房產開發企業范文10篇

摘要：房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，運用稅收籌劃的原理，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重要意義。

關鍵詞：房地產；稅收；籌劃

0前言

房地產開發企業涉及到的稅收優惠政策主要有：

（1）營業稅：

企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。

摘要：筆者日常接觸企業中，有不少從建筑施工企業向房地產開發企業轉型。這些企業的管理者認為房產開發公司無非是建設房子，然后銷售。在拿到土地后，按對施工業務管理方式，管理房地產業務。等到房子賣完，開始清算土地增值稅、企業所得稅時，才發現稅款占到利潤的大半。后悔前期不關心建筑施工企業與房產開發企業的差異。確實，建筑施工企業轉型為房地產開發企業，在項目建設管理上存在優勢。但若不了解兩個行業差異，則會給企業的經營發展帶來巨大風險。

關鍵詞：建筑施工企業;房產開發企業;財務管理;差異性

一、經營對象

建筑施工企業是從事建筑商品生產和經營的企業。房地產開發是從事房地產開發和經營的企業。建筑施工企業承接的是“先有買主（即客戶），后有標的（即資產）”的建造合同。在建設中，按客戶（建設單位）的施工圖紙實施建設。不承擔設計不合理的責任，也不面對市場銷售產品。與建筑施工企業相比，房地產開發企業在業務構成上，多出設計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產品定位。舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業態時，其購買能力及購買意愿有著質的區別。項目產品定位決定了項目物業類型、產品方案、建造標準、部品部件檔次等要素。而不同的物業類型，或相同物業類型下的不同建造標準，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產開發公司的成本控制更加復雜。為了做好項目產品定位，房產開發企業要深入細致地開展項目前期市場調研，力求使項目產品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產品定位偏離市場。

二、上下游企業

建筑施工企業的上游企業有建筑勞務公司、材料及設備供應商、建筑分包單位等，下游企業是建設單位（包括了房地產開發企業），上下游關系相對簡單。房產開發企業的上游企業是建筑施工單位、（部分）材料及設備供應商，下游企業有營銷策劃公司、銷售公司、物業公司、商業地產運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。

為全面了解我縣建筑房產企業經營現狀，有針對性地做好建筑房產企業入庫統計工作，縣統計局組織專人對接縣住建、規劃、國土等部門，深入建筑房產企業及項目建設一線開展專題調研，現將相關情況報告如下。

一、企業基本情況

(一)已納入統計名錄庫企業

1.建筑企業。截至2014年9月（下同），我縣納入統計名錄庫的資質以上建筑企業11家、建筑勞務企業1家，其中，二級資質的7家，三級資質的4家，2013年實現建筑業總產值44億元，2014年前三季度實現建筑業總產值40.98億元。（見附表1）

2.房產開發企業。我縣納入統計名錄庫的資質以上房產開發企業19家（2014年新入庫4家），其中，二級資質的3家，三級資質的12家，暫定級4家，2013年完成投資25.7億元，2014年前三季度完成投資15.7億元。（見附表2）

(二)未納入統計名錄庫企業

2014年，在公司的整體經營戰略指導下，在領導班子的指引下，以及同事的關心和幫助下，我獲得了收獲同時也在不斷進步。作為一名房產開發部的工作人員，我始終緊密部署、努力拼搏，嚴格貫徹公司的各項工作任務方針及目標，對每一項工作都全力以赴，盡職盡責。一年以來，按照公司的工作發展方向以及任務目標，結合公司的實際情況，和全體工作人員一道，勤勤懇懇的工作，取得了一定的成績，先對2014年的表現以及工作情況述職如下，請予以審議：

一、公司房產的策劃、銷售

在公司房產的策劃和銷售方面，經過一年的努力拼搏，房產開發部取得了一定的成就。完成了曲江影視演藝大廈、曲江銀座、曲江新坐標等3大項目的前期策劃以及產品功能定位，并在項目未取得土地權證的情況下，實現前置銷售。

1、曲江影視演藝大廈、曲江銀座

曲江影視演藝大廈、曲江銀座作為公司的首個自建寫字樓項目，其成功的策劃定位，將為整個會展產業商務區域樹立標桿的效應。我部針對西安寫字樓市場進行了市場調研工作，從寫字樓品質、去化速度、以及后期運營管理等多方面的研究，總結出適合于本區域中產品定位。

2曲江.新坐標

摘要：土地增值稅的清算工作，對企業成本核算提出了更為細致化的要求。所以，在房地產開發企業中財務人員必須明確新會計準則下的增值稅清算方式，尤其是其中成本核算的具體內容，結合工程實際情況，對成本核算對象、成本歸集、項目分配中具體的核算要求進行分析，以期達到合理避稅、規避風險的效果。

關鍵詞：房地產；增值稅；成本核算

1引言

在市場經濟的進程中，房地產企業在進行土地增值稅清算的過中，受到成本核算方式的影響。尤其在具體執行過程中，由于傳統工作方式的作用，需要對成本核算的具體要求做出進一步的理解與掌握，從其實際的核算對象上進行剖析，切實掌握土地增值稅清算對于成本核算的要求。

2對房產成本核算對象的要求

在房地產市場持續的發展進程中，企業項目開發內容與產品的復雜化、多樣化趨勢不斷前進，為企業帶來新的利潤增長點的同時，也對成本核算工作提出了更高的要求。在具體的房產建設中，根據建筑的功能性就可分為住宅、寫字樓、商業樓、公寓等多種類型。在建筑性質上又可劃分為普通多層建筑、高層以及別墅等類型。在對成本核算對象進行確認的財務實務工作中，一般會以分批項目、工程標段、獨立預算項目、項目工程內容等，作為具體依據來確認成本歸集對象。同時，成本核算對象的確定，明顯的影響著土地增值稅的清算工作，如果對象劃分不合理、分配計算方式復雜，勢必會對工程的清算工作造成負面影響，甚至出現操作無法正常進行的情況。這一點上，直接使企業受到來自稅務部門的懲處，以上限作為稅率清算的標準，為企業帶來直接的經濟損失。所以，房地產企業必須以政府審批部門的批復為依據，以批準立項的獨立項目作為具體的核算對象。這是由于獨立項目的立項以及規劃審批工作，都是針對單獨的整體項目而言的，在建筑密度、綠化水平、容積率、人防工作甚至配套基礎設施等建設內容上，都有明確且獨立的具體要求。因此，在房產開發工作的進程中，應當以實際情況為基礎合理地進行成本核算對象的劃分，不能僅依據工程的不同標段與批次，或是建筑的類型進行核算對象的分類，以此提高土地增值稅清算工作的有效性和精確性。例如在規模較大的建設項目中，可能還會涉及較多的功能分區，為了防止核算造成不同功能區的平均化，保證其經濟價值，必須直接按照功能區劃的不同展開核算工作，從獨立的核算對象中計算出具體的單位成本，滿足房產企業土地增值稅清算對于成本核算的要求。

為整頓和規范房地產交易秩序、維護消費者合法權益，穩定住房價格，促進房地產市場持續健康發展，近日，**市價格監督檢查局對**市經濟適用房開發企業、其他房地產開發企業及房地產中介機構的價格政策執行情況進行了全面檢查。

一、存在的問題

檢查中發現存在以下主要問題：

（一）不執行政府價格主管部門的審批價格，擅自漲價。大部分房地產開發企業對所開發的經濟適用房在價格主管部門制定的綜合平均價范圍內進行銷售，個別房地產公司綜合平均價超過審批綜合平均價格的最高標準1890元/平方米，超標準銷售達到1982元/平方米，超幅近達1.05%。

（二）重復收取權屬登記費和房產證工本費。部分房地產開發企業將應由企業承擔的工本費轉嫁給購房戶，按80元/戶收取。在收取按揭購房戶的權屬登記費時，不僅收取了80元/戶他項權利登記費，還收取了80元/戶他項權利證費。

（三）在收取經濟適用房房款外另行收取單元防盜門款。根據相關文件規定，經濟適用房房價中含單元防盜門或單元電子防盜門，不得另行計價收費。而部分房產公司在辦理入住時，向購房者收取單元電子防盜門款。

廣州某房產建設有限公司(以下簡稱某公司)是由廣州市廣協房地產開發有限公司與香港注冊的金華工程有限公司共同設立的中外合作經營企業，成立于1993年4月26日，注冊資本為7334萬元，全部由金華工程有限公司以現匯出資。后境外合作方由金華工程有限公司變更為香港注冊的達峰國際股份有限公司，再由達峰國際股份有限公司變更為WONDERFULCHARMINGLIMITED。法定代表人李莉，經營范圍是:自有房地產經營活動;房屋租賃;物業管理。注冊的經營地址:廣州市天河區天壽路沾益直街電務綜合樓三樓3033房。但公司已實際停止經營多年。

債權人余某以債務人某公司不能清償到期債務且資產不足以清償全部債務為由，申請對某公司進行破產清算。本院于2012年7月20日裁定受理某公司破產清算一案，并依法指定廣東君信律師事務所為某公司管理人。管理人全面接管了破產企業，并對某公司進行財產清點及債權債務的清理，同時進行了對外債權的催收和破產財產的處理、變現。管理人接管某公司時可能變現的資產為某公司對廣州某房地產開發有限公司(以下簡稱房產開發公司)及南方(澳門)工程發展公司廣州辦事處(以下簡稱南方澳門)的應收債權。該兩筆債權均已由生效判決確定，即(2002)穗中法經初字第622號民事判決及(2002)穗中法經初字第623號民事判決;但本院于2002年作出的(2002)穗中法執字第00474號民事裁定書(某公司對房產開發公司)及(2002)穗中法執字第00473號民事裁定書(某公司對南方澳門)中認定“由于本案依據執行的判決書雖認定了本案的款項流向了房產開發公司的上述地鐵項目中，本案可處理房產開發公司在該項目上的收益，但因該項目現處于停滯狀態，尚無收益，不具備處理條件，致使本案暫不具備執行條件”，裁定(2002)穗中法經初字第622號民事判決及(2002)穗中法經初字第623號民事判決中止執行。2015年9月23日，本院主持召開了第一次債權人會議。

2016年1月26日，本院作出(2012)穗中法民破字第2號－2民事裁定書確認債權，確認某公司的債權人為深圳蛇口工業區職工住宅有限公司、余某、深圳招商房地產有限公司。2016年3月8日，廣東中廣信資產評估有限公司(以下簡稱中廣信)出具《價值分析報告書》，確認某公司對房產開發公司及南方澳門的應收債權于評估基準日2016年2月16日的清算價值合計為104982300元，其中對房產開發公司的債權的評估價值為人民幣81855400元，對南方澳門的債權的評估價值為人民幣23126900元。2016年3月22日，本院作出(2012)穗中法民破字第2號－3民事裁定書宣告某公司破產。2016年6月7日，上述應收債權以評估價值104982300元為起拍價進行了第一次拍賣，但因無人交保證金而流拍;在將拍賣保留價下調20%后于2016年7月14日進行第二次拍賣，但再次因無人交保證金而流拍;2016年10月10日拍賣保留價在再行下調20%后進行第三次拍賣，但仍然因無人交保證金而流拍。2016年10月18日，管理人主持召開了債權人會議，討論通過了管理人提出的破產財產分配方案。分配方案的內容如下:某公司可供分配的財產為兩筆應收債權，即某公司對房產開發公司及南方澳門享有的兩筆債權。中廣信出具的《價值分析報告書》顯示，截至2016年2月16日，上述兩筆應收債權的評估價值分別為81855400元、23126900元，總計104982300元。本次分配以應收債權按比例共有的方式支付。無第一順序、第二順序債權人參與分配。第三順序普通債權額101020544.81元，各債權人根據各自的債權額按比例共有94.11%的應收債權。剩余5.7%的應收債權為廣東君信律師事務所的管理人報酬，0.19%的應收債權為中廣信的評估費用。某公司有表決權的債權人3個，所代表的債權額為101020544.81元，當日到會表決的有效債權人為3個。有表決權3個債權人中，有3個同意上述財產分配方案，占出席會議的有表決權的債權人的100%，贊成人所代表債權額占無財產擔保債權總額的100%，會議決議通過《廣州某房產建設有限公司破產財產的分配方案》。2016年10月25日，某公司管理人提請本院裁定認可上述分配方案。

【裁判結果】2016年11月8日，本院作出(2012)穗中法民破字第2號－4民事裁定書，對《廣州某房產建設有限公司破產財產的分配方案》準予執行。2016年11月29日，本院作出(2012)穗中法民破字第2號－5民事裁定書，裁定終結某公司破產清算程序。

【裁判理由】本院認為，某公司管理人制作的財產分配方案已經提交債權人會議進行表決，全體債權人出席債權人會議，且所有債權人均對財產分配方案的內容沒有異議。出席債權人會議的人數、所代表的債權性質、債權數額均符合《中華人民共和國企業破產法》第六十一條、第六十四條的規定。該財產分配方案表決程序合法，人民法院依法應當予以準許。

【案例注解】根據《中華人民共和國企業破產法》第二十五條的規定，管理和處分債務人財產是管理人的法定職責之一。在破產清算程序中，管理人一般會對債務人財產進行處置、變現，再以現金或實物的方式進行分配，幾乎沒有管理人直接分配對外債權。因為對外債權雖然具有一定的價值，但是具體價值多少很難界定，而且破產制度的程序價值就在于清理債務人與其他主體之間的債權債務關系，追收對外債權是管理人應盡的法律職責，管理人不應將這一職責轉嫁給債權人。本案直接分配對外債權，無疑是一個重大突破。筆者認為，這種突破也具有一定的現實意義。一方面，分配對外債權提高了破產清算效率。在司法實踐中，很多破產企業通過賬目調整，將企業的主要資產調整為應收賬款。管理人有可能窮盡各種手段，也無法追回任何資產。如果應收賬款追收問題久拖不決，又會影響破產清算進程。而放棄這些對外債權，將會降低債權人的受償比例，從而引發債權人的不滿，影響管理人的工作效率。在這種情況下，直接分配對外債權無疑是一種較為合適的處理方案。破產清算程序不會因為應收賬款追收問題陷入僵局，債權人也保留了繼續追收的權利，為債權人獲得進一步清償埋下了伏筆。另一方面，分配對外債權維護了市場交易安全。在完善的市場交易體系中，債權債務關系清晰明了，惡意欠款的現象將遭受嚴厲打擊。如果破產程序中的應收債權因為難以追收而被迫放棄，在破產程序終結后，這些對外債權將會因破產企業法人人格的消亡而消滅。惡意欠款者極有可能利用這一漏洞逃避債務，破壞市場主體對交易安全的信心，久而久之，市場交易秩序將會受到沖擊，交易安全也會岌岌可危。如果直接分配對外債權，將破產企業的債權轉由債權人承受，對外債權依然可以繼續追收，惡意欠款者將無所遁形。當然，分配對外債權作為一種例外情形，也應當滿足一定的條件。筆者經分析認為，將以下幾點列為分配對外債權的前提條件較為恰當:首先，對外債權屬于合法、有效的債權，債權追收材料應當齊全完備。對外債權的追收困難，可能由各種各樣不同的原因造成，材料不齊也是原因之一。

［摘要］本文也會針對當下房地產工程質量的管控重要性以及管控要點進行詳細的分析，并結合實際需求，提出一些行之有效的管控措施，以便相關單位參考借鑒。

［關鍵詞］房地產開發企業；建設工程項目；質量管控

1房地產項目工程質量管控的重要性分析

首先，房地產開發企業對項目工程質量進行嚴格的監督和管控，可以大大縮短施工周期，保證整個房產開發項目能夠保質保量的如期完工；其次，房地產開發企業對項目工程質量進行嚴格的監督和管控，可以提高工程設施的運行穩定性，因為相關管理人員會定期對工程設施進行全面的檢查，進以及時的將所存在的安全隱患挖掘出來，以便可以促進施工人員的安全使用，加快整個項目工程的施工效率；再次，房地產開發企業對項目工程質量進行嚴格的監督和管控，可以大大提升建筑材料的利用效率，保證材料質量、應用性能等完全符合工程施工標準需求，進以在降低工程成本的基礎上，有效減少材料損耗，幫助房產開發企業實現經濟利益的最大化；最后，房地產開發企業對項目工程質量進行嚴格的監督和管控，可以全方位約束項目施工人員的操作行為，使其所采用的施工技術能夠符合工程施工需求、開展的施工工序能夠與設計圖紙要求相吻合，這樣才能保證最終的施工效果，使工程整體建設效率和建設質量都能達到最高標準。

2房地產項目工程質量管控要點分析

2.1材料管控。在房地產開發項目施工過程中，建筑材料是最為重要的施工要素，其質量的好壞可以直接影響到整個工程的建設質量，所以，在開展項目質量管控工作時，相關管理人員一定要重視建筑材料質量的有效管控。首先，要保證材料采購人員的專業素質和責任意識，使其可以嚴格按照工程采購計劃，合理選擇建筑材料，確保材料數量和質量都能滿足項目施工需求；其次，要在施工前期，對所選的建筑材料質量進行嚴格的檢查，杜絕一切不合格產品進入到施工現場，一些特殊的建筑材料，還要經由專門的質監部門進行抽樣檢測，完全達標后才能進行投入使用。2.2設備管控。在房地產開發項目施工過程中，會涉及一些大型的機械設備，這些設備的安全性和先進性也是提升項目施工質量的關鍵因素。所以，在開展項目質量管控工作時，相關管理人員也要對設備質量加大管控力度。不僅要在施工前期對所有的機械設備進行試運行驗收，保證其整體運行效率和運行功能能夠滿足工程施工需求，而且還要對設備各零部件進行定期的維護保養，使之可以實時處于良好的運行狀態，這樣才能實現設備的高效安全運轉，提高房產項目工程的施工效率和施工質量。2.3環境管控。一般情況下，房地產項目工程在實際施工階段，會進行很多大規模的舊房改造工程，這就會導致施工現場的空氣受到較大的揚塵污染，并且在運輸廢棄建筑材料時，還會給現場道路造成極大的破壞碾壓。此外，一些房地產開發公司對于建筑廢料廢水的處理并未進行深層次的管控，從而導致施工現場造成大量堆積的局面，嚴重影響了周圍居民的正常生活。因此，要想改善這種現狀，就要全面強化項目質量管控工作，尤其是要控制好房地產建筑項目施工環境，使其達到一定的清潔性、環保性和規范性，這樣才能避免對周圍居民造成影響，提高房地產項目的施工質量和環保效益。

女士們，先生們，同志們，各位媒體的朋友們：

大家下午好！

春意融融的三月，陽光明媚，萬物復蘇，氣象更新。在舉國上下歡慶全國人大、政協兩會勝利召開的大喜日子里，今天，我們榮幸地邀請到省建設廳房產處領導、房地產開發企業老總、新聞界的朋友們出席“2009**春季房產交易展覽會”的新聞會。在這里，我首先代表**市建設局，向到會的記者朋友和各界嘉賓表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

為了能增進大家對**房地產市場的認識和了解，在房展會信息之前，請允許我向各位簡單介紹一下我市房地產市場的發展狀況。希望通過我的介紹，能激起各位記者朋友們的寫作欲望，用你們手中的生花妙筆，為**2009春季房產交易房展會增添亮色，擴大影響。

建市以來，隨著城市建設的不斷加快，我市的房地產快速發展。近年來，市委市政府更是高度重視房地產市場的發展，出臺系列優惠政策，使**房地產業發展步入了前所未有的“黃金時代”。2001－2009年全市房地產開發投資年均遞增71.3％，高居蘇北五市第一位，2009年，市區房地產開發投資25.54億元，同比增長3.4%。市區實現商品房網上銷售140.09萬㎡，商品住房交易套數11881套，同比增長62.99%。建市初**僅有寥寥數家本地房產開發企業，目前全市房產開發企業已達到209家，其中“外來實力派”更占很大比重。中豪房地產開發的中豪國際星城，興鴻房地產開發企業開發的興鴻一品，更將**帶入“大盤時代”。隨著**經濟發展和人民生活水平的提高，**商品住宅價格穩步上升，已由剛建市的均價960元/平方米上升到目前的2034元/平方米以上，最高已突破3000元/平方米。市場銷售保持穩中有升的強勁勢頭，2009年，市區房地產業稅收總額超過6.79億元，為市區財政增收做出了貢獻。

本屆房展會由市房協主辦，市電視臺承辦，市建設局作為主管部門共同配合做好房展會籌備、運作、實施等相關工作。**日報、**晚報、楚風夜話、市電視臺等在座媒體也將在宣傳上予以支持，在此，謹向各媒體和協辦單位一并表示感謝。

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