如何正確認識物權法

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（一）物權法是規定有形財產歸屬關系的法律

民法上將財產分為有形財產與無形財產。有形財產，以是否可以移動為標準，分為不動產和動產。土地、建筑物，屬于不動產；船舶、飛機、機動車、彩電、冰箱、手機等，屬于動產。物權法就是關于動產、不動產的占有、使用、收益、處分的法律規則。

權利人占有、使用、收益、處分自己的動產、不動產的權利，稱為所有權。權利人占有、使用、收益他人不動產的權利，稱為用益物權。企業向銀行借款，用自己的不動產、動產或者有價證券擔保，銀行占有、處分屬于該企業的不動產、動產或者有價證券的權利，稱為擔保物權。物權法就是關于所有權、用益物權和擔保物權的法律規則。

（二）物權法是實行市場經濟體制的基礎條件

市場交易的實質，是兩個財產所有權人相互交換其財產所有權。從市場參加者來說，其參加市場交易的前提，是有財產所有權；參加市場交易的結果，也是獲得財產所有權。可見，所有權制度對于實行市場經濟體制的重要性，不亞于作為市場交易規則的合同制度，完善的所有權制度和完善的合同制度，是實行市場經濟體制的必要條件。

在現代化的市場經濟條件下，有兩類財產的使用關系最為重要。一類是資金使用關系，一類是土地使用關系。兩類財產使用關系的特點，都是財產所有權人自己不使用財產，而是交由非所有權人使用，即所謂所有權與使用權的分離。資金的這種使用關系，是由擔保物權制度予以保障的；土地的這種使用關系，是由用益物權制度予以實現的。如果沒有用益物權制度和擔保物權制度，就像沒有合同制度和所有權制度一樣，就不可能實行市場經濟體制。因此，我們可以說，規定所有權制度、用益物權制度和擔保物權制度的物權法，為實行市場經濟體制提供了基礎條件。

凡實行市場經濟體制的國家，其民法典上都有物權法編，都規定了完備的所有權制度、用益物權制度和擔保物權制度；凡實行計劃經濟體制的國家，其民法典上都沒有物權法編，都不承認物權概念，都沒有用益物權制度和擔保物權制度，僅規定所有權制度且非常簡單。這是因為，實行計劃經濟體制的國家，運用行政手段組織經濟，資金和土地的使用關系都采取無償的劃撥方式，作為資金所有者的國家將資金交給國有企業無償使用，不發生融資擔保問題，因而不需要擔保物權制度；作為國有土地所有者的國家將國有土地劃撥給國有企業無償使用，農村土地則由作為所有者的集體自己使用，不發生所有與使用的分離，不采取設立用益物權的方式，因而不需要用益物權制度。

（三）制定物權法是改革開放和實行社會主義市場經濟體制的必然要求

中華人民共和國成立后，曾幾次起草民法典。第一次是1954年開始，至1956年12月。因此后開展整風、反右等政治運動而中斷。第二次是1962年開始，至1964年7月。因1964年開始的“四清運動”而中斷。這兩次起草的民法典草案，都未規定物權法編，未采用物權概念，是由當時實行計劃經濟體制所決定的。

第三次起草民法典是從1979年11月至1982年5月。至1982年，立法機關考慮到經濟體制改革剛剛開始，各種經濟關系處在變動中，決定暫停民法典起草，轉而采取先分別制定民事單行法，待條件具備時再制定民法典的立法方針。至1985年，已先后頒布經濟合同法、涉外經濟合同法、繼承法、專利法、商標法等單行法。鑒于民事立法中若干基本原則和基本制度不應由單行法分別規定，1986年頒布民法通則。1986年起草民法通則時，關于是否采用物權概念發生分歧，致民法通則未采用物權概念，而用“財產所有權和與財產所有權有關的財產權”代替。現在看來，第三次起草的民法草案（一至四稿）之所以沒有規定物權法編，甚至1986年的民法通則也仍然不采用物權概念，是因為改革開放初期，經濟體制改革的方向和目標尚未確定，還沒有對資金和土地的無償劃撥制度進行改革，還沒有認識到采用擔保物權制度和用益物權制度的必要。

自20世紀80年代中期開始，發生了日益嚴重的三角債問題和金融機構的巨額不良債權問題。發生三角債問題和金融機構不良債權問題的根源，在于擔保物權制度的缺位。由于沒有擔保物權制度，金融機構發放貸款的合同多數沒有擔保措施，少數采用保證合同擔保，因此在借款企業賴賬或者無清償資力時，金融機構的合法權益不能獲得保障。至20世紀90年代初，立法、司法和理論界就承認物權概念和制定物權法達成共識，并于1993年開始起草擔保法，于1995年通過，1996年施行。擔保法規定擔保物權制度，為保障金融機構的債權和回避融資風險提供了有效手段，對于防止發生三角債，防止和減少金融機構不良債權，建立資金使用即融資領域的法律秩序，發揮了重大作用。同時，擔保法規定了擔保物權制度，也為承認用益物權和采用用益物權制度規范土地使用關系，并為物權法的制定鋪平了道路。我們完全可以說，制定物權法是我國進行改革開放，實行社會主義市場經濟體制的必然結果。

制定和實施物權法，對于鞏固改革開放成果、發展社會主義市場經濟的重大意義

國民經濟的長期穩定發展，依賴于能否不斷滿足各類企業對資金的需求。市場經濟體制下的資金供給，采取融資方式，關鍵問題是融資風險問題，即金融機構合法權益能否得到保障的問題。要切實保障，無論在正常的經濟環境或者經濟環境發生異常變動，金融機構都能夠按期收回貸款本金和利息，盡量減少和避免發生不良債權，唯有依賴于完善的擔保物權制度。

凡市場經濟發達的國家和地區，均有完善的擔保物權制度。擔保物權，屬于物的擔保，俗話說“跑得了和尚跑不了廟”，相對于人的擔保即保證合同，更為切實可靠。金融機構發放貸款，采用擔保物權予以擔保，最方便、最有效。擔保物權，是確保金融機構債權清償和化解金融風險最有效的法律手段。有必要在總結擔保法實施以來的實踐經驗基礎上，參考發達國家和地區的經驗，規定了完善的擔保物權制度，化解和回避融資風險，滿足經濟發展對資金的需求，保障社會主義市場經濟持續穩定的發展。

物權法上的用益物權，是土地所有權與土地使用權分離的法律形式。凡實行市場經濟體制的國家，均有用益物權制度。但用益物權制度所發揮的作用及其意義，又因實行土地公有制或者土地私有制而有程度的差別。在資本主義的市場經濟國家，土地歸私人所有，土地所有者自己使用土地，是土地使用關系的主要形式；土地所有者自己不使用而交給他人使用，是土地使用關系的次要形式。我國是在土地公有制基礎上實行社會主義市場經濟，城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，作為土地所有者的國家自己使用土地，和農村集體經濟組織自己使用土地，是土地使用關系的次要形式。而作為土地所有者的國家自己不使用土地而交給各類企業使用，是國有土地使用關系的主要形式；作為土地所有者的農村經濟組織自己不使用土地而交給農戶使用，是農村土地使用關系的主要形式。因此，用益物權制度，對于實行社會主義市場經濟的我國所具有的意義和所發揮的作用，要遠遠超過對于實行資本主義市場經濟的國家所具有的意義和所發揮的作用。

我國在20世紀90年代初開始實行國有土地有償使用制度，采用行政法規形式規定國有土地使用權出讓、轉讓制度。由于當時沒有制定物權法，沒有用益物權制度，甚至沒有物權概念，企業以支付出讓金為代價所取得的對于國有土地的使用權，已經與合同債權不相符合，但究竟屬于什么性質的權利，其權利具有什么樣的法律效力，應當如何從法律上予以規范和給予保護，這些問題都不清楚，因此不利于切實保護國有土地使用關系各方的合法權益，不利于建立和維護國有土地使用的法律秩序。有鑒于此，有必要制定物權法完善的用益物權制度，并設專章規定建設用地使用權，實現建設用地使用關系的物權化，切實保障國有土地使用關系各方的合法權益，減少和避免國有土地出讓、轉讓中的違法行為，促進國有土地的合理使用，保障國有土地使用關系的法律秩序，從而鞏固改革開放所取得的成果并促進社會主義市場經濟的發展。

我國農村經濟體制改革的基本經驗，可以歸結為農地所有權與農地使用權的分離，即由原來體制之下的集體所有、集體使用，改為集體所有、農戶使用。迄今所采取的法律形式，是合同形式。這種以承包合同為基礎的農地使用關系，在極大地調動農民生產積極性、發展農村生產力的同時，也產生了若干缺點。首先是農戶根據承包合同取得的土地使用權，屬于債權性質，法律效力較低，特別是債權屬于相對權，不能抗拒來自發包人和鄉村干部的各種干涉和侵害。這是廣大農村經常發生侵害農民權益的行為而不能徹底解決的原因。其次是債權性農地使用權以承包合同的期限為期限，容易導致農戶的短期行為，不利于農村經濟長期穩定發展。再次是農地使用權轉包或出租須經發包方同意，不利于土地資源的優化配置。最后是農戶所享有的權利和負擔的義務，取決于承包合同的規定，難以做到明確和公平合理，并經常發生發包方單方面修改合同，加重農戶負擔、損害農戶利益的情形。

這就要求制定物權法，建立完善的用益物權制度，明確土地承包經營權和宅基地使用權的屬于用益物權，為實現農地使用關系的物權化提供了法律基礎，使農戶對農地的使用權由債權轉變成物權，使改革開放以來實行的家庭聯產承包合同制度平穩過渡到用益物權制度，從而鞏固農村改革的成果并促進社會主義市場經濟的發展。

制定和實施物權法，完善保護私有財產法律制度的重大意義

新中國建立后發生幾次大規模侵犯人民私有財產的違法行為。一次是20世紀50年代后期發生所謂“共產風”，以名義無償平調社員房屋、禽畜、農具、林木等私有財產，嚴重損害了人民群眾（主要是農民）的生產積極性和黨在人民群眾中的威信。另一次是十年運動中，發生以“抄家”為特征的大規模侵犯公民財產權的暴行。1985年頒布、1986年實施的《中華人民共和國民法通則》第七十五條規定：“公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。”所具有的重要意義在于，承認公民私有財產屬于法律上的權利，并賦予公民私有財產權對抗“任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收”的法律效力。因此，侵犯公民私有財產，將構成侵權行為和刑事犯罪。

因民法通則第七十三條第二款明文規定“國家財產神圣不可侵犯”，使公民私有財產不能獲得平等保護，當公民私有財產的保護與對國家財產的保護發生沖突時，必然要犧牲公民私人的財產權益而確保國家的財產權益。當公民私人財產受到來自一般人的侵犯時，這一法律保護制度尚可發揮保護受害公民、制裁加害人的作用；當對公民私有財產受到國家機關、地方政府濫用行政權力的侵害，甚至受到國有企業的侵害時，法律保護的天平往往向國家機關、地方政府和國有企業一方傾斜，公民私有財產不可能獲得平等的法律保護。進入21世紀以來發生的“強制拆遷”、“圈地熱潮”等濫用公權力侵犯人民私有財產權的嚴重事件，充分表明了這一點。

經過20多年的改革，我國社會經濟狀況已經發生根本性的變革，其基本特征是公有制經濟與非公有制經濟的并存。是在公有制經濟和非公有制經濟的基礎上實行社會主義市場經濟，非公有制經濟和公有制經濟，在法律地位上應當是平等的，不應有高低貴賤之分，要求獲得平等的法律保護。因此，要求完善保護私有財產的法律制度，特別要拋棄因所有制不同而區別對待的陳舊觀念，僅著重于財產之取得是否合法，公民合法取得的財產應當受到與對國家財產和集體財產同等的法律保護。同時，社會主義市場經濟發展的結果，廣大人民群眾的財產狀況也有重大變化。

廣大人民群眾私有財產的保護問題，與實現黨和國家提出的全面建設小康社會的目標有關。所謂全面的小康社會，亦即廣大人民群眾共同富裕的社會，當然意味著人民群眾擁有相當數量的動產和不動產。全面建設小康社會的目標的實現，最終要由全體人民實際擁有的私有財產的總量來驗證。而小康社會的實現，要靠廣大人民群眾自身的勞動積極性和創造性的進一步發揮。怎么樣才能進一步激發廣大人民群眾的生產積極性和創造性？必要條件是，廣大人民群眾積累的財產能夠受到切實的保護。

特別值得注意的是，物權法不僅明文規定對公民私有財產的平等保護，明文規定公民合法私有財產不受侵犯，而且針對歷史和現實中嚴重侵犯公民私有財產的違法行為，創設了各種法律對策。如關于征收制度的規定，將商業目的用地排除于國家征收之外，企業取得商業用地須按照合同法的規定與土地使用權人農戶、居民談判簽約，徹底解決“強制拆遷”、“圈地運動”等問題；關于土地承包經營權的規定，可以解決任意撕毀承包合同及強行攤派等侵害農民合法權益的問題；關于物權效力的規定，可以劃分行為違法與合法財產的界限，行為違法但財產并不違法，對所謂“黑出租“不能沒收汽車、摩托車，對流動攤販，不能毀損、沒收其商品和工具；沒有搜查證就不能強行進入居民房屋，徹底終結進行“抄家“的可能性，切實保障公民的人身安全和財產安全。

制定和實施物權法對于實行依法行政的重要意義

物權是具有“排他性”的民事權利，具有“排除他人干涉的效力”。民事權利分為具有排他性的權利和不具有排他性的權利。凡是有排他性的權利，法律都是用刑事責任、侵權責任來保護。凡是沒有排他性的權利，法律只用違約責任來保護，只追究侵害人的違約責任。因為物權具有排他性，所以我們的刑法上就規定了盜竊罪、搶奪罪、搶劫罪，民法上就有侵害物權的侵權責任，任何人侵犯物權，重則構成犯罪行為，輕則構成侵權行為。

物權的“排他性”，不僅排除一般人的干涉，而且“排除國家的干涉”，首先是警察的干涉。我們看到車站、碼頭、廣場、街道、公路都有警察巡邏，但私人的房屋、住宅小區卻沒有警察巡邏。為什么警察不能進入我們的小區巡邏呢？為什么許多小區的門口都有一塊牌子，上面寫著八個大字：“私人產業，非請勿入。”警察要進入公民的房屋：第一，須得到房主的同意；第二，警察要想強行進入，必須持有搜查證。沒有搜查證強行進入，就要構成違法行為。

實際上，物權的排他性，就是劃分公權力與私權利的界限。公權力和私權利的界限在什么地方？就在物權的“排他性”。一家人住在房子里，國家機關的公務員就不能隨便往里面闖，那個界限就是物權的“排他性”。你要進去就得征得房主的同意，他不同意，你就不能往里闖，否則你就是違法，除非你持有搜查證。物權界線之外，屬于公共場所，是公權力活動的范圍；物權界線之內，是私權利的活動空間。公權力要跨越這個界線，唯有兩條：一是權利人同意；二是持有搜查證。

現在我們的政府提出了“全面推行依法行政”的目標。但一講依法行政，就有個傾向，好像依法行政就是要多制定一些行政法規、行政規章，規定盡量完善的行政權限和行政程序。是不是行政法規盡量完善了就實現“依法行政”了？不是。因為依法行政并不首先是行政程序問題，首先是公權力的界限問題。靠什么去限制公權力的濫用？要靠人民和企業的物權，靠物權所具有的排他性，限制公權力的濫用。

可見，制定和實施物權法的重大意義，還在于通過物權法規定的物權定義，來教育全國人民，首先是要灌輸給我們的警察、公務員、國家機關干部、地方黨政領導人，使他們知道，物權具有“排除他人干涉”的效力，認識物權是“排他性”的權利，懂得物權觀念。現實生活中經常發生嚴重侵犯公民財產的違法行為，可能有多種原因，其中一個原因就是我們的公務員隊伍、我們的地方政府領導人不具有物權觀念，不知道物權具有排他性，本來是好心，卻辦了壞事。通過制定和實施物權法，向國家機關和全體公務員灌輸物權觀念，使他們知道公權力的界線何在，才能夠限制公權力的濫用，才能真正實現依法行政。

總而言之，制定和實施物權法對于我們的國家、民族和人民所具有的重大意義，無論如何估價都不會過分。

第四十二條第三款規定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

第七十四條第一款規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。第三款規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。