房地產(chǎn)在鄉(xiāng)建設(shè)的可行性研究

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一、投資地塊的地理環(huán)境

土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。

1.土地性質(zhì)及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。

該地塊位于區(qū)鄉(xiāng)石橋村，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成），新春村（有人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。

2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量

2.1自然環(huán)境

該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：

1.南向

遠望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。

3.東向

遠方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。

4.西向

西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

2.2項目周邊情況

我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。

1．地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（略）

2．物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）（略）

3．局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）（略）

1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查

自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于鄉(xiāng)。鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。

社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊附近有2-3個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機構(gòu)的分點。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。

人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當?shù)鼐用竦淖》浚芈返貛Ш褪瘶虼宕蟾庞?-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。

經(jīng)濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達，小學，中學都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查

自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。

社會環(huán)境：該區(qū)域位于區(qū)邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。

經(jīng)濟環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。

3.姑嫂樹路段調(diào)查

沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達,相關(guān)的銀行,醫(yī)院診所,小學,中學設(shè)施齊全,有漢興學校,市第七十一中學設(shè)在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設(shè)施仍停留在相當?shù)偷乃健＞用褚员敬寰用駷橹?外地人占小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實業(yè),華美生活鍋爐制造廠,紅巖汽車銷售公司等為民營及私營企業(yè).沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。

沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及新世界畜禽水產(chǎn)市場。沿線有35路車通行,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施相對滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺,打工,出租房屋為來源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染.

整個經(jīng)濟實力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強,交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。

4.大道西段至石橋村一帶

屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。因沒有土地,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,每戶的房屋大部分為2-3層的樓房.區(qū)內(nèi)企業(yè)和少,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學涂料有限公司,田田股份集團有限公司在經(jīng)營。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學校,一所幼兒園,兩個集貿(mào)市場,一個衛(wèi)生所和幾個小診所,因大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。

5.黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶

自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè),旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.

人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在-3000人之間。

經(jīng)濟環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多;二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟環(huán)境會有大幅度的提高。

二、地區(qū)區(qū)域分析

1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析

1.1交通狀況

本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道,大道,幸福大道,張公堤路段,其中,大道正在加緊施工建設(shè),年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個方向,岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點止于東方恒星園門口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運站,客車主要是運送人員去黃陂等縣城。

1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施

地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機構(gòu)不健全,僅有華中高級中學,塔子湖小學和黃浦園豐村小學,田園小區(qū)小學等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部。總的來說,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項目開發(fā)的一大劣勢。

1.3市政配套設(shè)施

水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。

電:該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的10kv架空線路引來。《市城市總體規(guī)劃(1996-2020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。

氣:整個地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設(shè)DN500管道至生態(tài)花園一帶,路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè)DN300現(xiàn)狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè)DN300管道。

郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。《市城市總體規(guī)劃(1996-2020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局,屆時該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。

居民習慣:此地區(qū)居民主要為當?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。

2.地區(qū)住宅市場調(diào)查

2.1地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況

地區(qū)是市十大綜合組團之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。規(guī)劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達到40%以上,依據(jù)規(guī)劃,地區(qū)將建有一個市級商業(yè)副中心,8-10公頃的區(qū)級文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施),一平方公里的塔子湖體育中心,成人職業(yè)學校和一所特殊教育學校,(1-2公頃)一平方公里的地區(qū)級大型市場,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),現(xiàn)有村民約2.4萬人,大多為湖南移民。

地區(qū)大約有2.5萬畝地,已征用一萬畝,尚未征用的地塊有1.5萬畝.有四十余家開發(fā)商已征用土地,其中有征地指標的約為30家,但尚無項目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。

下面我們據(jù)此論述地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):

右塊地出讓情況:

東方恒星園1200畝,地價33萬元/畝。中聯(lián)三星600畝,20萬元/畝,加規(guī)費22-23萬元/畝,世紀家園康居工程3000畝,生態(tài)花園600畝,18萬元/畝.鄉(xiāng)政府已征用地2200-2300畝,城開集團100-130畝。

左塊地出讓情況:

左塊地規(guī)劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400-600畝,塔子湖邊城開集團970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會處購買)新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局P(2001)001號拍賣地塊125畝,上方約168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方,京廣鐵路預留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點,菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村規(guī)劃未上報,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。

右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為鄉(xiāng)政府和生態(tài)花園及世紀家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。

2.2地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢

地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有生態(tài)花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等8個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況．

2.2.1區(qū)域發(fā)展狀況

現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占組團土地的1/10，已征地為開工的土地面積為1萬畝，占組團的2/5．隨著組團開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴大，人氣的悉心積聚，組團作為市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．組團的住宅建設(shè)符合《市城市總體規(guī)劃（1996-2020）》，市政府和區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實施和舊城改造的進行，都使組團的發(fā)展具有良好的前景．

2.2.2供求關(guān)系

現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達20多萬平方米，已動工的世紀家園一期總建筑面積為18萬平方米，預計今年內(nèi)組團實際供應(yīng)量約在30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項目總規(guī)模達107萬平方米，同時組團的需求量為1000萬平方米（40萬人*25平方米/人）。可以這么說，未來一段時間內(nèi)地區(qū)住宅供應(yīng)量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。

2.2.3價格

年市住宅的價格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到1500元/平方米以上，均價達到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進式的。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。

2.2.4付款方式

隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達到88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。

2.2.5物業(yè)形態(tài)

本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。

2.2.6戶型

本區(qū)域的大戶型如120-150平方米特別暢銷，85-110平方米的中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。

2.2.7物業(yè)管理

物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。

2.2.8目標客源

目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。

二、項目周邊主要物業(yè)分析

晨星苑

1.項目規(guī)劃

晨星苑由新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟大學設(shè)計院深圳分院設(shè)計，武建集團二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積4萬平方米。4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達48%，容積率為1.6，有3棟6層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．目前1棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，2棟小高層和1棟18層單身公寓將于2001年10月交房。

2.戶型設(shè)計

多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為51-73平方米。戶型面積指標如下：

戶型1*12*23*2錯式復式面積51-5270-73119-148188-200245分布18層單身公寓18層單身公寓多層，小高層小高層多層比例20%15%45%15%5%

3.價格策略

多層價格為1700-1820元／平方米，小高層價格為1935-2365元／平方米，高層單身公寓價格為1800-2100元／平方米。物業(yè)管理費多層為0.5元／平方米*月，高層為0.8-1.0元／平方米*月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款。

4.宣傳推廣

東方恒星園于200年5月28日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過年上半年房交會。

5.銷售情況

小區(qū)年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。

6.客戶分析

客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。三、項目周邊主要物業(yè)分析

晨星苑

1.項目規(guī)劃

晨星苑由新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟大學設(shè)計院深圳分院設(shè)計，武建集團二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積4萬平方米。4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達48%，容積率為1.6，有3棟6層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．目前1棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，2棟小高層和1棟18層單身公寓將于2001年10月交房。

2.戶型設(shè)計

多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為51-73平方米。戶型面積指標如下：

戶型1*12*23*2錯式復式

面積51-5270-73119-148188-200245

分布18層單身公寓18層單身公寓多層，小高層小高層多層

比例20%15%45%15%5%

3.價格策略

多層價格為1700-1820元／平方米，小高層價格為1935-2365元／平方米，高層單身公寓價格為1800-2100元／平方米。物業(yè)管理費多層為0.5元／平方米*月，高層為0.8-1.0元／平方米*月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款。

4.宣傳推廣

東方恒星園于200年5月28日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過年上半年房交會。

5.銷售情況

小區(qū)年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。

6.客戶分析

客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。

生態(tài)花園

1.項目規(guī)劃

生態(tài)花園位于發(fā)展區(qū)，正面沿103國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。總占地面積420畝，建筑面積40萬平方米，綠化率30%，容積率為2。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約6萬平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房，

2.戶型設(shè)計

一期主要戶型2*2和3*2，面積為90-130平方米，具體指標如下：

戶型2*23*24*2復式面積90120-140140-170190-200比例10%45%30%15%

二期主要戶型為2＊2和3＊2，面積為90-140平方米，具體指標如下：

戶型2*23*24*26*2面積89,98120,140154173比例41%44%10%5%

3.配套設(shè)施

小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設(shè)計在地下。

4.物業(yè)管理

有金冠物業(yè)管理公司進行智能化管理，物業(yè)管理費為0.5元／平方米*月

5.價格策略

生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為1380元／平方米，最高價有開盤時的1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價為1420元／平方米，現(xiàn)均價為1500元／平方米（未計入集團購買），分層價為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，6樓1350元／平方米，7層復式1650-1850元／平方米．前后三次調(diào)價，年5月調(diào)高50元／平方米，6月調(diào)高80元／平方米，8月調(diào)高300元／平方米。

6.宣傳推廣

主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。

7.銷售情況

首期498套年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達學院買了6棟，鄉(xiāng)政府購5棟，一期已基本售完．年5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，由于調(diào)價原因7月份以后，未超過500萬。其中3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。

8.客戶分析

一期主要客戶為集團購買，雷達學院購6棟，鄉(xiāng)政府購5棟，散戶主要為區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。

竹葉苑

1.項目規(guī)劃

竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計，首期開發(fā)建筑面積5.5萬平方米。有10棟集合別墅130戶，7棟多層公寓192戶，容積率為1.2．綠化率為45%。工程于年9月底動工，預計2001年4月中旬開盤，8月31日竣工交房。

2.戶型設(shè)計

竹葉苑在戶型設(shè)計上以大面積為主，具體戶型指標如下：

戶型3*2*24*2*24*3*36*3*3面積123-130137180222分布D區(qū)C區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)比例46%9%30%15%

3.配套設(shè)施

竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預留停車位，泊車位可達55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置IC卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供DN15水表，配置供電容量8KW，40A電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會所，幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。

4.物業(yè)管理

有省級先進物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負責苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業(yè)租售等多項服務(wù)．設(shè)備維護，電話通知，15分鐘內(nèi)上門服務(wù)。

5.價格策略

多層公寓起價1625元/平方米，最高價2005元/平方米，均價在1700-1800元/平方米之間，集合別墅起價2280元/平方米，最高價2530元/平方米，均價在2300-2400元/平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付．

6.宣傳推廣

目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認購階段，年金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當?shù)某晒ΓS后又參加了年11月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。目前處于前期的準備階段，將于4-5月正式開盤。

7.銷售情況

竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購銷售100套。

8.客戶分析

從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境．

佳海華苑

1.項目規(guī)劃

佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團占地面積71畝，建筑面積3.9萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共152戶。小區(qū)容積率為0.82，綠化率40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準現(xiàn)房，別墅面積為240-300平方米。

2.價格策略

早期聯(lián)體別墅價格為2500元／平方米，單體別墅價格為3500元／平方米，花園**贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。

3.銷售推廣

前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主，年10月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期1/2版的廣告，效果不是很理想。

4.銷售情況

佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。

5.客戶分析

客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。

世紀家園

1.項目規(guī)劃

有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀家園占地600畝，總建筑面積52.29萬平方米。一期總建筑面積17.85萬平方米，容積率為1.55，綠化率為38.8％，項目總規(guī)劃有3109戶。一期工程于年12月15日開工，目前在做樁基工程。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。

2.戶型設(shè)計

以中大戶型為主，面積在86-320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標如下：

戶型／多層2室3室4室5室

面積86132148176數(shù)量733521024比例13%66%19%2%

戶型／小高層3室4室躍式5室躍式數(shù)量28014056比例58%29%13%

調(diào)查結(jié)果表明：

1、項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。

2、項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。

3、項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。

4、中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。

5、在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。

6、同市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。

四、鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析

1.消費者需求調(diào)查

年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計。

1.1客戶類別

來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近的范圍。如生態(tài)花園，空軍雷達學院，鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。已購房客戶區(qū)域分布如下：

區(qū)域江漢其它比例80%15%5%

已購放客戶職業(yè)分布

行政事業(yè)單位科研教育單位個體私營企業(yè)45%45%10%

由于屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。

1.2購買力

來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為15萬元左右，貸款年限為15-20年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。

1.3購買動機

此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境．購買動機如下：

換環(huán)境結(jié)婚用投資87%8%5%

1.4客戶認同的因素

選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為：

因素環(huán)境好距離近戶型合理付款方式價格升值潛力比例70%50%50%20%20%15%

從成交客戶因素分析客戶多認同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景。

第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。

經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。

經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。現(xiàn)對該項目真正的、突出于鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。

（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。

①國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。

②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。

③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。

（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模

①花園的自然環(huán)境，在市得地獨優(yōu)，其遠離市中心；

②花園可作為區(qū)、鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；

③花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。

（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導核心與公共關(guān)系狀態(tài)。

①項目開發(fā)公司領(lǐng)導核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制，

②項目開發(fā)公司領(lǐng)導層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為市人民，鄉(xiāng)政府作出貢獻。

③項目也可以運行類似于BOT模式，這也將將得到政府的充分支持。

上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點

（1）整個區(qū)鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。

（2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。

（3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，大道將在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設(shè)同時進行，將大大促進項目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么花園銷售將適逢其時。

第五章項目定位

面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。

一、目標市場定位

花園位于區(qū)鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標對象為區(qū)鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。

消費群界定

1.高校、科研院所高級職稱人士

2.民營或私營企業(yè)家或個體老板

3.行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導

4.附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要年齡判斷在30－45歲

購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。

二、產(chǎn)品定位

根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:

1.相對而言，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。

2.項目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。

3.開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。

4.在建的幸福大道,大道將決定花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。

（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。