前期物業管理服務協議范文
時間：2023-03-25 03:37:50
導語：如何才能寫好一篇前期物業管理服務協議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
2、物業費又稱為物業管理服務費，是由物業管理企業按物業管理服務合同約定的期限向業主收取。物業服務費用由物業產權人自辦理入住手續之日起按月繳納。經雙方協商可預收物業服務費。
3、物業費收取標準是由物業管理企業與業主委員會在政府指導價基礎上協商確定，并報價格管理部門備案。專項服務費和特約服務費除價格管理部門另有規定。物業費實行的是政府指導價和市場調節價。
4、建設單位未出租、出售的物業以及交付使用但業主或使用人尚未居住的物業，物業管理服務費按應收標準的70%收取。
篇2
第一條為了規范物業管理行為。改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》國務院《物業管理條例》等有關法律法規規定，結合本州實際，制定本辦法。
第二條本州各鄉村規劃區內住宅區物業管理適用本辦法。本方法所稱住宅區包括住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。
指業主通過選聘物業服務企業，本方法所稱物業管理。由業主和物業服務企業依照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條本州各鄉村規劃區內住宅區物業應當逐步建立業主自治與物業服務企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
第四條房地產行政管理部門是物業管理的行政主管部門。負責做好物業管理的有關工作。
開發區、街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門負責轄區內物業管理的監督、管理、協調工作。
第二章業主自治管理
第五條住宅區入住率達到50%以上或者住宅區房屋交付使用滿2年時。選舉發生業主委員會；首次業主大會也可由業主自行組織召開。
業主可以委托人列席。公房承租人和其他人根據委托的權限享有表決權。列席業主大會的業主所代表的表決權必需逾越入住業主的半數方可召開業主大會。每擁有一成套住宅的業主享有一票表決權。公房出租人可以書面委托承租人列席。
第六條業主委員會是業主大會的執行機構。可以連選連任；不稱職的業主大會可予以撤換。
其組成人員不得在選聘的物業服務企業中兼職。業主委員會不得從事與物業管理無關的活動。
第七條業主委員會每年至少組織召開一次業主大會；經20%以上業主提議。應當經出會的業主所代表的表決權過半數通過。業主委員會會議由業主委員會主任根據物業管理需要組織召開。業主委員會作出的決定，應當經業主委員會組成人員過半數通過。
對住宅區內全體業主、使用人具有約束力。業主大會和業主委員會作出的決定以及業主大會通過的業主公約。
第八條業主大會行使下列職權：
一）制定修改業主大會議事規則、業主公約；
二）選舉業主委員會或者撤換業主委員會委員；
三）審議并通過業主委員會章程、物業服務合同；
四）籌集、使用專項維修資金；
五）監督業主委員會工作。
六）決定物業管理的其他重大事項。
一）召集業主大會會議。演講物業管理的實施情況；
二）根據業主大會的決定。簽訂物業服務合同；
三）審定物業服務企業提出的物業管理服務年度計劃、物業共有局部的維修計劃、財務預算和決算；
四）聽取業主、使用人的意見和建議。
五）業主大會賦予的其他職責。
第十條業主大會、業主委員會的活動經費在物業服務費中列支。
第十一條業主委員會應當自被選舉之日起30日內將業主公約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單和章程報所在地的房地產行政管理部門備案。
第三章前期物業管理
第十二條本方法所稱前期物業管理。建設單位委托物業服務企業所進行的物業管理和服務。
第十三條新建住宅區在規劃、設計時。
物業區域內的供水、供電等實行一戶一表。建設單位應當依照規劃設計的要求建設或者預留物業管理服務的各項設施。
建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的經所在地的房地產行政管理部門批準，第十四條規劃建筑面積3萬平方米以上以單元式住宅為主的或者1萬平方米以上以獨立式住宅為主的新建住宅區。可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第十五條建設單位應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
建設單位應當與物業買受人簽訂物業買賣合同。物業買賣合同約定事項應當與前期物業服務合同內容一致。新建住宅區物業出售時。
前期物業服務合同、物業買賣合同至業主委員會與其選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止。
第十六條前期物業管理期間、房屋交付使用前所發生的物業管理費用。由建設單位與物業買受人在物業買賣合同中約定承擔。
第十七條建設單位應當依照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。第十八條建設單位應當在新建物業驗收合格后。
一）竣工總平面圖。配套設施及地下管網竣工圖等竣工驗收資料；
二）設施設備的使用說明書、電路示意圖；
三）建筑工程、市政、環保、綠化等相關工程驗收資料；
四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
五）其他必要資料。
物業服務企業應當將上述資料移交給業主委員會。前期物業服務合同終止時。
第四章物業服務企業
第十九條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第二十條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。并按照核定的資質等級從事物業管理服務活動。
持證上崗。從事物業管理的人員應當經過培訓考核并頒發崗位證書。
本州從事物業管理活動的應當到州房地產行政管理部門備案。已獲得國家統一制發的物業服務企業資質等級證書的州外物業服務企業。
第二十一條業主委員會成立后應當及時續聘或者通過招投標重新選聘物業服務企業。將物業服務合同報所在地房地產行政管理部門備案。
第十八條規定的資料。物業服務企業銜接物業時。
第二十二條物業服務企業享有以下權利：
一）制定物業管理服務制度和措施；
二）依照物業服務合同的約定收取物業服務費；
三）制止物業管理區域內的違章行為；
四）對造成物業損失的代表業主要求責任人予以賠償；
五）法律法規規定的其他權利。
物業服務企業應當履行以下義務：
一）履行物業服務合同。
二）書面告知業主、使用人物業使用、維護的要求和注意事項及相關規定；
三）定期向業主委員會演講和公布物業管理實施情況和物業管理費用收支情況；
四）接受業主、業主大會、業主委員會的監督；
五）接受物業管理行政主管部門的監督、指導；
六）法律、法規規定的其他義務。
第二十三條物業服務企業從事下列物業管理服務事項：
一）住宅區共有局部的使用管理、維修養護和更新；
二）房屋共用設施中水泵、電梯等設備的運行、管理和維護；
三）綠化養護；
四）協助公安機關進行消防平安、治安防范服務；
五）清掃、保潔服務；
六）車輛進出和停放管理；
七）依照業主、使用人要求。
八）物業維修專項資金的帳務管理；
九）住宅區工程建設和維修檔案資料的保管；
十）其他物業管理服務事項。
第二十四條物業服務企業可以通過招投標等方式聘用專業服務公司承擔專項物業管理服務。但不得將物業項目整體轉讓給他人管理。
第二十五條物業服務企業應當自物業服務合同終止或者解除之日起30日內。移交物業管理用房和有關資料，并報所在地房地產行政管理部門備案。
第五章物業的使用與維護
第二十六條業主、使用人和物業服務企業應當依照設計合
不得改變公共建筑和共用設施的使用性質和用途；確需改變的應當依法料理相關手續。理使用物業。
第二十七條在住宅區物業使用中禁止下列行為：
一）損壞房屋承重結構。
二）占用、損壞共有局部。
三）亂拋亂倒垃圾。亂停放車輛；
四）排放有毒、有害物質或者發出逾越規定規范的噪聲；
五）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
六）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。
有權予以勸阻、制止；對物業造成損壞的有權要求行為人恢復原狀或者依法賠償損失。業主委員會和物業服務企業對住宅區內發生的前款所列行為。
第二十八條業主或者使用人裝修房屋前應當事先告知物業服務企業。
一）裝飾裝修工程的實施內容、期限。
二）廢棄物的清運與處置；
三）物業外立面防盜窗、空調及太陽能等的裝置要求；
四）禁止行為和注意事項；
五）違約責任；
六）其他需要約定的事項。
發現違反協議和有關規定的行為，物業服務企業應當依照裝飾裝修管理服務協議實施管理。應當立即制止并督促改正；對拒不改正的應當及時告知業主委員會，并報有關部門依法處置。
第二十九條住宅區物業除屬人為損壞的由行為人承擔維修責任外。
第三十條房屋共用部位、共用設施維修時。
第三十一條業主、使用人設置、使用自用設備可能危害房屋平安及公共安全的物業服務企業應當責令其及時消除隱患；拒不消除的由業主委員會委托物業服務企業代為消除。
第三十二條住宅區內由相關專業管理機構管理的設施。
第三十三條單位和個人在住宅區內進行管線等施工。并與業主委員會或其委托的物業服務企業簽訂協議，施工后按協議恢復原狀或者賠償損失。
第三十四條利用物業設置廣告等經營性設施的應當征得相關業主、業主委員會和其委托的物業服務企業的書面同意。并支付設置費用。
第三十五條物業管理區域內的機動車停車庫應當提供給本物業管理區域的業主、使用人使用。停車位有空余的可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。
物業管理區域內機動車停車管理服務統一由物業服務企業或者其委托的專業停車管理單位負責提供。
物業管理區域內機動車停放應當遵守以下規定：
一）遵守業主大會決定、業主公約和住宅小區機動車輛停車管理制度。
二）依照規定或約定交納停車管理服務費用；
三）禁止占用、堵塞消防通道等。
第六章物業管理用房
第三十六條建設單位應當依照《建設工程規劃許可證》載明的總建筑面積。
一）總建筑面積在10萬平方米以下的項目。但建筑面積最小不得低于50平方米，間數不少于2個自然間；
二）總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項目。逾越局部按2‰的比例配置；
三）總建筑面積在20萬平方米以上的項目。超越20萬平方米局部按1‰比例配置。
上期未配置或配置的物業服務用房達不到本辦法要求的下期建設中除按規定規范配置外，本方法實施前已在分期建設的住宅物業。還要對上期開發建設的物業服務用房進行適當的補充配置。
簡易門衛房，共用部位、共用設施設備使用的房屋。地下室，人防工程以及室內層高不足2.20米的房屋不計入物業管理用房面積。
第三十七條建設單位應當在規劃報建圖紙中明確標明物業管理用房的位置和建筑面積。與建設項目同步設計、同步施工。
第三十八條物業管理用房。符合消防、環保、衛生等方面的要求。經驗收合格后，縣市房地產管理部門的監督指導下，建設單位應當與物業服務企業對物業管理用房進行交接驗收。
應當一并對建筑區劃內依法屬于全體業主的物業管理用房申請登記，第三十九條建設單位在申請房屋所有權初始登記時。由房地產行政管理部門在房屋登記簿上予以記載。房地產行政管理部門受理房屋預售許可和房屋所有權初始登記時，應當依照房地產行政管理部門確認的手續核查并注明物業管理用房的位置和面積。
首期交付使用時物業管理用房面積應當不低于應交面積的50%房屋交付使用過半的物業管理用房應當全部交付。物業管理用房按規劃要求在末期建設的建設單位應當無償提供符合本辦法要求的臨時物業管理用房。第四十條分期建設的住宅物業。
第七章物業管理費用
第四十一條物業管理費用由物業管理服務費和物業專項維修資金構成。
第四十二條物業管理服務費包括綜合管理服務費、車輛管理服務費和特約服務費。
綜合管理服務費、車輛管理服務費依照屬地管理由物價行政管理部門會同房地產行政管理部門依照住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定統一的指導價。指導價應當根據合理、質價相符、與社會經濟發展水平相適應的原則依法確定。綜合管理服務費、車輛管理服務費的具體規范由業主委員會與物業服務企業參照指導價協商確定。
特約服務費由當事人與物業服務企業協商確定。
第四十三條物業服務企業應當依照本方法規定和物業管理服務合同的約定據實收取物業管理服務費。
業主承擔連帶責任。業主應當按時、足額交納物業管理服務費；業主將房屋出租的應與承租人就物業管理服務費的交納簽訂書面協議。業主與使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費的從其約定。
第四十四條物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費。由業主從領取鑰匙之日起繳納。
第四十五條一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的應當建立專項維修資金。專項維修資金的主要來源如下：
一）商品住宅業主依照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。
二）出售公有住房的依照下列規定交存住宅專項維修資金：1業主依照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。
2售房單位依照多層住宅不低于售房款的20%高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
三）依照規定收取的經營性設施設置費用和車輛停放費用以及其他物業維修資金。
第四十六條物業專項維修資金應當開設專戶。按棟立帳，專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修。
應由物業服務企業編制維修工程預算，房屋共用部位、共用設施設備維修需要使用專項維修資金時。經業主委員會審核后報經專項維修資金主管部門批準。工程竣工后，由業主委員會組織驗收、審核工程決算。
第四十七條物業專項維修資金缺乏時。業主應當依照業主大會的決定交納物業維修費用。此期間發生的維修費用分別由住宅區內全體業主和整棟房屋全體業主依照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承當。
第四十八條房屋權屬發生轉移。由原業主與受讓人協商清算。
第四十九條物業管理服務收費應當明碼標價。接受物價等行政管理部門和業主、使用人的監督。
第五十條物業管理區域內。
物業服務企業接受委托代收前款費用的不得向業主收取手續費等額外費用。
第八章法律責任
第五十一條違反本辦法規定。
第五十二條建設單位、物業服務企業、業主和使用人違反合同約定的應當承擔相應的違約責任；造成損失的應當承擔賠償責任。
第五十三條業主、使用人不依照本方法規定交納有關費用的業主委員會應當協助物業服務企業催交；逾期仍不交納的物業服務企業應當依法予以追繳。
篇3
第1條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)
名稱：xx業主委員會
代表人：業主委員會主任xxx
聯系電話：
受委托方(以下簡稱乙方)
企業名稱：xx物業管理有限公司
法定代表人：
聯系電話：
根據《物權法》、《山東省物業管理條例》等有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲乙雙方就伴海山莊物業服務事項達成共識并訂立本合同。
第2條物業基本情況
物業類型：別墅、連體住宅
座落位置：xxx旅游度假區xx路。
占地面積：62504.2平方米。
建筑面積：約34000平方米。
第3條乙方提供服務的受益人為本物業區域內的全體業主和使用人。本物業的全體業主、使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第4條本物業小區共用部位的維修、養護和管理。
第5條本物業小區共用設備的維修、養護、運行和管理。
第6條公用設施的維修、養護和管理。
第7條附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括：物業管理辦公經營用房、文化體育娛樂場所及設施、配電房等。
第8條公共綠地、公共場所內的花木、公共場所內的建筑小品的養護與管理。庭院內的綠地、花木可以應業主要求給予適當管理。
第9條公共環境衛生管理。包括：公共場所、場地的清掃保潔及垃圾的收集。
第10條協助公安部門維護小區公共秩序。
第11條進一步完善物業檔案管理。
第12條按照《維修基金管理使用辦法》的規定做好小區維修基金利息及維修資金的管理和使用工作。
第13條房屋自用部位、自用設備的維修可以委托乙方實施，但委托方要承擔一切費用。
第14條規勸制止業主、使用人違反《伴海山莊管理規約》和業主委員會決議及物業管理有關規定的行為。
第三章委托管理期限
第15條委托管理期限為二年。自二〇xx年x月x日起至二〇xx年x月x日止。
第四章雙方權利和義務
第16條甲方權利和義務
(一)甲方權利
1.代表和維護業主、使用人的合法權益;
2.根據業主大會的決議與物業管理企業簽訂物業服務合同;
3.監督業主、使用人遵守《伴海山莊管理規約》及業主大會、業主委員會決議和物業管理有關規定;
4.檢查監督乙方物業管理工作的實施及制度的執行情況;
5.審議乙方提出的物業管理服務年度計劃、維修財務預算及決算;
6.查閱本小區物業檔案資料(與物業公司內部管理有關的資料除外);
7.向業主籌集或續籌維修資金，審定維修基金的使用情況;
8.監督公共建筑、共用設施設備和物業管理辦公用房及經營用房的使用情況。
(二)甲方義務
1.聽取業主、使用人的意見和建議，并及時將業主、使用人的意見和建議反饋給乙方;
2.保證業主、使用人遵守、執行物業管理有關法規、規章和規范性文件，遵守《伴海山莊管理規約》及業主大會、業主委員會決議和小區物業管理制度，按時交納物業管理服務費及其他費用;
3.協助乙方開展物業管理工作，完成和實現物業管理各項管理目標;
4.當業主、使用人不按規定繳納物業管理服務費時，協助乙方催交; 5.協助乙方搞好社區文化和社區服務工作。
第17條乙方權利和義務
(一)乙方的權利
1.根據有關法律、法規、規章和本合同有關約定制定物業管理實施方案并實施管理;
2.編制物業管理年度管理計劃、編制維修基金使用計劃及預決算報告;
3.編制共用設施設備大修、中修、更新、改造方案;
4.依照本合同和市物價局核發的收費許可證收取物業管理服務費;
5.負責物業管理檔案資料;
6.規勸制止業主、使用人違反物業管理規定及《伴海山莊管理規約》的行為;
7.有選聘專業公司承擔專項工程的權力;但不得將物業管理責任轉讓給第三人;
8.當業主、使用人裝修房屋時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，并按有關規定進行管理;
9.依法向業主、使用人追繳欠交的物業管理服務費。
(二)乙方的義務
1.履行本物業服務合同并依法經營;
2.接受業主委員會和業主、使用人的監督;3.接受物業行政主管部門的監督、指導;
4.對本物業的公共配套設施不得擅自占用或改變使用功能。如需擴建或完善配套項目，須經甲方同意并報有關部門批準后方可實施;
5.在條件成熟的情況下定時向業主公布維修基金及其利息使用管理情況;
6.向業主、使用人提供優良生活工作環境，搞好社區文化和社區服務;
7.發現違法行為要及時制止并向政府有關行政主管部門報告;
8.定期對房屋設施設備狀況進行檢查，及時排除不安全隱患和險情;
9.物業服務合同終止物業服務企業退出時按照《物業管理條例》規定的內容向甲方移交相關資料和設施設備。
第五章物業管理服務質量及標準
第18條依據國家、山東省和日照市有關規定，制定本物業管理服務質量及標準。具體內容如下：
(一)房屋及共用設備管理
1.小區園區、房屋幢號、戶號有明顯標志，設有引導方向平面圖、指路牌和引導牌。
2.物業管理人員按要求經過專業培訓，持證上崗。
3.進一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，便于查閱。
(二)共用設施管理
1.小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
2.公共照明設施設備齊全，運行正常。
3.保持道路暢通。
4.污水排放暢通，溝道無積水。
5.危險部位標志明顯。
(三)綠化及養護管理
綠化有專人養護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
(四)環境衛生管理
1.小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾箱等保潔設施。
2.道路、公共綠地、公用場地，保持清潔。
3.雪后及時掃凈小區內道路積雪;雨后及時清理污水。
4.公共場所發現亂堆、亂放、亂貼、亂畫現象及時制止或處理。
5.發現小區內有亂搭亂建的現象及時勸阻。
(五)社區秩序維護
1.小區內實行24小時值班巡邏制度;嚴禁脫崗。
2.值班人員統一著裝，熟悉轄區情況，工作規范，責任到人，相片公示，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
3.進一步完善小區內的監控工作，監控設備完好，監控畫面盡量保持清晰;無特殊情況監控資料7天有效。設施設備的完善、改造
(六)消防
1.消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
2.配備兼職消防管理人員。
(七)公共文體娛樂場所原則上僅對小區業主及物業使用人開放。
第六章物業管理服務費用
第19條物業管理服務費
(一)依照日照市物價局的批復，住宅房屋，乙方按業主房產建筑面積每月每平方米0.70元向業主或物業使用人收取。
(二)業主轉讓物業時，須交清轉讓前的物業管理服務費用。
第20條房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和更新費用，按國家有關文件執行。
第七章違約責任
第21條甲方違反本合同第十六條甲方義務的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方限期解決。
第22條乙方違反本合同第五章的約定，未按合同約定標準管理物業，甲方有權要求乙方限期整改。
第23條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退。
第24條乙方不按規定和甲方審定的計劃使用維修基金，或將維修基金利息挪作他用的，甲方有權制止。
第八章附則
第25條本合同期滿前二個月甲乙雙方應就續簽合同事宜進行協商。
第26條雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議。但是補充協議須經業主大會討論通過并經甲乙雙方共同簽字蓋章后才具有法律效力。
第27條本合同一式三份。甲乙雙方各執一份，報物業行政主管部門備案一份，具有同等法律效力。
第28條本合同在執行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的可報請物業主管部門進行調解，調解不成功時雙方同意：
(一)由日照市仲裁委員會仲裁。
(二)向人民法院起訴。
第29條其他約定：
1.加強對建筑垃圾的管理工作。
2.為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，或因自然災害、不可抗力等因素造成業主、使用人人身傷害、死亡和財產損失的，甲乙雙方均不承擔責任。
甲方(簽章)_____________乙方(簽章)_____________
代表人：代表人：_________
年____月____日
超市物業服務合同樣本
北京市前期物業服務合同模板
大連市物業管理委托合同（官方范本）
車位物業服務合同范本
物業管理服務合同范文格式
合同：辦公大樓物業管理委托合同
合同：常州市市區住宅區物業管理委托合同
合同：物業維修工程委托審價合同
合同：出租香港住宅物業用的地產協議
物業管理裝修合同模板
寫字樓物業租賃合同范本
租賃合同：物業租賃合約
寫字樓物業合同范本
篇4
委托方(以下簡稱甲方)：
(簽章)
聯系人：
聯系電話：
受托方(以下簡稱乙方)：
(簽章)
物業管理負責人：
聯系電話：
二、物業基本狀況：
物業名稱：
物業類型：
物業座落：
物業總建筑面積：______方米，其中：已竣工建筑面積______平方米，尚在建的______平方米;按物業類型劃分，具體是：①住宅建筑面積，總計______平方米;獨立式住宅______幢______套，計______平方米;多層住宅______ 幢______單元______套，計______平方米;8～9層住宅______幢______套，計______平方米;10～20層住宅______幢______套，計______平方米;21～30層住宅______幢______套，計______平方米;31層以上住宅______幢______套，計______平方米;②商務辦公用房______幢，層數______，套(間)數______，建筑面積總計______平方米;③商業用房______幢，層數______，套(間)數______，建筑面積總計______平方米;④工業用房______幢，建筑面積總計______平方米;⑤機動車場(庫)建筑面積總計______平方米，停車位______個;地面停車庫______個，建筑面積______平方米，地面停車位______個;⑥其他用房______處，建筑面積計______平方米。
三、物業管理公共服務費標準(請分類填寫)：?
四、物業管理期限：______年______月______日______時至______年______月______日______時?
五、乙方向甲方出示的證件：
1、企業的營業執照，編號：
2、企業的物業管理資質證書，編號：
3、其他有關業績證明文件：
六、備案時間與備案機關：
備案機關：
(蓋章)
備案時間：______年______月______日
說明：
1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關證件到物業所在地物業管理主管部門進行合同備案。
2、經備案機關備案的本合同備案表由乙方收執，在進行企業資質年審、企業資質換級時，應連同合同正式文本一并(均為復印件)向物業管理主管部門提交。
3、本合同備案表與合同文本的相關內容應保持一致。
4、業主可向物業管理主管部門查詢合同備案信息。
前期物業管理服務合同
第一章 總則
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：
單位名稱：
法定代表人：
注冊地址：
聯系電話：
受托方(以下簡稱乙方)：
企業名稱：
法定代表人：
注冊地址：
聯系電話：
前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與業主大會選定的物業管理企業簽訂的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將______(物業名稱)委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 ?物業基本狀況
物業名稱：
物業類型：
座落位置：______區(市)縣______路(街道)______號
四 至：東______南______西______北______
占地面積：______平方米
建筑面積：______平方米
委托管理的物業構成細目見附件一。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人;乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續;本物業交付使用后的質量責任，按國家《建設工程質量管理規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定承擔。
第二章 委托管理服務事項
第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、______。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、______。
第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、______。
第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理、______。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、______。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、______。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理、______。
本物業管理區域內的業主、物業使用人在本物業管理區域的公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。
第十一條 維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、______。
前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、______。
第十三條 協助組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事人雙方協商。
第十五條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告、規勸、制止、______等措施。
第十六條 其它委托事項：
1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔;
2、________________________________________________;
3、________________________________________________ 。
第三章 ?委托管理服務期限
第十七條 ?委托管理期限暫定為________年(不超過3年)。自________年________月________日________時起至________年________月________日________時止。合同期滿或業主委員會成立與業主大會所聘的物業管理公司簽訂物業管理服務合同生效時，本合同自然終止。
第四章 雙方權利義務
第十八條 甲方權利義務
1、在業主委員會成立之前，負責制定《業主臨時公約》，讓購房人訂立物業買賣合同時，對業主臨時公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內容;或負責讓購房人與乙方簽訂《前期物業管理服務協議》及其附件《物業使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協議》，并將其作為房屋租售合同的附件;物業竣工交付使用時，負責向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書;
2、審定乙方擬定的物業管理方案;
3、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況并每年進行一次考核評定;并將管理情況報物業管理主管部門備案;
4、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告;
5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求;
在保修責任內，如存在質量問題，按以下第________種方式處理：
[1]甲方負責返修;
[2]委托乙方返修，支出全部費用;
篇5
近年來，隨著物價上漲和人力成本的大幅提高，以及物業管理服務收費水平難以得到同步調整，行業生存狀況不容樂觀。物業管理服務成本控制的途徑，除了物業管理服務本身環節外，對小區規劃設計、物業建筑質量等硬件環節也要予以足夠重視。
1.1小區規劃設計與竣工后物業管理成本密切相關
(1)小區的規劃設計一般在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設計產品更加“完美”，并不真正為購房者考慮小區物業今后的管理成本。例如我司目前在管的一個建筑面積23萬平方米的高檔住宅小區，在景觀設計中做了大量的人工水景，美化了小區的居住環境。這種人工水景針對當地水網密布，水資源豐富的特點，采用內河取水和小區內人工挖井取水兩套方案。但是，由于當地工業廢水污染河流并且地下水含鐵量太高。結果，兩套取水方案均不能滿足水景對水質的要求。最終只有到城市供水網取水。但是，此方案除了運行成本高，也不符合節能、節水要求。最后只能降低使用率，采取節假日開放的辦法。可見，要降低物業成本在規劃設計規劃階段就必須開始。
(2)在防火、防盜、安全等設備設施配置環節同樣可以通過更加科學、合理、全面的規劃設計而大大改善，給日后業主的物業管理減少物業服務成本。比如小區的消防主機和安防監控位置的設置上，按消防要求，消防主機必須單獨設置。結果很多小區設計時把消防主機和安全監控設施完全隔離甚至放在不同的建筑物。這樣，在崗位設置時必然要增加人員。如在設計時能結合考慮，把消防主機和安全監控設施放在相鄰且可想通的房間，既可以滿足消防要求，也可發揮監控功能，又可以節省人工成本。
1.2建筑質量對物業管理服務成本的影響
建筑質量的優劣，影響物業維修費用，進而影響物業服務成本。施工單位普遍重主體結構，輕維護、裝修工程。比如外墻滲水、地下車庫地面起塵、滲水等施工安裝質量普遍存在的問題。保修期內的物業維修屬于開發商的職責，但通常是開發商要求從事前期物業服務的物業企業去做。由于物業企業缺少對原施工單位的制約手段，造成協調不暢，維修不及時，返修質量達不到要求。更嚴重的是，很多質量問題必須終身維修，其維修投入費用巨大。因此，只有規范和約束建筑商、開發商在建筑質量上的行為，同時依靠有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，才能為業主提供質量過硬的建筑，降低竣工后的物業修理維護成本，從而降低物業服務成本。
1.3物業管理服務如何有效降低管理成本
(1)物業管理服務企業應從實際出發，找準適合自身發展的市場定位，或以住宅物業為主、或以商業物業為主，或以高端物業為主。筆者所在公司經過十幾年的經營，在服務質量控制，規范化管理，企業文化建設，制度建設，團隊建設，人才儲備上，已經形成高端物業管理的核心競爭優勢。因此，我們這幾年在物業服務中得到業主的認可，并連續中標多個高端寫字樓和高檔住宅小區，在物業行業中奠定高端物業的地位。物業企業通過盡可能地發揮自己的‘長處’，就能有效降低物業管理服務成本。
(2)做強做大，降低管理成本。做強做大包含兩個層面意思。其一，企業要做強做大。企業規模做大，在其后勤管理人員相對不變的情況下，管理成本的攤銷才可以降低;其二，項目規模做大。單個項目的規模必須做大，才可以最大限度發揮各個崗位的效率。筆者認為，物業企業應盡可能擴大管理總量并爭取大型項目;政府主管部門可以通過引導企業間強強聯合，或者通過行政區域劃分，把臨近的若干個社區合并成一個物業管理區域，委托一家物業企業來管理，不僅對物業企業有利，對業主來說，也可以減少物業費支出。
(3)人、技結合，減少人員配置，降低人工成本。人防與技防相結合，能用技防替代，不選擇人防。物業行業是勞動力密集型服務行業。人工成本占管理成本80%以上。因此，如何降低勞動力成本成為物業企業降低管理成本的主要考量。物業企業在不降低服務質量的前提下要減少人員配置，一個有效的途徑就是增加技防的投入，以技防結合人防，以技防代替人防。比如增加防盜及監視設施，合理布置監視探頭;增強防盜功能，提升防盜等級等等，可以減少秩序維護員的配置;再如減少服務層次，把服務臺前移，讓服務人員更貼近業主，直接面對業主，也可以減少客戶服務人員的配置;又如對大型小區配置機械保潔設備，減少保潔人員配置。上述設備設施的一次性投入雖然也會增加維修成本，但比起每年一次的人工成本提升，將節省很大一筆開支。
(4)實行片區管理，節約管理人員成本。物業行業經過這幾年的資產重組，購并及市場競爭，企業規模出現跨越式增長。周邊幾個項目同屬于一個物業企業的情況越來越多。因此，同一個公司把相近的幾個項目并成一個片區，實行統一管理，可以大量減少管理層次的人員;同時，可以資源共享，對一些關鍵技術崗位人員可以統一調配。這樣做既可以減少管理成本，又可以提高人力資源利用率。
1.4物業管理行業是具有一定公益性的服務行業，且在調整產業結構和城市管理中發揮了重要的作用
政府調整物業管理稅收政策，適當減輕物業管理稅負，扶持物業管理行業發展，對有效降低物業管理服務成本也有幫助。
2物業管理企業的經營理念
我國的物業管理服務企業已經經歷了三個階段:開始是物業管理初期(80～90年代)，僅僅對物業進行簡單的養護;其次是(90年代～21世紀初)，全面對物業進行專業管理:然后是發展到現在(2008年以后)，對物業進行專業管理的同時還要為業主提供各種服務，也就是從“物業管理”到了“物業服務”階段。業主需求的多元化促進了物業管理服務企業由管理型、服務型向經營型的過渡。筆者認為“物業經營”將是物業管理服務企業發展的第四階段。物業經營必然成為物業管理服務企業生存與發展的必然選擇。
2.1轉變經營觀念，創新經營模式
以業主為關注焦點，建立業主滿意的物業服務模式。物業管理的服務必須順應業主的需求而不斷得到開發和提升。物業管理服務企業要轉變經營觀念，積極尋求企業為業主服務的新切點、新途徑、新模式，尋求開拓服務新領域，創新經營模式。其實，物業服務是一個很大的經營平臺。我司近幾年來，在總收入逐年增加的情況下，物業服務費收入占總收入的比例在逐年降低。這種情況表明，除了固定不變的物業服務費收入之外，其他有償服務收入已經成為我司收入及效益增長點。也正是這部分收入的不斷增加，我司在這幾年服務成本不斷增加的情況下，充分利用管理區域內多種資源挖掘邊際效益，經營利潤屢創新高。
2.2整合經營資源，提升經營效益
(1)積極儲備物業經營資源。物業服務企業擁有自由處置和經營的物業資源才能帶來收益，提升經營效益。物業服務企業可考慮以下幾個途徑來儲備物業經營資源:①向開發商積極爭取未出售的店面、車庫，或者停車場、會所、游泳池、健身場所等，劃歸物業服務企業經營，以彌補物業管理費的不足。如我司在溫州的管理項目與業主委員會簽訂協議，把底層店面和社會停車場交給我司經營，收入作為公共部位維修養護費用及增添設備設施支出;將開發商未出售的店面、車庫交給物業公司出租，租金歸物業公司充抵前期物業補貼;②利用公共部位進行經營，經營收入與業主按約定比例分配。我司所有項目在簽訂服務合同是均要求業主把公共部位委托我司經營，一方面充分利用業主的公共資源為業主創收，業主高興;另一方面增加公司的經營收益。
(2)以物業為平臺開展多種經營。有效進行業主需求分析，拓展潛在服務空間。為業主提供更加便利、舒適的工作和生活條件。可采用合作方式與相關服務企業結成利益共同體開展多種經營。我司已開展與中國電信、中國移動以及多家廣告商合作，開展電信業務、移動信號覆蓋及開展多項廣告業務等。
(3)開展社區專項經營。利用物業優勢，開展社區專項經營。隨著我司經營規模擴大，保潔量逐年增加，保潔隊伍擴大，保潔技術水平不斷提升。為此，我司專門成立一個保潔公司，除了保證本公司日常保潔任務，還對外承接保潔家政業務，利用現有保潔設備，承接如石材保養，地面晶化，洗地毯，辦公室保潔等業務，既增加經營收入，又滿足業主的需求，也密切公司與業主的關系。
2.3以人為本，注重育才
對于物業管理這一行業，所有的效益都是靠人力創造的，物業管理人應當有優秀的個人品質、高尚的職業道德以及行業專業技能、強烈的使命感和責任感，對企業有高度的忠誠度。在這方面，我們的做法是，針對員工個體的不同情況和他們的不同訴求，分門別類，采取個性化的措施，以滿足員工的不同需求。我們的薪酬體系靈活，貼近市場標準，讓所有員工的工資水平隨市場標準及物價水平的提升而提升，從而滿足員工的日常生活的必須;我們制定公開、公平的內部競聘機制，讓有能力的員工可以通過公平競爭，獲得晉升的機會和更大的發展平臺;我們還制定員工培訓計劃，讓不同層次的員工都能獲得技能的提升和物業相關知識的增長;同時，制定員工內部轉崗制度，讓所有的員工在退休之前，都能在公司找到其合適的崗位，解除了員工“吃青春飯”的后顧之憂。通過上述制度設計，我們穩定了員工隊伍，沉淀了一大批物業管理人才，為企業的發展壯大儲備了大批的人才。“先有滿意的員工，再有滿意的顧客”。員工是物業管理企業服務實施的最終體現，物業管理服務企業只有擁有一大批專業、充滿激情的、自覺自愿地努力工作的員工，物業管理企業的服務水平才能有所提高，服務品質才能得到顧客的認可。
2.4擴大企業知名度，強化企業社會責任感
(1)在激烈競爭的市場經濟中，“酒香不怕巷子深”的觀念已不足取，孤芳自賞的結果，只能是默默無聞的凋謝。物業服務企業應合理而充分地利用適當的方式、適當的場合、適當的媒體，展示、宣傳企業的形象，擴大企業知名度，提高企業的影響力。這幾年，我們在狠抓服務質量的同時，積極參與社會公益活動，擴大企業的知名度和社會影響力。
(2)增強企業的社會責任。筆者認為:其一，守法經營，按章納稅是企業最基本的，也是首要的社會責任;其二，企業應該愛護員工，以人為本，建立和諧的勞資關系，創建和諧企業;其三，企業要關愛社會弱勢群體，踴躍捐款捐物，幫助需要幫助的個體，構建企業與社會的友好關系;其四，由于物業企業的特殊性，在協助政府在城市管理、構建文明社會方面，可以起到不可或缺的作用。
篇6
1物業管理已成為城市管理的一項主要內容
我國物業管理起步于20世紀80年代，1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳市物業管理公司成立，這是我國內地物業管理的起步階段。為促進和規范物業管理的發展，國家不斷加大物業管理相關政策的配套力度。1994年，建設部頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：住宅小區應當推行社會化、專業化的管理模式。以法規形式正式確立了我國物業管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向。1996年，國家計委、建設部聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，為規范物業管理服務的收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益提供了保證。1998年8月，建設部、國家工商行政管理總局制訂了《物業管理委托合同文本》，建設部制訂了《業主公約示范文本》，1999年10月制訂了《前期物業管理服務協議》。這些示范文本成為規范物業管理行為、保護當事人的合法權益的規范性文件。1999年l0月，為提高物業管理水平，推動物業管理市場競爭，建設部制定了《物業管理企業資質管理試行辦法》。這些規范性文件有效地推動了物業管理事業的發展。經過二十多年的發展，物業管理逐步從點走向面，從南走向北，覆蓋范圍不斷擴大，已成為小區管理的重要方式和手段。晉中市，于1999年撤地設市，全市總面積1．64萬km，轄一區、一市、九縣及一個省級經濟技術開發區，總人口310余萬，城鎮人口135萬，城鎮化率近43．4％。建市以來，隨著住房制度改革的推進以及國家物業管理相關制度的頒布實施，物業管理也經歷了起步、壯大到健康快速發展的歷史階段。2005年以來，晉中市針對房地產市場迅速發展的實際，加快物業管理規范化步伐。首先是明確管理機構，規范企業行為。晉中市建設局作為晉中市物業管理的行政主管部門，具體負責監督指導全市物業管理工作。其次是加強制度建設，奠定物業管理法制基礎。2007年以后，該市相繼出臺了《物業服務收費管理規定實施細則》《住宅小區物業服務等級和收費標準》《住宅共用部位共用設施設備維修基金實施細則》《關于進一步加強物業管理工作的實施意見》(試行)，以上規范性文件的出臺實施，為晉中市物業管理的健康發展奠定了法制基礎。第三是開展物業管理從業人員崗位培訓，加強物業管理經驗總結交流。全市物業管理按照市場化、專業化、規范化要求，取得了長足的發展，為推進住宅與房地產業的快速健康發展，打造宜居和諧晉中做出了積極的貢獻。
2當前物業管理發展中存在的問題
1)物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。物業管理涉及到的市場主體諸多，他們之問既有民事法律關系，又有行政管理關系，由于物業管理立法滯后，各方市場主體之間的權利義務關系不清，導致產權關系不明確，法律責任不清楚。特別是開發商與物業管理的責任不明確，房地產開發建設中遺留的工程質量問題，很多都是在物業使用中暴露出來的，使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加劇了物業管理企業和業主的矛盾。
2)物業管理企業質量不高。建市10年，物業管理企業達到120家，發展速度相當快，但質量并未同時跟進，物業管理企業人員素質低，經營管理水平不高，從業人員良莠不齊。據統計，80％以上的物業管理人員來自城市企業、事業單位下崗分流人員、部隊復員專業軍人以及農村剩余勞動力，實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格(如物業管理企業經理、部門經理、“三總師”等)的人員更是風毛麟角，非專業人員做物業管理，管理人員普遍素質低，使產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。
3)物業管理收費難且不規范。物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。當前出現的問題主要有兩個方面：a．收費難度大。b．收費行為不規范。在前期物業管理中，物業公司與房地產開發商責任不明確。當前，物業公司將發放房屋產權證、供電、供水等權力來強迫業主交費，激化了雙方矛盾，由此造成了很多的糾紛。
4)物業管理相配套的法制建設缺失與理論研究滯后。隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由于我國的相關法律體系還不健全，近年引發多起群體糾紛。每年，建設部門辦理的件、12319熱線投訴、行風評議等因物業管理的占到近30％。這充分說明現有管理模式存在著弊端。同時，我國的物業管理理論研究滯后，局限于參考國外的多，結合實際研究的理論不多。
3物業管理規范化科學化發展的對策
1)建立一個完整的、系統的物業管理法規體系。包括確立物業管理企業的法律地位、經營性質和實施物業管理服務的原則和標準、運作措施業務范圍及應負有的法律責任；規定物業管理市場公平競爭的規則、違規的處罰和物業管理權力獲得的形式及標準；確定政府主管部門、開發商、建筑商、物業管理企業、社會有關各方和業主管理委員會之間應遵守的規定、享有的權利以及履行的義務。
2)制定出臺物業管理行業標準和規范。盡快建立和實施物業管理資質等級的評定，樹立一些品牌公司，形成優質優價、優勝劣汰的市場競爭體制，以及制定設備操作與管理標準、勞動定員與定額等手段加強行業管理，完善物業管理企業的自身建設，提高物業管理服務水平。
3)建立物業管理資金的良性循環體系。盡快出臺各地關于開發商和業主應交納的物業管理維修基金的具體規定、使用管理辦法和政府行業主管部門的監督辦法。在政策上扶持和鼓勵物業管理公司擴大經營服務范圍，增加物業管理資金的來源，真正地做到“以業養業，一業為主，多種經營”。
4)加強物業管理知識的普及。目前造成物管糾紛的矛盾，其原因是多方面的和綜合性的，決不是哪一個單方面的問題。一方面要加強物業管理知識的宣傳，使之深人民心。每位消費者既能用法律來保護自己的權益，又能守法以利行業的發展和社會的進步。另一方面，作為物業管理企業，要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理，同時，要創新服務理念，優化服務質量，在加強硬件管理的同時，更要注重對顧客提供優質的服務，不斷改革服務質量。
5)建立物業管理的相應機制。a．加速引進競爭機制，加快培育物業管理市場。物業管理必須推向市場，引入競爭機制。b．建立“質價相符”的服務收費機制。從滿足不同類型的服務需求出發，進一步明確物業管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成；根據物業管理服務內容、服務質量，制定普通住宅的收費指導標準，方便消費者根據自己的消費水平選擇相應的物業管理服務。C。出臺有關管理規定，嚴格市場準人與清出制度，加強企業資質管理。建立物業管理企業信用檔案，接受社會監督。
篇7
第一條本合同當事人
委托方以下簡稱甲方)南京市鼓樓區香榭里小區業主委員會
受托方以下簡稱乙方)中標物管公司
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將南京鼓樓區香榭里小區委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條物業基本情況
物業類型住宅小區
座落位置南京市鼓樓區閩江路8號
占地面積24000平方米
建筑面積45000平方米。其中，一期建筑面積23734.05平方米
委托管理的物業構成為香榭里小區一期。包括內容有：1-6棟多層住宅及其配套設施。配套設施見附件一(香榭里一期設施、設備明細)
第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房。
第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、樓內消防設施設備、機電設備、配電系統等。
第六條本物業規劃紅線內屬一期物業管理范圍的市政公有設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。
第七條本物業規劃紅線內屬一期物業管理范圍的公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條本物業規劃紅線內屬一期物業管理范圍的附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所。
第九條公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤。
第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料見附件2。注附件2為“和平物業”代保管的全部物業材料的清單。
第十三條組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條負責向業主和物業使用人收取下列費用
1.物業管理服務費2.公攤費3.物業公司提議并經業委會同意的其它收費。
第十五條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止等措施。
第十七條其它委托事項
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為3年。自2004年11月1日零時起至2007年10月31日24時止。
第四章雙方權利義務
第十九條甲方權利義務
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益
2.制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約
3.審定乙方擬定的物業管理制度
4.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況
5.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算
6.在合同生效之日起30日內向乙方提供100余平方米建筑面積管理用房5棟102室，由乙方按
下列第1項執行
1無償使用
2按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收人用于。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起30日內向乙方移交(物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，見附件二：一期檔案文件細目)
9.當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其它方式償付
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。
第二十條乙方權利義務
1.根據有關法律法規及本合同的約定，制定物業管理制度自主開展各項管理經營活動，但不得損害業主的合法權益、獲取不當利益。
2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理
3.按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理
4.在甲方訂可下，可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5.入駐的物業公司應在入駐本小區后3個月內編制完成本小區物業服務管理年度計劃、以及年度財務預算。經雙方議定后由乙方組織實施
6.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督
7.每月向業委會負責財務審計的委員告知一次上個月的管理費用收支情況;每半年向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支賬目;
8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內政、擴建或完善配套項虱須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準可實施
9.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料;
第五章物業管理服務質量
第二十一條乙方須按標書內容，以及與標書服務檔次相近的《江蘇省物業管理服務標準》中的級別內容提供服務。
第六章物業管理服務費用
第二十二條物業管理服務費
1.本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建設面積每月每平方米元向業主或物業使用人收取非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米元和業主或物業使用人收取。(以中標書為準)
2.空置房屋的管理服務費，由乙方按政府主管部門的相關規定收取。
3.業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，由乙方按政府主管部門的相關規定收取相關滯納金。
第二十三條車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取
(具體內容見本合同的補充合同。)
第二十四條乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗鄰部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付，收費標準經甲方同意。
第二十五條其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下1.2.3.。
第二十六條房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用
1.房屋共用部位的小修、養護費用，由乙方承擔更新費用，由甲方承擔。
2.房屋共用設施、設備的小修、養護費用，由乙方承擔大中修費用，由甲方承擔更新費用，由甲方承擔。
3.市政公有設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護費用，由乙方承擔大中修費用，由甲方承擔更新費用，由甲方承擔。
4.公共綠地的養護費用，由乙方承擔改造、更新費用，由甲方承擔。
5.附屬配套建筑和設施的小修、養護費用，由乙方承擔大中修費用，由甲方承擔更新費用，由甲方承擔。
第七章違約責任
第二十七條甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決逾期末解決的，乙方有權終止合同造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達到
約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期末整改的，甲方有權終止合同造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付5元的違約金給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第八章附則
第三十一條自本合同生效之日起天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第三十二條合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。
第三十三條本合同附有補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十四條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中末規定的事宜，均遵照國家、省、市政府有關法律、法規和規章執行。各規章的解釋順序為：國家、省、市的相關文件。
第三十五條本合同正本連同附件共頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門備案各執一份，具有同等法律效力。
第三十六條因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十七條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十八條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由仲裁委員會仲裁當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院。
第三十九條合同期滿本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿XX天前向對方提出書面意見。
第四十條本合同自簽字之日起生效。
代表人代表人：
年月日
注：本小區有可能的遺留問題：
1、小區內是否可以停車、停車收費問題;
篇8
有關物業服務合同范本
第一章 總則
合同雙方當事人
甲方(房地產開發公司)：
注冊地址：
營業執照注冊號：
企業資質證書號：
法定代表人：
聯系電話：
乙方(物業管理公司)：
注冊地址：
營業執照注冊號企業資質證書號
法定代表人：
聯系電話：
根據法律、法規和有關規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方就甲方負責開發建設的物業(以下簡稱“本物業”)實行前期物業管理有關問題達成一致意見，特訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條 物業基本情況
物業類型：
坐落位置：市鎮路
占地面積：平方米，其中綠地面積——平方米。建筑面積：平方米，其中住宅平方米，商鋪平方米，停車場。
第二條 本合同中涉及的幣值，均指人民幣。
第二章 物業服務事項
第三條 甲方按照法律、法規和有關規定，采用“招標”、“協議”方式，選聘乙方對本物業實施前期物業管理。
第四條 本物業在未竣工驗收(以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服務內容及達到服務質量。
1、建筑物主體外的共用部位管理。
服務質量：外墻完好，外觀整潔，完好率達98%，零修及時率、合格率100%.
2、共用設施設備管理。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
3、綠化、環境衛生管理。
服務質量：設施完好、整潔，綠化長勢良好，公共場地保潔率95%.
4、車輛管理。
服務質量：交通暢順，停放有序。
第五條 本物業竣工驗收交付使用后，乙方向業主和非業主使用人提供以下服務內容及達到以下服務質量
(一)日常服務
1、房屋建筑共用部位的維修養護和管理，包括：“樓蓋”、“屋頂”、“外墻面”、“承重結構”、“樓梯間”、“走廊通道”、“門廳”。
服務質量：外墻完好，外觀整潔，完好率達98%，零修及時率、合格率100%.
2、共用設施設備和相關場地的維修養護、運行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“煙囪”、“化糞池”、“溝渠”、“池”、“照明系統”、“中央空調”、“電梯”、“發電機”、“消防設施設備”、“智能化設備”“外墻排水管”。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
3、按國家《物業管理條 例》(以下簡稱《條 例》)第四十五條 的規定，物業管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用。或按合同的約定，來行使合同權利和履行合同義務。
4、生活服務設施的維修養護和管理，包括“商業網點”、“文化體育娛樂場所”。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
5、綠化與建筑小品的維修養護和管理，包括“共用綠地”、“花木”、“建筑小品”、“園林小品”。
服務質量：完好、整潔，綠化長勢良好。
6、公共環境衛生，包括“公共場所、房屋共用部位的清潔衛生”、“垃圾的收集、清運”。
服務質量：設施完好、整潔，公共場地保潔率95%，垃圾日產日清。
7、交通與車輛停放秩序的管理。
服務質量：交通暢順，停放有序，行車線路標志明顯。
8、安全防范工作，包括“安全監控”、“巡視”、“門崗執勤”。
服務質量：設備良好，運行正常，崗亭24小時值班。
(二)定期服務
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化糞池一次;
4、每年 清疏排水系統一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6個月 檢修水泵一次;
7、每月 檢修電梯一次;
8、** 檢修發電機一次;
9、** 檢修中央空調一次;
10、每月 檢修消防設施、設備;
服務質量：設備良好，運行正常，垃圾日產日清。
(三)管理與物業相關的工程圖紙、業主和非業主使用人檔案和竣工驗收資料。
服務質量：收集整理，裝訂規范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服務事項
第六條 乙方在實施前期物業管理期間，不得利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營活動。
第七條 業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，應當告知乙方并與乙方簽訂物業裝飾裝修協議。乙方可向業主或非業主使用人收取物業裝飾裝修保證金￥20xx元。物業裝飾裝修完畢，如未發現有損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，不存在安全隱患的，及未違反“物業裝飾裝修協議”的，乙方應在 30日內將物業裝飾裝修保證金“本金”退回給業主或非業主使用人。
第八條 業主和非業主使用人對其房屋自用部位、自用設施設備向乙方提出維修養護服務要求的，乙方認為有能力承擔的可以接受，收費由雙方協商確定。
第三章 物業服務費用
第九條 本物業未竣工驗收交付使用前，物業服務費用由房地產開發企業交納。物業服務費用的構成包括：
1、物業服務成本;2、法定稅金;3、物業管理企業的利潤等;
第十條 本物業竣工交付使用后，物業服務費用由業主或非業主使用人繳交;已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業、物業服務費用由房地產開發企業交納。
第十一條 物業服務費的收取方式和物業服務酬金
本物業竣工驗收交付使用后，甲乙雙方約定采用以下方式收取物業服務費和提取酬金：
按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按“各戶使用量”另行分攤。乙方在年終決算物業服務總收入和服務總成本，盈余或者虧損均由物業管理企業享有。
第十二條 本物業竣工驗收交付使用后，乙方按本合同第五條 約定的內容要求提供服務，按以下標準向業主、非業主使用人收取物業服務費：
1、住宅按“建筑面積√”每月每平方米1.2元收取;商場按“建筑面積√”、每月每平方米1.5元收取。
2、已竣工驗收(以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準)但仍未售出或交付使用的物業，由乙方按本條 本款第1點約定的標準向建設單位(業主)收取物業服務費。
第十三條 業主從辦理收樓手續后的次月開始繳交物業服務費，以后每次收繳物業服務費的時間為每月15號之前。乙方在首次收取業主或非業主使用人物業服務費時，可預收三個月。業主或非業主使用人變換或物業服務合同中止時，如業主、非業主使用人不欠乙方物業服務費，乙方應在一個月內將預收的物業服務費“本金”退給業主、非業主使用人。
第十四條 物業服務費的調整和違約責任
1、物業服務費收取標準在合同期內根據市物價部門批文調整。
2、甲方逾期繳納物業服務費的，按以下處理：
從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之1交滯納金;
3、業主和非業主使用人逾期交納物業服務費的，按以下方式處理：
從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之1交滯納金;
4、業主和非業主使用人無正當理由連續三個月不交物業服務費的，乙方可采取適當措施催繳。有超過20%的業主無正當理由連續三個月拒交物業服務費的，管理公司可在告知業主15天后，有權單方中止物業服務合同，退出物業管理區域。
非業主使用人不履行交費義務時，由業主承擔連帶交費責任。
第十五條 物業竣工驗收交付使用后，車位停放服務費和停車保管費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
(一)車位服務費及車位停放服務費(已購買車位的，收取車位服務費;未購買車位的，收取車位停放服務費)
1、小車車位服務費30元/月
2、小車車位停放服務費200元/月、室外150元/月;摩托車停放服務費30元/月;
3、自行車停放服務費元/月;
(二)停車保管費
車主繳交停車保管費的，乙方與車主應另行約定保管責任，簽訂車輛保管合同。發生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責任方按約定承擔責任。
(三)臨時停車的，“每小時√”、“每次”收取5元，24時至清晨8時7元。摩托車臨時停放1元。
第十六條 物業管理有關收費，按規定需報價格主管部門核準的，由乙方負責。
第十七條 物業竣工驗收交付使用后，其共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用按以下方式承擔：
1、保修期內由甲方承擔;
2、保修期后由全體業主承擔，或用專項維修資金支付;
第十八條 專項維修資金的籌集、使用和管理
甲乙雙方約定按以下方式籌集專項維修資金(可多種方式同時使用)。
1、購房人按二房以下1000元/戶、三房20xx元/戶、商鋪20xx元/卡的標準在收樓前直接向代辦銀行交納，或發展商代收，實行專戶存儲，專款專用，當業委會成立后，由發展商移交給業委會監督。
專項維修資金的籌集、使用與管理，按照法律、法規和有關規定由當事人另行約定。物業需要使用專項維修資金2，如專項維修資金已籌集部分不足以支付的，經業主大會同意，按該工程的預算向全體業主進行一次性籌集，業主應當按其業權建筑面積的比例分攤。在緊急情況下，甲方可決定臨時一次性籌集專項維修資金，以該工程預算基數，業主應當按其業權建筑面積的比例分攤。乙方發現危險情況但專項維修資金不足而要求甲方籌集，因甲方不籌集或籌集不及時導致物業損害的，應當免除乙方的責任。
第十九條 業主自用物業存在安全隱患，危及公共利益及他人利益的，應當及時維修養護，其他有關業主應當給予配合。存在安全隱患的業主不履行維修養護責任造成公共利益及他人利益損害的，由乙方負責維修養護，費用由該業主承擔。
第二十條 本物業竣工驗收交付使用后，按以下第種方式籌集購買房屋共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：
1、由乙方代辦，保險費用由全體業主按各自業權建筑面積比例分攤;
2、由乙方代辦，保險費從物業服務費總收入中支出，計入成本。
具體投保的保險險種為。
附加險險種為。
業主或非業主使用人的家庭財產與人身安全保險，由業主或非業主使用人自行辦理。
第四章 雙方責任
第二十一條 甲乙雙方責任
(一)甲方責任
1、履行本合同約定的甲方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同的約定，協助乙方做好物業管理工作。
2、起草《業主臨時公約》，在銷售物業時向買受人明示，并要求買受人作出遵守的書面承諾。
3、起草《前期物業管理服務協議》，在銷售物業時與買受人簽訂。
4、本物業竣工驗收交付使用時，協助乙方對物業進行接管驗收。甲方交付給乙方管理的房屋、設施、設備應當達到國家驗收標準的要求。如存在質量問題，雙方應書面確認并按以下第3種方式處理：
(1)由甲方負責返修;
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修費用;
(3)雙方協商調解。
5、在本合同簽訂之日起或本物業竣工驗收交付使用之日起15日內甲方按(中府[1999]24號文要求)總建筑面積1.5-2‰比例向乙方提供物業管理用房，乙方無償使用，2-3‰比例(商業大廈按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房經業委會同意可用作商業用房，由乙方出租，其租金收入主要用于補貼物業管理費不足。
6、負責收集、整理物業管理所需圖紙、檔案、資料，并于本物業竣工驗收交付使用之日起15日內向乙方移交;
前款所述的資料包括：
(1)竣工驗收資料，包括但不限于物業竣工總平面圖;單體建筑、結構、設備竣工圖;配套設施、地下管網工程竣工圖等;
(2)技術資料，包括但不限于設施設備安裝、使用、維護等資料;
(3)物業質量保證書和物業使用說明書;
(4)與買受人簽訂的《前期物業管理服務協議》;
(5)物業管理所必需的其他資料。
由于甲方提供的資料不完整導致乙方無法履行物業服務合同的，乙方不承擔違約責任。
7、協調、處理本合同生效前發生的物業管理遺留問題。
(二)乙方責任
1、履行本合同約定的乙方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同的約定，制定物業管理服務制度，開展物業管理服務活動;
2、編制物業年度維護計劃和維修方案并組織實施。
3、向業主和非業主使用人告知使用物業的有關規定，當業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，告知有關禁止行為和注意事項。
4、可將物業管理的專項服務委托給專業公司承擔，但不得將物業管理整體服務內容一并轉讓或委托給第三方;
5、不得擅自占用物業的共用設施或改變其使用功能。
6、本合同終止時，應當向業主委員會移交各種用房及物業的全部檔案資料，清理與業主或非業主使用人發生的債權債務，與新的物業管理公司妥善交接，按時退出物業管理區域。業主、非業主使用人欠交物業服務費等費用的，乙方可依法追討，但不得以此為理由不移交物業管理權和不退出物業管理區域。
第二十二條 乙方未能履行本合同的約定，導致業主和非業主使用人人身、財產安全受到損害的，業主和非業主使用人可依法向法院提起訴訟，由法院裁定乙方應承擔的責任。
第五章 違約責任
第二十三條 甲方違反本合同第二十一條 第(一)項約定的，乙方有權要求甲方在合理的期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十四條 乙方違反本合同第四條 、第五條 和第二十一條 第(二)項約定的，甲方有權要求乙方在合理的期間內整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十五條 乙方違反本合同第三章 約定，擅自增加收費項目和提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退多收的費用;造成甲方、經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第二十六條 甲方根據第二十四條 或乙方根據第二十三條 行使終止合同權利的，應當書面通知另一方，終止合同通知書在送達另一方時生效，雙方應當對物業管理的有關事項進行交接。
第二十七條 甲乙任何一方無正當理由提前中止合同的，應向對方支付壹萬的違約金;給對方造成經濟損失超過違約金的，還應對超過部分給予賠償。
第二十八條 本合同在執行期間，如遇到不可抗力致使合同無法履行時，甲乙雙方應當按有關法律規定協商處理。
第二十九條 業主和非業主使用人違反法律、法規和有關規定及業主公約的，乙方也可根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、提請有關行政管理部門處理、法院裁決等措施。
第三十條 物業管理區域內如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、強臺風、暴雨、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方為維護甲方、公眾、業主、非業主使用人的人身和財產利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成甲方或者業主、非業主使用人財產損失的，雙方按有關法律、法規和有關規定處理。
第三十一條 因房屋建造質量、設施設備質量或安裝質量等原因，使物業或物業的一部分達不到正常使用功能，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以具有國家規定資質的鑒定機構的鑒定結論為準。
第六章 服務期限
第三十二條 服務期限為五年年。管理期限以乙方正式進駐或甲方交樓之日起，預計為年月30日至年0月31日止，合同期滿如甲乙雙方本無異議，則自動延期三年。
按《物業管理條 例》規定：“物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。”
第三十三條 合同期滿，甲乙雙方如有意向續簽合同，應當在合同期滿30日前向對方提出書面要求，協商達成一致意見時續簽合同。乙方書面提出續簽合同的意見，另一方沒有提出明確的書面答復的，合同繼續有效。
第七章 附則
第三十四條 合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項需要補充約定的，應當協商一致后以書面形式簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
第三十五條
本合同在履行中如發生爭議，雙方可以通過協商解決，協商不成的，雙方同意向工商行政員會申請仲裁或依法向人民法院起訴。
第三十六條 本合同連同附件共12頁，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部門存1份。
第三十七條 本合同自雙方法定代表人簽字、加蓋公章 之日起生效。
甲方(蓋章 )：乙方(蓋章 )：
法定代表人(簽名)：法定代表人(簽名)：
****年**月**日****年**月**日
物業管理服務合同的格式
第一章總則
第1條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：
名稱：xxx業主委員會
代表人：業主委員會主任xxx
聯系電話：
受委托方(以下簡稱乙方)：
企業名稱：xxx公司
法定代表人：
聯系電話：
根據《物權法》、《xx省物業管理條例》等有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲乙雙方就伴海山莊物業服務事項達成共識并訂立本合同。
第2條物業基本情況
物業類型：
座落位置：
占地面積：
建筑面積：
第3條乙方提供服務的受益人為本物業區域內的全體業主和使用人。本物業的全體業主、使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第4條本物業小區共用部位的維修、養護和管理。
第5條本物業小區共用設備的維修、養護、運行和管理。
第6條公用設施的維修、養護和管理。
第7條附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括：物業管理辦公經營用房、文化體育娛樂場所及設施、配電房等。
第8條公共綠地、公共場所內的花木、公共場所內的建筑小品的養護與管理。庭院內的綠地、花木可以應業主要求給予適當管理。
第9條公共環境衛生管理。包括：公共場所、場地的清掃保潔及垃圾的收集。
第10條協助公安部門維護小區公共秩序。
第11條進一步完善物業檔案管理。
第12條按照《維修基金管理使用辦法》的規定做好小區維修基金利息及維修資金的管理和使用工作。
第13條房屋自用部位、自用設備的維修可以委托乙方實施，但委托方要承擔一切費用。
第14條規勸制止業主、使用人違反《伴海山莊管理規約》和業主委員會決議及物業管理有關規定的行為。
第三章委托管理期限
第15條委托管理期限為二年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
第四章雙方權利和義務
第16條甲方權利和義務
(一)甲方權利
1.代表和維護業主、使用人的合法權益;
2.根據業主大會的決議與物業管理企業簽訂物業服務合同;
3.監督業主、使用人遵守《伴海山莊管理規約》及業主大會、業主委員會決議和物業管理有關規定;
4.檢查監督乙方物業管理工作的實施及制度的執行情況;
5.審議乙方提出的物業管理服務年度計劃、維修財務預算及決算;
6.查閱本小區物業檔案資料(與物業公司內部管理有關的資料除外);
7.向業主籌集或續籌維修資金，審定維修基金的使用情況;
8.監督公共建筑、共用設施設備和物業管理辦公用房及經營用房的使用情況。
(二)甲方義務
1.聽取業主、使用人的意見和建議，并及時將業主、使用人的意見和建議反饋給乙方;
2.保證業主、使用人遵守、執行物業管理有關法規、規章和規范性文件，遵守《伴海山莊管理規約》及業主大會、業主委員會決議和小區物業管理制度，按時交納物業管理服務費及其他費用;
3.協助乙方開展物業管理工作，完成和實現物業管理各項管理目標;
4.當業主、使用人不按規定繳納物業管理服務費時，協助乙方催交;
5.協助乙方搞好社區文化和社區服務工作。
第17條乙方權利和義務
(一)乙方的權利
1.根據有關法律、法規、規章和本合同有關約定制定物業管理實施方案并實施管理;
2.編制物業管理年度管理計劃、編制維修基金使用計劃及預決算報告;
3.編制共用設施設備大修、中修、更新、改造方案;
4.依照本合同和市物價局核發的收費許可證收取物業管理服務費;
5.負責物業管理檔案資料;
6.規勸制止業主、使用人違反物業管理規定及《伴海山莊管理規約》的行為;
7.有選聘專業公司承擔專項工程的權力;但不得將物業管理責任轉讓給第三人;
8.當業主、使用人裝修房屋時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，并按有關規定進行管理;
9.依法向業主、使用人追繳欠交的物業管理服務費。
(二)乙方的義務
1.履行本物業服務合同并依法經營;
2.接受業主委員會和業主、使用人的監督;3.接受物業行政主管部門的監督、指導;
4.對本物業的公共配套設施不得擅自占用或改變使用功能。如需擴建或完善配套項目，須經甲方同意并報有關部門批準后方可實施;
5.在條件成熟的情況下定時向業主公布維修基金及其利息使用管理情況;
6.向業主、使用人提供優良生活工作環境，搞好社區文化和社區服務;
7.發現違法行為要及時制止并向政府有關行政主管部門報告;
8.定期對房屋設施設備狀況進行檢查，及時排除不安全隱患和險情;
9.物業服務合同終止物業服務企業退出時按照《物業管理條例》規定的內容向甲方移交相關資料和設施設備。
第五章物業管理服務質量及標準
第18條依據國家、山東省和日照市有關規定，制定本物業管理服務質量及標準。具體內容如下：
(一)房屋及共用設備管理
1.小區園區、房屋幢號、戶號有明顯標志，設有引導方向平面圖、指路牌和引導牌。
2.物業管理人員按要求經過專業培訓，持證上崗。
3.進一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，便于查閱。
(二)共用設施管理
1.小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
2.公共照明設施設備齊全，運行正常。
3.保持道路暢通。
4.污水排放暢通，溝道無積水。
5.危險部位標志明顯。
(三)綠化及養護管理
綠化有專人養護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
(四)環境衛生管理
1.小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾箱等保潔設施。
2.道路、公共綠地、公用場地，保持清潔。
3.雪后及時掃凈小區內道路積雪;雨后及時清理污水。
4.公共場所發現亂堆、亂放、亂貼、亂畫現象及時制止或處理。
5.發現小區內有亂搭亂建的現象及時勸阻。
(五)社區秩序維護
1.小區內實行24小時值班巡邏制度;嚴禁脫崗。
2.值班人員統一著裝，熟悉轄區情況，工作規范，責任到人，相片公示，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
3.進一步完善小區內的監控工作，監控設備完好，監控畫面盡量保持清晰;無特殊情況監控資料7天有效。設施設備的完善、改造或更新，需要動用維修基金的按照以上相關條款執行。
(六)消防
1.消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
2.配備兼職消防管理人員。
(七)公共文體娛樂場所原則上僅對小區業主及物業使用人開放。
第六章物業管理服務費用
第19條物業管理服務費
(一)依照日照市物價局的批復，住宅房屋，乙方按業主房產建筑面積每月每平方米0.70元向業主或物業使用人收取。
(二)業主轉讓物業時，須交清轉讓前的物業管理服務費用。
第20條房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和更新費用，按國家有關文件執行。
第七章違約責任
第21條甲方違反本合同第十六條甲方義務的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方限期解決。
第22條乙方違反本合同第五章的約定，未按合同約定標準管理物業，甲方有權要求乙方限期整改。
第23條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退。
第24條乙方不按規定和甲方審定的計劃使用維修基金，或將維修基金利息挪作他用的，甲方有權制止。
第八章附則
第25條本合同期滿前二個月甲乙雙方應就續簽合同事宜進行協商。
第26條雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議。但是補充協議須經業主大會討論通過并經甲乙雙方共同簽字蓋章后才具有法律效力。
第27條本合同一式三份。甲乙雙方各執一份，報物業行政主管部門備案一份，具有同等法律效力。
第28條本合同在執行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的可報請物業主管部門進行調解，調解不成功時雙方同意：
(一)由日照市仲裁委員會仲裁。
(二)向人民法院起訴。
第29條其他約定：
1.加強對建筑垃圾的管理工作。
2.為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，或因自然災害、不可抗力等因素造成業主、使用人人身傷害、死亡和財產損失的，甲乙雙方均不承擔責任。
甲方(簽章)：_____________乙方(簽章)：_____________
代表人：代表人：_________年____月____日
物業管理服務合同書參考
第一章 總則
第一條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：
組織名稱：_________________________
代表人：___________________________
地址;_____________________________
聯系電話：_________________________
受委托方(以下簡稱乙方)：
企業名稱：_________________________
法定代表人：_______________________
注冊地址：_________________________
聯系電話：_________________________
根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一玫的基礎上，甲方將______________(牧業名稱)委托乙方實和行物業管理，訂立本合同。
第二條物業基本情況
物業類型：________________
座落位置：________市________區________路(街道)________號
四至：________________________
占地面積：________平方米
建筑面積：________平方米
(委托管理的物業構成細目見附件)
第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院________。
第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯、________、________、________。
第六條公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、________、________、________、________。
第七條公共綠地的養護與管理。
第八條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所________、________、________。
第九條公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、________、________、________。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、________、________、______。
第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1.物業管理費：________________
2.保潔費：________________
3.保安費：________________
4.房屋設備運行費：________________
5.維修養護費：________________
第十四條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。
第十五條對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、________等措施。
第十六條其他委托事項
第三章委托管理期限
第十七條委托管理期限為______年。自______年______月______日______時起至______年______月______日______時止。
第四章雙方權利義務
第十八條甲方權利義務
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2.制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約;
3.審定乙方制定的物業管理方案;
4.檢查監督乙方管理工作的執行情況;
5.審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
6.在合同生效之日起________日內向乙方提供________平方米建筑面積管理用房(產權仍屬甲方)，由乙方按下列第________項執行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于________。
7.負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起________日內向乙方提供;
8.當業主和物業使用人不按規定交納牧業管理費時，負責催交或以________方式償付;
9.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題;
(1)________________
(2)________________
10.協助乙方做好牧業管理工作和宣傳教育、文化生活。
第十九條乙方權利義務
1.根據有關法律、法規及本合同的約定，制定牧業管理方安;
2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理;
3.按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理;
4.選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5.負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃，經雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督;
7.每______個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況;
8.對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施;
9.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料。
第五章物業管理服務要求標準
第二十條乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到______%。
1.房屋外觀：____________
2.設備運行：____________
3.房屋及設施、設備的維修、養護：____________
4.公共環境：__________________
5.綠化：__________________
6.交通秩序：__________________
7.保安：__________________
8.急修：__________________
小修：__________________
第六章物業管理服務費用
第二十一條物業管理服務費
1.管理費由乙方按建筑面積每平方米______元或按套每戶______元向業主收取;
2.保潔費由乙方按建筑面積每平方米______元或按套每戶______元向業主或物業使用人收取;
3.保安費由乙方按建筑面積生平方米______元或按套每戶______元向業主或物業使用人收取;
4.高層住宅電梯、水泵、______運行費按實結算，由乙方向業主收取;
5.管理服務費標準的調整，按______調整;
6.對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。
第二十二條 住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的______倍收取。
第二十三條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取;
1.露天車位：____________
2.車庫車位：____________
第二十四條乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付。
第二十五條 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：
1.____________
2.____________
第二十六條房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。
第七章違約責任
第二十七條甲方違反本合同第十八條第______款的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止保同的違約方應賠償對方______元的違約金;造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。
第八章附則
第三十一條雙方約定自本合同生效之日起______天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。
第三十二條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有相同等效力。
第三十三條本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十四條本合同正本連同附件________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
篇9
一、本市行政區域內開展物業管理招標投標活動，均適用本規定。
二、市房產管理局負責全市物業管理招投標活動的監督管理工作。
三、投標人應持有建設部、江西省建設廳或南昌市房產管理局核發的物業管理企業資質證書。
持有外地物業管理企業資質的投標人，應經南昌市房產管理局備案。
四、物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上招標公告。招標公告應載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲得招標文件的辦法等事項。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物管企業發出投標邀請書。
投標人少于3個或住宅小區總建筑面積小于2萬平方米的物業項目，經市房產管理局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
五、招標人可以委托招標機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，可自行組織實施招標活動。
物業管理招標機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜。
六、物業未交付使用的，或新建物業的業主委員會尚未成立的，由開發建設單位負責物業管理的招標組織實施工作；業主委員會已成立的，由業主委員會負責物業管理的招標組織實施工作。
業主委員會組織實施招標活動，應經業主（代表）大會討論決定。
七、新建物業的招投標工作，應在辦理商品房預售證之前完成。現有項目的招投標工作，應在原物業管理委托合同到期前1個月完成。
八、招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下內容：
（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、建設項目基本情況、物業管理用房等；
（二）物業管理服務內容、標準及要求等；
（三）評標標準和評標方法；
（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
（五）物業管理服務合同的簽訂說明；
（六）招標活動方案，包括開標、評標的時間、地點；
（七）其它需要說明的事項。
九、公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中擇優選擇不少于3家資格預審合格的投標申請人。
十、物業管理招投標活動實行備案制度，招標人應當在招標公告的10日前，提交以下材料報市房產管理局備案：
（一）招標項目簡介；
（二）招標書（包括物業管理內容、范圍、收費及服務要求，對投標單位要求等；
（三）招標活動方案（包括招標組織機構、時間安排、評標委員會、評分標準等）；
（四）其它相關材料。
十一、投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，并在規定的時間內，將投標文件送到指定地點。
招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。開標時，應有投標人代表參加。
十二、評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表、行業主管部門和具備物業管理評標經驗的專家組成。成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的評委不得少于成員總數的三分之二。評委可從市房產管理局建立的招標投標專家庫名單中隨機抽取產生。
評標委員會可以采取公開答辯的方式評標，對投標文件、現場答辯及企業信譽等幾個方面進行綜合評審，以綜合評分依次排序，推薦不超過3名合格的中標候選人。
十三、招標人和中標人應自中標通知發出之日起30日內，按招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業管理委托服務合同，并報市房產管理局備案。
十四、招標活動結束后，招標人或原物業管理企業應將下列檔案資料移交給中標單位：
1、項目竣工總平面圖；
2、總體建筑、結構、設備安裝竣工圖；
3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖；
4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；
5、各單項工程竣工驗收證明材料；
6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；
7、房屋銷售清單和產權資料；
8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單；
9、物業管理所必需的其它資料。
十五、前期物業招投標的費用由建設單位承擔；業主大會自行組織招投標的費用由全體業主承擔或由招標文件約定中標人承擔。
十六、招投標過程中出現下列行為的應視為無效招標：
（一）招標人向投標單位或他人透露可能影響招投標公平競爭情況的；
（二）招、投標雙方有弄虛作假、惡意串通、行賄騙取中標，損害對方和其他投標人的合法權益行為的。
篇10
一、 基本案情
原告北京市大成物業管理公司
被告李恕等長安新城十二名業主
原告訴稱，我公司受北京大成房地產開發集團有限公司（以下簡稱大成開發公司）的委托，負責該公司開發建設的 “長安新城”項目的物業管理。被告李恕等業主購買了該項目日1樓房屋，并于2002年6月28日與我公司簽訂了《物業管理服務合同》，領取了我公司發放的物業管理公約，辦理了房屋入住手續。2003年1月18日，被告在未經任何有關單位批準，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽臺。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業管理服務合同》、《長安新城業主公約》的相關約定，妨礙了我公司對小區的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發公司簽訂的委托管理合同的義務。在與被告協商及勸阻無效的情況下，我公司訴請法院依法判決被告拆除已封閉的陽臺，恢復原狀。
被告業主辯稱，我們于 2001年4月1日至5日交納定金，確定購買了大成開發公司開發建設的經濟適用房 一長安新城日1樓的房產。2001年6月至7月，12名被告分別與大成開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中明確規定房屋陽臺為白色塑鋼窗的封閉陽臺。大成開發公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽臺。入住后，我們發現日1樓南陽臺未封閉，且存在很多問題，如，交付使用的陽臺違反了國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合的1999年6月1日實施的《住宅規范》關于陽臺部分的相關規定；另2002年11月26日，長安新城日1樓8單元 802號業主家中發生盜竊案件，隨后日1樓3單元101及6單元201室的業主房屋也相繼被非法侵入，據分析確認犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長安新城日1樓的100位業主聯名起草《長安新城日一樓業主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業管理公司的通知》，并于 2002年12月9日交與原告負責人。根據決議內容，為保證長安新城日1樓全樓的整體美觀，決定于2002年12月30日前集體封閉陽臺。首批15戶業主于2003年1月18日集體封閉了自家陽臺。
另外，我們認為與原告簽訂的《物業管理服務合同》、《長安新城業主公約》不具有法律效力，屬于非經雙方協商的不平等、不合理的無效合同。理由是：2002年6月28至30日，在長安新城日1樓的收樓現場，大成開發公司以及原告向業主分發了《長安新城業主手冊》。該手冊《收樓指南》中明確規定了嚴格的收樓程序。此收樓程序明確告知長安新城日1樓的業主如果不簽訂《物業管理服務合同》和《長安新城業主公約》將拿不到自己房產的鑰匙，而且無法進入業主已經購買的房屋。這些協議只規定了業主的責任和義務，沒有明確如果物業公司沒有達到物業服務標準、出現失職行為等情況將如何進行處罰。收樓期間，長安新城日1樓的部分業主臨時組織起來準備協商收樓程序和《物業管理服務合同》等協議的內容，但被大成開發公司及原告以蠻橫的態度拒絕了，并且以不交房相威脅。無奈我們在被脅迫下，嚴格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理，也不合法，故不同意其訴訟請求。
二、 審判情況
經審理查明，大成開發公司于2000年開始開發建設坐落于豐臺區大成南里二區的經濟適用房，其中長安新城映日園1號樓于2002年6月通過有關部門的竣工驗收，于2002年10月8日取得北京市國土資源和房屋管理局頒發的《房屋所有權證》。被告12人于 2001年6月至7月分別與大成開發公司簽訂《商品房買賣合同》，以預售商品房按揭方式購買映日園1號樓房屋各一套。《商品房買賣合同》第三條“買受人所購商品房的基本情況”中約定“該商品房陽臺是[封閉陽臺][非封閉陽臺].見雙方的補充協議（六）。”雙方簽訂的“補充協議”第（六）項為“該商品房陽臺確認以施工圖所確定的陽臺做法為準”。該合同第十三條“出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任”中約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方的約定（附件三）的標準。《附件三》“長安新城裝修及設備標準”第8條的約定是“封閉陽臺：白色塑鋼窗”。但大成開發公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區沙盤中映日園1號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符。竣工后，1號樓房屋的北陽臺為白色塑鋼窗封閉陽臺，南陽臺為護欄開敞式陽臺。原告認為合同中“封閉陽臺：白色塑鋼窗”是指如封閉陽臺用白色塑鋼窗，北陽臺即如此。
2002年5月9日，大成開發公司與原告北京市大成物業管理公司簽訂《長安新城物業管理委托合同》，委托原告對其新開發的長安新城小區經濟適用住房進行專業化、一體化的物業管理。合同期限暫定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。
2002年6月，北京市居住小區管理辦公室審核批準大成開發公司報送的《大成南里小區長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規定由大成開發公司指定原告為物業管理企業，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規定。
2002 年6月28日至30日，長安新城映日園1號樓業主辦理入住手續。原告印發的“收樓指南”中規定，業主要簽訂和領取《大成南里（長安新城）物業管理服務合同》、《業主手冊》、《房屋使用說明書》、《大成南里（長安新城）室內裝飾裝修管理細則》等，取得《收樓工作流程確認單》上工作人員的所有簽字，方可辦理入住。《大成南里（長安新城）物業管理服務合同》第十四條“甲方的義務”中第6項規定，業主裝飾裝修房屋時，應遵守政府有關法律、法規和《大成南里（長安新城）室內裝飾裝修管理細則》；該《細則》第二條“裝修項目及要求”第四條中的第2項規定“為了保持大成南里（長安新城）的整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網或防護欄。”《大成南里（長安新城）業主公約》中的 “裝修管理公約”第10條規定了上述相同的內容。
被告12人等業主入住后認為南陽臺不封閉存在不安全、不衛生、不保暖、不節能等弊端，多次與原告協商，要求封閉南陽臺，并于同年12月9日交給原告有1號樓100位業主簽名的《長安新城日一樓業主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業管理公司的通知》；在原告仍不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽臺統一用白色塑鋼窗封閉。
法院認為，大成開發公司與被告12人簽訂《商品房買賣合同》時沒有明確房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺，在該合同的《附件三》“長安新城裝修及設備標準”第8條中約定“封閉陽臺：白色塑鋼窗”，使業主在買房時認為陽臺都是封閉的，影響了業主在購買房屋締結合同時選擇權的行使，這是1號樓業主與物業管理公司發生糾紛的主要原因。該合同是大成開發公司預先擬訂、在訂立合同時未與對方協商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開發公司制定的《大成南里小區長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》中關于業主對房屋的使用的具體規定，審批前沒有與業主協商或通告，對被告沒有約束力。
原告為履行物業管理職責與被告簽訂的物業管理服務合同亦為格式合同，雙方是物業經營管理者與消費者（業主）的關系。業主作為所購房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內容無效。鑒于12名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統一，并未影響小區內的整體美觀、市容環境及其它公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條之規定，判決 駁回原告北京市大成物業管理公司的訴訟請求。
三、 評析意見
本案涉及的以下法律問題需要總結和研究。
（一） 物業管理公司與業主之間法律關系的性質
物業管理公司與業主之間法律關系的性質是研究物業管理法律問題的基礎。它們之間的關系是否受消費者保護法的調整應從以下幾個方面進行考慮。
1、消費
消費者保護法所謂“消費”（Consumption）一詞，其文義是相對于“生產”而言，因此，“生產”之外為滿足生活目的的一切活動，均屬消費。其意義可做如下說明：
消費是一種為了達成生活目的直接使用商品或接受服務的行為。凡是基于追求生存、便利或生活目的，在衣食住行娛樂方面為滿足人類欲望的行為，即為消費行為。
2、消費者（Consumer）是“為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或接受服務的自然人。”
3、經營者 ，依照我國《反不正當競爭法》定義，指從事商品經營或者盈利的法人、其它經濟組織和個人。
從以上幾個概念進行分析，業主接受物業管理公司的管理服務應屬消費行為，其是處于弱者地位的自然人。物業管理公司屬于企業法人，有獨立的財產，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任；就其性質而言，物業管理公司以事業目的進行活動，屬于服務行業，應為《消費者權益保護法》意義上的“經營者”。其與業主之間的法律關系是服務者與被服務者，即物業經營管理者與消費者的關系，雙方的權利義務應受有關消費者保護法的調整和保護。
按照立法指導思想，合同當事人一方為消費者的場合，應當優先考慮對消費者利益的特殊保護，亦即對經營者一方的合同自由予以某種程度的限制。同時《消費者權益保護法》中關于消費者合同的規定，作為合同法的特別法，在適用上應處于優先地位。
在我國，物業管理企業是隨著房地產業的發展，近幾年才從房地產開發企業中分離出來的朝陽企業，因收費、服務質量等產生的訴訟糾紛不斷增多，在目前對物業管理糾紛是否受消費者保護法保護爭議較大的情況下，本案主審法官適用消費者保護法，契合了消費者權益保護法保護弱者的實質，更好地保護了合同當事人的利益，較好地發揮了法律精神的引領作用，是我國先進的立法思想在審判中的具體體現。
（二） 物業管理合同的性質――格式合同
依據我國新合同法第三十九條第二款規定，本案當事人雙方所簽的物業管理合同是當事人為了重復使用而預先擬訂、并在訂立合同時未與對方協商的格式合同。在我國，對格式合同的規制近幾年才被人們所認識，但無論立法、司法，還是行政規制方面都很薄弱。合同法根據加強格式條款的規范，設立了三項重要原則：一是明確格式條款制定者采取合理方式，提請對方注意免除或者限制其責任的條款；二是禁止格式條款的制定者利用格式條款免除其責任、加重對方責任，排除對方主要權利；三是在解釋格式條款時應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。這些規定不僅對于經濟上處于弱者地位的消費者的權利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司與企業濫用經濟優勢損害消費者的利益。作為司法者應當充分理解和適用這些法律精神。本案原告是房地產開發商的物業管理公司，其物業管理不應完全脫離前期的售房行為。房地產開發商在與業主簽訂《商品房買賣合同》時違背有關行政規定，對房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺的約定摸棱兩可，業主認為陽臺是封閉的，物業管理公司認為是不封閉的。格式合同雙方對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。原告物業管理公司在物業管理合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況和業主的建筑物區分專有權利而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內容應為無效。故本案認定《商品房買賣合同》和《物業管理服務合同》為格式合同，在法律適用上引用了《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、特別是《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的其內容無效。”的規定，充分保護了業主的合法權益，駁回了原告的訴訟請求。
格式合同以契約自由為理論基礎而產生和發展，最后卻變為濫用自由權利的典范，進而走向了契約自由的反面。就如王澤鑒先生所言：“如何在契約自由體制下規制不合理的交易條款，維護契約正義，使經濟上的強者，不能假借契約自由之名，壓榨弱者，是現代法律應承擔的任務。”當然也是法官應承擔的任務。
（三） 業主所有權的性質分析――建筑物區分所有權
本案是因業主使用陽臺引起的物業管理糾紛，業主對陽臺享有何種權利，能否隨意封閉陽臺，值得我們研究。
從物業管理法律制度的角度看，物業（指已建成并投入使用的相對集中在一定范圍內的各類房屋，以及相配套的公用設施、設備及相關的場地）的產權是以物業的物權為基礎包括由物權衍生的其他權利的總稱。在物業產權中，存在的幾個基本物權是：業主對房屋的所有權，業主對大樓共用場所及附屬設施及設備的所有或使用權，業主對住宅小區公用場地、公用設施及設備的所有和使用權。這三種物權是不可分割的，其中又以業主對房屋的所有權為中心，喪失房屋所有權就同時喪失后良種物權，后兩種物權必須隨同房屋的所有權的轉移而轉移。由上述物權衍生出來的其他權利主要是指業主作為大樓及住宅小區成員的權利。在現代住宅法律中，前兩種物權和成員權形成了一種特殊的新型物權：建筑物區分所有權。
由梁彗星先生主持起草的《中國物權法草案建議稿》第二章 “所有權”中單辟第三節“建筑物區分所有權”，對“建筑物區分所有權”所給的定義是：數人區分一建筑物而各專有其一部，就單有部分有單獨所有權，并就建筑物極其附屬物的共同部分，除另約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。同時規定，專有部分，指區分所有建筑物在構造上及使用上可以獨立，且可單獨作為所有權之標的物的建筑物部分。除法律另有限制外，區分所有權人對其專有部分，可以自由使用、收益、處分，并排除他人的干涉。區分所有權人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區分所有權人的共同利益。無疑，本案的被告一業主是建筑物區分所有權人。
區分所有權人對專有部分的權利是建筑物區分所有權中占主導地位的權利。建筑物的專有部分范圍的界定或者說界定專有部分的標準是什么是一個非常關鍵、有爭議的問題，但自家的陽臺屬區分所有權人（業主）專有是沒有爭議的。業主對封閉或不封閉的陽臺享有占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人干涉。但業主同時也負有義務：如行使專有部分所有權時不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全及衛生；應接受物業管理公司的檢查、檢修，相鄰義務等。當然法律在有些情況下會對業主的使用進行限制；從我國的立法看，常見的限制主要是針對業主在裝修中改變建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其對于建筑物的承重結構不得進行拆改。如：《上海市浦東新區住宅小區物業管理實施辦法 》第34條規定：“未經新區職能部門批準，業主和非業主使用人不得改變小區內房屋用途；不得對小區內房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、……進行違章鑿、拆、搭、占”。《云南省城市住宅小區物業管理辦法》第41條規定：業主和非業主使用人使用房屋應當遵守下列規定；（一）未經當地縣級物業管理部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；（二）不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺、天臺、屋面及通道進行鑿、拆、搭、占，不得在裝修后使房屋的外觀影響市容觀瞻。
本案物業管理公司的委托人認為，建設部新修改的《住宅室內裝修管理辦法》規定，裝修人未經城市規劃行政主管部門批準，不得改變住宅外立面，《北京市城市建筑物外立面保持整潔管理規定》和《北京市市容環境衛生條例》中也規定：改變原建筑物、構筑物色調、造型或者建筑設計風格的，應當先依照城市規劃管理規定申報批準后再進行。被告業主未經有關部門批準而擅自封閉陽臺的行為是違法的，應當拆除封閉的陽臺，恢復原狀。法官在審理案件過程中，就上述有關規定咨詢了北京市規劃局法規處。該處認為，封閉陽臺應該視為是對建筑物設計風格和外立面的改變，封閉前應報規劃局批準，但到目前為止，從來沒有個人（包括業主）為封閉陽臺來申報的，規劃局也從來沒有對未經批準而封閉陽臺的行為進行過處罰。可見，法規處的答復是錯誤的，在現實生活中封陽臺的行為比比皆是的情況下，認為“不得擅自改變建筑物外立面、設計風格”如此之大、模糊的慨念是對封閉陽臺的行為進行限制，不符合立法規律和生活常理。
筆者認為，在目前法律沒有明確規定的情況下，物業管理公司對建筑物區分所有權中專有部分的物業管理，主要責任是監督，是否封閉陽臺是業主的權利，物業管理合同不應進行約定。所以，對未向外側擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應認定是未侵犯其他業主利益的正當行為，本案約定業主不得封閉陽臺的內容不合理，也沒有法律依據，故法院對物業管理公司要求業主對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。
