房地產稅務管理范文
時間：2023-04-13 08:16:36
導語：如何才能寫好一篇房地產稅務管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
一、并購市場概述
(一)特征分析
并購市場最明顯的特征就是多種并購形式同時存在。其中，橫向并購與縱向并購，甚至是多元并購和融資并購都是并存狀態。而并購主體性質以及行業也具有明顯的多元化特征。與此同時，民營企業與國有企業等多種類型企業，甚至是能源行業與高新技術等多種行業，都已經逐漸進入到并購發展階段。其中，常見的并購方式就是現金收購股權、吸收合并以及資產置換等等，同時也可以將多種并購的方式結合來應用[1]。
(二)未來發展方向
第一，中國并購市場的規模將逐漸擴大，不管是在交易金額亦或是并購方面，實際發生的數量都有所增加。第二，以戰略為基礎的全球并購發展趨勢明顯。在全球一體化進程不斷深入的背景下，價值鏈在企業運營環節中始終貫穿，其中，全球資金流與信息流等相互融合，實現了高度的整合以及重構。在這種情況下，國內資本市場與制造行業都實現了有機整合，一定程度上增加了人員與物質的往來。第三，并購的方式更加復雜?，F階段，中國并購市場中的并購方式已經由單一方式向著多種并購方式方向發展，一定程度上轉變了原有的并購模式。
(三)并購市場發展的根本原因
第一，中國市場的開放性特征明顯。自加入世界貿易組織以后，中國市場準入門檻也隨之下降，更多跨國公司進入到中國的市場。與此同時，國有企業重組的速度加快。在這種情況下，并購市場發展的速度也隨之提高，使得并購的數量和規模逐漸擴大[2]。第二，國企實現全面改革。國內大部分國有企業引入了私有資本，一定程度上提高了企業自身的競爭實力，所以更多民營企業通過市場經驗以及機制來獲得控制權利以及經濟利益，使得國內企業并購的主動性隨之增強，進一步推動了內資并購的全面發展。
二、房地產企業稅務風險管理的具體要求
首先，空間全方位性的要求。房地產企業的稅務風險管理空間范圍涉及到了經營活動各方面，而且所有的生產與經營活動都應當開展稅務風險管理。對于企業治理結構、制度建設以及財務管理的安排，一定要對稅務風險管理給予綜合考慮。與此同時，在對資源進行配置的過程中，同樣需要考慮到人力、物力以及財力等多種資源，優先考慮企業自身的稅務風險。其次，時間全過程性的要求。在企業生命周期中，必須要融入稅務風險管理。其中，企業發展階段不同，管理的重點也存在差異，所以，在開展稅務管理工作的過程中一定要高度重視企業發展階段的實際情況，進而合理地制定出工作的重點，與稅收政策相互結合，對各種稅務管理方案予以深入地研究，為企業的可持續發展提供高質量的服務[3]。最后，管理全員性的要求。在企業稅務風險管理過程中，需要包含企業內部所有工作人員。其中，一定要保證企業內部全部工作人員都能夠參與到稅務風險管理工作中，而且稅務風險管理同樣關乎工作人員自身經濟利益。
三、并購市場背景下應對房地產企業稅務風險的有效途徑
(一)提升稅務管理流程的科學合理性
房地產企業在自身發展的過程中，應當將財務管理當中的稅務風險管理內容合理地融入到發展戰略當中，并且給予高度的重視。與此同時，應當不斷加強會計基礎工作管理的力度，對于會計要素確認進行嚴格地規范，同時還應當保證會計處理方法選擇的合理性。基于此，應建立并健全企業稅務風險預警體系，重視相同經濟活動事項的開展，以保證這一經濟活動事項的財務、稅務以及會計實現協調地發展。
(二)注重稅務工作的文檔管理作用
首先，房地產企業應當重視發票管理工作的作用，安排專業人員負責，以保證及時核對采購的發票，同時及時核銷銷售的發票。其次，要加大稅務文檔管理力度，積極構建系統化的事務文檔機制，實現書面資料向電子文檔的有效轉換，并且同其他稅務電子文檔進行統一地管理，科學合理地制定出書面資料借閱登記的機制[4]。
(三)全面培養涉稅工作人員自身素養
在并購市場背景下，房地產企業一定要積極培養企業內部的涉稅工作人員，將涉稅事務作為出發點，對人才的引進與選拔等給予高度重視。除此之外，稅務主管部門還應當為房地產企業提供具有針對性的稅務指導，以保證房地產企業征稅工作的順利開展。四、結束語綜上所述，基于并購市場的快速發展，房地產企業稅務風險管理工作的開展也同樣面臨著嚴峻的挑戰。為此，文章針對房地產企業稅務風險管理工作進行了相關性的研究與探討，通過采用合理的措施不斷有效增強稅務風險管理工作的效果，以保證房地產企業更好地在并購浪潮中取得理想的發展成績。
參考文獻：
[1]魏標文.并購市場背景下房地產企業稅務風險管理[J].科技創業月刊，2016，29(10)：36-37.
[2]孫雪華.對房地產企業稅務風險管理及控制的探討[J].會計師，2014(19)：73-74.
[3]陳宗平.房地產企業稅務風險及其管理措施探討[J].行政事業資產與財務，2014(15)：47-48.
篇2
關鍵詞 營改增政策 房地產開發企業 財務管理 稅務管理
在我國經濟轉型期間，營改增政策的提出，不僅優化了我國稅收制度的結構，而且還有效地避免了重復征稅現象的出現，對國民經濟與社會之間的協調發展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產開發企業想要保證并提升企業財務管理的工作成效，財務管理人員就必須要緊抓營改增政策實施的契機，對其給企業財務與稅務管理方面帶來的影響進行全面分析，在提高其實施成效的基礎上有效地促進房地產開發企業進行更好的轉型升級。[1]
一、營改增政策的概況
營改增政策是我國稅制改革的重要內容，其主要是將企業應該繳納的營業稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營業稅，而且還包括有產品增值后產生的稅款。我國自2012年開始試點以來，營改增政策的實施已經覆蓋各行各業，主要包括交通運輸業、現代服務業、鐵路運輸業、電信業、建筑業、金融環保業以及不動產業等。在營改增政策實施以前，我國房地產營業稅的稅率為5%，建筑行業營業稅的稅率為3%。而在營改增政策實施以后，根據財政部與國家稅務局聯合下發的《營業稅改征增值稅試點方案》中的相關規定要求，房地產和建筑行業的營業稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業與房地產業的經營和發展。其具體影響從以下兩個方面進行分析，即對房地產開發企業財務管理和稅務管理的影響。
二、營改增政策的實施對房地產開發企業財務管理的影響
在房地產開發企業的財務管理中，營改增政策的實施對其產生了諸多影響，主要表現在以下幾個方面：
（一）對房地產開發企業負債表的影響
固定資產作為房地產開發企業經營發展過程中的重要組成部分，其一旦發生變動會直接影響到房地產開發企業的整體結構，從而影響到房地產開發企業的資產負債表的數據波動。從營改增政策實施以來，房地產開發企業固定資產的原值入賬金額和累計折舊都相應地減少，而且房地產開發企業除去本身應繳納的營業稅之外，其期末余額也相應地降低。在這種情況下，營改增政策的實施會使得房地產開發企業的資產負債金額得到降低，而其內部的流動資產與負債的比重則會提升。同時，從長遠發展來看，營改增政策的實施還推動了房地產開發企業自身的發展規模，對其發展制度的建設還能起到完善的作用。
（二）對房地產開發企業利潤表的影響
從現階段來看，營改增政策的實施對房地產開發企業利潤表的影響主要包括長期影響和近期影響。從長期影響來看，營改增政策的實施不僅起到有效降低房地產開發企業的納稅成本和負擔的作用，而且對房地產開發企業來說，為其進行資金積累奠定了良好的基礎，讓房地產開發企業能夠有更多的資金投入到其他項目中，避免資金被套牢，起到擴展企業發展項目的作用。而從近期影響來看，營改增政策的實施免除了房地產開發企業的原值稅金，而稅金金額和企業成本也得到了有效降低，從另一個方面來看對房地產開發企業經濟效益的增加還起到了一定的促進作用。[3]
（三）對房地產開發企業現金流量表的影響
營改增政策的實施對房地產開發企業現金流量表的影響主要體現在三個方面：首先，營改增政策的實施使房地產開發企業的各項投資受到不同程度的影響。房地產開發企業為了得到更好、更全面的發展，承接多個工程項目，需要購置大量的施工裝備設施，但是由于增值稅的進項稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產開發企業的現金流出情況。因此，在保證資金穩定的同時，可以讓房地產開發企業有多余的資金用于投資其他項目。其次，營改增政策的實施使得房地產開發企業的現金活動受到了影響。在營改增政策實施之后，其中的增值稅對于房地產開發企業的生產成本起到了有效降低的作用。最后，營改增政策的實施還使得房地產開發企業的籌資活動受到了影響。在如今的房地產行業，各個開發企業之間的競爭愈演愈烈，而為了更好、更多地占領房地產市場，企業就要不斷地進行融資與籌資。營改增政策的實施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產開發企業內部的現金流逐步壯大。但是，從長遠發展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風險隱患，反而會逐漸加重企業的負債金額。
三、營改增政策的實施對房地產開發企業稅務管理的影響
在房地產開發企業的稅務管理中，營改增政策的實施對其產生了很深的影響，主要從以下幾個方面進行分析：
（一）對采購房地產建筑材料的影響
在房地產開發企業中，建筑材料的采購工作一直是重中之重。在采購房地產建筑材料時，不僅要注意采購的數量，而且還要著重注意質量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時還有一些小型的建筑材料，如鐵釘等。針對大型建筑材料的采購通常都是首選大店面，大店面可以根據自己的需求開具相關增值稅的專用發票，若選擇一些規模較小的店面進行采購，則無法開具出相關增值稅的專用發票。因此，房地產開發企業在采購建筑原材料這一環節上就無法對稅務的增值稅情況實行進項扣除，從而增加了房地產開發企業的生產成本。[4]
另外，房地產開發企業在采購建筑原材料時，即使能夠開具發票，但依照我國現有的稅務法規定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個百分點，從這里也可以看出營改增政策的實施對房地產開發企業稅務管理的影響。因此，企業想要更加適應營改增政策，就必須要不斷地進行改革，對使用的物資材料進行相應的稅收籌劃。例如，可采用招標的方式來采購建筑原材料，在要求材料供應商提供專用發票的情況下再對建筑原材料的質量和價格提出自己具體的要求。
（二）對房地產建設人力成本的影響
房地產開發企業在進行房地產工程的建設時，離不開人力資源?，F階段，房地產企業的人力資源大多都是來源于農村的農民工，這些農民工在某種程度上解決了房地產企業人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產工程的成效獲得了一定的保障。但這些農民工由于沒有正規的勞務公司對其負責，其流動性也比較大，因此房地產開發企業在這方面也無法獲取增值稅發票。這樣不僅使得房地產開發企業的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產開發企業的生產成本。對此，可通過人力外包機構來獲得人力資源，如人力勞務公司等，通過其出具相關專業發票來降低房地產開發企業的稅收支出，從而降低企業生產成本。
（三）對房地產稅務負擔的影響
營改增政策的實施對房地產開發企業的稅務負擔情況也造成了影響，如上文所分析，在營改增政策實施以前，房地產與建筑業的營業稅的稅率為5%，而自從營改增政策實施之后，房地產與建筑業的營業稅就提升到了11%。以某房地產公司為例進行分析，假設該房地產公司的年收入為1000萬元，而生產成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進項稅率17%來計算，在營改增政策實施以前，1000萬元乘以5%，計算出其營業稅為50萬元，而在營改增政策實施之后，最后計算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對于規模較小的房地產企業而言，營改增政策的實施顯然是利大于弊的，但是對于年銷售額超過500萬元的房地產企業而言，只有進項金額大于營業收入額時，這項政策的實施才能起到降低企業稅務負擔的作用。對于房地產企業而言，由于其本身特殊的性質，在稅務工作經常出現稅上加稅的情況，通過營改增政策的實施則有效避免了這種重復繳稅的情況發生，在間接上也減少了房地產企業的稅收負擔，提升了企業的經濟效益。
總之，營改增政策的實施，對于我國的房地產開發企業來說，不僅有利于企業稅負的降低，而且在一定程度上還能優化企業的財務管理體系結構。在提升企業核心競爭力的同時，對于企業未來長期的發展具有非常好的促進意義。
四、結語
本文通過對營改增政策進行概況分析，探討營改增政策的實施對房地產開發企業財務與稅務管理的影響。對財務管理的影響主要體現在三個方面，即對企業負債表，利潤表以及現金流量表造成影響。對稅務管理方面造成的影響同樣體現在三個方面，即對房地產建筑材料的采購，對房地產建設人力成本以及對房地產稅務負擔的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國房地產開發企業對實施營改增政策所造成的影響有一個全面的了解，從而能夠制定相應的對策措施。
（作者單位為成都地鐵實業有限公司）
[作者簡介：陳英（1978―），女，碩士，會計師，主要從事財務管理工作。]
參考文獻
[1] 高涵.“營改增”對房地產開發企業影響分析[J].全國商情（經濟理論研究）， 2015（21）：84-85.
[2] 陳素娣.“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析[J].經營管理者，2016（09）： 62.
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【關鍵詞】房地產業 稅收制度 稅收征管
國內在房地產業的稅收征管上也做了很多相關性的研究，很多研究都是集中于對于房地產稅收管理體系中實體法的分析上去進行的，而很少是與房地產稅收征管方面的研究有關系的。鄧子基（2007）指出，稅收工作的主要內容是稅收征管，要保證稅收職能的發揮要靠稅收征管，良好的稅收征管能有力保障稅制的貫徹實施，稅收工作水平的高低要用稅收征管來衡量。龔愛平、林芳華（2007）以房地產開發企業的視角上去分析，認為由于房地產開發企業的賬簿設置和憑證不夠規范、虛增成本、亂攤費用、收入核算不準確，從而加大了稅收征管的難度。
一、我國房地產業稅收征管中存在的問題
（一）稅收制度層面的問題
我國房地產業稅收的諸多問題根源于我國稅收制度的不完善，這既包括稅法層面的不完善，也包括稅收部門日常執法的不嚴謹。
我國現行房地產稅收制度“重流通，輕保有”?，F行的房地產稅制設計的主要稅種集中在房地產的流通交易環節，而在房地產保有環節的相關稅種非常少?，F行中國房地產稅制基本上是作用在銷售環節上一旦租售，則數稅并舉造成房地產保有和使用環節稅負畸輕而流轉環節稅負畸重。對房產而言保有環節的房產稅對所有非營業用房一律免稅失去了以財產稅調節收入分配的作用。而在房地產流轉環節，企業的實際平均稅負達到40%以上，高于世界多數國家和地區的水平。
以費代稅現象嚴重。房地產開發一個項目的運作需要經過若干個主管部門審批、把關。因此，以房地產為載體的行政收費也隨之出現，各種收費不僅名目繁多，而且極不規范，稅少費多現象比較突出。過多的行政收費項目削弱了稅收的宏觀調控功能降低了稅收的嚴肅性，加重了房地產開發企業的負擔，積壓了企業的利潤空間。
（二）稅務管理當局層面的問題
相關政府部門協作力度不夠。房地產業運行過程中需要多個部門的審批和許可，其中包含國土、建設、規劃、房管等多個部門。然而，政府機構中還沒有組建房產稅收的互動平臺，各相關政府部門各自為政，信息交流不暢，導致想要及時獲取房地產業稅源的準確信息非常有難度的。政府必須協調好這些部門的關系，從源頭上加強合作，并且實現資源信息的共享，這樣才能夠使房地產稅收透明化，才能夠提高房地產稅收征管的效率。
房地產業稅收征管配套制度不完善。我國還沒有建立統一完整的房地產登記系統和房地產價值評估體系。我國計算房地產稅收，一般也不是以房地產評估價值作為計稅依據，而是以房地產的賬面價值和原值計稅。在房地產價值變動頻繁、幅度較大的市場經濟中，稅務管理部門亟需建立可靠的房地產價值評估體系。與此同時，在房地產流通階段和保有階段，涉及到的多項權屬交易、變更登記等操作，只有建立在一個完善的房地產登記制度，才能消除房地產不做登記而隨意交易和出租的嚴重現象，杜絕輔稅收流失。 受制于我國還沒有建立一套有效的納稅評估體系，這兩套系統遲遲不能付諸實踐之中，稅收征管效率大打折扣。
二、完善房地產業稅收征管的措施和建議
（一）完善相關稅收政策
我們要針對房地產稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。
進一步完善我國房地產稅制結構。改變現有“重流轉，輕保有”的狀況，在稅制設計上，要堅定“重保有、輕流轉”的原則；在稅種設置上，堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則，盡量在房地產稅收方面建立科學合理的制度，好整體提升房地產稅收征收管理的水平和質量。
逐步消除以費代稅現象。要盡快規范房地產開發過程中所涉及的收費項目，降低收費的額度。把這些收費項目歸并到同一個部門管理，納入政府的預算管理。這樣既簡化房地產管理程序又有利于減少房地產審批過程中產生的權力尋租現象，對防止腐敗的產生也有重要意義。
（二）稅務管理當局層面的優化
完善房地產業稅收一體化管理。房地產稅收涉及多個部門的系統工程，牽涉的部門廣、落實的困難多、協調的難度大，僅靠地稅部門的努力是很難達到預期效果的。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產管理部門建立緊密的工作聯系，充分利用房地產交易與權屬登記信息，建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫；定期將稅源數據庫的信息與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次，政府要加強考核檢查，加大對協稅護稅的獎勵力度。同時要完善管理制度，在原來“先稅后證、以證控稅”的基礎上，強化“以票管稅”，憑房地產開發涉稅事項轉辦單、分戶銷售不動產發票、房屋銷售辦證明細表辦理權證手續。
完善房地產稅收征管配套制度。首先，強化房地產產權登記制度。完備的房地產產權登記制度是房地產稅收順利實施的重要保障。發達國家大都具有十分完善的房地產產權登記制度并輔之以高效的信息管理手段這樣就能避免房地產私下交易，打擊房地產市場的違法交易行為。其次，完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度。
參考文獻：
[1]鄧子基.建立和健全我國地方稅系研究[J].福建論壇人文社會科學版，2007，（1）.
[2]楊繼瑞.房產稅征管系統完善與現實把握：源自偷滬試點[J].財政金融，2011，（3）.
[3]崔志坤. 中國開征物業稅（房地產稅）的路徑選擇[J].財政研究， 2010，（12）.
[4]楊華勇.“一體化”后的房地產稅收現狀[J].宏觀經濟，2009.
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關健詞：房地產稅收改革建議
Abstrict:Realestatereformistheprocessofrelatedeveryonemutuallyfightfortheirownbenefits.Thistextpassesestablishmentmodelcombineastoit''''scarryonanalysistherealestatetaxsystem''''sreformwantssomeproblemsfornoticingcurrently,forexampletheworthvaluationofhousepropertyandcontrolthecostofcollectstaxetc.,andputforwardsomesuggestions.
Keyword:Realestatetaxreformsuggestion
自國家實行土i地有償出讓、轉讓制度以來，房地產市場發展非常迅猛，私人擁有房地產的數量不斷上升，全國房地產開發投資增長強勁，2000－2003年間房地產開發投資年均增速20%以上，遠遠超過同期GDP的增長速度。2004年全國房地產完成投資13158億元，占當年GDP的9.64%，而與此相關的房地產稅收雖然絕對量增長較快，始終維持在4.4%左右，與房地產業發展不成比例，說明我國現行房地產稅制存在許多不合理的方面。
中國房地產業的迅速發展使房地產稅收日益受到重視，國內目前對房地產稅討論激烈，然而改革房地產稅收制度，特別是建立適應社會主義市場經濟要求的新型不動產稅，是一項十分復雜艱巨的任務，牽涉到億萬群眾，涉及各方面利益的調整，從博弈論的角度出發房地產稅制改革是參與各方利益的博弈過程，房地產改革能否達到預期效果，取決于雙方的力量對比和策略選擇。
一、模型分析
博弈論基本假定人是有理性的，從理性經濟人前提出發，各博弈參與方都會考慮自身的目標和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關度出發，房地產稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產開發商、消費者。政府出于發展經濟的目的，針對房地產市場發展現狀，積級推動房地產稅制改革，通過稅收調節，對納稅人的利益進行合理分配，對穩定市場物價，防范房地產開發潛存的泡沫風險，促進房地產市場健康發展；改革整頓房地產行業市場，抑制過高房價，減輕了居民的購房負擔，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調控的決策者；從短期來看，房地產稅制改革以及各配套措施的實施抑制房產開發商操縱、炒作價格，壓縮了他們的利潤空間，因此房地產納稅人是改革的利益受損者。政府處于強勢地位，他對納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進行合作。消費者作為房價的承受方沒有太大的發言權，但他們人數眾多，當房價超過一定程度就會產生消費者逆向選擇，如個人集資買地合伙建房，或放棄購買意愿，使開發的房地產束之高閣，長期閑置，造成資源浪費。
（一）模型假設
政府出于經濟長遠發展的目的推行房地產稅制改革，抑制房價的過度攀升，緩解購房負擔，為了簡化分析，我們假設政府與消費者為改革博弈中的推動方，推動方的策略是檢查或不檢查，而檢查會促使納稅人依法納稅，但也會產生檢查成本，博弈的接受方則根據時局相機選擇納稅或不納稅策略。
如果推動方采取檢查策略。在改革初期，開發商依法納稅，政府財政收入增加，同時房地產稅收作為一種良稅發揮其作用，推動房地產行業乃至整個國民經濟的發展，同時消費者走出購房困境，有利于整個社會穩定。假設此時推動方收益為R，檢查成本為C，且R＞C；政府對納稅人進行征稅，使其利潤減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當這種行為被稅務機關發現，將對其進行罰款，金額為F，則開發商福利損失為T+F；通過對接受方進行懲罰可以彌補推動方部分損失，彌補的這部分損失為M，想當然M＞T。
如果推動方采取不檢查策略，當接受方選擇納稅時，其福利損失為T，推動方的收益為R，檢查成本為0；當接受方選擇不納稅時，其福利損失為0。
（二）博弈分析
在完全信息條件下，博弈雙方知道對方面臨的選擇以及相應的收益，并根據對方的策略作出最優的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實現自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。
現設推動方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1-p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1-p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則：
二、結論及建議
如前分析，房地產稅制改革的過程是一個改革的推動方和接受方競合博弈的過程，要想使改革達到最佳效果，控制政府部門在檢查中所耗用的財力、物力、人力，同時對違反新稅制的行為處以嚴厲懲罰。近年來學術界對房地產稅改革的爭論如火如荼，全體改革的實施還必須做好有關基礎準備工作，搞好各項配套改革措施，尤其要注意以下幾個問題：
1、建立公告、公示制度
上述博弈分析的前提是市場信息透明，而事實房地產從開發、流通各環節都存在信息不對稱的問題。比如，政府部門對開發商的利潤和開發商手中的土地儲備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門應當從消除信息不對稱的角度對房地產管理體制進行制度性改革，減少房地產行業私人信息擁有量，增加房地產開發建設的信息透明度，建立一個集土地供應信息、住宅開發信息、市場交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺，并定期向社會公告、公示，以引導房地產市場持續、穩定發展。
2、建立完善的價格評估制度
房地產征稅的基礎是對不動產價值的評估。如果采用單個不動產評估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費時間，我們可以借鑒美國的整體評估（massappraisal）方法，這是運用經濟計量模型和計算機系統進行評估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計算機數字化，而且要求有訓練有素的專業人員，我國這方面的條件還不具備，這也是房地產稅制改革滯后的原因之一。
3、控制稅收征管成本
房地產的征稅包括評估與征管，針對征管工作，美國各級政府征稅不是由稅務人員上門征收，而是由納稅人通過銀行系統將支票直接寄到稅務部門。目前我國已經廣泛實行銀行存款實名制，銀行也已經實現全國聯網，可以提供高效的個人支票服務，提高稅務部門征稅效率，降低稅收征管成本。
4、征收房地產稅要遵循“納稅受益”原則
房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務，地方政府通過房地產稅收收入提供地方公共產品和服務供給，使納稅人直接體會納稅受益，降低納稅人對交納房地產稅的抵觸，有利于改革的順利實施。
參考資料：
1.易加元稅費改革中競合博弈分析及其治理稅務研究2006.3
2.丁成日改革和發展中國房地產稅：理論問題與現實挑戰財政與稅務20063
3.王誠堯房地產稅收要進行區別征稅的重大制度改革財政與稅務20063
4.郭松山黃紹華我國現行房地產稅制的博弈分析稅務研究20055
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一、關于房地產稅收一體化征收窗口(以下簡稱征收窗口)的設立
各地方稅務分局分別設立房地產稅收一體化管理征收窗口。市區(含大凌河街道)征收窗口設在市地方稅務局申報大廳。
二、關于房地產稅收一體化稅款的入庫級次
(一)市本級
1、土地使用權出讓、轉讓稅款。
2、房屋所有者或承受者一方為市屬以上單位的，進行房屋所有權轉移時產生的稅款。
3、市區征收窗口所征收的所有房地產稅收一體化稅款。大凌河街道辦事處的該部分稅收收入由市財政部門確定數額給予返還。
(二)鄉鎮級
房屋所有者或承受者雙方均為所轄區域內個人或鄉鎮以下單位的，進行房屋所有權轉移時產生的稅款。
三、享受稅收優惠政策的普通住房與非普通住房的劃分標準
我市享受稅收優惠政策的普通住房應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格1.2倍以下(__市行政區域內住房平均交易價格為2200元／平方米)。不能同時滿足以上條件的住宅為非普通住房。
四、關于土地、房屋權屬變更的稅收管理程序
(一)納稅申報
轉讓或承受土地、房屋權屬的納稅人，在辦理權屬轉移變更前，按照納稅申報的有關規定，向征收窗口提供有關納稅申報資料，征收窗口應向納稅人公示需提供的有關資料。
(二)納稅審核
1、征收窗口根據納稅人提供的納稅資料，確定應繳納稅種、適用稅率、應征稅額，經復核無誤后，告知納稅人應交納的稅種及稅額。對納稅人提供的計稅價格、計稅標準明顯偏低的，征收窗口有權核定稅額或指定具有資質的評估機構進行評估。
2、符合稅收減免政策及不征稅范圍的房地產交易，征收窗口按照相關稅收政策規定辦理減免稅手續或不征稅手續。
(三)稅款征收
納稅人依法繳納稅款時，征收窗口開具完稅憑證和不動產銷售專用發票，并按有關規定對已征稅款分屬地和級次入庫。
(四)辦理變更手續
納稅人憑契稅完稅憑證或契稅減免手續(不征契稅手續)和不動產銷售專用發票到市國土資源、房產管理部門辦理權屬變更手續。
五、加強信息傳遞工作
市地方稅務、財政、國土資源、房產管理部門根據房地產稅收有關法律、法規和政策規定，建立和完善信息共享、情況通報制度。
1、市國土資源部門對以新辦征用或出讓、轉讓方式取得土地的和變更土地登記的，在辦理用地手續的次月初5個工作日內向市地方稅務局提供上月土地審批情況和相關資料。
2、對單位和個人將購買住房對外銷售的，市房地產管理部門應在辦理房屋權屬登記的次月初5個工作日內，向市地方稅務局提供上月權屬登記的房屋坐落、產權人，房屋面積、成交價格等信息。
3、市地方稅務部門從市國土資源、房產管理部門獲得的土地、房產交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責任予以保密。
六、加強部門配合及分工協作
1、市地方稅務、財政、國土資源、房產管理等部門共同研究強化稅收征管的辦法和措施，通過多種形式溝通情況和信息，加強有關部門間的協作配合。
2、市國土資源局在辦理土地使用權權屬變更時，對沒有出具繳納契稅、耕地占用稅、土地增值稅(或減免稅)憑證的，不予發放土地使用權證。辦理土地權屬變更后，應將完稅(或減免稅)憑證或復印件和權屬資料一并歸檔備查。
3、市房地產管理部門在辦理房地產權屬變更時，對沒有出具契稅完稅(或減免稅)憑證和轉讓銷售不動產專用發票的，不予辦理權屬變更手續。
4、對于市國土資源部門、房地產管理部門配合稅收管理增加的支出，市財政將給予必要的經費支持。
市地方稅務局
市財政局
市城鄉建設管理局
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一、關于房地產稅收一體化征收窗口的設立
各地方稅務分局分別設立房地產稅收一體化管理征收窗口(以下簡稱征收窗口)。市區（含大凌河街道）征收窗口設立在市地稅局征收科申報大廳。
二、征收窗口的具體工作職責
(一)受理房地產稅收的納稅申報
(二)審核確認房地產交易過程中應繳納的地方各稅
(三)稅款征收、解繳
(四)開具銷售發票
(五)負責收集傳遞房地產稅收各稅種有關納稅信息
(六)建立納稅人檔案，保存征管資料
三、實行房地產稅收先稅后證的管理辦法
我市房地產一體化稅收的征收管理采取與房產、土地部門聯合控管、“先稅后證”的征管方式。即房地產權屬承受者必須先到稅務機關繳納相關各稅后，憑契稅完稅憑證取得銷售不動產發票，房產、土地部門憑房地產權屬承受者出具的契稅完稅證和銷售不動產發票辦理房屋、土地證照。
征收窗口與土地、房產管理部門計算機連網、溝通信息，每月獲取我市土地出讓、轉讓、出租、劃撥、拍賣以及房屋權屬變更情況等信息，堅決避免房地產權屬轉移過程中相關稅收的流失。
四、規范征管程序
(一)納稅申報
轉讓或承受土地、房屋權屬的納稅人，在辦理權屬轉移變更前，按照納稅申報的有關規定，向征收窗口提供有關納稅申報資料，征收窗口應向納稅人公示需提供的有關資料。
(二)納稅審核、認定
征收窗口根據納稅人提供的納稅資料，確定應繳納稅種、適用稅率、應征稅額，經復核無誤后，告知納稅人應交納的稅種及稅額
1、房地產交易價格的審核認定。對納稅人提供的計稅價格、計稅標準明顯偏低的，征收窗口有權核定稅額或指定具有資質的評估機構進行評估。
2、對個人轉讓房產征收營業稅及附加的認定。20__年6月1日后，對個人購買的非普通住房超過2年對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。
3、對享受稅收優惠政策的普通住房標準的認定。根據《凌海市地方稅務局、凌海市財政局、凌海市城鄉建設管理局、凌海市國土資源局關于凌海市房地產稅收一體化管理的若干意見》中的規定，我市享受稅收優惠政策的普通住房應同時滿足以下條件:住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于2640元/平方米以下。
4、對個人購買住房的時間的確定。個人轉讓住房的購房時間，可按房屋產權證、契稅完稅證明或稅務部門監制的銷售不動產發票上注明的時間孰先原則確定。
5、個人所得稅應納稅所得額的確定。
6、稅收減免的審核。
對個人將購買超過2年的普通住房銷售免征營業稅的情況進行審核、對個人承受的普通住房實行優惠政策的情況進行審核。
審核認定環節應由納稅人填寫認定表經征收窗口的審核人員審核認定簽字后辦理免稅、納稅手續：
個人將購買超過2年的普通住房進行轉讓的，填寫《個人轉讓普通住房免稅認定表》，申請并辦理免稅手續。個人銷售購買超過2年的非普通住房，填寫《個人轉讓非普通住房差額納稅認定表》，申請并辦理差額納稅手續。
7、對納稅事項審核認定的時間規定，審核認定由征收窗口具體負責，無法當時確認的事項請示各相關科室，時間不能超過三個工作日。辦理減免審批手續的時間不能超過十個工作日。
(三)稅款征收解繳
房地產一體化稅收由征收窗口統一征收，并由窗口分級次入庫。
1、市本級
(1)土地使用權出讓、轉讓稅款；
(2)房屋所有者或承受者一方為市屬以上單位的，進行房屋所有權轉移時產生的稅款。
(3)市區征收窗口所征收的所有房地產稅收一體化稅款。大凌河街道辦事處的該部分稅收收入由市財政部門確定數額給予返還。
2、鄉鎮級
房屋所有者或承受者雙方均為所轄區域內個人或鄉鎮以下單位的，進行房屋所有權轉移時產生的稅款。
五、銷售不動產（轉移無形資產）發票的管理。
各征收窗口在受理房地產權屬轉移申報時，應要求納稅人報送原購房屋的銷售不動產發票，受理后將復印件做為申報資料存檔。對于未報送銷售不動產發票的納稅人，應要求其補報，否則不予受理。
凡是房地產權屬轉移需開具的發票，全部由征收窗口管理。
（一）存量房屋權屬轉移需開具的發票由征收窗口統一填開。
（二）增量房屋的銷售不動產發票由征收窗口實行限量發放。房屋開發單位從征收窗口領取發票時，需由稅收管理員簽字，經征收單位領導審核，報主管局長批準。房屋開發單位應將發票的領取、使用、結存情況分別報送稅收管理員與征收窗口。稅收管理員及征收窗口應及時對發票的開具及申報納稅情況進行審核、比對，對欠繳房地產相關各稅的納稅人，征收窗口可停止供應發票。
六、建立和完善 檔案管理制度
各征收窗口要進一步完善房地產稅收的檔案管理制度，負責及時整理、收集房地產稅收相關信息，實行規范化和檔案化管理，為納稅戶建立檔案，一戶一檔。并每月將土地、房產的交易、納稅的相關信息傳遞給市局的有關部門。
七、加強對地產稅收一體化管理工作的領導
為了保證房地產稅收一體化管理工作的順利實施，我局成立地產稅收一體化管理工作領導小組，負責指導房地產稅收一體化管理工作。領導小組下設辦公室，
辦公地點：農稅科。
組長：
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我國實施分稅制以來，中央政府的收入集中程度越來越高，地方稅收收入在地方財政收入、全部稅收收入中的比重呈下降趨勢?！笆濉币巹澋亩愔聘母飳υ鲋刀愓n稅范圍的擴容會影響到營業稅稅源，進而影響地方財政收入。在現行地方稅收體系中，房地產稅收收入占地方稅收收入的比重較低，地方財政對土地出讓金的依賴程度較高，土地資源稀缺性決定了土地收益的可持續性較差。因此，完善房地產稅收體系，穩定地方稅收收入，對于地方稅制建設有著重要意義。
一、我國現行房地產稅收存在的主要問題
(一)稅種設置不完整且現有稅種分布不科學
目前,我國的稅制結構體系中涉及到房地產行業的稅種有耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、個人所得稅和房地產稅。其中，房地產開發建設環節的稅種包括耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加；交易環節的稅種主要包括營業稅、土地增值稅、契稅、印花稅；企業所得稅、個人所得稅主要是對交易基礎上的收益征稅。對持有環節征收的唯一稅種是房地產稅，但是對個人住房免于征收，2011年2月開始在上海、重慶試點征收房地產稅。可見，我國現有的房地產稅收體系中多數稅種集中在房地產開發建設環節和交易環節征收，在房地產保有環節稅種較少，尚無在房地產繼承環節征收的稅種。與同屬于發展中國家的印度相比，我國的房地產稅收體系還不夠完善。印度政府十分注重通過強化農地課稅制度實施對農地合理利用的調控，房地產稅收在印度的稅收體系中并不占重要地位，但是目前印度的房地產稅主要涉及房地產保有稅（富裕稅、土地及建筑物價值稅、地價稅）、房地產所得稅（公司所得稅、個人所得稅、農地收益稅、土地及建筑物租金稅、土地增值稅）及房地產取得稅（遺產稅與贈與稅），課稅環節相對完整。我國現有的房地產稅收體系中，多數稅種集中在房地產開發建設環節和交易環節征收，在房地產保有和受益環節征稅不足。
(二)房地產稅收的收入功能不強
我國現行的稅收體系中主要針對房地產課征的稅收有房地產稅、契稅、土地增值稅和土地使用稅，其他稅種屬于一般稅，課稅范圍涉及房地產行業。由于對自用經營房產征稅以房產原值為基礎，與市場價格脫節，而且對住房長期免稅，導致房地產稅在組織收入和調控房價方面的作用均受到影響；契稅只在交易環節征收，由承受人支付，導致其在組織收入方面的作用不夠持續；土地增值稅是專門為調控房地產開發和交易征收的稅種，但是由于計算相對復雜和管理不到位，很多地方的房地產開發企業都存在不同程度的欠稅情況。因此，房地產稅收對地方收入的實現和房價調控的作用都不夠理想。從收入結構來看，2005至2008年房地產稅收入占地方稅收收入的比重分別為3.43%、3.38%、2.99%、2.93%；城鎮土地使用稅收入占地方稅收收入的比重分別為1.08%、1.16%、2.0%、3.51%；契稅收入占地方稅收收入的比重分別為5.78%、5.7%、6.27%、5.62%；土地增值稅收入占地方稅收收入的比重分別為1.1%、1.52%、2.09%、2.31%。相比發達國家，我國房地產主要稅種的稅收收入占地方稅收收入比重較低。國際上大部分發達國家都對土地和建筑物一并征收房地產稅，如美國、加拿大、英國等。以英國為例，房地產稅是唯一可以由地方議會決定征收的稅種，占英國地方稅收收入的比例達90%以上，占地方財政收入的比例也在60%左右，是其地方財政收入的第一來源。這些稅收收入主要用于社區教育、醫療等各方面的建設。房地產稅也是美國大部分的地方政府最重要的稅收來源。
(三)我國現有房地產稅收的調控作用較弱
首先，遺產稅與贈與稅長期缺位，導致房產的繼承者（或受贈者）不需要承擔任何稅收負擔或者承擔少量稅收負擔就能取得大量財富，加劇了社會財富分配的不公。其次，房地產稅對住房長期免稅的政策使得住房所有者在持有房產期間基本不納稅，這就在一定程度上增加了商品住房的投資屬性，增加了市場需求。從理論上講，市場供求決定價格，在房地產市場供求相對平衡或者供不應求的狀態下，開發環節和交易環節的稅負會較容易地隨房價或租金轉嫁給購房者或租房者，從而推動房價的上漲。
(四)稅收管理不到位
一個國家稅收管理的水平一定程度上決定著稅收職能的實現程度。在稅制建設比較完善的情況下，稅收管理越有效，稅收環境就越公平，納稅人依法納稅的意識就越強。但是我國目前對房地產稅收的管理還存在一定的問題。一是有些稅種的實際征收率較低。如《房地產稅條例》規定，對房產出租收入要征收房地產稅，但是由于稅務機關對于住房出租信息收集存在一定難度，在實踐中實際征收率很低；土地增值稅亦然，雖然國家稅務總局多次發文要求地方稅務機構清理土地增值稅，但是由于受計算復雜等原因的影響，很多地方的土地增值稅征收率也較低。二是已經形成的稅收中還存在很多欠稅。如河北省地稅局公布的欠稅公告顯示，截至2009年7月30日，河北省存在欠稅稅額195250751.9元；欠稅涉及的主要稅種包括營業稅、房地產稅、城鎮土地使用稅、城建稅、印花稅、土地增值稅等；欠稅納稅人共計28戶，其中房地產開發企業（建筑）12戶，約占欠稅納稅人總數的43%。欠稅不僅會影響地方財政收入的實現，同時也會消弱稅收對房地產市場的調節作用。
二、進一步完善房地產稅收體系的政策建議
縱觀國際上實行分稅制較為成功的國家，一般是將財產稅作為地方稅收的主體稅，而以房地產（不動產）為課稅對象又是財產稅的主要特征。我國實行分稅制以來，比較重視中央稅和共享稅改革，地方稅制建設相對滯后。到目前為止，地方稅的主體稅種尚不明確，從收入構成來看，營業稅占比較大，但是營業稅并不是完整的地方稅稅種。隨著“十二五”稅制改革規劃的實施，營業稅的范圍會由于增值稅的擴圍而減少，影響地方政府收入。在現有地方稅稅制框架下，能夠提供穩定收入的稅源當屬房地產行業。因此，筆者認為，應穩定并逐步減輕房地產流通環節的稅收負擔，完善持有環節和收益分配環節稅收，特別是房地產稅、個人所得稅、遺產稅與贈與稅，使其逐步完善并成為地方稅的主要收入來源。
(一)改革營業稅
營業稅屬于流轉稅稅種，是間接稅。目前，營業稅在房地產領域課稅涉及三個稅目：轉讓土地使用權、建筑業、銷售不動產。應將目前開發商建造房產銷售分別按建筑業和不動產銷售計征營業稅改為按照不動產銷售征稅，因為建筑業的收益也包含在房產價格內，合并征稅簡便易行，還可以減少房地產開發和流通環節稅負，有利于房地產市場健康發展。
(二)進一步完善房地產稅
上海、重慶已試點將住房納入房地產稅征稅范圍。此項改革一方面可以增加地方政府的財政收入；另一方面，在房地產市場供求平衡狀態下會增加住房持有者的成本，從而抑制投機者持有住房的數量，抑制投資性需求，改變需求結構，促進房地產市場健康發展。但是只對新購住房征收房地產稅缺乏公平性，使其調控作用大打折扣。因此，擴大房地產稅征稅范圍需要對征稅制度進行科學的設計，主要包括稅率的適用、計稅依據的確定方法、對生活居住必須的住房給予的優惠政策以及明確稅款用途等。改革后的房地產稅制度要簡便易行。從稅率設計來看，因為房地產稅的征收以房價為基礎，故采用比例稅率形式不變，但是稅率檔次不宜過多。以上海、重慶試點為例，上海試點稅率設計為0.4%、0.6%的差別稅率；重慶試點稅率為0.5%、1%、1.2%三檔稅率。如果多城市試點，可能會出現更多差別稅率。因此，在房地產稅試點的基礎上應盡快統一稅率，鑒于房地產稅屬于地方稅，立法時可考慮設計有幅度的比例稅率。長期來看，房地產稅的征收應該以房產的評估價為基礎。由于目前房地產稅的征收以房產購置價格為基礎，市場經濟條件下房產的價格又在不斷變化，因此以購置價格為基礎征收房地產稅與市場價格脫節，缺乏公平性。以評估價為計稅基礎可以保持稅收與房價的聯系，對納稅人比較公平。房地產稅將住房納入征稅范圍應以增加投資（投機）性住房的持有成本和不增加低收入階層的負擔為基礎。因此，可以考慮按人均住房面積或套數設計免征額，個人持有的超過免征額的房產按規定征稅，這樣既不會增加中低收入群體的住房稅收負擔，還能在一定程度上抑制投資（投機）行為，從而達到縮小貧富差距的目的。另外，房地產稅改革過程中要加強稅務征收機關與房產管理部門間的信息交流，及時實現信息共享。這樣，才能保證房地產稅的征收效果。
(三)積極推進個人所得稅改革
在房地產流通環節對轉讓土地、房屋的個人取得的收益計征個人所得稅，稅負不易轉嫁，由售房者負擔。因此，增加個人所得稅能夠在一定程度上抑制房地產投機行為。鑒于個人所得稅有其特有的收入調節功能，而我國居民收入差距有不斷擴大的趨勢，對個人所得稅進一步改革也是迫在眉睫。因此，增加房地產轉讓過程中的個人所得稅負應與個人所得稅制改革相結合，主要是對個人所得稅的征收模式、計稅基礎和稅率進行調整。從征收模式來看，綜合征收或混合征收比分項征收更有利于體現納稅能力；從稅率設計來看，累進稅率比比例稅率更能縮小貧富差距。房地產交易個人所得稅要與個人所得稅稅種改革同步，如果個人所得稅改為綜合征收模式，則住房轉讓所得與其他收入一起按照累進稅率計征；如果個人所得稅改為分項綜合的混合征稅模式，則住房轉讓所得應并入綜合部分累進征收，或者作為獨立一項累進征收。
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房地產稅作為有著悠久歷史的稅種，其在籌集財政收入和調解社會貧富差距方面有著巨大的影響作用?，F今世界各國基本都建立的房地產稅收體系，英國作為社會不平等、收入差距大的國家，通過90年代進一步進行房地產稅改革，有效地解決了貧富分化大的情況，并保證了財政收入穩步增長。其完善的房地產稅收體系對我國的房地產稅改革有著一定的借鑒意義。本文通過對其房地產稅制改革的本屆、稅制設計、實施效果，對我國房地產稅改革提出一些啟示。
關鍵詞:
住宅稅;營業性房地產稅;英國;啟示
自2005年，我國主要大中城市的房地產價格快速上漲成為全社會所關注的焦點。十年期間，我國的房價走勢呈直線上升的趨勢。面臨著長期攀高的房價，對人民大眾的生活負擔愈來愈重。因此，無論是從經濟發展的角度還是民生的角度上講，房地產問題都是政府決策層和學術派著重進行探討的問題。英國是全球最早完成現代化和工業化的國家，做為資本主義發達國家，社會上的貧富差距巨大、財富分配不均的現象始終存在著。其健全和完善的稅收體制也有效地調價了貧富差距和財富分配。尤其是英國在征收房地產稅方面，曾有效解決收入分配不均衡的問題，同時穩定經濟增長。因此，英國在房地產稅制方面有著一套完整、健全的體系。對于同樣存在著貧富差距越來越大的情況下，我國借鑒英國房地產稅制度及其改革是十分必要的。
一、英國房地產稅的功能定位
(一)英國房地產稅的特點1．重存輕流。在英國的房地產稅征收體系中，十分重視對房地產保有稅類的征收，包括房屋稅和營業稅，兩項稅收之和在地方財政總收入中所占比重達到30%以上，是最大的收入項目。但對房地產取得稅類所征收的稅收僅占其1%－2%。重視房地產保有環節的稅收，輕視取得環節，有利于房地產的流動，避免業主因空置房產而低效利用。英國的房地產交易一般每季都超過40萬宗，每年匯總的交易高達200多萬起。2．地方財政收入的主要來源。英國的房屋稅是完全由地方政府進行征收，以英格蘭地區為例，房屋稅在地方本級收入中的比重高達45%左右，在地方財政總收入的比重也在15%左右。地方政府通過房屋稅籌集充足的財政收入，以此用于地方基礎設施建設和教育事業等。營業稅在中央政府向地方轉移支付資金中的比重高達25%左右，占地方財政收入的15%－20%。因此表明營業稅在地方財政收入體系中的地位也十分重要。3．完善的房地產稅法體系及健全的評估制度。英國政府十分房地產的稅收立法工作。英國議會先后多次通過不動產稅改方案，所涉及到關于不動產的法律有《城鄉規劃法》和《土地賠償法》等。據統計，英國國內稅收局下屬的房地產價值評估機構每年所匯總起來的房地產交易信息達到200萬起，從而形成了完善的英國各地區的房地產估價系統。4．遵循市場經濟原則和低稅原則。英國房地產稅制效率原則有利于實現居民的分配效應，利于其房地產稅效率的有效資源配置，以達到其房地產市場合理發展的作用。同時，英國的房地產稅制改革過程中，充分考慮到社會公平問題，在稅制上貫徹實施了低稅、減稅、免稅的原則，貫徹房地產中性的原則，極大程度上保證稅收公平性。
(二)英國房地產稅功能定位完善、高效的房地產稅收制度，不僅可以增加國家的財政收入，積累資金用于城市建設，而且可以調整土地資源的配置，調節社會貧富差距。1．籌集地方財政收入的功能。英國在房地產稅收體系中，主要設計了兩個房地產稅種，分別是住宅稅和營業性房地產稅。住宅稅的收入是全部由地方政府進行征收，并將所得收入列入地方財政收入體系中，營業性房地產稅則是上繳至中央政府，由中央政府按照一定比例撥付至地方政府。英格蘭地區從2008年至2013年地方財政收入基本處于穩定水平。英國各等級住宅稅的納稅額每年都會進行調整，自1993年設計住宅稅到現在的情況看，住宅稅呈穩步增長的趨勢，使得地方政府有更充足的資金為居民提供優質的服務。營業性房地產稅雖然在相鄰年份有小幅波動，但整體呈增長趨勢。就2013年英格蘭地區財政收入構成來看從圖中可以看出，議會稅占英格蘭地區財政收入的17%，轉移支付的營業性房地產稅占15%，構成了整體財政收入的三分之一多。由此可知，房地產稅為地方財政收入的籌集所帶來的貢獻。2．調節社會貧富差距的功能。英國在住宅稅稅率設計上就體現了其調節社會貧富的本質。對于住宅，英國根據房產價值共設計了八個級別，規定40000磅以下的房產，只征收級別D的6/9，再高的級別按比例疊加。同時，英國政府還實施了詳實的減免政策，體現了對小商業經營、低收入者、傷殘人和未成年人的照顧，通過稅收減免優惠對低收入者的收入支持，體現公平原則。①
二、英國房地產稅制度對我國的啟示
(一)將房地產稅收歸于地方政府財政收入，確立“明稅、少費”的原則與英國相比，我國現行的房產稅制度確實存在不合理的情況。在房產稅改革試點的上海和重慶兩地，房產稅收入在兩地的財政收入所占比例很小，據財政部公布的“2014年上半年稅收收入情況分析”顯示，今年上半年房產稅完成959．01億元，城鎮土地使用稅完成1061．71億元，兩者加起來只占上半年稅收收入的3%。
(二)向“重存輕留”方向進行轉變我國目前的房產稅制度是著重房地產的轉讓環節，輕視保有環節。這樣的稅制設計思路，使得企業僅支付少量資金就可以獲取土地，獲取后，因保有環節征稅力度輕，使得企業不需要再繳納稅金，長期的無償占有導致嚴重的浪費土地，最終阻礙了房地產市場的合理發展。
(三)將“公平”放在房地產稅制改革的首位我國在1978年至今三十多年的改革開放中，社會公平成為影響社會經濟發展的重要因素。貧富差距、地區差距、城鄉差距都已達到或超過國際警戒線。②
(四)建立和完善房地產登記和評估制度我國在逐步建立起房地產登記制度的同時，也要著手完善評估體系。建立并完善估價人員考試注冊制度、估價機構的注冊管理制度和估價執業管理制度。同時要積極引入第三方機構，由社會民間中介組織承擔，即節省了時間成本和經濟成本，又有利于征稅過程中的開放、透明。
參考文獻:
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2006年5月，建設部等9部委聯合制定了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，提出了包括稅收政策在內的幾項具體措施。根據上述文件精神，許多地方組建了房地產一體化辦證中心，實行稅務、國土、房管、工商等單位合署辦公，為房地產稅收一體化管理創造了條件，但這只是一個良好的開端，后面還有許多工作要做。地稅部門要采取多種形式加大房地產行業稅收政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系。利用新聞媒體開辟房地產行業稅收專欄，建立相關網站，印制宣傳手冊，舉辦相關政策培訓班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產企業的納稅意識，營造良好的征收環境。
針對當前房地產行業納稅人普遍存在納稅意識不強的現狀，稅務人員要經常深入企業做好納稅輔導工作。要完善“以票控稅”，把房地產開發過程中涉及的耕地占用稅、契稅、營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等全部納入稅源監控，把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發票管理，定期檢查發票使用情況，核對發票的金額是否與房屋實際銷售一致，對違規操作填開的發票，嚴格進行處罰。與此同時，加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質及時處理或移送稽查部門，有效地打擊稅收違法行為。
房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，地稅機關要建立健全控管網絡，嚴密監控房地產行業的稅源動態。要加強與土地管理、房產管理等部門的聯系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立電子檔案，實行全程動態跟蹤管理，及時發現新情況、新問題。要將房地產轉讓方及其房地產交易信息，及時傳遞給管理房地產轉讓的稅務部門或崗位；征收契稅的財政部門要將獲取的房地產交易信息集中傳遞給稅務機關，稅務機關再分解傳遞給有關稅種的主管部門或崗位。同時，各稅種主管稅務機關或部門也要將有關稅收管理過程中獲取的房地產權屬轉移信息，及時傳遞給契稅征收機關。
在具體操作中，可以以契稅征管為契機，嚴格執行“先稅后證”的有關規定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關鍵環節，再通過征收機關間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享。凡不持稅務部門的發票和稅票，房產、土地部門不予辦理產權證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息，明確責任人，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況，對有關稅收實施有效管理，提高稅收的管理質量和效率。
地稅機關要利用契稅征管中積累的信息，從房地產管理部門和納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，以縣（市、區）為單位建立房地產稅源信息數據庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。通過跟蹤了解掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息，對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估，發現問題，及時采取有效措施。并利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場的有關稅源信息，與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強房地產二級交易市場的稅收管理。
地稅部門應根據實際情況，簡化辦稅程序，優化納稅服務，方便納稅人繳納稅款。要本著“就近”和“方便納稅人”的原則，不斷擴大合署辦公的部門單位，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負擔。其次，全面推行“一窗式”管理服務。對轉讓或承受房地產應繳納的稅收，如營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產權過戶或繳納契稅時一并征收。另外，可在契稅征收場所或房地產權屬登記場所代開財產轉讓銷售發票。有條件的地方，爭取在辦理房地產權屬登記的場所開設房地產稅收征收窗口，爭取將金融機構引入征收場所，以節省納稅人的辦稅時間和納稅成本，努力提高辦稅質量和效率。
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一、房地產稅稅基評估的程序選擇
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜。納稅人對評估值產生異議在所難免。因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上。各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講。只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。
（二）稅基評估技術——批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響。分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（cama，computer－aided mass assessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發cama.綜合國外房地產稅發達國家開發cama的經驗做法，無論何種cama系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。
