房地產的開發與經營范文

導語：如何才能寫好一篇房地產的開發與經營，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；開發與經營；風險；規避

房地產開發經營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發經營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產開發經營企業普遍存在只重視項目開發而不重視管理特別是風險管理，風險管理意識淡薄、缺乏風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產項目中的諸多風險因素得不到有效控制，進而引發房地產項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產開發經營中的風險是保證項目目標的實現，保證企業穩步、健康、可持續發展的關鍵過程。

一、房地產開發與經營存在的風險

1.社會政策和治安風險

政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產投資商和開發商來說，卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經濟增長目標或限制房地產經濟的不正常發展而采取一系列的政策，均對房地產投資帶來巨大的風險，政策風險對房地產市場的影響是全局性的。

另外，社會治安也回直接影響到房地產的開發與經營。社會治安關系到人們的財產安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業，進行房地產開發與經營才能有更好的保障。

2.市場風險

市場的供求關系變化的不確定性對房地產行業產生巨大的風險。供求關系的變化必然導致房地產價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產價格下降，求大于供也會使得房產價格上升。這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。

房地產不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產，所以投資房地產的資金流動差。房地產位置的固定性決定了房地產市場是區域性和個別性市場，也必然增加了房地產開發經營的復雜性和難度。房地產業生產的周期長的特點也使得房地產開發與經營在市場的變化中處于不利地位。開發期越長，各種社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金和售價便越不確定，風險相對也越大。

3.經營性風險

經營性風險是指由于房地產開發與經營企業自身的經營不周或其他內部因素而帶來的風險。投資者由于主觀上對經濟發展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產生很大的影響。因企業管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以致使其空置率過高，經營費用增加，經營凈收入期望值。

4.貨幣政策引起的風險

通貨膨脹因素。當通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設房地產來說，這無疑是一場災難。銀行利率的變動也可能會給房地產開發與經營帶來損失。一般地，使用高利率折現，會降低投資者的凈現值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產市場價格間接產生影響，給房地產開發與經營企業帶來風險。

二、房地產開發與經營風險的規避

1.及時準確的預測風險

在房地產投資前便應該對投資后可能存在的風險進行科學合理有效的預測，然后再進行合理的投資。通過全面的市場調查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環境分析，對國家或政府可能出現的政策變化進行預測，以便調整房地產投資，更好地得到國家或政府的支持。

2.風險控制

選擇風險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風險太大的自己所無法承擔的項目作出放棄的決定。放棄是對風險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風險的方法。

3.風險轉移

房地產開發商可通過各種合理合法措施將風險轉移出去。一是保險轉移，開發商可通過對經濟風險進行預測和分析，購買房地產保險，若投資后發生風險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災害，意外事故等可能造成的各種風險轉移該保險公司；二是契約合同轉移，房地產開發企業可通過契約合同將可能出現的損失的財務負擔或法律責任轉移給非保險業的其他人；三是財務責任轉移，如發行房地產開發公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風險損失、財務責任轉移給他人。

4.風險分散

不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發住宅，又經營寫字樓，還可以從事土地轉讓等從事多種房地產項目的開發，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩定的收入，又能夠有效控制風險。另外，跨區域的房地產投資組合可以均衡地區經濟發展不平衡的影響，同時減少個別地區經濟動蕩帶來的風險。

參考文獻：

[1]許曉音：房地產投資風險與防范對策研究[J].商業研究.2002.09.

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一、關于房地產開發經營者的資格問題1.從事房地產的開發經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門登記并發給營業執照的房地產開發企業（含中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業）。

2.不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效。

二、關于國有土地使用權的出讓問題3.國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定無效。

4.出讓合同出讓的只能是經依法批準的國有土地使用權，對于出讓集體土地使用權或未經依法批準的國有土地使用權的，應當認定合同無效。

5.出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權依法補辦了征用手續轉為國有土地，并依法補辦了出讓手續的，或者出讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。

三、關于國有土地使用權的轉讓問題6.國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經有關主管部門批準補辦了征用手續轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續的，或者轉讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。

7.轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效，但轉讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發利用了土地，在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，補辦了土地使用權登記或變更登記手續的，可認定合同有效。

8.以出讓方式取得土地使用權的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發利用，與他人簽訂土地使用權轉讓合同的，一般應當認定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權轉讓合同，沒有其他違法行為的，經有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續。

9.享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。

10.以轉讓方式取得的土地使用權的使用年限，應當是土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應從當事人辦理土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時間。

11.土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準手續的，可認定合同有效。

12.轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。

13.土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。

14.土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發利用的，經有關主管部門同意，補辦了土地使用權變更登記手續的，可認定該合同有效。轉讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。

四、關于國有土地使用權的抵押問題15.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續，將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同無效。

16.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權抵押后，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續的，應當認定后一個抵押合同有效。

17.以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。

五、關于以國有土地使用權投資合作建房問題18.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。

19.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。

20.以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。

21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。

22.名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。

23.合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。

六、關于商品房的預售問題24.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。

25.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。

26.商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。

27.預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。

七、關于預售商品房的轉讓問題28.商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。

29.商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。

30.商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。

八、關于預售商品房的價格問題31.預售商品房的價格，除國家規定“微利房”、“解困房”等必須執行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以準許。

33.合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協商預售商品房價格。協商不成的，可參照當地政府公布的價格、房地產部門認可的評估的價格，或者當地同期同類同質房屋的市場價格處理。

34.在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。

九、關于違反合同的責任35.經審查認定有效的合同，雙方當事人應按照合同的約定或法律的規定履行。

36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續履行或繼續履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合理負擔。

37.當事人以對合同內容有重大誤解或合同內容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：

（1）合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。

（2）合同履行的結果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經營不善、管理不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。

38.合同一方有充分證據證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據實際情況，可準予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔違約責任。

39.合同一方違反合同，應向對方支付違約金。合同對違約金有具體約定的，應按約定的數額支付違約金。約定的違約金數額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。

40.合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。

41.合同一方違約致使合同無法履行的，應賠償對方的損失。實際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。

42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。

43.合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行給對方造成的實際損失。

44.違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實際損失的，應將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償；如所獲利潤低于對方的實際損失的，應當賠償對方的實際損失；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對方的損失。

十、關于無效合同的處理問題45.經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產。

46.合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：

（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

（2）資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；

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房地產業是地區經濟發展“晴雨表”。隨著中國——東盟自由貿易區建設步伐加快,北部灣廣西經濟區全面開放開發，自治區加快構建沿海工業布局以及國家深化住房制度改革和防城港“還島于港”戰略的實施，我市房地產業進入了快速發展的軌道并呈現出高速發展的態勢。當前如何搶抓機遇，為我市房地產業營造一個良好開發環境,進一步促進我市房地產業的健康發展？筆者提出以下對策和措施：

關鍵詞：營造防城港市房地產開發環境對策措施

房地產業是地區經濟發展“晴雨表”。隨著中國——東盟自由貿易區建設步伐加快,北部灣廣西經濟區全面開放開發，自治區加快構建沿海工業布局以及國家深化住房制度改革和防城港“還島于港”戰略的實施，我市房地產業進入了快速發展的軌道并呈現出高速發展的態勢。當前如何搶抓機遇，為我市房地產業營造一個良好開發環境,進一步促進我市房地產業的健康發展？筆者認為，應采取以下對策和措施：

1、加強政府宏觀調控，促進房地產開發的良性互動。

首先，政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握我市住房總量、結構、居住條件、消費特征等基本情況，編制科學的住房建設規劃，并作出具體空間布局、項目用地安排。房地產主管部門要合理確定與我市經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。同時政府要加強對房地產開發立項審批的管理，對符合要求的房地產開發項目盡快審批，對不符合要求的項目堅決的取消。其次要建立和完善房地產開發、中介等企業的誠信檔案，改善住房消費環境，積極促進房地產業的良性發展。

2、進一步搞活、培育和發展市場，努力提高房地產市場的消費水平。

當前我市必須進一步搞活市場、培育和發展市場，努力提高房地產市場的消費水平：①政府主管部門必須加強調控，建立房地產市場預警預報和信息披露制度，對房地產市場供求、結構、價格漲幅和空置狀況進行認真分析，積極引導房地產開發企業理性投資、住房消費者理性消費；②進一步搞活二級市場，充分調動居民換購住房的積極性，完善住房貸款擔保機制，規范擔保機構的經營行為，落實風險準備金制度，防范和化解擔保風險；③進一步完善房地產交易權屬登記管理，盡快實現房地產交易與勸屬登記管理規范化、現代化，創造良好的住房消費與交易環境。④開發企業要提高住宅品質和售后服務水平，努力降低開發成本，降低房價，使老百姓買得起房，并提高市場信用，減少投訴。

3、建立房地產信息網絡,實現開發信息共享。

建立市場信息網絡，把及時獲得的來自各方面的市場信息有機地組織起來，為房地產開發決策提供科學依據。一是建產信息管理制度。對人員、設備、工作程序建立一套完備的信息系統管理制度，做到信息人員專業化，信息管理科學化，信息傳遞連續化，信息處理系列化。二是信息形式標準化。要求物質載體標準和管理手段標準化，以保證信息暢通。三是信息傳遞高效化。把管理的信息及時、準確地傳遞到各房地產開發企業手中，以便科學地進行決策。

4、加大整治查處力度，規范房地產市場秩序

一是加強對房地產市場價格的調控引導，提高宏觀調控能力，要抓緊建立規范有效的基準地價和房屋重置價格定期確定公布制度，引導市場價格的合理形成，防止出現房地產過熱以及由此面帶來的價格劇烈波動。二是大力發展經濟適用住房。加強對經濟適用住房和廉租住房價格的監督，嚴格規范價格構成和開發企業的價格行為，使政府減免稅費的各項優惠政策切實落實到購房戶，確保廣大中低收入人員基本生活的安定。三是著重解決上市程序煩瑣，入市門檻過高，中介服務跟不上等問題。四是建立房地產價格預警制度，大力整頓住房建設項目收費，嚴格規范與住房建設的壟斷企業價格行為，為政府實施準確有效的價格決策提供服務。五是對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工設計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預售許可證。六是針對交易環節存在的虛假宣傳、合同欺詐、內部認購、捂盤惜售、哄抬房價、囤積房屋等違法違規行為，從重處罰，對情節惡劣、性質嚴重的，要依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照。

5、進一步整頓房地產開發市場，規范企業經營行為。

要加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的違法違規行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。要加快完善房地產信用體系，強化社會監督。要采取積極措施，對空置量大的房地產開發企業，限制其參加土地拍賣和新項目申報。要進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等名義取得享受優惠政策后用于房地產開發，嚴禁任何單位和個人與鄉村簽訂協議圈占土地。同時對擾亂建筑、房地產市場秩序、降低工程質量等違法違規行為，要堅持依法從嚴處理。

6、以市場為導向，改變經營策略，實施品牌戰略，提高市場競爭能力。

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關鍵字:商業房地產;投資風險;防范策略

一、商業房地產概述

(一)商業房地產概念

房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用于商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。

(二)商業房地產在我國的發展

我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。

但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處于發展的初級階段,開發模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50―60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業房地產投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。

2.城市規劃風險

由于我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經濟風險

1.市場供求風險

商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,并且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。

2.融資風險

商業房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由于我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發商自身經營能力風險

商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由于商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。

三、商業房地產投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險

房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。

如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃并不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據市場需求量,規避市場供求風險

針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過于求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業管理運營的效果,而后期的商業管理運營的效果如何又取決于項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展

(三)加強商業房地產的管理運營,防范開發商自身經營能力風險

商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源于商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防范開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產商業管理運營的觀念

商業房地產建筑工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是后期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。

3.統一經營主題,建立商業品牌

一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。

參考文獻:

[1] 王珍蓮.新時期我國商業地產開發模式走向研究[J].建筑經濟, 2007,(07) .

[2] 李翔.商業房地產項目投資風險分析與研究[D].重慶大學, 2008

[3] 楊福濤.商業房地產投資風險評價及規避研究[D].西北農林科技大學,2008

[4] 高嵩.商業房地產企業如何打造核心競爭力[J].遼寧經濟,2009,(05).

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【關鍵詞】 銷售型房地產 持有型房地產 投資回報 評價模型

從1998年住房市場化改革開始，商品房取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了以商品房為核心的一元化住房供應結構。2000年后，全國各大城市都將房地產作為當地的支柱產業，房地產市場從逐漸形成到不斷壯大到取得了巨大成就。2003年開始，中國的房地產市場經過了近10年波瀾壯闊的價值大發掘，尤其在以銷售為核心的住宅地產市場，一線城市已經有超過10倍的價格上漲。2007—2008年這一輪宏觀調控，使得部分長期從事銷售型住宅地產開發商轉向持有型商業地產。傳統從事商業地產開發的開發商也因為整體經濟環境的良好取得了長足發展。隨著兩股力量的同時發力，以持有型為核心的商業地產在2008年以后逐漸走到了房地產大潮的前沿。

2010年以來的最近一次房地產宏觀調控，竭力擠壓銷售型房地產資金源頭及銷售回籠款，所以越來越多的銷售型房地產商轉向持有型。從根本上來說，銷售型房地產過分依賴于政策的呵護，尤其作為資本密集型行業，融資渠道的暢通是決定生與死的關鍵所在。此輪調控的主要手段之一就是控制銀行資金過度流入房地產市場。而對于長期經營的持有型房地產來說，他們的資金狀況要好很多。經營性持有型物業可以從兩個途徑獲得資金來源，一是物業租賃或經營所得的現金流，二是從銀行獲得的經營性物業貸款。

即便如此，在持續的緊縮政策下，主流開發商依然面臨著資金鏈緊張的困境。這意味著目前開發商的商業模式正在逐步改變，探索新的商業模式成為了行業的重要課題。

一、銷售型房地產

銷售型房地產是以獲得土地使用權后進行土地二級開發、建造，最終將開發完成的房地產銷售作為目的的開發形式。

1、銷售型房地產商業模型

銷售型房地產開發過程及模式如下：首先，房地產開發公司進行準備工作，在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。其次，規劃總圖審查及確定規劃設計條件；初步設計及施工圖審查；規劃報建圖審查；施工報建；獲得開工許可證。再次，施工階段建設單位辦理施工報建登記，開發商對工程進行發包，確定施工隊伍（招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包），進行施工并不斷監督施工進度與質量。最后，獲得商品房預售許證，制定商品房預售方案；進入銷售階段，實現銷售款回籠。

商業模式是公開的，無論持有型還是銷售型，開發過程基本一致。在正常情況下，銷售型房地產單個項目開發周期為24—36個月。36個月后基本可以實現銷售回籠，小產證辦理完成。

2、銷售型房地產財務模型

對于一家企業而言，財務模型往往是保密的，不會公開的。一般銷售型開發商在獲得土地使用權并開工之后不久，會從銀行獲得項目開發貸款，一般項目抵押率為65%以下。根據各地、各個開發商的背景、能力不同而有所不同。

后期的開發資金基本依靠銀行資金，一旦建設開發進度達到預售條件后，獲得預售權，并開始預售。預售開始后，則開發商后期的資金基本依靠銷售回籠款。銷售回籠款有兩個用途，一部分作為開發商日常開發費用和工程款，另外一部分則需要歸還銀行貸款。

從成本構成上來看，以一線城市為例，土地使用權獲得成本約占總成本的30%，市場營銷成本5%左右，融資成本10%以內，其余為建安成本和開發間接費等。銷售毛利率往往高達50%以上。

3、銷售型房地產特征及評價方式

銷售型房地產的特征：開發產品商品化類似于產品銷售，開發周期短，實現銷售后通常無經營周期，以獲得短期現金流為主，開發難度較低，對開發商自身開發能力、運營水平要求不高，對短期資金峰值要求高。所有開發成本都納入存貨，達到銷售收入確認要求后，轉為銷售成本。

在分析銷售型房地產投資回報與投資價值時，較多使用投資回報率ROI、凈現金流現值NPV、內部收益率IRR等，使用投資回收期意義不大。根據過去5年的經驗統計，銷售型房地產投資回報率在35%～50%，房地產最為火爆的時期可以高達80%甚至更高。而IRR即使在如今調控政策之下部分地區也可以達到30%以上。除非是土地使用權獲得價格過分高企的地王項目，IRR會在20%上下。

二、持有型房地產

持有型房地產開發是將土地開發完成后長期持有，類似于建設固定資產，獲得長期租金收益的經營模式。

1、持有型房地產商業模型

持有型房地產的開發過程，從獲得土地到報批報建、開工、開業基本與銷售型房地產沒有太大差異。但是開發前期對持有型房地產的定位、功能選擇、動線設計、建筑設計有著相當高的要求，因為這些所有前期規劃設計決定了未來持有型房地產的成敗。開發完成后，持續經營期間為了獲得更高的租金回報，對開發商或者后期的經營者提出了更高的要求，需要展現出相當的管理和運營能力。

通常持有型房地產開發周期控制在30個月以內，盡早開業代表著現金流的早日流入。房產證大都以大產證為主，房型分割僅僅為后期經營分割使用。

2、持有型房地產財務模型

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論文關鍵詞：商業房地產投資風險　防范風險　防范

論文摘要：商業房地產的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業房地產的投資風險也是存在的，怎樣正確認識商業房產的風險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。

由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。

一、商業房地產的概念及特點

所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業房地產的投資風險

由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：

(一)經營風險

經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。

(二)財務風險

財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。

(三)市場風險

市場風險是指由于商業房地產市場價格得變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。

(四)利率風險

利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。 轉貼于

(五)無流動性變化風險

由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。

(六)自然災害帶來的風險

自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震，水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。

三、商業房地產風險的防范策略

商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

總結

總之，商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風險，必要時采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻

[1]楊洋，房地產估價風險分析與防范[J]價值工程，2010，26

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關鍵詞：建設銀行；商業房地產；金融風險；應對策略

中圖分類號：F832.45，F069.9 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。

一、商業房地產的概念及特點

所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業房地產的投資風險

由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。市場風險是指由于商業房地產市場價格的變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣以來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震、水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。

三、商業房地產風險的防范策略

商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。建設銀行對此投資者在實施投資項目貸款的同時，一定要根據企業自身及市場狀況進行金融分析，盡量避免脫離實際的計劃付諸行動，必要時采取相應的措施，降低金融風險。

參考文獻：

[1]楊洋.房地產估價風險分析與防范[J].價值工程,2010,26.

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【關鍵詞】房地產公司；經營；管理；發展戰略

房地產行業在經歷了二十年的快速發展之后，成為了國內重要的經濟支柱之一。國家的對其發展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現在的調控。使得房地產行業的泡沫沒有繼續膨脹下去。房地產企業的發展也將面臨新的機遇和挑戰，在新的機遇和挑戰到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發展需求。下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。

1 新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰。

國家對房地產行業的經營與發展進行大力的整頓與調控，使得房地產行業的經營環境發生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發展履步維艱、面臨著公司內部和外部環境的雙重壓力。顯而易見，房地產公司的經營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。

1.1 國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題。

1.1.1 市場供求關系發生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺，使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發生了轉換。市場上的觀望狀態持續延期，投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業。

1.1.2 融資環境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

1.1.3 市場對于房地產的產品開發提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位，公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力，不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。

1.2 公司的內部經營為應對新的市場環境所存在的問題。

1.2.1 公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發、然后大力的銷售。開發、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環境，房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。

1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉，甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。

1.2.3公司需要建立現代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步，房地產行業的畸形發展雖然取得了一定的經營成果，也給房地產公司帶來了嚴重的損失。現代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力，優質高效的設計團隊，優質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。

2 關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案。

鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討，為了更好的經營發展企業和發展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發展進行努力。具體的措施有以下幾點。

2.1 加強公司的人才培養與招攬，建立公司的經營體制。

人才是公司經營發展的根本，管理人才和專業人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養和招攬是公司為長久的發展戰略的實現以及建立全面的現代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發展需要的。公司的經營也應該為了規避風險和擴大利益進行多元化的轉變。

2.2 加強成本核算的能力和開發多方面的融資渠道。

房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本，房地產公司應該加強經營成本核算的能力，很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業在成本上具有很大的優勢，以求在競爭中的絕對優勢。銀行縮緊銀根，對于房地產的開發和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資，這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態的。比如說在開發中多采用合作的形式，有效地減少開發占用資金，擴大與基金、信托等等金融機構的合作。

2.3 加強公司的內部管理，合理有效的規避風險。

房地產公司發展二十年來，多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風險都將對房地產企業形成致命的打擊。加強公司的內部管理，無疑是降低和規避風險最好的措施，也是企業得以發展的重要前提。如今的房地產企業內部管理還處于初級階段。建立健全管理體制，構建現代化的分工經營部門體系；建立內部控制制度和現代化的信息網絡平臺。都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制有效的規避企業在經營的過程中由于工程開發和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。

2.4 做好對市場動態的把握，根據市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰略的運用。

由于前期房地產的火熱經營狀態，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業就是生產房產產品經營房產產品的經營企業。房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優勢就需要把握市場的動態，去探析消費者的心理需求。根據不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容，只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。

2.5 整合資源，合理有效的運用資源。

企業經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程，房地產企業更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產企業的資源運作有著運轉周期長、運轉的數量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業出現了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產企業來說就是資源的占用，對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時，因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產企業的資源占用的一種常見現象。所以，對于現有資源進行全面得的整合，在以后的發展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。

總結

本文主要對于房地產企業經營與管理中所存在的問題和今后發展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業的穩定發展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業的發展共同努力。

參考文獻

[1]陳文歡. 房地產企業財務管理現狀分析[J]. 企業研究， 2011（6）

篇9

關鍵詞：房地產業 經濟發展 現狀 發展趨勢

隨著經濟的進步，城鎮化發展勢不可擋，帶動了我國房地產經濟的發展。房地產是集土地開發、建設、裝修等綜合性的產業，經營范圍廣、關聯性較強，在經濟發展體系中占據重要地位，與人們的生活息息相關。然而近年來，我國房地產發展雖然表面上發展速度飛快，產業效益較佳，但是實際上房地產的經濟發展現狀并不容樂觀，阻礙了房地產的健康發展，必須對房地產的未來發展趨勢進行分析研究，才能檢測發展問題，做好應對措施，確保經濟發展健康。

一、我國的房地產經濟發展現狀

（一）房地產發展速度飛快

自從我國城鎮化趨勢發展越來越快，大規模城鎮化建設從零到大數據發展，出現了許多農村人口到城市人口的轉移，促進住房需求量大幅度上升，同時隨著我國制度的不斷公平化，取消了福利分房的制度，使得原有的房產不足以滿足眾多人口的住房需求，相應的，由于我國房地產的發展基礎較弱，大量相關的產業接二連三的投入到房地產經濟運營中。很明顯，早期的房地產行業經濟利益誘惑，加上政府政策的扶持，很快使得房地產的經濟產業鏈得到完善。房地產開發商通過開發、建設、銷售等方面的經營，獲取了眾多利潤，近年來，房地產的經濟發展速度飛快，政府對該行業的監控不嚴謹，使得房地產的房價上漲過猛，呈現出不可調停的場面。當然，不可否認的是房地產經濟的發展為我國的經濟發展創造了較大的增長點，帶動了鋼筋、水泥、裝修等多行業的聯同發展。

（二）剛性需求不穩定

衣食住行是人們生存不可或缺的基本需求，伴隨著我國社會的進步，可以說現如今房子成為了當代家庭的最大項目。特別是近年來我國房地產發展飛快，房價居高不下，傳統的住房格局被改變了，群居性高樓式空間導致社會資源的商品化和統一供應，所以，房地產經濟發展更多體現的是民生保障主義。房地產的發展是不可否認的，但是當前的房價不斷增長，市場的監管力度不夠，使得房地產的經濟發展剛性需求并不穩定，泡沫性較多。我國政府也出臺了眾多限購措施，建立租房式，廉價式等方法完善建設形式，保障人民的需求。尤其是小城市內剛性需求最近兩年逐漸緩回，回報率下降、通貨膨脹等原因，使得房地產市場缺乏信心，剛性需求走低。

（三）房地產市場發展不健全

雖然我國的房地產經濟發展受到了社會各方的高度重視，但是由于客觀因素和主觀因素的影響，房地產的經濟在快速發展過程中忽視了一些問題，從而使得市場的發展存在問題。房地產的開發離不開土地，所以，房地產與土地經營息息相關，我國雖然土地遼闊，但是土地的利用率卻不高，房地產的大量發展與土地的供求出現了很大的矛盾，使得我國的許多耕地面積被占用。另外，房地產的經濟發展與自然環境的矛盾也日益顯著，房地產經濟發展的固定性和長久性并不穩定，完成區域性的房地產建設之后便會轉移到其他區域，這樣容易造成環境矛盾。因此，房地產的經濟發展存在市場發展不健全，不利于房地產的經濟健康發展，同時也會直接影響到我國的總體經濟進步。

二、我國房地產經濟發展趨勢

為了促進房地產經濟的健康發展，僅僅看清房地產的發展現狀是往往不夠的，還需要對房地產經濟的發展趨勢進行分析研究，把握好發展趨勢，做好防范措施，提高房地產發展質量。首先，房地產市場的發展會日趨成熟。目前我國的房地產經濟發展處于發展的短板，在一定程度上來說，房地產經濟發展還處于快速發展的時期，上升空間還在不斷提高，所以，房地產的未來發展市場不僅需要依靠市場“無形的手”的調節能力，同時政府還需要發揮好“有形的手”的宏觀調控力度，保證房地產發展能夠朝著穩健成熟的市場發展，提高人們的生活以及經濟發展的水平。其次，房地產的房價會日趨穩定。面對當前房價居高不下，不僅對人們的生活帶來影響，同時也不利于經濟的發展，因此，為了保證房地產的長期健康發展，政府以及房地產相關人員正在進行房價的調控，因此未來房價會變得相對穩定。最后，房地產會更加重視保障低收入群眾的居住環境，國家政策會更加積極傾向房地產經濟的發展。隨著我國對房地產的宏觀調控，房地產經濟發展朝著固定規律方向發展，未來的房地產發展會更加重視低收入人群的居住條件，并不斷提高人們的生活水平。同時，房地產的經濟發展是我國國民經濟發展重要支柱，發展水平關乎我國的總體經濟發展質量，面對房地產未來發展，國家必定會更加重視房地產經濟發展問題，所以，為了保障人們的生活水平，同時為了促進房地產經濟健康發展，國家勢必會出臺一些政策性措施，保證房地產經濟的發展，比如，出臺關于穩定房價、金融房貸緊縮、房產稅等政策來提高房地產的健康發展。

三、結束語

房地產經濟的發展早已成為我國經濟發展的重要部分，對國民經濟發展具有重要作用。為了促進房地產經濟健康發展，必須首先認清當前房地產經濟發展的現狀，分析研究房地產經濟發展的未來趨勢。目前，我國的房地產經濟發展速度較快，但是也存在較多問題。在這樣的背景下，必須對房地產經濟發展進行調整，防止房地產泡沫，把握好房地產經濟的未來發展趨勢，做好措施，確保房地產經濟的健康發展。

參考文獻：

[1]姬建朝.我國房地產經濟發展現狀及發展趨勢分析[J].中國外資，2012

篇10

【關鍵詞】面向客戶；房地產業；經營模式

1 引言

房地產業的發展, 一方面改善了人民的居住條件, 另一方面也使房地產市場由賣方市場轉向買方市場, 客戶逐漸成為房地產市場的主導者, 房地產企業經營存在的問題也逐漸顯露出來。企業在生產成本最低的地方大批量建造住宅, 而客戶則希望能在最便利生活的地方購買住宅, 同時要求產品類型多樣, 服務具有人性化, 滿足個性化需求。房地產企業的供給和客戶的需求不能準確對接, 原因在于企業把房地產產品和服務作為經營對象, 并不十分清楚客戶在何時、何地以什么樣的價格需要企業的產品和服務, 企業應將經營視角轉向房地產客戶, 采用客戶經營模式。

2 房地產客戶經營的內涵與特點

2.1 房地產客戶經營的內涵

房地產客戶經營是相對于傳統經營的一種新型經營模式。企業將經營對象由房地產產品和服務轉向房地產客戶, 客戶由被動的接受者上升為企業經營的主動者, 企業以客戶為中心進行資源配置和策略實施, 通過為客戶創造價值來獲得盈利。其內涵包括以下方面:

2.1.1 房地產客戶是企業經營的對象

房地產客戶是購買使用房地產產品的消費者, 其由潛在的客戶、形成中的客戶以及穩定的客戶構成。潛在的客戶具有潛在的房地產購買需求, 是企業培養的對象。形成中的客戶處于房地產的購買階段, 是企業競爭的對象。穩定的客戶處于物業消費階段, 企業可對其價值進行深度開發和利用。企業把客戶當作經營對象, 關注客戶需求的變化, 并滿足其個性化需求。

2.1.2 企業以客戶為中心進行資源配置

企業在硬件建設上, 建立客戶經營系統, 負責客戶信息收集、決策、數據挖掘等工作, 同時把優秀的人力資源配置到客戶研究、定位、促銷、服務等部門。在資金投入上, 在客戶期望的區位建設房地產。在客戶置業、入住、消費的全過程中, 企業把資源配置到增強客戶體驗的要素上, 為客戶提供便利。企業以客戶為核心來配置資源, 能夠提高資源的使用效率, 也滿足了客戶的需求。

2.1.3 企業的經營手段是實施客戶滿意的經營策略

房地產客戶的滿意是客戶在置業和物業消費中所感知的效果與期望值相比較后形成的感覺狀態, 其由產品滿意、服務滿意、企業形象滿意等要素構成[1]。企業采用客戶滿意的經營策略, 對客戶進行跟蹤, 及時獲得客戶不滿意的信息, 并實施相應的補救措施, 改進產品和服務。通過實施客戶滿意的經營策略還可以進一步獲得客戶忠誠。

2.1.4 企業通過為客戶創造價值來獲得盈利

企業是價值的創造者, 客戶是價值的接受者和評判者, 企業創造的價值能否被客戶認可取決于客戶對價值的感知。房地產客戶的感知價值是客戶在一定期間, 對企業提供的房地產產品和服務所感知到的利益與付出成本之間的差額。房地產企業密切關注客戶需求, 通過定制營銷、個性化服務來為客戶創造價值。客戶獲得價值, 持續地購買和消費房地產產品和服務, 又使企業獲得盈利。

2.2 房地產客戶經營的特點

房地產客戶經營作為一種全新的房地產經營模式,其具有以下特點:

2.2.1 房地產客戶經營是一種拉動型的經營模式

傳統的房地產經營是一種推動型的經營模式, 企業先生產出產品, 然后將其推向市場, 企業貫徹的是備貨型經營方針; 而在客戶經營模式中, 企業以客戶的需求為起點來進行生產, 并貫徹客戶滿意的經營方針, 是一種拉動型的經營模式。

2.2.2 房地產客戶經營實現了多元化的細分市場

傳統的房地產經營, 企業致力于面向統一的市場, 提供標準化的產品和服務, 而在客戶經營模式中, 企業將每一個客戶或每一部分客戶當作一個細分市場, 充分了解每一個目標客戶的需求, 并滿足其需求。

2.2.3 房地產客戶經營貫徹了人本經營的思想

傳統的房地產經營, 企業從自身利益和觀點出發, 認為只要有好的產品和服務, 市場肯定會認可, 企業貫徹的是物本經營的思想; 而在客戶經營模式中, 企業從客戶的角度、用客戶的觀點來進行經營決策, 即關注客戶的需求變化, 并滿足其個性化需求, 因此, 企業貫徹的是人本經營的思想。

3 房地產企業采用客戶經營模式的可行性

3.1 客戶的資產性是客戶經營模式實施的前提

客戶在購買和消費房地產的過程中, 一方面與企業建立契約關系, 另一方面給企業創造利潤, 客戶是企業擁有的、控制的, 能夠以貨幣計量的經濟資源, 即客戶是房地產企業的資產。資產經營是企業通過對資產進行組織、管理、運籌、謀劃和優化配置來促進資產的最大化增值, 并使企業獲得盈利的經營活動。房地產客戶是企業的資產, 企業可對其實施資產化經營, 獲取其給企業創造的價值。

3.2 客戶要求參與房地產的開發與經營為客戶經營模式的實施提供了基礎

房地產價值昂貴、使用壽命長, 客戶一生中購買的次數有限, 客戶要求參與房地產的開發與經營, 行使業主的權利。客戶參與房地產的開發與經營, 一方面給企業提供了客戶需求信息, 企業可針對性地提品和服務, 滿足其價值需求; 另一方面, 也加強了企業與客戶的溝通, 企業對客戶進行引導, 縮小客戶期望價值與感知價值的差距,提高客戶對企業經營策略的認可度。

3.3 信息技術的發展為客戶經營模式的實施提供了可能

網絡技術的發展使得企業與客戶的溝通變得更加方便, 這種溝通幾乎不受時間和地域的限制, 企業可以及時了解客戶的需求, 為其提供可視化的設計界面, 讓其參與房地產的開發。另一方面, 數據倉庫、數據挖掘技術的發展為企業收集、分析、處理和利用客戶數據提供了科學的手段, 為決策提供了支持, 使客戶資產的運作和經營成為可能, 并提高了客戶經營的效率和效果。

4 房地產企業實施客戶經營模式的措施

4.1 營造客戶型企業文化

客戶型企業文化是企業在客戶經營過程中形成的,并為全體員工所遵循的共同意識、價值觀念、職業道德、行為規范和準則的總和, 其包括客戶是企業的重要資產、關注客戶的個性化需求、客戶百分之百滿意等內容。它能夠統一員工的以客戶為中心的理念, 激勵員工自覺地并協同一致地為客戶創造價值。房地產企業應本著創新、以人為本、全員參與的原則, 通過分析總結、規劃設計、貫徹落實等步驟來營造客戶型企業文化。

4.2 建設信息技術平臺

信息技術尤其是網絡技術、數據倉庫、知識發現、數據挖掘等先進信息技術是企業貫徹客戶經營模式的重要支撐和保證, 房地產企業應建設信息技術平臺。企業通過網絡技術獲取客戶信息, 并建立客戶數據倉庫, 運用知識發現、數據挖掘等技術來系統識別和解釋客戶數據背后隱藏的模式和趨勢, 并預測客戶的未來行為, 為經營決策提供支持和科學依據。企業應根據自身條件, 依托外部技術力量來建設信息技術平臺, 并在運行中不斷完善。

4.3 實施定制營銷

企業將客戶納入到房地產開發中, 與客戶相互交流,定義出對客戶最有價值的產品、服務與信息的組合, 并通過專業軟件在計算機中進行模擬, 同時實施該定制項目。在客戶物業消費階段, 企業提供菜單式服務供客戶選擇, 還可以根據客戶的特殊要求為其設計、定制服務, 企業充當資源的組織者和服務的管理者, 滿足客戶的個性化需求。

5 結語

隨著客戶成為房地產市場的主導者, 其將成為房地產企業的經營對象。房地產客戶經營模式能夠更好地為客戶創造價值, 滿足客戶的個性化需求, 同時也提升了企業的盈利能力, 其一定會成為最具競爭力的經營模式。

參考文獻：

[1]楊宏濤.房地產客戶滿意營銷[J].商業時代, 2006( 9) .