房地產市場的特點范文

導語：如何才能寫好一篇房地產市場的特點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產特點 市場風險

地產商品的非流動性與房地產市場的運行風險

房地產是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產范圍。房地產市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區相互之間房地產余缺的調劑性較差。結合我國具體國情，農業生產的基礎地位，工業化進程與農村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當限量供應。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產業上也一樣存在，如糧食、能源、礦產，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優勢容易形成區域性炒作，實現某一區域甚至某一地區的高價位限量供給――高價位運行。運作房地產市場比運作其它市場，實現其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當的價格上漲有利于增加供給，刺激房地產市場的健康發展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費，當住房供給量達到一定程度，政府部門應抓住時機進行宏觀調控。實現“居者有其屋”的良性循環，定將有助于實現房地產市場的可持續性發展。

對產品的高價值性與房地產市場的運行風險

這里所指的房地產商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術條件。房地產資源客觀壟斷優勢加上較強體力勞動的大量凝結，鑄成了房地產商品高價值性。房價收入比，聯合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產交易，房地產商品流通性較差，變現風險較高，房地產市場高價位運行時，一旦出現波動，被套的可能性較大。房地產商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產業資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現房地產市場價格的高價炒作，也只能是現實需求不足的“有價無市”。

房地產商品投資的長期性與房地產市場的運行風險

房地產經營周期的長期性增加了房地產投資的不確定性，使得人們對房地產市場的預期難以把握。房地產市場供給與需求的此消彼長、房地產市場運行的政策、法令、法規的調整，建筑材料價格的變動，建設用地的供給量，土地價格的升降，融資環境的變化，利息的調整無不牽動著房地產市場商品的開發、出售以及房地產市場的整體運行。最終都將影響到房地產“投資收益”的層面上來。房地產商品的投資周期較長，房地產商品的經營周期更長，房地產商品的經營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產商品的經營周期中涉及的是大量的房地產折舊，高額的折舊加上物業管理費用，決定了房地產商品較高經營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價，30―60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業管理費用，平均每月的經營費用接近千元。較高的經營費用加大了房地產商品經營的長期風險。

信息的非對稱性與房地產市場的運行風險

房地產市場信息的非對稱性決定著房地產市場的價值風險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產交易中，開發商信息的相對主動，有助于房地產商品的高價開盤和連續高價開盤。房地產市場上，逐期連續的高價開盤現象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現在房地產信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創造上，更加具有傾向性。“房地產炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產媒體信息出現了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性。基于利益考慮，房地產商多家聯合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產市場信息。糾正房地產市場信息失衡，抑制房地產炒作，需要政府、房地產相關部門，建立起一套科學的房地產價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產市場的連帶性與房地產市場的運行風險

房地產市場金融鏈風險

沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現實需求的轉化的能量應當被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成。“1998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續8次降息，我國住房貸款出現了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%。”住房貸款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現百姓的安居樂業。房地產炒作與投機行為，已經或正在多次利用著我國對房地產市場保護――住房貸款的優惠政策。多套房產的同時炒作與“連環”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風險。

房地產市場同其他產業市場的連帶風險

房地產產業市場的快速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應，需要幾十年經濟的持續高速的發展、積累才能鼓顯出來，需要經過幾十年經濟的持續高速的增長、蓄積才能完成。經過經濟快速發展長期孵化孕育成的房地產市場經濟繁榮，催生了房地產商品支柱產業化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統計數據。中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力，房地產市場運行的“雙高”效應要求我們在處理有關房地產市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經濟的影響性，防止連帶經濟的劇烈波動。

當今社會條件下，城市化進程是不可逆轉的世界潮流，房價上漲的不利影響，應當引起人們重視。現代城市的建設與國家發展，需要的是人們共同的智慧與呵護。

參考文獻：

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一、典型國家和地區房地產市場體系的特點

1、美國房地產市場體系的特點

美國是房地產市場體系最發達的國家之一。目前，房地產業增加值約占美國國民生產總值的10％左右，住房約占美國家庭資產的30％，約2/3的美國家庭擁有自己的住房。總體上看，美國的房地產市場體系主要有兩個明顯特點：

(1)房地產金融市場高度發達。美國房地產金融市場的發展歷史悠久，擁有全球最發達的房地產金融市場，主要體現在四方面：

一是房地產金融一、二級市場互動發展。美國不僅擁有完善的房地產金融一級市場，而且也是房地產金融二級市場最發達的國家。19世紀末，美國為家庭直接提供住房貸款的商業性金融機構已達5000多家，房地產金融一級市場就得到了快速發展，逐漸出現了固定利率、可調整利率、漸進還款抵押貸款等豐富多樣的抵押貸款類型。20世紀30年代以來，房地場金融二級市場的發展，使抵押貸款成為可以自由交易的商品，大大提高了房地產融資能力，特別是住房抵押貸款證券化的開創，使美國成為各國爭相學習的典范。流動性高、違約風險低的抵押貸款證券方便了資金的流動，降低了整體的金融風險。

二是成立了多家專業化房地產金融機構。1861年美國成立了世界上第一家儲蓄銀行，1831年誕生了儲蓄與貸款協會，1908年成立了第一家信用合作社。之后，美國政府先后創設了三家參與二級抵押貸款市場的金融機構。1938年，美國建立了“聯邦抵押貸款協會”，成為第一個為住房抵押貸款籌集資金的抵押金融機構。1968年和1970年，又分別建立了“政府抵押貸款協會”和“聯邦住宅貸借抵押公司”。專業化金融機構的誕生，加速推動了美國金融市場的多元化發展。

三是房地產投資信托業務(REIT)成熟。房地產信托業務起源于美國。1960年美國正式頒布了《房地產投資信托法》。但是由于資金不足等原因房地產投資信托發展緩慢，1992年房地產投資信托公司允許上市后，房地產投資信托業務在美國空前發展。1993-1994年兩年間，美國共有95家房地產投資信托公司上市，融資額達到165億美元。1997年，美國房地產投資信托公司的總值達到1405億美元。

(2)注重房地產市場宏觀調控。在房地產市場運行過程中，美國政府十分強調對市場的宏觀調控，努力保持房地產市場持續平穩發展，主要表現在四個方面：

一是強化區域規劃管理。美國政府對房地產市場進行區域規劃和管理的目的，主要是通過行政強制手段限制土地開發節奏，控制房地產市場結構。包括實施分區制度、再分類制度和開發規劃制度等。分區制度(Zoning Ordinance)是在統一規劃的前提下，將土地劃分為一系列不同的區塊，分別作為居住區、商業區、工業區等，除特殊情況以外，一般不能混雜。再分類制度(Subdivision Regulation)是在分區制度的基礎上，對土地的使用做出進一步的細分。如在居住區內，把不同的地塊劃分為獨立住宅區、多住戶住宅區和公寓住宅區。開發規劃制度(Growth Planning)是通過政府的預先規劃，引導和管理房地產的開發過程，以保護有限的資源和歷史風貌建筑。

二是注重財稅手段調節。稅收手段是美國政府調控房地產市場的常見手段。特別是在房地產市場發展低迷的情況下，美國政府通過稅收優惠刺激房地產市場的發展。例如在住宅買賣過程中，購買者可以獲得三方面的稅收優惠：①免稅。根據稅法規定，55歲以上的美國公民或居民，在銷售自用住宅的所得中，一生一次可以扣除12.5萬美元，無須繳納個人所得稅。②減稅。住房購買者在計算自己當年度的應稅收入時，可從自己的總應稅收入中扣除支付的地方稅和住宅貸款利息，從而減少自己的應稅收入。③延稅。購房者如因購買新的自用住宅，而將舊的自用住宅賣掉，可以將其售房所得，不計入當年應稅收入總額中。享受此稅收優惠的住房購買者必須是在出售舊住宅的前后兩年內購買新住宅作為自己的自用住宅，而且購買新住宅的價格必須不低于出售住宅的銷售價格。

三是依靠法律手段調節。美國政府為確保房地產市場行調控和管理的效果，先后出臺了一系列法律法規，為政府調控房地產市場提供依據。如1931年國會批準了《聯邦住房貸款法》，1934年美國第一部《國民住宅法》宣布實施，1965年的《城市住房發展法》以及《房地產執業法》、《公房管理改革法》等等。各州政府也分別制定法律，對房產交易、抵押貸款、中介服務等方面做出具體規定。美國聯邦政府制定的房地產法規，主要側重于土地規劃、住房目標和低收入家庭的住房補貼等；州政府的房地產法規，則注重于土地分區、房地產交易和管理等。

四是注重信息整合。為準確調控房地產市場，美國政府非常注重對信息資源的搜集、分析、整理。如，政府部門建立了龐大的數據庫，詳細掌握了房屋所有權人名單、家庭收入狀況、人口狀況、抵押情況、房屋性質、房屋狀態、交易歷史、資產評估信息等。這些基礎數據為分析判斷市場走勢，準確調控房地產市場發揮了重要作用。

2、英國房地產市場體系特點

進入21世紀以來，英國的房地產市場持續繁榮，需求十分旺盛，2005年，英國房地產市場交易額達485億英鎊，成為歐洲最活躍的房地產消費市場。

(1)房地產租賃市場發達。房屋租賃是英國房地產市場上的主要業務之一。上世紀80年代后，隨著城市化進程的完成，英國每年新建商品房竣工量保持在很小的規模，房地產市場以二手房交易和房屋租賃業務為主。房屋租賃業務的迅速增加，促進了房地產租賃市場的繁榮發展。2004年，全國貸款購房用于出租的個人貸款行為從5年前的7.3萬英鎊猛增至47.3萬英鎊，成為住房需求的重要來源。目前，英國約有35％的居民租賃住房，其中約20％的居民從當地政府租賃公有住房、15％的居民租住私人住房。

英國房地產租賃市場發達與中介公司服務規范有直接關系。英國的租賃服務主要有四個特色：一是信息公開。英國所有合法出租房源的信息都要在網上公布，租房需求人可以在網上初步了解到房源的基本狀況、裝修標準、新舊程度等基本圖文信息。二是服務規范。中介公司嚴格按照相關規定進行收費，決不收取服務協議規定的傭金以外的任何費用，更不會賺取差價。三是全權。中介公司全權房屋產權人委托的租賃事務，租房人不與房屋產權人發生任何關系，包括租金、租期及其他相關細節都要與中介公司

打交道。四是全程服務。租賃合同簽訂后，中介公司將繼續為租房人提供服務，并負責對租賃行為的監督和管理，一直到租賃關系解除為止。

(2)物業管理成熟。英國是最早出現專業化物業管理的國家。19世紀60年代，英國就出現了物業管理行業，當時英國正處在工業化快速發展的階段，大量農民進入城市，房屋出租比較普遍。為了維護住戶的權益，需要一套行之有效的管理辦法，便產生了專業的物業管理。主要有兩大特點：

一是實行社會化的物業管理模式。政府一般不直接干預，具體工作由社會機構――住宅管理協會(ARMG)負責協調，采取行業管理。英國物業管理服務項目很多，涉及住區保安、物業維修、衛生清潔、綠化養護等項目，也包括物業建設前后及使用全過程的管理。

二是物業管理服務實行完全市場化。物業管理服務內容、收費標準完全由市場形成，具體提供什么服務、收多少管理費，由雙方協商決定。政府對具體服務內容和收費標準不作任何規定，一般無統一標準。英國的物業公司或機構大多數是自主經營、自負盈虧的經濟實體，一般只有少數固定工作人員，臨時聘用者較多。

3、香港房地產市場體系特點

香港房地產市場是在第二次世界大戰之后發展起來的。目前，香港房地產市場高度發達，在整個經濟社會領域中扮演了重要角色，被稱為香港經濟的寒暑表。

(1)市場開放程度高。香港房地產市場與香港經濟一樣，對全球的投資者和消費者開放，是世界上開放程度最高的房地產市場之一，主要表現在兩個方面：

一是對正常投資和消費行為不設任何門檻。除政策性住房以外，香港所有商品房均可在市場上自由轉讓。商品房租賃也沒有任何限制，不設房地產租賃許可證制度，業主擁有物業產權即可出租，租期也沒有限制，僅在香港《地產轉讓及物業條例》第六條規定，租期超過3年房地產租賃交易，需要簽訂書面租約。

二是房地產市場交易手續簡便。香港沒有規定房地產轉讓必須要辦理登記才能生效，房地產交易秩序雙方簽署買賣合同就具有法律效力，也不必經過任何公證程序。根據香港法律規定，房地產買賣合同必須以書面形式制定。

(2)政府進行積極的市場干預。一是土地調控。香港實行高度壟斷的土地供應制度，主要有四個特點：①土地所有權完全由政府壟斷，土地供應僅是批租土地使用權。②土地批租除一次性收取全部批租地價外，在批租期間內，每年還要收取象征性的地租，強化土地所有權的概念。③采取多元化的土地供應方式。根據土地不同用途、性質，確定劃撥、協議、招標、拍賣等不同土地批租形式。④嚴格控制每年的土地供應量。由政府專門部門土地發展委員會，根據計劃和需要確定每年的土地批租量。二是保障中低收入家庭住房。主要包括三個層次。①對中低收入者的居屋政策，主要是通過貸款擔保等政策支持月收入2萬港元以下的家庭購買政策性住房。②對低收入家庭的公屋(廉租屋)政策，主要是根據低收入家庭的不同情況提供優惠租房。③對公務員等群體實行特殊的住房政策。主要包括分配住房和資助購房計劃兩方面政策，確保公務員隊伍穩定。

二、值得借鑒的主要經驗

雖然不同國家和地區的情況不同，其房地產市場體系具有各自不同的特點，但是健全的房地產市場體系具有一些共性的規律。總體來看，發達國家或地區房地產市場體系有四個共同特點：

1、市場架構比較完善

從市場發育情況看，發達國家或地區房地產市場的架構比較完善。包括三個方面：一是一二三級市場都比較成熟。存量住房交易成為市場主體，住房租賃市場充分發展，如2005年，英國、法國的租賃住房比例分別為35％和32％，美國的租賃住房比例達到30％。二是衍生服務市場發達。房地產金融支撐體系健全，中介服務市場規范，較好地保障了房地產市場交易的順利進行。三是物業管理市場規范。形成了高度專業化、人性化的物業管理市場。

2、市場功能比較齊全

發達國家房地產市場不僅具備市場交易、信息查詢等基本功能，還逐步形成了完善的專業服務功能。主要包括市場評估、分析咨詢、委托、法律支持等服務功能，同時，形成了強大的市場融資功能，如形成了債券、信托等新型融資產品，為房地產開發經營和交易活動提供完善的服務。齊全的市場功能推動房地產市場成為各國經濟社會發展的重要支撐。

3、市場秩序比較有序

規范的市場秩序是發達國家或地區房地產市場較快發展的重要前提。一般來講，典型國家房地產市場在交易標準方面統一規范，在交易過程方面透明有序，在市場監管方面嚴格執法，在土地出讓、房地產開發、交易、中介服務和物業管理等各個環節，依法嚴格限定和規范各種市場行為，形成了良好是市場秩序。

4、市場調控比較有效

從國外房地產市場發展實踐看，政府在注重發揮市場機制作用的同時，非常重視加強對房地產市場的宏觀調控，積極進行市場干預。主要運用經濟、法律等手段，不斷對房地產市場進行積極的調控，既保持必要的市場活力，促進房地產市場持續繁榮，又要最大程度滿足居民的正常居住需求。

三、完善我國房地產市場體系的基本設想

1、總體思路

借鑒發達國家或地區房地產市場發展經驗，結合實際，完善我國房地產市場化體系的總體思路是：完善制度、健全法制、合理引導、整頓秩序，盡快形成一個統一開放、公正公開、法治透明、規范有序的房地產市場體系。

――統一開放：就是在土地出讓和商品房產權交易等環節，實行統一的標準，對內對外一視同仁，形成架構完善、功能健全、高度開放的房地產市場。

――公正公開：就是在土地招標、拍賣、掛牌等市場交易和執行等具體政策的實施過程中，既要做到信息公開，又要做到結果公正，真正讓每一個市場主體享有平等的參與機會。

――法治透明：就是要進一步加強房地產市場法治建設，完善法律法規，加大執法力度，將房地產市場開發、交易、管理等環節全面納入法制化管理的軌道。

――規范有序：就是要整頓和規范房地產市場秩序，依法加強對房地產市場的監督管理，打擊各類違法違規行為，建立健全高效規范的房地產市場秩序。

2、基本原則

(1)有利于發揮市場配置資源的基礎性作用。我國房地產市場發展的實踐和典型國家或地區的經驗證明，市場機制是推動房地產業健康發展的內在動力，對改善老百姓居住質量和居住水平具有重要作用。完善房地產市場體系必須始終堅持市場化方向，充分運用市場機制，最大限度地發揮好市場配置資源的基礎性作用。

(2)有利于保持房地產市場持續健康穩定發展。必須不斷提高房地產市場的抗波動能力和自我調節能力，不斷增強市場穩定性，通過健全和完善房地產市場功能，形成持續穩定的運行機制，保持我國房地產市場健康發展的良好勢頭。

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關鍵詞：房地產市場 供求 現狀 均衡 實現

1 引言

眾所周知，市場是連接商品生產者與商品消費者之間的橋梁。它是由于在社會生產的發展和進步基礎上產生了社會分工，導致生產者和消費者分離所帶來的，它是社會經濟發展到一定時期的必然產物。隨著社會商品交換關系的發展，市場在經濟生活中的地位日趨重要。

房地產市場是整個社會市場體系中的一個子市場，它首先具有市場的共性特征，在本質上與一般市場相同，也受價值規律和供求規律的制約。但由于房地產本身固有的特點，區別于其他一般商品，這就導致了房地產市場又具有區別于一般市場的獨特性。本文先探討目前我國房地產市場供求狀況，進而提出如何實現房地產市場供求均衡的策略，具有一定的現實意義和指導意義。

2 目前我國房地產市場供求狀況

目前，我國房地產市場既存在總量失衡，又存在結構不協調；既存在需求不足，供給停滯，又存在需求旺盛、供給短缺。總量的不平衡表現在投資規模過大，超過了經濟承受能力，房地產大量積壓，這不僅引發了房地產業內部的供求矛盾，而且造成國民經濟發展比例失衡，導致資源的浪費。房地產市場上還存在供給結構不協調的現象。由于受國外發達房地產市場的影響，我國房地產業把大量資金投向寫字樓、高級別墅、大型游樂場上，而對于需求量較大的中低檔住宅市場投資不足，既造成供給結構不平衡，又導致供求嚴重失衡。近兩年，國家針對這些現象采取了相應措施，限制在高檔地產方面的投資，推行安居工程，提倡經濟適用型住宅，改善了房地產市場的供求結構，緩和了供求矛盾。

3 實現房地產市場供求均衡的途徑

房地產市場供求均衡是暫時的、相對的，不均衡是普遍的、絕對的，但是，我們可以采取相應的措施，改善供求關系，使之達到相對的均衡。一般來說，保持房地產市場供求均衡主要有兩種途徑。

1、利用市場自我調節功能

我們都知道完全競爭市場可以通過自我調節實現供求均衡。房地產市場雖然不是完全競爭市場，但它也有一定的自我調節功能，可以通過自我調節，達到一定程度上的供求均衡。房地產市場調節的主要手段還是通過價格變化影響供求關系。即當供給大于需求時，房價下降，供給減少，需求增加，供求趨于平衡；供給小于需求時，房價上漲，供給增加，需求減少，供給趨于平衡。

2、國家宏觀調控

國家宏觀調控手段主要有產業經濟政策、行政手段、經濟手段、法律手段等，可以通過調整房地產供給和需求兩種方式促使供求均衡。

調整房地產供給促使功能供求平衡是指國家根據房地產市場供求狀況，運用宏觀調控手段，刺激或抑制供給，使供求達到平衡。如果需求適度、供給過剩時，可以通過提高稅率和利率、控制土地出讓數量、指導性信息等手段減少供給，使供求趨向平衡。當供給不足時，則可以通過減稅，降低利率，增加土地出讓數量等方法刺激供給增加，以實現供求平衡。

調整房地產需求促使供求平衡是指運用宏觀調控手段調整需求量的大小，促使供求平衡。如果房地產供給和價格均適度時，需求過旺，可以通過提高房地產有關稅費和房地產抵押貸款利率，限制購房貸款規模等措施抑制需求；當需求不足時，可通過降低房地產有關稅費，降低抵押貸款利息等手段刺激需求，以促使供需平衡。

4 結語

房地產業是國民經濟發展的支柱產業之一，是國民經濟尤其是城市經濟發展的基礎產業，它的發展能帶動一批相關產業的發展，所以無論是發展中國家，還是發達國家，都對房地產市場采取不同程度的各種措施加以干預。另外，由于房地產商品具有固定性、使用周期長、價值大、產權性質多樣的特點，所以使得需求者需求具有多樣性，在這種情況下，要發展房地產市場，實現房地產市場均衡供求，還要依靠市場的自我調節功能。只有從國家和市場兩個方面雙重下手，采取有力措施，才能促進我國房地產市場的良好、健康、可持續發展！

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自我國住房制度改革實施多年以來，我國房地產市場迅速發展，成為目前國民經濟發展的重要支柱。近年來，國家為了維持房地產市場的積極穩健發展，采取了一系列的宏觀經濟政策對房地產市場進行調控，尤其是針對房地產行業對貨幣政策的敏感性，有側重的出臺了一系列調控措施。推動房地產行業的穩步發展，必須深入的分析這些調控政策對房地產行業的影響，尤其是在貨幣政策方面的相關影響，這不僅是確保整個行業積極穩步發展的需要，對于推動房地產行業市場的良性發展也具有重要的作用。

2.房地產行業市場貨幣政策調控必要性分析

商品房作為一種特殊的商品，在一定程度上存在著市場壟斷性、住房市場的信息不對稱性，整個房地產行業市場有時存在著市場失靈的問題。由于房地產是經濟發展、社會穩定的關鍵影響因素，因此必須進行相應的宏觀調控管理。近年來，國內房地產市場發展中隱藏了一些泡沫，房地產行業經營發展中的金融風險加劇，更需要采取必要的調控管理措施。在房地產行業市場的宏觀調控中，采取貨幣政策作為調控手段，其必要性主要體現在兩方面:一方面，房地產行業具有明顯的高度資金密集型的特點，而且我國房地產行業企業項目建設開發負債率通常較高，往往經營負債率都在70%以上，因此金融市場與房地產市場有著非常密切的關聯性，房地產行業的企業經常需要通過商業銀行、企業債或者是地產信托等進行融資，采用貨幣政策進行調控的效果更好。另一方面，由于房地產對于居民而言，屬于價值非常巨大的商品，很多居民購買的商品房都需要抵押貸款，因此貨幣政策在一定程度上會通過影響居民的購房款成本，進而調整居民的住房需求。此外，通過貨幣政策，還會對房地產市場投資者以及投機者的市場決策形成影響，進一步的起到調控房地產住房市場的作用。

3.房地產市場貨幣調控政策概述

3.1房地產市場貨幣調控政策的具體工具房地產行業屬于資金高度密集的產業，對于金融市場以及貨幣政策的變動有著非常靈敏的反映，因此在房地產市場上的貨幣政策調控工具也非常多，主要有以下幾種:(1)利率政策。基準利率水平以及利率結構的調整變化，會產生利率效應進而影響到房地產市場的供需變化。具體而言，如果利率升高房地產開發企業的融資成本就會提高，可能會減少房地產行業的市場供給或者是房價成本的提高，但同時利率提高變相是對購房行為支持力度的降低，這在一定程度上也會降低房地產的有效需求。(2)存款準備金率。存款準備金率會造成金融市場貨幣供應量的變化，因而會產生相對較為猛烈的經濟調控作用，存款準備金率提高，商業銀行的貸款能力就會下降，進而房地產開發企業的可貸款也會降低，進一步對房地產行業市場的資金鏈產生影響，因此有助于控制整個房地產行業市場出現過熱或者是價格過快上漲的問題。(3)不動產信用控制。不動產信用控制是特定的選擇性貨幣調控政策，主要是通過對貸款買房最低首付比例、還款期限等來控制房地產的需求，還可以通過要求房地產開發企業項目開發中的自有資金比例、主體資格控制等調節房地產的供給。(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具與間接信用工具兩類，直接信用工具主要是央行通過對貸款限額、利率、流動性比率的干預控制信貸規模，間接信用工具則主要是通過窗口指導、勸告等方式對信貸規模以及信貸結構進行指導。

3.2現階段我國房地產市場貨幣宏觀調整政策及效果分析我國自住房市場化改革實施多年以來，為了確保整個房地產行業市場的健康穩定運行，房地產市場主管部門積極的運用多種政策工具進行房地產市場的調控，其中最為常用也最有效的就是通過貨幣政策的緊縮或者是寬松等，對房地產行業市場進行調控。其中在1998－2002年，國家通過2次下調存款準備金率，5次下調利率，配合政策激勵，鼓勵房地產行業市場的發展;在2003－2007年，14次上調存款準備金率、8次上調利率，實行了適度收緊的貨幣政策，同時通過對住房供給雙方自有資金比例的控制，調控房地產市場過熱的問題。在2008－2009年，國家通過5次上調存款準備金率，4次下調利率，依靠積極擴張的貨幣政策刺激住房市場發展。在2010－2014年，國家又通過多次調整存款準備金率以及利率，逐步實施了趨向緊縮的貨幣政策，并通過限購、保障性住房建設，首付比例、還款期限、限購、限貸等多種政策嚴格控制住房市場過熱。今年以來，我國出現了經濟增速放緩的問題，住房市場的下行趨勢明顯，國家對于房地產市場的貨幣政策區域放松，特別是今年住建部推行“棚改貨幣化”，除了中央財政專項補貼資金、省級政府配套資金之外，國家開發銀行積極支持，從客觀上達到穩定、支撐住房消費市場的作用。從我國房地產市場貨幣調控政策來看，最明顯的特點就是重點以存款準備金率以及基準利率作為調控手段，依靠調整房地產市場的貨幣供給量對房地產市場造成影響，同時配合采用各種限制貸款、限制開發、限制購買等一系列的選擇性及補充性政策，共同形成調控效果。在房地產市場處于低迷的狀態下，采用基準利率下調等措施，明顯起到了刺激房地產市場的作用。但是當房地產市場出現泡沫或者是處于過熱的情況下，提升利率在短時間內的作用并不明顯。而通過控制最低首付款比例以及房地產開發企業的自有資金比例則具有直接的作用，力度非常大，能夠迅速降低各種不合理的投機行為，為過熱的房地產市場降溫。

4.提高房地產市場貨幣政策調控效果的建議措施

4.1適度提升貨幣調控政策的靈活性。國家相關主管部門在研究制定貨幣調控政策時，應該統籌分析房地產市場運行中出現的各種問題及其成因，并基于此針對性的選擇靈活實用的貨幣政策進行調控。例如，當房地產市場出現過熱問題時，應該統籌的分析造成房地產市場過熱的原因是投機需求、開發企業原因還是供需矛盾問題，并根據不同的成因，綜合選擇購房限制、貸款限制、開發自有資金控制等進行調節。同時，在房地產行業市場貨幣調控政策的實施過程中，對于一些具有明顯區域性的調控，應該適當地下放調控權，將調控權力下放至區域，以進一步的提高政策的合理性和靈活性。

4.2不斷提升房地產調控貨幣政策的前瞻性。房地產行業最大的特點在于建設實施周期相對較長，房地產項目開發建設從前期立項至最后交房使用周期一般在3年左右，房地產項目開發建設中不僅前期的購地、拆遷、設計和預付建筑工程款等資金投入較大，而且后期營銷同樣存在著時間長、成本高的問題。在房地產發展迅猛階段會有大量的資金集中在房地產行業，但此時商品房供給卻無法直接增加，市場供不應求又會催生投資的增加，然而在商品房陸續上市后，房地產供給增加，甚至可能超出市場需求，就會造成房地產下行。因此在貨幣政策的調控使用上，必須具有前瞻性，尤其是加強與其他部門之間的合作，對房地產市場周期進行系統的跟蹤研究后，最終制定合理的調控政策，提高調控效果的及時性。

4.3統籌并用多種調控工具確保調控目標的實現。在房地產市場的貨幣政策調控方面，中央金融主管部門應該重點在房地產行業的資產價格方面進行合理的控制，以免房地產行業出現嚴重的泡沫問題。同時，還應該繼續執行穩健的貨幣政策，既要確保房地產行業信貸的安全，同時又應滿足推動經濟增長的要求。在具體的貨幣政策運用過程中，可能出現調控目標的沖突。例如，防范房地產市場出現過熱問題，最直接的手段就是緊縮銀根，但這卻有可能造成房地產開發企業資金鏈的斷裂，造成大量呆賬壞賬出現。因此，在對房地長行業進行貨幣政策調控時，應該盡可能的選擇多種調控工具并用，不斷地提高整個調控的自由度，這也有助于確保調控目標的實現。

5.結語

篇5

Abstract： In recent ten years， after the vigorous development， several rounds of regulation in each region， what is China real estate market future？ In addition to considering the change of internal and external environmental factors， it mainly depends on the current regional real estate market health. Starting from the analysis of the real estate market health standards， this paper， first of all， select the real estate market health evaluation index； secondly， based on the nearly 10 years of statistical data of real estate market in Heilongjiang province， by using clustering analysis， the primary indexes are classified； at last， combined with the result of classification of empirical analysis， constructs the real estate market health evaluation index system in Heilongjiang province.

關鍵詞： 黑龍江省；房地產市場；健康狀況；綜合評價

Key words： Heilongjiang province；real estate market；health；comprehensive evaluation

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）33-0167-03

1 房地產市場健康標準

基于房地產業的產業性質和產業功能定位，從房地產業與國民經濟協調發展及房地產業內部各部門協調發展的角度考察，從宏觀層次上判斷房地產業發展是否健康的標準大致有以下五個。

1.1 產出角度——房地產業與宏觀經濟是否協調增長 要想正確度量房地產業與宏觀經濟之間的關系，首先應當選擇合理的總量指標。只有弄清楚房地產增加值與國內生產總值之間的關系，才能對房地產業發展與宏觀經濟發展是否協調做出正確判斷[1]。

1.2 投入角度——房地產投資與全社會固定資產投資是否協調增長 雖然房地產投資不是衡量房地產業貢獻率的理想指標，但由于房地產投資與房地產業增加值通常具有很強的正相關性，因此可以根據房地產投資與固定資產投資之間的關系來間接地觀察一個國家或地區的房地產業發展是否健康[1]。

1.3 購買力角度——房地產價格與消費者收入之間是否協調 房地產這個行業，既是經濟屬性比較特殊，同時也是民生性的。就是要保障性住房，滿足老百姓，特別是中低收入群體的基本住房需求。這樣的話如果房價偏離實際購買力，就會影響房地產健康發展，也就是有購買力的房地產市場才是健康的。

1.4 金融角度——房地產國內貸款占房地產業全部資金比重是否合理 房地產貸款的作用至關重要，其增長對房地產市場的供求、價格均產生了較大影響。房地產業是資金高度密集的行業，具有投資規模大、經營周期長、資金需求量大的特點，能否獲得足夠的資金支持是房地產業發展的關鍵。但是國家沒有抑制的發放貸款將會引起房地產泡沫。

1.5 內部結構角度——房地產業內部各類房屋所占比重是否合理 房地產業開發的房屋主要包括：住宅、經濟適用房、商業營業用房，如果某一類房屋比重過高或者過低都會影響房地產整個行業的健康發展。可以根據各類房屋所占比重是否合理來評價房地產市場是否健康。

2 房地產市場健康狀況評價指標的初選

對反映房地產市場發展的指標進行歸納整理，初選出能夠反映房地產市場發展狀況的并且具有一定代表性的20個初選指標[2]。各初選指標見表1。

3 利用聚類分析法對初選指標進行分類

3.1 劃分指標類群 將2001-2010黑龍江房地產發展相關指標的初選指標數據[3]輸入SPSS18.0中進行聚類分析[4]。本文將20個初選指標分為五類，結果過程及結果如表2所示。

如表2所示，可將黑龍江房地產市場健康狀況指標分為如下5類：

第1類群指標包括：城市居民家庭人均可支配收入、商品房平均銷售價格、GDP、全社會房屋每平方米造價為第1類群。第一大群類指標主要反映了影響黑龍江省房地產市場發展的宏觀經濟環境與城市居民消費、收入的總體水平。

第2類群指標包括：房屋銷售價格指數、租賃價格指數。兩個指標從不同方面反映社會物價水平。

第3類群指標包括：商品房銷售額、全社會固定資產投資額、房地產投資額、房地產投資完成額。這些指標主要反映黑龍江省房地市場投入與產出的基本情況，以及房地產市場投資的分部。

第4類群指標包括：全部資金、國內貸款。這兩個指標主要反映黑龍江省房地產市場發展投入方面的規模狀況。

第5類群指標包括：經濟適用房竣工面積、商品房銷售面積、住宅銷售面積、房屋施工面積、本年土地購置面積、房屋竣工面積、房屋新開工面積、商業營業用房新開工面積。這些指標主要是反映黑龍江省房地產市場總體發展的供應、需求方面的規模狀況。

3.2 分析各類群指標的經濟含義 第1類群：宏觀經濟類指標。第2類群：房地產價格類指標。第3類群：房地產投入產出類指標。第4類群：房地產金融類指標。第5類群：房地產供需類指標。

4 建立黑龍江房地產市場健康狀況評價指標體系

4.1 第1類群指標不作為房地產市場健康狀況評估的一級指標。原因為第1類群的宏觀經濟類指標非房地產類指標。

4.2 基于第2類群的房地產價格類指標，構建一級指標——價格健康狀態。結合房地產市場的健康標準之一——房地產價格與居民收入之間是否協調，在“房地產價格指數”與“房屋租賃價格指數”基礎上，將“商品房均價增長率/居民可支配收入增長率”也作為二級指標。

4.3 基于第3類群的房地產投入產出類指標，構建一級指標——規模健康狀態。基于房地產市場的健康標準之一——房地產投資與全社會固定資產投資是否協調增長，將“房地產開發投資額/固定資產投資”作為二級指標，基于房地產市場的健康標準之一——房地產業與宏觀經濟是否協調增長，將“房地產投資完成額占GDP比重”作為二級指標。這兩項二級指標均能反映房地產業在整個國民經濟中的比重，即反映行業規模健康類指標。

4.4 基于第4類群的房地產金融類指標，構建一級指標——金融健康狀態。基于房地產市場的健康標準之一——房地產國內貸款占房地產全部資金的比重是否合理，將第4類群中的“國內貸款”指標和“全部資金”指標進行組合調整為“國內貸款/全部資金”，并將其作為二級指標。

4.5 基于第5類群的房地產供需類指標，構建一級指標——供求健康狀況。由于房地產開發或竣工面積的絕對值不能反映房地產市場的健康狀況，因而對部分初選的指標進行調整，選擇“房屋竣工面積增長率”、“商品房銷售面積增長率”、“房屋施工面積與房屋竣工面積”比作為二級指標。這三項指標是從房地產開發或竣工面積的增長速度角度來反映房地產市場供需健康狀況。

4.6 基于第5類群的房地產供需類指標，構建一級指標——結構健康狀況。結合房地產市場的健康標準之一——房地產內部各類房屋所占比重是否合理，本文將第5類群房地產供需類指標中的“住宅銷售面積”、“商品房銷售面積”、“經濟適用房竣工面積”、“房屋竣工面積”、“商業營業用房新開工面積”、“房屋新開工面積”6個初選指標進行調整，最終將“普通商品住宅銷售占比”、“經濟適用房竣工面積/全部商品房竣工面積”、“商業營業用房新開工面積/房屋新開工面積”作為二級指標。

綜上所述，建立的黑龍江房地產市場健康評價指標體系如表3所示。

5 結論

5.1 房地產市場健康標準的確定不能僅考慮房地產市場發展的外部表現指標，還要從房地產市場內部結構的合理性角度，以及房地產與宏觀經濟、各利益相關者之間的協調發展角度，全面把握房地產市場各個環節運行狀況。

5.2 通過實證分析所構建的黑龍江省房地產市場健康狀況評價評標體系，第一，更符合黑龍江省房地產市場的區域特點，第二，與提出的房地產市場健康標準具有較高的吻合度。

參考文獻：

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[3]中國城市統計年鑒（2002-2011）[DB/OL].高校財經數據庫http：///.

篇6

關鍵詞：房地產市場；側供給結構性改革；路徑

房地產市場的發展關系著國民經濟的發展狀況，關系著民眾的住房情況，當前我國對于房地產市場的剛性需求不斷的增長，特別是二三線城市的房地產市場存在盲目追求發展規模，而房價的虛高，民眾的收入水平無法跟上房價的增長水平，導致房地產市場出現庫存的現象，嚴重阻礙我國經濟的健康發展。供給側改革是與側需求相對應的，供給與需求作為相對的概念，供給是建立在需求的基礎上，如何有效的通過結構性的改革，不斷地調整我國房地產市場的發展結構，有效地調動房地產市場的發展要素，不斷優化配置，從而提升房地產市場的發展質量，有效的解決庫存問題。

一、房地產市場側供給結構性改革的內涵

側供給結構性改革的理論來源是供給學派，根據經濟學的相關理論，供給學派認為經濟的發展需要充分調動生產力要素的作用，勞動力、資本等傳統的生產力要素是保障供給的重要因素，要通過建立以市場為基礎的生產要素利用機制，減少政府的干預，促進市場的自由化發展。側供給結構性改革的提出促進市場經濟的發展，減少稅收以及減少政府對于市場的行政干預是側供給改革的典型性做法，上世紀80年代市場經濟的發展需要減少政府的計劃經濟的干預，不斷的通過側供給改革使得經濟回歸市場。

房地產市場的側供給結構性改革是指在房地產市場的發展過程中注重市場需求的因素，要在技術進步以及產品創新的基礎上推進房地產結構性的改革，促使生產適應需求，降低房地產行業的交易成本，有效的提升房地產市場生產要素的流動效率。房地產市場去庫存是最近提及的概念，房地產市場的健康發展需要去庫存，特別是我國的二三線城市地區的房地產庫存量過高，嚴重制約經濟的發展，需要從側供給改革的角度從房地產市場的總量與結構上控制城市的宅地供應量，在一線城市不斷的加快相關的改革，促使工業用地轉變成為住宅用地，提高城市的土地容積率。

二、我國房地產市場進行側供給結構性改革的必要性分析

隨著城鎮化的不斷發展，城鎮化率的不斷提升，城市的空間不斷的擴大，而城市的人口迅速的膨脹，在城市的常住人口中，對于購房的需求比較旺盛，但是我國當前城市的房價與民眾的收入水平存在較大的差距，導致城市潛在的購房需求群體無法形成對住房的有效需求。在城市的人群當中，進城務工的農民工、城市的新增就業人群是具有較強的購房欲望，但是這部分群體，由于收入水平低、養老問題難以妥善解決，導致其無法成為城市住房的購買者。

從當前我國的房地產市場的發展現狀上看，一線與二線城市的發展程度高，而且土地利用的集約度高，一線與二線城市的土地資源較為稀缺，房地產企業為了追求利潤空間而將投資的目光轉向三四線城市，但是三四線城市作為曾經的鄉鎮城市，其城市化率與進程都遠遠低于一二線城市，房地產市場的盲目投資導致三四線城市的房地產庫存量高，在未來的發展上，一二線城市的人群涌入依然高于三四線城市，而住房的不可移動性導致三四線城市必然出現大量的住房空置，導致當前我國的房地產市場上出現供給與需求存在區域不均衡與不匹配的現象，這種情況下容易導致一二線城市的房價難以控制的高漲，而三四線城市的房地產庫存問題難以妥善解決。

從我國當前房地產市場的發展現狀上看，是一種結構性的過剩，在房地產市場的發展上呈現需求與供給的不均衡現象，在一二線城市的房地產需求上存在持續高漲的現象，在未來一二線城市的房地產市場具有發展空間，而三四線城市對于房地產的需求熱度低，而投資的盲目性導致三四線城市的房地產庫存量大。側供給結構性改革是建立在市場調節的基礎上，通過立足不同城市的現狀，根據城市城鎮化的發展水平以及經濟、人口的發展狀況進行供給的調整，根不同城市房地產的需求而組織生產，調整房地產市場的生產要素，促進城市房地產市場的健康發展。

三、我國房地產市場側供給結構性改革的路徑

房地產市場的庫存問題是困擾我國房地產市場發展的重要問題，根據中央關于房地產市場去庫存的要求，我國的各個地區也不斷的對本地的房地產去庫存問題出臺相關的指標，如廣東省的計劃是2018年房地產庫存量比2015年減少12.5%，重慶市提出在兩年內土地的供給減少10%，實現農民工、城市新增人口購房100萬平方米等措施。我國的房地產市場庫存量巨大，真正的實現去庫存必須要加快房地產側供給結構性改革，通過建立以不同地區對住房的需求為基點，充分發揮市場對于房地產市場的調控作用，而不是為了去庫存而盲目的刺激需求，要從長期的利益出發，真正的根據市場來優化與調整房地產市場的結構。

（一）一線城市加大中小套型住宅供應量

一線城市對于住房的需求比較旺盛，特別是一線城市的人口數量不斷的增加，目前我國一線的城市人口數量超過800萬的已經有十多個，一線城市的城市化率高，而城市生活的便利性使得越來越多的人進入城市工作生活，但是一線城市的新進人員在收入水平上與一線城市的房價存在較大的差距，其難以支付面積大的住房，難以有效解決這部分群體的住房需求問題。從當前的一線城市住房發展上看，一線城市的土地資源利用已經接近飽和，如何在有限的城市資源的基礎上提升城市的住房供應量，滿足不斷增長的住房需求，成為一線城市發展的重要難題。一線城市房地產市場的側供給結構性改革要求一線的住房市場滿足民眾的住房剛性需求，而大戶型的住房需要的首付以及分期房貸的壓力大，普通的民眾難以承受，因此一線城市應當著力加大中小型的住房供應量，要適當的控制大戶型的住房，在一線的土地資源稀缺的情況下，要少建設與停建保障性住房，可以采用貨幣補貼的方式，幫助城市特殊群體購買小型住房。

（二）三四線城市推行房地產投資信托基金方式

三四線城市的房地產市場的庫存量過大，而三四線的對于住房的需求量跟不上房地a的建設速度，導致庫存一直難以有效的解決，三四線城市房地產供給過多，而人口卻向一二線城市集中，導致房地產市場出現空間錯配的現象。通過引入房地產投資信托基金的方式，通過信托的方式將三四線城市的房地產庫存轉變為現金流，有效的解決三四線房地產庫存的同時提升三四線城市的購買力，而且對于房地產開發商來說，通過信托的方式能夠解套部分的資金，鼓勵房地產開發商向一線與二線城市轉移投資，加大一線與二線城市的房地產供給，不斷地促進一線二線城市的房地產市場的發展，滿足一線與二線的住房需求。

（三）適當延長土地開發時間期限

房地產的開發與利用上涉及到土地的開發時間期限，當前我國的房地產市場上存在三四線城市的房地產供給過度的現象，需求無法跟上房地產的供給，因此通過房地產市場的側供給改革，在供給上適當的延長三四線城市的態度開發時間期限，適當的放寬供給速度，讓三四線城市的房地產市場根據三四線城市的房地產發展狀況自行調整供給速度，當房地產市場出現結構性過剩的情況時，通過降低供給的方式，有效的解決三四線城市的庫存壓力問題。我國目前房地產市場存在的一個突出情況是各地為了加快速度建設，不斷的出臺相關的政策刺激房地產的建設速度，導致庫存量不斷的積壓。在房地產的開發上，要求趕工趕時，導致許多房地產商不斷的投入生產，而房產并不能及時的銷售，產生庫存問題，通過適當的延長土地開發的時間期限，給予房地產開放商更多的空間，能夠根據城市發展的需求與房地產商自身的特點，有效地控制房地產的供給，協調需求與供給矛盾。

（四）一二線城市通過棚戶區改造加大供給量

我國的一二線城市發展上存在房地產供給不足的情況，從總體上看我國的房地產是一種結構性的過剩，三四線城市庫存量大，一二線城市房地產需求量高，供給不足。因此房地產側供給結構性改革依然需要加大一二線城市的房地產供給，對于一二線城市的房地產市場的發展來說，其發展的主要制約因素是土地資源的供給問題，一二線城市的房地產結構性改革上需要提高城市的土地利用效率，因此可以通過棚戶區改革的方式，不斷地補充房地產投資，不僅能夠增加住房的供給，還可以抑制房價的虛高增長。

參考文獻：

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篇7

中國房地產市場雖有很大發展，但仍有很大的增長空間。從區域角度來看，全國各地區房地產市場還表現出明顯的差異性。這種差異在一定程度上源于房地產自身的地域性和不可移動性，同時中國經濟發展、開放程度和城市化進程的區域差異又加深了這種房地產市場的區域不平衡性。因此，在房地產發展和研究中，“位置”具有特殊的重要性。根據Tobler(1970)的地理學第一定律“在地球上，任何事務都和其它事務有關系，但是距離近的比距離遠的關系更大”，各地區間的房地產市場發展差異必定與它們的地理位置和空間關系有關，相鄰地區的房地產市場之間應該有較強的相互影響。當前國內對區域房地產市場發展差異及其影響因素的分析中，大多利用普通最小二乘法對截面數據或面板數據進行回歸分析，這種傳統分析工具無法納入空間因素的影響。本文擬使用空間統計學進行分析，這種新分析方法恰恰強調了地理空間效應。

空間分析方法提供了準確認識、評價和綜合理解空間位置和空間相互作用重要性的手段，為定量研究空間格局提供了支持。本文利用地理信息系統 (Geographic InformationSystem，GIS)分析地理空間因素在我國區域房地產市場發展中的影響，包括空間探索分析(Exploratory Spatial Data Analysis， ESDA)和空間回歸分析（Spatial

Regression）技術。首先利用ESDA技術分析房地產市場發展的地區聯系，并以空間自相關指標Moran's I來檢驗房地產市場的空間自相關程度；其次利用空間回歸分析方法，以此確定房地產市場發展空間分布差異形成的原因。

我國房地產市場發展的空間關聯分析空間自相關(Spatial Autocorrelation)分析空間自相關是一種空間統計方法，可以揭示出房地產市場的空間分布特征和區域間的相互作用。空間自相關的全域指標用于驗證整個研究區域的空間模式，Moran's I系數是常用的全域空間相關性指標。空間自相關分析主要是通過引入空間權重矩陣Wij，將空間關系加以量化進而檢測數據分布在空間上是具有相關性或為隨機發生，也就是討論一個空間單位所呈現的可觀察數據是否與相鄰的其它空間單位之間具有某種聚集或擴散的空間關聯(Anselin，1998)。Wij是一個由0與1所組成的n階對稱矩陣，用來呈現各區域間空間單位的相鄰情形，并以地區界線作為判定是否相鄰的指標。以行政區的樣本為例，我們通常根據行政區之間的相鄰性來界定鄰近關系。Wij等于1時，表示兩行政區i、j的邊界接壤，Wij等于0則代表不相鄰，當i= j時Wij=0，因此空間權重矩陣Wij表示如下：

（1）在反映空間鄰居區域單元觀測值的相似程度指標中，Moran’s

I指數最為常用且測試結果最好，因此本文亦采用Moran’s

I指數作為空間相關指標。Moran's

I指數定義為：

（2）在本研究中，n＝31代表我國大陸31個省級行政區域（由于數據原因未能包括港、澳、臺），xi為第i個空間單元的房地產發展情況（本文采用房地產價格和房價收入比指標），xj為以空間單元i為中心的鄰近范圍內其它空間單元。Moran's

I指數值界于-1～1之間，其正負主要由與的關系所決定，當二者均為正或均為負時，則必為正，代表鄰近區域為正自相關；若與分別為一正一負時，則小于0，代表鄰近區域為負相關。同時，Moran's

I值為正且越大表示鄰近區域的正相關性越強，呈現空間聚集；接近0表示鄰近區域獨立無相關，呈現隨機的分布；若小于0，則表示鄰近區域為負相關。

我國區域房地產市場的空間關聯分析結果

本文采用我國大陸31個省級行政區域的統計數據，利用住宅房屋平均價格1和房價收入比2兩個指標具體分析我國區域房地產市場的發展狀況，使用GeoDa0.95i軟件，借助空間自相關分析對房地產市場的地區發展的特點做出更精確的描繪和分析。Moran's

I指數計算結果及其檢驗如表1所示：

Moran's

I指數在(-1，1)之間，若大于0表示各地區間為空間正相關，數值越大，正相關的程度越強；小于0表明空間負相關；等于0表示各地區之間無關聯。表1中房地產價格區域自相關系數Moran's

I均大于0，并且全部通過5%顯著水平的檢驗，表明我國的31個省級行政區之間，以房地產價格代表的房地產市場發展水平在空間分布上具有明顯的正自相關關系和空間依賴性。房地產價格較高的地區趨于和高房地產價格地區相靠近，房地產價格較低的地區趨于和低房地產價格地區相鄰。并且隨著時間推移，房地產價格Moran's

I指數逐漸增大，其顯著性水平也逐漸增強，表明我國區域房地產價格的正自相關關系和空間依賴性不斷加強。從房價收入比指數來看，除2003、2004年Moran's

I指數不顯著外，其他年份均表現出同房地產價格Moran's

I指數類似的特性。因此可以確定，我國區域房地產市場發展存在空間相關性，即中國房地產市場發展存在明顯的空間集聚(Clustering)現象，并且隨著時間推移，這種空間相關和空間集聚性正在不斷加強。

中國房地產市場發展區域分異的空間格局及演變過程

Moran指數散點圖可以描繪以房地產價格作為橫軸和加入空間滯后因素的房地產價格作為縱軸的分布狀況。Moran散點圖中第一、三象限代表正的空間聯系，第二、四象限代表負的空間聯系。其中第一象限代表了高觀測值的區域單元為高值區域所包圍(高高)；第二象限代表了低觀測值的區域單元為高值區域所包圍(低高)；第三象限代表了低觀測值的區域單元為低值區域所包圍(低低)；第四象限代表了高觀測值的區域單元為低值區域所包圍(高低)。據此可進一步認識空間分異規律。為把握中國房地產市場空間發展歷程和趨向，本文分別以1997、2000、2003、2006年四個年度的房地產價格做Moran指數的散點圖，如圖1所示。

四個年度的區域房地產價格Moran散點圖中，多數省區位于第一、三象限內，均表現出正的空間自相關，其中屬低低類型的省區數量較高高類型的更多。Moran散點圖有助于發現非典型地區，如高低和低高類型的地區，即偏離全局正的空間自相關的地區，由圖1可知，此類省區為數較少，各只有2～3個。我國區域房地產市場發展的空間異質性主要通過Moran散點圖上高高、低低兩類鮮明的空間分異區域體現出來。高高類型區主要位于東部省市；低低和低高類型區多為廣大中西部省區。這從總體上揭示出全國房地產發展水平在空間分布上的不均衡性。通過分析不同象限元素的變化過程，可以揭示出中國房地產市場發展區域分異的空間格局及演變過程，如表2所示。

由表2可知，北京、天津、福建、海南的房價一直屬于“高高”區域，河北、江西的房價一直屬于“低高”區域，而遼寧、廣東的房價則持續表現為“高低”的態勢。另外，我國大部分內陸地區的房價持續表現為“低低”聚集的特征。同時，隨著時間推移，不同象限對應的省區均發生了不少改變。1997年浙江和江蘇的房地產價格水平位于“自身價格較低而周圍區域價格較高”區域，但在周邊發達省區特別是上海的影響和帶動作用下，分別于2000年和2003年從“低高”區域轉變為“高高”類型區；而上海則由1997年“高低”區域轉移到“高高”區域，揭示長三角地區的房價上漲由上海先后傳導至浙江、江蘇的過程。黑龍江、云南的房價在2000年屬“高低”區域，但之后卻下滑為“低低”區域，說明這兩個省房地產市場的價格持續發展的動力不足。這些轉變大致反映了1997年以來我國各省區房地產市場發展水平空間分布的動態演變過程。

我國區域房地產市場發展影響因素的空間回歸分析空間回歸(SpatialRegression)分析本文討論在加入地理空間效應的前提下，多種影響變量在導致房地產市場發展差異過程中的作用和各變量之間相互影響。分析重點放在特定的、由空間權重矩陣決定的外生性的空間模式過程引起的空間依賴上。具體思路是：將空間權重矩陣放入到經濟因素考慮中，利用空間回歸模型進行空間效應的計量檢驗，捕捉房地產市場的地理溢出效應及其差異的最終成因。

空間回歸是將空間鄰近的概念引入計量經濟模型中，以此了解其空間關系，主要包括兩種測量模型，一是加入(當期)空間延遲變量的空間延遲模型(Spatial Lag Model)；二是處理誤差項問題的空間誤差模型 (Spatial Error

Model)。本文建立了加入空間延遲變量的模型如下：

其中，y為因變量，本研究中為房地產價格；X為影響房價的因素向量，包括地區經濟發展水平、居民購買能力、配套基礎設施建設等；ε為誤差向量。與傳統回歸模式不同的是，該模型將鄰近地區的因變量平均值Wy作為自變量，稱為空間延遲項(Spatial Lag)。ρ與β為回歸系數，若ρ達到統計顯著的水平，表示在控制了其他因素之后，鄰近地區對本地具有影響力，可以證明地理鄰近效應的存在。

我國區域房地產市場發展影響因素的空間回歸分析結果在本研究中，利用人均GDP(GDP_OF_POP)指標來代表地區經濟發展水平，用人均可支配收入(INCOME)來代表區域居民的支付能力，用每萬人擁有的公交車數(BUS)來代表配套基礎設施建設情況，分別采用普通線性回歸和空間回歸分析（利用公式（3））我國區域房地產價格的影響因素，結果如表3所示。

表3的分析結果說明：

（1）空間因素確實對區域房地產市場發展具有重要影響

與普通最小二乘法相比，加入空間延遲變量的空間回歸模型擬和優度（R2）有所提高，說明空間因素確實在分析區域房地產市場發展因素中發揮作用，地理和空間因素通過某種傳導機制，在區域房地產市場發展中發揮著重要的影響。同時，空間延遲變量在區域房地產價格中的影響因子約為0.22，超過了人均GDP水平對房地產價格的影響，接近人均可支配收入的影響作用，并且由Z檢驗可以發現空間延遲變量影響效果較為顯著，可見地理和空間因素在區域房地產市場的發展中具有重要影響。

（2）在納入空間因素的前提下，顯著影響地區房地產市場發展水平的因素還有人均GDP水平、人均可支配收入和每萬人擁有的公交車輛數。空間計量結果證明人均GDP每提高1元，地區每平方米房地產價格提高約0.04元。人均GDP是地區經濟發展水平的代表性指標，地區經濟發展水平越高，地區房地產價格越高。而人均可支配收入每提高1元，每平方米房地產價格將提高0.25元。在其他條件相似的條件下，可支配收入高的人會增加房地產消費需求，同樣也會擴大對住宅產品的消費，從地區截面比較來看，隨富裕程度增加，人們將會增加房地產消費，以滿足更高層次需要。另外，城市基礎設施建設如交通狀況對房地產價格水平影響很大，每萬人擁有的公交車數量每增加1臺，當地房地產價格每平方米將會增加45元。

主要結論

我國區域房地產市場發展具有很大的不平衡性，這種區域差異性主要是由于各地區房地產市場發展起步的時間不同、基礎不同，以及各地經濟發展水平、城市化進程、市場化程度等方面的不同，造成房地產市場在發展程度、水平、規模、速度、活躍程度等方面存在地區不平衡性。而各地區間的房地產市場發展差異與它們的地理位置和空間關系有關，相鄰地區的房地產市場之間還存在較強的相互影響。

借助空間經濟計量模型，在考慮到空間因素影響的條件下，本文探討了我國房地產市場發展的空間分布狀況及其影響因素。利用Moran's

I指標發現，我國區域房地產市場發展存在空間相關性，即中國房地產市場發展存在明顯的空間集聚(Clustering)現象，并且隨著時間推移，這種空間相關和空間集聚性正在不斷加強。我國區域房地產市場的發展差異主要表現為“高高”聚集和“低低”聚集的差異。全域空間自相關分析表明，各區域房地產市場發展顯著受到相鄰區域房地產市場發展狀況的影響，即相鄰地區房地產市場發展有一定的空間依賴性。在納入空間因素的前提下，地區經濟發展水平、居民購買力水平、城市基礎設施建設和地理因素均顯著影響區域房地產市場發展水平，其中地理因素對房地產市場的發展影響程度高于地區經濟發展水平的影響，接近居民購買力水平對房地產市場的影響。

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關鍵詞：房地產；經濟管理；發展

Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.

Keywords: real estate; Economic management; development

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產業的聯動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。然而當前房地產行業繁榮的表象上，我國房地產市場發展中存在的突出問題亦使房地產業發展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發展速度過快；房地產企業核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業整體素質低、產業化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看，收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。以由可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。

1 我國房地產經濟管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性

近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位，我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。

近年來，國家為調控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調控的效果。2004年以來，國家一直在調控房地產市場，直到2007年對房價調控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產，這就直接導致了2009年房價的暴漲。

政策調控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發商已經慢慢對國家的一系列調控感到麻木。左右為難的樓市調控不幸淪為被鄙視的“保經濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產的國民經濟結構在業內人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機制不完善，管理流于形式

我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、

范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政，協調不足，各自決策，決策間相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。

要解決高房價的問題，就要從現在體制入手，改變現有的體制，對超量土地房產征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產業必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。

房地產業作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經濟發展方面發揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產業發展的措施，而房地產業的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產業作為當地經濟的支柱產業, 依靠房地產業拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續性。各地政府之所以紛紛將房地產業作為支柱產業，很大程度上是看中了這一行業對經濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產拉動經濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。

1.3 相關法律法規體系的不健全

從世界上各國房地產市場的發展歷程和經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷入惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。

2 相關對策分析

2.1 制定長期發展規劃，指導短期實踐

我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發展方式都面臨著重大調整。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。

在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標，以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧、良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。

同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2完善相關法律法規體系

法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。

2.3建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位

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關鍵詞：房地產；價格；調控

一、引言

房地產行業是我國當前發展最快的行業之一，已成為國民經濟的支柱型產業。但是由于各種市場因素與非市場因素，我國房地產市場開始出現了泡沫現象。為了控制我國局部地區房地產市場價格的大幅度上漲和泡沫，政府需要加強房地產調控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。

二、房地產市場泡沫

美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。那么我國的房地產市場是否存在泡沫？應該是局部存在的。近年來，北京、上海、深圳、杭州4個城市房價均突破了2萬元/平方米。以上海為例，靜安區：新福康里，十年前，每平方米6000元；十年后，5萬元；長寧區：景博花園，十年前，每平方米4000元，十年后4.5萬元；閔行區：上海康城，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6萬元。這十年間所有的樓盤漲幅最低在5倍以上，最高超過10倍，房屋價值的增值遠遠超過人們收入的增長。

三、房地產價格

最近幾年，由于房地產業所產生的巨大經濟效益，幾乎各地政府在對待房地產開發項目問題上都持以支持態度，給予政策與經濟上的扶持。這些措施使得房地產業發展很快，成為國民經濟的支柱產業。但是由于房產發展過度快速，房價大幅度增長以致許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力。房地產價格是指在房屋建造、建設用地開發以及經營過程中，凝集在房地產商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣形式，②房地產價格的高低不僅影響著居民的購買力和政府的一部分財政收入，也影響著房屋的供求狀況，它是房地產交易中重要且決定性因素。

房地產作為一種特殊的商品，其價格除了具有一般商品價格的特點外，還具有自己的獨特之處，包括因素復雜性、形式多樣性、個別性、影響廣泛性、國家調控性等。在此，就著重選擇介紹其較典型的三個特點：

（一）因素復雜性

房地產價格受多種因素影響，包括經濟因素、政治因素和文化因素。其中經濟因素包括市場供求、利率、社會發展水平等。例如需求是市場的根本推動力，而一直居高不下的市場需求使房價開始非理性增長；再如銀行貸款政策也推動了房價上漲，據調查結果顯示，目前90%以上的購房者在購買房屋時選擇的并不是一次性付完全部房款，建筑商與購房者的很大部分集資渠道是來源于銀行，銀行對房地產產業的貸款放松政策也是房價上漲的很重要原因。

（二）影響廣泛性

房地產價格具有廣泛而深厚的社會影響力，與經濟發展、人民生活息息相關。房地產價格是反映國民經濟水平和人民生活水平較為現實性的價格之一，也是國民經濟各部門進行生產經營活動的前提條件。因房地產行業的之高利潤性，其在許多地方已成為了支柱產業，自然為當地政府的財政收入和經濟發展做出很大貢獻。其次，房地產的價格也會影響到其他社會福利、公用事業等社會諸多方面的發展波動。

（三）國家宏觀性

目前，許多房地產開發商通常采用所謂的囤地和房價的壟斷手段來達到利潤最大化。由于房地產處于當前社會當中又具有一定的不穩定性，因此房地產市場往往容易出現價格失控的現象。房地產行業中的各種投資行為以及壟斷房價影響著房屋的供求關系，導致房地產成為一種稀缺資源而在價格上持續漲潮。為了穩定價格，推動房地產事業，保證人民的生活質量，國家必須運用公權力來對房地產市場進行宏觀調控。其中，對房地產價格的規制管理就是一種重要手段。

四、房地產價格調控

房地產市場交易價格是國家進行價格管理的主要對象，為了加強對房地產價格的管理和調控，我國已經制定出臺了許多相關行政法規和規章，如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品住宅價格管理暫行辦法》、《經濟適用住房價格管理暫行辦法》等。房地產價格管理的范圍相當廣泛，凡是在流通領域內，以各種方式進行的房地產交易活動以及房地產估價活動均屬于房地產價格管理的對象。③

（一）房地產價格調控的目標

自2009年經濟復蘇以來，房地產作為國民經濟發展基礎產業和支柱產業的作用更加明顯，它可以帶動其他相關產業的發展，拉動GDP增長，改善人民的生活水平。但長期以來，我國的房地產市場在價格管理方面存在著嚴重的不足和缺陷，表現在商品房價格體系和結構不合理、市場銷售價格行為不規范等。因此，運用房地產宏觀調控經濟手段中的價格政策，可以直接或間接調節和控制房地產市場的變化。價格政策是指通過調控土地出讓價格、制定經濟適用房的價格政策，以及調整收費的品種與比率來影響市場。④

1、穩定房地產價格

房地產行業本身的特性決定了房地產價格具有不穩定的特性，并且它也因為受到例如國家政策、國民經濟發展水平、市場供求情況等外界因素的影響而不斷發生變化。房產不單純是消費品，短期的供求關系和未來繼續上漲的預期將共同決定房價。房地產價格能反應一定階段內的房地產市場的綜合情況，它的變化也能體現國家宏觀經濟的運行狀況。穩定房地產價格，避免價格的大幅度劇烈波動能夠保證市場資源的有效配置，保障居民切身利益，最終要老百姓買得起房。

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關鍵詞：房地產 市場營銷 策略分析

中圖分類號：F2933文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02

營銷是市場經濟運行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業績，誰將會擁有市場發展的主動權。因此，本文從市場營銷的基本內涵及意義出發，探討當前房地產市場營銷的發展現狀以及今后的改進與提升策略，對于促進我國房地產市場營銷業績水平的提升以及整體的房地產業的穩健發展具有現實的借鑒意義。

一、房地產市場營銷的基本內涵

在探討房地產市場營銷的基本內涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經濟運行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標消費群體的過程。在整個市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產營銷是市場營銷的一個有機組成部分，其對于整個房地產市場的運營與發展有著極為重要的現實意義。

（一）房產營銷是房地產生存的基礎

房地產具有商品的價值屬性，只有將這種屬性進行市場的變現，其在前期的投資才能收回，企業才能獲得相應的市場利潤，從而為今后的發展奠定一個良好的基礎。市場營銷的業績以及其所帶來的后續的收入都是一個房地產企業得以順利運營的重要血液。

（二）房地產營銷是促進整體經濟發展的重要動力

在今天的國民經濟的運行與發展的過程當中，房地產已然上升橐桓鮒匾的產業鏈條，其在帶動居民消費、拉動內需等方面發揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進房地產市場營銷的發展，不僅是一個重大的經濟活動，也是維護社會穩定發展的重要的民生工程。

（三）房地產營銷是盤活房地產市場的關鍵所在

作為房地產市場運營體系的重要組成部分，通過房地產營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關的預定目標，也會從整體上盤活房地產企業的運營體系。例如，在進行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費者的消費心理以及消費需求進行必要的把握，從而為后期的房地產商品品質的改善與提升來提供必要的反饋與建議。

二、我國房地產市場營銷的現狀

由于諸多層面的原因，我國的整體的房產營銷還存在著以下幾個層面的問題。

（一）房產營銷的方式還不夠豐富

同別的行業的市場營銷策略相比較，我國的房地產市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產市場營銷方式還需要進一步的補充與完善。因為，從某種意義上來看，房地產市場營銷的方式越豐富，其所要達到的市場營銷效果也將越來越傾向預期的方向發展。房地產營銷在方式方面的滯后，對于整個行業的發展所產生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產企業自身對于市場運營業績的準確性與科學性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業的房地產營銷所面臨的挑戰與壓力也會進一步的增加。

（二）房產營銷人員的素質有待強化

在房地產市場營銷的過程當中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產市場營銷員工的整體素質，尤其是營銷層面的專項素養已經作為一個重要的議題而提到了議事日程。

（三）房地產營銷思想及策略還需要改進

通過市場調研及分析發現，一些房地產企業之所以在市場營銷的過程當中沒有獲得比較大的進步與發展，其中一個主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進一步的扭轉與提升。在信息資訊不斷發展與變化的當下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進行很好地與時俱進，那么其最后所要面臨的市場發展壓力則是非常大的。房地產營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個團體房地產市場營銷業績的表現。

三、房地產市場營銷策略的提升路徑

在今天的房地產市場營銷策略的改進過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養的提升方面以及房地產企業市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。

（一）要充分把握電子商務的發展契機，注意房地產的網絡化營銷

今天的年輕的消費群體已經成為消費的中堅力量，他們的網絡購物的習慣已經逐漸成為一種重要的消費方式。因此，今后在房地產市場營銷的過程中，要善于借助網絡來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務平臺，將網上選房與線下參觀交易有機地結合在一起。通過這種方式，今后的房地產營銷將會呈現出更加多元的發展態勢。通過眾多的案例可以看出，房地產企業借助當下比較流行的互聯網媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個很大水平的發展與提升。只要充分把握好電子商務發展中所帶來的機遇，今后的房地產市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價值。

（二）打造一流的房產銷售隊伍

在上文中已經提到，在今天的房地產營銷過程中，營銷隊伍整體素質的不高是營銷行業業績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個方面來對房地產營銷人員的整體素質進行提升。一方面，在員工隊伍的選拔與招聘層面，要注意素質的全方位的考察，從源頭上進行綜合素質的把關；另一方面，要加大崗位培訓的力度，在日常的房地產市場營銷的過程當中，通過經驗的傳授與總結的方式，幫助房地產市場營銷人員進行綜合素養的提升。在進行專業團隊的打造過程中，需要借鑒當下比較先進的人本主義的思想，通過這種方式整個團隊所具有的價值感與創造力，在市場業績的開拓與提升層面有一個質的飛躍。

（三）思想層面要不斷地與時俱進

在思想層面，需要不斷地從房地產市場營銷的大環境出發進行必要的改進與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進行前沿的市場營銷理論的學習；另一方面，要在房地產整個的行業運轉的過程當中，善于把握市場的發展機遇，借助利好的商業發展政策來實現房產營銷業績的提升。在市場的快速發展的過程中，房地產企業要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產市場營銷規模的發展與提升來提供最大層面的支持。當然需要指出的是，在營銷思想不斷與時俱進的過程中，需要從企業自身的發展實踐入手，結合市場環境所呈現出來的特點，將兩者之間進行一個很好的對接。在不斷發展與完善的過程當中，更好地將房地產市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價值來過渡。

這一點在今天以及以后的房地產市場營銷體系的發展過程中其所具有的價值將會得到更好的凸顯。

總之，房地產營銷水平的提升是一個系統的過程。在這個過程中，制定科學的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當然，在這個過程中要充分把控市場環境以及其他相關因素對房地產市場營銷的影響。

四、結語

本文主要分析了在當前的環境下，房地產市場營銷的發展策略。隨著我國整體經濟的平穩過渡，房地產市場也將會迎來另一個重要的發展高峰期。因此，本文對于房地產市場營銷現狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。

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