房地產項目財務培訓范文

導語：如何才能寫好一篇房地產項目財務培訓，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）財務管理是核心

管理好房地產企業的財務工作，相關的財務管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產企業降低并抵御財務風險，實現自身效益和利潤的最大化。新時期下，房地產企業要加強成本和財務管理，實現低成本、高收益的財務管理模式，提高自身的經濟效益。房地產企業項目開發中，原料采購、項目施工到房屋銷售這一系列活動，都貫穿有財務活動，財務活動是房地產項目運營的基礎。另外，房地產企業自身的決策和各個部門工作的開展，一定程度上受財務信息的影響，利用財務信息，可以推算出項目預期投資和造價的資金需求，掌握了這些數據，企業才能更好的管控開發項目，利用項目增加企業的經濟效益。

（二）預知企業風險

經濟發展浪潮中，企業就像一艘船，在大海里航行，想要到達終點，必須有良好的導航和天氣預報系統來指明方向，同時躲避暴風雨，降低損失。房地產項目建設的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時間也長，并且投資風險高，這些特點的存在，使項目預測和實際收益情況產生很大的差距。為了避免這些特點對地產項目運行的影響，就需要預測可能出現的問題，利用財務資料進行分析，發掘隱藏的問題，及時發現及時解決，減少風險對自身項目的影響。

（三）財務管理現狀

“高出生，高死亡”是目前大部分房地產企業的狀態，這種狀況的出現有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發現一個共同點，這些沒有成功的房地產企業都存在財務管理缺失和體制不健全的情況，財務管理發揮不出實際作用。我國房地產企業受到的影響是多方面的，為了銷售，企業都將重點放在消費者需求上，忽視自身財務管理的重要性。在產業升級和轉型中，財務管理逐漸突出，項目被迫停工。所以企業也開始加強自身的財務管理，做好項目預期分析，防范財務風險，提高自身在行業中的競爭力，始?K立于不敗之地。

二、出現的問題

（一）機制不完善

房地產企業的財務管理，在機制建設上不下功夫，管理機制不健全，財務管理工作開展艱難。一方面，財務管理部門的工作人員，財務管理知識和經驗都不足，在財務管理工作上態度和行為閑散，使房地產項目的財務方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財務管理體制不完善，財務信息不能及時準確的上報，導致項目得不到整體掌控，對于項目使用的資金也不能進行準確估計，很容易造成資金的浪費，損失企業的錢財，加重項目的資金負擔。

（二）力度不深入

目前，大部分房地產的財務管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財務報表編制，財務預算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產財務管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財務預測等工作，房地產目前的財務管理存在數據缺失、探索不夠的情況，無法給項目決策提供依據。同時領導對于財務管理的重視度也不高，重點還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財務管理只做表面工作，財務管理數據無法實現同步，不僅降低項目利潤，還會影響企業發展。

（三）成本達不到最優

項目設計方案、土地使用權購買、工程招投標和施工是房地產項目開發的成本來源。只有降低成本，才能提升項目開發利潤。但企業在成本管理中出現很多問題，不能選擇最優方案導致資金流失，，購置土地使用權時，由于沒有事先預估，購買的土地價格超出預算，給項目開發帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產項目的開發和建設。

三、改善的措施

（一）健全制度

首先，房地產財務管理機制的完善，要根據國家的相關法律法規和自身的具體財務工作情況，科學的考量，進而完善好財務管理工作的機制。其次，要管理好財務人員的行為，健全行為準則，使房地產企業的財務管理工作分工更明確，具體工作更詳細。財務管理人員要遵守制度，根據制度進行財務管理活動。最后，要加強財務管理制度的建設，分析房地產企業的具體情況，制定出一套具有針對性的財務管理制度，財務管理制度有實用性，提高房地產企業財務管理的水平，保證企業房地產項目的經濟效益。

（二）樹立思想

財務管理是一項長期工作，是企業實現項目目標的基本手段，通過財務預算安排房地產項目開發的方向和規劃具體方案，合理控制項目支出資金、考核自身的實際情況，將企業開發資金合理分配給開發的地產項目中。為了更好的做好項目預算工作，財務管理人員必須樹立預算管理思想，強化預算工作組織，將項目管理的程序進行細分，擬定每個階段的具體預算方案，保證項目預算管理發揮真正的作用和功能。房地產企業預算管理的全面實施，要將預算管理和發展目標進行結合，改變企業對財務部門的認識，促使各個部門積極配合和協助財務管理工作，完成了整個企業的預算管理工作。

（三）提高素質

房地產財務管理人員的招聘中，要優先選擇有經驗的財務管理應聘者，對于應聘上的人員，首先需要向他們宣傳財務管理的重要性，讓他們清楚認識到自身所從事的工作對企業運營的重要作用，增強其財務管理工作的責任感。同時，建立專業財務管理，明確分工，應對財務問題。另外，定期組織培訓，聘請財務管理專家到企業進行培訓，提升財務管理人員業務技能。培訓結束后，要對企業財務管理工作進行評比，表現優秀的給予一定獎勵，通過這種方式，提高財務管理人員工作的積極性，促進財務管理工作的順利開展。

（四）信息化建設

財務管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報表編制等，還有財務預測、項目控制、決策和分析等。這些工作會產生大量數據，光靠手工記錄不僅費時費力，還會出現很多問題。信息化的到來，要求房地產企業的財務管理達到信息化管理要求。企業要重視自身的財務管理工作，為財務部門提供所需要的辦公設備，引進技術人員，建立和管理自身的財務信息系統，將企業的項目數據登入財務系統，方便企業各個部門進行信息整合，加強企業部門間的溝通，同時也給各個部門進行項目決策提供財務數據參考，保證決策的科學合理性。

篇2

[關鍵詞] 房地產項目總經理 素質能力分析 定位分析

[主題內容]

1、 房地產項目總經理定位

1.1房地產項目總經理定位每個企業都會有所不同。需要配合企業的戰略和構架來設置；項目總經理是一個項目的第一責任人。是項目各項經營目標實現的核心人員。對上承接的是企業董事會，對下是項目團隊的核心，對外要承接政府職能部門、合作單位。

1.2需要對全項目的工程、成本、開發、設計、營銷、財務、人事、客服等管理負責。需要對全項目的盈利、現金流、回款、融資、客服滿意度等經營指標負責。

2.房地產項目總經理素質能力分析

2.1一般來說，管理者需要3方面的能力：自我管理能力、管理任務能力、管理他人能力。

2.1.1自我管理能力（自動自發、主動積極、自我擔責、帶領團隊成功）：

個人能力修煉分為九個不同階段。優秀的管理者，一定要避免事事親恭，學會引導團隊成員主動參與，積極承擔責任，完成項目目標。

2.2.2管理任務能力（做正確的事）：

一般需要定任務管理會經歷：定義任務（計劃）、分解任務（實施）、過程監督糾偏調整（檢查）、任務后回顧總結5個過程

2.2.3管理他人能力（用合適的人）：

也就是團隊管理的能力，“選、用、育、留”是團隊管理的核心內容。通過不同階段，不同人的區別對待，實現團隊的目標。“授人以魚，授人以漁，授人以欲”就是說的不同人的不同管理方法。新人一般需要具體指導和培訓才能完成任務，這是“授人以魚”。專業工程師可以給定具體的任務，幫助梳理好方法和措施，提供好資源支持就行，也就是“授人以漁”。更高層級專業經理只要給定需要達成的目標和任務標準，他們就能主動組織好資源實現任務，這是“授人以欲”。

3.房地產項目總經理定位分析

3.1房地產項目總經理責任和權利和企業的組織設計、個人能力、企業的信任度有關系。

3.1.1從下圖中可以看出不同的管理組織構架，項目總的管理職責和責任也不同。

篇3

一、房地產財務管理的重要性

1.財務管理是房地產產業的核心

好的財務管理體制可以幫助企業降低和抵御生存風險、幫助企業實現自身價值和利潤最大化。增強企業成本管理，加強財務管理，幫助企業實現低成本、高收益的管理模式是新時期下企業所追求的。在房地產產業中，財務活動貫穿原料采購、項目施工和成品銷售等一系列活動，是房地產企業運營的基礎。另外財務信息影響公司決策和各部門工作的進展，從財務信息中可以推算出預期投資、工程造價等資金需求，這些數據有助于公司掌控項目的進程，更好的實現企業目標。

2.財務管理可以預知企業風險

在經濟發展的潮流中，企業猶如大海中的一艘船，航行的過程中需要良好的導航和氣象預報系統為航船指明方向，才能有效地躲避風雨襲擊，將損失降到最低。房地產產業具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長和風險性高等特點，這些特點往往造成預測目標與實際收益有很大差距。為了避免這些問題對企業的運行造成影響，就需要對可能出現的問題進行預測，就需要財務管理對現有的財務資料記性分析，從中挖掘出隱藏的問題，及時解決，盡量減少風險對項目影響。

3.房地產產業財務管理現狀

目前很大一部分房地產企業徘徊于“高出生與高死亡”狀態，造成這些企業失敗的內外原因有很多，通過分析這些企業的失敗案例不難發現一個共同點，那就是大多數企業的財務管理基礎薄弱、財務管理體制不能發揮其作用。我國房地產企業受多方面的影響，把工作的重點放在如何滿足消費者的需求的層次上，忽略了做好內部財務管理的重要性。在產業迅速發展的同時，財務問題日益突出，使很多企業到后期運轉不開，被迫停工。所以企業加強對財務管理的重視，對項目做好預期分析，防范財務風險，提高自己的競爭力，才能使自身立于不敗之地。

二、財務管理工工作中出現的問題

1.企業的財務管理機制不夠完善

財務管理機制不夠完善主要表現在以下兩個方面：一是由于財務管理人員素質較低，缺乏足夠的經驗，使房地產企業的財務管理不夠嚴謹，存在著很多的漏洞；二是房地產企業在項目的整體掌控和資金使用中存在問題。缺乏對項目的全面掌控，無法準確估計工程所需資金，在一些不必要的方面造成資金浪費，加大企業的資金負擔。

2.管理力度不夠深入

目前，大多數房地產企業的財務管理工作僅單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等項目，卻沒涉及到財務預測、控制、決策及分析等工作。房地產企業的財務管理人員素質低，無法完成財務管理中財務預測等工作。房地產企業現有的財務管理狀況，由于數據缺失、缺乏深入探索等原因，無法對房地產企業的決策提供依據。同時企業領導不夠重視，把工作的重點放在如何滿足顧客需求、增加銷量上。不重視財務管理工作的進行，只停留在表面的財務管理工作，房地產企業財務管理的數據同步無法實現，對企業的發展造成影響，降低企業利潤。

3.不能做到成本最優，增加企業財務負擔

房地產項目的成本主要來源于設計項目方案、購置土地使用權、管理工程招投標和施工過程中。降低房地產項目的成本，才能增加企業的利潤。但是，目前房地產企業的成本管理中存在著很多的問題：選擇設計方案時，不能選擇最優方案，造成資金的流失，增加了企業負擔；購置土地使用權時，各企業之間的競爭等一些因素，使土地的價格被抬高，無疑給企業資金造成壓力；在房地產項目開發的過程中，房地產企業通常忽視了對工程開發前的造價控制，導致工程造價管理的各個階段脫節，不利于項目建設。

三、改善房地產企業財務管理存在問題的措施

1.建立健全的財務管理制度

首先，房地產企業要根據相關法律法規，完善財務會計工作的機制。結合自身公司的財務工作的實際需要，科學地進行財務管理工作。其次，完善財務管理人員的行為準則，健全財務管理人員的行為準則，使房地產產業財務管理工作更加詳細，分工更加明確。財務管理人員能根據標準的財務管理制度去進行房地產企業的財務管理活動。最后，要加強財務管理制度建設。針對性的制定一套符合房地產企業實際情況的財務管理制度，保證該制度具有一定的實用性。

2.樹立全面預算管理思想

全面預算管理是企業實現長期戰略目標的一個基本手段，預算主要的任務是計劃安排企業的未來發展方向，合理的控制、考核和分配內部資源。加強預算管理工作的組織指導，明確劃分項目流程中的各項程序，擬定預算目標才能發揮全面預算管理的作用和功能。企業要想實施全面的預算管理，那么首先要建立適量預算管理和企業發展戰略目標相互結合的理念。改變各部門對財務部門的認識，讓其他各級部門對財務管理部門的工作能積極配合并協助，這才能全面的樹立預算管理思想。

3.提高財務管理人員的素質

房地產企業在招聘財務管理人員時，要優先錄取擁有豐富房地產財務管理工作經驗應聘者。對應聘成功的財務人員宣傳財務工作的重要性，讓其了解到自己的工作對公司運營的重要性，增強其責任感。同時建立自己企業專有的財務管理團隊，將人員集中起來，明確各自的分工，一起應對財務中出現的問題。另外要定期的對財務管理人員進行集中培訓。通過參加外部專業培訓或者聘請財務管理方面的專家到企業內部對財務管理人員進行培訓等方式提升財務人員的業務技能。培訓完成后，進行公司內部的財務工作評比，對優勝者給予獎勵，通過這種方式，提高財務人員的積極性，促進企業財務工作的進展。

4.加強房地產企業的財務信息化建設

由于財務管理活動不只是單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等項目，還涉及到例如財務預測、控制、決策及分析等工作。這些眾多項目使財務統計工作中產生大量的數據，由于多數房地產企業不重視財務管理工作，導致企業的財務管理只依靠手工記錄的方式，這種方式費時費力，而且容易出現很多問題。隨著信息化水平的發展，財務管理的辦公條件也應達到現代化要求。企業的領導應該重視財務管理的工作，為財務人員提供辦公設備，并督促技術人員建立財務信息系統，將財務數據登入導系統中，方便各部門之間的信息整合，加強各部門之間的溝通。同時也方便各部門數據的使用。

四、結語

篇4

【關鍵詞】 施工企業；房地產項目；成本控制；

近年來建筑業市場發展迅猛，企業間競爭異常激烈，公司的傳統優勢領域電力、水泥行業由于轉型升級使得市場逐漸萎縮，企業承接的房地產項目業務量日益上升，于是加強對房地產項目的施工成本控制是提高企業經濟效益的必選之路。

一、房地產項目的特點

房地產項目具有資金投入大、回籠周期長、最低報價中標、項目風險高等特點，因此加強房地產施工項目的成本管理非常重要。

二、房地產施工項目成本管理的含義

由于房地產項目存在的上述特點，施工企業必須將項目的施工成本控制在合同造價以內，隨時糾正偏差，確保在施工過程中人力、財力、物力的合理化使用，從而獲得良好的經濟效益和社會效益；在滿足安全管理目標、進度目標以及質量目標的前提下，追求經濟效益的最大化。

三、房地產項目的成本控制的措施

房地產項目在編制預算時，為了中標而盡量降低報價，結果在施工過程中，預算起不到控制標準的作用，導致成本失控。于是完善成本控制措施是成本控制的前期準備工作。

1. 組織措施

項目經理應及時掌握和分析項目的盈虧狀況，并采取有效的措施；工程技術部是項目施工技術和進度的負責部門，應在保證質量、按期完成任務的前提下，采取先進的技術降低工程成本；經營部主管合同的實施和管理、負責工程進度款的申報和催款工作、處理施工賠償等問題；經濟部應注重加強合同預算的管理，增加工程的預算收入；財務部主管工程項目的財務工作，應隨時分析項目的收支情況，合理地調用資金。

2. 技術措施

（1）制定先進、合理、經濟的施工方案，以達到縮短工期、提高質量、降低成本的目的。施工方案包括施工方法的確定、施工機具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織等4個方面。

（2）在施工過程中，應采用新工藝、新技術、新材料等工藝技術措施，以降低成本。

（3）嚴把質量關，杜絕返工現象；縮短驗收時間，節省開支。

2.3 經濟措施

（1）人工費的控制，主要是改善勞動組織，減少窩工浪費；實行合理的獎懲制度；加強技術教育和培訓工作；加強勞動紀律，壓縮非生產用工和輔助用工，嚴格控制非生產人員的比例。

（2）材料費的控制，主要是改進材料的采購、運輸、收發、保管等方面的工作，減少各個環節的損耗，節約采購費用；合理堆置現場材料，避免和減少二次搬運；嚴格材料進場驗收和限額領料制度；制定并貫徹節約材料的技術措施，合理

使用材料。

（3）機械費的控制，主要是正確選配和合理利用機械設備，做好機械設備的保養和修理工作，提高機械的完好率、利用率和使用效率，加快施工進度，降低機械使用費。

（4）間接費及其他直接費的控制，主要是精減管理機構，合理確定管理幅度和管理層次，以節約施工管理費。

四、房地產項目施工階段的成本控制

1.工程變更和現場簽證的控制

在工程建設過程中，工程變更和現場簽證是不可避免的。為了防止施工圖設計產生漏洞，除在審核時把關外，還應解決甲乙方的圖紙會審、設計院的技術咨詢等存在的問題，盡量將問題消滅在開工之前。設計變更應盡量提前，變更發生得越早，則損失越小。因此，要嚴格控制設計變更，盡可能將設計變更控制在設計階段初期，特別是對影響工程造價較大的設計變更，要先算賬、后變更。

2. 嚴格審核工程施工圖預算

根據施工圖的進度計劃和現場施工的實際進度，及時核定施工圖預算。對核算超出預算的部分，要詳細分析、找出原因，并及時通知項目負責人調整或修正控制目標，對工程造價實施動態控制。

3. 選擇分包單位，防止少數壟斷性行業肆意抬價

在工程建設過程中，有些特殊專業工種不得不委托專業施工單位承擔，如變配電系統安裝工程、通訊工程、綠化工程等，這些行業帶有一定的壟斷性質。例如，建設項目中的變配電系統必須由供電部門所屬的施工部門負責從設備采購至安裝工程的總承包，且價格是一口價。在這些項目中，應先尊重供電部門的“規定”，由他們承包變配電系統；另一方面，要求允許另一家供貨商參與競爭，以取得較好的效果。

4. 深入現場，收集和掌握施工有關資料

在工程施工過程中，造人員應經常深入施工現場，對照圖紙察看施工情況，與監理、總承包方及施工人員進行溝通，了解、收集工程的有關資料，及時掌握施工現場的實際情況；協助業主及時審核因設計變更、現場簽證等發生的費用，調整相應的控制目標，為工程的竣工結算提供參考。

5. 加強材料、設備的采購、供應及其管理

材料費用是構成工程造價的主要因素。據測算，材料費用一般在建筑工程造價中占60% ～70%。選用的材料是否合理，對降低造價具有十分重要的作用。為此，在滿足材料合格的前提下，應掌握建材市場價格的變化規律，制定材料價格的管理措施，建立一個能及時反饋、靈活可靠的信息網絡。對資金占用額大、采購較困難的大宗材料應重點管理。

6. 加強施工進度網絡計劃管理

在施工過程中，應盡量避免窩工、浪費工時的現象，對各個工種要做到及時調配，并加強對施工機械進場、退場的靈活調度，以避免臺班費的浪費。

7. 抓好合同管理，減少工程索賠

房地產項目由于“低價中標”的方式。因此，工程造價管理人員要做到事前把關、主動監控，嚴格審核工程變更，并計算各項變更對施工成本的影響，以減少不必要的費用支出，避免投資失控。此外，對不履行約定義務的分包單位及材料供應商應及時提出反索賠，從而使成本得到有效的控制。

8. 從技術措施上保障房地產項目的成本控制

在材料費占據高額比例的情況下，技術措施中采用新工藝、新材料、新方法，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

五、房地產項目竣工階段的成本控制

這一階段是成本控制的最后階段。應根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，使審核后的結算能夠真正體現房地產項目的實際造價。

六、結語

企業各部門之間需要綜合協調、共同努力，充分運用組織上、經濟上、技術上的各種手段與方法，才能有效地控制施工成本，保證項目在滿足質量安全目標的情況下，盡可能地減少投入，最大限度地提高收益。

參考文件

篇5

關鍵詞：房地產項目；全程；精細化管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

一、精細化的定義

所謂的精細化管理是企業管理觀念和管理技術的有效結合，是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標的管理方式。

二、房地產項目全程管理的重要性

房地產項目管理是項目建設中的重要組成部分，在項目施工過程中，只有做好房地產管理工作，才能使工程達到預期效果，使工程的利益達到最大化。優質高效的管理，能夠延長建筑的使用壽命，能夠提高建筑的質量，能夠使開發商獲取最大的利益。我國有許多建筑由于沒有進行全程科學的管理，導致工程項目出現返工甚至廢棄的情況。所以說，為了使保證工程質量和工程收益，就要做好項目全程精細化管理的工作。 

三、房地產業應用精細化管理現狀

精細化管理在國內起步比較晚，而中國的房地產業也是在改革開放之后才開始起步，一直到了二十世紀九十年代才開始有了真正市場化的房地產開發，最近幾年，一些房地產龍頭企業如萬科、綠城、龍湖等才開始在房地產開發領域應用精細化管理，但是初期大部分都局限在工程質量管理和成本管理方面。今后的中國房地產市場宏觀調控成為常態之后，必將有一輪洗牌，一些沒有實力，管理落后的房產企業將被淘汰，而一些有著優秀管理經驗的房產開發企業經過磨練將變得更加強大。精細化管理作為一種先進的管理方法和理念，隨著競爭加劇和房產品品質的提升，在房地產開發的工程管理、成本管理、本體建設管理、營銷管理等方面更全面、更深層次的應用也將給企業帶來更為高效的生產力。要真正把精細化管理落到實處，需要建立起一套完善的精細化管理制度和指引手冊，在制度上明確各部門和人員的職責，完善各項表單和流程，對員工進行精細化管理培訓，強化精細化管理意識，使得精細化管理成為一種常態。借助計算機信息平臺，對開發建設各個過程環節進行跟蹤管理和高效溝通。

四、提升房地產項目全程精細化管理的策略

1、加強房地產企業管理水平，促進房地產工程項目精細化管理的信息化

引進高素質人才，加強企業人員培訓。房地產企業應樹立良好的人才觀念，引進高素質人才，并給予其較好的經濟待遇和職業發展空間。此外，還應加強對自身已有員工的培訓力度，通過教育培訓、講座、案例分析、專業技能培訓、項目實戰等多種方式，提高員工的專業化水平。同時，建立相應的獎勵制度，對于專業能力提升較快的員工給予一定的經濟和職位晉升獎勵，樹立良好的學習氛圍，從而提高員工的學習積極性。

提高房地產項目管理的信息化水平。工程項目管理是一項系統性工作，需求使用大量信息，進行較復雜的數據計算以提高管理的科學性和高效性。房地產企業應加強計算機硬件和軟件建設，使用TQC方法、網絡計劃方法和核算方法，提高項目管理的信息化水平，促進決策的科學性和及時性。房地產項目管理的信息化包括合同管理的信息化、成本管理的信息化、進度管理的信息化等方面。合同管理信息化即引進合同軟件，使各項合同的生成更為合理和統一；成本管理的信息化即通過引進包括目標成本管理、成本估算和成本分析模塊的成本管理系統，隨時對工程造價進行分析和控制，從而提高項目成本管理的效率性和準確性；進度管理信息化即運用“自下而上”或“自上而下”的方式對項目的成本、時間、資金流和項目成果進行分析，從而對項目調整個變更起到良好的控制。

2、成本精細化管理

作為房產開發項目成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益。中國的房地產業經過10多年的高速發展，房地產業作為一項“暴利”行業給房產企業帶來了豐厚的利潤。但是這個利潤很大程度上并非來自房產企業的創造價值，而是來自土地的增值。隨著調控的深入以及市場的發展與成熟，依靠土地增值獲取豐厚利潤的時代已經成為過去，要想在競爭市場中勝出，必須在成本管理上要精打細算。同品質的樓盤，建設成本低的樓盤無疑將有更大得競爭優勢。而大多數房地產企業對工程造價的管理僅僅停留在招投標管理和竣工項目的財務核算、竣工結算上，對于其他階段則沒有足夠的重視。事實上在整個流程體系中，土地購買、產品策劃定位和設計階段的成本控制站所有成本控制的絕大部分。以設計為例，占成本控制的大約80%。所以，建立起一套完整的全程成本控制系統，對全過程進行管控。在成本管理實施過程中，要注意的是，支出多會浪費，支出少也會浪費，關鍵是支出要有效。房產品作為一項特殊的商品，同樣適用價值工程。

價值工程（Value Engineering） V=F/C

其中

V：產品功能價值，單位成本費用所能獲得的功能

F（Function）：功能值

C（Cost）：功能費用

因此房產企業的成本管理的出發點：合理確定，有效控制，借助價值工程，對多余、過剩的投入進行過濾，必要的投入和質量要保證。在招標過程中，定標應遵循合理低價的原則，確保能做出符合要求的產品。在控制成本時，確定的成本目標應合理實在，實際結果及時反饋。及時掌握偏差原因，作出相應偏差調整。在項目管理上應用PDCA循環管理法對成本進行動態管理，積累經驗，不斷提升成本管理水平。

3、加強項目可行性研究性確保項目如期高質量完成

重視項目前期的可行性研究，建立完善的決策支持機構和決策程序，充分分析市場需求，使項目定位更科學合理地切合市場需求。加強項目管理計劃工作，要求設計單位根據項目目標進行設計。在工程設計和施工中采取公開招標，設計合理的招標模式和程序，選擇具有較好資質和實力的設計單位和施工單位，避免暗箱操作等不規范行為。嚴格控制工程設計圖的變更，對于涉及項目功能性等原則性設計方面的變更，必須經過科學、嚴密的決策程序才能進行。

4、加強融資能力，確保項目正常運作。

目前，我國房地產項目融資可以采用的融資方式主要有銀行貸款、房地產信托、借殼上市、上市公司資產置換、國內或境外IPO、房地產投資基金等方式。在這些方式中，由于房地產融資的資本密集性，有能力進行直接融資的房地產企業寥寥無幾，房地產開發資金中直接融資所占比重較小，我國大多數房地產融資企業仍然采取銀行貸款方式。在選用此種融資方式時，資金申請報告是關鍵的成功因素，因此房地產企業要提高自身融資能力，應特別關注資金申請報告的內容。

5、本體精細化管理

房地產企業在本體建設應用精細化管理方面還處于起步摸索階段，有少數企業開始嘗試著在管理實踐中借用工程的精細化管理方法，以此來提升本體建設水平。實際上，本體建設精細化管理類似于管理科學化管理三個層次——規范化，精細化，個性化——中的第三個層次，這也是管理上最復雜，最難的一個層次。由于員工是企業最寶貴的財富，也是企業發展的依托力量，但是每個員工情況又各不相同，如何通過系統的管理工作，使員工在不失個性的同時，又能具有企業的共性，形成一股合力，起到1+1>1的作用。要做好本體建設的精細化管理，建立完整的薪酬福利制度和獎懲制度，建立全面的個人信息檔案是最基本的工作。企業作為員工發展的母體，應該提供不同的發展路線，使管理人員和專業技術人員能分別在專業線和行政線有相應的發展上升空間。培訓作為本體建設的一項重要工作，結合企業需要和個人意愿，應該有一套完整的規劃，而不是以臨陣磨槍的方式進行培訓。這樣，可以將個人的個性化需求和個性特征結合企業發展和需要，以制度化的形式確定下來。

結束語

房地產項目管理往往是一個聯系緊密的整體，各關鍵環節管理的好壞將會直接影響到項目科學、有效管理及企業利潤最大化能否實現。因此，房地產企業需有效分析項目開發各環節，做好各環節管理，保證項目順利進行和項目的成功開發。 

參考文獻

[1] 孫念懷，2011.精細化管理3.新華出版社

篇6

關鍵詞：建筑工程管理；房地產項目

在房地產項目中有效進行建筑工程管理，能夠減少建設項目的風險，并且能有效控制建設成本，保證房地產事業的建設效益。

1當下房地產項目在建筑工程管理中存在的不足

1.1進度管理上的不足

對于建筑的進度沒有進行嚴格的管理，施工進度對于建筑的質量有著密切的聯系，所以在建筑的進度管理上是非常重要的。由于人們對建筑的要求不斷增加，給房地產項目的建筑工程管理帶來了巨大壓力，增加了其管理難度。并且城市化建設對其建筑的工期也提高了要求，這又加大了工程管理的難度。就目前來看，存在房地產項目在建筑工程管理上，缺乏專業性的指導，管理模式不健全，不能形成一個有效的管理系統，進而影響整個工程的進行。而出現這些問題的主要原因就是管理層沒有重視，沒有指定合理科學的施工制度，使工程進度得不到有效的管理，進而導致員工盲目施工，影響整個工程的施工進度，嚴重情況會導致安全事故的發生，給公司帶來經濟和名譽上的損失。所以在建筑工程中做好進度管理工作，是保證工程質量的重要一環。

1.2質量管理上年的不足

在房地產建設過程中，存在企業設計這一環節的管理上，缺少對工程質量的有效管控。企業為了加快進度，沒有將圖紙的細節與各個部門進行溝通協調。前期的圖紙沒有細化，就會導致在工程后期出現各種線路之間的問題，會適得其反，在后期進行大量的調整，甚至返工，進而影響這個工程進度，對工程的質量會產生較大的影響。企業在房地產建設中對質量法人落實力度不夠，存在企業在施工過程中，對于施工技術沒有具體要求，導致最終的建筑與預期的效果存在差距。同時對施工過程中的各個環節的檢查不到位，使工程的質量受到很大影響。監理人員沒有切實履行自己的責任，也會導致工程質量的而降低。所以在建筑工程管理中，加強對工程的質量管理是非常重要的。

1.3工程造價管理上的不足

在房地產成本管理中，工程造價管理是較為復雜，且涉及領域較廣的一方面，其對建筑的成本影響較大。前期的工程造價的工作在管理上沒有進行有效落實，就會在工程后期出現建筑工程造價管理與實際情況不符合，會使后的工程造價預算提高，是企業的利益收到損失。工程造價管理不力，容易使資金不能有效利用，收效甚微。在具體的建筑工程中，并沒有安排專業的人員進行工程造價管理，更沒有建立有效的管理制度，使建筑工程的造價成本提高，還沒有得到相應的成效。

1.4安全生產組織上的不足

在建筑工程中，對于安全生產的組織上是企業的負責人必須落實的。要保證建筑工程的安全實施，不斷提高自身在安全管理中的作用，促進工程的順利實施。在目前，存在相關管理人員沒有在崗的情況。這會導致在施工現場的安全生產的不到有效指導，安全條例和安全制度得不到有效落實，是工程存在安全隱患，影響工程的順利實施。

2建筑工程管理在房地產項目建設中的實施方法

2.1完善工程造價體系

房地產企業必須建立一個完備的工程造價體系，企業要從長遠的角度去考慮，為保障各項資源得到有效利用，要在工程前期制定完整的工程造價體系。企業最好聘請專業的人員，在工程前期，對工程的造價進行合理的分析，使資金和人員、設備等等到充分利用，在保證工程質量的高效的前提下，最大限度的降低建筑成本。除了前期對工程造價的管理，在工程額的實施過程中，對自理金的劉鄧情況要實時監控，避免資金鏈出現問題，避免資金流失的情況發生。企業對資金進行有效管控的同時，就加強論文對整個工程的造價體系進行整體的把控，進而使企業的利益得到保障。同時財務部門要保障應急預算資金的儲備。對于財務部門的管理力度要加大，遏制挪用公款和資金流失的情況發生，保障工程的順利實施開展。相關監管部門要擔負起自身的責任，把公司建立的各項規章制度落到實處，切實保障工程的順利開展，保護公司的利益。

2.2加強對安全施工制度的落實

企業要想長遠的發展，必須采取必要的安全措施，減少在施工中安全事故的發生。企業在制定安全施工制度后，要加強落實，避免出現安全事故。在施工中要安排專人進行安全檢查，對施工現場要嚴格保證安全管理，提高員工的安全施工意識，全體員工必須嚴格按照安全制度規范施工，從源頭杜絕安全事故的發生。對于員工的素質不同，企業要定期展開安全培訓，對施工人員的施工技術和造作規范做好培訓，提高施工人員的自我保護意識，減少施工中的安全隱患。監督檢查人員必須嚴格執行安全制度條例，如有違反，嚴格處罰，以促使員工能夠遵守安全制度條例。

2.3加強工程質量管理

加強對工程質量管理，可以有效提高工程質量。影響工程質量的第一個環節就是原材料，所以企業在招標過程中要本著以工程質量為基礎的原則，來選擇相應的供應商，使由于原材料的問題影響工程質量不能發生。在施工中注意運用新的技術、設備，確保提高房地產工程的質量。在施工中還要對各個節點進行質量把控，在施工的環節中，對各項指標進行質檢，一旦出現不合格的情況，要及時調整，避免后期返工，延誤工期，確保工程保質保量的完成。

2.4加強對施工人員的專業培養

施工人員是具體實施建筑的人員，所以對于他們的專業技能的培訓時很有必要的。企業開展相關的專業技能培訓，能夠有效提高施工人員的操作規范，提高專業水平，提高建筑工程的質量。企業在招聘時，要提高標準，要招聘具備相應從業資格證書、具有相應學歷的員工，這樣才能保證在施工中的各項專業技能達到操作規范你，進而提高工程工藝水平，提高整個工程的質量。

2.5加強對施工進度的把控

在施工進度的管理上，要從科學的角度考慮，不可僅僅追求工程的速度，要保證整個工程的各個環節順利實施。在工程開始之前，要對整個工程有一個宏觀的把控，從專業的角度來分析工程重難點，對各個關節做好統籌安排，確保工程的各個環節都高質量的完成。相關管理人員要做好各個部門之間的溝通協調，保證內部的有效溝通，才能實施每個員工的力量發揮出來，齊心協力共同完成項目工程，保證工程的質量。房地產項目是影響地方GDP的重要部分，所以加強建筑工程管理在房地產項目上的應用，可以讓房地產項目的管理更加科學規范，成本進行有效管控，使企業的利益最大化，進而影響地方經濟的發展。同時加強工程管理，可以使工程進度合理推進，工程質量高效穩定，施工工藝得到保障，工程造價合理規范。從工程的各個環節進行質量把控，從工程的整個施工過程進行資金監管，保證工程高質量，低成本的如期完成。

篇7

特殊的商業房地產

客戶需求的特殊性 商業房地產的客戶包括兩級：初級客戶――商業運營商，終級客戶――消費者。一方面，商業運營商不同的經營內容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業房地產所針對的消費者數量龐大，客戶群結構復雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設經營的風險。

開發贏利模式的不確定性 商業房地產的規模有大有小，對于小規模商業，通常采取開發銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業房地產一般采取出租運營模式，注重資產的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。

經營管理的復雜性 以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及Shopping Mall，業態種類豐富，對于不同業態類型要采取相異的經營管理模式，增加了后期經營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰。

在前期決策中，商業房地產項目無論從客戶的復雜程度，還是從投資模式及經營模式上，都屬于房地產開發中的復雜產品，開發周期長、投資大、受經濟發展和政策的影響大，存在許多不可預見因素，具有更大的風險；在后期的運營中，商業房地產業態種類豐富，不利于后期的經營管理，從國內商業地產發展現狀來看，后期經營管理水平有待進一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經營管理水平、檢驗前期決策的正確性、總結經驗教訓指導其他在建或新建項目的順利進行、完善項目管理水平，就要積極地開展商業房地產項目后評價。

商業房地產項目后評價是在商業房地產項目建設完成并到達一定設計能力之后，對項目的前期工作、項目建設、建成后經營管理情況等進行調查研究，從而判斷項目的實施結果與計劃目標的差距，以確定項目策劃和判斷的正確性，找出產生偏差的原因，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對項目現狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監督、項目經營管理等工作創造條件，提高投資效益。

眾所周知，商業房地產具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產市場的關注，但其風險之巨大也是不容忽視的。積極開展EECRE，合理有效地規避風險，指導在建或新建項目的順利進行，提高開發建設與經營管理水平，促進商業房地產健康、持續、快速發展，勢在必行。

商業房地產項目后評價作用

檢驗前期決策的正確性 在前期決策中，項目的市場定位、規劃設計、投資分析等前期工作對項目的運作實施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過程中，選用的參數大多都是預測值，存在許多不確定性因素，決策結果有待進一步檢驗。EECRE是在建設項目投入使用后的管理經營活動中進行的，許多評價參數來源于實際，評價結果更為真實。項目實施的效果如何、是否達到項目預期目標、規劃設計是否合理、項目的主要經濟效益指標是否得到實現等問題都可以通過項目后評價得到檢驗。因此EECRE對項目的實施與投資決策起著重要的監督作用。

指導其它在建或新建項目順利進行 商業房地產的開發要經過一個復雜的過程：土地使用權的獲得、前期咨詢、資金籌措、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、招商租售、經營管理等等。在這個過程中，有許多開發建設與經營管理的經驗教訓值得借鑒。EECRE可以通過分析項目實施的實際效果，反映項目在決策、設計、建設和經營管理各個環節中出現的問題，提出相應改進措施和解決方法，減少同一問題在不同項目或同一項目不同階段的重復出現。若是決策失誤，應給予決策者分析，并明確其責任，督促他們在主觀上認真作好項目決策工作，同時采取可行的再決策；若是客觀環境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環境以求得更好的生存和發展。通過項目后評價，對已建成項目的實際情況進行分析研究，總結經驗教訓，及時反饋信息、提出建議，指導其他在建或新建項目的順利進行，實現項目預期目標，降低風險

完善商業房地產項目管理水平 一個商業房地產項目從最初獲得土地使用權到最后交付使用，經過了許多環節，涉及到城市土地經營管理部門，金融服務機構，設計單位，建材生產與流通企業，施工及監理單位，房地產咨詢、經紀、估價、物業管理、法律服務、信息服務等專業機構。項目的順利完成，依賴于這些部門間的密切合作。通過EECRE，分析這種協作間的成功、失敗之處，可以加強部門間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項目管理水平，使項目的建設與經營更加順利的進行。

提高項目決策與經營管理水平 商業房地產項目不僅需要前期的建設，更需要后期的經營，其運營周期比較長。在這個過程中，參與人員不計其數，但大多數人都只是這條產業鏈的一個點，沒能全面的了解與參與項目建設與經營的全過程。通過EECRE，不僅可以檢驗工作人員的前期決策水平與后期經營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項目開發建設與經營管理的成功失敗之處，總結經驗教訓，增強責任感，努力做好前期決策與后期經營管理工作，提高項目預測的準確性、經營管理的合理性，從而提高未來項目決策與經營管理的科學化水平。

商業房地產項目后評價內容

EECRE的基礎是項目實際實施的結果與項目前期所確定的目標和各方面指標的對比，因此，EECRE的內容應與前評價（即前期決策分析）的內容大體相似。

策劃與決策 拓展報建工作的總結評價、項目可行性研究的總結評價、項目總體策劃的總結評價、項目前期策劃與決策的經驗教訓等。

準備階段 項目勘察設計的總結與評價、對項目投融資方案的評價、采購招投標工作評價、開工準備的評價等。

建設實施階段 合同執行的分析評價、工程實施及管理評價、項目資金使用的分析評價、項目竣工評價等。

運營階段 項目經營管理狀況小結、項目效益預測等。

技術方案評價 工藝技術和設備評價、技術效果調查評價等。

經濟效益評價 財務效益分析評價、經濟效益分析評價等。

環境效益評價 項目的污染控制評價、區域的環境質量評價、自然資源的利用評價、環境管理能力評價等。

社會效益評價 就業影響評價、居民的生活條件和生活質量評價、地方社區的發展評價等。

管理效果評價 組織結構形式的評價、對人員的評價、組織內部溝通、交流機制的評價、對激勵機制及員工滿意度的評價、組織機構的環境適應性評價等。

目標評價 項目宏觀目標評價、項目建設的直接目標評價等。

持續性評價 項目可持續的制約因素分析、項目可持續的必要措施和建議等。即項目持續性評價是要分析項目在建設投入完成之后，項目的既定目標是否還可以繼續；項目是否可以順利地延續進行下去；項目是否具有可重復性，是否可在未來以同樣的方式建設同類項目等。項目的持續性評價應在分析的基礎上提出項目持續的具體條件并預測其風險。

商業房地產項目后評價方法

EECRE的方法是定性分析與定量分析相結合的方法，具體地說，常用的基本方法有以下幾種：

對比法 包括前后對比和有無對比。前后對比法是指將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。這種對比主要用于揭示商業房地產項目計劃、決策和實施的質量；有無對比法是指將商業房地產項目實際發生的情況與若無項目可能發生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。

邏輯框架法 它是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復雜項目的內涵和關系，使之更易理解。

成功度評價法 是依靠評價專家或專家組的經驗，綜合EECRE各項指標的評價結果，對項目的成功程度做出定性的結論。

建立和完善EECRE體系建議

近年來，EECRE發展較快，但和發達國家相比，仍有一定差距。美國是國際上后評價設計和方法的領導者，加拿大、英國、丹麥、澳大利亞、馬來西亞、韓國等國家都十分重視后評價工作。他們有項目后評價的系統規則、明確的管理機構、科學的方法和程序等。借鑒國外發達國家后評價的發展經驗，結合我國商業房地產發展的實際情況，應建立和完善房地產企業EECRE體系。

加強對項目后評價工作的重視 在商業房地產發展尚不成熟的今天，任何項目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門不愿意開展EECRE，其最大心理障礙就是擔心項目在整個建設、經營過程中的問題暴露出來，并追究其相應的責任。因此在進行EECRE的過程中，部門之間總是相互推卸責任，使EECRE的工作人員不能充分了解項目建設和經營的實際情況，給EECRE帶來了諸多不便，同時也大大降低了EECRE的可信度。同時，有相當數量的人認為，投入很多的精力和經費進行EECRE是不值得的。這些人沒有看到EECRE帶來的長期經濟效益。

在開展EECRE工作中，涉及到與項目相關的部門眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門間的溝通與協作，因此，必須提高各部門工作人員對EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認識，保障EECRE的順利進行。

正確選擇EECRE評價時機 時機不同，EECRE的結果也不同。正確選擇EECRE的時機，對EECRE的結果具有決定性的作用。時間選得過早，項目效益和目標難以達到，項目所產生的影響不清晰；時間拖得太久，熟悉項目的人員難免有所變動，項目的經驗和教訓不能及時總結和推廣，不利于項目后評價工作的進行和后評價效果的發揮。因此，EECRE應選擇在竣工項目達到設計生產能力后的1-2年內進行。此時項目已經過竣工驗收，投資決策已明確，并經歷了幾年的生產經營活動，初步取得了經營效益和社會、環境影響，基本具備了后評價的條件。在這個時期開展EECRE，評價的結果不僅能客觀反映項目的實際情況，還能及時總結經驗教訓，指導在建和未來新建項目的順利進行。

建立EECRE結果使用機制 EECRE體系中的一個決定性環節就是EECRE結果的使用。EECRE作用的關鍵取決于所總結的經驗教訓在投資項目和開發活動中被采納和應用的效果。這些經驗教訓可以在項目周期內不同階段的管理中借鑒和應用。如立項階段的項目選定、項目準備階段的設計改進、在建項目實施中問題的預防和對策、完工項目運營中管理的完善和改進等。建立EECRE結果的使用機制，提供和傳送已完成項目的執行記錄，可增強項目管理的責任制和透明度，使EECRE的評價結果得到廣泛的運用，在其他在建或新建項目中，發揮重要的指導作用。

建立EECRE人員培訓機制 EECRE是一項極其復雜的工作，對評價人員素質要求很高，要求后評價人員既懂投資、又懂得經營，既懂技術、又懂經濟。因此，只有加強EECRE人才的培訓工作，形成比較完善的培訓體系，培訓出大批的優秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅實的基礎。

建立EECRE工作人員的道德規范 要求評價人員在整個評價過程中必須堅持公正的立場，排除各方的干擾，客觀地進行評價。同時還應熟悉與項目建設有關的法律法規、標準規范的相關知識和對有關專家意見的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評價結論。

制定科學合理的EECRE程序 EECRE順利進行的重要前提是有一個可操作的科學合理的工作程序，進而使EECRE系統化、規范化。對于EECRE小組的組建應充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項目的人員參與，更應考慮邀請一些項目外的人員加入，以利于客觀地對項目進行評價，減少人為主觀因素對EECRE的影響，使后評價結果客觀科學、真實可靠。

篇8

項目的成本管理以增強自身的競爭實力。本文將就當前我國房地產開發項目成本管理存在的問題進行分析，并據此提出相應的成本優化對策。

關鍵詞：房地產開發項目；成本管理；EVM

一、引言

房地產開發項目成本管理是指房地產開發企業在項目開發過程中發生的各種支出進行管理與控制，包括項目決策、設計、施工和銷售四個階段的成本管理。

由于房地產開發項目具有點多面廣、開發周期長、工程造價高等特點，因此如何對項目成本進行科學的管理，直接關系到房地產開發企業的可持續發展。本文將就當前我國房

地產開發項目成本管理中存在的問題進行分析，并據此提出相應的成本優化對策。

二、房地產開發項目成本管理存在的問題

（一）項目成本管理意識薄弱，員工綜合素質水平不高

1、當前，我國許多房地產開發企業沒有樹立科學、全面的項目成本管理觀念。企業領導沒有關注項目決策、設計和評價等事前和事后的成本管理,導致項目的整體成本管理效

果不佳。此外，領導沒有向員工積極宣傳項目成本管理的關鍵作用，導致員工沒有意識到項目成本管理的重要性，并認為成本管理僅是財務部門的工作，也沒有自覺形成節約成本

的意識。

2、當前，我國房地產開發企業員工的綜合素質水平不高，成本管理人員缺乏現代化的管理理念，高職稱、高學歷、高技術及復合型人才較少，這導致企業整體成本管理水平

不高，從而不利于企業競爭實力的增強。

（二）房地產開發項目成本管理體系不健全

當前，我國許多房地產企業缺乏科學、健全的項目成本管理體系，主要表現以下方面：

1、當前我國大部分房地產企業沒有建立健全的項目成本管理體系，也沒有建立科學、統一的項目成本控制中心；成本管理各部門缺乏有效地溝通，使項目決策、設計、施工

和銷售等各階段成本管理工作處于脫節狀態；此外，許多房地產企業沒有制定科學、透明的項目成本全面預算管理制度。

2、當前許多房地產企業沒有明確項目成本管理各部門的職責與權限，導致企業存在“干多干少一個樣，干好干壞一個樣”的不良風氣，使激勵約束機制無法發揮作用。此外

，企業沒有建立完善的項目成本監督體系，例如，對工程物資的“采購—入庫—領用—報廢—盤點清查”等環節沒有進行有效地日常監督控制，對項目的完工進度也沒有進行合理

計量。

（三）缺乏先進的項目成本管理方法

當前，我國許多房地產企業沒有運用國際先進的項目成本管理工具，也沒有將現代信息技術與項目成本管理軟件進行有效地結合，導致不能及時、準確的反應項目實施各環節

發生的成本信息，也不能滿足企業實行全面成本管理的需要。例如，沒有合理借鑒國際上先進的價值工程和掙值管理技術（EVM）等項目成本管理工具，以及項目計劃階段的工作分

解結構和成本分解結構相結合的成本分析方法。

三、房地產開發項目成本管理的優化對策

針對當前我國房地產開發項目成本管理方面存在的上述問題，本文將從成本管理觀念、員工素質、管理制度、管理方法等方面加以完善，從而構建科學、全面的項目成本管理

體系。

（一）培育項目成本管理意識，提高員工的綜合素質

1、房地產企業領導要樹立全過程的項目成本管理觀念，重視并大力支持項目決策、設計、銷售等階段的成本管理工作。同時，企業領導應對員工進行項目成本管理相關工作

的宣傳、教育及培訓，從而積極推進全員參與、全過程項目成本管理，并在企業內部形成良好的成本管理氛圍，使項目成本管理成為企業文化不可或缺的組成部分。

2、健全的項目成本管理體系，需要擁有一支人員綜合素質水平高、責任心強的專業管理團隊作為基本保障。因此，企業要對員工進行適時的業務培訓，汲取現代化的管理理

念與管理方式，不斷提高員工的綜合素質，從而能根據每個項目的特點制定出全面的成本管理方案，實現對項目各環節成本的科學管理。

（二）建立完善的房地產開發項目成本管理體系

我國房地產企業應在借鑒國際先進的成本管理模式的基礎上，并結合自身特點，建立一套科學、動態的全壽命周期成本管理體系，具體可從項目決策、設計、施工、銷售等四

個方面進行分析。

1、房地產項目決策的正確與否，直接關系到項目成本的高低和效益的好壞。因此，房地產企業應當在房地產市場專家、技術人員、造價工程師和城市規劃專家等人員對擬建

設項目進行綜合調查后，進行可行性分析研究，并采用技術與經濟效益相結合的方法選擇最優的項目方案。

2、加強項目設計階段的成本管理，可以更好的控制項目的成本構成和提高資金利用率。因此，房地產企業應當推行設計招標和設計方案競選政策，擇優選擇信譽好、設計水

平高、責任心強的設計單位，并加強對全程設計的監管，保證設計的低成本與高質量。

3、項目施工階段的成本管理失效，將會導致資源的浪費和資金的超支。因此，房地產開發企業應當確定合理的施工方案，并對項目成本進行科學的分解，將編制的成本預算

與計劃落實到各個部門，并注重施工期間成本、質量與進度的有效均衡。

4、近年來，銷售成本占整個房地產項目開發總成本的比例在逐步增大，銷售成本管理已成為房地產開發項目成本管理的重要組成部分。因此，房地產開發企業應準確定位銷

售策劃和銷售策略，制定科學詳盡的銷售費用計劃，管理好營銷環節的成本管理。

（三）運用先進的科學技術，變革項目成本管理的工具與方法

我國房地產企業應當充分運用現代信息技術和先進的成本管理軟件，采用靈活多樣的項目成本管理方法，從而實現成本的透明、動態管理。例如，采用掙值管理技術（EVM）

，對項目成本與進度進行綜合檢測，了解并及時糾正項目進度與費用的定性與定量差異；還可以采用WBS與CBS相結合的成本分解方法對各階段的成本進行科學分解。 --!>

四、總結

成本管理是房地產項目開發管理中的一項重要內容，并對提高開發項目投資效益起著重要作用。因此，房地產企業領導應當充分認識到當前項目成本管理中存在的問題，從而

制定一套科學、全面的項目成本管理體系，從而實現企業經濟效益的最大化。（作者單位：西南財經大學會計學院）

參考文獻：

［1］ 蔡東明.淺談房地產項目開發全過程成本控制［J］.廣東科技.2011(14）

篇9

關鍵詞:房地產;財務管理;現狀;策略

一、房地產企業財務管理特征分析

1.具有投資資金龐大且資金周轉期長的特征。房地產開發企業經營需要購買土地和建造房屋，由于受到高額地價與房屋工程造價的影響，房地產企業投資需要大量的資金，一個房地產項目需要的資金量動輒上億甚至幾十、上百億的投資，企業投入的資金量非常龐大。而且房地產項目前期征地、拆遷等工作不確定性很大，房屋建造周期比較長，諸多因素決定了房地產開發企業資金周轉期與其它行業相比顯得較長。

2.具有企業財務風險較大的特征。房地產的市場推動使得房地產企業資金投入量越來越大、籌資任務越來越重，財務管理周期也越來越長。在相對較長的開發經營周期內，房地產企業面臨諸多不穩定、不確定因素，導致了企業經營風險加大；尤其是經營期內的企業投資決策，一旦投資決策失誤將會給企業帶來不可估量的損失，房地產企業面臨的財務風險很大。因此，需要房地產企業提高項目開發投資決策的準確性，避免投資決策失誤的現象，盡量分散或降低企業財務風險。

3.具有財務管理難度大的特征。房地產開發企業的經營活動涉及政府部門、土地被征用人、被拆遷人、投資者、工程勘察設計和施工單位、建材和設備設施供應商、房屋購買者、物業管理等單位和個人。房地產企業財務管理關系對象與工作性質的多樣和復雜性，使得房地產開發企業財務管理工作的難度增大，企業需要協調好各方面的關系，以確保其經營活動的正常開展。

二、房地產企業財務管理的現狀

基于我國房地產企業起步比較晚，前期發展比較緩慢，因此，目前，我國絕大多數房地產企業尚未形成健全的財務管理體系，以至于房地產企業財務管理實施過程中還存在著一系列的問題，主要表現在一下幾個方面：

1.房地產企業財務基礎管理相對薄弱。我國大部分房地產企業受計劃經營的影響較深，導致部分財務管理僅限于最基本的會計核算階段，尚未深入到預測和控制分析等方面，因此，不能夠及時、準確、完整的獲取到企業管理和決策的有效信息。同時，現行企業內部財務管理制度還有待進一步完善與成熟，其制度在企業在采取管理過程中難以充分發揮自身應有的職能，再加上，相關財務監督控制機制不健全，造成有效的財務管理制度流于形式，進而，影響到企業管理層人員全面掌握相關項目資金的運作詳情，嚴重制約了企業管理層所作相關決策的高效性。

2.房地產企業管理層財務管理意識不強。房地產企業管理層財務意識不強具體表現在兩個方面，一方面是房地產企業高層管理人員沒有充分的認識到財務管理工作的重要性，以至于對企業財務管理部門沒有投入太大的人力、財力以及物力資源；另一方面是房地產企業財務管理職工從業素質低下，首先是現行所擁有的財務管理相關知識不能夠滿足房地產企業財務管理的需求，其次是財務管理部門缺乏有效的監督激勵機制，導致難以最大程度上調動廣大財務人員的工作積極性與自主性。

3.缺乏戰略性的企業財務管理戰略，其企業財務管理水平較低。對于房地產企業而言，應立足于財務管理戰略的制定與完善上，我國現行房地產企業在籌資戰略、投資戰略以及利潤分配戰略上面臨著嚴峻的挑戰，再加上，缺乏先進的財務戰略思想和現代企業財務管理理念作為理論指導和依據，導致房地產企業難以實現全員、全過程以及全方位的財務管理，造成現行房地產企業財務管理仍處于相對較低的水平，不利于我國房地產企業實現經濟效益價值最大化。

三、加強我國房地產企業財務管理的有效策略

1.不斷完善房地產財務戰略管理。健全的財務戰略管理為實現房地產企業的進一步強大與發展發揮著至關重要的作用。不斷完善房地產財務戰略管理應從三方面進行，及完善籌資戰略、完善投資戰略以及完善利潤分配戰略。實現以上三方面戰略的有效完善有助于提高房地產企業核心競爭力，為房地產籌集到更多的發展資金。同時，在完善財務管理戰略管理時應切實與房地產的需求與特點有效的結合起來，進而，推進房地產企業實現可持續發展。

2.加強房地產企業財務管理從業人員綜合素質，力求構建起一支高質量、高素質的管理團隊。高素質、高質量的財務管理團隊最大程度上決定著財務管理的高效性，加強房地產企業財務管理從業人員綜合素質首先要加強從業人員的從業素質，使其能夠充分的認識到財務管理工作的重要性；其次是財務管理部門定期的組織相關財務管理人員進行相關財務知識培訓，使其能夠及時、準確、完整的掌握到先進的財務管理知識，確保自身財務管理知識不斷更新；最后是構建健全的責權利與獎罰制相結合的有效機制，根據財務管理人員做出的貢獻，給予相應精神獎勵和物質獎勵，切實保障“有功必獎，有過必罰”，進而，充分調動廣大財務管理人員的工作積極性與自主性。

3.不斷完善房地產企業內部的財務信息系統。近年來，我國科學技術水平得到了飛速的發展，尤其是電子計算機技術和網絡信息技術更為顯著，現行各行各業均紛紛致力于將電電子計算機技術和網絡信息技術投入到產品的生產經營過程中，極大的提高了生產經營效率，因此，這就需要將電子計算機技術和網絡信息技術投入到房地產內部財務管理工作中，實現財務信息系統的現代化、信息化，很大程度上保障財務信息傳遞的高效性以及信息使用的有效性。

參考文獻：

篇10

由于房地產企業內外環境日益復雜、市場競爭日益加劇，完善內部控制、加強風險管理、提升企業核心競爭力已是房地產企業面臨的重要命題。內部審計作為內部控制的重要組成部分，對控制風險、提高企業的經營效益和管理水平，具有重要意義。論述了房地產企業加強內部審計的必要性，針對內部審計存在的問題，對如何加強房地產企業內部審計提出了思考和建議。

【關鍵詞】

房地產；內部審計；建議

一、房地產企業加強內部審計的必要性

（一）有利于企業建立健全內控制度，加強管理

一方面，通過內部審計對企業內控制度的健全性和有效性進行評價，可及時發現內部控制方面存在的問題，提出針對性、建設性的意見和建議，改善企業經營活動；另一方面，由于內部審計人員熟悉企業各部門的內控程序和業務流程，并具備法律、稅務、工程、財務、投資等方面的專業知識，內審部門可向管理層提供企業運營中的合法性、舞弊行為以及內控制度是否有效的信息，并提出改進建議，為領導決策提供咨詢服務，成為領導的參謀和助手。

（二）有利于管理和評價企業經營風險

房地產行業涉及面廣、資金需求量大、項目周期長、資金回收慢、經營風險大等特點，加強風險管理是房地產企業面臨的重要課題。基于風險導向的內部審計，通過對企業內部控制制度執行情況進行審計，可及時發現其存在的經營風險和財務風險，采用系統化、規范化的方法，審查和評價企業的風險管理機制，對企業風險識別、風險評估以及風險應對過程的適當性和有效性，提出改進建議，從而實現改善企業風險管理的目的。

（三）有利于加強項目的全過程成本控制和資金管理

內部審計人員在參與施工成本控制過程管理中，通過對各種開發成本進行預測、計劃、過程控制、統計分析，及時糾正項目成本管理過程中的各項偏差，把各項費用盡量控制在預算范圍內；通過開展資金內部審計，一方面可以及時發現資金收支中存在的問題，督促有關部門采取措施及時進行制止和糾正；另一方面可以通過審核資金使用合理性，有效控制資金額度的使用，從而實現資金的合理利用。

（四）有利于實施房地產項目經濟效益評價和經濟責任評價。

房地產項目經濟效益評價主要是評價房地產項目的技術經濟指標、總投資估算、開發周期安排、銷售收入和稅金估算、投資計劃與資金籌措、財務收益指標等；經濟責任的評價是內部審計部門從定性與定量兩個方面評價企業領導和關鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產、負債、權益和損益的真實性、合法性和效益性，以及有關經濟活動應當負有的責任進行綜合分析和評價，為內部考核和考評干部提供依據。

二、房地產企業內部審計存在的主要問題

（一）對內部審計認識不足，無法有效發揮內部審計的權威性和獨立性

內部審計工作的成功與否很大程度上取決于內審部門的獨立性與權威性。大多公司領導對內部審計的職能和作用認識不足，內部審計部門在企業層次較低，甚至隸屬于財務部門，缺乏獨立性；其次對內部審計支持力度不夠，影響了其對內部審計資源的投入，包括人力、物力、財力、技術支持，資源限制在一定程度上影響了績效審計的開展，影響了內部審計效能的發揮。

（二）審計方式和技術手段落后，無法滿足現代企業風險管理要求

審計實施上，大多停留在以財務審計為主的審計模式，審計工作未擴展到成本管理、內部控制、決策咨詢、風險管理等各方面；審計目標上，主要是查錯防弊，維護企業資產的安全，財務數據的真實性與完整性的審核，審計目標未考慮通過加強管理以增加企業價值；審計方法上，局限于對報表、賬簿及憑證等財務資料的核查，分析各項財務數據是否正常，對實物資產進行盤點等方面，對內部控制、經濟責任、管理效率的審計涉入不深；審計技術上，對于計算機、網絡等信息技術的運用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運用方面，沒有很好地運用計算機輔助進行管理審計，影響了審計工作效率的提高。

（三）審計機構設置不健全，內部審計人員專業勝任能力不足

首先，由于內審機構不健全，設置不合理，無法有效發揮內部審計效能；其次，內審人員綜合素質較低，人才結構不合理，主要是：人員選聘上，內部審計人員較多是從財務人員中選擇，知識結構單一，缺乏工程預結算、工程管理、風險控制、信息技術等知識儲備，專業勝任能力不強，無法應用現代審計理念開展風險導向型審計。

三、加強房地產內部審計的思考和建議

（一）健全內部審計機構，保持內部審計機構獨立性和權威性

內審部門的獨立性在很大程度上受到內部審計機構層級的影響。一般來說，層級越高，內審部門的獨立性越強，內審部門應當隸屬于企業的最高管理層，接受其領導和監督，以確保內部審計工作的獨立性，如在董事會下設審計委員會是比較理想的模式。企業高層領導應在政策上、資金上支持內審工作的開展，具體是：內審負責人的任免企業最高管理層任免；賦予內部審計負責人參加有關經營決策、投融資、內控制度、財務管理等方面的會議；對于審計報告反映的問題建立審計問題跟蹤臺賬，及時督促整改、落實；堅決打擊對內部審計人員的報復行為，各部門應有效配合內部審計工作，創造良好的內部審計環境；內審部門在工作中遇到的困難與干擾應協調解決等。

（二）拓展審計思路和模式，提高內審服務質量

一方面，可將部分審計業務外包，充分利用社會審計資源，提高審計服務企業能力，內部審計機構做好管理和監督服務，例如工程審計中對工程造價和招投標環節的審計可委托造價事務所進行，對建設程序、施工質量、施工進度的審計可委托監理單位進行，對設計環節的審計可委托設計單位進行；另一方面，建立信息共享機制，由于紀檢監察部門收到群眾舉報線索較多，具有豐富的辦案經驗，內部審計機構對財經法規、項目公司財務狀況比較熟悉，對于一些舞弊和個人經濟案件，可以聯合作戰，發揮協同優勢。

（三）實施開發項目的全過程審計，明確階段審計重點

工程項目全過程審計是房地產業內部審計的重點，包括工程造價審計、竣工決算審計和工程管理審計，它是財務管理與工程管理審計的有機結合，將風險評價、內部控制、效益跟蹤、監督檢查貫穿于建設項目全過程管理中，在促進相關管理單位提高投資效益方面發揮重要作用。審計部門可以介入房地產開發過程中的招投標、結算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財務決算等環節。

在項目開發初期，要重點關注內控制度的建立和執行，財務管理和會計基礎工作、招投標管理、項目前期成本、管理費用上；在項目開發中期，要特別關注合同管理、采購與驗收、內控制度的完善和工作流程的細化、開發成本、開發間接費用、財務費用上；在項目開發后期，要重點關注房屋銷售款、工程結算辦理和成本及稅金核算上，加強項目盈虧的審核。

（四）強化績效審計，提升審計質量

地產企業在建立一套可行的績效標準和指標評價體系的基礎上，可以實施將經濟性、效率性、效果性相結合的全面績效審計。一方面，可以對重大資金、重大項目和高風險環節進行重點審計，比如對資金分配使用的合理性和項目的效益性進行審計，審查項目的投資價值、技術可行性和經濟效益，審查工程質量情況，審查物資采購和招投標程序的合法、合規性，審查合同簽訂情況，審查項目建設計劃與執行情況，審查項目投入后的運行效率和效果等。另一方面，建立審計案例備查制度和審計事項備忘制度，將好的審計案例可以作為業務指南以后備查，同時對審計發現的有價值的審計線索可以備忘錄的形式記錄下來，為今后更好開展該項目的追蹤審計工作提供借鑒。

（五）開展風險導向型內部審計，實現內部審計為企業增加價值功能

房地產企業是資金密集型企業，其開發項目具有位置分散、一次性、獨立性、高投入、建設周期長等特點。地理位置分散、一次性及獨立性使每個開發項目各具特點，管理復雜多變，增加了舞弊行為的可能性。內外部經營環境的日益復雜使“風險”成為企業管理的一大核心概念，風險導向審計是實現內審職能的重要途徑，在對企業所處社會和行業的宏觀環境、戰略目標和關鍵經營環節分析的基礎上，在審計過程中以企業風險分析評估為導向，根據量化的風險分析水平排定審計項目優先次序、審計范圍與重點，對企業的風險管理、內部控制和治理程序進行評價，進而提出建設性意見和建議，實現為企業增加價值的功能。風險導向審計將審計戰略提高到企業目標層次，審計計劃建立在科學風險評估的基礎上，審計資源的分配更為合理，提高了審計的效率和效果。

（六）充實審計隊伍，提高內審人員素質和知識水平

首先，在內審人員選聘上，充分考慮團隊知識結構的完整性，不僅配備精通財務、審計的審計師，還可配備造價工程師、監理工程師以及懂法律、懂設計、懂合同、懂管理的人員，有利于實施房地產全過程開發審計；其次，全面了解房地產各個業務環節，掌握項目從立項、建設、驗收每個環節涉及的內容及重點，全面學習相關法律法規和企業內控制度，熟悉整個經營管理過程，確保做到公正、客觀、守信，嚴格按審計準則和職業道德規范工作，確保審計工作在透明、受監督的環境下進行；再次，不斷加強對內部審計人員培訓力度，定期進行系統業務培訓，特別是績效審計技術和技能的培訓。

參考文獻：

[1]羅瑜.房地產企業內部審計的完善.當代經濟，2014（17）

[2]馬洪亮.房地產公司風險導向內部審計案例分析.中國內部審計，2012（10）