房地產開發經營管理條例范文

導語：如何才能寫好一篇房地產開發經營管理條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第一條  為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及國家有關法律、法規，結合自治區實際，制定本條例。

    第二條  在自治區城市規劃區內國有土地上從事房地產開發經營，對房地產開發經營活動實施監督管理，應當遵守本條例。

    第三條  自治區人民政府建設行政管理部門負責自治區房地產開發經營活動的監督管理工作。

    旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

    旗縣級以上人民政府土地行政管理部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

    第四條  房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

    第二章  房地產開發企業

    第五條  設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

    （一）有100萬元以上的注冊資本；

    （二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

    第六條  房地產開發企業領取營業執照后，持營業執照副本和有關材料到企業所在地房地產開發行政管理部門備案。

    房地產開發行政管理部門應當按照國家有關規定和簡政便民的原則，及時向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。

    《暫定資質證書》有效期為1年，開發項目未完成的可以延長有效期，但延長期限不得超過2年。

    第七條  房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前30日內向房地產開發行政管理部門提出核定資質等級申請，經盟行政公署、設區的市人民政府房地產開發行政管理部門初審后，由自治區人民政府建設行政管理部門核定相應的資質等級。

    第八條  房地產開發企業按照企業條件分為四個資質等級。

    各資質等級企業的條件應當符合國家房地產開發企業資質管理的有關規定。

    第九條  核定房地產開發企業資質等級和辦理升級的審批權限按照國家和自治區有關規定辦理。

    第十條  房地產開發企業應當按照資質等級承擔相應規模的房地產開發建設項目，不能越級承擔任務。

    （一）一級資質：開發建設項目規模不受限制；

    （二）二級資質：可以開發建筑面積在25萬平方米以下的建設項目；

    （三）三級資質：可以開發建筑面積在10萬平方米以下的建設項目；

    （四）四級資質和暫定資質：可以在本盟市內開發建筑面積在3萬平方米以下的建設項目。

    第十一條  房地產開發企業資質實行年檢制度。具體年檢辦法按照國家和自治區有關規定辦理。

    房地產開發企業資質年檢不合格的，不得承擔新的開發項目，并限期整改；整改仍不合格的，由原資質審批部門注銷其資質證書。

    房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢或者提供虛假年檢材料的，由原資質審批部門注銷其資質證書。

    第十二條  自治區外一、二級資質房地產開發企業可以在自治區內從事房地產開發經營。

    符合前款規定的房地產開發企業在自治區內從事房地產開發經營的，必須到項目所在地房地產開發行政管理部門登記，由項目所在地房地產開發行政管理部門向自治區人民政府建設行政管理部門備案后方可進行房地產開發經營，并接受項目所在地房地產開發行政管理部門的監督管理。

    第三章  房地產開發建設

    第十三條  旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門應當會同同級計劃、規劃、城建、土地等有關行政管理部門，編制當地的房地產開發建設年度計劃，報同級人民政府批準。

    第十四條  確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃行政管理部門批準的，還應當報計劃行政管理部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

    第十五條  確定房地產開發項目，應當堅持舊區改造和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

    第十六條  房地產開發用地應當以出讓方式取得。但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

    土地使用權出讓或者劃撥前，旗縣級以上人民政府城市規劃行政管理部門和房地產開發行政管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

    （一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

    （二）城市規劃設計條件；

    （三）基礎設施和公共設施的建設要求；

    （四）基礎設施建成后的產權界定；

    （五）項目拆遷補償、安置要求。

    第十七條  房地產開發企業在獲得開發建設項目之日起15日內，到項目所在地房地產開發行政管理部門領取城市房地產開發建設項目手冊。

    房地產開發企業在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送項目所在地房地產開發行政管理部門備案。

    第十八條  房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

    第十九條  房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

    第二十條  房地產開發項目竣工，房地產開發企業應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收；對涉及公共安全的內容，應當按照有關法律、法規的規定進行單項驗收，經驗收合格后，方可交付使用，并向有關部門備案；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

    住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地房地產開發行政管理部門提出綜合驗收申請。房地產開發行政管理部門應當自收到綜合驗收申請之日起30日內，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門對以下內容進行綜合驗收：

    （一）城市規劃設計條件的落實情況；

    （二）配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

    （三）單項工程的工程質量驗收備案情況；

    （四）拆遷安置方案的落實情況；

    （五）物業管理的落實情況。

    住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期綜合驗收。

    第四章  房地產經營

    第二十一條  以出讓方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓時，應當符合下列條件：

    （一）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

    （二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

    轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

    第二十二條  以劃撥方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

    以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產開發項目報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產項目所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

    第二十三條  轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到當地房地產開發行政管理部門備案。

    第二十四條  房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現的遺留問題，應當明確責任方。項目轉讓人與受讓人應當聯合書面通知被拆遷人。

    第二十五條  商品房預售實行許可制度。房地產開發企業預售商品房應當符合有關法律、法規規定的條件，并向旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

    第二十六條  旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內作出答復，同意預售的，應當核發商品房預售許可證；不同意預售的，應當說明理由。

    第二十七條  房地產開發企業作商品房預售廣告和其他方式宣傳時，應當載明商品房預售許可證批準文號。

    第二十八條  商品房預售時，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。

    房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門和土地行政管理部門備案。

    第二十九條  預售商品房所得款項，必須用于該項目的開發建設。房地產開發行政管理部門應當會同有關部門建立商品房預售所得款項的監管制度。

    第三十條  商品房銷售，當事人雙方應當簽訂國家有關部門統一印制的規范的商品房買賣合同。合同應當載明商品房的建筑面積、使用面積、公攤面積、價格、交付使用日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

    計算商品房面積，應當執行國家《房產測量規范》標準。

    第三十一條  房地產開發企業委托具有相應資質等級的房地產中介服務機構銷售商品房的，應當向中介服務機構出具委托書。中介服務機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

    第三十二條  房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格由當事人協商議定。享受國家優惠政策的居民住宅實行政府指導價或者政府定價。

    第三十三條  房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產開發企業應當按照質量保證書的內容，承擔保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原有使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

    第三十四條  商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督機構申請核驗。經核驗，屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

    第三十五條  預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續?，F售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

    第五章  法律責任

    第三十六條  違反本條例規定，未取得房地產開發經營營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由旗縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十七條  違反本條例規定，未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

    第三十八條  違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由旗縣級以上人民政府土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十九條  房地產開發企業有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

    （一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的；

    （二）涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

    第四十條  房地產開發企業在商品住宅銷售中不按規定發放《住宅質量保證書》或者《住宅使用說明書》的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門予以警告、責令限期改正，可以并處1萬元以上2萬元以下的罰款；情節嚴重的，由原資質審批部門給予降低資質等級的處罰。

    第四十一條  違反本條例規定，自治區外房地產開發企業在自治區內進行房地產開發經營，未辦理資質登記手續的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期改正，可以并處5000元以下的罰款。

    第四十二條  違反本條例規定，未領取商品房預售許可證預售商品房的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

    第四十三條  違反本條例規定，房地產開發企業對其開發建設的項目未組織竣工驗收交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期驗收；逾期不驗收的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

    第四十四條  房地產開發企業開發建設的項目工程質量低劣的，由原資質審批部門降低資質等級，情節嚴重的吊銷資質證書。對驗收不合格的房屋交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期返修，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重或者發生重大工程質量事故的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，由工商行政管理部門吊銷營業執照。給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第四十五條  國家有關管理部門及其工作人員在房地產開發經營監督管理中，有下列行為之一的，根據情節輕重，給予批評教育、責令停止職務或者給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

    （一）違反本條例規定，未達到資質條件而批準資質等級的；

    （二）超過法定審批時限，符合條件而不審批的；

    （三）違反規劃、土地、園林、消防等法律、法規規定擅自批準建設的；

    （四）沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的；

    （五）不具備商品房預售條件而批準預售的；

    （六）濫用職權，隨意處罰當事人的；

    （七）其他違法違紀行為。

    第六章  附則

    第四十六條  在自治區城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

篇2

根據《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，建設部正在對1993年的《房地產開發企業資質管理規定》（建設部令第28號）進行修改，并將于近期頒布執行?，F將近期房地產開發企業資質審查有關工作安排通知如下：

一、從2000年元月1日起，暫停對房地產開發資質等級一級企業的申報、審批工作，新的房地產開發企業資質管理規定頒布后，按新的標準和申報審批程序辦理。

二、房地產開發企業資質管理規定修改頒布后，建設部將安排對全國的房地產開發企業進行全面審查，重新核定資質等級，換發新的資質等級證書。具體的換證安排另行通知。

篇3

預售許可證沒辦好的房子不能買。

《商品房預售許可證》又稱《房屋預售許可證》，是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局,證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

【法律依據】

《商品房銷售管理辦法》第六條規定，商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

（來源：文章屋網 ）

篇4

建設部關于修改《城市商品房預售管理辦法》的決定

建設部決定對《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第95號)作如下修改：

一、將第四條第三款中的城市、縣人民政府改為市、縣人民政府。

二、第六條修改為：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

三、第七條修改為：開發企業申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發企業的《營業執照》和資質證書;

(三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;

(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

四、第八條修改為：商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次書面告知需要補充的材料。

(二)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。

開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。

(三)許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

經審查，開發企業的申請不符合法定代表條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。

(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

五、第九條修改為：開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

六、第十條修改為：商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

房地產管理部門應當應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。

七、第十一條修改為：開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。

商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。

八、第十二條修改為：預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。

由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。

九、第十三條修改為：開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。

十、增加一條作為第十五條：開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

此外，對部分條文的順序作相應的調整。

本決定自之日起施行。《城市商品房預售管理辦法》根據本決定作相應的修正，重新。

城市商品房預售管理辦法(全文)

(1994年11月15日建設部令第40號，根據20xx年8月15日《建設部關于修改城市商品房預售管理辦法的決定》、20xx年7月20日《建設部關于修改城市商品房預售管理辦法的決定》修正)

第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理;

省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理;

市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內城市商品房預售管理。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第七條開發企業申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發企業的《營業執照》和資質證書;

(三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;

(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

第八條商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。

(二)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。

開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。

(三)許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。

(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。

第十一條開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。

商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。

第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。

由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。

第十三條開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。

第十四條開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第十五條開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

第十六條省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

第十七條本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

商品房預售許可證申請流程

商品房預售許可證的取得要符合下列條件：

項目取得建設用地規劃許可證;

建設工程規劃許可證;

國有土地使用證;

建設工程開工證;

篇5

第二條凡在縣城市規劃區范圍內，房地產開發項目的竣工綜合驗收備案，適用本辦法。

第三條縣建設行政主管部門負責全縣房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理工作?？h城市建設綜合開發管理辦公室對全縣房地產開發項目竣工綜合驗收和備案實施監督和指導，并具體負責開發項目竣工綜合驗收備案工作。

縣國土、公安、環保、水利、規劃、房管、園林、環衛、消防等部門及供水、供電、供熱、供氣、電信等專業經營單位應當按照本辦法規定和各自職責，做好單項工程竣工驗收工作。

第四條開發項目竣工后，房地產開發企業必須進行項目綜合驗收。分期開發的項目可分期進行綜合驗收。

第五條綜合驗收主要包括以下內容：

（一）建設項目是否依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書；

（二）是否按審批規劃建設完畢；

（三）公用配套設施和公共服務配套設施是否按規定和要求建設完成，并達到交付使用條件；

（四）單項工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準，質量驗收手續是否完備；

（五）建設用地紅線范圍內施工機具、臨時設施、建筑殘渣、剩余構件是否全部拆除、清運完畢；

（六）建設項目綠地率是否達到相關規定，是否按照已審批的綠化設計方案完成施工；

（七）房屋征收補償、安置是否落實；

（八）前期物業管理是否落實；

（九）中水設施驗收是否合格；

（十）建設項目安全技防設施是否齊全；

（十一）法律法規規定需要驗收的其他事項。

第六條開發項目實行分期建設的，可采取分期驗收。具體實施按以下規定執行：

（1）凡有條件進行整體綜合驗收的，不實施分期驗收；

（2）建設規模不足20000平方米的開發項目，不實行分期驗收；

（3）分期驗收的項目，其分期驗收須提交并滿足實行分期驗收所需要的材料及條件；

（4）申請分期驗收的項目，其分期驗收房屋相關的水、電、通訊設施及地下污水管網配套及公共設備設施如未建設或不符合驗收標準的，不得進行分期驗收；

（5）分期驗收項目，其最末期驗收部分房屋，在項目未取得小區整體綜合驗收合格之前，不得交付使用，亦不辦理相關產權證書。

第七條開發企業是房地產開發項目綜合驗收和備案的第一責任單位，依據法律、法規規定及開發合同約定事項承擔相關責任。參加綜合驗收的單位和個人，對其出具的工程質量鑒定意見和竣工驗收結論負責。具體分工是：

（一）國土部門負責土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權證、小區地籍圖和宗地圖；

（二）規劃部門負責項目審批規劃說明書及總平面圖、項目審批綠化景觀規劃說明書及平面圖、《建設工程竣工規劃驗收合格證》及規劃驗收平面圖；

（三）園林部門負責項目審批綠化設計方案，《建設工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設計方案；

（四）環衛部門負責環衛等公用基礎設施交付使用證明；

（五）環保部門負責環評文件、環評批復文件主要內容及其在設計、施工、運營等階段落實情況調查；污染物排放達標調查、污染防治設施建設、運行和效果調查；污染物排放總量調查；環境質量現狀調查；

（六）房管部門負責物業服務企業中標通知書、《前期物業服務合同》、臨時管理規約；

（七）房屋征收與補償部門負責落實房屋征收補償安置的證明材料；

（八）建設部門負責《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》、落實住宅產業化技術要求的證明材料、建設用地紅線范圍內施工機具、臨時設施、建筑殘渣、剩余構件是否全部拆除、清運完畢，供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、路燈、有線電視、安全技防、通訊、郵政信報箱等公用基礎設施交付使用證明；《房地產項目開發建設合同書》、《房地產開發項目手冊》落實情況。

第八條開發項目綜合驗收合格的，方可交付使用。

第九條開發企業應當自綜合驗收合格之日起15日內將開發項目綜合驗收報告報縣建設行政主管部門備案。同時提交下列資料：

（一）項目審批規劃說明書及總平面圖；

（二）項目審批綠化景觀規劃說明書及平面圖；

（三）《建設工程竣工規劃驗收合格證》及規劃驗收平面圖；

（四）土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權證、小區地籍圖和宗地圖；

（五）《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》；

（六）《建設工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設計方案；

（七）供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、環衛、有線電視、通訊、路燈、安全技防、郵政信報箱等公用基礎設施交付使用證明；

（八）《房地產項目開發建設合同書》、《房地產開發項目手冊》；

（九）落實住宅產業化技術要求的證明材料；

（十）落實房屋拆遷補償安置的證明材料；

（十一）物業服務企業中標通知書、《前期物業服務合同》、臨時管理規約；

（十二）法律法規規定其他需要提交的材料。

第十條綜合驗收備案辦理程序：

（一）開發項目竣工綜合驗收前，開發企業到縣建設行政主管部門領取《縣房地產開發項目竣工綜合驗收報告》和《縣房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》標準文本，組織相關部門和單位對項目進行綜合驗收；

（二）開發項目竣工綜合驗收合格后，開發企業持《縣房地產開發項目綜合驗收報告》、《縣房地產開發項目綜合驗收備案表》和本辦法第九條規定的提報材料到縣建設行政主管部門提出綜合驗收備案申請；

（三）縣建設行政主管部門應當于受理申請后5個工作日內對備案材料進行審查，提出審查意見。對審驗合格的開發項目準予備案，核發《縣房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》?！犊h房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》一式二份，一份由縣建設行政主管部門存檔，一份交開發企業備查。對審查不合格的，應書面告知驗收單位和開發企業，待整改補正后重新審查。

第十一條實行物業質量保修金制度，保修金為建筑安裝工程總造價的3％－5％，由開發企業向房管部門交納，到工程保修期滿后按規定退還開發企業。

第十二條在開發合同和商品房屋銷（預）售合同中應當將綜合驗收合格予以注明。交付商品房時，應向買受人提供《縣房地產開發項目竣工綜合驗收報告》和《縣房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》。

第十三條房管部門在進行房屋登記時，應查驗開發項目《縣房地產開發項目綜合驗收備案表》，凡未經竣工綜合驗收備案的項目，房管部門不予受理。

第十四條開發企業和房屋銷售機構在新聞媒體的商品房屋銷（預）售廣告，應當標注“縣住房和城鄉建設局忠告購房者：新建房屋建筑工程必須通過竣工驗收備案，方可辦理房屋所有權登記手續”的字樣。

第十五條開發企業在綜合驗收過程中有違反城市規劃、住宅產業化技術規定和基礎設施、公用設施配套建設要求及開發合同約定行為的，由縣建設行政主管部門責令其限期改正，并重新組織綜合驗收。

第十六條開發項目未經綜合驗收或經驗收不合格即交付使用的，由縣建設行政主管部門責令開發企業限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的，由縣建設主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并根據《省城市房地產開發經營管理條例》第五十五條規定，處以開發項目投資額1％以上5％以下的罰款。

第十七條縣建設行政主管部門應加強綜合驗收備案管理工作，建立健全各項規章制度，認真履行職責，嚴格把關。在竣工驗收及備案工作中，對、、的工作人員，按管理權限由所在部門或單位給予行政處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。

篇6

一嚴格房地產市場準入和清出制度。房地產開發企業必須在核定資質等級范圍內從事開發建設活動。市房地產行政主管部門要嚴格按照有關規定，把好房地產市場準入關，依法查處無證或者超范圍從事房地產開發經營等行為。對不具備資質的單位和個人掛靠有資質的開發企業從事房地產開發的視為無資質開發。嚴禁偽造、涂改、出租、出借、轉讓、出賣房地產開發資質等級證書以下簡稱資質證書行為。要積極培育房地產市場，鼓勵外來有實力和良好業績的房地產開發企業進入本市從事房地產開發。外地房地產開發企業在本市區域內從事房地產開發的必須到市建設行政主管部門登記備案。要嚴格執行房地產開發企業清出制度，把是否有不良記錄作為房地產開發企業資質年檢和企業晉級、降級的審批條件。對未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的由市建設行政主管部門依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定予以查處。

二嚴格房地產開發項目核準、審批制度。房地產開發項目應當符合土地利用總體規劃、城市規劃和房地產開發年度計劃，房地產開發企業應當嚴格按照有關規定辦理項目核準、用地、規劃、建設和銷售等手續。對經營性房地產開發項目，必須依法按招標、拍賣、掛牌出售的方式取得土地使用權，足額繳納土地出讓金，并按出讓合同約定的條件和期限開發、利用土地；房地產開發項目規劃方案一經批準不得擅自變更，確需變更的必須按原審批程序報市規劃部門審批。

嚴格房地產開發項目核準程序。房地產企業申請新開發的房地產項目，應當先向市房地產行政主管部門提出房地產開發項目申請，市房地產行政主管部門審查后，核發《房地產開發項目建設條件意見書》再報市發展和改革部門核準，否則市房地產行政主管部門不予辦理商品房預售許可證及房屋所有權證。

房地產開發項目應當實行項目資本金制度，項目資本金占項目總投資的比例應不低于35％，分期實施的開發項目，按分期實施的項目總投資和相同的比例執行資本金制度。

開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，定期送市房地產行政主管部門備案。未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊報送備案的由市房地產管理部門依據建設部《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

三嚴格商品房預售許可管理。市房地產行政主管部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購包括認訂、登記、選號等收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的市房地產行政主管部門應當責令其限期整改；對拒不整改的依據《城市房地產開發經營管理條例》以及建設部《城市商品房預售管理辦法》等法律法規進行查處。

四加強商品房預銷售合同管理。房地產開發企業應當參照建設部、國家工商總局聯合監制并推廣使用的商品房買賣合同示范文本，與購房者簽訂商品房預銷售合同。房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利。市房地產行政主管部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房實名制訂立合同前，應將《商品房買賣合同示范文本》商品房銷售管理辦法》城市商品房預售管理辦法》向購房人明示，未按照規定向買受人明示的市房地產行政主管部門應當依據《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

五嚴格執行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并按《住宅質量保證書》約定承擔保修責任。房地產開發企業違反上述規定的由原資質審批部門依法進行處理。

六加強房地產廣告和展銷活動管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證預售廣告的承諾售后包租、返本銷售的廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的市建設、工商、價格、房地產行政主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴肅查處。

市工商行政管理部門和市房地產行政主管部門要加強對房地產展銷活動的審查和監管，有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預銷售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

二、加強房地產交易市場管理，規范房地產交易市場秩序

一加強房地產轉讓管理。房地產轉讓當事人應在房地產轉讓合同簽訂后90日內，持房地產權屬證書、當事人合法證明、轉讓合同等有關文件向市房地產行政主管部門提出轉移登記申請并申報成交價格。辦理完房產轉移登記后，30日內持變更后的房屋所有權證到市國土資源部門辦理土地變更登記。房地產權利人轉讓房地產應當如實申報成交價格，不得瞞報或作不實申報。房地產轉讓應當根據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》規定，由房地產價格評估機構進行價格評估，成交價格明顯低于正常市場價格的以評估價格作為繳納稅費的依據。未申請房地產轉移登記的依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條的規定予以查處。

二加強房地產抵押管理。自簽訂房地產抵押合同之日起30日內，抵押當事人應當到市房地產行政主管部門辦理抵押登記手續。市房地產行政主管部門就地產涉及的權屬問題交由國土資源管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。以預售商品房或者在建工程抵押的登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后重新辦理房地產抵押登記。同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。抵押當事人未申請抵押登記的依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條的規定予以查處。

三加強房地產經紀管理。市房地產行政主管部門要全面清理、整頓房地產中介服務機構，依法查處未取得資質證書、未履行備案手續、超范圍從事中介業務以及中介行為不規范的房地產中介服務機構。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，應向市工商行政管理部門申領營業執照，并在一個月內到市房地產行政主管部門辦理備案。房地產經紀人承辦經紀業務，應當采用市房地產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，買賣過程中賺取差價等違規行為的由市房地產、物價、工商管理部門依據各自職責，依法查處。

三、加強房地產租賃市場管理，規范房屋租賃市場行為

一用于出租經營的房屋必須符合法律、法規的規定，否則，不得對外出租。

二房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃活動當事人應當在租賃合同簽訂后30日內向市房地產行政主管部門申請登記和備案。申請登記備案時需提交書面租賃合同、房屋所有權證書和當事人合法證件。未取得權屬證書的房屋不得出租。若出租共有房屋或已抵押的房屋，應提交其他共有人或抵押權人同意出租的證明。

三租賃房屋經登記備案后，由市房地產行政主管部門依法核發《房屋租賃證》房屋租賃證》房屋租賃行為合法有效的憑證。若從事生產、經營活動，其可作為場所合法的憑證；若用于居住，其可作為公安部門辦理戶口的憑證之一。嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃證》自本通知印發之日起30日內，所有未辦理《房屋租賃證》單位和個人應向市房地產行政主管部門申請補辦租賃登記手續。對未申請房屋租賃登記的當事人，依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條予以查處。

篇7

第二條本市市轄三區內新建商品房買賣合同的備案適用本規定。

本規定所稱商品房買賣包括商品房現售和預售。

第三條市房產行政主管部門負責商品房買賣合同網上登記備案的實施及相關管理工作。負責建立商品房買賣合同網上備案系統。

第四條房地產開發企業應向市房產行政主管部門申請辦理現（預）售商品房網上管理認證手續。

第五條房地產開發企業應當向市房產行政主管部門申報商品房擬銷售的價格。需要調整其商品房銷售價格的，應辦理網上變更手續。

房地產開發企業應如實提供網上樓盤的相關資料，不得提供虛假的信息資料。

第六條商品房銷售前，市房產行政主管部門通過網上管理系統公開商品房預售許可證號、房地產開發企業名稱、樓盤名稱等商品房銷售的相關信息。

第七條需要預留暫不銷售的商品房，房地產開發企業應當在網上公布預留期限，預留期內不得出售。

凡已在網上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發企業不得拒售。

第八條商品房買賣的當事人雙方根據合同示范文本協商擬訂合同條款，并經當事人雙方確認后，由房地產開發企業通過網絡管理系統將合同信息進行備案，并通過網絡管理系統在商品房樓盤表內注明該套商品房已銷售。房地產開發企業應當打印已經備案的商品房買賣合同，并與購房人共同在書面合同上簽字蓋章。

第九條商品房買賣合同備案后，商品房樓盤表上即時顯示該套商品房已備案，供購房人查詢。

第十條在房屋權屬登記前，當事人雙方經協商一致，需要變更商品房買賣合同的，應當持已備案的書面合同、變更合同的書面協議及其它有關材料，向市房產行政主管部門申請辦理合同變更備案手續。

第十一條當事人雙方協商一致，需要解除商品房買賣合同的，應當持已備案的書面合同、解除合同的書面協議及其它有關材料，向市房產行政主管部門申請辦理注銷備案手續。

發生前款所列情形的，市房產行政主管部門應及時修改商品房樓盤表內該套商品房買賣合同備案情況，并及時在網上公布。

篇8

    《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

    第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

    《城市房地產開發經營管理條例》

    第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

    《城市商品房預售管理辦法》

    第九條 開發企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

    《商品房銷售管理辦法》

    第十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告,應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定,廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

    第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項, 當事人應當在商品房買賣合同中約定。

    《房地產廣告暫行規定》

    第六條 房地產預售、銷售廣告,必須載明以下事項:

    (一)開發企業名稱;

    (二)中介服務機構銷售的,載明該機構名稱;

    (三)預售或者銷售許可證書號。

    廣告中僅介紹房地產項目名稱的,可以不必載明上述事項。

    第七條 房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容,對項目情況進行的說明、渲染,不得有悖社會良好風尚。

    第八條 房地產廣告中涉及所有權或者使用權的,所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。

    第九條 房地產廣告中對價格有表示的,應當清楚表示為實際的銷售價格,明示價格的有效期限。

    第十條 房地產中表現項目位置,應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示,不得以所需時間來表示距離。

    房地產廣告中的項目位置示意圖,應當準確、清楚,比例恰當。

    第十一條 房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等,如在規劃或者建設中,應當在廣告中注明。

    第十二條 房地產廣告中涉及面積的,應當表明是建筑面積或者使用面積。

    第十三條 房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的,應當真實、準確。預售、預租商品房廣告,不得涉及裝修裝飾內容。

    第十四條 房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。

    第十五條 房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的,應當在廣告中注明。

    第十六條 房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾。

    第十七條 房地產廣告中涉及貸款服務的,應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

    第十八條 房地產廣告中不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業、升學等事業的承諾。

篇9

一、充分發揮政府職能，加強房地產市場宏觀調控

各地要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當地經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，嚴格控制新開工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

要加強房地產市場信息系統的建設，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯網等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數據，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當的方式，及時向社會市場信息，引導房地產開發企業理性投資。建設部要會同有關部門在各地房地產市場信息系統建設的基礎上，通過全國聯網，盡快建立全國房地產市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調控。要加強對重點地區房地產市場的監控和指導，防止出現新的房地產“過熱”。

二、強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量

要充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。要嚴格執行土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，控制新增建設用地供應總量。要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經營性房地產開發項目用地供應管理，根據房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現按計劃供地。

加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法、違規行為。對經過批準但尚未開工建設的項目用地，各地要集中進行一次清理，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。

三、充分發揮城市規劃職能，規范建設用地管理，促進土地的合理使用

要充分發揮城市規劃對房地產開發的調控和引導作用。所有列入建設用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規劃的要求進行建設。市、縣人民政府城市規劃主管部門要及時將近期擬開發建設區塊的規劃條件向社會公開，接受社會監督。未按規劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用；商業銀行不得提供個人住房貸款。

在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規劃。商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規劃時，要適當增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應，切實改善居民居住條件，提高居住水平。

四、嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目

各地要貫徹落實《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號），強化房地產開發項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產開發建設全過程的監控。對資本金達不到規定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產開發企業，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產生。

五、大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構

經濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策，要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優惠政策的落實。

要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。各地要盡快明確并公布經濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監督管理辦法或未按規定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。

繼續鼓勵工礦區和企事業單位利用自用土地，在符合城市規劃和建設用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。

六、加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力

各地要按照城鎮住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，應盡快將其轉換為對無房和住房面積未達到規定標準職工的住房補貼，并在以后年份保證補貼資金來源的穩定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各地區、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發放住房補貼。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。

七、充分發揮金融對房地產市場的調控作用

當前既要發展房地產金融，又要防范金融風險，充分發揮金融對房地產市場的調控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統。要嚴格審核房地產開發項目貸款條件，切實加強對房地產開發貸款使用的監管。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發［2002］12號），完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。

八、繼續加大對住房建設和消費環節不合理收費的清理力度

要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產開發建設和消費環節的各種不合理收費，降低開發建設成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。對于國家已明令禁止的收費項目，各地不得繼續征收或變相征收，仍在繼續征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴厲查處。

篇10

一、“五方驗收”的法律淵源及其實踐中的爭議

由于商品房交付沒有法定統一的交付條件規制，有人總結目前關于商品房的法定交付條件，歸納起來有四種觀點：一是以建設、施工、監理、勘察、設計五方主體驗收合格為準；二是以取得建設主管部門的竣工驗收備案為準；三是以竣工綜合驗收合格為準；四是以開發企業取得初始登記（大確權）的權屬證明書為準。

“五方驗收”源于2000年生效的國務院行政法規《建設工程質量管理條例》（以下簡稱《條例》）第16條，該條規定建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、勘察、施工、工程監理五方單位進行竣工驗收?；诖?，在商品房買賣中，有的開發商提供的合同中約定：“出賣人應當在??（ ）年（ ）月（ ）日，依照國家和地方政府的有關規定，將符合下列第（ ）種條件、并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。1.該商品房經驗收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設備標準；2.該商品房經綜合驗收并符合本合同附件三所約定的裝飾、設備標準。3.由出賣人、設計方、施工方、工程監理方、勘察方五方驗收合格”。這三個條件，第一個條件商品房經誰驗收合格，沒有規定清楚，很模糊。第二個條件該商品房經綜合驗收合格，而國務院在2004年5月19日了《關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》，將住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收的行政審批項目予以取消，這就意味著綜合驗收合格不再是房屋交付使用的法定條件，“條件2”屬于無效的條件。第三個條件“五方驗收合格”看起來很保護買受人利益，經五個單位驗收合格，房屋質量應該有保證。開發商把條件3作為交房條件，由于信息的不對稱，買受人往往在締約時認可“條件3”作為交房條件。而在此五方驗收合格的交房條件的實踐中，很多商品房根本不具備交房條件，房屋存在很多質量問題，一方強行公告交房，一方拒絕接受，糾紛由此不斷。

二、房屋建筑驗收合格的不同法律淵源

關于房屋建筑驗收的法律淵源很多，筆者匯總后仔細分析歸類，發現并存有房地產和建筑兩套法規體系，而且從效力等級來看分別有法律、行政法規和部門規章以及地方政府規章。法律法規從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面對房屋建筑交房條件作出了不同的規定，我們進行文本梳理和對比如下。

1.房地產法體系關于房屋建筑驗收文本梳理

《城市房地產管理法》第27條規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用?！笔裁词强⒐を炇蘸细?，由誰驗收？國務院《城市房地產開發經營管理條例》第17條進一步明確規定：“房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收?！睋松唐贩康目⒐を炇沼煽h級以上地方人民政府房地產開發主管部門主導進行行政許可驗收。對于群體房地產開發項目，《條例》第18條還規定應當依照本條例第17條的規定和城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況進行綜合驗收。群體房地產開發項目的綜合驗收比竣工驗收更嚴格，驗收考核的范圍更廣，超出了房屋建筑質量本身。為防止綜合驗收影響房地產業發展，2004年，國務院取消了住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收的行政許可制度。地方上為確保工程質量，根據實際情況做出了規定，如長沙市在《長沙市房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理實施辦法》第7條規定：“建設單位向質量監督站領取《工程竣工驗收備案表》，并在竣工驗收前7個工作日書面通知質量監督站參加由建設單位組織監理、勘察、設計、施工等有關單位進行的工程竣工驗收?！?/p>

2.建筑法體系關于房屋建筑驗收文本梳理

《建筑法》第61條規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”什么是建筑工程竣工經驗收合格？

國務院行政法規《建設工程質量管理條例》第16條規定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用?！边@一條被認為是規定“五方驗收”的正式法律淵源，無須建設主管部門主導和參與，有利于建筑市場的高效率。第49條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收?！苯ㄔO行政主管部門在建設工程竣工驗收中只是備案權，沒有主導性行政許可權。建設部的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（下稱《辦法》）第5條規定，“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；（三）法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）施工單位簽署的工程質量保修書；（五）法規、規章規定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！苯ㄔO部的《辦法》對房屋建筑工程和市政基礎設施工程的竣工驗收規定也只是備案權，沒有規定住房建設行政主管部門主導的行政許可權。

綜上可見，房屋、建筑法定的驗收標準兩套法律體系規定不統一。而商品房的驗收標準是商品房交付法定條件中最為重要的環節，但現行的法律、法規、規章從建設工程管理和房地產經營管理兩個方面規定了不同標準，而且兩類標準的使用范圍與關系又極不明確。開發商和購房者往往因各取所需，而造成交房糾紛。

三、兩套法律體系的法理關系及其適用空間分析

1.法理分析

房屋與建筑從邏輯關系上看，屬于屬種關系，建筑是屬的范疇，房屋是種范疇；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一種。房地產法體系與建筑法體系也是屬種邏輯關系，這種關系表現于法理上就是特別法與一般法的關系。一般法和特別法規定不一致的，在特別法特定的法律范圍內優先適用特別法。這是法律運用中解決法律沖突的基本方法之一，已成共識。因此在解決前面關于房地產法體系與建筑法體系關于對房屋建筑驗收程序、驗收合格條件規定不一致時，商品房的交房驗收應該適用房地產法體系關于交房驗收的規定，即必須由縣級以上房地產開發行政主管部門主導組織進行驗收，履行行政許可監督功能。而不能由建設單位自己主導組織驗收，然后報建設行政主管部門備案。對非商品房的房屋建筑則實行建筑法體系，竣工驗收由建設單位自己主導組織相關參入建設的單位分項驗收，并由建設單位自行取得規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件，然后報建設行政主管部門進行竣工驗收備案，建設行政主管部門不主導審批驗收。

2.法理背后的事理

建筑中的商品房，是由開發商（建設單位）組織設計、勘察、施工、監理等單位進行建設的，開發商與其他四方是承攬合同關系而且承擔連帶法律責任，相對房屋預購人來說五方是個利益共同體，共同開發建設商品房。如果法律容許“五方驗收”，那么五方就會置買房人利益于不顧，由于共同利益使然，作為建設單位的開發商是想盡辦法縮短工期，便于資金周轉率提高，其他四方為了能盡快從開發商手里結算工程承攬業務款項，因此“五方驗收”可能成為五方坑害買受人利益的合謀。法言有云“任何人不能成為自己的法官”，“五方驗收”等于五方自己給自己驗收，怎么能起到真正的驗收效果呢！所以房地產法系基于此事實規定了由縣級以上房地產開發行政主管部門主導，組織進行驗收的制度，這樣就保障了行政職能部門的行政許可審批監督權的及時行使，也體現國家重視民生、保障民生的重大政策。在高度資本主義的美國，也沒有對房地產資本放縱，美國規定房屋只有經過竣工驗收，形成真正意義上的不動產，并拿到入住證，才可以與購房者簽訂購房合同，收取房款。美國是不容許買“樓花”的。入住證是在商品房全部完工后，開發商報請樓宇局檢查，合格后由政府部門頒發證明文件。可見美國商品房交付條件之一也是要經過相關政府部門的審查和監管，而不是由開發商自行組織驗收合格即可交付。這是發達資本主義國家監管商品房建設和交易的經驗。

建筑中的非商品房建筑，建設單位往往是房屋或建筑的未來所有者、使用者，這種房屋或建筑建成后不是用來賣給別人的?；诖耸聦嵥越ㄖw系規定了由建設方自行主導“五方驗收”的竣工交付驗收備案制度。在這種情況下建設單位與其他四方雖是承攬合同關系，但五方不是利益共同體，建設單位與其他四方的利益是對立的，其他四方工作不合格，損害的是建設者的利益，因為建設者是房屋或建筑的永久、長久所有人或使用人。因此這種情況下，建設單位組織的五方驗收，建設單位會錙銖必較于房屋建筑質量的。如學校建設教學樓，學校對教學樓的竣工驗收當然會十分嚴格，因為教學樓不是出賣給第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法體系不再把建筑主管行政部門作為驗收的主導者，政府主管部門行政權力主動缺席，充分相信建設單位能維護好自身利益，從而減輕自身負擔，騰出精力監管其他需要監管的事項。這是房地產法體系與建筑法體系立法的精微事理所在，也是為什么要立兩套法律體系的目的所在，不明于此，就不能正確定爭止紛。

3. “五方驗收”不能單獨成為商品房交房條件

綜上，可見商品房買賣合同約定的“房屋經五方驗收（勘察、設計、施工、監理單位、開發商）合格交付買受人使用”適用法律是錯誤的，違背了房地產法體系作為特別法優先適用的法律適用規則。另外， “五方驗收”作為商品房交房條件也違背了《城鄉規劃法》第45條，該條規定縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實；未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。即商品房要“經驗收合格”的前提是要符合規劃條件，要取得規劃部門的認可文件。“五方驗收”作為交房條件也違背了《建設項目環境保護管理條例》第23條規定：“建設項目需要配套建設的環境保護設施經驗收合格，該建設項目方可正式投入生產或者使用?！?“ 五方驗收”作為交房條件也違背了《中華人民共和國消防法》第13條等規定商品房驗收合格的條件之一必須是消防驗收合格。上述規定都是法律、行政法規的強制性規定?！拔宸津炇铡敝饕轻槍ㄔO工程質量而進行的檢查，對于購房者來說，所購房屋除質量合格外，還要具備規劃、消防、環保等部門的認可，房屋周圍的公共設施、綠化、物業管理等都要滿足居住使用的要求，僅質量驗收合格不能說明商品房已具備了交付使用的條件。因此，“五方驗收”合格便視為達到房屋交付條件的合同約定違反法律、法規的強制性規定，應認定為無效。

從合同法角度看，商品房買賣合同是開發商提供的格式條款，買房者在締約時沒有修改余地，合同約定房屋經五方驗收（勘察、設計、施工、監理單位、開發商）合格即交付買受人使用，屬于免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款，應可認定無效。另外，在一些地方政府行政主管部門，如長沙市房地產行政管理部門的《商品房買賣合同》示范文本中第8條有關交付條件中僅僅只有兩項，并沒有“五方驗收”，即該商品房經建設、勘察、設計、施工、監理五大參建主體聯合驗收合格即可交房規定。顯而易見，“五方驗收”是由部分開發商自行添加上去的，利用買房人法律知識、相關信息欠缺和房地產法體系與建筑法體系關于竣工驗收合格交付條件規定不一致而設置的，看上去很正義的陷阱，其目的就是為了規避我國有關商品房交付的強制性規定。而在司法實踐中，有的基層法院認為合同中的“五方驗收”交房條件是當事人真實意思一致的表示，予以認可，根本沒有對法律進行仔細研讀，沒有對房地產法體系與建筑法體系立法的精微事理作區分，也沒有深諳兩套法律體系的立法目的的所在，流于合同的表面與形式就進行了裁判。

參考文獻：