房地產開發的原則范文

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【關鍵詞】房地產，開發成本控制，原則，手段

房地產開發項目是房地產開發企業最直接、最主要的生產經營活動，它具有全面系統性、廣泛聯系性、長期性、地域性、高風險性和高回報性的特點，使房地產開發項目的成本控制問題成為企業項目開發成敗和經濟效益高低的關鍵。并且隨著國家不斷抑制房地產過熱和房地產市場化進程的加快，房地產開發企業要想在長期的市場競爭中立于不敗之地，必須特別重視和控制好房地產開發成本，才能取得良好的經濟效益。

（一）房地產開發成本控制的原則

傳統的成本控制概念主要是對建設施工的建安成本進行控制，“其主要方法是在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支進行指導、監督、調節和限制，及時糾正將要發生或已經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，以保證成本目標的實現，達到成本控制目的，降低項目成本，提高經濟效益。”但建安成本的成本信息和控制技術比較透明和成熟，實際上可控制的成本并不是很多。因此在現代房地產開發中，項目的抉擇與產品的定位、檔次以及方案設計等其它各項影響因素也便成為了投資控制與成本變化的關鍵性因素。所以，在現代房地產開發成本控制中，講求的則是全面控制，要堅持兩個根本性的原則，即“全面控制原則和重點控制原則。”

首先，全面控制原則不僅包括縱向上從項目的立項階段、方案設計階段的投資控制，到施工階段成本控制的全程控制，還包括橫向上對房地產開發項目的組織管理機構的全員控制。事實證明，具有活力的管理制度和管理模式可以調動員工的工作積極性，充分發揮主觀能動性，自覺提高控制成本的思想和意識等。

其次，重點控制原則貫穿全面控制原則始終，具體表現為，在全面控制原則中，全程控制是房地產開發成本控制最為重要的原則，不僅要抓好立項階段和方案設計階段的投資控制，還要區分施工階段的成本控制重點與次重點，做到有的放矢，將精力放在最為重要的一環，做到開源與節流相結合，責、權、利相結合;明確目標管理原則，推進動態控制原則，實現人力、物力、財力的低消耗，控制成本。

（二）房地產開發成本控制的手段

現階段，我國房地產商對成本控制的認識，通常只重視施工階段的成本控制，而對決策、設計、招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視。根據現代房地產開發成本控制的全面控制原則和重點控制原則，要求房地產開發企業在開發全程及全員的組織管理上要加強成本的管理和控制，故而提出以下幾點具體的成本控制手段。

首先，重視房地產開發各個階段的成本控制，即在動態中進行目標成本管理，在過程中實施成本控制，強化全過程控制為重點。因為房地產項目的投資通常是大數額的運作，必須從根源上減少盲目投資的行為。房地產開發企業在成本控制中常講的“房地產開發項目以預算為基礎”，因此，企業應該重視在初始階段對項目的可行性和盈利性進行詳細考查，充分地對土地成本、工程造價等環節做好成本預算、結算和監督工作。對企業成本控制影響最大的階段是決策階段，故而企業要根據調查結果制定正確合理的投資決策，產出合理的決策結果，這將直接影響一個項目的成敗，應重點控制。在設計階段，設計出經濟上合理，技術上可行的設計方案。在施工階段，通過資金和勞動雙重結合的成本控制方法，把成本可能發生的變化限定在一個合理的范圍內。基于以上理論要點，房地產開發企業還應結合實際，在具體的實際工作中嚴格遵循預先科學規定的目標值，并及時準確地收集、匯總費用支出的實際數據，將這些實際數值和目標值進行比較、分析，進而將分析得來的結果應用到下一次的成本控制編制當中。對于每一個項目實際工作的環節，都應該設有監督反饋機制，以便將成本控制的工作納入到企業內部監督的體系之中。

其次，提高施工項目的科學管理水平，進行成本效益觀念的創新、全員成本管理觀念的創新、成本系統管理觀念的創新及成本動因分析觀念的創新，加強企業核心競爭力。在科學的管理觀念和高效的管理機制下，優化施工方案，提高生產效率，制止可能發生的浪費。

最后，將成本控制與現代信息化手段相結合，全面推廣電算化的實施，提升成本預測的科學性。現代企業的成本控制需要一個能協調地計劃、監控和管理企業各種成本發生的全面信息化管理系統，以便能夠實現企業各項業務活動高效率地運作。實踐證明，成本會計電算化是當務之急，是實新的成本控制方法的技術前提。

以上只是根據房地產開發成本控制原則提出的部分成本控制的手段。然而成本控制是一個全壽命周期的過程，要以成本控制為中心，不僅要在決策、設計、施工階段控制成本，還要在營銷等階段控制成本;不僅要采用組織、技術等手段，還要在經濟、合同等方面完成各階段的成本控制目標，從而實現成本的降低，達到預定的目標，使企業在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經濟效益。

參考文獻：

[1]趙晶晶.房地產施工項目管理中的成本控制.會計之友.2004（6）：17―18頁。

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摘 要 隨著我國市場經濟的不斷發展，各個房地產商的競爭越發激烈，如果想要在競爭中完勝對手，就要加強對成本的管理，從而實現對其成本的控制。本文將結合房地產開發項目的全面成本控制以及管理，來談一談如何應用成本控制與管理提高房地產的經濟效益。

關鍵詞 房地產開發項目 成本控制要點 方法

在我國的國民經濟產業支柱里，房地產業漸漸成為其中比較重要的產業支柱，并且在最近幾年已經有很多消費者與投資者將其作為投資的熱點。但是長期以來，雖然我國的房地產事業漸漸成熟起來，但是還是出現局部過熱的情況，于是我國就開始運用宏觀調控的手段對房地產市場進行控制。當我國加入到世貿組織以后，在我國出現了這么一個情況，那就是大量的境外資金進入到我國房地產的市場里面，于是我國房地產開發企業的競爭形式以及內涵在這種背景下悄然發生著改變，眾多房地產開發企業想要在競爭中立于不敗之地就要進行全面成本控制與管理。在這種環境之下，房地產開發企業為了適應我國房地產開發成本以及價格不斷變化，開始在開發過程中實施全面成本控制與管理。主要目的就是以最低的開發成本來換取房地產開發企業的經濟效益最大化。

一、房地產開發項目的成本構成

要想對房地產開發企業的成本費用進行研究，首先就要弄明白房地產開發項目的成本構成有哪些。我國的房地產成本構成非常的復雜，其范圍也非常大，結合內部與外部的因素，主要是涉及周圍環境、經營模式、技術以及管理等方面。

（一）土地成本

在我國的社會中，土地就是一種比較稀缺的資源，因此，房地產開發商就要對開發所占用的土地進行支付相應的費用。我國土地成本主要包括土地使用出讓金、征地相關補償費、拆遷所致的相關補償費以及相關基礎設施費用這四個部分。

（二）工程建設成本

我國房地產開發商在進行工程建設的過程中所包含的費用，主要包括進行房地產開發項目時，前期工程項目的工程成本、進行工程建設所需的建筑成本以及與之工程配套的基礎設施費用等部分。

（三）相關稅費

房地產開發商在進行項目工程建設的時候所出現的相關稅費，這些稅費主要包括相關營業稅以及其附加稅、地契稅、房產稅、房地產企業所得稅以及印花稅等。這些稅費無論是房地產開發商進行負擔還是購房的消費者負擔，最后都以此來構成房價的一部分，最后將這些稅費轉移到購房消費者的身上。

（四）相關管理費用

這里的相關管理費用主要指的是房地產開發商從開發到出售的這個過程中，房地產開發商中的管理人員所產生的一切相關管理費用等。

（五）籌集費用

我國的房地產業是屬于一種資金密集型的產業，這就直接標識著房地產開發需要大量的資金。通常情況下，房地產開發商會選擇銀行貸款來進行資金的籌集，其中產生的費用就是籌集費用。

綜上所述，房地產開發項目的成本機構主要包括三個大的部分，土地成本；工程建設成本；相關稅費、相關管理費用以及籌集費用。

二、房地產開發項目的全面成本控制與管理的原則

（一）全面成本控制原則

全面控制主要是指對全員以及整個項目開發過程進行統一的控制。房地產開發項目的全面成本控制應該充分將全體工作人員對開發項目陳本控制費用方面的積極性調動起來，因為每一位工作人員跟全面控制環節中所產生的相關費用都有一定的關系。全面成本費用控制應該貫穿與整個開發項目成本費用控制過程當中去，而不是僅僅對開發項目的部分成本費用支出進行控制。

（二）全面成本管理原則

房地產開發企業的相關領導干部應該對開發項目所產生的成本費用進行有效的控制，并且還要更加重視成本費用控制的情況，因為，這就直接對房地產開發企業實現其成本目標的信息與決心造成一定程度上的影響。就這個問題，房地產開發企業的管理層就應該積極起到帶頭模范作用。

（三）經濟原則

房地產開發項目的成本費用控制中心應該是實現經濟效益，目標是盡最大可能降成本費用，最大化項目服務質量。

三、房地產開發項目的全面成本控制要點及方法

房地產開發階段通常可以分為立項、規劃、建設施工以及市場營銷這四個階段。不同的房地產企業對其控制的要點也會有所不一樣，但是，在一般情況下，只要對的房地產開發階段的成本控制的要點進行積極控制，這樣在最后的成本績效考核中就會達到一個比較滿意的程度。

（一）立項階段

房地產開發階段中的立項階段的成本費用控制的內容主要是由土地使用出讓金、征地相關補償費、拆遷所致的相關補償費以及開發前期的相關工程費用。在房地產開發立項階段最主要考慮到的是整個投資環境，以及所投資的房地產具備的市場價值等等，在該階段中應該將所有可能發生的成本費用都結合起來，以此來集中進行總體成本控制。

房地產開發立項階段的成本控制要點以及方法：聘請相關專業的投資顧問對其開發成本控制進行有效的研究；我國土地非常的緊缺，根據這點可以選擇那些不成熟的但是潛力相當大的土地，以此來達到對土地綜合費用進行成本控制的目的；對于那些技術因素的成本控制，房地產開發企業可以明確開發項目合理規模以及選擇相關重要設備等。

（二）規劃設計階段

房地產開發的規劃設計階段可以采用價值工程原理，把事后成本控制演變為事前成本控制，充分利用行為控制來對房地產開發成本進行實時監控。在房地產開發規劃設計階段應該提倡限額設計以及標準設計。既要反對那些只是片面強調成本節約、對技術可行性進行忽略，最后使得整個工程項目沒有達到功能的需求；還要反對那些輕經濟，重技術以及設計保且浪費等現象的出現。

房地產開發規劃設計階段的成本控制要點以及方法：在規劃設計階段，可行性規劃設計成本控制應該通過對市政情況的細致分析，以此來確定規劃要點；對于那些成本控制方案設計，應該對可能出現的變動的方案設計進行比較和分析等。

（三）建設施工階段

房地產開發建設施工階段影響成本控制的比例為10%～15%，也是實現房地產開發企業和工程項目設計意圖的最終階段。房地產項目經理對工程造價進行控制的主要方法就是：在施工的階段中采用先進的施工技術以及選擇科學合理的建筑施工方案。于此同時，選擇好的工程材料以及設備對整個工程質量有著至關重要的作用。

房地產開發建設施工階段的成本控制要點以及方法：招標文件作為本階段的控制要點，應該在招標文件中準確記錄工程量清單、對招標進行清晰說明以及最后保證招標信息的公開的公正性；在選擇施工單位的時候，要根據施工單位的具不具備競爭性、經驗是否豐富以及信譽高不高等手段進行施工單位的選擇。

（四）市場營銷階段

在這一階段主要內容就是對房地產銷售投資費用進行成本控制，并通過這個手段讓房地產開發資金回籠，以此來看房地產開發項目工程的盈利情況是否達到之前預期的目標，保證房地產開發項目投資實現收益。

房地產開發是市場營銷階段的成本控制要點以及方法：對于市場營銷階段的銷售工具的選擇，應該盡量選擇那些一次性投入較少并且建造速度相對較快的銷售道具，以此達到控制成本的目的；在做營銷廣告的時候，要選擇確定最佳媒體進行廣告播放，切記不能對廣告進行平均分配。因此，這樣也可以達到控制成本的效果。

結束語：

房地產開發項目的控制成本的方法有很多，改革房地產開發企業根據自身特定采取不同的成本控制方法，本文主要分析的房地產開發全過程進行全面成本控制及管理。很多時候房地產的高層領導喜歡將全面成本控制認定為在建設施工階段，其實不然，全面成本控制應該貫穿開發項目的全過程，這樣才能從根本上實現企業的總體目標。

參考文獻：

[1]翁益郎.淺談房地產項目成本控制與管理.四川建材，2009.35（4）：277-278.

[2]鄧軍榮.建設過程中的成本控制與管理.新建設：現代物業上旬刊.2011（11）：55-56.

[3]陳淑真.探析有效的成本控制與管理.財經界.2011（8）：50-51.

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關鍵詞最小稅收負擔合法內部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過對經營活動主要環節的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本作出計劃和按排。

納稅籌劃應緊密結合企業自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業情況各異，應注意法律問題。

房地產開發企業納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業內部專業人員來開展，視企業具體情況而定。

房地產開發企業納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現成本最小化進行，下面從房地產開發企業內部專業人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：

1精通業務，對稅法及其相關法規合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎

首先，精通房地產開發業務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經濟合同法、證券法等有關法律規定，還應了解房地產開發公司經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業務發生的每個環節，具有統籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經濟發展狀況和其他社會現實的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產開發企業開發過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產開發企業的業務流程。根據我國現行稅法規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本；又規定，納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務局規定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產開發企業主要涉及營業稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內容，了解地方是否有優惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產開發企業有許多優惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產開發企業可以免交城建稅、教育費附加，企業所得稅預征率比內資企業低5%等，如果企業的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業的稅收負擔。可見稅收籌劃需要有超前的預見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產開發企業欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現某一方面節稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。規范管理、會計業務記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產開發商企業銷售委托1家專業的房產銷售公司經銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業所得稅時，折扣額也不得在企業所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產開發企業多交了營業稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。

納稅籌劃的日常運用應注意會計業務記錄的合法性。例如：某一房地產開發公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協議，取得了稅務發票，公司合理規避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應進行績效評價

年末終了，房地產開發企業委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行分析對比，無疑是一次檢查企業會計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業，要重視稅務籌劃的事后評價，總結經驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會的發展進步，法治會越來越健全，執法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產開發企業自身練好內功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發展的軌道。

參考文獻

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第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

【章名】第二章房地產開發企業

第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

【章名】第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

【章名】第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十一條在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

篇5

這套房地產去庫存化的組合拳，基本上都有新意，但是原則性的東西有了，這些政策會走向哪里，同樣是十分不確定的。比如，2010年的房地產“國十條”，其原則性的框架當時基本上確立，但這些原則性框架經過職能部門變通，最后還是沒有落實，最終的結果是這些職能部門推出不少房地產市場行政性限制政策。

其實，每一次房地產政策的重大調整，都是一次重大的利益關系調整。而這種重大的利益關系調整，原則可以確定，也很清楚，但出臺的實施細則不同，調整的利益關系就會有很大的差別。

比如說，這些政策要求房地產企業改變住房銷售模式，降低住房銷售價格。這是以往的房地產政策從來就不曾提過的，過去政府不會要求房地產開發商降低房價來增加住房銷售。現在的問題是，這項政策是一般性的原則。這是“由市場決定呢還是由政府來決定呢”沒有規定。如果是由市場來決定，政府如何要求房地產企業讓其交易的住房價格下降呢？因為，政府是市場的局外人，既不知道市場住房的供求關系，也不知道住房的價格到底在哪里。當然也就無法要求讓房地產企業所交易的住房價格下降了。

如果房地產市場的住房價格是由政府來決定，由政府定價，那么作為房地產開發企業所擁有的住房，政府如何可能對這些住房進行成本與收益定價呢？如果定價過低，政府要求降價的企業住房銷售后出現虧損，那么這些虧損誰來承擔？如果政府對這種虧損不包底，那么房地產開發企業愿意降價銷售嗎？如果政府包底，一是地方政府本來財政負擔過重，地方政府有能力來包底嗎？二是在政府對降價銷售包底之后，房地產開發企業會不會與政府相關當事人合謀向地方政府獲取更多的補償。所以，地方政府決定降低房價既不可行，也不現實，甚至于代價成本會相當高。

可見，房地產去庫存化的降價，只能是通過市場化的方式來進行。不過，住房市場與其他市場有一個很大差別，就是住房不僅是不動產，也是唯一性產品，房地產開發商完全可以采取引發性的定價策略讓房價向上走還是向下行。在這種情況下，政府的房地產政策就顯得十分重要了。而這些政府的房地產政策，說到底，就是一個利益如何分配的問題，就是一個地方政府、房地產開發企業、房地產投資者如何讓利的問題。

這種房地產市場的讓利在三、四線城市已經意義不大。因為，在這些城市，房價本身就不高，房地產企業的利潤也很少。比如，早些年的貴陽，房價只在3000元左右。這樣的房價水平，要讓房地產開發商讓利，也讓不到哪里去，因為利潤本身就不高。

能讓房地產企業讓利的地方主要是那些高房價的城市。但是，在這些高房價的城市，房地產開發商一定會說，這些城市根本上就不存在去庫存化的問題，住房市場本來就是供不應求，所以房價會高，如何要求他們來降價。但是，實際上，正是因為這些城市的高房價才是政府要關注，要采取有利的政策讓高房價降低的主要城市，也是房地產市場讓利的焦點。

其實，這些城市的房價過高，主要的問題是投資炒作為主導，把住房消費需求擠出在外。如果這些城市是以住房投資為主導，投資者又認為這些城市的房價還會繼續上漲，所以，各種資金就會涌入這些市場。這些城市的房價就會越推越高，泡沫越吹越大。在這種情況下，如果政府能夠出臺政策，對這些高房價的城市的住房投機炒作和住房消費進行嚴格區分，并對這些投機炒作用嚴格的房地產稅收制度來限制，同時減弱對這些城市住房投機炒作的信貸支持，那么這些城市的住房價格才會降低，并回歸理性。這才是降低當前中國房地產市場價格根本所在。

而要做到這點，就得讓這些高房價的城市采取對住房消費全面讓利的房地產政策。而這種讓利不是所謂的拆遷的貨幣化補償及消費者購買住房所謂的補貼，而是要對住房投資及投機采取嚴格的限制政策，去除住房賺錢功能，而不是如2014年下半年以來那樣采取各種稅收及信貸優惠讓更多的住房投機投資者進入市場。如果這些城市的地方政府反其道而行之，還是鼓勵更多的持有更多的住房的投資投機者進入，那么這些城市要降低房價幾乎不可能。

篇6

第一條

為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

第二條在本省行政區域內國有土地上從事房地產開發經營及其監督管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施、房屋建設、并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條

房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、資源節約、綜合開發、配套建設。

第四條

縣級以上人民政府主管房地產開發企業資質和房地產開發建設的部門（以下簡稱房地產開發主管部門），負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理工作。

縣級以上人民政府發展和改革、規劃、國土資源、價格、工商行政管理等部門，按照法定職責做好房地產開發經營有關監督管理工作。

第五條

房地產開發主管部門應當支持房地產開發企業的合法經營行為，依法維護其合法權益，加強對房地產市場的規范化管理，建立健全房地產市場信息系統，定期公布房地產市場的供求信息和房地產開發企業的誠信經營情況，引導房地產業的健康有序發展。

第二章房地產開發企業

第六條從事房地產開發經營活動，必須依法取得房地產開發企業資質等級證書或者《暫定資質證書》。

房地產開發企業資質等級證書的有效期為3年。《暫定資質證書》的有效期為1年。房地產開發企業因經營情況需要延長《暫定資質證書》有效期的，原核發機關可以批準延長，但延長期不得超過2年。

資質等級證書和《暫定資質證書》不得出租、出借、轉讓。

第七條

設立房地產開發企業應當分別取得一、二、三、四級資質或者暫定資質，其資質條件是：（一）取得一、二、三級資質，注冊資本分別不得少于5000萬元、2000萬元、800萬元；具有建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類職稱或者執業資格的人員分別不得少于40人、20人、10人，其中，具有中級以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人，持有資格證書的專職會計人員分別不得少于4人、3人、2人。（二）取得四級資質和暫定資質，注冊資本不得少于400萬元；其專職工程技術負責人應當具有建筑、結構專業中級以上職稱或者執業資格，專職會計人員應當具有助理會計師以上職稱。（三）國務院建設行政主管部門規定的其他條件。

第八條

房地產開發企業資質的核定權限為：（一）一級資質，由省人民政府房地產開發主管部門初審后，報國務院建設行政主管部門核定。（二）二、三、四級資質和暫定資質，由省人民政府房地產開發主管部門核定；其中，三、四級資質和暫定資質，可以委托設區的市、自治州人民政府房地產開發主管部門核定，報省人民政府房地產開發主管部門備案。

第九條設立房地產開發企業，應當依法向工商行政管理部門申請登記。

工商行政管理部門在審查設立房地產開發企業的申請登記時，應當書面聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第十條

房地產開發企業自領取營業執照之日起30日內，按照資質核定權限，持下列資料向房地產開發主管部門申請核發《暫定資質證書》：（一）營業執照；（二）企業章程；（三）驗資證明；（四）企業法定代表人的身份證明；（五）專業技術人員的資格證書和勞動合同；（六）法律、法規規定的其他資料。

第十一條

具有房地產開發企業資質核定權的房地產開發主管部門，自收到房地產開發企業的資質申請之日起20日內，做出審查決定。符合條件的，核發《暫定資質證書》；不符合條件的，不予核發，并書面告知理由。

第十二條

房地產開發企業應當在《暫定資質證書》或者資質等級證書有效期滿前30日內，按照房地產開發企業的資質核定權限，向房地產開發主管部門申請核定企業的資質等級，并提供以下材料：（一）要求核定資質等級的申請書；（二）企業的資質證書和法定代表人及技術、財務負責人的職稱證明；（三）符合本辦法第七條規定條件的相關證明材料；（四）執行房地產開發項目手冊和住宅質量保證書、住宅使用說明書的情況說明書；（五）已開發經營房地產項目的有關證明材料和負債說明書。

第十三條

房地產開發企業分立、合并或者變更企業名稱、經營場所、法定代表人、注冊資本的，應當在辦理工商變更登記后30日內，持本辦法第十條規定的資料，向原資質核定機關申請辦理資質注銷、變更手續；資質核定機關應當在5日內辦理完畢。

房地產開發企業破產、歇業的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，持書面申請和資質證書到原資質核定機關辦理資質證書注銷手續。

第三章房地產開發

第十四條

確定房地產開發項目，應當符合城市規劃、土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和房地產開發年度計劃的要求，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重改善城市人文、生態環境。

房地產開發年度計劃，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門會同發展和改革、國土資源、規劃管理部門制定。

第十五條房地產開發用地，除國家規定可以采用劃撥方式的以外，應當依照法定程序，以公開競價出讓方式取得。

縣級以上人民政府國土資源行政主管部門審批房地產開發用地時，對下列事項，應當分別書面聽取同級城市規劃、房地產開發主管部門的意見：（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；（二）城市規劃設計條件；（三）基礎設施和公共設施的建設要求；（四）基礎設施建成后的產權界定；（五）項目拆遷補償、安置方案；（六）房地產開發企業的資質和誠信情況。

第十六條

房地產開發企業應當嚴格執行國家節能省地的有關規定，建造節能省地型住宅、實行綜合開發、配套建設。嚴格控制在城市規劃區內零星征地、分散建設。

第十七條

依照國家有關規定，鼓勵房地產開發企業通過公開招標投標方式，進行經濟適用住房的開發經營，其建設用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規定的優惠政策。經濟適用住房的開發建設用地，不得改變其土地用途，變相進行商品房開發經營。

第十八條

房地產開發企業承擔房地產開發項目，應當符合下列規定：（一）四級資質或者暫定資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過5萬平方米；（二）三級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過15萬平方米；（三）二級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過25萬平方米；（四）一級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不受限制。

第十九條

建立房地產開發項目資本金制度。房地產開發企業應當按照國家規定的標準，將項目資本金到開戶銀行專戶儲存。實施分期開發的項目，可以按照投資比例分期專戶儲存。房地產開發企業在辦理房地產開發項目建筑工程施工許可證時，應當提交該項目資本金專戶儲存的憑證。

第二十條房地產開發企業開發建設房地產項目，應當符合建筑工程質量、安全標準、勘察、設計、施工的技術規范。

第二十一條

房地產開發項目竣工后，施工單位應當向房地產開發企業申請竣工驗收；房地產開發企業應當自接到申請之日起20日內，組織勘察、設計、施工、工程監理等單位進行竣工驗收。對涉及公共安全的內容，房地產開發企業應當向城市規劃、公安消防、人防、環保等有關部門申請專項驗收；有關部門應當自接到申請之日起20日內進行專項驗收。房地產開發項目經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目經驗收合格后，施工單位應當向房地產開發企業提交質量保證書。質量保證書中應當明確保修范圍、保修期限和保修責任等內容。房地產開發企業應當自驗收合格之日起15日內，將竣工驗收報告和城市規劃、公安消防、人防、環保等部門出具的認可文件，提交房地產開發主管部門備案。

第二十二條

房地產開發企業在房地產開發經營活動中應當遵循誠實守信的原則，將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，按季度送房地產開發主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十三條

房地產開發項目的轉讓，應當符合法律、法規規定的條件。受讓人應當具有相應的資質。轉讓人和受讓人自該項目土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到項目所在地房地產開發主管部門備案。

第二十四條

房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：（一）已取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證；（二）高層建筑工程進度達到設計形象進度的三分之一以上，其他建筑工程進度達到設計形象進度的二分之一以上；（三）已確定工程施工進度和竣工交付日期。

第二十五條

房地產開發企業向設區的市、自治州或者縣級房地產開發主管部門申請商品房預售許可證明時，應當提交下列資料：（一）土地使用權證書、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證復印件；（二）營業執照和資質證書復印件；（三）工程施工合同復印件；（四）預售商品房分層平面圖；（五）符合本辦法第二十四條第（二）、（三）項規定的證明材料；（六）商品房預售方案。

第二十六條

房地產開發主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10日內，作出審查決定。符合預售條件的，予以許可，核發商品房預售許可證明；不符合預售條件的，不予許可，并書面告知理由。

未取得商品房預售許可證明的在建商品房，房地產開發企業不得向預訂人收取任何費用。

第二十七條

房地產開發企業、中介服務機構、廣告公司、媒體制作和商品房預售廣告，必須載明商品房預售許可證明的文號。預售商品房廣告、宣傳資料、商品房項目模型應當真實，不得進行虛假宣傳。

第二十八條房地產開發企業銷售商品房，應當采用國家統一制訂的商品房買賣合同示范文本，與買受人協商簽訂書面合同。

第二十九條

房地產開發項目的轉讓和商品房的銷售價格，由當事人商定。其中，經濟適用住房的銷售價格與租賃價格，實行政府指導價或者政府定價，并向社會公示。

第三十條

房地產開發企業向買受人交付商品住宅時，應當按照國家規定提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔保修和賠償責任。

第三十一條

房地產開發項目應當自交付買受人使用之日起分別具有以下最低保修期限：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，最低保修期限為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年；（三）供熱與供冷系統，最低保修期限為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。

其他項目的保修期限，由房地產開發企業與買受人在合同書中約定。

第三十二條

房地產開發項目在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

第三十三條

房地產開發主管部門應當建立健全房地產開發經營的監督機制，向社會公布舉報投訴的方式，保障買受人的合法權益。

第五章法律責任

第三十四條

違反本辦法第六條第一款規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，依照國家規定，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十五條

違反本辦法規定有下列行為之一的，由房地產開發主管部門責令改正，給予警告，有非法所得的沒收非法所得，可并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）違反第六條第三款規定，出租、出借、轉讓資質等級證書或《暫定資質證書》的；（二）違反第十三條規定，不按規定到原資質證書核發機關辦理資質證書變更手續的；（三）違反第十九條規定，未按規定辦理房地產開發項目資本金專戶儲存手續的。

第三十六條

房地產開發企業違反本辦法第三十條、第三十二條規定，向買受人交付商品房時未提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，或者不按規定履行保修義務的，房地產開發主管部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，將其不良行為在企業信用檔案中記錄并向社會公示，可處以5000元以上20000元以下的罰款。

第三十七條房地產開發企業違反本辦法規定的行為，法律、法規規定處罰的，從其規定。

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關鍵詞：城市規劃 房地產開發對立統一

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

一、城市規劃與房地產開發的定義及特點

（一）城市規劃的定義及其特點

城市規劃：指根據國家城市發展和建設方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展長遠計劃、區域規劃，以及城市所在地區的自然條件、歷史情況、現狀特點和建設條件，布置城市體系，研究城市的未來發展和合理布局，綜合安排城市各項工程建設，確定城市性質、規模和布局，統一規劃城市土地用途，保證城市有序發展，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

城市規劃的特點：他是城市發展的規劃藍圖，是城市建設和管理的依據，是城市管理的重要構成，是城市規劃、城市建設、城市運行三個管理階段的“龍頭”，是一種政府干預行為，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益，協調各方面關系，使城市建設經濟合理、壞境優美，為城市生活創造良好條件。

（二）房地產開發的定義及特點

房地產開發：《城市房地產管理法》中指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設、房屋建設的行為。從經濟學意義上講，房地產開發指企業或個人以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為，是以城市規劃為基礎，結合自身利益實現城市規劃目標的經濟活動。

房地產開發的特點：是在依法取得土地使用權后，對土地進行綜合開發，是一種商品生產和管理行為。主要任務是對城市進行建設, 提高城市化的建設水平,使城市能夠適應人們居住和生活需求，并從中換取收益。房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約，并對城市建設有很大的積極作用，是城市化進程的重要表現與必然產物。

二、城市規劃與房地產的對立

（一）城市規劃與房地產開發的利益出發點不同

城市規劃的利益出發點是城市建設整體最優，考慮整個城市土地的合理利用，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性特點。房地產開發則注重個體最優，從自身利益出發，選擇合理的區域進行建設，要求更高的容積率，追求利潤的最大化，是個體商業行為。兩者的出發點不同導致城市規劃與房地產之間產生的必然的矛盾。

（二）城市規劃與房地產開發的利益長遠取向不同

城市規劃尋求城市發展的整體最優，立足于長遠利益考慮。房地產開發是商業行為，追尋的是如何使投入資金在一定時間內獲得最大利潤，更加注重短期利益。城市規劃更強調城市建設的多功能，實用和美觀并舉，更利于長期發展。房地產開發更加著重于經濟開發，更加著重于自身利益，促進房地產企業的迅速發展。

（三）城市規劃與房地產開發的權利不同

在城市建設中，城市規劃不具有地產開發的使用權，但具有否決權，它決定著土地的使用性質。房地產開發具有土地的使用權，但不具有否決權，即不能改變土地的使用性質。二者權利的不同，導致在城市建設中兩者產生誤解和沖突。

三、城市規劃與房地產開發的統一

（一）城市規劃與房地產開發的目標統一

城市規劃與房地產開發的目標一致，都是為城市建設服務，共同建設城市，使城市更適宜人居，滿足社會、經濟、環境效益的需求。城市規劃通過對房地產開發的管理，兼顧房地產發開發的適當利益，推進城市化進程。房地產開發則服從、執行城市規劃，體現城市總體規劃意識。從城市建設目標上二者達成了相互統一。

（二）城市規劃與房地產開發的對象統一

城市規劃的對象是城市建設，房地產開發的對象同樣是城市建設。城市規劃是房地產開發的“龍頭”，指導和制約著房地產開發，決定著城市性質、職能與規模,土地分配使用,從總體上決定了房地產開發的走向。同時城市規劃的藍圖又要靠房地產開發來實現。

因此，城市規劃與房地開發有著密切聯系，二者相互對立和統一，相互依賴又相互獨立，相互聯系又相互制約，誰也離不開誰。城市規劃離不開房地產開發，房地產開發也不能脫離城市規劃隨意建造。以上矛盾的對立和統一導致了城市規劃與房地產開發既存在良好的合作，也存在一些問題。如商品房開發過度、開發商增大建筑密度導致居住環境質量下降等。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；如果過分強調短期效益，則可能損害城市長遠發展。不能只看重長遠利益而忽略了當前利益,更不能只重視當期利益而忽略了城市的長遠利益和可持續發展。那么如何協調發展兩者之間的關系，兼顧長遠利益與短期利益，使城市規劃與房地產開發統一、協調、合理、健康發展？

四、實現城市規劃與房地產開發的統一協調發展

（一）深度協調配合，加強規范監督和管理

城市化建設必須堅決執行“規劃先行”的原則，從源頭上把住房地產開發的關口，加強房地產開發指導。建立規范房地產開發制度，嚴厲打擊損害公眾利益，擾亂房地產市場秩序的不良行為。建立房地產城市規劃執行檔案，并向社會公示和接受監督。建立行業信息披露制度，引導房地產合理開發。建立房地產企業動態管理制度，對不按規劃執行的企業進行取締。

（二）城市規劃要有超前意識，房地產開發要有執行意識。

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關鍵詞 房地產開發 前期管理 重要性

引言

就房地產開發項目來說，需要在工程質量目標和工程進度目標得以實現的條件下，執行必要的管理和控制措施，從而達到對項目的有效管理效果。

1房地產開發項目前期管理

1.1房地產開發的概念

所謂房地產開發，也就是說致力于房地產開發的公司出于達到城市規劃以及城市建設的目的，開展的土地開發以及房屋建設活動的全稱[1]。

1.2項目前期管理的定義及特征

所謂項目前期管理，也就是說針對房地產項目的前期決策分析、規劃設計以及計劃準備階段所開展的項目管理。項目前期管理涵蓋項目前期可行性分析、規劃設計、項目執行管理規劃的制定以及項目執行前的全部準備活動等。對于項目開發的全壽命周期而言，前期決策分析（即所謂的可行性分析）以及規劃設計對于項目開發具有直接性的作用，項目執行管理規劃對于項目執行過程中具有關鍵性作用。

1.3房地產開發項目前期管理工作的主要內容

（1）可行性研究論證內容及目的

對于房地產開發項目來說，所謂的可行性研究也就是說就擬開發項目開展經濟層面和技術層面的可行性研究，從而給予項目決策以可靠的論證支撐。通過對項目的技術層面的可靠性、匹配性以及先進性的分析，以及對項目的經濟層面的預期收益性的研究和探討，繼而借助多方案對比，給予評選建議，從而給予項目投資決策以及規劃設計以必要的理論支撐。可行性研究旨在達到項目決策的合理性、科學性以及公開性，降低或規避由投資決策引發的偏差，增強項目的經濟效益、社會效益以及環境效益。

（2）提高投資決策的質量

房地產開發項目的投資決策需要立足于市場調研活動，通過前期市場分析，能夠對房地產市場的日后走勢進行較為準確的判斷，在第一時間明確項目的具體定位，從而保障項目的規劃設計能夠正常開展。通過足量的市場分析，能夠對項目的具體定位予以準確的判斷，繼而通過多方案的設計比選縮短項目的決策周期、提升項目的策略有效率。

（3）規劃設計與報批報建

規劃設計立足于投資決策結果，并借助設計文件把項目的具體定位以及投資決策加以細致的、清晰的呈現，規劃設計為后續項目執行提供了必要的指導作用。規劃設計環節承擔著承上啟下的過渡作用，并且融合了多元化的活動。規劃設計環節不僅在項目決策環節發揮著重要作用，而且在項目執行環節發揮著重要作用，項目設計管理在項目執行管理規劃當中占據著重要的席位。

2房地產開發項目前期管理工作的重要性

2.1可行性研究論證的作用與影響

房地產開發項目投資的意圖在于盡可能大的收取經濟效益和社會效益。事實顯示，所有由投資決策所引發的房地產開發項目的偏差，均會造成投資風險的升高，進而造成項目開發不成功，蒙受嚴重的經濟損失。可行性研究的作用大體有四：（1）可行性研究為投資決策提供可靠的參考；（2）可行性研究為規劃設計的制定、管理規劃的執行以及項目的具體實施提供可靠的參考；（3）可行性研究為項目籌資提供可靠的參考；（4）可行性研究為房地產公司經濟效益的增長提供必要的保障。

2.2投資決策是項目投資的重要依據

盡管投資決策環節支出的成本費用只在項目整體投資額度當中占據百分之幾甚至千分之幾的比例，然而，投資決策環節的工作質量能夠影響項目整體投資額度的六成以上。所以，項目開發的最終結果應當首先取決于投資決策的優劣，此為項目投資的根源性問題。倘若投資決策存在偏差，那么，由此引發的投資成果無路可銷會成為最嚴重的投資浪費。

2.3規劃設計與報批報建的重要影響

房地產開發項目均要借助營銷手段達到獲取利潤的目的，立足于房地產開發營銷視角，房地產開發項目的最終效果在較大程度上取決于規劃設計質量的優劣。房地產行業普遍認為：質量過硬的規劃設計能夠為營銷提供有力的基礎，而質量低劣的規劃設計會造成整個項目的失敗。科學的規劃設計能夠得到消費者的認可，有助于提升銷售業績、緩解銷售壓力，繼而提升銷售價格和成交比例，資金流動速度提升，降低資金壓力。而報批報建是將項目規劃設計等前期工作落實到政府相關批復文件的過程，它會影響到項目施工的開始時間，甚至是整個項目是否能順利開展的重要環節。合理、科學地安排好報批報建各項工作環節的順序，將能有效地縮短項目前期工作時間。

3對房地產開發項目前期管理工作的幾條建議

3.1做好房地產開放項目前期管理的成本控制工作

在前期管理環節需要對成本分析與成本控制給予足夠的關注，成本分析為房地產開發公司管理層級的投資決策提供了數據參考，而成本控制為房地產開發公司管理層級的投資節流提供了措施保障。此為項目執行環節投資控制的關鍵。對于項目的前期管理階段，需要由市場分析、項目定位、產品設計、風險評估以及投資估算等諸多方面著手，開展全過程的活動流程。第一，應當對開發項目坐落地的市場情形、經濟走勢、建設項目的造價情形以及宏觀政策等予以足夠的掌握、分析和預測。第二，開展細致的成本分析工作，達到成本控制的科學化、合理化。

3.2針對房地產開發項目前期階段構建合理的風險指標評價體系

因為房地產開發投資屬于非靜態的流程，且呈現出歷時久、資金需求多以及受多方因素錯綜作用的特征。所以，若想在期初便對房地產項目的全部成本費用支出狀況以及未來效益情形加以準確的判斷是十分困難的。基于上述原因，應當在房地產開發項目執行前期開展必要的投資風險預測（此為可行性研究當中的關鍵項目），繼而給予投資決策以可靠的、合理的且科學的信息參考。對于投資控制環節而言，投資風險預測是其中十分關鍵的構成要素，投資方案的優劣將直接作用著開發項目的未來收益。所以，出于保障投資風險預測的準確性和客觀性的考慮，應當構建一套規范的、完整的且合理的風險指標評價體系[2]。選取的風險指標評價體系應當可以全面的呈現房地產項目的投資風險狀況，因此，在選取評價指標的過程中，應當堅持系統性原則、可靠性原則、動態性原則以及可操作性原則。

3.3加強對進行房地產開發項目前期管理工作程序監督

房地產開發項目前期管理程序監督是對房地產開發項目的前期管理進行的監督活動，是我國對外改革開放走向世界大市場的需要。前期管理程序監督是一項需要各種專業技術、經濟、法律、綜合管理等多學科知識和技能的智力密集型服務工作，這就要求前期管理程序監督工作者具有控制項目投資、管理合同和信息、調解經濟糾紛的能力，不斷提升自身的素質，增強合同管理意識，提高法制觀念。

結語

前期管理環節對于房地產開發項目的總體存在顯著的影響，因此，強化前期管理工作對于房地產開發項目而言具有相當顯著的意義。文章分別從三個方面剖析了房地產開發項目前期管理工作的重要性：可行性研究論證的作用與影響、投資決策是項目投資的重要依據、規劃設計與報批報建的重要影響。并且提出了幾項完善房地產開發項目前期管理工作的建議：做好房地產開放項目前期管理的成本控制工作、針對房地產開發項目前期階段構建合理的風險指標評價體系、加強對進行房地產開發項目前期管理工作程序監督。

參考文獻

篇9

隨著社會與經濟的快速發展，我國的房地產業得到了前所未有的發展，眾多的房地產工程項目如雨后春筍般的出現。工程管理是房地產開發的重要環節之一，通過在房地產開發中實施工程管理，能夠有效的解決房地產開發中出現的問題，對保證房地產開發項目的質量，控制成本，以及提高房地產開發公司的聲譽都具有非常重要的作用。

2工程管理在房地產開發中的應用

2.1房地產開發中的規劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產開發公司在確定房地產開發項目時，千頭萬緒，規劃管理作為房地產開發工程管理的第一階段，在整個房地產開發中占據非常重要的位置，房地產開發中的規劃管理主要包括以下幾個方面:其一，根據營銷策劃部門所做的市場調查，對房地產開發項目的地理位置進行合理的定位，規劃處房地產建筑規模等級以及相應的需求量;其二，積極同規劃部門溝通，通過運用規劃部門對于規劃政策的了解以及豐富的規劃知識，根據相關的規定，制定出能夠實現最高效益的房地產開發的規劃指標;其三，根據《建筑工程質量管理條例》和《中華人民共和國招投標法》的相關規定，進行房地產開發項目方案的設計競標，重點從項目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進行客觀、公正、綜合的評價。

2.2房地產開發中的設計管理房地產開發中的設計管理直接關系到建筑設計的規范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統設計的質量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手:其一，房地產開發公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調節約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位，然后根據《建筑工程質量管理條例》以及《中華人民共和國招投標法》等相關法律，設計出“施工方便、技術先進、經濟合理、安全適用”的房地產開發項目的設計方案;其二，在設計的過程中，房地產開發公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產開發公司的要求;其三，對于房地產開發公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率;其四，房地產開發公司應該督促設計單位嚴格的執行國家的強制性技術標準，重視開發工程項目的科技含量，當需要進行圖紙改進時，應該按照相關的規程程序辦理手續。

2.3房地產開發中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產開發中的關鍵環節，由于房地產開發項目具有涉及面廣、影響大、內容多、施工周期長等特點，因此工程管理目標的實現和施工管理的質量具有直接的關系。房地產開發中的施工管理主要包括以下幾個方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產開發中的施工管理，應該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創造安全的環境，對保證施工質量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產開發商以及施工單位都應該充分的認識到房地產開發的安全結構和永久性的重要性，并嚴格的按照國家的相關規定進行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產開發公司和施工企業簽訂的施工合同，是房地產開發公司對項目進行施工管理的重要法律依據，因此施工管理的首要任務就是制訂相應的合同，除了國家規定的標準條款之外，施工合同還應該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應、工程施工、工期、工程質量、工程竣工和驗收等眾多方面的內容，通過實施合同管理，對房地產開發項目的質量、工期、成本三個方面進行有效的控制;其三，質量管理，施工中的質量管理至關重要，質量管理主要包括以下幾個方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的質量直接關系到建筑工程的質量，施工單位應該推行材料設備使用準入制，對房地產開發項目使用的主要材料進行質量標準定位，當施工材料進場時，施工單位應該檢查施工材料是否具備生產許可證、質量合格證以及相應的檢驗報告等，必要時，應該對材料進行現場抽查，并將抽查的樣本送到有資質的試驗室進行檢測，檢測合格之后才允許材料進場，材料進場之后，還應該進行材料的倉儲和使用管理，避免材料受潮、變質，并制定相應的材料領用制度，防止出現濫領、冒領等問題;

(2)由承擔質量監理的工作人員，按照施工合同以及相關的規定，對施工單位進行嚴格監督和管理，保證施工工序達到相應的質量標準之后，才能進行下一道工序的施工，施工單位也應該在施工中實行自我質量控制;

(3)當工程竣工后，由監理人員根據國家的技術標準進行檢驗，檢驗合格后才能竣工，以此保證工程的質量;其四，工期管理，工期管理是房地產開發中的另一個重要內容，因為工期不僅關系到房地產開發公司、施工企業的利益，還關系到購房者的利益，因此應該嚴格地控制工期，可以采用P3軟件進行項目進度管理，保證工程能夠按照既定的計劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機制，嚴格執行公正、公平、公開的原則，選擇價格較低，并且具有質量保證的施工企業;做好工程概預算，并以此為依據，撥付工程款;控制好施工質量，盡可能避免出現工程變更以及因為質量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應該有審計部門把關，不能隨意進行估算。

3結束語

篇10

關鍵詞：房地產企業會計核算；會計信息失真；問題；對策

一、引言

房地產開發企業具有資金投入量大、投資時間長、投資風險偏高的特點。從生產經營角度而言，房地產開發企業開發周期長、環節多，開發投入大，風險高。表現在會計核算上，成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，這就要求要在會計核算上做好謀劃，精打細算，以配合項目開發成功；從產品角度而言，房地產開發企業產品具有高價值性，銷售往往采用預售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認同一般生產企業相比具有一定的特殊性。房地產企業投入產出比例階段性不合理，業績波動較大，信息披露容易不足。目前適用于房地產開發企業的會計規范有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》，如何在門類眾多的制度，準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，使會計人員提供的會計信息更加真實、可靠，是目前亟待解決的關鍵問題。

二、房地產開發企業會計核算存在的問題

1　房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式，在會計實務中房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。房地產開發企業會計制度和《企業會計準則一收入》在商品房所有權上的重要風險和報酬是否轉移問題上存在分歧。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，《企業會計準則――收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入。

2　房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

房地產開發企業的生產周期較長，在開發過程中，由于項目尚未完工或即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。一般商品的售價總是圍繞其成本上下波動，而開發產品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時，低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。通常房地產開發企業的成本結轉方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

3　收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大，不適用一般的公司業績評價指標。因此，評價一個房地產開發企業的業績，不能以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等。

三、完善房地產開發企業會計核算的對策

1　正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標準。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標準：如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的，未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合法律標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認，法律標準是專業標準的前提條件。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收人確認標準。專業標準的收入確認是以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，在實際操作中有很大的困難性。

銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，企業不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據，對于簽訂正式房屋銷售合同，由于商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則一收人》的有關規定，也不能確認收入，購買方取得商品房產權證時確認收入，會導致收人滯后，不符合收入確認原則。因此，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2　引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

引人計劃銷售價格的概念，解決與銷售收入不配比的情況。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準，以實際開發成本除以計劃銷售總額的出計劃銷售成本率來進行商品房成本的結轉。在實際工作中，視開發規模大小，還可以分為實際售價成本率結轉法和計劃售價成本率結轉法。實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少下作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

3　擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

(1)應增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

(2)應增加分項目現金流量信息的披露。以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金，以此提高其現金流量信息的有用性。

(3)重視質量保證金及風險的披露。房地產開發行業具有高風險的特征，企業應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。企業還應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證，但鑒于房地產商品的長期性、高價值性，房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同之處在于其保證金的數額更大、保證期限更長。