房地產(chǎn)開發(fā)總流程范文

導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)總流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞:作業(yè)成本法;房地產(chǎn);流程再造;作業(yè)分析;成本核算

一、作業(yè)成本法概述

作業(yè)成本法簡稱ABC法，是以作業(yè)作為間接費用分配的基礎，以作業(yè)為中心，通過對作業(yè)成本的確認和計量，對所有作業(yè)活動跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動因的多標準分配，提高了成本計算的準確性，引導管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。其計算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據(jù)生產(chǎn)費用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計算出作業(yè)成本，再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計入產(chǎn)品成本。強調(diào)費用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關，就一個制造中心而言，所有的費用支出只要是合理有效的，都是對最終產(chǎn)品有益的支出，就應計入產(chǎn)品成本。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費用責任不清的缺點，并且將以往不可控的間接費用在ABC中變?yōu)榭煽亍BC法不僅能精確地計算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用

房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接費用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點符合作業(yè)成本法的應用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用，主要體現(xiàn)在以下三個方面:

1、準確核算開發(fā)成本。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項目本身產(chǎn)生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產(chǎn)品成本上后，無法準確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因，從而無法有效地對間接費用進行控制。

考慮到作業(yè)成本法能使間接費用的準確分配，可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準劃分各項作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用，如折舊費、修理費等，注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景，結合開發(fā)實際，找出各項成本動因，是成功實施作業(yè)成本法關鍵的一步，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率，匯集各項作業(yè)成本費用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計/某作業(yè)動因總量;間接費用分攤成本=某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動因數(shù)量，將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分攤成本與直接成本合并匯總，計算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。

2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當初預測發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng)，通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動，完整地認識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業(yè)細分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價值鏈，并對作業(yè)進行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。

房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法，由專人負責實施;④評估實施結果，修正解決方案，重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析，使整個房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運轉(zhuǎn)效率。

3、作業(yè)分析。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進行再造后，進一步對流程中的各個作業(yè)進行分析，即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業(yè)的確認與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值。具體來講，對各作業(yè)進行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對間接費用進行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對產(chǎn)品所耗資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心，為了有效控制建設各階段的成本，還必須進行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現(xiàn)象。這樣，整個作業(yè)鏈才能形成強大的合力，如項目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規(guī)劃設計等工作，應對該階段的工作合理排序，保證該階段目標的完成。

因此，作業(yè)分析能進一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，進一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈，降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中應用作業(yè)成本法應注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運用進行研究，在實際操作中，還應注意以下問題:

1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國房產(chǎn)行業(yè)與先進制造行業(yè)相比，其運用先進科學技術的領域并不是很突出，因而開發(fā)間接費用不如一些先進制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點、經(jīng)營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關鍵作業(yè)中心開始，逐步推進，發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題，不斷學習、摸索，再運用到整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗與總結。

2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯(lián)系，仍將間接成本分配給無關聯(lián)的對象，這些問題都值得進一步探討。

3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數(shù)據(jù)本身的花費有多有少，應依據(jù)重要性原則，選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實施ABC法，還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統(tǒng)的集成等。

主要參考文獻

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關鍵詞：全面風險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項目

中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據(jù)風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設計、建設和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風險進行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控是對風險應對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理有效實施的保障。風險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據(jù)風險預測評價，經(jīng)過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。根據(jù)風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險，應優(yōu)先采用風險控制措施。3.3風險轉(zhuǎn)移

風險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風險轉(zhuǎn)移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風險可能所致?lián)p失的法律責任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔。風險轉(zhuǎn)移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風險，參見表1。

風險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔適當?shù)娘L險；（3）風險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔風險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權，為獲得二級開發(fā)權打基礎。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉(zhuǎn)移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經(jīng)濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更經(jīng)濟有效呢，就可以根據(jù)投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的措施。

參考文獻

［1］陳蕾.當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經(jīng)濟，2007，（8）.

［2］陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.

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關鍵詞：全面風險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項目

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的流程

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據(jù)風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設計、建設和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風險進行分析。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控是對風險應對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理有效實施的保障。風險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險的應對策略

3.1 風險回避

風險回避是根據(jù)風險預測評價，經(jīng)過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2 風險控制

風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。根據(jù)風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險，應優(yōu)先采用風險控制措施。

3.3 風險轉(zhuǎn)移

風險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風險轉(zhuǎn)移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風險可能所致?lián)p失的法律責任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔。風險轉(zhuǎn)移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風險，參見表1。

風險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔適當?shù)娘L險；（3）風險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風險管理措施。

3.4 風險自留

風險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔風險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風險管理成本的決定。

篇4

    一、房地產(chǎn)成本管理主要問題分析

1.取得土地使用權階段。取得土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎，任何房地產(chǎn)項目的實施和開發(fā)都離不開土地，所以房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設與土地密不可分。取得土地使用權耗費的成本將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設過程中的經(jīng)濟效益及其后續(xù)效益的取得。將成本管理工作擴展到房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權的過程中，將其納入到項目可行性研究和分析的進程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)前期成本進行調(diào)研和分析，幫助企業(yè)預測未來的經(jīng)濟效益，并將取得土地使用權的過程納入到項目可信性研究中，綜合進行投資的評審，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又數(shù)據(jù)可以參考。企業(yè)成本管理人員應該時刻關注土地狀況，做好預算工作，對成本信息進行及時更新，如果前期的調(diào)研和考察不足，那么勢必會影響到后續(xù)項目的建設和開展。目前土地成本的調(diào)研大多是建立在原有資料的基礎上的，難以發(fā)現(xiàn)隱含在土地成本中的內(nèi)在信息，這樣就對房地產(chǎn)投資的效益產(chǎn)生直接的影響。

2.設計和規(guī)劃階段。取得土地使用權階段是房地產(chǎn)企業(yè)確定項目可行性的基礎，而設計和規(guī)劃階段則是對這一階段的順延。企業(yè)需要全面制定施工計劃，為房地產(chǎn)項目建成之后的目標客戶群進行準確的定位，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向進行深入的研究。在設計和規(guī)劃階段應該對取得土地使用權過程中確定的方案進行再一次的判斷和分析，在信息更新的基礎上進行優(yōu)化和調(diào)整。在方案的再思考和再優(yōu)化的過程中，后續(xù)工作的開展范圍應該進行明確的劃分。根據(jù)以往房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗來看，取得土地使用權的成本對整個房地產(chǎn)開發(fā)方案的影響是最大的，再設計和規(guī)劃階段過程中為了進一步提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟效益，要不斷對初步的設計方案進行調(diào)整，降低產(chǎn)品成本和工程造價#將房地產(chǎn)開發(fā)管理轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性管理，嚴格控制投資過程，強化成本控制。成本管理和控制在設計和規(guī)劃階段能夠有效降低變動性帶來的影響，保證成本管理作用穩(wěn)定發(fā)揮作用，設計和規(guī)劃階段在成本管理中作用顯著。

3.成本超支現(xiàn)象嚴重。房地產(chǎn)成本管理面臨的最嚴峻的問題就是普遍的成本超支現(xiàn)象。成本超支出現(xiàn)的原因是多樣的，情況較為復雜，不能一概而論。房地產(chǎn)企業(yè)在對工程造價進行管理和控制的時候經(jīng)常采取目標成本管理的方法進行管理，并以其作為控制投資建設的重要方法。當房地產(chǎn)設計和規(guī)劃方案發(fā)生變化時就有可能出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)嚴重的時候成本超支可以接近20％，輕微情況下成本超支也會達到5％。很多房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更設計和計劃的方案，并沒有考慮由此帶來的成本超支風險，缺乏明確的認識。設計變更將導致施工設計的整體修改#對工程項目的開展具有整體性影響，造成了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制停留在賬面階段，成本超支現(xiàn)象極其嚴重。

4.缺乏成本動態(tài)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進行全面的成本管理就需要及時了解工程項目的執(zhí)行狀況，并且確定在項目執(zhí)行的每一個階段是否存在著成本超支的現(xiàn)象。成本超支將導致企業(yè)面臨風險，這時候就要采取相應的成本管理措施進行完善和調(diào)整。但是房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有完善的動態(tài)成本管理系統(tǒng)，這樣就不能及時定義發(fā)生問題的本質(zhì)和根源，信息變更時也難以及時回應和反饋，導致了企業(yè)簽訂的工程項目很可能不能及時竣工，造成了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理具有嚴重的滯后性特點。

二、完善房地產(chǎn)成本管理對策

1.強化調(diào)研工作。成本調(diào)研工作需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個部門和全體員工共同完成，在成本管理部門的主導下開展。項目設計和工程施工部門人員應該參與到成本管理方案的制定之中來，成本調(diào)研工作受到市場變化的直接影響，所以調(diào)研過程中應該關注產(chǎn)品的定位、目標客戶、銷售渠道等因素的影響。在成本調(diào)研過程中應該深入細致的調(diào)查市場經(jīng)濟效益和相應的技術指導，進行客觀公正的評估。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該將收集到的信息及時匯總，并由市場部門和成本管理部門及時對產(chǎn)品進行定位，完成對各部門之間成本信息的總體測算，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)投資建設的重要數(shù)據(jù)參考。

2.制定多元方案。房地產(chǎn)企業(yè)開展工作的重要途徑是進行方案的設計，方案的設計應該綜合考慮其建設可行性和經(jīng)濟效益的增長兩方面因素。多元成本管理能夠有效推進設計方案的制定，多元設計方案需要交由專家進行綜合對比和評價，保證設計方案具有實用性和可行性。以限額設計為例，住宅樓層在33層的話，那么每平米的建設成本都要控制在一定的標準值之內(nèi)。設計方案人員應該按照這個原則和底線進行設計，不能突破這個標準值。設計方案如果經(jīng)濟合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比較不同方案的基礎上選擇創(chuàng)新性較強、品種較好的方案。只有在設計方案實現(xiàn)經(jīng)濟成本的情況下，房地產(chǎn)成本管理水平才能進一步提升。

3.控制成本差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目設計和實施過程中通常會發(fā)生設計變更的情況，這會增加成本管理的難度。面對這種情況，企業(yè)需要采取不同的措施進行完善。房地產(chǎn)企業(yè)變更項目設計方案時比較常見的，所以我們應該對在設計過程中出現(xiàn)的問題進行及時的說明和補充，并根據(jù)市場情況來確定統(tǒng)一標準，統(tǒng)一的標準是根據(jù)項目的品質(zhì)來實現(xiàn)。成本增加還主要受到項目現(xiàn)場施工的影響和組織結構的影響。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中應該確認各個方面，針對不同的情況采取不同的完善措施。

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【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 融資 貸款

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道的現(xiàn)狀

（一）銀行信貸不斷攀升的融資門檻

房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如國內(nèi)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)全面、持續(xù)的大幅下跌，商業(yè)銀行在其負面影響下將受到不小的沖擊。由此，隨著系列政策的落實，開發(fā)企業(yè)從銀行獲得信貸融資非常艱難，這導致部分中小民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

（二）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資占比非常小

2010年以來，部分房地產(chǎn)企業(yè)相繼將目光轉(zhuǎn)向發(fā)行企業(yè)債券的融資渠道。從目前的融資情況來看，萬科房產(chǎn)、復地集團、龍湖集團、中糧地產(chǎn)等大型房地產(chǎn)集團公司分別通過發(fā)行企業(yè)債券的方式獲得10-60億規(guī)模的低成本（5%-7%）資金。

債券融資作為房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一，但債券融資在整個房地產(chǎn)業(yè)資金來源中所占比例極小。僅占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的5%左右。

二、當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極開拓的融資渠道

（一）進一步挖掘自有資金融資渠道，降低經(jīng)營風險

國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的數(shù)目設有硬性“門檻”規(guī)定，開發(fā)商自有資金比例必須超過30%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自有資本金或通過其他途徑自有資金基礎，向上一級集團以及關聯(lián)的材料供應商、建筑總包單位、分包企業(yè)公司借款。通過這種渠道籌措的資金，開發(fā)商可以長期持有，自由支配，靈活使用，而且財務成本普遍較低；對公司制定中長期的發(fā)展目標，特別是短期可能影響業(yè)績的目標，不會構成過大的財務壓力。

（二）引進境外資金

我國資質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢。據(jù)彭博報道，2014年1-9月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達59億美元，同比增長39%。

一方面，外資對我國房地產(chǎn)市場的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，集中投資首都經(jīng)濟圈和長江三角洲等熱點區(qū)域。另一方面，國外銀行介入國內(nèi)市場向國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供信貸資金的同時，如中建、萬達、綠地、中坤實業(yè)等開始走向海外 “造城”、“搶客”利用國外銀行的資金勢在必然。

（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金融資

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金管理流程的完善，能通過產(chǎn)品結構設計降低資金成本的產(chǎn)業(yè)基金將具備更好的發(fā)展前景和投資者的認可，而項目型、關注于投機的地產(chǎn)基金將逐漸被邊緣化。

1.行業(yè)洗牌將加速融資利率合理化

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金生存環(huán)境的改變將助推行業(yè)收益率合理化。從美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金歷史來看，美國房地產(chǎn)機會型基金在20世紀90年代也一度高達20%左右，但隨著行業(yè)規(guī)模擴張以及本土地產(chǎn)逐步復蘇，收益率開始逐年下降。從我國目前普遍發(fā)行的房地產(chǎn)私募基金來看，總體成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地產(chǎn)融資渠道的狹窄，另一方面也由于當前開發(fā)商的高利潤率足以支撐該成本。從行業(yè)環(huán)境看，房企利潤率下行趨勢已現(xiàn)，可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金收益率逐步下降，向合理水平回歸。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金迎來戰(zhàn)略合作契機

自2013年5月以來，中國的資產(chǎn)管理行業(yè)迎來了業(yè)務創(chuàng)新的浪潮。打破了保險、證券、期貨、信托、銀行之間的競爭壁壘，使資管行業(yè)進入競爭、創(chuàng)新、混業(yè)經(jīng)營的大資管時代。通過合作，整個私募房地產(chǎn)基金行業(yè)的游戲玩法可能都發(fā)生變化，在募集階段，房地產(chǎn)基金可以借由各種資管平臺的產(chǎn)品設計不同的基金結構和募資方案，也可以為投資人打造個性化的財富管理方案。在投資階段，各個資產(chǎn)管理機構除了能為地產(chǎn)基金管理機構帶來充足流動性，還能通過各大資管機構的資源為基金項目池帶來儲備。隨著支付寶、微信支付等網(wǎng)絡支付的興起， 技術驅(qū)動以及金融變革將為私募房地產(chǎn)基金帶來新的生命力。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)信托融資

1.貸款型信托融資

由信托公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計劃期限屆滿之時，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。

2.股權型信托融資

信托公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權投資的方式（收購股權或增資擴股），向項目公司注入資金；同時，項目公司或關聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限（如兩年）后，溢價回購信托投資公司持有的股權。

3.混合型信托融資即夾層融資。

它是一種由債權和股權相結合的一種信托融資模式，它具備貸款類和股權類房產(chǎn)信托的特點。通過債權和股權的組合滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求。一般要求大型集團開發(fā)的盈利能力好的項目，向項目公司委派董事，辦理土地抵押、股權質(zhì)押、第三方擔保等風控手段。融資金額一般在5億以上，2-3年期限。

篇6

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設計管理；控制

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，老百姓的消費觀念日趨理性，市場逐漸冷淡，導致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭愈發(fā)激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商開始從自身上找不足，努力提高自身的項目操作能力，積極整合各項資源，利用多種途徑提高自身的核心競爭力。房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力就是產(chǎn)品本身。要創(chuàng)造出優(yōu)秀的產(chǎn)品，除了先進的管理方法外，產(chǎn)品設計階段就顯得尤為重要。設計階段水平的高低直接影響了工程項目的質(zhì)量和水平，直接影響了產(chǎn)品是否經(jīng)濟合理。

雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)成立了設計部門，但設計管理工作存才諸多問題，如管理流程不規(guī)范、管理程序不清晰等。這些問題給開發(fā)企業(yè)帶來了不利影響，阻礙了工程的順利進行。明確開發(fā)項目過程中的設計階段控制要點，可以使開發(fā)企業(yè)更有效的實施管理。

1 找準項目前期產(chǎn)品定位

在項目設計前，房地產(chǎn)公司需要對項目進行前期研究分析，編寫可行性研究報告。根據(jù)房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境、市場供需求情況及項目本體情況，確定項目產(chǎn)品組合形式。針對項目所處位置及周邊環(huán)境，分析其目標客戶群。通過對周邊競品項目的調(diào)查，確定項目的產(chǎn)品戶型配比，從而找準項目的市場定位。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對產(chǎn)品定位信息進行匯總，明確傳達給設計單位的主設計師。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目運作的前期是否有成熟的開發(fā)構想對設計進度影響很大。有的企業(yè)在項目前期制定了相關方案，在設計階段又有了新的想法，整體了前期構想，這樣使得設計單位不得不修改整體設計方案，浪費了大部分的時間。工程無法進入實施階段，增加了設計成本及公司投入的資金，甚至影響了產(chǎn)品投入市場的最佳時間，嚴重損害了公司利益。

房地產(chǎn)設計階段前期的項目定位是一項系統(tǒng)工程，確立了定位的同時，也就是確定了目標客戶和目標形象，以及相關的市場推廣策略，單一的定位往往會造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。

2 編制高質(zhì)量的設計任務書

設計任務書是將房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需求明確傳達給設計師的一個載體。設計任務書中需明確項目設計對象及范圍、設計規(guī)模、待建項目的規(guī)劃指標、設計要求及時間、限額設計等。它是設計單位編制設計文件、專家評審方案的主要依據(jù)，一份清晰詳盡的設計任務書，能夠內(nèi)容全面、切實反映開發(fā)商的意圖，并使設計人員全面理解和正確，從而使提交的設計成果滿足開發(fā)商的需求。

設計任務書必定是在前期準確的市場地位分析研究后得出的。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才可以設計出符合目標客戶群的產(chǎn)品，并準確傳達給設計公司相關信息，從而減少了后續(xù)因前期策劃階段考慮不周而引起的設計變更等。

3 合理選擇設計單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應遵循合理的工作程序選擇恰當?shù)脑O計單位和主設計師進行項目設計，避免出現(xiàn)中途因某些原因更換乙方的現(xiàn)象。設計單位的選擇應該根據(jù)企業(yè)自身的性質(zhì)及情況，不要一味的效仿其他企業(yè)，或是固執(zhí)的認為大規(guī)模綜合性的設計單位就一定適合自己公司的項目。正確的做法是根據(jù)項目自身特點，找出在設計階段中最具優(yōu)勢的設計單位。在選擇設計單位時，應充分考慮和比較每家設計公司的設計特長，以便找到適合項目的合作單位。

除了對設計公司要進行合理的篩選，開發(fā)商還需考察負責項目的主設計師，尤其重點考察主設計師的學歷、技術職稱和設計業(yè)績等，避免能力不足或恃才清高的設計師加入項目。一般來說，開發(fā)企業(yè)可以先初選公司內(nèi)部建立的數(shù)據(jù)庫或相關部門推薦的合作單位或主設計師，然后進行實地考察，考察其設計能力和業(yè)績，做好考察記錄和評價，最后公司例會公平打分后選出合適的設計單位或主設計師。

4 優(yōu)化設計方案

設計方案階段，作為房地產(chǎn)企業(yè)的設計管理人員應在乙方設計師提交設計成果后，考慮方案的可實施性及操作性，結合企業(yè)及項目本身，不斷思考，意圖打造符合項目前期定位的產(chǎn)品。

現(xiàn)如今，設計師一般只站在自己本專業(yè)的角度進行設計，往往容易忽略項目工程整個大局，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設計管理人員協(xié)調(diào)公司內(nèi)部部門和相關設計單位，協(xié)調(diào)好設計單位與施工單位、施工單位與監(jiān)理單位之間的關系，協(xié)調(diào)好建筑與結構、消防與智能化、通信與電力、景觀與綜合管網(wǎng)之間的關系。

5 評估設計成果

對于任何領域的評估，都必須建立一個定義評估標準、確定這些標準的先后次序和發(fā)展評估程序的過程 。當項目開發(fā)施工完成，業(yè)主入住后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需對產(chǎn)品的整體設計進行評估分析。一般來說，產(chǎn)品既要進行企業(yè)內(nèi)部的評估，還要進行外部的評估，包括消費者及顧客反饋。設計管理部門需要對評估后的結果進行匯總分析，得出項目實操后的經(jīng)驗，并把經(jīng)驗教訓運用到以后的項目中。

設計階段是建設工程項目的重要階段之一，從設計單位的選擇到設計方案的確定再到圖紙的審核，每一個環(huán)節(jié)都影響著項目產(chǎn)品的品質(zhì)，對企業(yè)的生存起著尤為重要的作用。開發(fā)企業(yè)對于設計階段的管理也應該提到日常重要的管理流程上來。如果當設計方案已經(jīng)敲定，圖紙已出，企業(yè)再來介入管理，那么會降低對投資控制的影響。因而，開發(fā)商在工程的設計階段應實施有效的設計管理，制定相應的措施和流程，以達到控制產(chǎn)品及投資的效果。

參考文獻：

[1] （英）克林?格雷（Colin Gray），（英）威爾?休斯（Will Hughes），建筑設計管理，北京：[中國建筑工業(yè)出版社，2006.260

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關鍵詞:價值鏈;房地產(chǎn);成本管理

隨著我國房地產(chǎn)市場的泡沫發(fā)展,2007年國家出臺了很多政策,和房地產(chǎn)相關的政策幾乎都和金融方面有關系,包括6次加息,10次提高銀行準備金利率,包括第二套住房的認定,以及包括后來12月18日央行出的轉(zhuǎn)按揭和加轉(zhuǎn)按揭的問題。同時2009年下半年的政策層面還有新的執(zhí)政力度,給整個行業(yè)都會帶來不確定性,面對這種不確定性,不同的企業(yè),不同的區(qū)域,不同的項目,都會面臨著新的一種挑戰(zhàn)和梳理,現(xiàn)金流是最決定未來的重要的考量,現(xiàn)金流是否能夠跟這樣的一個環(huán)境,跟企業(yè)運營的規(guī)模能夠匹配,能夠保證良性地、穩(wěn)定地運營,現(xiàn)金流是最大的一個挑戰(zhàn)。本文為此把價值鏈模型對各個環(huán)節(jié)控制的特點與房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理結合起來,利用價值鏈模型在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的制定出相應的控制措施。

1、價值鏈在房地產(chǎn)項目成本管理中的作用

成本是市場競爭的關鍵制勝因素。長期以來,在企業(yè)生產(chǎn)過程中人們一直從產(chǎn)品本身的角度來考慮降低成本,成本管理的對象主要是企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)過程,而對企業(yè)的供應與銷售環(huán)節(jié)則考慮不多,這種方式現(xiàn)在看來已經(jīng)沒有太大的余地。對處于開放型、競爭型的市場環(huán)境中的企業(yè)而言,通過了解整個行業(yè)價值鏈,來進行成本管理,更有助于企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。價值鏈的框架是將鏈條從基礎材料到最終用戶分解為獨立工序,以理解成本行為和差異來源。通過分析每道工序系統(tǒng)的成本、收入和價值,業(yè)務部門可以獲得成本差異、累計優(yōu)勢。價值鏈分析作為一種重要的戰(zhàn)略分析工具,在實際的操作中,企業(yè)還不能充分地分解活動,分析其成本行為以及建立一套完整的戰(zhàn)略成本系統(tǒng)。而作業(yè)成本法不僅符合波特進行價值活動分析的需要,是價值鏈分析的基礎,而且更加具體、可操作,為企業(yè)進行戰(zhàn)略成本分析提供了有力武器。作業(yè)觀念下的成本觀認為,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程是為最終滿足顧客需要而設計的一系列作業(yè)的集合體,它表現(xiàn)為一個由此及彼、由內(nèi)而外的“作業(yè)鏈”,每完成一項作業(yè)要消耗一定的資源,而作業(yè)的產(chǎn)出又形成一定的價值,轉(zhuǎn)移到下一個作業(yè),按此逐步推移,直到最終把產(chǎn)品提供給企業(yè)外部的顧客以滿足需要。最終產(chǎn)品作為企業(yè)內(nèi)部的一系列作業(yè)的總產(chǎn)出,凝聚了各個作業(yè)上形成的最終轉(zhuǎn)移給顧客的價值,因此“作業(yè)鏈”最終表現(xiàn)為“價值鏈”,也就是說“作業(yè)鏈”、“價值鏈”是同一事物的兩個方面,故兩者的分析具有相似之處。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項目來講,房地產(chǎn)項目也是一種產(chǎn)品,也是一種產(chǎn)品的銷售,從生產(chǎn)到銷售也有很多環(huán)節(jié),與一般商品沒有質(zhì)的區(qū)別。但是房地產(chǎn)的商品也不同于其他,除了質(zhì)量標準是唯一的,其他都不是唯一的。房地產(chǎn)開發(fā)項目不同于其它企業(yè)中的一般產(chǎn)品的制造,它的成本管理也有它的特殊性,我們運用價值鏈的分析來對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本分析和控制管理,就要將房地產(chǎn)開發(fā)項目從前期準備到從設計、建造到竣工銷售的每個環(huán)節(jié)用價值鏈分析法中的《波特價值鏈模型》進行分類排隊,列出開發(fā)項目中的基本活動項目內(nèi)容和支持性活動的項目內(nèi)容,將它們分門別類的進行分析。實際上只有這些特定的活動才真正創(chuàng)造價值,這些真正創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié),就是價值鏈上的”戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”,只有我們明確了那些才是真正能夠創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié),緊緊地抓住了這些戰(zhàn)略環(huán)節(jié),對這些關鍵的環(huán)節(jié)進行科學的系統(tǒng)的控制管理,才能夠提高項目在價值鏈某些特定的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢,才能夠保證項目在市場中的競爭優(yōu)勢。

2、價值鏈在房地產(chǎn)項目成本管理中的特點

一般工業(yè)項目流程是鏈狀的,單向的。而房地產(chǎn)項目的價值鏈與信息鏈卻要特殊得多,開發(fā)企業(yè)內(nèi)部并沒有物流的移動,價值與信息的傳遞都由內(nèi)部與外部進行雙向交換,呈星狀發(fā)散。房地產(chǎn)價值鏈很長,可以分為兩類活動:主要活動和支持活動。其中,主要活動涉及到企業(yè)的運行能力,主要包括:前期、設計、施工、配套、銷售、服務。業(yè)務支持包括:制度建設與管理創(chuàng)新、土地儲備、技術研究、人力資源管理、項目跟蹤與評價。一個房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的價值鏈是由土地決策、規(guī)劃設計、施工管理、市場推廣以及物業(yè)管理和其他服務等各個環(huán)節(jié)構成的。而每一個環(huán)節(jié)已隨著社會分工的日益細化而演化成一個個獨立的企業(yè)群。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商沒有必要、也不太可能直接參與每一個環(huán)節(jié)的工作。通過自己的組織和管理充分調(diào)動內(nèi)外可利用的資源,使企業(yè)自身和與之合作的各種專業(yè)機構的資源有效地整合起來將成為未來競爭的重要手段。基于價值鏈的分析,房地產(chǎn)開發(fā)可以圍繞開發(fā)商形成包括土地開發(fā)商、金融機構、設計總承包商和建筑總承包商等上游企業(yè)。以及包括銷售公司,物業(yè)管理公司等下游企業(yè)在內(nèi)的價值鏈條。該鏈條是否有助于提高開發(fā)商的整體競爭力,在很大程度上取決在于開發(fā)商對內(nèi)外資源的有效整合能力。但在當今市場需求突變和實施價值鏈管理的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商作為項目全程運作的資源整合者,需要通過其內(nèi)部相關部門來獲取外部供應鏈企業(yè)的物流、資金流與信息流,在企業(yè)內(nèi)部形成對外部資源集成。所以房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的組織結構已不適應這種橫向一體化的趨勢,它需要實現(xiàn)從職能管理到面向業(yè)務流程管理的轉(zhuǎn)變,使外部供應鏈通過有效的組織結構在企業(yè)內(nèi)部形成“虛擬供應鏈”的形式。

3、基于價值鏈的房地產(chǎn)項目的成本管理措施

3.1 規(guī)劃設計環(huán)節(jié)成本管理

設計質(zhì)量的好壞,直接影響工程建設費用的高低和工期的長短,決定工程項目的投資大小。合理科學的設計,可降低工程造價,但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經(jīng)濟,任意提高安全系數(shù)或設計標準,而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少,片面追求設計的工作量和經(jīng)濟效益,缺乏精品意識。為從根本上影響了工程項目成本的有效在設計階段,可以采取以下措施對成本進行控制。

3.1.1 推行設計招標

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法,盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等一起進行招標,采用多家競投,組織有關專家綜合評比,這樣既可優(yōu)選出好的設計單位,又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創(chuàng)新,在降低工程造價上下功夫。

3.1.2 開展限額設計

當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況,這是增加工程造價的關鍵因素之一。由于設計頻繁變更,給工程造價控制帶來一定的難度,依據(jù)施工經(jīng)驗和投資估算的要求,必須有效地確定設計限額,并建立獎懲考核激勵機制,對某個專業(yè)或某一段突破了造價指標,必須分析原因,用設計修改的辦法加以解決,克服那種只顧畫圖、不管工程造價高低的傾向,變“畫了算”為“算了畫”,并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較,優(yōu)化設計,降低工程造價。積極推行限額設計,健全設計經(jīng)濟責任制,設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額,熟悉當?shù)亟ㄖ袌龅牟牧蟽r格,然后按工程項目投資估算控制初步設計,再用初步設計控制施工圖設計,在保證各專業(yè)的使用功能及技術經(jīng)濟指標的前提下,制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設計和施工圖預算為一體,把技術和經(jīng)濟有機結合起來,嚴格控制設計變更,以保證投資限額不輕易突破。

3.2 現(xiàn)場成本管理

現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,對施工全過程進行成本控制按照價值鏈的理論分析,整個項目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動,就是價值鏈上的”戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”。在這個環(huán)節(jié)上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力,這個控制環(huán)節(jié)在整個項目的成本控制中的一個非常主要的環(huán)節(jié)。我們建議工程施工期間的成本控制實行事前控制和事中控制、事后控制相結合的方法。開發(fā)項目在建設的過程中,應該盡量做到對于項目工程進行事前管理。因為建設項目在建設的過程中,如果事前控制的較好,節(jié)約的成本將會是比事中控制和事后控制大得多。當然建設項目也是一個動態(tài)的投資,所以在做好事前控制的同時,事中和事后的控制,尤其是對工程的洽商、變更的控制也是不能放松的。在工程施工過程中,提出的對招投標的管理、對合同的管理、對采購的管理應該都算是事前控制的內(nèi)容,同時作好施工圖紙仔細核查校對以及做好技術交底,也是進行事前控制的重要一環(huán)。這些我們現(xiàn)場成本控制的重要一步,也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。在工程開工之后,對施工過程按照進度計劃、工程的設計圖紙以及工程的資金計劃進行監(jiān)控隨著工程進行中發(fā)生的各種預期的情況和突發(fā)的情況以及洽商或者變更進行成本投入的調(diào)整和控制,這就是現(xiàn)場成本進行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重頭戲。

3.3 竣工結算成本管理

工程的結算是完全建立在項目初期,工程招投標、合同的簽訂以及施工建設期間成本的動態(tài)控制的結果之上的。結算的過程實際上就是對我們在前一段的成本控制工作進行總結,是建設單位在整個項目運行期間對成本控制結果的集中體現(xiàn)。結算的依據(jù)就是工程的招標文件、施工合同、施工過程中發(fā)生的工作聯(lián)系單、經(jīng)濟洽商和設計變更等文件。因此,結算工作做得好與不好,將對項目的成本控制成與敗起到?jīng)Q定性的作用。做好工程竣工決算的幾項措施:①建設單位的工程資料必須保證完整有效。項目在施工建設期間,必然會根據(jù)施工過程中發(fā)生的各種情況形成經(jīng)濟洽商、設計變更以及工作聯(lián)系確認單等文件,這些文件必須是在符合工程合同、招標文件的基礎上進行簽署確認的。只有符合合同中的約定條件的文件,同時又是經(jīng)過總包、建設、工程監(jiān)理以及設計單位及四方簽章確認的才可確認為是完整有效的文件資料,才可以作為工程決算的依據(jù)。②利用好工程監(jiān)理單位,做好施工建設期間的月報工作。監(jiān)理月報是監(jiān)理公司根據(jù)總包單位以及分包單位在施工期間的實際進度和每月完成實際工程量而做出的形象進度報告,是建設單位在工程竣工之后審核各施工單位所報竣工決算的基礎資料。所以,建設單位在工程建設期間嚴格認真的監(jiān)督和審核好監(jiān)理公司所作的監(jiān)理月報是為我們在竣工決算時能夠順利、準確地對各施工單位所報的決算進行審核打下良好的基礎。③在最后結算時,讓工程審計資質(zhì)的部門對工程的決算進行審核認定,以保證工程決算價格的合理性和合法性。

總之,隨著房地產(chǎn)企業(yè)項目管理價值鏈的構建,房地產(chǎn)開發(fā)商在整個價值創(chuàng)造流程中的角色將發(fā)生改變,它沒有必要也不可能獨立承擔整個價值鏈的運作。未來體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商存在意義的關鍵將是資源的組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力,從而促進以價值鏈為基礎的房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理的發(fā)展。

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篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)；統(tǒng)計

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-00-02

一、房地產(chǎn)統(tǒng)計工作的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)統(tǒng)計工作的主要目的是為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的市場信息，同時在日后工作中起到提供咨詢并監(jiān)督的作用，然而我國當前的統(tǒng)計工作卻并沒有真正體現(xiàn)其效果。主要存在以下三方面的問題：首先當前房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計工作的只是以數(shù)字報表的形式展現(xiàn)出來，并不能為相關的統(tǒng)計部門提供有效的信息；其次，統(tǒng)計工作的進行未能充分利用計算機設備以及信息資源共享這個有利平臺，相關的現(xiàn)代化數(shù)據(jù)采集、處理、傳輸以及管理技術并未在房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計工作中完全普及運用；另外，房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計隊伍的不穩(wěn)定和業(yè)務水平不高也對房地產(chǎn)統(tǒng)計工作的進行有著一定的影響，大多房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計人員隊伍的合理配置，工作人員的素養(yǎng)和相關產(chǎn)業(yè)知識有待調(diào)整和提高。

房地產(chǎn)企業(yè)需要備案入庫，本文簡單總結其備案入庫流程如下圖1表示。

圖1房地產(chǎn)企業(yè)需要備案入庫流程圖

此外，需要制作專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)報表，比如基層定期報表，基層年報表等。這些報表，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況表、項目情況表、銷售情況表、置空情況表、房地產(chǎn)開發(fā)旬報監(jiān)測等各種報表。

二、統(tǒng)計工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計工作的各項職能，在一個項目實施的前期、實施過程中以及項目實施完畢竣工之后都會有所體現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計工作的監(jiān)督職能主要體現(xiàn)在項目實施過程中對數(shù)據(jù)的整理和分析。

房地產(chǎn)企業(yè)管理對統(tǒng)計工作數(shù)據(jù)的反饋非常重視，因為企業(yè)要依據(jù)這些信息對項目實施有效的控制和管理工作。統(tǒng)計信息包括在項目建設時對項目每月的投資數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和整理，從而分析出項目的進展狀況和計劃目標的完成狀況。管理者可以利用這些反饋的統(tǒng)計信息，了解當前項目的執(zhí)行狀況，解決項目執(zhí)行中存在的問題，根據(jù)實際情況調(diào)整并制定下一周期工作計劃，對能源、材料等資源合理統(tǒng)籌規(guī)劃，使項目按原定計劃健康有序運行。

統(tǒng)計工作的信息反饋作用會在整個項目竣工之后體現(xiàn)出來。這個階段的工作內(nèi)容包括對項目實施過程中的各種數(shù)據(jù)進行整理和分析，從而得出整個項目的投資總況和個投資構建情況，以及各投資構建情況和總投資的所占比例。

另外，管理者可以通過對項目的實際投資與前期預算投資的統(tǒng)計，進行直觀的系統(tǒng)的比較，從中找出差距，并分析產(chǎn)生差距的原因，總結經(jīng)驗，以便日后在避開同類問題的出現(xiàn)的情況下更好的實施更多的項目。

統(tǒng)計工作的項目可行性分析為企業(yè)管理者的投資決策起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的要想投資一個新的項目，必須要有可靠的數(shù)據(jù)作為其項目順利開展的依據(jù)，包括明確土地投資、配套設施投資、和土建投資與房地產(chǎn)總投資的大概比例，這樣將統(tǒng)計工作的可行性分析運用其中，才能為企業(yè)贏得更多更可靠的發(fā)展項目。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)統(tǒng)計工作存在的問題

（一）對統(tǒng)計工作認識上的問題

1.企業(yè)單位對統(tǒng)計工作的不夠重視。在當今經(jīng)濟迅猛發(fā)展的今天，統(tǒng)計工作得到了各級政府越來越多的關注，然而在一些基層企業(yè)當中卻未出現(xiàn)這種狀況，統(tǒng)計員工的存在可有可無，因為統(tǒng)計工作只適用于政府的宏觀調(diào)控工作，對于小企業(yè)并沒有什么實質(zhì)性的意義，即使做一些統(tǒng)計工作，也只是為了應付上級統(tǒng)計部門，并未真正將統(tǒng)計工作提上工作議程。統(tǒng)計工作在基層企業(yè)難以健康存活，導致統(tǒng)計工作人員的積極性也無法調(diào)動起來，慢慢便形成了難以改變的惡性循環(huán)。

2.統(tǒng)計法律意識薄弱，無證上崗現(xiàn)象偏多。雖然有國家《統(tǒng)計法》對個企業(yè)和單位統(tǒng)計工作的監(jiān)督，大多企業(yè)也因此提升了對統(tǒng)計工作的認識，但是仍有些單位或個人存在著無證上崗的現(xiàn)象。

3.兼職統(tǒng)計人員數(shù)量偏多，影響了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質(zhì)量。在許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，并不存在專門的統(tǒng)計工作者，統(tǒng)計工作多是會計兼任。會計主要負責財務工作，統(tǒng)計工作也只是必要時為了應付而兼帶的額外工作，且沒有足夠的時間和精力去做統(tǒng)計工作。另外，統(tǒng)計工作與會計工作的知識也存在許多差異，社會上也缺乏針對統(tǒng)計業(yè)務的培訓機構，因此兼職統(tǒng)計人員與專職統(tǒng)計人員畢竟存在很多工作精力和業(yè)務水平上的差距，不合格的兼職統(tǒng)計人員影響著整體統(tǒng)計工作的質(zhì)量。

（二）企業(yè)本身特點決定的問題

1.統(tǒng)計工作人員流動性大，影響企業(yè)統(tǒng)計工作的順利進行。企業(yè)為了發(fā)展，多出現(xiàn)些改制重組、崗位調(diào)動、單位轉(zhuǎn)型或合并的調(diào)整工作，這便使得統(tǒng)計人員也頻繁調(diào)換。統(tǒng)計崗位由老人變新人，統(tǒng)計工作也由熟悉變生疏，業(yè)務水準參差不齊，不斷輪回，統(tǒng)計工作很難長期依照正常軌道進行下去。

2.企業(yè)變換經(jīng)營地址容易產(chǎn)生重報和漏報房產(chǎn)單位的現(xiàn)象。

依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營統(tǒng)計報表制度》總說明第三條的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營法人單位按照在地統(tǒng)計的原則進行統(tǒng)計。對于有項目開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，按項目開發(fā)建設經(jīng)營地報所在區(qū)縣政府統(tǒng)計機構；對于無項目開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，按企業(yè)辦公經(jīng)營地報所在區(qū)縣政府統(tǒng)計機構。可是存在部分房產(chǎn)項目在半道對項目轉(zhuǎn)入或轉(zhuǎn)出，或者突然變換房產(chǎn)開發(fā)項目辦公經(jīng)營地的狀況，而沒有同時告知當?shù)亟y(tǒng)計局。使當?shù)氐膮^(qū)、縣統(tǒng)計局無法準確統(tǒng)計出轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，出現(xiàn)數(shù)據(jù)漏報或重報的情況。

（三）統(tǒng)計制度不完善導致統(tǒng)計數(shù)據(jù)準確性不高的問題

1.項目累計完成投資額未能及時匯總解決。累計完成投資額指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一個項目從實施開始至項目實施結束的一個周期內(nèi)統(tǒng)計的全部投資總和。它是企業(yè)在一個周期內(nèi)將各項工作量和相關費用集結成工程實體的一項實物量化指標。按照統(tǒng)計的角度來說，需要從兩方面入手獲得數(shù)據(jù)。

首先是通過財務報表取得相關土地征用和拆遷補償費、公共設施配套費、前期各項工程費和其他一些相關費用等。其次通過對前期房產(chǎn)項目施工單位預算的建筑安裝量與工程實際形象進度進行對比，根據(jù)實際情況而制定出相應的建筑安裝工程費用。

這兩項數(shù)據(jù)相加之和基本就是房地產(chǎn)開發(fā)的投資額。從這項數(shù)據(jù)最重要的便是準確性，無論是項目實施開始至結束形成的投資數(shù)字，還是本年或者歷年的投資，都應準確的通過統(tǒng)計體現(xiàn)出來。然而事實情況卻是：因為房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目涵蓋種類多，影響了投資統(tǒng)計的質(zhì)量和工程申報數(shù)量的準確性，尤其在一些由會計兼職統(tǒng)計人員的單位中，為了減輕工作量，統(tǒng)計人員并不按項目進度統(tǒng)計投資額，也不去仔細核對實際工作量，使得統(tǒng)計工作未將一些前期必要投資額計入當期統(tǒng)計額內(nèi)，例如土地土地開發(fā)投資額、房產(chǎn)設計費、勘測費等一些前期必須投入的費用。有些情況下也因財務部門未按時支付款項，統(tǒng)計人員便將此部分費用漏掉。工程竣工決算、財務賬款結算和工程竣工交付三個過程存在一定的時間差異性，這也影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計工作。2.房屋實際施工面積與統(tǒng)計上報的施工面積不一致。房屋施工時未按統(tǒng)計上報面積進行施工。房屋施工面積指的是報告期內(nèi)施工的全部房屋（包括地配套和房屋地下室）建筑面積，以及本期新開工的面積以及去年開工跨入本期同時繼續(xù)施工的房屋面積，包括上期已停建在本期恢復繼續(xù)施工的房屋面積。

為了更清晰看清房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作中存在的問題，本文將以上因素整理成表格如下表1所示。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作中存在的問題表

主要原因 對統(tǒng)計認識不夠 企業(yè)本身的問題 統(tǒng)計制度問題

原因明細 企業(yè)不重視 統(tǒng)計員流動大 項目累計完成投資額信息滯后

統(tǒng)計法律意識淡薄 企業(yè)重報漏報 上報施工面積有誤

兼職統(tǒng)計人員過多

四、房地產(chǎn)統(tǒng)計工作的發(fā)展方向

（一）轉(zhuǎn)變服務方向

應該改變過去統(tǒng)計工作只應為政府或上級行政主管部門服務的觀點中轉(zhuǎn)變過來，逐步提高統(tǒng)計工作在基層企業(yè)的重視程度。加強統(tǒng)計職能團隊及統(tǒng)計人員的主觀能動性，認清發(fā)展形勢，根據(jù)企業(yè)改革需求，將統(tǒng)計工作的分析和預測作用發(fā)揮其中，為企業(yè)的各項發(fā)展提供有效的決策性信息。

（二）更新知識，端正態(tài)度

為了順應房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，統(tǒng)計人員急需對信息化技術知識的補充，應熟練掌握通過計算機對數(shù)據(jù)進行搜集、處理和運用，積極有效的為企業(yè)決策者提供相應的信息服務，讓統(tǒng)計分析、預測、咨詢、監(jiān)督和調(diào)控等職能充分發(fā)揮，穩(wěn)固統(tǒng)計工作在房地產(chǎn)業(yè)當中的基石地位。

（三）實現(xiàn)企業(yè)統(tǒng)計網(wǎng)絡化

要學會利用現(xiàn)代科技平臺并形成新的現(xiàn)代的科學統(tǒng)計方法，即將統(tǒng)計的收集、整理、分析、反饋和傳輸工作學會通過先進的信息和網(wǎng)絡技術進行操作處理，將一個客觀科學的統(tǒng)計信息呈現(xiàn)給企業(yè)管理者。同時平時也要注意收集房地產(chǎn)市場和客戶需求方面的信息，并進行分析和整理，從中獲取有益企業(yè)發(fā)展的市場信息，從而為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更好的后臺環(huán)境。

篇9

 

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括三部分：土地、土建、設備費用，配套及其他收費支出，管理費用和籌資成本。下面將針對這三大成本進行分析。 

1、土地、土建、設備費用 

這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。 

2、配套及其他收費支出 

主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多、標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。 

3、管理費用和籌資成本 

房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。 

 

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的措施 

 

1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進行成本管理 

根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的繁雜程度可以分為綜合型、精細型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務不同，導致成本管理的內(nèi)容和特點有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點而進行相應的成本管理。 

（1）綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，涉足設計、施工、裝修、園林、酒店、學校、旅游等。該類企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理，物資集中供應管理。其成本管理包括：一是采取低地價，大規(guī)模的投資策略。二是控制設計成本。三是物資集中供應管理，大宗物資都通過集團采購中心進行集中采購，降低材料成本。四是以低價換周轉(zhuǎn)，項目價格經(jīng)常是周圍可比項目一半，批次日均銷售率達到78%，年度平均積存率僅為2.5%。五是對業(yè)務鏈條進行整合，不僅是產(chǎn)品設計，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營等均有涉足，而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上，建筑面積達幾百萬平米，如此龐大的建筑項目也便于實現(xiàn)規(guī)模化復制以及降低采購成本。六是資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資金運動，通過使用信息化工具實現(xiàn)跨銀行、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實時查詢賬戶余額，迅速掌握各分公司資金流量、流向的動態(tài)監(jiān)控和管理，對重大資金調(diào)度或支出、對一些異常情況實現(xiàn)自動監(jiān)督。 

（2）精細型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，從施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，具有較強施工管理能力。在這種房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理應注重：一是建立全集團統(tǒng)一的預算管理體系，對每個項目選擇相應的預算分類和標準，建立對應的預算，預算成本將控制項目開發(fā)的全過程。二是分項目、分職能部門編制年度資金計劃和月度計劃，通過審批后的資金計劃嚴格控制項目的付款過程。三是預算控制精細到分部分項上。四是建立預算預警，系統(tǒng)支持對項目預算執(zhí)行情況進行預警提示。五是全面的材料管理，與主要供應商建立戰(zhàn)略合作關系，大幅降低采購成本。對于材料的使用通過領料單進行管理，對超供材料進行扣款處理（按全額累進扣款或超額累進扣款，設置起扣點、加價比例），保證材料最大限度地應用。 

（3）積極型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，有關聯(lián)的施工總承包企業(yè)。該類型房地產(chǎn)企業(yè)應該建立適度靈活的目標成本控制體系，注重工程細節(jié)。具體包括：一是建立了目標成本管理體系，同時為了縮短工程工期存在“邊預算、邊施工”的情況。二是動態(tài)成本涉及合同訂立、合同結算、合同付款、非合同費用等，實時反映項目的最新動態(tài)，并隨時檢查是否超出目標成本。三是成本在地塊、期、區(qū)的分攤，主要適用以下原則：受益原則，按受益該成本的地塊、期、區(qū)分攤；均攤原則，在所有地塊、期、區(qū)分攤；屬地原則，在工程所在的地塊、期、區(qū)分攤。四是引入定額（基準價）體系，按照不同的產(chǎn)品設置多套定額，一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用”定額，再加上指標數(shù)據(jù)，就可以快速產(chǎn)生初始版本的目標成本，以利于快速的可行性研究決策。五是嚴格控制付款的審批權限，防止失控風險。

（4）簡化型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，設計、施工等核心工作外包，在這種企業(yè)中應該以宏觀成本管控為主，兼顧工程進度和質(zhì)量。具體包括：一是建立目標成本管理體系，對每個項目，都建立對應的目標成本，目標成本將控制項目開發(fā)的全過程。二是動態(tài)成本核算，動態(tài)成本涉及合同訂立和變更、合同結算、合同付款、非合同費用等，實時反映項目的最新動態(tài)。三是成本管理工作按標準流程進行。四是關注總體成本的控制。五是責任成本，在總體成本控制的框架下，按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細項，分配給具體的專業(yè)部門，然后配備相應的檢查機制，輔以績效考核制度，使每個專業(yè)部門都能發(fā)揮主觀能動性，有效地降低成本。

2、制定成本計劃，執(zhí)行全過程成本管理

（1）制定成本計劃。主要包括制定項目成本計劃和期間費用計劃兩部分。制定項目成本計劃具體包括：一是通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標，項目批準立項后，該項目總投資目標可確定為項目總成本計劃目標，這種計劃總成本對以后每一步設計與計劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計劃目標。通常按項目結構對項目總成本計劃目標進行分解，將總成本拆分到各個成本對象，作為項目單元設計的依據(jù)或限制，對項目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中，應注意各成本限額之間的平衡，以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實現(xiàn)項目總體功能目標、質(zhì)量目標和工期目標之間均衡的保證。三是成本估算。隨著項目的深入、技術方案和實施方案的細化，可以按結構圖對各個成本對象進行成本估算，并以此估計值和限額值相比，結合具體情況，對項目進行優(yōu)化組合。四是調(diào)整成本計劃。通常按結構圖由下而上對成本估算進行逐層匯總，并與原成本計劃目標對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。

（2）全過程成本控制。對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段：一是項目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。二是設計階段的成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點，其對工程造價的影響在75％以上，一般采用限額設計方式保證有效的成本管理。三是動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構三方的相互制約；另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。四是招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務；熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象；詳細進行工程計算，復核工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證；注重合同的修改和補充工作。施工階段的設計變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項工作應有一個嚴密的管理控制體系。六是結算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應建立結算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。

3、逐步引進科學的成本管理方法

具體而言主要包括目標成本管理和作業(yè)成本管理。目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的一系列活動。

隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當前面臨的經(jīng)濟形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階，并真正實現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當前的危機。

篇10

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的一個重要行業(yè)。其行業(yè)特征主要表現(xiàn)在關聯(lián)性強、經(jīng)營業(yè)務多元、經(jīng)營周期長、成本核算復雜、金融需求大、資金依賴度高、監(jiān)管部門多、三方信息豐富，在我國現(xiàn)行18個稅種中，房地產(chǎn)行業(yè)占到了11個之多，具體包括：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城市維護建設稅和教育費附加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收貢獻非常大。然而，房地產(chǎn)行業(yè)關聯(lián)性強，成本核算復雜且很大程度上又取決于施工單位的財務核算，所以，房地產(chǎn)行業(yè)稅收的征收成本很大，存在的稅收風險也很多。

一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)流程從取得土地出讓信息開始，依次要經(jīng)過很多的部門和環(huán)節(jié)的審批與建設管理，包括參與土地開發(fā)招投標，報發(fā)改委開發(fā)立項，土地勘測，建設規(guī)劃的審批，開發(fā)項目的圖紙設計，頒發(fā)施工許可證，建設招投標，辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目登記，籌劃房地產(chǎn)銷售，辦理商品房預售許可證，簽訂商品房銷售合同，預繳稅款，組織房屋竣工驗收和測繪，辦理總房產(chǎn)證及總土地證，清理房屋銷售欠款，申請土地增值稅清算，提交開具不動產(chǎn)發(fā)票申請，向房產(chǎn)和土地管理部門申請辦理分戶房產(chǎn)證和土地證等方方面面。

二、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的主要涉稅風險點

企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)行業(yè)11類涉及的稅費中最綜合的一個，涉稅風險點比較多，以下從收入類、成本類和納稅調(diào)整事項類三個方面進行歸納。

（一）收入類風險管理要點。（1）預售未完工開發(fā)產(chǎn)品不及時確認收入的風險。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，取得的銷售收入應根據(jù)所在地區(qū)的計稅毛利率確定預計毛利額，計入當前應納稅所得額。但是很多企業(yè)并沒有及時將預售收入計入到當期的計稅依據(jù)。對于跨年度開發(fā)項目的已完工出售部分，應按權責發(fā)生制原則確認收入，但很多企業(yè)不確認收入或故意推遲確認工程結算收入。（2）取得政府經(jīng)濟補償或獎勵收入不確認應稅收入的風險。稅法規(guī)定，除符合條件的財政性資金收入為不征稅收入以外，如：企業(yè)能夠提供資金撥付文件，文件規(guī)定資金屬于專款專項用途、企業(yè)對該資金以及以該資金所發(fā)生的支出單獨進行核算以外，其余的財政性資金是要作為計稅的營業(yè)外收入，計算繳納企業(yè)所得稅的。（3）企業(yè)接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)或盤盈固定資產(chǎn)時，以較低的金額入賬或不入賬，少確認應收收入，少繳企業(yè)所得稅的風險；（4）價外收入未申報納稅的風險。對于客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等，都屬于應稅收入的組成部分，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將其確認為營業(yè)外收入或直接沖減了成本。

（二）成本類風險管理要點。（1）取得的土地資產(chǎn)不按規(guī)定確認計稅成本的風險。很多企業(yè)通過購進土地之后進行三通一平等方法，擅自擴大土地資產(chǎn)的入賬價值，然后再對土地價值進行評估，虛增了土地成本，并將此虛增的價格計入到開發(fā)成本中。（2）虛列拆遷補償費，虛增成本的風險。有的企業(yè)將拆遷的征地費用和拆遷支出，不按規(guī)定進行歸集分攤，涉及到分期分片進行開發(fā)的項目，也未在各個項目間進行合理地分攤。將成本分攤作為人為調(diào)節(jié)當期利潤和應納稅所得額的工具。還有的通過虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補償費或虛增補償金額。（3）簽訂虛假合同或協(xié)議，虛列、多列或重復列支成本費用的風險。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過和施工單位簽訂虛假合同，取得虛開的發(fā)票，加大建安工程成本。例如：開發(fā)商在與施工企業(yè)簽訂建安合同時，已經(jīng)將水力電力工程、人防工程、防水工程等包括在合同總金額中，卻又同時與施工企業(yè)協(xié)商，將該部分工程又指定給其他企業(yè)進行施工，以此來重復、虛列或多列成本費用。（4）混淆成本核算對象，未按配比原則結轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本的風險點。很多企業(yè)未按照稅法要求，根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，人為進行調(diào)節(jié)，有的甚至將所有開發(fā)工程成本反映在一個開發(fā)項目中核算。對于有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設施，很多企業(yè)只分攤建了其建筑安裝工程費，將土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息、開發(fā)間接費用等記錄在已出售的開發(fā)產(chǎn)品中進行分攤，人為虛增開發(fā)產(chǎn)品的成本。（5）將資本性支出直接列入當期成本的風險。企業(yè)的設備等固定資產(chǎn)，以及投資建設的位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設施，完工后若產(chǎn)權歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，無論是用于出租或自用，以上兩類資產(chǎn)都屬于固定資產(chǎn)核實的范疇，而且成本要分期扣除。然而，一些企業(yè)卻將其購置成本或建造成本，一次性全額計入到銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，擴大當期扣除金額。

（三）納稅調(diào)整事項類風險管理要點。（1）各項減值準備金、投資減值準備未做納稅調(diào)整的風險。會計上，企業(yè)根據(jù)謹慎性原則計提的各項減值準備金支出可以扣除，但是，企業(yè)所持各項資產(chǎn)的增值或減值，除國務院財政、稅務主管部分規(guī)定可以確認損益的以外，其他均不得調(diào)整資產(chǎn)的計稅基礎，企業(yè)納稅申報時，應將會計上減掉的那部分準備金作納稅調(diào)增處理。（2）以前年度納稅調(diào)整事項未調(diào)整影響所得額的風險。以前年度損益調(diào)整事項應計入以前年度所得，計算補繳或減退的企業(yè)所得稅。對于發(fā)現(xiàn)的影響到以前年度的損益類事項，很多企業(yè)僅在當年的備查事項中反映此問題，既沒有進行賬務上的處理，也沒有追溯到業(yè)務發(fā)生年度進行納稅調(diào)整。（3）擴大期間費用列支范圍及標準，不做納稅調(diào)整的風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費、工資及三項經(jīng)費支出等期間費用，會計上可以據(jù)實列支，但是稅法規(guī)定，首先必須與生產(chǎn)經(jīng)營活動直接相關，且實際發(fā)生。

三、剖析房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅風險的依據(jù)及管理

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特征和經(jīng)營管理流程，結合企業(yè)所得稅主要涉稅風險點的具體分析，只有在充分掌握房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息和外部關聯(lián)信息基礎上，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的日常項目化管理，才能做好房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的風險應對工作。

（一）深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部信息是企業(yè)所得稅風險

應對與管理的基礎。企業(yè)所得稅的征收與管理離不開企業(yè)收入、成本的正確核算，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部信息，包括稅務登記信息、房地產(chǎn)商預售商品房時的“五證”：《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，納稅申報表主表、附表及附屬資料，財務會計報表、納稅人申報納稅的其他相關信息。稅務機關的日常項目化管理，必須從企業(yè)內(nèi)部信息中掌握納稅人的經(jīng)營情況、開發(fā)面積、開發(fā)套數(shù)、開發(fā)周期、開發(fā)產(chǎn)品的類型、銷售單價、銷售進度、建筑施工成本等與稅收相關的數(shù)據(jù)信息。

（二）充分利用關聯(lián)行業(yè)的涉稅信息是企業(yè)所得稅風險應