房地產開發投資協議范文

導語：如何才能寫好一篇房地產開發投資協議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    一、商品房預租是指房地產開發經營企業在新建商品房未辦理房地產權屬初始登記、取得房地產權證前，與承租預約人簽訂商品房租賃預約協議，并向承租預約人收取一定數額的預收款的行為。

    二、房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房，在辦理初始登記，取得房地產權證之前，需要預租的，都應當事先由房地產開發經營企業向上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）提出預租申請，取得同意預租的批準文件。未經批準，房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房一律不得開展預租。

    三、凡房地產開發經營企業取得了預租批準后，該外銷商品房中已預售，且預售合同已經登記備案的外銷商品房的買受人也可將其購買的外銷商品房預租。

    四、房地產開發經營企業申請外銷商品房預租，應當具備以下條件：

    （一）已經支付全部的土地使用權出讓金，土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書；

    （二）取得外銷商品房的建設工程規劃許可證；

    （三）預租的外銷商品房主體結構完工，已經市或區、縣的質量監督部門驗收合格；

    （四）已經確定外銷商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃或意見；

    （五）已經制定房屋使用公約，并與物業管理企業訂立了物業管理服務合同。

    五、房地產開發經營企業申請外銷商品房預租，除應向市房地局提交書面的申請報告外，還應當附交下列證件（復印件）及資料：

    （一）房地產開發經營企業資質證書；

    （二）土地使用權出讓合同或轉讓合同；

    （三）房地產權證（或土地使用權證）；

    （四）建設工程規劃許可證；

    （五）市、區、縣的質量監督部門出具的主體結構工程驗收合格證；

    （六）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；

    （七）市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃或意見；

    （八）房屋使用公約，與物業管理企業訂立的物業管理服務合同；

    （九）外銷商品房的建筑面積和土地分攤面積明細表；

    （十）經市房地局委托上海市公證處審定的預租協議文本。其中，已批準預售的外銷商品房申請預租，則只需附交上述（五）、（十）及外銷商品房預售許可證。

    六、房地產開發經營企業外銷商品房預租申請，市房地局自受理申請之日起十五日內完成審核，凡符合預租條件的，發給準予預租的批文并抄告市房地產交易中心；凡不符合預租條件的，則在十五日內通知申請人。

    七、房地產開發經營企業取得外銷商品房預租批準后，方可進行外銷商品房的預租廣告宣傳和預租。

    預租外銷商品房的廣告必須載明外銷商品房的預租批準文號。

    八、房地產開發經營企業或買受人預租外銷商品房的，應當與承租人簽訂《預租協議》。

    預租協議應當載明下列主要內容：

    （一）預租雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

    （二）房地產的座落地點、面積、四至范圍；

    （三）房地產的規劃使用性質；

    （四）土地使用權獲得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；

    （六）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （七）預租房屋的交付使用日期；

    （八）預付款金額及支付期限及其使用；

    （九）違約責任；

    （十）爭議的解決方式；

    （十一）預租雙方當事人約定的其它事項。

    房地產開發經營企業擬訂的預租協議在使用前應送交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    九、《預租協議》簽訂后的十五日內，房地產開發經營企業或買受人應向市房地產交易中心辦理《預租協議》登記。市房地產交易中心應當自受理登記之日起的五日內，辦妥登記手續并書面通知該預租房屋所在地的區、縣房地產交易中心（房地產交易管理所）。

    十、預租的商品房竣工驗收合格，房地產開發經營企業按規定辦理商品房初始登記或買受人辦理變更登記，取得房地產權證后，房地產開發經營企業或買受人應按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規定，與承租人簽訂《房屋租賃合同》并向房屋所在地的區、縣房地產交易中心（房地產交易管理所）辦理租賃登記，領取《房屋租賃證》。

篇2

【關鍵詞】房地產開發 融資成本 融資風險

房地產行業屬于資金密集型產業，市場、資金、土地是其發展的三要素。在市場經濟背景下，資金充足是房地產開發項目實施的前提，擁有長期靈活可用的資金是房地產開發企業獲得成功的關鍵。對于房地產企業來說，如何選擇有效的融資方式，正確的把握各種融資的條件、成本、風險等，是企業在進行項目開發之前要進行研究的，如果能夠有效的協調好房地產開發融資成本和融資風險之間的互動關系，必然會為房地產企業的發展帶來無限空間，促進國民經濟的發展。

一、當前我國房地產開發融資的特點和現狀

（一）當前我國房地產開發融資的特點

首先，融資金額大、周期長。資金密集型產業決定了房地產開發必需要有大量的資金投入。很多房地產企業本身自有資金有限，僅占房地產開發所需資金的一小部分，尚不足以完成項目開發，要獲得更多的資金，只能通過各種手段對外進行融資。所以，其對外源性資金依賴度很高。

其次，土地和房產是融資的前提條件。隨著我國土地政策的改革，土地和房產作為重要的不動產，成為房地產開發企業獲得金融機構貸款的重要前提條件。國家土地政策的不斷完善，房地產開發商越來越難獲得土地，土地在房地產開發行業成為稀缺資源，且隨著城市化建設步伐加快，房價不斷上漲，這些優質的企業資產自然成為金融機構首要認可的融資條件。

最后，融資風險大、成本高。房地產開發是一個長期的過程，在這個過程中，融資會面臨較大風險，比如：國家經濟政策、銀行信貸政策的變化，市場供求關系的變化、市場競爭、利率、匯率變動等造成融資成本增加的風險，違約等信用風險，市場開發和運營中產生的風險等等。

（二）當前我國房地產開發融資的現狀

近幾年，為了規范房地產行業的亂象，防止地產泡沫的出現和防范銀行金融機構風險，國家政府和央行推出了相應的管理政策，有效地管理房地產行業的融資行為，使得很多樓盤被緊急叫停。房地產開發融資越來越規范、越來越難，資金牢牢的牽住房地產開發企業的發展，使得企業融資需求更加強烈。

首先，融資渠道單一，金融機構貸款難度加大。當前企業主要使用的融資方式是銀行貸款。近年來，受金融危機的影響，國家宏觀調控加強，央行不斷規范房地產行業信貸行為，銀行商業貸款要求提高，房地產開發企業在當今經濟情況下貸款難度提高。

其次，融資方式呈多樣化發展，但融資規模較小。除了民間借貸和上市融資的方式以外，很多方式都比較新，受到各方面的制約，發展不成熟，涉足的企業很少。實踐中，民間借貸雖然民間借貸要求比較低，但是融資成本高，貸資金鏈一旦出現問題，房地產開發企業將面臨破產，這使得很多企業望而卻步。對于上市融資，當前房地產開發商很多，企業資質參差不齊，普遍采取上市融資的方式顯然不合理。

再次，房地產開發融資率不高。當前房地產開發融資存在這樣一種現象，一方面很多企業融資困難，另一方面則存在大量被閑置的資金無法找到需要融資的對象。如，實力雄厚的大型房地產企業，融資資金需求不大，卻能獲得銀行大量貸款，進行大量囤地，而那些中小房地產企業卻融資無門。

最后，房地產開發融資體系不健全，法律不完善。

由于當前我國金融一、二級市場不完善，導致資本市場（如證券市場）在制度和體制上存在缺陷，給房地產的融資方式帶來不利影響。另外，我國房地產開發融資的相關法律法規體系不完善，現有法律規定的一些內容限制或不利于中小房地產企業的發展。

二、降低房地產開發融資成本與風險的建議

（一）選擇良好的資本結構，降低融資成本

資本結構體現的是權益性融資和債務性融資的比例變化關系，主要是資產、負債、所有者權益三者之間的比例變化情況。投資者通過不同的融資渠道籌集資金，最終形成房地產開發項目總資產。這些資金比例的變化直接決定了融資成本和風險的大小。從當前情況看，我國房地產開發企業普遍存在負債率過高的情況，尤其在中小型房地產企業更為突出。過高的負債率一定程度上影響到企業融資的能力，融資能力受到限制而企業的資金需求仍然存在，拉高了企業的融資成本或出現融資失敗的情況，如此惡性循環將嚴重影響企業的發展。

（二）拓展多樣的融資渠道，分散融資風險

實踐中，房地產開發企業的融資渠道有很多中，企業具體選擇何種融資渠道應當綜合考慮融資的本金和一些隱性的成本問題，從有利于公司股權、資產抵押、質押等方面出發。另外，房地產企業選擇融資渠道也要充分考慮到企業的發展情況和發展階段，不同發展階段的企業其選擇融資渠道各不相同。

（三）提高企業盈利的能力

房地產開發企業應當以國家政策和市場需求為導向，轉變傳統的經營開發理念，實現企業專業化、精細化、、創新化、差異化的發展道路，提高企業的盈利能力，確保企業資金穩定的流入，減少對融資的依賴。房地產企業在經營過程中，要正確的把握國家政策和市場的風向，規避現實中可能出現的各類風險，增大企業對物業的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鴻基、九龍倉、長江實業、大陸地區的萬達集團等，都通過發展大量的商業物業，一方面有效的減少企業對融資的依賴，另一方面又能反過來帶動房產銷售，最終都提高了企業盈利的能力，增加資金流入。

（四）加強融資風險管理

當前，房地產融資的風險主要分為兩種，一種是系統風險，包括政治、法律、經濟方面的風險，另一種是非系統風險，包括信用協議、承建合同、支付協議、貸款、抵押、質押方面的協議等。這些風險貫穿于房地產項目的始終，企業在實踐中應當綜合各種風險進行融資可行性研究，合理的預測項目目標實現的可能性和投資償還借款的能力，重視融資成本及風險的管理，最大限度的發揮融資資金的使用價值，降低融資的風險。

三、結語

房地產業的特點決定了融資成本和風險的矛盾統一關系，從房地產企業的長遠發展來看，開發商必須重視和解決資金籌集和風險控制的問題，優化房地產企業的資本結構，有效的降低融資成本和風險。

參考文獻

篇3

關鍵詞: 房地產市場開發貸款風險控制封閉運行管理

中圖分類號: F830.572文獻標識碼: B文章編號: 1006-1770(2008)09-056-03

商業銀行對房地產開發貸款進行全過程監控，實現封閉運行監管，可以有效防范房地產貸款風險和提高業務綜合效益。封閉運行管理模式實際上是以“項目”為中心的監控模式，即指對房地產開發貸款按具體項目進行監控，而且按照“一個項目對應一個賬戶”的原則設置監控專戶作為封閉管理平臺?，F階段，我們有必要重新審視和認真落實房地產開發貸款封閉運行管理模式，切實有效防范房地產市場調整和企業資金鏈緊張可能導致的行業系統性風險。

一、封閉運行監管是房地產開發貸款風險管理的基礎性工作

房地產開發是資金密集型行業。改革開放以來，一方面我國商業銀行房地產貸款已經滲透到土地儲備、項目開發貸款、建筑施工、住房按揭等各個環節；另一方面由于市場競爭激烈，貸款標準實際上有所降低，最突出的表現就是商業銀行在貸款過程中沒有加強項目資金監管工作，對開發貸款項目運行過程監管實際上是半失控狀態。因此，完善對房地產貸款的監控機制必須從項目資金封閉監管這一基礎性工作抓起，并抓好抓實，抓出成效。

（1）從房地產企業產品循環周期看，跟蹤資產轉換進程實際上就是落實資金封閉監管。眾所周知，房地產企業的產品雖然是“商品房”這個不動產，但仍屬于“現金―產品生產―產品銷售―現金”的資產轉換短周期，與固定資產轉換長周期有很大的不同，項目資金的流動速度較快。這樣，在房地產企業以銷售不動產為手段并在一個循環周期分期回籠資金的情況下，如果不對“商品房”生產與銷售過程的資金循環進行有效監控，那么對房地產貸款風險就不可能得到有效的防范和化解。

（2）從房地產企業資金籌措渠道看，落實資金封閉監管本身就是在防范信貸資金風險。雖然目前我國房地產企業規模有所擴大，但企業經營管理模式仍較單一，基本上處于“土地＋資金＋房價”的盈利模式，競爭力的差距基本上仍體現在獲取土地和資金的能力上。房地產項目籌資渠道主要來源于項目資本金、銀行貸款和其他外來資金（包括施工單位墊資和住房預收款等）。由于項目資本金來源較難核查，其他外來資金受市場環境變化大，導致房地產項目融資相當大程度集中于房地產貸款，商業銀行承載的信貸風險較大。因此，商業銀行通過資金專戶，加強項目資金封閉運行監管，認真監控項目資金使用和項目建設進度，在項目土地抵押基礎上及時增加在建工程抵押，有效控制商品房銷售款回籠。這樣不但有助于化解房地產市場風險，而且能夠防范房地產企業挪用貸款而產生的信用風險，保證房地產開發貸款實現良性循環。

（3）從房地產項目資金回籠方式看，搞好資金封閉監管本身就是在落實貸款第一還款來源。房地產項目資金封閉運行監管是建立在銀企間達成共識、互相約束的基礎上的監管手段，商業銀行通過開發貸款與按揭貸款捆綁營銷、加強資金支付和產品銷售回籠的過程管理，能夠最大可能地確保還貸資金來源。由于房地產項目銷售回籠的形式多樣、結算期限較長，因此，商業銀行在監控住房的銷售與資金結算過程中，一方面落實項目在建工程抵押，防范重復抵押風險，并通過在建工程抵押分批解押，有效監控銷售收入回籠情況。另一方面通過定期核對房地產銷售明細、銷售回籠總量和按揭業務量，檢查銀企雙方合作協議的履行情況，及時查找銷售資金去向，落實第一還款來源，能夠保障銷售回籠自動還貸。

二、封閉運行監管必須落實到房地產貸款“三查”的各個階段

近幾年，商業銀行房地產貸款封閉監管工作落實不盡到位的一大誤區，就在于把封閉監管主要當成貸后監控的一項內容，沒有細化到貸前調查、貸時審查、額度使用等環節上，前流程工作不深入，基礎不牢固，后流程監控措施必然無法到位，監管效率得不到保證。因此，從項目的全過程監管角度來看，房地產項目封閉運行監管必須落實到房地產貸款“三查”的各個階段。

（1）在貸前調查階段，銀企雙方應充分溝通達成共識，為構建項目封閉運行監管方案打好堅實基礎。銀行經營部門除核實開發貸款的基本要素外，還需要引導房地產企業落實與項目封閉運作監管相關的具體事項：①項目主要結算賬戶及未來監控賬戶安排；②擬開發項目總投資構成情況及其前期已支付費用情況；③項目資金籌措渠道及自有資金落實情況；④項目“四證”和投資核準文件情況及規劃建設要求；⑤項目建設施工單位、施工合同與項目監理單位資質情況；⑥項目建設資金支付方式及計劃進度；⑦項目建設進度計劃及預售管理制度；⑧項目銷售策劃、中介和銷售合同管理；⑨項目土地抵押及在建工程抵押政策等。

在充分論證房地產企業和開發項目總體風險的基礎上，項目融資額度原則上不得對項目總投資留有缺口，以保證項目資金落實和項目按期建成銷售。同時，要確定是采用獨家承貸還是參與銀團（聯合）貸款，商定主辦（獨辦）銀行和項目監管專戶，主辦（獨辦）銀行負責監管賬戶運行情況，各參與行按比例辦理按揭業務，落實貸款償還事宜。在此基礎上，銀行經營部門應對項目專戶的開立、開發貸款的使用、銷售資金的回籠及按揭貸款的辦理等提出綜合監控意見，并初步確定貸款封閉運行（合作）協議框架。貸款封閉運行（合作）協議的主要內容應包括但不限于：①收支專戶開立；②貸款使用條件；③貸款發放進度；④專戶監管流程；⑤按揭業務合作；⑥銷售資金回籠；⑦貸款自動扣收比例及歸還方式等。

（2）在項目授信審查階段，銀行內部應加強風險要素審查，明確房地產貸款封閉運行管理要求和實施方案。主要包括：①規范項目監控專戶的確立標準。對于單一項目開發公司，應針對單一項目設置唯一監管專戶；對于同時開發多個房地產項目的綜合類房地產公司，應根據開發貸款對應的開發項目分別設置專戶，一個項目對應一個專戶，確保項目資金封閉運行與循環；②明確開發貸款的使用條件。一般應先辦妥項目土地抵押手續，并根據工程進度和監理報告實施分筆提款；③細化項目預售與監管措施。要積極跟進項目建設進度和預售許可證辦理情況，掌握樓盤的銷售明細和銷售進度；④落實按揭貸款的辦理要求。對于獨家貸款項目，原則上應要求按揭貸款全部在開發貸款承貸行辦理，在他行辦理的按揭貸款必須回籠項目專戶；對銀團（聯合）貸款項目，按開發貸款所占比例辦理按揭貸款；⑤明確銷售回籠資金的監管要求。對獨家貸款項目，要求所有銷售回籠資金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部納入項目專戶管理；對共同（銀團）貸款項目，要求各銀行開發貸款對應項目的銷售回籠資金（按揭貸款）全部歸集到項目專戶進行管理和按比例分配還貸；⑥明確開發貸款的歸還要求。對沒有資金缺口的項目銷售款到賬一般應立即歸還開發貸款；對開發資金確有缺口的項目，允許留存一定比例的售房款用于項目后續建設，但需事先約定并審核其用途、比例、金額，剩余部分立即用于歸還開發貸款等。

（3）在授信額度提用階段，要加強合同合規合法性審核，落實各項授信條件和簽署封閉運行監管合作協議。主要包括：①在審查借款與擔保合同的同時，應審查房地產業務合作協議是否包含了項目貸款審查審批要求的內容，并落實此協議應作為借款合同的補充文件，或者在借款合同附則中加注項目封閉管理事項和項目開發貸款的還款要求等條款。②應根據項目建設進度辦理授信額度提用手續。在房地產開發企業的自有資金得到落實并先行使用后，根據項目書面用款申請及付款依據，由客戶經理實地察看工程實際進度并符合資金監管協議要求的，填寫《授信額度使用申請表》，實施分期放款。③對授信條件不落實、協議要點落實不到位甚至可能危及貸款安全的，應要求銀行經營部門應停止辦理貸款手續；對開發貸款封閉管理協議要點落實有爭議的，應書面要求授信審查部門簽批確認。

（4）在項目貸后檢查階段，要通過項目專戶結算為監控平臺，全面落實開發貸款封閉監管要點。主要包括：①嚴格落實項目專戶管理制度。項目專戶設立和啟用前，要對項目已投入資金進行全面核實，確定專戶后要將項目的營運過程通過收支余額及業務明細進行嚴密監控，并與項目投資預算及建設進度進行核對，及時糾正偏差，防范風險。②認真執行貸款使用審批制度。項目客戶經理應根據項目書面用款申請，事先審核付款依據（主要是施工合同、購置清單和項目監理公司月度監理報告），由客戶經理實地察看并辦妥相關認定審批手續后，柜臺會計人員才能轉出貸款。同時，客戶經理還要按月填寫《授信業務用途監控表》，加上定期實地勘察，確保工程施工進度與資金使用情況相吻合。③有效落實項目建設進度監控。應通過實地檢查如實填報《授信客戶查訪報告》，一方面認真審核項目資金支付與項目實際進度的吻合程度，檢查是否存在工期延長和投資超預算等情況；另一方面注意收集付款憑證、發票、項目監理意見等單證留檔保存，發現問題，及時交涉和糾正。④切實加強項目銷售收入監控。要積極跟進項目預售許可證辦理情況，加強銷售明細登記、核對和銷售合同備案管理。定期到企業核對銀行存款日記帳和銷售收據發票，逐筆與銷售明細進行勾對。開發貸款主辦（獨辦）銀行應確保項目所有銷售回籠款回籠到項目專戶上。⑤認真落實按揭貸款業務聯動。嚴格按照銀企合作協議，及時收集已簽訂購房合同和擬申請按揭貸款的相關資料，按要求抓緊辦理按揭貸款的審批手續。并定期核對專戶回款額、擬按揭貸款額與項目銷售總額和進度是否相符，確保實現對公開發貸款與對私按揭貸款聯動。⑥嚴格執行項目開發貸款還款管理。按揭貸款發放后，應立即劃入項目專戶，并連同項目其他回籠款包括項目訂金、首付款、全額付款等資金，嚴格執行項目開發貸款的還款要求。⑦認真做好項目專戶延伸管理工作。在項目開發貸款清償完畢后，應及時與企業辦理項目專戶的延伸管理工作，包括專戶資金核對、結轉、后續投入等，在做好延伸服務的基礎上，挖掘后續市場機會和收益。

三、封閉運行監管是我國房地產行業穩健健康發展的現實需要

現階段，房地產市場調險不斷加大，銀行業和房地產業均面臨前所未有的壓力。因此，從房地產業內外部發展因素看，封閉運行監管都是我國房地產行業穩健發展的現實需要。

（1）從宏觀調控政策來看，雙軌制住房政策導向必然強化不同類型房地產項目封閉運行監管要求。

2007年，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，促進商品房市場和保障房市場的健康發展。在強化保障性住房建設和實施信貸緊縮政策的同時，無論是規范不同類型住房建設資金來源，還是防止住房建設資金挪用，都必須實施和強化對不同類型房地產開發項目封閉運行監管措施，而且只有在銀行、房管、規劃等部門共同對房地產項目資金進行有效監管，引導自住消費資金，抑制投資投機資金，才能有助于形成健康有序的房地產市場。

（2）從客戶選擇標準來看，房地產企業信用分類結果必將推進不同資信房地產企業資金封閉監管工作。

在目前持續貨幣緊縮和防止通脹加劇的情況下，房地產市場下行風險越來越受到金融監管部門和各家商業銀行的關注。為防止房地產信貸違約率上升，商業銀行一方面提高授信準入標準，扶優汰劣并加強房地產業的監控，深化房地產信貸結構調整；另一方面不斷加強房地產企業資信評估和全國征信系統建設，全面評價房地產企業資信和能力。鑒于此，商業銀行必然細化房地產項目的評估指標和資金監控措施，從而將房地產項目封閉運行監管工作不斷向縱深推進，監管針對性和監管效果將大大提高。

（3）從行業發展長遠來看，房地產企業應當加強約束與合作，自覺接受和配合項目資金封閉監管工作。

從2003年開始，我國房地產業經過快速發展后，開始進入以調整結構、穩定價格、加強保障和規范市場為主基調的調控發展階段。但由于各項調控措施不夠配套，房地產價格呈現出邊調邊漲的特點。在此期間，房地產企業利用有利的市場優勢和銀行競爭加劇的時機，一方面爭取融資金額最大化，一方面要求融資條件最低化，導致部分銀行房地產貸款標準實際上有所降低，商業銀行逐漸失去了商業談判的對等條件，只能在監管部門明確要求的自有資金、首付比例及“四證”等基本條件方面堅守最低的防線，房地產貸款項目封閉監控的諸多措施實際上遠未落實到位。但正是這樣，在房地產市場波動和調險不斷加大的時候，商業銀行在加強房地產貸款風險管理的同時，必然嚴格各項緊縮政策措施，細化貸款準入標準，調整項目授信條件，確保新增貸款質量，從而對房地產企業產生負面影響。無論在銀根緊縮環境下，還是在房價上漲周期，銀行業都應接受美國次貸危機的教訓，探索和細化房地產貸款的封閉監管措施，逐漸形成貸款監管必須堅持的行業規范和營商習慣。房地產企業從本身長遠利益和可持續發展戰略考慮，應兼顧相關行業特別是金融服務企業的監管要求，切實規范項目開發操作標準，主動配合落實投資人和債權人的監管措施，通過加強合作、配合監管，才能實現可持續發展。畢竟沒有約束的企業無法持續久遠，只有將一時之便轉化為永久之利才能立于不敗。

篇4

關鍵詞：房地產開發 風險 預防措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

改革開放以來，我國經濟體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機，我國房地產業迅速恢復、發展和壯大。近年來隨著房地產市場競爭的不斷加劇、市場逐步規范化，以及不斷快速上漲的房價所招致的一系列嚴厲調控措施，使得房地產開發企業面臨著來自各方面的風險，在這個高風險的投資環境中想要得到預期目標就必須對整個項目進行開發投資風險分析，并運用適當的方法對風險進行識別和度量，以期達到項目風險防范的目的，提高收益的可靠性。

一、房地產開發中的主要風險

風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之問的差異程度。實際上就是實際結果與計劃結果的差異程度，這種差異程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險。在確定的經濟大環境中，主要表現在以下幾個方面：

（一）政治政策風險?！獓幍膰H國內政治環境變動(如戰爭、罷工、社會動蕩)及相應的政策法律調整(如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革)，可能會導致房地產開發商經濟損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而育，實行緊縮的貨幣政策還是實行寬松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的成本，影響項目的開發和出售。同時銀行等金融機構關于房地產方面的業務也會對房地產的需求產生影響。就財政政策而論，政府實行消極的財政政策還是實行積極的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產投資的引導與宏調等，都會對房地產開發和需求產生影響。這些政治政策風險在當前的中國尤其需要關注。

（二）經濟風險。主要是由于經濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動導致房地產開發商經濟損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的．這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的物業價格，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要借助外部資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的物業將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房．就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

（三）自然風險。是指由于自然因素(如洪水、火災、地震等)對房地產開發造成的影響，從而造成房地產開發商經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。

（四）技術風險。由于建設項目所選用的工藝、設備在項目建設時可能已過時，或由于設計施工單位的技術管理水平不高，使工程項目出現質量缺陷或事故等導致的損失。

二、開發項目風險管理的主要內容

風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險管理技術的組合，目的是實現最大安全保障效能。

（一）合理界定項目覆蓋的范圍。加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。

（二）合理確定項目管理目標。在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策。確定項目目標，避免出現決策失誤風險。

（三）編制《項目管理規劃》，對項目工作進行結構分解（WBS），對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規律拿出解決問題、規避風險的方法、措施，用《項目管理規劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。

（四）根據實現目標的外部環境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素, 比照《項目管理規劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別, 分析(評估或測算)、評價，實事求是地給予適當合理的調整，優化組合各種風險技術，擬定應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。

（五）強化風險管理的計劃手段。把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監控。在項目實施過程中，利用動態管理，合理配備資源，按照目標管理、節點考核、專業監督的方法，減少項目執行過程中不確定因素導致的風險，規避潛在風險轉化成顯性風險的可能。

（六）合理組織結構，明確崗位職責，順理管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能。在項目管理組織內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

（七）加強合同契約的管理。及時溝通信息．消除履約過程的不穩定、不信任影響。圍繞項目的最大利益(計劃利潤)，按照不同階段的工作重點，按照合同約定內容開展工作。避免沖突造成的履約風險。控制建設成本；利用現行相關法律法規，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉移。

（八）在項目內部加強實施行為的監督管理(制度管理)，避免因人為因素造成的風險。同時，強化財務監督和計劃實施的專業監督，強化企業規章制度、工作標準、工作流程的執行情況監督，對計劃執行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據。向計劃實施層提示計劃執行的偏離情況。對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

三、房地產開發項目的風險防范及對策

（一）通過可行性研究來防范風險

在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是具有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產項目一旦開始啟動，所面臨的是一個相對狹窄的消費市場，這就有較大的風險性。評價房地產投資項目的可行性，投資者要在城市規劃、政策法規的約束條件下，由房地產市場的供求現狀及發展趨勢、確定投資項目的用途、規模、類型并做出各種預測，為投資者決策提供科學依據。對這些不確定因素，投資者只能做出概率性的估計?？尚行匝芯侩A段對風險的估計、分析正確與否，將直接影響到房地產項目的成功與否。

（二）通過分散投資來控制風險

房地產分散投資是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散、共同投資等方式，追求收益相同時風險最小或在風險相同時收益最大，即在風險和收益之間尋求一種最佳的投資組合。區域分散是將投資分散到不同區域，從而避免某一特定區域經濟的負面影響，達到降低風險的目的；時間分散是確定一個合理的投資時間間隔，以避免因市場變化帶來的損失；共同投資要求合作者共同對房地產開發項目進行投資利益共享，風險共擔，最大限度地發揮各自優勢，避免風險。

（三）通過市場監測控制風險

房地產是一個風險性產業，也是一個市場供給彈性很弱的產業，更是泡沫多發產業。為全面、及時、準確地掌握全國房地產市場變化情況，規避行業風險，強化業務宏觀指導，建立分地區房地產景氣分析和監測系統、建立房地產市場定期分析報告制度、加強住房金融研究、探索住房金融改革和發展的深層次問題是非常必要的。通過對政策走勢、樓市價格、項目建設、銷售數量、消費需求變化及客戶結構進行經常性分析，提高投資決策的前瞻性與科學性。

（四）對房地產市場要進行全面的調查，作出科學的預測

要仔細分析房地產開發周期并預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的各種環境要素并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目的類型和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。

（五）在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。對此必須有充分的認識和相應的對策和預案。

參考文獻

[1] 陳蕾，當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考[J]，中國城市經濟，2007

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關鍵詞：房地產；開發項目；管理

一、房地產開發前期存在的問題分析

前期工作是項目進入實質性階段的基礎。它涉及到各種職能部門和專業領域要求。在實際操作過程中，往往全碰到各種困難和矛盾。

(一)技術資料與實地出入的矛盾

開發商通過協議、招標或者拍賣獲得土地，地塊四至(紅線)與土地面積大小等均由職能部門給定。但由于紅線調整，或測繪資料的時滯，往往導致圖紙與實地狀況有出入。特別是舊改地塊，其上居民密集度高，地下隱蔽管線眾多，而圖紙上往往不能準確反映。

(二)效益原則與方案優化的矛盾

項目開發的基本出發點是追求社會效益、環境效益和經濟效益的統一，并以此為基準取得最佳經濟效果。但是，這往往受到相關政策和法規的限制。方案設計的基本依據之一是《選址意見書》，它對項目基地退界、間距、高度等技術指標給出具體要求，包括容積率、綠化率和采光曰照要求等。從開發商角度，為了方案成本控制和優化，容積率最好做足，但采光、日照等技術要求往往形成瓶頸限制。

(三)市場變化與開發進度的矛盾

大家知道，市場信息干變萬化。在不同時間，由于生活水平和消費觀念等因素的影響，導致顧客對房地產的要求也隨之變化。房地產開發往往需要一個周期，一般至2～3年，項目一經定位就很難改變。這樣，很容易造成當時設計內容和現時市場需求相違背而脫節，造成項目租售困難。

(四)不確定因素較多，很難進行量化控制前期工作很大程度上量個平衡協調過程。它受到政策、經濟、技術和現場條件等諸多因素的影響。

二、房地產開發前期有效管理的對策

(一)研究投資環境。

環境因素是項目開發的前提條件，房地產開發項目具有土地條件的一次性、政策環境的復雜性等特點，只有對環境因素做出正確的研判，房地產開發項目才有可能走向成功。投資環境主要是指政策環境和地理環境。政策環境研究從宏觀上研究當地的國民經濟狀況和房地產市場的政策走向，微觀上研究當地的房地產現狀、分析和展望。誰能“嗅”出新動向，誰就能把握市場的“先機”。回顧前幾年的發展歷程，取消福利分房、允許房改房上市、允許“購房入戶”、改變土地的市場供給方式由協議轉讓轉變為公開招標或拍賣、允許商品房按揭貸款，以及房地產市場稅率的調整政策、商品房契稅的降低和房地產交易手續的調整等政策大調整都大大地改變了房地產市場的政策環境，改變和引導了市場走勢。地理環境研究是另一個不可忽視的重要方面，它不僅包含特有的地理位置、天然的山水組成的固有的生態環境等自然環境，以及業已形成的外部人文、社會文化環境。它看似具有先天性，卻與政策環境關聯并受其后天刺激而產生轉化，影響深遠。比如城市區劃調整，可以改變名義上的地理環境，享受不同的政策環境；城市基礎設施諸如輕軌、地鐵、快高速公路建設的投資與規劃，可以改變相對的地理空間；河道的疏浚與開發、開發區的建設都可以塑造固有的地理形態；大學城、體育場館、大劇院等配套服務設施品質的改善，則擴展了地理的人文內涵；商業中心甚至行政中心的遷移，則可以改變地理的商業價值。相反，環保條件包括塵、氣、聲、光、污染物等都可以制約甚至直接決定房地產項目的成敗。因此，人們在談論某區塊或板塊的開況時，熱衷的話題不外乎“現有自然條件”、“現有交通條件”、“未來交通條件”、“配套條件”、“現有樓盤及未來開發熱度”等。不乏看出，人們始終關心的永遠離不開環境因素，而對開發商來說，環境研究是確立本項目是否具有競爭上的絕對優勢。

(二)進行市場調研

市場因素是首要因素。所以首先是進行市場調查，研究分析業已存在的市場情況。市場調查主要是消費者調查、房產品調查和市場競爭狀況的調查。其中消費者調查是指購房者數量、物業面積大小、總價多少、習慣愛好等購買力調查，廣告影響力、價格敏感度等消費影響力調查；房產品調查是指供求狀況、市場容量、銷售趨勢、房產品發展趨勢等調查；市場競爭狀況調查是指項目周邊地塊的競爭對手市場定位及操作，潛在消費者的市場爭奪壓力等調查。通過對購買者或潛在購買者的經常性調查，及時把握需求動向，同時可以不斷更新數據庫資料，為調整房產結構、開拓新市場提供準確的第一手資料。市場需求決定一切，市場需求決定開發項目選擇的取舍。沒有需求，就沒有項目。

項目可行性分析是在有需求狀態下，摸清房產品的具體需求，確定項目規模檔次。只有確定合理的規模檔次，才會產生集聚效應，確定項目房產品結構，提高市場適應力。只有生產出適合市場的房產品，項目才會成功。然而面對多變性的銷售市場，這并不是積極適應的過程，僅僅是被動性適應。

(三)經濟分析

首先必須仔細計算土地價款。其次是對一些地方規費等前期建設費用以及交付使用前必需發生的費用，要有正確的預測，包括勘察費、設計費、監理費、質監費、大配套費、水電氣綠化等貼費、散裝水泥“限袋費”、墻改費、白蟻防治費、竣工資料保證金、地方教育費、環境影響補償費、房屋維修基金、驗收檢測費等。另外，還要測算建設單位管理費、營銷策劃費等。這些費用與建安費用一起構成工程投資估算。所以在可行性分析時，必須要有靈敏的信息、靈活的方法，投資估算才會嚴密并且具有時效。

(四)財務分析

根據前述的投資估算擬定項目籌資方案，估測資金回籠計劃，確定合理的資金運用表。當然必須運用資金運作技巧，考慮部分墊資施工、預售回籠、滾動開發。根據資金運用表計算項目財務費用?？紤]國家利率政策調整的可能性以及資金運用的復雜性等，還必須另列不可預見費。根據銷售收入按規定計取營業稅。

工程投資估算加上項目財務費用和稅金即為項目總投資。銷售總收入與項目總投資的差額即為項目利潤。差額越大，項目效益越好。沒有利潤的項目一定為不可行。

三、結語

總之，房地產開發項目前期工作分析必須從維護房地產開發項目投資決策的嚴肅性出發，仔細收集各項數據，認真運用各項數據和方法，得出正確的結論性意見和項目選擇建議，為決策者確定項目提供可靠依據，從而避免決策失誤，避免盲目投資，也避免投資決策的“長官意識”。

[參考文獻]

[1]劉秋雁房地產投資分析[M]．大連：東北財經大學出版社，2003．

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一、當前房地產行業情況

目前，全市房地產開發企業共321家，其中：二級資質19家，三級資質70家，四級資質131家，暫定資質101家；房地產開發企業從業人員8000多人。全市物業服務企業165家；物業服務企業從業人員6000多人。全市取得房地產中介機構資質的企業12家，企業從業人員100多人。

2005年到2009年，全市房地產開發投資年均完成34.17億元，占同期GDP的6.2％；商品房年均施工面積660.41萬平方米，年均新開工面積349.99萬平方米，年均竣工面積132.66萬平方米，年均銷售面積160.14萬平方米，年均住宅價格2050元/平方米。

總體上，我市房地產業發展態勢比較平穩，存在以下幾方面的特點：

一是房地產開發投資增長速度較快。受國家拉動內需政策以及中央、省、市支持扶持房地產業發展的各項政策措施的影響，我市房地產開發投資總體增速較快，高于固定資產投資增速。

二是房價漲幅較快。由于開發建設成本上升，土地資源有限，市場需求量大，個別房地產開發企業捂盤惜售等因素，導致房價上漲過快，令中低收入階層望而卻步。

三是住房供應結構不合理。受近年來房價上漲的影響，房地產開發商對面積大、高檔次住房比較熱衷，而適用于中低收入階層的普通住房不僅供給量少，而且所處地段大多為城鄉結合部等較偏僻位置。這導致了我市一方面住房需求旺盛，另一方面卻存在大量以大戶型為主的空置面積的尷尬局面。

四是受國家對房地產市場宏觀調控政策的影響，自去年下半年以來，房地產開發企業購地欲望強烈，土地價格逐漸上漲。

五是房地產開發企業整體實力不強。大多房開企業自有資金不足，依賴銀行信貸支撐，極易令資金鏈斷裂，導致民間高利貸、拖欠工程款和民工工資等問題的發生；開發經營理念落后，管理水平低，抗風險能力弱，負債比率過大。并且部分房開企業誠信度差，導致逾期交房、業主投訴及案件增多，嚴重影響社會和諧穩定。

二、“十二五”時期房地產市場發展建議

為促進房地產業平穩健康發展，使其作為國民經濟重要產業的地位進一步增強，切實解決人民群眾的居住問題，提出建議如下：

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關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃應用 企業發展

我國房地產業發展起步于上世紀90年代，經過20年的發展，逐漸成為支柱性產業之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且帶動了建材、工程機械等相關產業的發展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調控政策陸續出臺，房地產開發行業利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產企業中的應用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產企業中的應用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產、投資、理財活動的一種企業籌劃行為。房地產企業涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業特點進行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，對于房地產開發企業，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產企業不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產開發企業可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節約財務利息，實現資金的快速流轉滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業土地增值稅稅負，并不一定致使企業利潤減少。

（二）利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

營業稅方面：以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業稅，轉讓股權也不征收營業稅；房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅；房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對于房地產開發企業，可利用上述稅收優惠進行合理避稅。如將開發的商業物業先投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式可規避營業稅。

（三）利用收入結構進行稅收籌劃

對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產開發企業可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產開發企業及房地產企業設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產開發企業只需就房屋依據房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產開發企業利用關聯公司將經營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進行稅收籌劃

根據稅法規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率預繳營業稅、土地增值稅及所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。另外根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。

因此，對于房地產開發企業開發的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業不以售價總額為基數而以分期收款為基數計算繳納營業稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產開發企業的資金流動，創造更大的價值。

二、我國房地產企業稅收籌劃應注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規避法律、政策風險。同時，結合企業實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業稅負。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產開發全過程

房地產開發涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業管理階段，開發周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產開發企業稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監控。

三、結語

綜上所述，當前，我國房地產行業正在經歷前所未有的嚴厲調控，房地產行業競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產開發企業合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業自身稅負，爭取企業最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業的經營管理水平，提高企業的競爭力，贏得新的發展空間，房地產開發企業稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據房地產開發企業的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。

參考文獻：

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房地產開發企業具有規劃性強、投資額大、建設周期長、開發經營業務復雜的特點，與之相應的會計核算涉及面廣，核算環節多，核算對象繁雜，客觀上為房地產開發企業調節利潤或偷漏稅金創造了條件，也加大了審計的難度。筆者認為，對房地產開發企業存在的不同問題，建議采用不同的審計重點與思路。

一、虛增無形資產和開發成本

2004年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房地產開發企業大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地，并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”，然后設法改變土地用途，聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產開發企業根據評估價值進行賬務處理，虛增了無形資產。房地產開發企業對該土地進行開發時，將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本，而開發產品成本中所含的土地成本為土地評估價值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則，虛增了開發成本。

對于房地產開發企業高估土地使用權的問題，建議審計時應將企業土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比，對高于市價的部分提請企業計提無形資產減值準備。對于轉入開發產品成本的土地使用價值的確認問題，企業會計制度未明確規定，筆者認為應按歷史成本計價的原則，在將土地使用權賬面價值轉入開發產品成本時，先將評估增值部分沖轉，按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發產品的成本。

二、人為調節經營收入

（一）將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。房地產開發企業收取的預售房款，在商品房已竣工驗收，與購房人辦理商品房交付使用手續后即應確認收入。但房地產開發企業為了調節收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬，不確認收入。

（二）隱瞞收入，私設小金庫。房地產開發企業除自行開發業務外，還經營合資開發、委托代建、待售商品房出租等業務。由于這些業務不受國家規劃制約，可操作空間大，成為房地產開發企業小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發產品的合資中，房地產開發企業往往對分回的開發產品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業務中，房地產開發企業往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環，或只作往來核算，形成賬內小金庫；在待售商品房出租業務中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

（三）將開發產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務處理。按規定，房地產開發企業將產品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產自用的，應視同銷售進行賬務處理，按規定計繳營業稅及附加。但房地產開發企業往往只按成本價作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務處理。

（四）將出租房、周轉房銷售的收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，審計難度較大。房地產開發企業在銷售出租房、周轉房時，往往不按規定進行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修復費用支出，既虛減經營收入又造成開發成本和銷售費用不實。

對于上述調節經營收入的行為，建議審計時除應認真審核經營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外，還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產發票存根、動遷房發票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相關資料，查閱企業的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經營收入與“銷售不動產發票存根、動遷房發票存根”相核對；將經營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相核對；將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對；同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法，查實企業人為調節收入的問題。

三、人為調節開發成本和經營成本

（一）隨意提取公共配套設施費，調節開發成本。房地產開發企業在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施，通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發產品的成本中，預提標準由企業根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發企業為了調節利潤，往往根據需要隨意確定配套設施費的提取標準，多計或少計開發成本。

（二）不遵循借款費用的計量原則，隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則，企業在確定每期專門借款利息的資本化金額時，應將其與每期實際發生的資產支出數相掛鉤，根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算確定。房地產開發企業在確認開發項目的借款費用時，不是按規定的方法計算分攤，而是根據企業利潤情況和財務報告的需要，在開發成本和財務費用之間為劃分，調節當期利潤；對于計入開發成本中的借款費用，在各開發項目中的分配也未經過認真計量，而是隨意分攤，造成各開發項目之間負擔借款費用不合理的現象。

（三）不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中，一般以開發項目（同一塊土地上同期開發的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業在項目開發完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結轉經營成本，后銷售的商品房少結轉經營成本，形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。

（四）擠占和虛增開發成本。房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業，為了少繳土地增值稅和企業所得稅，房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本 擠入商品房開發成本中，增大商品房開發成本和經營成本；此外，企業還通過虛報工程結算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發成本和商品房經營成本，以降低開發產品增值率，少繳土地增值稅；虛減經營利潤，少繳企業所得稅。

對于以上問題，建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外，還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等，還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算；運用查詢、分析性復核等審計方法，根據總投資或預計總收入的一定比例，對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算；根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發產品的開發成本和經營成本，審查出人為調節成本的數額，并提請企業調整賬務，按規定補繳稅金。

四、漏繳規費

（一）漏繳土地出讓金。有的房地產開發企業通過各種關系以危房改造、開發經濟適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規定僅于回遷安置和按經濟適用房開發出售，而是開發成高檔商品住宅、寫字樓和商業用房出售。根據國家規定的土地出讓金繳納標準，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊，房地產開發企業取得土地后改變用途的，應按規定補繳土地出讓金。但實際上，房地產開發企業將危改房用地和經濟適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規定補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。

（二）漏繳配套費、增容費及教育附加費等規費。房地產開發企業在商品房開發過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規定費用，如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等，由于以上費用名目繁多，繳納程序不透明，存在關系操作空間和政策利用空間，房地產開發企業往往利用各種關系，采取緩繳、欠繳或關系減免等方法，漏繳各種規費。

對于上述問題，建議審計人員應詳細了解房地產開發企業的經營過程，掌握相關法規和各項費用上繳標準，將企業已上繳的土地出讓金和各項規費與國家及當地政府部門規定的應繳數進行對比，查出漏繳金額，提請企業按規定補繳或披露。

五、套取銀行信用，違規貸款

房地產開發投資金額大，建設周期長，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產開發企業融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：

（一）將實際上已不擁有產權的資產抵押給銀行，套取銀行信用。房地產開發企業取得的土地使用權，在未曾開發時屬于企業的無形資產，可用于抵押貸款；在對該土地進行開發時，其土地使用權應從無形資產轉入開發成本，此時，該土地使用權的價值已轉化為房屋的成本，實質上已不具有價值。但房地產開發企業往往將已進行開發土地的土地使用權抵押給銀行，辦理抵押貸款。

（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產開發企業為解決資金困難，往往與公司職工或其他關系個人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業墊付首付款，到銀行辦理大項耐用消費貸款手續，套取銀行按揭貸款。

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關鍵詞：房地產項目，可行性研究

 

可行性研究是指在投資決策前,對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價,判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利,并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法,其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發項目的實施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼椖客顿Y決策的重要依據,是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據,是項目籌措建設資金的依據,是編制設計任務書的依據。論文寫作，房地產項目。

1.房地產項目經濟評價特點分析

房地產開發項目的特點是房地產開發項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程,房地產產品的總成本費用之和即為總投資,其財務效益主要表現為生產經營過程中的銷售收入。對于一般的房地產項目而言,經濟評價主要是財務評價,因此房地產開發項目經濟評價,即財務評價的特點：

1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結合,以宏觀效益分析為主

房地產關系到人們的切身利益,不能只看項目本身的獲利能力,還要考慮項目對社會的影響,即考察項目的建設和經營對國民經濟有多大貢獻以及需要國民經濟付出多大代價。在當前經濟形勢下,房地產開發商更應該重視國家宏觀經濟調控政策的方向的分析,根據國家的需求,更多的投資經濟適用房、中小型住房等項目。論文寫作，房地產項目。

1.2定量分析與定性分析相結合,以定量分析為主;

財務評價是可行性研究報告中唯一的量化的評價部分,必須進行數據的預測估算,進行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項目的效益,據以判別項目的財務可行性。作為資金密集型的房地產業,迫切需要從粗放式開發向集約式開發過度。特別是在當前金融危機下,房地產開發商要擴大開發利潤空間,必須用定量分析的方法,來量化開發過程中的每一項成本支出,擺脫過去粗糙的定性分析,從而真正達到全過程量化監測成本費用,最大限度地降低開發風險。

1.3分析過程中主觀性與客觀性相結合,主觀性所占比重較大;

如實踐中,由于編制財務評價報告的目的不同,委托人及編制人對財務評價缺乏應有的認識和重視,使得財務評價主觀意識較強,受委托人和編制人員影響較大。投資額、房價、銷售量等是編制人員可以對財務效益進行主觀控制的手段。編制人員對風險的態度和對項目的認識也會使財務評價表現出很強的主觀性。

2房地產項目可行性研究過程

2.1以投資機會研究

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機會研究認為可行的，就可以進行初步可行性研究。

2.2初步可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。論文寫作，房地產項目。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5% 。

2.3詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0% 。項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

2.4可行性研究階段工作精度表

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一、尋租理論

尋租理論是20世紀七十年代西方經濟學界公共選擇學派創立的理論，是以研究非生產性競爭的尋利活動為主的經濟理論。在現代經濟學中，尋租被定義為通過獲得或維持某個領域的壟斷地位來尋求、保持和增加經濟租金的非生產行為。這里的經濟租金是指支付給資源所有者的款項中超過那些資源在任何可替代的用途中所能得到的款項的那一部分。

二、尋租在我國房地產行業的表現

（一）土地供應領域的尋租。土地領域尋租方式主要有：①供需雙方利用協議出讓土地方式“暗箱”操作，以明顯低于市場的價格出讓土地；②在招標出讓土地方式下通過控標、抬標尋租，即作為尋租者的開發商在政府部門默許下，與其他競爭者達成私下協議，以支付現金方式使其他競爭者實際退出競爭，從而以較低的招標價獲得土地使用權；③征用農村集體所有土地過程中，地方政府非法、低價征用農村土地，將其變為房地產開發用地，從而獲取巨額經濟租金。通過這些方式，土地出讓方和房地產商勾結，牟取非法租金，損害社會公眾利益。

（二）住房建設領域的尋租。我國實行多層次住房供應體系，即高收入者按市場價購買商品住房、中低收入者低價購買經濟適用房、低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。對于經濟適用房和廉租房，國家給予了免收土地出讓金、開發貸款優先發放等諸多優惠政策。一方面誘使開發商們競相向主管部門尋租，以“經濟適用房”、“廉租房”之名行“商品房”之實。對于擁有審核開發商資質、分配經濟適用房等權力的主管部門及負責人來說，一旦認識到手中權力的市場價值，“尋租”也就滋生開來。

（三）資金領域的尋租。房地產業是資金密集性行業，房地產開發離不開金融的支持。我國房地產企業自有資金較少，融資渠道狹窄，對銀行資金的依賴尤其嚴重。房地產企業對資金的渴求，加上國有銀行自身的軟預算約束，使得尋租活動在銀行信貸領域蔓延。

（四）涉稅領域和房地產開發程序的尋租。房地產稅費包括房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等11大類。房地產開發程序包括工程勘測、規劃設計、施工圖設計及審批等諸多過程?？梢?，稅費和開發程序均十分復雜。在這些過程中，事實證明開發商和政府官員傾向選擇尋租，損害社會群體的合法利益。

房地產領域尋租活動猖獗，解決這一問題勢在必行。為此，本文建立了博弈模型，并提出解決尋租問題的對策。

三、博弈論模型及分析

（一）模型假設及基本模型。假設在房地產領域尋租活動中。有三方參與者：設租人和尋租人及監管人。設租人為涉及房地產業的政府部門，他們依據“尋租經濟租金”多少來調整策略；尋租人即房地產開發商；監管人即政府部門“絕對監管者”。假設設租人和尋租人雙方均是“理性經濟人”；監管者公正廉潔，依法辦事，是絕對監管者，否則認為他們是設租人。具體博弈模型為：1、房地產開發商的全部收入由其投入的資金x決定，f（x）為開發商的收益函數，投入成本為C（x），其中f′（x）＞0，f″（x）＜0，C′（x）>0，C″（x）>0；2、政府設租人得到的經濟租金占開發商收益比重為q。設租過程中，風險成本、時間成本、信譽成本、向上級行賄等可能損失構成設租成本。記設租成本為?茲（x，q），尋租預期租金收入為r（x，q），且q∈［0，1］；3、假設房地產開發商的預期收入依賴設租人所得的經濟租金的比重q，即g（x，q）=（1-q）［f（x）-C（x）］，且qf（x）≥r（x，q）；4、假定尋租行為成功的概率為p，行為被監管人發現，受到懲罰的概率為1-p，并罰以雙方純收益的K倍罰金，K≥1，稱K為懲罰系數。

尋租人選擇投資額x，使其純收益最大化，設租人不關心尋租人的投資額，只關心其所得的經濟租金的比重q，使其純收益最大化。即： =［p（1-p）K］［（1-q）f′（x）-C′（x）］=0……（1）； =［p-（1-p）K］［f（x）－ ］=0……（2）。聯立（1）（2）可以解出x和q，且一方的最優戰略是另一方所選擇戰略的函數。

（二）分析模型

1、由式（1）（2）可知，若p-（1-p）K=0，則為最優投資尋租組合，雙方收益均最大化。此時，雙方的戰略選擇為（尋租，設租）。

2、房地產領域尋租行為的發生，主要是資源的稀缺性和權利壟斷性以及利益的驅動性。這里定義：預期收入成本比T＝ ，T∈［0，1］。對于房地產開發商而言，當房地產開發商期望純收益大于或等于其預期收益，即T開發商≤ 時，開發商選擇尋租。否則，開發商不尋租。對于政府設租人來講，當期望收入大于或等于設租人的預期租金時，尋租現象才有可能產生。即僅當 ≤ 時，尋租行為發生。則結論是：當T開發商≤ ，且T設租人≤ 時，開發商和政府官員博弈的最優策略為（尋租，設租）；當T開發商＞ ，且T設租人＞ 時，開發商和政府官員設租人的最優策略為（不尋租，不設租）；T設租人≤ ＜T開發商時，開發商和政府官員設租人的策略為（不尋租，設租）；T開發商≤ ＜ ＜T設租人，開發商和政府官員設租人的策略為（尋租，不設租）。

四、模型引申出的建設性對策建議

對于內在誘因以及尋租人和設租人選擇最優策略（不尋租，不設租）的條件，政府部門應采取以下措施控制甚至利用尋租行為：1、思想道德及法制宣傳教育，不斷提高全民，尤其是官員的守法意識；2、官員公開選任制度，提高公務員工資水平，倡導“高薪養廉”，變相增加政府設租人的尋租成本；3、規范政府管理方式和程序，減少政府干預，盡可能地以市場代替政府，走高市場化道路，減少租源，降低開發商尋租的可能性。

對于外部因素，由上式可知，懲罰系數K越大，（1-p）越大。因此，監管人應該加大對尋租行為的查處和懲罰力度。另外，計提“鼓勵基金”，即從懲罰系數K中計提一定比例的資金，以作為對放棄設租的政府官員或絕對監管者的獎勵金額，從物質上鼓勵設租人選擇作為絕對監管者。這樣可以達到一個結果：使社會公共福利盡可能平衡，減少因尋租引起的社會福利損失，房價和房地產業健康、有序發展。

五、結論