房地產企業經營分析范文
時間：2023-05-29 15:08:44
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篇1
關鍵詞：房地產；經營風險；管理措施
引言：隨著我國經濟的全面發展，各行業都出現了新的增長，其中房地產行業的進步顯得尤為明顯。房地產經營風險是房地產企業首先關注的問題，這主要是因為房地產企業是高風險行業，雖然高收益，但也有著高風險。房地產企業如果無法做好企業經營風險的管理，則會為企業經營發展埋下巨大隱患，同時嚴重時甚至會影響到國家經濟的發展，因此房地產企業經營風險的分析與管理便成為了房地產企業經營管理中的重點。
一、房地產企業的經營風險分析
（一）房地產項目選擇階段面臨的經營風險。房地產企業進行地產項目的選擇是房地產企業進行項目開發過程中具有不確定性最強、風險最大的階段，如果房地產企業項目選擇出現問題，那么將會造成很嚴重的后果：企業資金鏈斷裂、企業無法獲得預期利潤甚至虧本；房地產項目區位選擇出現問題，房屋最后出售出現困難等。因此，企業在項目選擇確定前，進行周密的項目可行性研究，出具可行性研究報告，通過詳細了解投資項目所處區位環境，預估房地產未來售賣能力；通過對公司現有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學合理預測資金流入流出，防止出現資金鏈斷裂；通過現有企業財務會計數據預估企業在該項目的財務杠桿等數據，預判投資該項目存在的收益等。例如，HD房地產開發公司試圖打造HS市最大的商業購物休閑中心，該項目選址在人流量大，地段成熟的老城區，但是項目開盤后2個月內，原租戶都退租關門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區主要居住人群消費水平較低，沒有較強的購買力。該處房地產的開發最終失敗，對企業造成了巨大的財務壓力，投資幾乎完全沒有收回。
（二）房地產項目建設階段面臨的經營風險。房地產項目選址確定后，經過繁雜的前期準備工作，便進入了房地產項目的建設施工階段。此時，房地產企業仍然面臨著較大的經營風險，如資金鏈條斷裂風險；原材料采購質量不合格風險；工程質量把關不嚴風險；工程進度停滯不前風險等等。
（三）房地產項目租售階段面臨的經營風險。當房地產企業的項目建設完工后，經過驗收交付即進入房地產項目的租售階段。在房地產租售階段，房地產企業仍然存在著一定的經營風險。此時，房地產商的目的是實現房地產的商品轉化，盡快收回投資獲得企業利潤。如果已經建造完工的房地產項目因為各種原因而無法租售，則會導致企業完成的房地產項目中的房產積壓，造成企業資金周轉困難，出現財務危機。此時，市場對房地產項目的影響極大，如果市場上需求者持續處于觀望態度，則房地產企業將面臨很大的資金風險，如果貿然降價將帶來巨大的財務損失，但如果持價待售，企業的財務壓力也將越來越大，很容易造成企業資金鏈斷裂。
二、房地產企業經營風險的管理措施
（一）房地產項目選擇階段的經營風險管理。（1）注重對房地產所處外部環境進行分析了解。隨著市場經濟的不斷發展，房地產企業與外部環境的聯系也越來越緊密，企業的經營環境也會從多方面影響企業的發展。房地產企業在進行項目選擇前，需要完整把握房地產企業所處的外部環境，減小投資失敗的風險。企業管理者需要將企業作為一個開放的系統，將內部環境和外部環境結合起來，制定適合本企業持續有效發展的目標及方式，針對每一個項目均應認真進行可行性研究，出具可行性報告，適應外部環境的變化，提高房地產項目投資成功率。（2）運用變通的開發組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，企業在進行經營投資時也需要注意這樣一個開發組合理論。房地產企業在進行項目投資時，可通過選擇處于不同區位、不同開發類型、不同租售組合的項目來降低企業面臨的風險，達到分散風險、提高企業經濟收益的目的，防止因為某類項目的失敗造成企業無法繼續經營的情況出現。房地產企業的管理者在綜合考察多個投資項目時，可最終選擇符合本企業基本生產條件，但是與其他在建項目共性較弱的項目進行投資。
（二）房地產項目建設階段的經營風險管理。（1）聘請具有良好資質及信譽的監理公司及專業人士對項目質量進行監管，確保資金順暢。對于房地產企業而言，其主要進行的就是房地產的建設開發，而對于這種事關民眾人身安全的商品，民眾也比較關注其安全性。因此房地產企業如果想要獲得長久的發展，需要在進行開發時需嚴格把控房產質量。同時，由于房地產項目的開發建設具有極強的專業性和實踐性，因此需要聘請專業的、有資質的工程監理對項目進行監管，減小項目發生質量問題的概率。同時公司財務必須按資金預算籌集和使用資金，嚴格按照監理公司等專業部門核定的產值支付工程進度款，嚴格按合同及資金預算支付各項款項，防止資金鏈斷裂。（2）根據市場行情與銷售狀況決定開發進度與銷售策略。鑒于目前房地產市場的持續低迷與國家宏觀政策導向，各地的房地產市場都出現了價量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數地區取消了“限貸”等相關政策，國家也對首套房的優惠政策做出了調整，但大多數購房者還處于觀望心態。因此，對于房地產企業而言，必須根據本地市場行情，作出合適的開發進度決策與合理的銷售策略判斷。如當前情況下，對于項目的進度可以考慮穩健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時保證足夠的銷售費用預算，加大對銷售廣告費效比的考核，但必須考慮投入與產出比例，總體提高企業利潤。
（三）房地產項目租售階段的經營風險管理。（1）選擇業務管理水平較高的物業公司。對于現代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認真考慮物業管理水平等軟條件。一個優秀的房地產項目只有配備了高質量的物業管理，才算是完整的成熟的房地產項目。而同時，良好的物業管理能力也會提高房產的競爭力，增大對于該房產項目的需求。當外部環境對房地產項目的租售并不有利時，房地產項目的內部條件優化將明顯促進企業租售實現，提高企業資金周轉速度、減小企業財務壓力，增強企業內部控制能力，同時也會促進企業的形象提升，在同行業競爭中保持優勢地位。（2）加強銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產項目的租售是資金回籠階段，此時如果出現久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業的財務風險。對于房地產企業而言，需要加強銷售控制，減少壞賬的出現概率，防止出現財務惡化等狀況。因此，對于房地產企業而言，需要嚴格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數額及租金繳納期限。當購房者財務信用情況較差時，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導致長期未達賬項。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業面臨的經營風險降低到最小。
結論：近些年來我國房地產業保持著發展的態勢，同時房地產業的發展事關國計民生。房地產業實質上屬于典型的資本密集型產業，企業在投資房產項目時需要占用較大規模的資金，同時由于項目建設周期較長，因此資金周轉期也較長，如何有效把握房地產企業的經營風險便成為了房地產業日常經營管理中的重要環節。房地產業經營風險大小將直接影響到企業未來的生存及發展。房地產企業經營風險的分析現已經成為房地產企業減小風險、制定發展目標的重要舉措。因此，為確保房地產企業可以在激烈的市場競爭中占有優勢地位，必須首先分析各項目經營風險及采取必要的應對措施。
參考文獻：
篇2
一、“營改增”背景及其對房地產企業的影響
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業、房地產業、金融業、生活服務業這四個行業全面推開營改增試點。其中，房地產行業由以前根據營業收入征收5%的營業稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發展國民經濟的重要產業，這次“營改增”改革必然對房地產這一行業發展產生深遠的影響。
二、營改增下房地產企業的稅收籌劃要點
（一）采購活動
“營改增”背景下，房地產企業的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據房地產成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產企業來說至關重要。通常，房地產企業取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業交易主體間進行土地轉讓，那么根據財稅[2016]36號文的相關規定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環節轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環節購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產開發企業。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發票的小規模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發票的一般納稅人，因此企業在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。
（二）經營活動
實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產企業采用自建房產的話，房地產企業雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產方式，企業無法享受到進項稅抵扣的優勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業管理治理或者是其他方面的經營。此外，房地產業“營改增”之后，房地產企業為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產種類上，許多企業會更青睞于開發精裝房，以利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產企業無論在選擇自建房產和非自建房產上，還是選擇建設哪種類型的房產都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經營方式，以取得最大效益。
（三）銷售活動
如果企業存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業在銷售房產時還提供裝修、物業管理等服務。在這種情況下，企業需要測算交納增值稅還是交納營業稅企業的平衡點銷售額，企業根據測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業稅為主業稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業稅負。
三、“營改增”后的房地產企業稅收籌劃建議
“營改增”的實施使得房地產企業不得不重新進行納稅籌劃，規劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向抵扣更多的稅費，降低企業的稅收負擔，最大化企業的納稅利益是每個房地產企業都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產企業稅收籌劃建議：
（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現減稅免稅。
房地產企業可以利用稅收優惠政策、鼓勵性政策進行減稅節稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優惠稅收政策，房地產開發企業在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產地產企業可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產企業還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產技術，經營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產企業的稅收負擔。
（二）找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。
房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。房地產企業可以根據有關規定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。
（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。
由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各個行業納稅義務發生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業要求的合理籌劃方案，有效降低企業稅負。
（四）加強對增值稅發票的管理
房地產企業應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業對稅務發票的管理內容和管理方式，加強對增值稅專用發票發出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監督制約，減少企業因為管理不當而造成的票據缺失和稅務風險。
（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法
企業的稅收籌劃必須在遵循法律法規的基礎上進行，不能脫離法律法規以及稅收政策，既要符合稅收法律法規的規定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現。因此，加強稅務機關與企業之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內實現節稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。
四、結語
篇3
關鍵詞：稅收負擔 房地產企業 經營績效 影響
筆者進行總結整理認為，普遍的學者都認為國內房地產行業實際的稅負水平都比較高，同時也根據這一理論提出了與之對應的結構性減稅等政策建議。然而，這些理論都的主要內容都偏重于定性分析以及行業比較分析為主，而站在稅收負擔影響房地產企業經營績效這一角度的卻寥寥無幾。因此，本文將以這些理論作為基礎，通過一系列的實例證明我國相對于過重的稅收負擔對房地產企業經營績效的具體影響有哪些，并基于此，提出一些建議。
一、稅收負擔對房地產企業經營績效的影響
（一）影響流程
總的來說，稅收負擔對于房地產企業經營績效的影響需要經過四個流程，并且是處于循環反復的狀態。
1、不斷變化的政府稅收政策
稅收政策作為國家進行宏觀調控政策的一個重要內容，需要國家根據實時狀況進行不斷的調整。合理的稅收政策能夠保證國家經濟可以健康增長、群眾擁有合理的就業率、物價也處于預計的范圍內。通過增加或者減少稅收進而協調好不同利益群體所獲得的收入，進而實現資源能夠得到最為科學的有效配置。
2、利益聯系者的動作變化
國家出臺的稅收政策會讓利益的聯系者的稅收負擔產生改變，繼而導致其收入以及其他福利也跟著改變，這就迫使利益的聯系者改變其動作變化，進而保證自己的經濟收入處于可控的范圍內。
3、企業的經濟動作改變
利益聯系者的收入發生改變之后，其引發的連鎖反應就是企業在進行投資以及資本結構的選擇或者產品價格定位等動作時也會跟著改變，進而保證自己的經濟利益時刻處于最大化，這樣最終會使企業的資源配置以及制度的設置發生改變，整個企業的經營績效也跟著改變。
（二）具體影響
1、房地產稅收負擔不斷上漲，整體稅負情況偏高，內部結構極為混亂
因為房地產的外部環境較為良好，例如貨幣政策并不緊張、外國資本持續流入以及經濟發展的形勢較為理想，這樣房地產行業的稅收負擔提高不僅不會使整個行業的發展受到阻礙，還會保證其發展處于健康狀態。作為國家財政收入比較關鍵的來源，房地產稅收主要被用于城市以及周邊基礎設施的建設支出，而政府的投資在另一方面能夠將新建房屋的潛在價值提升上去。因此，房地產的稅負水平將持續上漲。
2、房地產企業總體稅收負擔會降低其經營績效的提高力度
通過進行實例證明的話，我們可以發現稅收負擔已經成為了影響我國房地產企業以及未來經營績效的一個關鍵因素，如果稅收負擔過重的話，不但會導致我國房地產的企業競爭力降低，還會阻礙房地產企業的可持續發展。
3、房地產企業營業稅金以及附加稅收負擔同其經營績效成正比關系
如果政府通過提高企業以及消費者的稅收來提高自己的財政收入，那么這些財政收入將被用來投入到政府的采購以及基礎設施的建設中，這樣卻能夠提高房地產企業經營績效。
二、相關建議
（一）精簡房地產開發環節的稅種
在進行房地產開發的流程中，一旦過度課稅房地產企業，那么不僅會導致企業進行開發的成本大大增加，還會在某些方面使得房屋商品的供求關系處于不平衡的狀態，所以，需要精簡房地產開發環節的稅種，繼而減少在這一環節中稅收的負擔。例如，我們可以減少那些已經按照法律規定土地出讓金同時獲得了土地使用證明的企業，可以減少其在其他方面的附加稅，因為我們需要明白，出臺耕地占用稅的原因在于使耕地得到保護并讓土地資源能夠被合理利用。
（二）優化交易環節
當前我國的房價較為昂貴，所以，如果在這一環節，房地產開發商需要承擔相當沉重的稅收負擔，那么房地產企業的開發成本將不得不提高，為了實現利益最大化，其制定的房價也較高，這樣不僅會使消費者感到負擔過重，企業也難以實現可持續發展[4]。所以，筆者認為有必要降低目前交易環節的稅收負擔。
而交易環節中，土地增值稅以及營業稅這兩項稅收政策的重復征收最能夠體現出來。比如，房地產企業在銷售的環節，首先就需要交納營業稅，而在新建房完工并且結束銷售時，還另外需要再繳納土地增值稅，這樣一來，房地產企業需要承擔相當大的稅收負擔。其實，我們站在宏觀的角度來開，土地增值稅同營業稅有著相同的特點，而我國一貫的政策都是增值稅同營業稅并不需要重復繳納，但是在房地產行業卻沒用確切的實施。
（三）保有環節的完善
房地產的抱有環節所征收的稅種主要包括房產稅以及城鎮土地應用稅。因為抱有環節計稅基礎并不清晰，所以造成了保有環節征收房地產的相關稅收不高，這就是導致國家為了擴大財政收入而被迫提高流轉稅稅收征收比例的關鍵因素。其實，我們可以試著將抱有環節的城鎮土地應用稅以及目前的房產稅并成綜合的房地產稅，保證二者的功能得到體現，繼而提高保有環節的稅收效率。
三、結束語
從目前情形來看，我國的樓市行情已經不斷下降，而國家經濟結構也處于調整狀態，減輕房地產企業稅收的負擔不僅能夠使房屋的銷售價格得到下調，還能夠讓更多的消費者購得起房，另外也能夠保證房地產行業實現可持續發展。所以基于此，筆者提出三條減少房地產企業稅收負擔的建議。同時，希望有關的學術研究者，能夠不斷創新與進步，通過共同努力，能夠更加完善稅收政策，保證稅收負擔對房地產企業經營績效之間的平衡，繼而社會群眾的生活質量得到提高，并使國家的經濟得到健康發展。
參考文獻：
[1]劉莉.稅收負擔對房地產企業經營績效的影響研究[D].浙江大學，2015
篇4
關鍵詞：房地產企業；內部控制審計；內容；策略
一、引言
我國房地產業經過二十多年的發展，已經成為經濟社會發展的中堅力量。尤其是伴隨著城市化進程的加快，房地產企業數量也隨之增多，并且涌現一批相當規模的房地產企業集團。然而因房地產企業投資大、風險大，地域分散，管理難度較大，加上一些房地產企業存在運作不規范、制度不健全等問題，同時還面臨著一些外部挑戰如經歷了全球金融危機及國內宏觀調控的雙重影響，我國的房地產企業正面臨著前所未有的挑戰。在嚴峻的考驗面前，很多房地產企業已經意識到應加強內部控制，提高企業的管理水平。故內部控制審計作為企業加強內部管理的重要手段，對優化企業管理、增強企業競爭實力和防范風險具有至關重要的作用。因此，本研究就房地產企業內部控制審計展開研究，試圖探討為房地產企業降低經營風險，提高企業經濟效益提供參考。
二、房地產企業內部控制審計的主要內容
房地產企業開展內部控制審計的主要是對企業資產、負債及經營情況進行審計檢查，做出客觀評價，揭示房地產企業經營風險，總結項目開發與管理經驗，對公司經營和管理提出合理意見及建議。一般采用現場審計的方式。審計的內容應包括以下幾個方面：
（一）收入
1.檢查公司收入規模、利潤完成情況，收入、利潤增長及貢獻情況，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地產銷售收入、提供勞務的安裝收入、讓渡資產使用全收入（利息收入、場地使用費收入等），評價公司客戶欠費、壞賬率變化情況，評價公司收入質量。
2.檢查公司收入確認和核算是否真實、完整，是否符合國家及公司有關財務會計制度規定，收入形成過程是否規范、有效，有無虛列、多列、少列或不列收入等問題，有無坐收坐支，資金賬外循環等問題。
（二）成本費用
1.檢查公司產品成本支出的范圍和標準是否符合國家及公司有關財務會計制度規定，支出是否真實、完整，有無虛列、多列、少列或不列等及違反權責發生制原則問題，以及公司人工成本來源、發放、結余等各項管理情況。包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價等，核實公司商品的成本造價。
2.檢查公司各項費用列支情況，包括公司的管理費用、銷售費用、財務費用。
3.檢查公司各項稅金，包括營業稅及其附加、房產稅、土地增值稅、企業所得稅等。
（三）工程造價
檢查建筑、安裝施工等工程造價的真實性、準確性。
（四）內部控制制度
1.檢查房地產企業經營活動和重大經營決策的相關內部控制制度是否健全，潛在風險是否得到了有效控制。
2.檢查房地產企業經營活動和重大經營決策是否履行決策程序，重要事項是否履行審批程序，是否符合國家有關法律法規規定及公司內部控制程序。
3.檢查房地產企業經營活動和重大經營決策的落實執行，是否明確了責任執行部門并落實了相關責任，執行過程的內部控制是否有效。
4.檢查房地產企業經營活動和重大經營決策是否達到預期的效果及對公司財務狀況的影響，有無造成公司損失。
5.檢查房地產企業規章制度建設情況，有無，貪污、挪用、私分公款，轉移公司資產，行賄受賄和揮霍浪費等行為，以及弄虛作假等重大違紀違規行為。
三、提高房地產企業內部控制審計效率的對策建議
（一）提高內審人員的素質和技術水平
要確保房地產企業內部控制審計工作的順利進行，就要加強審計人員的素質和技術。因此，要對審計人員進行定期的培訓，有效的提高審計人員的技術水平。內部審計人員在工作中要做到公正、守信、并且嚴格遵守職業操守，確保審計工作的透明性。這樣，提高審計人員的審計知識，提高審計人員的專業素養，為房地產企業的內部控制審計工作提供可靠的保障。
（二）完善內部控制審計制度
房地產企業管理層應加強對內部控制審計的認識，以確保進行內部控制審計時得到公司管理層支持，使審計工作能夠有效的進行。
（三）健全信息與溝通機制
信息與溝通是房地產企業及時、準確地收集、傳遞與內控審計相關的信息，確保信息在企業內部和企業與外部之間進行有效溝通，是實施內部控制審計的重要條件。因此房地產企業應當建立信息與溝通機制，明確內部控制審計相關信息的收集、處理和傳遞程序，并確保這些信息在企業內部各部門、各業務環節之間，以及企業與客戶、債權人、供應商、政府監管部門等有關方面之間進行及時溝通和反饋，促進內部控制審計的有效運行。
（四）建立風險導向審計
在對企業所處社會和行業的宏觀環境、戰略目標和關鍵經營環節分析的基礎上，建立對房地產企業風險導向審計體系，通過綜合評價經營風險以確定實質性測試的范圍、時間和程序。
參考文獻：
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戰略成本會計和傳統成本會計一樣，都是由專業的財務人員或會計，在企業的生產經營環節如原材料采購、產品生產、存貨管理與售后服務進行全面成本監控，并為企業的管理者或投資者提供投資決策的有效數據，為企業不斷地適應市場環境，在其行業中保持一定的競爭地位，提供管理和評價企業的戰略性論據。具體而言，戰略成本會計是從成本的角度，將成本控制嵌入生產經營的各個環節，通過成本規劃和控制手段，始終保持或降低企業的成本，提高企業的盈利能力，保證企業在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優勢。因此，戰略成本會計對于企業來說，將不僅僅是傳統成本會計記賬的功能，還有制定企業發展戰略策略的功能，即通過成本分析與管理實現企業的競爭策略，使企業基于當前的生產經營流程，為進一步的發展預測未來市場的走勢，針對企業自身存在的優勢與劣勢進行戰略性改革轉變，始終保持企業處于成本不斷優化的進程中，最終實現企業競爭優勢下的可持續發展。房地產企業不同于制造業的生產經營環節，產品性質也有別于一般企業，但是，通過戰略成本會計在房地產企業的應用，無論是存貨在建環節(商品房或投資性房產)還是在銷售環節、售后服務等方面，均體現出對企業發展有戰略意義的管理作用。
2房地產企業成本管理中的戰略成本會計
戰略成本會計最直接的運用即在企業成本管理中，是對傳統成本管理的再造與優化，是企業通過成本管理降低企業成本與發現企業發展戰略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產經營環節，對于房地產企業來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業通過存貨成本核算與管理，發現采購原材料的價格、次數，安排采購周期實現對原材料采購環節的成本管理;而房地產企業一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰略性成本管理法則，通過對原材料采購次數、平均采購成本進行核算，從而科學設計原材料采購周期與采購次數，結合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環節，根據房地產市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現對商品房存貨銷售有節奏的控制，可以發現房地產行業或市場目前出現的問題或影響因素，制定有效的價格策略或促銷策略，配合發盤節奏實現房地產企業存貨待銷售費用的管理與控制，提高房企經營的績效。因此，可以看出戰略成本會計對于房企來說，是考慮將生產(建設)經營的某一環節聯系全局，不僅將每一生產環節以成本控制作為量化手段與標準，更將每一生產環節在房企經營管理的整體系統中的成本優化因素予以研究發現，采取適當的成本核算方法將存貨(待售商品房或投資性房產)成本價格分攤到各個環節，以發現各個環節成本改善的因素，最終從單一環節上升到全局成本優化的高度，體現了房企企業管理策略的戰略性高度。
3戰略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用
戰略成本會計貫穿了企業生產經營的各個環節，而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據銷售的實際情況對售后銷售環節的反饋從而控制銷售費用，能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業績。對于房地產企業的售后服務管理中，戰略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說，銷售環節的服務質量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業績，銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰略成本控制的適度服務質量控制的關注環節;銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業績與目標，這在房地產銷售環節是十分重要的，合理有效的銷售網絡布局，如地鐵進出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告，戰略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業績之間的關系;另外，旅游景區房地產在市區設立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰略成本會計即能夠通過該環節的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優化升級;售后服務對于房地產企業來說，應該是越來越受重視的環節，因為房地產企業的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務往往是房地產開發商移交到物業管理公司，業主對商品房售后的各種物業管理事務的預期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產企業戰略性發展的高要求，也是對與房地產休戚相關的物業管理方面提出了更高要求。戰略成本會計要求房企在售后服務質量的管控，實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環節關系到房企銷售業績的可持續化與企業商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。
4戰略成本會計在房地產企業高層決策管理中的應用
戰略成本會計不同于傳統成本會計的最明顯之處，即在于其對于企業來說的戰略意義。房地產企業需要時刻關注和了解市場動向，尤其是房地產行業的價格走勢，戰略成本會計通過市場調查、企業成本控制與市場未來走勢預測為房地產企業提供多元化的信息，幫助企業高層制定有助于企業發展的決策，如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業的經營;而關于房地產企業與競爭對手優劣勢方面的比較研究，則有利于企業制定長遠的發展規劃;戰略成本會計還能夠幫助企業了解準購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業與消費者雙贏的發展性策略。另外，對于企業生產經營過程中的戰略性成本會計信息的使用，無論是企業經營決策管理人員這還是企業的投資者，是企業經營過程最為直觀的狀態描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務于企業管理。
5結論
篇6
關鍵詞：房地產企業 成本核算 經濟效益 市場競爭力
現代市場經濟體制下，房地產企業的成本核算工作開展是保障企業持續盈利能力以及利潤最大化的關鍵。受施工材料與人工成本價格的上漲，房地產開發過程中的成本逐年提高。另一方面，傳統建筑工程施工過程的成本管理、投資企業的成本管理等工作也是造成成本過高的關鍵。針對這樣的情況，現代房地產企業應從成本核算工作入手，實現對房地產項目投資的控制、實現企業經營的成本控制。通過成本核算工作使房地產企業能夠在激烈的市場競爭中提高持續盈利能力、實現利潤最大化的目標。
一、房地產企業成本核算工作的探討
房地產企業的特點使得這類企業更應注重成本核算工作的開展，以此實現對企業經營過程稱、項目投資建設中各項費用進行核算。在現代企業經營中，成本核算是企業經濟核算中的重要組成部分，是關系到成本控制工作開展、關系到企業經濟效益的重要工作。在我國傳統成本控制理念的影響下，房地產企業的成本核算工作開展存在著諸多問題。企業成本核算意識不強、缺乏相應完善的管理體系等都造成了企業成本核算效果較差、影響了企業的健康發展。針對這樣的情況，現代房地產企業的經營與管理中應將成本核算工作作為企業管理工作的重點。通過增強成本核算意識、完善相關體系、注重實施重點等使企業的成本核算能夠得到有效的實施，實現企業成本核算的職能與目標。
二、房地產企業成本核算存在的問題與解決對策
1、房地產企業特點造成的核算問題分析
受房地產行業特點使得其成本核算工作存在著自身特點所決定的問題。例如：房地產企業籌建期間費用的會計處理、土地成本分攤基礎等。對于這類問題，應在實際的核算過程中進行相應的工作，以此避免這類問題造成的成本核算失真。按照現代會計工作準則以及相應理論可以看出，房地產企業項目籌建期間的管理費用虧盈作為期間費用擠入當期的損益較為適宜。這樣的處理方式有助于企業核算工作的準確性、同時也有助于企業財務報告編寫、有助于企業管理期間費用資本化的確定。而對于土地成本的分攤應按照房地產銷售面積進行分攤，以此確保會計處理的合法性。按照房地產收入分攤符合了會計核算的配比性原則，使得企業的土地成本分攤更加合理，也更便于會計處理以及相應財務總結等工作的開展。通過針對性的會計處理等方式確保企業成本核算工作開展質量，為企業成本核算工作的開展奠定了基礎。
2、房地產企業開發成本核算幾點問題的分析
在房地產企業的開發成本核算工作中，需要注意開發成本核算中的幾點問題。首先應明確成本歸集對象，其次還要注重共同成本的分配問題。在進行房地產成本核算中，首先應對開發成本核算的組成進行明確。同時以成本核算的基本原則指導成本核算工作。在單棟或多棟住宅樓宇開發過程中這一問題較易解決。但是在大規模開發過程中必須科學的確定成本歸集對象，以此為成本核算工作的開展奠定基礎。通過科學的確定成本歸集對象避免成本核算對象過細造成的工作量過大、同時還要避免歸集對象過大造成成本核算不精細等問題。總之，房地產開發企業的成本對象確定需要根據工程建設投資情況以及工程實際情況進行確定，以此實現科學的成本核算工作。
對于開發過程中的共同成本，應以受益原則與配比原則作為分攤成本的基本原則，以此為基礎進行分攤成本費用以及各項成本的核算。通過嚴格遵循成本核算的基本原則是住宅小區等大型開發項目的成本核算得以科學的實現，以此促進企業成本核算工作的開展。
3、強化企業成本核算管理體系以及財務部門職能――房地產企業成本核算實施的關鍵
在現代房地產企業的成本核算實施中，企業管理體系的不健全、財務部門職能不能得到有效實施是造成房地產企業成本核算工作開展的主要原因。而這一問題將嚴重制約企業的成本核算工作開展、影響企業的成本控制以及相關管理工作。針對這樣的情況，現代房地產開發企業應根據自身的經營方向與實際情況構建完善的成本管理以及核算體系。以管理體系的完善以及相關制度、職責的明確使企業經營投資過程的成本控制與成本核算有據可依、是企業的成本核算工作實現規范化、制度化的管理。同時，房地產企業還應加強子夜的成本核算意識、加強財務部門職能的充分發揮。以強化核算管理實現成本核算的有效實施。
三、強房地產企業成本核算中的注意事項
針對房地產企業資金流向以及產品成本構成的特點，房地產企業的成本核算管理工作中需要注重相關注意事項，以此確保成本核算工作的科學開展。在我國房地產企業的成本核算中，常會由于核算工作開展存在不足而影響核算工作質量。針對這樣的情況，現代房地產企業的成本核算工作中需要加強對相關注意事項的理解與認識。注重房地產企業資本化利息方法的不同、注重預提費用計提處理的不同、注重房地產企業開發過程中不確定因素對成本的影響。通過對房地產投資項目的綜合考慮為成本核算的有效實施奠定基礎。
針對房地產企業成本核算工作質量難以提高的問題，房地產企業應從收集相關信息資料入手、強化房地產企業資金的合理安排、注重土地儲備成本核算方法、注重稅收成本和會計成本的差異。通過根據核算內容不同而進行的相關管理以及注意保障企業成本核算工作的開展、促進企業成本核算目標的實現。作為房地產企業開發成本核算的最終目的，項目總成本與單位可銷售面積開發成本的計算是結算經營利潤的關鍵。在房地產工程企業的經營管理中常會忽視項目決算而造成綜合成本的增加。因此，現代房地產企業在成本核算中應加強項目決算工作的開展。以工程決算工作的時間性為成本核算工作確定間期。通過對房地產企業成本核算中多項注意事項的密切關注以及有效實施實現成本核算的最終目的。
四、結論
綜上所述，在現代房地產市場競爭力激烈的今天，企業成本核算工作的開展關系到企業的經濟效益、關系到項目投資的經濟效益、關系到企業綜合市場競爭力的提高。現代房地產企業必須認識到成本核算工作的重要性。通過強化成本核算意識、完善相關體系以及切實有效的執行為企業的發展奠定基礎。針對房地產企業成本核算所具有的特點以及其存在的問題，房地產企業還應加強相應工作的開展、加強問題解決對策的研究以及對相關資訊的關注。通過多種方式確保房地產企業成本核算的有效開展。
參考文獻：
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篇7
關鍵詞：房地產；財務成本；財務管理
財務成本管理，即企業在生產運營過程中采用的成本和費用管理策略和措施。就國內房地產企業而言，面對復雜的市場競爭和發展形勢，企業必須進一步加強自身的財務成本管理，保持管理的高效性和合理性，以真正滿足企業的經營發展需求，促進行業的持續、穩步發展。
一、房地產企業財務成本管理的意義
房地產企業財務成本管理是針對房地產企業經營過程中的整體經費消耗所開展的管理工作，具體包括了對房地產運營成本的管理、對采購費用的管理以及對人員工資的管理等等。合理地運用財務成本管理，能夠顯著降低企業成本支出，保持企業更高的經營收益，進而鞏固企業的市場地位，滿足企業乃至行業的未來發展需求。
S著對外開放政策的實施，房地產業開始逐步引進國內，國內房地產市場也開啟了全新的發展階段。但是，相對于發達國家，國內房地產業發展時間相對較短，多數房地產企業經營管理也相對比較粗放，企業自身的財務成本管理存在較多問題和不足。房地產企業加強財務成本管理，首先能夠為企業創造更高的經濟效益，使企業獲得更為廣闊的發展前景，提升企業的綜合競爭力。其次，房地產企業加強財務成本管理，能夠充分提升企業經營戰略的合理化水平，推動企業的持續性發展。財務成本管理，能夠為房地產企業提供準確、全面的財務信息數據，企業領導層可以針對這些信息數據制定和調整企業發展計劃，規避企業戰略實施風險，同時也將有效的避免企業資金鏈問題。此外，在科學的財務成本管理之下，房地產企業還能夠更好地維持企業內部穩定性，保障企業和員工的基本利益，降低企業經營風險，實現自身的可持續發展。
二、房地產企業財務成本管理中的主要問題
（一）成本管理意識不足
當前，國內多數房地產企業都非常缺乏財務成本管理意識，對財務成本管理的重視程度不足。在房地產市場的高速發展之下，各地房地產商應運而生。憑借著豐厚的資本和資源優勢，許多房地產商都賺取了豐厚的利潤。但是，除華潤、萬科、萬達等國內優秀房地產企業之外，多數房地產企業并沒有真正落實和深入開展財務成本管理和控制工作，甚至在實際的項目施工和實施過程中，財務成本控制也未形成完善的管理體系，嚴重影響到企業利潤，大量成本被揮霍和浪費，工程質量也無法得到有效控制。
（二）成本管理體系缺乏
目前，很多房地產企業都沒有系統性的管理制度和監督制度，財務成本管理中的財務成本控制制度和考核制度等基本上是抄襲其他公司，完全脫離了企業的實際經營和發展現狀，企業財務成本管理水平自然難以保證。與此同時，我國房地產業目前仍處于發展階段，各項管理法規政策都并不完善，這也導致大部分企業沒有相關規范和標準做支持，部分房地產企業也因為財務成本管理不善而破產倒閉。如湖北鑫天浩置業有限公司，2015年向地區法院申請破產清算，一時間成為社會關注的焦點。鑫天浩置業有限公司的破產，一方面是由于企業資金鏈斷裂、債臺高筑，而另一方面，企業自身經營不善、財務成本管理欠缺也是導致企業破產的重要原因。
（三）成本管理方法滯后
目前國內許多房地產企業還沿用傳統的換算法，這種方法無法保證工程預結算的正式性和可靠性，同時計算效率非常低下。在對當前房地產企業的調查研究中發現，房地產公司的財務信息系統非常落后，只是簡單地完成信息數據的記錄和計量，不但無法完成信息的處理和分析，容易造成數據資源的丟失，同時也無法實現部門之間的信息溝通與交流，造成了會計信息失真等嚴重問題。
（四）管理人員素質低下
客觀而言，當前房地產企業財務成本管理人員素質整體較為低下。特別是大量民營房地產企業，家族式的企業特性造成企業財務人員多為朋友或者親屬，財務管理經驗和知識都非常欠缺，難以保證財務成本管理工作的順利落實。
三、房地產企業財務成本管控策略
（一）增強財務成本管理意識
首先必須增強企業的財務成本管理意識。企業領導層必須明確財務成本管理對于企業發展的重要性，并加強對財務成本管理知識的學習。在加強項目開發和市場拓展的同時，企業領導層必須意識到財務成本管理的作用和價值，積極學習行業內優秀企業的財務管理經驗和方法，為企業財務成本管理工作的開展奠定可靠基礎。企業財務人員也應該樹立正確的財務成本管理理念，深入了解企業資金運作情況，嚴格遵守國家相關法律法規，提高自身職業道德，加強企業財務監督，杜絕各類財務違法行為。
（二）建立健全成本管理體系
第一要加強財務管理制度的完善。針對企業會計部門的工作職責，加強會計監督職能。企業會計人員除了要完成企業財務會計核算工作之外，還必須積極參與到項目的預決算、經濟合同的會審工作當中，并積極監督各項經濟合同的履行。第二，必須進一步明確財務成本管理崗位和職責，規范財務成本管理工作的具體流程和程序，并規范相關人員的權限和責任。第三，企業必須進一步加強預算管理工作，健全企業內部預算制度，落實企業收入和支出計劃，嚴格控制企業各項資金的使用。
（三）改進財務成本管理方法
首先，從注重成本核算向注重成本控制轉變。以作業成本法為代表的成本核算，從項目設計、物料供應、項目施工和驗收等各環節提高企業成本管理的整體水平，消除“不增值作業”，改進“增值作業”，優化“作業鏈”和“價值鏈”增加“顧客價值”，提供有用信息，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，最終實現企業市場競爭能力和盈利能力的提升。
其次，從成本的經營性控制向成本的規劃性控制轉變。在產品制造過程之前，需要通過事先規劃或部局等。只有對成本實施事前的規劃性控制，才能真正從源頭控制產品成本。
再次，從產品制造成本管理向產品總成本管理轉變。企業管理不僅要關注產品制造成本，更應關注項目決策、設備升級、施工準備、營銷、售后服務等一系列作業環節所發生的所有資源消耗，從而在“總體”上判斷產品的盈利性、價值創造性。
也即“基于價值鏈的成本管理”。
另外，房地產企業必須加強財務信息化建設工作，加大資金投入力度，引進先進的信息設備和系統，加強財務信息管理安全，避免數據資源丟失所帶來的財務風險。最后，房地產企業應利用全面的財務信息系統，保證財務部門與企業各部門之間的溝通與交流，實現財務信息的及時更新，為企業財務成本管理工作創造更為良好的技術條件。
（四）加強成本管理團隊建設
加強財務成本管理團隊建設，是提升房地產企業財務成本管理水平的關鍵。針對現有的財務人員，企業必須加強財務成本管理方法和技術的培訓，制定全面的培訓計劃，幫助財務人員了解和掌握對應的管理方法，夯實財務成本管理基礎。同時，企業必須加強對財務成本管理的重視，積極提升崗位人員薪資待遇，以吸引更多具備豐富經驗和技能的人才參與到企業財務成本管理工作當中，控制財務風險，提升企業經營效益。
四、結語
隨著房地產市場的不斷發展，房地產企業所面臨的市場競爭形勢不斷加劇。對此，房地產企業在實際經營過程中，必須認真看待財務成本管理工作，增強財務成本管理意識，加強財務成本管理制度建設，降低企業財務風險，最終實現企業綜合市場競爭力的提升，為企業的未來發展奠定堅實基礎。
參考文獻：
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篇8
關鍵詞：房地產企業，財務風險，風險預警機制
一、財務風險的內涵
財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險轉變為損失，導致企業盈利能力和償債能力的降低，這種觀點從財務本質角度出發來界定財務風險，外延廣泛，包括了所有財務活動的各種不確定性因素。
二、房地產企業財務危機出現的原因
(一)自身經營特點，從房地產業的經營特點看，房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。從土地獲得、市場調研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，涉及多家合作單位，并接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監督，從而使得開發商對開發工程的進度、質量、營銷控制的難度增大。一旦某個環節出現問題，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。
(二)資金結構，主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業不能控制各類風險，出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。
(三)財務管理水平，我國的房地產企業，特別是大型房地產企業都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。
(四)決策的風險意識，財務決策失誤是產生財務風險的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統地分析和研究，加之決策所依據地經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業帶來巨大的財務風險。
三、房地產企業財務危機預警指標的確立
本文在廣泛考察了在以往的國外和國內相關研究中對最終預測模型有顯著貢獻的預測變量，參考了在實證研究中目前廣泛采用的財務和現金流變量，并結合我國實際情況，初步確定了24個預測變量。這24個預測變量主要反映了房地產企業五個方面的財務狀況，即：償債能力、經營能力、獲利能力和未來成長基礎及能力。具體指標見表1。
四、房地產企業財務危機預警系統的對策
(一)房地產企業財務預警系統的架構
1.財務信息收集――傳遞機制
良好的財務預警分析系統必須建立在對大量資料統計分析的基礎之上。這些資料包括房地產企業內部財務數據和外部信息(例如政府的政策、競爭對手的相關信息等)、房地產行業等相關數據，并形成一個資料系統。而且，這個系統應該是開放的，不僅包括內部信息，還包括外部信息，最為關鍵的是，系統信息要不斷更新以確保信息的及時性、準確性和有效性。財務信息收集的對象主要是企業內部財務信息和外部相關信息，而且數據資料系統可以通過信息的收集、剔出得到及時更新。
2.財務預警分析的組織機構
為使預警分析的功能得到正常充分的發揮，房地產企業應建立健全預警組織機構。該機構成員有企業經營者、企業內部熟悉管理業務，具有經營管理知識和技術的管理人員組成，并聘請一定數量的企業外部管理咨詢專家。該機構相對獨立于企業的組織體系，獨立展開工作，但不直接干涉企業經營管理過程，只對企業最高管理層負責。
3.財務危機分析機制
高效的風險分析機制是房地產企業財務預警系統的核心和關鍵。通過風險分析可以迅速排出對財務影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預警分析一般有兩個要素：即預警指標和扳機點(即預警指標的臨界點)。一旦評測指標超過臨界點，局部危機或者全面危機發生，應急計劃則應隨之啟動。在財務危機分析機制下，最為關鍵的就是預警指標的選擇和扳機點的確定。財務預警模型中的變量是關鍵財務指標，是形成預警結果的關鍵依據，診斷過程就是財務預警模型的應用，而其他指標知識幫助輔助判斷。對于扳機點的確定，不同的指標類型有著不同的設定，可以確定為行業均值或者歷史均值，甚至可以是一個區間。
4.財務危機處理機制
在財務危機分析清楚后，就應立即制定相應的預防、轉化措施，以減少危機帶來的損失。財務危機處理機制主要包括應急措施、補救方法、改進方案。其中應急措施主要是面對財務危機，應該采用何種手段去規避，控制事態進一步惡化；補救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內；改進方案主要是如何改進企業經營管理中的薄弱環節，杜絕和避免類似的財務危機再度發生。
(二)財務危機預警系統的日常監控
1.財務危機監測財務危機主要表現為財務支付風險和財務結構風險
財務支付風險可以通過以下幾個方面加以監測：(1)現金流動能力。企業年度現金流入總量能否保證房地產開發項目的各項強制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要則應引起管理層的注意。
(2)資產變現能力。房地產企業相對于制造業之類的企業，固定資產比例較少，主要表現為暫時未能出售的物業，開發商能否按照既定的銷售節奏，即開發期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個階段完成銷售工作是房地產企業資產能否順利變現的關鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產變現能力就越強，如果發生滯銷，則開發商就需要注意了。
(3)逾期負債率。包括未能在法定、約定期限內付款而欠繳的稅費、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業發生財務危機最直接表現，所以應密切關注企業是否存在大量逾期負債。
2.經營風險監測
經營風險是導致企業發生財務危機的深層次原因。一般指企業因經營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經濟效益低下。經營風險大小反映了企業經營者管理水平和市場預測能力的高低，它對企業經濟效益具有決定性的作用，也最終影響了企業財務危機的程度。它可以通過以下幾個指標加以監測：(1)市場需求的變化。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性，導致供需的動態性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險；反過來，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩定，經營風險越小。
(2)產業政策的變動。國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化，決定著房地產業興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮；政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。這種損失不一定體現在房地產商品的絕對價格降低上，主要體現為市場交易活動的減少。
(3)房屋銷售價格的變動。目前我國房地產商品價格雖然面臨國家更嚴格的宏觀調控，但漲勢不見回落。這對于房地產企業來說是一把雙刃劍，如果房地產價格漲得太高太快，極有可能導致消費者購買力下降，從而導致樓盤不能按既定計劃銷售。
(4)管理者的素質和經驗。一個擁有豐富經驗和科學管理的領導就比沒有經驗、盲目管理的領導者風險要小。
3.日常監控與年終財務狀況的結合
會計電算化的廣泛應用使企業的信息傳遞方式已從桌面財務轉變為網絡財務，這就為企業的日常監控，提供了實現的可能。具體來說，房地產企業財務部門可運用財務信息實時報告系統軟件對其進行財務支付風險和財務結構風險的監控，管理部門可在日常生產經營管理過程中監控管理風險，而市場銷售部則時時監控市場營銷風險。企業內部局域網的發展在某種程度上可使這些財務危機監控和經營風險監控的信息更加及時準確地反映到企業管理當局。
五、結論
房地產企業在經營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導致財務危機的發生，尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產法律法規不健全的環境下，房地產企業時刻需要警惕企業財務狀況會陷入危機。為此，房地產企業在經營過程中，需要隨時監測自己的財務狀況，如發現有財務危機的征兆存在，則運用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財務狀況，找出處于惡化趨勢的項目和原因，及時調整其財務活動，有效地阻止和抑制不利事態的發展，將企業的財務危機降到最低程度，從而保證其生產經營活動正常進行。
參考文獻：
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[2]蔡河山.淺談投資性房地產財務風險的分析.現代商業，2008/15.
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[4]王曉曼.財務預警指標體系的構建思路.建筑，2007/11.
篇9
關鍵詞：房地產;稅務管理;企業管理;企業財
當前房地產企業競爭激烈，而稅負關系企業經營收益，所以很多房地產企業在通過各種方式降低稅負，但這種行為嚴重影響了房地產產業健康發展。房地產企業涉及到的納稅環節多，稅務管理復雜性強，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現偷稅漏稅現象。但當前我國房地產稅務管理效能發揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創新。因此，我國應加強房地產企業稅務管理，將房地產企業稅務管理作為稅務管理的重點內容來考慮，制定明確稅務管理目標和策略，促進房地產行業有序發展。
一、房地產企業稅務管理目的
二十一世紀是房地產產業發展的巔峰，帶動了一條龐大的產業鏈，涉及到房地產開發、經營、管理、服務等各個領域，是當前中國經濟發展的支柱產業，在國民生產總值中占有很大比例，是我國稅收主要來源之一。當前房地產市場競爭激烈，在激烈市場競爭中，一部分房地產企業便開始通過各種手段來規避稅負，從而降低企業經營成本，來實現利益最大化。而這種行為嚴重擾亂了房地產行業發展秩序，不利于我國經濟持續發展，以及國家對房地產行業的宏觀調控。因此，為促進房地產行業轉型升級，維護市場秩序，應積極采取稅務管理措施，解決房地產企業納稅過程中各類矛盾問題。
二、當前我國房地產企業稅務管理的基本情況
通過前文分析不難看出加強我國房地產企業稅務管理的重要性和必要性。然而，在當前的實際管理中存在諸多問題，很多方面有待改進，所取得的管理效益非常有限。下面通過幾點來分析當前我國房地產企業稅務管理的基本情況：
（一）少報現象突出
由于房地產企業涉及行業多，項目開發方式多樣化，與我國稅務管理上有較大差異，這便給一些房地產企業偷稅漏稅制造了可乘之機[1]。一部分房地產企業便通過各種手段，少報銷售收入，達到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經濟適用的名義來減少納稅。另如：不對建安稅務進行申報，從而免于承擔稅負。此外，還有一部分企業通過轉讓或贈與房產方式來實現逃稅，顯然這些行為給國家造成了損失。
（二）申報不實
目前很大一部分房地產企業在計算營業額申報過程中有意縮減，所申報的數據不真實、不準確性。例如：產品銷售過程中，不對房產以外的各項費用與收入進行收錄，如物業費用、管理費用、有線費用等，從而使營業額得到減少，達到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報。此外，一些企業通過款項挪用偽造虛假報賬。
（三）掛靠開發項目稅收流失嚴重
就目前來看，房地產企業稅務方面掛靠開發項目稅收流失非常嚴重。在實際房地產企業稅收過程中本該納入財政核算的款項，卻完全沒有納入財政核算當中，并且這些掛靠也沒有建立相應賬目，開發項目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴重流失。
三、房地產企業稅務管理的優化措施
（一）督促企業及時申報
通過前文分析可知道，目前我國房地產企業稅務管理現狀并不理想，偷稅漏稅現象較為突出，非常不利于我國經濟發展秩序，不利于房地產行業持續發展。因此，我國應積極采取房地產企業稅務管理優化措施，提升管理效能。下面通過幾點來分析房地產企業稅務管理的優化措施:督促企業及時申報想要控制房地產企業少報行為，避免企業通過各種手段少報銷售收入，稅務部門必須要督促企業及時申報，采取有效監督管理措施，對企業房產項目進行檢查，監督銷售申報情況，控制企業申報過程，對銷售環節進行深入勘察，要求企業據實申報，并將勘察實際情況與申報銷售情況進行逐步分析，避免企業弄虛作假。
（二）監控評估和稽查有機結合
想要切實有效提升房地產企業稅務管理水平，應將監控評估與稽查有機結合，從而彌補以往房地產稅務管理模式上的不足和缺陷，來提高申報材料的有效性[3]。通過監控評估與稽查來監控房地產企業銷售情況，搞好納稅評估，對應繳未繳的稅款進行補征。
（三）加大處罰力度
目前我國對于房地產企業偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業有恃無恐，缺乏對自覺納稅的重視。因此，我國應加大處罰力度，制定明確的處罰機制，通過法律威懾作用，提高房地產企業對納稅的重視，自覺遵守稅法，按量納稅。結束語：房地產行業是我國經濟的支柱產業，是推動國民經濟的源動力。但當前房地產市場競爭激烈，很多房地產企業為降低經營成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴重破壞了經濟秩序，妨礙了國家對房地產行業的宏觀調控，并不利于產業的持續發展。因此，我國應采取相應優化措施，加強房地產企業稅務管理，要求相關企業按量納稅。
作者:林先梅 單位:宜春職業技術學院
參考文獻：
篇10
嘉碼致力于將先進的信息技術及現代企業管理思想引入傳統行業,提出了信息一體化管理理論,并將該理論運用在房地產行業長達10年,其有效性和適應性都得到了很好的證明。嘉碼根據房地產企業規模化、集團化、跨區域發展的管理需要,利用先進的信息技術,結合現代企業管理思想精益管理模式,建立企業協同辦公和業務管理信息一體化管理的大平臺,推出了房地產企業一體化管理信息系統(J/3 RMIS)產品。
J/3 RMIS能夠幫助集團型房地產企業及其下屬職能部門和分布各地的分、子公司實現流程規范、資源共享、協同工作及輔助決策支持等全面信息化管理,在分散、規模經營的條件下,強化集團公司總部對各分公司業務的集中管理以及全面、準確、及時的決策支持;通過信息化手段全面提升業務操作層、執行層和決策層等各個管理層面上的管理效率,優化企業工作流、信息流、資金流管理,全面提升企業核心競爭力。
系統具備六大功能特點:
全面覆蓋房地產開發企業的整個業務流程。根據集團型房地產企業的運作特征,以房地產項目開發和管控為中心,覆蓋整個企業業務流程的前中后端。前端以項目開發為主線,包括項目立項、計劃進度、招標采購、設計管理、工程管理、安全質量、合同管理、成本管理等;中端以支持企業運作服務為主,提供協同辦公信息平臺、人力資源管理等企業運作的公共平臺;后端則以房產營銷與客戶服務為導向,包括客戶關系管理、樓盤銷售、房產租賃、商業經營、物業管理等業務管理,真正全面實現業務一體化管理。
一體化的業務流、信息流、資金流管理。系統充分整合房地產企業三個核心主線:業務流、信息流、資金流,并實現互動控制。在系統中處理任何一個業務流,系統互動產生信息流和資金流;在系統中控制任何資金流,總能通過對應的業務流和信息流實現控制目標。
領導決策支持。以房地產企業管理信息平臺和各業務經營數據為基礎,結合房地產企業管理決策模型,及先進的數據存取、挖掘、分析技術以及可視化技術,以文稿、報表、圖表等直觀形象的形式為企業高層提供關于企業外部環境研究分析、企業內部經營分析、核心業務預警、企業經營目標及方針和策略及其分解與考核等決策支持信息,搭建企業高效、準確、及時的決策平臺。
完整的房地產企業知識庫。整個業務系統運行沉淀形成包括:法律法規庫、宏觀政策庫、投資案例庫、項目開發流程庫、供應商信息庫、成本數據庫、客戶信息庫、房源信息庫、合同信息庫等構成企業強大的知識庫資源,并成為管理決策和戰略決策的依據。
