房地產公司的建議范文
時間：2023-06-05 17:59:35
導語：如何才能寫好一篇房地產公司的建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
一、各市、縣要根據當地經濟社會需要和市場容量，審批設立房地產開發公司、物業管理公司和房地產中介服務機構，避免出現一哄而上，過多過濫的現象。并要按國家和省規定的資質條件，嚴格把關，不具備條件的不核發資質等級證書和不準其從事房地產開發經營、物業管理和房地產中介服務等業務。
二、建立規范的房地產開發公司、物業管理公司和房地產中介服務機構，設立審批和資質審查制度。一般按如下程序進行：
（一）由企業主管部門或股東向建委或房地產管理局提出申請；
（二）經建委或房地產管理局批準后，持批文到工商行政管理部門辦理公司（機構）名稱核準手續；
（三）經工商行政管理部門核準名稱后，持核準名稱文件到建委或房地產管理局申請資質審查；
（四）經審查合格發給資質證書，持資質證書到工商行政管理部門辦理工商登記等手續。
三、考慮到我省已有房地產開發公司的開發能力已遠遠超過房地產開發經營市場的實際需要，今后一段時期，除確實資金雄厚和承擔政府指定的開發項目外，不宜再批準設立新的房地產開發公司。已有的房地產開發公司，要加快建立現代企業制度的步伐，向股份制和有限責任公司過渡。并積極引導和鼓勵有實力的房地產開發公司兼并、收購中小型開發公司，培育和發展一批大型房地產集團企業，在我省房地產開發經營和住宅小區開發建設中起主導和骨干作用。
一個部門或企業原已設立有多家房地產開發公司的，在深化企業改革中，要積極創造條件，組建大型集團企業，形成資金、人才和管理優勢。
對設立后多年沒有開發業績的開發公司，要取消其房地產開發經營資格，以后需要開展此項業務再重新申請。
四、設立物業管理公司，一般要有比較明確的可管物業，并不少于5萬平方米。達不到要求的，市、縣建委或房地產管理局要做說服工作，盡可能動員開發建設單位將其移交給已有的專業化物業管理公司管理。一個開發公司，其開發經營的物業超過5萬平方米的，原則上也只準許設立一家物業管理公司，促使其形成規模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。
五、房地產中介服務機構，在房地產市場發展較快，房地產交易活動比較活躍的市、縣，可發展快一些。但也要充分考慮市場的需要和實際容量，避免出現失控和造成惡性競爭。一些部門申請設立房地產中介服務機構，容易造成壟斷性經營（服務）的，應予限制。同時，為促進房地產中介服務機構加快向專業化、社會化方向發展，一個部門或企業一般不宜申請設立兩個以上（含兩個）業務相同的房地產中介服務機構。
房地產開發公司設立的機構只銷售自己開發經營的商品房的，不需要申請房地產資格。
六、各級建委和房地產管理局對物業管理崗位人員、房地產估價員和經紀員的培訓和考試發證工作，也要從各地實際需要出發，基本滿足市場需要后可暫停一段時間，把培訓的重點放在已有專業人員的提高上來。通過對各類房地產專業人員培訓的控制，達到調控物業管理公司和房地產中介服務機構保持適度發展的目的。
七、各市可根據建設部和省建委規定的審批權限，審批房地產開發公司、物業管理公司和房地產中介服務機構的設立和資質。并于每季度首月10日前把前一季度批準設立的房地產開發公司、物業管理公司和房地產經紀（）機構，統一列表報送省建委房地產業處備案。不報省備案的，年審時不予受理。
篇2
一、房地產公司運營管理工作的主要內容
（一）房地產公司運用績效管理的戰略
在房地產公司運營管理工作的過程中，管理的戰略目標不僅直接影響著房地產公司發展的方向，而且對公司的長遠發展也具有重要的影響。只有運營管理戰略清晰、明確，管理者才可以有目的性的進行運營管理工作，才更有利于提升運營管理工作的效率。通常情況下，房地產公司的運營管理戰略主要由公司的整體戰略、公司的經營戰略和具體職能戰略三方面組成。在房地產公司戰略制定的過程中，不僅需要相關管理者與執行者進行策劃，而且還需要各個層次的管理人員和工作人員參與到其中，多聽取相關工作人員的建議與意見，只有這樣才能夠促使運營管理戰略制定的合理性與科學性。
（二）房地產公司運營績效管理的評價對象
確定評價對象作為房地產公司的運營績效管理的重要環節，對公司的發展也產生了一定的影響。首先，具體信息的收集與整理，在很大程度上都依賴于準確的評價對象。與此同時，評價的結果也對評價對象有著深遠的影響，只有明確評價對象，評價結果才會有效的作用在公司工作人員身上[1]。一般情況下，房地產運用績效管理的評價對象可以分為兩種，一種是房地產公司的整體績效，另一種是員工的個人績效。從房地產公司角度來看，公司的整體績效能夠在很大程度上可以使房地產公司的運營管理工作進一步優化，使公司在同行業中占有較大的優勢。而個人績效的切實落實，有利于提高員工之間的競爭性，進而不斷完善自己，積極主動的提升自身的管理水平，對人力資源的有效利用具有重要的意義。
二、房地產公司運營績效管理的有效途徑
當前，在很多房地產公司發展中，一些部門有效的落實了房地產運營管理工作，績效比較突出。而從房地產公司的整體績效來看，還沒有達到預期的效果。這主要是由于房地產公司發展戰略制定時，沒有對運營績效管理工作進行充分的考慮，進而使公司的發展戰略與績效管理工作脫節，使運營績效管理工作不能更好的服務于企業戰略。因此，必須對房地產運營績效管理的途徑進行改?M與完善。
（一）加強房地產公司對業務鏈價值分析
全面的分析房地產公司業務鏈價值，對運營績效管理工作的業務重點進行明確具有重要的作用。而對業務的重要方面進行確認，會在一定程度上促進企業的關鍵績效領域得以明確。因此，在房地產公司發展目標完善的基礎上，領導者不僅要提升對業務鏈價值分析的重視度，而且還必須組織各個部門及相關的工作人員對業務鏈的價值進行全面的分析和深入的探究。與此同時，還要對已經制定的發展方案進行客觀的評價，并且根據實際情況做出適當的調整。此外，還要依據業務鏈價值分析出的關鍵要素對房地產公司的貢獻，將業務價值鏈的分析結果進行合理的排序，為公司運營績效管理工作提供比較可靠的參考依據。而且通過對業務價值的分析，還要建立一個與房地產公司發展相適應的價值體系，對各個部門和崗位的工作價值進行明確，進而促進運營績效管理水平與工作效率的提升，對企業的長遠發展具有重要的作用。
（二）做好戰略實施中的績效管理工作
房地產公司的順利發展不僅離不開各個部門的努力，而且十分依賴于企業各個員工的的工作。因此，房地產公司領導者要正確的認識到績效考核的主要目的與重要意義。績效管理工作不僅僅是為了考核公司員工的工作質量，激發員工的熱情與積極性。更重要的是通過績效考核，一方面讓員工清楚的看到自身在具體工作中的不足，進而采取有效方法提升自己、完善自己；另一方面，在績效考核中，房地產公司也能夠在一定程度上發現自身存在的問題，然后采取相應措施及時解決，進而促進公司戰略目標的實現。因此，房地產公司在進行運營績效管理工作時，不僅要評價工作的結果，而且對工作的過程也要進行重要的考察，進而更好的促進房地產公司整體目標的實現[2]。
（三）加強房地產公司戰略目標體系建立
篇3
【關鍵詞】房地產公司;經營;管理;發展戰略
房地產行業在經歷了二十年的快速發展之后,成為了國內重要的經濟支柱之一。國家的對其發展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現在的調控。使得房地產行業的泡沫沒有繼續膨脹下去。房地產企業的發展也將面臨新的機遇和挑戰,在新的機遇和挑戰到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發展需求。下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。
1 新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰。
國家對房地產行業的經營與發展進行大力的整頓與調控,使得房地產行業的經營環境發生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發展履步維艱、面臨著公司內部和外部環境的雙重壓力。顯而易見,房地產公司的經營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。
1.1 國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關系發生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺,使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發生了轉換。市場上的觀望狀態持續延期,投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業。
1.1.2 融資環境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產的產品開發提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位,公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內部經營為應對新的市場環境所存在的問題。
1.2.1 公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發、然后大力的銷售。開發、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環境,房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。
1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉,甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
1.2.3公司需要建立現代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步,房地產行業的畸形發展雖然取得了一定的經營成果,也給房地產公司帶來了嚴重的損失。現代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力,優質高效的設計團隊,優質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。
2 關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討,為了更好的經營發展企業和發展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養與招攬,建立公司的經營體制。
人才是公司經營發展的根本,管理人才和專業人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養和招攬是公司為長久的發展戰略的實現以及建立全面的現代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發展需要的。公司的經營也應該為了規避風險和擴大利益進行多元化的轉變。
2.2 加強成本核算的能力和開發多方面的融資渠道。
房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本,房地產公司應該加強經營成本核算的能力,很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業在成本上具有很大的優勢,以求在競爭中的絕對優勢。銀行縮緊銀根,對于房地產的開發和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資,這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態的。比如說在開發中多采用合作的形式,有效地減少開發占用資金,擴大與基金、信托等等金融機構的合作。
2.3 加強公司的內部管理,合理有效的規避風險。
房地產公司發展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風險都將對房地產企業形成致命的打擊。加強公司的內部管理,無疑是降低和規避風險最好的措施,也是企業得以發展的重要前提。如今的房地產企業內部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構建現代化的分工經營部門體系;建立內部控制制度和現代化的信息網絡平臺。都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制有效的規避企業在經營的過程中由于工程開發和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。
2.4 做好對市場動態的把握,根據市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰略的運用。
由于前期房地產的火熱經營狀態,使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業就是生產房產產品經營房產產品的經營企業。房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優勢就需要把握市場的動態,去探析消費者的心理需求。根據不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容,只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。
2.5 整合資源,合理有效的運用資源。
企業經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程,房地產企業更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產企業的資源運作有著運轉周期長、運轉的數量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業出現了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產企業來說就是資源的占用,對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產企業的資源占用的一種常見現象。所以,對于現有資源進行全面得的整合,在以后的發展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。
總結
本文主要對于房地產企業經營與管理中所存在的問題和今后發展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業的穩定發展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業的發展共同努力。
參考文獻
[1]陳文歡. 房地產企業財務管理現狀分析[J]. 企業研究, 2011(6)
篇4
關鍵詞：房地產；財務管理；問題對策
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產企業的發展，而且它目前的社會經濟生產中占有十分重要的地位，成為推動我國經濟發展的增長點。房地產公司也從單一的地區發展到多個地區，從單一的產業發展到多產業的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務管理方面反映出來。
一、當前房地產公司財務管理工作的現狀
(1)管理制度不夠健全。現如今，首先，有很多的房地產公司的財務管理缺乏嚴重的科學性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規范使工作人員執行起來也不夠主動，總體的經營戰略不清晰，公司缺乏長期性的戰略目標，從而導致員工缺乏長遠的發展；管理制度缺乏可操作性，導致財務工作的盲目，使財務分析不能夠得到有效的應用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節，導致項目實施之前缺乏可行性的分析。
(2)財務體系復雜，管理難度大。在房地產進行開發的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務關系也比較復雜，這不僅表現在公司和員工、投資者、被投資單位、債權人以及集團內部管理部門和集團內部各個單位之間的經濟關系，也表現在房地產開發過程中和設計單位、供應商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結算關系，這無疑給如此繁雜的財務管理關系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務人員必須要加強債務債權的管理，協調好各個方面的關系。
(3)成本管理和財務預算的意識有待加強。在一個房地產項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細致全面的分析，導致項目的投資成本加大，從而影響項目預期的利潤實現。忽視企業內部各個職能部門執行全面成本核算的重要作用，導致財務人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產的費用和預算的偏差較大；房地產公司項目開發對全面預算管理執行得不夠到位，沒有積極地調動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發項目的成本情況，導致成本的不利和滯后。
(4)財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低。目前，我國一部分房地產企業中的職員和財務管理人員，他們之前都是從事不同的職業。因此，對待經營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。這種現象尤其在民營企業的房地產公司尤為顯著。有相當多的一部分房地產公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發展起來的所以說他們缺少現代化的管理經營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔當，尤其是在財務的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領導者，由于親戚不是財務方面的專業人員，沒有專業的會計素養，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產行業的風險很高，所以這樣不專業的財務管理隊伍肯定會對公司的可持續發展產生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉困難而產生倒閉的可能。
二、房地產公司財務管理工作的對策
(1)創造良好的發展環境。創造良好的企業發展環境，尤其是在房地產企業的發展內部和外部環境上。眾所周知，一個企業的企業會計和財務管理以及財務會計的發展是密切相關的。因此，不斷的優化財務管理的環境時房地產公司企業財務管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關的會計管理部門要注重各個環節的完善和改良，進而來促進企業的財務機制和全面發展的創新以及改革。
(2)提高決策者的財務管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產公司也是一樣，決策者的財務意識直接決定一個企業的財務管理水平。因此，房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業管理的中心位置。企業領導可以通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。
(3)提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業知識培訓，及時更新專業會計人員的知識，提高專業水平。
(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發現的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產公司建立完工項目的評價制度，組織各個業務部門對項目完成以后取得的經濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結出經驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發提供可行性的建議。
三、總結
房地產企業的發展在不斷地持續，處理好財務方面的相關問題，科學合理的管理方式、減少債務支出、降低房地產業的成本，提高企業的競爭力是房地產企業現在和以后要實現的目標。
參考文獻：
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[2]馮志銫,魯忠軍.我國中小房地產企業財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國集體經濟,2010(25):153-156.
篇5
“做生意是幾方的事情?”在采訪中，我曾向一些功成名就的企業家發問。很多企業家笑道：“這太簡單了，做生意的核心是買賣，在一買一賣中獲得利潤，所以主要是買賣雙方了。”這個答案并不對——忘了最大的一方，這一方就是國家。生意永遠是個要考慮三方的事情!
天津濱海新區錦祥制衣集團的賀志強在付出近2000萬元學費以后，才真正懂得了這個道理。
制衣大佬跨界房地產
賀志強在制衣行業浸已近15年，15年里錦祥制衣從一個小作坊發展成為擁有3000多名員工，資產十幾億元的集團。公司業務穩步發展，聘用的職業經理人也很得力，閑下來的賀志強去北京大學參加了一個總裁班。在班里經教授點撥和同學的影響，賀志強意識到老板要有戰略思維，才會將公司做大做強。
于是，回到天津后，賀志強開始現學現用，認為以公司目前的實力，完全可以進行多元化發展。在賀志強內心深處一直對房地產的暴利傾心已久，因為各地紛紛出臺了限制性購房政策，民用商品房的開發已經是夕陽產業，但是商業地產卻是炙手可熱，他決定試一試。
公司的執行力還真不錯，何志強把工作布置下去不到十天，公司的副總經理趙盈就興沖沖來到他的辦公室，告訴他有一家房地產公司要轉讓正在建設的一個寫字樓的項目，轉讓的原因是公司資金不到位。而且因為房地產公司急于脫手，所以報價低于市場價格15％左右。
賀志強一聽也很興奮，當天下午就和趙盈一起來到這家房地產公司。“要不是我們總公司出現狀況，我是絕對不舍得出手這個項目的，賀總你的好運氣來了!”這家公司的老總姓嚴，操著一口濃重的閩南口音。嚴總說：福建總公司在國內多座城市都有房地產項目，可商品房銷售持續低迷，占用了公司大量資金，導致資金鏈斷裂，福建公司總部才決定將所有剛剛開建的項目全部轉讓，以解燃眉之急。
這個寫字樓項目位于天津濱海新區相對繁華的地段，附近的商圈已經基本形成。而且，周圍已經建成的寫字樓和正在建設的項目也不是很多，理論上這個項目的銷售是不成問題的。而且這個項目也剛剛拿下不到半年，剛完成土建施工。嚴總說：當初這塊土地購買價格是5000萬元，現在評估公司認為已經增值了3000萬元，所以報價8000萬元。
8000萬元對于賀志強來說不成問題，而且他覺得價格很合理，他決定拿下這個項目。
回到公司以后，賀志強馬上召集公司管理層開了會議，會上一些人對這個項目提出了質疑。常務副總提出的疑問是：以誰的名義來購買，如果以制衣集團來購買開發房地產是驢頭不對馬嘴，因為公司沒有這個資質。而如果重新注冊一家房地產公司，也不現實。房地產公司分為一級、二級、三級，開發大型的房地產項目肯定需要一級資質，而這個一級資質很難在一兩年內拿下來。
公關部經理則提出：是否可以借用其它公司的房地產資質來進行交易，但賀志強覺得風險太大。因為，土地和其它相關的手續都在這家要轉讓的房地產公司名下，本來是制衣公司出錢，可過戶到其它房地產公司名下，以后會后患無窮。
會上，財務部門負責人也提出，雖然8000萬元的轉讓價格看似合理，但是，項目轉讓還存在契稅的問題，8000萬的契稅就是240萬元，也是一筆不少的數目……
因為以上種種問題，大家對于這個項目都不看好，賀志強也有些猶豫，可還是不甘心，他讓副總趙盈去和房地產公司再交涉一下，看看大家擔心的這些問題有沒有解決辦法。
出奇招：不買項目買公司
看來，嚴總的房地產公司真是遇到了難處，急于從項目中脫手，對于錦祥制衣集團的這些擔擔憂，嚴總說他們都可以幫忙解決。但嚴總提出：如果這些問題都解決了，是不是就可以按照8000萬元來成交了?而且是馬上成交。趙盈趕緊在電話里請示賀志強，得到了賀志強肯定的答復。
嚴總說，寫字樓這個項目轉讓以后，天津的房地產公司也就沒有存在的必要了，他們也不打算做了。所以，錦祥制衣集團不需要買這個寫字樓的項目，只需要通過購買房地產公司股權的方式把公司買下，這樣就等于間接購買了公司的寫字樓項目。不但240多萬元的過戶費可以省下來了，錦祥制衣集團最擔心的資質問題也隨之解決了。
“太有創意了!”賀志強在電話里聽到趙盈轉述的這個解決方案后，高興得連連叫好，讓趙盈答應嚴總的建議，三天后簽署合同。
可是，當賀志強讓公司的法律顧問起草合同的時候，卻遭到了法律顧問的堅決反對。法律顧問擔憂房地產公司的債權債務非常復雜，如果把公司買下來，潛在的風險太大，尤其是在這么短時間完成交易非常不安全。
法律顧問的這個擔憂很快被房地產公司的嚴總給打消了，嚴總承諾：為了表示誠意，公司可以采取存續分立(編者注：指一個公司將一部分財產或業務依法分出，成立兩個或兩個以上公司)的方式成立一個新公司，將公司的債權債務剝離到新公司里，這樣老公司僅剩寫字樓這一個項目，沒有任何隱患。
房地產公司的誠意，讓賀志強再也無法拒絕這筆交易。于是，在房地產公司進行了存續分立以后，賀志強以8000萬元的價格購買了房地產公司99％的股權，成為了房地產公司的主人。省了240萬賠了1750萬!
因為項目都是現成的，而且施工企業也都已經找好了，只要資金有了保障，項目進展就沒有了任何問題。在投入了4000萬元建設費用以后，寫字樓項目完工了，銷售果然和預料的一樣，非常火爆，不到兩個月銷售完畢，銷售額達到了1.6億元。經過初步核算，寫字樓項目的利潤可以達到2000萬元。一年半的時間賺了2000萬元，這要賣多少件衣服才能做到啊。可就在賀志強為自己的多元化發展慶祝的時候，稅務部門登門后的一番話，讓他猛然感到：自己掉到了房地產企業的陷阱里了!
賀志強馬上給遠在福建的嚴總打電話質問，嚴總也是一頭霧水，說自己已是處處為服裝集團著想了，為了免掉契稅和幫助解決資質的問題，連公司都轉讓了，自己怎么就挖陷阱呢?
是啊，很多人都覺得一頭霧水。
原來，稅務所來的副所長是賀志強的同學，他給賀志強算了一筆繳稅賬：
房地產項目的銷售額為1.6億元，開出了1.6億元的發票，按照一般人的理解，5％的營業稅要按照開出的發票額來收取。但實際上，土地開發項目如果有轉讓，則營業稅由前后幾個公司分別來交。具體到賀志強這里，就是：如果賀志強用8000萬元買來的是“項目”，而不是公司，則項目本身價值的8000萬元應該是前一個房地產公司來繳，而不是賀志強來繳。如此一來，本以為買公司更安全，但賀志強也替房地產公司繳納了項目價格5％、即400萬元的營業稅。
這還是小數目，當初房地產公司在5000萬元的基礎上按照增值3000萬元賣的項目。而這3000萬元，在當初進行股權轉讓的時候，是不需要繳納增值稅的，因為并沒有在賬面上體現出來，只有把房子賣了以后，這3000萬元的增值才會體現在賬面上。
而這3000萬元的增值，如果當初賀志強買來的是項目的話，應該由房地產公司先行繳納土地增值稅。但是，當初進行的是股權交易，不存在土地增值的問題，所以，房地產公司就成功地避開了這3000萬元增值納稅。而現在，這3000萬元的增值部分需要繳納20％到60％的土地增值稅，即使按照最少的20％來繳納土地增值稅，也需要600萬元。
另外，這3000萬元還要繳納25％的企業所得稅750萬元。因為是股權交易，房地產公司居然也免繳了。
營業稅、土地增值稅、再加上企業所得稅，賀志強就要代替房地產公司繳納1750萬元的冤枉稅。而當初如果賀志強不購買公司股權而是購買項目，需要繳納的僅僅是3％的契稅，也就是240萬元。1750萬元減去240萬元，買公司這一決策居然讓企業多繳了15107／元的稅!如今賀志強仍然窩火的是，這些稅本來應該由賣方繳納。
篇6
房地產企業和其他企業之間的經濟往來，一般都是通過合同的形式來進行交易的，所以如何在內部控制中做好合同管理工作就顯得尤其重要。在市場經濟體制不斷完善的今天，房地產企業應當以內部控制制度的建設作為基本的背景，在此基礎之上進行的合同管理則會有效提升其合同管理的效率。
一、房地產企業合同管理常見的問題
（一）合同內容不嚴謹
當前，在我國大部分房地產公司中，都有著較高的合同簽訂率，其注重的也往往是以經濟交易為基礎的合同，但是這其中卻忽略了合同的嚴謹性，造成了一些不法行為有機可乘。一方面，合同中的條款不夠完善，由于對合同雙方的權利和義務沒有進行明確的表述，對于違約的責任也表達的模糊不清；另一方面是合同的表述存在著一些錯誤。由于合同的文本沒有使用規范性的格式，在表達的過程中，要么煩瑣冗長，要么太過于間斷，容易造成合同發生歧義，使房地產企業承擔一定的風險。
（二）缺乏對合同管理正確的認識
在很多企業中，都提高了對合同簽訂的重視，但是卻忽略了合同簽訂之后在執行和控制方面的管理，比如有的合同管理人員將合同交給相關的項目管理人員，但是卻沒有進行詳細的交流，更沒有經過嚴格的監督和審查。從而，造成了合同的簽訂與執行之間經常脫節的現象，使得其他人員對于合同的具體內容沒有全面的了解。導致了在項目的設計和施工過程中就容易出現與合同不相符的現象和糾紛。
（三）合同執行過程中忽視監管
必要的監管能夠保證合同順利的執行，能夠降低企業運營中的風險。然而在實際工作中，卻有很多企業忽略了對合同的有效監管，沒有針對合同監管建立起相應的調整和控制體系，或者是由于管理的不夠科學和規范，使得控制制度無法發揮其應有的作用。我們應當看到，合同的管理不是一個部門或者是一個人員的責任，它需要企業中多個部門和崗位進行合作與協調共同完成，只有這樣才能夠確保企業合同的有效執行，確保公司持續、穩定的發展。
二、規范房地產公司合同管理的建議
（一）建立健全合同管理制度
房地產企業要結合自身的行業特點，在國家法律法規的指導下，建立和健全有效的合同管理制度。以企業的發展戰略作為根本出發點，在此基礎上對合同進行全面的管理，制定合同的管理、審查等制度，并且對合同簽訂之前的準備工作、合同簽訂的過程以及合同執行的過程、執行后的評估等進行全面的管理，確保合同管理過程中的每個環節都能夠順利的進行，并且確保每個環節之間實現有效的銜接。另外，在合同管理制度中，應當確保合同的內容符合規范，通過對合同的有效管理，能夠對企業內部進行明確的權責和分工。
（二）設立規范的組織機構
作為房地產公司，要以全面管理和全員參與作為基本原則，對合同管理部門進行全面的管理。首先需要在思想上進行統一，提高管理者對合同管理的重視程度，并且設立專門的合同管理機構，選用具備熟練的業務以及較強的思想政治素質的人員，將他們分配到合同管理的各個崗位中，使合同管理的隊伍不斷壯大。合同管理部門要以企業發展的實際情況為準，對企業合同管理的具體模式和內容進行確定，并且將具體的合同管理制度以及合同的簽訂與監督等制度進行確立，對合同管理部門的人員定期組織學習和培訓，使他們的綜合素質得到不斷提升，從整體上提高合同管理部門的管理效率。
（三）加強對合同管理的監督
房地產企業需要加強對合同的事前、事中和事后的監督工作。事前指的是合同簽訂之前的準備階段，需要做好各方面的防范工作。事中則主要指的是合同的執行過程，防止出現違約的情況。房地產企業的合同管理人員，應當深入到部門的具體工作中，對合同記錄進行定期的檢查，對合同的執行情況進行評估，確保能夠及時發現并且及時解決問題，這樣既能夠確保合同雙方的權利不受侵犯，也能夠對合同雙方都產生一個約束作用，督促他們嚴格按照合同要求履行義務。事后則主要是對合同執行情況的反饋，通過分析，加強對合同的管理。
三、結束語
在房地產企業中，對合同進行有效的管理是十分重要的，本文則主要分析了基于企業內部控制制度下，當前房地產企業合同管理中的不足之處，并且提出了幾點建議，以期能夠為房地產企業的發展提供可行性建議，不斷增強房地產公司合同管理的效率，提高房地產公司的經濟效益和社會效益，促進我國房地產行業持續、穩定的發展。
參考文獻
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篇7
關鍵詞：對策；分析；營銷策略；小型房地產企業
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-00-01
一、公司營銷現狀
W房地產公司自企業成立至今，先后完成了3個住宅樓盤的修建。目前，該公司正在開發第4個房地產項目。從過去幾年開發的情況看，其產口營銷體現了以下共同特點。
1.樓盤位置。該企業項目主要選擇城市中心區。由于該企業對當地情況比較熟悉，有一定的人脈關系，同時，過去所有地塊都在市中心區域，所以開發都在市中心區域進行。但從另一個方面來看，公司同質化產品的開發，使得公司決策層對開發區域外的情況了解不多甚至很少，在制約公司發展的同時，也制約了公司產品的多樣化。
2.產品設計。受現代城市規劃的制約，該企業開發的所有項目的容積率都在規定范圍內。為增強產品功能，公司在產品設計上花重金進行了外包，以最大限度提高產品的實用性。
3.產品銷售。由于公司規模限制，還沒有成立專門的營銷部門。為因，該公司聘請了專業公司，對樓盤銷售進行外包，并簽訂獎懲標準，按比例對銷售情況兌現獎勵。
4.產品定價。該公司產品定價沒有專門的預算和測算部門，基本上是隨行就市，與銷售公司協商，按當時當區域二手房的價格情況，按加價百分之十的比例進行定價。同時，在銷售過程中，根據周圍二手房價格波動情況，以贈送比例折扣的形式進行價格調整，在表面上始終保證價格只漲不跌。
5.產品促銷。在開盤前，通常是進行預約登記，并享受一定的折扣比例。比如開盤當天成交，按成交價98折執行，有預先登記的再一個百分點的折扣。同時，針對客戶地域性的特點，可能存在相互認識的情況，公司還執行了團購政策，主要是進行口碑宣傳，在客戶中進行宣傳，效果比較明顯。近些年來，房價波動較大，但由于樓主需求強勁，公司的前三個項目，都在樓盤開盤當天成效30%以上，且基本上是交付房屋前沒有存量房。
二、營銷中出現的問題
1.產品定位不準。2007年上半年，公司推出的第1個項目，受當時房地產市場比較火爆的影響，大量投資客涌入。公司定位的目標客戶就是投資客，因此80%都做了小戶型，這種戶型的房間面積小，實用率偏低，但總價低，雖然自住購房者普遍不喜歡，卻博得了投資客的喜好，銷售很好。2008年底推出的1個項目，由于受金融危機影響，主要的購房客戶就是城市原居民用于改善需求，這個樓盤的大戶型銷售情況良好，而小戶型卻滯銷不出。直至2009年春節，公司以成本價低價拋售，以應對資金鏈斷裂危機求得生存，而公司卻損失慘重。
2.價位選擇盲目。2008年底開盤的項目，開盤時周邊同類二手房價格大約3000元左右，公司就直接將開盤價定為3388元，開盤當天可以打98折，由于開盤當天大戶型熱銷，當天就賣出了40%左右，公司以為銷售狀況良好，為防止過快賣完，迅速將價格上浮為3688元、直至4088元。使得部分購房者放棄購買，而隨后很快經濟危機的全面爆發，周邊二手房價格也快速下跌。使得公司資金非常緊張。這種錯誤的價格選擇導致企業損失慘重。
3.營銷渠道單一。由于公司沒有足夠的銷售經驗，所以選擇了和專業銷售商合作的手段。但是公司過于依賴合作的銷售商，并沒有開展網絡營銷和團購等方式，基本上都是依靠商操作。商在淡市的時候，手上同時了好幾個樓盤，它往往會最大限度把獎懲量化考核最大的那個樓盤的銷售搞好，因此對W公司的樓盤不是很重視，銷售情況也因此受到了一定影響。
4.促銷手段少。W公司認為，因為選擇了銷售商，各種銷售手段都應當由商來提出并執行。 W公司和商雖然已經討論過多次促銷手段的選擇，但是由于商態度不積極，沒有提出好的建議，而W公司本身也沒有銷售方面的專業人才提出好的建議，所以一直能開展好的促銷手段。
三、營銷建議
1.產品策略。在房地產市場營銷中，產品策略是最重要的方面。而且，W房地產企業的項目現在是在產品設計階段，因此產品策略可以發揮其最大的效果，是現階段營銷工作的中心點。經過分析后發現，該項目的目標客戶主要是本地居民，這部分群體對住房要求高，但經濟實力上與投資客有區別，他們更需要的同性價比和舒適度，比如配套、風格、物業等，要始終要圍繞目標客戶的需求。
2.價格策略。價格策略也是營銷中的重點。由于W公司知名度并不高，而且周邊許多知名房地產公司開發的樓盤也有一定的存量。因此，W公司結合現金需要，要考慮到利潤最大化，應該從多個方面進行權衡，不能僅考慮房屋價格，而應多方面進行價格考慮。
3.渠道策略。W房地產公司本身不具有充足的營銷經驗，因此應當主要依靠擁有充足銷售經驗的商來進行銷售。在確定了商之后，要和商對考核辦法進行協商。在商銷售完成情況較好時給予獎勵，在商銷售完成情況差時從費中扣除罰款。雖然選擇的商進行銷售，但為了能在同一時間由商開展人員培訓，銷售和營銷經驗的積累，企業也必須參與。
4.促銷策略。由于W公司本身是一個不知名的中小房地產企業。在促銷方式的選擇上，應盡量避直接降價，以防止降低該公司的品牌。而應當主要考慮能夠吸引消費者眼球，促使消費者決定的一些手法來促使成交。例如可以考慮采用以下幾種促銷方式：可以考慮組織團購的促銷方式、可以考慮先租后賣的促銷方式、可以考慮利用內部員工價的辦法的促銷方式等等。一旦遇到了公司出現財務危機或者是房地產市場突然出現惡性變化，就必須同時采用實實在在的價格優惠，以促使消費者盡早做出購買決定，但這種手段有一定的暫時性，不能長期使用，而且也要有一定的預見性，當市場轉暖時，應立刻停止使用。
參考文獻：
[1]齊韋存.房地產價值鏈營銷研究初探[J].商業時代,2007,12:36-38.
篇8
關鍵詞：房地產；生產函數；緊縮貨幣政策；調節效應
引言：房地產行業是一個綜合性行業，它的發展對國民經濟具有重要的推動作用，是國民經濟的重要組成部分。近年來，由于價格的瘋狂上漲，房地產行業吸引了越來越多的注意。筆者發現，雖然研究房地產的論文很多，但從生產函數的角度來分析的還很少，本文通過對20家代表性房地產公司所代表的房地產行業的生產函數的分析，得出資本對房地產供給面積的影響，從而分析當前緊縮的貨幣政策對房地產行業的影響，從而為更好的促進房地產業發展提供重要的參考依據。
一、房地產行業生產函數模型的建立
對于房地產生產函數模型的建立，本文用員工總數和總資產為解釋變量，以商品房銷售面積為被解釋變量。下面是我們國家2009年20家具有代表性的房地產上市企業的數據：
數據來源：各上市公司年報
令L為房地產上市公司的員工數，K為房地產上市公司的總資本，Q為房地產上市公司的商品房銷售面積，建立經驗生產函數模型。
經驗生產函數：Q=a(KL)3+b(KL)2
現在我們令(KL)3=M(KL)2=N進行加權的最小二乘回歸（WLS）
其結果如下:
得到回歸方程：Q=-4775.702(KL)3+127061.2(KL)2，這里可決系數極高，且t檢驗的伴隨概率為零所以各變量的顯著性水平較佳，并且方程的系數符號也符合經濟意義的要求；所以此經驗生產函數可以很好的表示房地產行業的生產函數。
二、資本對房地產行業產量的影響
由以上的房地產行業生產函數可知，資本的邊際產量和平均產量為：MPK=-14227.106K2L3+254122.4KL2
APK=-4775.702K2L3+127061.2KL2
則產量關于資本的彈性為EK=(Q*K)/(K*Q)=MPK*(K/Q)
可知大多數企業產量彈性為1到3之間，少數大企業的彈性很小，萬科甚至達到-8.03，這也符合生產函數的性質，邊際產量隨著隨著企業規模的擴大經歷著先遞增然后到遞減的階段。
分析結果顯示大多數房地產企業產量對資本是富有彈性的，即資本的減少必然導致產量的顯著減少。
三、結論及政策建議
針對以上影響，本文提出以下政策建議：
（一）由于房地產問題不僅僅是一個行業發展問題，還是一個關乎國計民生的社會問題，所以，針對房地產行業的緊縮政策可以適當放松，以保證房屋的充足供應，以應對城鎮化等原因造成的住房剛性需求。
（二）鼓勵房地產行業多以增發股份等形式籌措資金，降低資產負債率，以擺脫對國家宏觀經濟政策的依賴性，增強自身的抗干擾性，實現房地產行業的健康穩定發展。
（三）對于房地產企業而言，不要拼命拿地，以過高的負債率實現過度的擴張。一旦房市走熊，房價大跌，將會面對巨大的信貸風險。房地產企業應該把自身的規模和負債率控制在合理的區間內。
篇9
【關鍵詞】房地產經濟 房地產信貸 稅務
一、房地產經濟發展現狀
近年來我市的房地產經濟發展迅速，其發展也拉動了與其相關的金融行業以及建筑行業的發展。并且房地產經濟的發展直接地提高了人們的住房質量水平。隨著國家關于房地產政策的制定與實施，我國的社會主義現代化建設進程正在穩步發展，而在這種拉動作用的帶動之下，突出了城市居民的住房問題對人民的重要性。所以，為了滿足人們對住房的需求，房地產的重要性便顯現出來，開發不同檔次以及不同面積的住房，在滿足人們住房需求上發揮著極其重要的作用。我們同樣可以預測到的是，房地產公司作為房地產經濟的主體，房地產開發商在初期需要大量的資本去開發和建設，而這種資金基本依靠于銀行的貸款，因此，從資金上來看銀行對房地產經濟起著重要的支撐作用。所以，以上的種種原因都從各個方面支持了房地產經濟的可發展性。
二、房地產經濟發展存在的問題
（一）房價與社會經濟水平不符
我市城鎮房價與社會經濟水平不符表現為房價上漲幅度過快，價格過高。致使大多普通百姓承擔不了與收入不符的住宅銷售價格。出現此問題的原因在我市來看并不是因為房地產開發面積不足導致的供應不足，而是部分房地產公司為了公司的經濟利益，資本炒作以及生活成本的上漲等原因，致使房價與大多數普通百姓收入十分不相符，與我市現在的社會主義建設進度不匹配。盡管我市在政策上進行了眾多政策手段，但對于現狀并無太大改變。繼續發展下去，有可能會影響我國社會主義建設的持續發展。
（二）房地產信貸問題
對現在的房地產經濟狀況而言，房地產相關的投資十分火熱，甚至能占到所有貸款的一半左右。政府政策也對房地產貸款一路開綠燈，致使一批又一批的信貸資金都開始投入到房地產經濟中，使得房地產泡沫飛速膨脹。但如果政府對房地產信貸實行收緊政策，資本的投入增長將會下降，并且開發商和各級政府的眾多債務沒有辦法對銀行進行及時償還，對我國經濟體系會產生重大影響。但若對房地產信貸實行放松政策，將會產生房地產的泡沫，通貨膨脹等問題會越發突出，從而導致的物價飛速上漲對百姓生活產生重大影響。總的來看，政府對房地產信貸的政策的制定應松緊有序，平衡好通貨膨脹和房價。
三、房地產經濟發展對策
（一）深化機制和體制改革
建立健全的房地產經濟管理系統和預警機制。首先各級政府要根據當地房地產市場特性和城鄉發展不一致的現狀，依據當地房地產經濟發展現狀和出現的各種問題，實施符合當地房地產經濟發展規律的政策，建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，方便對癥下藥，發現和解決問題。并且要加強對市場供求總量、結構、價格的調控，指引房地產公司理性投資、購房者理性購買，通過對房地產交易的動態監測，對市場的運行現狀做出評價，預測和分析未來的房地產經濟走向，并向有關部門提供及時的信息，以便做出適時、適度調整市場的政策，致使房地產市場可持續、并穩健的發展。還要使用技術手段針對全國房地產交易市場的信息進行分類收集和分析，對房地產交易市場現況做出總結和預測，定期市場分析報告，指導購房者理性消M，為國家宏觀政策提供建議。
（二）促進房地產集約化發展
房地產商各自為戰的發展現狀，致使眾多房地產公司因缺乏資金或者人脈，在開發過程中出現資金不充裕或信息來源不足周等現象，還可能產生爛尾樓等現狀，不但侵犯了購房者的正當權益的同時，還深深的影響著社會秩序的穩定發展。并且房地產各自發展，還可能致使資金不足的開發商為經濟利益持續拉高商品房價格。所以在解決實際問題的時候，政府應大力支持房地產集約化發展，通過資本整合，將房地產公司整合在一起，在房地產公司獲得經濟利益的同時，保障環境的不受污染、成本的降低等，為求得商品房房價的穩定性和合理性，真正實現房地產公司與社會經濟的共同高速穩健發展。
（三）注重保障性住房的開發與構建
房地產經濟的發展，要注重保障性住房的開發與構建。對我市政府而言，應把提高中低收入人群的住房條件放入調控政策中。房地產經濟的發展也應根據市場經濟的一貫規律，在政府的宏觀政策的調控下，在社會主義建設的發展歷程中，多增加保障性住業的建設，提高保障性住房建設面積，提高中低收入人群的生活環境。政府還應把房地產開發作為社會保障性投資的一部分。對房地產公司而言，不能只提高企業的經濟效益，提高企業的社會效益同樣重要，這也是未來房地產經濟開發的新思路。
四、結束語
房地產經濟拉動了眾多產業經濟的高速發展，對我國經濟的持續發展起到不可估量的作用，房地產經濟的可持續發展對社會主義經濟建設具有重大意義，大幅提高了人民生活的水平，其持續穩健的發展應是政府關注的重中之重。房地產行業持續穩健發展的同時也必須考慮對環境和金融的影響。房地產行業持續穩健的發展不但關系到我國經濟的發展，也關系到百姓的根本利益。目前來看我國的房地產經濟出現了很多問題，政府推出了針對性的政策進行宏觀調控，目的是在經濟發展的同時與控制房價和保護環境之間保持平穩。不管政府推出任何政策之前，都必須考慮我國目前的發展現況，把百姓的根本利益放在首位，進一步完善管理和監督制度，只有這樣才會維持房地產經濟的持續穩健的發展。把房地產經濟融于社會與環境的協調，社會經濟的穩步發展，良性推進的背景下才能獲得持久的發展動力，才能真正實現中國夢的飛躍。
參考文獻：
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篇10
關鍵詞：房地產；上市公司；資本結構；逐步回歸法
中圖分類號：F323.7 文獻標志碼：A 文章編號：1673- 291X（2012）35-0122-03
一、簡介
房地產業是國民經濟中具有先導性和基礎性的重要產業，是國民經濟中兼有生產和服務兩種職能的獨立產業部門，包括了房地產開發、房地產經營和各種房地產中介服務、房地產資產管理等內容。
房地產行業相對于其他行業具有一定的特殊性。該行業屬于國民經濟的支柱產業，并且資金密集，在其經營過程中受政策影響的敏感性較強，同時具有較強風險性和投機性，且房地產開發周期較長。因此，房地產企業是否擁有合理的資本結構，是否擁有暢通的融資渠道，成為房地產項目能否順利運作、房地產企業能否健康發展的決定性因素。
由于近年來房地產市場發展迅速以及房地產企業對風險問題認識不足，房地產企業更傾向于多負債經營，這使得房地產企業的融資風險增大，資本結構不合理。為使社會資源能夠得到合理配置和有效利用，產生最大的經濟效益和社會效益，本文就房地產行業公司的資本結構的現狀和特性進行研究。
本文依據中國證券監督管理委員會2001年1月的《上市公司行業分類指引》的官方標準中有關房地產經營與開發行業事項，選取截至2011年發行上市的房地產公司，從中剔除ST公司及數據不完整公司，得到樣本69只樣本，對這69家樣本公司2006―2010年數據進行統計，分析房地產上市公司的資本結構特征。
二、房地產上市公司資本結構的影響因素分析
（一）房地產上市公司資本結構影響因素的理論分析
在西方發達國家，資本結構理論已經得到了廣泛地研究，出現了眾多的研究成果和理論，為研究房地產上市公司的資本結構提供了堅實的理論基礎。這些理論不僅有利于加深我們對資本結構影響因素的認識，而且有助于我們結合中國經濟發展的具體特點，構建符合具體實際情況的資本結構影響因素的分析框架。一般來說，房地產上市公司資本結構的影響因素有公司外部因素和公司內部因素兩方面的因素。
1.公司外部因素
（1）政府的宏觀經濟政策。房地產業是受政府的宏觀調控影響比較大的行業，政策的出臺直接影響到房地產企業的決策制定。幾乎任何關于房地產的政策都會迫使房地產企業改變自身的資本結構。宏觀調控政策控制了資金向房地產開發企業的流入，控制了信貸流入房地產開發企業的渠道，使開發商獲得信貸的難度加大。
（2）利率水平。利率水平也是影響房地產企業資本結構的一個重要因素。如果貸款利率水平偏高，那就會增加企業的固定財務費用負擔，所以企業只能選擇比較低的負債比率；反之則會選擇比較高的負債比率[2]。
2.公司內部因素
房地產行業資本結構影響因素的選取與分析。在資本結構理論中，目前關于資本結構影響因素的研究有很多不同的觀點，各個行業關注的因素都不完全相同，根據房地產的行業特征及其特殊性，我們主要圍繞以下9個方面來對該行業的資本結構進行分析。
（1）盈利能力。自Modigliani和Miller提出MM理論以來，關于盈利能力和資本結構的關系有著大量的理論研究，但是不同的研究者對公司的盈利能力同財務杠桿的關系卻有不同的看法。基于稅收的理論模型認為，給定其他條件不變，高盈利能力的企業相應地有較高的負債，因為這樣可以更好地利用債務合法避稅。但是優序融資理論認為，公司傾向于首先采用內部籌資，如用留存收益來滿足經營需要的資金，這不會產生任何對股價不利的信息，沒有任何交易成本，也不會泄漏公司戰略和投資項目的信息，其次才會選擇債權投資。因此，高盈利能力的公司通常會選擇較少的負債。
（2）償債能力。債權人會根據企業的償債能力是否給予貸款，企業的償債能力越強，債權人的利益越有保障，企業的負債能力越強。
（3）營運能力。營運能力主要體現為公司對流動資產的管理能力。營運能力強房地產公司，應收賬款的回收速度比較快，存貨的周轉時間比較短，流動資產的利用率比較高，可以縮短公司的營業周期，減少資金占用，降低信用風險，使公司能更好地利用負債經營。因此，較強的營運能力可以確保公司承擔較高的負債經營風險，從而可以保持較高的負債比率。
（4）公司規模。一種觀點認為，大公司具有較穩定的現金流，抗風險能力較強，不易受財務困境的影響，因而公司規模和資本結構正相關。大公司具有更低的杠桿水平，公司規模和資本結構應負相關。
（5）資產結構。資產結構是指資產的構成，主要包括流動資產與長期資產之間的比例關系，流動資產內部速動資產與非速動資產以及各項目比例關系。流動資產的多少，能夠顯著的影響企業的營運能力，進而對公司的償債能力，影響公司的資本結構。流動資產越多，公司的償債能力越好，正向影響公司的發展。
（6）公司成長性。資本結構理論認為具有高成長性的公司的，負債相比較而言應該更低。這是因為高成長性的公司較低成長性的公司對將來投資具有更多的選擇權，如果要用外部權益融資來執行將來的選擇權，高負債公司將更可能放棄這個機會。因此，成長性與杠桿水平負相關。
（7）股權結構。公司的股本結構決定了公司的治理結構。股本結構按其股票的流通性分為流通股與限制股，而限制股往往是大股東或是戰略投資者持有，限制股的比例越大，證明股本的集中度越高，這樣更能形成企業的穩定發展，可以更好的融資，所以，資本結構中負債比率較高，即流通股占總股本的比重與債務水平負相關。
（8）市場擇機。市場擇機與擇機行為存在很強的正相關關系，市場時機較好時，對于IPO收益率明顯增大。經研究，擇機行為對資本結構存在短期影響，以市凈率（M/B）來衡量市場擇機，其對于資本結構存在一定的影響。
（9）非負債稅盾。稅法規定，企業按規定所計提的折舊在企業上繳所得稅之前可以作為成本費用予以抵扣，即折舊和債務利息一樣具有節稅功能。通常這些像折舊一樣，雖然不是負債，但是同樣可以享受免稅作用的因素稱為“非負債類稅盾”。一般來說，公司的非負債類稅盾越大，則越有可能選擇較低的負債水平。
（二）房地產上市公司資本結構影響因素的實證分析
1.假設研究
我們根據相關理論分析提出以下假設：
企業的盈利能力、營運能力、企業的資產結構、市場擇機與企業資本結構負相關。
企業的營運能力、公司的規模、公司成長性、企業的非負債稅盾與企業的資本結構正相關。
本文數據從選取出的69家房地產上市 公司2006―2010年年度報告和財務報表中獲得，為了克服短期測算的不穩定性和偏差，本文在分析中所采用的指標變量均以2006―2010年5個年度的平均指標表示。相關數據來源于財匯資訊數據庫。
2.變量設計
基于本文上述對資本結構影響因素的理論分析，兼顧我國房地產上市公司的信息披露情況，本文在變量的設計過程中，將理論分析的可能影響因素和現實中信息獲取的實際可行性有機地結合起來，力圖使我們的實證分析比較全面地反映理論研究成果。
（1）被解釋變量。為了比較全面地反映公司的資本結構，本文采用總資產負債率指標來衡量公司的資本結構，以Y來表示。資產、負債和所有者權益通常既有賬面價值又有市場價值，使用帳面價值和使用市場價值計算資產負債率的結果肯定是不一樣的。多數專家認為，同賬面價值相比，市場價值更能真實地反映公司的內在價值。但是，由于股票市場的波動性，會造成以市場價值為基礎計算的資產負債率發生大幅波動；而且盡管股權分置改革已經結束，但是由于股改承諾中限售條款的存在，中國股市仍有大量股份還沒有取得真正意義上的流通權，無法計算其市場價值。因此，本文采用賬面價值計算資產負債率。
（2）解釋變量。對于每個解釋變量，我們所選取的指標如表1。
3.實證分析的方法
資本結構的研究方法通常有時序分析和截面分析兩種方法。由于我國的股份有限公司上市掛牌交易的歷史比較短，尤其是房地產行業的上市公司時間序列的數據較少，無法有效地說明問題，可操作性比較差；而截面分析具有可操作性，能夠反映目前影響房地產上市公司資本結構的主要因素，為優化房地產上市公司的資本結構指明方向。因此，本文采用截面分析方法。為了克服短期測算的不穩定性和偏差，本文采用2006―2010年5個年度的平均指標來表示解釋變量，運用統計分析軟件SPSS18.O進行逐步回歸分析。
4.模型的建立
逐步回歸法是指在建立多元回歸方程的過程中，按偏相關系數的大小次序將自變量系數逐個引入方程，對引入方程中的自變量偏相關系數進行檢驗，較顯著的自變量留在回歸方程內，由此繼續遴選下一個自變量。如果效應不顯著，停止引入新自變 量。由于新自變量的引入，原已引入方程的自變量由于變量之間的相互作用其效應變得不顯著，經統計檢驗確證后要隨時從方程中剔除，只保留效應顯著的自變量。直至不再引入和提出自變量為止，從而得到最優的回歸方程。
根據本節前幾部分所述，本文選擇9個影響房地產上市公司的因素，進行多元回歸分析，回歸模型構建如下：
Y=-19.503-0.972X2+4.055X5-0.990X1-0.049X3 （1）
其中：Y為資產負債率，為常數項，為回歸系數，為資本結構的影響因素，為隨機誤差項。
5.回歸結果及分析
本文運用逐步回歸法，進行5次的引入與剔除，最終得到了一個最優的方程。回歸結果見表2。
由表3我們可以看出，方程的擬合優度調整后的R2為0.995446，說明解釋變量基本上可以解釋被解釋變量99.5%的變異性，模型的模擬效果很好；DW值為2.19，接近2，表明殘差序列相互獨立，基本不存在自相關現象。根據各自變量的共線性診斷指標――公差（Tolerance）基本符合要求，即認為變量之間共線性程度很小，可以進行方程模擬。所以多元回歸方程是可以接受的。
由此，可以得出的多元回歸方程為：
Y=-19.503-0.972X2+4.855X5-0.998X2-0.849X3 （2）
由以上分析可知，自變量X1、X2、X3、X5對因變量的影響是顯著的；X4、X6、X7、X8、X9對因變量的影響不顯著。也就是說，通過以上分析，可以得出以下結論：
盈利能力、償債能力、營運能力、資產結構的估計系數通過α=5%顯著水平的檢驗。因此，就我國房地產上市公司而言，盈利能力、償債能力、營運能力和資產結構是資產結構的顯著影響因素。盈利能力、償債能力和營運能力與資本結構顯著負相關；資產結構與資本結構顯著正相關。企業規模、成長性、股權結構、市場擇機和非負債稅盾等因素對我國房地產上市公司資本結構的影響不顯著。
6.結論
房地產上市公司的盈利能力與上市公司的資本結構顯著負相關，與研究假設不一致。按照優序融資理論，盈利能力越強的公司，利用留存收益進行融資的傾向性越強，負債融資的比例就會越低，我國房地產公司資本結構決策遵循了這一理論。也就是說房地產企業主要根據盈利能力決策融資比例。
房地產上市公司的償債能力與資本結構顯著負相關，與研究假設相一致。這是因為如果房地產上市公司的資金變現能力比較強，那么就說明該房地產上市公司有能力滿足短時間內的資金需求，而若要發行債券，就有一定的風險，此時當然可以少利用財務杠桿，這樣就在一定程度上規避了企業的財務風險。
房地產上市公司的營運能力與資本結構顯著負相關，與研究假設不一致。這是因為房地產業不同于其他行業，其資金投入比較大、建設周期比較長，存貨一般指建成房，如果營運能力比較強，那么資產管理效率就較好，存貨的周轉速度就較快，款項回收的速度就較快，公司有一定的能力滿足自身的資金需求，自然借款就相對減少。
房地產上司公司的資本結構與公司的資產結構顯著正相關。即公司的固定資產與總資產的比率越高，資產負債率越高。因為，房地產行業是一個周期長，投入資金大的特殊行業，固定資產越多，相應的流動資產越少，為公司提供的資金流就會相對少，為保障公司的正常運營，資產負債率必然會提高。
其他因素對房地產上市公司的資本結構影響不顯著。
三、建議
針對中國房地產上市公司資本結構不合理的現象，并結合本文的研究結果，我們提出以下優化資本結構的建議。
1.拓寬融資渠道。目前中國房地產企業對于銀行的依賴過大，使得商業銀行系統過多地承擔了房地產行業的系統風險。為了維持房地產業的持續健康發展，同時有效地防范金融風險，當務之急就是增加融資工具、拓寬融資渠道。在政策層面加大對銀行信貸以外的融資渠道的支持力度，按照市場化原則發展資本市場融資。
2.注重公司的盈利水平。在現有的融資渠道的限制下，由于公司的盈利能力與資本結構顯著正相關，盈利能力越強時，公司的資產負債率就越高，相應的，公司所面臨的風險也就越大，所以，公司在做資本結構決策時，要注重自身的盈利水平，以降低公司所面臨的風險。
