房地產企業現金流分析范文

導語：如何才能寫好一篇房地產企業現金流分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房地產 現金流 案例分析

作為我國最大的房地產開發企業，萬科堅持主流市場定位，以市場、客戶、股東為導向，積極促進銷售，持續提升效率，優化管理，推進住宅產業化戰略，經營業績連上臺階。在銷售和開發穩步增長的同時，公司的專業能力得到鞏固和提升，產品服務內容也日趨豐富。但是房地產行業的增速過快使得企業快速發展的同時伴隨著許多危機。全球金融危機使得潛在的危機漸漸浮出水面，房地產企業的現金流結構失衡等問題再度成為萬眾矚目的焦點。因此，包括萬科在內的房地產企業紛紛對傳統的經營模式進行反思，企業是否能抵御這場金融危機的寒流。萬科的經營策略，相對是比較穩定的。其中包括堅持快速周轉和穩健的投資策略等。快速周轉的房地產企業，具有更強的制造業特色，有利于促使企業不斷提升專業能力。而快速周轉加上謹慎投資，則保證了企業在市場波動中保持經營的安全性和靈活性。

占據行業領先地位的萬科憑借其對市場變化的敏感度和對行業波動的準確把握，業績穩定增長，2012年全年累計實現銷售面積1 295.6萬平方米，銷售金額1 412.3億元，銷售金額再度刷新行業記錄，并在服務理念方面保持領先，相繼推出了包括第五食堂、萬物倉、幸福驛站在內的一系列服務創新，進一步豐富和拓展了產品服務內容。同時，萬科憑借穩健的經營策略保持了相對良好的財務結構和資金狀況。

一、現金流量結構分析

（一）現金流量整體分析

經營活動現金流量對企業來說至關重要，會影響企業的盈利質量以及未來的經營成果。從萬科近三年的經營現金流量狀況來看（見表1），伴隨著企業資產規模和銷售水平的不斷提高，萬科的經營活動現金流量凈額也同步呈現出逐年上升的趨勢，但實質的盈利質量并不是很高。原因是盡管企業的經營活動現金流入在總流入中占的比例很高，但由于經營活動現金流出在總現金流出中所占比例也非常高，導致其經營活動為企業創造的現金流很少，并且耗用了企業很多的資金。由于存貨是資金需求和占用的重要影響因素，而且在萬科流動資產中占到70%以上，因此需要進一步分析存貨內部構成對現金流量產生的影響。進一步分析2010-2012年萬科的存貨明細可知，萬科的存貨在近三年最多只有6.27%為已完工開發產品，在建和擬開發產品占了總存貨的90%以上。由于房地產開發周期較長，這些項目占用的資金周轉較慢，加之在建項目需要持續的后續資金投入，導致資金的耗用越來越多。但是，在市場交易逐步復蘇帶來的存貨消化速度回升的作用下，企業的經營活動現金流的平穩會得到一定的保障，企業的資金壓力會相對減輕，企業有望抓住市場的復蘇機會，進一步改善運營效率以應對后期市場變化。

由于投資尚處于資金投入期，投資活動的現金流入無法滿足現金支出的需求，投資活動的現金流量凈額在三年間均為負值，并且在2011年有了明顯的下降，這主要是因為收購項目產生的投資現金流入大量減少。我國房地產行業的資金活動受國家宏觀調控的影響非常大，而且非常敏感。繼2010年針對樓市的調控措施密集出臺后，為鞏固和擴大前期調控的成果，國務院在2011年1月再次推出“新國八條”。這些政策的出臺對市場產生明顯影響，受政策環境和市場形勢變化的影響，企業的土地購置和開發投資行為都大幅萎縮，房地產企業的投資能力和投資意愿普遍減弱。進一步分析發現，萬科投資支出的現金在減少，這也說明萬科受宏觀政策的影響在投資上的策略很謹慎。同樣受這些因素的影響，再加上2010年幾次上調貸款利率，萬科在行業整體融資環境緊張的情況下，借款金額大幅減少，同時償還債務支出的現金又大量增加，從而導致籌資活動現金流量凈額在2011年大幅下降。

（二）現金流入結構分析

2010-2012年萬科的經營活動現金流入均占總流入的70%以上（見表2），這說明企業的現金流入主要來自于經營活動，同時經營活動現金流入呈逐年上升的趨勢，其主要原因是萬科始終貫徹快速銷售的策略，并隨著市場景氣度的下滑相應地增加打折促銷行為。企業來自投資活動的現金只占很少部分，并且2011年與2010年比較減少了72%，因為萬科的收購項目中，存在購買價格中以現金支付的部分減去被收購企業持有的現金和現金等價物后的凈額為負數的情況，將其重分類到“收到其他與投資活動有關的現金”項目中進行反映，該項目在投資活動現金流入中占很大的比率，而2011年該項目金額又大幅減少，最終導致2011年的投資活動現金流入大幅下降。籌資活動現金流入在2011年有所下降是因為央行在前三季度三次上調存貸款基準利率，使流動性呈現緊縮態勢，房地產行業的融資渠道大幅收縮。2012年籌資活動的現金流入較2011年有較大增長，占到總流入的29.13%，成為公司現金流入的重要來源，這也體現了國內貸款是房地產企業的主要籌資手段，企業營運現金很大部分是由貸款獲得。進一步分析萬科的籌資活動現金流入發現，除了借款收到的現金增長外，吸收投資收到的現金和收到其他與籌資活動有關的現金均小幅下降。這也表明企業的資金鏈壓力有所緩解，但是籌資活動仍然需要得到企業更多的關注。

（三）現金流出結構分析

2010-2012年，因為企業經營規模的擴大和結算規模的增長，萬科的經營活動現金流出金額呈逐年增加的趨勢（見表3），但是其占總現金流出的比重卻在逐漸減少，這主要是因為籌資活動現金流出在總現金流出中所占的比例增加導致。進一步分析發現，公司將近80%的籌資現金流出用于歸還借款。投資活動現金流出在總現金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，這說明萬科在投資上依然堅持謹慎的策略，不把項目的盈利前景建立在過于樂觀的預期上，選擇合理時機獲取未來發展所需的項目資源。

二、現金流量比率分析

（一）償債能力分析

保持較高的流動性和短期償債能力對于房地產企業至關重要。流動比率是短期償債能力分析的一個重要指標，比率越高說明企業資產的變現能力越強，短期償債能力也越強，一般認為合理的流動比率為2。萬科的流動比率呈現逐年下降的趨勢，特別是2011年有較大幅度的下降，主要是因為預收賬款增加了49%，導致流動負債增加了55%。到2012年期末的時候，流動比率降為1.40，遠低于基準值2，這也說明企業的短期償債壓力增強。由于房地產企業的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現時間較長，特別是可能出現積壓、滯銷等情況，流動性較差，而速動比率將存貨這樣的流動性較差的資產從流動比率中扣除，因此，速動比率更具有參考價值。速動比率一般應保持在1以上。萬科近四年的速動比率呈現波浪式的變動趨勢，2011年速動比率大幅下降，主要是因為企業2011年度的預收賬款由2010年的744.1億元大幅增長至1 111億元。現金流動比率是經營活動現金凈流量與流動負債的比率，從現金流量的角度反映了企業當期償付短期負債的能力。萬科2010-2012年的現金流動比率總體上基本保持不變，但是三年均為1%左右，這說明企業經營活動產生的現金凈流量不足以抵償流動負債，必須另外籌集資金以償還短期債務，企業的流動性較差，現金壓力較大，有一定的財務風險。資產負債率是負債總額和資產總額的比率，是衡量企業負債水平及風險程度的重要標志。一般認為，資產負債率為0.4-0.6較適宜，并且越低越好。2011年和2012年萬科的資產總額分別增加了37.36%和27.88%，說明企業的資產規模在不斷擴大。同時，萬科的資產負債率連續三年都高于70%，且呈現上升趨勢，這一方面說明企業很好地利用了財務杠桿，另一方面也暗示了企業的負債水平較高，企業的現金壓力不斷上升，償債能力有逐漸下降的趨勢，存在一定的財務風險。進一步分析發現，萬科的流動比率和速動比率都較低、資產負債率較高，主要都是因為預收賬款的增加，除預收賬款外，企業其他負債占總資產的比例為43.7%，企業的凈負債率也保持在行業較低的水平。這說明萬科保持著相對安全的財務結構，但是來自資金鏈的壓力依然是企業尋求發展必須要面對的重要課題。

（二）獲現能力分析

萬科2010-2012年銷售現金比率均為正，2012年較2011年有所下降，下降了24%，主要是因為經營活動產生的現金流量凈額增長了9.93%，而營業收入增長了43.65%。說明營業收入的增長中現金的保障程度較低，這也不是說企業的情況不好，還要結合應收賬款政策等進行具體分析。但是這種情況應該引起企業的注意。總資產現金回收率反映了企業運營全部資產獲取現金的能力，比值越大說明企業利用資產創造現金流的效果越好，企業的獲現能力也就越強。萬科的資產在不斷的增長，經營活動的現金流量凈額的不穩定也就導致了總資產現金回收率的不穩定。這也提醒企業需要時刻關注企業的財務穩健性。

每股經營活動現金流量凈額表明企業每股所獲取的現金流量的數量，該指標越大則表明企業的股利支付能力越強。三年間，萬科的每股經營活動產生的現金流量凈額呈逐年增加趨勢，2011年每股經營活動產生的現金流量凈額較上期有較大幅度的增加，這一方面是因為企業打折促銷行為的增加從而帶來銷售回款增加，另一方面是因為結算規模的增長。因此，企業應該繼續提高周轉率以保證銷售回款速度。在近兩年籌資活動受限的情況下，企業對銷售回款的依賴將持續，以維持企業內部的現金流平衡，保障企業持續安全的發展。

（三）盈利能力分析

營業利潤率是營業利潤和營業收入的比率，它是衡量企業經營效率的指標，反映了在不考慮非營業成本的情況下，企業管理者通過經營獲取利潤的能力。萬科的營業利潤率呈逐步下降的趨勢，表明企業的商品銷售額提供的營業利潤在減少，企業盈利能力在減弱。

銷售凈利率是指凈利潤和銷售收入的比率，用來衡量企業一定時期內的銷售收入獲取利潤的能力。萬科的銷售凈利率總體變動不大但也呈逐年下降的趨勢，這說明企業在擴大銷售的同時，企業凈利潤不是同比例的增長，銷售帶來的凈利潤在減少。

總資產報酬率是企業一定時期內獲得的報酬總額與資產總額的比率，反映了企業運用全部資產的總體獲利能力。該指標越高，表明企業的投入產出水平越好，企業的資產運營越有效。從萬科總資產報酬率2010年和2011年度的數據來看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利潤總額的增長幅度小于資產總額的增長幅度。

這些都表明企業經營效率并未像銷售業績一樣令人滿意，企業的持續成長能力堪憂。盡管企業銷售業績增長迅速，但房地產企業利潤空間不斷被擠壓的狀況仍然存在。在銷售、融資、土地、人力等成本持續上漲的環境中，房地產企業如果不能找到新的創利來源，或者無法有效地控制成本，企業的利潤空間被進一步壓縮的狀況將在更長時期內持續。受制于房地產行業傳統創利來源的日漸縮小，企業應該積極探尋全新的盈利渠道。萬科憑借更強的市場變化和競爭壓力的應對能力，通過靈活的銷售策略，嚴格的成本控制以及準確的戰略制定等層面的領先優勢實現了銷售業績的持續增長。

（四）營運能力分析

應收賬款周轉率是反映企業應收賬款周轉速度的比率，它說明一定時期內公司的應收賬款轉化為現金的平均次數，周轉率高，表明收賬迅速，賬齡較短。萬科的應收賬款周轉率呈逐步上升趨勢，特別是2012年與2011年相比上升的幅度較大，增長了31%，這與當前的銀行信貸調控政策相關，并且其整體水平仍然高于同行業平均水平，主要是因為公司的主營業務規模的擴大、較嚴格的信用條件和有力的收款政策。這說明公司的收款變現的速度在變快，資金被外單位占用的時間變短，管理工作的效率在提高。存貨周轉率是銷售收入和存貨的比率，用于反映存貨的流動性和存貨資金的占用是否合理。存貨周轉越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，存貨轉化為現金的速度也越快。企業應該在保證生產經營連續性的同時，提高資金的使用效率。在房地產公司的流動資產中，存貨所占的比重較大，存貨對公司經營活動變化的敏感性也很強。萬科的經營規模在不斷擴大，但是公司注重庫存去化，這使得庫存結構一直保持在健康狀態，在其自身規模增長的同時存貨銷售也在增長，只是增長的不同比例造成存貨周轉率的波動。這些都與公司謹慎拿地、快速開發策略以及保持快速周轉分不開。2012年存貨周轉率的回升，也表明困擾企業的存貨問題得到了一定程度的舒緩。現金周轉期是指從購買存貨支付現金到收回現金這一期間的長度。現金周轉期越短，說明企業在運營資本的管理中所采用的現金管理越成功。萬科的現金周轉期在2011年上升之后又在2012年呈下降趨勢，下降了13%，下降的原因主要是在存貨周轉天數和應收賬款周轉天數下降的同時，應付賬款周轉天數反而上升，這說明企業在這幾年經濟環境不是很好的情況下，加快存貨的去化速度以及施行嚴格的銷售信用政策，同時又更多的延長付款時間、無償占用供應商的營運資金，從而加快現金流速度，提高企業持續創造價值的能力。

三、結論與建議

（一）加強經營環境研究、注重現金流管理和公司戰略的結合

2013年2月舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控的“國五條”。會議再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房。這是自2009年12月開始樓市調控以來，繼“國十條”、“新國八條”等政策之后的第五次調控升級。這些政策減緩了房地產企業的發展速度，但是企業應積極關注市場，分析公司的經營環境，將現金流管理上升到企業戰略高度，制定清晰的企業發展戰略，并依據企業的戰略和自身的經營財務狀況，制定相應的現金流量戰略。在考慮現金流的可利用程度和現金流轉是否順暢等問題的基礎上，根據企業的現金流實際情況選擇與企業戰略目標相符的投資項目，真正建立企業的價值源和現金流增長源，提高現金流的使用效果，實現企業的長期健康發展。

（二）加強現金動態管理，加快周轉，提高資金使用效率

現金周轉過程是動態的，因此對現金流的管理也應該是動態的，企業應建立基于現金流的預算控制系統，通過編制企業現金預算，對經營活動中現金周轉的各個階段都制定詳細的預算并進行有效的控制，及時發現各個階段出現的問題并進行調整，保證經營活動順利進行。同時房地產企業還應該加強對現金收支的管理，加大資金回籠力度，提高資金周轉速度，從而提高資金的使用效率。加快周轉已經成為行業內的共識，追求效率保持高速周轉的企業才能持續快速的增長。快速周轉模式不僅能使企業有效規避市場風險，而且盡管高周轉犧牲了單個項目利潤率，但事實證明高周轉帶來的資本收益水平提升遠遠超過單個項目的利潤率損失。當前外部市場的不確定性和日趨激烈的競爭都要求企業加快周轉，提高資金的使用效率。

（三）實現多元化融資

資金鏈安全作為企業價值增長的重要保障一直倍受關注。從2010年開始，我國資本市場就基本上關閉了包括股權和債權在內的房地產企業的融資通道，企業從資本市場獲得支持的可能性微乎其微。到2011年，調控政策收緊，銀行也隨著收緊信貸，這導致房地產企業進入到資金鏈極度緊張的階段。2012年以來，隨著企業經營環境的好轉，資金鏈的壓力有所緩解，但仍不輕松。借款特別是來自銀行的借款仍然是開發企業籌資的主要途徑，但是單一的融資方式無法滿足房地產企業對資金的大量要求，因此，融資創新，尋求新的融資渠道將是企業實現可持續發展的重要策略。企業可以探索合作開發模式，引入房地產信托，還可以加大對新型房地產基金、海外融資等創新融資渠道的關注。

合作開發可以變相融資，達到雙方共贏的狀態，房地產企業獲得開發需要的資金和土地，合作方則通過投資獲得相應的經營收益。而且合作開發可以給房地產企業帶來規模效益，有效分散市場風險，合作雙方共同開發、共擔風險、共享收益。房地產信托投資可以吸引大量的社會閑散資金，融資效率較高，而且房地產信托受到嚴格的政府監管，安全性較高。房地產企業還可以尋求海外融資渠道。海外融資不僅可以解決資金問題，而且可以引進國外的先進經營理念和更嚴謹的資金運營方式。房地產企業可以積極尋求海外合作伙伴，充分利用海外企業的優勢開拓海外融資渠道。這對于房地產企業的綜合實力和抗風險能力都有一定的強化作用。

（四）強化企業危機意識，提高企業經營能力

由于受到國家宏觀調控政策的影響，房地產企業的盈利狀況變差，生產經營能力難以在短期內得到有效的改善。因此，房地產企業應該強化危機意識，加強抗風險能力，提高自身的經營能力。對于房地產企業而言，土地是生命線，但是單純依靠追求規模和土地儲備取勝的時代已經遠去，房地產企業不能再冒進經營，應合理控制土地占用量，謹慎拿地，經營理念也應該從“土地為王”回歸到“現金為王”，確保經營活動創造現金流的能力，這才是企業穩定、持續發展的根基。

居高不下的房價，讓許多對住房有剛性需求的消費者望而卻步，即使國家出臺了救市政策，也并不能為企業帶來持續穩定的經營現金流入。因此，房地產企業必須提高自身的經營管理能力。房地產企業應謹慎拿地，加快項目的開發進程，對庫存商品房做好各項促銷工作，采取有力的銷售策略，降低存貨跌價風險，從而提高存貨周轉率。同時，房地產企業要加快銷售回款的進度，確保資金及時到賬，縮短應收賬款的周轉時間。

（五）實施品牌創新，形成核心能力競爭優勢

隨著房地產市場的逐漸成熟，房地產開發企業間的競爭模式正在發生轉變。由依靠土地升值發展到產品競爭，行業競爭程度不斷升級更將競爭模式逐步帶向品牌競爭。這種競爭模式的轉變一方面是因為行業的成熟發展，另一方面是因為在政策調控下房地產產品逐步回歸居住屬性。隨著投資投機需求被抑制，消費者購房行為趨于理性，對企業品牌、項目品質、行業風險等許多方面的認知能力都有所提升。順應市場的變化，房地產企業應更多的回歸到品牌、產品、周轉等自身能力的建設上。房地產企業應該意識到隨著住宅日益回歸基本的居住屬性，未來企業的競爭能力將不僅僅體現在住宅本身，服務配套也將成為客戶購房時重點考慮的因素。企業要進一步豐富和拓展產品服務內容，并不斷提升客戶的居住感受。種種跡象表明，具有核心能力競爭優勢的企業往往才能更準確地把握市場變動，抓住發展良機。

參考文獻：

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作者簡介：

篇2

自上個世紀90年代以來，我國房地產行業發展迅速，成為我國國民經濟的支柱行業之一，對國民經濟起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產行業利潤率非常高，發展情況也非常良好，但其實其中存在著大量的泡沫，業界也一直猜測何時這種泡沫會消失，屆時會引來房地產的一個大幅下跌。但是，在泡沫化自動消失前，房地產的“限購令”卻提前給了重大一擊。

但我們可以看到中國房地產發展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進步和發展造成了重大影響。房地產業盲目的火爆，大量投機資本的存在，導致房地產泡沫增大。為了解決這些問題和規范房好地產市場，國家頒布了一系列的調控政策，對房地產的發展產生了一定的影響。而隨著嚴厲的房地產政策的出臺，給房地產行業產生重大的影響，使得房地產行業一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產行業的銷售情況，減少了企業的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產行業的籌資成本。在這些政策下，房地產行業極容易發生資金斷裂而破產。緊繃的資金鏈，激烈的商業競爭，給房地產行業的生存和發展帶來巨大挑戰。

二、限購令及其行業影響分析

自2009年開始，我國迎來了最為嚴峻房地產調控時期，通過表1“限購令”相關的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產行業面臨著重大的挑戰，進行了重新一輪的洗牌。

進一步地，限購令對于房地產行業的影響可以非常明顯地從房地產開放投資額和房地產銷量上顯現出來。通過圖1房地產2008年-2013年房地產開放投資，圖2房地產2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產商品住宅開發同比增長在2010年達到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產行業這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產企業財務狀況影響分析

在前面行業基本形勢分析的前提下，以下以三家地產公司為例，對房地產企業進行財務狀況分析。

（一）資產狀況分析

通過圖3房地產企業資產規模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業的資產規模基本呈現逐年擴大的趨勢，雖然有國家的調控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產企業而言，他的資產規模還是持續的上升。但從三家企業的資產規模增長率上來看，可以看出，他們的規模擴張效益，從2010年開始呈現出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續下滑，但是趨于平緩，側面也反應出，在“限購令”初期，房地產企業打擊明顯，十分不適應，而后做出了相應的調整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。

（二）銷售狀況分析

對于房地產企業而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產企業銷售收入還基本呈現上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產，其他兩家企業的波動明顯。這也體現出房地產企業發展的不穩定性。

（三）現金流量情況分析

以下通過圖5保利地產2008年―2013年現金流量情況圖，保利地產雖然現金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動的現金流，而經營活動的現金流確是負數，并且金額比較高，表明企業在經營活動方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經營活動現金流量有一個正向的數值。投資活動的現金流介于持平與小幅負值之間。從房地產企業的現金流量的整體情況和變化，企業的現金流量完全依靠籌資活動去進行，經營活動和投資活動基本上沒產生一個正向的現金流入凈額，這種情況是非常令人擔憂的。

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一、我國房地產企業現金流管理存在的問題

我國房地產企業初步關注現金流狀況也始于近幾年，初步認識到企業發展的內在活力反映在經營的現金流量方面，所以，關于現金流的理論和實踐更是匱乏。我國房地產企業對現金流的管理存在以下幾個問題：

（一）現金流管理沒有與企業戰略相吻合。我國現金流管理僅停留在公司運營層面，并沒有被提高到戰略高度與企業總體發展戰略相吻合。現金流管理的內容只是停留在現金預算、日常流量、流程、流速和風險預警等戰術性管理，沒有同企業的發展戰略有效地結合起來，更沒有同企業的不同發展階段的重點相匹配。

（二）現金流管理缺少全程控制。目前，我國大多數房地產企業現金流量管理的手段只是側重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預測和安排。企業的資金運行，具體表現為資金籌集、運用和分配，現金的流入與流出則是其綜合表現形式。時實、動態地反映預算執行情況，有效地控制整個企業的資金支出及資金運用，做到事前計劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰略的實施，同時預算作為企業內的法律還有利于經營過程的控制。

（三）現金流管理沒有重視現金流質量。對于業績質量問題重視遠遠不夠，現金流的導向作用還很弱。由于中國房地產企業的考核與績效評價體系仍是“利潤導向型”，所以企業實踐中對現金流量的管理存在著嚴重滯后性和被動性特征。一些企業只有在發不出工資、沒錢購買原材料、需要動用現金交稅的時候才注重現金流管理；或是只有通過延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式才能獲得良好的現金流。

二、房地產企業現金流管理改進措施

現金流的管理目標是實現企業的價值創造，是為了價值創造的現金流的流向、流量、流程、結構、效益等的管理，具體又分為現金流的戰略性管理和戰術性管理兩個方面，分別涉及到企業的決策層、管理層和作業層。

（一）現金流的戰略性管理

1、企業戰略與現金流管理相結合。企業戰略決定現金流流向，現金流管理與企業戰略相結合，制定企業戰略時應考慮現金流狀況，同時現金流要服務于企業發展戰略。企業進行現金流向戰略決策首先要進行環境影響因素分析和企業戰略分析，現金流向要與環境變化相協調。對以房地產為主的企業而言，在企業的發展過程中要根據自身的資金實力制定切實可行的企業發展戰略，切忌盲目擴張，跟風實施全國發展戰略；針對非房地產開發企業，要經得住房地產行業高回報外表的誘惑，不要盲目涉足房地產開發行業，畢竟高回報也意味著高風險。

2、現金流管理與企業生命周期相結合。在企業不同的發展階段，企業關注的目標和重點會有所不同，現金流量循環也會呈現出不同的特點。管理者必須能夠準確分析和識別企業在生命周期不同階段的特點及定位，并能夠根據對現金流量的需要，提出合適的財務結構。所以，戰略性現金流量管理必須與各階段的特點相匹配，要突出重點，不可一視同仁，等而視之。同時，還要注意在不同發展階段，經營活動、投資活動和籌資活動現金流之間的轉化和配合。

3、現金流量管理必須做好流動性、收益性和增長性動態平衡。流動性是企業為償付其債務所持有的現金數額或通過資產轉化為現金的能力的描述。如果企業有充分的現金或者資產能夠在短期內轉化為現金，則企業具有很強的流動性。流動性可以通過現金流量循環的效率來創造。收益性是企業通過經營使其獲利的能力的表現。企業的收益能力取決于管理層將其所掌握的現金等資源投放到能給企業帶來預期收益的資產或項目中去實現增殖。所以，無論將現金投資于流動資產，還是投資于固定資產、股權等長期資產，都應以提高或維護必要的收益性為基本取舍標準。增長性是企業自我積累和發展能力的表現。自我積累能力集中表現在經營過程中產生現金凈流量的大小以及現金凈流量的利用效果。企業就是要通過不斷的自我積累和發展來實現企業價值的持續創造。

4、戰略性現金流管理應追求現金流平衡。房地產開發企業的業務由于回報期長，資金回流比較慢，而且因為資本投資巨大，容易出現資金周轉不靈的風險。最理想的是將不同投資回報期及不同現金回款方式的業務進行組合，以分散風險。酒店與地產聯合經營即是這一理論的完美運用。酒店經營可以產生持續的現金流，這些資金可以流動到房地產項目公司。同時，酒店業經營性現金流大，其自建物業可以抵押貸款，能夠成為地產業務的“蓄水池”。

（二）現金流的戰術性管理

1、現金流預算。現金流總預算著重于規劃和控制企業宏觀的經營活動，保障企業戰略目標的實現，日常現金流預算統管日常經營活動的現金安排，保證現金流有條不紊、永不停息，從而保障企業簡單再生產或擴大再生產的進行，滿足企業價值創造實現的條件。房地產企業年初，應由財務部門編制資金總預算計劃，它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成。其中，資金收入預算最核心的內容是企業通過銷售房屋產品帶來的現金凈增加額；支出預算最核心的內容是企業投資、支付稅費所需資金支出。

2、現金收入管理。房地產開發企業的收入主要為銷售其開發的房屋產品所產生的現金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業具有較強的銷售變現能力和催收應收賬款兩個部分。（1）房地產企業在產品開發過程中，應協調各方關系，加快工程開發進度，使其盡早達到產品預售標準，取得預售許可證。（2）在產品銷售出去后應采取多種措施催收應收賬款，加速房款的回籠。（3）采用多種付款方式促銷，使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。

3、現金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構成了房地產產品成本的大部分，加強土地購置款和工程款的管理也是房地產企業現金流管理的重要組成部分。在業界擁有地產戴爾的順馳地產為所有房地產開發企業提供了寶貴的經驗。（1）推遲購地首付款時間并合理拉長后續付款。（2）依靠施工單位墊資，工程進度達到50%以上才能拿到部分款項。

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【關鍵詞】房地產企業；財務風險；防范

一、房地產項目財務風險的概念及特點

財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以控制和難以預料的因素，使得企業在一定的范圍、一定時期內所獲得的最終財務成果和預期的經營目標發生了偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或是更大的收益的可能性。從房地產企業的資金活動的內容來看，房地產企業的財務風險，主要包括籌資風險、投資風險、營運風險以及利潤分配風險等，關于房地產企業的財務風險的涵義在理論界主要有兩種觀點：第一種觀點，認為財務風險是指房地產企業受各種不確定風險因素的影響，使得房地產企業的實際財務收益與企業預期的收益發生偏離的可能性，如果房地產企業在財務活動中的任何一個環節出現問題，都有可能使這種風險加劇；在第二種觀點，認為財務風險是指房地產企業無法到期償還債務的可能性，我們把這種情形稱為是籌資風險或是融資風險。

房地產行業財務風險具有以下特點：

（1）財務杠桿使用過度

由于房地產開發需要大量資金，多數房地產公司選擇貸款，造成資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿的使用具有雙重效應，一方面能夠使公司股東只用較少的自有資本運營擁有大量外來資本的公司，并產生很好的稅盾效應，提高股東權益收益率。另一方面，過高的財務杠桿意味著較高的流動風險，稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使股東權益收益率面臨較大的不穩定性。

（2）資金周轉率偏低

房地產項目開發流程主要包括征地、土地開發、房屋開發、竣工銷售及物業四個階段。在這四個階段中每個階段都需要進行資金的投入，只有在第三階段符合預售條件的公司才能進行預售，收回部分資金，所以真正能夠收回資金的只有第四階段。

（3）資產期限不匹配

房地產公司的流動資產主要是存貨。房地產存貨分為非開發產品和開發產品，非開發產品則包括庫存商品、原材料、低值易耗品，開發產品包括擬開發土地、在建開發產品、己完工商品住宅和出租開發產品。房地產行業的存貨一般是流動性差、不易變現的資產，因此，導致流動資產和流動負債匹配度不高，償債壓力比較大。

（4）現金流入期限不均衡

大多數房地產上市公司的現金流存在一年高一年低的問題。一方面，房地產公司在項目開展期采用預售方法獲得資金流入，但各開發項目的銷售期和預售期的匹配極易被忽略，這樣造成由主營業務產生的資金流入一年高一年低。另一方面，公司投資收益的現金流入也可能不均衡。這樣導致現金流入較低的一年面臨短期償債的流動性風險，而現金流入較多的一年產生了大量的現金冗余，長期看來，無法保證一定的現金利息涵蓋比例。

二、房地產項目財務風險產生環節

財務風險的形成、積聚、轉移等過程是以資本循環運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、營運、利益分配四個基本環節上相應地積累著四種表現形式的財務風險。

1.融資風險

融資風險是指企業為了取得財務杠桿收益而舉債，增加了到期還本付息的壓力，潛伏著資不抵債或不能還本付息的可能，以及由于財務杠桿的作用，在納稅付息前收益下降時，普通股收益大幅度下降的可能。當前市場經濟發達，籌集資金的渠道更是多樣化，以何種方式用最短的時間籌集到最多的資金，而風險較小費用較低就成為企業籌集資金的目標。如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。主要表現在債務規模不合理而導致過度負債，既增加了財務費用，又造成資金浪費；利率過高，債務規模過大而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。

2.投資風險

房地產投資風險是指由于不確定因素的影響，影響企業盈利水平和償債能力，導致投資項目不能達到預期投資報酬水平的風險。主要表現為投資項目在初期技術可行性分析、市場調研、以及項目投資回報率分析上有誤造成企業項目規劃不合理，投資項目的實際收益與預期收益出現偏差所產生的風險。形成房地產投資風險的成因主要有：房地產粗放型開發，投資增長過快，對合作伙伴或項目開發不了解，房地產市場的空置率高，房地產開發的投資約束弱化等等。

3.營運風險

營運風險主要表現在三方面。一是銷售風險。國內樓市變化復雜，受國家宏觀經濟運行和政策調控變化的影響，如果對市場行情把握不準確或對項目產品定位不準確，都會造成銷售緩慢、產品成交量下降、投資回收期變長等問題。二是成本控制風險。如果在房地產項目開發的過程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏對成本的有效控制，將可能導致開發成本超過自身的概預算水平或同行業平均水平，使得企業在市場競爭過程中缺乏成本優勢。三是房地產項目公司管控風險。隨著房地產市場區域跨度的增大和項目的逐漸增多，如果某項目重大事項決策制度不健全、監管制度不完善，都可能會給項目運營帶來風險和損失。

4.收益分配風險

收益分配的風險是指由于收益分配可能給企業的后續經營和管理帶來的不利影響。主要表現在因股息分配和留存收益和結構處理不當使得企業償債能力、再生產能力規模受到影響或是挫傷投資者的積極性，從而導致企業股價大幅下挫，這些都會給企業今后的發展埋下隱患

三、房地產項目財務風險防范的一般方法

1.融資風險的防范

在對企業融資風險進行充分評估、測度的基礎上，為了控制和降低房地產籌資風險，企業應根據本企業的實際情況，制定嚴密的籌資管理規則并嚴格遵守。大力拓展多元化直接融資渠道，培育完善房地產債券市場，適度放寬股票融資政策限制，還可以發展房地產產業投資基金，適時地開展房地產抵押貸款證券化，借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善市場調節和政府干預相相結合的多層次房地產融資體系，以降低融資風險，促進我國房地產業發展。還應進一步完善間接融資，推進間接融資形式多樣化，創新變直接融資為間接融資的方式，控制融資質量，制定正確融資政策，探索建立組合式融資模式。

2.投資風險的防范

做好投資項目的可行性分析，靈活應用投資組合理論。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學的投資決策程序，認真進行投資項目的可行性分析，財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內容，包括：對資產、負債、所有者權益的預測和分析；對資金投入、流轉、配置和回收等資金循環過程的預測和分析；對收入、費用和利潤等經營指標的預測和分析；對項目現金流量、凈現值、內含報酬率等指標的預測和分析，以及對項目收益與風險平衡關系的預測和分析。運用各種方法計算出有關指標，對投資項目技術上的可行性進行分析，以便合理確定不同項目的優劣勢。

在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散、降低風險的目的。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的年獲利能力和風險程度，按照一定的原則進行恰當投資的基礎上，將各種不同類型的房地產進行搭配投資，以減少降低投資風險的投資策略。房地產投資可以選擇不同房產類型、不同區域的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。

3.資金運營風險的防范

（1）加強對日常現金流量的預測，重視經營性現金流

控制日常資金運營風險，編制現金流量預算非常重要，準確的現金流量預算，可以為企業提供風險預警信號，使經營者能夠及早地采取行動，防范風險。編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監測。現金流量預算的編制主要是通過現金流量分析來完成，因為通過現金流量分析，可以觀察到企業的投資、經營和財務政策，將企業動態的現金流動情況全面的反映出來。

（2）采用資金集中管理模式

房地產企業一般采用項目法人制，通常設立多個項目公司，一般會形成集團公司模式，集團公司不是幾個公司的簡單組合，為了提高公司日常資金運作效率，使公司能利用集團公司的協同效用，集團公司的資金管理應更側重于集權式的管理模式。此種模式能夠實現集團整體資源的有效配置，解決資金的多頭開戶，資金余裕和短缺問題；也能使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益，防止資金在運行中可能出現的違章和舞弊行為。

4.收益分配風險的防范

結合房地產企業的實際情況，筆者對其利潤分配提出幾點建議：（1）制訂長期的利潤分配規劃，杜絕分配的隨意性。由于目前房地產開發企業沒有充分利用內源融資成本低的優點，增加了企業的融資成本，嚴重影響了企業的利潤。此外，房地產開發企業利潤分配具有隨意性、不規范的特征，導致企業的資產負債率極高，資本結構不合理，嚴重影響企業到外部進行融資。所以，房地產開發企業應根據企業融資策略及經營戰略的要求，制定合理的利潤分配政策，增強內源融資能力，優化資本結構，降低融資成本，增加企業利潤。（2）利潤分配減少分配現金，以轉增實收資本為主。由于房地產企業融資渠道狹窄，自有資金規模小，資金瓶頸是影響房地產開發企業發展的最大障礙。房地產開發企業在制訂利潤分配戰略應充分發揮內源融資功能，盡量減少分配現金，以轉增實收資本為主。這種分配方式具有以下優點：降低融資成本，增強企業盈利能力；有利于擴大生產規模，增強企業競爭能力；擴大資本規模，優化資本結構，降低企業風險。從房地產開發企業自身所具有的條件和所處的環境來看，這種分配方式應在中短期內處于主導地位。

參考文獻

[1]蔡敏妮.房地產企業應加強財務風險管理[J].科技信息，2010（29）.

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［關鍵詞］房地產企業；財務風險；防范措施

［中圖分類號］F293.33［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產企業財務風險的特點

第一,房地產企業現金流量巨大。與其他一般企業相比較,房地產企業在開發項目時,投資規模巨大,一個項目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產企業在項目實施過程中，現金的流入與流出總額和規模都呈現出其他企業無法比擬的特點。

第二,現金流分布不均。房地產企業在開發房地產項目的過程中,現金的流出量波動比較大,單筆金額之間的差額巨大,會多次出現現金流出的高峰與低谷,而且現金的流入也因房地產企業銷售策略與銷售周期的安排而出現不均勻的分布態勢。

第三,資金周轉期較長且流向復雜。房地產企業在開發投資項目時,一般資金的回收期比較長,不同于一般企業,房地產企業在開發經營的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時甚至可以長達數年,而對于企業來說,資金具有很強的時間價值,房地產企業在項目前期的現金流出必然會導致企業資金成本大幅度增加,而較長的開發周期會給企業帶來更大的財務風險。與此同時,在整個房地產項目開發的過程中,房地產開發產品的生產組織要比一般產品組織復雜很多,其內部項目信息、物資流動、資金都呈現網狀形態,而且在此過程中,牽涉的協調單位眾多,這就勢必影響企業的資金流向,導致房地產企業資金流向復雜。

第四,現金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對房地產企業的資金流動起著決定性的作用,土地作為房地產企業生產開發的必備生產資料,直接決定了房屋的價格,而我國實行土地公有制,國家壟斷了土地的一級市場,因此國家有關土地的政策、法規與調控政策都會對房地產企業現金流造成巨大的影響,而且,由于房地產行業屬于資金密集型行業,房地產企業的生產與開發不能完全依靠企業的自有資金去運轉,因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規,所以房地產企業的現金流受國家宏觀政策影響較大。

2 房地產企業財務風險成因分析

2.1 房地產企業的資本結構不合理

房地產企業資本結構不合理是產生財務風險的根本原因。一方面,房地產企業過度舉債會抵消由于利息減稅而增加的企業收益,由于隨著房地產企業負責比重的不斷增加,其利息負擔也在不斷加重,那么房地產企業的還債能力也在不斷地降低,而房地產企業承擔的財務風險卻在不斷地加大,此時房地產的投資者和債權人都會要求提高資金的報酬率,以獲得相應的補償,這樣就會提高房地產企業綜合資本成本。另一方面,房地產企業負債籌資的資本的成本低于企業以其他方式籌資的成本,但是房地產企業不能僅用單項資本成本的高低作為其衡量標準。它必須要以總資本成本最低作為其負債水平才較為合理。所以,房地產企業要通過不斷優化企業資本結構,降低其財務風險,最終達到企業利益最大化這一目標。

2.2 房地產企業財務管理環境的復雜多樣性

房地產企業的內部財務管理環境相對比較復雜,而且目前我國房地產企業內部的財務關系混亂也增加了房地產企業財務風險的重要原因之一。房地產企業內部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權責明確。造成資金利用率低下,嚴重影響資金的安全性,而財務管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據其主觀判斷進行財務預測、決策,使房地產企業財務風險不斷增加。

2.3 房地產企業融資渠道過于單一

企業融資可以通過銀行貸款、發行企業債券、基金、信托融資、股權投資等,但是,就目前而言,我國房地產企業融資主要是依靠商業銀行貸款來維持企業投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產在融資方面缺乏科學有效的法律體系,影響了我國房地產融資渠道的開展,導致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風險分擔體系,進而造成了我國房地產企業融資困難。由于我國房地產企業主要依靠銀行進行融資,導致其對信貸政策過于敏感,增加了我國房地產企業的財務風險。

2.4 房產開發企業風險意識淡薄

我國的房地產行業較國外房地產行業起步較晚,但是由于我國良好的發展政策和市場經濟的迅猛發展,我國房地產業在這期間內迅速發展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產企業忽視了我國房地產行業所存在的風險,對企業管理松懈,許多房地產企業的管理人員對財務風險的客觀性認識不足,進而導致房地產企業財務風險不斷增加。事實上,房地產企業只要存在生產和財務活動,就一定會產生相應的財務風險。

2.5 宏觀經濟環境及政策調控因素

我國的整體經濟仍然處在上升趨勢當中,但是隨著近年來我國房地產經濟的強勁增長勢頭,國家和地方的有關房地產的各類宏觀調控之聲一直如影相隨,國家出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控政策,主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調控房地產市場。在這種不利的宏觀經濟及政策的環境中,由于房地產企業與宏觀經濟環境政策密切聯系,難免會受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢必會增加我國房地產企業的財務風險。

3 房地產企業應對財務風險的防范措施

3.1 加強房地產企業的財務管理能力建設

加強房地產企業的財務管理能力建設主要可以從三個方面進行。

第一,加強房地產企業的基本決策能力。房地產企業的財務管理主要是圍繞企業資金運動而進行有效的融資、投資、資金回收和利潤分配等管理活動,而房地產企業的基本決策能力的主要內容就是行使以上企業基本的職責,進而滿足資金使用者的需要能力。建設的重點在于滿足企業的預算和現金流所需的資金,實施恰當、有效的風險控制,確保信息的可靠性以及對財務、經營過程進行適當、有效的監督與控制,不斷地提高房地產企業決策者的財務管理素質。

第二,加強房地產企業的戰略匹配能力。企業戰略可以分為多元化戰略、一體化戰略、防御戰略和強化戰略,企業的財務可行性分析是房地產企業戰略中重要的環節,執行房地產企業戰略需要企業從外部籌集大量資金,而負債籌資能為房地產企業帶來財務杠桿效應,因此房地產企業財務策劃要以增減加財務杠桿效益為出發點,采用積極的籌資策略,大量提高債務比重,加強資金管理,降低資金成本,減少籌資風險。

第三,提高財務信息的整合能力。財務信息的整合能力是指將房地產企業的財務工作與其他經營部門等非財務部門的工作通過信息平臺進行結合,共享信息,在實現房地產企業目標的過程中形成合力,共同提高企業績效。

第四,提高房地產企業的持續改進能力。財務管理的持續改進能力使房地產企業的財務管理工作進行資源配置的最優方法的探索,從而持續改進企業的財務業績。

3.2 完善房地產企業的內部控制制度

房地產企業的內部控制是其自動預警和維護系統。因此,應當在房地產企業各有關部門間,建立嚴格的房地產企業內部控制程序與相互制約措施,同時在企業內部實行重大事項報告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發生,特別是在資金調度、資產處置、提供擔保、銷售結算和對外投資等方面,必須明確決策人員和財務人員、保管人員與經辦人員之間的工作程序和職責權限,從而有效規避因管理松懈或內部控制不嚴給企業造成的財務風險。

3.3 完善房地產企業的資金管理系統

完善房地產企業資金管理系統,就必須首先將房地產企業的資金管理納入全面預算管理體系,通過與責任中心預算和項目預算相結合的資金預算方式,實現企業對資金需求較準確的預測和動態調度,進而降低房地產企業的資金成本,提高其資金使用效率,同時,通過對房地產企業內資金預算的實際執行情況分析,對其資金使用進行及時反饋與修正。

參考文獻:

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【關鍵詞】 可持續增長 經營模式 金融模式

1998年住房商品化改革以來，我國房地產行業飛速增長，房地產企業的銷售額與資產規模亦大幅增長。過往十余年的高速增長使我國房地產企業將房價地價上漲作為一成不變的假設，依靠囤地進行規模擴張，形成重資產與低周轉并存的經營模式，支持這一經營模式的是高度依賴外部融資的的金融模式，忽視了企業增長的經營效率極限與金融資源約束。近年來全球經濟波動及國內的房地產調控使得我國房地產面臨企業經營效率下降與外部融資受阻的雙重壓力，房地產企業以缺少對抗周期波動風險的經營模式和高杠桿的金融模式共同支撐的高速增長面臨巨大的現金流風險。合理配置企業的經營模式與金融模式，進行增長管理成為我國房地產企業實現可持續增長的必然選擇。

一、文獻回顧與理論分析

企業增長理論的發展經歷了由定性研究到近年量化研究階段，近年來美國學者在前人定性研究基礎上，提出企業可持續增長理論量化模型，有代表性的是希金斯（Higgins，1977）可持續增長模型和范霍恩（James C，Van Horne，1988）可持續增長模型。

希金斯（1977）和范霍恩（1988）將可持續增長定義為企業保持基期的財務政策（資本結構和股利政策）和經營效率（銷售凈利率和資產周轉率），在企業財務資源承載力范圍內，公司可以實現的最高銷售收入增長率。希金斯強調在不改變資本結構的情況下，負債隨著權益的擴張而同比率增長，二者共同決定資產的增長，而資產的增長制約企業的銷售增長，而決定資產增長的關鍵是權益的增長，所以企業可持續增長等于權益增長率。后來范霍恩放寬上述假設給出企業發行新股情況下可持續增長率量化模型。

可見企業可持續增長受到財務政策（資本結構和股利政策）和經營效率（銷售凈利率和資產周轉率）的影響，但企業經營效率與企業負債增長亦面臨極限，企業增長亦面臨極限。

二、房地產企業增長風險分析

1、經營模式及其風險分析

1998年住房商品化改革以來，我國進入快速城市化階段，城市人口的膨脹和人口向大城市遷移使得住宅地產需求持續增長，而地產行業供給在中短期內是缺乏彈性的，客觀上成為房價上漲以及行業增長的推動力;其次，由于住宅開發門檻較低，商品住宅供不應求，我國房地產企業以住宅開發商為主，主流房地產企業采用“買地―建設―將完工房屋推向市場”的經營模式。

在地價房價不斷上漲的趨勢下，土地升值速度高于持有土地的資本成本，持有土地本身就能夠貢獻豐厚的回報;在資本市場，土地儲備被投資者作為對地產開發商持續經營能力與估值評判的重要指標，尤其在碧桂園通過擴大土地儲備規模在港交所IPO成功后，更促使其他企業的效仿，2005年以來房地產企業取得土地使用權的增長速度開始遠快于其開發建設速度，許多上市公司的土地儲備足夠其10至15年的開發建設之用，使企業的周轉率也保持在較低水平，形成重資產與低周轉并存的經營模式。

房地產企業重資產與低周轉模式下的規模擴張可持續的前提是房價地價不斷上漲，企業的經營效率可持續，企業擴張的經營性資金缺口可不斷取得外部融資支持，忽視了房地產行業的周期波動風險，同時該經營模式缺少能夠產生穩定的經營現金流來對抗周期波動風險的對沖機制。近年來房價地價升值速度減緩，資金成本上升，持有土地資產回報率在降低;信貸受阻與銷售下滑并存導致房地產企業無足夠資金去支付到期負債、購地支出、開發建設支出，房地產企業的現金流壓力加大，重資產與低周轉并存的經營模式的可持續性面臨巨大挑戰。

2、金融模式及其風險分析

房地產金融屬性明顯，主要體現在其對宏觀金融環境敏感，對住房金融體系的依賴和地產開發融資的特殊性。我國房地產企業長期高存貨與低周轉并存的經營模式導致融資前現金流持續為負數，不斷補充融資，保持高負債成為開發商繼續其經營模式的必然選擇。截至2011年底中國開發商的加權平均凈資產負債率高達69%。

摩根大通信貸研究團隊的研究結果顯示中國上市房企總融資中，三分之二為國內在建工程抵押貸款，三分之一為離岸融資，在建工程抵押貸款多為2―3年的銀行貸款，短債長投問題突出，過度依賴銀行融資導致房地產企業面臨政策調控及銀行信貸收縮時融資風險倍增;離岸債權融資對企業的資信及財務穩健性的較高要求，國際市場投資者對中國房地產企業的風險偏好的波動均加大離岸債權融資獲取難度及不確定性;盡管近年來國內出現信托融資及人民幣房地產基金一定程度上緩解銀行信貸收縮導致的房地產企業資金壓力，但信托融資13%～18%或更高的融資成本、房地產基金發展初期在名股實債的交易結構安排與較高的資金成本，對于低谷期房地產企業的生存和利潤造成巨大的壓力。

房地產的金融屬性、房地產企業面臨的負債比率限制及獲取融資的風險導致房地產企業持續獲得外部融資有較大的不確定性，尤其是在面臨經濟波動與行業調控的宏觀環境中，可見高杠桿的金融模式對重資產、低周轉并存的經營模式的支持力有限。

3、經營模式與金融模式錯配風險分析

我國房地產企業以重資產、低周轉的經營模式與高杠桿的金融模式共同支持企業飛速增長的前提是房價地價不斷上漲，企業的經營效率可持續，企業擴張的經營性資金缺口可不斷取得外部融資支持，但現實是我國房地產企業的經營模式無力對抗周期波動與政策調控導致的經營效率下降風險，并高度依賴持續外部融資;另一方面我國房地產企業的金融模式對經營模式的支持力在周期波動與政策調控的宏觀環境是有限的，我國房地產企業經營模式與金融模式的錯配導致房地產企業的擴張面臨巨大的現金流風險，我國房地產企業增長的可持續性面臨考驗。

三、案例分析：綠城增長風險分析

綠城集團重資產、低周轉、低利潤經營模式的形成主要源于其依靠土地儲備進行規模擴張戰略、打造高品質產品的高端定位及其大量儲備高價土地的存貨擴張策略。由于高品質產品形成的低周轉及企業高價囤地形成的高成本使得企業運營對凈資產的貢獻有限，于是綠城在重資產、低周轉、低利潤經營模式下高價囤地擴張的資金需求就只能依賴不斷放大杠桿，綠城的權益乘數一直高于同行水平。當較低的資產周轉率對高負債支撐乏力的時候，綠城采取了以新債還舊債，因為銀行信貸收縮進而轉向信托融資，但信托融資的高成本也加重了綠城的財務負擔。

2010年開始的房地產調控導致綠城項目的銷售受阻，資產周轉率下降，綠城對銀行的依賴過重，銀行收緊銀根，綠城的資金鏈立刻緊繃，但到期負債、購地支出、開發建設支出使綠城面臨現金流壓力，其融資前現金流持續為負的狀態遇到政策調控時難以持續。2012年融創收購了綠城分布于上海、蘇州、無錫、常州及天津區域9個項目50%的股權;九龍倉通過購買新股和可轉債的方式向綠城注入約人民幣42億元的現金，持有綠城24.6%股權，成為綠城第二大股東。上述交易雖有助于綠城應付債務，但綠城非理性擴張卻導致其增長速度受損。

對兼具低周轉率和低利潤率且定位高端的綠城來說，面對頻繁的房地產宏觀調控，理性的金融模式應該是低負債，維持較高的現金流以應對行業周期波動與政策波動風險，但綠城卻選擇了重資產、低周轉、低利潤經營模式與高杠桿搭配，放大其面臨周期波動與政策波動的風險。

為實現可持續增長，回歸理性成為綠城的必然選擇。截至2011年年底，綠城集團全國土地儲備達4000多平方米，足夠未來5―7年的開發需求，面對新的形勢，綠城在其2011年年報中指出：“未來購置土地會更加審慎，一定會先衡量公司的現金流及財務決策后再做購地決策，并多以合作開發和代建模式進行，以緩解現金流壓力。”

四、結論：經營模式與金融模式合理配置才能實現房企可持續增長

對我國房地產企業而言，要實現可持續增長需理性把握企業的經營效率極限與金融資源約束，企業應以長期經營效率來制定增長策略，并在低谷期適時調整;選擇與企業的經營模式相匹配的金融模式支持企業正常發展的資金需求，注重經營活動創造現金流，而非無限制加大財務杠桿。總之，經營效率與金融模式合理配置才能實現企業的可持續增長。

【參考文獻】

[1] Robert C Higgins：How much growth can a firm afford？[J].Financial Manegement，1977.

[2] 詹姆斯、范霍恩著，劉志遠譯：財務管理與政策[M].東北財經大學出版社，2000.

[3] 傅碩：綠城中國的杠桿化生存――宋衛平融資史[Z].新財富，2012-01-30.

[4] 杜麗虹：調控背景下地產企業的模式轉型[Z].2012年博鰲房地產論壇演講，2012-08-10.

篇7

關鍵詞：房地產　現金流　資金鏈　財務指標

現金被認為是企業的血液。自始至終貫穿于企業生存和發展中的每個環節。在眾多行業中，房地產業是資金密集型產業的代表。房地產行業受宏觀經濟影響大、營運周期長、資金回籠慢、高財務杠桿、負現金流量凈額、土地囤積。在金融危機下，經濟下滑。市場供應大于需求，消費者回歸理性，房地產行業銷售低迷，一旦出現資金緊缺就有可能導致危機。

一、經濟危機下我國房地產行業的資金狀況

2008年，世界性的金融危機中，中國宏觀經濟開始走向調整，CPI的居高不下和經濟增長速度的放慢成為國家宏觀經濟的主題。由于房地產行業的特征，資金缺口大一直是行業內存在的問題。2008年，宏觀市場處于下行，房地產行業的資金壓力進一步加大，分析其中的原因。主要有以下四方面：

1、近年新增土地儲備過多，支付土地款的壓力過太；

2、為上市圈錢將主要精力花費在擴大土地儲備和推動上市進程方面，而忽視企業基本運營能力的維護；

3、消費者持幣觀望心態加重，房地產企業銷售狀況堪憂，銷售回款狀況極差導致經營性現金流量差。

4、美國次貸危機造成中國房地產企業赴美上市融資受挫，2008年初有40家房地產公司準備到境外上市，擬融資200億美金，到現在為止美國上市的房地產公司只成了一家，融進來的資金是1.8億(河南鑫苑)，國際金融危機直接影響了中國房地產市場。

二、案例分析

在經濟下滑時，房地產行業受宏觀經濟影響大，關注其現金流就顯得尤為重要。本文選取1991年深市A股上市，1993年B股上市的某知名房地產企業(以下簡稱“該公司”)的年報結合實際情況進行分析，數據均來自公開途徑。如證交所網站及該企業網站。該公司的投資重點主要集中在上海、北京、天津、深圳等地，其以開發住宅為主。2008年，宏觀市場下行，房地產行業進入調整期，該公司依然創造了478.7億元的銷售成績，其在全國住宅市場的份額從2007年的2.1％上升到2008年的2.34％，市場份額同比上升了50％，保持行業老大的地位。該公司是中國規模最大的房地產企業，其市場占有率高，其具有代表性，因此選取該公司作為案例，并進行財務分析。以下基于該公司2008年的年報。分析其有關現金流的財務指標。

(一)會計利潤與經營活動產生現金流分析

企業在關注會計利潤的同時，也要關注企業的現金流，其中經營活動產生的現金流量能夠反映現金流的質量，根據該公司2008年年報，通過分析該公司2008年的每股收益與每股經營活動產生的現金流的關系。

1、基本情況

2008年實現營業收入接近409億元，同比增長15.38％，其中主營業務收入由銷售收入和物業管理收入構成，銷售收入為404.89億元，同比增長15.11％；物業管理收入為2.5億元。同比增長20.36％，凈利潤40.3億元，同比下降16.7％。

2008年經營現金余額為-3,415萬元，每股經營活動產生的現金流為-0.003元。2008年每股收益達到0.37元，其遠高于每股經營活動產生的現金流量。

2、分析結論

企業的盈利并未換回較為理想的經營性現金凈流入。導致這種情況的主要原因有：一是支付高價土地款仍然大量存在；二是很多開發產品未銷售，或者說存貨增長超過了銷售。未出售的土地及地產還需要交納高額土地使用稅。這樣導致企業的流動比率計算的參考價值降低，企業事實上的流動性變差。

(二)經營現金流與整體現金流分析

1、基本情況

企業的整體現金流量能更好地反映企業的資金狀況，該企業2008年現金流量表中經營活動產生的現金流量凈額與籌資活動產生的現金流量凈額及它們的結構見下表：

(1)2008年該公司經營活動產生的現金流量凈額相比上年大幅上升，但是進一步分析，2008年的銷售商品、提供勞務收到的現金為4,278,326萬元，而2007年銷售商品、提供勞務收到的現金為4,471,280萬元，結構比增長百分比下降0.62％；2008年購買商品、接受勞務支付的現金為3,021,806.77萬元，而2007年購買商品、接受勞務支付的現金為4,617,106.88萬元，結構比增長百分比下降-13.64％。

(2)籌資活動產生的現金流量凈額為586,634萬元。其中，發行債券收到現金575,998萬元，借款收到現金1,432,598萬元，償還債務支付現金1，169,059萬元。

2、分析結論

(1)2008年，購買商品、接受勞務支付的現金的下降幅度大于銷售商品、提供勞務收到的現金的下降幅度。因此。2008年經營活動產生的現金流量凈額的增加主要是由于購買商品、接受勞務支付的現金的大幅降低。減少了現金流出量，并不是因為銷售增加引起現金流入量增加。

2008年，該公司對13個可能存在風險的項目計提了存貨跌價準備12.3億元，它們大多為2007年的“地王”項目，可以推測，由于地價和房價的下跌，該公司在2009年的經營活動產生的未來現金流入量也會相應減少。

(2)籌資活動產生的現金流入量為2,055,890萬元，使得該公司報告期內不僅現金流入量大于現金流出量，還使其在2008年年末手上持有199億元的貨幣資金，然而該公司在2009年即將到期的短期借款和一年內到期的非流動性負債合計178億元，其償付178億元到期債務后，還持有20億元的貨幣資金可以用于項目投入。因此，為保證2009年開發項目的順利進行，該公司不得不進一步融資，以滿足企業生產經營需要。由于籌資產生的現金流量并不能作為企業長期可持續發展的資金來源，因此必須考慮企業的長期戰略目標，并應該以穩定的、可持續的經營現金流入作為企業的資金來源，以提升企業現金流量的質量。

(三)短期償債能力財務指標

速動比率、流動比率均反映了企業的短期償債能力，是企業財務風險的主要參考指標，企業必須考慮具有相當的現金流量來對應短期償債能力。下表是該公司與其他三家行業巨頭的短期償債能力財務指標

根據相關公司年報資料。該公司2008年期末流動比率是1.76，接近企業設置的安全標準值2。但該公司2008年期末的速動比率卻是0.4，遠遠低于企業設置的安全標注值1，甚至遠遠低于保守速動比率0.8，這說明公司短期償債能力存在很大的風險。該公司的速動比率與流動比率相差甚遠，主要在于該公司高達858.9億元的存貨。其他三個行業巨頭金地、招商、保利的速動比

率分別為0.38、0.67、0.61，除了金地集團，招商地產和保利地產均高于該公司；流動比率分別為2.19、2.73、2.29，均超過2并高于該公司的流動比率，但是，它們的速動比率與流動比率差距也很大，主要原因均為存貨余額大。如果能順利地將存貨變現回籠資金，那么在很大程度上，緩解了資金壓力。

另一方面，該公司年報顯示，2009年內到期的非流動負債132億，短期貸款46億，共計178億，較2007年期末多出93億。再看該公司2008年的應付利息，金額為2億元，而2007年僅為1億元，同比翻一番，可見，應付利息對于該公司又是一筆不小的開支。

報表數據顯示，該公司當前擁有貨幣資金199億，可以覆蓋2009年到期的債務。但一個顯然的事實是，除去應付各項銀行債務，該公司手中能夠自由支配的現金僅為20億。而2009年的市場尚存在重大的不確定性。因此，2009年，對于該公司是新一輪的挑戰，其矛盾依然是其高額的償債壓力與銷售之間的矛盾，如果銷售不暢，且資本市場和銀行信貸未給予該公司支持的情況之下，該公司的財務壓力將被放大，而該公司多余的資金不足以支撐其2009年的開竣工計劃，因此進一步融資已是必然。

三、結論與對策

(一)對庫存商品房做好促銷

面對一路下滑的銷售，做好各項促銷工作，如降價，是房地產商應對市場變動的首選策略。居高不下的房價，令許多對住房有剛性需求的消費者望而卻步，即使國家出臺救市政策，也只能產生“一窩蜂”的效應，并不能為企業帶來持續穩定的經營現金流入。

(二)轉讓持有過多的土地

對于資金短缺又持有土地的房地產企業可以變賣土地，直接獲得大量現金流入。在土地跌價的形勢下，雖然變賣土地對企業造成一定損失，但是，至少能解決企業目前的資金壓力，幫助企業度過難關。

(三)加強銀企合作

銀行與房地產企業之間不再局限于簡單的“借錢還錢”。應該進一步加強銀企之間有效合作和溝通聯系，促進房地產業健康發展，努力開創銀企合作新局面，在加快經濟發展中互相配合、穩抓機遇、共同發展，實現雙贏共榮。

篇8

[關鍵詞] 會計 實務 探討

一、企業現金流量表的編制探討

籌辦期是公司開展經營活動的準備階段，在這個階段，公司的生產經營活動沒有正常開展，主要進行投資活動和籌資活動。處于正常生產經營期的公司，按照現行會計制度的規定，必須編制資產負債表、利潤表及利潤分配表和現金流量表。由于復式記賬和經濟活動的內在聯系，資產負債表、利潤表和現金流量表之間存在固有的勾稽關系。處于籌辦期的企業由于沒有開展正常的生產經營活動，無須編制利潤表，但為了反映籌辦期間公司的財務狀況和現金流量，企業需編制資產負債表和現金流量表。由于籌辦期企業現金流量的特殊性以及間接法編制經營活動現金流量缺乏凈利潤基礎，使得編制現金流量表具有其特殊性。

我們分析現金流量表主表部分的編制。在編制現金流量表主表時，如何劃分籌辦期發生的費用所引起的現金流量是編制籌辦期現金流量表的特殊之處。按照現金流量表準則，投資活動是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動。籌資活動是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。經營活動是企業投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。企業籌辦期發生的開辦費，主要包括登記注冊費、估驗資費等，這些費用的發生同公司的設立行為相關，而與企業經營收入不存在直接的聯系。

二、收購或出售子公司的現金流量表的編制探討

既然報告期內出售、購買子公司引致的現金流量歸類為投資活動的現金流量，則應該將企業在出售、購買子公司日子公司的資產負債表上的現金及現金等價物在合并現金流量表上也應該作為投資活動的現金流量列示。企業報告期內出售子公司將導致期末合并范圍的減小，被出售的子公司期末將不再包括在合并會計范圍內。子公司期末的現金及現金等價物不再包括在期末的合并資產負債表中，故子公司在出售日的現金及現金等價物應作為投資活動的現金流出在“支付的與其他與投資活動有關的現金”中反映；購買子公司時，合并資產負債表期初數中不包括所購買子公司期初的現金及現金等價物，而所購買子公司期末的現金及現金等價物則包括在合并資產負債表中。在購買日被購買子公司的現金及現金等價物應作為投資活動的現金流入在“收到的其他與投資活動有關的現金”中反映。這樣處理后不僅能夠保證直接法下編制的合并現金流量表的“現金及現金等價物凈增加額”與補充資料中依據現金及現金等價物期末、期初的差計算的“現金及現金等價物凈增加額”的平衡，而且使得企業在報告期內出售、購買子公司現金流量的分類在邏輯上具有一致性。

三、房地產企業成本核算探討

正確確定房地產企業的成本核算對象是房地產企業經營成果公允表述的基礎。一般來說，房地產企業的成本核算對象應結合項目的開發地點、規模、周期、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個成本核算對象只能計算出一個單位成本，并據以結轉銷售成本。

對單體開發項目來說，一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發項目為成本核算對象。但對開發規模較大，工期較長的項目，尤其是同一項目有不同的功能區，成本核算對象如何確定？實務中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標準在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。實務中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然后根據各功能區的情況估計一個比例來分割不同功能區的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利于保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

四、房地產企業土地增值稅的會計核算探討

土地增值稅是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人根據土地增值額及超額累進稅率計算交納的稅種，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。一些房地產企業在實際核算時，簡單套用財政部的《關于印發企業交納土地增值稅會計處理規定的通知》，在銷售一個項目的部分房地產時，根據一定的會計資料估計應交納的土地增值稅，并在“應交稅金”帳做出記錄。在項目全部銷售完成時或原來基于估計的情況發生變化時，可能需要對先前記錄的“應交稅金”賬戶進行調整，如需要沖回原有賬面記錄的應交土地增值稅。

參考文獻：

[1]賀志東:新會計準則下企業稅務會計操作實務.電子工業出版社,2007年04月

篇9

【關鍵詞】房地產 經濟 財務風險

一、房地產企業所面臨的財務風險現狀

房地產企業所面臨的財務風險是其在經營過程中所自然產生的特性，首先，房地產企業作為資金密集型企業，其不僅資金需求量大，而且流動性差，資金鏈斷裂風險大。其次，房地產企業習慣于利用傳統的滾動開發模式，導致其債務杠桿比率過高，截至4月19日，剔除已經年報的93家上市房企，平均資產負債率就高達62.77%，因而償債風險高。最后，房地產企業其整個開發周期是現對較長，一般都在一年以上，因此其投資風險也不容忽視。

二、目前房地產企業產生財務風險的原因

（一）資金緊張

對于房地產開發企業來講，資金主要有三方面來源：一是銀行開發貸款，二是自有資金，三是預售款。前二者的大門已經緊閉或即將關閉剩下的就是預售款。然而自2010年10月1日起，杭州市開發商的商品房預售款將全部納入資金監管賬戶進行監管，預售資金將實行封閉式管理，銀行必須根據項目節點完工程度證明，分批次和分時段向開發商支付相關預售款資金。房地產企業作為資金密集型企業，對流動資金十分依賴，房地產企業的資金一旦緊張，由此帶來的房地產企業的財務風險也將迅速上升。

（二）抑制需求

各地限購令的陸續出臺，將抑制市場過熱，防范過熱的投機性購買等不合理需求，有利于房地產市場的健康發展和房價的平穩。然而這對于廣大房地產開發企業來說顯然不是一個好消息，與此同時，房產稅如“箭在弦上”，房產稅試點推行再次提上日程，從而增加購房成本，抑制需求。相關政策的陸續出臺，對于房地產企業可謂雪上加霜，目前房地產企業普遍依靠的是高價拿地，快速買樓的盈利模式，而如果抑制了需求，房地產企業原先貸款高價拿地建的樓盤不能很快售出，而又要向銀行支付高額利息，將進一步加劇房地產企業的財務風險。

（三）增加供給

2011年剛出臺的“十二五”規劃指出，未來五年，我國將建設3600萬套保障房（對于房地產企業來講，與其說是塊大蛋糕，其實更像一塊雞肋，因為建設保障房對于房地產企業來說，基本沒有什么利潤可言），其中保障房的用地將占土地供給的50%以上，使全國城鎮保障性住房的覆蓋面達到20%左右。伴隨著保障房建設的推進和提速以及相關調控政策落實，供給的大量增加，必將有效地滿足市場剛性需求，新建商品房的價格中樞很有可能隨著保障房的大量上市而下移，保障房這個雞肋將不斷侵蝕房地產企業的利潤區間，從而放大房地產企業的財務風險。

（四）行政督導

房地產作為資金密集型行業，資金需求量大，運作周期長，一般采用高價拿地，快速買樓的方式進行盈利，然而在新形勢下，政府不斷出臺房地產調控政策，并且開始細化落實，一方面卡住了房地產開發商的資金鏈，在銀行信貸，再融資等上面做文章，同時又通過房產稅、限購令、保障房等相關配套措施，抑制購房需求，甚至不惜動用行政手段，從而打亂了房地產企業長期賴以生存以來的盈利模式，放大了房地產企業的財務風險，很有可能導致房地產企業出現財務狀況惡化，導致房地產企業的投資以及其報酬出現無法全部收回的可能，而房地產作為我國國民經濟的支柱產業之一，對現代經濟社會有著舉足輕重的作用，如何針對目前出現的新形勢，采取措施有效控制房地產企業的財務風險就顯得十分重要。

三、新形勢下房地產企業財務風險控制的措施

（一）加強現金流量管理

要想加強現金流管理，房地產企業應當進行嚴格的資金預算管理，從預算的制定到預算的執行都必須從嚴把關，不斷監督落實到位，才能使長短線資金得到匹配，不至于出現資金鏈斷裂的情況，同時還應加強內部審計與監督，樹立現金流管理意識，房地產企業的各級領導必須切實認識到加強現金流量管理對于房地產企業的生存和發展的重要性，從戰略地位定位現金流量管理。最后還可以縮短項目的開發周期，提高資金的使用效率，采取分期開發、邊建邊銷售的開發模式，不斷縮短資金的回籠。

（二）調整資本結構，降低財務杠桿比率

伴隨著國家對房地產調控力度的逐漸加大以及相關配套政策的逐步落實，房地產市場出現萎縮已成定局，倘若房地產企業依舊維持現在70%以上的高負債，必將把房地產企業的財務風險進一步推高，特別是隨著基準利率的不斷調高，利息支出將成為房地產企業的沉重的包袱，因此房地產企業應積極調整資本結構，降低財務杠桿，從而有效其控財務風險水平。

（三）向商業地產轉型

商業地產是指通過合理經營從而達到取得可持續增長的收益或者可以持續升值的物業資產，比如酒店式公寓、商鋪物業等，其已不再是普通意義上的房地產，而是將整個城市生活的方方面面融為一體的大型商圈或城市綜合體。如果我們引入SWOT分析法，對房地產企業目前所處的情況進行分析，很容易得出房地產企業目前正好處于既有內在優勢，又有外在危險的情況（優勢――威脅）ST，此時應該采取的策略是利用優勢避免威脅，即利用房地產企業自身能力優勢，向其他領域進行擴張和進軍，實施多元化經營戰略才能有效控制房地產的財務風險。而從目前情況看，房地產企業如果能從普通住宅地產向商業地產轉型將有效地規避國家現行政策調控帶來的沖擊，從而有利于降低房地產企業的財務風險。

參考文獻

篇10

關鍵詞：房地產；預算；管理；措施

一、引言

預算管理是將企業的決策目標及其資源配置用預算的方式加以量化，以達到企業資源有效配置，實現企業目標，提高生產效率的企業管理活動或過程的總稱。對于房地產企業而言，其本身的特殊性決定了預算管理的必要性。首先，房地產行業受國家財政與金融政策制約，政策風險是企業首要的不可控風險，因此，應當通過預算管理防控風險。其次，房地產屬于資金密集型行業，動輒數億數十億投資產生現金流入流出。如競拍土地，金額巨大，動輒上億，乃至數十億。再次，房地產行業集中度低，全國4-5萬多家房地產商，沒有一家地產商的市場份額超過5％，這充分說明企業處在一個不穩定且競爭激烈的行業中，需要通過預算管理來控制成本，安排資金，重視現金流質量與收益質量。

二、當前我國房地產企業預算管理的現狀分析

1.預算組織機構體系不健全

預算是需要企業全部門全員全流程參與的。但在實際工作中，房地產企業往往將預算編制由財務部門，或者由財務部與成本(合約)部來牽頭管理。這樣從全局的角度把握預測、預算數據較為困難。這種事實上的松散型預算組織體系，缺乏整體規劃，不利于協調各部門之間的關系，無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監督，從而影響了預算管理的權威性和嚴肅性。

2.預算內容缺乏全面性與客觀性

一方面，房地產資金投入大，開發周期長，企業預算應考慮經營預算、投資預算(項目預算)、財務預算的平衡，兼顧不同年度的銜接與過渡，考慮利潤、生產、營銷、服務、廣告、組織、人員經費、公共關系、產品改進、風險處理等等。在具體實施時要根據實際情況進行調整或變更。而大部分的房地產企業的預算只是財務部門在具體擔任，考慮問題不全面，專業水平有限，導致預算內容過于短期化，數字化，簡單化，不能很好地反映企業的總體情況。

另一方面，在預算編制與實施過程中沒有充分考慮政策因素、市場狀況，導致預算管理與市場狀況、經營活動的實際情況相脫節。如，企業預算指標存在著一定程度的隨意性，如費用指標，往往各部門因自身利益會盡量爭取，而編制匯總部門卻并未從嚴掌握，“網開一面”，導致費用累計失控。

3.預算指標的制定缺乏科學性

在預算指標的制定方面，房地產企業首先關注的是銷售率、回款率，即重點關注回款情況與凈收益情況這些量化指標，而對于預算設定是否可行，是否符合項目規劃與企業整體戰略缺乏綜合性考慮。其次，對于預算指標的調整不及時，如由于工期或進度原因，也存在著邊施工邊進行設計修改，邊增加工程聯系單，使得設計概算突破預算指標。而由于政策或市場變化導致實際情況變動時，如果不及時對預算指標進行調整，也往往會使預算的指導作用大打折扣。

4.重事前預測，輕事中與事后的控制

重編制輕實施是我國企業預算管理的通病之一，房地產企業也不例外。在實踐中，往往出現“編制轟轟烈烈，執行束之高閣”的現象。沒有將預算管理重點放在日常跟蹤和調節上，僅僅是事后或結果了再提出問題，事中控制沒有得到很好地實施。傳統的考核做法，是將實際指標與預算指標進行比對，以差異作為考核計分指標，再結合兌現獎懲。這種以簡單的增減為考核依據的方法，只關注了預算的執行過程，缺少對預算編制、執行、調整、分析等過程的檢查核定，不利于分崗位界定責任，不利于預算管理水平的提高，無法客觀公正地體現實際執行績效。

三、房地產企業當前強化預算管理的措施

1.完善預算組織機構體系建設

首先，要提高預算建設的層次，要成立預算委員會，以企業法人或總經理擔任主席，由相關分管副總或部門經理主持日常工作。其次，要提高全員全部門的參與意識。通過目標制定、指標分解、責任界定、專題會議等方式，將相關指標落實到各部門以及各相關責任人頭上，必要時應簽署責任書。企業財務部及成本合約部等應明確經預算管理委員會授權進行相關指標的匯總與協調平衡工作。再次，提高預算執行的權威性。預算一經確定，企業各部門在房地產開發建設期至銷售期的各項活動中都要嚴格執行，提高預算的控制力和約束力。

2.增強預算的全面性、科學性、客觀性

作為特殊的市場主體，房地產企業在預算編制方面與其他企業有著類似之處，但也有自身的特點。房地產企業預算向下必須與公司資源、經營能力匹配，向上必須與公司戰略目標協調，才能支撐戰略，起到激勵的作用。要增強預算的全面性、科學性、客觀性，可按房地產企業的不同種類預算分述如下：

(1)項目預算(投資預算)：以投資項目開發全過程為周期，全面控制項目的資金使用效率和盈利能力，主要是關注全面性與準確性，重點在于現金流預算與利潤預算方面。

①項目現金流預算：確保收入資金及時回籠與成本費用的合理支出。資金回收方面，要考慮到銀行等金融機構受政策與額度的制約程度，謹慎估算現金流入。在資金流出方面，筆者認為應建立成本與資金聯動制度。由于房地產企業的開發成本相對單純，主要是由土地、前期、建安、設計、規劃等方面形成的成本，這些都需要直接支付現金，而無須類似于制造型企業通過多工序的結轉，這樣使得開發企業的成本資金進行聯動成為可能。要按照工程進度和合同約定的付款時間以及工程總額控制點的要求等，根據關鍵節點的資金狀況，擬定項目的融資方案與資金支出計劃。

②項目利潤預算：對項目建設中將會發生的開發成本、開發間接費用、經營收入、項目利潤、借款計劃等內容進行的整體預算。工程、營銷、管理、財務等部門共同研究項目目前的狀態和可能發生的情況，利用成本數據庫信息分工編制預算。根據項目自身預計的利潤情況，判斷項目可按受的資金成本，從而影響項目乃至整個公司的融資方案。

(2)經營預算(年度預算)：以會計年度為周期，包括收入預算、成本、管理費用、營銷費用預算等經營預算，以及資本預算、現金流預算、預計資產負債表、預計利潤表、預計現金流量表等預算。經營預算主要是在項目實施過程中對相關項目在特定經營期的細化預算，因此該項預算主要是對于整個公司各項目預算的分期細化和整合。這里一方面要考慮必須在項目預算的控制之內，另一方面是要結合實際情況，編制經營預算時要對項目預算有動態的反饋，合理時應調項目預算數據。

(3)財務預算(中長期預算)：包括資本預算、現金流預算、預計資產負債表、預計利潤表、預計現金流量表等，它是對企業今后幾年乃至更長時期的一個財務規劃。重點是關注現金預算。經營預算和投資預算必須以貨幣形式反映在財務預算中(特別是現金預算和資產負債表預算)。在財務預算的角度，企業應通過不同的資金預算形式，將開發項目不同階段的資金流與企業非項目資金流進行統籌計劃和平衡，為合理調配和使用資金服務。資產負債表預算重點關注企業總資產與凈資產的準確性與質量狀況。

3.注重預算實施的事中與事后控制

企業應嚴格按經審批后的預算開展業務，并定期檢查與追蹤預算執行情況。企業可建立預算執行情況通報會或計劃執行完成情況溝通會，對各部門預算執行情況定期或不定期進行通報。重點圍繞資金管理、成本管理、銷售情況、工程進度等，根據工程進度、合同約定，結合預算指標、項目開發周期、企業資金狀況進行預算執行的事中控制。

事后控制主要是預算實施的考核工作。一是要改變傳統的考核模式，防止將差異原因簡單地歸屬于執行部門上，合理分解責任，以提高各部門的預算責任意識。如對于部分差異要分析是可控因素還是不可控因素，是執行不力還是指標不科學。二是將預算考核納入績效考核之中，在確定各相關部門的關鍵績效考核指標(KPI)時，應將預算執行指標作為KPI之一，如“超資金預算率”、“預算執行率”等。以客觀地反映出員工業績和價值，結合獎懲制度，形成激勵和約束機制，從而不斷激發員工的工作熱情和創造性。

四、結論

在當前調控政策趨緊的形勢下，房地產企業加強管理，提高預算水平是具有現實意義的。在過去適度寬松的政策條件下，房地產企業通過快速發展，實現了積累，管理方面相對粗放，預算管理未得到足夠的重視。當前，房地產企業的管理者提高建立健全預算管理體系，科學設定預算指標，嚴格執行預算，對有限的資源進行有效配置，更加充分的發揮資源效率，以提高房地產企業的管理水平，促進企業穩健發展。

參考文獻：