房地產行業審計重點范文

導語：如何才能寫好一篇房地產行業審計重點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房地產行業 上市公司 非標準審計意見 影響因素

一、文獻綜述及問題提出

（一）文獻綜述

國外對非標準審計意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計單位的規模、財務狀況、其對會計師事務所的重要性、會計師事務所的規模和審計收費的角度進行研究。Mc Keown（2005）的研究結果表明：客戶的資產規模越大，發表持續經營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發現，那些處于財務困境的上市公司更容易得到非標準審計意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規模較大的事務所對陷入財務困境的審計客戶更容易出具非標準審計意見。Teoh 和 Lim（2005）認為審計費用顯著影響審計的獨立性。

國內對非標準審計意見影響因素的研究時間較短，研究的重點為被審計單位本身的特征，如公司治理、財務狀況、企業盈余管理與審計意見的關系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質量優劣與審計意見顯著相關。江嶺（2008）研究表明，目前對我國上市公司審計意見產生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發現，被審計單位盈余管理水平與收到非標準審計意見的概率呈正相關關系。

綜上所述，國內外學者對于非標準審計意見影響因素的研究有以下特點：（1）主要從公司治理、被審計單位財務狀況和事務所三個方面進行研究；（2）大多數研究是對上市公司總體或制造業進行研究，對某些行業的特殊性考慮不足。

（二）問題的提出

本文通過對2005-2012年我國滬深A股上市公司審計意見類型的研究發現，房地產行業上市公司收到非標準審計意見的比例明顯高于制造業的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產行業非標準審計意見的影響因素是必要的。

二、實證研究設計

（一）研究假設

本文的研究對象側重房地產行業，因此主要從被審計單位方面提出假設進行研究，而對事務所方面的影響因素進行控制，假設如下：

公司治理方面：

第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實財務報告的可能性越大，從而導致注冊會計師出具非標準審計意見的可能性也越大。獨立董事的力量越強，對上市公司經營業績的監督能力也就越強。因此，這里預期獨立董事比例對非標準審計意見影響系數的符號為負。

H1：第一大股東持股比例與非標準審計意見正相關。

H2：獨立董事比例與非標準審計意見負相關。

財務狀況方面：

H3：流動比率與非標準審計意見負相關。

房地產行業普遍存在著負債率較高的特點，而流動比率是短期償債能力指標，流動比率越高，企業短期償債能力越強，被出具非標準審計意見的可能性就越小。

H4：資產負債率與非標準審計意見正相關。

資產償債率越高，企業的長期償債能力越差，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。

H5：凈資產收益率與非標準審計意見負相關。

企業的盈利能力越高，說明企業經營狀況就越好，因此企業被出具非標準審計意見的可能性就會越小。

H6：應收賬款周轉率與非標準審計意見負相關。

應收賬款周轉率越高，企業的營運能力越好，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越小。

H7：成本收入比與非標準審計意見正相關。

房地產行業是高收入高利潤行業，企業為了少繳納土地增值稅和企業所得稅可能虛增開發成本，因此成本收入比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。

H8：預收款項收入比與非標準審計意見正相關。

房地產行業是一個比較特殊的行業，預收款項比較多且容易通過長期掛賬達到非法目的，因此預收款項收入比越高的企業被出具非標準審計意見的可能性越大。

H9：其他應付款收入比與非標準審計意見正相關。

部分房地產行業存在著通過其他應付款這一會計科目進行虛假按揭融資情況，因此，其他應付款收入比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越高。

H10：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關。

部分房地產企業存在著利用非經營損益操縱利潤的情況，因此非經營損益與凈利潤之比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越大。

H11：實際所得稅率與非標準審計意見正相關。

房地產企業可能人為調節某些利潤較大的項目，以達到延遲納稅或平衡納稅的目的。實際所得稅是當期所得稅（稅率25%）經遞延所得稅調整后的稅，當實際所得稅率大于 25%時，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標準審計意見的可能性更大。

（二） 變量選擇與模型建立

模型建立：

y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b

其中b為隨機干擾項。

（三）樣本選取與數據來源

本文以2005-2012年滬深A股128家房地產上市公司（剔除ST股）作為樣本，財務指標及審計意見相關信息來自國泰安CSMAR數據庫。本文選擇的數據分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。

三、實證結果與分析

（一）描述性統計分析

由描述性統計分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A股128家房地產行業上市公司2005-2012年993個樣本中普遍存在著一股獨大的情況；資產負債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個別公司的資產負債率太高，受個別極大值拉升的緣故；應收賬款周轉率、預收款項收入比和其他應收款收入比均值也明顯偏高，受個別極大值拉升作用明顯；非經營損益與凈利潤之比均值為0.623，標準差為6.217，說明樣本公司中非經營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實際所得稅率均值為0.325，標準差為1.277，說明樣本公司中實際所得稅率普遍高于一般稅率。

（二）Pearson相關性分析

相關性分析主要是研究變量之間的關聯密切程度，通常情況下，如果相關系數大于0.8或小于-0.8，并且同時在統計學上具有顯著性，那么可以認為變量間存在嚴重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。

如表3所示，有相關性的變量間相關性系數絕對值小于0.8，可以認為有相關性的變量間不存在多重共線性問題。

（三）Logistic回歸分析

根據上頁表4的模型估計結果，本如下分析：

1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，說明在房地產行業上市公司中股權集中造成的一股獨大現象不利于提高財務報告的質量。

2.獨立董事比例：獨立董事比例與非標準審計意見正相關，符號與預期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨立董事制度建立不久，并且是由監管部門強制要求的，上市公司本身也許并沒有設置獨立董事的要求，獨立董事不過是上市公司為了應付監管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護中小投資者利益的作用。

3.流動比率：流動比率與非標準審計意見負相關，與預期符號相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產行業上市公司非標準審計意見的主要影響因素。

4.資產負債率：資產負債率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，長期償債能力可能是房地產行業上市公司非標準審計意見的重要影響因素。

5.凈資產收益率：凈資產收益率與非標準審計意見顯著負相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，凈資產收益率是盈利能力指標，盈利能力越強的房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小。

6.應收賬款周轉率：相關性不明顯。

7.營業成本率：營業成本率與非標準審計意見正相關，與預期符號相符，但是影響并不顯著，營業成本率并非影響房地產行業上市非標準審計意見的重要因素。

8.預收款項收入比：預收款項收入比與非標準審計意見負相關，即預收款項收入比越高的房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預期符號不符，可能的原因是預收款項比重比較大的房地產行業上市公司銷售業績較好，經營能力強，因此被出具非標準審計意見的可能性越小。

9.其他應收款收入比：其他應收款收入比與非標準審計意見負相關，影響并不顯著，與預期符號不符，可能的原因是其他應收款比重越高的房地產行業上市公司經營能力越強，被出具非標準審計意見的可能性越小。

10. 非經營損益與凈利潤之比：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關，在5%的水平下顯著，與預期符號相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的重要影響因素。

11.實際所得稅率：實際所得稅率與非標準審計意見負相關，且在5%的水平下顯著，與預期符號不符，可能的原因是繳納企業所得稅多的房地產行業上市公司依法納稅意識比較強，發生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標準審計意見的可能性比較小。

控制變量非本文研究重點，不做詳細分析。

四、結論及建議

（一）結論

1.在房地產行業上市公司治理結構的影響因素中，第一大股東持股比例與非標準審計意見顯著正相關，獨立董事比例對非標準審計意見的影響不顯著。

2.在房地產行業上市公司財務狀況的影響因素中，資產負債率、非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見顯著正相關，凈資產收益率、預收款項收入比、實際所得稅率與非標準審計意見顯著負相關，其他指標影響不顯著。

（二）建議

本文的研究對房地產行業上市公司、注冊會計師、財務報告使用者、社會公眾、政府監管單位和其他利益相關者都具有一定的意義。在上述分析的基礎上，筆者提出如下建議：（1）房地產行業上市公司要進一步完善治理結構。目前在公司管理層控制的董事會中，獨立董事基本上是由董事會自己聘請的。應該通過由一個獨立于上市公司管理層的第三方來指定獨立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨立董事聘任制度。（2）降低注冊會計師的執業風險。如果影響房地產行業上市公司出具非標準審計意見的因素比較多，注冊會計師要謹慎接受業務委托，降低執業風險。（3）改善投資者的投資決策。根據本文總結出來的房地產行業上市公司非標準審計意見影響因素，一般投資者可以預測公司將來的審計意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強化政府監管。政府監管者可以通過影響房地產行業上市公司非標準審計意見的因素來幫助他們判斷審計意見類型的合理性，有利于維持市場秩序。X

參考文獻：

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3.費愛華.非標準無保留意見的實證研究[D].重慶大學，2004.

4.唐越軍，左晶晶.上市公司年報非標準審計意見與行業差異分析[J].產業經濟研究，2005，（1）.

5.張俊瑞，董南雁.公司治理與審計意見：來自中國上市公司的證據[J].當代財經，2006，（11） .

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隨著房地產行業經濟不斷發展，房地產企業逐漸成了我國企業的主體，其發展狀況對整個房地產行業和國民經濟的健康發展都有著十分重要的意義。因此，必須加強房地產企業內部經濟責任審計工作力度，使經濟責任審計中存在的問題得到有效解決，以規范房地產內部工作秩序。筆者從三個方面切實分析了解決與加強房地產經濟責任審計工作質量的有效措施，具體內容如下。

1.制定行之有效的審計方案。

經濟責任審計的時效性強、任務重、要求高、難度大，為了保證審計工作制度，必須做好前期準備工作，制定切實可行的審計方案。經濟責任審計工作組根據房地產企業經濟責任審計特點，結合相關法律法規，確定審計方案的總體內容。然后，廣泛收集和閱讀房地產企業財務資料、內部控制制度、會議記錄綱要，通過調查房產、土地、車輛等方面信息，認真分析領導干部任職期間企業資產、負債、收入支出的變動情況以把握房地產公司的運營情況，進而全面了解房地產企業經營范圍、核算形式、內部控制制度，以及領導干部任職期間的重大經濟決策、資金變動、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎上制定經濟責任審計的執行方案。除了以上內容外，前期工作中還要認真了解相關法律法規，根據相關規范確定經濟責任審計內容、范圍，以確保經濟責任審計方案的權威性，并使其得到嚴格執行。

2.深入挖掘審計內容。

抓住主要業務、重要領域、重點科目開展審計，深度挖掘經濟責任審計內容。房地產企業經營業務主要為銷售、出租房產；重要領域是房地產開發前期手續的辦理、開發模式、財務核算、實物資產狀況和重大投資收益；重點科目是營業收入、營業成本、預收收款等。為了保證經濟責任審計工作的質量，要對以下內容進行嚴格的審查和監督。

2.1房地產企業開發項目手續是否完備。

檢查房地產開發企業是否具有“五證”，即《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計程序符合規定。

2.2售房相關的預收帳款是否及時結轉收入。

由于房地產企業面臨著國資委對利潤總額、資產保值增值等指標考核上的壓力，為了應對這些要求，往往對預收賬款結轉收入的時點、金額進行人為操縱，要對此進行嚴格的審核。如，現場盤點房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預收賬款清單有無延期或提前預收等。

2.3成本費用歸集是否準確。

對于房地產企業而言，其成本主要為土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、前期工程費、基礎設施費、公共設施費以及開發建設期間間接支出的費用。有的房地產企業為了減少企業所得稅和土地增值稅，隨意計提后續成本費用，要求審計人員對策進行嚴格審計。例如，道路建設、環境綠化等成本費用的支出往往要根據合同內容預提，可是由于缺少適用的參照標準，這部分成本費用往往無法預計，這就成為了房地產企業提高后續費用支出的依據，針對類似的不良狀況，審計人員必須嚴格按照相關程序進行審查。

2.4現場盤查實物資產。

房地產企業的實物資產有資金、存貨及其他固定資產。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產產品，已經開發完成的土地、房屋、配套設置等，以及出租房和周轉房等。固定資產，就是企業自用或出租的房產、車輛、辦公設備等。由于范圍廣、內容多，要求審計人員以認真、負責的態度實施審計工作。現金審查是經濟責任審計的重要內容，為了保證審計質量，可以采用突擊性盤點來進行審計，利于發現企業是否有未入帳的現金以及銀行存折等，為發現“小金庫”提供線索。

3.客觀做出審計評價，突出效益評價內容。

房地產企業領導干部經濟責任的審計評價主要包括經濟指標、管理責任以及社會效益等幾項內容。經濟指標集中在完成稅前利潤、資產收益率、國有資產保值增值率等國資委任務指標情；管理責任主要是內部控制的完善與管理情況，如代建項目的進度、質量以及成本管理等；社會效益主要指所建項目是否實現了社會的預期，如用戶對代建的學校、醫院、回遷房等工程是否滿意。為了對領導干部在任職期間所有行為、業績等做出客觀的判斷，審計人員必須客觀制作審計報告，并在報告中突出效益評價，為房地產企業整改提供依據。

二、結語

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摘 要 本文首先介紹了房地產企業內部控制建設的必要性，提出了有效構建房地產企業內部控制的對策，希望為我國房地產企業在當前形勢下完善內部控制體制建設提供借鑒和參考。

關鍵詞 房地產 企業 內部控制 必要性 對策

當前，隨著國家管控力度加大和行業競爭日趨激烈，我國房地產業步入了微利時代。這些年來，房地產企業飛速發展，迅速成為了國家經濟的重要成分。縱觀我國房地產企業的發展過程，其中內部的控制是非常重要的。隨著現代經濟的不斷發展，房地產企業也越來越受到重視，一時間企業內部控制也成為了熱門話題。

一、房地產企業內部控制建設的必要性

房地產企業在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位，不但數量眾多，而且涉及資金龐大，被譽為國民經濟的晴雨表。房地產企業穩定發展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產企業有關的企業才能帶動發展，為國家創造更多的財富價值。為了保持正常運轉和良性循環，房地產企業建立和完善其內部控制機制是很有必要的，這樣可以提高本企業內部的管理和監督的水平及效能，降低企業內部的監管成本，以最小的耗費獲取最大的經濟效益，提高房地產企業在市場上的競爭實力。

（一）房地產企業受外部環境影響較大，建設有效的內部控制能夠抵御風險。土地是房地產企業的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調控影響大，通過經濟杠桿、價值規律引導房地產企業達到供需平衡；此外房地產經營成果不僅受經濟變化影響，而且受政治形勢變化的影響，變數較多。加上融資環境惡化，政策環境嚴厲，開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升。

（二）有效構建房地產企業內部控制建設是建立現代企業制度的內在要求。為適應房地產企業發展需要，企業規模不斷擴展，因此對從業人員、資金投入、財務管理、人力資源管理以及相關機構配置都隨之進一步發展，以適應不斷發展的社會經濟，以適應企業發展的需要，從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡。

二、有效構建房地產企業內部控制的對策

（一）強化對內部控制的認識。對內部控制建設認識的缺失是我國房地產企業內部控制薄弱的根本原因。當前我國房地產行業正處于發展的重要時期，房地產企業管理者將一切管理的重心全部放在市場拓展之上，沒有認識到企業內部控制建設對企業的重要作用。針對這種情況，我國的房地產企業必須強化認識。一方面需要企業的管理者認識到內部控制建設對企業的重要作用，帶頭執行企業的內部控制措施。另一方面還需要企業加強相關的培訓和教育，通過培訓教育讓企業的所有員工了解到內部控制建設對企業長期發展的重要作用，引導所有員工積極參與到企業的內部控制建設過程中。

（二）完善規章制度建設，合理設置崗位。完善的規章制度建設以及合理的崗位設置是企業內部控制的基礎。在當前房地產行業發展形勢之下，房地產企業關注的是外部市場的擴大，很多房地產企業并沒有將管理的重點放在內部體制建設，這就會導致企業規章制度建設薄弱，內部崗位設置不合理，嚴重的影響了企業內部控制體系建設。針對這種情況，房地產企業必須完善規章制度建設，利用完整的內部規章制度來約束員工的行為，規范企業內部業務處理。另外，企業還需要依據權責對等以及不相容崗位分離的原則合理的設置內部崗位，防止部分員工擁有超過其職責的權限，保證企業內部的相互制約平衡。

（三）強化內部審計和監督，健全企業績效考核體系。完善的內部審計和監督是企業內部控制的保證。目前我國大部分房地產企業在快速的發展過程中并沒有完善的內部審計和監督機制，很多的內部審計和監督工作都由財務部門完成，內部審計工作的主管人員甚至直接由企業的財務部門主管人員兼任，不能嚴格的執行內部審計和監督職能。因此，我國的房地產企業必須在企業內部設立獨立的內部審計和監督部門，定期對各分子公司的經濟業務進行審計和監督，維護股東的利益。另外，房地產企業還需要完善績效考核機制，利用健全的績效考核體制引導員工積極參與到企業的內部控制建設之中。

（四）完善企業風險管理。風險管理是企業內部控制的重要組成部分。構建完善的風險管理體制是房地產企業強化內部控制建設的重要目的，針對當前我國房地產企業在風險管理方面存在的問題，需要具體從以下三個方面完善。第一，在保證發展速度的同時兼顧企業財務安全。目前我國的房地產行業處速發展時期，企業發展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業需要在保證發展速度的同時考慮到企業財務安全，降低企業的財務成本和風險。第二，建立完善的風險預警機制，在風險發生之前采取可行性的措施規避風險。第三，完善企業內部信息溝通交流機制，建立完善的信息平臺，讓企業的管理者能夠及時的與員工溝通，防止信息失誤風險的發生。

（五）建立健全信息溝通系統。建立健全信息溝通系統對提高內控制度的效率和效果作用很大，房地產企業應當建立信息溝通體系在需要的時候識別和獲取需要的信息，進行有效的溝通，使內控制度在企業內部順利的建立并落實。房地產集團企業應當建立包括集團內部各個企業之間重要經營活動的信息溝通系統，進行集約化的管理，開展集成化、智能化、價值化以及網路化的管理新模式，使集團公司內外部各個分子公司和各個部分之間實現有效的溝通，信息順利傳遞。同時房地產集團企業還應當建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對內部控制中發現的問題能及時的反饋到集團公司，及時的采取相應的健全措施。

三、總結

總之，房地產企業隨著社會經濟的發展在飛速發展著，當然在這個過程中也遇到了很多問題，房地產企業要想很好地解決這些問題，就應該重視內部控制建設的有效性。強化房地產企業的內部控制管理，對于房地產開發事業的改革發展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產企業應該積極的重視內部控制問題，也應該積極的研究如何提高內部控制的有效性。只有提高了內部控制管理水平，才能更好地面對房地產企業未來的競爭，才能在競爭中不被淘汰。

參考文獻：

[1]杜汝芳.試論房地產企業內部控制制度的建立.商業經濟.2011（11）.

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一、房地產企業內部風險控制存在的問題

（一）部分房地產開發企業風險管理意識薄弱

1.企業資本結構不合理，導致資產負債率偏高

房地產行業的項目投資資金需求量大，絕大多數房地產企業為使項目順利運行，想方設法向銀行申請貸款，利用財務杠桿大肆舉債，過高的資產負債率導致企業發展的盲目性；沒有謹慎考慮企業的償債能力，導致企業資本結構不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財務杠桿效應的放大，導致財務風險的產生

企業內部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現象，會導致資金使用效率的降低，企業資金的安全性也隨之降低。企業內部財務管理混亂是導致企業財務風險的一個重要因素，如果不同財務分析方法得出來的結論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產開發企業跟風投資，增加投資風險

受政策利好消息影響，有些房地產開發企業相關人員對財務風險存在的客觀性認識存在偏差，對房地產開發項目的投資規模、市場需求、投資回報率等方面沒有進行充分的系統分析，在沒有進行大范圍市場調研的基礎上進行投資決策，將會進一步加大企業的財務風險。

（二）有些房地產企業內部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產企業內部控制體系建設不完備，實際操作過程中某些制度的執行沒有依據。有些房地產企業雖然建立了內部控制制度，但存在著內容不完整、設計不合理的問題。有的企業只具有某些基本的內部控制操作，沒有形成一個完整的內部控制系統。有的房地產企業執行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執行，監督、考核更是形同虛設。有的房地產企業風險控制體系不健全，決定投資開發項目時僅憑管理者現有經驗或初步的市場調研，對開發過程的風險控制沒有給予足夠重視，從而使開發商陷入被動狀態。有的企業尚未建立自我防范與約束機制，遇到問題時才采取措施加以補救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預防控制。

（三）內部風險控制缺乏有效監督

企業的內部審計部門是房地產企業內部風險控制的有效監督部門。有的內審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內審部門形同虛設。內部審計部門不能獨立于董事會，且受制于管理層的干涉，對內部控制制度不能進行客觀的評價，因此在重大事項、重大資金支出、重要崗位人員調整等方面的內部監督流于形式，最終結果還是一言堂。有的企業內部審計工作僅局限于財務層面，審計內容主要是會計核算、會計賬簿、財務報表，而對內部控制制度評價、企業各部門履行職能的效率方面，沒有充分發揮出內部審計的作用。

（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?

有些房地產開發企業組織機構設置不合理、人力資源保障不到位、缺少內部控制氛圍等，這些都是內部控制管理中急需解決的問題。有些內部控制系統管理人員的素質提升跟不上房地產企業發展的步伐，有些房地產企業的工作人員在工作后沒有繼續學習，得不到充分的培訓與鍛煉，甚至專業能力不達標，這些都會制約房地產企業的發展。只有思想素質提高了，業務能力增強了，才能適應企業發展的需要。因此，提高內部控制系統管理人員的素質是解決內部控制問題的重要手段。

二、完善房地產企業內部控制的對策

（一）完善內控制度體系建設，提高風險管理應對能力

房地產企業增強防范風險的能力應從建立有效的管理機構、完善內部控制制度入手，明確各部門的職責權限，提高員工的財務風險意識。

1.完善的內部控制體系可以有效抵御外部環境的變化

健全的房地產內部控制體系以及完善的管理制度為企業內部控制提供了基礎保障。外部環境的變化特別是宏觀經濟政策對房地產開發企業的影響很大，國家通過調節土地政策、稅收政策等各項措施來促進宏觀經濟的發展，調節房地產開發市場的供需平衡。

2.加強科學化的制度流程建設是企業內部風險控制的有效保證

房地產企業的資金流量大，應加強會計審核管理，對資金的使用應進行嚴格的控制管理，對企業資金的用途進行有效監督。通過建立內部管理審核制度，資金得到審批后應對資金的使用情況進行嚴格的監督，禁止資金挪作他用，通過加強與銀行的交流可以及時了解企業的資金動向。重大資金的使用、重大事項的約定應通過董事會決議，不能由總經理一人獨斷。

3.加強內部審計工作，提高抵御風險的能力

采用過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制，充分發揮內部審計的風險評估和防范作用，最大限度地發揮企業資產經營效益。通過定期或不定期的內部審計并且延伸審計領域，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計等領域擴展，實現資源的優化配置。

4.房地產企業要保持資金結構合理，適度負債經營

融資和投資是房地產開發的重點領域，資金運營安全影響著企業的生產經營，影響著企業的經營風險。在充分考慮企業償債能力的前提下，多元化籌措項目建設資金，可以拓寬企業融資渠道。通過控制企業成本，保持適度資產負債率，提高企業資金的使用效率可以提升企業的利潤空間。

（二）建立房地產風險控制機制，完善監督機制

房地產企業必須強化風險管理意識，建立風險評估體系和風險預警機制，把風險控制在可接受的范圍內。

1.內部審計部門要有相對的獨立性

當內部控制體制不完善時，管理層的權力有時會凌駕于規章制度之上，缺乏相應的監督機制，導致管理層出現弄虛作假行為。為了避免這種情況的發生，內部審計部門應由董事會直接領導，并向董事會報告，保證審計的客觀性，充分發揮其對部門的監督職能。

2.監督體系要形成有效的監督合力

監督主體應具有相對的獨立性，按照設定的目標進行有效監督，如果監督部門對被審計單位不僅提高審計業務，還同時提供會計、稅務等經濟咨詢勞務，監督部門很難發揮內部審計的監督作用。

3.構建企業內部暢通的信息溝通渠道，實現資源共享

根據房地產企業自身的生產經營情況，建立與企業發展相適應的內部信息集成處理系統，實現信息資源共享。可以通過整合營銷部門、運營部門及財務部門信息，應用信息集成處理系統實現資源共享。信息資源整合可以實現部門數據實時共享，有利于為公司決策層提供有針對性的決策建議。

（三）提高管理層及相關管理人員的業務水平，進行全面財務預算管理

企業管理層應提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業風險。管理人員通過加強業務培訓，充實房地產行業建造流程等業務知識，可以提高自身素質和管理能力，實現企業股東利潤最大化的目標。

1.加強預算管理，提高資金使用效率

應依據房地產企業運營的整體情況，進行全面預算管理。由銷售、合約、工程、財務等部門配合制訂企業經營收入計劃，確定規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用等，并認真貫徹執行預算指標，從而提高資金的使用效率。加強預算管理進行資金管控，確保資金收支符合財務管理規定以及會計準則，可以嚴格控制資金風險。對房地產企業的各項投資風險進行一定的預測與評估，可以有效規避企業風險。

2.提高業務素質，提升企業經營管理水平

在企業內部要分工明確、各司其職，各部門相互配合，確保企業健康、穩定地發展。房地產行業涉及業務范圍廣，不僅需要工程、財務、管理知識，還需要懂得法律、金融等多方面的知識，要滿足房地產企業內部控制的需求，員工素質需要有很大的提升。構建房地產企業內部控制管理系統，實現信息技術與現代化管理完美融合，最大限度地提升企業內部控制管理效率。

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關鍵詞：房地產；營改增；內部控制制度建設

一、房地產企業內控制度概述

內部控制是一系列具有控制職能的方法、措施、程序，是一個嚴密的、較為完整的控制體系。房地產企業內部控制度是以專業的管理制度為基礎，以監管和防范風險為目標，通過全方位建立過程控制體系、描述關鍵控制點和以流程形式直觀表達生產經營業務過程而形成的管理規范。

二、房地產企業內部控制制度的重要性

房地產企業數量多、資質低、競爭激烈。項目開發周期長、投資大，整個過程存在經營風險。營改增后不僅是稅種上的變化，同時還對企業的經營管理提出了更高的要求。建立內部控制制度十分重要。第一，建立良好的內控制能對整個項目各階段實施監督，能及時發現其中存在的問題；第二，內控制能夠監督考核企業各部門的工作是否高效，能保障企業的經營效率，保障企業完成既定的經營目標。

三、房地產內部控制制度的現狀

(一)企業對內部控制制度認識不足房地產企業在項目開發過程中，普遍存在只注重具體開發的工作，管理上缺乏戰略意識、對中長期的發展沒有規劃。某些地產企業還停留在“搶地”就能賺錢，毫無經營風險意識。適合企業自身的、健全的內部控制制度，需要花費大量的人力、物力和時間，而且不會在短期就能產生經濟效益。中小型房地產企業，如果缺乏長遠眼光，不會重視這項工作，甚至它的的建立產生懷疑，不愿意進行內部控制制度的實施，或者只是讓內部控制流于形式，降低了防范風險的能力與經營水平。

(二)缺乏風險意識，疏于企業的內部控制許多房地產企業是搶到地后，迅速開發建設和銷售，對內部控制制度的建立很輕視。房地產企業往往只會重視外部因素，對于因為自身內部控制的缺乏而帶來的風險因素考慮的很少。近些年在房地產企業只在盲目擴張，忽視了因缺乏內控制建設而帶來的管理缺陷。

四、增值稅后內控制建設的幾點建議

營改增將地產企業帶入增值稅時代，這不僅是簡單稅種的變化，它要求企業對自身的經營流程重新進行設計，內部管理要由粗獷轉向精細。企業管理層必須重視，共同謀劃、積極應對，做好風險內控，項目流程的各環節，要求予以規范化。這能使企業平穩過渡達到最終降低稅負、促進發展的目的。

(一)完善好內部環境治理結構中的董事會負責內部控制的建立健全和有效實施，必須有效發揮董事會的作用，履行相應的責任。營改增后具有一定規模的房地產企業可以在內部設內部審計部門，保證其工作的獨立性是很必要的。房地產行業的人員流動性較大，要實行德才兼備、以德為先的人力資源政策。另外，還要加強自身的企業文化建設，應該培育積極向上的價值觀和社會責任感，重點強化營改增后的內部風險意識。“人的價值高于物的價值，企業價值高于員工個人價值，社會價值高于企業價值”這是萬達的核心價值觀。

(二)加強工程及合同的控制建安成本是房地產開發項目總成本中所占比例最大(約占40%)、跨越時間最長、涉及單位最多的。營改增后房地產的稅率為由5%上升至11%，能否取得抵扣的進項稅發票成為降低稅負關鍵。關鍵控制點：首先要在工程招標時，要求必須具備一般納稅人資質。其次，在簽訂各類工程合同時要增加相應發票條款。最后，營改增過渡階段后的建筑合同成本是否上漲問題，建筑企業主要項目人工成本費用不能取得進項發票，勢必導致成本增加。所以選擇的建筑企業必須能對其建筑人工成本目標有效控制。

(三)加強資金營運的控制房地產企業資金營運內部控制的主要目標是：保證資金安全，保持各環節資金的周轉和高效，保證資金的的供求達到動態平衡。由于營改增后稅率的增加，房地產一般納稅人的銷項稅稅率為11%比較營業稅高98%。以成交價100萬元的房屋為例，營改增前營業稅為5萬元，營改增后需繳納銷項稅9.91萬元，可見必須要取得相應的進項稅抵扣才能達到企業資金的動態平衡。項目在房屋竣工決算后，進入銷售為主的階段，增值稅大部分為銷項稅，而企業所得稅、土增稅繼續在地方預交，所以后期對資金需求較大。企業要嚴格按照預算要求組織協調資金調度，定期對資金預算執行情況進行分析，如發現異常，及時采取措施妥善處理，既保證稅款的交納又要避免資金冗余。

(四)加強制衡與監督營改增的試點范圍涉及到房地產相關諸多行業，能幫助企業達到一體化、多元化的戰略目標。同時企業的經營管理會變得更復雜，將會遇到更多的問題。首先房地產企業要加強內部審計機構獨立性。其次，部門不相容的崗位要分離，定期內審，對于業務崗位定期(集團內部)輪換。最后，拓寬監督舉報渠道。

(五)加強對企業人員的培訓營改增后對房地產企業員工要進行相關知識的培訓，尤其是財務人員、審計人員提出了更高要求。比如專用發票的保管、不能抵扣銷項稅的費用、項目各階段稅收風險管控。

五、結束語

營改增是財稅體制改革的重頭戲、是供給側改革的重要舉措，它給房地產企業帶來了新的發展契機。房地產企業要健全內部控制制度、加強企業文化建設，進一步提高自身的風險管理能力，為企業的可持續發展奠定基礎。

參考文獻：

[1]李燕.解析企業內部控制制度的執行[J].中國鄉鎮企業會計，2016(02).

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關鍵詞：房地產開發企業；會計核算；收入成本；審計；確認

中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）08-0-02

21世紀以來，全國房價連續上漲，特別是高位運行的房價在2009年又一次全國性高漲，房開企業實現巨額稅利。然而，在房地產開發巨額利潤空間下，房開企業會計核算存在不少問題，會計信息失真比較嚴重。2006年10月財政部會計信息質量檢查公告(第十二號)披露：2005年檢查了39戶房開企業，共查出資產不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%。部分房地產企業存在較為嚴重的偷漏稅問題。

一、房地產開發企業會計核算存在的問題及建議

虛計利潤和資產是房開企業會計信息失真重要方面。房開企業普遍存在推遲確認收入、存貨資產不實、高估成本、隱瞞利潤等情況。在會計核算上主要體現在以下方面：

1.在預售制下沒有及時確認開發產品銷售收入。延遲確認收入很普遍，有的項目房屋交付使用數年了，收入不確認，購房款長時間掛在預收賬款，導致資產、負債和利潤不實。

2.沒有完整、正確地計算開發產品成本，按計劃成本或估計成本計算結轉經營成本，甚至隨意變動。在巨額利潤空間下，更多的是高估成本。有的開發項目的房子沒售完，開發成本或開發產品余額已是紅字，且金額較大。

3.沒有核算開發產品結存數量和金額，財會部門對開發產品失控嚴重。工程竣工后沒有對開發產品進行金額、數量核算，銷售開發產品的成本直接從“開發成本”賬戶轉至經營成本。

4.與開發項目相關工程結算不及時，預付賬款、其它應收款長期掛賬，開發成本不實。

5.開發成本與期間費用、與其它支出界限不清。工程竣工后有關費用繼續列入成本，罰款支出、施工水電費、代收代付款項支出列入成本等。

上述種種，究其原因和動機主要有：①房地產開發業務比較復雜，會計制度規定比較原則、簡單，會計人員傳承前任會計的做法，未能很好理解和執行會計制度。②投資者或管理當局出于某種動機，少計收入，高估成本，如應對稅務征管和檢查、體外流轉資金。③企業內部管理不完善，會計基礎工作薄弱，難以有效地組織核算。

無論出于何種原因和動機，上述現狀都與會計制度、稅收法規等相違背的。在當前對房地產行業宏觀調控之下，有關部門將加強對房開企業的監管，企業應正確對待，切實做好會計核算，正確地核算收入和成本，提升會計信息質量。

二、淺談審計中如何確認房地產開發企業的收入成本

在當前房地產行業狀況和會計環境下，我們面對房開企業年報審計項目，應當按照審計準則的要求，編制和實施符合房開企業的審計程序，切實審查財務報表的重要項目，發表恰當審計意見。

在房開企業年報審計中，收入和成本審計確認問題是個重點，也是一個難點。對此，我談談粗淺認識和體會。

1.開發成本、開發產品的審查

(1)開發成本

房地產開發通常經過投資決策分析、前期工程、建設和租售四個階段。在開發經營過程中企業將發生各種耗費和支出，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、拆遷補償費、規劃設計費、勘察設計費、七通一平費用、建筑安裝費、以及組織和管理開發項目而發生的各項費用和支出。有的直接計入開發成本，有的在不同項目分配后計入開發成本，有的計入期間費用，有的不能計入開發成本。

在審查開發成本時，應重點把握：①區分開發成本與期間費用、其它支出的界限。②審查開發成本是否真實發生。③分析開發成本的完整性。

對具體開發項目而言，不同企業對開發成本核算的狀況不同，不同開發項目所處的開發階段不同，對其開發成本審查的著重點和方法也是不同的。總體來講，對項目開發成本審查，應做好以下幾方面：其一，了解開發項目的基本情況和工程特點，形成初步認識；其二，查閱開發項目有關文件，審查建設工程合法性；其三，了解和實地察看工程形象進度，與工程財務支出進度對比分析；其四，重點抽查當年度發生的重要的開發成本支出，延伸核對相關合同、協議、文件；其五，審查需要分配的重大成本支出在不同項目(成本對象)之間分配的合理性。成本分配標準根據開發項目的特點及實際情況來確定，如建筑面積、工程預算、完成投資額，分配標準一經確定就不能隨意改變；其六，審查有無施工水電費等代收代付款項列入開發成本支出；其七，在工程竣工完成的年度終了前，是否按工程預算預提應實施未實施零星工程成本或未完成掃尾工程成本，計入開發成本。

(2)開發產品

在審查開發成本的基礎上，對開發產品審查應突出計價和存在問題。就具體開發項目而言，對項目開發產品審查，應做好以下幾方面：

首先，驗算項目開發產品成本計算單，審查其準確性。對此并注意以下問題：

①獲取房屋面積測繪報告、規劃文件，了解物業管理用房、公共配套設施，核對可銷售面積。

②了解住宅、商業用房、非配套實施的可出售車庫的成本計算方法，審查其一致性，有無隨意變動。

③了解有無已完成的、款項已支付沒有結算的、與開發項目工程相關的零星事項。

④審查是否合理預計掃尾工程成本，分析開產品成本的完整性。

⑤與同區域相似項目開發產品的成本水平相比較，分析開發產品單位成本合理性。

其次，審查結存開發產品單位成本有無變動。

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關鍵詞：內部控制；分析；策略

在我國房地產企業發展的過程中，重經營、輕管理一直是其長期發展中的短板。我國不少房地產企業沒有充分的風險意識，在內部缺少風險管理文化，沒有充分地認識到風險因素對于企業發展的不利影響，難以滿足房地產行業的現代化發展要求。在新時期下，隨著國家對房地產調控的越來越嚴格，加強內部控制，做好風險管理，有利于房地產企業的穩健運行，提高企業資金利用效率，最終實現房地產企業的可持續發展。

一、房地產企業內部控制現狀分析

(一)內部控制意識薄弱

近年來我國的房地產企業得到了快速的發展，在資金、技術實力方面取得了明顯的進步。但是在進步的同時，還存在著管理方面的隱憂，例如部分房地產企業重視開發而忽略了內部控制管理，導致企業的經濟效益難以令人滿意。部分房地產企業在內部控制意識方面比較薄弱，對于內部控制的重要性認識不足，過分地追求企業的規模和短期的利益，沒有充分地認識到內部控制對于房地產企業發展的重要性。一些房地產企業由于沒有建立完善的風險評估系統，導致風險問題頻發，嚴重地干擾了企業的正常運行。此外，內部控制風險意識的薄弱，導致企業難以建立有效的風險預警機制，從而不能對風險進行充分地管控，最終造成了企業經濟上的損失。特別是在一些民營房地產企業中，由于過分地追求業績，而忽略了內部控制制度建設，沒有充分地適應現代企業的發展要求，在管理理念等方面比較落后，沒有相應的風險防范意識，最終影響了房地產企業的發展壯大。

(二)內部控制執行力度薄弱

目前我國的房地產市場得到了蓬勃的發展，房地產價格不斷地走高，房地產行業的繁榮也隱藏了不少嚴重的問題，例如部分房地產企業雖然建立了內部控制制度，但是由于沒有良好的執行環境，導致內部控制難以真正地落實。近年來隨著政府相關部門制定了一系列關于房地產企業內部控制的政策，例如企業內部控制規范等，但是由于其內容比較寬泛，缺少可以執行的細節，導致難以操作。在執行的過程中，一些房地產企業的內部控制制度不符合企業的實際，與企業的經營活動相脫節，都影響了內控制度的執行。此外目前我國在房地產企業內部控制人才方面也比較缺乏，很多房地產企業缺少專門的人才來實施內部控制，再加上內部控制所需要的綜合能力比較高，例如需要懂得金融、工程、財務、管理等方面的知識，我國在房地產企業內部控制方面的氛圍還不夠成熟，在人才隊伍建設方面還比較薄弱，這些因素的存在都影響了內部控制的執行效果。

(三)缺少完善的監督機制

目前我國不少房地產企業雖然建立了內部控制制度，但是對于內部控制制度的執行效果缺少嚴格的監督，導致內部控制的效果大打折扣。部分房地產企業重視內控制度的建立過程，而忽略了其效果的評估，導致內部控制缺少有效的約束。在部分房地產企業中，由于業務繁忙，所以對于內部控制缺少科學的評價，導致內部控制制度實施的過程中存在著比較大的自由度，最終影響了內部控制的效果。對于內部控制執行過程中，缺少完善的問責和懲罰機制，使內部控制制度執行的過程中出現了不少違規甚至舞弊的現象。因此有必要建立完善的監督機制，將內部控制與員工的發展結合起來，提高員工的積極性，最終促進內部控制的實施。

二、房地產企業加強內部控制的策略

(一)提高內部控制意識

房地產企業管理人員應當充分地認識到內部控制的重要性，在日常的管理工作中積極地參與到內部控制制度的建立和執行工作中，促進內部控制的實施，提高廣大職工的風險意識。內部控制制度的實施是一項長期的過程，特別是對于工程項目來說，其施工周期長，資本消耗比較大，通過不斷地提高內部控制意識，將風險管理和控制貫穿到企業發展的各個過程和各個階段中，只有通過這樣不斷地推進，才能真正地發揮內部控制的功效。房地產企業面臨著不少經營中的風險，風險的存在和發生對房地產企業的可持續發展帶來了威脅。因此充分地認識到風險的危害，才能提高內部控制的意識，才能加深對內部控制的認識。在房地產企業管理活動過程中，要不斷地提高風險防控意識，只有這樣才能認識到內部控制的重要性，才能真正地采取有效的措施和方法來管理風險。

(二)建立完善的內部控制組織

一些房地產企業由于沒有建立相應的內部控制組織，導致內部控制制度難以得到真正地落實，通過在企業內部建立完善的內部控制組織，對于發揮內部控制的作用具有重要的意義。內部控制組織應當平衡好企業發展與風險評估的關系，實現二者的有效結合，最終實現對風險的有效管理。內部控制部門應當做好風險的分析和識別工作，結合企業的實際情況建立相應的風險預警模型，在日常的工作中以模型為指導，建立嚴格的風險指導線，確保風險能夠真正的可控，例如合理地配置企業的貸款、債務比例等，做好資金的短期和長期的有效配置，分散風險，控制風險。內部控制部門應當做好風險的預測工作，準確地判斷企業發展過程中的風險，對于風險影響的大小等進行科學的分析，從而實現對風險的有效識別。對于房地產行業來說，其波動性比較大，在風險識別的過程中要綜合性地采取有效的方法，判斷風險的來源和類別，從而準確地評估分析，提出相應的改進措施。在建立內部控制組織部門的過程中，要提高其獨立性，能夠擺脫其它部門的掣肘，獨自行使其監督管理權力，切實地防止風險的發生。此外，還應當加強內部控制人才建設，加強對財務人員的培訓工作，使財務人員能夠熟悉房地產行業的各個流程，只有這樣才能切實地了解企業發展過程中可能存在的風險，做到內部控制的有的放矢，減少風險事件的發生。

(三)加強對內部控制的監督

加強內部控制的監督，對于發揮內部控制的作用，實現對風險的有效管理具有重要的意義。企業管理人員要加強內部管理，明確相關的責任人，對員工的職權進行嚴格的限定，將風險管理責任落實下去，從而實現對內部控制流程的監督。在企業內部應當建立內部控制評價制度，檢查測試內部控制制度的執行情況，這樣能夠及時地發現問題，減少企業的經濟損失。要對企業運行過程中的各項業務的風險進行追蹤，及時地發現其中的風險漏洞，從而進行相應的優化，減少風險的發生。為了明確企業運行過程中的風險，可以由企業內部組織審計或者由第三方審計部門對企業的內部控制進行監督，不斷地提高審計部門的獨立性。在監督的過程中，要圍繞風險關鍵點作為審計的重要對象，對于一些財務支出大、而且頻繁的項目應當做好其后期追蹤，從而達到風險檢查和預警的作用。為了進一步完善內部控制監督機制，應當對內部控制實施效果進行評價，這樣能夠突出監督機制的重點，使監督機制能夠隨著風險的變化而變化，及時地發現內部控制活動中的薄弱環節，從而切實地發揮監督機制的作用。

三、結束語

完善的內部控制制度，對于提高企業的風險管理水平，降低風險發生的頻率具有重要的幫助。企業管理人員要具有強烈的風險意識，將內部控制真正地落實到企業管理活動中，落實到具體的個人，落實到企業的各個部門中，貫穿到企業發展的各個階段，最終促進企業的風險管理，改善企業的內部控制環境。通過加強內部控制，建立完善的、科學管理體系，最終能夠使企業獲得長期的發展，對于提高企業的經濟效益，完善房地產企業的管理制度都具有積極的意義。

作者:朱成俊 單位:河南金岱中岳置業有限公司

參考文獻：

[1]秦文曙.房地產內部控制實施現狀及對策[J].當代經濟，2015，24：72-73.

[2]金曉丹.房地產企業基于內部控制的風險管理研究[J].財經界(學術版)，2014，11：110.

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減持套現：債務壓力下的“以退為進”

今年以來，一些地方土地財政收入縮水、地方債風險凸顯，政府財政負擔持續未見好轉趨勢。審計署審計結果顯示，截至2012年年底，36個地方政府本級政府性債務余額38475.81億元，相比2010年增加4409.81億元，增長12.94%。

為了能夠順利在“地方債檢查”中過關，地方政府正在想盡辦法籌集資金，以應對未來地方債償債高峰。因此，地方政府掌控的數百家上市公司股權成為首選目標，通過減持手中的國有股便可緩解困境。

根據國資委的數據顯示，2012年年底，A股國有控股上市公司共有953家，占公司數量的38.5%，其市值占比達到51.4%。而對A股數據的統計顯示，近670家上市公司為地方國資委直接或間接控制。業內人士認為，減持這些上市公司的國有股，成為地方政府籌錢補債務窟窿最為直接的辦法。

目前，具有國資背景的上市公司股東減持越來越多，其中也有地方國有資產經營公司，這類企業一般并無實際主營業務，只是作為地方政府國有股份的持股平臺，減持后的資金很快進入當地財政。

湖北財政系統一位官員對記者表示，在地方政府的債務壓力越來越大的情況下，大量減持國有股還債過冬是上策。

進軍地產：來錢最快，風險最低

眼下，財政收入增長的放緩成為一些地方政府的燃眉之急。面對上級下達的增收任務以及自身財政開支的壓力，“讓荷包鼓起來”為地方政府拓寬經營路子找到了合適的理由。房地產行業成為首選路徑。

進入房地產這個“來錢最快、門檻最低”的行業，地方政府有著得天獨厚的優勢。一批地方政府所屬的國有地產企業如雨后春筍般冒出，原本從事其他行業的地方國有企業紛紛涉足甚至轉行房地產領域，成為最新一輪“圈地運動”中的急先鋒。地方上一位民營房企老總甚至向記者感慨，地方上新一輪的“圈地運動”已然成為一些地方國企的獨角戲。

據業內人士透露，今年以來，活躍在土地市場的地方國企有相當一批是從事其他行業的大型國企，房地產已成為其重要的“副業”。其中，地方政府所屬城建類企業，原先主要從事道路、公共設施的設計建設，如今大規模地“轉身”以房地產開發為主業。

當前新一輪城鎮化建設浪潮，為地方國企再次進入房地產行業、賣地謀利提供了機會。例如，湖北省聯合幾家國有企業共同出資成立了省級投資公司，房地產是其投資重點，占據大部分份額。目前，公司在省內的咸寧、鄂州等7家地級市建設新城，同時還在武漢市開發了多個大型樓盤。此外，武漢市政府也有多個涉足地產開發的地方國企。

“除了以往高企的地價外，如今地方政府正通過投資公司直接經營房地產帶來巨額利潤回報。”中國指數研究院華中分院研究總監李國政說。

“另類經營”：政府部門掀起投資公司熱

“不僅政府直接有所屬投融資平臺企業，一些主要的職能部門也都紛紛成立各類投資公司，雖然名目繁多，但都是壟斷性經營，獲得高額利潤。”武漢一家大型房地產企業老總告訴記者，當前一些政府部門紛紛成立自己獨資或控股的企業，如水利部門有水利投資公司，交通部門有交通投資公司，農業部門有農業投資公司，旅游部門有旅游投資公司，科技部門有科技投資公司，環保部門有環境投資公司，就連城管都有環衛投資公司。

同時，以營改增為代表的財稅體制改革推進，一定程度上也對地方財政收入造成不利影響。針對此，一些“頭腦靈活”的地方政府部門更多地將眼光投向“公司”這根“救命稻草”，以圖通過直接設立公司，多方創收。

篇9

為加強和規范企業內部控制，提高企業經營管理水平和風險行為防范能力，促進企業可持續發展，維護社會主義市場經濟秩序和社會公眾利益，財政部會同證監會、審計署、銀監會、保監會制定并分別于2008年和2010年頒布了《企業內部控制基本規范》和《企業內部控制配套指引》，標志著我國企業內部控制規范體系初步建成。從2011年起，越來越多境內外上市公司與內部控制規范試點公司開始實施企業內部控制規范體系，構建企業內部控制制度；2012年，證監會與財政部也聯合公告，將內部控制規范體系的強制實施范圍進一步擴大到主板國有控股上市公司，標志著我國上市公司的內部控制規范體系進入了分類分批實施階段。這些規章制度的，使得我國上市公司建立健全完善的內部控制制度有了一定的依據和規范。

房地產開發企業不但資金投入大，而且建設周期長，極易受到國家宏觀經濟與政策的影響；從2013年起，我國政府對房地產市場調控政策陸續出臺，調控力度不斷加深，房地產投資的增長速度持續放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續加大，使得房地產開發企業面臨巨大的投資風險。鑒于房地產開發企業的特殊性，中國注冊會計師協會在2月了審計風險提示函，要求會計師事務所充分考慮房地產類上市公司所處行業狀況及特點，重點注意房地產開發企業的內部控制體系與風險評估。例如，收入的確認標準、成本費用是否真實、房地產項目是否存在減值跡象、內部崗位設置與會計估計的合理性以及相關事項的披露等。由此可以看出，房地產開發企業審計風險較高的重要原因源于起步較晚，內部控制制度薄弱，未能形成規范的內部控制體系；企業內部存在諸多控制上的缺陷，未能在內部規范部門之間、上下級之間以及崗位之間的制約。

同時當前經濟發展迅速，房地產行業競爭程度不斷加劇，加上國家宏觀房地產調控政策，房地產開發企業為解決當前困難，應該把工作重心從對外發展轉變為對內加強管理。因此，為形成房地產開發企業內部控制規范體系，需要深入研究當前房地產開發企業所存在的內部控制問題，從而提供有針對性的解決對策。

本文對目前我國房地產開發企業內部控制存在的問題進行詳細分析，就存在的問題提出解決對策，為我國內部控制規范政策和監管改進提供借鑒。

二、房地產開發企業內部控制問題

（一）缺乏健全的房地產開發企業內部控制體系

當前中國房地產開發企業發展迅速，但大部分企業內部控制制度不全面，在內部控制環境、控制程序、會計信息系統等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業管理的、有針對性的完整內部控制體系。完善的內部控制體系能讓企業快速健康發展，房地產開發企業內部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業信息的真實性與準確性。

（二）房地產開發企業風險評估環節與內控意識薄弱

隨著我國房地產開發企業的不斷發展，企業內部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業面臨的各種風險問題：一是完善的風險評估體系尚未制定，企業無法有效地采取對應的風險預警機制，使得企業容易遭受到外界環境的影響，可能導致企業破產等情況出現。二是房地產開發企業管理層對內部控制認識較為片面，認為制定內部控制制度就是建立企業內部管理制度，只要執行好現有工作制度，就是較好地實現了內部控制，從而導致了企業內部控制意識薄弱，執行力度不足。

（三）房地產開發企業內部監督管理不到位

房地產開發企業內部的自我監督管理一直被認為是我國房地產開發企業各項經營活動的保障基礎。但目前我國房地產開發企業缺少健全的監督管理機構，企業內部審計部門缺乏應該擁有的獨立性，不能充分發揮內部審計所應有的功能，對內部控制制度執行效果、執行力度、修訂等缺乏客觀獨立的監督，從而導致了房地產開發企業現行的監督管理不到位，執行力度不足。

（四）房地產企業內部人員綜合素質參差不齊

現階段，房地產開發企業內部員工素質參差不齊，員工對企業內部控制制度的理解能力與執行能力差異較大，不能完全滿足企業內部控制制度執行要求，從而影響企業的發展與內部管理水平。房地產開發企業內部控制的執行需要全體員工的配合，若員工不能充分認識到企業內部控制的重要性與必要性，企業快速健康發展就會受到限制性約束。

（五）房地產開發企業工作流程缺乏控制

當前我國房地產開發企業工作流程較為復雜，項目可行性分析、拿地、規劃、市場推廣、成本控制等工作進度緩慢，需要長期進行關注，同時工作流程所蘊含的內部控制是管理層建立健全內部控制制度的關鍵。但鑒于房地產行業擁有巨大的利潤空間和市場需求，很多房地產開發企業只注重結果，降低了對分散的工作流程的關注度，缺乏工作流程內部控制，甚至忽略了對工作流程的不斷優化與完善。

（六）房地產開發企業內部控制信息溝通不暢

內部控制理論中提出了內部控制信息共享有利于企業員工之間的溝通，也有利于加強各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯系。隨著房地產開發企業規模的不斷擴大，管理層次較多，容易出現權責分工不明、工作效率低、內部控制溝通不暢等問題。房地產開發企業雖然大部分建立了內部信息溝通渠道，但是在實際中應用效果不佳，一方面缺乏上下級的有效溝通，只是簡單的從上到下傳達工作，缺少及時反饋；另一方面內部職能部門之間協調性較差，不能有效快速傳達內部控制信息，影響企業內部控制的有效運行。

三、房地產開發企業內部控制問題解決對策

（一）建立健全完善內部控制制度

建立完善的內部控制體系以及健全的內部控制制度是房地產開發企業當前解決內部控制問題的首要任務，主要包括建立針對企業工作流程的內部控制制度與完善內部控制的自我評估制度。

（1）建立針對企業工作流程的內部控制制度。當前房地產開發企業內部控制制度的出發點是如何控制企業內部的工作流程，但房地產開發企業的內部控制制度要根據企業的工作流程，將各項主要工作和經營活動納入內部控制制度管理的范圍內，具體的來說是要制定企業內部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預算資金管理內部控制制度，強化預算資金的監管，防范舞弊現象的發生；建立會計獨立核算內部控制制度，保證會計核算的準確性與及時性，等等。

（2）完善內部控制的自我評估制度。除了建立針對企業工作流程的內部控制制度，房地產開發企業還需重視內部控制的自我評估制度的建立，開展定期或不定期的內部控制制度評估，對內部控制進行評價考察，分析其現階段存在的問題，針對這些問題，如何修正與完善，從而使得內部控制制度越來越健全。通過實施內部控制的自我評估制度，發現現有內部控制制度存在的問題，并針對問題進一步實施準確且有針對性的措施，改進企業內部監督，更好地完善企業內部控制制度，促進企業健康快速發展。

（二）加強內部控制法制建設

許多國家都已經頒布相關法律法規規范企業內部控制的建設，如美國、日本、韓國等，而當前我國的房地產開發企業內部控制法制建設依舊處于部門規章層面，并未上升至國家法律層面，沒有強制的法律約束力。內部控制要得到有效執行，內部控制信息能及時準確披露，投資者與企業信息不對稱問題得以緩解，國家立法機構需要加強企業內部控制的法制建設，使得企業能夠有法可依，違法必究，加大對隱瞞內部控制缺陷、虛假披露內部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強化內部審計

內、外部審計人員對內部控制制度的監督與評估是房地產開發企業保障內部控制制度有效性與開展內部控制工作的重要組成部分。當前房地產開發企業所暴露出來的內部控制問題，實際上是內部審計評價工作與外部審計監督工作不嚴格密切相關。我國企業內部控制實踐普遍存在重建設、輕執行與監督的現象，內部控制評價走過場及外部審計審核走形式。因此，房地產開發企業需要加強內部審計部門對內部控制的評價工作，強化外部審計對內部控制的監管責任，才能更好地建立企業完善的內部控制工作。

同時房地產開發企業要積極發揮內部審計對內部控制的積極促進作用，具體做法：一是要設立獨立性較高的內部審計部門，是內部審計工作能獨立有效地開展。二是要明確內部審計部門的具體職責，明確獲取的審計信息是真實可靠的，確保其監督職能有效發揮。三是注重內部審計工作人員的素質，通過業務培訓等方式提升工作能力。四是要改進房地產開發企業內部審計的運行機制，規范內部審計工作程序，明確參與各方的職責行文，確保內部審計工作的準確性。

（四）拓寬企業內部控制體系

隨著房地產開發企業不斷擴大發展，分、子公司的數量逐漸增多，企業不僅應關注自身的內部控制體系的建設，同時也要規范分、子公司的內部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點與業務范圍，協助建立健全完善的內部控制制度，保證企業整體內部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內部控制缺陷，企業總部也有不可逃避的連帶責任。因此，房地產開發企業需要拓寬企業內部控制體系，保證整體內部控制體系的健全與完整。

（五）提高內部控制缺陷披露質量

我國目前沒有明確指出內部缺陷的認定標準、內部控制缺陷沒有嚴格的等級劃分以及未披露內部控制缺陷整改措施等等，政府相關部門需要針對內部控制缺陷衡量、整改等進一步完善，出臺相關政策，讓房地產開發企業對自身內部控制存在的缺陷有所了解，如何準確披露內部控制缺陷、如何按照國家規定進行整改等有據可循。因此，政府需要完善房地產開發企業內部控制缺陷披露機制，提高內部控制缺陷披露質量。

四、結論

篇10

一、項目成本控制概念

1.成本及成本控制。成本是生產過程中的耗費情況（勞動力耗費和資源耗費）的貨幣表現形式。房地產建設項目成本控制管理是指運用一定的科技手段，對在項目建設過程中的人員、費用和資源進行組織、監督和調整。通過分析、評價實施后的效果，采取相應的措施糾正偏差。施工成本控制在計劃成本之內，在保證進度和質量目標的前提下，以確保證成本目標的實現。

二、房地產建設項目成本控制現狀

1.房地產企業普遍缺乏全面的成本控制理念。我國房地產行業近20年來發展迅速，但房地產建設單位素質參差不齊，許多房地產企業起點低、管理粗放，在項目中成本管理的方式比較落后，如在房地產項目的成本預測和成本計劃都缺乏完善的計算編制，房地產項目成本管理中同樣需要技術人員在經濟方面的參與，而不是只參與規劃設計或者工程監理，而項目管理者大多數只關注項目工期和建筑質量，對于成本控制則經常忽視。2.成本信息反饋遲緩，組織渙散。許多建設單位為了降低成本，會選擇將建設項目工程進行分包或者轉包的拆分施工，這種施工方式在項目后期實施階段就會出現各建設單位和開發商之間的矛盾、分包單位與總承包單位之間的矛盾以及分包單位之間的矛盾等等。同時建設項目的參建單位由于較多，經常需要交叉作業，各參建單位項目成本信息反饋不及時，各參建單位之間的進、退場時間都不相同，導致項目管理者不能及時收集各項成本信息從而及時發現相關的成本超支、外溢等問題。3.項目成本管理體系不完善。國內很多房地產建筑企業隨著最近20年經濟快速發展出現了高速發展，市場內的房地產企業正在隨著房地產市場的逐漸飽和越來越重視成本管理控制，但現有的成本管理制度還沒有做到細化管理，成本管理體系不夠健全。

三、掙值法在DT住宅樓建設項目施工階段成本控制的應用

1.掙值法概述。掙值法是為監測工程費用和工程進度對項目進行整體層面進行的結果比較，主要通過對項目任意時間的計劃與實際完成情況進行對比進行分析。掙值法的參數主要包括計劃工作量的預算費用BCWS、已完成工作量的預算費用BCWP、已完成工作量的實際費用ACWP。掙值法通過比較項目成本的實際值和計劃值，可以在任意時點及時分析得出實際施工中與計劃成本的偏差，判斷和預測成本費用的未來趨勢。從而讓管理者可以及時發現成本偏差并進行相應地調整措施阻止偏差的繼續擴大，并可以幫助管理層分析偏差原因以便及時糾偏。2.DT房地產建設項目成本控制研究。DT建設項目建筑面積為138486平方米。項目建設工期為2021年2月至2021年10月，預計項目總建設成本為305,134,896元，現采用掙值法對該項目2021年2月至10月期間的成本控制管理進行分析。①項目費用偏差及項目費用績效分析。首先計算項目費用偏差，項目費用偏差通常用CV來表示。費用偏差CV=BCWP-ACWP，是指在某一時點上，BCWP與ACWP之間的差值。通過比較CV與0的關系分析建設費用達標情況，當CV>0時，表示實際項目費用節約，當CV=0時，表示實際項目費用達標致；當CV<0時，表示實際項目費用超支。項目費用績效用項目進度指數CPI表示，項目進度指數CPI=BCWP/ACWP，當CPI>1時，表示實際項目費用節約；當CPI=1時，表示實際項目達標；當CPI<1時，表示實際項目費用超支。經過計算能得出，DT建設項目的第2、4、5、6、10五個月的CV<0，分別為：-1111569.41、-1417307.22、-1740188.16、-2219462.45、-2755684.06，即這五個月的實際項目費用相比計劃是超支的；第3、7、8、9四個月的CV>0，分別為：938896.90、2056893.11、470966.33、1784164.98，即第這四個月的實際項目費用相比計劃是節約的。計算第2、4、5、6、10五個月的CPI<1，分別為：0.9014、0.9327、0.9432、0.9402、0.9572，即這五個月的實際項目費用相比計劃是超支的；第3、7、8、9四個月的CPI>1，分別為：1.0734、1.0563、1.0127、1.0419，這四個月的實際項目費用相比計劃是節約的，與前面的項目費用偏差CV分析結果一致。②項目進度偏差及項目進度績效分析。掙值法中的項目進度偏差用SV表示。項目進度偏差SV=BCWP-BCWS，當SV>0時，表示項目進度超前；當SV=0時，項目進度跟計劃一致；當SV<0時，項目進度比計劃落后。項目進度比較績效用項目進度指數SPI表示。項目進度指數SPI=BCWP/BCWS，當SPI>1時，表示進度比計劃提前；當SPI=1時，表示進度與計劃一致；當SPI<1時，表示進度比計劃延后。經過計算DT公司SV數值可以得出，第2、3、4、5、6、8六個月的SV<0，分別是：-663606.89、-1011279.77、-3134011.59、-1244855.64、-774024.21、-602893.60，說明這六個月的項目進度相比計劃是延后的；第7、9、10三個月的SV>0，分別為：1240064.56、1425609.93、9098382.24，即這三個月的項目進度相比計劃是提前的。

四、房地產企業施工階段建設成本控制管理措施