房地產的投資價值范文

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[關鍵詞] 投資性房地產 公允價值 新會計準則

財政部于2006年2月15日頒布了新的企業會計準則，其中《企業會計準則第3號――投資性房地產》(以下簡稱新準則)首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并首次在非金融資產計量中引入公允價值，因此具有十分重要的意義。

一、單獨列示投資性房地產

新準則中規范的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物。因此，一般開發企業用于銷售的房地產，以及為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的建筑物或土地使用權，不屬于投資性房地產，應分別在存貨、固定資產和無形資產中進行核算。

長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產”和“無形資產” 等其他相關的會計準則中加以處理。然而，隨著經濟的發展和投資觀念的改變, 投資性房地產已成為一項經營性活動, 而不是傳統意義上的固定資產：一方面，投資性房地產經過數年以后，其市場價值不僅可能高于賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為存貨、一般性固定資產或無形資產無法在會計上真實反映其價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值相背離。新準則將投資性房地產從一般性固定資產和無形資產中分離，更加清晰地反映了企業持有房地產的構成情況和盈利能力，提高了會計信息的相關性，符合我國經濟發展的現狀。

二、公允價值在投資性房地產中的具體運用

采用公允價值作為計量屬性是新會計準則的一大亮點。公允價值計量模式，是指以市場價值，即熟悉情況的當事人在公平交易中自愿據以進行資產交換或債務清償的金額。公允價值在投資性房地產中的運用主要涉及以下幾個方面：

1.投資性房地產后續計量

新準則規定，投資性房地產后續計量，通常應當采用成本模式，存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以采用公允價值模式。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

采用成本模式的，會計處理方法同原有的準則要求基本一致，即將有關資產的賬面價值作為投資性房地產的入賬價值，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備，期末按賬面價值在資產負債表中反映，只需單賬戶反映資產的實際成本即可。

而在公允價值模式下，投資性房地產應按照首次執行日的公允價值作為入賬價值，公允價值與原資產賬面價值之間的差額調整期初留存收益。在后續支出的確認與計量上，如果后續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，應計入投資性房地產的賬面價值，否則應計入當期損益。日常核算過程中對投資性房地產不計提折舊或攤銷，資產負債表日也不需要對投資性房地產進行減值測試，其折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響。企業應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

舉例說明：某企業于20x7年5月1日起將新開發完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫字樓造價3000萬元，20x7年5月1日的公允價值為3200萬元，則在公允價值模式下，應確定該項投資性房地產的入賬價值為3200萬元（其中成本3000萬元，公允價值變動200萬元）。假如當期期末該項資產的公允價值上升為3500萬元，則應補調其賬面價值300萬元，并將該差額記入“公允價值變動損益”。

2.后續計量模式變更

為保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式時，由于兩種模式下投資性房地產的入賬價值不同，因而公允價值與原賬面價值之間產生了差額，這個差額不直接計入損益，而是作為會計政策變更處理，調整期初留存收益(未分配利潤)。而已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

3.投資性房地產與其他資產的轉換

企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，并且滿足條件的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。

在成本模式下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

三、公允價值計量對投資性房地產的影響

與國際財務報告準則相比，我國新會計準則對公允價值計量的應用十分謹慎。企業采用公允價值對投資性房地產進行計量，主要有以下幾個方面的影響：

1.對企業資產結構的影響

新會計準則將“投資性房地產”在資產負債表上單獨列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產”、“無形資產”中核算和列報的投資性房地產，統一列入“投資性房地產”中核算，這一變化將影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業，由于執行新會計準則后全部轉入“投資性房地產”中核算，將使企業的流動資產（存貨）減少，流動比率降低。

2.對所有者權益的影響

企業在對投資性房地產由成本模式計量轉為公允價值模式計量的首年，將采取追溯調整的方式調整年初所有者權益。而在目前房地產價格普遍高于歷史成本的情況下，這會導致企業上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權益大大增加。

而且，企業將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，如果轉換日的公允價值大于原賬面價值，其差額計入資本公積，也將增加企業的所有者權益。

3.對企業利潤的影響

公允價值模式下，企業在資產負債表日對投資性房地產的資產價值進行重估，如果投資性房地產升值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，企業當年的利潤就會增加；又由于公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和攤銷，從而可以減少費用的支出，也會增加當年的利潤。而我國目前房地產價格剛好處于持續上漲階段，因此采用公允價值模式，可以提高這些房地產企業的盈利水平，使企業凈利潤有所提升。

4.對稅負的影響

由于現行稅法仍將投資性房地產作為一般固定資產或無形資產對待，因此在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化產生的所得，待處理時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額，這樣就可能產生遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。

綜上所述，此次新準則中對投資性房地產的相關規定，尤其是公允價值的引入，意義十分重大，對房地產行業將產生一定的影響。但是，目前公允價值的確定仍是一個難點，未來還應加強對投資性房地產價值評估的研究，只有把握好公允價值在投資性房地產中的應用，才能進行正確的會計核算，提升企業的投資價值。

參考文獻：

[1]中華人民共和國財政部.企業會計準則[M].北京：經濟科學出版社,2006

[2]中華人民共和國財政部.企業會計準則――應用指南.財政經濟出版社,2006

[3]劉秋雁:房地產投資分析.東北財經大學出版社,2004

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關鍵詞：投資性房地產；公允價值；計量

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2013年4月23日

根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產進行后續計量時，可以采用兩種計量模式，即公允價值計量模式和歷史成本計量模式。有確鑿證據表明，投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的條件下，企業可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。但準則沒有規定必須采用公允價值計量模式或是成本計量模式，這就給許多擁有投資性房地產的企業有選擇或者不選擇公允價值模式計量投資性房地產的自由。

一、投資性房地產后續計量模式比較選擇

1、成本計量模式。成本計量模式是指按照投資性房地產的賬面價值、使用年限等因素，按期考慮投資性房地產的累計折舊或累計攤銷價值，在會計期末需對投資性房地產進行減值測試，如果發生減值，還要根據資產減值的有關規定計提投資性房地產減值準備。成本計量模式具有較好的客觀性及可驗證性，在一定程度上可以防止企業財務舞弊行為。另外，會計核算操作簡單，易被接受。但是，成本計量模式無法跟上市場的千變萬化，不能反映資產的現實價值。

2、公允價值計量模式。公允價值計量模式是指以資產負債表日投資性房地產的公允價值調整賬面價值，公允價值和原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值模式不對投資性房產計提折舊或進行攤銷。采用公允價值模式計量投資性房地產，能更加客觀地反映企業資產的現實價值，提高企業會計信息的決策相關性，加速與國際會計準則的接軌。但是，公允價值要受時間、空間變化的影響。公允價值的確定帶有很強的主觀性，目前在我國仍缺乏詳細規范公允價值計量技術和操作指南。

3、投資性房地產計量模式的選擇。企業在選擇投資性房地產的后續計量模式時，主要是從成本收益角度進行權衡。在成本方面，與歷史成本計量模式相比，由于市場環境不健全，公允價值計量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投資性房地產采用公允價值計量后，會對企業的資產結構、所有者權益、利潤均產生巨大影響，增加股東賬面財富，動態反映企業利潤的增減。因此，擁有投資性房地產的企業，會因為成本高于效益，選擇成本計量模式，也會因為效益高于成本，選擇公允價值計量模式。

二、投資性房地產公允價值計量應用現狀

新會計準則實施至今，持有投資性房地產的上市公司數量在逐步增加，其中僅有3%左右的公司選擇采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，具體情況見表1。（表1）

1、僅有少部分公司采用公允價值計量模式。通過資料分析顯示，從投資性房地產準則實施至今，雖然在滬深A股上市公司中，擁有投資性房地產的上市公司比較多，約占全部上市公司的40%。但是，絕大部分上市公司采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。截至2011年底，900多家擁有投資性房地產的A股上市公司中，采用公允價值計量的只有30余家，占比約3.3%，其中約140家房地產上市公司中，只有臥龍地產、金融街、金科地產、世茂地產、中航地產等少數幾家采用公允價值計量投資性房地產。

2、公允價值的確定方法各異。投資性房地產準則對投資性房地產公允價值的確定方法沒有明確規定，導致上市公司在確定公允價值時方法不統一。在上市公司中，有的評估價格確定公允價值；有的采用第三方機構調查報告為依據；有的參考同類同條件房地產的市場價格。三種方法中，評估價格的可靠性最高，第三方調查報告次之，市場類比加入了管理層的主觀判斷，可靠性相對最差。（表2）

3、公允價值信息披露不完全。大部分上市公司對投資性房地產公允價值計量的信息披露不夠充分，也不夠規范。有的上市公司僅披露投資性房地產的年度公允價值及公允價值變動情況，報表使用者無法了解公司主要投資性房地產公允價值的確定方法、同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，所以無法判斷上市公司投資性房地產信息的真實性以及公允價值的可靠性。僅有少數幾家公司，詳細披露了公允價值確定原則、方法、程序。總的來講，投資性房地產公允價值信息表外披露過于分散，沒有統一項目涵蓋公允價值信息，削弱公允價值信息的敏感度，不利于投資者快速獲取所需信息。

4、利用公允價值計量粉飾業績?；仡櫧鼛啄甑姆康禺a市場，多家涉及投資性房地產的上市公司上演財務伎倆成功粉飾經營業績。僅就2012年，這樣的案例也是相當多見。*ST國商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年將投資性房地產的后續計量模式由成本計量改為公允價值計量，年度所有者權益分別增加約19.89億元和1.07億元，凈利潤分別增加33.15億元和1.07億元，從而實現凈資產轉正、凈利突增，進而得以保殼。中茵股份（600745）通過變更投資性房地產的后續計量模式，預計增加公允價值變動損益部分為908萬元，增加凈利潤1，886.65萬元。在國家對房地產市場進行嚴厲宏觀調控的背景下，房地產上市公司憑借財務處理伎倆粉飾報告期的經營業績，相關監管當局對此并沒有采取相應的監管措施進行監控和規范。

三、不愿意采用公允價值計量模式的原因

1、計量條件嚴格。我國的投資性房地產準則不鼓勵上市公司采用公允價值計量模式，賦予管理層的公允價值選擇權異常嚴格，并且限定了使用公允價值計量模式相對應的條件。一是有活躍市場的要求，我國房地產交易市場還不夠完善；二是有整體性要求，一旦采用公允價值模式就必須對企業所有的投資性房地產采用公允價值進行后續計量；三是會計核算方法上不可逆轉性規定，公司一旦采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，就不能通過會計政策變更為成本計量模式。由于投資性房地產公允價值計量的嚴格要求，導致公司對采用公允價值計量模式相當慎重。

2、增加業績的波動。投資性房地產首次采用公允價值計量會將以前年度累計的增值提前實現利潤，增大當期凈資產和總資產。如果公司投資性房地產沒有持續性，將會嚴重影響公司后期業績的增長。房價的上漲會引起公允價值變動損益的大幅增長，從而導致公司凈利潤快速增長；相反，一旦房地產價格變化不大或有所下跌，就會導致利潤的下降。近些年，房地產價格波動變化較大，采用公允價值模式計量投資性房地產會增加企業利潤的波動，造成經營業績不穩定。目前，房地產市場形勢相對比較嚴峻，投資性房地產的公允價值下降的概率將會逐步加大，致使公司未來的業績風險也會增大。

3、縮小利潤操作空間。在成本計量模式下，公司可以將投資性房地產的增值進行累積，一旦有公司財務業績方面的需要，比如融資需求，可以將投資性房地產出售或者轉換投資性房地產計量模式，便可將出售收益或前期累積公允價值變動損益及前期計提的折舊一次性調整當期利潤或凈資產。但在公允價值計量模式下，投資性房地產的公允價值變動損益已經在每個報告期末確認，公司既不能通過轉變計量模式來調節利潤，也無法通過出售投資性房地產來調節利潤。

4、公允價值獲取成本高。為保證公允價值的可靠性，企業往往會聘請評估機構或者調研機構出具獨立的外部評估報告和調查報告。但是，評估機構或調研機構一般會根據工作的難易程度、工作量的大小、項目的評估金額等收取評估費。企業投資性房地產每年的評估費會增大企業的經營管理成本。根據準則規定，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業要在資產負債表日詳細披露投資性房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確定方法及理由等?？梢?，雖然公允價值計量符合投資性房地產的特性，也滿足會計信息相關性、真實性的要求，但是公允價值的確定仍然是一個難點，不僅計量過程繁瑣，而且獲取成本較高。

5、配套稅收政策尚未完善。采用公允價值計量模式將公司沒有實現的隱性利潤顯性化，目前我國尚未出臺相應的配套稅收政策。公允價值變動一般會增加公司的會計利潤，該部分利潤今后是否需要納稅，截至當前依然沒有定論。另外，投資性房地產采用公允價值計量不再對其擁有的投資性房地產計提折舊、攤銷，不再具有成本模式計量的折舊抵稅功能，使企業失去重要的“稅盾”。企業出于謹慎原則考慮，必定會在采用公允價值模式給企業帶來收益和利用折舊、攤銷作為“稅盾”給企業帶來稅務成本的遞減之間進行利益的權衡，從而暫且不采用公允價值計量。

四、結論和建議

公允價值模式雖然相對成本模式能夠保證會計信息的相關性，但是僅有少部分上市公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，采取公允價值計量的上市公司也存在公允價值確定方法各異、信息披露不完全、操作利潤等問題。上市公司不愿意采取公允價值計量投資性房地產的主要原因是公允價值計量條件比較嚴格，公允價值計量會增加業績的波動，還將會縮小企業的利潤操作空間，并且公允價值較難確定且獲取成本高，目前相配套的稅收政策尚未完善。為完善投資性房地產公允價值計量，應鼓勵企業優先選擇公允價值計量模式，還應加快與投資性房地產相關的稅制改革，完善投資性房地產評估及審計準則，加強產信息披露的監管，另外還要從多方面提升從業人員職業判斷能力。

主要參考文獻：

[1]趙彥鋒.公允價值計量經濟后果研究：來自我國上市公司的證據[M].北京：經濟科學出版社，2012.11.

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關鍵詞：投資性房地產 公允價值 房地產估價

1 新企業會計準則對投資性房地產計量模式的規定

新準則對投資性房地產的規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

新準則對投資性房地產的計量的規定：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統一企業計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊，主要是折舊的部分已經通過公允價值與賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

2 投資性房地產的計量引入房地產估價的原因1 新準則中投資性房地產提出的理由 隨著近幾年我國經濟的飛速發展，各地的房地產市場也逐步活躍起來，房地產的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產從固定資產和無形資產中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產價格的大幅上漲，才把不同于房地產開發售房和企業自用的房地產的分離出來。2 房地產及房地產價格本身的復雜性 房地產是土地、建筑物等定著物及其權屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經濟供給，進而所具有的自然特性和經濟特性都影響著土地的使用權的權益價格。建筑物是房屋及其構筑物。房屋，是具有房屋基本構造用于人們生產生活的場所；構筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產的價格是房地產的權益價格，包括土地使用權價格和房屋所有權價格，土地使用權價格基于取得土地使用權的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉讓價格。房地產價格還與房地產的用途密切相關，用途的確定受國家及各地區有關政策規定的影響，房地產的價格還具有區位性和個別性的特征，但不同用途的房地產對于區位的具體要求不同，進而對房地產價格的影響也不同。

房地產及房地產價格的這種復雜性，使房地產估價從資產評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產從固定資產上分離出來。3 房地產估價對于基于不同投資用途的房地產價格的專業把握 房地產估價就是房地產估價專業人員基于對房地產價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產制定的法律法規、評估準則，根據不同的房地產用途，遵循評估原則，依照相關的程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對房地產的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產的確認及計量，就是由于很多并非房地產開發企業的企業從房地產上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續計量上。非房地產企業對于基于不同用途的房地產的價格水平的掌握不具有專業性，而房地產估價人員對于不同用途房地產價值確認計量上具有專業性，尤其是投資性房地產的后續計量所采用的公允價值的計量上更具專業性。

4 投資性房地產公允價值計量條件與房地產估價方法前提一致 投資性房地產的計量屬性準則中已經明確規定，投資性房地產的計量一般采用成本法，只有存在確著證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規定與原有的固定資產和無形資產的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產公允價值的計量對于持有投資性房地產的企業來說很難把握，所以才有明確規定必須有確著證據表明，而確著證據正是專業的房地產估價人員的基本工作。

采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足兩個條件①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這兩個條件恰恰就是房地產估價用市場法來評估房地產價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產”在房地產估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產，是與估價對象在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業、辦公、旅游、工業、農業等；規模相當指一般在計量對象規模0.5—2倍范圍內；檔次與估價對象要相當，權利性質要與估價對象相同，而估價對象，從實質上就是投資性房地產的公允價值計量對象。

3 投資性房地產引入房地產估價的途徑1 國家在法律法規層面上進行引導 正是由于國家出臺新會計準則，對于目前房地產市場給企業帶來的影響在會計賬務處理上進行了調整，同時提出了投資性房地產的資產類型，并在準則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產進行公允價值計量的企業的所有者權益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規定還不完善，應出臺進一步明確的公允價值計量準則與規范，在其中引入房地產估價程序，具體來講，即通過房地產估價機構的專業估價給予公允價值的計量以依據，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產的公允價值，房地產估價機構也可以給予專業的判斷。2 擁有投資性房地產的企業通過有償形式尋求房地產估價機構給予專業支持 企業對于投資性房地產的把握如引入房地產估價手段，除國家在政策性上進行引導外，還要靠投資性房地產企業主動尋求專業的幫助，而目前的房地產估價機構都屬于經營性的中介機構，企業是作為估價機構的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產的經營對于部分企業來講屬于經常性的經濟業務，自然計量也是頻繁的，估價機構對于投資性房地產企業的收費也不能按正常的收費標準來收費，同時要考慮企業與估計機構應建立長期的協助關系，在費用上收取需雙方協商。

投資性房地產企業在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應該把注意力放在公允價值計量的后續計量的調整上，同時讓房地產估價機構對于房地產市場價格的敏銳性來幫助把握后續計量的時間階段。

參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[S].2006.

財政部.《企業會計準則第3號——投資性房地產》應用指南[S].

房地產估價理論與方法.中國房地產估價師與房地產經紀人.中國建筑工業出版社.2010.

王磊.投資性房地產公允價值計量實際應用情形分析.會計之友.2009（1）.

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［關鍵詞］公允價值計量模式 投資性房地產 影響

公允價值模式計量的采用可以與國際會計準則基本接軌，方便投資者橫向對比國內、國外企業的價值。同時，公允價值的運用能使企業的財務狀況和經營業績等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會計信息的相關性和信息質量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價。

一、公允價值在投資性房地產中的運用

有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，并同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計時，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

二、以公允價值計量投資性房地產對企業的影響

1.對企業實質性稅賦的影響

第一，從企業所得稅角度看，投資性房地產公允價值增加導致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實現的特點，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業稅角度看，世界主要國家已就對房地產進行評估并根據評估值征收房地產稅達成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統一為從價計征，且按照房地產評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，即使投資性房地產評估價值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業實際稅負帶來的影響也不會太大。

2.對房地產業的影響

房地產業的資金需求量巨大，目前房地產企業的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產企業向銀行貸款的門檻提高，房地產企業陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業提供了以公允價值計量投資性房地產的選擇，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面。

3.對企業利潤的影響

根據新準則的規定，采用公允價值模式的企業應在每個會計期末以公允價值為基礎調整投資性房地產的賬面價值，并將公允價值與資產原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。從長遠來看，執行新準則后，每個會計期末投資性房地產的價值調整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調整幅度將小于首次執行新準則時的價值調整幅度，利潤也不會因此出現更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產將不再計提固定資產折舊和無形資產攤銷，在評估投資性房地產公允價值時，資產的折舊或攤銷已被考慮在內，其結果應已體現在“公允價值變動損益”科目內，因此并不會對企業期末凈利潤產生實質性影響。

4.對公司信息披露的影響

近幾年，隨著房地產市場的高速膨脹，企業若繼續按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產，特別是土地使用權，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業的真實價值，而且在我國目前的市場環境里，投資性房地產物業大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關企業的真實信息。在采用公允價值模式記賬的當年，公司應當采用追溯調整法調整期初留存收益，即這些企業的上年度凈資產值將會得到較大幅度的提升。

5.未來投資性房地產公允價值的確認

公允價值模式符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認仍然是一個難點，很多人擔心在現階段的實務操作中公允價值容易導致利潤操縱，但是隨著我國房地產市場的持續發展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產而言，投資性房地產物業的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準則也借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產物業進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等；而且巨額利潤的出現意味著企業繳納的稅額也相應攀升，之前投資性房地產物業計入固定資產或無形資產進行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。

參考文獻：

[1]楊海叢.我國運用公允價值計量的必要性與現實條件分析[J].科技創業月刊，2007.

[2]孫景翠.淺析公允價值應用的現實合理性[J].商業研究，2005（14）

篇5

關鍵詞：房地產公司；EVA；投資價值

本文為2016年廣西財經學院研究生創新項目立項項目：“以投資者視角的保利房地產企業的投資價值研究”（項目編號：YCJ201615）階段性成果

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月31日

從2011年我國調控政策逐步趨緊，房地產行業進入寒冬時期。為將投資投機需求轉化為剛需，2016年出臺的各種宏觀政策，例如五次上調存款準備金率、“新國五條”和限購限貸等。在這種市場環境下，下滑的股價與上漲的企業經營業績這一矛盾現象，給眾多投資者帶來了極大的困惑。對投資者而言，根據當今的市場形勢和經濟狀況，如何正確分析市場股利和宏觀調控政策，需要一種更準確的方法來衡量企業的投資價值，以最大限度地降低風險，進行理性投資，因此對房地產公司的投資價值進行研究具有重要意義。

一、EVA模型簡介

經濟增加值（EVA）是由美國思騰思特（Stern Sewart）咨詢公司1982年正式提出，并于20世紀90年代后期推廣的一種價值評估指標?？鄢苯映杀竞烷g接成本后的余值即為企業經濟增加值。企業的價值能夠被較為準確地界定，是基于企業所有者角度來講最鮮明的特征，將資本成本這個問題考慮得更為周到和全面，并且可以較為精準地反映企業創造價值的能力。

基于EVA的企業價值評估模型是以經濟增加值為基礎來進行企業價值評估的一種模型，該模型的收益出發點是經濟增加值，以加權平均資本成本為折現率，企業的內在價值等于企業未來的EVA折現后的現值再加上企業期初的資本總額，這是該模型的理論基礎。EVA模型分為穩定增長模型、兩階段EVA模型和三階段EVA模型。

基于EVA企業價值評估模型如公式1表示：

企業價值V=期初投入資本+預期未來EVA的現值 （1）

（一）穩定增長模型。單階段EVA價值評估模型針對的是已經進入成熟期的企業。此時企業的利潤增長率、新投入資本的期回報率、加權平均資本成本和EVA值均保持相對穩定。如公式2所示：

其中：V-當前企業價值；V0-期初資本總額；g0-EVA恒定增長率；WACC-加權平均資本成本。

（二）兩階段EVA模型。如果一個公司經歷的發展過程如下：首先，經歷一個高速增長期；其次，該高速增長期由于受其他因素影響而消失，于是公司便進入低速增長階段或零增長階段，那么EVA價值評估模型可以選用兩階段模型來評估該企業價值，如公式3所示：

企業價值=期初資本總額+高速增長階段現值+穩定增長階段現值

其中：V0-期初資本總額；EVAt-穩定增長期第一年的EVA值；g-EVA穩定增長率；WACC-加權平均資本成本。

（三）三階段EVA模型。如果一個公司經歷的發展過程是先經歷一個高速增長階段，然后增長速度放緩，接著緩慢過渡到穩定增長或零增長階段，那么EVA價值評估模型可以選用三階段模型來評估該企業價值。

企業價值為期初資本總額、過渡階段價值現值、高速增長階段現值和穩定增長階段現值的合計，雖然該模型假設的公司情況更加復雜，但更加能與公司生命周期理論相符合，更具有現實意義。

二、基于EVA進行投資價值評估優勢分析

（一）EVA指標能夠真實反映企業的經營業績。與傳統的會計指標相比，EVA在計算時不僅考慮了債務資本成本，還考慮了權益資本成本，能夠真正地反映企業盈利能力。EVA值本身能夠考慮利潤與投入成本之間的邏輯關系，而且在計算時需要對各項干擾企業價值的指標進行調整，能夠更加精確地評估企業價值。

（二）EVA指標更加注重企業長期可持續發展。它考慮股東利益，著眼于企業未來的長遠發展，促使企業的經營者們做出能夠為企業帶來長遠發展利益的投資決策。

（三）EVA指標將企業的績效評估與公司的估價緊密地聯系起來，也即是企業管理層和員工的薪資水平與公司在資本市場上的表現是一致的。因此，企業能否滿足資本市場的要求將直接影響公司的績效評估，這樣就能促使企業經營者做出更加有利于企業價值最大化的投資決策。

三、保利房地產公司投資價值案例分析

本文以2011～2015年為保利地產EVA模型中的歷史期，根據財務報表中的對應數據，計算保利地產調整后的稅后凈營業利潤、加權平均資本成本和調整后的總資產。

（一）計算稅后凈經營利潤（NOPAT）

稅后凈營業利潤=凈利潤+（利息支出+資產減值損失+開發支出-營業外收入+營業外支出）×（1-所得稅稅率）+遞延所得負債增加額-遞延所得稅資產增加額 （4）

根據計算，保利地產在此期間的稅后凈營業利潤如表1所示。（表1）

（二）計算總投入資本（TC）

總投入資本=所有者權益合計+短期借款+長期借款+一年內到期的長期借款+應付債券+資產減值損失+遞延所得稅負債的增加-遞延所得稅資產的增加（5）

根據計算，保利地產在此期間的總投入資本如表2所示。（表2）

（三）計算加權平均資本（WACC）。在計算加權平均成本時需要分別確認權益資本成本和債務資本成本的數值，以及在資本總額構成中的比例。

1、資本結構計算。保利地產資本結構的構成比例如表3所示。（表3）

2、債務資本成本的計算。根據對外公布的財務報表數據可知，保利地產的債務主要為銀行貸款，為計算方便，本文2016年銀行一年期貸款利率作為模型中短期借款的利率，長期借款利率按照三至五年期的基本銀行貸款利率計算。計算結果如表4所示。（表4）

3、權益資本成本的計算。按照企業價值評估實踐中最常用的資本資產定價模型，股權資本成本的計算公式為：

股權資本成本=無風險利率+系統性風險×風險溢價 （6）

式中，無風險利率是指在有效市場的環境下，投資者可以自由借貸資金的市場利率水平。本文在構建模型時，選取國泰安數據庫中5年期的國債債券利率作為無風險收益報酬率，這與EVA模型中的期限更為契合。公式中系統性風險，將直接采用國泰安數據庫中的貝塔系數值為基礎進行價值評估模型的構建。根據大多數學者在價值評估實務中的做法，公式中的風險溢價將比照我國國內生產總值的增長率。具體計算如表5所示。（表5）

4、加權平均資本成本的計算

加權平均資本成本=稅后債務資本成本×債務資本比例+權益資本成本×權益資本比例 （7）

具體計算結果如表6所示。（表6）

（四）計算保利地產投資價值

1、2011～2015年EVA的計算

EVA=稅后凈營業利潤-投入資本總額×資本加權平均成本 （8）

具體計算如果如表7所示。（表7）

2、2016年保利企業投資價值的計算。通過國家統計局近幾年的數據顯示，我國GDP一般在五年內增減幅度較為穩定，近年來保持在6.3%～7.2%，為了方便測算企業價值，預計未來幾年的GDP增長率將保持在7%左右，加權資本成本采用近五年保利企業求得的權益資本成本的平均數13.74%，并將以GDP增速預估增長率。根據公式計算如下：

2016年保利企業投資價值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57萬元

（五）保利地產公司業績評價分析。EVA值與公司創造的價值成正比，EVA值的高低與公司的規模以及經營狀況有密切的關系。由表7可以看出，保利地產公司2011年和2012年EVA值為負，2013～2015年為正值，保利地產在2011年和2012年EVA值為負主要是因為稅后凈營業利潤較低造成的，受2008年全球濟危機影響，房地產行業也隨之萎靡，整個行業一片蕭條，這種影響直至2012年才逐漸消除。隨后保利地產的EVA值逐漸恢復正常。

主要參考文獻：

[1]彭達霄.基于EVA的企業價值評估――以XX地產公司為例[J].財經縱覽，2016.

[2]趙安琦.基于EVA的企業價值評估研究[D].吉林財經大學，2016.

[3]劉云.基于企業價值不同模型對保利地產的實證分析[D].云南大學，2015.

[4]李海波.萬科房地產公司投資價值分析[D].西南財經大學，2013.

篇6

關鍵詞:系統聚類;房地產;投資價值;武漢市

中圖分類號:F293文獻標識碼:A

房地產投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長,風險大。因此,進行房地產投資之前,應當通觀全局,審時度勢,綜合考慮各種影響因素,謹慎地進行投資決策,從而實現風險的降低和利潤最大化。

一、聚類分析在房地產投資價值細分中的應用

1、房地產投資價值細分。由于中國地域大、人口多,地區經濟發展水平不同,各地區間房地產投資市場有很大的差距,研究房地產投資市場十分重要的一項工作就是研究各地區的差異。其中一種有效的方法就是把各地區按某些指標分成幾類,根據不同的類區別對待,減少房地產投資風險和提高經濟效益。

2、聚類分析概述。聚類分析是研究“物以類聚”的一種科學有效的方法,是指將數據分組成為多個類,在同一個類內對象之間具有較高的相似度,不同類之間的對象差別較大。

聚類分析的一般做法是:先確定聚類統計量,然后利用統計量對樣品或者變量進行聚類。從統計學角度來講,根據相似度方法,對樣本聚類叫做Q型聚類,對變量進行聚類叫做R型聚類。

目前在實際應用中存在著大量的聚類方法,算法的選擇取決于數據的類型、聚類的目的和應用,本文采用的是系統聚類算法。

3、系統聚類算法。系統聚類法是先將需要聚類的樣本或者指標各自看成一類,然后確定類與類之間相似性統計量,并選擇最近的兩類或若干類合成一個新類;計算新類與其他類之間的相似性統計量,再選擇最接近的兩類或若干類合成一個新類,直到所有的樣品或指標都合成一類為止。以此指標就可以對城市區域房地產投資價值進行排序。

二、武漢市實證分析

1、指標選擇。武漢市作為中部崛起的支點和承接東部產業轉移的橋梁,其經濟和房地產發展一直處于中部省會城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產市場呈現塊狀而非傳統圈狀分布,再加上房地產區位的不可移動性,因此在武漢市房地產投資中,必須考慮各區域實際情況。本文從武漢市中心城區相關數據出發,設定房地產發展重點指標,綜合評價各區域主要特點和投資優劣勢。

房地產投資需要考慮的因素很多,為充分說明、適度簡化和避免單個指標解釋的充足性和牽連性問題,本文抽取2008年度武漢市重點區域影響房地產投資的七個主要指標(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應面積、商品住宅用地平均成交樓面地價、商品住宅成交均價、平均商品住宅成交總價、人均可支配收入、二手住宅成交均價),組合成相對獨立的四個綜合性評價指標:X1銷供比,X2房價地價比,X3收入房價比,X4折價率,分別反映各區域房地產投資的銷售、利潤、購買力和性價比等涉及投資需要考慮的最重要的四個方面。

X1銷供比=區域商品住宅銷售面積/區域商品住宅新增供應面積;X2房價地價比=區域商品住宅成交均價/區域住宅用地平均樓面地價;X3收入房價比=(區域人均可支配收入×3)/(區域商品住宅成交均價×90);X4折價率=區域二手住宅成交均價/區域商品住宅成交均價。

2、數據資料。(表1、表2)

3、系統聚類分析。采用上述四個綜合性評價指標對武漢市重點區域使用系統聚類法進行聚類分析。首先對每個變量(指標)的數據進行標準化處理,經過定性和pearsom相關系數檢驗分析,指標間相關性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類間距離的計算采用類平均法,進行Q聚類,得到聚類結果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結果。依據聚類分析的結果可以把武漢市重點區域劃分為三類。

第一類,江岸區、江漢區。第一類在綜合評析中,收入銷供比方面明顯領先于其他兩類,在房價地價比上位于第二,折價率、收入房價比排名靠最后。這說明江岸和江漢區市場需求量大,而供應方面偏緊。雖然本類內房價相對區域內居民收入較高,但是本區域客戶源來自于整個武漢市乃至市外,因此房價受到支撐。由于需求、房價一直居高不下,本區域地塊更受青睞,地價也較高。由于區域內板塊差異較大和二手房建筑年代更長久,綜合二手房和新房價差較大,實際江漢區價差較小,甚至在部分區域出現“新舊倒掛”現象。隨著CBD、漢口火車站等項目工程的推進和武漢市中部領頭羊地位的鞏固,處于武漢市發展頂端的本類區域投資前景更樂觀,但在地塊選擇的局限性和爭奪的激烈度方面未來將更加明顯。

第二類,口區、洪山區、武昌區。第二類在房價地價比、折價率比上均位列第一,收入房價比、銷供比均位列第二。本類地價相對不高,供應比較充分。由于房地產發展時間較短,新舊房差價較小。在房地產發展的強勁沖擊下,房價增長較快,與收入增長情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類區域暫時出現結構性供大于求,銷供比并不特別理想,部分區域和部分產品競爭比較激烈。

本類各區域屬于房地產發展第二梯隊,近年來發展勢頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經濟調整和房地產調整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長期看,本類區域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區居民大部分的住房消費需求。在城市建設方面,本類區域受到重視,市政投資較大,過江隧道、地鐵、大東湖生態水網、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車站以及道路和立交橋的項目均在穩步推進,城市面貌得到改善,投資環境得到優化,增加了房地產投資價值。

第三類,青山區、漢陽區。第三類在綜合評比中,收入房價比排名第一,在折價率上位列第二,房價地價、銷供比均排名最后。從購買力上講,本類區域潛在消費能力較強,這與區域內房價相對不高有關,特別是青山區,其購買力絲毫不遜于其他重點區域。由于最近幾年其他區域發展勢頭更加強勁,青山區和漢陽區受到的關注度略有下降,因此本類區域地價也相對便宜。2008年本區域在銷售和供給量方面較少,受市場大環境影響較大,這與本區域所屬兩個區均屬于工業區有關。

由于歷史原因,本類兩個區域發展相對獨立,受到區域外消費者關注度不高,房地產消費以當地為主,隨著產業發展和配套完善,區域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現。

以上定量分析結果與武漢市實際情況基本相符,但由于投資環境的動態性以及單個項目的具體性,因此對具體投資項目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國地質大學(武漢)資源學院)

主要參考文獻:

[1]彭俊,劉衛東.房地產投資分析[M].上海:同濟大學出版社,2004.

[2]張永岳,陳伯庚,孫斌藝.房地產經濟學[M].北京:高等教育出版社,2005.12.

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關鍵詞：投資性房地產；公允價值；影響

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01

近年來，越來越多的企業把自有財產轉換為以出租為目的的投資性房地產的現象已經屢見不鮮，而對于投資性房地產的計量模式則越來越多的引入公允價值計量模式。本文就投資性房地產采用公允價值計量模式對企業產生的影響進行簡要分析。

一、公允價值計量對企業資產的影響

1.對資產結構的影響

對投資性房地產采用成本模式進行計量時，雖然企業的資產總量不會發生變化，但是會影響到企業資產結構情況。而采用公允價值計量模式對投資性房地產進行計量時，企業的總資產和資本結構都會發生一些變化。

新準則規定企業必須對投資性房地產進行獨立核算。因此，企業首先應確認投資性房地產是否符合投資性房地產準則規定的采用公允價值模式計量的兩個條件，即：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。(2)企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

在對投資性房地產進行核算時，那些原來計入存貨、固定資產和無形資產中核算和列報的投資性房地產，都會統一放到“投資性房地產”這一會計科目中核算，并且會單獨列報在資產負債表上，這樣就會對企業的資產結構產生影響，對于那些擁有很多投資性房地產的企業，經過調整，該企業的固定資產和無形資產在總資產中的比重會下降，投資性房地產在總資產中的比重會增加，從而對企業的資產結構產生影響。

2.對資產賬面價值的影響

新準則規定，“對于有確鑿證據表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產，在首次執行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益”。投資性房地產用公允價值模式與成本模式計量的差別，不僅在于企業的資產結構會發生改變，而且公允價值上升也會使企業投資性房地產的賬面價值得到提升，這會使那些擁有大量投資性房地產的公司凈資產賬面價值得到大幅提升，而資產賬面價值的增加會相應的降低企業的資產負債率以及有形凈值債務率，會使企業的財務風險降低。

二、公允價值計量對企業所有者權益的影響

房地產企業通常采用成本模式對投資性房地產進行計量，只有在有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值模式進行后續計量。同一企業不得同時采用兩種計量模式對所有投資性房地產進行后續計量。新會計準則規定，企業的投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式時，視為會計政策的變更，應當根據《企業會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。因此，在符合條件的情況下，企業在對投資性房地產的計量模式由成本模式轉為公允價值模式的首年，各相關房地產企業應該采取追溯調整法，調整年初的所有者權益。另外，企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，若轉換日的公允價值大于原來的賬面價值，應該將其差額計入資本公積，企業的所有者權益也將會得到較大幅度的提升，更好地反映出投資性房地產的市場價值，為會計信息的使用者提供客觀、真實的決策信息。

三、公允價值計量對企業稅負的影響

2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》中明確規定，在計算應納稅所得額時，企業按照稅法規定計算的固定資產折舊、無形資產攤銷費用，準予在稅前扣除。稅法允許投資性房地產的這部分折舊額在稅前扣除，這樣就減少了企業當期應交的所得稅。在用成本模式計量時，新會計準則的規定和稅法上的處理基本一致，若不一致，也只需調整其折舊或攤銷額。

但是在公允價值計量模式下，按照稅法規定計算的計稅基礎與采用公允價值模式計量的投資性房地產的賬面價值二者之間存在差異。會計準則要求期末要按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，公允價值和賬面價值的差額計入當期損益，不需要繼續計提折舊；而在目前稅法上，按照資產負債表債務法核算所得稅時，投資性房地產的賬面價值與計稅基礎不一致時會產生應納稅暫時性差異或者可抵扣暫時性差異，由此會相應的產生遞延所得稅負債或遞延所得稅資產，這部分資產或負債雖然不會影響當期的應交所得稅，但是會影響到利潤表中的所得稅費用，進而會對凈利潤產生一定影響。

四、公允價值計量對企業利潤的影響

投資性房地產采用成本模式計量時，需要對其按照固定資產或無形資產的有關規定，按期計提折舊或進行攤銷，甚至可能還要計提投資性房地產減值準備，這樣使得資產賬面價值減少；同時由于對投資性房地產計提折舊或攤銷以及計提資產減值準備以后，使得費用和損失增加，進而使當期利潤減少。

相比較而言，投資性房地產采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，企業應在資產負債表日對投資性房地產進行后續計量，以評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，今后每年對投資性房地產的資產價值將得到重估，如果以后投資性房地產得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，投資性房地產公允價值的變動會對當期的凈利潤產生正面影響。但是當投資性房地產價格出現貶值的情況時，很可能由于前期確認了大量的增值收益，而需要在后期確認更多的減值損失，從而使得企業在該年度因該項業務嚴重虧損，出現了先盈后虧的情況，加大了企業的經營風險和財務風險。

目前，我國房地產市場暫時處于一個下滑的階段，其公允價值不斷下降，雖然暫時不會低于其成本，但還是對公司的利潤產生了一定的影響，企業應該謹慎選擇投資性房地產的計量模式，全面衡量公允價值對企業的影響，以期投資性房地產行業繼續健康向上發展。

參考文獻：

[1]中國注冊會計師協會.會計[M].北京:中國財政經濟出版社,2011.

[2]王瑞,王麗文.公允價值模式對投資性房地產企業的影響[J].財會研究,2008.

篇8

《企業會計準則第3號――投資性房地產》第十條規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量?！钡谑粭l規定：“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益?！蓖顿Y性房地產的賬面價值為該投資性房地產的公允價值，即“初始成本+公允價值變動”。

財政部、國家稅務總局在2007年10月的《關于執行有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]80號)第三條規定：“企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額?！睆亩鞔_了采用公允價值模式計量的投資性房地產，其公允價值的變動不作為稅法上的應納稅所得，并允許按固定資產或無形資產計提折舊或攤銷，即投資性房地產的計稅基礎為“初始成本－折舊攤銷”。

由此可見，投資性房地產采用公允價值模式計量時，其賬面價值與計稅基礎存在著差異，因此，一方面在申報繳納所得稅時需要根據稅法的相關規定，在納稅申報表中對應納稅所得額進行調整；另一方面，需要根據《企業會計準則第18號――所得稅》第四條的規定，確認所產生的遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。

二、公允價值計量投資性房地產納稅調整

一是確認投資性房地產時的納稅調整。(1)投資性房地產采用公允價值模式計量時，對外購、自行建造的投資性房地產應以其實際成本作為其初始成本，這與稅法中規定的計稅基礎相一致，不存在差異也無需調整。(2)以存貨、自用建筑等轉換為投資性房地產的，以其轉換日的公允價值為初始成本，其賬面價值高于公允價值的，按差額記入“公允價值變動損益”，此時，賬面價值與計稅基礎出現了差異，需按會計確認的公允價值變動損益調增當期應納稅所得額。反之，若其賬面價值低于公允價值，按差額記入“資本公積――其他資本公積”，此時雖然賬面價值與計稅基礎出現了差異，但因初始計量的公允價值變動記入資本公積，既不影響當期會計利潤，又不影響當期應納稅所得額，無需在當年調整，待該投資性房地產處置或轉換為自用固定資產確認當期收益時再做調整。

二是投資性房地產持有期間的納稅調整。采用公允價值模式計量的投資性房地產在持有期的賬面價值為“初始成本+公允價值變動”，計稅基礎為“初始成本－折舊攤銷”，此時應按稅法認可的本期折舊攤銷額調減應納稅所得額，同時按會計確認的本期公允價值變動損益調減應納稅所得額(若為公允價值變動損失則調增)。

三是投資性房地產轉為自用固定資產時的納稅調整。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用房地產時，應當以其在轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額記人“公允價值變動損益”，此時，該固定資產的賬面價值為“初始成本+公允價值變動”，計稅基礎為“初始成本－折舊攤銷”，需按稅法認可的轉換前本期折舊攤銷額調減應納稅所得額，同時按會計確認的本期公允價值變動損益調減應納稅所得額(若為公允價值變動損失則調增)。另外，由于轉換后該固定資產折舊原值、折舊期限等發生了變化，會計上實際計提的折舊額與稅法認可的折舊額會有所不同，應通過“應納稅所得額調整明細表”中資產調整項目下的“固定資產折舊”欄目對應納稅所得額進行調整。

四是投資性房地產處置時的納稅調整。采用公允價值模式計量的投資性房地產處置后，其賬面價值和計稅基礎均為零，二者之間亦不再存在差異，此時應將前期確認的該投資性房地產的暫時性差異轉回，據以對當期應納稅所得額進行調整。根據會計準則的相關規定，處置投資性房地產時，應按實際收到的金額貸記“其他業務收入”科目，按該項投資性房地產的賬面價值(初始成本+公允價值變動)借記“其他業務成本”科目，按該項投資性房地產的公允價值變動及其在轉換日記入“資本公積”科目的金額，分別借記“公允價值變動損益”科目和“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。由此可見，處置投資性房地產時會計確認了兩項損益：公允價值變動損益，按轉讓收入與初始成本的差額確認的其他業務利潤。而根據稅法規定，轉讓投資性房地產的計稅基礎為為轉讓收入與“初始成本一折舊攤銷”的差額。因此，投資性房地產處置時應按會計上確認的公允價值變動損益調減應納稅所得額(若為公允價值變動損失則調增)，同時按該投資性房地產自轉換日至處置日之間稅法認可但未計提的折舊攤銷額調減應納稅所得額，再按該投資性房地產稅法認可的本期處置前的折舊攤銷額調減應納稅所得額。

三、公允價值計量投資性房地產納稅申報與賬務處理

[例]甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行計量，該公司于第一年2月將一套自用房產出租給乙公司使用，出租日該房產的原值600萬元，折舊年限20年，不考慮殘值，月折舊額為2.5萬元，已提折舊250萬元，公允價值為300萬元。第一年末該房產的公允價值為450萬元。第二年末該房產的公允價值為480萬元。第三年4月，該公司終止與乙公司的房屋租賃，并于當月以460萬元價格將該房產出售。該公司三年的會計利潤均為500萬元，假設不存在除此項投資性房地產以外的其他所得稅調整項目。

(1)按企業會計準則的相關規定，甲公司對該投資性房地產應作如下賬務處理：

第一年轉換日

借：投資性房地產――成本　3000000

累計折舊　2500000

公允價值變動損益　500000

貸：固定資產　6000000

第一年末調整投資性房地產賬面價值

借：投資性房地產――公允價值變動　1500000

貸：公允價值變動損益　1500000

第二年末調整投資性房地產賬面價值

借：投資性房地產――公允價值變動　300000

貸：公允價值變動損益　300000

第三年轉讓日

借：銀行存款　4600000

貸：其他業務收入　4600000

借：其他業務成本　4800000

貸：投資性房地產――成本　3000000

――公允價值變動　1800000

借：公允價值變動損益　1300000

貸：其他業務收入　1300000

(2)甲公司該投資性房地產的納稅調整。

甲公司該投資性房地產三年的賬載金額和計稅基礎等相關數據如表1所示。其中第一年納稅差異調整額包括三部分：一是自用固定資產轉換成投資性房地產時會計確認但稅法不認可的公允價值變動收益50萬元；二是會計確認但稅法不認可的投資性房地產在第一年后續計量產生的公允價值變動損益－150萬元；三是投資性房地產未計提但稅法認可的折舊－25萬元。三項調整綜合為調減應納稅所得額125萬元。第二年納稅差異調整額包括兩部分：一是會計確認但稅法不認可的投資性房地產在第二年后續計量產生的公允價值變動損益－30萬元；二是投資性房地產未計提但稅法認可的折舊－30萬元。二項調整綜合為調減應納稅所得額60萬元。第三年納稅差異調整額包括三部分：一是投資性房地產處置前未計提但稅法認可的折舊－10萬元；二是投資性房地產處置時會計確認但稅法不認可的公允價值變動收益130萬元；三是該投資性房地產自轉換日至處置日之間稅法認可但未計提的折舊額65萬元；三項調整綜合為調增應納稅所得額185萬元。

企業在填報所得稅年度納稅申報表時，采用公允價值模式計量的投資性房地產的納稅調整內容主要涉及附表七“以公允價值計量資產納稅調整表”中相關內容，甲企業三年間各年填報數據如表2所示。

此外，還需根據該表第10行的納稅調整額合計數，填列附表三“應納稅所得調整明細表”中第10行“公允價值變動凈收益”的第三項“調增金額”(金額為負時填寫第四項調減金額)。

需要說明的是，采用成本模式計量的投資性房地產若存在應納稅的調整，應與自有固定資產一并，填報附表九“資產折舊、攤銷納稅調整明細表”，對投資性房地產的折舊、攤銷會計與稅法差異進行調整。

篇9

論文關鍵詞：成本計價模式，公允價值模式，客觀因素，自利

 

1.引言

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業的整體影響很小[4, 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。

新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值?；诖耍瑯I界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規范，投資性房地產準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要體現在：

1）歸入的資產性質變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準則規范處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準則規范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準則的規范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規定，投資性房地產可采用成本模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。

新會計準則下的房地產后續計量則規定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業避免被退市。2）改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得發展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

篇10

【關鍵詞】 估值技術; 公允價值; 投資性房地產

1990年,我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變,隨之而來的是房地產市場的飛速發展,而投資性房地產也日益成為企業的一項重要投資手段。順應這一發展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計準則》,首次將投資性房地產單獨列示,并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間,公允價值的使用受到了冷遇,公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法,這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。

一、投資性房地產公允價值計量的現狀

公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息,提高信息使用者決策能力的優勢,但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下,公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。

2007年,存在投資性房地產的630家上市公司中,僅18家選擇公允價值計量模式,占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產,而采用公允價值模式的只有20家,占有此類業務公司數的2.89%,且出現了三種計量方式,分別是評估價格(14家公司)、第三方調查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(5家公司)。

二、估值技術的應用難題

(一)地域差異問題

《企業會計準則講解(2008)》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。

然而

由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據,另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實施起來比較困難。因此,房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則,采取逐步推進的方式,以現有公開市場交易數據為主要數據來源,同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外,國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。

(三)提高估值技術在報表披露中的地位

由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中,建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定,其依據的標準是什么,所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定,如果選用的是市場法,應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度;若是收益法,那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。

通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督,增強公允價值確認和計量的準確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術的信心,推動估值技術的運用。

(四)加強專業培訓,提高資產評估水平

估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響,所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。

相關人員一方面要豐富自身的專業知識,尤其是對公允價值的認識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結經驗,了解整體經濟走勢和行業發展狀況,提高經濟敏感度和職業判斷能力。

【主要參考文獻】

[1] 財政部會計司.我國上市公司2007年執行新會計準則情況分析報告[r].2008.

[2] 財政部會計司.我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[r].2009.

[3] 財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[s].2006.

[4] 財政部.企業會計準則講解(2008)[s].2008.