關于物業服務的法律法規范文

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[關鍵詞] 物業管理 立法 法制建設

我國物業管理經過20多年的探索和實踐,從無到有,從小到大,其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景,已充分顯示出來,在城市管理和經濟建設中的作用也日益顯著。但在現實情況下,在《物權法》頒布實施之前,由于全國性物業管理方面的法律法規很不健全,諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業服務企業的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重大問題都有待于進一步的明確規定,使得物業管理工作缺乏依據,業主的合法權益得不到有效保護,極大地阻礙了物業管理的進一步發展。因此,在物業管理迅速發展的今天,制定物業管理法律法規,明確物業服務企業和業主、租戶的權利義務關系,已是當務之急。

一、我國物業管理立法的特點

1.地方立法活躍,全國性法律日趨成熟

自從1994年6月《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》之后，全國相繼有一大批省、市制定了物業管理的地方法規。2007年，我國新出臺了《物權法》以及根據《物權法》修改頒布的新《物業管理條例》，奠定了我國物業管理立法的基礎。

2.物業立法逐漸趨向平衡統一

在《物權法》頒布實施之前，由于各地的物業管理發展不平衡，形成了立法的不平衡、不統一的局面。地方法規在一些重要問題上的體系不協調、規范性差。在《物權法》頒布實施之后，各地的立法有了一個統一的方向，明確了立法的標準和原則。與《物權法》相悖的規章制度重新修正，地方性法規中互相沖突的地方，也根據《物權法》做出修改，完善了法制的統一性，為我國物業管理法制體系的建設打下良好的基礎。

二、物業管理法制化建設是社會發展的必然結果

1.物業管理法制建設是我國住房制度改革的內在要求

在過去較長一個時期內，由于我國幾十年來實行所謂住宅公有化、福利型住房制度，每棟建筑物基本上屬于國家或集體單一所有。當我國民用住宅的建設與分配逐步由福利型領域轉入商品化領域時，與住宅的建設、出售、分配、管理、使用、維修、調換等有關的法律關系發生了很大變化，大多數住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會上出售時，必然產生如何用統一的標準劃分專有部分和共有部分,以及確定二者關系的問題。同時，住宅的維修、管理也不再由房產部門承擔。當一棟多層或高層建筑物有多數所有人時，建筑物的管理方式、維修的出資標準等應當由法律予以明確的規定，以保證每一個所有人都能平等合理地承擔管理維修義務。而要維持住戶間和諧的關系，則必須通過共同協商、共同出資、共同管理(或委托管理)等積極行為來實現，這就要求全體所有權人(業主)組成團體。這種團體的性質、組成方式、議事規則等均需由物業管理法加以規定。

2.物業管理法制建設是規范物業管理行為,促進物業管理業健康發展的重要保證

(1)房地產開發商物業管理責任需要立法規范。以法律形式規范開發商的行為，明確開發商與物業服務企業之間的權利義務關系;避免開發商把工程尾巴留給物業服務企業，致使服務不到位，業主和租戶怨聲載道。因此，房地產開發商在項目立項時就應全盤考慮日后的物業管理問題，并在規劃設計中認真聽取物業服務企業的意見，完善物業配套設施，避免給日后的物業服務企業增加不必要的負擔。

(2)通過立法規范物業服務企業的管理行為。在《物權法》頒布實施之前，盡管有的省、市已出臺了有關物業管理方面的法規，但由于全國缺乏統一的法律、法規作為依據,眾多物業服務企業的管理行為千差萬別,存在的分歧則更多,由于雙方權利義務約定不明，糾紛不斷發生。所以必須制定相應的法律、法規,明確物業服務企業的權利和義務,規范其管理行為，使其置于政府有關部門和業主的監督之下。

3.加強物業管理立法依法保障物業所有人，使用人合法權益

物業所有人對物業的權益是一個統一的多層次的整體，包括房地產物權(國有土地使用權、房屋所有權）、房地產他項物權（房地產抵押權）和房地產債權(房地產租賃權）等。在現階段，房地產既是重要的生產資料，也是必需的生活資料，已成為人們最重視、最珍惜的一種財產形式和樂于選擇的投資對象。但在《物權法》頒布實施之前的狀況卻是開發商決定對物業的管與不管；物業服務企業決定管理費的收取標準，而業主只能被動接受，這是沒有物業管理立法所帶來的后果。所以，應當通過物業管理立法來保障業主的利益。

三、物業管理立法的發展前景

我國物業管理立法今后的發展，應在非住宅小區的物業管理上加速立法，平衡物業管理立法的重點；將法制建設和實踐緊密結合起來貼近實際。

新出臺的《物權法》，彌補了物業管理法制建設的不足，解決了物業管理中長期存在的如物權的歸屬，業主大會的成立與指導部門的修改，業主投票權的明確，物業服務企業和開發商責任明確以及業主、業主大會的權利和責任的落實等等問題。新的《物業管理條例》將原條例中與《物權法》中不一致的地方做出修改，為物業服務企業正名，更對物業管理活動中的問題深入闡明。看似簡單的文字修改卻使物業服務的定位更加準確，對業主利益的保護也更加完善、全面。但隨著物業管理的發展，依然會出現許多問題，這都需要盡快出臺與《物權法》相配套的法律法規及司法解釋以更好地為物業管理服務。

參考文獻:

[1]張祥莉主編:物業管理法規[M].第1版,北京:中國建筑工業出版社

[2]曾義憲主編:中國物權法,制度設計和創新[M].第1版,北京:中國人民大學出版社

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關鍵詞：物業服務；物業管理；業主

一、物業服務合同的特殊性與監督的必要性

按照合同法的規定，合同訂立的過程就是合同當事人之間要約一承諾的互動談判過程。談判是當事人之間的信息交流，當事人之間通過充分的信息交流訂立的合同可以保證其內容具體明確、雙方權利與義務均衡，充分體現民商事合同自愿、等價、有償的原則。在訂立合同的談判過程中，雙方當事人的專業知識水平可能存在差異，信息收集和反饋的程度不同，從而導致信息不對稱。為了防止信息不對稱給信息弱勢一方帶來被欺騙的風險，信息弱勢一方往往委托人代為談判，而人所做要約或承諾直接對委托人具有約束力，如同委托人親自作出要約和承諾一樣。

物業服務合同以物業管理人提供物業服務、業主支付物業管理費為合同內容，但是其訂立過程與一般的合同訂立過程相對比具有很明顯的特殊性。物業服務合同包括前期物業服務合同和普通物業服務合同兩類。前期物業服務合同是指在某一物業區域開發過程中，由建設單位與物業服務企業簽訂的物業服務合同。建設單位與物業服務企業簽訂物業服務合同后，再通過物業銷售合同將其對物業服務企業的義務轉移給物業買受人。普通物業合同是指由物業區域的業主委員會與物業服務企業訂立的物業服務合同，根據我國法律的相關規定，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同，其權利義務直接及于全體業主。無論在前期物業服務合同或普通物業服務合同中，業主都不是合同訂立過程的當事人，卻要承受合同中規定的權利和義務，而業主承受這樣的權利和義務并非基于委托關系，因為，在前期物業服務合同中建設單位的行為以及普通物業服務合同中業主委員會的行為都不需要取得業主的授權。

業主作為物業服務合同當事人與合同簽訂過程相分離，必然造成業主在合同內容上意思表達的缺乏或不充分，業主希望從物業服務合同中得到的權利或利益往往表達不足，業主也無法決定合同具體的權利義務內容；而物業服務企業作為物業服務合同的定約人，其權利和利益的表達卻是充分的。物業服務企業掌握了絕對的信息和話語權，這就造成業主依法主張權益的困難。我國最高人民法院2009年4月通過的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”但在合同條款對業主權益表達不充分的前提下，業主的訴權要真正起到維護其實體權益的作用顯然是有難度的。既然物業服務合同訂立過程具有特殊性，通過完善物業服務合同的監督機制確保廣大業主的合法權益，就顯得十分必要。

二、政府監督及行業自律機制的不足

從宏觀角度分析，現行的監督機制中，政府的外部監督機制和物業管理行業自律監督機制都存在著不足，主要體現在：

(一)政府監督有限

現有的政府監督機制主要通過資質管理實現，通過行政規章設置行業門檻以保障物業服務質量，具體內容包括企業資質管理和人員從業資格管理兩方面。

2004年國家建設部頒布《物業服務企業資質管理辦法》，隨著2007年《物業管理條例》的修訂，該辦法也于同年10月30日進行了修訂。新辦法將物業服務企業資質等級分為三級。分別由對應的不同層級政府負責資質證書的頒發和管理。三級資質的劃分分別對應不同層次的業務范圍，設置了企業市場準入門檻。《物業服務企業資質管理辦法》第十八條還規定，資質審批部門或者其上級主管部門，在法定情形下，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書。其中，前四種情形都屬于本不應該頒發資質證書而違法頒發，第五種情形是“依法可以撤銷審批的其他情形”，即“兜底條款”。但是何為“依法可以撤銷審批的其他情形”，該辦法并未規定，導致實踐中不具有可操作性。

在法律責任部分，《物業服務企業資質管理辦法》第十九、二十、二十一條規定了三種應受處罰的情形，分別為：物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務，物業服務企業出租、出借、轉讓資質證書以及物業服務企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續。但是這三種情形都屬于違反資質管理程序的事項，與物業服務企業的服務質量并沒有必然聯系。因此可以說《物業服務企業資質管理辦法》并沒有就物業服務企業的服務質量問題設定處罰條款。

另一方面，《物業管理條例》第三十三條要求：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。關于物業管理人員的職業資格，既有建設部主管頒發的上崗證書，分物業管理員、部門經理、物業經理三個層級；又有人力資源和社會保障部頒發的物業管理注冊職業資格證書，分物業管理員、助理物業管理師和物業管理師三個層級。資格認證體系不統一，各個部門也互不承認。實踐中，基于我國物業服務企業目前的實際狀況，物業管理人員資格認證的程序本身并沒有很嚴格的標準。

(二)行業自律監督缺位

《物業管理條例》中并沒有包含有關物業管理行業協會的規定，但是從1993年深圳市物業管理協會成立至今，除西藏、青海和港澳臺地區外，我國各省、自治區、直轄市，都相繼成立了省級的物業管理協會，并于2000年成立了中國物業管理協會。這些物業管理協會屬于經民政部門注冊登記、具有法人資格的民間社團，其會員即為各個物業服務企業。《深圳經濟特區物業管理條例》明文規定了“深圳市物業管理協會”的法律地位，并在第五十八條明確規定：“物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會。”《北京市物業管理辦法》第三十條第二款規定：“本市支持物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和監督作用，完善物業服務行業自律制度，促進物業服務行業發展。”但是絕大部分省市的法律法規并沒有針對物業管理協會做出相關規定。

  實踐中，這些物業管理協會的主要職能包括：(1)為會員企業提供溝通渠道和咨詢平臺，維護行業內部公平競爭；(2)協助政府開展行業調研和行業統計工作，建言獻策；(3)促進物業管理方式和物業科技進 步；(4)代表和維護物業企業合法權益；(5)制定本行業的行規行約并監督執行，建立行業,自律機制；(6)組織開展對物業企業的資質評定、物業管理優秀示范項目的達標考評和從業人員有關執業資格培訓工作。這些職能更多的集中于行業指導和行業協調范疇，著重解決有關行業發展前景問題和調解行業內部矛盾，行業規約涉及的監督內容有限。

因此，相對于發達國家比較成熟的物業管理行業協會，如美國的房地產經紀人協會、物業管理協會(irem)，我國的物業管理行業協會還處于較低的層次。會員企業加入的自由性和協會管理的松散性，使得行業協會對企業的監督力度十分有限。

三、業主監督機制的不足

(一)業主監督的薄弱與不可實現性

《物業管理條例》第六條規定了業主在物業管理活動中享有的權利，其中第七款為“監督物業服務企業履行物業服務合同”，也就是監督物業服務企業的服務質量和履約情況。

關于物業服務質量，我國《物權法》和《物業管理條例》均未做出明確規定，《物業服務收費管理辦法》第八條規定：物業服務企業“應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示”。該辦法第十四條規定：物業服務企業在物業服務中“應當嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務”。但何為“質價相符”，其實并無法律標準作為依據，因此判斷是否“質價相符”的主要標準還是合同的約定，看物業服務企業是否按照合同約定履行了其應完成的各項服務內容。倘若合同對物業服務企業應完成的各項服務內容約定并不明確，業主就很難依據合同約定對物業服務企業的服務質量進行監督。同時無論是前期物業合同還是普通物業合同，業主往往都是合同內容的被動接受者，期望依照物業服務合同對物業服務質量進行監督難度很大。

(二)業主委員會監督的混亂與不可行性

《物業管理條例》第十五條規定的業主委員會的職責中，包含了“監督和協助物業服務企業履行物業服務合同”的內容。業主委員會對物業服務企業履行合同的監督也應當基于合同內容進行。業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，從表面上看其對合同內容有直接的認知和考察優勢。但是，現實中我國的業主委員會并不具有法人資格，其法律地位模糊不清，學術界對之爭議很大，而不具有法人資格的業主委員會不能擁有獨立的財產，也不能作為訴訟主體。業主委員會的成員是利用業余時間參與社區的公益性活動，他們并非物業管理的專業人員，缺乏足夠的經驗和知識，也沒有相應的訂約責任約束。業主對業主委員會成員往往缺乏足夠認知，很難保證他們在簽訂普通物業服務合同時謹慎審查合同內容。在監督合同履行過程中，既非專職又非專業的業主委員會缺乏足夠的積極性。即使業主委員會發現物業服務質量存在問題，由于我國法律并沒有確立業主委員會的訴訟主體地位，其并沒有采取法律救濟行動的資格。因此，業主委員會的監督實質上也是形同虛設。

四、完善物業服務質量監督機制的具體建議

綜上所述，我國現行法律法規針對物業服務企業所規定的政府監督、行業監督和業主及業主委員會監督的內容均不足。比較而言，現有政府監督的內容具有較強的可操作性，而行業監督的內容基本處于空白狀態，業主和業主委員會的監督也蒼白無力。但是，由于物業服務合同簽訂過程的特殊性帶來的業主權利保障的迫切性，三種具體監督機制都應該進一步完善。其中，政府作為公權力的唯一持有者，政府監督的直接性和強行性使得其價值不容否定；行業自律監督應成為政府監督的必要延伸，通過行業自律監督提高服務質量，從而避免政府監督的剛性懲罰。由于我國物業服務行業起步較晚，物業服務企業發展水平參差不齊，行業協會的自律監督作用應當得到法律的充分肯定與支持。此外，鑒于法律法規針對業主和業主委員會的權利、訴訟地位規定不足，修訂法律法規以提高業主和業主委員會的法律地位勢在必行。

(一)關于完善政府監督與行業自律監督的建議

第一，完善政府資質管理。資質管理是各國在物業管理行業中較為普遍的做法。比如在國際上公認的物業服務質量較高的日本，物業服務企業均需領取特別的經營許可證才能夠從事物業管理，物業管理從業人員必須接受嚴格的培訓，經過國家統一考試，成績合格者才能擔任管理職務。若想通過資質管理達到保證服務質量的目的，關鍵在于資質的取得應符合一系列明確的服務質量標準，缺乏明確的服務質量標準將使資質管理失去本來的價值。現行的《物業服務企業資質管理辦法》僅僅規定了不同的資質審批機關，并沒有規定明確的資質授予標準，這就很容易造成權力濫用和權力尋租，物業服務企業申請各級資質時，也無法進行自身條件的準備。因此，建議我國對各級物業服務企業的資質授予標準加以細化，從注冊資金、人員配備、服務經驗、既往服務中業主的滿意程度等不同方面對申請企業進行考核，使資質授予條件硬性化，從而避免軟條件和審批任意性的弊端。而對于從業人員的資質認定，鑒于我國各地物業發展水平存在差異，建議制定一個全國性的物業管理從業人員資質考核規劃。在未來一定期間內強化專業化考核，嚴格認證制度，改變現有相對寬松的資格門檻。

第二，建立完善的物業服務質量評價機制。在該機制中，物業主管部門不僅應當設立專門的機構和人員負責物業服務質量的評估，同時要充分發揮行業協會的自律監督作用，應當督促和鼓勵行業協會更多地參與對企業的評價和動態監督。這就需要保證行業協會的相對獨立地位，并由政府授予其一定的評估和監督權。對于嚴重違反行業協會制定的有關服務質量規定的物業服務企業，行業協會應有權提請資質主管部門撤銷其企業資質，這樣才能激活物業服務市場的優勝劣汰機制，避免長期以來我國物業服務企業一旦取得資質就捧上“鐵飯碗”的弊端，以改變我國物業服務企業魚龍混雜的局面。

發達國家在這方面有許多成功的經驗可以借鑒。如日本就依靠行業協會對物業服務質量進行評定和監督。日本相關的全國性行業組織比較多，如高層樓宇管理協會、電梯管理協會、住宅管理協會等。這些協會負責搜集和研究物業管理方面的經驗、技術和方法，指導物業服務企業實行科學化、人性化、低成本的物業管理，并處理有關物業管理方面的問題和業主的投訴等。物業服務企業作為協會的會員要接受協會的指導、監督和管理。在美國，物業管理公司直接接受全國性行業協會的監督，只有經相關行業協會的培訓和認可才能申請相關營業執照，取得營業執照后還須每4年接受45小時的專業培訓，以保證物業服務企業對于行業協會所設服務標準的充分理解。

在我國，物業服務行業協會起步最早的深圳市也制訂了相關規定，《深圳經濟特區物業管理條例》第五十九條專門強調了物業管理協會的監督機制，并且規定：“受到市物業管理協會公開譴責的物業服務企業，二年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。受到市物業管理協會公開譴責的物業服務從業人員，物業服務企業二年內不得聘用其從事應當由取得物業服務相關資格證書的人員從事的工作。”深圳市的相關做法值得有關物業服務企業全國性立法或制定行政法規時借鑒。

(二)關于完善業主和業主委員會監督的建議

業主和業主委員會是物業服務質量的直接利益相關者，但是通過前文論述，無論是從業主角度還是從業主委員會角度，我們都無法推演出一個具有現實性并且行之有效的監督機制。因此，通過修改立法提高業主及業主委員會的法律地位以確保其監督權，就顯得尤為急迫且重要。本文認為，相關法律應該規定業主在物業服務合同簽訂過程中具有信息跟進和監督的權利。所謂信息跟進，是指業主可以在物業服務合同簽訂過程中，要求建設單位、物業服務企業、業主委員會等簽約主體對合同內容進行充分的說明，業主應有權表達自己的意見，對于業主所提出的合理意見及建議，簽約各方應充分尊重，并盡可能地吸收到合同條款內容之中。通過這種信息跟進，業主就實現了對物業服務合同簽約過程的監督。有關法律還應提高業主委員會的地位，賦予業主委員會法人資格和訴訟主體資格，這樣才可以保證業主委員會與物業服務企業在法律地位上的平等，而平等的法律地位是業主委員會有效監督物業服務企業履約情況的前提。

參考文獻：

[1]趙建高，淺析物業服務行業監督機制[j]，城市開發，2009，(6).

[2]陳鑫，建筑物區分所有權[m]，北京：中國法制出版社，2007，193-197.

[3]陳雯，論業主委員會的法律地位及制度完善[m]，政法學刊，2003，(5).

篇3

關鍵詞：城鎮化；達州市；物業管理；業主

一、達州市物業管理的發展現狀

隨著城鎮化進程的不斷加快，物業管理已經成為我國經濟產業體系的重要組成部分。據資料顯示，目前全國絕大部分城市已經引進和推廣了物業管理，全國物業管理企業已超過2萬家，從業人員突破200萬人。

達州，作為四川省的一個地級市，是1999年經國務院批準，由原達川地區更名建立，位于四川東北部，是四川省的人口大市、農業大市、工業重鎮，有“川東明珠”之譽。在達州市，物業管理經歷了從無到有、從小到大的發展過程，它的雛形是在90年代中后期形成的，真正形成規模，讓群眾所熟知的是在2002年左右。起初，人們不是很能接受這種新的觀念，認為既麻煩又浪費金錢。但隨著物業管理的不斷完善和服務質量范圍的不斷健全，人們的觀念發生了很大的改變，并給予了積極的支持。經過多年發展，物業管理作為一種新型產業，發展到2010年的時候，物業管理企業有80多家，其中具有二級資質的物業管理企業有一家，其余均為三級資質或者臨時三級資質企業。隨著城鎮化進程的加快，達州市物業管理公司的規模還在進一步的擴大中。

在不斷加強物業管理行政監管，規范物業管理市場秩序，提高行業整體服務水平的推動下，達州市物業行業的服務意識和誠信度顯著提高。但達州市物業管理企業組建普遍時間短，規模小，裝備差，實力弱，人才缺乏，服務質量不高，與市場需求不相適應，制約了物業管理市場的發展速度。因此，如何加強物業管理市場主體建設，對于推進物業管理市場化進程，乃至繁榮達州物業管理市場，建設和諧社會，具有重要而深遠的意義。

二、達州市物業管理存在的主要問題

由于物業管理在達州市發展的時間不長，物業管理行業總體上講還處于比較低層次的水平，市場競爭機制尚未完善，物業公司的經營活動缺乏應有的規范。最近，筆者在達州市的部分住宅小區里分別從業主和物業管理公司兩個不同的角度進行了調查，發現由于雙方只從各自考慮問題的角度出發，針對達州市物業管理市場上存在的主要問題，雙方觀點存在較大的差異。

（一）從物業管理公司的角度，物業管理存在的主要問題

第一，物業管理法律法規不健全。目前，在物業管理方面，國家雖然出臺了一系列物業管理政策與法規，但大多是針對大、中城市和具有一定規模的住宅小區，而對正處于城鎮化進程中的中小城市（鎮）、面積小、規模小的住宅小區物業管理適用性不大。加之達州市的物業管理起步較晚，對相關政策法規研究相對較少，制定出臺的措施也較少，導致物業管理缺乏權威性的物業管理法規，得不到政策扶持。目前達州市針對物業管理方面的規范性文件還不多，2006年，達州市首次出臺了《關于進一步規范物業管理》條例，2007年，達州市規劃局和建設局出臺了《達州市房地產市場不良行為記錄管理實施細則》，除此之外，其他相關的物業管理配套政策還很不完善，相關各方的責、權、利關系不明確，對住宅小區建設中應有的配套服務設施不落實、質量差或標準低等問題缺乏有效的制約手段，在實際操作中造成物業管理無法可依、無章可循，業主與物業管理公司、物業管理公司與各職能部門、街道之間極易出現矛盾和糾紛，物業管理市場比較混亂。

第二，開發商留下的諸多隱患導致后期的物業管理實施難。由于物業管理在規劃、設計、施工階段沒有介入，再加之接管驗收不嚴，責任界定不清，前期留下的問題和承諾造成物業管理先天不足。很多開發商在住宅建設過程中，為了最大限度地獲取利潤，在房屋建設質量、公攤面積計算、配套設施建設、房屋維修基金預留、原住戶的安置與回遷等問題上頻頻違約，埋下了糾紛的禍根。業主入住后發現房屋有滲水、裂縫、墻面凸起等質量問題；房屋面積、結構、設施與購房合同不一致；泊車車位不夠、管線布局不合理、公共設施不足等等。所有這些問題都留給了物業公司，致使業主把對房地產開發商的不滿轉嫁給了物業公司。物業公司與業主從一開始就成為了一對矛盾體。物業公司與業主之間這些與生俱來的矛盾和問題己成為嚴重影響社區生活健康發展的重要因素。

第三，物業管理企業經濟效益普遍較差。目前達州市物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，難以發揮群體優勢，而且絕大多數企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，“小而全”的企業必然帶來極大的資源浪費。而很多業主在不知情的情況下，只要出了問題就找物管，動不動就以不叫物管費相威脅，出了事故，就找物業公司索賠，使得物業管理公司的生存如履薄冰。此外，物業管理企業同相關專業部門職責劃分不明確，在小區供水、供暖、供電等方面，不同程度地存在把物業管理企業當作最終結算用戶的問題，物業管理企業支付了大量的中間損耗費用，背上了沉重的包袱。

（二）從業主的角度，物業管理存在的主要問題

第一，物業管理公司服務差、存在亂收費現象。在調查的過程中，很多業主反映物業管理公司的服務觀念不強，經營極不規范，部分物業公司更是為了更多地獲取利益，巧立名目多收費、亂收費，有時甚至單方面制定一系列規章制度約束業主，并以押金、罰款等不正當手段對業主進行強制管理，業主稍有不從，物業公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業公司服務態度差，服務不規范、不及時，隨意訂價，只收費，不服務，巧立名目亂收費、多收費、強行收費己成為一種普遍現象。小區環境臟亂差，雜草縱生，小區門衛形同虛設，小商販、閑雜人員任意進出，治安秩序混亂，物品時常被盜，共有設施維修不到位等縱多問題顯示了達州市的物業服務水平還很低。

第二，物業管理從業人員綜合素質不高。物業管理從業人員素質問題是制約物業管理專業化進程的重要因素。達州市大多數的物業管理公司處于初級發展階段，沒有專業的服務人員和服務標準，物業從業人員大多數都是來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理方面的理論知識和實踐經驗，相當一部分人沒有經過物業管理培訓，缺乏起碼的職業道德、專業技術、應急能力和法律水平。加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的發展。

第三，錯將自己定位于管理者，而不是服務者。物業管理公司是接受全體業主委托，為其提供服務的具有專業管理能力的服務機構，它的權利和職責范圍由全體業主賦予。但現實生活中，物業管理公司的觀念常常錯位，將服務者的角色轉變為管理者的角色。在沒有經過業主同意的情況下，物業管理公司常常將共有部分隨意處置收取設置費和使用費、挪用房屋建設維修資金、擅自改變物業用房、限制甚至排除共有權人行使共有權，使本來是服務與被服務的關系演變成管理與被管理的關系。這種的錯位的定位忽略了法律賦予業主的物業的決定權，從根本上顛倒了業主和物業管理公司的主體地位。

從上面物業管理企業和業主反映的問題中可以看出，處于城鎮化進程中的達州市物業管理市場存在很多問題亟需解決。如果這些問題得不到解決，可能還會引申出很多其他問題，例如，現在很多物業管理公司都面臨著收費難的問題，就是因為業主對物業公司提供的服務不滿意而進行的消極抵抗：業主發現物業服務差了-不交物業費-物業公司采用各種辦法催繳-業主要求物管賬目公開-物管拒絕-服務越來越差-不交物業費用的業主越來越多，對立從此便產生了。

三、提高達州市物業管理水平的對策

（一）加快完善我國物業管理法律法規的體系

盡快完善我國物業管理的立法工作，是協調目前物業管理領域各種關系、處理好各種糾紛的根本途徑。《物業管理條例》己于2003年9月1日正式實施，這已成為物業管理規范發展的新起點。但是，我們不能就因此而認為一部法規即可包打天下，還應有更多的實施細則、辦法與之配套。結合達州市現在面臨的問題和未來發展的需要，筆者認為物業管理法律法規的體系中還應該包括以下幾個組成部分：一是建立房屋及維修管理的法律、法規、規章；二是建立設備設施管理法律、法規及規章；三是建立環境衛生管理的法律法規及規章；四是建立保安保衛、消防管理的法律法規及規章；五是建立行業管理辦法；六是建立業主及業主委員會的管理辦法；七是建立覆蓋各類物業的管理法規及規章。

（二）成立專門的政府主管機構，加強行業的監管

建議成立住房與物業管理方面的專門機構或行業管理協會。該機構應加強新建住宅物業承接查驗工作，在開發建設單位申請房地產與房屋所有權屬登記時，應查驗物業承接驗收備案情況，促使開發商必須按規定進行承接查驗，及時整改查驗中存在的問題，改變物業管理企業被動接收項目的情況，并由開發建設單位、施工單位和物業服務企業三方簽訂關于質量保證金的使用協議，協議中對一些常見的問題規定各方需承擔的責任和義務。例如，針對開發商接到報修后，拖而不修等問題，協議中便可規定物業管理企業可以代修及啟動相應資金處理等方式解決，這樣就可以有效的減少房屋質量糾紛。

（三）加強物業管理企業的品牌化建設，逐漸擴大規模實現規模經營

作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大。微利行業的特性使得許多物業管理企業處于微利虧本的狀態，于是向規模要效益成為了多數物業企業的心聲。但如何擴大規模呢？創立品牌，用良好的品牌效益來擴大經營范圍，形成規模。物業管理公司要成功的創建品牌，先要根據物業的特點，硬件、軟件設施，由點到面，擴大戰果，從而實現創建物業管理品牌的戰略。除此之外，物業管理公司還應該結合實際需要，讓每位管理者和員工時刻樹立品牌意識，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，通過嚴謹、高效的科學管理，在為業主提供優質服務的同時，樹立和維護物業品牌。

（四）努力提高物業管理公司及其工作人員的服務質量

隨著《物權法》的出臺和《物業管理條例》的修改，物業管理企業不僅需要更名為物業服務企業，更重要的是應該更新了服務理念，提高服務意識。首先要確定管理者和業主的正確關系：即業主是物業的主人，管理者是受雇于業主的“管家”，把為業主服務作為自己工作的出發點。在培訓中應不斷提高員工的專業技術能力，使他們成為技術過硬、服務質量上乘的獲得業主好評的物業管理人員。其次要建立和完善各項管理和服務制度，并嚴格實施規范服務，以制度管人，規范操作。再次為了滿足業主持續增長的服務需求，物業管理企業要努力尋找新的服務方式和方法，積極主動研究業主的潛在需求，不斷創新，提供更完善的管理和服務，這樣不僅可以減少物業管理中的糾紛，還能為企業創造新的收入。物業管理企業只有靠優質的服務才能贏得市場，才能打造優秀的品牌。

參考文獻：

1、楊正國.中國物業管理存在的問題與對策[D].華中師范大學,2003.

2、王素梅.論我國物業管理存在的問題及對策[J].改革與探索,2005(7).

3、滕永健.物業管理實務[M].中國建筑工業出版社,2006.

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物業管理是指業主委托專門的機構和人員，依照合同和法律規定，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經營的方式進行管理，對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向小區業主及使用人提供多方面綜合的活動。對住宅小區進行物業管理，是隨著房地產業發展及房地產經濟體制改革而產生的，其發展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善、社會事業的發展、人們生活水平的提高，以及房地產建設、銷售和售后使用管理分工的專業化、社會化、市場化，而得到逐步發展和規范的。

但是，在我國物業管理取得重要進展的同時，各種社會矛盾也逐漸顯現出來。物業管理涉及業主之間的關系，涉及業主、物業管理企業、建設單位相互間的關系，也涉及業主組織與其他組織的關系。在物業管理實踐中，單個業主的利益與業主共同利益的平衡，房屋質量的責任，共用部位、共用設施設備的利用與收益的歸屬，物業管理服務的質量，專項維修資金的使用等，都引發大量糾紛，亟待物業管理相關制度的完善，政府行政監督管理制度應運而生。這是由監督管理機構及其管理職責、管理程序、相互關系等組成的有機整體，其法律依據是國務院《物業管理條例》，該條例所規定的政府行政監督管理內容主要體現在以下幾方面。

1.國務院物業管理主管機構及其職責

根據《物業管理條例》第五條第一款的規定，國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。國務院建設行政主管部門的監督管理職責主要包括：制定物業管理企業資質管理制度的具體辦法；配合國務院價格主管部門制定物業服務收費辦法；配合價格主管部門監督物業服務收費；會同國務院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法；對物業管理活動中的違法行為進行查處。

2.地方政府物業管理主管機構和職責

根據《物業管理條例》第五條第二款的規定，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。房地產行政主管部門的監督管理職責主要包括：指導成立業主大會、撤銷業主大會和業主委員會做出的違反法律法規的決定或者責令其限期改正、批準符合條件的建設單位采用協議方式選聘物業管理企業、配合價格主管部門監督物業服務收費、處理物業管理活動中的投訴、對物業管理活動中的違法行為的查處。

3.其他政府部門對物業管理活動的監督管理

物業管理涉及面很廣，物業管理活動的順利進行，需要政府行政主管部門的監督管理，也需要相關行政部門的協助管理，因此，《物業管理條例》也規定了其他相關部門的職責。主要內容有：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作；國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定物業服務收費辦法。縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。有關行政管理部門在接到物業管理企業對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行為的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理；專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

綜上可見，《物業管理條例》對住宅小區物業管理中政府行政監督管理體制、制度進行了科學設定，是政府各級行政主管部門開展物業管理行政監督工作的法律依據。只有嚴格執行上述法律規定，才能在管理中做好政府該管的事，真正實現政府職能轉變。要嚴格區分民事行為與行政行為，物業管理中有大量的矛盾是民事關系，引導小區業主通過設定規則的方法，由業主自行調節和通過司法程序解決，定位好政府的角色。

二、住宅小區物業管理實踐中行政監督管理的思考

在實踐中，一些物業管理企業擅自處分應由業主處分的事項，侵犯業益現象時有發生。一些業主委員會缺少制約，由于缺乏對業主委員會的有效制約和監督機制，民主協商和少數服從多數的原則沒有得到充分體現。有的業主委員會不能真正代表大多數業主的利益，個別成員甚至把個人利益置于業主共同利益之上，任意決定業主共同事務，損害其他業主利益或業主的共同利益。下文將從實踐中一個典型案例的評析，具體探討如何有效應用行政監督管理制度，實現對住宅小區物業管理糾紛的有效指導。

1.某小區游泳池產權糾紛案案情簡介

廣州市某小區游泳池原規劃屬小區公共設施。因工程款糾紛，自2002年起與小區會所一同被省高院查封。2007年拍賣給承建商某建筑公司；2012年，該建筑公司大股東楊某通過債務訴訟方式取得所有權；2013年法院發出執行裁定書要求辦理產權過戶，引起小區業主不滿；2013年9月，某小區部分業主因游泳池權屬問題和對業委會的不滿引發糾紛，組織圍堵廣州市黃埔大道進行維權，引發黃埔大道交通大阻塞。維權業主的基本訴求有三項：一是認為小區游泳池為小區公共設施，屬于全體業主共有，省高院的判決不當，侵害了業主的權益。游泳池不屬于楊某所有。二是認為小區現業委會缺位，不作為，沒有盡力為業主爭取權益，并出賣了小區利益。三是要求召開全體業主大會，并對現業委會進行換屆選舉。

2.政府行政部門在上述案件處理中行政監督職能的體現

政府房地產行政主管部門在處理本案中，總結出該案涉及的爭議焦點為三個方面：一是小區游泳池產權歸屬問題。二是小區業委會是否存在不作為問題。三是小區業委會如何換屆問題。針對上述焦點問題，房地產行政主管部門逐一探求解決問題的思路。

對于小區游泳池產權歸屬問題，目前已由人民法院生效判決判定權利歸屬且生效判決已進入執行階段。在法院生效判決未依法撤銷前，任何機關和個人不得對抗其效力，房地產行政機關也不得拒絕履行協助執行通知書的義務，更不能因為業主的過激維權行為而濫用行政監督管理權，參與到游泳池的產權爭議糾紛中，只有確定此處理原則，才能有效開展其他指導工作。

對于小區業委會是否存在不作為問題，行政機關根據業主提交的資料，認真進行核查，核查中發現業主反映的業主認為業主委員會存在危害業主合法權益的情形存在。根據具體情況，確定以法律途徑解決的方案：對業主委員會違反法律法規規定，嚴重侵害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，由政府有關部門依法追究責任。對業主委員會作出的決定違反法律法規規定或者業主大會決定，給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。對業主委員會委員挪用、侵占業主共有財產，索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬等其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為，由縣級以上人民政府相關行政主管部門依法處理，并在其物業管理區域內予以通報；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

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關鍵詞：物業管理 疑難問題 分析

引言

1981年，我國內地成立了第一家物業管理公司，經過30多年的發展，我國的物業服務已經有了非常大的進步。我國頒布了《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》），其對保護業主提供了必要的支持。接著國家各相關部門也先后頒布了一系列管理物業的規章制度，這些都為我國物業服務的完善提供了有力的保障。但是在物業管理中仍然存在很多的法律問題，因為我國的各法律法規中并沒有制定專門的“建筑物區分所有權法”或“物業管理法”，正因為如此，在對物業管理時有時候會出現沒有有效的法律依據的情況。因此，完善法律制度，提高我國物業管理水平是物業發展的必須要思考的問題。本文就對物業管理中的疑難法律問題進行分析和研究，以此來對物業管理中的一系列疑難法律問題進行分析，希望能為解決物業管理糾紛提供有效的建議。

一、準業主與物業使用人的界定

（一） 準業主

從《物權法》來看，那些已經取得了建筑物的不動產所有權的所有權人為業主。除此之外，還有一些因為法律文書和繼承以及受到遺贈等方式得到了物權的情況，還有一些因為沒有及時對房屋進行登記的房屋，其已經被買受人占用、使用，這些主體被稱為是準業主。雖然他們在法律上的資格并沒有得到完全的保障，但是其是有業主資格的，這就造成了物業管理會出現一些管理糾紛。

考慮到以上問題，我國對準業主進行了必要的保護，頒布了相關的文件，將其范圍擴展到非依據法律行為（繼承、法律文書等）取得房屋所有權，以及尚未辦理房屋所有權登記的買受人。正因為如此，在物權變動時，權利人在取得不動產的所有權時并不以登記為生效要件，而僅僅是在轉讓時辦理不動產登記。

然而，在實際應用中，很多制度是以房屋登記過戶的完成作為前提條件，那么，在發生“一物二賣”和不動產善意取得的情形下，將很難認定房屋所有權的主體。正因為如此，不能夠把沒有完成房屋登記過戶手續的房屋買受人認定為業主。

（二）物業使用人

目前仍然存在著一些老舊小區，其屬于公房的范圍，但是其物業的管理也正在逐漸從政府授權的房管所管理，轉化為由物業管理公司管理。這就出現了房屋使用權人的產生，該具體規定在《物權法》中并沒有具體的規定，為了彌補這一問題，《物業管理條例》和最高人民法院的司法解釋對其進行了明確的解釋，解釋對物業的使用人的法律地位和權利義務進行了規定物業的使用人指的是專有部分的承租人、借用人等民事主體。其享受以下法律權利：1、權利享有和義務履行從其約定或與業主承擔連帶責任。2、法律適用參照有關業主的規定。3、獨立承擔侵權責任。

為了更好地規范所有權人為主體而形成的各種各樣的法律關系，在處理該問題時可以對德國《住宅所有權法》第14條第2款的規定，對房屋使用人等物業使用人的權利義務進行明確的規定。即住宅所有權人的家庭成員以及營業雇員或其他住宅所有權人利用那些屬于專有的或者共有的所有權的土地或房屋部分時，應該遵守對住宅所有權人設定的相關義務。

二、業主大會的法律地位分析

業主大會究竟具備不具備民事主體地位是各國一直討論的問題，這也是物業管理中常見的法律問題。我國的法律并沒有對此進行明確的規定，僅僅在個別條款中規定了業主得通過訴訟向業主大會及業主委員會主張權利。

雖然我國要有業主團體的意思機關說、非法人團體說和法人說三種理論，但是我國的《物權法》并沒有承認業主大會或業主共同體的民事主體資格，而僅僅是對業主大會的訴訟主體資格進行了認可。在這種情況下，如果將業主大會認定為法人或賦予業主共同體民事主體資格，那么，須在建筑物區分所有權的專門立法中明確規定。

我國《物權法》第76條規定了業主大會決議事項的多數表決原則。根據該條規定，業主大會的普通決議應由專有部分占建筑物面積過半數，且占總人數半數以上的業主同意。業主大會認為，依據多數表決原則，這一決定對全體業主具有約束力，即使不同意的業主也應服從。但是，這種規定對少數業益的保護沒有得到足夠的重視。當然，是否采用一致表決原則是一個國家物權立法的法律政策選擇問題，不應對此苛責。不過，從法律政策的妥當性以及業主自治的限度來講，未來可考慮在立法中對特定情形規定一致表決的做法。另外，可以考慮重新將業主大會設計為一個不具有法人資格的非法人團體，這個非法人團體的成員是業主，財產是業主的共有物業及其他附屬設施，對外以非法人團體的財產承擔責任，業主負連帶責任。

總結：雖然我國出臺了《物權法》以及其他一系列法律法規，但是我國在對物業管理時仍然會出現一系列法律問題，這對我國的物業管理和法律的完善是非常不利的。因此，進一步地探討物業管理的相關法律問題，為我國的法律完善提供必要的依據是非常重要的。

參考文獻：

[1]侯國躍.試論物權法基本原則的確定——兼評《物權法（草案）》的相關規定[J].安徽大學學報，2006年03期

[2]杜萬華，辛正郁，楊永清.最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的理解與適用[J].法律適用，2009年07期

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組織名稱：____________________________

法定代表人：__________________________

地 址：____________________________

聯系電話：____________________________

受委托方（以下簡稱乙方）：

企業名稱：____________________________

法定代表人：__________________________

地 址：____________________________

聯系電話：____________________________

第一條 根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就甲方將___________________委托給乙方實行物業服務有關事宜，協商訂立本合同。

第二條　乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章 委托服務事項

第三條 乙方按甲方要求提供前期介入有償服務。

第四條 制訂物業服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規和《臨時管理規約》的授權制訂物業服務的有關制度。

第五條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。

第六條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等。

第七條 建筑及其設施在國家規定的保修期內協調開發商、承建商進行對甲方所有單元內發生的墻體、水、電、氣，通訊、共用天線、排污、排水系統等建筑體系保修；保修期后實施有償服務或協調專業機構或職能部門有償維護維修。

第八條 環境衛生及綠化養護

1、公共環境、房屋共用部位的保潔，生活垃圾收集并運至垃圾消納站（不含垃圾消納的管理及裝飾裝修垃圾收集和清運），化糞池清掏

2、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理，使之處于良好狀態。

第九條 公共秩序維護工作

1、建立預防性安全防范體系并設立應急機制，配合公安機關進行秩序監控和巡視等工作，但不包含甲方產權范圍內人身財產的保險、保證和保管責任。雙方另行簽訂人身、財產保險和財產保管專項合同的，以專項合同的約定執行。

2、對來訪客人辦理訪問手續，控制閑雜人員進入小區。

3、維持小區的交通秩序。對本物業區域內的交通狀況預測和安排，使本物業區域內車輛停放有序，交通順暢（不含人身、財產的保險、保管責任）。

4、地震、地陷、火災等突發事件的組織疏導和協助施救工作。

5、定期或不定期巡視、檢查小區，及時采取措施以防止任何人未經乙方同意或違反本協議的約定而占用、變更、損害公共服務設施、設備，制止違反本物業的物業管理制度、本協議、《臨時管理規約》的行為。

6、發生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作。

7、消防工作，包括公共區域消防設施的維護以及消防管理制度的建立、消防設施的檢查、維護以及定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

第十條 檔案資料管理

1.本物業竣工資料、圖紙及接管驗收檔案的管理。

2.業主及非業主使用人的檔案資料的管理。

第十一條 房屋裝飾裝修管理

嚴格按照《中華人民共和國消防法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《重慶市消防條例》、《重慶市城市容貌管理條例》、《重慶市產外廣告管理條例》以及物業服務公司按照有關法規、條例等制定的裝修管理規定對裝修方案進行審核，對裝修過程進行監督，并對違規行為進行制止。

第十二條 受所有權人委托，對小區配套設施如網球場，游泳池、會所、停車場（庫）等場所進行管理。

第十三條　對小區公共區域及甲方保留區域進行管理。

第十四條 不定期的組織開展

社區文化娛樂活動，加強業主間的溝通和文化交流。設立小區信息欄，加強與業主的聯系和消息……

第十五條　負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1、物業服務費（住宅、商業）；

2、停車（場）庫車位物業服務費；

3、其它有償服務費

4、公攤水電費及電梯運行電費；

5、物業維修資金

第十六條 各項費用的調整

乙方應當就物業服務費使用制定獨立賬目管理，并可按照實際支出合理調整物業服務費，但乙方須提前三十天以書面方式通知業主和物業使用人

第十七條　對業主和物業使用人違反物業管理方面的法律法規或《臨時管理規約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取規勸、制止、 追究法律責任等措施。

第三章 雙方權利義務

第十八條　甲方權利義務

1、審定乙方擬訂的前期介入服務方案、小區物業服務方案；

2、檢查監督乙方服務的實施及合同的執行情況；

3、審定乙方提出的前期介入服務工作計劃、物業管理服務年度計劃、財務預算及決算；

4、負責制定《臨時管理規約》和提供《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》，并在房屋銷售時公示《臨時管理規約》；

5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；保修責任內房屋、設施、設備維修養護和房屋建設遺留質量問題，按以下方式處理：

（1）甲方負責返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；

6、在合同生效之日起 1個月 內按物業管理有關規定的比例向乙方提供管理用房（產權屬全體業主），由乙方無償使用；

7、在物業管理交接驗收時，負責向乙方提供和移交物業管理相關資料：

（1）規劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；

（3）物業質量保證文件和物業使用說明文件；

（4）物業服務所必需的其他資料；

8、支付前期物業前期介入服務費用；按照國家物業管理條例和地方法規規定交納空置房的物業服務費并承擔逾期未付的違約金。

9、當業主和物業使用人拒絕按規定交納物業服務費用時，協助乙方催收；

10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；

11、協助乙方做好物業服務工作和社區宣傳教育、文化娛樂活動；

12、應將本合同在訂立之日起十五日內，向物業所在地房地產行政主管部門備案，并按相關規定公示。

第十九條　乙方權利義務

1、按照本合同第二章的約定標準，提供高品質、專業化的服務；

2、起草物業管理區域內共用部分的使用要求、注意事項和物業服務制度；

3、雇傭、培訓、解雇職員并對其工作進行管理。

4、乙方辦公場所、工作服，工具，器具，材料或其他為保證對甲方服務工作開展所必需設備材料的采買和管理。

5、依照本合同和有關規定收取服務費用；

6、可選聘專營公司承擔本物業的專項服務業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

7、適時聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師及其他專業顧問和合作單位。

8、按本合同第十七條的約定，對業主和物業使用人違反《臨時管理規約》的行為進行處理；

9、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，乙方有權審核業主或使用人是否嚴格按照《中華人民共和國消防法》、《住宅室內裝飾裝修管理規定》、《重慶市消防條例》、《重慶市城市容貌管理條例》、《重慶市產外廣告管理條例》以及物業服務公司按照有關法規、條例等制定的裝修管理規定進行其所屬產權范圍內的裝修工程，停車（場）庫是否進行任何形式的改裝、改造、修建構筑物。裝飾和裝修，并對違規行為進行制止。

10、接受業主的監督，定期向業主大會，業主委員會報告物業服務合同履行情況和物業維修資金使用情況。

11、以物業公司名義投保，投保項目包括公眾責任等險種，甲方應對其屬下的產權范圍內利益自行投保。

12、負責編制物業管理年度服務計劃、資金使用計劃及決算報告；

13、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；

14、協助有關部門制止違法、違規

的行為，維護物業管理區域公共秩序；

15、可適時設立以下服務項目（并可根據需要設立新的服務項目），合理收費：房屋租賃、代售；代辦電話安裝、寬帶安裝服務：室內清潔服務；室內工程維修；代養護花木；代車輛清洗、保險辦理服務以及與甲方商議的其它服務內容。

16、乙方有權在不違背業主整體權益基礎上制定、修改管理規則，并利用小區告示欄、網站、小區內部刊物（如有）等各種信息渠道予以公布，對各業主均有約束力。

第四章 物業服務費用和其他費用

第二十條 物業服務費構成如下；

1、小區公共秩序維護費；

2、小區公共區域清潔、保潔服務費（但所有政府另行征收的如垃圾處置費等費用均未包含其中）

3、小區公共區域綠化養護、服務費：

4、小區房屋共用部位維修（小修）及保養費； ；

5、小區共用設施設備日常運行、維護（小修）及保養費

6、小區公共區域四害防治費用；

7、乙方的辦公管理費；

8、乙方員工的薪酬、社會保險、福利、制服及相關器具

9、乙方用于為業主服務的固定資產折舊費；

10、乙方為小區公共區域所投保的公眾責任險等保險費用

11、乙方用于上繳有關部門的各項零星費用：

12、乙方用于上繳有關部門管理費、稅費；

13、乙方的合理利潤；

14、乙方用于為業主公共利益服務

第二十一條 物業服務費

1、本物業服務費，由乙方按以下收費標準收取：

（1） 電梯高層物業費按建筑面積______元/平方米/月計收；

（2） 商業用房物業服務費按建筑面積______元/平方米/月計收；

（3） 停車（場）庫物業服務費每個停車位______元/月計收；

（4） 特約服務實行明碼實價，雙方自愿的原則。

2、繳費辦法

（1）_____________（住宅商業用房）的物業服務費按房屋建筑面積計收，在產權部門核定面積批復下達之前以銷售合同注明的面積計算，批復之后以產權部門核定的建筑面積為準。面積核定前后甲方收取的物業服務費差額不作退補。停車（場）庫車位物業服務費以個為單位計收。

（2） 物業服務費應按月繳納。甲方在當月15日之前將費用金額繳清，逾期將按日向甲方加收應交納總費用3‰的滯納金。

（3） 首次物業服務費收取以交房通知文書確定的交房日期為準，交房日期在15日之前（含15日）的收取當月全月的物業服務費，交房日期在15日之后的收取當月半個月的物業服務費。

（4） 住宅（商業用房）交房后，若水電氣任何一表進行了走動以及已裝修、已入住的，物業服務費按收費標準全額收取；若經物業服務公司和業主（使用人）共同確認水電氣表起止數均未走動的，物業服務費按收費標準的50%執行。若相關政策發生變化，按國家新規定執行。

（5） 停車（場）庫車位交付后無論是否空置，物業服務費按收費標準全額收取。

（6） 特約服務費按月繳納。甲方在當月15日之前繳清上月發生的特約服務費用，逾期將按日向甲方加收應交納費用3‰的滯納金。

第二十二條 公攤水電費

首次公攤水電費的收取是以物業對首月公攤水電核算完成后公布的繳費日期為準，交房后，無論房屋是否空置，裝修，被占用，公攤水電費根據政府規定的據實攤銷原則及核算從簡原則，住宅從交房通知文書確定的交房日期起開始核算公攤水電費，按月將上月公攤水電發生情況及費用進行公布，按實際發生額逐戶按房屋建筑面積平均公攤，每月和物業服務費一起進行繳納。公攤水電發生情況及帳務接受業主監督。甲方在當月15日之前將本月的公攤水電費繳清，逾期將按日向甲方加收應交納費用3‰信的滯納金。

第二十三條 電梯運行電費的收取根據政府相關文件規定的收費標準按月進行收取。

第二十四條 甲方可以現金或轉帳方式繳納各項費用。

第二十五條 各項費用的調整

乙方應當就物業服務費使用制定獨立賬目管理，井可按照實際支出合理調整物業服務費，但乙方須提前三十天以書面方式通知甲方后，甲方應按照調整后的費用支付。

第二十六條 物業維修基金收取

物業維修資金按政府有關規定維持在一定數額，不足部分由業主續繳，專項用于物業保修期滿后共用部分的大，中維修、更新、改造。具體項目如下：

1、小區房屋共用部位大、中修、更新或改造：

2、小區共用設施設備（如防盜監控、消防設施等）大、中修及更新、改造；

3、小區環境配套設施（如健身娛樂設施等）的更新、改造：

4、小區公共區域綠化（如草坪、喬灌木等）更新、改造；

5、小區公共建筑（如小區大門，單元大堂、樓層及其裝飾等）、道路的更新、改造：

6、用于小區非盈利性設施的大、中修及更新、改造；

7、停車（場）庫共用設備設施（如監控、車管系統、風機、水泵、消防設施等）大、中修及更新、改造；

8、其它不在上列內但需由物業維修資金支付的費用，如國家法律法規規定的須由物業維修資金支付的費用。

第二十三條　水、電、氣費按照政府相關標準計收。小區高層建筑中超過市政供水高度的樓層將采用二次供水系統，二次供水系統由市政專業供水公司進行管理維護，水費的收費標準按市政專業供水公司公示標準進行收取（如因國家能源價格或政策調整，此費用作相應變動，以相關文件或通知為準）。1、保修期內屬保修范圍的由甲方承擔；

第六章 委托服務期限

第二十六條_____________由乙方根據本協議內容進行管理，為期三年（自__________“整體竣工，經有關部門檢驗合格之日起開始計算）。本小區業主大會與選聘或續聘的物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效時，本協議自動終止。

第七章 違約責任

第二十七條　甲方違反合同關于甲方義務的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權解除合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第二章的約定，未能達到約定的委托管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權解除合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知到達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。如有異議，可請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。

第八章 附則

第三十條　雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有同等效力。

第三十一條　因房屋建筑質量、設施設備質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以法定機構的鑒定為準。

第三十二條　若本協議任何條文因國家或地方法規的變更而無效、非法或不能執行時，將按照新的法律法規的要求執行，但本協議其余條文的有效性、合法性及可執行性并不因此而改變。

第三十三條　甲、乙雙方一致同意在履行本協議時，若發生任何爭議應首先進行協商解決，協商不成的，向小區所在地人民法院

提訟。

第三十四條 本協議一式叁份，甲、乙雙方各執一份，政府房管主管部門備案一份。本協議自甲、乙雙方簽宇蓋章之日起生效。

甲方簽章：_____________________ 乙方簽章：__________________

法定代表人：___________________ 法定代表人：________________

篇7

為進一步加強和規范我縣物業管理工作，促進和諧**建設，根據《物權法》等有關法律法規規定，結合《**市人民政府辦公廳關于進一步加強物業管理工作的通知》精神，經縣政府同意，現將我縣加強物業管理工作的有關事宜通知如下：

一、加強組織領導，明確職責分工

物業管理關系到廣大人民群眾的切身利益，搞好物業管理是加強城市管理，改善人居環境，構建和諧社會的需要。為進一步加強對我縣物業管理工作的組織領導和綜合協調，決定建立我縣物業管理部門聯席會議制度，定期研究解決物業管理工作中出現的問題。聯席會議由縣國土房管局牽頭，計經委、建委、市政、環保、規劃、公安、工商、物價、民政、消防等部門參加，涉及我縣物業管理重大事項要報縣人民政府審定。各街鎮鄉人民政府（辦事處）要按照屬地管理、分級負責的原則，切實加強對本行政區域物業管理工作的領導，建立物業管理矛盾糾紛協調處理聯動機制，分工協作，齊抓共管，做好物業管理小區及社區的社會穩定工作，同時，加大落實街鎮鄉人民政府（辦事處）、社區居委會對物業管理企業的監督、協調力度，協調處理小區業主委員會與物業服務企業的關系，及時處理在管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件。切實推進物業管理工作的健康發展。

有關部門在加強物業管理工作中的職責：

縣房地產行政主管部門是我縣物業管理的主管部門，負責制定我縣物業管理的相關政策規定及規范性文件，指導街鎮鄉做好物業服務企業資質管理、物業專項維修資金監管和物業管理矛盾糾紛協調處理等工作，加強對企業服務行為監管、搞好物業服務誠信制度建設和物業管理政策法規宣傳培訓等工作。

各街鎮鄉人民政府（辦事處）要加強行政區域內物業管理的領導工作，配合國土房管局做好各小區物業管理業主委員會的成立工作，協調處理管理中的矛盾糾紛。

物價行政主管部門要根據法律法規和國家有關規定制定物業服務收費政策，完善物業服務收費標準；負責對物業服務收費行為的咨詢和監督檢查。

建設行政主管部門要加強對物業項目的建筑工程質量進行監督管理，負責協調處理工程建設及物業裝飾裝修過程中的有關問題，制定住宅室內裝飾裝修管理實施細則，負責裝飾裝修隊伍管理。

規劃行政主管部門負責查處物業管理區域內違反規劃管理進行建設的違法行為。

公安部門負責對物業保安組織實施監督、管理，實行備案制度；建立物業服務企業保安人員培訓制度，實行持證上崗；指導物業服務企業做好安全防范工作。

消防部門依法監督指導物業服務單位履行消防安全職責；及時查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等消防違法行為。

加強對業主自治機構印章刻制的管理工作。業主委員會刻制印章需憑所在地房地產行政主管部門出具的《業主委員會備案證明》和承辦人身份證，在所在地公安機關審批后方可刻制。同時，業主委員會應當落實專人，加強對印章使用的管理，確保業主委員會正常開展工作。

工商行政主管部門依法辦理物業服務企業的營業執照，嚴肅查處物業服務企業各類違法違規行為，規范企業的經營行為；加強對物業服務合同的監督管理，依法保護消費者權益；在辦理營業執照時認真審查場地證明，查處在物業管理區域內擅自從事餐飲、娛樂、旅館經營活動的行為。加強對房地產銷售廣告及物業管理區域內共用部位廣告的監督管理。

環境保護行政主管部門負責依法查處經營者在物業管理區域內造成噪聲、油煙等污染的違法行為。

二、加大專項維修資金歸集力度，加強維修資金監管工作

房地產行政主管部門要進一步規范物業專項維修資金的歸集、使用和管理，保證維修資金足額交繳，充分發揮維修資金的效用，為物業共有部分的維修和更新改造提供資金保障。各街鎮鄉人民政府（辦事處）、有關行政主管部門、金融機構要服務于民，采取有效措施加強維修資金的監管，確保資金安全。物業專項維修資金應在銀行專戶存儲，實行按棟建賬、按戶核算制度，并由縣人民政府確定的國土房管局負責監管。

三、明確物業管理用房提供標準和物業管理區域劃分原則

（一）建設單位按房屋總建筑面積一定比例在物業管理區域內配置物業管理用房，費用計入建筑成本，具體比例如下

物業管理用房建筑面積按上表實行分檔累進計算。

物業項目在1萬平方米以內的，其物業管理用房的建筑面積不得低于50平方米。

規劃、建設和國土房管部門要加強對物業管理用房的配置、建設、登記、使用進行監督管理。對于新建開發項目，規劃行政主管部門組織對項目的規劃方案審定時，將物業管理用房納入審查范圍；建設行政主管部門在進行項目初步設計審查時將物業管理用房納入審查范圍；房地產行政主管部門在前期物業服務合同備案時，審查物業管理用房面積、位置和使用條件（物業管理企業辦公室、業主委員會用房應具備通風、采光條件和簡單裝修），并在備案證明中予以注明。縣國土房管局在核發商品房屋預售許可證和辦理房屋所有權設定登記時，按縣房地產行政主管部門備案意見中確認的物業管理用房的面積和位置及測繪部門的測繪結果注明物業管理用房面積和位置。

（二）物業管理區域劃分按以下原則進行：

配置的設施設備是共有的同期或分期建設項目，為一個物業管理區域；由兩個及兩個以上開發商開發建設，但配置的設施設備是共有的項目，為一個物業管理區域。

建設單位應在新建開發項目規劃設計階段確定物業管理區域。建設單位在領取建設工程施工許可證后，在辦理前期物業服務合同備案時，向縣房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請，縣房地產行政主管部門應當按照前款的規定劃分物業管理區域，并在圖紙上注記。

四、開展舊住宅小區綜合整治試點工作，引導物業管理進入老舊住宅小區

各街鎮鄉人民政府（辦事處）應根據實際進行舊住宅小區綜合整治試點工作，改善舊住宅小區的居住條件。有條件的舊住宅小區，通過整治，給予一定的優惠政策引進物業服務企業實施物業服務；條件不成熟的，由社區居委會組織業主進行自治管理，以提高舊住宅小區居民的生活質量。

篇8

近年來，對于頻繁爆發的物業費糾紛，國務院、最高人民法院先后出臺了物業管理或物業糾紛的行政法規、司法解釋，然而由于形勢發展很快，不少實踐中的問題沒有具體涉及。近日，法院向社會通報了審理物業服務合同糾紛案件的情況及特點，公布了一批物業糾紛典型案例，并逐案進行點評，引導廣大業主增強法律意識，有效維護自身的合法權益。

房屋質量有問題 拒交物業費敗訴

2007年1月，業主程某購買了海安縣金海國際花園小區商品房一套。2013年1月1日，東湖公司與金海國際花園業主委員會簽訂物業管理合同。合同第24條免責條款中明確約定，因甲方（業主）或第三人故意、過失所致的任何損害或因乙方（東湖公司）的非職務行為所造成的損害，東湖公司不承擔責任。

2013年1月，程某所購房屋外墻滲水導致室內墻面起泡和空鼓、地板變形等。程某與開發商、東湖公司、施工單位三方協商達成處理方案，但經多方多次修理未能修復。同年，程某停在小區消防通道的車輛被他人扎破車胎。程某找東湖公司協助解決事宜，東湖公司經查看監控，基于案涉小區存有死角，程某的車輛被誰所扎無法查明，遂告知程某報警解決。但程某認為東湖公司物業服務不達標，拒不繳納2013年全年物業服務費1865.16元。東湖公司多次向程某索要未果，遂向法院提訟。

法院經審理認為，東湖公司與金海國際花園業主委員會簽訂的書面物業服務合同合法有效。原告履行了物業服務義務，作為小區業主應當支付相應費用。被告程某辯稱案涉房屋存在質量問題且找過原告維修，原告存在修理不善等服務不當行為，但房屋質量問題不是物業服務的內容。被告有關因房屋質量問題所致的維修義務，應向相關責任人主張，故對其上述辯解意見法院不予采納。至于被告車胎被扎一事，法院認為，車輛被扎非原告所為；依據雙方合同約定，并未有原告履行物業服務義務不當的證據，且合同約定由于第三人侵權導致被告的損失，不能苛責原告。被告以此為由拒絕繳納物業費用無法律依據。遂判令被告程某給付原告東湖公司物業服務費1865.16元。雙方在法定上訴期內均沒有提起上訴。

法官說法

物業公司只需盡到善良管理人義務

該案承辦法官介紹說，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。針對現實中業主最為普遍的服務不達標的抗辯意見，《審理意見》進一步規定，業主以物業服務不達標為由進行抗辯并要求減免物業服務費用，人民法院應當要求業主說明不達標的具體情形；物業服務人能夠證明其已經履行了合同的主要義務，物業服務范圍內的秩序有序、清潔，安全保衛工作基本到位，業主要求減免物業服務費用的抗辯理由不予采納。

法官介紹說，不少業主因房屋質量、小區偷盜行為等遷怒物業公司，并拒交物業費。依據權責利相對等原則，物業公司只要做到了其職責范圍內的事情（比如小區攝像頭良好，巡邏人員定點巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務，不能苛求物業公司對小區內所有事情負責，對于超出物業公司職權范圍內的事情，業主可以請物業公司協助，找相關部門及人員予以解決。

限制業主使用電梯 物業公司構成侵權

2011年7月，周先生在海安蘇建花園小區購得涉案房屋。2013年12月，明德公司與該小區業主委員會簽訂物業服務合同。合同約定，明德公司為小區提供物業服務，服務內容包括房屋建筑共用部分的維修、養護和管理；共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并對物業服務期限、收費標準、違約金及免責事由等作出約定。2014年1月1日，明德公司入住小區并提供物業服務。

后周先生以其進戶自來水堵塞，明德公司推脫給自來水公司，小區東邊和北邊的飯店排放的油煙及噪音影響其生活，2樓商業房樓頂露臺長期無人打掃等理由，未繳納2014年1月1日至2015年12月31日的物業服務費。明德公司自2015年5月多次書面催繳無果后，對周先生的門禁卡信息進行了處理，限制其使用電梯。為此，周先生訴至法院，要求被告明德公司停止侵權行為，并賠償因為電梯禁用造成其上班遲到扣發的獎金及精神損害賠償等損失共計3000元。

案件審理中，承辦法官在查清基本事實的基礎上，與雙方共同就本院關于物業服務費糾紛案件審理意見進行解讀，首先明確被告明德公司雖為自身合法權益實現，才采取了限用電梯的措施，但這是一種侵權行為，且與物業服務的宗旨相違背。同時向原告周先生進行了法律釋明，對本物業服務區域內存在的違規經營、噪音污染、私搭亂建、私自更改樓體結構等違反法律法規的行為，根據相關法律，物業服務人的義務僅為協調處理義務。在明確各自權利義務的基礎上，雙方經協商后，就被告明德公司立即停止侵權行為、原告的損失及物業費繳納等事項達成了一致意見。

法官說法

以侵權手段實現利益不受法律支持

法官介紹說，合理使用小區內的公共設施，是業主的權利，物業公司限制業主使用電梯，是一種侵權行為，雖然起因系業主拖欠物業費而引起，看似是為了維護自身合法權益不得已而為之，但物業公司索要物業費，可以通過催繳的方式來行使權利，在催繳后業主仍不繳納的，還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決，所以這種以侵權手段實現自身利益的做法是不受法律支持的。

法官說，為了防止業主濫用權利，規范物業服務行為，維護物業服務秩序，《審理意見》第14條明確，業主拖欠物業服務費用，物業服務人采取停止對業主供應水、電、氣等或不恰當的限制業主使用門禁、電梯等制約手段，影響業主正常生活的，業主有權要求物業服務人排除妨礙，造成損失的有權要求賠償。同時，《審理意見》第12條規定了物業公司有公布房地產、價格、城市管理、規劃、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門的投訴舉報電話的義務，旨在通過相關部門的監督對物業公司起到一定的威懾作用。

法官說法

酌減收費體現權利義務相一致原則

該案承辦法官介紹說，隨著物業服務日益深入城市居民生活，物業相關法律和政策也漸漸普及，空置房物業費打折這個說法在社會上流傳甚廣。若是雙方物業服務合同中明確約定“因業主原因閑置房屋，按全額計收物業服務費”，應該如何處理呢？

篇9

關鍵詞：物業管理物業糾紛法律問題

一、物業管理糾紛的表現及其產生的原因

（一）物業管理糾紛的表現

物業管理起源于19世紀60年代的英國。1981年3月，全國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司誕生。此后，物業管理行業在我國迅速發展。20世紀80年代，隨著全國住宅小區的興建，現代物業管理從香港傳入我國內地。我國的物業管理行業是隨著改革開放以及房地產綜合開發和住房商品化的發展而產生和發展起來的。物業管理被譽為21世紀的朝陽產業，在經濟發展、城市管理、精神文明建設和社區建設方面發揮著日益重要的作用。那么到底什么是“物業管理”呢？根據修改后的《物業管理條例》第二條之規定：“物業管理（propertymanagement）是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”①

但是，隨著我國房地產業的迅速發展，物業管理糾紛案件也在逐年呈上升趨勢，且案件糾紛的類型也呈現多元化。下面我們談談物業管理糾紛的表現；

1、物業管理糾紛類型多，且形式多樣

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。案件的類型主要有：（1）物業公司向業主追索物業服務費、水電費的糾紛，這類糾紛的數量較多；（2）維修公共部位費用分攤的糾紛；（3）小區停車位收費及其權屬引起的糾紛；（4）業主違章搭建引起的糾紛；（5）業主在小區內人身和財產受到侵害或傷害引起的糾紛；（6）開發商與物業公司之間的物業管理承包合同糾紛；（7）業主或業主委員會選聘、解聘物業公司產生的糾紛；（8）業主訴房地產行政主管部門行政侵權糾紛；（9）業主或使用人要求物業管理公司賠償在提供特約服務中所引起的糾紛；（10）物業服務企業與物業管理協會之間的糾紛等。為什么會產生如此多的糾紛案件呢？原因又何在呢？后面我們再詳細分析。

2、物業管理糾紛案件逐年上升，標的額也不斷增加

伴隨著全國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司的誕生。此后，物業管理行業在我國迅速發展，各地物業管理企業和從業人員數量迅速增加，而物業管理糾紛也在逐年上升。以北京市各人民法院為例,據不完全統計,物業管理糾紛案每年都不斷上升,訴訟標的額少則上萬元多則幾十萬元.可見隨著物業管理行業的發展，物業管理糾紛也在不斷的上升，其原因有何在呢？

3、物業管理法律關系復雜

物業管理法律關系是眾多法律關系的一種，它是指參與物業管理服務活動的各責任主體之間發生的符合物業管理法律、法規和政策規范，具有物業管理權利義務的社會關系。物業服務法律關系就是調整業主、物業使用人、業主委員會、物業服務公司、房地產開發商等責任主體之間在物業管理服務過程中依法產生或形成的權利義務關系。

（1）物業管理法律關系的主體就是物業管理法律制度所規定的，物業管理法律關系的參與人，包括物業公司、業主、業主大會及業主委員會、開發商、建筑商、房地產行政主管部門。

（2）物業法律關系的客體是物業管理法律關系的主體的意志和行為指向和作用的客觀對象。包括三個方面：（1）物。物業管理服務的對象；（2）行為。《物業服務合同》所約定的物業管理行為引起的管理服務活動；（3）智力成果。包括小區、大廈的榮譽稱號、獎狀、獎品等。如：同升湖山莊被評為“國際花園社區金獎”，“湖南省優秀管理示范小區”。

（3）物業管理法律關系的內容是當事人之間的權利義務關系，也是物業管理法律關系的核心和關鍵要素，同是也是法律規范的核心內容。包括了業主的權利和義務、業主大會和業主委員會的權利和義務、物業管理公司按物業服務合同的規定而確定的權利義務、開發商在物業管理活動中的權利義務、政府及政府主管部門在物業管理活動中的權利義務、物業管理協會的權利義務。物業法律關系即涉及到業主與使用人之間的關系、業主或使用人與物業公司的物業服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到開發商與物業公司的物業委托合同關系、業主委員會與物業公司之間的委托管理關系，業主與業主委員會的關系，業主、業主委員會、物業公司與房地產行政主管部門的關系等。而在現實生活中物業管理糾紛屬于新類型案件，在審判實踐中又無現成的依據，物業管理立法又比較落后，這給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

以上是物業管理糾紛案件在日常管理與服務中的一些常見的表現，下面來具體

分析物業管理糾紛產生的原因。

（二）物業管理糾紛產生的原因

1、業主和物業的定位不清、服務不規范不到位

在法律層面上雙方不能明確自己的主體身份，往往是誰主誰輔，誰上誰下。但是在社會層面上，人們由于受傳統的思想影響，在觀念上使的雙方原本平等的合同法律關系產生了錯位，而這種合同關系又體現在服務與被服務的關系上。但有些物業公司卻發生了角色的錯位，往往以管理者自居，以為物業管理公司突出的是管理而不是服務。再加上大部分物業公司是開發商自建自管的，自始就與業主有些對立。還有些物業公司是由房管部門轉制而成的，他們在思想上還沒有形成服務的觀念，對業主提出的意見不是主動溝通、積極化解糾紛，而是態度強硬或者是相互推諉，造成了業主的不滿。而對業主而言：業主對物業管理的正確觀念和消費意識還沒有完全樹立起來。還有些物業公司缺少專業技術人員或技術不過關，對業主需要維修的東西，不能夠給予及時的維修。如我們小區業主家的紅外報警器壞了，業主就打電話到前臺，物業公司也派人來查看了，把主機拆下來拿走了，但好長時間沒有回應，后業主又打電話到前臺詢問，得知主機壞了，需更換。業主好大的火氣，“為什么不早告訴我”。你們不搞好我就不交物管費。我認為物業公司對業主的求助要及時答復，不要一拖再拖，這樣只會造成不愉快。還有大部分物業公司服務質量差、服務不規范、不到位，也引起了大量的糾紛。物管企業的財務收支不透明、侵占業主的公有收益甚至存在多收費、亂收費的現象。如本公司是一個國際花園社區，環境優美，到這里來拍婚紗照的特別多，物業公司就對這些專門負責拍照的照相社進行了收費，收的錢歸了物業公司。我認為物業公司這樣做侵犯了業主的權益，是違法的。

2、物業服務合同內容不規范

物業公司在和業主簽訂合同時合同的內容不夠細化，且出現不平等條款。

（1）物業公司未盡充分的安全保障義務，造成業主人身或財產受到損失

如某小區的一位業主，今年8月初下班后將電動車停放在住房樓下的坪里，第二天上班時發現電動車被盜。并多次找物業管理公司要求賠償損失，可物業公司的人說他們沒有替我保管電動車的義務。根據該案例，該業主的請求缺少法律依據，很難得到法院的支持。根據《物業管理條例》第三十六條規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”第四十七條規定：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。根據該案物業管理公司一般只對小區的安全負有日常管理的義務，其所承擔小區安全防范的義務只是協助義務。同時，業主可與物業公司之間簽訂特定的保管合同或其他約定。《物業管理條例》第四十四條規定：“物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定”。只有在這種情況下，物業公司對電動車才負有特定的保管義務，一旦丟失將承擔相應的法律責任。故該案物業公司承擔電動車被盜的損失責任缺乏法律依據。因此物業管理公司應當自己證明在物業管理活動中沒有過錯即使有過錯，這種過錯也不是直接導致小區業主財產損失的原因。為此物業管理公司應當采取積極的應對措施，配齊安全防范設備及人員，加強安全防范義務。

從以上案件可以看出，由于物業公司疏于管理，未盡合理注意義務，小區內失竊等治安管理是常見的物業管理糾紛，而且業主在和物業公司簽訂物業服務合同時，對委托的事項、標準、權限、管理費收支、監督檢查和違約責任等規定的少，或不明確。發生爭議后，業主往往以財物失竊為由拒交管理費，物業公司以已履行了相關防范義務為由來進行抗辯。

（2）關于車庫、車位的歸屬問題

如某小區的一塊空閑場地被物業公司改造成了停車場，經小區業主委員會和物業協商，由物業公司管理并收取停車費，所收款項物業和小區業主三七分成，但需給業主停車一定的優惠。但后來物業公司并未兌現承諾，還擅自提高了業主停車費。雙方糾紛不斷，鬧的不可開交。

在此之前，關于小區車庫、車位的權屬問題，法律上并沒有做出明確的規定。這實際上是建筑物區分所有權、特別是業主共有相關制度在我國物權法立法上的缺位。在以往的生活實踐中，我們看到，小區的車庫、車位通常是開發商和物業公司通過出售、出租等方式處分小區車庫、車位，并且取得收益，侵犯了業主的合法權益，這種不平等的條款應視為無效。根據《合同法》規定，物業公司在簽訂合同時，必須遵守國家的法律、法規，不得損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權益。必須在平等協商的基礎上來確保業主或業主委員會行使物業管理權和委托權。根據《物權法》規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應首先滿足業主的需要。建筑區劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或

者附贈等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，業主有權自己管理或者聘請物業管理，物業公司只能依照合同的約定享有權利并承擔義務。”②

3、物業行業標準不統一

我國現在的物業管理中大量存在質價不符，收費與服務水平不一致。“北京市消協于2005年首次對全北京市住宅小區物業管理的調查報告顯示，在被業主評價為服務管理“差”的物業公司中，有數家公司為二級資質物管公司。服務與收費倒掛的現象并不少見，很多物業公司收著高級資質的物業費，卻只干出低級資質的活。”③我國現行物業管理條例規定，價格和服務標準應相適應。盡管物業管理服務屬于軟性的行業，但對其服務質量的好壞優劣應該有個統一的標準，至少一個地區或同一個資質的應該有一個相同的服務標準，并將標準具體量化到每一個服務項目中。標準應由物業公司提出管理方案和管理預算，業主大會進行表決。故雙方在合同中應把相應的機制以及服務標準約定清晰，避免糾紛出現時無所適從。

4、物業法律法規和規章制度不健全

由于我國物業管理行業起步較晚，發展不平衡，相關法律、法規制度也尚未完整、系統地建立起來，加上人們消費觀念還沒有完全轉變過來，所以糾紛會不斷發生，且在法律適用上比較困難。而現有的《物業管理條例》的規定又比較籠統，對現實生活中發生的糾紛，只能作為參照。新的《物權法》雖彌補了《物業管理條例》的不足，但還未實施，目前來說只是一個法律條文，它的可操作性還有待在日后的實踐中進行檢驗。

二、我國物業管理法律規范的完善

以上分析了物業管理糾紛產生的幾方面原因，基于物業管理糾紛的特殊性，業主與物業管理企業之間的矛盾在一定時期將是尖銳而不可避免的。下面來對解決物業糾紛提出自己的幾點建議。

（一）明確雙方定位、利益共享

在法律層面上，《物業管理條例》中已確認了雙方是兩個平等獨立的民事法律主體，是平等的合同主體，不能簡單的定位為誰上誰下，誰主誰輔。根據9月1日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，此次《條例》修改的一大亮點就是根據《物權法》的有關規定，將“物業管理企業”改成“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”。這幾個小小的名稱變化，卻表明了物業公司與業主的關系由原來的“管理”變成了“服務”。

一直以來，物業與業主之間的矛盾磨擦不斷，這在很大程度上是因為物業和業主對自己的定位與雙方的權責關系不明晰。變“管理”為“服務”，物業公司明確了服務的職能定位，業主明確了自己的權利義務，雙方關系的處理也就有了明確的指導。同時物業管理企業與業主在物業管理活動中，要尋求雙方的共同利益，建議在物業管理活動中推廣“合伙經營”的理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。讓雙方都能夠清楚的認識到，雙方在物業管理活動中，雙方都處在同一個“利益共同體”中，是合作伙伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都接受的“利益共同點”。

有了“利益共同點”,雙方只有彼此“互不設防”互相信任,真誠合作,才能達成共同目標.因此,建立一種互信機制是十分必要的.不論是物業的所有者,還是管理服務的經營者,達成共同利益原則是永恒的原則.不論是物業管理企業還是業主都應該以“合作伙伴”的姿態出現，站在公正、誠信、互利的基礎上思考問題，解決問題。在處理雙方關系時，應本著“”的精神，采取包容，互讓，友好的態度。

（二）規范合同內容，強化合同意識

物業公司和業主在簽訂合同時，應細化合同的內容，強化合同意識，為以后在服務過程中產生的糾紛提供可供判定的依據。

物業公司與業主之間的服務也要用合同來確定和保障，《條例》第三十五條規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業公司訂立書面的物業服務合同，對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用等內容進行約定。第三十六條規定，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。所以，物業公司應加強安全防范，充分履行合理注意義務。并且物業公司可以與業主簽訂的保管合同或其他約定。根據《物業管理條例》第四十四條規定：“物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定”。

同時，業主應增強合同意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用的原則，在享受物業服務的同時，應按時交納物業服務費的義務。物業服務合同是業主和物業公司明確各自的權利和義務的文本，也是物業糾紛發生時，衡量各自主張是否充分的評判準則，更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。所以，業主在簽訂合同時，應當在參考物業服務合同范本的同時，盡可能細化合同的內容。使業主和物業公司都有章可循、有法可依。在業主與物業公司發生糾紛時，物業公司應主動與業主進行溝通，作為共同利益的合作雙方都必須有強烈的交流溝通意愿，在物業管理活動中應共同經營維護良好溝通環境，創造相互溝通的條件，以融洽雙方彼此間陌生與誤會，取得彼此間的認可和信任。因此，不管是物業管理企業，還是業主都有應重視和加強彼此間溝通，這樣才能關系融洽，相互信任，和睦共處,盡可能通過溝通和解的方式來解決糾紛，避免矛盾的進一步激化。

（三）完善物業服務的行業標準

物業主管部門要建立物業服務的行業標準，構建多檔次的服務標準體系，加強物業公司的資質等級管理,并且實行資質等級與服務標準和收費成正比。物業主管部門要不定期的對物業公司進行考核，來規范其資質等級標準。物管協會要充分發揮其行業指導調和功能和“橋梁”作用。勞動行政主管部門也要加大對物業管理人員的職業資格準入制度檢查的力度，來規范其人員的招聘的標準。價格主管部門應根據不同檔次的物業服務標準、不同資質等級的物業公司，科學核定不同級別的物業收費標準。同時要大膽借鑒中國香港地區和國外一些發達國家的物業管理經驗來探索適合我國國情的物業管理模式，建設專業化、標準化、規范化、國際化的管理新思路，推出“一體化服務”、“酒店式服務”等，使其成為一流的精英團隊。

同時，建議成立一個具有評估、監測功能獨立機構，其機構成員的人選由政府主管部門，物業管理行業的專家和物業管理協會的人員。其職責主要是提供對物業服務標準、物業公司的資質等級、物業管理費的分級收取的評估、監測等服務。并且和物業相關部門相互配合，來保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明度。這樣將有利于物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使物業管理行業不斷的向前發展。

（四）加強物業管理立法、宣傳與監督

加強物業管理立法勢在必行，到目前為止我國尚沒有統一的物業管理法規,而現有的《物業管理條例》規定又比較籠統，對現實中的具體問題缺乏可操作性。備受關注的物權法的公布，必將給物業管理行業帶來巨大的影響。新《物業管理條例》也即將實施，9月1日，國務院頒布了《關于修改〈物業管理條例〉的決定》，新《物業管理條例》與《物權法》相適應，新《條例》更加注意業益的維護。如：在業主委員會的成立、業主對一些事項的決定和業益的保護等幾個方面對原有的《物業管理條例》作了重要的修改，并且明確了物業公司“服務”的職能定位。

在《條例》的修改中很多地方都與物業公司的這種職能轉變有關，比如說《條例》規定，物業服務企業接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

新的《條例》更加注意業益的維護。根據修改后的《條例》，選聘和解聘物業服務企業，只要經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數1/2的業主同意就可以了，這為業主更換不滿意的物業公司提供了便利，大大提高了業主的自主性。《條例》還規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。這樣就能夠避免各種私搭亂建行為的發生，有效地維護全體業主的利益。

新修改的《條例》和《物權法》將從10月1日始實行。筆者認為，從目前我國物業管理的對象來看，不僅有建筑物、公共場所和設施，同樣也有人員的管理，建議我國進行專門的物業管理立法模式較為實際。其調整的特殊社會關系，應當以《消費者權益保護法》的模式來加以專門的規范和確定。

隨著有關物業管理立法不斷健全，當業主和物業公司在發生糾紛時，便有法可依，使糾紛得到了有效、合理的解決。同時我們認為要改變物業管理費的包干制收費模式，形成市場競爭制收費模式。

其次，建議在物業管理行業中引入保險機制來轉嫁風險。因為物業管理是一個服務行業，即要給業主提供專業化的服務，又要對小區的公共設備和設施進行維護和管理，在管理與服務中，面臨著諸多的風險。如：小區停放的車輛被盜或被劃破等。這些事故的發生都會給物業公司的日常管理帶來許多麻煩，并由此產生經濟上的賠償責任和無休止的糾紛。而保險的作用恰好是為了轉嫁風險，當保險公司來處理風險事故時就可以為物業公司承擔經濟上的賠償責任。這樣可以減少物業公司與業主之間的矛盾糾紛。所以我們要借簽外國的保險機制在物業公司的運作的經驗和好處。北京物業管理協會經過半年的市場調研，研發出了物業服務公司的專項險種——《物業管理責任險》。該險種比原來的范圍擴大了，列明了風險責任，在出現風險事故時責任劃分非常的分明，避免了因此而產生的糾紛，同時也使業主和物業公司之間的關系得到了和諧發展。

同時，也要加大物業管理法律法規的宣傳力度，增強業主和物業使用人的法律知識，在其權益受到侵害時能夠拿起法律的武器來維護自己的權利。再次，法律的監督一定要到位，這樣才能避免不正當競爭行為的發生，建立公平、公正的市場競爭秩序，來促進物業管理行業的有序發展。

總之，物業管理是一個新興的，充滿競爭的朝陽產業。物業管理企業只有在不斷的競爭中脫穎而出，占據有利的市場地位，才能不斷發展，不斷壯大。同時也要充分發揮行業自治的作用，依法治理物業管理市場，制止不正當競爭行為，完善物管協會內各項制度，章程，從宏觀方面維護各公司的利益。國家立法機關也要加大物業管理的專門立法，當發生糾紛時有法可依，不斷減少物業糾紛的發生，最終使“業主能夠溶于物業公司的服務之中，物業公司的服務能夠溶于業主之中”。

1.《中華人民共和國物業管理條例》,中國法制出版社.第1頁

2.張海港：《物業教育資訊》，北京亞太陽能教育發展研究院物業管理研究中心，2007年4月,第12頁

3.《中華人民共和國物權法》,中國法制出版社.第30頁

參考文獻：

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2.張海港：《物業教育資訊》，北京亞太陽能教育發展研究院物業管理研究中心，2007年4月

3.張海港：《物業教育資訊》，北京亞太陽能教育發展研究院物業管理研究中心，2007年1月

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5.張哲：《物業糾紛的膨脹法律為何難解》，載《法制日報》2006年4月18日第8版

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7.湖南省房地產協會物業管理專業委員會,《湖南省物業管理論文匯編》,2005年12月

8.溫平：《淺議物業管理之糾紛》，載《實踐與探索》，2004年第20期

9.肖文明：《物業管理糾紛法律維權》,載中國法院網,2007年7月20日

10.張虹主編：《長沙物業管理》，長沙物業管理協會，2006年1—2版，第43頁

篇10

甲方（業主大會）_________

組織名稱：_________

業主委員會代表人：_________

地址：_________

聯系電話：_________

乙方（物業管理企業）_________

企業名稱：_________

法定代表人：_________

地址：_________

聯系電話：_________

根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等有關法律、法規的規定和本物業區域《業主公約》的約定，甲方通過招標、議標等方式選聘乙方，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就（物業名稱）實施本物業區域的物業管理服務的相關事宜，訂立本合同。

第一章 物業管理區域概況

第一條 物業基本情況

物業名稱：_________；物業類型：_________；座落位置：_________；占地面積：_________平方米；建筑面積：_________平方米；四至：東至：_________，南至：_________，西至：_________，北至：_________；其他：_________.

第二條 具體物業構成明細及所配置的共用設備設施明細詳見附件一和附件二。

第二章 委托服務事項

第三條 甲方委托乙方提供的物業服務的主要內容為：

1、物業共用部分的日常維修、養護和管理。物業共用部分具體包括：房屋的承重結構（包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置；

2、物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯；

3、市政共用設施（不屬市政部門管理的）和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈_________；

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理；

5、附屬配套建筑和設施、設備的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、公廁、_________；

6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；

7、交通秩序與車輛停放的管理；

8、協助做好物業管理區域內的安全防范工作；

9、物業檔案資料管理；

10、物業項目使用專項維修資金的預算和計劃；

11、裝修管理；

12、物業服務費和本合同規定的其他費用的收取；

13、法律政策規定應由乙方管理服務的其它服務事項。

第四條 在物業管理區域內，本合同特別約定的物業管理事項為：

1、接受業主委托，對其物業的專有部分進行維修養護（服務價格由雙方另行商定）；

2、_________；

3、_________.

第三章 物業服務質量

第五條 乙方提供的物業管理服務應達到約定的標準（具體服務標準見附件三）

第四章 物業服務費用

第六條 本物業管理區域的物業服務收費選擇以下第_________種方式：

1、包干制（物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤）

根據本物業管理區域的實際情況和重慶市物業服務收費指導價格確定的原則，雙方約定物業服務費用按月、季、年收取，其收取的標準如下（按建筑面積計算）

（1）住宅：_________元/月·平方米

（2）寫字樓：_________元/月·平方米

（3）商業物業：_________元/月·平方米

（4）其他物業：_________元/月·平方米

業主向乙方按約定的標準交納物業服務費，乙方按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2、酬金制（酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金）

本物業管理區域的物業服務資金預收標準如下（按建筑面積計算）

（1）住宅：_________元/月·平方米

（2）寫字樓：_________元/月·平方米

（3）商業物業：_________元/月·平方米

（4）其他物業：_________元/月·平方米

乙方選擇以下第種方式對物業服務資金提取酬金：

（1）乙方每月/每年按_________元的標準從物業服務資金中提取；

（2）乙方每月/每年按預收物業服務資金數額_________%的比例提取。

預收的物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預算

方案主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；

（4）物業管理區域綠化養護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）_________.

預收的物業服務支出應當全額用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，物業服務支出年度結算后不足部分，由業主承擔。

第七條 共用的專項設備運行的能源消耗，應獨立計量核算，采取_________方式向業主分攤計收。

第八條 業主應于_________之日起交納物業服務費用或物業服務資金。

已納入管理服務范圍的，開發建設單位未出售或未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納；業主的空置房（經乙方與業主雙方認定，其水、電、氣表起止數均未走動的），其物業服務費用或物業服務資金由業主按50%的比例交納。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或物業服務資金的，從其約定，物業使用人不按照約定交納的，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的繳費約定，業主應當自約定之日起書面告知乙方。物業服務費用或者物業服務資金按（年/季/月）交納，業主或物業使用人應在（每年/每季/每月）前_________日內履行交納義務。

第九條 物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主書面報告物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年_________次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。

對物業服務資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業審計機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金年度收支情況進行審計，審計費用由承擔。

第十條 停車收費分別采取以下方式：

1、停車場屬于全體業主的，使用人應按照物價部門核定的標準向乙方交納停車費，該項停車費中_________元/個·月的停車管理服務費歸乙方所有，其余停車費為全體業主所有，可根據業主公約或業主大會的決定用于業主委員會的辦公經費支出或納入維修資金管理；

2、停車場屬于開發建設單位所有的，業主享有優先使用權，車位使用人應按照物價部門核定的標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月標準提取停車管理服務費；

3、車位權屬系業主的，應按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月標準或按占地面積（包括公攤面積）_________元/㎡的標準，向乙方交納停車管理服務費。

第十一條 乙方應與業主或物業使用人簽訂書面的《停車協議》，明確雙方在停車位使用及管理服務方面的權利義務關系。

第十二條 本物業管理區域內的會所屬全體業主或開發建設單位所有，委托乙方經營管理，業主或物業使用人使用會所，應按下列標準支付使用費：

1、_________；

2、_________；

3、_________.

第十三條 乙方經營管理會所，可按標準提取管理服務費；乙方經營配套商業設施，可按標準提取管理服務費；乙方經營管理其他共用部位、共用設施設備，按標準提取管理服務費。

第十四條 乙方利用屬于全體業主所有的停車場，會所及其他共用部位、共有設備設施進行經營（如：設置商業廣告招牌），應當征得甲方相關業主的同意，所得收益扣除乙方管理服務成本和傭金后剩余部分的本金和利息歸全體業主所有，可根據業主公約的規定納入物業專項維修資金進行管理。

第十五條 乙方接受業主委托，提供專項服務的，專項服務的內容和費用按其約定執行。

第十六條 其他約定_________.

第五章 雙方的權利義務

第十七條 甲方的權利義務

甲方享有以下權利：

1、監督業主和物業使用人遵守業主公約和物業管理制度；

2、審定乙方擬定的物業管理方案、年度管理計劃、維修養護計劃、年度財務預決算報告和大中修方案的財務預算和決算，監督檢查乙方各項方案計劃的實施；

3、制訂物業共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護方面的規章制度；

4、審批物業維修資金的使用項目和使用預算，負責組織對物業設施、設備和共用部分的大中修及更新、改造的竣工驗收；

5、定期聽取乙方關于物業服務合同履行情況和物業維修資金的使用情況的報告，并定期向業主公布報告；

6、代表本業主參加因物業管理活動發生的訴訟；

7、對乙方違反法律、法規和政策規定的行為，提請有關部門處理；

8、監督乙方實施物業服務的其他行為；

9、實行酬金制物業服務收費方式的，有權與乙方共同委托雙方認可的專業審計機構對年度財務收支狀況進行審計；

10、依據法律、法規規定享有的其他權利。

甲方應履行的義務：

1、甲方應向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工資料；

（2）規劃設計資料；

（3）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（4）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（5）物業管理所必需的其他資料。

2、協助乙方督促業主或物業使用人依約按時交納物業服務費；

3、協助乙方因維修物業或者公共利益，需臨時占用、挖掘道路、場地的，配合做好相關業主的工作，并協助乙方在約定的期限內恢復原狀；

4、聽取業主、使用人的意見和建議，協調業主、使用人與乙方的關系；

5、負

責本物業區域內的物業專項維修資金的歸集和續籌；

6、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

7、協助乙方對業主和使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

8、協調、配合乙方共同處理本合同生效前發生的相關遺留問題；

9、法律、法規規定的其他義務。

第十八條 乙方的權利義務

乙方享有的權利：

1、按照國家和本市有關物業管理的技術標準、行業規范以及本服務合同進行管理，提供專業化的服務；

2、按照本合同和有關規定向業主或物業使用人收取物業服務費用和其他費用；

3、可以根據業主或物業使用人的委托，提供本合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定；

4、可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；

5、自主開展各項經營管理活動，但不得侵害業主、物業使用人的合法權益，不得利用管理事項獲取不當利益；

6、對欠費業主停止約定服務或進行法律訴訟，直至其履行交費義務。

7、根據甲方授權，制定必要的規章制度，并以有效方式督促業主和物業使用人遵守；

8、根據甲方授權，采取批評、規勸、警告等措施制止業主和物業使用人違反《業主公約》及公眾管理制度的行為；

9、根據甲方授權，在物業管理區域內公布違約業主的姓名及其違約情節；

10、依照法律、法規規定和本合同約定享有的其他權利。

乙方應履行的義務：

1、履行合同、提供物業服務；

2、及時向全體業主通告本區域內有關物業管理服務的重大事項，及時處理投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督；

3、在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并做好書面記錄和簽認工作；

4、在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供特約服務的收費項目和標準；

5、結合本物業管理區域的實際情況，編制物業管理方案，年度管理計劃，維修保養計劃，年度財務預決算報告（僅適用酬金制收費方式），經依法議定后組織實施；

6、制止本物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面規章制度的行為，對違反法律法規規定的行為及時向有關行政管理部門報告；

7、協助做好本物業管理區域內的安全防范工作，發生安全事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，保護好現場、協助做好救助工作；保安人員在維護本物業管理區域的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權益；

8、實行酬金制收費方式的，應當編制年度財務預決算報告，報甲方審批，并且每六個月應公布一次物業服務費用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業審計機構對年度財務收支狀況進行審計；

9、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，應與其訂立書面協議，告之裝修中的禁止行為和注意事項，并負責監督；對業主和物業使用人違反裝修管理規定的行為，要及時制止和糾正，對情節嚴重的，要及時報請相關部門處理；

10、非經甲方和相關業主許可并辦理有關手續，不得擅自改變物業管理區域內共用部分、共用設施設備的用途；對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能；

11、未經甲方同意，不得擅自在物業管理區域內從事物業管理相關服務以外的經營活動；

12、不得在處理物業管理事務的活動中侵犯業主的合法權益；

13、本合同終止時，應當將物業管理用房和物業管理相關資料及時如數地移交給甲方。

14、法律、法規規定的其他義務。

第六章 物業管理用房

第十九條 甲方按照有關規定向乙方提供物業管理用房，建筑面積平方米，其中包括：辦公用房_________平方米（含物業管理企業和業主委員會的辦公用房）位于_________，住宿用房_________平方米、位于_________，其他用房_________平方米，位于_________.

第二十條 物業管理用房屬全體業主所有，由乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。本合同終止時，乙方應當將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財產及時如數地移交給甲方。

第七章 物業服務合同期限及解除

第二十一條 本合同期限為_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。合同期屆滿前三個月內，甲方作出續聘或選聘的決定，在甲方與續聘或選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。

第二十二條 有以下情形之一的，可以提前解除本合同：

1、物業項目因拆遷等原因滅失的；

2、因不可抗力因素，致使物業服務合同無法正常履行；

3、乙方嚴重違反本合同約定，不按本合同履行義務的，經業主大會決定解除合同的；

4、二分之一業主不履行本合同的約定，致使物業管理活動無法正常開展，乙方要求提前解除合同的。

第二十三條 需提前解除合同的，解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知送達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接，在辦理交接期間，乙方應維護本物業小區正常的生活秩序，業主和物業使用人應支付費用。

第八章 違約責任

第二十四條 乙方因管理不善造成房屋建筑質量、設施設備質量損害，達不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承擔相應責任。

第二十五條 甲方不履行本合同約定的義務，乙方可要求甲方履行，由此造成的損失，甲方應承擔相應的責任。

第二十六條 乙方違反合同約定，擅自提高收費標準的，業主、物業使用人有權要求乙方清退，并由乙方按多收費用的3倍標準給予業主或物業使用人賠償。

第二十七條 乙方違反本合同約定，致使管理服務不能達到本合同“物業服務質量”約定的，由乙方按以下標準賠償損失：

1、_________

2、_________.

第二十八條 甲方、業主或物業使用人違反本合同的約定，未能按時如數交納物業服務費的，應按每日萬分之的標準向乙方支付違約金。

第二十九條 雙方約定，以下條件下所致的損害，可構成對乙方的免責事由：

1、因不可抗力導致的中斷服務或物業價值的貶損；

2、因物業本身固有的瑕疵造成的損害；

3、因維修、養護共用部位、共用設施設備需要而暫時停水、停電或停止共用設施設備的使用的（除排危搶險情形以外，乙方應事先通知業主及使用人）；

4、因非乙方責任造成的供水、供電、供熱、供冷、通訊、有線電視及其他共用設施設備的障礙和損失。

第九章 附則

第三十條 本合同的效力及于本物業管理區域的全體業主及物業使用人。業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，有關業主應當承擔連帶責任。

第三十一條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均可監督本合同的實施。

第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________日內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。

第三十三條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等效力。

第三十四條 本合同之附件均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第三十五條 本合同在履行中如發生爭議，雙方可協商解決，協商不成的，可依法申請調解，向有關行政管理部門申訴；也可選擇以下方式解決：

1、向重慶仲裁委員會仲裁；

2、向人民法院訴訟。

第三十六條 本合同正本連同附件頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具同等法律效力。

第三十七條 本合同自起生效。

附件：

1、物業構成明細；

2、共用設施設備明細；

3、物業管理服務標準。

甲方（簽章）_________ 乙方（簽章）_________

委托人：_________ 委托人：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

附件

附件1：

物業構成明細

附件2：

共用設施設備明細

1、綠化面積：_________平方米

2、道路面積：_________平方米

3、化糞池：_________座

4、污水檢查井：_________座

5、雨水檢查井：_________座

6、垃圾站：_________個

7、公用垃圾桶：_________個

8、配電室：_________個

9、水泵：_________個

10、熱交換站：_________個

11、空調冷卻塔：_________個

12、煤氣調壓站：_________個

13、機動車庫：_________個平方米

14、露天停車場：_________個平方米

15、非機動車庫：_________個平方米

16、道路燈：_________盞

17、庭院燈：_________盞

18、電梯：_________部

19、共用天線系統：_________個

20、消防水池：_________個

21、信報房（箱）_________個

22、中央監控系統：_________個

23、消防箱：_________個

24、設備層：_________平方米

25、人防層：_________平方米

附件3：

物業管理服務標

（可參照中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業服務等級標準（試行）》約定）

一、物業共用部位的維修、養護和管理

1、_________；

2、_________.

二、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理

1、_________；

2、_________.

三、公共場所、物業共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通

1、_________；

2、_________.

四、公共綠化的養護和管理

1、_________；

2、_________.

五、機動車和非機動車的停放管理

1、_________；

2、_________.

六、公共秩序、安全、消防等事項的協助管理

1、_________；

2、_________.

七、裝飾裝修管理服務

1、_________；

2、_________.

八、物業檔案資料管理

1、_________；

2、_________.

九、其他服務

1、_________；