房地產行業稅務籌劃范文

導語：如何才能寫好一篇房地產行業稅務籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產，稅務籌劃，稅率

稅收籌劃對企業具有重要的作用。對企業而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優惠政策，有利于減輕節省企業的稅負，增加企業的利潤和可用資金，提高企業的競爭力，有效維護企業權益，使自身價值達到最大化，促進企業良性發展。房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。從項目立項到施工再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營業稅、土地增值稅、房產稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

一、房地產企業稅收現狀

在我國稅從項目立項到施工再到銷售的過程中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅，房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。涉及到眾多稅種，這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

二、房地產開發企業稅收籌劃技術

房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

（一）規避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。

（二）投資轉化技術

房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術

房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現技術

主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

三、房地產稅收籌劃方式

（一）利用臨界點進行稅收籌劃

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行房地產稅收籌劃。

（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發公司對于投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的房地產稅收籌劃空間。

1、采取出租方式應承擔的稅負

營業稅：房產租賃屬于服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設**房地產開發公司位于市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。

2、采取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。

總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。

四、結語

以上討論了房地產企業稅收籌劃的技術及方案。但在實際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨立的，各稅種之間存在著聯系。所以我們在對某一稅種進行籌劃時，應考慮其對別的稅種的影響，以達到降低企業整體稅負的效果。

參考文獻：

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關鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產行業

近些年，為防止房地產行業出現泡沫經濟，我國頒布各種關于土地增值稅的通知及政策法規，限制房地產行業經濟虛增，發揮政府調控能力，即便如此，房地產行業仍舊熱度不減。對于房地產行業而言，盡管涉及對營業稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業稅負降到最低程度。稅收籌劃工作是企業財務人員在不違反國家法律政策的前提下，合理規避企業稅務風險的一項舉措。如何認清房地產行業繳納土地增值稅的現實狀況，才能采取恰當的稅收風險規避措施，實現企業利潤的最大化，提升在行業中的競爭力。

一、關于房地產行業征收土地增值稅的現狀分析

由于我國房產價格連年攀升，居民的購買能力與房價的上升速度顯然不相匹配。基于這一狀況，我國以土地增值稅的征收來實現國家的經濟調控。我國實行超額累進稅率對土地增值稅進行征收，對于嚴格的政策調控，多數房地產企業均產生危機意識，但現實工作中仍有各種不合理狀況產生。

首先，在實際工作中，房地產企業對土地增值稅缺乏重視。由于房地產行業經驗周期長，核定步驟、內容較為繁瑣，實際征稅率往往較之稅務部門規定的四級稅率要低，這就導致房地產行業實際繳納的土地增值稅金額數目并不顯著，對房地產行業的銷售形勢并未產生影響。在巨大的銷售額面前，房地產企業往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對此產生高度重視。

其次，房地產行業對土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現象時有發生。由于國家關于土地增值稅政策的變動，越來越不利于房地產企業的發展，一些企業為降低稅收成本，實現更大利潤，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現在對國家稅收優惠政策的運用，如合作建房有暫免征收的優惠，代建費用不需征稅。還有對稅前扣除項目的規定方面，利息費用的合理扣除，期間費用的有效轉移等都是企業關注的重要內容。再者，房地產的銷售收入方面的控制，合理控制房產銷售，減少房產增值額，進而使得適用稅率降低，稅務負擔大大減輕。以上幾點都是房地產企業中經常需要籌劃的降低應交稅款的指標，如果合理有效籌劃，則對企業發展起著極大的促進作用，能大幅度節約企業成本，增強核心競爭力。但過猶不及，一旦企業發生過分追求稅負的降低，則很可能走向節稅的彎路，面臨違規風險。因此房地產行業應建立有效的審計和評估、預防機制，防止稅收籌劃風險的發生，但現行狀況下，多數房地產企業未能對此產生足夠重視。

二、房地產行業對土地增值稅稅收籌劃具體舉措

（一）對土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹立風險意識

納稅籌劃的目的是通過相關法紀和科學計算方法的運用，對企業稅款實施繳納，為企業爭取更大的利潤增長空間。因此企業必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業在稅款繳納方向走彎路，要建立風險評估體系，樹立風險意識，對土地增值稅的繳納工作產生高度重視。企業納稅籌劃人員應當具備較強的專業技能，把握國家政策變動，及時采取應對措施，不斷進行土地增值稅相關知識的學習。對于企業來說，納稅風險多種多樣，只有針對企業自身業務狀況，才能制定適合自己企業發展的納稅管理體系。這要求企業在增強業務人員稅務知識專業性的同時，協調好與稅務主管部門的關系，遇到納稅問題及時處理，避免產生風險和糾紛，保證房地產行業的良性發展。

（二）對土地增值稅的優惠政策及時關注，瞄準籌劃方向

近年來，我國關于土地增值稅的政策不斷調整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對于國家政策應及時關注，瞄準納稅籌劃方向。現階段主要有兩種稅收優惠政策，第一是通過合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產企業與其他企業合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運用這一政策，減少稅務負擔。還有房地產運用土地進行投資和聯營，則對土地增值稅實行暫免征收。此外房地產企業可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項目完成后收取的代建費用不需繳納土地增值稅，房地產企業合理運用國家政策，確保企業納稅籌劃科學合理，使得利潤的有了上升的空間。

（三）對土地增值稅的扣除項目合理計算，保證籌劃準確

土地增值稅涉及的主要項目有利息費用的扣除和期間費用的扣除，還有針對開發商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產企業制定納稅籌劃措施時，首先對開發成本高度重視，這其中包含著多項實際發生，并可以按照規定合理扣除的方面。也要對房產轉讓價格予以關注，對允許扣除的項目進行合理匯集，全面籌劃。在對房屋開發過程中產生的利息支出，通過計算選擇最適宜企業的利息扣除方法。或通過銀行貸款，使得利息費用比例增高，可以計入房產開發成本，予以扣除。此外對于期間費用，如財務費用、管理費用等項目，合理計算分攤，具體細化，最終能計入開發成本，則能實現據實扣除。對于不同開發項目，還應按比例進行費用的分攤，這樣能有效節省稅務開支。另外，房地產企業可以通過合理定價，將房產分批銷售，控制房產銷售收入，減少房產增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業減少稅負的一種籌劃措施。

參考文獻：

[1]楊勐.淺談房地產項目土地增值稅的納稅籌劃[J].財經界（學術版），2013

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關鍵詞：建筑工程 房地產 建安企業 稅收征管

我國房地產行業的飛速發展我為我國國民經濟的發展起到促進作用。由于建筑安裝企業存在施工時間長、投資大的特點，在具體操作中，存在著較大的稅收籌劃空間。然而近年來，我國的稅收法律法規日趨完善，雖然稅收利率的差別依然存在，但是納稅籌劃的空間逐漸降低。在全面稅收約束下的市場經濟的競爭環境中，如何通過稅務籌劃，達到最大限度地降低稅收成本以及提高資金的使用效益，成為擺在企業面前的一道難題。部分企業使用違法違規的手段進行稅務籌劃，因此，必須要加強房地產以及建安企業的稅收征管。

一、我國建安企業稅收征管存在的問題

受到金融危機的沖擊，我國的稅收征管的矛盾日益突出。近些年來強勢發展的房地產業和建筑安裝業的企業所得稅征收卻十分困難，在各行業稅收管理中，基本處于末項的位置。如何在金融危機的形勢下引導房地產以及建安企業持續、健康、穩定地發展，依法進行納稅，是亟待解決的重大難題。我國房地產與建安企業在稅收征管中存在的問題如下：

（一）隱瞞預售收入

部分房地產及建安企業將預售購房的金額掛名在其他金額往來上，或者記錄在短期借貸項目中，在賬面上沒有真是的反應。不僅如此，部分企業私下制作憑證，預售房屋，將金額存入其他賬戶中，故意隱瞞預售收入，企圖逃脫所得稅。

（二）隱瞞銷售收入

由于 目前的國內經濟形勢處于低迷狀態，各地的房地產銷售量大幅下降，銷售價格也降低，導致銷售收入的減少。在經濟勢頭較差的情況下，部分房地產及建安企業故意隱瞞銷售收入，偷逃所得稅。

（三）混淆應稅收入

部分房地產及建安企業將視同銷售收入的部分金額故意隱瞞，不作為應稅收入，不主動向稅務部門申報。如果被稅務部門發現，再確認聯系。

（四）屬地納稅意識低

建安企業的流動性較強，由于部分注冊的企業實際施工地址與注冊地址并不一致，多數企業的屬地納稅意識薄弱，拖欠稅款或者直接在注冊地納稅的事件屢見不鮮。

二、強化房地產及建安企業實施稅收征管的意義

隨著我國國民經濟的快速增長，我國的房地產以及建安行業得到了快速的發展，與此同時，房地產的行業稅收也隨之增加。目前，稅收在房地產行業的宏觀調控作用日益顯現，房地產的稅收已經成為我國的財政稅收的一個重要的來源部分。

自從新的《營業稅條例》、《增值稅條例》等相關法律法規的頒布和實施以來，關于預收款項、甲供材等政策的變化較大，確定我國的房地產以及建安企業中關于預收款項以及自產貨物的納稅義務，以及其稅款的計算成為了重點和難點所在，在相關業務處理中，應該保持高度的重視。在此基礎上，深入研究探析我國的房地產以及建安企業的稅收征管問題，提出進一步強化房地產行業的稅收征管的政策與措施，有著至關重要的意義。

（一）深入探析房地產行業的稅收征管問題，有利于分析影響稅收收入的因素

房地產業和建安企業歷來是稅收管理的重點，同時也是十分棘手的難點。由于影響稅收的主要因素是經濟因素、政治因素以及稅收征管因素。通過對于房地產以及建安企業的稅收征收問題的研究，可以為稅收征管因素雖與稅收的影響提供有力的參考，用實例分析稅收征管因素的影響力。

（二）加強稅收征管問題的研究探析，有利于完善稅收政策

隨著我國的社會主義市場經濟的不斷深入發展，人民的生活水平有了顯著的提高。房地產行業在國家產業結構中的突出位置日益顯現。通過對于房地產行業的稅收征管問題的深入研究，尤其歸納整理是針對開發環節、銷售環節等稅款征收管理方面的建議，對于完善我國的房地產以及建安企業的稅收政策有著重要的意義。

（三）加強稅收征管問題的研究探析，有利于開展同業稅負分析

稅收負擔作為納稅人繳納的稅款占營業收入的比重，在同同一行業中，數值相差不大。稅務機關通過開展同行業的稅負分析研究，根據各個地區的不同情況，確定出房地產行業的平均稅負，根據稅負企業進行納稅評估，開展監督活動，有利于提高稅收的征管水平。

（四）加強稅收征管問題的研究探析，有利于考核稅收征管力度

通過對于房地產以及建安企業的稅收征管問題的研究分析，在考核評價稅收征管力度、測算地區的房地產行業的平均稅負之后，可以從稅務機關的另一個角度去分析研究各類稅種的稅收負擔情況，考核稅收征管力度，不斷改進稅收征管的措施方法，進一步提高稅收征管的水平。

（五）加強稅收征管問題的研究探析，有利于建立稅收預警機制

由于近年來國家實行住房制度和用地制度的改革，我國房地產行業的發展對于國民經濟的促進作用日益體現出來。根據房地產行業的各項經濟指標，加強研究探討房地產行業稅收征管的問題，對房地產及建安企業與稅收有關的數據統計分析，有利于稅收機關掌握房地產相關行業的稅收收入的變化情況，對于加強房地產行業的稅收監控、避免稅收漏洞、建立稅收預警機制、促進稅收征管水平有著積極的意義。

強化房地產以及建安企業的稅收征管，有利于分析影響稅收收入的因素，完善稅收政策，開展同行業稅負分析，考核評價稅收征管力度，建立相應的稅收預警機制，對于促進我國的經濟發展有著重要的現實意義。

參考文獻：

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我國房地產行業的稅負高于其他行業，特別是在行業快速發展的那些年表現的更為明顯，相關數據顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產行業稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產行業經營的主要特點，對企業涉稅業務進行稅收籌劃有利于企業的資金循環，在符合法律規定的前提下，企業應充分利用國家稅收法規政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產企業整體稅負偏高，并且涉及營業稅、土地增值稅、房產稅等多個稅種，企業客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業經營壓力;第二，行業競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產企業控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力;第三，近些年來，地產行業的快速發展使其成為稅務機關征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產企業稅務風險，規避違法行為的發生。

二、房地產企業稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關法律法規在不斷的完善，并且呈現出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產企業對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規定，缺乏對稅法殊規定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業無法對自身的涉稅業務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經驗均存在不足，這使得很多企業沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產企業偷漏、漏稅的情況時有發生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業的長遠發展，而實際上企業是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。

例如：某地產公司同時開發兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業將這兩處房地產項目命名為同一小區，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業稅及附加140萬元，相比之下便可節稅20萬元，可見企業應具有稅收籌劃意識，它與企業的經濟利益息息相關。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產企業稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業財務人員在辦理納稅業務時確實會與稅務機關產生互動，但卻僅僅是將企業生產經營中產生的稅款繳納給稅務機關，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業經營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產企業很多業務都由企業決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業務在開展過程中都有可能產生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產企業將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業人才，顯然是不合理、不科學的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業的后知后覺，通常都是在事后發現稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規沖突，這也是房地產企業稅收方面經常出現偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業的納稅義務一旦發生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規、政策動態及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識

積極轉變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產企業要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業各部門開展業務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業務開展前便做好稅收籌劃。房地產企業還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規，全面掌握國家稅收政策動態，提升自己的法律意識及納稅成本節約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產企業稅收籌劃負責人的專業能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業在人員招聘時就應該傾向于有稅法專業知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務人員加強稅務法規學習，不斷更新專業知識，從而提高其稅務籌劃能力，降低企業的各種經營風險。在外聯工作上，企業應加強和主管稅務機關的溝通，了解稅務機關的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業務的處理，一定要得到稅務機關的認可后再實際操作。如果企業存在一些內部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務工作，企業可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業做顧問，例如注冊稅務師、理財規劃師等，這樣可以大大的提高企業稅收籌劃工作的權威性且降低操作風險。

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關鍵詞：房地產企業 資金 合同 成本 稅務籌劃

房地產行業在經歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢不容樂觀，盡管國家相繼出臺了有利于房地產行業發展的相關政策，但要想繼續收獲高額利潤已經不可能，如何在現有形勢下保持不敗之地，成為每個房地產企業需解決的棘手問題。筆者現就所服務的某鋼城房地產開發公司如何從加強財務管理和稅務籌劃作為制勝點來進行闡述。

房地產開發企業投資大、周期長、貸款多、涉稅繁、風險高、政策強。要加強房地產開發企業的財務管理，可從以下四點著手：

一、加強資金管理

1、房地產企業從項目前期調研到產品開發至可預售狀態歷時較長，巨額的地價和房屋工程造價，需要投入的資金數量較大，要使開發項目順利完成，解決融資問題是企業的頭等大事。某鋼城房地產開發公司在拿地前就進行了深入的項目可行性研究，對項目總投資作出合理的資金預算。因為項目開發的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個開發項目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時就預先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴大企業規模，使開業后自有資金就達到項目總投資的40%，以便于后續向銀行爭取項目開發貸款。

2、資金是房地產開發企業的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產公司財務部每年第四季度就著手編制下一年度資金預算，平時配合和協助各業務部門編制各部門的月度、中期資金計劃。每月計劃匯總后對資金作出平衡，嚴格根據資金計劃進行付款。合同付款環節是房地產公司最重要的資金管理環節，為嚴格把好項目用款關，財務部對每筆付款尤其是工程施工大額款項，要求工程部開具"付款通知單"，并由工程部負責人與分管項目的公司副經理審核簽字，經財務審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進度嚴格執行合同規定，經得起審計檢查。每月末編制"資金月度計劃執行反饋表"，對每月資金使用情況進行反饋和檢查分析。

二、加強合同管理

合同管理是房地產開發企業財務管理的又一重要環節。通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設備采購合同、設計咨詢合同等等），作為支付房地產公司各項目用款的依據。為使合同管理和項目資金的使用更加規范化、高效化、合理化。

三、加強成本管理

1、成本核算既是企業的一項基礎工作，也是企業致勝的關鍵因素之一。房地產企業開發成本核算中成本名目繁多，該公司首先對項目建設中發生的前期可行性研究費、規劃設計費、工程開發成本、開發間接費等進行了整體測算，進而編制項目總投資預算，并結合實際工程進度情況適時修訂編制"項目投資流量預算"（自項目開發原始投入起到項目竣工止），并從靜態和動態方面都加以測算，靜態方面主要測算：股東投資回報率、回收期、凈資產收益率等指標；動態方面主要測算：內含報酬率（IRR）、凈現值（NPV）、凈現值指數、動態投資回收期等指標。

該公司非常重視基礎數據的收集和整理，要求公司管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環節上都要求員工既從自身做起，節約成本，又注重成本相關數據的記錄、保存和傳遞，為財務部準確地進行成本核算打好基礎。

2、在充分掌握各項稅收政策和會計準則的基礎上，合理準確地核算和區分開發成本和開發費用，否則將帶來經營階段和清算階段的稽查風險、稅收風險和經營風險。在正確按成本對象核算成本的同時，還應正確區分開發成本中的開發間接費與開發費用（即期間費用），這不僅關系到會計核算的準確性和企業所得稅匯算清繳工作，還直接關系到土地增值稅的清算中扣除數的基數的準確性，土地增值稅在房地產開發企業的稅費支出中占很大的比重，影響利潤額也較大，稅務機關會重點清算和稽查，對已列入開發間接費中的不合理的部分（包括不合理的借款費用等）予以剔除，再作為扣除數基數計算開發費用和加計扣除部分。 堅持按稅法要求做好上述兩大成本區分，加強成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業提高經濟效益作出應有的貢獻。

四、提高財務人員素質

鑒于房地產企業財務管理的特殊性，財務管理人員不僅要具備專業財務知識，同時也要學習相關知識內容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經常對財務人員進行業務培訓和職業道德培訓，不斷更新財務管理理念，學習掌握最前沿的房地產理論知識，鼓勵財務人員保持刻苦鉆研、循序漸進、精益求精、的工作作風，以加快財務管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時準確的決策信息。

五、加強稅務籌劃

1、該公司通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，房地產公司可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

2、相關借款利息的籌劃

由于該房地產公司的開發資金主要來自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長、利息費用多。所以針對開發完工之后發生的利息費用，通過按轉讓房地產項目分別計算、分攤并提供金融機構證明，使其不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除，對借款利息進行稅收籌劃。

3、銷售房產時的稅收籌劃

該房產公司通過改變銷售模式的籌劃降低了稅負。該房產公司設立了銷售公司作為分公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。

4、遞延納稅時間

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關鍵詞：營改增；房地產企業；稅負

中圖分類號：F812 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8省（市）郵政服務業等部分領域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區，并將房地產業、生活服務業等全部納入“營改增”試點，這也是我國分稅制改革后國家財稅體制的又一次重大變革。當前，我國商業地產庫存量高，現已出臺了系列政策法規解決房地產行業的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規對我國房地產行業的影響后，提出房地產行業“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產企業納稅籌劃管理水平和降低企業納稅負擔。

依據財稅[2013]36號文件有關規定，在現行增值稅17%的標準稅率和13%低稅率基礎上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業、建筑業、房地產業等適用于11%稅率。在計稅方式方面，交通運輸業、建筑業、和銷售不動產、轉讓無形資產的行業適用增值稅一般計稅方法；金融保險業和生活業則適用于增值稅簡易計稅方法。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響

假定房地產企業增值稅按照銷項稅額減去進項稅額方式征收，“營改增”前營業稅率為5%，“營改增”后房地產企業增值稅銷項稅率為11%，房地產企業某項目銷售收入為R，土地開發成本、房建成本、管理費用等房產項目開發成本為C，在17%的進項稅率下，房地產企業“營改增”前的稅負負擔為5%*R，“營改增”后的稅負負擔則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地產企業“營改增”前后的稅負負擔不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產行業中一般商品房開發銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產開發成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項稅率為11%，進項稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產企業稅負負擔的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對于房地產企業的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產企業可抵扣的金額越大，行業的稅負越輕，反之則稅負加重。與此同時房地產行業在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。

第一，代開虛開發票問題。“營改增”前，房地產企業通過大量虛開代開建材供應發票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關法律對于非法購買、出售和偽造增值發票均有著較為嚴厲的處罰規定，這對傳統依賴于代開虛開發票的房地產企業而言帶來了不小的法律隱患。

第二，抵扣進項不夠問題。由于房地產項目開發周期較長且各類成本投入復雜、可抵扣項目少的特點，導致了房地產項目開發整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進項稅發票，這也從另一方面變相地提高了房地產企業的開發成本。抵扣進項不夠問題得不到解決，房地產行業的稅負成本必定會增加。

第三，公司財務管理難度增加問題。“營改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項稅和進項稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進行稅務計算，不僅會增加很多的會計科目，除此之外新的稅收規則不斷出臺導致了房地產企業財務部門工作量和工作難度大幅增加，這對房地產企業的財務人員素質提出了較高要求。

三、房地產企業應對“營改增”的策略

（一）加大財務人才隊伍建設力度

“營改增”政策實施后對于企業的會計核算、保稅等財務行為提出了更高的要求。對于房地產企業而言，迎接“營改增”到來需要培養具有精湛的專業知識和技能的財務人才，并且做好年輕財務人員的培育工作，夯實企業財務人才隊伍建設。

（二）改變傳統房地產開發模式

“營改增”后，有關政策規定建筑安裝成本的進項稅額能夠抵抗，因此房地a企業可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設施的投入一方面提高商品房的品質和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進項稅額，最終達到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。

（三）積極籌備納稅籌劃工作

增值稅只對本環節的增值稅額征稅，采購貨物或勞務的進項稅額允許抵扣，房地產企業財務管理人員應抓住這一有利政策，積極進行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務時，應選擇一般納稅人作為供應商，以便取得增值稅專用發票，進項稅額能予以抵扣。

四、結語

綜上所述，“營改增”政策的全面實施給房地產企業降低稅負和做好納稅籌劃帶來了諸多機遇。現有的房地產企業應該做好充分的準備，充分做好企業財務管理人員的培訓和調動積極性，做好房地產項目開發成本控制和發票的管理工作，積極籌備企業納稅籌劃，在法律許可的范圍內降低企業納稅成本和納稅風險，促進房地產企業在經濟新常態下實現健康穩定發展。

參考文獻：

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[2]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014（12）.

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房地產企業的稅收成本在一個企業的運行之中扮演著至關重要的角色，是一個企業必須面對、不可忽視的問題。因此，合理健康的房地產土地增值稅稅收籌劃必須擺在首要位置。本文分析了房地產企業土地增值稅稅收籌劃存在的問題，也提出了一些具體方法，并且分析了它的重要意義。

關鍵詞：

房地產；土地增值稅；稅收籌劃

當前，我國房地產企業正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業三大稅種之一，啟征稅率比企業所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的現存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產企業稅收籌劃趨于片面

從近期房地產企業土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發展。

(二)對國家出臺相關政策理解淺顯

21世紀以來，我國經濟發展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續上升。為了解決房地產行業這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產行業進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業的健康發展，給房地產市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱

房地產企業土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業可乘之機。在房地產企業土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產市場，企業進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業負擔。企業在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業壓力，給企業帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關政策

為了保證房地產企業的平穩運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節，還能夠降低房地產企業的負稅壓力。

(三)合理通過建房進行稅收籌劃

在稅法相關規定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業代表客戶進行房地產的開發。這樣一來，不僅能給房地產企業帶來經濟效益，還減少企業繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。

(四)積極尋求稅務機關支持

政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施

稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產企業土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業具有重要意義：

(一)有利于房地產企業更好適應市場競爭

在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業稅收制度的一種調整，也促使房地產企業適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

(二)有利于提升房地產企業財務管理水平

房地產市場的‘高溫’現象促使國家加大對該行業宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業資金流動率，并且是在企業自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業的財務管理水平。

(三)有利于實現房地產企業利益的最大化

在房地產企業的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業的負稅壓力，給企業喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業的經濟效益，為企業帶來巨大利益。

四、結束語

房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業的負稅壓力，還能給企業帶來經濟效益，幫助企業渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。

參考文獻：

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一、銷售收款環節的稅收籌劃

1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類

房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。

2、營業稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。

1、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。

2、保有房產的房產稅籌劃

房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。

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關鍵詞：房地產;稅務管理;企業管理;企業財

當前房地產企業競爭激烈，而稅負關系企業經營收益，所以很多房地產企業在通過各種方式降低稅負，但這種行為嚴重影響了房地產產業健康發展。房地產企業涉及到的納稅環節多，稅務管理復雜性強，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現偷稅漏稅現象。但當前我國房地產稅務管理效能發揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創新。因此，我國應加強房地產企業稅務管理，將房地產企業稅務管理作為稅務管理的重點內容來考慮，制定明確稅務管理目標和策略，促進房地產行業有序發展。

一、房地產企業稅務管理目的

二十一世紀是房地產產業發展的巔峰，帶動了一條龐大的產業鏈，涉及到房地產開發、經營、管理、服務等各個領域，是當前中國經濟發展的支柱產業，在國民生產總值中占有很大比例，是我國稅收主要來源之一。當前房地產市場競爭激烈，在激烈市場競爭中，一部分房地產企業便開始通過各種手段來規避稅負，從而降低企業經營成本，來實現利益最大化。而這種行為嚴重擾亂了房地產行業發展秩序，不利于我國經濟持續發展，以及國家對房地產行業的宏觀調控。因此，為促進房地產行業轉型升級，維護市場秩序，應積極采取稅務管理措施，解決房地產企業納稅過程中各類矛盾問題。

二、當前我國房地產企業稅務管理的基本情況

通過前文分析不難看出加強我國房地產企業稅務管理的重要性和必要性。然而，在當前的實際管理中存在諸多問題，很多方面有待改進，所取得的管理效益非常有限。下面通過幾點來分析當前我國房地產企業稅務管理的基本情況：

（一）少報現象突出

由于房地產企業涉及行業多，項目開發方式多樣化，與我國稅務管理上有較大差異，這便給一些房地產企業偷稅漏稅制造了可乘之機[1]。一部分房地產企業便通過各種手段，少報銷售收入，達到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經濟適用的名義來減少納稅。另如：不對建安稅務進行申報，從而免于承擔稅負。此外，還有一部分企業通過轉讓或贈與房產方式來實現逃稅，顯然這些行為給國家造成了損失。

（二）申報不實

目前很大一部分房地產企業在計算營業額申報過程中有意縮減，所申報的數據不真實、不準確性。例如：產品銷售過程中，不對房產以外的各項費用與收入進行收錄，如物業費用、管理費用、有線費用等，從而使營業額得到減少，達到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報。此外，一些企業通過款項挪用偽造虛假報賬。

（三）掛靠開發項目稅收流失嚴重

就目前來看，房地產企業稅務方面掛靠開發項目稅收流失非常嚴重。在實際房地產企業稅收過程中本該納入財政核算的款項，卻完全沒有納入財政核算當中，并且這些掛靠也沒有建立相應賬目，開發項目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴重流失。

三、房地產企業稅務管理的優化措施

（一）督促企業及時申報

通過前文分析可知道，目前我國房地產企業稅務管理現狀并不理想，偷稅漏稅現象較為突出，非常不利于我國經濟發展秩序，不利于房地產行業持續發展。因此，我國應積極采取房地產企業稅務管理優化措施，提升管理效能。下面通過幾點來分析房地產企業稅務管理的優化措施:督促企業及時申報想要控制房地產企業少報行為，避免企業通過各種手段少報銷售收入，稅務部門必須要督促企業及時申報，采取有效監督管理措施，對企業房產項目進行檢查，監督銷售申報情況，控制企業申報過程，對銷售環節進行深入勘察，要求企業據實申報，并將勘察實際情況與申報銷售情況進行逐步分析，避免企業弄虛作假。

（二）監控評估和稽查有機結合

想要切實有效提升房地產企業稅務管理水平，應將監控評估與稽查有機結合，從而彌補以往房地產稅務管理模式上的不足和缺陷，來提高申報材料的有效性[3]。通過監控評估與稽查來監控房地產企業銷售情況，搞好納稅評估，對應繳未繳的稅款進行補征。

（三）加大處罰力度

目前我國對于房地產企業偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業有恃無恐，缺乏對自覺納稅的重視。因此，我國應加大處罰力度，制定明確的處罰機制，通過法律威懾作用，提高房地產企業對納稅的重視，自覺遵守稅法，按量納稅。結束語：房地產行業是我國經濟的支柱產業，是推動國民經濟的源動力。但當前房地產市場競爭激烈，很多房地產企業為降低經營成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴重破壞了經濟秩序，妨礙了國家對房地產行業的宏觀調控，并不利于產業的持續發展。因此，我國應采取相應優化措施，加強房地產企業稅務管理，要求相關企業按量納稅。

作者:林先梅 單位:宜春職業技術學院

參考文獻：

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（西安市房地產經營二公司，陜西 西安 710003）

[摘要]隨著經濟的發展，我國房地產行業也得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產企業稅負過重是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產企業土地增值稅納稅籌劃的相關要點。

[

關鍵詞 ]房地產；企業納稅；企業稅；稅率

隨著經濟的發展，人們住房需求的提高，我國房地產行業得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長以外等因素，房地產企業稅負過重也是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。

1房地產企業土地增值稅概念

土地增值稅（land appreciation tax ），是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。

2房地產企業土地增值稅籌劃現狀

我國土地增值稅自從開始征收到現在，雖然總額不是很大，但是增長的速度卻是非常之快。據有關資料調查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國土地增值稅的平均增長速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時間里，我國土地增值稅收入就從原來的231 億增長到537 億元。從以上數據可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當前大環境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績和效益考慮，所以在清算意愿和執行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產企業帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國家稅務總局相繼出臺了一些相關的稅收政策，使得與房地產企業相互配套的稅收法律法規日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

（1） 眾所周知，過去我國大多數房地產企業都是采用設立項目公司方式進行經營，為了達到躲避稅收目的，往往采用土地進行投資或聯營。但是自我國于2006 年3 月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）法規，其中就有明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。

（2） 第二個普遍運用的籌劃方式就是一些房地產單位利用借款費用資本化進行加計扣除的方式減少土地增值額。我國于2009年了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），根據規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。

（3） 第三類房地產企業普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發的一部分房地產轉為自用或用于商業型地產之后，把該部分房產的產權通過關系辦到自己名下，從而達到免交土地增值稅目的。但是隨著我國法律不斷完善，我國于2006年又頻法了相應的法規，根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。

3我國房地產企業稅收籌劃的發展

在我國，企業的稅收籌劃活動還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認識，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對一些概念的理解也有不同的看法和觀點。同時，我國企業層次不均，企業財務管理水平也不一樣，這些因素都使我國企業稅收的籌劃發展受到嚴重制約。所以，在一定程度上影響了企業競爭能力的提高。隨著我國經濟的高速發展，社會主義市場經濟的進一步發展和完善，國家稅后體系的日趨完善，企業稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國房地產企業涉及的稅種多、稅負重，稅收的現金流及稅收成本很大程度上影響到企業的利潤，稅收籌劃也成為房地產企業財務管理的重要內容之一。另外隨著跨國房地產企業不斷涌入中國市場，這給國內房地產企業帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀初更是發展迅速。

在現代社會經濟生活中，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業之一。隨著國民經濟的持續增長和居民消費水平的不斷提升，這為房地產企業的發展提供了一個很好的一個機會。另一方面，在我國大環境的影響下，國家對房地產企業進行的宏觀調控也使我國房地產企業面臨更加激烈的競爭，房地產企業暴利的年代已經一去不返了，所以運用稅收籌劃科學合法的降低稅收負擔，，通過科學的稅收籌劃避免企業財務風險和實現利潤最大化，已經成為我國房地產企業在市場經濟中加強自身競爭力的重要手段之一。

4進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策

4.1房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀

將稅收籌劃認識貫徹到整個公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產企業納稅應是企業領導層的一項決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產企業領導在做決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，千萬不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此，房地產企業在納稅籌劃時，企業管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，而且還要關注企業經營和戰略管理的各個方面。

4.2加強稅務學習、做好培訓

企業在發展過程中，我們知道在大多數企業經營管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關系。在現代企業中，有一大部分員工對稅法是有些了解的。可絕大多數企業職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業要定期的對員工進行稅法宣傳和稅務培訓。根據經驗，通常我們對職工進行培訓要經過這三個方面：（1）針對全體財務人員要進行定期的稅法培訓，一般每季度進行一次，不斷更新稅法知識（2）針對企業管理層的稅法培訓，一般每年進行兩到三次，強化管理層的稅務理念；（3）針對企業全體員工的不定期的稅法知識普及培訓。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務管理人員或者財務人員的事，而需要企業全體員工共同遵守，同時需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務籌劃。

4.3樹立依法納稅理念

以法律為準繩。現代房地產企業應該在國家法律條文的允許下結合相關稅收法規政策根據自身的情況進行合理籌劃。房地產企業必須具有風險意識，注重稅收籌劃風險管理，同時要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規的前提條件下，要通過對自身經營方式和投資方式等涉稅事項作出事先安排，一般在企業納稅行為發生之前進行財務預算，正確計算稅額以及合理規劃完稅期間，以達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化企業，強化稅收籌劃不是進行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復繳稅，進而達到合理避稅的程度。

5房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

因為土地增值稅稅額較大，如果不能合理規劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規劃繳稅期間，企業將會負擔很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國家為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，相繼出現了一些宏觀調控的政策，在這樣的大環境影響下，房地產開發企業經營環境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產企業因為資金鏈斷裂已經破產，產生了許多新的爛尾樓項目，形成了許多呆壞賬，給社會帶來了一些新的不安定因素。那么如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產企業的經營熱情，使得房地產企業即能增加利潤，實現利潤最大化，又能依法納稅，承擔社會責任，使得企業良性發展，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義，因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。

參考文獻：