房地產的商業模式范文

導語：如何才能寫好一篇房地產的商業模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房地產企業 商業模式 發展戰略

為了尋求長期的生存和發展，房地產企業需要不斷得探索適合自身發展的穩定增長獲利途徑，并據此構建完善的系統以增強核心競爭力。行業內的領先者已經開始了商業模式的探索和研究 ，并且在事實的經驗積累基礎上逐步進行戰略的調整和業務轉型。在這個過程中，商業模式得以不斷得創新，本文針對了幾個典型房地產公司案例分析，來探索中國未來房地產企業商業模式發展趨勢及如何構建核心競爭力，給更多中小型企業以借鑒。

一、房地產企業商業模式演化的比較分析

本文對萬科、綠地、萬通三個優秀的具有一定代表性的中國房地產企業的商業模式的比較，如表1。

下面分別從經營環境和發展基礎兩方面對上述三家企業商業模式的成功的原因和瓶頸進行深入的分析。經營環境分為外部經營環境和內部經營環境。外部的經營環境這里定義為城市化進程、政策的支持和市場的競爭程度；內部經營環境是指企業的組織系統和職能系統。發展基礎則是指企業目前所處的階段。 1992-2000 年是城市化全面推進階段，以城市建設、小城鎮發展和普遍建立經濟開發區為主要動力。1992 年到 1998 年，城市化率由 27.63%提高到 30.42%，年均提高 0.42 個百分點。從三家公司的進入市場時間可以看出，他們都趕上了中國城市化進程高速發展的時期。

作為市場的開拓者萬科在 1988 年就完成了股份制改革，1991 年就完成了上市運作，1993年確立了把中端住宅這一市場份額大的主流產品作為公司發展的核心業務并探索出一整套流程、體系來保證業務的快速推進，占據了中國大的市場份額。逐漸積累了客戶資源，構筑了品牌價值，并形成了規模效益。萬科的這一商業模式可以說是非常成功的，但是如何持續地在日益激烈的競爭市場中保持產品優勢，萬科依然在探索。從對研發的大力投入、工廠化生產、綠色建筑，再到對市場客戶群的細分，有可能在不久推出的養老型物業實驗，甚至進身商業地產領域。 進入 90 年代以后，我國城市化，已從沿海向內地全面展開。而 2001 年也使綠地開始布局全國化戰略的第一年。綠地所創造的商業模式既迎合了城市化進程中城市層次提升的進一步需求，同時實現了與外部經營環境互動的，正是這種互動，使其獲得了房地產開發寶貴的資源—低價的土地。從綠地的成功經驗我們可以預見，盡管土地的市場化機制創造了卓越的房地產民營企業，但是擁有良好內部經營環境的國有企業還是具有著某種先天優勢。

從萬通的銷售額上可以看出萬通和萬科、綠地不是一個數量級的企業，但是萬通的成功也給與我們提示，盡管不是行業內的航空母艦，但是具有先進理念和高收益類型的企業在一定領域內是有著長久生命力的。一定程度上說，萬通還是個區域型的房地產開發企業，但是它對市場的精確細分和提供的高端服務使其在競爭對手中脫穎而出。從萬通目前的在開發和在售的項目來看，大部分還是聚集在北京區域，此外個人住宅業務的定制在很長一個發展時期內都不適合中國的政策體制和國情。

綜上，我們可以得出商業模式成功的必要條件之一是企業必須具備良好的內在經營環境，必要條件之二是必須契合外在的經營環境和企業自身的發展基礎，而克服現存商業模式的瓶頸進行創新的關鍵點正是要準確的把握外在經營環境的變化。

二、中國房地產企業商業模式的創新方向

回顧中國房地產企業的發展之路，大都是在八十年代起步，經歷了初的資本積累和快速的擴張，再通過激勵的競爭和淘汰，逐漸得走向市場化、規范化和專業化的發展，商業模式創新層出不窮，綜合來看大體的發展方向如下：

1、企業開發產品應市場定位鮮明，區域選擇緊跟經濟發展形勢，并具有一定的產品特色，形成品牌口碑

目前來看，成熟的房地產企業所開發的產品，都逐漸得形成完整的產品系列，并形成鮮明的產品特色和品牌。中國的國土遼闊、省市眾多，萬科開發的住宅把握了中產階級的靈魂，綠地住宅項目的海派建筑風格也很符合江浙滬一帶地區的文化審美內涵，其超高層產品更是具有很強的競爭力，萬通的新新系列針對高端市場，并首開住宅定制業務。也曾經有一些房地產企業開發出比較成功的項目，而這些項目很多都如曇花一現，如何把企業不斷積累的項目資源固化成企業可以延續的清晰的商業模式，進而引導企業的發展是很多成長中的房地產企業需要思考的問題。 此外，房地產產品的開發的區域選擇要符合城市化進程的推進，符合經濟發展形勢的演繹，符合國家戰略布局和政策導向。在本文所列舉的案例中，萬科從深圳崛起，綠地從上海起家，萬通以大北京區域為重點，它們的成功很大程度上受益于區域經濟的發展。目前萬科重點圍繞長江三角洲、環渤海地區、珠江三角洲三個區域發展，兼顧腹地重點城市；綠地的全國化進程推進迅速，但是也因為市場調研不充分出現了一些城市選擇錯誤，占用了資源。而萬通在向其它城市發展的時候非常謹慎，在與泰達合作之后才進入了天津市場。行業巨頭合生創展進駐寶坻的造城項目京津新城陷入了尷尬。企業跨域區進行規模擴張的時候，成功地商業模式大多緊緊跟隨了區域經濟發展形勢，做到慎時度勢，因地制宜。

2、企業的商業模式應與其核心競爭力結合在一起，并可以實現跨區域的復制和擴張

無論是圍繞產品整合核心競爭力，還是依據企業的某些資源優勢創新商業模式，企業都要有核心競爭力做支撐，并且很多成功的商業模式正式核心競爭力盈利途徑的再創造。比如萬科的單一產品開發、加速周轉、區域快速推進模式是構建在優秀企業管理體制和成本控制系統、產品設計和生產流程標準化、出色的品牌運作和客戶溝通、多樣化融資渠道等方面的基礎上。而綠地是依據其和諧的政商關系，資源整合能力探索出了一整套獨特的商業模式。房地產業還有一類以建筑施工起家的公司，它們利用長期積累起來的人脈和在工程建設方面技術能力，開創了“建筑+開發”的一體化模式。

房地產企業的發展壯大要實現跨區域開發，其針對地必須是某種普適性的需求，其資源優勢和開發產品要具有可復制性，可以跨區域操作，從開發能力來說即是生產的標準化、系統的控制力和信息的充分共享，從土地獲得方面除了有選擇性的市場競拍，與具有區域競爭優勢的企業合作也是一種很好的途徑，如萬通與泰達的聯姻。

3、企業的商業模式趨向業務多樣化的配置保持財務穩健性，實現開發周期逆轉和克服經濟周期波動

中國的房地產開發由于演繹了內地學沿海、沿海學深圳、深圳學香港的推進路線，因而大體上延續了香港的開發模式，逐漸形成了我國房地產企業高負債經營、高收益回報，投資回報時間長，抵抗經濟周期波動能力弱等特點。而這些問題并不是香港模式本身的問題，而是這種模式引進過程中水土不服產生的。比如我國房地產行業還遠沒有達到香港的發達和集中程度，很多房地產企業沒有實力實現跨行業業務配置，而曾經一些行業關聯度很低的企業被房地產行業的高收益所吸引紛紛加入進來，更造成了行業的混亂和不規范；人均 GDP 雖然在高速增長，商業地產還在起步階段，金融市場不完善；省市眾多，區域差異大，市場空間無限等等。2008 年的經濟危機，很多房地產企業由于資金鏈斷裂而遭遇競爭淘汰，如何平衡現金流，減少資產負債率和控制財務風險成為房地產企業深刻反思的問題。實現產業鏈橫向、縱向業務多樣化配置包括跨行業經營成為商業模式演繹的新導向，一些快速發展壯大的國有企業給與我們一些啟示，比如中糧、五礦。

萬通開展的住宅定制業務，一定程度上實現了土地與開發的剝離，產業鏈上移企業所提供的就不只是生產而是一種全方位的服務，綠地集團也曾經嘗試過代建模式，并且擁有自己的建設公司。按照國外房地產業的發展規律，城市化進程達到 70%時人口對住房的需求將處于停滯狀態，只有持有商業地產才能夠獲得超額收益。由于核心城市如北京、上海等土地資源的日益稀缺，商業物業盡管投資回報期長，但是現金流穩定，也越來越為房地產公司所側重，其中比較有代表的企業是金融街和世貿股份。案例中的綠地集團和萬通集團都將商業物業持有納入自己的重點業務領域。中海地產和中建地產隸屬于中國建筑股份有限公司，它們都是建工起家的中國建筑注入房地產業而成立的公司，很多做建筑施工的企業參與到房地產開發業務中來形成了獨特的“建筑+地產”模式，比純粹的建筑行業盈利能力更強，比純粹的房地產公司穩定性更好。還有案例中的綠地集團實現了跨行業配置，能源業和房地產業現金流和業務的互補，這些都是為了增強企業的穩定性和克服經濟周期波動的影響。

4、企業應增強融資能力，實現融資渠道多樣化，產融結合是一個創新的方向

房地產開發是資本驅動型的產業，企業的業務拓展需要強大的資金支持。長期以來中國的房地產開發企業過多得依賴銀行貸款，融資模式比較單一，當資產負債率較高、銀根收緊的情況下，企業就會面臨發展的瓶頸甚至是經營風險。目前走在行業前列的房地產公司一些已經運作上市，如萬科、萬通，也有一些在向上市的方向努力，比如綠地。除了資本市場，境外融資和信托也是補充融資的方式。比如 2005 年 12 月綠地獲得德國國際房地產投資銀行融資，額度為 7 億元人民幣，而萬科地產在 2006 年以前累計共獲得了將近 8 億的信托貸款。綠地在進入一個新的城市之前，也會采取參股當地商業銀行為后續資本需求謀求一定的操作空間。更進一步的，如果房地產企業有用獨立的金融機構也可以使雙方的義務互相支持，目前綠地已經成立了自己的小額貸款公司并期望把這個公司運作成一個獨立的銀行。產融結合是未來的發展方向，很多企業已經開始了這方面的有益探索。

三、總結

中國房地產企業的數量達到數萬個，類型和特色也有很多種類，盡管在一些重點發達城市，房地產市場存在一定的集中度，但總的來說競爭是比較充分的。由于所選擇的案例分析企業資料不足和選擇的案例分析企業數量的有限性，以上的結論還不能涵蓋目前我國房地產企業商業模式演繹和創新的所有特點，而只是給與我們一個分析問題和預見發展方向的思路，應用到具體的其它企業還應該區別對待、因地制宜。

參考文獻：

[1]黃衛偉，“生意模式與實現方式”，《中國人民大學學報》，2012年第 4 期

[2]陳紅斌，黃衛偉，“運營模式與信息強度”，《中國人民大學學報》，2011 年第 2 期

[3]孫松春，“房地產上市公司資產運營效率分析”，《金融經濟》，2009 年 12 月下期

[4]張璋，潘志文，“房地產企業多元化經營戰略研究”，《產業·管理》，2009 年10 月

篇2

【關鍵詞】 銷售型房地產 持有型房地產 投資回報 評價模型

從1998年住房市場化改革開始，商品房取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了以商品房為核心的一元化住房供應結構。2000年后，全國各大城市都將房地產作為當地的支柱產業，房地產市場從逐漸形成到不斷壯大到取得了巨大成就。2003年開始，中國的房地產市場經過了近10年波瀾壯闊的價值大發掘，尤其在以銷售為核心的住宅地產市場，一線城市已經有超過10倍的價格上漲。2007—2008年這一輪宏觀調控，使得部分長期從事銷售型住宅地產開發商轉向持有型商業地產。傳統從事商業地產開發的開發商也因為整體經濟環境的良好取得了長足發展。隨著兩股力量的同時發力，以持有型為核心的商業地產在2008年以后逐漸走到了房地產大潮的前沿。

2010年以來的最近一次房地產宏觀調控，竭力擠壓銷售型房地產資金源頭及銷售回籠款，所以越來越多的銷售型房地產商轉向持有型。從根本上來說，銷售型房地產過分依賴于政策的呵護，尤其作為資本密集型行業，融資渠道的暢通是決定生與死的關鍵所在。此輪調控的主要手段之一就是控制銀行資金過度流入房地產市場。而對于長期經營的持有型房地產來說，他們的資金狀況要好很多。經營性持有型物業可以從兩個途徑獲得資金來源，一是物業租賃或經營所得的現金流，二是從銀行獲得的經營性物業貸款。

即便如此，在持續的緊縮政策下，主流開發商依然面臨著資金鏈緊張的困境。這意味著目前開發商的商業模式正在逐步改變，探索新的商業模式成為了行業的重要課題。

一、銷售型房地產

銷售型房地產是以獲得土地使用權后進行土地二級開發、建造，最終將開發完成的房地產銷售作為目的的開發形式。

1、銷售型房地產商業模型

銷售型房地產開發過程及模式如下：首先，房地產開發公司進行準備工作，在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。其次，規劃總圖審查及確定規劃設計條件；初步設計及施工圖審查；規劃報建圖審查；施工報建；獲得開工許可證。再次，施工階段建設單位辦理施工報建登記，開發商對工程進行發包，確定施工隊伍（招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包），進行施工并不斷監督施工進度與質量。最后，獲得商品房預售許證，制定商品房預售方案；進入銷售階段，實現銷售款回籠。

商業模式是公開的，無論持有型還是銷售型，開發過程基本一致。在正常情況下，銷售型房地產單個項目開發周期為24—36個月。36個月后基本可以實現銷售回籠，小產證辦理完成。

2、銷售型房地產財務模型

對于一家企業而言，財務模型往往是保密的，不會公開的。一般銷售型開發商在獲得土地使用權并開工之后不久，會從銀行獲得項目開發貸款，一般項目抵押率為65%以下。根據各地、各個開發商的背景、能力不同而有所不同。

后期的開發資金基本依靠銀行資金，一旦建設開發進度達到預售條件后，獲得預售權，并開始預售。預售開始后，則開發商后期的資金基本依靠銷售回籠款。銷售回籠款有兩個用途，一部分作為開發商日常開發費用和工程款，另外一部分則需要歸還銀行貸款。

從成本構成上來看，以一線城市為例，土地使用權獲得成本約占總成本的30%，市場營銷成本5%左右，融資成本10%以內，其余為建安成本和開發間接費等。銷售毛利率往往高達50%以上。

3、銷售型房地產特征及評價方式

銷售型房地產的特征：開發產品商品化類似于產品銷售，開發周期短，實現銷售后通常無經營周期，以獲得短期現金流為主，開發難度較低，對開發商自身開發能力、運營水平要求不高，對短期資金峰值要求高。所有開發成本都納入存貨，達到銷售收入確認要求后，轉為銷售成本。

在分析銷售型房地產投資回報與投資價值時，較多使用投資回報率ROI、凈現金流現值NPV、內部收益率IRR等，使用投資回收期意義不大。根據過去5年的經驗統計，銷售型房地產投資回報率在35%～50%，房地產最為火爆的時期可以高達80%甚至更高。而IRR即使在如今調控政策之下部分地區也可以達到30%以上。除非是土地使用權獲得價格過分高企的地王項目，IRR會在20%上下。

二、持有型房地產

持有型房地產開發是將土地開發完成后長期持有，類似于建設固定資產，獲得長期租金收益的經營模式。

1、持有型房地產商業模型

持有型房地產的開發過程，從獲得土地到報批報建、開工、開業基本與銷售型房地產沒有太大差異。但是開發前期對持有型房地產的定位、功能選擇、動線設計、建筑設計有著相當高的要求，因為這些所有前期規劃設計決定了未來持有型房地產的成敗。開發完成后，持續經營期間為了獲得更高的租金回報，對開發商或者后期的經營者提出了更高的要求，需要展現出相當的管理和運營能力。

通常持有型房地產開發周期控制在30個月以內，盡早開業代表著現金流的早日流入。房產證大都以大產證為主，房型分割僅僅為后期經營分割使用。

2、持有型房地產財務模型

篇3

一、山野休憩模式發展趨勢

山野休憩是山野旅游房地產發展的吸引力。一般山野旅游，依托于森林、山坡、溪谷、寺廟、民俗等資源背景，形成了多種山野休憩模式：

山野觀光：包括對森林、草原、花卉自然風光的欣賞、名勝遺跡的觀賞等。

山野運動：包括登山、溯溪、攀瀑、定向、越野汽車賽、拓展訓練等，可以由戶外運動俱樂部、自駕組織發起等。

山野休閑：包括山野的采摘、餐飲、娛樂等。

山野游樂：包括與山野溝谷相結合的各種游樂項目。

山野養生：包括森林浴、吐納、瑜伽、太極等，或為傳統養生項目提供自然靜逸的環境。

山野民俗：包括體驗一些山野居住的少數民族的風土文化，節慶活動等。

山野度假：包括森林高爾夫、溫泉SPA、狩獵場、騎術俱樂部等，與鄉村俱樂部相結合。

二、山野旅游房地產產品類型

山野旅游房地產大致分為山野休閑商業房地產、山野住宅房地產、山野休閑度假房地產。

山野休閑商業房地產：一般處于近郊鄉村和遠郊景區附近，以餐飲休閑、娛樂休閑為主。一般為郊區的游憩區和景區的游憩區，表現形式為商業街、酒吧街等，其代表發展趨勢的產品為山水酒吧。

山野住宅房地產：分為高端和低端兩類，低端即山野中的原住民的民居，一般在旅游休閑發動的區域，體現為農家樂；高端即為近郊的鄉村別墅產品――山野別墅，市場對象購買力強，一般對居住空間有較高要求。

山野休閑度假房地產：分為高端和中低端兩類，中低端體現為山莊、農莊、牧場、養老公寓、生態園、科技園等；高端為各類山野度假村，其代表發展趨勢的產品為野奢酒店。

山水酒吧是山野休閑商業房地產的時尚潮流代表。它結合了鄉村山野生態的休閑環境，加上城市生活中的酒吧休閑方式，室內的裝飾布置具有相當的藝術品味。比較經典案例為北京“那里”酒吧。

野奢酒店是旅游休閑度假房地產的時尚潮流代表，強調最鄉土的建筑風格，最奢華的軟件設施及優質服務，沒有城市化酒店外部的喧囂，但有五星級的設施和服務。一般有狩獵場、高爾夫等具備高度核心吸引力的休閑度假產品配套，與鄉村俱樂部產品相結合。

山野別墅是鄉村別墅的產品形態之一。強調以山野為背景，建筑與周邊環境的完美融合，生活配套、交通等設施成本較高，私密性強，因此，有“奢侈品”的稱號。

三、山野旅游房地產的土地

山野旅游房地產具備鄉村休閑房地產的一般土地問題，即大部分建設用地為鄉鎮建設用地、集體用地、宅基地和農業生態科技園政策配套用地。

近郊農村不僅具備發展鄉村休閑旅游的條件，而且可以開發休閑旅游房地產。雖然農村集體建設用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉村房地產的法律產權基礎、流通性等方面存在較多的問題，但是，鄉村休閑旅游房地產仍然悄悄地發展了起來。這正在成為房地產的一個分支，也正在從法律的盲區走向商業模式的創新。

鄉村休閑房地產是中國經濟發展到今天必然形成的一個具有相當需求的市場。國家現有的土地政策對于這一市場的發展具有很大的阻礙作用，應該對農村土地流轉進行調整，對集體建設用地的流轉給予支持，使鄉村休閑房地產能夠順利發展，成為推動新農村建設的一個有力的工具，帶動區域公共設施配套，交通道路建設，環境整治及衛生安全建設的重要力量，帶動農民生活水品的提高。

四、山野旅游房地產景觀設計

1、山野旅游房地產一般可用的平地、臺地相對不多，景觀設計須結合坡面和溝谷用地。因此，對坡面景觀、臨水景觀的打造更為強調；

2、應與當地的生態環境融合，選址應巧借山、水、景，注意保護自然生態；

3、除了單純的建筑外，應有情趣化、游樂化的山野小品作為吸引物；

4、山野建筑內部空間應更為變幻有趣，人們向往的是不同于城市中鋼筋水泥的方盒子的建筑風格；

5、山野建筑的材質以生態材質為主，如石、木等，但忌諱高成本的投入，犯浪費使用生態材質的錯誤；

6、山野建筑應該尊重當地的民族風格，注意在風格上保留其原汁原味。

篇4

關鍵詞：商業房地產；收益率；運營管理模式

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業地產的營業模式決定了商業地產要從微觀上應用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產的收益方式。從經營規模上也區別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業房地產是一個綜合的房地產運作形式，要從投資和開發上區別于傳統的地產開發項目。商業地產按照實際的功能可以分為商業廣場、商業區、大型商鋪區、綜合性購物中心、休閑廣場、專業步行街等多種形式。

1 商業地產的運營管理

應該在最大程度上提高房地產的租賃收益以及品質的價值，將現代房地產理念加入傳統的經營項目當中。統一地將這些元素結合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產項目，從而逐漸從“商業管理”發展成為“物業管理”，從而逐漸增強核心競爭統一化標準運營模式是商業地產發展的關鍵，在運行管理上的統一最主要的就是開發商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統一步驟的經營管理工作。把傳統的經營管理細分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設備以及燈具的管理。雖然商業物業是一個綜合性非常強的復合商業物業，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內容，有統一規劃、統一營銷、統一售后服務管理、統一品質監管和物業服務。為以后的統一招商奠定了基礎。這項工作是這個商業地產是否能成功的成為城市商業圈中心的重要執行措施。所以執行人員一定要做好前期的準備工作。所以，準確的商業規劃是商業項目成功的運營基礎。

2 商業地產運營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產權

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產權，這種經營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產開發商都在日常經營過程中降低了自己的置業門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業地產都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產權類商業地產商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產開發商也是以一個物業為整體進行整體開發的。通過對類型的商鋪的科學規劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產的產權一直在開發商手中，開發商可以將產權進行抵押貸款，待產業增值后再繼續出售，這樣做也會將整個地產都納入資產運作的范圍內，這樣既達到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執行自己商業地產的經營風格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產權作為投資資本進行再開發，還可以同商家進行聯營，以物業為入股股本參與整個地產的運營當中，也可以合作經營。除此之外，還可以通過物業和其他工作單位成立商業經營公司，專門為經營商業物業，同時以租賃的方式從業主手中取得商業物業的使用權，同時還能獲得產權的租賃收入和合伙經營搜如以及物業增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產商的強強聯合，逐漸形成了一種萬達模式，這種模式也被如今萬達房地產應用到了極致，并且利用商業地產的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業進駐萬達房地產，并且建立和良好的合作關系。而萬達集團通過租金的形式獲得了比較穩定的現金流，而商家則是節省了很多選址時間和降低了風險，很大程度上減少了新店建設上的巨額資本原始

投入。

3 商業地產運作中存在的風險

商業地產和住宅地產區別在于商業地產的資金周轉較慢，需要整個環節都不能有差錯，才能形成一個完成的商業模式，也能保證這個商業環節上的開發商、投資者、經營者、物業都能得到自己應有的利潤。主要的經營環節包括了開發、銷售、招商、經營和管理幾個工作環節，這幾個工作環節中每一個都有著非常緊密的聯系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產的區別，同時商業地產的風險也是比普通房地產大，通常會有以下幾個風險：

3.1 宏觀調控的風險

因為現在如今房地產的開發非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經多次出手調控，例如上海市就已經針對這種情況進行詳細的法規規范，同時要明確商場的產權以及分割轉讓的明細標準，并且規定商鋪必須在有產權證的時候才能夠開發、使用和轉讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發商的行為進行了具體的規范。

3.2 行業規劃失誤的風險

行業規劃具體指的是對某一個地區的產業、地區以及人口等方面內容的安排或者計劃，這種規劃屬于法律法規范疇內的，具有一定的強制性，如果出現宏觀上的規劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關的企業也應該在當地開發商業地產的時候應該熟悉當地的政策法律法規，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業地產開發活動很大程度上是以來市場調查等商業活動，但是在法律的角度上來了解城市發展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價差帶來的風險

開發商在賣出商鋪之后，消費者和小業主們委托開發商經營該商鋪，而開發商則是將整個商業地產交給大型商業地產進行統一經營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產生的風險，就要聘請相關的法律律師，在前期規劃階段就要規避法律風險，并且按照市場的需求和規律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業地產有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產生就飛需要注意在前期詳細解釋。這也需要開發商在進行銷售的過程中做好正確的引導，同時要做到承諾的售后服務，以此提高商業信譽，維護企業品牌。

3.4 大型商鋪因為投入高而產生的經營風險

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內因為自身的經營管理不善而無法繼續經營而無力支付預先約定的房租，這就會導致開發商無法支付固定的收益給業主，因此開發商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據商鋪的行業前景、資質一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質的客戶，以此保證其履約能力。這部分風險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經常忽視商家整體的精神風貌和影響商業信譽和形象，也會因此造成商業布局的不合理、不科學，而且因此導致商家經營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導致了更為嚴重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風險

通過公平的法律法規確定購房者和開放商之間的相關利益和義務。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發商采用委托經營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業主除了和開發商簽訂購房合同之外，開發商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發商要特別注重委托經營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產權分散所帶來的風險

開發商也要公平公正的分配整個商業地產的商業布局，保證在產權上不要和經營者產生糾紛和矛盾。針對這一問題開發商可以在進行分割的過程中成立業主委員會，通過業主委員會對商場未來經營管理進行總體性的規劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權限，這樣簽合同之前確定產權能最大限度的避免后期發生

糾紛。

3.7 物業管理中存在的風險

在商業物業當中單獨成立的物業委員會的困難很大，而且管理內容相當冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分攤，商業地產的管理費可能因為經營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發商產生了糾紛，這是物業的管理水平問題就體現了出來。而且很多不同形態的物業也都面臨著不同的收費標準和服務標準，這就增加了發生物業糾紛的概率。

4 結語

綜上所述，商業地產的已經在我國開始有了很大程度的發展，不僅是已經進入的房地產開發商還是新參加的開發商，都是處于探索階段。商業地產是一個高回報和高風險的投資領域，但是從整體上來講行業的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業地產開發商，要緊密地和政府以及相關部門合作，開發出具有市場競爭力的產品，在進行項目開發之前要做好可操作性研究和規劃設計， 商業地產的經營周期很長，在進行經營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產業鏈，才能實現良好的運行，取得預期的效益。

參考文獻

[1] 夏聯喜.商業地產新兵入門[M].中國建筑工業出版社，2011.

[2] 武能堯.商業房地產開發運營的研究[D].蘇州大學，2010.

篇5

社區O2O開啟的新時代

在房地產領域，歷史演化的邏輯有四步。第一步是有了“商品房”的概念，單純為了滿足人們“住有所居”的需求。第二步是有了“社區商業”的概念，以5分鐘步行為范圍，將人們的購物形態從大商場轉換為鄰里型購物，房地產行業進入一個拼“配套”的時代。第三步是O2O概念的提出，同樣源于美國，讓互聯網成為線下交易的前臺，房地產行業進入一個拼“以人為本”的時代。第四步是伴隨著移動互聯網的發展，社區O2O以互聯網思維的形式全新出現，房地產行業將進入一個拼“服務體驗”的時代。影響將如何？至少目前彩生活明確提出了“零物業費”的理想，房地產不得不重視“大數據”“眾籌”這些新玩意兒了，大商場這一誕生于20世紀50年代的商業神廟也正在持續衰亡……

人類每一次的時代轉換，都是以科技的重大發明為標志。一方面，科技的重大發明促進生產力的巨大發展，物質財富進一步豐富，人的需要層次進一步提升，“社區商業”時代滿足的是人們的生理需求，O2O時代滿足的是人們的心理需求，社區O2O滿足的將是人們的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商業規則”，移動互聯網將使終端網絡、內容網絡、關系網絡、服務網絡互連互通并基于這種連接社會協同，包括人在內，所有的一切都既是終端，又是內容、關系和服務，時代變換加速進行，產品對產品的顛覆、行業對行業的顛覆，最終必將演進為時代對時代的顛覆。互聯網巨頭、商業巨頭、房地產巨頭為何紛紛都加入對社區O2O的角逐，只因為這將是一個新的時代。在這樣一個新的時代，再談論商業地產、商業綜合體、購物中心等實體商業，似乎就有點“土鱉”了。

？社區O2O對商業模式的沖擊，我們只需要看美國著名的百貨零售集團梅西百貨的“攻略”就會明白傳統商業的“無奈”：支持Apple Pay、當日送達、線上購買線下取貨、專職建議師、現場互動屏幕直接下單、購物App、圖像搜索、手機錢包、RFID應用和擴展、Shopkick？逛街應用、智能試衣間、梅西數字出版、梅西桌面搭配……在本質上，梅西百貨的這些并不是創新，而是為了生存而不得不采取的融入社區O2O的對策。移動互聯網時代，“社區”早就超過了社會學的概念，但“社交”的本質沒變;社區O2O的“線下的商務機會”也將不再局限于物理的“社區”。有多少種契合人性的“社區”創意，就會有多少種社區O2O的商業模式，但毫無疑問，未來一定是屬于社區O2O的。

房地產轉型的機遇

對于電商來說，“社區”可買的東西顯然不止“油鹽醬醋茶”，凡是居家需要的、個人生活需要的，都會是暢銷的。一個城市的三口之家，每年消費的傭金提成最低300元，那么，圈住10萬戶，就能賺3000萬元，這還沒算平臺衍生出來的眾多收益，那么，如果圈住100萬戶、1000萬戶呢？可見，社區O2O是一個多么大的“金礦”！

2014年12月末，中國社科院的《社會藍皮書》顯示，“90后”大學畢業生可能成為不買房一代。很多人吐槽“不是不買房，是買不起房”，但這確實可能是“老眼光”：“買不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不買房”，而是“為什么要買房”“買什么樣的房”，所以《人民日報》這次說對了，“是觀念進步”。“90后”是誰？他們是數字世界的“土著居民”，是生存需求已經不再強烈的一代，互聯網思維已經內化到他們的骨髓，沒有理由不享受生活。租房為什么不能是一種更好的選擇？我國也必然逐漸像美國一樣，隨著經濟新常態的持續，除了買房時的成本與稅費，買房后的房產稅、保險、社區費等都可能隨之而來;隨著新型城鎮化戰略的實施，租售比也必然下降，租房比買房更便捷，面對高房價，喜歡“隔段時間就換換空氣”的年輕人，買房為什么還要成為首選呢？

理論上，房地產業是介于第二產業和第三產業之間的、具有復合特征的產業。但在長期“買地―蓋房―賣房―賺錢”的模式下，房地產業主要是以第二產業的面貌出現的。但是，當社會進化到“不買房一代”成為社會主流的時候，第二產業的模式還能奏效嗎？即使是物業出租，如果不考慮生活的便捷性，不真正將房屋設計為“數字土著”的家，能吸引得到租客嗎？作為第二產業的房地產的“黃金時代”的終結，是不可逆轉的趨勢。“上帝關上一扇門，必然會為你打開一扇窗”，賣房賺錢的門越來越窄，但植入互聯網思維之后，依靠“運營+服務”的第三產業的“黃金時代”必將開啟。房地產業從重到輕，徹底變為服務業，這就是生存之道、發展之道。

社區O2O的轉型實驗

互聯網的精神就是開放，社區O2O的想象無限，也對一切創業者開放著，易居中國與新浪、微博、分眾、申通聯合推出了社區增值服務品牌“實惠”;順豐大面積鋪設名為嘿客的線下連鎖店;還有以社區001、小區無憂為代表的社區O2O平臺在資本的助力下迅速崛起。然而，房地產與“社區”有著天然的“血緣”關系，房地產開發商憑借其強大實力，以互聯網思維孵化的每一個項目都可能獨當一面，特別是房地產開發商自帶的物業公司，更是社區O2O的天然入口，網上繳納物業費、網上報修、物業投訴、房屋出租等，一項服務就可將居民拉上社區O2O的“賊船”。更重要的是，物業公司是互聯網時代居民最便捷、最值得信賴的“落地點”，所以不懼互聯網龍頭掌握了大量客戶資源，不懼互聯網龍頭控制了多數用戶的流量入口。社區O2O時代，物業公司將不再是雞肋。

房地產商當然難以戒掉“賣房”的癮。要想將房子賣給“不買房一代”，談何容易。幸運的是，房地產遇上了眾籌。目前，房地產眾籌大約有三種模式，一是投資理財型，大家有錢賺，本質是推廣;二是營銷推廣型，朋友圈營銷傳播品牌;三是金融產品研發，分解購房者的首付壓力。然而，置于社區O2O的概念之下，這三種模式都因為風險太高，現在的火爆避免不了終將淪為噱頭的必然。眾籌指的是在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。如果從賣房的角度，房地產眾籌應該回歸互聯網思維，是基于共享、參與、掌控基礎上的“自建住房”，應該是買房者先選地、先設計、先出錢，房屋還沒開建就已經賣出去了。居住地產如此，養老地產、旅游地產也都應該如此。對開發商來說，房地產眾籌不僅是一個“自建住房”的過程，更是構建社區O2O的天然過程。

從運營、服務的角度，彩生活毫無疑問具有代表性，花樣年的總裁潘軍甚至說“只做兩件事”：一是提供專業服務、二是搭建社區平臺。“未來，我們希望能免除業主的所有物業費，并在海量業主用戶群基礎上，通過增值服務創造一種全新的物業公司盈利模式。”因為“在業主和物業管理公司之間有太多的服務可以深度挖掘，像購物需求、理財需求、租售需求、支付需求、咨詢需求、社交需求、管家需求等，這些需求僅其中一個或許就是一個巨大的寶藏”。目前，彩生活不但推出了涉及物業繳費、維修、社交、餐飲等服務于一身的彩生活網站，更在國內465個住宅小區內推行其彩之云App應用，全面貫通社區的O2O業務。

社區O2O不僅僅是商業模式

縱觀人類社會的發展史，商業對社會發展的推動作用有目共睹。因為商業能夠創造利潤，所以技術推動社會進步往往選擇以商業模式為起點。購物空間立體化、購物時間碎片化、購物方式移動化、信息傳播社交化，移動互聯網時代消費者購物的四個新特點，催生商家集群效應的社區化商業將向社區O2O的商業模式發展。目前，完成社區O2O交易閉環的路徑，雖然都以社區為單位，以家庭為入口，但有兩種探索模式，一種是以小區無憂、社區001、叮咚小區為代表的“線上社區+線下整合”順向實現O2O的模式，另一種是以剛剛獲得6000萬元天使投資的新潮小區為代表，走的是“軟件+硬件”“廣告+服務”模式，通過線下的LED屏進行強勢推廣，向線上軟件導流，通過線下到線上逆向實現O2O。

篇6

北京的秋天從來都是艷陽高照、秋高氣爽，秋雨倒真不常見。仿佛如今年這個房地產市場，人們還沒完全反應過來，就突然降溫了。

冒著綿綿細雨，樓市傳媒的董事長蔡鴻巖和萬有引力廣告公司的董事長韓永坤一前一后地跨進北京工體北門小資們最愛閑散聚集的漫咖啡，開始了一場嚴肅的討論：房地產的互聯網微營銷到底怎么弄。

不管與現在的房地產市場狀況或互聯網的發展情勢有沒有關系，這個話題其實都很“高大上”。

蔡鴻巖，在房地產圈里做《樓市》雜志這樣的紙媒很多年，深諳推廣傳播之道。韓永坤，在廣告界里搞房地產的創意也是出類拔萃的一個人物。但今天，他們也只能放下傳統的經驗和曾經的成功，來探討和追趕互聯網中的房地產。

這已是大勢所趨。尤其是在房地產行業開始整體徘徊的大背景下，并不站在這個行業中心位置的房地產人都開始心急火燎地要在互聯網中找到新的定位。

哪怕是在去年，房地產行業的日子都還挺滋潤。互聯網已經把旅游、家電、百貨、租車甚至金融等行業沖擊得東倒西歪的時候，房地產整體上似乎還處于互聯網邊緣的遲鈍中――而今年，房地產似乎被無所不在的互聯網撕開一道明顯的口子！

千里之堤，潰于蟻穴。房地產行業鏈條里的人在曾經相對封閉的圈子里吃飽喝足，對當今大趨勢的互聯網其實心底里并不感冒，甚至還有點抵抗情緒，最多在房地產營銷推廣環節做個裝飾性的應用。

可是，資本對于高利潤永不滿足的追逐，從來不會讓一個行業安然盡享榮華富貴。房地產行業城外的人一心想沖進來。互聯網把那么多甚至政策壟斷性的行業都沖開了，房地產自然是個不錯的目標，而互聯網自然是個無往不利的武器。

比蔡鴻巖、韓永坤還要大佬的大佬們，比如說王石、王健林、李彥宏、馬云、馬化騰等等，自然會用戰略眼光審視這一切，權衡這一切。

在9月份的時候，互聯網行業和房地產行業就令人震驚地誕生了這樣的組合：王石+馬云；王健林+李彥宏+馬化騰。具象地說，就是萬科在淘寶賣房，萬達聯合百度和騰訊搞電商。兩個行業的人都明白這樣組合的潛臺詞：組合方內部是互補互利的，而組合對手之間是相互掰腕子的。

王石之所以邁出這一步的原因，借用他的一句名言：“擔心下一個倒下的是萬科。”萬科都要奮不顧身地撲向互聯網，不就是意圖借助互聯網不倒下嗎？

王健林更有意思，他做電商，不去拜阿里巴巴的山頭，卻找了百度和騰訊，這個“騰百萬”出人意料，又確實在情理之中。阿里并不一定需要萬達這樣的不動產電商合作伙伴，但對有著電商短板的百度和騰訊而言，卻正中下懷。

互聯網和房地產大佬們合作的底牌，也就是戰略方向，不會從目前合作的形式和內容中輕易亮出來。但仔細琢磨一下大佬們怎么合作，卻一定能找到一些互聯網改變房地產的蛛絲馬跡。

萬科并沒有在淘寶開售樓處，而是拿出北京、上海、廣州、杭州等12個城市的23個樓盤與淘寶合作。樓盤的總價從40萬到5000萬元，戶型從30平方米的單身公寓到300平方米的豪宅。買家在淘寶上的消費額度可以抵扣房款，最高200萬元。不過，誰要天真地認為在淘寶上花了200萬就可以免費拿套萬科的房，只能說太傻太天真。例如，北京亦莊金域東郡項目，的確有200萬元一套的房子，但是萬科設置的最高優惠幅度僅僅10萬元而已。

就此看來，萬科與淘寶的合作，還真不是一個有價值的互聯網房地產的案例，也不具備趨勢意義，充其量也就是個銷售噱頭。但互聯網水這么深，總要從淺處下水，試探試探吧？

開發商要不倒下，房子必須得賣出去；電商要想做成功，人氣必須聚集。這些，只能越來越依靠無所不在無所不能的互聯網！因為，單就房地產市場客源而言，如今客源最多的，不會是遍布各地的中介和行了，而是IT和電商巨頭。淘寶有2.3億個用戶，主流是80后，與未來購房的主力客群重合；而百度每日響應的搜索請求超過60億次，是國內最大的流量分配商。

所以，開發商巨頭不管主動也好、被動也好，對互聯網巨頭的擁抱，正是互聯網沖擊房地產行業形成缺口的標志。

房地產媒體有可能不能再作為房地產的信息中介，行也可能不能再作為房地產的銷售中介，那么整個行業鏈條就要重新梳理和洗牌了！

這個已經打開的缺口還將如何演繹？我們不妨來看看這些人、這些事。

李彥宏，百度CEO。在9月3日舉行的百度世界大會上，所謂挑戰微信的“直達號”推出。對于地產商來說，“直達號”的價值是可以給地產行業的營銷帶來顛覆性的影響。以萬科為例，百度可以將涉及“北京房價”、“地鐵樓盤”、“新開盤”的模糊需求全部推送至萬科的“直達號”。通過“直達號”，購房用戶的需求隨時隨地對接開發商的營銷服務。而這將給移動互聯網的入口帶來顛覆性變化，就像曾經的“搜索入口”顛覆“門戶入口”一樣。

篇7

辭去SOHO中國運營總裁一職4年以后，他的標簽不再與潘石屹捆綁在一起。作為高和資本董事長，往返于京滬兩地已成蘇鑫的工作常態。

高和資本創立于2009年，是中國首支人民幣商業地產私募股權基金。在經歷資金渠道單一（做銷售時的人脈資源）、募集量小（不足5億）和商業模式未定的野蠻生長階段后，這支被看作中國鐵獅門的地產基金，開始形成自己的商業模式，并與當下最熱門的城鎮化接軌。

這也是在房地產業徘徊于市場十字路口之際，地產基金的一個探路之舉。

上海“樓宇經濟試驗”

上海高和大廈的收購案例，是高和聯手政策性銀行和地方政府，打造的“樓宇經濟”商業模式縮影。

高和大廈原名中華企業大廈，坐落于寸土寸金的靜安區（類似于北京的東城、西城），該區域已經沒有可出讓的土地，地方財政頗受制約。

中華企業大廈曾是當地最為高端的辦公樓，但伴隨著租客輪換、其他辦公樓興起之后，吸引力逐年降低，納稅能力衰減。

2012年10月，高和資本以7.9億元收購該樓，對外立面、室內公共區域、樓宇硬件等進行大規模改造，更名為高和大廈后對外招商。

改造后，大廈租金從4元/平方米·天，躍升到了7.5元/平方米·天，刷新上海寫字樓租金漲幅紀錄，入駐租客也由小企業變為了金賽藥業、國都證券等大公司。

此謂“樓宇經濟”，即將中心區域的“死項目”盤活，從而吸引更多大企業，實現稅收最大化。該思路由靜安區政府率先提出，并已得到上海市政府認可。

參與該項目的靜安區人士說，這次收購實現了政府和企業的雙贏。“對靜安區來說，已經無地可用，但財政收入增長的壓力很嚴峻。怎么盤活存量是區政府最想解決的問題。”

而對只做商業地產的高和而言，也打開了持續獲取一線城市中心區域項目，快速擴大投資規模的突破口。

高和起步之初，收購的幾個項目，如凱德華璽、中莎廣場、金澳國際等，都是剛竣工不久，開發商無意長期培育物業商業氛圍，希望能迅速脫手回收資金，這給了高和資本收購機會，得以借助“資產精裝修”實現了物業的快速增值。

但是，城市核心位置的新竣工項目越來越少，商業地產市場的爭奪也越來越白熱化，許多開發商都開始推行穩步增持商業物業的戰略，留給高和的空間也越來越少。

蘇鑫告訴《財經國家周刊》記者，高和的新機遇在于，商業地產的市場供需正在發生質的變化。“在北京、上海等城市，核心區域的寫字樓兩極分化非常嚴重，不是國貿CBD這樣的甲級寫字樓，就是已存在10年、15年的老樓，很少有中間地帶。”

這已經引起了很多地方政府的注意：在城市可用土地日益稀少的情況下，如何更高效使用市中心已有土地，已經成為當務之急。

“我理解的新型城鎮化，就是城市的重構。”蘇鑫說，“‘大都市病’其實不是大，而是大而低效，現有城市改造未來還大有潛力可挖，甚至可以為新的城鎮化提供更大空間。”

蘇鑫認為，核心城市已無存量土地，重構城市必然建立在對現有建筑的升級改造之上，這樣做成本最低，破壞最小，見效最快。對于投資商來說，對應策略是舊樓改造、存量提升，而對政府來說，正是發展樓宇經濟。

放眼一線城市，類似的物業比比皆是，但有能力進行收購和改造的機構卻幾乎沒有，熟稔商業地產市場的蘇鑫認為，這正是高和新一輪擴張的“東風”所在。

“資產精裝修”模式

事實上，早在“樓宇經濟”實驗之前，自2009年完成第一筆募資，高和就瞄準了商業地產和存量房。

11月24日，在高和四周年投資人大會上，不少低調的大型國字號投資機構大佬一一現身。

這是一個重要的信號：度過曲折的創業期后，高和已經進入主流投資機構的視野。

從過去4年業績看，高和收購的很多項目，價格與租金均比改造前上漲了80%以上，遠超地產基金行業20%的平均年化收益水平，在北京和上海收購的資產規模也超過了80億元。

高和起步的2009年，正是中國投資商業地產的高峰期。接二連三的住宅市場調控，讓不少開發商有意收縮減少風險，相對調控較少的商業地產則成為投資新熱點。

但是，商業地產比住宅復雜得多：更多的專業門檻、需要更穩定且強大的資金，以及完善的利益分配及退出機制。即便是在過去十余年房地產的黃金期，被商業地產絆了大跟頭的開發商也不在少數。

蘇鑫說，高和的資本回報率甚至高于很多投資住宅基金，在于找準了發展新模式“資產精裝修”，即在收購后進行資產改造，然后統一招租，再銷售給機構或其他投資者完成退出。同時，接受投資人委托進行長期的資產管理權。

“商業地產的投資客戶，最關心出租收益問題。最影響收益的問題，是在商業散售后，沒有統一的形象和管理，導致互相壓價，而且租戶水平參差不齊，最終，租戶水平越來越差。”蘇鑫說，而基金公司的優勢不僅在于錢，也在于專業管理。

2010年初，高和資本收購首個商業地產項目——凱德華璽3000平米底商后，實施了在北京商業地產圈罕見的整體收購、整體包裝、整體出租資產管理模式。

而在金澳國際項目時，高和購買的時候租金只有4.5元/平/天，2年之后，它的租金就達到了8元/平/天（其中市場整體上揚貢獻了50%）。

金澳國際的銷售，就是高和運作的一個為期3年的，約5億元人民幣的封閉基金。盡管它的資金規模很小，但這種運作模式，已被媒體命名為中國的“鐵獅門”。

探路準REITs

高和資本的“類持有”基金模式，在金融政策難撼之際，創新意義重大。

目前，市場上的地產基金數以萬計，投資規模和方向大同小異。

是基金就逃不開周期率，勢必有募集到退出的一個周期輪回。但每次退出期的到來都有可能影響基金管理隊伍的穩定，很多基金在到期之后便不再募集，積累下的團隊和經驗也很可能一并消失。

因此，海外基金進行了REITs（房地產投資信托基金）等模式創新，使得退出機制更為靈活，也使基金的管理運營與募集退出相對隔離，基金運營的穩定性因此有所提升。

但在國內，REITs卻長期沒有得到監管層許可。在多年力推公募REITs未果之后，一些國字頭的基金管理機構也開始轉變思路，尋求以私募形式贏得突破，并得到監管層的默許。

目前，在市場上，類似國外私募REITs的金融組織形式與房地產信托產品已經出現，甚至已對最難的基金“退出”環節給出解決方案。

但在業內看來，無論運營模式、資金規模、收益分配模式、流動性，還是運營期限，它都與海外真正的REITs產品有明顯區別。比如，因為估值確認困難，國內房地產信托大都有固定運營期限，投資者中途轉讓退出都比較麻煩。

而高和收購舊有物業后，進行整體改造，植入租戶，簽訂資管協議，提供一段時間內的資產管理服務，并約定收益，最終將產品銷售給終端投資者的全盤設計，已經高度接近海外的私募REITs產品。

在退出環節上，高和直接接駁民間資本，在沒有上市的情況下實現直接退出，基金投資者甚至可以選擇市場上其他投資者進行轉讓，“這已經是非常典型的私募REITs產品。”一位資深基金管理人士表示。

篇8

其實，今年3月，綠地控股（600606.SH）與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議，設立酒店業房地產投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業房地產投資信托計劃向綠地收購19家位于中國境內的酒店物業，總計價值約為210億元。

這是迄今為止中國房地產企業發行的最大規模REITs（房地產信托投資基金）。對此，綠地控股董事長張玉良曾表示，中國房地產的金融化是大勢所趨，特別是在商業地產和產業地產領域，不僅影響企業的融資方式，更重要的是對房地產行業包括銷售模式、盈利模式、運作模式在內的商業模式產生了重大影響。

房企財務成本越來越高

REITs能解燃眉之急？

“最近的地王很多，今年前5個月，有100多宗的高價地塊，3288億元成交總價。一二線城市共出39個地王，81個樓板價地王。南京、杭州、合肥會看到很多地方的溢價率很高，就算是商辦的物業都發生地價很高的問題。”第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善分析說，過去一年，央行降息了好幾次，一直到現在4.4%～4.8%，而對房企來說，企業發債成本可能在3%～7.1%，商業銀行貸款利率6%～13%，影子銀行13%-20%甚至以上的年利率。去年國內的房企負債率還是很高的，平均達到76.6%，這會影響他們的信用評級，讓他們的財務成本越來越高。當前形勢特別需要不同的投資工具和渠道。

“對于大多數房地產企業而言，當建的房子能賣，能掙錢的時候他不需要REITs，當去庫存、銷售變成房地產公司難點的時候，當大家被迫持有物業的時候，就到了燃眉之急需要REITs的時候。”摩根士丹利華鑫證券李耀光這樣說。

截至目前，中國資產證券化產品累計發行量已經超過萬億。2015年全年發行超過6000億元，同比增速接近90%，而房地產資產證券化規模已超千億。以上交所為例，資產證券化當中，房地產相關的產品規模是排在第三位。

目前已經有的資產證券化類型包括最傳統的商業物業的租金收益權、物業服務費，房地產企業的購房尾款的債權，以及保障房的相關證券化產品，還有私募REITs產品。上交所債券業務部高級經理賀銳驍認為，“這些類型滿足了房地產企業或者一些持有不動產機構的不同訴求。像物業服務費的證券化產品，實際上原來房地產企業下屬的物業公司做直接資本市場融資相對是比較困難的。因為它的輕資產特性，以及作為房地產企業售后服務的定位，使得它本身的財務報表的狀況是不太適合到資本市場上直接做債務融資的。但是物業服務費這樣一個類型，利用未來的穩定現金流，再加上母公司的增信，使得物業服務管理公司可以以自己的名義到這個資本市場上去融資。”

賀銳驍還說，像購房尾款這個類型，實際上是提高了房地產企業應收賬款的周轉率，對房地產企業財務報表調節也是有幫助的。如果說在會計上計入到非金融負債，對于降低房地產企業的有息負債也有所幫助。

從中信啟航到蘇寧云商，再到成功登陸上交所的恒泰浩睿海航項目，戴德梁行參與了中國REITs進程中幾乎每一單示范性項目，提供專業的物業價值評估、專項房地產市場調研及建筑物樓宇測量盡職調查等咨詢服務。戴德梁行董事顧悅如表示，目前國內商業地產資產證券化路徑有三條： 一是輕資產的證券化，主要通過質押物業租金收益進行的融資目的資產證券化，如2014年海印股份和今年6月剛發行的中航信托紅星美凱龍的資產證券化嘗試；二是重資產的資產證券化，主要通過保留回購權的物業真實出售實現證券化，如最早的中信啟航到后來的蘇寧云商前后三期類REITs；三是海外發行REITs，如北京華聯新加坡上市等。

針對國有商業地產企業資產證券化路徑選擇問題，顧悅如認為，重資產的資產證券化和海外發行REITs可實現重資產的表外持有運營，不足之處是會產生較大的房地產交易稅費。對于國有企業而言，輕資產的資產證券化路徑由于不涉及物業權屬的轉移，可以避免國有資產權屬轉移審批限制，且能盤活存量資產進行融資，相比而言是目前國有企業嘗試資產證券化時最易實現突破的可行路徑。

內地物業曲線尋求境外發行REITs

對于開發商來說，境外發行REITs能夠帶來穩定的外部資金來源，加速商業項目變現，真正實現房地產企業輕資產轉型，但也面臨境內物業跨境轉移限制這一核心問題。

戴德梁行高級董事陳家輝對記者分析：“近年來，受限于內地REITs發行的種種限制，內地房企赴境外發行REITs呈現越來越熱的趨勢，尤其集中在商業地產領域。從早前的宜必思酒店REIT新加坡上市，到開元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京華聯BHG REIT等項目。”

篇9

過去中國房地產行業最大的問題，是以產品為中心，而不是以人為中心。

以產品為中心，有兩種典型做法，一種是產品的標準化、模式化、套路化，不管東南西北都用一套圖紙，有“千億房企9大標準戶型走天下”一說；另一種是產品偏執狂，強調工匠之心，對產品細節不厭其煩、精益求精的苛刻。前者是對“規模”的崇拜，而后者是對材料和工藝的迷戀。但關鍵是，這是客戶想要的嗎？

白銀時代，很多人說，中國房地產將迎來產能過剩、空間過剩。城市化率超過50%之后，格局將演變為“供大于求”。但筆者認為，今天中國的房地產，實際是“一邊過剩，一邊短缺”。原因有二：其一是城市生活配套的落后或者嚴重滯后，城市產業需要升級換代；其二是大多數人并不真正知道自己想要什么樣的生活。改善，意味著巨大的藍海，消費者從過去有房住上升到“住好房”以及在房地產空間能夠享受更多“體驗、服務和消費”。這正是中國房地產白銀時代的“鉑金機會”。

不要再賣“鋼筋+水泥”了，未來房地產要注入“內容”、注入“各種功能”、注入“服務”、注入“體驗”、賣“時尚”……房地產商所有的經營與創新邏輯都必須以“人”為出發點。產品只是工具，只是個載體而已。

二、房地產是容器，“內容與活水”才是關鍵

1.生活方式成為地產商的下一個熱潮

從“人”出發，特別是當80后、90后漸漸成為中國社會的中流砥柱和消費主流時，他們的需求，主要體現在兩大方面：一方面，他們希望能在家門口就可享受一切，香濃的咖啡、頂級的學府、健身運動的場所、便利的交通、各種完善的配套，而且還有他們需要的社交平臺，比如陽光100鳳凰公社、OU+創業社區、毛大慶優客工場，建筑不再是冰冷的房子，而是一種有連接、有情感、有溫度的社區；另一方面，80后、90后希望即使足不出戶， 也能從社區平臺和互聯網平臺得到各種產品和服務，滿足消費者多元的、細分的需求。

某種意義上，生活方式將成為地產商白銀時代的一個熱潮，房地產將從過去的冰冷走向溫暖，從孤立走向社交，從“無感”走向“情感”。

2.“各種+”，找到房地產才找到家

不可否認的是，房地產正進入跨界時代，以人的需求為中心，與各種資源整合，這個整合浪潮就是一場房地產“+”的戰役。某種意義上，2015年就是房地產“+”戰略的元年，比如吼了幾年的“+互聯網”，比如優客工場的“+服務”戰略，比如“+金融”……各種“+”都是內容，都是活水，在“各種+”的房地產浪潮中，找到房地產才算找到“中心”和“平臺”。因為房地產就是容器，開發商就是“空間”的提供者，房地產空間就是所有“+”戰略的“家”。

3.標桿房企紛紛轉型“生活方式提供商”

去地產化，去開發化，開發未來走向制造業！標桿房企在白銀時代紛紛提出轉型“生活方式提供商”。這個趨勢，意味著房地產開始聚焦和重視以人為中心的“生活方式”，這是行業巨大的“進階”。

萬達開始在去地產化，“我們不是房地產開發商，而是全新生活方式服務平臺的提供商”，這句話被萬達董事長王健林以及各高管在不同場合以不同方式反復提及。萬達，已經不是做規模，而是做平臺，把資源匹配給更多的商家，平臺和商家之間協同作戰，形成平臺效應。未來萬達整個航母正在實現由“靠硬件盈利”到“構建平臺型商業模式、硬件和服務組合盈利”的轉型。而綠城轉型宋衛平的提法也很生動，“中國房地產已經從容器時代轉到生活內容時代”的宣言，正是基于集中綠城十余年醫院、教育等在非營利性社會服務上的積累，以及綠城養老產業積淀的深厚的實體配套和品牌公信力，形成一個難以復制的綠城 “生活服務體系”。陽光100在商業領域形式上走開放式街區的建筑形態，在內容上強調“與本地風俗文化結合再加上適當創新”的路線，深挖本土文化，成為其商業地產領域的一個獨特競爭力。

三、內容為王：房地產的功夫在詩外

未來房地產的功夫在詩外，核心在于硬件之上、空間里面的“內容”，這就好比手機行業，為什么以蘋果為代表的智能手機能夠瞬間打敗通話和品質超好的諾基亞手機，核心在于蘋果的功夫在詩外。未來房地產也是這個道理。

1.內容價值：看內容如何“化腐朽為神奇”

某種程度上，內容為王就等同于“房地產+”。

什么叫房地產+？厚土機構主席林少洲曾舉了個生動例子，來描述“軟內容”戰勝傳統“硬地段”的真實案例。林少洲說， “我做的第一個房地產項目是上海虹橋飛機場旁邊的萬科項目，頭頂就是飛機航道，噪音很嚴重，去的時候一堆客戶要退房，各種問題，鬧得一塌糊涂，媒體也都在曝光。我到那做了三件事，第一件事就是搞了一個常青藤老年俱樂部，在社區的架空層，四面砌成墻；第二件是做了一個業主自治管理，每個人交10元會員費，選一個人出來當主任，自我管理；第三件就是引進復旦附中，辦了復旦萬科實驗學校。隨后，項目的問題就迎刃而解，現在來看，當時做的這些事情就是社區配套，而這些非常受歡迎，對項目銷售也起到了非常大的促進作用”。社會學專業出身的林少洲，一直強調自己是在用外行的思維做房地產，而這恰恰可能是現在“房地產+”所需要的。

又比如，陽光100目前在高地價下不再強調直接拿地，而是通過合作開發與并購模式拿地開發經營，為什么合作伙伴愿意被并購或者股權合作？一個重要原因就在于陽光100在二三線城市綜合體經營上的“新內容”“新業態”“新生活方式”的功能注入，以此讓項目重新煥發生命和活力，這也是陽光100功能升級換代的“內容競爭力”。

2.內容升級：產品、配套到“生活方式”

如果以硬件思維來看房地產，那么開發商就是空間提供者。由此而言，房地產價值可以分為三個層次。

最底層就是房地產產品本身，比如住宅、寫字樓、產業地產，它只是個載體，產生的更多是低廉的租金價值。

第二層次是在產品之上的一整套空間配套服務體系，服務產生更多衍伸價值，此時消費者需求升級到追求配套好、學校、商場、醫院以及伴生的服務。

第三層次也就是最高層次是一種生活方式主張以及價值觀體系，這是最高溢價區和利潤區，因為精神的、體驗的定價體系已經非傳統成本與競品定價法。在生活方式落地上，更多是以某種細分生活方式為中心各種“+服務”全方位整合，最終實現一種生活方式的代言。

3.內容細分：消費場景與N種價值觀匹配的生活方式

以“人的需求+互聯網+物聯網”正在社區加速地創新蛻變，一個又一個在以前看似不可能的“消費場景”“體驗場景”層出不窮。一場基于住宅生活方式大重構的房地產創新已經到來。比如未來為什么住宅小區不能全部智能化應用？未來購物中心為何不能有“過山車”？旅游地產為何不能搬到商業地產里面？為何不能在常年不下雪的深圳辦一場“雪景體驗”？ 各種場景會因為人的需求，而逐步誕生。

四、房地產“內容為王”時代的趨勢演變

1.內容選擇：痛點、剛需、高頻

在高房價時代，社區居民都是中產和高產階層，他們的消費力驚人。而坐擁社區天然優勢的開發商物業，是完全可以挖掘這塊藍海金礦的。對于如何挖掘的問題，筆者引用周鴻t的“痛點、剛需和高頻”來強調挖掘的核心邏輯。第一，基于社區居民生活方式和需求的痛點，解決一個是一個，解決一對是一對，行動最重要。第二，剛需最重要，改善也是剛需，體驗也是剛需。第三，高頻決定了業務規模，企業畢竟要賺錢的。

2.人性化、多場景的“內容平臺”會出現

未來最賺錢的不是賣一次房子賺多少錢，而是每一個業主終身的所有消費，包括吃喝玩樂、健康、教育、文化、藝術、旅游等。在這個趨勢下，未來會有三點需要強調。其一，盡管目前沒有很多用戶在“內容平臺”上享受服務，但是十年后的情況是怎樣誰也不敢輕易下定論，在這個平臺上，也會孵化出很多創業機會，培育出一些產業，這些機會和產業3-5年后將出現意想不到的場景。其二，消費是由場景決定的，人的所有購買活動都是沖動的結果，而不是一個理想的結果，這也是內容的一種細分。其三，無論什么服務，開發商都需要提供給業主用相對合理的成本獲取最好的生活服務、體驗服務。這是每一種生活方式的設計商、集成商和服務商必須注意的。

3.N種“新興生活方式”品牌連鎖化會產生

篇10

關鍵詞：養老地產；發展現狀；對策

中圖分類號：F299.23；D669.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）009-0-01

一、前言

近年來，養老問題日益突出，尤其是老年人的住所問題。通過了解目前我國養老地產的發展現狀，以及我國養老地產應該發展的商業模式，提出合理化的建議，促進我國養老地產的發展。為更多的老年人解決住所的問題，使得他們能夠擁有安靜舒適的晚年生活。

二、政策環境下加強養老地產的積極意義

養老地產的理念最先產生在上個世紀八十年代最先進入到老齡化的發達國家。狹義的定義是指直接將地產的理念融進地產開發項目中來滿足日益增長的市場需求，廣義的定義則是包含了居住、服務和養老這幾大功能。

到了21世紀之后，我國也開始步入了老齡化社會，政府開始加大了老齡化產業的投入力度，早在2009年，我國政府就推行了養老保險制度，目前已經有百分之十的農村60歲以上的農民已經能夠領到國家的基本養老金，大部分城市80歲老人每個月都可以領取基本津貼，養老院和養老機構已經有將幾千家，十萬多的老年人都可以接受養老護理，全國養老護理組織工作得到了一定的保障。此外，政府也開始加大了養老地產的投入，來妥善解決有房無錢老人的后期的養老問題，對于和養老地產相關聯的土地、稅收政策要加強聯系。

養老地產的模式主要是以家庭養老為主的，營造一個符合我國發展國情的養老布局。也就是我們通常所說的9073，90%是家庭照顧養老，7%是社區幫助養老，3%是養老機構幫助養老。從目前的發展來看，雖然政府的養老工作未從根本上解決養老問題，很多工作也是在摸索階段，但是卻傳達了積極的理念：我國政府已經開始重視養老問題，相關的產業也在積極推進，政策等各方面都開始逐漸成熟。

另一個方面，最近幾年房價漲幅較大，為了抑制房價，房地產開始了幾項重大變革，多元化的房產結構也給地產產生了極其深遠的影響，傳統地產還有將近20年的時間要開發，買房主要集中在70、80后，90后的長大了之后，家里都有自己的房子，房子的需求量不大，我國在這個時候也進入了老齡化階段，養老地產也必將成為之后的主要部分，養老住房開發工作不能只靠未來，現在也應該緊抓。只是因為關鍵的金融、土地政策還沒落實到位，也不夠成熟，一旦落實到位，就會呈現爆發式增長態藎現在房地產的開發商要做好前期準備工作。

和發達國家優秀的經驗相比，再結合我國的實際國情，確定了兩種模式：第一種是養老機構開發出來的模式，養老和保險基金，功能較為齊全，建設標準高，投資相對較大，但是是有國家補貼的，第二種則是房地產開發商配套的老年住宅，分布面相對較廣，可以和子女就近居住，這也和中國的傳統緊密相連，但是因為其復雜性，所以它的可行性有待研究。

三、養老地產開發的商業模式分析

1.“出售”模式

出售模式是一般最為普遍的模式，養老住宅的開發商將房子建設好之后，直接進行房產品的銷售，再從銷售的房子中間賺取利潤，就完成了整個銷售的過程。實現了房產成本的回收和利益的獲取。

2.綜合性的銷售方式

對于直接的房產銷售來說，綜合性的銷售方式也是存在的。因為不是所有的人都能夠直接的購買養老房子，這種綜合性的銷售方式，能夠將購買的壓力進行暫時的緩解，實現暫時的房產擁有。這個時候就需要相關的機構提供更多的幫助。這種綜合性的經營模式，對于養老地產的開發商來說，可以實現房子的快速銷售，還可以給老年人提供更多的服務需要。

四、加快養老地產發展的相關建議

養老地產的發展是社會發展的需求，也是解決我國老年人養老問題的重要內容。對于目前養老地產發展的現狀來說需要采取相關有力措施，加強養老地產發展的商業化模式。

1.加強以房置換形式的發展

對于目前的老年人來說，單獨的買一套新房是一件非常苦難的事情，為了使得更多的老年人能夠買得起養老型的住宅，可以實現以房置換的形式。老年人一般來說都會有自己的住宅，可能年代比較久遠，房內的設施也比較老舊，還可能缺少一些適合老年人居住的設施。因此，將原來的老房子換新房子不論是對老年人來說具有好處，對于開發商來說也能夠加快養老住宅的銷售。

2.政府加大支持力度

對于養老住宅的發展，需要增加購買人群，才能夠促進養老地產的商業化發展。因此，對于養老住宅的相關融資產品應該加大推廣。例如，可以允許老年人將購買的老年人住宅進行投保，然后以養老金的方式實現資金的反饋。這樣可以實現老年人住宅問題的解決，同時還能夠幫助老年人解決生活費的問題。這個房產的所有權應該歸屬于房產保險公司。政府需要保證保險公司的安全正規化經營，不能夠出現欺騙的現象。

3.創新融資方式，擴大融資渠道

隨著我國房地產業的發展以及不斷受到宏觀政策的調控，其對資金的依賴性越來越大，而且養老地產的產業鏈長，整合的資源多，需要的資金量巨大，傳統的依靠銀行借款方式可能不能滿足對資金的需要，亦可能累積風險，增加風險隱患。2012年2月28日國務院會議決定設立溫州金融綜合改革試驗區，試行金融改革方案，允許發展民間金融組織，將民間資本正式納入正規金融體系。這為吸納海外基金、REITs（房地產投資信托基金）、保險公司、養老基金等資金，拓寬融資渠道，滿足養老地產對資金的需要提供了可能。

4.積極探索有效的運營模式

傳統的住宅經營模式是銷售和出租，并以銷售為主，這種模式資金回籠快，周轉速度快，可以實現滾動開發，而養老地產的利潤重心從銷售轉為對物業的長期持有經營，投資回收期相對較長，而在開發過程中面對現金流壓力。因此，售出加持有的模式，即養老地產的部分產權出售給消費者，再收取服務費提供專業養老服務的一種形式，是一種相對理想的運營模式。但銷售與持有的比例以及對持有的部分如何管理需要針對不同的項目而采取不同的模式。

五、結語

總而言之，養老問題是一個不能夠忽視的問題，養老問題的解決是社會發展進步的重要內容。政府對此應該引起足夠的關注，加強我國養老地產發展的步伐，使得我國的養老地產能夠趨于商業化的方向發展。就目前而言，我國養老地產的發展還需要進一步的加強研究，必然會有更為廣闊的發展空間。

參考文獻：

[1]李鐸養老地產運營中的戰略聯盟模式研究[D].西安建筑科技大學，2016.