國有土地資產管理范文

導語：如何才能寫好一篇國有土地資產管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（國務院，2001年5月30日）

改革開放以來，隨著土地使用制度改革的深化，土地資源的資產價值得到體現，逐步適應城市建設、企業改革、經濟結構調整的需要。但目前國有土地資產通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價，擠占國有土地收益的現象嚴重，使得大量應由國家取得的土地收益流失到少數單位和個人手中。這不僅嚴重影響了對土地的保護和合理開發、利用，而且滋生腐敗現象。為加強國有土地資產管理，切實防止國有土地資產流失，現就有關問題通知如下：

一、嚴格控制建設用地供應總量

嚴格控制土地供應總量是規范土地市場的基本前提。只有在嚴格控制土地供應總量的前提下，才能有效發揮市場配置土地資源的基礎性作用，充分實現土地資產價值，提高土地資源利用效率。各級政府必須嚴格執行土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，嚴格控制新增建設用地供應總量。要抓住經濟結構調整的有利時機，把土地利用引導到對存量建設用地的調整和改造上來，優化土地利用結構。

各地要加大對閑置土地的處置力度，積極穩妥地解決歷史遺留問題，最大限度地減少國有資產的損失。對依法應無償收回的閑置土地，要堅決收回。

堅持土地集中統一管理，確保城市政府對建設用地的集中統一供應。各地不得違反國家有關規定擅自設立工業園、科技園、開發區等各類園、區，經批準設立的市轄區工業園、科技園、開發區等各類園、區的土地必須納入所在城市用地統一督理、統一供應。對已經列入城市建設用地范圍的村鎮建設和鄉鎮企業用地也要按城鎮化要求，統一規劃、開發。

為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。

二、嚴格實行國有土地有償使用制度

嚴格執行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關于劃撥用地范圍的規定，任何單位和個人均不得突破。除法律規定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。國土資源部要依據法律規定，抓緊制訂具體的劃撥用地目錄。

土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積率等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對原劃撥用地，因發生土地轉讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應依法實行出讓等有償使用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。

各地要加強對經濟適用住房建設用地的管理。經濟適用住房建設用地必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，嚴格控制占用耕地，嚴禁開發商以開發經濟適用住房名義牟取暴利。要對經濟適用住房的建設標準和銷售對象作出嚴格規定，具體辦法由建設部制定。

要進一步加強國有土地收益的征收和管理，任何單位和個人均不得減免和擠占挪用土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓、租賃土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產流失的，要依法追究責任。

三、大力推行國有土地使用權招標、拍賣

為體現市場經濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。

國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地供應計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標、拍賣必須公開進行。要嚴格限制協議用地范圍。確實不能采用招標、拍賣方式的，方可采用協議方式。采用協議方式供地的，必須做到在地價評估基礎上，集體審核確定協議價格，協議結果向社會公開。

四、加強土地使用權轉讓管理

土地使用權要依法公開交易，不得搞隱形交易。劃撥土地使用權未經批準不得自行轉讓。出讓和承租國有土地使用權首次轉讓，必須符合法律規定和出讓、租賃合同約定的條件。土地使用權交易要在有形土地市場公開進行，并依法辦理土地登記。土地行政主管部門要加強對出讓、租賃合同的管理，受讓人和承租方未付清全部出讓金、租金的，不得為其發放土地使用證，未達到法律規定和合同約定的投資開發條件的，土地使用權不得轉讓。

土地使用權抵押應當依法辦理抵押登記。設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，受讓人應當依法與土地所在地的土地行政主管部門簽訂土地使用權出讓合同，從拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。

以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得國有土地使用權后所建房屋出租的，應將租金中所含土地收益上繳國家。

國有土地使用權轉讓，轉讓雙方必須如實申報成交價格。土地行政主管部門要根據基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記。申報土地轉讓價格比標定地價低20％以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權。

五、加強地價管理

市、縣人民政府要依法定期確定、公布當地的基準地價和標定地價，切實加強地價管理。凡尚未確定基準地價的市、縣，要按照法律法規規定和統一的標準，盡快評估確定；已經確定基準地價的市、縣，要根據土地市場價格變化情況，及時更新。要根據基準地價和標定地價，制定協議出讓最低價標準。基準地價、協議出讓土地最低價標準一經確定，必須嚴格執行并向社會公開。各級人民政府均不得低于協議出讓最低價出讓土地。要抓緊建立全國地價動態監測信息系統，對全國重要城市地價水平動態變化情況進行監測。

六、規范土地審批的行政行為

各級人民政府和土地行政主管部門掌握著土地審批和資產處置權力，責任重大，必須切實加強制度建設，規范行政行為，從制度上杜絕土地資產流失和腐敗行為的發生。

（一）堅持政企分開，政事分開。土地行政主管部門一律不得興辦房地產開發公司等企業。土地估價、土地交易等中介服務機構必須與行政機關及其所屬事業單位脫鉤。

（二）堅持規范管理，政務公開。土地行政主管部門建設用地審批管理、土地資產處置等要嚴格執行辦文制度，所有報件和批文均按規定程序辦理。要增強服務意識，將辦事制度、標準、程序、期限和責任向社會公開。要抓緊建立建設用地信息、地價和土地登記資料可查詢制度。

（三）堅持內部會審，集體決策。土地行政主管部門內部要盡快健全各類審批事項的內部會審制度。農用地轉用、土地征用、用地審批、土地資產處置、供地價格確定等，一律要經過內部會審，集體決策。

篇2

國有企業制度改革是我國經濟體制改革的核心內容，其直接目的是通過建立現代企業制度，最大限度地提高企業的運營效率。土地與國有企業有著十分密切的關聯，作為稀缺資源，其價值在市場化進程中正逐漸顯化出來，土地資產作為生產要素已經成為一筆數額巨大的國有資產，因而，進行國有企業制度改革就必然會涉及到土地資產的處置問題。隨著國企改革的推進，市場經濟體制的進一步完善，國有土地使用制度也由最初的無償、無限期使用向有償、有限期使用轉變，并且，通過多年摸索，結合改制企業用地大多為歷史遺留劃撥用地的現實情況，我國法律確立了保留劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）以及授權經營五種土地資產處置模式。

上述五種土地資產處置模式的確立和實施，為傳統劃撥用地的改造提供了多種途徑，并且，有力地推動了國企改革的進程。筆者認為，五種處置模式實際上是國家對土地資產的再評估，即隨著市場化進程在國有企業中展開，重新評定國有土地資產的價值，其升值部分作為國家的再投資投入到改革進行中和改制后的企業當中去，以期實現國家對這部分增值土地價值的收益。但是，由于實踐中土地價值難以準確界定，上述五種模式在實際操作中存在許多問題，直接表現為土地資產處置過程中的定價難，經常出現低評、低估的現象，導致國有土地資產的流失，形成了對以上五種土地資產處置模式有效運用的嚴峻考驗。

針對五種模式運用過程中的土地資產流失問題，理論界在對其原因進行剖析的過程中，產生了不同的觀點，有的歸因于行政化的土地資產管理體制不健全，有的歸因于市場化引入程度不夠，有的歸因于土地市場不規范，筆者認為，產生這一問題的根本原因應是在五種土地資產處置模式的實際運用中，其各自的權利性質及具體權利內容不明晰，導致土地收益缺失一個科學的分配依據，土地資產價值沒有合理的判斷標準，難以準確界定，最終造成改革過程中的土地資產流失。因此，對五種土地資產處置模式進行研究，在法律層面明晰其具體權利內容并給出一個準確的定性，對土地資產處置模式的完善具有重要的指導意義，對我國現代企業制度的最終建立也有巨大的現實意義。

圍繞完善上述五種土地資產處置模式這一核心內容，本文第一部分對國有土地資產流失現狀和流失原因做出簡要闡述，提出土地資產處置過程中權利性質和具體權利內容不明晰是導致這一問題產生的根本原因，然后簡述國有土地使用有償化在法律層面的歷史沿革，即對保留劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）和授權經營五種處置模式的相關法規進行歸納和梳理。第二部分針對五種處置模式下的具體權利內容分別進行深入分析，在這部分內容中筆者設想通過將租賃、作價出資（入股）和授權經營三種處置模式下的具體權利內容與典型劃撥土地使用權和典型出讓土地使用權的權利內容加以對比，找出其各自的特點并給予定性，進而尋求如何平衡各權利主體的利益，以及針對五種處置模式下的不同權利內容是否均可以引入市場化來調節進行深入分析，最大程度優化土地資產處置模式。第三部分筆者提出完善國企改革中土地資產處置模式的建議，一是在宏觀上，結合《物權法》關于建設用地使用權的規定對國有土地資產處置模式進行有針對性的補充立法，在法律層面對各項權利內容予以明確認定，并提議在具體處置模式的選取上，盡量避免采用租賃、作價出資（入股）和授權經營這三種在實踐中權利內容難以明確界定的模式；二是在微觀上根據五種處置模式權利內容比較分析的結果，就招拍掛這一市場化路徑和土地資產評估的合理運用提出可行性建議，最終達到完善上述五種處置模式，推動國企改革順利進行的目的。

一、國企改革中土地資產流失現狀和原因分析

（一）國有土地資產流失 現狀

國有企業土地資產流失是在國企改革中涉及到土地資產產權制度改革時出現的一個不容忽視的問題。統計表明，我國共有國有資產33萬億元左右，其中，國有土地資源資產大約25萬億元，占國有資產總量的78.8%。 1992年以來，在企業改制土地資產管理中，據對16省市的6000多家股份制企業調查，依法處置土地使用權的不足9％，即使一些地方處置了土地資產，但土地使用權往往低價折股，或收取少量土地租金，或評估不規范等導致國有土地資產評估無法有效執行，加上其他渠道的滲漏，據測算，全國土地資產總流失量每年達200－300億元， 這一數字是相當驚人的。而另一組統計數字表明，在一項對上海、佛山、蘇州等城市的測算中，一般地段的工業企業，土地資產占其總資產的15％以上，好地段的工業企業可達50％以上，商業企業普遍超過50％。 這部分土地資產能否盤活，對國有企業改革有舉足輕重的影響，而每年土地資產的大量流失，已經成為國企改革順利進行的巨大障礙，甚至會嚴重影響了現代企業制度建立的進程。

（二）土地資產流失原因分析

國企改革中的土地資產流失問題已經引起了廣泛的關注，對其流失原因，理論界觀點不一，有學者認為我國長期實行的行政化產權管理體制造成的產權代表多元化，無法對國有資產實施有效的管理和嚴格的監督； 也有學者認為是國有土地資產處置過程中的市場化程度不夠，主張盡量減少對土地使用權進入市場流轉的限制； 還有學者認為作為流失場所的不完善的土地市場，造成了國有土地資產的流失； 此外，還有很多通說中普遍認可的原因，比如現行土地管理體制不健全，缺乏準確、合理的土地評估機制，執法不嚴，監管不利等。但是，筆者認為上述理論都沒有切入國企改革中土地資產流失的本質，其根本原因應是五種土地資產處置模式下的權利性質不明晰，具體權利內容模糊不清，缺乏明確的法律界定。

土地資產處置過程中權利性質明晰與否，具體權利內容是否被清晰界定，在國企改革的土地資產配置中起著至關重要的作用。我國土地所有權與使用權相分離，就必然要涉及土地所有者和使用者雙方的權益及土地收益的分配和再分配問題，而實踐中，由于權利內容不明晰，土地資產處置過程中難以確立合理的土地收益分配機制和必要的調節手段，導致土地收益在土地所有者和土地使用者之間的分配極不合理，土地收益的受益者往往主要為土地使用者，而不是土地所有者。　具體到上述五種土地資產處置模式中來，上述五種處置模式是在土地所有權與使用權相分離的基礎上實施的，每種處置模式下都存在不同的具體權利內容，該權利內容不明晰，導致在實際操作中土地資產缺乏科學的判斷標準，難以對其準確評估，合理定價，直接影響土地收益在所有者和使用者之間的合理分配，必然會發生土地資產流失的現象。因此，土地權利性質不明確，具體權利內容不明晰，正是導致國企改革中國有企業土地資產流失的根本原因。

二、國企改革中五種土地資產處置模式的歷史沿革

上世紀70年代末80年代初，我國就已經開始了國有企業改革，并且，在二十多年的改革進程中，對土地資產的有效處置方式進行了不懈地探索。1987年下半年，深圳特區進行土地使用權有償轉讓試點，由國家出租土地并規定年限，一次性收取地價，并且允許承租方轉讓土地使用權或進行抵押， 自此有了現代意義上的出讓土地使用權，打破了國有土地無償使用的局面。

篇3

關鍵詞：用地保護；土地資產管理；制度創新；土地資產評估

隨著社會主義市場經濟的發展和土地使用制度的改革，土地資源的資產價值得到體現。黨提出現代企業制度是建立社會主義市場經濟體制上最重要最根本的內容。而現代企業制度的建立，又與土地資產管理有著極為密切的關系。沒有與現代企業制度相適應的土地資產管理制度，企業的改革就有可能陷入僵局。因此，轉換經營機制，進行現代企業制度創新，加強建立現代企業制度中土地資產管理，就成為當前改革中一個重要問題。鐵路依法取得使用權的土地（鐵路用地）在鐵路建設、企業改革和經濟結構調整中發揮著重要作用。

一、鐵路在建立現代企業制度中加強土地資產管理的現實意義

（一）調整現有土地產權關系是維護社會主義公有制的需要

鐵路企業土地資產屬國家所有。在過去計劃經濟體制下，由于政企不分，鐵路沒有作為獨立法人經濟實體應擁有的法人產權。政府對具有特殊商品屬性的土地產權的應得利益也o權界定。鐵路需要土地，行政劃撥，無償使用。既不需要為使用土地付出租金，也不需要對國有土地資產保值、增值而承擔責任。特別是鐵路內部的某些單位，不經批準對國有土地資產隨意處置和非法轉讓，使國有土地資產流失。

（二）深化土地使用制度改革是促進企業轉換經營機制的要求

建立現代企業制度的要求之一是把企業推向市場，讓企業做到自主經營、自負盈虧、自我發展和自我約束。這與我們現在正在推進的土地使用制度改革，把相當一部分企業的土地使用權推向市場。土地作為資產的重要表現就是土地構成企業賴以生產、經營的必不可少的要素。建立現代企業制度，要求建立與之相適應的發育完善、管理有序的土地市場。也就是作為資產的土地進入市場，對市場進行調整和分配。

（三）是保護國有土地資產權益，實現土地資產保值增值要求

對非運輸企業占用的鐵路土地，經過評估，鐵路運輸業以出讓方式取得土地資產價值后，轉為股份企業的股份，并以土地投入轉為對股份制企業的出資權利。按照“股權平等、同股同利，利益公享，風險公擔”的原則監控土地資產。也可通過土地租賃，一次性或分期收取土地租金，實現土地資產的價值。

（四）是實現土地資源優化配置，落實土地基本國策的需要：

人多地少，土地緊缺是我國的基本國情。節約土地，保護耕地是我國的基本國策。土地資產納入股份制經營，運用土地資產股權、租金等經濟杠桿對土地的利用與分配進行制約。實現土地資源的優化配置和生產要素的最佳組合。

二、對建立現代企業制度中土地資產管理的對策研究：

（一）嚴格進行土地資產研究評估：

改制或新設的股份制企業，都必須對土地資產進行科學評估。這是保障股份制企業土地資產的真實性和可靠性，防止國有土地資產流失的重要措施。評估時，要按企業土地使用權現狀，根據土地評估的要求和當時市場地價標準，評價出土地現實市場價格。

（二）依法進行土地產權界定：

土地產權即土地財產所有權，使用財產權人在法律范圍內對土地財產享有占有、使用、收益、處分的權利。目前內地股份制企業土地產權主要劃分為國家股或企業股。這兩種產權的界定，取決于企業用地的獲取方式極其支付土地使用費來源。以出讓方式取得的土地使用權，如果鐵路企業向國家繳納了土地出讓金，國家作為土地所有者一定年期的地租收入。所以這類土地使用權及其相關權益一般應歸企業所有。土地股本為企業所有。如果國家通過行政劃撥方式把土地使用權無償、無限期提供給企業，這意味著國家作為所有人，沒有體現其應得的經濟利益。因此企業中這種土地產權應歸國家。需要指出的是，不論是以那種方式獲得的土地，都有一個土地資產增值問題。這個增值部分既有國家對區域的投入，也有鐵路企業在進行生產和經營過程中的投入。這樣在處理增值部分的土地資產時，要從協調國家和鐵路企業兩者利益的角度出發，由國家和鐵路企業共享。這樣，既體現國家所有權利益，又適當地照顧了企業經營的積極性。

（三）認真選擇土地資產供應方式：

對鐵路內部已實行股份制企業的供地方式，應該放在培育土地大市場的趨勢下來實施，使改制后的企業產權制度與土地使用制度一同在新體制下的土地市場中運行。對一次清出讓金有困難的，根據企業承受能力，可以協調地方土地管理部門采取一次出讓、分期付款或分批出讓、定期付款、掛帳處理或實行年租制等辦法來解決。這樣既適合經濟承受能力，也是一般企業愿意接受的。

總之，建立現代企業制度是我國經濟體制改革的重大舉措。這些都有待于從理論和實踐上深入探討研究。既要保證生產力要素的最佳組合，促進企業的發展和進步，又要保證土地資源的最佳配置，國家土地所有權不受侵犯。從而使國家和企業從土地資產中獲得巨大的收益。

三、國有企業改革中土地評估與資產處置管理：

（一）國有資產處置的方式：（1）土地出讓；（2）土地租賃；（3）土地作價出資；（4）授權經營方式；（5）保留劃撥方式。

（二）地價評估管理：國有企業改革中土地使用權除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進行地價評估。企業應委托具有相應土地估價資格的機構進行地價評估。

四、土地估價是估價人員依據土地估價的原則和方法

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關鍵詞　房地產市場　土地收儲資金　資產管理　收支預算

中圖分類號：F127.3(263)

文獻標識碼：A

土地出讓收入是地方財政收入的重要組成部分，是地方政府促進地方經濟協調發展的重要保障。近幾年來，云夢縣財政局根據財政部和湖北省財政廳關于加強土地出讓收支管理工作的要求，更新觀念，積極探索，形成了“出讓土地市場運作、出讓收入全征全管、出讓辦證憑票把關”的管理模式。規范了國有土地資產管理，在土地供應上，做到了征地收購“一個口子進水”、土地儲備“一個龍頭放水”；在資金管理上，實現了收入“一個口徑”，支出“一個漏斗”。使云夢縣國有土地出讓管理工作邁上新臺階。

一、執行政策，推進土地出讓收支管理規范化

(一)建章建制，從制度上求規范。

為了貫徹落實《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》([2006]100號)和湖北省財政廳等五部門《轉發財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(鄂財綜發[2010]3號)文件精神，結合云夢縣實際，先后出臺了《縣人民政府辦公室轉發縣財政局、縣國土資源局關于進一步規范國有土地出讓金征收管理意見的通知》(云政辦發[2007]52號)，明確規定了土地出讓收入的征收主體、規范了土地儲備出讓、收入征繳程序、初步建立了土地出讓收支管理制度；《縣人民政府辦公室關于進一步加強國有土地出讓收支管理的通知》(云政辦發[2010]27號)，進一步明確了土地出讓收入征管程序、征繳行為、基金預算、管理職責等管理規定，促進了土地出讓收支科學化、精細化、規范化管理。

(二)夯實基礎，從管理上求規范。

一是明確主體，規范管理程序。為了更好地履行國有土地出讓收入征收主體職能，明確規定國土部門主要負責征地、收儲、供應，同時將過去由縣國土資源局代征國有土地出讓收入、代開票據、代管資金的代征土地出讓收入的管理模式，改為由財政部門直接征收。具體程序為：縣國土資源局按土地供應方式填寫《云夢縣國有土地出讓收入征收審核表》，經財政審核無誤后，財政局專人負責資金收繳、入庫與填開專用票據，縣國土資源局憑財政局開出的專用票據辦理土地出讓手續。確保國有土地出讓收入全額征收并及時繳入縣金庫或“非稅收入匯繳結算戶”。

二是組建專班，強化市場整頓。2009年，由云夢縣監察局牽頭，抽調縣國土局、縣財政局、縣房管局部分人員，成立了“云夢縣房地產市場專項整治工作辦公室”，并印發了云房治發【2009】1號及云房整字【2010】1號文件。文件要求對云夢縣2005年1月1日至2008年8月私自變更、劃撥土地、協議出讓土地使用權用地性質進行房地產開發，低于縣城區基準地價進行協議出讓國有土地使用權，未繳或少繳土地出讓收入；通過以私人名義改建、聯建、新建的私人住宅及小商品房，未按國家相關政策規定辦理建房所需手續的種種違法違規現象，都要按規定進行依法補繳或全額征繳土地出讓收入及相關所需稅費，并對違法違規者處以罰金。整治專班的成立，規范了云夢縣房地產市場秩序，減少了國有資產的流失，整治收繳土地出讓收入431萬元。同時，云夢縣財政局會同國土局按照土地出讓政策規定，結合行政許可的要求，及時下達土地出讓收入催繳通知書，部分由縣法院按法律程序收繳，共收歷欠土地出讓收入1465萬元。

三是定期會商，實現信息共享。為了切實保障報表數據的準確性和完整性，云夢縣財政局加強部門間的定期會商機制，縣國土資源局和人民銀行云夢縣支行積極配合，按規定的時間和要求，向湖北省財政廳、省國土資源廳、人民銀行武漢分行及時報送統計報表。除了按規定報送報表外，云夢縣財政局在日常工作中，加強基礎數據的統計工作，準確、及時登記宗地臺帳、及時向領導報送宗地次報表及土地出讓收入征收入庫結算表，不斷提高報表質量。

二、規范操作，推進土地出讓收支管理精細化

(一)精細化編制土地出讓收支預算。

土地出讓收支預算是政府性基金預算的組成部分。云夢縣財政局從2008年起，按照“以收定支、收支平衡”原則，針對土地出讓收入存在不確定性、不均衡性的特征，在確定土地出讓收支預算的編制口徑、編制方法、編制時間和編制程序的基礎上，結合年度土地利用計劃和土地供應計劃確定的土地供應規模、供應結構、供應時間和控制基準地價等條件，編制了土地出讓基金預算。2010年預計土地出讓收入17330萬元，其中：國有土地總價款13930萬元、補繳的土地價款1400萬元、劃撥土地收入2000萬元；支出計劃為17330萬元，其中：征地和拆遷補償支出4366萬元、土地開發支出4193萬元、農業土地開發專項支出100萬元、土地出讓業務支出347萬元、廉租房支出210萬元、其他土地使用權出讓支出989萬元、土地利用規劃修編50萬元、全國土地第二次大調查100萬元、基本農田執法管理及違法處理10萬元、城市建設支出5930萬元、農村基礎設施建設支出1020萬元、上解上級支出15萬元。

(二)規范土地出讓收入征繳行為，確保土地出讓收入及時足額繳入國庫。

一是實行徹底的“收支兩條線”管理。根據土地出讓招投標確認書、《云夢縣國有土地出讓收入征收審核表》，縣財政局將土地出讓收入及時足額繳入縣金庫或“非稅收入匯繳結算戶”；2010年，共計出讓土地44宗，出讓面積516.516畝，實現土地出讓收入18472.09萬元，超出基金預算收入6.6％，入庫資金17405萬元。其中：對縣政府儲備土地，主要用于住宅、商業、城區工業企業的土地，以招標、拍賣的方式出讓土地17宗，出讓面積410.946畝，征收土地出讓收入10438.69萬元，入庫資金8756.2997萬元；對鄉鎮工業企業用地和個人私房轉讓，以掛牌、協議的方式出讓土地27宗，出讓面積105.57畝，征收土地出讓收入8033.4萬元，入庫資金4649萬元。對已結清32宗土地，開具土地出讓收入專用票據，并辦理用地手續，對12宗未繳清土地出讓收入的，只開往來收款收據，不辦理用地手續。

支出按年初基金預算，實行“收支分離”，統一由云夢縣城司代表縣政府進行支出管理。2010年，累計支出12382.2萬元。其中：征地拆遷補償支出2819.1萬元、土地開發支出3913.4萬元、稅金支出600萬元、城市建設支出4817.6萬元、土地業務費支出102.6萬元、全國土地第二次大調查100萬元、上解上級支出39萬

元，占基金預算支出的72％。對未列入土地出讓收支預算的各類項目，包括土地征收項目，一律不得通過土地出讓收入安排支出，嚴格按基金預算實行“收支兩條線”管理。

二是以票管收，規范征繳行為。每宗土地通過招拍掛方式出讓的，應繳納不低于起拍價80％的出讓保證金。中標后，中標人分批繳納土地出讓總價款的，云夢縣財政局每次只開具往來收款收據，待土地出讓總價款結清后，再一次性開具土地出讓收入專用票據，才能到國土部門辦理《土地使用權證》。否則，不得辦證。其目的，一是為了遏制土地使用者長期拖欠土地出讓收入；二是規范了辦理《土地使用權證》程序，遏制了分批辦證的行為。

三是嚴格執行土地招拍掛出讓制度。按照《湖北省招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權管理辦法》規定，凡應通過招標、拍賣或掛牌出讓國有建設用地使用權的土地，云夢縣財政局對出讓全過程做到事前參與，做好宗地核算，嚴格控制成本支出等相關工作，并遵循公開、公平、公正的原則。

三、轉變觀念，切實加強對土地出讓市場的監管

國有土地既是國家的重要資源，也是政府管理的國有資產。加強土地資產管理，嚴格保護耕地，推進土地節約集約利用，是地方各級政府落實科學發展觀，促進經濟社會協調發展的重要舉措。

(一)規范出讓程序，強化土地交易行為的監管。

嚴格按照《云夢縣土地收購儲備管理辦法》(云政發[2007]9號)文件規定，規范云夢縣國有土地使用權出讓行為。逐步形成了由縣土地儲備中心對城區范圍的國有土地依法實行“五統一”管理，即統一規劃、統一收購、統一開發、統一供應、統一管理，高度壟斷城市建設用地一級市場。縣國土資源局建立規范的土地交易市場，國有土地使用權的出讓必須通過招標、拍賣、掛牌等形式公開交易。強化了土地收儲的管理職能，減少了協議出讓土地的局面。

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隨著國家國有土地有償使用制度的實施，特別是土地資產呈現不斷增值的趨勢，土地資產己成為投資者和經營管理者必須重視的內容。然而，電力企業的存量土地管理與經營水平低下，違法違章用地、閑置浪費情況、及閑置土地的復墾率低等情況時有存在，因此有必要對電力企業土地資產的經營進行研究，尋找適合于電力企業的經營方法或模式，使得土地資產的每一項權能都能參與經營，獲取經營效益。

一、電力企業土地資產管理存在的問題

（一）土地來源和所有權關系復雜。土地自身具有較強的復雜性和特殊性。不同取得方式，其價值和處置方式完全不同。每一種方式所獲得土地的所有權權屬各不相同，取得土地所支付的成本和費用也不一樣，土地資產記賬方式存在很大差異。對于不同來源的國有土地，國家有不同的政策和管理規定，土地稅收也存在很大的不同。從土地用途看，未經土地行政主管部門批準，不得自行轉換土地用途。從土地政策管理看，土地實行分級屬地化管理，除了國家層面頒布的法律法規外，各省市也可制定相應的土地管理制度，土地政策種類多、管理分散。所有這些，都給企業實行土地資產的統一管理、評價分級和處置流轉等帶來了很大的困難。

（二）土地變性問題突出，違法違章用地現象嚴重。電力用地大多根據劃撥用地范圍以劃撥方式取得，而在電力用地的使用過程存在與其它劃撥用地相類似的違法違章用地現象。主要表現在劃撥土地擅自改變用途、劃撥土地擅自轉讓出租、擅自占用劃撥土地進行經營性房地產開發、！劃撥用地目錄"以外建設項目未辦理有償使用土地手續、非法占用土地進行各類建設（無用地手續）、擅自與村鄉簽訂協議圈占集體土地以及擅自占用集體土地進行房地產開發等。

（三）土地利用和再利用效率不高，電力開發后土地廢棄問題嚴重。現階段，電力企業土地資源利用單一化，以及土地廢棄問題。由于只注重架線，征地等，而不重視土地的復墾還田，被開采的土地長期處于荒廢狀態。大多數情況下，當對土地進行電力開采后，沒有進一步利用土地，致使土地利用的單一化以及閑置荒廢問題相當嚴重。

（四）征地矛盾突出，土地糾紛嚴重。電力設施用地屬建設用地，需要大量占用電力所在地新增建設用地指標，由于國家每年下達各地的新增建設用地指標非常有限，導致地方政府給予電力設施用地的新增建設用地指標非常有限，造成大量電力設施用地難以完善用地審批手續；另一方面，通過劃撥方式供地，企業無需繳納土地出讓金，而征地過程的各項補償當地政府必須嚴格按照國家規定專款專用，各項稅收的上繳也難以反哺于當地政府。因此電力所在地政府對電力用地的支持力度不夠，導致征地矛盾十分突出。此外，由于電力所在地方村民整體素質及企業自身等問題的存在，導致電力野外生產場所外圍很容易發生土地糾紛。電力田企業土地糾紛起因復雜，有其不確定性，概括來講包括施工權爭奪引發糾紛；土地補償款挪用、截留引發糾紛；企業施工、補償遺留問題引發糾紛；村民無理取鬧故意引發糾紛等。大量土地糾紛的存在，很大程度上影響到了電力正常的生產秩序，嚴重者甚至可能導致停產。

二、加強電力企業土地資產管理的措施

（一）樹立土地資產管理新觀念。土地是企業重要的生產資料和企業資產的重要組成部分，要改變土地僅僅是生產經營場所的片面認識，樹立土地資產意識。電力企業公司及所屬各企業要充分認識到土地資產在企業生產經營的重要地位和作用，摒棄過去的舊觀念，提高對土地資產管理工作的重視程度，加大管理力度，保持積極的工作態度，徹底改變過去在土地資產管理上的被動局面，使電力企業公司及所屬各企業土地資產管理觀念得以根本轉變。

（二）搞好土地資產管理的基礎工作。電力企業自開發建設以來，積累了大量的土地檔案資料，而且隨著電力企業建設的發展，各種資料逐年增加。這些資料是實施土地經營管理的基礎，是維護電力土地權益、服務電力建設的重要依據。為了保護和利用好土地檔案資料，一方面實行嚴格的檔案資料管理制度、資料查閱履行備案登記程序，落實管理責任，做到用后及時歸檔入庫，確保檔案資料安全完好。另一方面建設并逐年完善土地管理信息系統，將包括土地證在內的各種信息錄入數據庫，實現遠程用戶對宗地基本信息的查詢功能，使得電力企業具備地籍管理聯網運行的能力。

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關鍵詞：土地儲備制度;問題;對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產權制度變革的衍生物(教學案例，試卷，課件，教案)。1987年9月，深圳市政府采用協議方式出讓第一塊土地使用權，開創了國有土地使用權有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構一上海市土地發展中心。2001年4月30日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調控能力有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地;有利于企業改制解困，盤活存量土地資產，高效合理配置存量土地;土地收購后，進行開發和整理，使一些規劃不合理，環境較差的土地得以再開發和再利用;出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1土地儲備運作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構，形成了政府與土地儲備機構之間的委托關系。但在實際運行過程中，城市土地發展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作;又要參與到企業運營過程中，與開發商共同經營土地，便產生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產行業的快速發展，土地出讓作為這一行業的起始點正在起到關鍵性環節作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標準3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。

3土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標準很低，導致很多郊區農村的農民出現了耕作無地、就業無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉之問的差距和矛盾。

三、發展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風險保障等方面。

1建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關部門共同參與的土地儲備管理機構，制定科學(教學案例，試卷，課件，教案)的土地收購、儲備和供應計劃，保障政府對城市土地資產的有效經營，促進經濟社會發展。

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土地是人類社會生存發展的基礎，既是重要的資源，也是重要的資產，還是政府調控經濟的重要杠桿。近年來，隨著市場經濟的不斷發展和土地使用制度改革的不斷深化，隨著各級黨委政府對土地管理工作的不斷加強，我國的土地市場建設獲得了較大發展，土地資本運營已成為土地管理工作的重要課題。**是一個較為貧困落后的山區縣，人多地少，耕地后備資源不足，加大土地使用制度改革力度，加快國有土地資本運營顯得尤為重要。20xx年下半年實施縣鄉機構改革，新組建**縣國土資源局，在縣委、縣政府的正確領導和上級業務主管部門的大力支持下，我局圍繞中心，服務大局，以提高土地對可持續發展的保障能力為目標，堅持資源保護與資產管理并重，建立健全土地收購儲備各項制度，加大國有土地儲備交易工作力度,嚴格執行經營性用地“招拍掛”出讓規定，土地市場的培育發展和規范管理工作取得了一定的成效。

一、 **土地市場建設的現狀

近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲備交易工作成為經營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統一部署，創新工作思路和方法，在改造舊城、開發新城工作中，為實現政府壟斷土地一級市場，在完善土地儲備交易制度方面結合縣情做了大量艱苦細致的工作。

（一）成立機構 建章立制

土地收購儲備制度的產生是政府壟斷土地一級市場、調控土地二級市場的內在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結果。由于我縣城鎮規模較小，布局分散，城區基礎設施不完善，城市建設資金短缺，過去長期實行無償、無期限的土地使用制度，大部分存量國有土地以劃撥方式進行轉讓，非法入市現象嚴重，應征土地出讓金隨意減免現象時有發生，造成大量國有土地資產流失，政府難以發揮宏觀調控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對這一情況，為全面貫徹落實國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[20xx]15號)和國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）等文件精神，依法規范土地市場，確保政府對土地一級市場的高度壟斷。20xx年8月，我縣成立了土地儲備交易中心，隸屬**縣國土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲備、國有建設用地出讓等工作。

確定土地收購儲備中心是接受縣政府委托實施國有土地資本運營工作的法定機構，代表縣政府對城鎮國有土地實行統一征收、儲備、經營和管理，做到“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。同時，結合我縣實際，制定出臺了《**縣國有土地收儲運營管理暫行辦法》、《**縣國有土地收儲運營程序》和《**縣土地使用權交易市場管理暫行辦法》等制度，為規范有序地實施土地儲備交易提供了保障。

（二）清理整治土地市場，優化土地儲備交易環境

20xx年2月20日，國土資源部召開土地市場秩序電視電話會議，下發相關通知，針對一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場混亂問題，決定在全國范圍開展土地市場秩序治理整頓。為優化土地儲備交易環境，我縣以進一步治理整頓土地市場秩序為契機，抓好土地市場秩序治理整頓，促進土地市場建設，進一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實抓好經營性土地招標拍賣掛牌出讓工作。自20xx年以來，我縣就完善土地儲備交易機制，加大土地市場配置力度，連續推出了一系列舉措。結合我縣實際，下發了《**縣人民政府關于加強國有土地資產管理的通知》，堅持統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓的土地管理“五統一”的原則；根據土地市場的變化，及時修改我縣的城鎮規劃區基準地價，并就土地儲備范圍、土地儲備工作程序、儲備土地的處置程序等內容進一步明細化、規范化；相繼出臺《關于加強城鎮規劃區內土地管理的通告》、《關于加強土地市場秩序管理、嚴禁非法買賣土地轉讓土地的通告》，堅決凍結縣城區內建設用地的供應和審批，查處非法買賣、轉讓土地。一系列文件的出臺，為搞好土地收購儲備和規范土地市場提供了法律法規支持。

（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規

為使國土資源法律法規家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標語、出動宣傳車、利用網絡、廣播電視、舉辦專欄板報、演講比賽、印發資料、召開座談會等貼近實際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動，使全縣人民特別是各級領導干部充分認識到我縣國土資源保護與利用的現狀及所面臨的嚴峻形勢，明白土地是不可再生的資源，以此增強土地憂患意識，全面提高耕地保護和合理利用土地的 自覺性。這樣，使國土資源法律法規更加深入人心，干部、群眾的法律意識有了明顯提高，也為我縣推進土地儲備工交易工作和規范土地市場營造了良好的氛圍。

（四）認真履行職責，實施土地交易“陽光工程”

招拍掛出讓國有建設用地是《土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）及相關法律法規要求的公開土地出讓的方式。法律規定，經營性用地必須實行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經營性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經營性用地掛牌出讓一律實行市場化運作，堅持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過《中國土地網》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對外公告，實施陽光交易。參加競買土地者有縣內、縣外，州內、州外，也有省內、省外的投資商、開發商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現場競價，均由縣政府牽頭組織新區建設指揮部、國土資源、建設、紀檢監察、財政等部門聯合舉行現場競價會，在媒體上交易結果，接受社會監督，取得了良好的成效。

土地儲備交易中心成立以來，嚴格按照規定對國有土地實行統一征用、儲備、經營和管理，依法按程序對全縣經營性用地實施了招標拍賣掛牌出讓工作，自土地儲備交易成立至今的5、6年時間，**縣土地儲備交易中心在**縣國土資源局的領導下，以盤活存量國有建設用地、合理流轉土地資源為工作出發點，供應國有建設用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬元，為**縣城新區基礎設施配套建設提供了必要的資金保障，解決了72個黨政機關及社會團體單位的辦公用地問題，為**縣城特別是縣城新區的建設發揮了積極的作用。

二、 **土地市場建設存在的主要問題

我縣的土地市場建設正處于發育起步階段，經過五年多的培育和規范，雖然取得了一定的進展，但也存在一些問題。

一是市場機制配置土地資源的基礎性作用還未得到充分發揮，出讓供地、招標拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅動，在發展經濟、企業改制和招商引資等方面供地操作不夠規范，低價出讓、甚至減免出讓金的現象依然存在，影響了市場機制配置土地資源作用的充分發揮。

二是土地市場管理的法律法規和各項制度有待進一步落實，政府對土地市場的宏觀調控還有待加強。土地市場發展的前提是政府控制土地供應總量,但社會上部分人員國土資源政策、法律意識淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現象屢禁不止，少數開發商與鄉（鎮）、村違法私自簽訂用地協議圈占土地搞建設，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對土地供應宏觀調控的實施和耕地保護。

三是由于我縣是一個較為貧困落后的山區縣，年供地量不大，競爭力不強，加上收購土地的資金無來源，財政提供不了專項周轉金，銀行貸款困難，造成收儲資金無著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。

四是土地私下交易行為比較突出，少數單位和個人為逃避稅費，不依法申報辦理變更手續，部分企業、行政事業單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經營性房地產開發，造成土地交易市場混亂。

上述問題的產生，既有國土部門內部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實。建設項目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規劃進行選址，在項目用地不符合土地利用總體規劃時，往往實行規劃跟著項目走，隨意調整規劃。多數情況下，用地單位或個人忽視城市規劃，認為只要獲得政府批準的土地，建設過程中隨意性較大，不嚴格執行供地過程中的規劃設計要求；部門間的相互協調不夠，宗地管理無法實現，違規現象時有發生。二是土地收購儲備中心的職能不到位，政府不能集中統一供地，多頭供地現象依然存在，使“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則得不到真正的落實。三是一些單位和個人對土地政策、法律法規意識不強，違法占地現象時有發生，部分鄉鎮過分強調發展經濟，隨意提供工業用地，只顧當前利益，不顧長遠計劃。為引進資金，興辦企業，一味遷就企業不合理要求，以犧牲土地和農民利益為代價，不要求企業主嚴格地完善依法用地手續，造成農村土地市場混亂。四是缺乏土地儲備資金，從而對老城區企業改制、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大，無法按照相關法律法規進行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級要求管理、分配使用，致使在應對上級檢查時捉襟見肘。

三、解決**土地市場建設問題的對策措施

規范土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地，通過運用市場機制和市場規律，最大限度地優化配置土地資源、資產，實現土地的經濟、社會和環境效益的行為，它對于促進可持續發展有著至關重要的作用。針對上述我縣土地市場建設存在的問題，我們堅信在縣委、縣政府的正確領導下，在縣人大、縣政協的監督指導下，通過自身的努力一定能逐步加以解決。

一是繼續深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發展和規范土地市場、完善社會主義市場經濟體制的高度，大力宣傳規范土地市場、實施經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。

二是進一步健全和完善土地公開供應制度。建立土地市場集中統一供應制度，國有土地招標、拍賣制度和依法行政工作制度。促進土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。

三是要同相關協作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規劃、供地后期管理的基礎工作和驗收工作；建立統一協作關系，共同促進和培育規范的土地市場。

篇8

地方稅收是地方財政收入的主要來源，努力提高地方稅收占稅收總收入的比重，為地方財政化緣才是化解風險的根本之策。

國家審計署最新審計結果顯示，截至2013年6月底，全國省市縣三級政府負有償還責任的債務余額為10.5789萬億元，盡管總規模不大，但比2010年底增加了38679.54億元，年均增長19.97%，地方債務的快速增長已經成為中國經濟不可承受之重，必須通過新的制度設計擺脫“土地財政”的怪圈。

近些年來，中國“土地財政”的制度弊端及其衍生的風險越來越突出。在債務融資的壓力下，地方政府對土地出讓收入的依賴程度進一步增加。截至2012 年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額34865.24 億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務余額93642.66億元的37.23%，幾乎有四成要靠賣地來還債，土地出讓收入成為輸血地方債務的重要 途徑。

根據中國指數研究院的統計數據，2013年全國前20名賣地收入超1.5萬億元，同比漲幅達63.69%，僅上海、北京、廣州、深圳等四個一線城市的賣地總收入就超過5166億元，然而，從未來趨勢看，這種“土地財政依賴”的模式蘊藏著巨大風險且不可持續。

一方面，近年來由于不斷攀升的拆遷成本。地方政府土地的凈收益已經明顯減少，已難以覆蓋債務本息。2012年地方政府土地出讓獲得2.7萬億元，但因國有土地出讓所支付的金額卻高達2.8萬億元，其中征地拆遷補償以及補助征地農民金額接近2萬億元。可見，隨著土地拆遷成本的提高，國有土地出讓非但沒有增加地方財政的凈收入，還變相增加了地方政府的開支。

另一方面，可供出售土地的減少。近年來，中國政府反復強調，要嚴守18億畝耕地紅線，這意味著，中國的土地從根本上來講是稀缺的。出于對“土地財政”的依賴，不少城市在前幾年大量供地，擠壓了后續的供地空間。全國住房用地供應計劃顯示，2013年計劃供應15.08萬公頃，已經連續兩年減少，其中一線城市和部分熱點城市的土地供求矛盾較為突出，預計隨著未來可供出售土地的減少，二、三線城市的土地供應也將趨緊。

因此，這就決定了從土地出讓中獲得的收入是有限和不可持續的。在這種情況下，地方政府為了短期維持債務的償還，就必須放任房地產泡沫的延續，這無疑也是非常危險的。考慮到2015年后中國人口增速進入下降通道帶來結構性變化將會改變房地產市場供需結構產生重大影響。一旦由剛需決定的我國房地產增長巔峰在2015年后過去，可能將極大地影響地方政府債務的償還能力，甚至出現債務違約風險。

因此，解決“中國土地財政”問題既需要“治標”也需要“治本”。“土地財政”從表象看是一個財政問題，但通過從土地相關制度變遷的角度來切入分析：土地相關的制度供給與制度目標的矛盾是土地財政產生的內在原因，因此需要從土地經營制度入手，逐步剝離地方政府的土地經營管理職能，探索由國有土地資產管理公司代表政府經營，政府退出土地經營而做好土地微觀規劃管制與土地市場的宏觀調控。

可以借鑒我國社保基金的組織模式，建立從中央到地方的土地收入基金，日常活動中主要職責是管理土地出讓金收入，并對其進行穩健的投資實現土地出讓金收入的保值、增值。地方政府也可以從國有土地經營管理職能脫離出來而做好政府的微觀規劃控制制定、實施和土地市場的宏觀調控，同時由于打破了地方政府的土地壟斷供給，有助于穩定地價和房價，使土地和房地產市場回到良性發展的軌道上來。

最后，要有賴于在分稅分級框架下建立相對穩定的地方稅收體系。財稅體制改革須集中于以支出管理改革為重心的構建公共財政框架體系上，而化解一系列風險的落腳點還在于健全地方稅體系為目的的財稅體制改革，啟動中央和地方分配關系的結構性調整。地方稅收是地方財政收入的主要來源，努力提高地方稅收占稅收總收入的比重，擴大地方政府理財空間和調控能力，為地方財政化緣才是化解風險的根本之策。

篇9

    為了明確全民所有制獨立科研機構興辦的科技開發企業投資各方的產權關系，現將《關于科研機構興辦科技開發企業國有資產管理暫行規定》印發給你們，請遵照執行，并請你們將實施中的經驗、問題及建議等，及時函告我們。

    附：關于科研機構興辦科技開發企業國有資產管理暫行規定第一條  為了規范全民所有制獨立科研機構（以下簡稱科研機構）興辦科技開發企業的國有資產管理，理順科技開發企業及其投資各方的產權關系，明確投資各方利益，促進科技開發企業健康發展，制定本規定。

    第二條  本規定所稱科技開發企業是指：科研機構興辦的，從事技術開發、技術轉讓、技術咨詢、技術服務和經營科技產品取得法人資格的經濟實體。

    科技開發企業不論登記為何種所有制形式，也不論采取何種經營方式，其國有資產的管理均按本規定執行。

    第三條  科技開發企業的國有資產管理，既要維護國有資產所有者的合法權益，又要保護其它資產所有者的財產權利和各項利益，有利于資產的合理流動和企業經營機制的改革。

    第四條  科技開發企業根據國家國有資產管理局、財政部、國家工商行政管理局《企業國有資產所有權界定暫行規定》界定國有資產所有權。國有資產管理部門要會同科技主管部門根據科技開發企業的具體情況，制定國有資產所有權界定的實施辦法。

    對一時難以界定清楚所有權關系，或對界定資產所有權關系有爭議的資產，任何一方不得自行處置，由科研機構報各級科委商同級國有資產管理部門研究處理。

    凡新辦科技開發企業，必須按本規定明確產權關系，規范產權管理。

    第五條  科技開發企業的資產評估工作，按照國務院《國有資產評估管理辦法》的規定執行。

    第六條  凡占有、使用國有資產的科技開發企業，必須按國家國有資產管理局、財政部、國家工商行政管理局《國有資產產權登記試行辦法》的有關規定，向同級國有資產管理部門或其委托機關申報、辦理產權登記手續，尚未設立國有資產管理機構的地方，應向同級財政部門辦理產權登記手續。

    第七條  科研機構應指定相應的組織機構和專管人員，對其興辦和管理的科技開發企業的國有資產，依照國家的法律、法規和本規定進行管理。具體管理內容由同級國有資產管理部門規定。

    科研機構管理國有資產的組織機構由主管（院）所長直接領導。業務上接受同級國有資產管理部門的管理、指導和監督。

    第八條  科技開發企業的投資各方，可以貨幣出資，也可以實物、知識產權、專有技術、土地使用權等作價出資。

    以國有資產（包括國有土地使用權和知識產權等無形資產）出資的，按照國家規定組織資產價值評估。

    第九條  科技開發企業要建立董事會或其它形式的產權代表機構。并制定相應的管理章程。實行股份經營的投資各方應堅持股權平等，同股同利，利益共享，風險共擔的原則，通過向科技開發企業委派董事或其它形式的產權代表，組成董事會或其它形式的產權代表機構，根據企業章程行使對科技開發企業的產權管理。

    各級科技主管部門和同級國有資產管理部門有權對代表國有資產權益的董事或產權代表履行職責的情況進行監督。

    第十條  鼓勵科技開發企業通過參股、兼并、聯合經營、承包、租賃、拍賣等方式，推動資產的合理流動和優化配置，不斷提高資產經營效益。

    第十一條  科技開發企業的投資各方相互間的經濟關系，應依法簽定協議或合同，明確權利、義務和責任，在向國家工商行政管理部門申請辦理注冊登記同時報送，經批準依法登記后具有法律效力。

    第十二條  科技開發企業留用和從費用或成本中提取的資金形成的專項基金，以及資產產權處置收入，按國家規定管理和使用。

    科技開發企業上繳國家的稅費和應歸投資各方的資產經營收益一經確定，應在規定期限內如數交納或支付。

    全民所有制投資各方資產經營收益應按國家規定管理和使用。

篇10

一、資源性資產確認

農業企業資源性資產確認的首要條件是“由企業控制”,而不是“由企業擁有或控制”,因為“企業擁有”一般是指“企業擁有該項資源的所有權”。我國憲法和有關法律規定,我國的資源產權采用國家所有和集體所有二元結構的公有資源產權制度,《中華人民共和國土地管理法》規定,我國“實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制”,因此,農業企業,如國有農場等,對土地的實際控制,體現在依法確認其國有土地使用權,并據此獲取經濟收益。國際會計準則委員會制定的《編制財務報表的框架》指出:在確定資產的存在時,所有權不是必不可少的……假如企業控制了得自不動產的利益,則該項不動產就是一項資產。“控制”這一概念的外延比較寬泛,在這里,可以涵蓋了“擁有”,因此,《編報財務報表的框架》在闡述資產的定義時,也是僅提“由企業控制的”。同時明確,必須由企業控制。對于自然資源來說,強調對其產生利益的控制,也是資源轉化為資產的必要條件。因為資源假如沒有特定主體的控制,則成了沒有管理主體的共享品,也就沒有了收益,如太陽的自然能、空氣等。顯然,這樣的自然資源也就不可能轉化為資源性資產。

二、資源性資產初始計量

作為自然生成物的資源性資產,其計量與一般會計學所說的資產計量不同,由于其稀缺性、非交易性,其計量自有一套獨特的方法體系,在理論界,往往采用收益還原法、成本法,市場價格法、剩余法等基本方法對其進行價值評估,或構建邊際機會成本模型和模糊數學模型等方法對其進行價值計量。此外,對于單純性資源,如土地資源,其價格,在理論上,還可以采取馬克思的地租資本化價格法,即土地價格等于地租除以利息率。但是,上述理論評估和計量方法,大部分還只局限在學術交流層面,認知程度較低,距可操作的實用性還有相當的差距,這也正是將資源性資產納入會計核算體系的困難之處。

對于資源性資產的初始計量,既要考慮資源性資產的特征,更要從我國的實際國情出發,遵循相關的法律法規,進行多角度、全方位的探討,待取得成功、成型的經驗之后,逐步加以推廣。如對資源性資產中的土地,根據我國土地管理的法規,土地使用權可以依法轉讓、交易,因而,土地的使用權就存在著市場價格。而法律又規定,不準買賣或以其他形式非法轉讓土地,這樣,土地又不存在市場價格。那么,應如何確定農業企業通過行政劃撥取得的農業用地初始計量的入賬價格呢?

由于土地資產入賬后,將在企業資產負債表上作為資產列示,因此,在確定土地資產的入賬價格時,就應該考慮到因國家建設(如國家修建高速公路、鐵路等)需要時,農業企業使用的國有土地經批準可能會被征用,所謂征用,是指國家收回土地使用權,對于國有農場歷史上場隊合并或以場帶社并進來或帶進來的原屬于集體所有的土地,征用則是指土地由集體所有轉化為國家所有。此時,須將其從資產負債表中注銷,并將其處置而形成的利得或損失,在利潤表中確認為收益或費用。

顯然,土地資源資產的初始計量不可能按照土地中介服務機構對土地(使用權)的評估價格入賬,也不能采用前述理論界對資源資產評估或計量的結果作為初始計量的入賬依據。但是,我們注意到,農業企業使用的國有土地被征用時,可按照有關法律的規定取得相應的土地補償費。因此,對于土地資源資產,采用征地時的土地補償費作為補始計量的入賬價格,既具有實用性、可操作性,又具有充分的法律依據。目前,在理論界一般也是認同的。

三、資源性資產的財務管理

資源性資產的財務管理,涉及后續支出、處置、折舊、計提減值預備金等問題,下面分項述之。

后續支出。和資源性資產有關的后續支出,假如使可能流入企業的經濟利益超過了原先的估計,如因對低產田改造提高了土地的肥力,使單位產量有較大幅度的提高;或者因水庫的擴建增容改變了農業生產的水利條件,增加了旱澇保收田的面積等,則應將這些后續支出資本化,增加該項資產的賬面價值。任何后續支出都應資本化、費用化,在發生的當期加以確認。

處置。資源性資產轉讓、報廢、損毀,或由于國家建設需要被征用時,應將其從資產負債表中注銷,并將處置收益,包括企業獲取的征地補償費等項收入,在成為應收款項的會計期間,扣除其賬面價值和相關稅費后的差額,作為損失或利得計入當期損益。同時,將和劃出土地資源資產相對應的土地資源資本轉入其他資產公積。

折舊。理論界對資源性資產的價值及其服務功能的補償稱為折補。所謂資源性折補是指為了維持資源資產開發利用功能恒定而進行的價值、技術等方式的補償。對于農業企業資源性資產中的土地資源資產,從其特性來看,雖然具有質量的可變性,但從其可永續利用的自然屬性看,則通常具有無限的使用期。且只要利用得當,可以使其資源性資產開發利用功能恒定。再從有關的法律規定來看,國有農業企業的農用地,其使用也不存在期限的界定。因此,土地資源資產可不計提折舊。