土地管理調研報告范文
時間：2023-09-05 17:18:23
導語：如何才能寫好一篇土地管理調研報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
調研人員:土管黨支部書記-----*
土管黨支部全體黨員，預備黨員，入黨積極分子
調研主題：學習落實科學發展觀，加強專業能力培養
調研目的：明確科學發展觀深刻內涵，結合實際，運用科學發展觀的思想來分析解決問題
調研過程：1、分組討論
2、各自發表自己的看法和觀點
3、土管黨支部書記蔣老師做最后總結
調研總結：
通過此次對科學發展觀的調研，使我們更加深刻的理解了科學發展觀的內涵，明確了黨落實科學發展觀的及時性與必要性，學會要有意識的用科學發展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學發展觀的同時，不斷將其與專業能力相結合，做到統籌兼顧，全面分析。
科學發展觀，第一要義是發展，核心是以人為本，基本要求是全面協調可持續，根本方法是統籌兼顧。從科學發展觀的內涵我們應該看到發展，以人為本，全面協調可持續，統籌兼顧作為科學發展觀的各要素，是統一的整體，任何要素都是不能獨立存在的。科學發展觀的提出是從我國的基本國情出發的，我國目前仍然處于社會主義初級階段，并且將長期處于社會主義初級階段，科學發展觀的提出正是基于此。并且，科學判斷和全面把握國際形勢的發展變化、正確應對世界多極化和經濟全球化及科技進步的發展趨勢，就使得科學發展觀的提出適時且必要。樹立和落實全面發展、協調發展和可持續發展的科學發展觀，對于我們更好地堅持發展才是硬道理的戰略思想具有重大意義。樹立和落實科學發展觀，是改革開放三十年實踐的經驗總結，也是推進全面建設小康社會的迫切要求。要實現全面建設小康社會的目標，就是要做到經濟、政治、文化全面協調。必須促進社會主義物質文明、政治文明和精神文明協調發展，堅持經濟發展為中心，實現經濟發展和社會全面進步；就是要統籌城鄉發展、統籌區域發展、統籌經濟社會發展、統籌人與自然和諧發展、統籌國內發展和對外開放；就是要用統籌兼顧的方法，全面可持續發展。
以人為本，統籌兼顧，全面可持續發展，在任何領域，任何時間都是適用的。20*年，對于中國是一個不同尋常的一年。汶川地震的悲痛撕扯著每個中國人，奧運的喜悅也振奮了每個中國人，這一悲一喜之間，讓世人看到了中國力量。在悲喜過后，我們更應該看到黨的執政之根本。我們黨是來自于人民，根植于人民，服務于人民。在任何情況下，都要全心全意為人民服務，以人民的利益為根本出發點，急民之所急，一切以人為本。以人為本，體現了歷史唯物論的基本原理，體現了我們黨全心全意為人民服務的根本宗旨和我國推動經濟社會發展的根本目的。
在以人為本的核心之下，尋求可持續的發展，是科學發展觀的根本出發點。我國是一個人口大國，但同時也是一個人均資源相對不足的國家，解決好資源不足的矛盾，是關系我國發展全局的一個重大問題。隨著我國經濟的日益發展，在人口、資源、環境方面顯現出不平衡就要求我們必須走一個可持續的發展道路。在經濟發展的同時，我們必須強化對水源、土地、森林、草原、海洋等自然資源的生態保護。就從土地資源來講，土地是人類賴以生存的場所，是農業生產的基本資料，也是工業、交通、城市建設和旅游等不可缺少的物質條件。土地資源的可持續利用是人類社會、經濟可持續發展的要求和基礎。土地資源的可持續利用是在綜合考慮土地資源和環境資產的跨代配置基礎上，逐步提高土地生產力和承載力，既要使土地資源得到充分高效的利用，又要使土地的開發利用與土地的合理保護和科學整治結合起來，實現土地利用與社會、經濟和環境系統之間的協調發展，不斷滿足當代和可預見的將來人類生存與發展的需要，追求最佳社會、經濟和生態效益的統一。土地資源在進行管理的時候，就是要秉承科學可持續發展觀，協調土地資源與其他不可再生資源，協調土地資源與經濟、人文、政治等各方面條件，用統籌兼顧的方法，做到資源與經濟的平衡，不能只追求短期效應，要用發展的眼光來看待資源的長期效益，資源的經濟效益要始終與社會效益、生態效益相統一。
篇2
市國土資源局土地利用管理科優秀公務員個人事跡材料**同志于1995年畢業于黑龍江大學，分配到**市國土資源局工作至今。，他所帶領的科室被評為全省土地利用管理先進單位，他本人被評為全省土地利用管理先進個人。一、積極推進改革，規范土地管理土地參與國家宏觀調控以來，陸續出臺了一些政策，他積極研究政策，完善配套制度，逐步規范了我市土地管理。一是加大土地收儲力度，實現凈地出讓。在他的建議下，我市成立了**市土地收購儲備工作領導小組。組長由分管副市長擔任，負責審核下一年度土地儲備計劃及收儲資金的落實等工作。實現了市政府提出的“統一規劃，連片開發，總量控制，政府壟斷，凈地出讓，招標拍賣”的目標。通過全面落實收儲制度，真正實現了凈地出讓，極大的促進了我市土地市場的健康穩定發展。二是加強資金管理，實現收支兩條線。在他的積極協調下，改變了我市土地出讓總價款坐收坐支的做法，必須首先按規定足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農民社會保障所需資金的不足，其余資金提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重，以及用于廉租住房建設和完善國有土地使用功能的配套設施建設。為此，在他嚴把關口，在招拍掛中標確認書中明確綜合地價的具體內容，杜絕坐收坐支事件的發生。三是勇于創新，大力推行聯合辦公制度。原來我們每個建設用地報件從接到用地單位申請到組件呈報至少需要一個月的時間，遇到情況負責的甚至需要兩個月，自從他到利用科后，大力推行聯合辦公制度，在較好協調各部門間關系的同時，又大幅度提高了工作效率和質量，將用地審批時間縮短到半個月，極大地方便了群眾，得到用地單位一致好評，樹立了良好的工作形象，曾多次被評為“**市土地管理先進個人”。
二、合理配置資源，增加政府收益按照“控制總量、盤活存量、減少增量、提升質量”原則，充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用，在確保重點地區、重點產業、重點項目用地的前提下，充分實現土地效益最大化。一是科學供應土地。他帶領科室人員，通過土地市場動態監測分析，提出了我市合理的土地出讓價格，進行基準地價調整，我市土地出讓價格上漲控制在10%以內，確保了房地產市場的穩定發展。二是合理供應土地。在參加我市各種建設項目審批時，他都能本著“珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的原則對項目用地提出各種合理化建議。，**三精藥業有限公司一次性申請用地50公頃，為提高土地利用效率，防止閑置和浪費，他提出根據建設速度和生產需要分期供地，控制建設用地數量，一期上報25公頃的意見，得到了認可，即保證了項目用地需求，同時避免了土地的閑置和浪費。三是公開供應土地。為實現“黃金地段”“黃金價值”，他帶領科室人員，制定規章制度，對經營性用地招拍掛采取公開決策、公開計劃、公開地價、公開競價程序、公開接受監督、公開出讓結果等“六公開”辦法，依法陽光操作，實現土地收益最大化。通過合理配置土地資源，保證了政府實現土地收益最大化，全市實現土地收益18億元。三、深入調查研究，破解政策難題隨著土地管理政策的陸續出臺，土地審批管理越來越嚴格，新的建設項目用地審批程序逐漸規范，然而一些歷史遺留下來的土地問題成為我市的棘手問題，他對這類問題進行了詳細的調查，積極研究國家土地政策，并積極向省廳請示，制定出切實可行的辦法，為領導決策提供了依據，使得這些遺留下來的問題得到了圓滿解決。他平時注意理論與實際相結合，撰寫的《耕地保護和建設用地調研報告》被黑龍江省土地管理局評為優秀調研成果獎；《我國土地市場中存在的主要問題及對策》在《黑龍江土地》上公開發表；《關于征地有關問題的研究報告》獲黑龍江省國土資源廳優秀調研報告獎。**同志自參加工作以來，一直工作在國土資源管理的第一線，工作十余年來，在平凡的崗位上做出了不平凡的業績。
篇3
【關鍵詞】土地征收；補償；安置
背景
幾千年來，土地作為農民最重要的生產資料，土地就是他們的安身立命之根本。改革開放以來，隨著各地政府片面的要求GDP的增長，完全不顧百姓的安穩，給農民帶來了一定的傷害。據相關資料統計，在1987年至2001年的14年間，全國各類非農建設占用耕地超過3390萬畝，70%以上是通過征地的方式取得，這就意味著超過2276萬畝的耕地被國家強制從農民手中低價買走。眾多被征地農民的生計成為束縛農村全面發展的障礙。
一、利辛縣集體土地征收安置的概述
利辛縣位于亳州市東南部，北鄰渦陽，南連潁上、鳳臺，東靠蒙城，西接潁東區、太和縣。2010年末，全縣總面積約為1950平方公里，縣轄26個鄉鎮、668個村居民委員會，7182個村民小組，耕地11.70萬公頃，全縣總人口134萬人，全縣現有耕地67萬畝，人均耕地0.7畝。
（一）集體土地征收補償安置的立法現狀
1、法律法規的規定
《憲法》第10條、《物權法》第42條等規定了集體土地征收的基本原則。《土地管理法》第44、45條明確了集體土地征收的審批機關。征收集體土地，將集體土地轉化為城市建設用地和工業用地等其他非農建設用地，應當經過有權機關審批。我國擁有集體土地征收審批權的機關為國務院和省級人民政府，其他各級政府無征收審批權。《土地管理法》第47條規定了具體的集體土地征收補償安置標準。其規定征收集體土地應當給予的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。但隨著市場經濟的深入，這些標準都不適應現實需要。
2、安徽省的相關規定
1986年《土地管理法》頒布實施后，安徽省于1987年底即制定并實施了《安徽省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》，經過多次修改后的《安徽省實施辦法》，進一步完善了安徽省集體土地征收補償安置制度。2004年，安徽省又出臺了《安徽省征地補償爭議裁決辦法》，對集體土地征收補償安置爭議裁決中作了明確規定為被征地農民的合法權益提供了有力保障。
3、亳州市、利辛縣的一些規范
亳州自2000年才正式建市，但其在土地征收方面的規定出臺的也較早。于2008年出臺了《亳州市被征土地上房屋和青苗等附著物補償標準》，詳細規定了本地集體土地征收地上附著物的具體標準，為全本市集體土地征收補償提供了參考。利辛縣于2010年制定了一系列的土地征收安置辦法。這些相關規定構成了利辛縣集體土地征收補償安置制度的雛形。
（二）利辛縣集體土地征收基本情況
1、利辛縣集體土地征收數量調查
截止2011年底，利辛縣城區建成區面積23平方公里，隨著利辛的不斷發展，城區不斷向周邊擴張，總面積達43.3平方公里。但利辛老城區改造、新區建設，幾乎耗盡了利辛儲存的國有建設用地；2007年-2011年，利辛經濟、社會的發展對土地的需求不斷增加，全縣共征收土地面積達9082畝，其中100%為集體土地，建設用地需求幾乎完全通過征收集體土地來滿足。
2、利辛縣集體土地征收覆蓋調查
2007年，利辛縣集體土地征收涉及4個行政村，覆蓋范圍較小；自2008年始，利辛縣集體土地征收涉及范圍逐漸變大，涉及10個行政村，2009年涉及4個行政村，2010年達到15個行政村，2011年為12個行政村。從數據的變化可以看出，隨著利辛的發展，全縣集體土地征收覆蓋的范圍也越來越廣，原因可能在于利辛縣城區國有建設用地儲備不足，城市發展只有向周邊擴張。
（三）利辛縣集體土地征收補償安置具體情況
本文對利辛縣集體土地征收的情況進行了調查。
1、利辛縣集體土地征收補償安置方式調查
利辛縣集體土地征收補償安置模式有貨幣補償、產權調換等，其中未利用地、農用地完全適用貨幣補償模式，宅基地完全適用產權調換模式，工礦用地約40%適用貨幣補償模式、60%適用產權調換模式，其他建設用地完全適用貨幣補償模式。可見，利辛縣集體土地征收補償安置模式相對單一。
2、利辛縣集體土地征收地上附作物和青苗補償標準調查
利辛縣集體土地上附著物補償標準依據地上附著物的類別和質量而定，具體補償總額由實際測算確定。
3、利辛縣被征地農民生活水平調查
本調研報告選取具有代表性的城關鎮進行實地調研。利辛縣城關鎮，位于利辛縣城東郊，轄31個村民組和一個街道，總人口4580人。2009年全村土地面積316.8公頃，約4752畝，耕地約1600畝。2009年-2012年，全村被征地面積近1985畝，占全村總面積的41.8%，被征地主要用于道路修建、工業建設等。
土地被大量征收，對當地村民的生活造成了重大影響，征收前的4230元降到現在的3200元；恩格爾系數由征地前的47%上升到現在49%；耕地保有量也大面積縮水，人均耕地占有量由征地前的2畝/人到現在的不足0.3畝/人，遠低于聯合國糧農組織確定的人均耕地0.8畝的警戒線，耕地形勢嚴峻；人均住房面積由征地前的55㎡/人到現在30㎡/人。
4、利辛縣集體土地征收補償安置引發的糾紛及解決途徑調查
從利辛縣局調查的數據來看，有關利辛縣集體土地征收補償安置引發的糾紛下面進行簡單的介紹。2007年以來，利辛縣局接訪的各類糾紛案件總量先升后減，社會向和諧、穩定有序發展；全縣因征地引發糾紛案件基本維持在18件左右；隨著被征地農民維權意識的加強，因集體土地征收引發糾紛案件總量占全年糾紛案件總量的比例由2007年的2.7%上升到2011年的5.4%，上升趨勢明顯，征地矛盾業已成為利辛縣社會矛盾的主要來源之一。集體土地征收補償安置已成為社會工作不可忽視的重要部分，妥善解決這個問題已成為當前經濟社會發展中的一項突出任務。
二、集體土地征收安置存在的問題及原因
（一）存在的問題
近年來，利辛縣在集體土地征收補償安置方面取得了很大的成就，城市化進程也穩步推進，但是不可否認的是利辛縣在這方面的工作還是存在較多的困難和問題。本文通過調查認為，利辛縣在集體土地征收補償安置方面的問題概括以下幾個方面：
1、集體土地征收補償安置標準不夠合理
如前文所述，目前安徽省實行征地統一年產值和片區綜合定價標準，這在克服集體土地征收過程中普遍存在的補償標準偏低、補償信息不公開透明、被征收集體土地同地不同價等突出弊端上取得了顯著成效，但是在實現被征地農民“生活水平不下降、長遠生計有保障”的長遠目標上還有很大差距。
2、集體土地征收補償安置模式單一
安置模式是集體土地征收過程中被征地農民非常關心的重要變量，直接關系著被征地農民失去土地后的生活水平。但利辛縣集體土地征收補償安置模式相對比較單一，主要為貨幣補償和產權調換。
3、權利救濟體系不健全
依據當前法律法規，被征地農民對征地補償方案有爭議的，只能通過先向行政機關申請處理，而不能直接向人民法院提訟，這就直接剝奪了被征地農民的訴權。
（二）原因分析
1、立法滯后
近年來，學界關于集體土地征收的立法呼聲越來越高，中央也多次召開會議討論大幅提高集體土地征收補償標準，但始終不見相關法律、法規及政策出臺。
2、政府主導
在我國，土地市場是由政府壟斷的，土地征收環節也是由政府主導的。在集體土地征收的補償標準制定上都是由政府主導定價，并不能有效地保證被征地農民的切身利益。
三、完善集體土地征收補償安置制度的建議
從對利辛縣集體土地征收補償安置制度的介紹，可以看出問題有很多，本文從以下幾個方面給出建設性意見。
（一）完善集體土地征收補償安置標準
正如前文所述，補償安置是集體土地征收的核心環節，補償安置標準是被征地集體經濟組織、被征地農民及其他利害關系人最關心的問題。因此，完善集體土地征收補償安置標準顯得尤為重要。
（二）建立參與型集體土地征收補償安置程序
農村集體土地征收補償安置與被征地農民的切身利益緊密相關，補償安置程序設置的好壞則直接影響到被征地農民能否得到公平補償。
（三）健全集體土地征收補償安置救濟體系
當前集體土地征收補償安置糾紛越來越多，但是權利救濟體系卻相當不完善，被征地農民合法權利難以保障。本文認為，集體土地征收補償安置救濟體系應當堅持便民的原則設置。
作者簡介：
篇4
上半年來，全系統各項工作，按照市、縣國土資源工作會議精神和年初簽訂的目標管理責任，堅持以“三個代表”重要思想為指導，認真貫徹國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》精神，牢固樹立科學發展觀和服務經濟建設大局的工作思路，始終把國土資源管理工作作為穩定全局、振興縣域經濟的基礎地位來抓。堅持保護節約國土資源、保障支持經濟發展，體制進一步完善干部隊伍，素質進一步提高，各項管理進一步規范業務進一步強化。重點工作有了較大突破，整體工作成效顯著。概括起來有以下八個特點：
一、宣傳教育工作不斷創新。一是圍繞“3.19”礦產法頒布日、“4.22”世界地球日、“6.25”全國土地日,突出國土資源法律法規、市政府
1、2號令、落實最嚴格的耕地保護政策和農宅建設“三停止”規定廣泛開展宣傳。期間縣局出動宣傳彩車并播放專題宣傳錄音，沿正周、南羅公路制作大理石鑲刻的大型國土資源宣傳碑12座。沿街懸掛橫幅22條、發放宣傳資料XX份。二是“6·25”全國土地日宣傳活動專場文藝節目匯報演出，從戲曲、舞蹈、獨唱、快板的策劃、創作、編導、排練、音樂、服裝等工作精心組織、安排有序，整臺節目主題鮮明、內容豐富、形式多樣，赴市縣匯報演出后，收到了良好的反響，得到了各界人士的一致好評。特別是現代眉戶劇《三戰萬能嘴》，在全省國土資源政策法規宣傳工作方面獨樹一幟，既又鮮明的時代感又有較強的藝術性，令觀眾耳目一新。三是選拔了熟悉國土資源政策法規，知識豐富、思維敏捷、語言表達能力強的3名年輕干部參加全市“6·25”國土資源法律法規知識競賽，并獲組織獎。四是強化了干部教育培訓。圍繞增強“四種能力”、確保“十項規范”，組織全系統干部職工開展了“規范管理，提高素質”活動，舉辦了土地收購儲備、地質礦產、地籍管理、耕地保護、國土資源執法監察和土地復墾等6個方面的業務知識專題輔導培訓13場次；聘請蘭通公司專業技術人員，對全局職工進行了辦公自動化啟動培訓；積極選派政治立場堅定、思想覺悟高、業務能力強、工作積極主動的青年干部參加了入黨積極分子培訓；五是信息報送工作成效顯著，充分利用了國土資源網絡系統和新聞媒體，廣泛宣傳我縣國土資源工作中的新亮點、新成績和新經驗，編發國土資源簡報11期，網絡圖文信息58條；六是“四五”普法碩果累累。日前，國土資源部作出決定，授予北京市國土資源局大興分局等148個單位“XX～XX年國土資源管理系統法制宣傳教育先進集體”稱號。正寧縣國土資源局榮獲國土資源部表彰的“‘四五’普法先進集體”殊榮，擴大了社會影響，提高了部門聲譽。
二、基層所整體工作成效顯著，各有特色。山河所機關管理及制度建設不斷完善，措施具體落實到位，土地違法案件查處事實清楚，處理恰當，案卷整理規范；湫頭所團結協作，合作共事，整體素質高，業務能力強；宮河所機關環境整潔，各項工作扎實有效，案件查處敢于碰硬，執法力度不斷加大；榆林子所農宅清理工作成效顯著，規費收繳任務完成較快，能充分調動每個職工的積極性，凝聚力強，工作方法靈活多樣，并有所創新；永和所基礎業務工作扎實有效，發證和年檢嚴格規范。各國土資源所在農宅清理工作中，頂烈日，冒酷暑，吃苦耐勞，不計較個人得失，面對個別土地政策法規意識淡薄、思想觀念認識模糊的群眾，動之以情，曉之以理，耐心細致地宣傳講解《土地管理法》及中央執行最嚴格的耕地保護政策，甚至有時還要忍受個別群眾的冷嘲熱諷，惡意中傷而毫無怨言，努力工作，體現了基層干部流汗又流淚的可貴精神。止6月16日，各所共清理12個行政村，收繳規費105780元，其中：山河所清理4個行政村，收繳規費16000元；湫頭所清理2個行政村，收繳規費24680元；永和所清理2個行政村，收繳規費19500元；宮河所清理2個行政村，收繳規費19600元；榆林子所清理2個行政村，收繳規費26000元。
三、土地整理儲備工作再創佳績。一是編制完成了國家土地復墾示范項目實施情況調研報告；二是繼續扎實有效的實施國家土地復墾示范項目永正南住片土地平整后期工程，規劃整修項目區內道路，榆林子馬家片、宮河東山頭片拆遷工作繼續加大力度，周家片正在實施拆遷，待二期項目資金到位后，正式實施土地平整工程項目，并完成了宮河雷村片項目區的道路綠化任務。三是編制完成了XX年基本農田整理項目規劃設計和預算編制；四是編制完成了正寧縣土地開發整理項目近期規劃；五是對外承包了收購儲備的廣場南端耕地，有效地防止了土地荒蕪；六是收購儲備了原公證處，律師事務所機關辦公用地1.41畝；七是辦理了南苑住宅小區供熱公司和民政局職工住宅樓等單位的用地手續。
四、執法監察力度不斷加大。一是認真接待群眾來信來訪，上半年共接待來信來訪20余人（次），查處土地違法案件2起，處理土地違法群眾9戶，收回罰款2346元；二是加大土地動態巡查力度，制止并處理在基本農田內挖坑取土6件，恢復耕地原狀1235平方米，規范企業用地8宗，制止亂修建行為2件；三是清理整頓規范土地市場，查處了正寧縣農行與榆林子樂安坊基督教會非法買賣土地案，分別向當事人做出了處罰決定；清理鄉鎮企業、公共設施、公益事業用地單位28戶，面積853.24畝；四是全面處理了磚瓦廠、預制廠在用地上的遺留問題，收回土地補償費62947元；五是緊密配合地礦股收繳各磚瓦企業礦產資源補償費。
五、礦產資源管理工作措施得力，服務企業全面優質。一是對全縣24戶磚瓦企業進行了年檢，年檢率為100％，并給16戶礦山企業頒發了采礦許可證；二是征收礦產資源補償費2.2萬元，占市局下達全年任務的140.67％；三是為石油勘探開發創造了良好的工作環境，協調解決了水、電、路用地等問題，并切實維護了農民利益；同時，積極配合了慶咸輸油管道鋪設工作，對青苗及其他附屬物進行了調查摸底；四是編制《正寧縣地下水應急監測預案》，完成了對我縣地下水調查監測評價工作；五是有效的開展了整頓和規范礦產資源開發工作，集中“治”亂、突出治“散”、注重治“本”、嚴格規范，此項工作已順利通過了市局督查驗收；六是加強了對礦山企業、礦業秩序治理、礦產資源補償費、地質災害調查統計工作。七是協助執法大隊清理收繳各磚瓦廠、預制廠耕地開墾費。
六、耕地保護工作落實嚴格，保障發展持續有力。一是完成了統一年產值測算工作，目前測算結果已報省廳預審平衡；二是建立了建設用地電子臺帳；三是完成了XX年度農宅建設用地審批工作，共批準農民宅基地491戶，用地面積196.4畝；四是清理規范XX年以來建設用地45宗，其中未辦理批準手續的3宗，超面積的3宗，對清理出的問題正在督辦之中；五是加強了建設用地申報及管理工作。嚴格按照省、市關于建設用地報批的總體要求，規范管理，為奧神洲等6家企業及單位下達了用地指標共49.08畝；六是給長慶油田的三個勘探井位辦理了臨時用地手續；七是完成了XX年度農用地轉用計劃指標402.75畝,其中鄉鎮企業用地132.45畝,農村公益事業用地130.65畝,小康示范村居民點用地139.65畝。
七、地籍測繪管理工作嚴格規范。一是完成了農用地分等定級及估價工作，已報送省規劃研究院并通過驗收；二是完成了XX年上半年土地變更調查統計工作；三是完成了慶陽市地圖集資料收集工作給我縣下達的全部任務；四是編寫了農村土地產權調研報告；五是完成了城區16平方公里坐標系改造擴建工作；六是完成了土地登記發證9宗，收繳規費2860元；七是督促糾正了縣旅游局、信息中心網上“問題地圖”。
八、基層國土所建設有新的舉措。按照省上要求，加強基層國土所標準化建設，一是按照“機構設置規范化”的具體要求，對原配置崗位進行了調整，重新確定了人員分工。二是加強了硬件建設。完善了山河、湫頭、永和3個所的設施建設，宮河所于今年5月10日投入使用，榆林子所已動工建設。各所分別配置計算機和打印機各1臺，山河、宮河、湫頭3所院內綠化工作已全面完成。投資一萬多元建成了高標準的職工食堂，并完成了職工住宅樓籌建的前期工作，已動工建設。
篇5
一、選題依據(選題的目的與意義，與選題有關的國內外研究綜述，附主要參考文獻。)
保護和合理利用土地資源，加強土地資源管理對珠海特區經濟的可持續發展具有十分重要的意義。土地資源管理信息系統的建立，是推進土地資源信息化的一項重要舉措。本人在參與周口市土地資源管理地理信息系統項目開發小組工作的基礎上，對系統設計和實現作了進一步分析和研究。
當前，我國城鎮已進入快速建設階段，城鎮建設是社會各界關注的熱點，其中一個核心問題就是土地有效開發與集約利用問題。隨著城鎮化進程的不斷加快，我國城鎮土地利用面臨著嚴峻的考驗。土地是不可再生資源之一，極其寶貴，土地合理利用是經濟發展和社會進步的重要基礎。我國人口眾多，資源相對不足，土地資源尤為緊缺，因此要大力提倡小城鎮在建設過程中堅持土地的合理利用。但我國城鎮的土地開發建設的現狀不容樂觀。區域經濟快速發展導致了城鎮土地開發建設在規模和結構上的迅速變化，產生了許多普遍問題，如土地利用無序、利用粗放、土地利用集約化程度偏低，建設用地與耕地的矛盾日益顯著，土地破壞、污染、浪費嚴重等等，造成半城市化、生態惡化等嚴峻的問題。這是小城鎮土地開發建設中的兩難困境，它表現出一種短期利益與長期利益，么地方政府、開發商與當地住民的矛盾。在目前人口、資源、環境問題日益加劇的情況下，土地作為不可再生資源，對它的開發建設進行科學管理具有重要意義。
土地資源信息種類繁多、數量巨大、涉及面廣、管理利用相當復雜。需要依靠科技進步，實施信息化發展戰略，實現土地資源工作的現代化，在土地資源調查評價、政務管理和社會服務等各個層面廣泛利用現代信息技術，以信息化帶動土地資源管理方式的根本轉變，以信息化帶動信息采集技術與分析技術的飛躍，以信息化促進政府工作方式由管理型向管理服務型的轉變。建立土地資源管理信息系統順應資源、環境的全球性持續利用需求。土地資源數據標準化、信息共享、科學監督以及將這些信息快速反映到經濟建設中去需要建立統一協調的土地資源管理信息系統，用以管理海量數據，迅速處理文檔、圖件，提供準確可靠信息，從而將資料的大量積累、更新與經濟快速增長聯結起來，為綜合利用土地資源信息進行宏觀決策和管理提供科學依據。
自20世紀90年代以來，隨著土地信息產業的建立和地理數字化產品的發展，社會對土地資源管理的認識普通提高，對農村土地的認識逐漸加強，對其需求也大幅度提高。農村土地資源信息管理系統成為包括政府部門在內的必備的重要系統，各國都大力開發自己的農村土地資源信息管理系統，并將先進的技術、方法應用到其中，如空間信息分析的新模型和方法，空間信息應用的新模型和方法:三維、四維數據結構和數據模型，人工智能和專家系統，網絡地理信息系統，虛擬現實技術等，來提高土地資源信息管理的技術含量，以更好的為土地管理服務。
西方市場經濟發達國家很早就意識到了土地資源的使用價值和稀缺性，對土地資源配置調控的研究較早，目前已經形成了較為系統的研究成果，主要體現在土地地租理論、土地資源市場配置機制、土地用途管制制度等多個方面。
無論是市場經濟國家，還是轉軌經濟國家，無論是資本主義國家，還是社會主義國家，每個國家都有一定數量的國有土地資源。在認識到擁有一定數量的國有土地資源有調控土地市場，維護公共福利，儲備能源，調節生態平衡等功能后，一些發達市場經濟國家的國有土地資源數量還有擴大的趨勢。國有土地資源管理日益受到各國的重視。在多種影響因素共同作用下，雖然世界各國的國有土地資源管理體制多種多樣，但國有土地資源管理體制的現狀和發展存在共性，是有規律可循的。
土地資源配置調控是一個綜合性的過程，其調控結果是各種因素、各種手段綜合作用的結果，而且各種因素和手段相互作用、相互影響，最終共同影響調控結果。要達到土地資源的合理配置，發揮土地資源的最大綜合效益，需要調動市場、政府、社會等各種力量，運用經濟、行政、法律、稅收等多種手段，并且各種手段相互協調，互相促進。土地資源調控就是綜合運用各種手段和措施，達到土地資源合理配置，既滿足經濟發展的需要，又能同時兼顧社會和環境效益。
土地市場是生產要素市場,是社會主義市場經濟體系的重要組成部分。計劃經濟轉型以來,土地資源實行了由無償無限期無流動,向有償有限期有流動的土地使用制度改革。十余年的改革,成效和缺陷并存。一方面,國有土地以地生財,為地方政府積累了大量的建設資金,從而加快了城市基礎設施建設,改變了城市落后的面貌。另一方面,由于歷史的原因,有償使用的改革仍然采用的是政府審批模式,即要用地找市長的模式,從而影響了資配置的公平與效率,并成為長期 以來困繞改革深化的重大問題。經濟發展史證明,實現土地資源和資產利益最大化的最佳途徑,是市場配置資源13%建立土地交易市場,是今天社會主義市場經濟發展 的必然選擇。當前,我們必須重新認識市場,并進行 土地市場運作機制的觀念創新。
貿規則強調行政主體一致原則、公平原則、透明原則、非歧視原則。在中國人世的大背景下思考建立土地市場新機制,首要的問題是要認清當前土地市場政府與市場的現狀,找準和WTO規則存在的差距。土地市場新機制必須圍繞政府與市場、監管與競爭、平臺與服務等市場機制,開展全面而有針對性的深刻的行政革命, 實現計劃經濟觀念向市場經濟觀念的轉變,計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變,確保政府行政管理體系必須和 世貿規則所任。
因此，在市場經濟條件下，各種活動對土地的使用展開競爭，以土地需求的市場價格變化和自身能從土地上獲得的經濟利益來決定各自活動的最佳區位，從而使商業、工業、住宅等土地利用類型的空間布局與地價之間得到禍合，推動了城市用地結構的調整，使城市空間結構發展變化，形成合理的土地資源空間布局(曹建海，2002)[22]，使得城市土地利用空間布局呈同心圈層分布。
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二、研究方案與技術路線
(一)研究內容
本文的第一部分是緒論。這部分首先分析了選題的背景與意義，指出文章研究的內容及研究意義，然后對國內外研究進行了綜合介紹與簡要評述。第二部分是介紹城市土地資源調控管理的理論基礎及土地資源調控系統與手段。城市土地資源的調控管理是一個復雜的系統，相關的理論基礎有產權理論、地租地價理論、土地市場理論、土地資源配置理論、公共政策理論。土地資源調控系統主要包括市場機制、政府調控、公眾參與三種手段。論文的第三部分是國外經驗的介紹及其經驗總結。這一部分主要從市場機制和政府調控兩個方面介紹國外經驗。其中，市場機制方面主要介紹了市場機制的作用、美、日、加等國土地交易的制度和做法及其對我國的啟示，政府調控主要從土地用途管制、土地征購儲備制度兩個方面介紹了西方國家的做法。最后，系統地總結了國外做法對我國城市土地資源調控管理的啟示，即需要完善市場機制，建立市場與政府相結合的調控系統。論文的第四、五、六章是文章的重點，第四章分析了周口地區土地資源利用的現狀與特點，第五章在介紹周口地區土地調控管理系統的基礎上分析了周口土地資源管理調控存在的問題。在前面幾章的基礎上，第六章在構建周口地區上地資源調控管理模式，分析其構成要素、運作機制的基礎上，提出了優化地區土地資源管理的具體措施，最后根據周口地區的城市發展和功能定位提出了土地資源合理利用與制度創新的幾點探索性建議。
第一章 緒論
1.1選題的背景與意義
1.2研究綜述
1.2.1國外研究綜述
1.2.2國內研究綜述
1.2.3國內外研究的簡要評述
1.3論文的思路結構與創新之處
1.3.1論文的思路與結構
1.3.2論文的創新之處
第二章土地資源調控管理的理論基礎及調控系統
2.1土地資源調控管理的理論基礎
2.1.1產權理論
2.1.2地租地價理論
2.1.3土地市場理論
2.1.4土地資源配置理論
2.1.5公共政策理論
2.2土地資源調控管理系統及手段
2.2.1市場機制
2.2.2政府調控
2.2.3政府與市場的關系
2.2.4公眾參與
第三章土地資源調控管理的國際經驗
3.1市場機制調控土地資源的國際經驗
3.1.1國外實施市場機制調控土地資源的實踐
3.1.2國外經驗對我國建立土地市場調控機制的啟示
3.2政府調控土地市場的國際經驗.
3.2.1土地用途管制制度的國際經驗
3.2.2土地征購儲備制度的國際經驗
3.2.3國際經驗對我國城市政府調控土地資源的啟示
第四章 周口地區土地資源開發利用現狀
4.1土地資源利用結構
4.2土地資源開發利用的特點
4.2.1農業用地迅速減少
4.2.2可預征地空間減小
4.2.3城市建設用地增長很快
4.2.4土地閑置量較大...
4.2.5土地批租總量逐漸由粗放轉向集約
4.2.6土地批租方式出現多樣化
第五章 周口地區土地資源管理系統及其存在的問題
5.周口地區土地資源管理系統
5.1.1地區管理系統
5.1.2開發公司管理系統
5.2土地資源調控管理存在的問題.
5.2.1政府宏觀調控力度不足
5.2.2土地調控管理制度、體制不完善
第六章 周口地區土地資源調控管理模式與措施
6.1構建周口地區土地資源調控優化管理模式
6.1.1周口地區土土地資源利用優化模型的選擇
6.1.2周口地區土地資源調控管理目標函數
6.1.3周口地區土地資源調優化方案
6.2周口地區土地資源的合理利用與管理創新..
6.2.1確定合理的土地利用結構
6.2.2根據產業發展戰略進行合理的土地功能分區
6.2.3實行城鄉一體化的土地管理機制
6.2.4逐步實現全部土地有償使用
參考文獻
(二)研究方法
本文從宏觀和微觀兩個層面對城鎮建設及其土地問題進行了初步研究。筆者從小城鎮的概念入手，分析我國城鎮化中選擇小城鎮發展戰略的客觀必然性，并回顧了伴隨我國城鎮發展歷程中的土地問題的歷史演進。論文結合我國城鎮發展的現狀，著重對我國小城鎮建設中的重大土地問題進行分析。在此基礎上，文章討論了城鎮建設中土地開發與管理的幾種有代表性的發展模式，概括了其特征，探討了城鎮土地開發與管理的原則與方向，并嘗試對其成因作出論證。最后，文章立足土地管理實踐，以土地增減掛鉤管理為例，有針對性地提出了完善土地管理的學理性對策建議。
(三)擬解決的關鍵問題
(l)比較系統、全面地總結了國外土地資源調控管理的經驗對我國的啟示與借鑒，包括市場機制調控的經驗和政府調控管理的經驗兩個方面。
(2)針對周口地區土地利用和管理的現狀與特點，系統地分析了周口地區土地利用和管理中存在的問題，并分析了問題存在的原因。
(3)在總結各種土地資源調控手段的同時，構建了一個政府、市場、公眾三方共同作用的周口地區土地資源調控管理模式，對這一模式的構成要素、運行機制等提出了較為系統的觀點，并在土地管理措施的優化與創新上進行了一些有益的探索。
(4)由于本文是在課題研究成果上的深化，是基于周口地區土地資源利用和管理實踐的分析，因此提出的土地調控管理措施具有較好的實踐指導意義。
(五)可行性分析
無論是市場經濟國家，還是轉軌經濟國家，無論是資本主義國家，還是社會主義國家，每個國家都有一定數量的國有土地資源。在認識到擁有一定數量的國有土地資源有調控土地市場，維護公共福利，儲備能源，調節生態平衡等功能后，一些發達市場經濟國家的國有土地資源數量還有擴大的趨勢。國有土地資源管理日益受到各國的重視。在多種影響因素共同作用下，雖然世界各國的國有土地資源管理體制多種多樣，但國有土地資源管理體制的現狀和發展存在共性，是有規律可循的。
土地資源是一切城市社會經濟活動的物質基礎，土地資源的合理配置與高效利用是影響到城市經濟發展的重要條件。隨著社會經濟的發展，土地資源的稀缺性越來越突出，如何分配有效的土地資源，使其在城市功能布局、產業結構調整和城市整體環境的提升等方面發揮基礎性、先導性作用是擺在政府面前的一個突出的問題。
市場機制是資源配置的基本方式，但是土地資源作為城市經濟和社會生活的基本物質條件，需要從經濟、社會和環境多方面綜合考慮其利用效益，實現土地資源利用綜合效益最大化。市場機制和政府調控是土地資源優化配置的兩種必要手段，一方面，通過市場機制可以最大限度地發揮土地資源的資產效應，實現優地優用另一方面，通過政府調控可以保證土地資源的利用符合社會和環境等方面發展的需要，實現社會生活和國民經濟的協調發展。同時，公眾參與是保障土地合理利用的一種有效機制，通過公眾建議和意見反饋影響政府政策而修正市場失靈，促使土地資源利用效益符合廣大人民群眾的利益。
但是目前我國土地資源調控體系還不完善，政府的調控力度不夠，特別是在一級市場上沒有實現壟斷，無法有力地調控市場供需，同時各種管理制度還不完善，既無法保障政府政策、規劃等的貫徹與落實，又無法有效地為市場機制的正常運行創造條件。并且公眾參與機制還沒有建立起來，公眾參與既沒有在法律制度上得到明確和保障，也沒有具體實施措施。因此，我國土地資源調控的優化還在于政府職能的完善，通過法律、制度、政策的完善，既保障政府的調控，又為市場機制正常作用創造平臺，最終保障人民群眾的利益和社會的可持續發展。
本文提出的周口新區土地資源調控系統是市場機制、政府調控、公眾參與三種機制的有機結合。但是在具體實施過程中，如何把握三種機制的作用程度，使之既相互促進又相互制衡，不是一個簡單的模式能概括出來的，也不能用一個固定的模式生搬硬套，需要根據實踐的變化不斷調整和深化。并且，一個成熟的土地資源調控系統，主要還是以完善的市場機制為基礎，通過市場的競爭機制、供求機制實現供需平衡，政府的各項政策只是其補充，并且具有較大的穩定性和連續性，政府政策的變動只是對市場的微調，不會引起市場較大波動。
目前，周口新區實行的是新區政府和開發公司二級土地管理系統，開發公司在一定程度上代替政府形式土地基礎開發和招商引資的職能。但是在實際操作過程中，出現了一級市場調控乏力，二級市場存量過大，土地管理措施和制度不完善等問題，本文針對這些問題提出了強化土地利用規劃的控制性作用，建立土地儲備機制，加強土地市場建設，完善土地管理系統，建立公眾參與機制等具體措施，希望能對周口新區土地資源調控管理的優化具有實質性的指導意義。
由于本人的研究水平和知識有限，論文對土地資源調控的具體措施的研究尚不深入，有的措施還缺乏可操作性，對各種調控要素的變化引起的土地市場的變化也缺乏系統的討論。而且由于數據有限，周口新區還沒有建立地價指數等原因，論文對土地資源調控優化的分析和提出的管理措施還僅限于定性的描述，沒有進行定量分析，希望今后隨著對實踐的了解和知識的深化能夠深入研究下去，彌補以上不足。
三、研究基礎及進度安排
(一)研究基礎
本人自1990年開始一直在河南省周口地區各鄉鎮從事農業技術推廣工作和行政管理工作，曾擔周口市淮陽縣的鎮長和黨委書記，對農業技術推廣體系有過深入的研究，對農業區域的知識、態度和行為了解透徹，因而有能力完成該論文的研究工作。
(二)進度安排 論題前期準備30天。
相關文獻資料論證查閱、國家和地方政府涉農政策、法律法規研究、借鑒、分析，制訂出論題研究方案。
論題調研實施150天。
社會調研展開，調研資料、數據整理、分析、歸類卡片制作、確立本論闡述內容構架構思。 論題寫作形成150天。
調研報告―――提煉形成論題初稿―――立論觀點、內容座談考證修正、正式文本形成。
四、預期研究結果及本研究創新之處
土地資源調控管理是作者三年來一直在持續研究的重點內容，通過不斷的學習、借鑒、總結與深化，形成了本文的一些創新之處，主要有以下幾點:
(l)比較系統、全面地總結了國外土地資源調控管理的經驗對我國的啟示與借鑒，包括市場機制調控的經驗和政府調控管理的經驗兩個方面。
(2)針對周口地區土地利用和管理的現狀與特點，系統地分析了周口地區土地利用和管理中存在的問題，并分析了問題存在的原因。
篇6
關鍵詞：國土資源交易 問題 制度化建設對策建議
中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914(2010)11-193-03
在土地使用權變易和礦業權交易的政策、法規、制度均不完善的情況下。山西省開展了14年的國土資源交易工作，為全省經濟社會發展做出了卓越貢獻。山西省在國土資源交易工作中大膽創新。科學總結出的經驗和運行方法在全國同行業也具有一定的積極影響和示范作用。
由于國土資源交易的政策、法規、具體運行的細則都不甚系統完整。導致全國的國土資源交易工作都在摸索中進行，各自為政，使得圓土資源交易中的管理辦法和交易流程差異性很大。對于山西這個正處于轉型發展和跨越發展重要時期的能源大省。隨著圓土資源交易的業務量明顯增多，使得對國土資源交易系統全方位的調查研究更具有現實而迫切的意義。在此前提下，山西省社科院對國土資源系統制度化建設進行了調研。試圖摸索出一條適合使山西省國土資源交易更加健康有序發展的新路子。
蛄合以上兩點。山西省社科院課題研究組于2010年6月4日-2010年7月22日時除太原市以外的山西省10個市，包括78個縣區的交易機構(以下簡稱88家機構)進行了為期49天的工作調研。情況匯總如下。
一、現狀與成績
經過多年努力，所調研的88家機構除4家外均有機構；人員到位的有85家；名稱規范的有69家；工作能開展的有72家。鮑大多數機構基本能保證運行，絕大多教工作人員能夠恪盡職守，盡d盡力，積極發揮政策法規優勢和個人主觀能動性。進行了大量認真細致的工作。由于法律及制度建設的滯后，許多業務骨干為了不影響工作，思受著艱辛，付出了心血，成績與貢獻自不多言。
隨著調研區域的擴大和調研思路的拓寬，調研組在認真調查、仔細分析和匯總的前提下，客觀地總結出部分突出問題和共性問題，現概述如下：
1機構設置方面。調研中，21％的機構名稱不規范；21.4％的機構存在編制挪用占用，人員長期外借的情況；28.2％的機構工作人員未按人事部門的規定落實；辦公場所和設施不能保證工作正常開展的占41％；在危房、車庫、外租房、合并在其他科(股)室辦公的占20％；重復納稅的占18％；財務不獨立的占58％；全額事業，差額事業，自收自支，三種鳊制類別齊全。交易機構人員中不在崗的有127人。(離崗的主要原因是：1.待遇低，自收自支，生活無法保障；2.業務時斷時續，荒廢時光；3.違心工作，違規操作，無安全感)。有許多工作人員說：我們是“只收不支”的編制單位。有的說：我們是干兒子，人家是濕兒子。這些不同的說法，一定層面上反映了工作人員的思想波動。對于機制體制、人事制度、工作制度存在著不同程度的期許、抱怨。
2.職能職責方面。調研中，83.2％的機構認為賦予交易機構的職能被行政科(股)室代替；實際工作中僅參與交易環節(信息、公告和拍賣)的占53.4％；連交易工作都不能正常參加的占25％。特別值得注意的是，認為政府及主管部門領導重視交易工作的機構僅僅有40.4％。在某個市甚至出現12家交易機構的業務工作群體性多年由拍賣公司進行，視國土廳2010(104)號文件于空無。這12家機構還是主要依靠收取史易服務費維持現狀，而只有擁有省交易事務中心棱發的交易資質證才能收取交易服務費，行政干預與職責缺位相當明顯。
3.調查中許多同志對交易工作現狀坦誠、坦率的表明了看法，共性的有以下方面：行政監管部門條塊分割，對國務院各部委的法律、法規、制度、條例無實施細則，職責劃分不明確，交易程序不規范，機構編制不合理。行政裁量難避免，意向易泛濫，工作不省心、不安心、不安全，不干不行，干也不行，制度不健全。信息不暢通，辦事不便利，資源浪費，效率低下，交易工作行政監管“越住”與“缺位”并存，違規操作與腐敗現象時有發生等等。
二、深屢次分析
我國建立土地和礦業權有形市場時間較短，盡管在設計交易程序時做了較前瞻的預見，但在不斷變化的社會實踐中暴露出了諸多程序上的破綻，在實施中出現了困境，這主要表現為：
1.法律層級低。《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國礦產資源法》、及其《暫行條例》、《規定》連同中發(97)11號文件、(99)39號文件。均是粗線條的規定和準則，法律規范和行政規則過于簡單。《暫行條例》作為交易程序法規只規定了交易許可制度以度交易方式等，缺乏可操作性。《規定》對交易程序做了較詳細的操作指引，但這種指引仍然是粗獷的。《規定》作為我國土地交易程序的法律依據，從法學原理上講其法律屢級僅是一個部委規章，同實行嚴格的國土資源管理機制以及依法行政的要求嚴重不匹配。礦業權交易特別是礦業權二級市場。制度建設甚為滯后，礦業權轉讓在許多地方是空白狀態，經濟損失難以估量。
2.缺乏時違法行為的制裁和懲治制度。目前，競買人及個別領導在國土資源交易中違法違規現象普遍存在，如擾亂競買秩序，共進共退，相互串通，指令易，事后交易等。對此類違法行為如何處置，行政干擾證據很難取得，法律法規無明確規定。在調研時。萊市交易中心在一索土地拍賣中。當場制止了一起相互串通的事件，按規則宣布拍賣無效中止，雖然雛護了土地交易的嚴肅性，但因無具體法律依據，無法采取進一步追究的措施，這使得交易工作的權威性、嚴肅性受到極大的挑戰。
3.制度建設在某些環節嚴重滯后。國務院及國土資源部等部委制定的《土地管理法》、《礦產資源法》、《暫行條例》、《規定》等等系列相關法規，都是粗糙的線條，在全國國土資源工作形勢發生變化的情況下仍沒有制定出適時具體的實施辦法。對于山西省這個資源和能源大省，已經處于轉型發展和跨越式發展的新形勢下，這些相關的法規、政策已遠遠落后于工作需要。目前山西省對土地的使用，對礦產資源的使用明顯增多，交易工作量明顯增大。特別是對集體用地和建設用地的使用。另外山西省的礦產資源不僅僅是煤炭資源，有色金屬及非煤礦產的儲存和開采也即將拉開新的序幕。雖然刺度和法規永遠是滯后的，但是在可以預洲的工作范圍內，必須研究出一套適合山西省發展的國土資源交易管理辦法以改善目前國土資源交易工作的局面，使之能夠與山西省國民經濟發展的步伐相一致。甚至于引領和超越發展，確保山西經濟又好又快發展。
地方政府制定的《實施辦法》在形勢發生變化的情況下，解釋不到住。修訂不到住。有
部分同志說：實際工作中戰戰兢兢，如履薄冰而“無抓手”，出現能拖則拖。能緩則緩，非交易不可的，集體決議一致同意才敢去做。效率低下，收益受損，極大影響著當地經濟社會發展進程。
調查中，許多同志對《城市房地產管理法》第三十九條“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，必須完成開發投資總額的25％以上”的規定在現實中該如何執行，25％的比例如何界定，時“國十九條”信息公示內容中的“開工、竣工、戶型、套型”提出質疑――這些牽扯城建、規劃、房地等部門的信息很難落實，又無當地政府協調、協助的文件，信息沒有規定的時間，常常因相關部門信息掌握不到，迫使工作推遲，各界怨聲載道，很無奈。對省政府(2010)4號文件，土地競買人資格的界定很多人認為是自相矛盾的，時至今日，相關部門也未明確解釋和規范，很茫然：類似的這些工作實際中不可避免的疑義不能及時解答形成定論，嚴重影響交易工作人員的熱情和信心。特別提到一點，在調研中，相當大比例的工作人員認為煤炭資源整合從法律角度講應當進行礦業權轉讓交易程序。
三、對策和建議
黨的十六屆三中全會、十七大以及十七屆四中全會都系統詳細闡述了科學發展觀，山西宙委、省政府對全省轉型發展和跨越發展進行了科學的戰略部署。從理論上分析土地要素是社會主義市場經濟體系的重要組成部分，礦產資源則是保障民生的催化劑。國土資源工作的特殊性和重要性在此意義上可以說是保障國家戰略安全的重要事業。交易工作作為國土資源管理工作的重要環節，其意義之重大毋庸置疑、根據山西省委袁純清書記的講話精神，解放思想，從根本上突破思維慣性，敢于打破條條框框，據此走出一條引領國土資源交易工作的新路子，服務于山西大局。，根據調研的實際情況，現就建立和完善國土資源交易市場，促進國土資源制度化、法規化的有關現實問題提出如下建議：
1.提高認識，形成共識。再次充分認識建立國土資源交易市場的重要意義。雖然作為調研報告提出這個話題有些哆嗦，但是在調研中，認為政府及主管部門領導重視交易工作的機構僅有40.4％，這個選項和比例應當是反映出了這個話題的沉重。一針見血的講，建立國土資源交易市場，是社會主義市場經濟建設的需要；是改革行政審批制度，轉變政府職能的重要舉措；是積極推進依法行政，建立政務公開的有力措施。總理多年來多次指出：“我們的政府是人民政府，我們要把政府辦成一個服務性的政府，為市場主體服務就是為人民服務。”建設服務性政府是全球經濟競爭的客觀需要，也是社會主義市場經濟發展的內在要求。更是人民群眾的迫切愿望。總書記在全國廉政建設工作會議講話中提出“三個更加注重”――更加注重治本，更加注重預防，更加注重制度建設
而現實中，通過建立國土資源交易市場，規范程序，堵住漏洞，恰恰能從制度上、源頭上有效預防和遏制權力腐敗。實際工作中能有力地促進機關行政管理部門由審批式管理向服務性管理轉變，有效地使相關管理部門盡快從“越位”的地方“退位”，在“缺住”的地方“補位”。，嚴格按照規則辦事，真正做到“政事分開”，樹立服務性政府的良好形象。
2.完善機制，夯實基礎。國土資源市場應具備四個基本功能：場地服務功能、辦理土地交易業務功能、信息服務功能、交易功能為此，應當完善各級交易機構機制，在體制、人員、編制、待遇、辦公場所、硬件設施等方面盡快優化，一能安心工作，：能高效工作。在實際調研中，幾乎所有機構的同志提出，省交易事務中心應當強化行業監管和指導職能，贊同者占到調研機構的99％。事實上根據管理學中統一性管理原則，省交易事務中心對市縣兩級的監管職能，應當認識到轉變職能出效益是一務鐵的定律。另外有41％的機構要求盡快改善辦公場所，優化辦公設施設備，以改變不能正常辦公的困境。因此建議交易機構應該達到“六有”標準，即：一有機構；=有場所，特別是有交易大廳、辦公場所和拍賣會場，窗口就是形象。晉中市交易中心建設的很好，在礦產資源相對不多的情3況下，業務量持續增長；三是有專職人員，時目前普遍存在的挪用占用編制的情況和長期借調的情況，予以糾正。人員不專職不專崗，積極性不高，責任心不強，很難調動工作積極性；四是有規章制度，機構管理，業務流程，財務管理，信息管理，學習培訓，監督機制等，要形成科學系統的模式。獨立事業單位法人的規定要嚴格執行，特別是根據編辦、人事、財政、審計、物價等行業部門要求，應達到“三個必須”的標準：必須進步落實機構負責人與法人代表身份相符，責權匹配，制止各級領導兼職現象；必須逐步落實財務獨立管理制度；必須逐步落實業務工作獨立開展，避免行政干預，避免人為干擾，減少違規交易。五是有必要的交易設備，信息管理系統，觸摸式電腦，電子顯示屏幕等設備，有效運用現代化信息技術。六是有必要的經費，各級機構要有經濟條件去加強業務培訓，參加各類相關資質的培訓學習，提高業務素質，確保交易質量。
3.建章立制，勇于創新。公平和正又始終是人類社會共同的追求，伴隨著社會的不斷發展，人們更加注重利用法律程序在具體運作中實現價值目標。加快國土資源交易程序的法制化步伐，對于構建社會主義和諧社會，合理有效保護資源，利用資源，開發資源，造福社會和人民群眾有著實實在在的益處。維護程序公正、流程嚴謹、制度合法勢在必行，，在調研中，許多年以來困擾工作的政策法規問題應當盡快予以解釋。從法理學角度講，有三個環節必須嚴肅統一：一是制定規范統一的國土資源交易制度規章；二是確立相應的針對雙方的法律責任；三是完善監督機刺，，山西省現行交易程序主要是依據《暫行條例》、《規定》和省《實施細則》，已遠遠落后于開展工作的要求，效力層級過低，有必要提升其效力層級、至少應將交易程序上升到地方性《山西省國土資源交易條例》，以彌補法律體系缺陷。糾正重實體、輕程序的偏差，國土資源交易程序極為嚴謹，應當引入監督機制，主要是法律部門和法律專業人士，而不僅僅是紀檢、監察、審計等黨政部門。
建章立制，要有敢為天下先的勇氣。“創新是一個民族發展的靈魂”，小平同志一言中的，山西省委書記袁純清同志也強調，解放思想，突破桎梏。只要具備了良好的職業道德，有敢于天下責任勇擔當的良知，管理出效益。創新出管理，所以要有解放思想，敢于創新的責任意識。土地和礦業權交易在國際社會已運行200余年。1999年廣東省已建立完善規范的土地交易市場。2003年浙江省紹興會議在沒有規范性文件，甚至沒有國務院，國家部委法律制度依據的情況下，將招投標建成為全省統一平臺，包含了：建設工程交易中心，政府采購中心，土地交易中心，產權交易所四大合并。此舉得到中央的高度肯定，隨后在工作中大力完
善，終于打造成“陽光工程”。2006年地處西部的貴州省，大膽創新。提出“礦業權儲備與交易統一”的改革思路，在全國率先成立了集礦業權儲備和交易管理與省級礦業權有形交易平臺為一體的“貴州省礦權交易儲備局”。創造了位居全國之首的“五個率先”改革思路，與2007年相比，2008年礦業權出讓宗數下降了44.2％，而礦業權出讓價款卻增長了5.49倍；與2006年相比，礦業權出讓宗數下降了55.1％，礦業權出讓價款增長了7.35倍，年均增長189.0％。2007年9月。遼寧省礦業權交易中心確立了“全國一流，全省統一”的目標，出臺了一系列配套政策。礦業權一律實行市場取得，“三公開，一透明”凈化了政風，遏制了腐敗，效益明顯提高，發展速度急劇加快。因此，對于山西這樣的能源和資源大省，對于處于大發展中的山西，這些無不是鮮活而現實的樣板。山西省農村集體土地流轉試驗了近十年，省政府應當抓緊制定一個基本的指導性意見。調研中“要求盡快制定農村集體用地流轉指導性意見”的有76家。占86.3％。
4.加強學習，提高素質。在調研中，對于“要求省交易事務中心組織業務培訓和學習”的有77家，占87 5％。如此高比例的呼聲，實為驚嘆。同志們直言不諱地說，天天就是干活。越干越迷茫，越干心中越沒底。當然，實踐因形勢發展而不斷變化，但是只有學習能解決實踐中的困惑。特別是國土資源交易工作，僅法律知識就需要懂得和了解三十余部，加上國務院，國土資源部，財政部，稅務總局等等及省政府，省國土廳和相關廳局委，數十個部委廳局，法規、制度、章程、條例、規定、實施細則、暫行辦法、補充意見等等達百部之多，還不算不斷出臺修訂的新的制度條例。許多同志說：昨天的規定令天不能用了，新的沒掌握就不敢干了。這就是自己要求學習的動力，這就是需要加強學習的動力。積極主動保護這種動力和意識，培養主動學習的良好風氣，就是保護工作的積極性，就是提高這支隊伍的戰斗力，在學習中長期與短期結合，專業性與綜合性結合，重點問題與細節問題相結合，省內與省外學習結合，省內兄弟市縣相互學習結合，理論學習與實際操作結合，靈活性與原則性結合。搞好“七個結合”，必將打造出一支具有理論水平高，業務素質強，社會形象好，具有強大戰斗力的山西國土資源史易工作隊伍。
總之，解放思想是前提，科學管理是基礎，制度建設是保障，深化改革是關鍵。
參考文獻：
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篇7
前言土地收購儲備制度作為土地經濟學的一個學科范疇，實施幾年來，在規范調控土地市場，優化土地資源配置，實現土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運作機制中，仍存在著一些不容忽視的問題。本文即是筆者經過多方調研并結合在土地管理部門多年來的親身實踐和體會，就我市縣級土地收購儲備機制中存在的一些問題作了粗淺的分析并提出相應的建議及對策。
眾所周知，土地收購儲備制度這一源于二十世紀九十年代末期的新生事物，近幾年在全國各地如火如荼的演繹和推動下，對盤活城市存量土地，加快國有企業改制進程，強化政府土地集中統一管理，推進土地的市場配置等，都發揮了十分重要的作用。同時，伴隨著此起彼伏的拍賣槌落聲，土地收購儲備制度對城市建設發展步伐也產生了重大的影響。隨之而來的是，一座座現代化建筑撥地而起，城市功能和基礎設施建設日益完備，城市面貌大為改觀。但縱觀我市的縣城建設，不僅是與沿海發達地區的縣城建設無法相比，而且與周邊省市縣相比也存在著一定的差距，并且有進一步拉大的趨勢。究其原因，從表面上看，加快縣城建設需要大量的資金投入，而我市絕大多數縣份經濟發展水平還不是很高，依靠財政支付十分有限，導致城市建設與資金缺乏的矛盾日益突出。但從深一步來看，是我們在經營城市方面的思想觀念落后，沒有把縣城土地資源進一步引入到市場機制，把縣城土地資源變成資本運作，實現縣城資本的良性經營，以此來促進縣城建設的持續，健康和快速發展。
而土地收購儲備制度正是基于這種經營城市創新理念而產生的一種新型的城市土地利用管理制度。因此，我們必須進一步加大土地收購儲備力度，改變以往在計劃經濟條件下與舊的土地管理模式下多頭管地與多頭供地的格局，收緊地根，變多頭管地和多頭供地為“一個池子蓄水，一個龍頭放水”的政府統一管地和統一供地的新模式，走以地建城，以地養城的新的城市經營道路。
縣級土地收購儲備機制現狀
我市縣級土地收購儲備工作大多起步于20__年，有的甚至還要晚些，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運作之初，大多是在各地縣政府的組織牽頭下，由相關部門的領導參與組成一個土地收購儲備或土地收購儲備出讓管理委員會，下設土地儲備中心，掛靠縣土地局辦公，中心主任大多由各縣土地部門局長或副局長兼任。其工作職責是：受縣政府委托在縣土地收購儲備或土地收購儲備出讓管理委員會的指導和監管下，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的前期準備工作。土地收購儲備的任務是將需盤活的土地收回、收購、置換及統征后予以儲存，并通過前期開發利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產，有效地配置土地資源。并在各縣制定的《土地儲備實施辦法》里規定了可以實施收購儲備的土地范圍，即1、城鎮規劃控制區范圍內的無主地；2、縣政府統征的土地；3、土地使用期限已滿，依法收回的土地；4、依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；5、依法沒收的土地；6、因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地；7、以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地；8、因實施城鎮規劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地；9、土地使用權人申請縣土地儲備中心收購的土地；10、其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受縣財政部門和審計部門的指導和監督。具體到實施土地收購儲備的資本全由縣財政撥款并可根據省土地部門與省中行簽訂的合作協議由各地市分行貸款解決。
基于這種機制的實施，運作幾年來，我市各縣在當地縣委、縣政府以及相關部門的通力合作下，土地收購儲備工作較起步之初有了相當大的起色，土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創新高，財政收入大步攀升，顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機。但居安思危，未雨綢繆，縱觀我市縣級土地收購儲備工作的總體態勢而言，在其運作過程中，卻面臨著諸多潛在的危機。
縣級土地收購儲備機制中存在的問題
首先，在土地收購儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。
20__年，國務院下發《關于加強國有土地資產管理的通知》（通稱15號文件）。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確收購儲備資金的主要來源提出明確要求，是土地收購儲備機構拓展融資渠道的重要政策依據。且20__年初，山西省國土資源廳就與中國銀行山西省分行簽訂了土地收購儲備貸款業務的合作協議，并要求各地市分行與當地國土資源部門積極開展全方位業務合作，嚴格按照《實施細則》辦理土地收購儲備資金貸款業務。但在我市的許多縣，在土地收購儲備資金運營上，雖然也規 定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。財政部門不予撥款不說，就是想依靠國家和省里面制定的政策依據，向金融機構進行融資，儲備機構都沒有自己獨立的帳戶。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進行土地收購的時候，土地收購儲備機構就只能采取其唯一的一種收購方式----協議（或合同）收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協議（或合同）收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進行收購的時候，無形之中就存在如下幾方面的不利于：一是不利于土地收購儲備機構成功收購。由于這種收購方式實際上是一種“賒帳式”收購，所以在收購有些土地特別是所謂的“黃金”、“搶手”地塊時，由于用地意向者較多，原有土地使用（所有）權屬單位人出于一種急功近利的這么一種思想，就往往置國家法律法規于不顧，將本應該納入土地儲備庫或應該經過收購儲備推向市場的土地，擅自轉讓或買賣于他人，從而導致收購儲備工作陷于一種尷尬被動的局面；二是不利于縣級政府獲取更多的收益。因為協議收購或多或少地會存在土地使用（所有）權屬單位人向土地收購儲備機構討價還價的可能，從“利息”和“付款周期”等角度考慮，“賒帳式”的收購往往是“讓利式”的結果。
其次，在土地收購儲備部門之間的協調問題上，難以達成統一的認識。
土地收購儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從筆者調查情況來看，目前主要是與城建規劃及司法部門之間的協調對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設規劃缺乏前瞻性和穩定性，給土地收購儲備無形中增加了風險，也制約了土地資源的高效利用；二是已進入土地收購儲備程序的土地，因原土地使用權人債權債務等糾紛使司法部門介入處置土地資產，導致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現法院將土地補償費代扣、截留等用于償還企業的債務等現象，造成原土地使用權人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。
其三，在土地收購儲備的實際操作中，規避土地收購儲備的行為時有發生，致使一些本應納入收購儲備的土地被紛紛轉手，國土收益大量流失。
主要表現在：①一些工礦企事業單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權后，無力繼續開發，而又不具備轉讓條件的土地，以及應依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據相關規定，本應納入土地收購儲備，但土地使用權人卻拒絕收購，在不辦理任何土地相關手續的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯營聯建等名義擅自轉讓土地或改變土地用途等方式進行著私下里的交易，導致國有土地資產大量流失；②縣城或集鎮規劃區等一些原有的劃撥性住宅用地，因實施城鎮規劃和土地整理，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應通過公開出讓有償方式方能獲得的經營性用地，在原用地上開門面、設店鋪，用于商業、服務業等用途，從中大肆掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。
其四，集體土地的大量非法入市（特別是毗鄰城區、周邊基礎設施較好的“城中村”以及城鄉結合部、交通沿線這些特殊區域的集體土地），嚴重地影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。
收購儲備土地的最終目的是要經營土地，而經營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環境，盤活存量土地資產，實現城市土地資源的優化配置，為城市經濟提供可持續發展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實現最大化的資產價值”。而這些區域集體土地的大量非法入市（入市的形式主要表現在：非法批地入市、非法占地入市、非法出租入市、非法轉讓入市等），因為往往是受眼前利益的驅動（如交納稅款、集體開支等），實際上是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經營土地市場的健康和有序發展。
其五，就是工作人員的素質和管理問題，鑒于政府及土地管理部門對其缺乏嚴格健全的監督機制，、、違法違紀者大有人在。
主要表現在：①在目前土地收購儲備的實際運作中，片面追求經濟效益已成為其主要目的。正是基于上述原因，國土資源管理部門在實施土地收購儲備時，往往簡化土地報批程序，把本應該辦理農用地轉用或征用等報批手續的土地，卻草率地以一紙收購合同就替代了，違規操作現象多有發生，這于土地儲備“規范調控土地市場、保護合理利用土地資源”的初衷是相背離的；②對于土地使用權符合收回、收購條件，土地使用權人未申請進行土地儲備，而擅自轉讓土地使用權及地上建筑物、附屬物的，根據各地《土地儲備實施辦法》的相關規定，應按非法轉讓土地使用權論處，國土資源管理部門不得為其辦理審批和登記手續。但在實際工作中，卻時常有一些工作人員為了自己的一點私利，置國家法律法規于不顧，為這些違法行為當事人大開方便之門，綠燈放行，嚴重地干攏了土地收購儲備工作的正常運行；③主要是土地儲備工作者全局意識不足，服務意識差。工作人員行政化管理意識濃，而服務市場的意識差，與土地儲備服務于市場、服務于經濟的宗旨不協調，存在工作效率低、不及時學習，觀念和業務水平跟不上時展的步伐等現象，成為制約土地儲備工作的一大因素。
其六，是政府及土地管理部門在經營土地收購、儲備、出讓等一系列過程中，缺位現象比較嚴重，營造的用地環境太差。實施土地收購、儲備并進行公開出讓的目的，原本是要通過土地市場的調控作用，搞好用地服務，將需盤活的存量土地激活，使其朝著合理的用地方向流動，以實現其利用效益的最大化。但在我省的許多地方，出于片面追求經濟效益的目的，一些政府及土地管理部門在運作土地收購、儲備、出讓的過程中，往往把自己的職責僅僅定位于一個"中間批發商"的角色，利用權力優勢，想方設法地把土地低價收購進來，再想方設法地把它高價賣出去，從而賺其差價，獲其利益了事。至于土地出讓以后，你用地者怎樣干、干成啥，那就不是我的事了。筆者在基層調研時，就親歷過這樣一個例子。20__年，x縣土地管理部門以統征方式收購x村集體所有土地數畝，后經過公開出讓，x外地開發商竟得該宗土地使用權。20__年春，當x開發商意欲開發建設時，卻遭到當地村委的百般刁難，理由是：在該村管轄區域內施工，得先付其施工管理費，并美其名曰為"協調費"，且一張嘴就是十幾、二十萬元的，沒有討價還價的余地。意思是說，只要你交了錢，在你施工期間，如有村民欺生從中鬧事，由其村委出面協調，否則后果不堪設想，讓你舉步維艱。情急之下，x開發商只好請求當地政府及土地管理部門出面給予協商解決，但被推委再三。無奈，x開發商只好擱淺了工程建設。試想，這樣的用地環境，以后誰還敢再來投資呀？！
縣級土地收購儲備機制建議及對策
首先是要規范土地收購儲備資本金的運營。
即：在土地收購儲備的資金運營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導和監督土地收購儲備機構，對土地使用權出讓后國土收益的及時回收， 更要協助土地收購儲備機構搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。
對于縣級財政收入情況好一些的地方，縣級財政部門應積極向地方政府建言獻策，將可劃出用于實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金納入到每年度的財政預算體系內，并可視當地土地市場發育的實際情況，適當增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機構貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調控土地市場的供應和需求關系，一箭雙雕，何樂而不為呢？對于縣級財政收入情況一般的地方，縣級財政部門則更應積極配合好當地土地收購儲備機構，充分利用國家及省對土地收購儲備機構可向金融系統進行融資的政策依據，按照省廳與省中行達成的貸款協議，主動地與當地信貸部門聯系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔保幫助。
其次是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。
土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統一管理、統一整理、統一供地。土地的收購儲備在具體運作上，應結合實際情況，靈活運用以下幾種方式：
1、土地征用。近幾年的城市化發展證明，城市的拓展用地及預留地主要依靠征用即政府統一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續成為國有土地后，方可進入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。
2、收回方式。按照現行的有關法律法規，以出讓方式取得國有土地使用權、期限已滿未申請續期或申請續期未經批準的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權的土地，以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實際工作中看，雖然法律規定明確，但真正被直接收回土地使用權的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。
3、直接貨幣收購。對近期急于開發的道路、供水、污水、能源、電力等基礎設施。用地，以及區位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。
4、預約收購（即協議收購或合同收購）。對企業搬遷地
塊、破產企業變現地塊、污染搬遷地塊、老城區成片改造地塊等可實行預約收購。在簽訂收購合同后，其土地進入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權人對土地增值的期望，應是著重推行的土地儲備方式，但實行起來難度較大。
5、定向委托收購。特殊的公益性用地，且時序要求急、配套要求高、涉及面積大的地塊，如道路工程用地，可以采取定向委托某一單位的辦法實施收購，但必須在土地收購儲備機構的指導、監督及政策法規的約束下規范運作。
6、土地置換。對于企業、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地換取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。
7、規劃紅線儲備。依照城市規劃，對道路兩側等重點區域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規劃部門可直接將規劃紅線劃給土地收購儲備機構，進行規劃紅線儲備。
8、信息儲備。對按建設時序短期內不具備開發條件的地塊，將其地籍信息、利用現狀信息與規劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉為其他方式儲備。
其三是要做好相關部門間的協調問題。
主要是做好城建規劃與司法部門的協調問題。城建規劃部門要嚴格執行城市規劃法，制定科學、先進、穩定的城市規劃，尤其要著力提高地塊詳細規劃的覆蓋率，并向社會公示，接受社會監督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規劃才能真正成為土地資源配置和土地資產處置的前導，成為推動土地市場良好發育的動力。另外，國家應當制定專門的法規，明確土地資產有別于企業的其他資產，無論出于什么原因，在處置土地資產時，必須征求土地管理部門的審查意見，以防止國有土地資產流失。
其四是要加大土地執法監察力度。
這是土地收購儲備工作能否順利實施的一個重要因素。土地收購儲備的一個中心任務便是盤活存量土地資產，優化土地資源配置，合理利用土地。而大量存量土地大多存在于國有企事業單位的原劃撥用地當中，所以，加大對國有企事業單位劃撥用地“隱形交易”行為的監察力度，首當其沖應當成為土地管理部門執法監察工作的重中之重。在實際工作中，建議對國有企事業單位建立劃撥用地利用檔案，并對其劃撥用地進行定期不定期的動態巡查監察，以此來防范國有企事業單位借改制或改革之機非法買賣、租賃、抵押或者以土地出資入股、聯營聯建等方式非法轉讓國有土地資產。其次是要加大對非法改變土地用途行為的監察力度。主要是針對國有企事業單位中的劃撥用地及“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地而言。建議各級政府予以采取不同的方式，加強對他們的收購儲備力度，以有效地制止一些違法行為當事人擾亂土地市場秩序，逃避交納土地出讓金行為的發生。對國有企事業單位劃撥用地非法改變土地用途的，無償收回；對“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地，則應按照《山西省“城中村”集體土地轉為國有土地管理辦法》的規定積極推行并實施之。其三是要加大對非法批地、非法占地行為的執法力度。改變以往對此類違法行為“重罰款輕處理”的短期利益行為。對于非法批地者，不僅非法批準、使用的土地應當收回，而且還要對非法批準使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分，構成犯罪的還要依法追究其行事責任.對非法占地者,不僅要給予其相應的行政處分,而且還要對其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設施進行處理，該拆除的進行拆除，該沒收的進行沒收,然后統一納入到土地儲備庫加以拍賣,從而達到治根治本的目的。
其五是要搞好土地收購儲備的建章立制工作。
⑴、圍繞政府高度壟斷土地一級市場這個中心，建立收、儲、供地機制，實現土地收儲的規范化。
具體到實際工作中，一是要擴大土地收購儲備的范圍。強化政府統一征地，把新增建設用地全部納入政府儲備；充分運用收購、有償收回、置換和預儲備等手段，對縣城規劃區內的國有劃撥土地、企事業單位急需盤活的存量土地、抵押權實現的土地、閑置土地、破產企業及法院判決需處置的土地加大收儲力度。二是嚴格土地審批程序。嚴禁借土地收購儲備簡化土地報批程序，嚴禁以土地收購協議（或合同）替代土地報批手續的行為發生。三是嚴格供地程序。嚴格劃撥方式供地，嚴格限定協議出讓范圍，認真執行國家有關規定，對協議出讓的，堅決實行集體決策、集體定價并向社會公布。存量土地協議出讓時，土地出讓金收益不得低于評估地價的40％；新增建設用地協議出讓，土地出讓金不得低于基準地價的70％；要嚴格按照國土資源部（20__）第11號令的規定，全面推進經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓。對于四大類經營性用地，堅決走招標拍賣掛牌出讓的路子。對于其他用途的土地，按政策規定依法辦理，有條件的地方，這些地塊如有兩個以上用地意向者，也要逐步推行招標拍賣掛牌出讓的運作模式，從而實現“一個口子進，一個池子蓄，一個龍頭放”的收購儲備供地機制。
⑵、建立公開、公平、公正的土地市場，規范完善土地出讓審批程序，實現土地收益的最大化。
為加強用地審批管理，規范土地出讓行為，政府及土地管理部門應對每一宗地的收購、補償、協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等，均實行集體會審、集體研究、集體決策；嚴格限制土地使用權協議出讓，實行地價評估、集體決策定價、公開協議出讓結果等措施，規范交易行為。
在規范出讓程序同時，土地管理部門還應堅持公開、公平、公正的市場交易原則，實行陽光作業。對于出讓的每一宗土地，均應在新聞媒體上公開披露；在運作過程中，要嚴格按照招標拍賣掛牌出讓程序操作，做到監察、財 政、公證等部門全程參與，確保招標拍賣掛牌出讓的公開、公平、公正。通過強力推行各類經營性用地的招標拍賣掛牌出讓工作，不僅能最大限度的保證政府收益，規范各類出讓行為，也能有效地防止“暗箱”操作和腐敗行為的發生，有力地推動土地市場的健康、有序發展，最大限度地保證土地資產的保值增值。
⑶、圍繞地方黨委、政府的中心工作，積極探索適合當地的新的土地收購儲備運行機制，并對工作人員加以有效的監督，實現土地收購儲備與人員管理機制的新突破。
要根據各地實際情況，合理把握收購儲備土地的規模，規避市場風險，完善土地儲備庫建設方案，儲備土地布局要相對合理，數量適度，既能調控市場供求，又能基本保證城市建設需要。另外，必須注重提高工作人員的政治素質和理論修養，保證依法工作，熱情服務，適應全面推行土地收購儲備制度的要求。
篇8
關鍵詞：農村經濟管理；現狀；對策
中國是一個農業大國，農業支撐著國家的發展，同時推動著其他行業的穩步進行。農村經濟管理工作是農村建設的重要組成部分和重點工作，對于農業的發展具有重要的意義。然而，在現代的農村經濟管理工作中，依然存在著很多的問題。這些問題已經十分迫切，影響著整體農業建設的步伐。因此，改變當下農村經濟管理的問題成為現代農業建設發展的重要任務。
1農村經濟管理
農村經濟管理工作主要包括以下幾點：完善農村的土地管理制度，宣傳我國社會主義新農村國家土地政策；建立農村財政和資產管理制度，公開農村的財政狀況；制定農村經濟發展目標，著眼于未來的經濟發展要求；加強農村干部的培養工作，建立一支具有高標準的專業管理隊伍。這4方面的工作內容互相影響，其工作的目標是為了提高農村農民的經濟收入，從而提高整體的農村經濟收益，完成加快農村經濟發展的終極任務。農村經濟管理工作是農村經濟發展的“墊腳石”，有了這一基礎，農村經濟發展和整個國民經濟才能得到更好的發展。
2農村經濟管理的問題
2.1對農村經濟管理工作的認識不全面
在現代的管理人員中，甚至還有很多人認為加強農村經濟管理建設，按照農村經濟管理的有關制度行事是沒有必要的。缺少了根本的認識，很多基層的工作人員都是處于一種迷茫的工作狀態，被動的處理有關事宜，甚至是寥寥完事，僅僅是為了完成任務而工作。這樣的工作缺乏最基本的工作動力，不具有發展的前景。
2.2相關法律不全面
農村經濟管理工作包含著眾多的內容，其中包括農村土地承包責任制、農民負擔和財務等內容。這些工作是非常繁瑣且需要專業人員來進行管理。然而，現存的管理法律是不全面的，缺少了與農村經濟管理相關的法律法規，農村經濟管理部分在處理農村農業的有關矛盾糾紛事宜時，總是“底氣不足”，這樣對于各項事宜的進行和處理，農業事業發展的進行都是極大的阻礙，嚴重影響了農業事業的發展和推進。
2.3干部隊伍不穩定
由于相關的管理法案的缺乏，農村經濟管理工作也缺乏法律指導監督。這引發了另一矛盾便是經濟管理工作的干部隊伍不穩定。管理工作的干部經常隨意調換崗位，影響了工作的進行。這種情況沒有得到好轉，便引發了惡性循環。在我國的很多地方，農村經濟管理工作人事安排呈現一片糟的狀況。
2.4經費短缺
農村經濟管理工作的經費來自于政府的財政供養，除此以外，沒有其他的來源。然而我國的農村處于負債的局面，很多地方的經濟管理工作的干部的工資沒有得到按時發送，這會影響干部們的工作熱情。為解決問題，有的農村采取了借貸的方法，借貸之后不能按時還上，久而久之便產生了一種惡性循環。最終令農村經濟管理的經費問題影響工作，經費不足使其運轉困難，最終停止工作。
3農村經濟管理工作的改善方法
3.1提高對農村經濟管理的認識
近年來我國的經濟建設已經得到了重大的進步，農村經濟管理的重要性也越來越得到人們的認可和關注。各級部門應當加強對各級干部的思想工作指導，使其充分認識到農村經濟管理的總要性和必要性。干部認識到農村經濟管理工作的重要性，將其放在工作的首位。
3.2健全相應法律法規
農村經濟管理工作的相關法律法規的完善已經成為當前的重要課題。各級政府應考慮實際情況，考慮到農村的經濟發展現狀，制定符合現狀的相關法律，建立全面的農村經濟管理工作法律法規，用到實際工作中去。形成科學有效的管理制度和方法，為國家落實各項制度提供了基礎。
4小結
農村經濟管理工作是農村經濟建設的基礎和管理動力。當前我國的農業發展處于穩定發展的狀態，各級政府應當關注和重視農村經濟管理工作的發展，不斷的完善機制和制度，提高農村經濟的管理水平。同時應當注重人才的培養，建立起一支具有專業素養的工作隊伍，讓他們學習農村經濟管理的理念，提高農村經濟管理的認識。對農村經濟的發展狀況作出合理化的解決方法，努力推動農業事業的發展。
作者:譚占茹 單位:吉林省白城市洮北區青山鎮農村經濟管理服務中心
參考文獻：
篇9
關鍵詞：城市化 ；失地農民；就業；社會保障
中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198(2009)06-0020-02
1 背景
城市化是一個國家現代化的重要組成部分，是人類社會發展的必然趨勢。西方大規模的城市化，始于18世紀的英國工業革命。根據聯合國相關組織的預測，到2030年，世界城市化率將達到60%。我國自改革開放后，尤其是近些年來，隨著工業化進程的加快，城市化也進入了一個新的發展階段。
由于歷史、制度等諸多原因，農民在城市化大潮中往往處于被動的弱勢地位。城市化是土地增值及其資本化的過程，應該讓農民真正獲得土地增值帶來的收益。然而，在城市化實際進程中，農民不僅沒有獲得相應利益，反而臨著城市化帶來的失地和失業的雙重尷尬。
2 城市化進程中失地農民問題的表現
2.1 失地農民的就業率偏低
城市化進程中，失地農民的就業率偏低。許多農民在失去土地后，就淪為新的城鎮失業者，原因：
(1)失地農民自身的文化技能、心理等因素的限制。
我國城市與農村的發展，“二元制”結構特點明顯。與城市相比，由于受到經濟、教育等條件的限制，農民在文化、技能上都處于劣勢，尤其是純農業戶。即便是在城市接受過職業培訓的農民，也往往選擇留在城市(即社會學中的“人才倒掛”)。另外，在長期農業經濟基礎上形成的“求靜怕動”的社會心理，也成為影響失地農民就業的制約因素。
(2)政策性因素的限制。
長期以來，戶籍制度、農民創業的限制條件、企業招工的歧視性規定等，都嚴重阻礙了農民的社會流動，影響了失地農民的就業和創業。近些年，隨著改革的深入和社會的發展，雖然情況有所改善，但對于失地農民這個特定的弱勢群體而言，仍遠遠不夠。
2.2 土地開發、交易、占用、補償問題上的違法行為屢見不鮮
(1)制度保障乏力。
在農民失地問題上，雖有一系列相關法律、法規，如《擔保法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《基本農田保護法》等，但由于執行力度不夠，在保護失地農民的權利上往往力不從心。
(2)缺乏統一規劃，“城市病”現象嚴重。
在城市化過程中，介入主體不一，缺乏統一規劃，如開發商搶建違法建筑(在補償利益的驅動下，農民也可能盲目的增加建筑面積以換得高額補償)、破壞生態平衡、基礎設施落后等問題都會顯露。更有甚者，個別地方政府與開發商暗中勾結，以規模經營為借口，通過一系列行政手段強迫農民進行所謂的土地流轉，改變農民的土地承包關系和土地用途，這都必然增加城市化的安全隱患。
(3)失地農民的法律意識相對缺乏，維權能力受限。
失地農民的維權意識和維權能力都比較淡薄，缺乏必要的法律常識，在其權利和利益受到侵害時，往往不能借助法律來解決其與另一方或另幾方的爭端，在此過程中往往處于極端被動地位。
2.3 針對失地農民的相關制度、政策不健全，執行力度不夠
(1)社會保障不到位。
在失地農民的社會保障方面，不乏成功的探索，但多數農村社會保障問題突出，失地農民并不能真正享有就業、醫療和養老等社會保障公共服務。另外，我國現行的社會保障制度也有一定缺陷，除救濟助困制度外，社會保障制度尚未完全覆蓋農村，與城市相比，農村還缺乏諸如失業保障制度、商業保險制度等。
(2)農民失地后，缺乏有效的培訓和就業指導。
在城市化進程中，實現失地農民勞動力的轉移和科學就業，政府的作用必不可少。就目前情況來說，政府作用尚未有效發揮，有待于進一步提高。
(3)中介機構缺位明顯。
我國2003年的農村勞動力就業人數是9800萬，是1990年1500萬的6倍，在這其中，直接或間接失地農民又占了相當比例。面對如此龐大的勞動力轉移隊伍，農村勞動力輸出中介機構嚴重缺位，這不僅影響了失地農民正常流動，而且使社會不確定因素增加。
城市化進程中的失地農民問題，除集中表現在以上幾點外，還有一些其他的表現，諸如：失地農民拒絕城市化及在就業上的消極心理等。另外，由于各地的歷史背景、現實情況、市場發育程度等不盡相同，失地農民問題也會有不同表現。
3 我國城市化進程中失地農民問題出路的探討
3.1 明確政府責任
在市場經濟背景下，客觀要求政府自身必須定位準確。 “一個好的政府應該具備兩個條件，一是有限，一是有效”(吳敬璉)。在城市化進程中，政府必須從全局出發，做到科學規劃、依法推進，及時妥善的處理好農民的土地占用補償、拆遷補償、就業、社會保障等問題，真正做到“權為民所用，情為民所系，利為民所謀”。
3.2 進一步健全法制，加大執法力度
首先，政府應進一步健全法制，各地也應該從實際出發，出臺一些靈活、具體、行之有效的規定和措施，加大執法力度，真正做到有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究。其次，要廣泛接受群眾監督，彌補失地農民法律意識淡薄和法律知識匱乏的弱點，真正維護好失地農民的權利和利益。
3.3 清除政策，鼓勵失地農民自謀職業、自主創業
首先，要破除各種政策性限制，為失地農民的創業和再就業創造條件。另外，針對不少失地農民在就業問題上的消極態度，政府應加強引導，發揮模范帶頭作用，使失地農民積極、主動的面對現實問題，推動良好的社會互動氛圍的形成。
3.4 全面落實保障措施，妥善解決失地農民的社會保障問題
社會保障是與就業相關聯的一個概念，在城市化進程中，除了要進一步完善社會保障制度、加大保障力度外，還必須處理好社會保障與就業的關系。首先，相對社會保障而言，要堅持把促進和擴大就業放在首位。其次，要運用社會保障的政策緩解就業壓力，充分挖掘社會保障的功能。再次，在社會保障推進和執行過程中，必須嚴格界定過渡性社會保障政策的對象、適用水平、時間、范圍等。
3.5 調整農業、農村經濟結構，積極創造新的就業機會
首先，以農村產業化項目為依托，大力發展畜牧業和以農產品加工為主的農村二、三產業，促進農村經濟的發展和農村富余勞動力的轉移。其次，根據各地實際，逐步破除我國長期以來產業結構不均衡狀態和傳統就業格局，發展特色生產，扶持、開發生態農業和生態旅游，發展加工貿易。
3.6 加強教育引導，完善農村勞動力就業培訓服務體系
(1)加大教育和培訓力度。
針對失地農民受教育程度較低、年齡偏大等問題，政府應以市場為導向，開展多層次、多領域、多樣化的教育和培訓，使失地農民掌握相應職業技能和維權知識，為其再就業和創業打下基礎。
(2)完善農村勞動力轉移的服務體系。
我國農村勞動力轉移，具有一地的自發性和盲目性。完善農村勞動力就業轉移服務體系，認真落實國家有關的優惠政策，對于增加農民收入、更好的解決城市化進程中的失地農民問題，具有直接而現實的意義。
參考文獻
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[3]鄔能芳. 農民充分就業促進城鄉演變[J]. 人民論壇，2008，(2).
篇10
關鍵詞：成品住宅；一體化；產業鏈；前期階段
中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1674-9944（2015）12-0287-04
1傳統住宅產業鏈存在的問題
傳統住宅產業鏈屬于資本密集型產業，掌握土地和資本的房地產企業居于整個產業鏈的主導地位。從項目總體策劃、立項審批、規劃設計、開工準備、全面施工、驗收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進模式，形成以房地產企業為核心進行配套生產的產業鏈。傳統住宅建設依托勞動與資本密集，勢必與資源節約型和環境友好型的可持續發展道路相背離，其發展后勁因而受到嚴重牽絆。具體而言，傳統住宅產業鏈存在以下問題。
1.1產業鏈價值分布不合理
中國現行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導著住宅產業價值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產企業掌握資本，控制了產業鏈的主要利益，導致產業鏈中利益分配不均，未能賦予產業鏈各價值主體公平競爭的平臺，進而影響了新技術、新材料、現代管理理念和方法在產業項目中的實施。
1.2產業鏈環脫節
科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產企業壟斷資源、資本，傳統住宅產業鏈各價值主體呈現粗放經營與合作的關系，導致產業鏈關系孤立割裂，未能形成平等參與、優勢互補、高效溝通與互惠合作的一體化關系模式。
1.2.1房地產開發粗放競爭
作為獲得資金、土地便能運營的房地產企業，一般不具備項目規劃能力，因而只能委托設計院進行規劃設計。通常規劃設計環節占據整個項目成本的70%，這就導致傳統住宅產業鏈中沒有技術支撐的房地產企業，無力培養自身的規劃設計能力，只得憑借拿地環節進行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。
1.2.2勞動密集型的建筑業
由于傳統住宅建設多為現場手工作業，加之產業鏈各環節各自為政、銜接互濟不夠緊密，導致工人勞動強度加大，生產、經營呈分散狀態，因而拉長了建設周期、降低了生產效率。同時，因設計、施工、部品選擇與運輸的責任部門缺少實時溝通與工作對接，又導致相互推諉、權責不明，因此建設質量難以控制，監管耗費成本巨大。
1.2.3建材業標準化、系列化、部品化水平較低
現場手工作業的勞動密集型生產方式，導致傳統住宅產業鏈中部品、建材的工業化生產水平較低，因此影響了住宅產業化的基礎――部品與建材的標準化、規格化與系列化。這無疑導致資源浪費、勞動效率降低、工程質量堪憂，進而影響產業鏈環的銜接與住宅產業的規模化效應。
1.2.4未形成供、產、銷一體的“鏈"狀參與主體
傳統住宅產業鏈的供、產、銷關系為：房地產企業拿地委托設計院完成規劃設計通過工程招投標選擇施工企業由施工企業整合原材料供應商、建材經銷商、設備供應商等承擔施工任務完成施工并交付給房地產企業房地產企業通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業管理公司負責維護住宅產品。
由此可知，這種生產組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨立的經營目標、技術理念和利益關系，眾口難調很難建構合作紐帶，生產經營的一體化模式因此較難實現。此外，建筑設計與室內設計工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進行二次裝修，這不僅增加了環境負擔，不符合低碳環保的大勢所趨，同時，亦不利于建材、部品的標準化、工業化生產體系的建構。
2成品住宅產業鏈的重構原則
“成品住宅”（finished housing）是指套內所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發建設應強調以“成品”為目標，采用一體化開發建設管理方式，使各生產要素完美組合，減少中間環節、優化資源配置；通過工廠化生產提高構配件質量與生產能力，從而節約建設成本、降低勞動強度、提高勞動效率，發掘其價值與使用價值的“商品”。成品住宅的產業鏈建構原則表現為以下幾方面。
2.1以終端用戶需求為導向
2.1.1立足顧客現實需要和潛在需求
成品住宅從土地獲取管理、項目總體策劃、設計任務書的制定、建筑設計、室內設計、部品選樣、項目施工、材料設備的供應、竣工驗收、入住總結到售后服務等各環節，均以終端客戶的需求和消費為中心，以產品的服務功能為重點，綜合技術推動型和需求拉動型的優點而形成產業鏈；以客戶需求為導向，重構產業鏈各價值主體的生產組織形式與工作對接的關系，真正實現“以客戶為本”的產業鏈建構主旨。
2.1.2搭建用戶參與設計的開放平臺
“以客戶為本”的建構主旨還表現在：在成品住宅的產業鏈中介入用戶參與設計、監控的過程。為此，以信息系統為支撐搭建用戶參與的平臺實屬必要。例如，在前期規劃設計階段，利用BIM互動性與及時反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項目全過程。同時其強大的模擬功能輔以造價控制環節，亦可方便客戶把握節能、日照、熱傳導與緊急疏散情況，進而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進而優化方案，亦有助于改善產業鏈環之間的協作關系，以期高效生產出市場接受度高的產品。
2.2建構信息共享的平臺打通全產業鏈
2.2.1優化設計方案
信息化的集成環境可為成品住宅的產業鏈建設提供較準確的模型。其信息平臺的優化性在于：將“多種項目設計方案和投資回報分析結合起來，從而實時的計算出設計變化帶來的投資回報變化，找出最優方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時，對于施工難度較大的異形設計，亦可藉此信息平臺優化設計施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價，為客戶贏得更多的價值回報。
2.2.2 鏈接工作接口
傳統住宅產業鏈環脫節的重要導因就在于各專業之間溝通不到位。據統計，僅僅由于項目成員之間的數據互通性較弱而產生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內裝修割裂，時常出現建筑主體結構妨礙管道設備的布置的問題。為此，變更原初設計方案，導致資源與勞動力的浪費，人為拉長了建設工期。信息化的集成環境因其模擬、預演與協調功能，可在“專業之間與專業內部進行碰撞檢驗，并即時生成數據，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產業鏈、提升項目效益、進行全過程精細化管理的重要平臺。
2.2.3 高效傳遞信息
信息化的集成環境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動性與反饋性為設計、建造、運營信息的傳達提供較大便利。同時，其完備的構件信息亦為自動生產加工提供了技術條件。此外，通過4D模擬可預演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現了信息化集成環境可動態、高效傳達信息的優勢。
2.3建構工業化生產平臺
2.3.1縮短建設周期
由于工業化生產平臺藉由標準化、規模化、系統化的工業化生產方式，取代分散的手工業生產方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產效率，與此同時，亦較少受制于天氣情況，建設工期大大縮短。
2.3.2提高工作成效
一方面，對傳統住宅的產業鏈進行分解、重組和優化，密切成品住宅的產業鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質量可控；另一方面，工業化生產方式帶來的標準化、規格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規模化生產與社會化營銷，從而推動成品住宅的產業化進程。
2.3.3減少資源浪費
勘察、設計、施工、項目管理、監理、部品、材料、設備等的全產業鏈生產組織形式，可減少在設計、施工、材料部品的選樣、供應等環節中，因工作對接問題與無效益變更導致的資本浪費與能源消耗。此外，工業化生產平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術，實現施工養護用水的循環利用， 可顯著節水節能。另外，標準化、通用化、現場裝配式的工業集中生產方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。
3成品住宅前期階段的一體化產業鏈建設
成品住宅是一項涉及獲得土地、開發、設計、施工、監理、材料、設備和用戶等眾多方面的系統工程。一體化則指在信息化集成環境與工業化生產方式基礎上，以為用戶提供優良的成品住宅和優質服務為目標，將獲得土地、投資開發、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等諸環節聯結為一個完整的產業系統，實現成品住宅產供銷一體化。在此，以產品設計中的人、機、環境關系為研究成品住宅建設一體化的切入點。具體而言，即成品住宅開發建設各環節均以用戶需求為基礎，進而，傳承中國古代造物模件化技術與多元樣式兼容的營構模式，以成品住宅的部件化、標準化生產為出發點，根據消費者品質需求的不同，探索個性化菜單裝修模式與大眾化標準式裝修模式，實現工業化與人性化、通用化與個性化、批量化與多樣化的共贏。同時，建構以產業鏈核心企業為成員的企業集團，整合資金、資源、技術優勢，注重成品住宅推廣應用過程中的集成化、低碳環保與智能化技術。
根據成品住宅一體化產業鏈的構成及相關因素，可將產業鏈系統分為土地獲得管理、項目投資開發、項目設計與項目報批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務等后期階段。其中，投資開發定位的正確性以及設計構思、設計成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產業鏈建設成果與項目實施結果，因此，擬重點闡述成品住宅前期階段的一體化產業鏈建設情況。
3.1土地獲得管理
3.1.1土地信息收集
收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業網站和主流報紙為公司拍地、融資、調整土地價格、了解區域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團營銷企劃部通過報紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點意向地塊，報送公司主管、領導審批。之后對獲批地塊進行審核并進行現場勘查，在此基礎上，將勘查資料整理成文報送公司管理層。經公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報告”。負責這一環節的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時需與國土部門交涉。
3.1.2意向地塊可行性研究分析報告
制定詳細實施計劃，通過具體數據和量化的衡量標準、責任分配，動態預測、分析市場、消費者與競爭對手的可行性分析報告，可降低企業投資風險，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報告涵蓋城市發展與房地產市場整體概述、周邊情況分析及重點個案研究，區域樓盤目標客戶分析、經濟測算等內容。
由營銷企劃部設定可行性研究計劃、組織市場調研、定位分析產品，而后提交設計部。設計部進行項目規劃設計和初步分析，提交采購部與審計部。由采購部和審計部對產品進行初步成本測算，并制定初步銷售計劃和銷售價格，提交財務部。財務部對投資經濟效益進行分析評估，總結評估結論提交公司管理層審核、決策。此環節涉及職能部門為營銷企劃部、設計部、采購部、審計部、財務部、公司管理層。
3.1.3土地競拍管理
土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應總量；②逐年增加經適房用地的供應；③對商品房用地進行招標或掛牌出讓，并確定出讓價高限，以防地價飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準備履約保證金、參加掛牌、準備投標拍賣所需文件，與拍賣人、招標人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標、拍賣相關的資料。該環節由土地管理部門控制。
3.2項目投資開發
3.2.1制定“項目經營計劃書”
作為項目經營的綱領性文件，計劃書涉及經營業績、客戶維度，包括成本、設計、工程、入住、物業的內部維度，以及學習與發展。制定項目經營計劃書首先需就項目位置、現狀、配套設施情況、規劃設計條件、技術經濟指標等進行簡要分析與介紹。集團應對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發周期、品牌建設、團隊建設等提出總體量化要求。制定項目開發中關鍵節點的行動計劃和各部門、各專業的詳細進度計劃。根據項目實際情況，陳述可能存在的風險，并制定應對方案。最后，對上述內容分類列表匯總。該環節在獲得土地后一個月內進行，由公司管理層和各職能部門負責。
3.2.2編寫“項目前期市場研究報告”
“項目前期市場研究報告”是項目策劃與編制“產品建議書”的參考。營銷企劃部需系統收集、整理、記錄、分析成品住宅地產市場、營銷、產品等方面的信息，以期對項目進行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據。在地產市場調研與分析的基礎上，分別從項目市場、項目客戶、產品概念、規劃設計、建筑室內設計細節與標準、配套設計、社區服務、戶型面積配比、項目價格等入手進行定位。最后，依據項目投資開發周期、銷售周期、經濟收益調整定位，以尋求用戶與項目的平衡點。
3.2.3撰寫“產品建議書”
以用戶為導向，探討項目的市場受眾面，進行項目市場定位與產品建議，是撰寫“產品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負責制定編寫工作計劃，計劃報送營銷總監并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關部門進行協商與溝通，并就目標客戶群、項目主題、形態、建設指標等深入調研，而后提交市場調研報告。同時，營銷企劃部組織編寫“初步產品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設計部開始項目初步規劃設計，審計部、財務部測算成本、財務指標實施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經由董事長、集團總部論證通過后即可實施。此環節涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項目部、審計部、財務部，以及公司、集團管理層等。
3.3項目設計與建材、部品選樣
3.3.1制定工作計劃
此環節在產品建議書確定之后與概念設計之前的一周開始，由規劃設計部負責制定有關項目內容、工期、起始時間、需其他部門配合事項等內容的工作計劃，并交由規劃總監與公司管理層的總經理審批。
3.3.2設計招標
招標文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質，通報招標程序將依據的規則和秩序，是投標商編制投標文件的基礎，也是采購人與中標商簽訂合同的基礎。
設計招標環節涉及四大流程：①編制招標書。由規劃設計部負責制定計劃，報送公司管理層審批。招標書通常包括：方案招標書、施工圖設計招標書、景觀設計招標書。方案照標書在產品建議書完成一周后提交，施工圖設計招標書在擴初階段根據擴初深度提交。景觀設計招標書在規劃方案確定后一周內提交。②實施招標流程。由規劃設計部負責實施，公司管理層總經理委托的招標小組評標，相關表單報送公司管理層審批。③編制設計任務書。設計任務書包括方案設計任務書、景觀設計任務書、施工圖設計任務書。一般由規劃設計部負責編制任務書，在招標確定后一周內開始。方案設計任務書需對項目名稱、用地概況、設計依據、總體控制性指標等進行明確說明；要依據用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經濟技術指標、總體規劃要求、住宅戶型設計要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術控制要點與提交成果的形式、要求；出示設計時間節點。景觀設計任務書除項目簡介、定位與設計時間節點外，需重點就景觀設計原則、規劃技術經濟控制指標、景觀設計要求、方案設計提交成果形式與內容、景觀施工圖紙內容等提出具體要求。施工圖設計任務書需對總圖設計、平面設計、立面設計、室內裝修設計與標準等提出具體要求。④簽訂合同。由規劃設計部負責合同的談判和起草，并交由相關部門流轉審批，一般在招標確定后一周內開始。
3.3.3方案設計與建材、部品選樣
一體化產業鏈的建構理念，使得成品住宅方案設計階段，即要考慮從住宅構件、部品的設計生產，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個階段，積極通過新技術來提高效率、降低能耗，從而求得經濟和環境關系的平衡與優化。
成品住宅的方案設計階段包括以下環節：在投資部、銷售部的市場調研基礎上進行建筑、景觀、住宅室內風格定位；規劃設計部提出概念方案的同時，裝修設計與主案設計師介入，從住宅的長壽化發展、用戶的標準化與個性化需求角度入手，優化戶型、預留可調整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設計師結合系統設備、土建各方做最后優化，完成成品住宅戶型設計方案及施工圖；方案設計完成的同時，設計單位提交材料、部品和設備清單，財務部進行成本估算；設計師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術部確認（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術部、設計部確定材料設備供應商。
由上述流程可知，在方案設計與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環境與一站式采購，建筑師、室內設計師、銷售部、財務部、工程部、材料供應商等搭建了緊密的工作接口，建構起互助合作、優勢互補的一體化產業鏈。
3.3.4方案論證、評審
方案論證內容主要為：審核項目定位，會審專業規范、技術要點、設計指標、設計風格、物業管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據。
方案論證對象包括：規劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規劃、建筑與景觀方案由規劃設計部負責組織論證后，填報論證表并報送相關部門審批。施工圖方案由項目部負責組織圖紙會審，填報會審意見并報送相關部門審批。
3.4項目報批
此階段在整套施工圖出圖前即可進行。
3.4.1辦理項目立項手續
首先，將土地成交確認書和土地儲備中心地產經營科提供的資料，提交行政審批中心發改委立項。繼而，將環境影響報告書提交環保局審批，獲得項目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務中心發改委窗口辦理立項手續。
3.4.2辦理建設用地規劃許可證
首先，至規劃局窗口獲得“選址規劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規劃局獲得紅線圖與規劃設計要點，并轉交設計院，從設計院處獲得建筑設計方案。復歸規劃局審批，獲取建筑設計方案審定意見書。在相關部門簽署意見后，至規劃局窗口辦理用地規劃許可證。
3.4.3辦理土地證
攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權屬證明文件，建設用地規劃許可證、選址意見書、規劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。
3.4.4辦理建設工程規劃許可證
首先，將施工圖交由行政主管部門授權的審圖機構審查，獲得“建筑工程施工圖設計文件審查批準書”等相關支撐文件；繼而，至規劃局申請規劃放線，同時，環保局進行環保評估，審核通過后至規劃局辦理建設工程規劃許可證。
3.4.5辦理建筑工程施工許可證
施工單位與監理單位招投標，選定監理施工單位后，至城建檔案館進行施工合同備案，至房管局進行白蟻預防登記，至質監站進行質監、安檢備案。備齊相關材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。
3.4.6辦理預售證
首先，辦理預售住房價格批復，至地名委員會辦理小區命名審批。攜帶項目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預售面積審查，至產權處報送相關報建資料供審查，最后，聯絡公司工程部協助產權處進行現場勘查，無異議后即可獲得預售證。
4結語
到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發量的40%，與發達國家成品住宅開發量的80%以上相去甚遠，究其原因在于：產品質量問題影響購房成本與用戶消費觀念的轉型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環境，設計、施工、監理單位等尚需積累成品住宅建設經驗，強化獲得土地、投資開發、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等產業鏈的銜接力度與合作機制，提升住宅部品、建材的標準化、通用化與工業化生產水平，才能推動成品住宅的產業化進程，實現資源節約型和環境友好型的可持續發展目標。這里，梳理前期階段一體化產業鏈的流程，或可為成品住宅投資開發、設計、管理體系的規模化、一體化建構，拋磚引玉。
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