房地產(chǎn)企業(yè)財務特點范文

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；防范措施

[中圖分類號]F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0115-02

房地產(chǎn)企業(yè)主要負責對開發(fā)房地產(chǎn)和銷售房屋，在整個工作進程中存在很多不確定的因素，從公司財務到組織構(gòu)成再到銷售過程中產(chǎn)生了一系列的不確定因素，這些不確定因素的存在就是房地產(chǎn)業(yè)財務風險產(chǎn)生的重要原因。[1]在了解房地產(chǎn)業(yè)中財務風險成因形成的過程中我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營者采取有效的措施來應對風險的產(chǎn)生，目的是獲得更大的企業(yè)收益。

1財務風險的成因及特點

從整個開發(fā)到銷售的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的政策、資金以及產(chǎn)品的質(zhì)量等不確定因素都會影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟收益，因為這些不確定因素的存在為房地產(chǎn)業(yè)的正常運作帶來一定的風險。

11房地產(chǎn)業(yè)資本運作周期產(chǎn)生的風險

對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行開發(fā)需要大量的時間，整個過程從前期的可行性分析到產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，同時還有一些征地、建筑施工以及建設(shè)設(shè)施等步驟，在這些步驟全部完成以后代表著全部工序的完成。房地產(chǎn)的運作周期中不確定因素的產(chǎn)生與運作之間的長短存在一定的關(guān)系，運作周期越長，不確定因素產(chǎn)生的就會越多，也就是說造成的風險就會越大。

（1）運作周期越長風險越大。房地產(chǎn)形成受到的影響因素有很多，這些因素會隨著時間的推移而不斷發(fā)生變化，如果房地產(chǎn)運作的周期越長，在這段時間以內(nèi)對房地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的變化就會越大，這個變化越大就會為企業(yè)的收入帶來一定的危險。[2]比方說，房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作的過程中會有國家宏觀調(diào)控的參與，國家的宏觀調(diào)控會使土地的價格得到提高，同時增大銀行的貸款利率，這些變化導致的結(jié)果就是大大增加了房地產(chǎn)的投入資本和企業(yè)的先期投入，這樣一來運作企業(yè)資本過程中就會帶來一定的風險。

（2）綜合考慮多方面的因素。因為現(xiàn)階段我國的國民收入水平已經(jīng)明顯提高，人民對居住需求逐步增大，更多人將目光投向房屋外形、質(zhì)量以及供暖、交通等方面，這些因素成為人們選購房屋的關(guān)鍵因素。[3]這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要加快發(fā)展的步伐，在開發(fā)的同時綜合考慮多方面因素。一般來說房地產(chǎn)運作的周期都比較長，這樣長的運作周期在一定程度上使房地產(chǎn)開發(fā)的進程產(chǎn)生了滯后，目前房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不能滿足人們對房屋的需求，這在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)的正常財務運作帶來了一定的風險。

12房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特點以及產(chǎn)生的風險

房屋和房地產(chǎn)產(chǎn)品是不能被移動的，這就表明房屋在建成以后在一定時期內(nèi)會被長期存留，因為受到人文、經(jīng)濟等因素的影響，在經(jīng)過一段時間以后，在一定的區(qū)域之內(nèi)就很容易形成一種房屋的特色，[4]房屋的區(qū)域性特色形成以后就更不容易受到破壞了。城市與國家都有自己房屋的特色，在城市之間也會形成不同的房屋特色，所以，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)，進行投資運作的時候，應該充分考慮到不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的前景。在不同的地區(qū)，經(jīng)濟、環(huán)境以及交通等方面的因素都會嚴重影響對房屋價格的定位，而且這些因素還具有一定的復雜多變性，在進行資金運作的過程中，房地產(chǎn)商需要面對很多不確定的因素，面對這些不確定因素帶來的風險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的商品價值要大得多，銷售的周期也更長，而且會隨著建筑投入、土地價值、房屋銷售價格的變動，運行的資本也會發(fā)生變動。[5]這就意味著，房地產(chǎn)業(yè)的資本會受到市場變動的影響而出現(xiàn)一定的波動。

13房地產(chǎn)資金的運作及其產(chǎn)生的風險

在運行每一個階段的時候，房地產(chǎn)業(yè)都會對資金的投入提出很多要求，而只有為工程建設(shè)不斷的投入資金，才可以使房地產(chǎn)開發(fā)過程的順利運行得到保證。在開發(fā)初期，房地產(chǎn)業(yè)投入的資金總量還不到總需求量的1/3，為了保證后期工作的順利展開，房地產(chǎn)商需要進行融資，通過大量的融資保證資金的來源。而這些資金主要來源于信貸機構(gòu)、銀行以及房屋的預售款等。這種資金運作方式位房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的負債率，同時也帶來了極大的財務風險。

14房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)形式及其產(chǎn)生的風險

很多房地產(chǎn)公司為了方便，組建不同的子公司，表面上看這些子公司為總公司帶來了很大的收益，而實際上卻為公司的管理埋下了嚴重的隱患。因為項目分公司是公司的人，這個人在一定的范圍中起到的作用，但是因為受到區(qū)域性差異的影響，以及受到信息傳輸過程中的時間差影響，總公司在一定程度上不能準確把握分公司的實際信息，也就不能對分公司進行實際的操控。這樣總公司的營銷策略就得不到有效的貫徹落實，財務管理的分公司也不能得到有效的實施，這位企業(yè)實際收益造成了很大的影響。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范

通過對整個房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式進行了解以后就可以對其進行深入的分析，提出有針對性的對策。

21房地產(chǎn)融資風險的防范

如果想使融資過程中產(chǎn)生的風險變小，就要對具體的融資行為進行預測與評估，與企業(yè)自身情況相結(jié)合，作出科學的融資計劃。要想將計劃做的合理、科學，就要從以下幾個方面做起：

（1）優(yōu)化企業(yè)自身情況，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。要對本行業(yè)有充分的理解，對以前的成功案例進行研究，從而找到與本企業(yè)相適應的資本形式，再與企業(yè)的實際情況相結(jié)合對資本形式進行改進，對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行改善，最終達到減少成本輸出的目標。

（2）綜合評比各種融資手段。應該對整個融資過程中的所有融資手段進行綜合的評比，通過綜合評比選出最優(yōu)的方案，最終達到使融資風險降低的目標。

（3）做到具體問題具體分析。企業(yè)應嚴格控制每個融資項目，做到具體問題具體分析，使融資過程中帶來的風險得到減少。

（4）對比項目，尋找成功案例。使企業(yè)內(nèi)部關(guān)注得到提高，對比企業(yè)中的所有項目，尋找并推廣優(yōu)秀的成功案例，達到減少企業(yè)成本的目的。

22房地產(chǎn)投資風險的防范

在房地產(chǎn)業(yè)活動中投資是非常重要的環(huán)節(jié)，與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，投資計劃是否正確與企業(yè)活動的成敗有直接的聯(lián)系，所以應該注重投資過程中的風險。首先，要仔細研究投資項目的可行性，因為進行投資的時候，企業(yè)都會動用大量的資金，所以存在非常大的風險。要想降低這一風險，就要對投資項目的可行性進行準確的分析，綜合資金的流入與輸出以及資本的運作過程等方面因素進行綜合的分析，確定項目之間存在的差異，最后評選出最佳的方案。其次，不僅要選定投資方案，還要選擇備選的補救方案。因為受到生產(chǎn)技術(shù)、市場傾向的變化等因素的影響，在項目投資收益上企業(yè)會被動發(fā)生一定的波動，這就為預估企業(yè)財務的工作帶來了很大的不確定性，從而帶來了一定的風險。所以備選補救方案是非常有必要的，可以為項目的順利完成增加一層保障。

23日常資金運作風險的防范

資金的日常運轉(zhuǎn)對一家企業(yè)的正常工作具有非常重要的意義，只有保證了資金的正常運轉(zhuǎn)，企業(yè)的穩(wěn)定才能得到保證，所以企業(yè)應該重視日常的資金運作，這對于減小企業(yè)面臨的風險是非常必要的。首先，要對企業(yè)的日常資金需求量進行準確的預估。資金在正常運轉(zhuǎn)的過程中會存在一些不確定因素，因為這些不確定因素的存在，會導致運作的過程中伴隨著一定的財務風險，所以一定要準確預估企業(yè)資金的日常流動，準確分析日常資金流動可以使企業(yè)管理者對企業(yè)的投資方向等運轉(zhuǎn)情況充分的掌握。所以精確預估日常資金需求量可以使企業(yè)面對的風險得到有效的預防，進而使風險減小甚至得到避免。其次，集中管理企業(yè)資金。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式偏向于集中管理，因為項目公司與總公司之間是緊密聯(lián)系的，如果資金利用率高，企業(yè)資金短缺和富余的問題就會得到有效解決，進而使集團內(nèi)部的運作效率得到大大的提高，減小風險發(fā)生的概率。

3結(jié)論

我國房地產(chǎn)市場是目前發(fā)展最迅速的行業(yè)之一，在國民經(jīng)濟增長方面做出了巨大的貢獻。總體來說，在房地產(chǎn)企業(yè)資金運作的過程中，應該對各方面可能出現(xiàn)的影響因素進行準確的把握，采用合理的、科學的措施對這些可能出現(xiàn)的財務風險進行防范，只有這樣才可以對企業(yè)中各種財務風險的出現(xiàn)進行有效的控制，進而保證房地產(chǎn)業(yè)可以穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻：

[1]許杭房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點與防范[J].審計與理財，2009（12）.

[2]張笑杰房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點與防范[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010（5）.

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[6]郭秀君，馬廣奇房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范策略研究[J].中國市場，2014（24）.

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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；防范策略

［中圖分類號］F29333［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0123-02

1房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險是指房地產(chǎn)企業(yè)在各項財務活動中,由于各種不確定因素的影響,使房地產(chǎn)企業(yè)的實際收益與預期收益發(fā)生偏離,導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果下降,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因

21法律、政策環(huán)境

首先,國家會出臺相關(guān)的政策,對土地的使用和土地的開發(fā)做出一系列的規(guī)定,會影響到房地產(chǎn)企業(yè)對土地的開發(fā)。其次,政府征收的各種稅費,會影響到房地產(chǎn)的價格,進而影響到房地產(chǎn)的成交量。再次,政府還出臺了其他的政策,也影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險,比如提高銀行的貸款利率,通過提高貸款利率,可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險增大；國家還提高了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅的預征率,增大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。最后,政府還制定了房產(chǎn)買賣的政策,影響到了房地產(chǎn)的銷售量。

22行業(yè)和經(jīng)營特征方面

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),具有資金投入量大、開發(fā)周期長等一系列特點,在對房地產(chǎn)進行投資建設(shè)的時候,房地產(chǎn)企業(yè)首先要對投資項目進行合理的規(guī)劃,還要購買土地、施工建設(shè)、綠化環(huán)境等,才能把已經(jīng)完工的房產(chǎn)進行銷售,投資回報期比較長。另外,房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)前期,要投入大量資金,如果建造的商品房最后出現(xiàn)積壓,就無法獲得投資回報,那么前期投入的資金也就白白浪費,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范策略

31建立財務預警系統(tǒng),防范財務風險

房地產(chǎn)企業(yè)建立財務預警系統(tǒng),就是利用企業(yè)財務報表的相關(guān)數(shù)據(jù),設(shè)置一些敏感的財務指標,構(gòu)建數(shù)學模型,對企業(yè)未來可能出現(xiàn)的財務風險進行預警。通過構(gòu)建財務預警模型,如果一旦預測到房地產(chǎn)企業(yè)存在財務風險,就會給管理者提示,從而就可以對房地產(chǎn)企業(yè)未來可能存在的財務風險進行提前的預測。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財務預警系統(tǒng)這方面起步晚,缺乏相關(guān)的經(jīng)驗,因而房地產(chǎn)企業(yè)的管理者可以向我國的其他行業(yè)和國外的相同行業(yè)進行借鑒,學習他們在構(gòu)建財務預警系統(tǒng)方面先進的經(jīng)驗,以此為借鑒,加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務預警系統(tǒng)建設(shè)。

32融資渠道多元化,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應該適度舉債,合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。在能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)償債能力不降低的情況下,盡可能滿足營銷資金和項目建設(shè)資金的需求,保證房地產(chǎn)投資項目能夠順利實施,這樣才有助于保護房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道,保證融資渠道的多元化,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)使用傳統(tǒng)的融資渠道,通過向銀行舉債,獲得可以周轉(zhuǎn)流動的資金,保障房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求,另一方面,除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外,還可以通過股票、債券融資,這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強,吸引外部的債權(quán)人對其進行投資,還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

33采取有效措施規(guī)避利率風險

為了有效地規(guī)避利率風險,房地產(chǎn)企業(yè)應該加強對銀行貸款利率的分析,對銀行貸款利率提高可能帶來的財務風險進行全面預測,提前做好預防工作,采取一系列有效措施,對可能存在的利率風險提前進行防范,同時還要加強對風險進行預警,一旦發(fā)現(xiàn)未來可能存在利率風險,可以盡早給房地產(chǎn)企業(yè)的財務及高管人員發(fā)出警示信號,以便房地產(chǎn)企業(yè)的財務及高管人員可以及時有效的做好防范準備。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行簽訂合同的時候,盡可能選擇簽訂固定利率的合同,因為浮動利率的合同很容易受到市場經(jīng)濟的影響,浮動利率隨時變動,更容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利率風險。

34加強資金管理,提高資金的利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強資金的管理,認識到資金管理的重要性,對資金的運用要做好合適的計劃,避免鋪張浪費,避免不必要的支出,做好資金的節(jié)流,保證資金能夠用到恰當?shù)奈恢谩Ａ硗?還要對資金的使用進行嚴格的控制,對資金的投資、營運要做好適當?shù)陌才?這樣可以確保房地產(chǎn)企業(yè)日常活動對資金的要求,保證房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目能夠順利施工。除此之外,還要控制好存貨資金的使用規(guī)模,存貨占用的資金量不能太大,否則同樣會影響到資金的流動性。房地產(chǎn)企業(yè)要保證其支付水平,房地產(chǎn)企業(yè)的支付能力要得到相應的提高,保證資金能夠合理高效的使用。房地產(chǎn)企業(yè)還要對投資項目進行可行性分析,避免盲目投資,保證投資的安全性。

35提高房地產(chǎn)企業(yè)高管及財務人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財務及高管人員的綜合素質(zhì)息息相關(guān)。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財務及高管人員綜合素質(zhì)比較高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平也不會差。相反,如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財務及高管人員綜合素質(zhì)不高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平可能會比較差。因而,房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要不斷學習先進的管理方法,提高管理水平,高管人員還要學習一些基礎(chǔ)的財務知識,比如強化對財務報表的分析閱讀能力,這樣才有利于高管人員更好的作出財務決策。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要注重選拔高素質(zhì)的財務人員,對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務人員要加強專業(yè)培訓,高管人員還可以組建一支優(yōu)秀的財務人員團隊,發(fā)揮團隊集體的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員還應該增強解決實際問題的能力,不斷培養(yǎng)創(chuàng)新意識,提高自身的職業(yè)道德。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的財務及高管人員還要學習工程造價、竣工結(jié)算等與房地產(chǎn)相關(guān)的理論知識,這樣才能更好地維護房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。

參考文獻：

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［2］王玲淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范［J］.中國證券期貨,2012(5):132-133

［3］李娜房地產(chǎn)企業(yè)財務危機分析及防范策略研究［J］.中國外資,2012(21):115-117

［4］郎登林當前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范分析［J］.會計師,2013(15):37-38

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務預算 問題對策

一、房地產(chǎn)財務預算綜述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進行財務預算的必要性

最近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，許多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷增大，其房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量不斷增加，對我國社會經(jīng)濟的提升產(chǎn)生了不小的助推作用，然而由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大其對財務預算管理的質(zhì)量要求的更加高。房地產(chǎn)企業(yè)歸屬于資金密集型企I，其開發(fā)項目周期較長，而且由于周期長其所涉及的財務風險繁冗復雜；同時房地產(chǎn)企業(yè)在負債經(jīng)營方面通常是大量舉債，也為財務預算管理帶來了不小的風險。因此一旦房地產(chǎn)企業(yè)對自身財務預算管理認識不到位就會致使房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的前進方向，從而無法通過財務預算管理來降低各種財務風險弊端。

（二）財務預算的特征

財務預算管理就是為了促進企業(yè)發(fā)展，建立在科學合理預測的基點上，利用各種活動有效配置企業(yè)資源的管理方式。財務預算能夠?qū)⑵髽I(yè)的所有問題進行有機的結(jié)合，能夠?qū)栴}直接統(tǒng)一化。這樣就能看出財務預算的全面性，利用這個特點能夠制定企業(yè)綜合財務預算的制度，其中主要涵蓋了預算指標與非預算指標的內(nèi)容，這樣企業(yè)就能夠利用這些財務預算指標制定出符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，從而推動企業(yè)的發(fā)展。由于財務預算是事前進行預算編制，因此存在預測性，通過預測性這個特點來進行預算編制能夠為企業(yè)下一年度的財務資源的配置提供一定的參考依據(jù)，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務預算存在的弊端

（一）缺乏完善的財務預算管理系統(tǒng)

當前房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都是缺乏完善的預算管理系統(tǒng)，致使房地產(chǎn)企業(yè)在實行財務預算管理的過程中產(chǎn)生了許多弊端，諸如企業(yè)中各個開發(fā)項目資源交錯、人員權(quán)責交錯、部門職能重復以及運行效率低下等等問題。產(chǎn)生上述問題的原因一方面就是房地產(chǎn)企業(yè)中的預算管理牽涉范圍極為廣泛，在預算執(zhí)行過程中極易產(chǎn)生預算信息失真的現(xiàn)象，最終致使財務預算編制的無效化，例如房地產(chǎn)企業(yè)的管理層十分重視企業(yè)的短期預算效益，但是卻忽略長期預算對企業(yè)的益處；另外一方面就是財務預算缺乏執(zhí)行力度，財務部門并沒有重視財務預算的執(zhí)行，執(zhí)行財務預算落實不到位，沒有人給予壓力。上述都是缺乏完善的財務預算管理系統(tǒng)的弊端。

（二）財務預算規(guī)劃缺乏整體性

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，因此其核心問題就是如何將資金利用效率達到最優(yōu)。但是由于財務預算整體性的缺乏，其不能將整個房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈進行連接，不能達到全面的預算，致使其無法發(fā)揮出預算的實際功能，自然就無法充分的提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率。而且其更加注重的是局部收益，房地產(chǎn)企業(yè)管理層通常會給企業(yè)選擇一個戰(zhàn)略性開發(fā)項目，從而將企業(yè)的大部分資源向其傾斜，同時只對該戰(zhàn)略項目進行局部預算，往往忽略了其他項目的財務預算，表明房地產(chǎn)企業(yè)根本就不重視財務預算的整體性。

（三）財務預算編制缺乏戰(zhàn)略性

首先就是房地產(chǎn)企業(yè)在落實編制財務預算時并不具備全面性，其更多的只是從設(shè)計企業(yè)當下的短期利益作為預算編制，并沒有從房地產(chǎn)企業(yè)未來的前景去編制預算。最終致使財務預算編制與企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略存在一定的矛盾，致使各個階段的財務預算編制無法有效的鏈接，最終無法適應市場的變化而使得房地產(chǎn)企業(yè)走下坡路。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務預算優(yōu)化措施

（一）加強財務預算管理系統(tǒng)的建設(shè)

財務預算管理系統(tǒng)中主要是由預算編制、預算控制、預算執(zhí)行與績效管理四個環(huán)節(jié)構(gòu)成。預算編制要針對房地產(chǎn)企業(yè)財務的基本情況進行預算指標的下達、分解、上報、審批、匯總以及公布；預算控制就是項目預算的具體實施人員在進行預算實施時前需要嚴格按照預算編制來落實進行工作，使其能夠符合預算編制的指；預算執(zhí)行就是根據(jù)預算控制的具體措施來執(zhí)行預算，最終預算項目結(jié)束時其是符合之前預算編制的指標結(jié)果的；最后一個環(huán)節(jié)就是績效管理，就是針對這個預算項目進行評估與分析，這樣才能夠為以后的預算編制提供參考資料。因此加強財務預算管理系統(tǒng)的建設(shè)需要把握上述四個環(huán)節(jié)的要點，最終才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算層次。

（二）提升財務預算規(guī)劃整體性

房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務預算管理中一定要對所有項目都進行財務預算規(guī)劃，這樣不會造成部分項目資金的浪費。具體操作方式就是在財務預算管理制度中嚴格要求財務預算規(guī)劃的整體性，將房地產(chǎn)企業(yè)的各個價值鏈環(huán)節(jié)進行預算編制，這樣才能將房地產(chǎn)企業(yè)的所有資金用到刀刃上，從而達到提升整個房地產(chǎn)企業(yè)資金利用效率的目的。

（三）強化財務預算編制戰(zhàn)略性意識

房地產(chǎn)企業(yè)中管理層始終是決定財務走向的關(guān)鍵人員，其是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍層面。因此要想加強財務預算編制的戰(zhàn)略性就需要從改變領(lǐng)導層的思維著手，房地產(chǎn)企業(yè)管理層從意識上必須要重視財務預算編制的戰(zhàn)略性，這樣才能夠不斷的提升企業(yè)管理層對財務預算管理的重視程度。這需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠聘請財務預算專家對管理層進行講座，為管理層強化財務預算編制戰(zhàn)略性意識。這樣制定出來的財務預算編制就不會是忽略企業(yè)長期發(fā)展，重視企業(yè)短期利益，才能為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

結(jié)束語：綜上所述，財務預算是房地產(chǎn)企業(yè)財務中至關(guān)重要的一環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對其的研究才能提升其財務預算層次，從而達到提升企業(yè)競爭能力的目的。希望本文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)財務預算環(huán)節(jié)有所幫助。

參考文獻：

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；利率；資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)與經(jīng)營服務的企業(yè)，集投資開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理及相關(guān)增值服務等于一體。房地產(chǎn)業(yè)是我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，也是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時也暴露出一些問題，投資增幅過大、房價過高等“泡沫”現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生，政府對房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)問題的關(guān)注和整頓力度不斷加大，因此加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的研究，提高財務管理水平對房地產(chǎn)企業(yè)來說意義重大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理屬于企業(yè)財務管理的一個重要組成部分，它既具有一般企業(yè)財務管理的特點，又具有自身的獨特性。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點如下：

1、資金籌集任務重，管理周期長。房地產(chǎn)企業(yè)的造價要求房地產(chǎn)企業(yè)一次投入大量的資金，資金籌集任務繁重。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，資金周轉(zhuǎn)較長、周轉(zhuǎn)率偏低，更加重了房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的難度。大量的資金較長時間被占用，必然延長資金的管理周期。因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有資金籌集任務重，管理周期長的特點。

2、財務關(guān)系復雜，管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的財務關(guān)系具體表現(xiàn)為，在經(jīng)營過程中與被動遷的單位和居民、勘察設(shè)計單位、施工安裝單位、材料物資供銷單位、委托建房單位、接受有償轉(zhuǎn)讓土地的單位、開發(fā)產(chǎn)品購買單位、聯(lián)營企業(yè)及企業(yè)的各投資者之間的財務關(guān)系。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特征，決定了房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)間，特別是與消費者間的各種預收預付，應收應付款項之一般企業(yè)更加頻繁和復雜，使其承擔的風險與責任更大，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應加強其債權(quán)債務的管理。

3、資金運動形式互不相同，管理方法多樣化。由于房地產(chǎn)企業(yè)組織機構(gòu)不同，其經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容各有特點，因此，資金運動形式也互不相同。在內(nèi)部設(shè)置施工單位的企業(yè)，其資金運動形式與內(nèi)部不設(shè)置施工單位的企業(yè)互有差異。在同一企業(yè)內(nèi)部，企業(yè)的資金由貨幣資金向建成資金轉(zhuǎn)化的過程形式也互不一致，有在開發(fā)建設(shè)場地基礎(chǔ)上出售或出租土地使用權(quán)收回貨幣資金的形式，有在開發(fā)建設(shè)場地上建設(shè)商品房再結(jié)算工程收回貨幣資金的形式，還有開發(fā)出租房通過收取租金逐漸收回貨幣資金形式等等。資金運動的多樣性，反映在財務管理的方法上也必然相應呈現(xiàn)多樣化的特點。

4、資金占用時間長，項目投資風險大。房地產(chǎn)企業(yè)的特征是項目建設(shè)周期長、項目成本高、資金占用時間久。同時，由于其開發(fā)產(chǎn)品的不可移動性、回收期長，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的風險性，即當遇到不可抗拒的因素時，其抵御能力較差，難以迅速改變投資方向，撤離資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，要高度重視資金時間價值，盡量減少資金的占用額和占用時間，縮短工程周期，加速資金的周轉(zhuǎn)和回收。同時，企業(yè)項目投資決策要特別慎重，決不能盲目跟風，必須牢固樹立風險投資意識，強化投資項目的風險管理，增強投資項目抵御風險的能力。

二、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)具有項目資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點，是典型的資金密集型行業(yè)。對房地產(chǎn)項目財務風險，從定性分析角度，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)主要存在財務風險因素有以下幾方面：

1、融資方式單一，整體負債率偏高

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信用的依賴程度較高，銀行貸款與房屋預售款仍是當前開發(fā)商獲得資金的主要渠道，債券、股權(quán)等直接融資方式仍然較少。融資方式單一，是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主要財務風險之一。房地產(chǎn)企業(yè)過份依賴于銀行或其他負債，利息負擔較重，資金周轉(zhuǎn)余地較小，同時由于市場的不確定因素較多，銷售收入及利潤的實現(xiàn)不確定性較大，因此不能按期支付銀行貸款本息的可能必較大，即違約概率較大。

2、利率波動對成本及銷售的影響

利率波動對目前負債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，這是因為貸款利率的提高必然增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，抵減項目預期收益。同時，購房者因銀行貸款成本的增加，購買欲和購買力也隨之隆低，導致市場整體購買下降，從而引發(fā)開發(fā)商的財務風險。

3、生產(chǎn)周期較長、財務涉及面廣、管理難度大

房地產(chǎn)項目開發(fā)要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷安置、建筑安裝、配套工程、綠化工程、竣工驗收、上市銷售等多個環(huán)節(jié)和階段，項目從開始到結(jié)束，一般要經(jīng)過三年左右的時間，生產(chǎn)周期較長。項目周期越長，不確定因素越多，風險也就越大。同時，當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所反映的財務關(guān)系不僅表現(xiàn)為開發(fā)商與投資者，政府、稅務、審計等管理部門，還有銀行、建筑施工、招標、監(jiān)理、設(shè)計等眾多單位，財務涉及面比較廣，管理難度也就相應的加大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)需特別關(guān)注的財務指標

房地產(chǎn)企業(yè)財務危機產(chǎn)生的原因有其行業(yè)特性，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務危機預警指標體系的選擇，既應具有一般企業(yè)的特點，又應具有自身的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)需要特別關(guān)注的預警指標如下：

1、資產(chǎn)負債率、流動比率、利息保障倍數(shù)、財務費用率。房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，對金融機構(gòu)依賴過高，致使企業(yè)面臨巨額利息、負擔加重，支付能力和償債能力變得更加脆弱，為財務危機爆發(fā)埋下隱患，所以預警指標體系應特別考慮這些與償債能力有關(guān)的指標。

2、流動負債與負債總額比例、流動比率、速動比率。我國房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨資產(chǎn)負債率居高不下的問題，而且負債結(jié)構(gòu)也極度不合理，流動負債比例相對較高，公司短期償債能力不足。因此，在預警指標體系中應考慮這些指標。

3、存貨周轉(zhuǎn)率。由于項目成本高，存貨在資產(chǎn)總額中的比重較大，房地產(chǎn)企業(yè)應關(guān)注與存貨有關(guān)的指標。而我國又存在對資金的無效占用，產(chǎn)品大量積壓、資金投資回收期延長及存貨周轉(zhuǎn)率降低的情況，為避免則一務危機的發(fā)生，企業(yè)應該高度重視存貨周轉(zhuǎn)率，將其納入財務預警指標體系。

4、預收賬款與負債總額比例、應收賬款周轉(zhuǎn)率。房地產(chǎn)企業(yè)具有周期長、投資大的特點，通常采用預收商品房款項的方式從事其項目的開發(fā)與經(jīng)營，其與消費者之間的各種預收預付、應收應付款項較一般企業(yè)更加頻繁和復雜，使其承擔的風險與責任更大。因此，在預警指標體系中應關(guān)注這類指標，增強企業(yè)投資項目抵御風險的能力。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施

1、做好財務預算，降低投資風險

房地產(chǎn)企業(yè)樹立風險意識，并設(shè)立風險防范機制、實現(xiàn)財務管理預算化等應對方案，及時對項目動行中的財務風險進行預測和防范。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)經(jīng)營過程中，財務上有較多不確定性因素存在，對財務進行預算化管理能夠防范投資過程中出現(xiàn)的風險，從而保證投資項目的經(jīng)濟效益。在具體項目開發(fā)實施過程中，開發(fā)商應以項目資金預算為基礎(chǔ)，對項目資金使用作出合理安排。

2、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險

負債經(jīng)營能給企業(yè)帶來財務杠桿效益，但并不是負債越高對經(jīng)營趙有益，因為隨著企業(yè)負債比例的上升，財務風險也會逐漸加大。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅持適度負債經(jīng)營，嚴格控制企業(yè)負債規(guī)模，擴大融資渠道和融資方式，通過多元化融資。例如適當增加企業(yè)債券和股權(quán)等直接融資金方式以及合作開發(fā)等方式，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，抵消利用杠桿的消極影響，降低籌資風險。

3、加強資金管理，降低流動風險

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往因為外部市場環(huán)境的變化影響，不能按時開工、完工。土地征用、建設(shè)期間占用大量資金，因自有資金占比較低，流動性較弱。如資金管理不善，會影響項目資金周轉(zhuǎn)暢通，嚴重的有可能引發(fā)項目、甚至企業(yè)債務風險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要加強資金管理，合理安排資金使用，保證項目資金周轉(zhuǎn)暢通，降低項目資金流動性風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要合理安排項目資金調(diào)度，確保開發(fā)項目建設(shè)資金需求，及時償還到期債務，保證企業(yè)信用，降低流動性風險。

4、加強成本管理，保證經(jīng)營效益

成本管理是企業(yè)財務管理的核心，其管理水平的高低，直接影響項目及開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益。工發(fā)企業(yè)應在項目過程及日常經(jīng)營中加強成本管理，降低不必要的消耗，保證經(jīng)營效益。在項目實施過程中，要實行全過程成本管理，在各個項目環(huán)節(jié)核定成本指標，按財務制度的要求和設(shè)計方案監(jiān)督執(zhí)行，定期考核，以保證項目在建設(shè)過程中在各個環(huán)節(jié)、步驟核定財務成本目標指標的實現(xiàn)。

參考文獻：

[1]史彥靈.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題及對策[J].城市建設(shè)理論研究，2012年第39期.

篇5

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要方面，其對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理有著重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開一個科學合理的財務管理體系，其可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地進行籌資、投資、用資等過程，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要積極地建立一個科學合理的財務管理來體系。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 管理體系

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題

（一）資金管理存在間歇及風險

房地產(chǎn)企業(yè)耗資巨大，資金回收期限較長，再加上企業(yè)資金渠道相對狹窄，以致較大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展；另外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)濟較發(fā)達城市作為投資對象，力求從中獲取到更多的經(jīng)濟效益，實際上，受諸多不穩(wěn)定性因素的影響，城市經(jīng)濟越發(fā)達，其內(nèi)部潛在的風險因素越多，房地產(chǎn)資金投資風險越大。總之，因房地產(chǎn)企業(yè)資金使用存在間歇性，且同行業(yè)競爭日益激烈，所以要求房地產(chǎn)企業(yè)應采取有效措施進一步加強財務管理，以推進房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展。

（二）融資渠道較單一

充足的資金是確保房地產(chǎn)企業(yè)各項生產(chǎn)經(jīng)營活動正常運行的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目具有投資金額大、資金回報周期長、投資風險高等一系列特點，并且企業(yè)資金有限，使得融資成為保證房地產(chǎn)企業(yè)各項生產(chǎn)經(jīng)營活動順利有序開展的重要途徑。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依靠內(nèi)部融資與外部融資兩種渠道進行融資活動，然而僅依靠內(nèi)部融資根本難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，所以必須加大外部融資力度。基于諸多不良事件的發(fā)生，國家政府部門對貸款利率、借貸政策法規(guī)進行嚴格調(diào)整，同時銀行機構(gòu)考慮到房地產(chǎn)企業(yè)項目特點，為降低自身壞賬、呆賬風險，往往拒絕向房地產(chǎn)企業(yè)放貸，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊缺危機。

（三）不重視全面成本及費用管理

全面成本及費用管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。其中全面成本及費用管理指的是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)涉及到的相關(guān)費用予以科學預算、評價、控制及管理。然而，國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本及費用管理意識薄弱，不能夠準確認識到全面成本及費用管理的重要性，致使對待全面成本及費用管理的積極性不高、能動性不強，不利于房地產(chǎn)企業(yè)達到預期的財務管理目標。

（四）投資回收周期較長，資金占用成本較高

市場經(jīng)濟背景下，企業(yè)對外籌資資金時必須償付一定的利息。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，其投資金額較大、資金回報周期較長、投資風險較高，僅憑借企業(yè)自身現(xiàn)有的資金根本無法保證各項生產(chǎn)經(jīng)營活動正常開展，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)對外籌資資金，這樣以來，企業(yè)所籌資的資金金額越多、資金占用時間越長，則支付的利息越多，如此極易使房地產(chǎn)企業(yè)承擔巨大的按期償債風險，從而一定程度上限制著房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（五）其他問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導而言，現(xiàn)行大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過于重視經(jīng)營效益的結(jié)果，忽視了經(jīng)濟效益的過程，以至于房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導在注重預算管理對成本費用節(jié)約的同時，缺乏價值管理和系統(tǒng)管理觀念，最終將導致財務預算管理缺乏可操作性；對于房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理人員而言，現(xiàn)行的大多數(shù)企業(yè)財務預算管理人員從業(yè)素質(zhì)低下，首先是相關(guān)專業(yè)財務預算管理知識落后，不能夠滿足財務預算管理工作的需求，極大的降低了財務預算管理工作效率；其次是財務預算管理人員思想決策低下，不能夠充分調(diào)動自身工作的積極性與自主性。以上方面嚴重制約了我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

現(xiàn)行部分房地產(chǎn)企業(yè)雖制定了完善的財務預算管理機制，并且，部分房地產(chǎn)企業(yè)專門成立預算職能部門進行實施預算編制，但其監(jiān)督和執(zhí)行力度還有待進一步加強，導致完善的財務預算管理機制流于形式，成為一紙空文。同時，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的預算反饋機制，其預算管理和會計核算系統(tǒng)脫鉤現(xiàn)象也愈加嚴重，久而久之，勢必將給我國房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可估量的損失。

另外，績效考核機制和激勵機制以成為各行企業(yè)迫切加強的主要問題，該問題嚴重制約著各行企業(yè)預算管理目標的實現(xiàn)。基于大多數(shù)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的績效考核機制以及健全有效的激勵機制，難以充分調(diào)動廣發(fā)財務預算管理人員的工作積極性與自主性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益價值最大化的實現(xiàn)。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的措施

（一）加大全面成本及費用管理力度

成本及費用管理涉及到房地產(chǎn)企業(yè)各項環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)財務管理狀況，所以做好全面成本及費用管理工作至關(guān)重要。歸納而言，企業(yè)成本及費用管理主要體現(xiàn)在成本、費用預算、控制、核算及評價等多方面，為落實全面成本及費用管理工作，首先，通過培訓、再教育，增強房地產(chǎn)企業(yè)各級職工成本及費用管理意識，使其全面認識到成本及費用管理的重要性及迫切性；其次，要求財務管理人員嚴格依照相關(guān)規(guī)定進行成本及費用管理工作，同時，要求各部門職工均要積極參與到成本及費用管理過程中，切實將成本及費用管理工作落實到位。

（二）優(yōu)化調(diào)整企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，落實好成本控制工作

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金風險及成本費用取決于資金結(jié)構(gòu)，因此為降低房地產(chǎn)企業(yè)資金成本關(guān)鍵在于進一步優(yōu)化調(diào)整企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，即通過全面分析評價企業(yè)投資項目可行性，并以此為依據(jù)確定最佳的資金結(jié)構(gòu)，從而達到降低資金成本的目的。

篇6

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中主要出現(xiàn)了以下問題：

首先房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理模式不夠先進，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務預算管理過程中使用的方法過于落后，從而導致財務預算不能對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理提供有效的借鑒，同時也限制了房地產(chǎn)財務預算工作的開展，房地產(chǎn)財務預算工作的局限性也促使財務預算工作不能形成全方位的財務控制規(guī)模，從而降低了整體企業(yè)的財務管理能力；其次在目前房地產(chǎn)企業(yè)預算管理機制不夠完善，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)管理人員大多將工作重點放在了經(jīng)濟開發(fā)、規(guī)模擴張上，對財務預算管理工作的關(guān)注力度不夠，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理人員專業(yè)素質(zhì)不足，且沒有合理規(guī)范的財務預算管理工作標準，再加上財務預算管理機構(gòu)設(shè)置不夠合理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)財務預算管理不足以應對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的需要；最后房地產(chǎn)企業(yè)在財務預算管理過程中的監(jiān)管力度不足，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務預算管理過程中由于沒有規(guī)范的財務預算管理工作規(guī)范及財務預算責任管理規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理過于形式化，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理目標制定后的落實力度，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務預算工作進一步開展。

二、財務預算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用

房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展特點決定了在其發(fā)展過程中預算管理的重要作用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金流動頻率較密集，且資金投資流出、流入數(shù)額較大，如在地皮拍賣過程中資金大多在一億以上，這種情況導致房地產(chǎn)行業(yè)不夠集中，而在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場份額一家獨大的狀況；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)受相關(guān)國家機構(gòu)的管理，因此國家政策的變化會導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)一定的風險，且這種風險是不可控制的，因此在房地產(chǎn)企業(yè)預算管理過程中應加強對政策變動帶來的風險因素的考慮，并制定一定的風險管理措施，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)健康長久的發(fā)展。財務預算管理可以降低企業(yè)經(jīng)營安全風險，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營過程中財務預算管理工作可以通過規(guī)范的管理方式，然后對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的決策進行綜合分析、復核，詳細制定經(jīng)營決策風險預估方案，從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業(yè)管理人員決策失誤而導致的財產(chǎn)損失。同時有效的財務預算管理工作也可以促使房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的規(guī)范進行，財務預算管理可以以房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及承攬項目的實際需求、財務能力等為依據(jù)進行統(tǒng)一分析，在這個過程中，財務預算管理可以通過更加科學的預算手段綜合分析自身所承攬項目，如資金回收措施、資金流通風險、前期成本投入、詳細施工周期等。[1]從而促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加詳細的了解自身實際經(jīng)濟水平及所開發(fā)項目的真實情況，為正確的財務決策提供依據(jù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務預算控制與管理可以進一步落實房地產(chǎn)企業(yè)財務管理規(guī)劃，促使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式更加科學規(guī)范，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本可塑性較強，且隨著開發(fā)地域的區(qū)別會對成本整體的消耗費用造成一定的影響，而采用預算管理通過對工程整體前期開發(fā)費用及工程施工成本的管理可以對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本進行有效的控制，并通過規(guī)范的財務預算促使內(nèi)部開發(fā)資金得到最大限度的應用，降低企業(yè)開發(fā)成本消耗。同時由于目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越薄，只有通過預算來控制成本費用的支出，才能保證開發(fā)的項目有利可賺，促使整體企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

三、財務預算控制與管理強化措施

針對以上房地產(chǎn)企業(yè)在財務預算管理中出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中應增加對財務預算管理工作的關(guān)注力度，根據(jù)自身實際情況完善財務預算管理規(guī)范，在這個前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預算程序

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應加大對財務預算管理工作的關(guān)注力度，正確認識財務預算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的優(yōu)良影響，然后逐步轉(zhuǎn)變財務管理思想理念，在以往財務預算管理方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際發(fā)展情況，不斷完善企業(yè)資本預算程序，而在企業(yè)財務預算控制管理工作中完善的資本預算程序可以為企業(yè)經(jīng)營過程中資金投資過程提供保障。如房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)一些不可預估的風險因素，而通過有序的資本預算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進行綜合分析，及時發(fā)現(xiàn)資金投資決策失誤，及時解決，防止因決策失誤而造成大規(guī)模的經(jīng)濟損失。一般來說，完善的資本預算程序應包括預算編制、監(jiān)督、復核、執(zhí)行等流程，在整個財務預算管理機制中，房地產(chǎn)企業(yè)應注意加強各部門之間的協(xié)調(diào)力度，保證財務預算管理工作發(fā)揮最大的潛力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中很容易受外界影響，如國家政策等，因此房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)相關(guān)政策不斷加大財務預算管理工作的執(zhí)行力度，綜合考慮銷售回款、現(xiàn)金流通、融資管理等情況進行全面控制管理。如在付款管理過程中應遵循“內(nèi)部服務監(jiān)督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細制定資金管理規(guī)劃，并以月為單位編制資金支付計劃，同時組織成本工作人員定期對項目施工場地進行實地考察并規(guī)定考察日期，通過與各相關(guān)機構(gòu)的溝通控制付款的頻率，提升付款環(huán)節(jié)的規(guī)范有序性。

（二）優(yōu)化預算管理機制

房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理工作順利進行保障是財務預算管理機制的建立健全，更加完善的預算管理機制應該包括激勵機制及考核獎懲機制，企業(yè)應以提高預算管理能力為工作重點，結(jié)合企業(yè)發(fā)展過程中的經(jīng)濟能力及規(guī)模程度，通過一系列管理機制的制定完善可以細化各部門人員的管理職責，加強各部門人員的責任意識，促使企業(yè)內(nèi)部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業(yè)良好的發(fā)展營造一個更加寬容和諧的氛圍。同時預算管理機制的完善可以在推動企業(yè)系統(tǒng)科學的進行財務管理的同時，也可以提前預測企業(yè)經(jīng)營決策項目中的安全隱患，從而保證企業(yè)利潤與內(nèi)部員工利益同步增長。同時房地產(chǎn)企業(yè)在完善財務預算管理機制的過程中，要明確財務預算管理的各項標準，根據(jù)不同部門進行適當?shù)恼{(diào)整，財務預算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環(huán)節(jié)較復雜，財務預算管理人員工作負擔較重，財務預算管理工作的失誤不可避免，因此房地產(chǎn)企業(yè)可建立專門的財務預算監(jiān)督機構(gòu)對財務預算編制、執(zhí)行等過程進行實時監(jiān)督管理，并根據(jù)財務執(zhí)行過程中出現(xiàn)的實際情況進行綜合分析，逐步調(diào)整各部門人員的工作強度，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理工作效力。

此外，在預算管理過程中企業(yè)應加大對費用及項目利潤管理的關(guān)注力度，并制定相應的管理規(guī)范，如在費用預算管理過程中以年為單位結(jié)合企業(yè)上年度發(fā)展情況及市場變動制定整體費用預算標準，然后根據(jù)各部門實際情況以整體預算費用標準為依據(jù)制定不同部門的預算費用標準，同時以月為單位詳細收集各部門預算費用支出情況并進行記錄上報，然后進行綜合分析，對超預算的機構(gòu)進行警告并財務適當懲處措施，保障整體預算費用管理的規(guī)范性。而項目利潤預算管理則是在企業(yè)土地招標前采取適當措施進行有效的可行性分析并預測評估成本盈利，如動態(tài)回收期、靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)值等，同時在項目成立時相關(guān)財務管理人員也應及時考察項目執(zhí)行過程，并據(jù)此進行項目成本盈利預測表的編制，[3]根據(jù)實際情況的變化及時進行銷售方案的更改調(diào)整，保證整體項目的成本盈利。

（三）加強內(nèi)部資產(chǎn)控制力度

為了保障企業(yè)內(nèi)部財務預算控制管理工作的正常進行，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要加強對內(nèi)部資產(chǎn)的控制力度，除了在預算編制前期，在預算執(zhí)行使時期也要加強控制力度，如及時清理利用率不高的設(shè)備設(shè)施，[4]促使企?I固定資產(chǎn)可以得到最大程度的利用，保證固定資產(chǎn)殘值估算、使用年限的精確程度。企業(yè)在財務預算控制管理過程中，應樹立全面監(jiān)督、全面控制以及全員參與的管理意識，將財務預算管理工作作為企業(yè)財務管理的工作重點，不斷加強增強財務預算管理在企業(yè)日常經(jīng)營活動中的滲透，促使財務預算管理工作效率不斷提升。此外，為了促使房地產(chǎn)企業(yè)更加長久的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用新的投資機會更加詳細的了解所投資項目的實際情況，為更加準確的預算管理打下基礎(chǔ)。而財務預算管理的執(zhí)行力度

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務管理;危機探索

企業(yè)財務管理一直是企業(yè)管理過程中不可忽視的一個重要環(huán)節(jié)，在促進企業(yè)長遠發(fā)展、合理分配企業(yè)資產(chǎn)、確保企業(yè)資產(chǎn)安全方面發(fā)揮著重要的作用。近些年來，我國經(jīng)濟發(fā)展進入了新常態(tài)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭愈加激烈，在這樣的經(jīng)濟發(fā)展背景下，企業(yè)危機防范的意識急需不斷增強，通過科學有效的財務管理措施來增強企業(yè)風險防范的能力和效率具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理和危機防范相關(guān)內(nèi)容概述

由于房地產(chǎn)市場的需求量很大，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴大。目前，房地產(chǎn)市場逐漸進入了新常態(tài)發(fā)展階段，增速逐漸下降，部分地區(qū)出現(xiàn)了“供大于求”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、樓市“崩盤”的現(xiàn)象時有發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了前所未有的市場危機。房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資風險較大的行業(yè)，企業(yè)財務管理是一項系統(tǒng)工程，有利于為企業(yè)決策者提供有效、全面的企業(yè)資產(chǎn)信息，從而使企業(yè)決策者做出符合市場發(fā)展規(guī)律的大型經(jīng)濟決策，有效降低大型經(jīng)濟投資帶來的企業(yè)風險。在房地產(chǎn)資源的供求矛盾逐漸成為我國主要的社會經(jīng)濟矛盾之一的大前提下，一方面，加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平是企業(yè)提升經(jīng)營管理水平的現(xiàn)實需求，只有符合市場發(fā)展趨勢的財務管理制度才是具有可持續(xù)發(fā)展的活力；另一方面，加強房地產(chǎn)企業(yè)的危機防范意識是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避企業(yè)社會風險的現(xiàn)實需求。目前，我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資風險逐漸增加，但部分企業(yè)的財務管理制度并不健全，企業(yè)管理者危機防范意識不強、國家相關(guān)房地產(chǎn)政策落實度較差、財務管理制度可行性不足、財務管理手段較為傳統(tǒng)、企業(yè)內(nèi)部控制制度體系不健全等現(xiàn)象普遍存在，在外界經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)提出更高要求的前提下，企業(yè)管理者必須用發(fā)展的眼光看待財務管理和危機防范問題，結(jié)合外界經(jīng)濟發(fā)展大趨勢和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點有針對性地進行反思和創(chuàng)新，有效避免企業(yè)財務管理過程中存在的一些不合理現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理和危機防范過程中的不合理現(xiàn)象及改進建議

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度

目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理過程中，財務管理和危機防范意識不強、財務管理目標不明確、財務管理工作分工不明確、財務管理工作方式落后等現(xiàn)象普遍存在，財務管理制度有效性較差是存在的主要問題之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風險不斷增加的背景下，這種不合理現(xiàn)象急需轉(zhuǎn)變。首先，企業(yè)財務管理和危機防范的重要性是有目共睹的，有關(guān)部門應該組織研究團隊對我國房地產(chǎn)行業(yè)財務管理理論進行深入分析和研究，提供符合國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的標準體系；其次，企業(yè)財務管理的根本目標是提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平、確保企業(yè)資產(chǎn)安全，一切不滿足基本目標的財務管理制度都會阻礙企業(yè)發(fā)展；最后，企業(yè)應該不斷健全財務管理責任分配制度，相關(guān)管理者應該制定戰(zhàn)略性的財務管理工作計劃，同時應該明確財務管理工作人員的工作責任，使財務管理工作更加公開透明化，在提升企業(yè)財務管理水平的同時可以促進廉政建設(shè)。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在促進社會發(fā)展、提升人們生活質(zhì)量方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度并不健全，不利于合理分配企業(yè)財務資源、發(fā)揮財務管理的優(yōu)勢。首先，企業(yè)管理人員應該在深入了解企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，深入分析企業(yè)內(nèi)部控制體系可能涉及到的各項內(nèi)部管理事務，建立完善的內(nèi)部控制網(wǎng)絡(luò)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應該結(jié)合實踐管理經(jīng)驗，建立完善的規(guī)避社會風險的制度，提高企業(yè)的抗風險能力，這樣企業(yè)在經(jīng)濟危機狀況下依然可以保持一定的發(fā)展活力；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應該改進內(nèi)部控制手段，充分利用先進的多媒體技術(shù)手段和計算機信息技術(shù)進行內(nèi)部控制，建立完善的內(nèi)部控制信息分享平臺是提升企業(yè)內(nèi)部管理效率的重要手段，通過信息分享平臺，企業(yè)員工可以快速獲取企業(yè)內(nèi)部信息和管理策略，這樣可以有效增加內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效率。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理團隊的整體素質(zhì)

管理團隊是影響企業(yè)財務管理和危機防范過程的重要因素，但目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)財務管理團隊的整體素質(zhì)較差，一方面體現(xiàn)在財務管理團隊的硬件條件較差；另一方面體現(xiàn)在財務管理團隊的軟件條件較差，組建高素質(zhì)的財務管理團隊是提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的重要方法。一方面，財務管理團隊的專業(yè)素養(yǎng)有待提升。我國應該逐步健全財務管理人才的培養(yǎng)模式和財務管理人員的再教育模式，為我國企業(yè)財務管理工作提供強大的人才力量。同時，企業(yè)應該給財務管理人員提供培訓學習的機會，確保財務管理人員掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企業(yè)財務管理人員的思想覺悟需要提高，財務管理部門應該采用合理的措施激發(fā)員工的工作激情。同時，我國財務管理人員危機防范意識不強的現(xiàn)象是普遍存在的，因此，企業(yè)應該通過會議精神傳達的方式讓全體員工意識到現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展大趨勢，建立員工與企業(yè)共同發(fā)展的責任意識，這樣才能從根本上增強財務管理的有效性。

在經(jīng)歷了長達十年的快速增長期后，我國房地產(chǎn)市場進入了相對來說比較低迷的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟增速不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭更加激烈。在這樣的市場發(fā)展背景下，企業(yè)更應該結(jié)合市場發(fā)展趨勢和企業(yè)內(nèi)部特點建立符合現(xiàn)實發(fā)展規(guī)律的企業(yè)財務管理制度，通過科學合理的財務管理策略增強企業(yè)風險防范的能力，只有這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激勵的競爭中持續(xù)保持發(fā)展的動力。

作者:李學鳳 單位:青島躍龍升置業(yè)有限公司

參考文獻：

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[2]蒙永福.我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機及管理預控機制的構(gòu)建研究[J].全國商情(理論研究)，2011，13:15-19+76.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務管理 制度

引 言

面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟效益，必須提高財務管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作能力和未來發(fā)展?jié)摿Γ饕Q于其財務管理的能力。企業(yè)財務管理能夠預見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風險，對其風險進行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運作和管理的各個環(huán)節(jié)都跟財務管理息息相關(guān)，財務管理的各項經(jīng)濟指標不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進行項目決策的依據(jù)。較高的財務管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運營提供服務，但是目前財務管理存在一些比較突出的問題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的主要問題

1.1財務管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在對待財務管理的態(tài)度上，一般管理意識比較淡化，財務管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務負責人及會計、出納等員工。一個由于企業(yè)財務管理制度不健全，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務管理方面不能進行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責劃分不清楚，使得整個財務管理工作比較混亂。

1.2財務管理觀念及財務方法落后

由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導缺乏基本的財務知識，財務管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風險過于低估，對風險認識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態(tài)性的觀念；財務評價方法單一靜態(tài)化。這些觀念導致一些項目出現(xiàn)回收時間過長和投資問題。

1.3財務管理的職能發(fā)揮不全面

財務管理為整個房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對規(guī)劃的實施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的職能還只是進行會計核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理制度不健全，財務核算制度也不夠嚴謹，加之企業(yè)會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財務管理指標的分析功能的可信度就會下降，對于目標控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計劃的籌措和調(diào)集資金來擴大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風險就會增大，控制難度就會加大。

1.4財務監(jiān)控力度不到位

對于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務報表等手段達到預算的目標。財務報表流于年終查看，這僅僅是財務對于經(jīng)營工作的事后評估和業(yè)績考評，對于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗的作用。一些財務人員，為了迎合領(lǐng)導要求，不依照制度辦事，導致會計核算失真，財務管理混亂。因此，只對財務的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財務管理的效果。

1.5財務管理資料考慮不全面

決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關(guān)系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財務管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴格的管理，各個階段的財務資料都應當成為財務管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點，使得財務管理的資料缺乏動態(tài)性，也無相應動態(tài)管理的措施，導致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。

1.6財務管理人員素質(zhì)參差不齊

財務管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財務人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會計和財務制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財務管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特殊性

2.1財務關(guān)系復雜，管理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、材料供應單位、房屋購買者等多方，使財務管理難度加大。

2.2資金數(shù)額大、籌資任務重，財務周期長

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運作能力。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，，中間環(huán)節(jié)復雜，房地產(chǎn)項目投資決策之后，取得土地，進行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時間長預算確定的難度大。

2.3開發(fā)風險大，投資決策分析要求高，責任重

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程經(jīng)歷時間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟效益起決定作用，導致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風險。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財務管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財務管理信息能夠較及時可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風險，減少風險損失。

3.提高財務管理水平的策略

3.1規(guī)范會計工作，強化預算管理水平

財務管理必須以企業(yè)財會工作作為基礎(chǔ)，并對財會工作做好全面預算管理。全面預算管理強調(diào)預算的重要性，是一種財務信息管理系統(tǒng)，它對企業(yè)進行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財務管理工作，遵循全面預算管理的要求，應主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。

3.1.1制度構(gòu)建：全面預算管理要建立整個管理流程的財務管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調(diào)動和發(fā)揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務理論與實際工作結(jié)合起來，全面發(fā)揮財務分析的作用。與財務管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財務管理的成果，進行財務分析和預測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進管理經(jīng)驗，以及國外同行的管理經(jīng)驗，促進我國財務管理制度建設(shè)的進步。

3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進行財務管理，加強財務工作的組織構(gòu)建，逐層分解預算指標，明確各職能部門的工作職能和任務，確立預算指標的權(quán)威性，提高財務管理水平。

3.2提高財務管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)

在現(xiàn)代財務、會計法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財務管理與經(jīng)濟核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應該適應房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財務管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財務隊伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財務管理人員。再者，財務管理專業(yè)人員的培訓，財務制度不斷改進和完善，財務管理人員需要不斷學習，進行專業(yè)知識的培訓，由于財務管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。

3.3加強資金管理，提高資金利用效率

資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理就是要進行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理中，嚴格按照指定的制度進行財務往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實性，根據(jù)資金的實際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進行審核把關(guān)，最后進行賬簿登記；實行經(jīng)濟責任制制度，按時對財務情況進行清查，避免出現(xiàn)賬實不符的情況，如果出現(xiàn)了，實際查處原因。

3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策

在對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，企業(yè)的財務行為要符合規(guī)范，最重要的是要進行合理的投資決策，投資決策過程必須進行可行性研究，作出科學客觀的判斷，房地產(chǎn)項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟效益。

3.5保證財務系統(tǒng)的執(zhí)行力效果

企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財務系統(tǒng)的執(zhí)行力。財務系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實到實處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財務管理人員應成為整個團隊中的一員，在項目運營初期就加入進去，加強財務管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動每個人的積極主動性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團隊的合力達到最好的效果。

結(jié) 語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理與經(jīng)濟核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點，是關(guān)系到企業(yè)長期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財務特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務管理制度和渠道，遵循的科學的財務管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

參考文獻：

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[4]張永明.略探房地產(chǎn)企業(yè)財務管理，經(jīng)濟管理者［J］.財經(jīng)界，08,2009.

篇9

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負債率比較高，投融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點。房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險主要分為籌資風險、投資風險和資金回籠風險。要防范和化解房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范，應當制定和實施合理的財務預算、加強資金流動性管理和優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 防范措施

財務風險貫穿于企業(yè)所有財務環(huán)節(jié)，是各種風險因素在企業(yè)財務上的集中體現(xiàn)。從財務風險預警的角度看，企業(yè)財務風險不僅限于籌資活動產(chǎn)生的風險，而且不當?shù)耐顿Y活動、營運活動、分配活動同樣可能導致企業(yè)面臨風險。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負債率比較高，投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點。但是由于在快速擴張過程中面臨巨大的風險，所以必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財務風險

作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營、財務結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨特性，這些特點決定房地產(chǎn)企業(yè)在財務風險管理方面具有獨特性。

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風險。房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率非常高，極度地依賴銀行資金同時也引發(fā)了其巨大的償債風險。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風險。土地與房屋同屬于不動產(chǎn)范疇，房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個別性，造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險。

3.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風險。在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處，同時也增加了管理的風險。總公司在獲取的信息上具有不準確性和滯后性，這削弱了總公司對項目公司的控制。在財務上，總公司也很難有效地對項目公司的預算、決算進行控制。

4.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風險。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個階段，經(jīng)過一段相當長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大，風險也就越大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的分類

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來源劃分財務風險，主要有籌資風險、投資風險和資金回籠風險。

1.籌資風險。目前，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財務風險。在極端情況下，就存在著資金鏈斷裂的風險，這樣就產(chǎn)生了籌資風險。

2.資金回收風險。資金回收風險是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財務風險表現(xiàn)形式。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達到可出售狀態(tài)后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業(yè)的償債能力急劇下降，進而陷入財務困境。

3.投資風險。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用，但也會導致房地產(chǎn)項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力。在現(xiàn)實情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，就會導致企業(yè)投資項目的實際收益與預期收益相差過大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范

1.制定和實施合理的財務預算。由于財務預算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期過程中可能會出現(xiàn)很多問題，這直接關(guān)系了企業(yè)投資項目的成功與否，也給企業(yè)的經(jīng)濟效益造成相當大的負面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件，合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調(diào)整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來，充分發(fā)揮企業(yè)的財務職能。

2.加強資金流動性管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目通常需要很長一段時間才能結(jié)束，由于開發(fā)周期長這一特點常常會給企業(yè)的資金使用帶來困難，若資金鏈條在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)異常，就會造成資金鏈的斷裂，甚至導致企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)加強對資金流動性的管理，在財務收支中要進行嚴格的估算與審查，對資金調(diào)度合理安排，以保證建設(shè)項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，盡可能減少存貨資金的數(shù)額。

3.優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu)，對于負債經(jīng)營適當控制，在充分估算企業(yè)償債能力的情況下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。 在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學合理地分配外部多的儲備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負債率降至最小，企業(yè)還可以利用股票、債券、合作經(jīng)營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業(yè)的運營規(guī)模得到擴大，不斷擴展投資者與企業(yè)合作的項目。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，應當進行嚴密的市場調(diào)研，對項目進行謹慎的風險分析，對項目的預期收益進行合理的預測，判斷項目投資方案是否合理可行。在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)的競爭力，就必須綜合提高企業(yè)財務風險管理水平，盡可能地規(guī)避風險，以獲得最大的經(jīng)濟收益。

參考文獻：

[1]王雙.房地產(chǎn)財務風險管理的問題及對策.綠色財會.2011(08).

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；防范措施

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運行遠沒有達到規(guī)范化標準，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺了相關(guān)的針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，造成了較大的經(jīng)濟壓力，面臨的財務風險也較大。同時，當前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財務風險。一般來說，財務風險指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財務系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預期目標的經(jīng)濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務風險兩種。由于廣義的財務風險內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財務風險。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險一般包含了這幾個方面：無力償還債務風險；再籌資風險；利率變動風險；通貨膨脹風險；稅率變動風險以及投資收回風險等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會產(chǎn)生這么多的財務風險呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟環(huán)境又是復雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財務風險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟的影響，未來走勢較為難預料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當前不夠成熟的市場環(huán)境導致了房地產(chǎn)投資運作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進一步加強，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財務預算和財務分析，導致了財務分析結(jié)果無法真正起到較好的財務管理作用。這種缺乏較強的財務管理意識的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導致了負債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制不夠嚴格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導致了財務預算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復雜，對預算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴，缺乏財務預算管理意識，盲目舉債加重成本負擔，成本管理不力影響財務控制。認真分析當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，根據(jù)不同的理財環(huán)境和理財階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上的風險分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理意識薄弱，對預算管理職能重視不足，內(nèi)部財務監(jiān)控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務就是要不斷加強財務管理觀念和作用，盡可能的強化財務管理的地位，讓財務管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)營活動當中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風險。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個部門的相關(guān)情況，拓展對于財務分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財務人員的素質(zhì)和能力，多提供機會并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學習和培訓，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財務風險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應該努力提高對財務人員的管理和培訓工作，除了專門進行培訓以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財務人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應該認真分析國家相關(guān)政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財務管理手段，及時應對國家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財務風險。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應該選擇成本費用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應該及時根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對當前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對成本進行動態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務風險的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務尤其繁重，同時其資金周轉(zhuǎn)周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財務風險，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應該全面加強對于企業(yè)自身的成本管理工作。應該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應該制定成本預算目標，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應對復雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境，建立財務內(nèi)部控制制度，強化風險管理，提高企業(yè)財務管理水平。

總之，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對復雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務風險監(jiān)測手法，并配之以風險回避策略，風險防范策略以及保險轉(zhuǎn)嫁策略來將風險的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進行市場調(diào)研，防范市場風險，加強投資項目管理，控制投資風險，建立財務預警體系，加強和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質(zhì)，大膽而謹慎地利用金融衍生工具規(guī)避風險，把風險管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財務危機，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟效益。

參 考 文 獻

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與對策[J]．經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當前房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）

[3]于永順．企業(yè)財務風險的防范與管理[J]．企業(yè)導報．2009（6）：101