國有企業土地管理辦法范文
時間：2023-09-08 17:31:49
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篇1
第二條 國有企業實行公司制改造、組建企業集團、股份合作制改組、租賃經營和出售、兼并、合并、破產等改革，涉及的劃撥土地使用權管理，應當遵守本規定。
第三條 國有企業使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。
對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。
本規定所稱國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經出租方同意后可以轉讓，改變原合同規定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當辦理土地登記和變更登記手續。租賃土地上的房屋等建筑物、構筑物可以依法抵押，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。
本規定所稱國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有。
第四條 國家根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。國有土地使用權授權經營，由國家土地管理局審批，并發給國有土地使用權經營管理授權書。被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司憑授權書，可以向其直屬企業、控股企業、參股企業以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業應持土地使用權經營管理授權書和有關文件，按規定辦理變更土地登記手續。
被授權經營土地使用權的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司必須接受授權部門的監督管理。被授權的企業必須對土地資產保值、增值情況提供年度報告；對企業土地股權的年度變化情況以及對土地資產處置的文件及時報授權部門備案；授權部門每年要對企業經營土地資產的情況和執行土地管理法律、法規的情況進行監督檢查，企業違反土地管理法律、法規的規定以及超越授權經營的權限和范圍使用土地或處置土地資產的，授權部門有權依法予以查處，并追究當事人的法律責任。
國有土地使用權需要作價授權經營給省屬企業的，經國家土地管理局批準，由省級人民政府土地管理部門決定，并按本條規定執行。
第五條 企業改革涉及的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，應當采取出讓或租賃方式處置：
（一）國有企業改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；
（二）國有企業改組為股份合作制的；
（三）國有企業租賃經營的；
（四）非國有企業兼并國有企業的。
第六條 國有企業破產或出售的，企業原劃撥土地使用權應當以出讓方式處置。
破產企業屬國務院確定的企業優化資本結構試點城市范圍內的國有工業企業，土地使用權出讓金應首先安置破產企業職工，破產企業將土地使用權進行抵押的，抵押權實現時土地使用權折價或者拍賣、變賣后所得也應首先用于安置破產企業職工。
第七條 根據國家產業政策，須由國家控股的關系國計民生、國民經濟命脈的關鍵領域和基礎性行業企業或大型骨干企業，改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的，涉及的劃撥土地使用權經省級以上人民政府土地管理部門批準，可以采取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置。
第八條 企業改革涉及的土地使用權，有下列情形之一的，經批準可以采取保留劃撥方式處置：
（一）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；
（二）國有企業兼并國有企業或非國有企業以及國有企業合并，兼并或合并后的企業是國有工業生產企業的；
（三）在國有企業兼并、合并中，被兼并的國有企業或國有企業合并中的一方屬于瀕臨破產的企業；
（四）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。
前款第（二）、（三）、（四）項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。
第九條 處置的土地使用權，應當具備下列條件：
土地使用權必須權屬合法、無爭議，并已辦理土地登記，企業持有土地使用權證書。尚未登記的，企業應向土地所在地的土地管理部門申請土地權屬審核，取得土地管理部門出具的土地權屬證明。
土地使用權除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進行地價評估。企業應委托經國家土地管理局和省級人民政府土地管理部門認證的、具有相應土地估價資格的機構進行地價評估。
第十條 處置土地使用權應當按下列程序辦理：
（一）擬訂土地使用權處置方案。由企業或企業隸屬單位擬訂土地使用權處置方案，主要內容應包括企業改革的形式和內容、企業現使用土地的狀況和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價格及理由等。
（二）地價評估結果確認和土地使用權處置方案審批。地價評估結果和土地使用權處置方案應當報有批準權的人民政府土地管理部門確認和審批，報批時還應同時提交企業改革的批準文件、資產重組方案、土地使用權證書或土地權屬證明以及其他有關材料。
企業進行公司制改造、改組或組建企業集團，屬于國務院或國務院授權部門批準設立的公司和企業集團以及境外上市公司的，土地估價結果和土地使用權處置方案由企業隸屬單位報國家土地管理局確認、審批；屬于省級人民政府或其授權部門批準設立的公司和企業集團，土地估價結果和土地使用權處置方案由企業隸屬單位報省級人民政府土地管理部門確認、審批。
企業實行股份合作制改組、租賃經營和出售、兼并、合并、破產的，土地估價結果和土地使用權處置方案由企業隸屬單位報上一級人民政府土地管理部門確認、審批；屬于中央企業的，報國家土地管理局確認、審批。
（三）簽訂合同與變更土地登記。土地使用權處置方案經批準后，采取國有土地使用權出讓方式處置的，企業應持土地使用權處置批準文件和其他有關文件與土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同，并按規定辦理土地登記手續；采取國有土地租賃方式處置的，企業應持土地使用權處置批準文件和其他有關文件與土地所在地的縣級以上人民政府土地管理部門簽訂國有土地租賃合同，并按規定辦理土地登記手續；采取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置的，企業應持國家土地管理局或省級人民政府土地管理部門簽署的土地使用權處置批準文件以及作價出資（入股）決定書，按規定辦理土地登記手續；采取保留劃撥用地方式處置的，企業應持土地使用權處置批準文件及其他有關文件按規定辦理土地登記手續。
土地使用權作價出資（入股）決定書的樣式、內容由國家土地管理局另行統一規定。
第十一條 處置土地使用權涉及的土地使用權出讓金、租金、作價出資（股本）額的確定，均應以經有批準權的人民政府土地管理部門確認的土地估價結果為依據。
第十二條 土地管理部門應當建立地價評估結果確認和土地使用權處置以及授權經營審批的會審制度，經本部門有關機構會審后，方可簽署批準意見。
第十三條 國有企業改革中處置土地使用權，其土地用途必須符合當地的土地利用總體規劃，在城市規劃區內的，還應符合城市規劃，需要改變土地用途的，應當依法辦理有關批準手續，補交出讓金或有關土地有償使用費用；按照國務院規定，屬于特殊行業的國有企業，其土地收益可全額留給企業，用于安置企業職工以及償還企業債務。
第十四條 對土地權屬不合法或有爭議、未辦理土地登記或未能提供土地管理部門出具的土地權屬證明，不按土地管理法律、法規和規章及本規定進行地價評估的，地價評估結果不予確認，土地使用權處置方案不予批準。
企業改革中涉及的土地使用權，未經批準擅自處置并發生土地使用權轉移或改變土地用途的，按非法轉讓土地或非法占地處罰。
土地管理部門違反本規定批準的土地使用權處置方案無效，對其單位有關責任人員追究行政責任。
第十五條 本規定未涉及的其他形式國有企業改革中劃撥土地使用權處置的，凡不屬于本規定中關于保留劃撥用地方式處置的情形，均應以出讓、租賃、作價出資（入股）方式處置土地使用權。
第十六條 非國有企業改革涉及的劃撥土地使用權處置，按照土地審批權限經有批準權的人民政府土地管理部門批準后，參照本規定執行。
第十七條 在本規定實施之前國家土地管理局作出的有關規定以及各地制定的有關企業改革中土地使用權處置管理辦法與本規定不一致的，以本規定為準。各地制定的國有企業改革中劃撥土地使用權處置方式應按本規定規范，在土地有償使用費用方面，可采取適當優惠政策鼓勵和支持國有企業改革，具體辦法由各地根據本地實際情況制定。
篇2
現將財政部、建設部、國家土地管理局、國家國有資產管理局《關于印發〈清產核資中土地清查估價工作方案〉的通知》轉發給你們，并結合我市情況做如下補充，請一并貫徹執行：
一、對于已進行土地注冊登記由土地管理部門頒發土地證書的企業，按土地注冊登記的數量進行清查登記、估價。
二、尚未進行土地注冊登記、未領取土地證書的企業，按清產核資中清查的土地數量進行登記、估價。
三、對于權屬有爭議的土地，暫由現在占用的企業進行清查登記、估價，做為待界定資產處理。待清產核資后，由土地管理部門裁定處理。
四、為了便于企業操作、土地估價工作，按此次所擬定的地產核資類別劃分表及類別標準表進行估價，此表僅適用于這次清產核資土地清查工作，不作為企業、單位土地出讓、產權變更時的土地實際價格，以及土地其他統計及調查使用。
附件一：財政部 建設部 國家土地管理局 國家國有資產管理局關于印發《清產核資中土地清查估價工作方案》的通知（財清〔1994〕13號）
各省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府清產核資領導小組、財政廳（局）、建設廳（局）、土地局、國有資產管理局，國務院各部、委、直屬機構清產核資領導小組和計劃單列企業集團：
現將《清產核資中土地清查估價工作方案》印發給你們，請結合本地區和本部門的實際情況，在清產核資中執行，并將執行中出現的問題及建議及時上報。
附：清產核資中土地清查估價工作方案
一、在清產資中對土地進行清查估價的緊迫性和重要意義
土地是國家的重要資源和資產，也是重要的生產資料。長期以來，國家實行無償、無限期、無流通的土地使用制度，以行政劃撥方式向企業、單位提供土地，企業、單位帳面無土地價值。隨著經濟體制改革和社會主義市場經濟的不斷深入發展，國家先后建立了國有土地有償出讓制度，以及對股份制企業土地資產管理制度，但大多數企業、單位仍然是沒有土地帳面價值，致使企業、單位在組建中外合資、股份制企業、以及企業兼并中無法作價或隨意作價、投資入股。同時由于土地資產沒有與國有土地使用者的效益掛鉤，致使土地的利用率相當低，多占少用，占而不用的現象相當普遍。還有一些企業、行政事業單位在未依法補辦出讓手續的情況下，就將本單位原無償劃撥、使用的土地有償轉讓、出租和抵押，獲取巨額收入，并將這部分收入納入各自的“小金庫”，使國家蒙受了重大損失。
因此，在清產核資中，對土地進行全面清查、估價入帳，并加以相應管理已勢在必行。這對于推動改革開放工作和轉換企業經營機制，走向社會主義市場經濟，促進國民經濟的發展有著十分重要的意義。具體表現在以下凡個方面：一是有利于查清各企業、單位使用土地的數量和價值量，以及全國總量；二是有利于加強土地管理，制止土地資產的流失；三是有利于對土地進行合理利用和優化配置，達到節約使用土地的目的；四是有利于理順產權關系，明確國有土地所有者與使用者的經濟利益和法律責任；五是有利于正確評價企業的經濟效益。
二、在清產核資中土地清查估價的法律依據
為保證土地清查估價工作的順利進行，在土地清查估價中要嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》及其《實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《國務院關于發展房地產業若干問題的通知》、《關于土地登記收費及其管理辦法》和國家土地管理局頒布的《土地登記規則》等法規以及清產核資中有關土地清查估價的政策、辦法，認真組織進行。
三、清產核資中進行土地清查估價的主要任務與范圍
（一）在清產核資中進行土地清查估價的主要任務是：全面清查企業、單位使用的土地的權屬、界線和面積，進行土地登記，對土地進行分等定級估價，完善土地管理與使用效益考核制度。
（二）清產核資中土地清查估價的范圍：
1.參加清產核資的企業、單位；
2.凡在清產核資前已依法進行了土地使用權和房屋所有權登記的企業、單位，經審核土地權屬用途沒有發生變化的不再進行土地清查登記，只進行土地估價，憑原登記證明辦理清產核資中有關土地清查登記事宜；
3.企業凡已以土地使用權作價入股方式與外方舉辦中外合資、合作經營企業的，要查清中方投入土地的股份（投資數額）和面積；
4.企業凡已以土地使用權投資與其它企業、單位舉辦國內聯營；或以土地使用權作價入股舉辦股份制企業的，要查清國有企業投入土地資產的股份（投資數額）和面積。
四、清產核資中土地清查估價工作的組織與程序（一）清產核資土地清查估價工作的組織土地清查估價工作由全國清產核資機構統一領導，各地在省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府清產核資領導小組領導下，由領導小組辦公室與本地區土地管理部門具體組織，財政、建設、房產、國有資產管理部門配合實施。中央企業、單位的土地清查估價工作由其主管部門的清產核資領導小組協助企業、單位所在地的土地管理部門進行實施。
（二）清產核資土地清查估價的工作程序1.土地清查登記的工作程序：
它包括申報、地籍調查、權屬審核、注冊登記、頒發土地證書五個階段，先由企業、單位自查、申報，然后由土地主管部門依照國家《土地登記規則》進行審查，做好權屬調查、地籍勘丈，查清每一宗地的權屬、位置、界線、數量和用途等基本情況，達到權屬合法、面積準確、界址清楚。在此基礎上，經企業、單位所在地的土地管理部門全面審核后，符合法律規定的報縣級以上人民政府批準進行注冊登記，并頒發土地證書。企業、單位據此填報清產核資有關土地清查報表，并由其各級主管部門匯總后報各級政府清產核資領導小組備案。
少數企業、單位因特殊情況如權屬糾紛沒有解決等，暫不能領取土地證的，清查后由當地土地管理機關出具證明，暫按企業、單位自查數填報統計報表，待清產核資后期由土地管理部門另行解決。
2.土地估價的工作程序：
這次清產核資中的土地估價是估算土地基準價格，不作為企業、單位產權變動時土地的實際價格，土地估價實施細則、方法、標準和審批程序由國家有關部門統一制訂。
企業、單位可根據國家制定的方法和統一標準自行進行土地估價；自行土地估價有困難的企業，單位要委托具有土地評估資格的機構進行土地估價。企業、單位根據土地估價結果填報有關報表，上報主管部門審核后，報所在地土地管理部門，由其會同企業、單位的同級財政、國有資產管理部門進行審定，并報同級清產核資辦公室備案。
3.土地清查估價工作總結與制度建設在土地清查估價工作中，應及時發現問題、總結經驗，并報財政部和國家土地管理局。各地要在清查估價工作過程中，在總結試點經驗基礎上，加強土地資產的管理，完善土地資產的管理制度，為建立、完善全國性土地資產的管理制度打下基礎，創造經驗。
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附件二：地產核資類別劃分表
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類 別 ｜ 所 指 范 圍
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一 類 ｜ 二環路以內地區
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二 類 ｜ 三環路以內（除二類）地區
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三 類 ｜ 規劃四環路以內（除一、二類）地區
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四 類 ｜ 規劃五環路以內（除一、二、三類）地區
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五 類 ｜ 規劃五環路以外平原地區
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篇3
第一條為加強國有土地使用權出讓收支管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發[20*]31號）、《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（[20*]100號）和《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜[20*]68號）等有關規定，結合我市具體情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱國有土地使用權出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的土地價款。包括政府向國有土地使用權受讓人收取的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本等收入。具體內容如下：
（一）以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本（不含代收代繳的稅費）。
（二）轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款。
（三）處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款。
（四）轉讓房改房以及購買、轉讓經濟適用住房（含按經濟適用住房管理的住房）按照規定應當補繳的土地價款。
（五）改變出讓國有土地使用權土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款。
（六）土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、區（縣）人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用。
（七）市國土資源局依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入。
（八）出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益。
（九）其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。
按照規定依法向國有土地使用權受讓人收取的定金、保證金和預付款，在國有土地使用權出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。劃撥土地的預付款也按照上述要求管理。
第三條有關部門職責
市財政局會同市國土資源局、市建設管理委員會制定我市土地出讓收支管理政策，指導區（縣）財政局、市國土資源局區（縣）分局以及區（縣）房屋管理部門做好土地出讓收支管理工作。
市財政局負責土地出讓收入的征收管理工作，市、區（縣）財政局具體負責土地出讓收支預決算管理工作。
市國土資源局、區（縣）房屋管理部門具體負責土地出讓收入征收工作。
中國人民銀行營業管理部市、區（縣）支庫負責辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項業務，及時向財政部門提供相關報表和資料。
第四條土地出讓收支全額納入市、區（縣）政府基金預算管理。收入收繳按照非稅收入管理制度改革有關規定執行，全部繳入市、區（縣）國庫；支出一律通過市、區（縣）政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，按照政府收支分類科目進行核算。
第二章征收管理
第五條土地出讓收入管理方式及收繳程序
（一）土地出讓收入管理方式
我市土地出讓收入實施非稅收入管理，全市土地出讓收入繳入市級國庫，其中：遠郊區（縣）土地出讓收入扣除應繳納的新增建設用地土地有償使用費后采取調庫的方式，分別劃轉各遠郊區（縣）級國庫。
（二）收繳程序
1、城八區、*經濟技術開發區、遠郊區（縣）繳納的土地出讓收入由市國土資源局根據土地出讓合同或劃撥用地批準文件，開具繳款通知書和《*市非稅收入一般繳款書》，由國有土地使用權受讓人依法繳納土地出讓收入。國有土地使用權受讓人應按照繳款通知書的要求，在規定的時間內將應繳納的土地出讓收入繳入市財政局非稅收入專戶。
2、轉讓房改房以及購買、轉讓經濟適用住房（含按經濟適用住房管理的住房）按照規定應當補繳的土地價款，由市國土資源局和各區（縣）房屋管理部門按現行的管理體制屬地征收。市國土資源局和各區（縣）房屋管理部門開具《*市非稅收入一般繳款書》，由出賣人或買受人按照有關要求，在規定的時間內繳入市財政局非稅收入專戶。
3、市財政局將繳入非稅收入專戶的土地出讓收入定期繳入市級國庫，并將遠郊區（縣）的土地出讓收入扣除應繳納的新增建設用地土地有償使用費后采取調庫的方式，分別劃轉各遠郊區（縣）級國庫。
第六條市財政局從繳入市級國庫的招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中，按照市政府確定的比例或定額，計提國有土地收益基金。各遠郊區（縣）結合實際情況參照執行，并將提取的比例或定額報市財政局和市國土資源局備案。國有土地收益基金主要用于土地收購儲備。
市財政局和遠郊區（縣）財政局計提的國有土地收益基金，使用“預算收入更正通知書”分別從市級國庫和遠郊區（縣）級國庫“政府性基金收入”“土地出讓總價款”（103014601）科目劃入“國有土地收益基金收入”（1030147）科目。
第七條從招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的政府收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中計提用于農業土地開發資金。
（一）計提標準
按照《關于轉發〈財政部、國土資源部關于印發用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法和用于農業土地開發的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財經二[20*]855號）執行。
（二）計提程序
1、市國土資源局按季提供各區（縣）及*經濟技術開發區的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標準（對應所在地征收等別）和應提取的金額。并于季度末當月的20日之前將全市的提取金額（含電子版）送市財政局；對12月21日—30日全市的提取金額（含電子版）于12月30日送市財政局；12月31日全市提取金額轉入下年度辦理。
2、市與各遠郊區（縣）財政局根據市國土資源局按季提供的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標準（對應所在地征收等別），提取用于農業土地開發資金。
（三）計提手續
市財政局和遠郊區（縣）財政局使用“預算收入更正通知書”分別從市級國庫和遠郊區（縣）級國庫“政府性基金收入”“土地出讓總價款”科目（103014601）劃入“農業土地開發資金收入”科目（1030148）。
第三章使用管理
第八條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。
第九條征地、拆遷補償和土地開發支出。主要指政府收購及儲備土地的前期成本等。
征地和拆遷補償支出包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費，按照有關標準執行。
土地開發支出包括前期土地開發性支出以及財政部門規定的與前期土地開發相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財政部門核定的預算安排。
土地前期開發要積極引入市場機制、嚴格控制支出、通過政府采購招投標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位，努力降低開發成本。
第十條支農支出。包括用于保持被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農民社會保障支出、農業土地開發支出以及農村基礎設施建設支出。
（一）保持被征地農民原有生活水平補貼支出和補助被征地農民社會保障支出，應嚴格按照《*市建設征地補償安置辦法》（*市人民政府令第148號）執行。
（二）用于農業土地開發支出。按照《關于轉發〈財政部、國土資源部關于印發用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法和用于農業土地開發的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財經二[20*]855號）的有關規定，以及財政部門核定的預算執行。
（三）農村基礎設施建設支出。從土地出讓收入中安排用于農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設項目支出，按照市、區（縣）政府規定，以及財政部門核定的預算執行。
第十一條城市建設支出。含完善國有土地使用功能的配套設施建設以及城市基礎設施建設支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設施等基礎設施建設支出。
第十二條其他支出。包括繳納新增建設用地土地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費用以及土地出讓業務費等。
（一）繳納新增建設用地土地有償使用費。按照《*市財政局*市國土資源局中國人民銀行營業管理部關于轉發財政部等部門調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的補充通知》（京財經二[20*]823號）執行。
（二）國有土地收益基金支出。從國有土地收益基金收入中安排用于土地收購儲備的支出，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及前期土地開發支出，按照市、區（縣）政府批準的收購土地補償方案、拆遷補償方案以及財政部門核定的預算執行。
（三）城鎮廉租住房保障支出。按照《關于印發〈*市關于落實城鎮廉租住房保障資金實施意見的通知〉的通知》（京財經二[20*]3070號）規定以及財政部門核定的預算安排。
（四）支付破產或改制國有企業職工安置費用支出。根據國家有關規定，從破產或改制國有企業土地出讓收入中，統籌安排用于支付破產或改制國有企業職工安置費用支出。
（五）土地出讓業務費。包括出讓土地需要支付的土地勘測費、評估費、公告費、場地租金、招拍掛費和評標費用等，按照財政部門核定的預算安排。
（六）其他支出。市政府規定的其他支出。
第十三條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出，嚴格按照有關規定將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費，切實保障被征地農民的合法利益。在出讓城市國有土地使用權過程中，涉及的拆遷補償費要嚴格按照我市有關規定支付，有效保障被拆遷居民、搬遷企業及其職工的合法利益。
土地出讓收入的使用要重點向新農村建設傾斜，逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境，努力提高農民的生活質量和水平。
城市建設支出和其他支出要嚴格按照批準的預算執行。編制政府采購預算的，應嚴格按照政府采購的有關規定執行。
第四章收支科目管理
第十四條我市國有土地使用權出讓收支科目的管理執行《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜[20*]68號）中對《20*年政府收支分類科目》調整的有關規定，并結合我市實際情況增設部分目級收入科目和部分項級支出科目。
對《20*年政府收支分類科目》附錄二基金預算收支科目具體調整情況請詳見本辦法的附件1。
為了準確反映我市各級政府土地出讓收支狀況，本辦法僅對調整后政府收支科目的正確使用做出說明。
第十五條刪除了《20*年政府收支分類科目》收入分類103類“非稅收入”項下01款“政府性基金收入”32項“國有土地使用權出讓金收入”及目級科目。
第十六條在《20*年政府收支分類科目》103類“非稅收入”01款“政府性基金收入”科目中，分別設立了下列科目：
（一）設立了46項“國有土地使用權出讓金收入”科目。
對01目“土地出讓總價款”，做出了如下說明：反映以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本，扣除財政部門已經劃轉的國有土地收益基金和農業土地開發資金后的余額。
對02目“補繳的土地價款”，做出了如下說明：反映劃撥國有土地使用權轉讓或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款、處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款、轉讓房改房以及購買、轉讓經濟適用住房（含按照經濟適用住房管理的住房）按照規定應當補繳的土地價款以及出讓國有土地使用權改變土地用途和容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款。
對03目“劃撥土地收入”，做出了如下說明：反映土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、區（縣）人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用。
我市新設立95目“區縣土地出讓總價款調庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉遠郊區（縣）以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本。
我市新設立96目“區縣補繳的土地價款調庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉遠郊區（縣）補繳的土地價款。
我市新設立97目“區縣劃撥土地收入調庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉遠郊區（縣）劃撥土地收入。
我市新設立98目“區縣其他土地出讓金收入調庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉遠郊區（縣）其他土地出讓金收入。
對99目“其他土地出讓金收入”，做出了如下說明：反映市國土資源局依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入、出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益等其他土地出讓收入。
（二）設立了47項“國有土地收益基金收入”，其科目說明為：反映從招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中按照規定計提的國有土地收益基金。
（三）設立了48項“農業土地開發資金收入”，其科目說明為：反映從招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中按照規定比例計提的農業土地開發資金。
第十七條對《20*年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉社區事務”08款“國有土地使用權出讓金支出”科目已進行了下列調整：
（一）01項“前期土地開發支出”已經修改為“征地和拆遷補償支出”，并對科目說明進行了調整為：反映地方人民政府在征地過程中支付的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費支出。
（二）02項“土地出讓業務費用”，已經修改為“土地開發支出”，并對科目說明進行了調整為：反映地方人民政府用于前期土地開發性支出以及與前期土地開發相關的費用等支出。
（三）03項“城市建設支出”科目說明已經修改為：反映土地出讓收入用于完善國有土地使用功能的配套設施建設和城市基礎設施建設支出。
（四）04項“土地開發支出”，已經修改為“農村基礎設施建設支出”，科目說明已經調整為：反映土地出讓收入用于農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設支出。
（五）05項“農業土地開發支出”，已經修改為“補助被征地農民支出”，科目說明已經調整為：反映土地出讓收入用于補助被征地農民社會保障支出以及保持被征地農民原有生活水平支出。
（六）06項“土地出讓業務支出”，科目說明已經調整為：反映土地出讓收入用于土地出讓業務費用的開支。
（七）保留了07項“廉租住房支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于城鎮廉租住房保障的支出。
（八）我市新設立了94項“破產或改制國有企業職工安置費”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于破產或改制國有企業職工安置費的支出。
（九）我市新設立了95項“舊城區解危排險專項資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于舊城區解危排險專項資金的支出。
（十）我市新設立了96項“繳納新增建設用地土地有償使用費”，科目說明為：反映從土地出讓收入中繳納的新增建設用地土地有償使用費的支出。
（十一）我市新設立了97項“污染擾民企業搬遷資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于污染擾民企業搬遷的支出。
（十二）我市新設立了98項“綠化隔離地區基礎設施支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于綠化隔離地區基礎設施的支出。
（十三）99項“其他土地使用權出讓金支出”，科目說明已經修改為：反映從土地出讓收入中安排的其他支出。
第十八條在212類“城鄉社區事務”中設立了10款“國有土地收益基金支出”，其科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于土地收購儲備等支出。
01項“征地和拆遷補償支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于收購儲備土地需要支付的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費支出。
02項“土地開發支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于收購儲備土地需要支付的前期土地開發性支出以及與前期土地開發相關的費用等支出。
99項“其他支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于其他支出。
第十九條在212類“城鄉社區事務”中設立了11款“農業土地開發資金支出”，科目說明為：反映從農業土地開發資金收入中安排用于農業土地開發的支出。
第二十條在《20*年政府收支分類科目》支出經濟分類科目310類“其他資本性支出”中增設了下列科目:
（一）09款“土地補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的土地補償費。
（二）10款“安置補助”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的安置補助費。
（三）11款“地上附著物和青苗補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的地上附著物和青苗補償費。
（四）12款“拆遷補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的拆遷補償費。
第二十一條按照財綜[20*]68號文件的規定，國有土地使用權出讓金支出、國有土地收益基金支出、農業土地開發資金支出應根據經濟性質和具體用途分別填列支出經濟類相關各款。
第五章預決算管理
第二十二條建立健全年度土地出讓收支預決算管理制度。有關部門要嚴格按照部門預算管理的規定編制下一年度土地出讓收支預算，并分別納入政府性基金收支預算，報經財政部門按規定程序批準后執行。土地出讓收入資金的撥付，按照財政國庫管理制度有關規定執行。
（一）土地出讓收支預算編制
編制年度土地出讓收支預算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預算根據預計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃以及規定的用途、支出范圍和支出標準等因素編制。其中：屬于政府采購范圍的，應當按照規定編制政府采購預算，并嚴格按照政府采購的有關規定執行。
1、收入預算的編制
市國土資源局編制全市以及城八區、*經濟技術開發區及各遠郊區（縣）下年度的土地出讓收入計劃、繳納新增建設用地土地有償使用費計劃、用于農業土地開發資金的提取計劃、國有土地收益基金提取計劃。并按照部門預算報送時間將土地出讓收入等上述計劃報送市財政局，同時將土地出讓收入計劃分別通知*經濟技術開發區財政局和各遠郊區（縣）財政局。
市財政局根據市國土資源局提供土地出讓收入等計劃，編制土地出讓收入預算。
市財政局根據市國土資源局提供的城八區當年1-3季度土地出讓項目簽訂的合同價款，按照返還城八區的比例，于10月底之前向城八區財政局提供下一年度政府性基金補助收入計劃。城八區財政局據此編制土地出讓收入預算。
*經濟技術開發區和遠郊區（縣）財政局根據市國土資源局提供的土地出讓收入等計劃，編制土地出讓收入預算。
2、支出預算的編制
財政部門根據土地出讓收入情況，按照國土、發改、建設等有關部門提供資金需求情況和項目管理要求，編制各項支出預算。
（二）土地出讓收支決算編制
每年年度終了，各有關部門應當嚴格按照財政部門的規定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報財政部門審核匯總后，向同級人民政府報告。上報時間按照決算編制要求的時間報送。
第二十三條國土資源管理部門與財政部門、房屋管理部門要加強協作，建立國有土地出讓、儲備及收支信息共享制度。國土資源管理部門應當將年度土地供應計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關土地出讓總價款、約定的繳款時間、繳款通知書等相關資料及時抄送財政部門。
第二十四條財政部門、國土資源管理部門、房屋管理部門要與市區（縣）國庫建立土地出讓收入定期對賬制度，確保有關數據的準確無誤。
第二十五條財政部門要會同國土資源管理部門、房屋管理部門、人民銀行機構建立健全年度土地出讓收支統計報表以及分季收支統計明細報表體系，統一土地出讓收支統計口徑，確保土地出讓收支統計數據及時、準確、真實，為加強土地出讓收支管理提供準確的基礎數據。
第六章以前年度土地出讓收入專戶結余資金處理
第二十六條使用以前年度土地出讓收入專戶結余資金時，通過調入資金的方式，調入基金預算。其中：
（一）用于本級支出時，在土地出讓收入相關的政府收支分類科目中反映。
（二）市財政局用于城八區支出時，直接通過“政府性基金補助支出”安排到城八區，城八區財政局通過“政府性基金補助收入”列入基金補助收入。
（三）市財政局用于遠郊區縣支出時，仍通過土地出讓收入專戶撥付到遠郊區（縣）土地出讓收入專戶。遠郊區（縣）使用時，也通過調入資金的方式，調入基金預算，并在土地出讓相關的政府收支分類科目中反映。
（四）此文下發之前已發生的以前年度土地出讓收入支出應補辦預算指標下達手續，并進行相應的賬務處理。
第七章監督檢查
篇4
近年來,一些地區相繼開展了以撤并鄉鎮、擴大鄉鎮區域規模為主要內容的鄉鎮行政區劃調整工作。行政區劃調整意味著土地利用方向的調整和區位改變,對土地資源配置影響深遠。
鄉鎮行政區劃調整改變了土地利用區位,有利于小城鎮(即新鎮政府駐地)土地集約利用和土地生態保護,農戶的土地利用行為也將進行一定的調整。但由于沒有突破縣(市)行政區劃的限制,不能在更大經濟區域實現資源優化配置。由于規劃的改變、發展戰略的調整,被撤鄉鎮政府駐地往往沒有作為新鎮的重要組成部分,土地利用效率不高,基礎設施和生態環境有待改善。同時,鄉鎮區劃調整后,外遷集鎮人口和企業的房產涉及的土地流轉缺乏相應的規范。所以,從鄉鎮行政區劃調整的實際狀況來看,其對區域土地資源優化配置的積極作用遠遠沒有得到發揮。
(南京農業大學公共管理學院鄒偉)
地下空間有償使用方式亟需明確
國務院31號文件規定工業用地必須以招拍掛方式出讓,工業用地的資源資產價值得以顯化。地下空間同樣具有的巨大資源資產價值也越來越為人們所認識,地下空間有償出讓已是大勢所趨。但相對于工業用地供地方式的改革,國家還沒有對地下空間有償使用作出明確的規定,只是少數大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相關法規,立法層次低,且規定不夠明確,尤其是對地下空間有償使用方式的規定比較模糊,可操作性不強。如何抓住工業用地使用制度改革的契機,根據地下空間自身的特點,建立起適合地下空間的有償使用方式,是目前大規模開發利用地下資源急需解決的問題。
(南京農業大學公共管理學院楊慶偉梁亞榮)
地租征收難在哪里
在國有土地收益中,地租收益所占比例相對較小,但從法理上進行考察,地租不僅是一種土地收益,更是國家行使土地所有權的外在標志,是國家出租土地使用權應得的收益。目前地租征收工作實踐中還存在征收難的現象,損害了國家利益和土地法律法規的嚴肅性。
地租征收難的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序還很不明確,相關法律依據不夠完善。二是一些繳納義務人是國有企業、行政機關甚至政府,他們往往利用自身的地位與關系抵制地租征收。三是一些企業經營困難,沒有地租繳納能力,或者由于國有企業改制過程中對土地使用權進行了多次不規范甚至不合法的轉讓,地租繳納義務人難以確認。從總體上看,地租征收的相關法律法規的規定比較原則,部門規章和地方性法規的相關規定也很不完善,而土地行政機關出臺的規范性文件中的相關規定又往往不能找到上位法的相關規定,其合法性難以確定。實踐中地租征收的主要依據是效力相對較低的地方性法規甚至土地行政管理部門的規范性文件。在這些位次較低的法規和規范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其對于拒不繳納地租的行為的處理,很難找到明確的程序依據,使地租征收程序很不規范,發生糾紛后更是難以順利實施征收行為。
(山東省莒南縣國土資源局郭麗)
嚴格規劃管理卻成了修編護身符?
國土資源部2004年12月1日起施行的《建設項目用地預審管理辦法》規定:“屬于《土地管理法》第二十六條規定情形,建設項目用地需修改土地利用總體規劃的,應當出具經相關部門和專家論證的規劃修改方案、建設項目對規劃實施影響評估報告和修改規劃聽證會紀要。”該《辦法》的實施,使土地規劃修改管理進一步嚴格和規范。但是,我們也要看到,新《辦法》的實施并沒有完全抑制一些地方政府修改土地規劃的“熱情”。據了解,僅2005年一年內,江蘇省大多數縣(市)進行了三至四次土地規劃修改,有的甚至更多,實際上2004年江蘇省剛剛進行一次全省范圍內鄉鎮土地規劃調整完善。事實證明,新《辦法》的實施并沒有為土地規劃修改加上“緊箍咒”,土地規劃修改頻繁問題依然存在,規劃的權威性正在面臨前所未有的挑戰,特別是通過修改土地規劃規避占用基本農田報批的問題十分嚴重。這一點從2006年有關文件的出臺密集程度可以看出,5月30日,國土資源部了 《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》;6月14日,國土資源部辦公廳了《關于嚴明法紀堅決制止土地違法行為的緊急通知》;8月31日,國務院了《關于加強土地調控有關問題的通知》。三個文件都反復強調“禁止通過調整土地利用總體規劃擅自改變基本農田位置,以規避建設占用基本農田應依法上報國務院審批”。于是,人們不得不發問,新《辦法》的實施,對土地規劃修改是上了“緊箍咒”還是披上了“護身符”?
(南京農業大學公共管理學院胡傳景歐名豪)
判定“公共利益”需要一定的程序
《物權法》第42條規定,“為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”這個公共利益到底是一個什么樣的范圍,是很難界定的。在我們經歷的征地拆遷項目中,有些涉及“回報用地”。如政府在修建道路、公園等公共設施時,由于缺乏足夠的資金,將土地轉讓給開發商進行開發。那么,這些回報用地范圍內的拆遷行為,是不是也是屬于一種公共利益的行為?值得我們思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就規定得比較彈性,很難定義,在西方判例制的很多國家是授權法官結合不同時期的情況,來解釋公共利益,法律上一般不作界定。其次,這個概念是不斷發展的概念,幾十年前理解的要比現在窄得多。再次,公共利益概念在某些情況下具有主觀性,很難在法律上作一刀切的規定。所以我不贊成凡開發建設都不是公共利益的說法,有時兩者可能會交織在一起。這種回報用地項目的征地拆遷行為,同樣是出于公共利益的需要。畢竟,它存在的前提是為了更好、更快地加大政府對于城市基礎設施的建設。但是,要求法律對于一個范圍如此廣泛的概念作出詳細具體的規定是不切實際的。因此,是不是出于社會公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而這個程序,必須建立在現行法律法規的規定之上,同時,也必須建立在項目的內在客觀內容上。
(長沙市國土資源局天心分局 肖 剛)
礦業用地管理存在“盲點”
隨著我國經濟社會的發展,國民經濟對礦石的需求量越來越大,礦山企業迎來了難得的發展機遇,截至2005年年底,全國共頒發采礦許可證92582件。但是,在礦山行業一片繁榮的景象下,出現了一個讓采礦權人困惑不解的問題,有的采礦權人持有采礦許可證卻無法進入采礦區實施開采活動,并且這種情況多見于露采的礦山。在我國國土資源管理中,出現了礦業用地管理的“盲點”,至今未見具有可操作性的國家規范出臺。這個問題挑戰國家行政許可的權威性,影響市場經濟的公平與效率。
由于不考慮礦業用地(采掘工業用地)的特殊性,沒有把礦業用地從一般工業用地(加工工業用地)中獨立出來,一味地套用現行的以土地的承載功能為理論基礎的工業用地管理模式,就出現了明顯的“腸梗阻”。實務中的辦事邏輯是這樣的:取得了采礦權,不能開采礦產資源,還必須取得土地使用權;礦業用地屬于工業用地,工業用地必須出讓,合同地價款就得按照《城鎮土地估價規程》評估;《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》下發后,工業用地必須招拍掛出讓,那么礦業用地也必須招拍掛出讓。按照現行的工業用地管理模式管理礦業用地,有些地方法理不通,情理不通,執行起來脫離實際,阻力重重。
(山東省棗莊市國土資源局市中分局楊樹凌)
警惕三峽庫區“假移民”違法用地
篇5
【關鍵詞】完善；我國城市；土地儲備；制度；構想；思考
引言
隨著社會經濟的快速發展，西方國家土地儲備制度逐漸完善，我國的土地儲備制度也應運而生，其對于土地市場的規范、促進國有企業的改革、增加各地的財政收入以及提高城市競爭力方面都有著積極的作用。然而，因為我國儲備制度實施的時間相對較短，因此還存在著許多問題，所以需要完善城市的土地儲備制度。
1 完善我國城市的土地儲備制度的重要性
對于我國的經濟發展而言，土地儲備制度屬于新時期土地管理的新突破，其得到了各地方政府積極的響應。就我國目前的實施情況而言，土地的儲備制度盡管不能完全實現土地市場的調控，做到土地的節約、集約利用，但是其在多方面有著重要作用，能夠提高土地資源的管理水平。將分散的土地權集中到我國土地的儲備機構中，對其進行統一的開發經營，從而提高提低資源的配置效率。土地儲備制度的建立還能夠促進我國國有企業的改革，有效的增加我國政府的收入。土地儲備制度的建立，能夠大量的征用農村的集體土地，做好舊城改造工作，加速城市的基礎設施和配套設施的監理，刺激房地產行業的發展。隨著我國經濟的快速發展，對于生活質量的要求越來越高，土地儲備制度的建立，能夠幫助政府做好土地的統籌規劃，幫助老百姓得到應有的土地補償和安置。總而言之，完善我國城市的土地儲備制度有著重要意義。
2我國城市的土地儲備制度目前存在的主要問題分析
我國的土地儲備制度屬于對原有的土地資源管理制度的新的突破，其不但能夠進行宏觀調控，還能解決我國經濟發展過程中存在的多種問題。然而，在我國土地儲備制度實施的工作中，和該制度建立時期的初衷有著很多的偏差，出現了多方面的問題：
2.1沒有完全的壟斷土地的一級市場
根據我國的土地相關政策，土地的儲備機構屬于我國的國土資源管理部門，其主要負責土地儲備的工作。因為土地儲備的制度還不夠健全，我國的土地資源管理的改革還不夠徹底，無法很好的進行土地儲備管理工作。而除了各地的土地儲備機構，部門地區的建設部門、工業園區管委會、鄉鎮街道辦或國有公司等都可以進行城市土地的整理及開發利用，導致我國的土地儲備機構不能全面的掌握地區的土地開發進度，無法統籌協調土地的整體開發問題，土地資源的監督管理機制無法有效的建立，土地資源得不到有效利用。
2.2政府相關部門不協調和配合
根據我國土地管理的相關規定，我國的土地儲備制度的行政體系通常由我國的國土資源管理機關進行相關事宜的指導工作，而土地儲備機構則負責具體的實施，由其他部門互相配合，做好土地的收儲工作。但是，因為土地儲備工作需要政府經濟管理部門的支持，各單位過分的注重自身的利益，導致土地儲備機構在實際工作中面臨著許多矛盾，工作效率下降，工作難度增加。
2.3資金籌備困難
土地的儲備機構在進行土地收儲工作中，不管是收購、征收還是整理開發，都需要大量的資金作為支撐，因此籌備足夠的資金是完后才能土地儲備工作的基本前提。但是，就目前而言，地方政府在進行土地儲備制度的建立時，前期投入的資金過少，后續的資金僅單純的借助地方財政收入，導致土地儲備工作往往不能順利完成。由于在進行舊城改造的過程中，大規模的進行征地拆遷工作，導致我國的地方財政壓力過大，且近年來，銀行的貸款難度以及還款利息增多，土地收儲工作無法穩定的進行。
2.4市場調控能力差
隨著我國的土地收儲制度在各地進行推廣，我國土地出讓市場化的程度逐漸提高，房地產的價格處于快速上升的狀態，出現了"地王"等不正常的現象。在實際土地收儲的過程中，因為房地產開發的周期相對較長，土地閑置的情況嚴重，導致在進行儲備土地供給量增加的過程中，沒有進行相應的房產供給工作，導致儲備土地的調控能力不能夠有效的發揮。
3 完善我國土地儲備制度的構想和思考
3.1健全相應的法律體系
目前，盡管我國已出臺了一部分土地儲備的相關法律法規，在一定程度上確定土地儲備制度建立的相關依據和原則，但是土地儲備制度屬于系統性的工程，其不但要有法律進行土地儲備范圍、法律地位、程序等方面的具體規定，還需要對其各個環節的工作進行明確規定，從而提供土地儲備工作的法律保障。完善我國土地儲備制度的第一步，便是要健全相應的法律體系，幫助我國各相關部門、地方政府以及土地儲備機構在進行土地儲備制度建立時依法行政。
3.2加強機構人員的專業素質
要想做好土地儲備制度的制定工作，就需要保證土地儲備機構人員的專業水平，其不但具有豐富的土地儲備相關知識，還需要有經濟管理方面的人才，加強其管理的力度，減少問題的出現。所以，要增加土地儲備機構的工作人員的數量，引進專業的人才，做好土地儲備制度方面的培訓工作，加強其學習交流的頻率，不斷的提高其業務水平，保證其能夠適應時代的發展要求。
3.3增加土地儲備機構的權利
首先，要適當提高我國土地儲備機構行政的級別，幫助其權利與行政級別互相匹配從而有利于和有關部門進行平等協調的溝通。其次，要賦予土地儲備機構以下兩個權利：①行政處罰權，要保證土地儲備機構可以切實的履行相關管理辦法賦予的土地保護儲備的權利、防治侵害行為的義務，使其可以進行相關責任人的處罰工作，避免國有資產流失，做好土地的儲備工作。②要賦予儲備機構處置閑置土地的權利，增強其處置閑置土地的力度，保證其能夠依法收回閑置的土地，做好土地利用的總體規劃與城市規劃工作，將閑置土地納入到儲備土地庫中。
3.4全面監督管理土地儲備工作
在我國的土地管理工作中，土地儲備機構是最為重要的一個部門，其掌握我國各地區最為優質的土地資源以及巨大的土地整理開發的資金。如果不能建立有效的監督管理機制，進行土地儲備機構的管理工作，則會導致腐敗現象的發生，導致我國的國有資產流失，甚至嚴重的影響土地儲備工作的正常開展。因此要建立好完善的監督管理機制，要做好重點位置、關鍵環節、關鍵崗位的管理工作，以規范與制約權力的運行為主要核心，強化各崗位之間的重點，規范工作流程，保證土地儲備機構管理工作的有序性。
3.5優化資金籌集的渠道
土地儲備機構在其各項工作中都需要涉及大量的資金，不管是土地收購、征收火勢土地的整理開發，都離不開資金的支撐，要想完成土地儲備工作，就必須籌集足夠的資金。為了保證土地儲備工作能夠順利的進行，則要做好自己的籌集工作，政府增強土地儲備機構的貸款權限，減少土地儲備的財務風險，降低其經營管理的難度，還可適當的籌集資金，優化資金的籌集渠道，保證土地儲備機構的儲備管理工作能夠順利的進行。
結束語
綜上所述，為了更好的保障我國城市基礎設計的建設，保證土地資金的總體規劃得到合理的利用，就要做好土地儲備制度的完善工作，保證我國土地資源得以合理的利用。
參考文獻：
[1]王振毅.進一步完善我國城市土地儲備制度的思考[J].廣東土地科學，2009：32-36.
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（一）加強對中央擴大內需、促進經濟平穩較快增長政策措施執行情況的監督檢查。組織有關部門對中央擴大內需、促進經濟增長政策落實情況集中開展監督檢查。重點檢查有關地方是否認真落實中央、省委省政府、市委市政府和縣委縣政府的政策措施；工程項目規劃、立項是否符合科學發展觀的要求，是否符合中央、省委省政府、市委市政府和縣委縣政府規定的投向；工程項目審批和建設程序是否依法合規；項目建設資金管理使用是否規范透明；工程建設是否安全合格。堅決防止高耗能、高污染、低水平重復建設。堅決杜絕有令不行、有禁不止現象，嚴肅查處違法違規行為。并督促有關部門扎實轉變工作作風，提高審批效率，積極為擴大內需、促進經濟增長項目提供服務和保障。
（二）加強對節約集約用地工作落實情況的監督檢查。按照《國務院關于促進節約集約用地的通知》國發[2008]3號）和市政府的要求，督促各地和有關部門嚴格執行土地利用總體規劃，嚴格土地審批，切實按照土地調控政策供應建設用地；堅決停止供應別墅類房地產開發項目用地。加大責任追究力度，堅持和完善與國土資源部門案件移送工作制度，嚴肅查處違反土地管理法律法規和政策規定的案件，著力解決非法批地、非法低價出讓國有土地使用權、擅自變更規劃獲取利益，以及嚴重破壞、浪費、閑置土地資源等問題。
（三）加強對節能減排工作落實情況的監督檢查。按照市政府有關節能減排工作的總體要求，督促落實節能減排工作責任制，加強對重點區域和行業減排工作的監督檢查，積極推進關停和淘汰落實產能工作。嚴肅查處違反國家能源管理和環境保護法律法規的個案，重點解決各地、各部門在落實節能減排指標上工作不得力、目標不落實，以及各地和產業政策主管部門不嚴格執行國家產業政策，違規審批或核準立項等問題。督促并配合有關部門建立健全節能減排工作監督和獎懲機制，加強對節能減排指標體系、監測體系和考核體系落實情況的監督檢查。
（四）加強對房地市場調控政策執行情況的監督檢查。會同有關部門加強對房地產規劃許可、施工許可、開發建設等環節的監督檢查，重點對違規變更規劃、調整容積率等問題進行專項整治。督促城鄉規劃主管部門對2007年以來各地提高容積率、變更用地性質的房地產項目進行清理，堅決糾正城鄉規劃管理不規范、監管不到位、對容積率的調整搞“暗箱操作”等問題，著力遏制房地開發領域腐敗現象滋生蔓延的勢頭，促進房地產市場健
二、開展對有關法律法規貫徹執行情況的監督檢查
（一）加強對工程建設招投標、工業和經營性用土使用權出讓招拍掛、產權交易、政府采購“四項制度”貫徹執行情況的監督檢查。督促各地和有關部門完善工程建設招標投標監督管理機制，強化對政府投資工程招投標活動的監管，推進招標投標制度建設。建設推行非經營性政府投資項目代建制；進一步完善工程建設招標投標舉報投訴處理機制，加強對工程建設項目招標投標投訴處理機制落實情況的監督檢查；建立和完善案件線索移送機制，嚴肅查處工程建設招標投標領域的違法違紀案件。繼續加強對土地使用權出讓情況的監督檢查，督促有關部門全面落實工業和經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度。繼續加強對國有和集體產權交易的各項配套制度建設，嚴肅查處國有企業改制中轉移、隱匿、侵吞國有資產，低價轉讓國有產權，以及監管部門工作嚴重失職、違規操作造成國有資產流失等問題。繼續加強對政府采購工作的監督檢查。擴大政府采購范圍，規范采購行為，加強對采購行為的監督，嚴格實行“管采分離”。
（二）加強對安全生產法律法規和安全生產責任制落實情況的監督檢查。督促各地及有關單位切實落實監管責任，杜絕安全隱患，促進安全發展。進一步加大責任事故調查處理力度，加強對事故責任追究落實情況的監督檢查，規范和完善事故調查處理和責任追究工作的機制和程序。堅決查處失職瀆職、造成重特大事故，以及瞞報、謊報事故和事故背后的、權錢交易、違規投資入股等違紀、違法問題。
（三）積極參與整頓和規范礦產資源開發秩序工作。督促相關部門深化礦業權審批制度，全面落實礦業權取得和礦產資源有償開采制度，開展探礦權、采礦權、采砂權招標拍賣掛牌出讓制度執行情況監督檢查，嚴肅查處違規審批探礦權、采礦權和違規參與礦產開發獲取利益的案件。
三、加強對民生問題的監督檢查，切實維護人民群眾的利益
（一）加強對城市住房政策執行情況的監督檢查。按照《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和市委、市政府的要求，進一步加強對城市住房各項政策落實情況的監督檢查，督促落實有關部門的責任。積極會同房管、發改委等部門重點開展對《廉租住房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》貫徹落實情況的監督檢查，繼續開展對推進經濟適用住房建設和完善廉租住房制度落實情況的專項執法監察。
（二）認真履行監督檢查職責，切實保障縣委、縣政府提出的民生工程的落實。圍繞縣委、縣政府的部署，加強對各鄉（鎮、場、企業集團）和有關職能部門履行職責情況和民生工程有關資金管理使用情況的監督檢查。對縣政府確定為民實事進行全程監督檢查；對重大財政、國債資金或招商引資項目跟蹤監督檢查；對縣委、縣政府確定的城市建設重大項目進行全程監督。使好事辦好、實事辦好，讓人民群眾滿意。
（三）進一步深化專項治理損害群眾利益的相關工作。繼續督促建立和完善糾正征地、拆遷中侵害群眾利益、企業重組改制和破產中侵害職工合法權益、拖欠工程款和農民工工資問題的長效機制，嚴肅查處損害群眾合法權益的案件。繼續配合有關部門做好整頓和規范市場經濟秩序專項整治、對大中型水庫移民后期扶持資金管理和使用情況的監督檢查等工作。繼續開展城鄉規劃效能監察、國家開發銀行政策性貸款項目執法監察等工作。
篇7
關鍵詞：房地產企業；社會責任；實現
一、引言
目前還沒有企業社會責任的權威定義，比較有代表性的有：管理學者斯蒂芬?P.羅賓斯（Stephen.P.Robbins）與瑪麗?坎特（Mary Coulte）認為企業社會責任是指超過法律和經濟要求的企業為謀求對社會有利的長遠目標所承擔的責任。1991年，Carroll認為經濟、法律、倫理和慈善四種社會責任構成了企業社會責任的全部，而且這四個企業社會責任構成了一個金字塔的結構。關于企業社會責任到底是什么這個問題并不重要，重要的是企業應該對哪些人承擔責任，對這些對象應該承擔什么樣的責任，怎樣推動企業實現這些責任的問題。Carroll認為將利益相關者理論應用于企業社會責任研究中可以為企業社會責任“指明方向”，針對每一個主要的相關利益群體就可以界定企業社會責任的范圍。Clarkson也曾經說，利益相關者理論可以為企業社會責任提供“一種理論框架”，在這個框架里，企業社會責任被明確界定在“企業與利益相關者之間的關系”上。目前，利益相關者的范圍主要有投資者、員工、顧客、供應商、債權人、行業協會、當地社區、政府等。作者選取了其中認為對房地產企業最重要的三個利益相關者作為本文的研究基礎。
二、房地產企業社會責任的缺失表現
（一）房地產開發企業的土地尋租現象
曾有人在2002年測算，當年中國國有土地資產總量約25萬億元，約占當年全部國有資產總量的76%，相當于當年全國GDP的2.44倍。不過，這筆巨大的資產卻產權界定不清、產權交易積弊叢生，“肥沃”的土地因此成為經濟領域權力尋租的最熱門領域，很多大案要案、金融犯罪，其背后都與土地密切相關。據統計，過去幾年里，在領導干部、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問題的約占三分之一。在土地招掛拍的過程中，競買人惡意串通“圍標”、“陪標”的現象很普遍。投標單位向陪標單位承諾條件，以金錢賄賂收買主要的評標人，里應外合，不對稱信息，故意抬高投標門檻和中標價格，減少限制和嚇阻其他競標人。開發商不惜代價的尋租成本最終會轉嫁到消費者的手中，這也可以部分解釋近年來房價飆升的原因。
（二）房地產開發企業金融風險大
2006年中國房地產開發資金來源為32523.23億元，同比增長28.3%。近兩年銀行信貸比例上升，2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4%，2006年提升到19.58%；2006年自籌資金與其他資金分別占資金總量的31.95%和47%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的個人住房貸款，因此總體上看約有70%的資金是來自銀行系統，融資渠道過分依賴商業銀行。這種高度集中的銀行融資體制，必將加大銀行信貸風險。因為如果商品房空置面積長期持續大量積壓，開發企業無法支付銀行貸款與建筑費用時，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自于銀行貸款，最后也只好把開發商抵押給他的房子再抵押給銀行。一旦房地產泡沫破裂，房價下跌，則銀行即使拍賣抵押物也無法收回貸款本息。最終，銀行將成為房地產風險的最大承擔者，2008年美國爆發的次貸危機就是前車之鑒。
（三）房地產開發企業對消費者的欺詐行為
房地產開發企業對消費者的社會責任主要是提供能夠滿足消費者需求的產品和服務，保持房價的穩定發展。在當今中國房地產開發商以利潤最大化為中心的動機下，房價已經成了老百姓生命中不能承受之重，房地產開發企業在賣樓過程中所表現出來的欺詐行為更是嚴重損害了消費者的基本權利。這些欺詐行為具體表現在：不向消費者公布新開樓盤的價格或者是公布虛假的價格；相關項目的另收費行為以及小區配套設施的不完善；隱瞞售房進度、散布虛假銷售信息或漲價信息，營造虛假銷售氣氛。
三、房地產企業社會責任缺失的根源分析
（一）尋租現象背后的實質
房地產開發離不開土地這個重要的資源，政府對土地的壟斷是產生房地產尋租的重要原因。在中國，土地的控制權牢牢地掌握在有著二元結構特點的政府手里。二元結構主要表現為政府代表主體的二元性，即中央政府代表土地所有權、行使市場管制權，地方政府使用權、行事經營權。具體經營土地市場的是地方政府，中央政府對地方政府具有絕對的監管權。但是由于信息不對稱，監管成本過高以及地方政府官員考核指標的因素，地方政府和中央政府在行使同一塊土地的權利上會表現為一定的價值沖突：中央重視土地的資源價值，但地方卻看重土地的資產價值。于是，地方出于政績、財政的考慮，挖空心思與中央爭奪土地經濟、政治利益。由于地方政府官員的考核指標直接和GDP掛鉤，土地收入就成了地方財政收入的一個重要來源。而地方政府實際上也并不是作為一個機構行使土地所有權，它需要委托相關部門的官員來具體地行使這項壟斷權力。如果地方政府的某個官員掌握了控制土地市場的權力，那么就有開發商“處心積慮”地去獲取高額壟斷利潤，這就給擁有頒發開發許可權的官員創造了巨大的尋租空間。
（二）房地產企業大量銀行貸款的原因
近幾年來，隨著土地招掛拍在全國的推進，中央緊縮土地政策的實施，土地價格越來越高；又由于房市的飛速發展，房價一路上揚，普通工薪階層買不起房，只有靠原有公房的拆遷獲得“第一桶金”，從而使得拆遷成本愈來愈難以控制。由此產生的結果是，土地費用和動拆遷費用占一個房地產項目總投資的比例從原來的30%上升到40-50%，中心城區的比例就更高，有些甚至達到60%。未繳清土地費用，完成動拆遷，就不能取得四證，也就無法達到銀行貸款“四證齊全”的門檻。這樣一來，房地產企業需要自行籌備的資金大大增加，這對大型房產集團來說影響不大，對中小房產商則是致命一擊。因此，自有資金不足，追求高杠桿獲利的房產商企圖繞過政策，另辟蹊徑來解決前期資金。另一方面，房地產業的高利潤對銀行有著天然的吸引力。資料表明，世界房地產平均利潤基本保持在6-8%，高于其他產業。而中國等新興市場經濟國家的房地產投資利潤遠高于國際或發達國家水平，一般不低于30%，即使不景氣時也在20-25%；即使利潤較低的政府安居工程也達15%。顯然，房地產開發信貸是銀行一項重要的贏利性資產業務。
（三）造成房屋銷售過程中欺騙行為的根源
房地產開發企業對消費者的種種不誠信行為主要來自于人們價值觀的錯位等一系列社會問題。改革開放前服務于人民的核心價值觀開始迷失，改革開放后逐漸表現為社會價值觀的多元化，形形的價值觀激烈碰撞，不健康的價值觀（拜金主義、奢侈、欺詐、自私等等）充斥整個社會。絕大多數房地產開發企業唯利潤是從，在追逐利潤的過程中絞盡腦汁耍盡一切不良手段，又加上中國現行相關的法律制度不完善，消費者維權意識薄弱，房地產企業的不誠信行為時有發生。
四、房地產企業社會責任實現機制的構建
（一）完善現有的土地產權制度，完善政府官員考核體系
在保證國家對土地的絕對所有權的前提下，進行土地產權多元化改革的試驗，把一部分土地的開發權和使用權等實際產權分配給大型國有企業，對土地的管理辦法可以參照一般國有資產的管理辦法，但是應該開設專門賬戶進行管理，實行國有土地使用權的委托經營制度。實行由農地終極所有者的農戶通過民主選舉產生代表村民集體利益的合作經濟組織通過農戶自愿形式行使土地管理權，行使的土地權利包括占有、使用、收益、處分等權能。必須改變現有的官員考核制度，改革現有的單純依靠GDP絕對增長額的官員政績評價，尤其是與土地收入掛鉤的GDP增長率指標需要慎重衡量。注重當地官員的長期績效考核指標，把地方官員對地方可持續發展所做的貢獻值的大小作為官員晉升的重要依據。
（二）加強房地產信貸管理，拓寬房地產企業融資渠道
商業銀行在進行房地產項目貸款上時應做好相應的客戶分析和放貸前的調查，以掌握客戶的真實資料。加強貸后管理，強化動態監控。要強化信貸資金的“過程控制”，加大對企業貸款后的動態監管力度，對房地產貸款要確保項目資金封閉運行，要與開發企業簽訂資金封閉管理協議，確定各自資金到位時間與進度，明確各自的權利與義務。同時，對每筆貸出去的款項的風險和責任都要追究到個人，涉及金額特別大的可以由幾個人共同承擔。銀行對這些信貸員實行專門管理，保證每一位信貸員都有積極性就負責專門的款項，同時，對專門款項的使用進行跟蹤，確保每筆貸款實現真實的用途，信貸員對可能具有壞賬風險的款項要有書面的解釋說明及相應的防范措施。對有失職行為的銀行工作人員必須追究連帶責任。發展以股票融資為主的房地產直接融資渠道，大力發展房地產信托，積極探索其他形式的房地產融資渠道。據2007中國統計年鑒顯示，截至2006年中國共有房地產開發企業58710家，而目前能上市的房地產企業不過幾十家，就算全國的上市公司都做房地產投資，加起來也不超過1400家。因此，通過股票融資的開發商畢竟是少數。因此應該大力發展房地產融資的資本市場，開拓房地產中小企業板塊，積極探索房地產融資的其他渠道。
（三）營造一個誠信健康的房地產銷售環境
對在商品房銷售中損害消費者權益的房地產開發企業高層管理人員應該加大懲罰的力度，比如在銷售過程中嚴重損害消費者權益的開發商企業應吊銷商品房預售許可證，要讓這些經理人員明白，不強化員工的誠信意識，依靠坑蒙拐騙來取得業績無益于個人的利益和公司的發展。同時，實行房地產銷售人員全國區域管理的制度，這個統一管理的機構可以由各地的消費者保護協會直接領導，營銷人員采取持證上崗的方式，每一個房地產銷售資格證上都有代表本人唯一合法身份的編號。消費者可以直接向消費者保護協會的有關部門進行投訴，由消協的有關部門進行真實性調查后再做出處罰決定。從外部環境來說一方面應盡快完善《消費者權益保護法》等相關法律，提高消費者的維權意識，對嚴重違反消費者權益的開發商企業和個人可以考慮追究民事責任甚至是刑事責任等。另一方面應該在全行業甚至全社會范圍內加強社會主義誠信觀建設，像一些西方國家那樣建設個人誠信的電子檔案制度。
參考文獻：
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4、喻建齊.中國房地產金融風險分析及防范[D].武漢理工大學,2007.
篇8
房地產合同管理辦法
目 錄
第一章 總 則
第二章 房地產抵押權的設定
第三章 房地產抵押合同的訂立
第四章 房地產抵押登記
第五章 抵押房地產的占用與管理
第六章 抵押房地產的處分
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障房地產抵押當事人的合法權益)根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》，制定本辦法。
第二條 凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產抵押活動的，應當遵守本法。地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產以轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
第四條 以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。
第五條 房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。
第六條 國家實行房地產抵押登記制度。
第七條 國務院建設行政主管部門管理全國城市房地產抵押管理工作。省、自治區建設行政主管部門負責管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。直轄市、區(縣)人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。
第二章 房地產抵押權的設定
第八條 下列房地產不得設定抵押：
(一)權屬有爭議的房地產;
(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;
(五)被依法查封、扣押，監管或者以其他形式限制的房地產;
(六)依法不得抵押的其他房地產。
第九條 同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第十條 以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。
第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。
第十二條 以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條 國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的;應當符合國有資產管理的有關規定。法律、法規有規定的除外。
第十四條 以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。
第十五條 以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，企業章程另有規定的除外。
第十六條 以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。
第十七條 有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。
第十八條 以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。
第十九條 以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。
第二十條 預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。
第二十一條 以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。
第二十二條 設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。法律、法規另有規定的除外。
第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險償還的第一受益人。
第二十四條 企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。
第三章 房地產抵押合同的訂立
第二十五條 房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。
本文來源于查字典，轉載請保留此標記，謝謝!第二十六條 房地產抵押合同應當載明下列主要內容：(一)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;(二)主債權的種類、數額;(三)抵押房地產的處所，名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;(四)抵押房地產的價值;(五)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;(六)抵押期限;(七)抵押權滅失的條件;(八)違約責任;(九)爭議解決方式;(十)抵押合同訂立的時間與地點;(十一)雙方約定的其他事項。
第二十七條 以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。
第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：(一)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號;(二)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工進度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。
第二十九條 抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。
第四章 房地產抵押登記
第三十條 房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
第三十一條 房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條 辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗廠列文件：(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;(二)抵押登記申請書;(三)抵押合同;(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其它共有人同意抵押的證明;(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;(六)可以證明抵押房地產價值的資料：(七)登記機關認為必要的其它文件.
第三十三條 登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日作出是否準予登記的書面答復。
第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后,由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
第三十五條 抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其它附著物所有權的,抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
第五章 抵押房地產的占用與管理
第三十六條 已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。
第三十七條 抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第三十八條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。
第三十九條 抵押人占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足,或者直接向保險公司行使求償權。抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。
第六章 抵押房地產的處分
第四十條 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：(一)債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的;(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破產的;(四)抵押人違反本辦法的有關規定;擅自處分抵押房地產的;(五)抵押合同約定的其他情況。
第四十一條 有本辦法第四十條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產，協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟.
第四十二條 抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人;抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。
第四十三條 同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償.
第四十四條 處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。法律、法規另有規定的依照其規定。
第四十六條 抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：(一)抵押權請求中止的;(二)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的;(三)發現被拍賣抵押物有權屬爭議的;(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產;(五)其它應當中止的情況。
第四十七條 處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：(一)支付處分抵押房地產的費用;(二)扣除抵押房地產應繳納的稅款;(三)償還抵押權人債權本息及支付違約金;(四)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;(五)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。
第七章 法律責任
第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。
第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其它方式處理或者處分抵押房地產的，其行為無效;造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的，可以協商解決;協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁;沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第五十一條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍，抵押人違反前述第三十八條的規定，不依法清理債務，也不重新設定抵押房地產的，抵押權人有權向拆遷主管部門申請保留追償債務權利，并可以向人民法院提起訴訟。經拆遷主管部門批準，拆遷人應當暫緩向抵押人發放拆遷補償費或者拆遷安置房地產權登記證件，直至法院作出判決為止。拆遷期限屆滿，若法院尚未作出判決，經縣級以上房屋拆遷主管部門批準，拆遷人可以依法實施拆遷，并辦理證據保全。
第五十二條 登記機關工作人員玩忽職守、濫用職權，或者利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第五十三條 在城市規劃區外國有土地上進行房地產抵押活動的，參照本辦法執行。
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關鍵詞：城市土地；集約利用；措施
中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198(2009)10-0076-01
1 加快城市立體式開發，提高城市空間利用強度
城市發展對土地的需求不能僅僅停留在地表進行平面式發展，應積極探索土地立體化發展模式，這將成為今后城市土地集約利用的一種重要途徑。
城市土地的立體化發展，應包括地表、地下和地上空間三部分，目前應集中開發的是地上和地下空間。地上空間的發展主要指高層建筑物及城市高架橋、立交橋等。而地下項目，除了發展地鐵、地下商場外，還要逐步建設工程管網和基礎設施(包括高速電車道、城市的隧道部分、停車場、人行道等)、商業企業、公共飲食業和演出類構筑物等。
由于城市土地使用體制上的失衡，目前仍存在一部分通過無償劃撥方式取得土地使用權的使用者，他們沒有集約利用土地的內在動力。再加上觀念和資金上等因素使得城市立體化開發模式還處于初級階段。因此。立體化開發模式具有廣闊的前景，城市土地集約利用水平將不斷提高。
2 完善土地儲備供應機制，積極推進城市土地整理
目前中心城區土地整理的主要方向是對雜亂不規則的地塊，由政府或政府委托的機構、企業等單位通過征購或其他方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構、企業等單位組織進行土地整理。在完成房屋拆遷、土地平整和基礎設施配套建設以后。根據城市經濟發展對土地的需求或政府的土地供應計劃，以出讓、轉讓等方式將土地投入市場。通過這種方式，可以改變建筑物排列零亂的狀況，有利于實現城市規劃目標，達到城市布局合理，結構優化。
3 做好兩個規劃，優化城市土地利用結構，提高土地效益
在推行土地置換舉措的同時，應注重提高中心城區的容積率和建筑密度。中心城區應充分利用土地級差地租，結合現代企業改制和工業用地置換，盤活存量土地，將污染企業經治理后逐步向近郊或者周邊城鎮轉移，使企業的帳面資產轉化為企業的實際資產，最終實現產業結構和用地結構的雙優配置。在功能分區上實行統一規劃，合理布局，優化環境配套設施，政府將業務聯系密切的機關統一安置在統一區域；按照工業用地“產、供、銷”一條龍的方針。進行集中建設；集中成片開發居住用地，擴大公共綠化用地，美化環境。
4 建立和實行用地準入制度和獎勵制度。保障城市用地的理性發展
(1)對具體項目進行綜合分析，使供地向用地少、附加值高的項目傾斜。
(2)實行供地量與投資額掛鉤，以提高項目土地單位面積投資強度和容積率。根據制定的工業用地標準，今后在項目預審、審批的過程中，將對項目是否符合規定的標準進行重點審查，對投資強度比較低、容積率比較小、效益不明顯的企業堅決拒之門外。
(3)對一些工業園區用地，實行人區人園協議和土地出讓合同附件雙約束機制。將工業項目的規劃容積率、建筑密度、投資強度、綠化指標、工程建設進度等控制性指標予以確定后。各用地單位必須嚴格按照合同執行，經審核確實需要修改的必須經市國土資源局批準后方可執行。
(4)實行用地獎勵制度。建立土地監察獎勵機制。要逐步建立并完善國家、省、市、縣、鄉(鎮)五級土地監察網絡，在加強土地執法動態巡查的基礎上，對非法占地、閑置土地超過兩年未利用等違法現象的舉報單位或個人進行獎勵，從而充分調動廣大群眾參與土地監察的積極性，將違法用地遏制在萌芽狀態。
5 加強建設用地的全程管理。促進土地商效利用
5.1 加強審批程序和批準權限
建設項目通過用地預審，具備用地申請條件后，按照《中華人民共和國土地管理法》和國土資源部《建設用地審查報批管理辦法》的規定，向縣級以上人民政府土地管理部門正式提出用地申請。開始進入項目用地審查報批(批中)階段。本階段土地管理部門的主要任務是嚴格用地報件審查，重點審查初步設計。從建設項目最后定位、用地面積、用地費用概算等方面進行審查，具體審查內容包括：(1)認真分析初步設計中的土地利用情況，論證分析土地利用效益，尋求最經濟合理的土地利用設計方案。(2)運用國家現行的建設用地定額指標和同類項目中較先進的用地實例，審查設計采用的各項目用地指標和用地方案。(3)按照國家有關設計標準的規定，糾正設計方案中可能出現的超標問題，并責令其進行改正，調整到符合規定標準后再進行審批。(4)占用耕地的用地項目，要審查補充耕地方案。審查內容包括補充耕地或補劃基本農田的種類、位置、面積、質量、補充期限、資金落實情況等，并以附圖為據，進行現場校核。
5.2 加強項目用地監督檢查
(1)參與工程項目的驗收，檢查土地使用情況。(2)審查項目用地的界址、面積是否與《建設用地批準書》相一致，防止未經依法批準多占用土地的違法行為發生。(3)監督用地單位是否按補充耕地、征用土地方案的規定，履行占補平衡義務和全額支付征地費用，落實安置方案；檢查被征地單位是否按批準文件，及時向用地者提供土地，確保項目及時開工建設等，如發現問題應及時依法予以處理。(4)參與建設項目用地驗收工作，調查土地利用情況等，由此驗證用地審批工作質量，發現審批中存在的問題，及時糾正、改進和完善。
6 調整產業結構，發揮級差地租效益，實現可持續發展
城市土地集約利用應該與產業調整、國有企業改革相結合，應建立工業土地產出率指標，對達不到要求的工業、倉儲企業，實行“退二進三”政策搬到城郊另建，騰出黃金地段發展第三產業、和城市綠地；或由企業直接改變土地用途發展商貿、服務業。城市土地置換通過合理調整城市存量土地利用結構和空間布局，可以集約利用土地，提高土地利用效率，使城市土地利用走內涵發展為主的道路；也可以合理發揮土地的空間效益(樹立立體土地觀)，使城市土地利用空間布局更趨協調，提高土地利用率。同時，城市土地置換又通過充分發揮城市土地的級差地租效益，能有效地消除城市存量土地置換現象，保證城市土地獲得最有效的利用。因此，現在我國城市存量土地可持續利用的最好途徑是在企業改制和城市土地使用制度改革的基礎上，轉換土地使用功能，調整土地利用結構和空間布局，將利用率低和經濟效益差的土地置換出來，重新進行配置，使城市存量土地利用獲得最大的綜合效益，實現城市土地利用的可持續發展。
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自2008年1月1日起，原享受企業所得稅低稅率優惠政策的企業，將在新稅法施行5年內逐步過渡到法定稅率。
享受企業所得稅15%稅率的企業，2008年按18%稅率執行，2009年按20%稅率執行，2010年按22%稅率執行，2011年按24%稅率執行，2012年按25%稅率執行；原執行24%稅率的企業，2008年起按25%稅率執行。
原享受企業所得稅“兩免三減半”、“五免五減半”等定期減免稅優惠的企業，新稅法施行后繼續按原稅收法律、行政法規及相關文件規定的優惠辦法及年限享受至期滿為止，但因未獲利而尚未享受稅收優惠的，其優惠期限從2008年度起計算。
通知界定了享受企業所得稅過渡優惠政策的企業的范圍
享受上述過渡優惠政策的企業，是指2007年3月16日以前經工商等登記管理機關登記設立的企業。
通知明確規定企業實施過渡優惠政策的項目和范圍
實施過渡優惠政策的項目和范圍按《實施企業所得稅過渡優惠政策表》（見下表）執行。
通知明確將繼續執行西部大開發稅收優惠政策
根據國務院實施西部大開發有關文件精神，財政部、稅務總局和海關總署聯合下發的《財政部、國家稅務總局、海關總署關于西部大開發稅收優惠政策問題的通知》（財稅〔2001〕202號）中規定的西部大開發企業所得稅優惠政策繼續執行。
[相關鏈接]：財稅（2001）202號企業所得稅優惠政策摘要
1、對設在西部地區國家鼓勵類產業的內資企業和外商投資企業，在2001年至2010年期間，減按15%的稅率征收企業所得稅。
2、經省級人民政府批準，民族自治地方的內資企業可以定期減征或免征企業所得稅，外商投資企業可以減征或免征企業所得稅。
3、在西部地區新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視企業，上述項目業務收入占企業總收入70％以上的，還可以繼續享受企業所得稅如下優惠政策：內資企業自開始生產經營之日起，第一年至第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅；外商投資企業經營期在10年以上的，自獲利年度起，第一年至第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅。
應納稅所得額按新稅法規定計算
享受企業所得稅過渡優惠政策的企業，應按照新稅法和實施條例中有關收入和扣除的規定計算應納稅所得額，并按通知規定的稅率、項目、范圍計算享受稅收優惠。
享有交叉優惠政策的企業，可選擇最惠政策執行
企業所得稅過渡優惠政策與新稅法及實施條例規定的優惠政策存在交叉的，由企業選擇最優惠的政策執行，不得疊加享受，且一經選擇，不得改變。
（國發[2007]39號，2007年12月26日）
國務院關于經濟特區和上海浦東新區新設立高新技術企業實行過渡性稅收優惠的通知
通知闡明了新設立高新技術企業實行過渡性稅收優惠的特定地區的范圍
法律設置的發展對外經濟合作和技術交流的特定地區，是指深圳、珠海、汕頭、廈門和海南經濟特區；國務院已規定執行上述地區特殊政策的地區，是指上海浦東新區。
優惠政策：“兩免三減半”
對經濟特區和上海浦東新區內在2008年1月1日（含）之后完成登記注冊的國家需要重點扶持的高新技術企業，在經濟特區和上海浦東新區內取得的所得，自取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，第一年至第二年免征企業所得稅，第三年至第五年按照25%的法定稅率減半征收企業所得稅。
提高了高新技術企業認定的門檻：擁有核心自主知識產權
國家需要重點扶持的高新技術企業，是指擁有核心自主知識產權，同時符合《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第九十三條規定的條件，并按照《高新技術企業認定管理辦法》認定的高新技術企業。
《國家重點支持的高新技術領域》和《高新技術企業認定管理辦法》由國務院科技、財政、稅務主管部門商國務院有關部門制訂，報國務院批準后公布施行。目前兩個文件尚未。
應納稅所得額應單獨計算企業在特區內所得
經濟特區和上海浦東新區內新設高新技術企業同時在經濟特區和上海浦東新區以外的地區從事生產經營的，應當單獨計算其在經濟特區和上海浦東新區內取得的所得，并合理分攤企業的期間費用；沒有單獨計算的，不得享受企業所得稅優惠。
享受過渡性稅收優惠期間，將進行復審或抽查企業資格。
經濟特區和上海浦東新區內新設高新技術企業在按照本通知的規定享受過渡性稅收優惠期間，由于復審或抽查不合格而不再具有高新技術企業資格的，從其不再具有高新技術企業資格年度起，停止享受過渡性稅收優惠；以后再次被認定為高新技術企業的，不得繼續享受或者重新享受過渡性稅收優惠。
（國發[2007]40號，2007年12月26日）
中央企業國有資本收益收取管理暫行辦法
辦法界定了收取國有資本收益的央企試行范圍
辦法試行范圍包括國資委所監管企業和中國煙草總公司。
收取國有資本收益具體內容包括五大類
國有資本收益，是指國家以所有者身份依法取得的國有資本投資收益，具體包括：
（一）應交利潤，即國有獨資企業按規定應當上交國家的利潤；
（二）國有股股利、股息，即國有控股、參股企業國有股權(股份)獲得的股利、股息收入；
（三）國有產權轉讓收入，即轉讓國有產權、股權(股份)獲得的收入；
（四）企業清算收入，即國有獨資企業清算收入(扣除清算費用)，國有控股、參股企業國有股權(股份)分享的公司清算收入(扣除清算費用)；
（五）其他國有資本收益。
國有獨資企業上交稅后利潤比例：區別不同行業適用不同比例
應交利潤的比例，區別不同行業，分三類執行：第一類為煙草、石油石化、電力、電信、煤炭等企業，上交比例為10%；第二類為鋼鐵、運輸、電子、貿易、施工等企業，上交比例為5%；第三類為軍工企業、轉制科研院所企業，由于企業總體利潤水平不高，暫緩3年上交。
國有控股、參股企業應付國有投資者的股利、股息，按照股東會或者股東大會決議通過的利潤分配方案執行。
央企上交國有資本收益區別五種情況核定
（一)應交利潤，根據經中國注冊會計師審計的企業年度合并財務報表反映的歸屬于母公司所有者的凈利潤和規定的上交比例計算核定；
（二)國有股股利、股息，根據國有控股、參股企業關于利潤分配的決議核定；
（三)國有產權轉讓收入，根據企業產權轉讓協議和資產評估報告等資料核定；
（四)企業清算收入，根據清算組或者管理人提交的企業清算報告核定；
（五)其他國有資本收益，根據有關經濟行為的財務會計資料核定。
辦法規定了國有資本收益收取方式
國資委監管企業向國資委、財政部同時申報上交；國資委提出審核意見后報送財政部復核；財政部按照復核結果向財政部駐申報企業所在地財政監察專員辦事處下發收益收取通知，國資委按照財政部復核結果向申報企業下達收益上交通知；企業依據財政專員辦開具的“非稅收入一般繳款書”和國資委下達的收益上交通知辦理交庫手續。中國煙草總公司上交國有資本收益，由財政部審核，按財政部審核結果直接辦理交庫。
（財企[2007]309號，2007年12月11日）
國家稅務總局關于企業之間相互提供貸款擔保發生擔保損失稅前扣除問題的批復
《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第13號）第四十七條規定：“企業對外提供與本身應納稅收入有關的擔保,因被擔保人不能按期償還債務而承擔連帶還款責任,經清查和追索,被擔保人無償還能力,對無法追回的,比照本辦法壞賬損失進行管理。企業為其他獨立納稅人提供的與本身應納稅收入無關的貸款擔保等，因被擔保方還不清貸款而由該擔保人承擔的本息等，不得申報扣除。”其中，“與本身應納稅收入有關的擔保”是指企業對外提供的與本企業投資、融資、材料采購、產品銷售等主要生產經營活動密切相關的擔保。
根據合同雙方權利與義務對等和實質重于形式的原則，企業之間簽訂貸款互保合同，相互提供的貸款擔保，與企業的融資活動密切相關，因此，簽訂貸款互保合同的一方（擔保企業）為另一方（被擔保企業）提供的貸款擔保，在被擔保企業為擔保企業所提供的貸款擔保總額之內（含）的部分，應認為與其本身應納稅收入有關。
上述擔保企業為被擔保企業提供貸款擔保，因承擔擔保連帶責任所發生的損失，在被擔保企業為擔保企業所提供的貸款擔保總額之內（含）的部分，可按照國家稅務總局令第13號第四十七條的相關規定進行稅前扣除，超過被擔保企業為擔保企業所提供的貸款擔保總額的部分，不得扣除。
（國稅函[2007]1272號；2007年12月18日）
國家稅務總局關于加強民族貿易企業增值稅管理的通知
為加強民族貿易企業（含供銷社企業，下同）的增值稅管理，根據《財政部 國家稅務總局關于繼續對民族貿易企業銷售的貨物及國家定點企業生產和經銷單位銷售的邊銷茶實行增值稅優惠政策的通知》（財稅〔2006〕103號）和《財政部 國家稅務總局 國家民委關于民族貿易企業增值稅有關問題的通知》（財稅〔2007〕133號）的規定，現將有關問題明確如下：
一、享受增值稅優惠政策的民族貿易企業應同時具備以下條件：
（一）能夠分別核算少數民族生產生活用品和其他商品的銷售額；
（二）備案前三個月的少數民族生產生活用品累計銷售額占企業全部銷售額比例（以下簡稱“累計銷售比例”）達到規定標準；
（三）有固定的經營場所。
二、新辦企業預計其自經營之日起連續三個月的累計銷售比例達到規定標準，同時能夠滿足上述第一條第（一）、（三）款規定條件的，可備案享受民族貿易企業優惠政策。
三、享受增值稅優惠政策的民族貿易企業，應在每月1-7日內提請備案，并向主管稅務機關提交以下資料：
（一）《民族貿易企業備案登記表》或《新辦民族貿易企業備案登記表》；
（二）備案前三個月的月銷售明細表（新辦企業除外）；
（三）主管稅務機關要求提供的其他材料。
主管稅務機關受理備案后，民族貿易企業即可享受增值稅優惠政策，并停止使用增值稅專用發票。
主管稅務機關應停止向備案企業發售增值稅專用發票，同時按規定繳銷其結存未用的專用發票。民族貿易企業備案當月的銷售額，可全部享受免征增值稅優惠政策。
四、對民族貿易企業（不包括本季度內備案的新辦企業）實行季度審查制度。主管稅務機關應在每季度結束后15個工作日內，對民族貿易企業進行審查。發現有下列情況之一的，取消其免稅資格，并對當季銷售額（本季度內備案的企業自享受優惠政策之月起到季度末的銷售額）全額補征稅款，同時不得抵扣進項稅額。
（一）未分別核算少數民族生產生活用品和其他商品的銷售額；
（二）企業備案前三個月至本季度末，累計銷售比例未達到規定標準。
五、新辦民族貿易企業自經營之日起滿三個月后的次月前15個工作日內，主管稅務機關應對其進行首次審查。發現有第四條第（一）款情況，或自開業起累計銷售比例未達到規定標準的，取消其免稅資格，并對銷售額全額補征稅款，同時不得抵扣進項稅額。
新辦企業首次審查通過之后，即為民族貿易企業，應按照第四條規定實行季度審查制度，其中，第四條第（二）款中累計銷售比例自開辦之日起計算。
六、被取消免稅資格的企業，自取消之日起一年內，不得重新備案享受民族貿易企業增值稅優惠政策。
對停止享受增值稅優惠政策的企業，主管稅務機關應允許其重新使用增值稅專用發票。
七、享受免征增值稅優惠政策的民族貿易企業，要求放棄免稅權的，按照《財政部 國家稅務總局關于增值稅納稅人放棄免稅權有關問題的通知》（財稅〔2007〕127號）規定執行。
本通知自2007年10月1日起執行。
（國稅函[2007]1289號；2007年12月24日）
財政部 國家稅務總局關于耕地占用稅平均稅額和納稅義務發生時間問題的通知
為做好新修訂的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國務院令第511號）的貫徹落實工作，現就耕地占用稅平均稅額和納稅義務發生時間問題通知如下：
一、各省、自治區、直轄市每平方米平均稅額為：上海市45元；北京市40元；天津市35元；江蘇、浙江、福建、廣東4省各30元；遼寧、湖北、湖南3省各25元；河北、安徽、江西、山東、河南、四川、重慶7省市各22.5元；廣西、海南、貴州、云南、陜西5省區各20元；山西、吉林、黑龍江3省各17.5元；內蒙古、、甘肅、青海、寧夏、新疆6省區各12.5元。
各地依據耕地占用稅暫行條例和上款的規定，經省級人民政府批準，確定縣級行政區占用耕地的適用稅額，占用林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面以及漁業水域灘涂等其他農用地的適用稅額可適當低于占用耕地的適用稅額。
各地確定的縣級行政區適用稅額須報財政部、國家稅務總局備案。
二、經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農用地手續通知的當天。
未經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為實際占用耕地的當天。
（財稅[2007]176號；2007年12月28日）
財政部 企業會計準則實施問題專家工作組意見（第三期）
近期正值上市公司、會計師事務所編制和審計2007年年報，針對上市公司和會計師事務所在此過程中提出的問題，企業會計準則實施問題專家工作組進行了討論，達成一致意見，現予。
一、問：企業持有上市公司限售股權（不包括股權分置改革持有的限售股權，下同）且對上市公司不具有控制、共同控制或重大影響的，應當如何進行會計處理？
答：企業持有上市公司限售股權且對上市公司不具有控制、共同控制或重大影響的，應當按照《企業會計準則第22號金融工具確認和計量》的規定， 將該限售股權劃分為可供出售金融資產，除非滿足該準則規定條件劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。
對于首次執行日之前持有的上市公司限售股權且對上市公司不具有控制、共同控制或重大影響的，企業應當在首次執行日進行追溯調整。
企業在確定上市公司限售股權公允價值時，應當遵循《企業會計準則第22號金融工具確認和計量》的相關規定，對于存在活躍市場的，應當根據活躍市場的報價確定其公允價值；不存在活躍市場的，應當采用估值技術確定其公允價值，估值技術應當是市場參與者普遍認同且被以往市場實際交易價格驗證具有可靠性的估值技術，采用估值技術時應當盡可能使用市場參與者在金融工具定價時所使用的所有市場參數。上市公司限售股權的公允價值通常應當以其公開交易的流通股股票的公開報價為基礎確定，除非有足夠的證據表明該公開報價不是公允價值的，應當對該公開報價作適當調整，以確定其公允價值。
二、問：企業發行認股權和債券分離交易的可轉換公司債券，其認股權應當如何進行會計處理？
答：企業發行認股權和債券分離交易的可轉換公司債券(以下簡稱分離交易可轉換公司債券)，所發行的認股權符合《企業會計準則第22號金融工具確認和計量》及《企業會計準則第37號金融工具列報》有關權益工具定義及其確認與計量規定的，應當確認為一項權益工具（資本公積），并以發行價格減去不附認股權且其他條件相同的公司債券公允價值后的凈額進行計量。對于首次執行日之前已經發行的分離交易可轉換公司債券，應當進行追溯調整。
三、問：企業在首次執行日之前持有的對子公司長期股權投資，如何按照《企業會計準則解釋第1號》進行追溯調整？
答：企業在首次執行日之前已經持有的對子公司長期股權投資，按照《企業會計準則解釋第1號》(財會[2007]14號)的規定進行追溯調整，視同該子公司自取得時即采用變更后的會計政策，對其原賬面核算的成本、原攤銷的股權投資差額、按照權益法確認的損益調整及股權投資準備等均進行追溯調整；對子公司長期股權投資，其賬面價值在公司設立時已折合為股本或實收資本等資本性項目的，有關追溯調整應以公司設立時為限，即對于公司設立時長期股權投資的賬面價值已折成股份或折成資本的不再追溯調整。合并財務報表的編制也應采用上述同一原則處理。
首次執行日之前持有的對子公司長期股權投資進行追溯調整不切實可行的，應當按照《企業會計準則第38號――首次執行企業會計準則》的相關規定，在首次執行日對其賬面價值進行調整，在此基礎上合并財務報表的編制按照2007年2月1日的專家工作組意見執行。
首次執行日按照上述原則對子公司長期股權投資進行調整后，相關調整情況應當在附注中說明。
四、問：國有企業進行公司制改建的，有關資產、負債的價值如何確定？
答：國有企業經批準進行公司制改建為股份有限公司的，應當按照《企業會計準則解釋第1號》（財會[2007]14號)的規定，采用公允價值計量相關資產、負債。國有企業經批準改建為有限責任公司的，比照上述原則處理。
