房地產線上宣傳方案范文

導語：如何才能寫好一篇房地產線上宣傳方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

20xx房地產最新圣誕節活動策劃方案(一)

一、 活動目的和背景

本次房地產開盤活動初定時間為20xx年12月25日。在xx項目的推廣，xx花園在市場上已經具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經趨于成熟，同時根據項目銷售情況統計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。

房地產開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將xx花園的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。

二、 活動時間

20xx年12月25日

三、 活動地點

xx花園項目銷售中心現場

四、 房地產開盤策劃方案主題思路定位

強調氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功

1) 通過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現項目的開盤盛典。

2) 通過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。

3) 通過合理的區域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關于 選房、購房流程 的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現場感覺有次序、有、層次，整個項目現場有條不紊。

4) 通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業顧問來積極調動購房者的迫切心態，以使之達到成交，簽定相關合約。

五、 房地產開盤活動現場規劃布置方案

1) 現場布置

A在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發言用途。

B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。

C舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。

2) 外圍道路布置

A塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。

B項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。

C在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。

3) 售樓部分區布置及其他布置

A售樓部內部分為4個區域

a、選房區：主要用做通知到的放號客戶在該區域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關協議。

b、簽約區：主要用做已經選好房的客戶在該區域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續。

c、展示區：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。

d、休息區：原洽談區位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區與簽約區設在同一區域，意向性劃分。

B其他區域

a、活動區：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區域。

b、休閑區：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區域。

4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。

20xx房地產最新圣誕節活動策劃方案(二)

活動主題：xx城迎圣誕、慶元旦、購房抽大獎

活動目的：提高項目知名度與人氣、促進樓盤銷售。

活動時間：12月10日1月1日;

活動規則：凡是在12月10日至1月1日期間購買大名城住宅或商業的客戶均可參與大名城迎新年聯歡抽大獎活動。

獎項設置方案：

送品牌電腦一臺;

二等獎：2名，各贈送25英寸名牌大彩電一臺(價值3000元/臺);

三等獎：5名，各贈送1.2p空調掛機一臺(價值1500元/臺);

紀念獎：20名，各贈送價值100元的小家電1獎金總額：萬元;中獎率：100%;

抽獎時間：12月11日;

抽獎地點：xx城售樓處;

抽獎活動規則：在12月11日將在活動期間購房的業主邀請到售樓處，按照購房的先后順序由業主自行抽取。為了體現抽獎活動的公平、公證、權威性，將邀請公證處人員進行現場公證;在抽獎結束后，公開剩余獎項以示公證、透明!

活動宣傳工作

活動宣傳媒體：

1、報紙廣告;

2、短信群發;

銷售現場：利用大型條幅與彩虹門進行宣傳;

以舉辦回饋業主，服務業主為名的公開活動，同時，帶出一些較有影響力的歌舞、文藝表演活動，期望充分利用現有的業主資源、以舊帶新，再推出在價格、贈送等方面較具吸引力的信息，吸引購房。

1、以讓世界充滿活力迎圣誕系列活動為題材，以舊業主活動的人氣，帶動新買家的購房優惠促銷活動。

2、系列活動的策略及簡要計劃

20xx房地產最新圣誕節活動策劃方案(三)

一、 活動目的：制造轟動效應，引起關注，將買房者聚集到售樓現場，營造熱烈的購房氛圍。

二、 活動手法：線上線下，雙管齊下。

三、 活動時間：

線上推廣時間：20xx年11月20日至20xx年12月20日

線下推廣時間：20xx年12月25日至20xx年12月26日

四、 活動地點：

線上推廣：搜房網、焦點房地產網、新浪房產、網易房產

線下推廣：XX售樓部

五、 活動方式：

1、 線上推廣：

創意思路：想要以較低的投入制造轟動效應，引起關注，可以制造事件，或利用近期熱點事件進行炒作，如果做得好最好能形成一個新聞事件，引起其他媒體的關注和免費報道。但利用熱點事件應注意不要給自己造成負面影響。與xx網聯合，制造事件。同時在相關房產網站、門戶網站、網絡論壇上進行軟文傳播，將網友引入搜房網參與調查、投票或發表觀點，并以此為依據獲得參與下線超級現金大獎活動的資格。

2、 線下推廣：

1) 現金大派送(中獎率100%)

A. 創意思路：吸引客流最好的方式就是免費午餐。配合線上宣傳，以100%中獎率和超級大獎，吸引顧客到場。

B. 獎品設置：10元現金獎若干，50元現金獎200名，100元現金獎100名，1000元現金獎，10名， 5萬元超級現金大獎1名。

C. 活動規則：50元、100元、1000元現金大獎，現場派送現金;5萬元現金大獎，簽訂購房合同后直接從房款內扣除。

D. 費用預算：8萬元。

E. 人均費用(含線上推廣)：353元。(由于10元現金獎的沖淡，實際支出會更小)

2) 一元拍賣(可選，主要用于沒有參加線上活動的顧客);

A. 創意思路：根據公司少花錢、多辦事的原則，拍賣是個比較好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，對房屋有剛性需求的個人或家庭用戶這一特征更是明顯。一元起拍，從參與者角度來看，投入小，收獲大，吸引力強。而且活動充滿趣味性，對現場氣氛的營造肯定能起到非常好的效果。而從主辦方的角度來看，表面上花了很多錢購買拍品，但事實上由于參拍者相互抬價，最終成交價基本與購買價相當，而批量購買享受團購價后，最終成交價甚至可能高于購買成本。此項基本等于不花錢，辦大事。

B. 拍賣品設置：拍賣品價格不宜過高，最好控制在200元以內，這樣客人參與度會更高。拍賣品應是家庭日常使用較多的，或者有創意的產品。建議：乒乓球拍、網球拍、羽毛球拍、電水壺、加濕器、煮蛋器、剔須刀、健康秤、豆漿機、廚房套刀、瑜珈墊、收納箱、抱枕、CD盒、湯鍋、車載吸塵器等。

C. 費用預算：拍品購買成本預計2萬元，成交金額預計15000-25000元。最終可能趨于零投入。

3) 投飛鏢，享優惠(可選，主要用于沒有參加線上活動的顧客)

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一、互聯網與房地產的融合具有全產業鏈特征

（一）互聯網成為房地產市場推廣的主要渠道

互聯網主要是從C端即消費者需求來切入房地產業的，最早發育的是銷售市場和租賃市場，與其他行業不同的是，在房地產銷售和租賃領域，大部分是先從線下做起，再進一步做到線上，線上負責信息推送，但成交主要還是在線下，比較有代表性的如搜房網、鏈家網等。

在銷售方面，目前互聯網包括PC端和移動端已經成為房地產項目最主要的營銷推廣平臺，大數據、云計算的應用可以更加精準地向用戶推送信息，除了流量相對集中的房地產門戶網站，公司或項目的微博、微信公眾號等自媒體也成為主要的廣告渠道。在租賃方面，除了傳統的房屋租賃中介鏈家、中原地產、我愛我家、搜房W等積極拓展線上外，還出現了一些O2O短租、長租、房屋分享、分時度假等新型企業。目前長租市場是一片藍海，鏈家自如通過與房東簽訂長約后，進行標準化裝修，讓租客可以拎包入住，讓租賃市場更加規范便捷，在京滬一線城市取得不錯效果，自如北京市場已經可以盈利，萬科等開發公司也在積極布局長租市場。途家、螞蟻短租、小豬短租等通過分享經濟模式發展O2O短租，盤活了存量房源，提供了性價比更高的產品和不同于傳統酒店的居住體驗，受到年輕出行者的青睞。

（二）“互聯網+家裝”深刻改變家裝和建材市場

互聯網家裝企業在經歷了快速發展和深度整合后，目前形成了平臺型、垂直型、電商型三類?；ヂ摼W介入家裝市場后，一是提供了系統經驗和完整解決方案，降低了用戶在選擇建材、家居時的學習成本，節約了時間。二是讓消費的節奏和生產的節奏更好地銜接，通過定期開展團購、套餐等，對供應鏈進行整合，提高了廠商生產的針對性，加快了資金周轉速度，消費者則可以享受更低的價格。三是互聯網介入改變了裝修市場魚龍混雜、信息不對稱的局面，通過平臺強化施工進度和標準，不僅降低了風險，還讓消費者透明公開地擁有更多選擇。四是一些互聯網思維和專業設計的融入，提高了裝修市場的技術含量和水平，也讓設計、硬裝、軟裝等更好地銜接。

（三）“互聯網+房地產+X”在許多領域取得成效

“互聯網+房地產+金融”出現了房地產眾籌，圍繞一些高端產品或個性化產品，通過詳細的策劃案，通過互聯網渠道，先找客戶，再根據征集的客戶需求拿地，委托專業建設企業施工，最后按照約定交付。

“互聯網+房地產+旅游”出現了民宿等新形態，一些城里人共同出資到城郊農村租下農家院，規劃設計、裝修改造成為有品質的民宿酒店，再通過互聯網渠道進行推廣，滿足都市人享受田園風光、回歸淳樸民俗的愿望。

“互聯網+房地產+智慧家居”出現了智慧社區，如騰訊和方興地產共同探索的“2+X智慧家”，阿里、360等IT企業也在積極布局，海爾、小米等家電企業也在加緊與地產商合作發展智能家電，這建立了一條房地產與實體經濟的現實路徑。

“互聯網+房地產+零售”促進了商業地產的O2O融合，萬達廣場等通過互聯網導流與海洋館、兒童體驗館、攀巖、蹦床、旋轉木馬等體驗性項目的結合起來，實現線上線下融合。

二、“互聯網+房地產”的本質是讓空間與服務、人、資本、知識技術相連接

由于互聯網已將各類服務要素附著在其平臺上，因此房地產只要與互聯網連接在一起，就可以實現與所有要素的連接，并且在這個過程中，空間價值也得到了進一步提升。

（一）“互聯網+房地產+X”讓空間和服務相連接

隨著消費升級，人們對空間的消費除了關注空間本身，更加關注購買或使用這個空間所帶來的服務要素的便利性，比如更容易獲得融資、知識、交流等。以房地產為基礎的物質空間正在被賦予多維屬性，從原來僅僅是空間載體，變為嵌入了生產全過程，空間并沒有扁平化，反而變得更不可替代了。以辦公空間為例，以前消費者要購買的是空間，而現在用戶更關注開發商能否在融資、宣傳、營銷、策劃等提供多維服務，并且愿意為獲得這些服務付出一定費用（或股權），所以各種創業咖啡雨后春筍般出現，也有部分房企以空間切入、按互聯網思維提供全產業鏈辦公空間服務。

（二）“互聯網+房地產+X”讓空間與社交相連接

隨著社會的發展和人們消費習慣的改變，房地產的社交屬性受到更加重視。現在一些“互聯網+”的公寓產品更加重視通過供給側調整來滿足人的需求，實現連帶效益的整體收獲，邏輯重心在運營?！盎ヂ摼W+房地產”發揮互聯網社交優勢，營造特定生活方式、興趣的社區圈子，開展線上線下相結合的學習、拓展，形成IP效應，增加了用戶粘性，實現了可持續發展。

（三）“互聯網+房地產+X”讓空間與資本相連接

由于互聯網的平臺屬性，讓其更接近各種各樣的資本，特別是互聯網金融的發展，讓資金的供給者更加廣泛。空間和資金要素相連接，大大促進了生產活動，并因為縮短了資金周轉周期而獲得了更好的效益?；诨ヂ摼W的辦公空間，如優客工場，他們通過低息貸款、天使投資、股權投資等方式，為入駐企業提供了多樣化的融資支持，減少了初創企業的后顧之憂。不僅如此，互聯網也讓農村土地與資本的距離變得更近了，在一些地處深山的農村，只要景色、生態品質好，就能夠被資本發現，就能夠得到投資和發展的機會。

（四）“互聯網+房地產+X”讓空間與知識相連接

互聯網平臺把一批志同道合、領域相近、擁有專業知識和技術的年輕人匯聚到一起，以房地產為載體，實現了空間與知識、技術的對接，讓知識集聚的溢出效應內部化，不僅降低了企業間的交易成本，還大大提高了空間的價值。

三、“互聯網+房地產+X”推動我國經濟轉型

房地產與國民經濟的關系在于如何科學引導，通過與互聯網的結合及政策引導，房地產可以促進創業創新，在經濟轉型中發揮更大作用。

（一）倒逼房地產開發企業轉型

我國房地產業正在反思此前大規模、同質化、產品單一的粗放模式，互聯網與房地產的融合可從三個方面促進房地產業轉型：一是打破了供需雙方的信息不對稱，把那些不專注、不合法的開發商淘汰出局；二是更加注重穆足消費者多元需求的角度來設計供應產品，符合供給側結構性改革要求；三是降低了市場門檻，讓市場競爭更加充分、公平，降低了腐敗風險。

（二）加速經濟要素的地理集聚

由于布局上的不合理導致人口和經濟要素大規模、長距離運輸，抬高了經濟運行成本。由于互聯網連接起更加多元的要素特別是新興要素，使得其空間分布已經呈現出了篩選效應，且對其他產業有一定先導性。那些互聯網發展快、連接起更多要素的城市無疑獲得了更多發展機會，現實中這些城市往往都是一二線城市， “互聯網+房地產”發展得也更快。這無疑讓資金、土地、人口等生產要素在空間上更加集中，盡管促進了城市分化，但卻弱化了要素的行政配置，強化了市場作用，可以增強空間供給對于人口和生產要素流動的引導作用，優化我國經濟地理格局。

（三）促進了創業創新

實體經濟不是制造經濟，關鍵在于以創新為核心的生產服務環節，包括產品的技術研發、外觀設計、市場推廣、商業模式等，這些創新活動過去主要發生在大企業大院所，與美日德等發達經濟體相比，我國在創新能力上的差距與這些大機構體制僵化、反應滯后、活力不足不無關系。“互聯網+房地產+X”讓創新不再依賴大機構，辦公空間不僅能提供場所，還能提供良好的周邊服務和創新生態，相當于承擔了過去由“單位”承擔的一些職能，讓一些精干的創新“小”團隊有了更多用武之地，讓創業者更專注在核心領域。同時壓低了租金價格，減少了初創期的成本。

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關鍵詞：大數據；房地產電子商務；精準營銷

中圖分類號：F27文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.024

1大數據在房地產行業中的運用概況

我國房地產行業經過了數十年的發展黃金周期，伴隨著大數據時代的到來，房地產行業在開發投資方面積累了城市地理位置，經濟發展情況，城市規劃和政策導向，投資在建和供地情況等大量歷史數據。在大數據的背景下企業可以根據收集到的相關數據進行挖掘分析，以此來預測未來的供需情況，合理評估項目投資價值，提高開發決策的準確性。Google公司就曾利用搜索引擎錄的相關數據，通過分析海量的關鍵詞詞，低成本高效率地預測了美國住房市場供需和價格等相關指數。

房地產行業的價值鏈主要是融資、拿地、設計建造、銷售以及物業服務等幾個環節。大數據時代的到來，為傳統的房地產企業提供了新的視角。房地產行業迅猛的發展，開發和營銷模式不斷成熟和完善，但是在市場逐步趨向飽和，不確定性增大的情況下，傳統的發展方式也遇到了瓶頸，經營風險擴大迫使不少企業轉型以謀求新的利潤增長點。在大數據的背景下，當地產企業可以深入分析挖掘到通過以往傳統數據分析手段無法獲得的各類有效價值，借此對房地產企業未來發展和經營做出更為迅速、科學、精準、安全的決策和預測。提煉大數據的價值并將其應用于房地產企業經營管理各個環節對于房地產企業未來發展至關重要。

2大數據背景下房地產公司精準營銷模式

大型房地產公司為了獲得巨大利潤，需要最大程度的運用企業現有資源和投入資本，盡最大可能減少房地產企業管理運營成本，通過結合傳統地產營銷和電子商務地產的線上線下營銷模式，在大數據的背景下，大數據技術支持和應用下，深入挖掘消費者的需求、意愿、行為以及心理數據，制定針對不同客戶的個性化服務營銷方案。

大數據背景下房地產精準營銷指的是房地產企業依托互聯網精準營銷系統支撐，在準確進行房地產企業產品市場定位的基礎上，以滿足客戶差異化需求、激發客戶潛在需求為切入點，找準營銷人群、配準營銷策略匹配營銷渠道、投準營銷資源，其特點是針對性強、命中率高、效果更佳。該精準營銷模式包含以下四個步驟。

2.1顧客需求及行為分析

顧客的需求及行為的分析主要是在大數據的背景下，大數據技術支持和應用下通過當下最流行的社交網絡，購物，娛樂，團購網站以及傳統的銀行，公安，第三方公司等在線數據共享機制，對顧客消費需求，消費偏好，消費行為，消費心理，購買特點，購買能力，購買習慣以及情緒等數據進行分類存儲和深入挖掘，將大眾顧客以不同維度進行細分，得出每一維度顧客的需求特點，針對其特點制定符合其需求的營銷方案，在對房地產企業產品清晰市場定位的前提下，在所制定的各個維度中尋找目標客戶群進行進準營銷，與此同時還可以深入挖掘潛在客戶群，為房地產企業今后產品定位提供數據支撐。

2.2顧客個性化需求畫像

由上節所知，通過對大眾消費者的深入分析，為他們制定不同維度，將他們區分為不同的聚類群體，但不是所有聚類群體對都是房地產公司的目標客戶。因此，我們需要在所有聚類客戶中尋找具有購房能力且具有購房意愿的聚類群體做精準營銷，將有購房能力無購房意愿和無購房能力有購房意愿的客戶標注為潛在客戶，由此我們便在不同維度聚類群體區分的前提下得出了不同條件下聚類群體的特征，以此作為顧客的個性化需求畫像，為下邊的精準匹配做準備。

2.3客戶與產品的精準匹配

在制定完消費者個性化需求畫像之后，我們將畫像與房地產現有不同層次的產品特點進行貼合，將他們之中相同的特點進行精準定位，把消費者的個性化需求特點與樓盤產品的賣點相結合，最終鎖定目標客戶，進行精準營銷。

2.4精準營銷流程的支持

成功的精準營銷需要決策，組織，計劃，設計，運營以及現場實施等多個環節的共同作用，缺一不可，在制定出針對不同群體的個性化精準營銷方案之后，營銷團隊需要通過現有資源和設備針對目標客戶群進行精準營銷，在售房中心，電話營銷，短信營銷等傳統營銷渠道的應用和拓展基礎上，加入當前新型媒體的宣傳，如微信營銷，微博營銷，社交網站營銷以及直播互動營銷等方式，鎖定目標客戶群，促使其產生購買欲望。

3大數據背景下房地產精準營銷流程

在結合某房地產企業傳統營銷模式和現代電子商務營銷模式的基礎上，本文構建了大數據背景下房地產精準營銷流程，如圖1所示。

通過流程圖我們可以發現，在圖1的流程依舊是從消費者通過房地產開發商售樓中心以及大眾媒體傳播得到消息之后，進行電話咨詢以及現場勘查最終促成雙方交易的傳統房地產營銷模式，而圖1的內部，是在大數據的背景下，大數據技術的支持以及應用下所形成的精準數據信息流程，接下來我們將主要分析細化大數據背景下房地產精準營銷流程。

如圖1中間部分所示，我們將圖中間部分的數據庫，數據中心以及電商部三個部分組合起來，所形成的一個整體被稱為精準營銷的大數據中心。整個大數據中心由企業的信息技術團隊，營銷團隊以及服務團隊共同合作建立，大數據中心通過制定相關算法并對數據庫中的數據進行結構化整合歸類，方便后期進行數據調取及分析，同時進行深入分析和數據挖掘，提煉數據的潛在價值，為企業的精準營銷提供有力的數據支撐，大數據中心主要有三個功能：

第一個功能是數據收集功能，房地產電子商務平臺。首先，整合分類已在房地產平臺注冊過的用戶個人基本數據資料，講這些資料放入大數據中心的數據庫中等待進一步的數據處理分析和數據挖掘。其次，大數據技術支持和應用下，通過對社交網絡，購物網站，娛樂中心，團購網站等數據的搜集，對時下最流行的手機通訊類軟件，娛樂，購物，地圖，旅游類APP以及直播平臺直播APP數據的搜集，以及對傳統的銀行，公安，第三方數據應用公司等數據的收集，將這些不同渠道搜集起來的消費者數據進行整合分類，存儲在數據庫當中有待進一步的分析與挖掘。最后，還要將房地產電子商務客戶服務呼叫中心針對已達成交易的客戶咨詢問題和疑問進行歸類存儲放入數據庫當中。通過以上三個方面針對售房企業，地產消費者以及購房業主的數據搜集為下一步數據分析提供了有力的先決條件。

第二個功能是數據分析功能，將上一節中從三個方面搜集而來的數據從數據庫中調出，設計相關算法構建模型進行測算，通過大數據技術的應用深入挖掘顧客消費需求，消費偏好，消費行為，消費心理，購買特點，購買能力，購買習慣以及情緒等特點，并建立不同緯度將客戶進行分類，如圖2所示，我們將數據庫中的消費者基本數據根據客戶年齡，婚姻狀況，收入，職業教育情況，現有住房等基本維度進行分類，再根據房地產電子商務數據中心所傳回的買房者電話咨詢情況，網絡搜尋情況，實地考察情況等維度進行整合，再加入已經有房的業主針對房展會與房交會的關注情況構建模型，由于數據量龐大，不僅有定性數據，還有定量數據，所以，我們將劃分為不同維度的定性定量數據運用聚類模型，層次分析模型，因子分析以及分傭員確治齙榷嘀址治瞿P徒行整合，編寫D-SOM算法進行分類提取，并利用K-means聚類算法和Kruskal-Wallis算法檢驗D-SOM算法的有效性和合理性，對各種維度的聚類數據進行數據的反復驗證，凡是驗證通過的聚類數據將進入下一部數據匹配過程，驗證不通過的數據將返回數據庫中等待下一次聚類分析驗證，由此不斷循環分析所得的聚類數據，為下一步消費者個性化數據與房地產公司現有房源信息匹配做準備工作。

第三個功能是數據匹配和傳遞功能，我們將房地產現有房源信息以及不同房地產公司的數據進行分類，對外部環境因素如區域位置，交通狀況，教育設施，醫療設施以及生活配套設施等進行分類，對房源信息因素如房屋面積，房屋戶型，房屋價格以及日照和朝向分類，對品牌因素如地產開發商，地產建筑商，房租施工水品，物業公司等分類，把以上數據進行聚類整合，與上節驗證通過的消費者個性化需求聚類數據進一步與房地產公司所提供的現有房源聚類信息進行組合和數據匹配，匹配不成功或匹配成功擬合度卻不高的數據將被棄用，返回各自所在的數據中心進行下一次聚類擬合分析，而對于匹配成功且擬合度高的消費者數據，將被數據中心傳遞分配到電商部，如圖1所示，接下來由電商部統一將精準營銷的目標客戶數據進行分配與傳遞，通過電話，短信，微信，直播互動以及互聯網廣告等傳統和現代營銷技術促使營銷人員以最快的速度將包含顧客個性化需求的房源信息推送到顧客面前讓顧客和消費者了解，產生購買欲望。

最后，通過營銷人員與顧客之間的相互交流談判達成交易，在達成購房交易之后，營銷人員將交易數據與交易信息上傳數據庫中進行存儲，而消費者在營銷人員和數據的幫助下收獲了房子，客戶服務中心的服務人員將與房屋業主進行進一步深入交流，針對購房過程當中存在問題和建議，對所購買房屋的問題以及購房過程中服務人員和營銷人員的態度和服務進行反饋，將這些反饋信息進行分類存儲放入數據庫中，這些

反饋信息價值巨大，通過設定新的算法有助于通過數據分析消費者心理，同時有助于提升公司的營銷人員與服務人員的服務質量和服務態度，他可以幫助公司制定相關服務標準，并且起到對未來服務人員與營銷人員態度和服務質量進行監督的作用。

4結論

大數據是信息技術領域的重大技術變革，未來社會數據量將與日俱增，這進一步加速了企業之間的相互競爭，房地產企業想要在這場競爭中存活下來，就要求房地產企業能夠更準確、更快速、更加個性化的為客戶和公眾提品和服務，借助大規模搜集、分類和分析用戶個性化的數據，借此對未來發展和經營做出更為迅速、科學、精準、安全的決策和預測。提煉大數據的價值并將其應用于房地產企業經營管理的各個環節對于房地產行業未來的發展至關重要。

本文通過對大數據背景下房地產精準營銷的模式研究我們可以得出在大數據的時代背景下，傳統的房地產營銷模式雖然依舊保留，但是其營銷業績與營銷效率已經無法跟上時代潮流，運用大數據技術進行數據挖掘分析的房地產精準營銷模式已經勢不可擋，成為了未來房地產營銷行業發展的主流方向，未來社會中，房地產企業將更加注重大數據技術的應用與創新，通過數據挖掘與數據分析，最大限度拓展全渠道的房地產信息轟炸式營銷，通過這種營銷模式的有效運用，不僅能進一步促進單個交易日的銷售額的爆發式增長，而且還有助于房地產企業自上而下樹立優秀的品牌和企業形象，為房地產企業的發展提供更大的空間。

參考文獻

[1]繆濤，洪建國，林波等.大數據在房地產市場分析中的應用[J].中國房地產：學術版，2016，（5）：2028.

篇4

關鍵詞:技術管理；內容；特點；方法；房地產開發

一、工程技術管理的特點

1、綜合性和組裝性

面對一項工程,房地產開發企業不同于設計、施工單位各有其階段性工作內容。設計和施工單位都有自己的技術管理工作,但都是從他們各自業務范圍內進行,而房地產開發企業的技術管理工作是從可行性研究開始,繼之規劃設計,施工到竣工交用。它要銜接、協調各階段、各工種之間的關系。從時間上看,它像一個縱向的鏈條串聯各階段,自始至終。從空間角度看,每個階段又要面對眾多工種、眾多學科,要向一個魔方一樣將各技術工種、各種建材設備從平面到立面從時間到空間有機的組織落實到一個工程上。房地產開發又是一項社會性很強的工作,據統計,完成一項稍大些的工程要涉及100~200個單位包括省、市政府各部門至居委會、交通隊、從消防到房管部門、從設計到施工管理、從眾多建材廠家到設備供應商等等。房地產開發企業的技術管理工作是要把幾十乃至上百個與技術有關的單位的精神產品到物質產品巧妙的組織起來綜合組裝成一個完整的工程。

2、多面性

技術管理工作的出發點不應是單純技術觀點或單純追求企業的經濟效益,而應當認真貫徹執行國家有關方針政策即為產品使用者著想;努力實現城市規劃的要求;為實現經濟、社會、環境三個效益服務;從現實出發考慮長遠需要,從技術上解決經營方面的一些問題。房地產開發企業的工程技術管理還要解決從土建、水、暖、強電、弱電、燃氣到品種繁多的建材產品和設備等多項技術工種的問題。

二、工程技術管理中的主要工作內容

1、參與編制新開發區和新開發項目的可行性研究報告。

2、根據經營要求編制建筑工程的設計任務中,包括工程的功能要求技術經濟指標、面積標準、裝修標準、設備標準等。

3、組織編制工程建設的規劃設計方案、詳細規劃、初步設計施工圖設計。并組織企業內部的經營、規劃設計、工程、預算等各部門對各階段成果進行研究、審查、修改。

4、組織各種建材、設備的技術考察、選型選購、技術談判。

5、參與編制工程項目的開發建設組織設計。

6、組織協調設計單位對施工單位進行技術交底,并與雙方經常聯系及時掌握情況、研究問題。

7、參加工程監理單位組織的各種工程會議,解決工程中各種技術問題。必要時參與處理工程中的重大技術問題。

8、參加工程建設各階段各工種的驗收工作。

9、組織工程的技術檔案、技術資料的收集、整理和管理工作。

10、編制和實施企業內部的科技發展規劃和技術措施。

11、企業內部的科技成果、合理化建議的審定以及新技術新材料、新設備的推廣應用工作。

12、科技情報工作,國內外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。

13、根據工作需要進行專題技術研究、總結工作。

三、技術管理的工作方法

1、編制技術管理的規章制度根據技術管理的工作內容,結合開發企業特點制訂各種規章制度,使技術管理工作有序、責任分明、目標明確、賞罰公平。有了規章制度才能充分調動技術人員的積極性,避免決策的隨意性,技術管理責任制,工程技術質量管理辦法,各工種的技術標準,規劃設計各階段成果審批制度,工程技術合理化建議獎勵辦法等。

2、依靠有關科研單位和專家等社會力量為我服務房地產開發企業的技術人員在工作中經常會遇到多工種多學科的技術問題,技術人員應當具備多工種多學科的基本知識,沒必要也不可能樣樣精通,況且建筑工程技術也在不斷改革,使新技術、新材料不斷涌現,我們不可能都及時熟悉。所以,當我們遇到一些技術性較強的問題時,可以利用社會力量為我服務?？啥唐诨蜷L期聘請有關專家來企業工作,也可向專家或有關科研單位專題咨詢。筆者就曾多次邀請很多專家專門咨詢、座談各種輕質隔墻板的性能、優劣,為企業選材決策提供依據。又例如近幾年在國內,外墻裝修,開始使用玻璃幕墻和金屬板,對這些材料的了解,有些設計、施工單位常和我們處于同一起跑線上,因此更不能完全依賴他們去決策。筆者曾為此專門搜集資料,請專家咨詢,掌握有關知識,取得發言權,然后與設計、施工單位共同研究。經驗證明,這個工作方法是科學的、有效的、也是必要的。

3、在企業內部建立技術委員會一個企業內部,除設有總工程師外,還應當設立一個技術智囊團、參謀部,這樣可以集中企業內的技術力量、集思廣義,發揮集體智慧,在總工程師領導下定期或不定期開會研究處理重大技術問題。筆者所在企業就設有一個審圖組織,其成員是各分公司有經驗的高級技術人員,負責從房地產開發角度審定企業內部工程的設計方案,取得良好效果。

4、利用市場競爭規律,規劃、設計、施工、建材、設備等方面進行設計競賽、招標等,保證工作質量的高水平。在房地產開發工作中組織設計競賽、公開招標,我國已被廣泛采用,效果明顯。施工招標是國家規定。在建筑材料和設備選廠方面,筆者也曾有過公開招標的實踐。如住宅廚房設備、建筑涂料、電氣設備等等都取得較好效果。這是技術管理中的重要方法之一。

5、廣泛的、經常的搜集建筑工程方面的技術情報和信息，搞技術管理不了解當前國內外有關建筑工程的技術發展狀況是無法做好工作的。我國是發展中國家,更是如此。我們的建筑技術、建材設備非常落后,改革開放以來,隨著國家經濟發展,建筑設計、施工技術、建材產品不斷發展、不斷更新,做為開發建設專業公司的工程技術人員必須緊跟時代的發展,隨時了解國內外本專業領域的現狀及發展趨勢,才能使工作得心應手。為此,可與有關技術情報部門建立固定關系,經常參加各種展覽會、學術報告會。還可與一些技術實力強的大企業建立技術情報交換關系。另外,有目的的組織本企業技術人員外出參觀學習也是重要的方法之一。

6、充分利用計算機進行技術管理建立規劃、設計、施工的各種技術資料數據庫,各種建材設備的信息儲存,開發利用多媒體軟件進行規劃、設計、施工技術問題的研究。

7、技術管理工作需持之以恒,因此,要不斷地加強技術管理組織機構和技術責任制,充分發揮好技術人員的才干和作用。工作重點主要以下幾點:

（1）依據國家和上級主管部門頒發的各項規范、規程、標準和規定,并針對企業特點,適時地制訂、修訂和貫徹各項技術管理制度,在生產實踐中不斷地完善和補充。嚴格做到技術工作有章可循,有法可依。

（2）對技術管理工作建立定期檢查制度,按建制開展施工項目的總結評比,達到肯定成績,以利再戰的目的。

（3）實行行政和經濟手段相結合的方法,大力培養和提拔技術業務人員,充分調動技術人員和技術工人的積極性。

（4）注重人才,培養人才是提高管理技術水平的基礎。我們現在有些企業不注重人才培養,導致管理水平的下降,只有不斷地發現人才,挖掘人才,同時不斷地對現有人才的培訓、學習,提高他們的生活待遇,才能使管理水平更上一個臺階。

四、技術管理中應處理好的相關問題

1、技術管理與經營的關系市場經濟要求我們用最小的投入獲取最大的效益。這就要求我們處理工程技術問題時既要注意經濟性又要有經營的頭腦。要在城市規劃允許的原則下提高容積率、增加出房率還要考慮市場需要。為了適應經營需要,保證工程質量,應多做方案比較在經濟條件受限制時,設計施工要因本求末、必保安全和基本功能。市場變化多,設計方案要盡可能做到“以不變應萬變”。設計施工過程中要從技術上解決未預見而出現的市場新問題,為此,修改設計甚至局部修改在施工程應屬正?，F象?？傊?工程技術管理要與經營部門緊密結合、互相補充、互相滲透、互相修正,最終建成符合市場需要的優質、適銷對路產品。

2、新材料、新設備、新技術的應用與使用風險我國改革開放后,建材及設備發展迅速,種種新材料、新設備、新技術如雨后春筍般不斷涌現,還有名目繁多的進口貨和合資產品。廣告宣傳目不暇接,加上一些不正當的推銷手段,使我們在選擇使用某種新產品、新技術時必須慎重對待。有的新產品據介紹,優點很多,但未經足夠的實踐考驗,有的進口產品在國外已使用成熟,但在我國則屬剛剛起步,有的推銷部門言過其實,有時負責推廣的部門也缺乏實踐經驗造成誤導。對待新材料、新設備、新技術我們本應積極推廣,但這良好的愿望常常伴隨著很大風險,這方面實例不少。如前幾年我國北方出現的鋼制散熱器、輕質隔斷墻、玻璃幕墻等問題,教訓深刻。因此,做為投資者的房地產開發企業應特別慎重對待,遇此問題必須多做調查研究,必要時向有實力的科研機構和專家咨詢或直接訪問用戶,做到心中有數,如有條件,可提早在局部使用或做樣板,實際觀察、測試效果。正式采用時,需與供貨廠家及提供新技術的單位簽訂擔保風險合同,制訂技術標準違約條款?？傊?要采取積極又慎重的態度。

3、技術管理與工程進度一項工程在施工過程中,有時出現施工技術或建材出現質量問題,監理公司提出停工或返工要求,而甲方怕耽誤工期出面干與,使得監理公司處于尷尬境地。這是不正常的現象。工程出問題開發企業的技術管理工作應采取積極態度,支持設計、施工單位采取技術措施既保證工程質量又使工程進度基本不受影響,實現原定合同工期基本不變。如涉及工程安全問題應確保安全。平時,對施工過程中可能出現的問題應力爭早發現、早解決。在當前我國工程監理制尚不完善的條件下,房地產開發的技術管理工作要積極主動配合,盡量避免出現被動局面以至影響工程進度。

五、結束語

篇5

不盲目跟風，不固步自封，堅定不移再造媒體影響力

房地產行業日趨疲軟，客戶的選擇也日趨功利。特別是近年來，不少開發商開始直接要求媒體為他們帶客戶、賣房子，根據銷量給媒體付費，美其名曰“為效果付費”。這相當于把媒體變成了銷售渠道，而無視媒體的品牌傳播價值。他們要的不是影響力，而是簡單的轉化率。

迫于激烈的媒體競爭環境和生存壓力，不僅搜房、搜狐焦點、新浪樂居等網絡媒體普遍接受了開發商的要求，甚至在重慶、杭州等地，一些主流報媒也紛紛就范――媒體通過版面賣房子，客戶根據銷量交廣告費，如果賣不了房子媒體自然就收不到錢。實踐證明，多數媒體不僅沒有增加創收總量，反而付出了大量的版面，透支了資源。

我們在分析了這種市場新動向后，認為跟風“為效果付費”絕對不可取。因為，如果客戶的產品定位本身就有問題，即使報紙做再多的廣告，也可能不會促進銷售。但是，報紙廣告的傳播效果已經部分達到目的，廣告本身是有價值的。所以，將報紙廣告和銷售效果簡單掛鉤，實質上是媒體被開發商的利益需求簡單綁架，相當于把持續而有價值的影響力白送給開發商。媒體這樣做無異于飲鴆止渴，舍本逐末，揀了芝麻丟了西瓜。但從另一方面來看，在媒體廣告效果普遍下降的情況下，不與客戶銷售相關聯的營銷策劃，也已經沒有吸引力，很難讓客戶投錢。

基于這兩點，齊魯晚報房產事業中心制定了2014年房產經營的兩條路徑：

一是全力做好報紙行業影響力的營造，提升齊魯晚報房地產?？洱R魯樓市》在特定客戶、特定消費者中的影響力

“報紙一次營銷是賣報紙，形成影響力，二次營銷是賣影響力，換取廣告，廣告商看重的影響力，在有效的影響區域、有效的影響人群和有效的影響集中度（相對規模優勢）。成功的傳統媒體，‘三個有效’特點突出?！雹贋榇耍瑥慕衲昴瓿蹰_始，房產事業中心圍繞《齊魯樓市》的內容影響力升級，對?？M行了改版。開設了“樓市茶館”、“樓市氣象站”、“置業課堂”、“私人訂制”、“高端訪談”等版面和欄目，增強了?？臋嗤?、互動性、實用性和可讀性，全方位提升客戶宣傳效果。

二是以報紙為基礎，搭建房產營銷新平臺，再造和提升媒體影響力

我們既要拒絕開發商把媒體作為銷售渠道的做法，也要從傳統媒體經營方式的慣性思維中跳出來，顛覆傳統，顛覆自己，轉變經營方式。通過服務模式、服務形態、服務平臺的全面轉型，在滿足客戶品牌傳播的同時帶動產品銷售，增強齊魯晚報經營創收的后勁。

服務模式轉型：

全產業鏈出擊“一魚三吃”

齊魯晚報的房產全產業鏈服務已“試水”多年。2011年，齊魯晚報旗下的山東齊魯不動產公司掛牌成立，該公司圍繞房產行業在品牌、產品推廣、銷售和二手房中介等方面，搭建起了較完整的服務鏈條。公司成立后，其兩項主營業務――商品房銷售和二手房中介，都取得了較快的發展。公司項目已達十幾個，二手房中介門店也已發展至80家，成為濟南市最大的二手房銷售服務商。

但由于部門條塊分割，齊魯晚報報紙板塊和不動產公司板塊沒有形成較好的互動，沒有發揮出“1+1>2”的合力。今年年初，齊魯晚報調整部門架構成立房產事業中心，將房產工作室和山東齊魯不動產公司等部門整合至房產事業中心內。主要目的是通過部門整合、業務整合，將上下游產業、相關行業資源進行整合，提升行業競爭力和為客戶提供增值服務的能力。

這種整合的效益在運作“碧桂園?十里金灘”項目上展現出來。7月初，在了解到位于煙臺的“碧桂園?十里金灘”項目將開始新一輪推廣后，房產事業中心馬上召開了由房產工作室員工與不動產公司骨干參加的專題研討會，形成了一份包括媒體推廣、活動策劃和不動產公司銷售策動等在內的齊魯晚報整體解決方案。在方案形成后，第一時間前往海陽與開發商進行對接。碧桂園方面對齊魯晚報的工作效率和專業程度非常認可，當天便達成了合作意向。

通過該項目，齊魯晚報成功實現了“一魚三吃”。在一個月的時間內，齊魯晚報就實現了“廣告收入+帶客傭金+銷售提成”共計200多萬元的創收。在碧桂園項目的示范效應下，齊魯晚報又采用類似合作方式，先后成功簽下了威海、煙臺和濟南的三個樓盤。不到半年時間，齊魯晚報通過房產全產業鏈服務直接帶來創收近800萬元。

當然，齊魯晚報圍繞全產業鏈營銷的嘗試才剛剛開始。今后，房產事業中心要繼續完善服務鏈條，把齊魯晚報房地產板塊變成集媒體、公司、廣告公司和活動公司等服務主體于一身的整體問題解決專家。

服務形態轉型：

融合新媒體牛刀小試

近年來，齊魯晚報在房產行業的市場競爭力和控制力大幅提升，在報媒間的對比優勢明顯。但隨著報媒效果的整體下降和網絡媒體對市場的“蠶食”，競爭對手已不僅是同城山東商報、濟南時報等報媒，更有搜房、搜狐焦點、新浪樂居等網絡媒體。

我們對這種競爭形態深入分析后認為，尺有所短，寸有所長?！皞鹘y媒體與互聯網的基因截然不同，傳統媒體內在的傳播邏輯是‘媒體本位，內容為王’?；ヂ摼W遵循的邏輯是‘開放分享，用戶中心’?！雹凇靶旅襟w的沖擊雖然改變了媒體的生態環境，但報紙依然具有強大的生命力，有它存在的獨特優勢和價值。報紙應該以長補短，讓劣勢最終成為無可替代的優勢，借助時代的東風突破重圍?！雹鬯裕R魯晚報的房產經營主動融合新媒體，實現服務形態的全面轉型。

經過周密策劃，齊魯晚報于6月份推出了由報紙、網站和齊魯晚報微博、微信共同參與，并且線上宣傳與線下活動相結合的“買房，晚報幫您出首付――35萬首付款等您拿”大型主題策劃。在這次活動中，由媒體首次拿出35萬元真金白銀面對購房者抽獎（此舉在全國媒體中實屬罕見），開發商拿出特價房源限時銷售，購房者均需要通過齊魯晚報官方微信平臺報名參加團購并獲取抽獎資格。最終，共有40余家樓盤、3000多名購房者通過齊魯晚報微信平臺報名參與活動，并成為齊魯樓市購房俱樂部會員。這一策劃也真正促進了成交，尤其是7月底舉辦的現場團購會，更是獲得了業內外的好評。通過該策劃，齊魯晚報獲得700多萬元的創收，實現了開發商、讀者、媒體三方共贏。

經過這一活動策劃，我們對傳統媒體和新媒體的融合有了更清晰的認識。紙媒融合新媒體，并不是簡單的內容拷貝，也不意味著形式的完全顛覆，而是為傳統媒體提供改造和產生新血液的路徑。傳統媒體側重內容、傳播，新媒體側重渠道、互動、體驗。傳統媒體如何用互聯網思維去創新？如何借助新媒體的優勢獲得更多的受眾？如何利用新媒體挖掘新的經營增長點？這些問題都是需要全方位考量的。

服務平臺轉型：

全案策劃發現行業藍海

傳統媒體的策劃，多是以自我為中心。而現在，單一報紙、單一媒體已無法滿足客戶需求，他們需要多媒體、多平臺的“一站式”全案營銷策劃，也可稱為整合營銷服務。“整合營銷早已不陌生，但絕大多數人對它的理解還比較膚淺和片面，在經營領域長期被一些報紙媒體所忽視。即使是市場化程度比較高的報紙，其整合營銷服務主要在內部的采編、廣告和發行業務上?！雹芪覀兲岢龅娜覆邉潯⒄蠣I銷，就是要轉變“報紙經營就是版面廣告”的慣性思維，把平面、網絡、電視、微信、微博、線下活動等平臺資源整合，實現服務平臺的轉型。

試水海南地產項目，可以稱為齊魯晚報房產事業中心全案營銷策劃的開局之作。今年4月18日，由齊魯晚報組織的“海南飛機看房團”成功起航，齊魯晚報的跨省看房策劃邁出了第一步，這也是山東平面媒體首次往海南發出看房團。在該項目推進中，齊魯晚報房產事業中心成立了項目團隊。項目團隊不僅要承擔硬廣告的設計，軟文、新聞稿件的撰寫，為客戶提出推廣計劃和投放建議，還要接聽讀者電話，接待購房者，組織置業說明會并組織看房團。

有付出就會有收獲！4至6月，齊魯晚報海南項目完成銷售額1200多萬元，實現利潤100多萬元。在第一季結束后，齊魯晚報又與開發商簽訂了為期半年、總額度200萬元的新合同。其中，大部分費用投放在齊魯晚報，小部分由齊魯晚報負責整合在廣播、網絡和電梯廣告等渠道的投放。

在全案營銷策劃方面，齊魯晚報房產事業中心的長期目標是：把全案策劃在全行業推廣，力爭把報紙由廣告商，變成房產行業的廣告推廣商。

截至8月底，齊魯晚報房地產行業在濟南平面媒體的廣告刊登份額同比增加9.6%，市場控制力進一步加強。但我們更看重的是通過搭建新平臺，再造媒體影響力，在全產業鏈營銷、全媒體融合、全案策劃等方面取得的突破。

未來媒體的競爭是超限競爭。報紙要想在市場爭奪戰中堅守陣地甚至突圍，至少要做到兩點：一是要牢固樹立用戶至上理念，以讀者和客戶為中心調整經營思路；二是要創新經營方式，變坐商為行商，積極研究廣告客戶需求，提高創意策劃水平和服務能力，為廣告客戶量身訂做策劃方案，提供增值、超值服務。在滿足客戶各種需求的同時，實現自我價值的不斷提升。

注釋：

①傅紹萬：《做強新聞客戶端的路徑選擇》，《中國記者》，2014年第8期

②高海浩：《用互聯網基因構建傳統媒體轉型新平臺》，《中國記者》，2013年第3期

③戴有信：《新媒體背景下報業經營的變革》，《廣告人》，2014年第8期

篇6

關鍵詞：住宅底商；綜合體商業；專業市場；投資回報率

近年來隨著長沙城市的擴張及地產格局的調整，商業地產市場逐步煥發出活力，進入了黃金發展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業地產面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發展背后供應量過大、商業品質有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費者角度分析長沙商業地產投資回報，有利于掌握商業地產的實際運營情況，對促進長沙商業地產與經濟匹配發展、適當掌控商業地產發展風險、促進房地產業健康發展有著重要的現實意義。

一、長沙商業地產發展現狀

1.商業地產發展速度較快

相對于國內一線城市的商業發展來說，長沙商業地產發展起步較晚，發展速度很快。1995年-2000年，長沙市區人口還不到200萬，商業地產主要圍繞于傳統的五一、東塘商圈，業態主要是以零售業、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業地產快速發展起來時，長沙商業地產的發展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業地產發展迅猛起來，尤其是高品質的城市綜合體的破土而出，為長沙商業地產帶來了新的血液，促進了商業格局的再次銳變。

2.商業地產市場運行基本穩定

近三年來長沙商業地產的供應呈現短期內供應量顯著增加，部分區域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩定等特點。在供需結構上，商業地產的供應有井噴現象，2012年供應量最大，網簽成交面積在量上有所滯后于供應， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內六區新建商業網簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內，但各區域商業網簽均價波動大。

表 2011年-2013年長沙市內六區新建商業市場運行情況

（單位：萬，元/）

注：數據來源于長沙市房地產市場預警預報動態監測系統

3.新開發區域商業地產待售量大

近三年來長沙市內六區新建商業待售面積248.17萬，占內六區新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區86.79萬，其次依次為雨花區（57.84萬）、天心區（34.36萬）、開福區（30.74萬）、望城區（25.53萬）、芙蓉區（12.91萬）。不難看出，商業供應量大的區域、新興發展的區域，商業的待售量相對較高。

二、商業地產投資回報分析

1.調查基本情況

本研究中商業地產是指商業用途的房地產，主要包括百貨、批發、餐飲、娛樂、休閑等商業業態形式，分為住宅底商、城市綜合體商業、專業市場三類。調查采取典型抽樣調查的方法進行，調研樣本為長沙市內五區商業發展較為成熟或是區域影響力較大的樣本，調研共發放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調研，調研回收有效樣本共52個。在調查分析中，商業地產投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態租賃年投資回報率，是當年租金與商業總售價的比值。其中，商業總售價計算以評估的當前商業基準價格為準。

2.分類別投資回報率分析

注：圖中定期存款指整存整取

圖1 長沙商業地產投資回報率與存貸款基準利率的比較

2014年長沙商業地產總體投資回報率為5.12%，在全國房地產商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產投資回報率研究中商鋪靜態投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業投資回報率以5.40%居于最高，專業市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%。總體上看，近年來長沙商業發展欣欣向榮，商業地產能獲得較好的投資回報率，當前長沙仍處于經濟快速發展和城市建設提質的關鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運營能力和相當優越的地理優勢，投資回報率最高，專業市場由于發展已經趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。

3.分區域投資回報率分析

圖2 各區域商業地產投資回報率的比較

從各區域商業地產投資回報率來看，開福區以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區（6.26%）、芙蓉區（4.94%）、天心區（4.62%）、雨花區（4.44%）。開福區是長沙商業發展較為成熟的區域，金融產業集群優勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業成交均價上居于首位的。岳麓區商業發展后起優勢十分明顯，城市綜合體以及專業市場的發展，改善了岳麓區商業分散、檔次偏低的現狀。中心城區芙蓉區由于開發接近飽和，可供商業開發的土地較少，缺少大型的城市綜合體項目，投資回報率相對較小。天心區、雨花區的投資回報率均在總平均投資回報率之下。

4.分地段投資回報率分析

圖3 商業地產投資回報率分片區的比較

從各地段商業地產投資回報率來看，一環以內商業地產投資回報率為9.41%，一環以外二環以內投資回報率為4.74%，二環以外三環以內投資回報率為4.95%，三環以外投資回報率為4.81%。一環以內商業地產投資回報優勢十分突出，比一環外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。

從各片區商業地產投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家嶺、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家嶺等傳統商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。

三、主要結論

長沙商業地產項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業5.40%，專業市場5.28%，住宅底商4.12%。當前長沙商業地產開發量過剩、商業地產運營難度增大現狀已經逐步凸現，商業地產發展中仍存在定位不準、傳統市場發展略趨乏力、新興商業招商困難等問題。

四、對長沙商業地產發展的建議

1.科學規劃商業地產的布局及方向

一方面做好商業地產發展的區域層級規劃。對于住宅底商商業配套比要進行適當的控制，以提升小區品質。在一個半徑5-10公里的范圍之內，統籌考慮輻射范圍較大的區域性商業中心；另一方面做好商業業態分類規劃，住宅底商宜發展社區商業，綜合體商業業態則呈現多元發展，強調體驗式消費理念，能實現購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務；專業市場立足專業業態，做大做強。

2.加強商業地產開發和營銷的市場監管

提高商業地產準入門檻，對大型綜合體開發保持謹慎，嚴格按照房地產開發資金監管標準對商業地產資金進行監管；嚴格規范商業地產的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的項目，為商業地產發展創造良好環境。

3.加強商業地產后期運營的政策支持

在商業地產項目審批時需要對運營大體方案進行審核，對不符合規劃、同質化較高的商業地產項目進行調整引導；加大對大型商業地產項目的招商支持，強化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業項目作為市級重點項目來抓，積極搭建商業招商平臺，完善各類招商投資優惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業地產項目在運營中應開辟政府扶持的綠色通道。

4.推進商業地產的轉型升級

鼓勵商業地產多元化發展，支持大型城市綜合體發展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結合消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據商業輻射范圍，商業基本定位，適當提高休閑娛樂在業態中的占比。積極引導部分專業市場的外遷，為專業市場創造一個更合適的發展區域。

參考文獻：

[1]辛飛.長沙城市軌道交通對商業空間結構的影響研究[D].湖南大學，2012.

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[4]陳言.商業地產發展因素分析與政策調控研究[D].華南理工大學，2013.

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規劃工作。一是配合到*投資旅游開發的投資商做好*旅游小鎮和*、*景區旅游綜合開發項目的策劃、規劃工作。二是繼續指導做好葵山溫泉旅游開發項目的策劃、規劃工作。

建設工作。嚴格按照規劃建設方案，使用好中央擴大內需建設項目資金，加快*旅游區工程建設進度，進一步完善景區基礎服務設施。2010年計劃投資1000萬元，建設項目有：1、投資300萬元建*游客中心;2、投資50萬元建設*員工培訓中心;3、投資150萬元成立*派出所及完善安全保衛設備設施;4、投資50萬元做好景區的建筑小品;5、投資50萬元完成景區的環境整治工作;6、投資150萬完善景區水電設施;7、投資50萬元完成*景區風雨橋的裝飾;8、投資100萬元完成*湖濱游泳場的停車場及休息設施;9、投資100萬元建成*戶外運動基地。

(二)策劃包裝、持續宣傳

一是持續利用電視、廣播、報刊、網絡、酒店等有效宣傳平臺、媒體進行常規宣傳，依托省內各大知名旅行社，聯手強勢推介*旅游;投放制作精美，能全面反映*人文、風景的廣告宣傳品。二是節會宣傳、借勢營銷，承續09年千花會、*“三月三”民俗文化旅游節宣傳效應，整合策劃節會系列宣傳活動，注重持續性、精準性。提高旅行社等涉旅企業參與程度，借此實質性拉動景區效益;積極參與省內各類旅游推介會，樹立業內旅游品牌形象。三是主題宣傳、精準營銷。啟動“有車族”營銷活動。選定主要營銷市場群體，以此拉動、帶動其他游客群體介入。在*，具備旅游條件的首推有車族。采取針對性營銷策略，針對有車族的消費場所，比如車市、車行;加油站;類似于都市車迷這樣的俱樂部;*市內停車場;一級公路及以上層次的公路收費站。第一、與上述企事業單位廣泛簽訂營銷協議，達成友好合作意向;第二、所有廣告投放均圍繞有車族來做，實施精準化營銷;第三、在景區內部建設上圍繞“將*、*景區打造成真正的車友俱樂部”，在景區原有文化特色的基礎上，兼融汽車文化。發揮營銷的杠桿效應，撬動廣泛的客源市場，線上與線下完整、有機的結合起來。以生命文化為網絡營銷賣點，有利于網上口碑傳播。落實前期制作的《**新聞公關規劃》，看準網絡營銷的優勢，找準了宗旅游的引爆點，兼容了線上、線下營銷的有效手段，是一份難得的整合營銷范例。媒體的選擇也尤為重要，網絡主流媒體的門戶網站新浪等費用會偏高，而立足于都市類的網站，具有南方報業集團強大運營實力支持的奧一網是首選，而紙媒體則首選*信息報，這樣就形成了報網結合的優勢互補。如果在2010年度，摒棄游擊式營銷的做法，全年全力運作這個方案，凡是不符合方案要求的散亂廣告、營銷活動統統取消，這樣有利于集中有限的財力、人力、物力，發揮集約化的優勢，*的旅游知名度將會實現追趕型、跨越式、超常規的飛躍。四是區域合作、聯動營銷。強化與傳統旅行社企業合作，穩步提升傳統旅游市場，如開通*旅游直通車等;與周邊景區深度合作，合作營銷，發揮聯動整合優勢，適時借船出海，借勢營銷。五是按照*奎門廣告公司策劃的旅游總體營銷方案實施好全縣的旅游宣傳促銷工作。

(三)行業管理，市場環境

一是抓好政策、法規、宣傳教育，治理整頓旅游市場，營造良好的旅游環境，在縣城開展法規宣傳活動。

二是加強行業管理，加強行風建設。加強對星級酒店的規范管理，積極鼓勵建設三星級飯店，引導現有四家二星級飯店改造裝修，擴大規模，提高管理服務水平，爭取達到三星級標準;指導和督促*縣鏡內的三家旅行社的運行;突出抓好涉旅企業服務質量問題，杜絕“坑、蒙、拐、騙”和欺詐游客行為的發生，提高服務質量水平，做到誠實守信經營。

三是抓好培訓工作，提高企業職工綜合素質，提高服務水平和質量。采取多種有效形式對賓館、酒店從業人員進行全方位培訓，適應旅游業發展需要。

四是切實做好旅游商品、旅游紀念品開發。五是改善旅游接待條件，營造“安全、文明、誠信有序”的旅游環境。重點抓好以“金鑫花園”為主的接待設施建設。動員和引導私營企業主投資建設賓館、酒店、度假中心、農家樂。不斷提高現有賓館、酒店的設施檔次。六是為規范景區農家樂的經營管理，制定和實施景區“農家樂”的星級評定和管理辦法。七是抓質量安全，確保旅游安全。繼續實行安全責任制的管理和考核，加強隱患排查和過程管理，完善“平安單位”創建機制，確保旅游安全;切實加強旅游商品質量監督，積極配合質檢部門，嚴厲整治和打擊假冒偽劣現象。

(四)招商引資工作。

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【關健詞】住宅產業化；發展；必要性；可持續發展；工作思路；建議

引言

與傳統的住宅投資、開發、設計、施工、售后服務分離的生產經營方式相比，住宅產業化是一種住宅建造方式的變革，它意味著資金和技術的高度集中，大規模的生產、社會化供應等。由社會化大生產的方式來改造傳統的住宅產業，把現在半手工半機械的比較落后的建造方式，轉變成一種工業化生產方式，以住宅這種最終產品為目標，采用一體化經營的方式使各生產要素完美地組合起來，減少中間環節，優化資源配置。通過工廠化生產提高構配件的質量和生產能力，從而減少現場濕作業，簡化現場操作，改善工作條件，提高住宅質量和性能，降低勞動強度，提高勞動生產率，以提高住宅建設的質量和效率，降低能源和資源消耗，實現住宅建設領域的可持續發展。

1 推進住宅產業化的必要性

1.1 推進住宅產業化符合浙江社會經濟發展要求

浙江是經濟強省，2005 年以來GDP 總量均位列全國第四位，占我國GDP 總量的7%左右，年均GDP 增長超過10%[1]，在我國經濟結構中占有較大比重。2008 年的金融危機給以服務業和民營經濟為主體的浙江省經濟帶來了災難性的影響。2009 年GDP 增長明顯減速，浙江經濟遇到了后繼乏力的危機，亟需新的增長點和產業支撐。隨著社會進步和城市化進程，住宅建設和投資已成為國民經濟新的增長點和消費熱點。近年來，浙江省房地產開發投資持續快速增長，2002～2007 年，浙江省房地產完成投資開發額年均增幅超過20%。2008 年，浙江省房地產開發完成投資1999.3 億元，其中，住宅開發完成投資1419.7 億元，占房地產開發總量的71%，同比增長8.5%[1]。與此同時，住宅消費也逐年遞增。以省會杭州為例，2009年杭州住宅成交量和成交金額持續齊升，顯示出房地產交易在經歷了短暫的低谷后迅速回升，大量資金流入住宅消費領域。

圍繞工業化住宅市場，將形成巨大的產業鏈，在產業鏈的每一個節點將集結大量的制造商和供應商，企業可根據目標市場定位的不同而各自生產各種不同規格、不同檔次、不同材質以及不同智能化程度的產品。企業也可以通過產業鏈各節點的技術、結構和利益整合集成，形成大型住宅集團。這將創造一個新的領域，形成新的住宅生產力，將會成為一個新的經濟增長點，帶動相關產業的發展。住宅產業集群主要有四大板塊組成，分別為房地產開發業、新型建材制造業、建筑施工業和與住宅產業相關的服務業。圖1 為典型產業化住宅集團產業鏈流程結構示意圖。

圖1住宅集團產業鏈結構示意圖

浙江省目前尚未形成綜合性大型住宅集團，住宅產業各主體還分別存在于其他相關的行業（如設計行業、建筑施工行業、裝飾行業、材料行業及配套物流、服務行業等）。如果加以培育扶持，形成一定數量的集設計、開發、施工、材料物質供應、物業管理為一體的大型住宅集團公司，建設若干個產業化基地以及房地產商和部品供應商集成的產業鏈，完全可以形成獨立的產業主體和產業技術體系，形成相當規模和產值的產業集群，成為新興的浙江制造乃至浙江創造，成為浙江經濟新的增長點和抓手，為浙江社會經濟的再次騰飛服務。住宅產業化是促進住宅產業成為新的經濟增長點的重要措施，同時住宅產業形成后，住宅建設將變成以工業化、社會化大生產為主的集約型生產和經營方式，各相關行業將形成有機整體，此時對相關行業的帶動不僅僅體現在數量上，更多地體現在質量上，將帶動住宅質量的大幅度提升和房地產行業的轉型升級。

1.2 推進住宅產業化可實現省地節能減排，符合“低C”經濟目標

1.2.1 住宅產業化與住宅壽命

據報道，中國目前大量拆除的住宅的平均壽命大約為30 年，而歐洲國家平均的年限在80～90 年，法國102 年[2]，差距巨大。房子的壽命越短，頻繁的拆建浪費大量的建筑材料，產生大量的建筑垃圾，造成嚴重的環境污染。產業化住宅建設，由于采用了集成技術和工廠化、模數化、標準化的建造方式，減少現場作業，確保產品質量，大大延長住宅的壽命。當今世界新型產業化住宅設計通常都引入“S-I（Skeleton Infill）分離的原則”，依據該原則建造的住宅更具耐久性、更新性以及可變性。建造精度高，房屋質量得到根本提高，鋼筋混凝土結構主體經過一定的處理，住宅壽命可達100 年以上[3]。工業化住宅采用的預制混凝土構件通過電腦化、機械化生產，水泥的凝結過程不靠人工，通過蒸汽養護和水池養護，極大保證了預制構件的質量，基本杜絕建筑外墻滲水、門窗傾斜等質量隱患，減少維修費用，增加使用壽命。

1.2.2 住宅產業化與省地節能減排

浙江省人民政府2009 年4 月了《資源節約與環境保護行動計劃2009 年實施方案》，要求各級政府堅持以科學發展觀為統領，按照“創業富民、創新強省”總戰略的部署要求，緊緊圍繞資源節約、土地節約集約與環境保護年度目標和“十一五”總體目標，以節能降耗“十大工程”、節約集約用地“六大工程”和環境保護“工程”為載體，進一步明確目標任務，加強責任考核，完善政策機制，全面推進實施《行動計劃》，促進浙江省經濟社會又好又快發展、建設節約型和諧社會。節能減排已成為我國“建設資源節約和環境友好型社會，實現速度和結構質量效益相統一”，“建設生態文明，基本形成節約能源資源和保護生態環境的產業結構、增長方式、消費模式”的重要戰略。

2 推進住宅產業化符合行業可持續發展

產業化帶來了規?；瑤砹俗≌ㄔ斓男屎托б娴奶嵘Ｗ≌科返募猩a和集中裝配，促進了生產的規?；?、裝配的效益化。傳統的現場濕作業灌完需要養護時間，而把生產好的部品直接運到現場進行拼裝焊接，在縮短建設工期、節約勞動力成本和提升企業效益等方面有不可比擬的優越性。住宅的成本包括直接成本（主要有土地成本和建安成本等）和間接成本（主要有管理費用、財務費用和銷售費用等）。造成產業化住宅建設費用增加的最主要因素是較高的直接成本中的建造成本，包括建安成本和環境配套設施成本。住宅材料結構主要有鋼結構、木結構和鋼筋混凝土（RC）結構三種形式。目前產業化住宅多采用鋼結構（輕鋼或重鋼）和預制鋼筋混凝土兩種結構。浙江寶業、杭蕭鋼構等采用前者，萬科則采用后者。

表 1 傳統住宅與產業化住宅的建安成本比較

從表1 傳統住宅與產業化住宅的建安成本比較的情況看，在產業化推廣未形成一定規模時，無論哪種結構，新技術集成、高質量住宅的建造成本都不可能低于普通住宅。即使產業化住宅規模達到10萬平方米以上時，建安成本增加幅度將下降至25%，但仍高出普通住宅500元/平方米左右。由此可見，推行產業化、降低住宅的建造成本，不是一個住宅區、一家企業就能做得到的，而需要從整個行業加以培育，從整個區域加以推行。

表 2產業化住宅與傳統住宅全壽命成本對比分析 [4]

如表2 所示，雖然與傳統住宅相比，產業化住宅在管理服務費、建造成本、小區綠化及配套設施費方面處于劣勢，但由于采用了節能環保技術，且大幅度提高了管理效率和住宅的性能品質，縮短了建設工期，由此帶來了土地開發費、設計費、管理費用、財務費用（利息減少）、使用費、維修費的降低。從全壽命住宅成本（包括住宅的建設成本、使用成本和維護成本）的角度看，產業化住宅的成本劣勢將隨著產業化規模的擴大、企業管理水平、資金運用效率和人工成本的增加而逐步減弱，其性能/價格優勢則越來越顯現。

由此可見，推進產業化，可加快住宅建造速度。隨著時間的推移、規模的擴大，性能/價格優勢也將逐漸顯現。

3 推進我省住宅產業化方面今后的工作思路

一是推進住宅產業現代化，任重而道遠。在管理上缺乏統籌全局、統一協調的領導決策機制，缺乏行之有效的長期工作機制，各項工作的開展仍然需要邊學習邊改進邊落實。

二是“四新”成果推廣應用不夠普及，住宅技術的發展仍以單項技術推廣應用為主，缺乏有效的技術集成和整合。

三是開發和消費理念制約了住宅產業化的發展。開發企業擔心新技術、新產品不夠成熟且增加成本。消費者對住宅產業化的理解僅僅停留在字面上，大部分消費者關心的仍然是地段、環境、房型等問題，對產業現代化往往不很在意。整體上看，浙江的市場對住宅整體使用性能并不十分關注，對運用新技術帶來的實際好處缺乏具體體會，這種消費心理也導致一些開發企業對使用新技術、新產品

缺乏動力。針對這些問題，只有在政策制訂上高瞻遠矚、在嚴格管理與熱情服務上齊頭共進、在宣傳引導上勇于創新，才能使浙江的住宅產業化工作朝著節能、環保、低碳、智能、科技、高品質方向繼續發展，力爭取得更大的進步。筆者認為要做好以下兩方面的工作：

3.1 嚴格市場準入清出制度，

提升開發建設水平。進一步完善各項房地產開發管理制度，全面加強市場監督管理。按照“總量控制、動態管理、末位淘汰”原則，嚴格貫徹落實市政府“預售資金監管”、“強行綜合驗收”和“抬高預售門檻”的浙江嚴控文件，堅決依法嚴肅處理直至淘汰一批管理混亂、經營行為不規范、規模小、實力差、技術力量薄弱的小企業，達到房地產開發市場重新洗牌、凈化市場的目的，為提高全省整體建設水平，營造一個良好的發展環境。

3.2 加強資質管理，加大資質審查力度，嚴把資質關。同時盡快出臺全省項目建設條件意見書，實行前置管理，在土地出讓前提出項目建設意見，設定開發資質等級條件。低等級資質企業無資格參加土地招拍掛。培植出一批資質等級高、技術實力強、規模大、信譽好、經營管理規范的優秀開發企業。

4 推進我省住宅產業化的建議

4.1 住宅產業化必須以企業為主體推進。政府應旗幟鮮明地鼓勵和扶持生產經營一體化的住宅產業集團，以及致力于住宅產業化的虛擬住宅企業。這些住宅產業集團或虛擬住宅企業以生產住宅為最終產品，集住宅投資、產品研究開發、設計、構配件制造、施工、銷售和物業管理與服務等相關業務為一體，向社會提供綜合。它們能夠憑借自身資金和技術高度密集的優勢，通過大規模生產和社會化營銷，在激烈的市場競爭中發展壯大，從而有力地推動我省的住宅產業化進程。

4.2 逐步限制和取消毛坯房，用產業化的方式進行住宅室內裝修?？梢园凑障却蟪鞘泻笾行〕鞘?，分期分批明令禁止對毛坯房進行竣工驗收，同時禁止毛坯房上市交易。鼓勵住宅產業集團或虛擬住宅企業以大規模定制等現代生產組織方式，實現住宅室內裝修標準化和多樣化的統一，以使企業在獲取規模效益的同時也能滿足消費者個性化的住房需求。

4.3 注重解決近年來住宅技術發展中出現的諸多新問題。如部分外墻外保溫墻體裂縫甚至局部脫落問題，居住區中水系統合理建設規模的確定和運行成本控制問題等。

4.4 在相關技術標準強制性條文中增補完善住宅性能的一些重要內容。如規定住宅設計和窗戶選用必須解決安全擦拭外窗玻璃問題，規定高層住宅每單元至少安裝一臺能夠進出擔架的電梯，規定住宅設備和室內管線安裝必須滿足日后維修和更換的方便性等，以解除消費者和物業管理公司的后顧之憂。

4.5 以“四節一環保”為目標，推進住宅產業化進程?？朔盀楣S化而工廠化”的錯誤觀念，通過不斷完善住宅產業鏈，將節地、節能、節水、節材和環境保護目標與住宅產業化的各個環節緊密銜接，實現節能環保技術與住宅產業化技術的有機結合。

4.6 積極推進住宅產業標準化體系建設。目前由于各個企業采用的標準不一，建筑部品與產品的配套問題有待解決，巫需大力推進標準化體系建設。同時，還需要完善住宅產業化綠色認證體系，避免某些企業打著綠色的幌子謀取自身利益。

4.7 提高住宅的建設質量標準，嚴把竣工驗收的質量關，變相提高傳統住宅的建造成本，使傳統住宅和產業化住宅站在同樣的成本線上，給產業化住宅提供成本方面的比較優勢，同時也迫使建造商和開發商轉向產業化住宅的開發和建設。

4.8 提升工程參與人員的綜合素質。住宅產業化對工程參與人員提出了更高的要求。因此，應采取各種有效措施，如建設學習型組織，開展普及性培訓、專業業務培訓、崗位培訓等，提升工程參與人員的綜合素質，以適應住宅產業化發展對人才的需求。

參考文獻

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[3]王全良.住宅建設的革命——CSI 住宅[J].住宅產業，2009（7）:28-29.

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一、中級會計實務各章重要性劃分

非常重要：這一層次是指今年的新準則對實務影響較大而新增的內容和近幾年計算題和綜合題主要考核的內容。包括“金融資產”、“長期股權投資”、“資產減值”、“所得稅”、“會計政策、會計估計變更和會計差錯更正”、“資產負債表日后事項”、“財務報告(合并財務報表)”。重要：這一層次是指今年的新準則對實務有一定影響增加了一些新業務，也是近年計算題主要考核內容。包括“固定資產”、“投資性房地產”、“無形資產”、“債務重組”、“非貨幣性資產交換”、“收入”。比較重要：主要出客觀題。包括“存貨”、“負債”、“或有事項”、“借款費用”、“外幣折算”。不重要：主要出客觀題，分值不多。包括“總論”、“行政事業單位會計”。對于“非常重要”和“重要”的章節需特別注意今年教材的新變化以及往年的主要考點，熟練掌握計算和賬務處理。

二、復習方法與技巧

第一，仔細閱讀教材，熟練掌握會計科目和賬務處理。今年的教材包含了近30個會計準則，會計科目發生重大變化，因此，要仔細閱讀新的會計準則指南中的主要會計科目和賬務處理。特別注意每章新增內容和重點內容所列舉的有關賬務處理。第二，熟練掌握教材的例題，反復閱讀，強化記憶。今年教材的最大特點是列舉了大量計算題和賬務處理題，這些例題全部體現了新準則的特點，就是對新準則的講解，考生一定要引起重視。由于今年教材出版較晚，在較短的時間內復習會計實務的最有效的方法就是熟練掌握教材上的例題。考題極有可能來自于教材的例題。第三，制定復習計劃，提高復習效率，增強信心。雖然，今年教材發生了很大變化，內容的深度和廣度都增加了，但是由于新準則是新的，對任何人來說都是全新的內容，所有考生都在同一起跑線上，一定要增強信心，并且制定好復習計劃，合理安排好時間，在最短的時間內攻克中級會計實務這門課程。

三、主要經濟業務重點內容分析

(一)存貨　本章重點內容是存貨的期末計量。會計期末，存貨應按照成本與可變現凈值孰低計量。對可變現凈值低于存貨成本的差額，計提存貨跌價準備。這里的成本是指期末存貨的實際成本。

一是存貨的可變現凈值的確定。出售存貨：“可變現凈值=估計售價一估計的銷售費用稅金”。需要加工的存貨：“材料可變現凈值=產品估計售價一至完工估計將要發生的成本一估計的銷售費用稅金”。

二是存貨跌價準備的核算。企業應在每一資產負債表日，比較存貨成本與可變現凈值，計算出應計提的存貨跌價準備，再與已提數進行比較，若應提數大于已提數，應予補提。企業計提的存貨跌價準備應計入當期損益(資產減值損失)。當以前減記存貨價值的影響因素已經消失，減記的金額應當予以恢復，并在原已計提的存貨跌價準備金額內轉回，轉回的金額計入當期損益(資產減值損失)。

(二)田定資產　本章新增內容包括：購買固定資產的價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質的，固定資產的成本以購買價款的現值為基礎確定，實際支付價款與購買價款現值的差額，應當在信用期間內采用實際利率法進行攤銷，攤銷金額除滿足借款費用資本化條件應當計人固定資產成本外，均應在信用期間內確認為財務費用，計入當期損益(教材例3_4)。出包方式建造固定資產，注意待攤支出的分配方法(教材例3－6)。融資租人固定資產的核算(教材例3－7)。存在棄置費用的固定資產，石油天然氣開采企業應當按照油氣資產的棄置費用現值計入相關油氣資產成本，在固定資產或油氣資產的使用壽命內，按照預計負債的攤余成本和實際利率計算確定的利息費用，應當在發生時計人財務費用，一般工商企業的固定資產發生的報廢清理費用，不屬于棄置費用，應當在發生時作為固定資產處置費用處理(教材例3－9)。本章重點內容包括：凡本章涉及到的實際利率問題應重點掌握，這體現了新準則的特點。另外重點掌握固定資產后續支出資本化還是費用化的處理問題(教材例3－11、例3－12、例3－14)。教材例3－16是2006年的綜合題稍作修改。

(三)無形資產　本章新增內容是研究與開發支出的確認與計量。本章重點內容包括：研究與開發支出的核算。企業內部研究開發項目研究階段的支出，應當于發生時計人當期損益(管理費用)；企業內部研究開發項目開發階段的支出，同時滿足有關條件的，才能確認為無形資產；無法區分研究階段和開發階段的支出，應當在發生時全部計入當期損益(教材例4-1)。無形資產的后續計量。

(四)投資性房地產　本章是新增的一章，重點內容包括投資性房地產概念和范圍；投資性房地產后續計量的核算；投資性房地產轉換的核算。(1)投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。下列各項不屬于投資性房地產：自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；作為存貨的房地產。(2)企業可以采用成本模式和公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，但是，同一企業只能采用一種模式，不得同時采用兩種計量模式。在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入(教材例5-5)。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(未分配利潤)。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式(教材例5－6)。(3)房地產轉換的會計處理：在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價允許價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益(公允價值變動損益)；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計人所有者權益的部分應當轉入處置當期損

益(其他業務收入)。

(五)金融資產　本章是新增的一章，本章重點內容包括：金融資產初始計量的核算；采用實際利率確定金融資產攤余成本的方法；各類金融資產后續計量的核算；金融資產減值的會計處理。(1)金融工具的初始計量與后續計量。如表l所示。(2)主要會計科目：交易性金融資產――成本、公允價值變動；持有至到期投資――成本、利息調整、應計利息；持有至到期投資減值準備；可供出售金融資產――成本、利息調整、應計利息、公允價值變動；委托貸款一本金、利息調整、已減值；委托貸款損失準備；應收賬款；壞賬準備。(3)主要賬務處理：交易性金融資產(教材例6－1)；持有至到期投資(教材例6－4)；可供出售金融資產(教材例6－7至例6－9)；金融資產減值的會計處理(教材例6－12、例6－13)。

(六)長期股權投資　本章新增內容包括同一控制下的企業合并形成的長期股權投資初始投資成本的確定；非同一控制下的企業合并形成的長期股權投資初始投資成本的確定；長期股權投資權益法核算和成本法核算的范圍。本章重點內容是長期股權投資的初始計量和后續計量．尤其是初始計量的判斷。(1)長期股權投資的初始計量和后續計量如表2所示。(2)主要會計科目：權益法核算長期股權投資時，設置“成本”、“損益調整”、“其他權益變動”明細科目；長期股權投資減值準備、應收股利。(3)主要賬務處理。一是長期股權投資初始計量，特別需要注意屬于什么情況下取得的長期股權投資。重點掌握教材例7－1至例7－3均為同一控制下企業控股合并取得的長期股權投資的核算。例7－4屬于同一控制下的吸收合并，不涉及長期股權投資初始計量問題。例7－5為非同一控制下的企業合并。例7－7、例7－8均為非企業合并形成的長期股權投資的核算。二是長期股權投資的后續計量。成本法(例7－9)，權益法(例7－10至例7－14)。

(七)非貨幣性資產交換　本章新增內容：非貨幣性資產交換具有商業實質的判斷；公允價值和賬面價值兩種計量方法。本章重點內容如表3所示。主要賬務處理：非貨幣性資產交換具有商業實質，且換人資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量的(教材例8－1、例8－2)。非貨幣性資產交換不具有商業實質，或者雖具有商業實質但換入資產的公允價值不能可靠計量的(教材例8－3、例8－4)。涉及多項資產的非貨幣性資產交換(例8－5至例8－7)。

(八)資產減值　本章是新增的一章，本章重點內容包括：資產可收回金額的計量；資產減值損失的確定原則；資產組的認定方法及其減值的處理。(1)資產可收回金額的計量。以下兩者孰高：資產的公允價值減去處置費用后的凈額、資產預計未來現金流量的現值。只要有一項超過了資產的賬面價值，就表明資產沒有發生減值，不需再估計另一項金額。(2)資產減值損失的確定。當資產的可收回金額低于其賬面價值時，應當將資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產減值準備。資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。計算公式如下：“資產預計未來現金流量的現值=[第t年預計資產未來現金流量／(1＋折現率)t]”。(3)主要計算：資產未來現金流量的預計(例9－1、例9－2)；資產未來現金流量現值的預計(例9－3)；資產組減值測試(例9－8)；總部資產減值測試(例9－9)；商譽減值測試(例9－10)。(4)主要賬務處理。借記“資產減值損失”，貸記“壞賬準備”、“在貨跌價準備’、“損余物資跌價準備”、“抵債資產跌價準備”、持有至到期投資減值準備”、“貨款損失準備”、“可供出售金融資產減值準備”；“長期股權投資減值準備”、“固定資產減值準備”、“在建工程減值準備”、“工程物資減值準備”、“生產性生物資產減值準備”、“無形資產減值準備”、“商譽減值準備”。劃線部分是允許轉回的。

(九)負債　本章新增內容：應付職工薪酬的內容；以現金結算的股份支付的核算。本章重點內容：(1)職工薪酬包括的內容：職工工資、獎金、津貼和補貼；職工福利費；醫療保險費、養老保險費(包括基本養老保險費和補充養老保險費)、失業保險費、工傷保險費和生育保險費等社會保險費；住房公積金；工會經費和職工教育經費；非貨幣利；因解除與職工的勞動關系給予的補償(下稱“辭退福利”)；其他與獲得職工提供的服務相關的支出。企業以商業保險形式提供給職工的各種保險待遇、以現金結算的股份支付也屬于職工薪酬；以權益工具結算的股份支付也屬于職工薪酬。(2)計量貨幣性職工薪酬時，國家規定了計提基礎和計提比例的，應當按照國家規定的標準計提。計量非貨幣性職工薪酬時，企業以其自產產品作為非貨幣利發放給職工的，應當根據受益對象，按照該產品的公允價值，計人相關資產成本或當期損益，同時確認應付職工薪酬。(3)辭退福利的確認和計量。辭退福利同時滿足下列條件的，應當確認因解除與職工的勞動關系給予補償而產生的預計負債，同時計人當期損益。(4)以現金結算的股份支付。應當按照企業承擔的以股份或其他權益工具為基礎計算確定的負債的公允價值計量，授予日一般不進行會計處理；在等待期內的每個資產負債表日，將當期取得的服務計人相關資產成本或費用，同時確認應付職工薪酬；在資產負債表日，企業應當修正預計可行權的權益工具數量，計算截止當期累計應確認的成本費用金額，減去前期累計已確認金額，作為當期應確認的成本費用金額，同時確認應付職工薪酬；在可行權日之后，企業不再調整等待期內確認的成本費用，應付職工薪酬的公允價值變動計人當期損益(公允價值變動損益)。重點掌握教材例10－4。(5)可轉換公司債券的賬務處理有所變化(攤余成本計量)(例10－6)。(6)其他負債重點掌握應交增值稅的賬務處理。

(十)債務重組　本章新增內容：以非現金資產清償債務的賬務處理；附或有條件的債務重組。本章重點內容如表4所示。債務重組采用以現金清償債務、非現金資產清償債務、債務轉為資本、修改其他債務條件等方式的組合進行的，債權人應當依次以收到的現金、接受的非現金資產公允價值、債權人享有股份的公允價值沖減重組債權的賬面余額，再按照修改其他債務條件的債務重組會計處理規定進行處理。重點掌握教材例11―2至例ll－8。

(十一)或有事項　本章雖然是新增的一章，但是，在2002年～2004年間曾經作為《中級會計實務(二)》的考試內容，考生可以參考有關考題。今年新增常見的或有事項包括環境污染整治、承諾、虧損合同、重組義務等。本章重點內容：或有事項的會計處理問題，未決訴訟或未決仲裁(例12－10至例12－12)，債務擔保(例12－13)，產品質量保證(例12－14)，虧損合同(例12－15至例12－17)，重組業務(例12－18、例12－19)。

(十二)收入　本章新增內容：銷售商品收入確認條件的具體運用：分期收款銷售商品收入的確認與計量；特殊銷售商品業務――代銷商品、售后回購、附有銷售退回條件的商品銷售。銷售商品和提供勞務混合業務。本章重點內容：(1)銷售商品收入的5個確認條件，結合教材例題掌握收入的確認。(2)銷售商品收入的計量：分期收款銷售商品收入的確認與計量(例13-13)。(3)商業折扣、現金折扣、銷售折讓和銷售退回的處理。(4)特殊銷售商品業務：代銷商品(例13－18、例13－19)；預收款銷售商品；售后回購(例13－21)；售后租回；房地產銷售；附有銷售退回條件的商品銷售，重點掌握例13－22；商品需要安裝和檢驗的銷售；訂貨銷售；以舊換新銷售。(5)提供勞務收入的確認和計量。完工百分比法的具體應用(例13－24至例13－27)，銷售商品和提供勞務混合業務(例13－28、例13－29)。(6)特殊勞務交易的確認：安裝費、宣傳媒介的收費、為特定客戶開發軟件的收費、包括在商品售價內的服務費、藝術表演、招待宴會和其他特殊活動的收費、申請人會費和會員費、特許權費、定期收費。這部分經常出選擇題或判斷題，也可含在綜合題里，特別注意每種收入的確認時點(例13－30、例13－31)。(7)讓渡資產使用權收入的確認和計量：使用費收入的確認(例13－33、例13－34)。(8)建造合同收入和費用的計量：合同收入的構成、合同成本的構成，合同收入和合同成本的計量，要特別注意收入、毛利、成本確認的順序。掌握例13－38、例13－39。

(十三)借款費用　本章新增內容：符合資本化條件的資產的范圍包括固定資產、投資性房地產和存貨等資產；借款費用應予資本化的借款范圍既包括專門借款，也包括一般借款。本章重點內容：借款費用的確認原則；借款費用應予資本化的借款范圍；借款費用資本化期間的確定，開始資本化時點、暫停資本化時間、停止資本化時間；借款費用資本化金額的確定，重點掌握教材287頁的計算公式，例14－17至例14－20均反映了新準則的內容；借款輔助費用資本化金額的確定。

(十四)所得稅　本章新增內容：資產計稅基礎的確定；負債計稅基礎的確定；應納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異的確定；資產負債表債務法核算所得稅。本章重點內容：(1)重要概念包括資產的計稅基礎、負債的計稅基礎、應納稅暫時性差異、可抵扣暫時性差異、遞延所得稅資產、遞延所得稅負債，如表5所示。重點掌握例15－2至例15－13。(2)遞延所得稅資產和遞延所得稅負債的確認和計量，重點掌握例15－16至例15－2l。(3)所得稅費用的確認和計量：“所得稅費用＝當期所得稅＋遞延所得稅”。(4)資產負債表債務法核算所得稅的基本核算程序：確定資產、負債的賬面價值；確定資產、負債的計稅基礎；比較賬面價值與計稅基礎，確定暫時性差異；確認遞延所得稅資產及負債；確定利潤表中的所得稅費用。重點掌握例15－23、例15－24。(5)主要會計科目：所得稅費用――當期所得稅費用、遞延所得費用；應交稅費；遞延所得稅資產；遞延所得稅負債；資產減值損失；遞延所得稅資產減值。

(十五)會計政策、會計估計變更和會計差錯更正　本章重點內容：(1)重要概念：會計政策、會計政策變更、會計估計、會計估計變更、會計差錯、追溯調整法、追溯重述法。歷年考題大多出客觀題，判斷會計政策變更和會計估計變更。(2)會計政策變更處理方法：法規要求按相關規定辦法變更；會計政策變更能夠提供更可靠、更相關的會計信息的，應當采用追溯調整法處理，掌握會計政策變更的累積影響數的計算方法(教材例16-1)；在當期期初確定會計政策變更對以前各期累積影響數不切實可行的，應當采用未來適用法處理。(3)會計估計變更處理方法――未來適用法。(4)前期差錯更正的會計處理――追溯重述法。該方法更正重要的前期差錯，但確定前期差錯累積影響數不切實可行的除外。對于不重要的前期差錯，可以采用未來適用法更正。

(十六)資產負債表日后事項　主要概念：資產負債表日后事項、調整事項、非調整事項、資產負債表日后事項涵蓋的期間。(1)調整事項：日前存在，日后發生，做相關調整賬務處理，對會計報表有重大影響，調報表，不需在會計報表附注中披露。會計處理如下：涉及損益的事項，通過“以前年度損益調整”科目核算，核算完畢，轉入“利潤分gg--未分配利潤”；不涉及損益和利潤分配的事項，直接調整相關科目，賬務處理完畢后，必須調整會計報表相關項目的數據，包括資產負債表日編制的會計報表相關項目的數據；當期編制的會計報表相關項目的年初數；提供比較會計報表的，還應調整相關會計報表的上年數；調整會計報表附注有關項目的數據?？忌趶土晻r，需特別注意：調整會計報表的相關項目是調整當年的會計報表，還是調整上年的會計報表，或者不調整會計報表。還需注意有關所得稅的調整問題。(2)調整事項舉例：資產負債表日后訴訟案件結案，法院判決證實了企業在資產負債表日已經存在現時義務，需要調整原先確認的與該訴訟案件相關的預計負債，或確認一項新負債(教材例17－6)；資產負債表日后取得確鑿證據，表明某項資產在資產負債表日發生了減值或者需要調整該項資產原先確認的減值金額(教材例17－7)；資產負債表日后進一步確定了資產負債表日前購入資產的成本或售出資產的收入。發生在資產負債表所屬期間或以前期間所售商品的退回，發生于報告年度所得稅匯算清繳之前，應調整報告年度利潤表的收入、成本等，并相應調整報告年度的應納稅所得額以及報告年度應繳的所得稅(教材例17－8)，發生于報告年度所得稅匯算清繳之后，應調整報告年度會計報表的收入、成本等，但按照稅法規定在此期間的銷售退回所涉及的應繳所得稅，應作為本年度的納稅調整事項(例17－9)；資產負債表日后發現了財務報表舞弊或差錯。(3)資產負債表日后非調整事項：日前不存在，日后發生，不做調整賬務處理，對會計報表有重大影響，不調報表，需在會計報表附注中披露。非調整事項舉例：7項；歷年均有客觀題。資產負債表日后，企業利潤分配方案中擬分配的以及經審議批準宣告發放的股利或利潤，不確認為資產負債表日負債，但應當在附注中單獨披露。

(十七)外幣折算　新增加的一章，但外幣折算的方法變化不大。掌握外幣交易和資產負債表日匯兌損益的計算(教材例18－12)。

(十八)財務報告　(1)資產負債表重點項目的填列：直接根據總賬科目的余額填列；根據幾個總賬科目的余額計算填列；根據有關明細科目的余額計算填列；根據總賬科目和明細科目的余額分析計算填列；根據總賬科目與其備抵科目抵銷后的凈額填列。(2)利潤表的編制：報表中各項目主要根據各損益類科目的發生額分析填列；基本每股收益的計算，企業應當按照歸屬于普通股股東的當期凈利潤，除以發行在外普通股的加權

平均數計算基本每股收益，公式為“發行在外普通股加權平均數＝期初發行在外普通股股數＋當期新發行普通股股數×已發行時間÷報告期時間－當期回購普通股股數×已回購時間÷報告期時間”；稀釋每股收益的計算，計算稀釋每股收益時，增加的普通股股數計算公式為“增加的普通股股數＝擬行權時轉換的普通股股數－行權價格×擬行權時轉換的普通股股數÷當期普通股平均市場價格”。(3)現金流量表的編制。現金流量分為經營活動現金流量、投資活動現金流量、籌資活動現金流量三類，具體構成內容經常出客觀題。填列現金流量表采用分析填列法，所需要的資料包括年度資產負債表；年度利潤表；有關明細賬及補充資料(教材例19－7)。(4)所有者權益變動表的編制。該表是新準則規定編報的一張新表。“上年年末余額”項目，反映企業上年資產負債表中實收資本(或股本)、資本公積、庫存股、盈余公積、未分配利潤的年末余額。“會計政策變更”、“前期差錯更正”項目，分別反映企業采用追溯調整法處理的會計政策變更的累積影響金額和采用追溯重述法處理的會計差錯更正的累積影響金額?！氨灸暝鰷p變動額”項目，包括“凈利潤”項目、“直接計人所有者權益的利得和損失”項目、“所有者投入和減少資本”項目、“利潤分配”項目、“所有者權益內部結轉”項目。

(十九)合并財務報表的編制方法　其一，投資企業對子公司的長期股權投資由成本法調整為權益法。在合并工作底稿中，應編制的調整分錄：借記“長期股權投資(應享有子公司當期實現凈利潤的份額)”，貸記“投資收益”。應承擔子公司當期發生的虧損份額，上述相反的分錄：借記“投資收益(當期收到子公司分派的現金股利或利潤)”，貸記“長期股權投資”。對于子公司除凈損益以外所有者權益的其他變動，在持股比例不變的情況下，按母公司應享有或應承擔的份額，借記或貸記“長期股權投資”科目，貸記或借記“資本公積”科目。其二，主要經濟業務的抵銷處理(合并資產負債表和合并利潤表的有關抵銷分錄)。一是長期股權投資業務的抵銷處理。(1)長期股權投資項目與子公司所有者權益項目的抵銷：全資子公司借記“實收資本”、“資本公積”、“盈余公積”、“未分配利潤”，貸記“長期股權投資”；非全資子公司，當母公司對子公司長期股權投資的金額大于子公司所有者權益總額時，其差額作為商譽處理，應按其差額，借記“商譽”項目，母公司對子公司長期股權投資的金額小于子公司所有者權益總額時，其差額在企業合并當期應作為利潤表中的損益項目，合并以后期間應調整期初未分配利潤，借記“實收資本”、“資本公積”、“盈余公積”、“未分配利潤”、“(商譽)”，貸記“長期股權投資”、“少數股東權益”、“(營業外收入)”。(2)母公司與子公司、子公司相互之間持有對方長期股權投資的投資收益的抵銷處理：全資子公司借記“投資收益”、“未分配利潤――年初”，貸記“本年利潤分配――提取盈余公積”、“應付股利(包括轉作股本的股利)”、“未分配利潤――年末”；子公司為非全資子公司借記“投資收益”、“少數股東損益”、“未分配利潤――年初”、貸記“本年利潤分配――提取盈余公積”、“應付殷利”、“未分配利潤――年末”。二是內部債權與債務項目的抵銷。(1)借記“應付賬款”，貸記“應收賬款”。借記“應收賬款――壞賬準備”，貸記“資產減值損失”。(2)連續編制。借記“應付賬款”，貸記“應收賬款”。借記“應收賬款――壞賬準備”，貸記“未分配利潤――年初”。借記“應收賬款――壞賬準備”，貸記“資產減值損失(或相反)”。(3)借記“應付票據”、“預收賬款”、“應付股利”、“其他應付款”，貸記“應收票據”、“預付賬款”、“應收股利”、“其他應收款”。借記“應付債券”、“(投資收益)(差額)”，貸記“持有至到期投資”、“交易性金融資產”、“(投資收益)(差額)”。(4)內部投資收益利息收入和利息費用的抵銷，借記“投資收益”，貸記“財務費用”。三是存貨價值中包含的未實現內部銷售利潤的抵銷。借記“營業收入(銷售企業內部銷售收入)”，貸記“營業成本”。借記“營業成本(購買企業期末內部購入存貨中包含的未實現內部銷售損益)”，貸記“存貨”。連續編制：借記“未分配利潤――年初(上期未實現內部銷售損益)”，貸記“營業成本”。借記“營業收入(本期銷售企業內部銷售收入)”，貸記“營業成本”。借記“營業成本(購買企業期末內部購入存貨中包含的未實現內部銷售損益)”，貸記“存貨”。四是固定資產原價和無形資產原價中包含的未實現內部銷售利潤的抵銷。(1)內部固定資產交易抵銷處理：借記“營業收入(銷售企業固定資產交易實現的銷售收入)”，貸記“營業成本(銷售成本)”、“固定資產原價(原價中包含的未實現內部銷售損益)”。借記“固定資產――累計折舊(當期多計提的折舊費用)”，貸記“管理費用”。以后會計期間：借記“未分配利潤――年初”，貸記“固定資產 N價(期初固定資產原價中未實現內部銷售損益)”。借記“固定資產――累計折舊(以前會計期間累計多提折舊)”，貸記“未分配利潤――年初”。借記“固定資產――累計折舊(本期多提折舊)”，貸記“管理費用”。(2)內部無形資產交易抵銷處理：借記“營業收入(銷售企業無形資產交易實現的銷售收入)”，貸記“營業成本(銷售成本)”、“無形資產(原價中包含的未實現內部銷售損益)”。借記“無形資產――累計攤銷(當期多攤銷的無形資產)”，貸記“管理費用”。以后會計期間：借記“未分配利潤――年初”，貸記“無形資產――原價(期初無形資產原價中未實現內部銷售損益)”。借記“無形資產――累計攤銷(以前會計期間累計多攤銷的費用)”，貸記“未分配利潤――年初”。借記“無形資產――累計攤銷(本期多攤銷的費用)”，貸記“管理費用”。其三，合并現金流量表的主要抵銷項目：母公司與子公司、子公司相互之間當期以現金投資或收購股權增加的投資所產生的現金流量；母公司與子公司、子公司相互之間當期取得投資收益收到的現金與分配股利、利潤或償付利息支付的現金；母公司與子公司、子公司相互之間以現金結算債權與債務所產生的現金流量；母公司與子公司、子公司相互之間當期銷售商品所產生的現金流量；母公司與子公司、予公司相互之間處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額與購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金等。其四，合并所有者權益變動表。一是母公司對子公司的長期股權投資與母公司在于公司所有者權益中享有的份額相互抵銷。二是母公司對子公司、子公司相互之間持有對方長期股權投資的投資收益應當抵銷。子公司為全資子公司：借記“投資收益”、“未分配利潤――年初”，貸記“利潤分配――提取盈余公積”、“應付股利(包括轉作股本的股利)”、“未分配利潤――年末”。子公司為非全資子公司：借記“投資收益” 、“少數股東損益”、“未分配利潤――年初”，貸記“利潤分配――提取盈余公積”、“應付股利”、“未分配利潤――年末”。

篇10

臨沂市位于山東省南部，市區因臨近沂河，因以得名。臨沂市歷史悠久，是中華文明的重要發祥地之一，有著光輝燦爛的文化。聞名中外的漢代帛畫和《孫子兵法》竹簡等，就出土在臨沂市銀雀山下。我國有許多歷史名人，如曾子、匡衡、諸葛亮等都在這里留下了難以湮滅的印跡。其中晉代大書法家書圣王羲之，就出生在臨沂市，是臨沂市歷史文明的代表人物。然而 這樣個文化古都、書圣王羲之出生的地方，一個近千萬人口的大市，竟一直沒能擁有一個真正意義上的圖書館文化建設方面逐漸地落后了。

大興土木，事倍功半

由于臨沂市地理位置重要，陸路交通方便，經過這些年經濟的高速發展，已經成為我國進出口產品的集散地之一，經濟實力大增。在此經濟基礎上，2002年，臨沂市新一屆政府，試圖努力恢復文化在這個文化古都中的應有的地位。為發揚臨沂市古代文明精神，給市民提供一個休閑、娛樂、交流的文化場所，在城區的中心地帶，通過大量的拆除、搬遷，興建了一個超大型的城市廣場作為城市的文化中心。地下是商業中心，地上為廣場取名“文化廣場”。

然而廣場下面建有商業設施，地面不能種植高大樹木，本來就很大的廣場更顯得十分空曠了。鋪有花崗石地面、設有大型噴泉，充滿幾何圖案的廣場中心有一組紅色雕塑廣場軸線的西側端頭布置了一組弧形的尺度巨大、充滿雕刻的西式古典柱廊，算是廣場空間序列的終點。這個廣場沒有場所性，更不具有地方特點。除了柱廊內刻有介紹臨沂歷史的浮雕外，其實“文化廣場”并設有任何其它“文化”設施。

多方協調，果斷決策

非常巧合，山東省新華書店在文化廣場的中軸線上的西側盡端(中間隔著一條城市道路――新華路)擁有一塊建設用地，并準備投資興建圖書銷售中心及辦公大樓。而這時臨沂市政府決定在臨沂市北，沂河河畔興建一個新的行政中心，并計劃在新的行政中心規劃建設臨沂市圖書館但是新的行政中心距離傳統的中心區較遠，如果圖書館興建在那里，對經常到圖書館閱覽的人員將非常不便。如果能將圖書館建在“文化廣場”旁，并和新華書店的圖書銷售中心及辦公大樓建在一起，不但能方便人員閱覽，還可方便購買圖書，更能吸引更多的人到文化廣場來。對于臨沂市，則又恰如其分地表現了文化在這個傳統文化古都中的影響。放眼國內，在一個城市的主要廣場上的中軸線上端坐的，不是威嚴的市政建筑，就是高大的紀念性建筑在一個城市的中央，一個中心廣場的中軸線上修建文化綜合設施則是絕無僅有的，這突出體現了該市的文化所占據的重要地位。臨沂市可借此營造一個新的文化形象――它不僅是一個文化古都也是一個重視文化的先進文明的新城。業主、建筑師、有關部門之間就此進行了充分的溝通及討論，并向市里提出建議。市里非常贊賞這個建議，市府及規劃部門很快就決定；將臨沂市最重要的文化建筑――山東省臨沂市圖書館綜合樓建造在文化廣場的中軸線盡端――新華書店的建設用地之上。

精心布置，統一規劃

山東省臨沂市圖書館綜合樓的設計方案由兩部分組成裙房設計成圖書館，主樓則設計成新華書店辦公大樓。

由于建設用地是恰好在廣場西端，而且并非是事先規劃預留的，因此用地十分局促。為了保障圖書館和大樓都置于廣場中軸之上，在總平面安排上建筑師做了很多的工作另外，用地和文化廣場還隔著一條城市道路(新華路)。為了使圖書館更好和廣場融合起來，使其看起來像是文化廣場的有機組成部分，方案中將圖書館的屋面向上傾斜。從廣場望去，圖書館就像是文化廣場的地面逐漸升起而形成的。圖書館屋面天窗上的一抹弧線，與廣場已有的弧形柱廊是一組同心圓。如此設計將圖書館及文化廣場上的柱廊雕塑都緊密地串聯起來，改善了文化廣場的尺度，使建筑與廣場融為一個整體。

出于吸引更多的廣場上的人群來到圖書館的考慮，也為適應局促的用地環境，在設計上，建筑師聽從業主的建議一改過去圖書館在設計上過于嚴肅的特點，把檢索大廳及閱覽部分都放在了二層及二層以上部分，而在圖書館的首層則設置了咖啡廳、快餐、新書展廳、小型書店、放映廳、兒童游戲室等設施。這樣做，不但緩解了用地緊張的問題，還豐富了圖書館的功能，給圖書館未來的經營帶來了盈利的基礎，而且也大大強化了“文化廣場”的場所性，使其成為市民生活的有機部分，圖書館也變成了臨沂市市民的客廳。

文化廣場，名至實歸

在人民廣場中軸線這個空間序列上，如果說柱廊在講述著歷史，圖書館在預示著未來，那么，歷史和未來之間還有新華路阻隔著，廣場上的人群還不能直接到圖書館中去，閱覽人員也不能直接到廣場上去休息。作為一個建筑師如何才能更多地賦予文化廣場以文化內涵呢?歷史和未來如何聯系起來呢?我們決定興建一座“橋”。這座橋同樣位于廣場的中軸線上。從文化廣場西側地下商業的出入口處架起，橫跨新華路，直達圖書館二層的門廳及檢索大廳。這橋不但在象征意義上將歷史與未來聯系在一起，使廣場上的人流可以直接進入圖書館，而且在現實意義上也將廣場和圖書館聯系起來，圖書館的人群也可以到廣場休息。這樣不但緩解了圖書館用地的緊張，廣場還延伸了建筑的用地空間，成為了建筑用地的一部分，建筑也成為了廣場的重要組成部分，文化廣場的“文化”二字也有了現實的含義。

盡管這是在建設用地紅線之外，市政府及規劃部門卻非常同意這個設計方案。

至此，文化廣場真正做到了名至實歸。

文明新城，意義深遠

臨沂市圖書館綜合樓方案設計得到了業主及臨沂市規劃局的大力協助，取得了比較好的效果。設計過程也與臨沂市的文化建設緊密結合，市政府及宣傳部門有關領導給予了大力支持。主樓將高達140m，將是臨沂市最高的建筑最近，市政府又決定將緊鄰新華書店用地的臨沂市電影公司用地交由山東省新華書店一并考慮使用，統一規劃，徹底解決了用地緊張的問題。新華書店在此基礎上成立了新華置業房地產開發公司。在這里，將興建影視城等更多的大眾文化娛樂設施，并計劃開辟一條文化商業步行街，更加充實這一區域的文化功能。

圖書館是一個城市重要的文化設施，是一個地方文化文明水平的體現。而臨沂市圖書館在設計、建設過程中，更是帶動了這一中心區域的文化與文明建設。

可以想象：每當夜晚來臨，圖書館共享大廳的燈光匯集著人們關注的目光――山東省臨沂市圖書館綜合樓賦予了臨沂市文化廣場新的內涵，將成為臨沂市文明的標志(本項目正在施工中)。

業主：山東省臨沂市政府　山東省新華書店

開發商：臨沂市新華置業房地產開發有限公司

建筑設計：高建宇　王雷　張硒

設計內容：建筑方案設計

工程地點：山東臨沂

設計時間：2003年

建筑規模：60000m2

建筑高度：140m

建筑結構：框架剪力墻，鋼結構