資產管理方法范文

導語：如何才能寫好一篇資產管理方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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近年來，我國高校在招生規模方面是不斷擴大的，與此同時，學校在資產建設方面的投入也是越來越大的，資產管理對學校發展的重要性日益突出。一是由于學校為了提高學校的設施配置，推動學校工作的順利開展，而不斷加大資產的采購規模；二是由于隨著學校的擴招，學校開始通過提高自身的配置水平，增強學校對學生的吸引力。在這樣的情況下，學校資產的構成日趨復雜，資產管理的數量和種類都在不斷增多，這就引發了資產管理實踐中的很多問題，具體如下：(一)缺乏先進的資產管理理念、管理手段相較于傳統的資產結構，當今學校中的資產類型與數量都不可與以往相比。如在傳統的資產管理中，資金以及硬件設施的管理屬于其中的重點內容；而在最新形勢下，將隱形資產的管理也置于其中，包括圖書收益等等。這些學校具有的隱形資產，在計算收益時并未將其涵蓋其中。此外，隨著現代化教學手段的應用，教學設備的技術含量越來越高，這就要求能夠實現對此類教學設備的科學化管理。(二)缺乏資產管理意識研究可得，當前在學校管理中更加注重教學，而對于學校管理則在思想上未能形成足夠的重視。信息時代下，網絡信息技術已被廣泛運用到高校教學中。然而，院校將工作重點放在了資產引入等方面，而對于后續的資產管理則相對忽視，這就引發了資源配置的低效。不僅導致了資源的浪費，還對教學效果產生了消極影響。(三)管理人員素質有待提高高校的資產管理是具有更強的行政屬性的，這就導致很多高校管理工作并不是由具有專業管理知識的人員負責的，而采取的是教師兼職或者臨時聘用人員，故此，高校管理層的整體素質以及專業管理能力是存在相對不許的，更加難以有效處理日益復雜的資產項目。

二、新時期學校資產管理方法創新

(一)樹立正確、積極的資產管理意識資產管理工作的高校進行，需要學校管理者形成一定的資產管理意識，這就要求學校管理者應該切實將資產管理納入到學校規劃之中，對資產管理情況進行定期的抽檢、審核，以便于學校領導能夠實現對資產情況的及時了解。此外，還應該將資產管理與學校的教育理念有效結合，通過合理的物質利益，激發管理人員的工作熱情，進而推動校園資產管理工作更加高效的進行。故此，學校應當加快建設員工激勵制度，確保通過積極的資產管理實現資產價值的最大體現。同時，確保相關管理機制能夠得到有效的落實，推動資產管理工作的日益規范化發展。(二)構建完善的資產管理機制制度建設是實現高效資產管理的重要保障，也是資產效用得以充分發揮的重要保障。故此，應該加快建設健全、系統的資產管理制度，以使得資產管理工作能夠做到有章可循，規范資產管理工作。同時，通過健全的管理制度，還能夠進一步明確各相關責任主體的具體責任，確保資產的完整性，并且能夠推動學校資產的更高效配置。應該從如下幾點入手：其一，應當明確資產監督機制，設立專門的資產管理監督部門，同時，應該清楚的界定監督主體以及其具體職責。通過這種方式能夠強化監督人員的責任意識，提高其思想重視程度，確保能夠以更加認真、更加負責的態度參與到學校資產管理之中；其二，規范資產的購置、處理行為。設立嚴格的審批程序，從資產的購置、轉讓到報廢等都需要經過認真的審批，以規范資產管理行為；其三，積極建設資產維護制度，注重資產的日常管理機制，以及資產性能的積極維護，確保能夠有效延長資產的使用壽命，以及資產的高效使用；其四，應當加快完善高校報廢資產處理機制，對于已經失去了使用價值的資產，應該及時的注冊報銷，并且嚴格按照國家的相關規定，進行報廢資產的及時處理。同時，還應該嚴格按照國家的相關要求對報廢資產進行審批，規范報廢資產的處理流程。(三)創新核算機制學校應該不斷創新其資產核算管理機制，具體可通過如下幾點實現：其一，采用權責發生制，以往在高校資產核算中，都是采用的收付實現制，而這種核算制度是不能夠對學校資產變化進行客觀、真實的反映的，而通過權責發生制能夠實現對該問題的較好解決，能夠實現對資產從投入使用到報廢處理整個階段的準確核算，由此提高學校資產管理的精確性；其二，應該注重對投資成本的核算，學校應該重視成本核算工作，確保成本核算工作的精確核算，這就需要能夠明確的界定資產購置行為與使用者利益兩者之間的關聯性，在進行成本及風險分攤時，按照發生機制分攤至具體的行為責任人，以此增強對資產的目標管理；其三，應該能夠明確界定校企資產的利益關系，學校在將高校資產用于控股、投資時，需要對其進行合理的投資規劃，確保能夠實現資源的高效配置，推動資產收益的最大化。故此，學校對于與其有經濟往來的企業之間的利益分配關系形成清楚的認識，最終推動實現學校資產的高效配置。(四)創新信息化資產管理體系，提高資產管理人員的綜合素質伴隨著信息技術的快速發展，學校應該將網絡信息技術與學校資產管理系統充分的融合起來，利用網絡管理技術，促進實現資產的專業化管理。資產的購置、處理等工作都可以通過資產管理系統實現，這就大大的提高了工作效率，同時也能夠減少人為因素導致的操作失誤。此外，網絡技術還能夠實現資產相關數據的即時處理與存儲，方便進行賬實審核，確保實物與賬面相符。此外，還需要從制度建設方面不斷完善，為資產管理工作提供制度保障，同時應該建立積極的人才培養機制，提高學校的人才隊伍水平，以此促進學校管理水平的有效提升，推動資產管理工作的順利實施。

參考文獻：

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關鍵詞：資產管理 基本概念 框架構建 管理方法

一、公路基礎設施資產管理的基本概念

上個世紀70年代由澳大利亞公司提出了道路管理系統的雛形，其系統被定義為資產管理系統，在基礎設施的管理歷史上第一次雛形了資產的概念，并使之與管理聯系在一起。從設施管理到資產管理可以說是一個跨越性改變，這經歷了一個較長的時間。主要的動力是公路設施的大量建設，以及公眾對公路基礎設施的要求也不斷提高，為了滿足公眾對服務的需求，并很好地實現交通部門的管理職能，資產管理的概念就此產生。其管理的目標集中在戰略上而不是細化資產管理的模式，主要的目標是從宏觀上將資產技術狀況和使用情況納入到管理中，從經濟學的角度看是一種對經濟效益追求的優化，同時改理念提出從系統的角度對資產進行壽命周期的成本與效益分析，以此為基礎對資產實現綜合性管理。同時資產的管理不僅僅是幫助決策，更是為系統用戶和政府、管理者提供了一個交流的平臺。讓所有與公路基礎設施管理相關的各方都可以直接參與管理。公路交通基礎設施的資產管理通過綜合利用交通工程，企業管理、計算機技術等，對其完成系統化科學化的管理與控制，利用改建、維護、更替等管理方式，達到為決策提供短期與長期管理規劃的目標。

二、公路基礎設施資產管理的總體框架

通常公路基礎設施的資產管理框架如下圖1，基本構成為網絡級別和項目級別，兩個層次之間相互獨立也緊密關聯，其中間環節集中在持續的維護與評估上，并利用數據庫作為分析基礎，以此為決策提供數據支持，同時兩個層次都應將不易控制的外部因素考慮在內，如網絡構建中的融資、預算、政策管理，項目建設中的標準規范與環境保護等等。

三、公路基礎設施資產管理的方法分析

公路基礎設施的資產管理，應將重點放在系統構建與方法選擇上，建立適應項目的管理系統并采用針對性的壽命周期分析方法來提高管理效果才能保證管理目標的實現。

四、公路基礎設施資產管理系統構建

作為公路基礎設施資產管理的系統應將規劃、設計、施工、維護、更新等作為管理系統的核心思路，并按照中體框架構建管理系統。其功能應將客戶作為核心服務對象，明確任務并制定長期目標，利用友好界面提高其適應性。但是應當注意的是在建立管理系統的時候應對管理的機構、對象進行分析，選擇使用自身的IMS才能起到應有的效果。IMS的目標存在差異，所以應分析管理的對象是那一個級別的公路，并結合當地政府、企業、設施情況等在大原則下建立相適應的IMS。同時在系統建設時注意其規劃、設計、施工、維護等對項目壽命與周期成本的影響，如在項目規劃階段與總體成本相比占比較小，同樣在施工階段成本也僅僅是運營和維護費用的一小部分。但是在項目建設的初級階段所作出的決策對今后的費用支出走向影響較大，所以規劃階段就應將合理化的費用支出作為資本控制的目標。

五、壽命周期成本控制

利用壽命周期作為成本管理的基礎，就是分析整個項目使用壽命周期中的各個階段的成本支出，以此來對經濟性進行評價，包括了初期成本，運營費用（維護、修復、改建、復原、增鋪）的成本分壓和用戶成本的折現值是多少，其目的是選擇一個最為經濟的方式，即周期壽命成本最低。以這個思路為核心，其方法采用的步驟如下：1）先設計選擇多個合理的維護與保養方案，對每個方案的具體實施過程進行分析并對必須采用的修復與維護工程進行時間表分析；2）評估各種工程所需的成本，即將業主的直接成本和用戶付的成本考慮在內，而用戶成本則是因為工作面施工而導致的交通延誤帶來的損失。3）按照項目的現金流對各個不同的方案的壽命周期成本進行分析與計算，可以利用凈現值法，這樣可以直接看到差異。

在項目規劃時采用壽命周期成本法進行分析，且配合一個合理壽命周期管理規劃，使得各種維護活動有據可循。其管理計劃包括：正確的使用施工指導；正常試用期的常規養護制度；突況的管理方案；設備和結構等維護規劃；需求改變而進行的改建、修復、維護等工程的基本方式與工藝措施，包括因為不作為而產生的不良后果進行評估；運營的周期和壽命周期養護的費用應有合理的財務規劃。

壽命周期分析中應突出的就是基礎設施的服務壽命周期，即從施工完成到整個設施的某個部位出現損壞、性能下降、功能喪失等而導致其服務功能失效的時候，或者維護的費用已經超過出了從新修建的費用為止。服務壽命往往取決于工程設計、施工工藝、使用環境、維護措施、運營行為等，不同的基礎設施所體現出的壽命周期是不同的，如高剛性和柔性的路面其壽命為15-30年，而粒料路服務時間在3-8年，且服務壽命與設計壽命要和經濟壽命不同。在規劃新項目、大修或者重建時，通常可以對關鍵部位進行壽命評估以此保證其壽命周期的準確選擇。

參考文獻：

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關鍵詞：企業；計量資產管理；策略

中圖分類號：TM73 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）20-0145-01

電能計量資產管理在電力企業中具有重要作用，電能計量的管理水平決定著電力企業管理的水平，更衡量著電力企業的資質、電力企業的信譽等決定性因素。電力計量是與用戶零距離接觸的窗口，所以重視提升計量資產管理也就是注重電力企業的管理。而提升電能計量器具資產管理水平的辦法關鍵是要達到標準化、科學化、高智能化，而這三方面的要求要分別在企業的技術標準、企業的管理標準和企業的工作標準等方面予以展現，只有這三個標準達到了，企業的計量資產管理水平才能得到有效地提升。

1 電能計量資產管理的含義

國家電網公司隨著我國電力的發展，不斷提出新的改革，其中最為突出的是“三集五大”和“大營銷”管理體系。“三集五大”的改革在推行的過程中不斷深化，造成了較為深遠的影響。而第二項措施“大營銷”的管理體系就是以扁平化為特點，為營銷管理塑造了以這一特點為核心的組織管理體系，從而使管理體系簡單化，去掉了很多不必要的程序，使體系更為簡潔、高效，使各個管理工作控制性增強，協調性也得到提升。而國家電網公司在新時期的發展中提出了四項主要工作要求：電力企業集團化運作、電力企業精益化發展、電力企業集約化發展、電力企業標準化建設，而企業的營銷組織管理工作在這四項要求下，在營銷組織和營銷管理工作上更應該不斷加強，努力達到“管理規范化、管理統一化、管理標準化、管理信息化的提升趨勢。

1.1 電力企業專業管理的核心理念

電力企業在企業劃分中屬于資產較為密集的企業，電能計量器具泛指電能表、互感器等測量電能的設備，安裝使用的區域廣泛，資產數量龐大，在電力企業中至關重要。電能計量器具資產管理的傳統方式為人工，顯而易見的缺點是出錯率高，數據更新不及時，以往對電能計量資產的管理都聚焦在，計量資產的出入庫及倉儲數據的臺賬的準確性，而忽視了計量資產其他環節。例如，涉及到計量資產的基礎信息方面缺乏及時更新，安裝現場的基礎信息管理也存在很多漏洞，僅靠人工回填的安裝地點，計量資產無法準確定位，在安裝監管和準確率方面也無法得到有效地保證。企業的營銷管理工作在“管理規范化、管理統一化、管理標準化、管理信息化”的大趨勢下，電力企業的資產管理不應該獨立區分開來，它應該與企業的發展目標相掛鉤，與企業的營銷管理目標相融合。計量資產管理應該被放置于更為重要的位置，提升到更高的層次。其中一些較為專業的管理理念就是將企業的計量資產的全生命周期管理與網絡也就是移動互聯網這個平合起來，還有物聯網等網絡平臺也可以有效利用起來，也可以利用現今普遍使用的智能手機，建立app平臺，對企業的計量資產管理進行全程跟蹤，實時監控，對計量資產管理的信息進行全面而充分的掌握，這就彌補了傳統計量資產管理的許多漏洞。

1.2 現今電力企業計量資產管理的狀況

雖然在互聯網科技發展迅猛的環境下，電力企業在計量資產管理方面仍然采用一些非常傳統落后的管理方法，都以人工管理為主。在計量資產管理的人工辦法中，其中效率最為低下的是一些電力企業甚至還在采用使用紙質卡片來進管理，這種方法差錯率特別高，信息更新不及時。電能計量器具資產數量在經濟飛速發展的社會大環境下逐年攀升，電能計量器具管理要求日益精細化，特別是智能電能表的推廣普及，使得計量資產的工作量和難度都逐漸增大，給計量資產管理的工作加大了負擔，同時提出了更高的管理要求。在計量資產管理中，工作人員的素質良莠不齊也是一個較為普遍的問題，資產管理人員是否能熟練操作相關管理系統也是評價資產管理水平高低的一個關鍵部分。電力企業在引進人才時應提高專業技術要求，在工作中定期對計量管理人員進行培訓，不斷提升其專業水平，而且應在工作中實施完善系統的考核制度，減少因人為失誤造成的出錯。

2 電力企業專業管理的策略

當今經濟的迅猛發展對電力企業計量資產管理水平提出了更高的要求，對企業計量資產管理工作人員的管理素質也更加重視。在現代企業計量資產管理的實際出發，提出以全壽命為特點的管理周期策略以及以技術標準化、智能化為核心的管理要求，旨在適應現今經濟大發展下的電力企業計量資產管理。

①全生命管理周期策略。電力企業計量資產管理的范圍非常廣泛，其中涵蓋：智能電能表、集中器、終端、互感器等等。企業計量資產管理可以依托GPRS技術而得到有效的提升。通過GPRS的定位技術制定對企業計量資產管理的全周期管理系統，可以從根本上提取準確的基礎數據，從而提高計量資產管理的資產需求、資金管理、概預算編制、供貨管理、運行維護、安裝信息確認等各方面的準確度，以實時更新的可視定位為核心的資產管理，達到“中心是實時信息，主線是可視操作，保障為制度流程、手段為技術提升的管理策略，也就是全生命為特點的管理周期策略。

②技術標準化和技術智能化。計量資產管理水平向著技術標準化和技術智能化兩個方面靠攏，其關鍵就是以科學技術為核心，以人工手段為輔助。將技術改造的力度不斷提高，同時淘汰掉較為落后與時代不符的輔助工具；提高計量的準確度，使計量數據更為精確，這就需要企業加大計量監督的力度，在實際工作中落實到位，確保計量數據層層有記錄，時時有監控。同時在計量資產選型定表的時候，分析要具有綜合性、全面性，從大局把握，杜絕剛安裝不久的電能計量器具因產品需更新換代而被換下，造成資源浪費。

③管理標準化。管理標準化首先應做到依法辦事，依法辦事是電力企業進行計量資產管理的根本出發點。電力企業在計量資產管理中應該以現行法律為依據，用涉及到企業管理以及計量資產管理的法律來保證計量資產管理的合法性和有效性。這也是計量資產管理標準化的前提。其次是要建立以領導來進行直接有效管理的組織形式，加大領導對計量資產管理的重視力度。其次針對計量資產管理的每一個環節都建立標準化的計量管理制度和管理要求，其中對計量器具也應該建立一套相應的標準，由此來保證計量數據的準確無誤。最后，企業計量資產管理部門應該采取責任到人制度，同時確保企業的各個部門都能加以配合，共同做到計量資產管理的規范、標準、合理、有效。

3 結 語

從對傳統電力企業計量資產管理到對當今電力企業計量資產管理狀況的詳細分析，指出了計量企業資產管理水平低下的原因以及在現階段的突出缺點。技術不發達、企業管理薄弱、沒有形成一整套的計量資產管理標準是造成其管理水平低下的主要原因。在當今經濟迅猛發展，對電力企業計量資產管理水平要求越來越高的狀況下，電力企業應注重提高其計量資產管理水平，以新興的全生命管理周期策略為方案，以科學技術為依托，以標準化生產為原則，不斷提高企業的計量資產管理水平，為企業打造出一支杰出、高效的管理隊伍，以符合新時期下的新要求。

參考文獻：

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關鍵詞：生產性資產投資 貨幣的時間價值 凈現值方法

中圖分類號：F830.59文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）25-0100-03

一、貨幣的時間價值

貨幣的時間價值是指貨幣經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。在商品經濟中，貨幣的現在價值與未來價值是不一樣的，或者說其經濟效用不同。即使不存在通貨膨脹，現在的1元錢也比一年后的1元錢經濟價值大一些。將現在的1元錢存入銀行，若存款利率為10%，一年后可得1.1元。這1元錢經過一年時間的投資增加了0.1元，這就是貨幣的時間價值。

表1文中用到的符號及其含義

（一）復利終值和現值

1.復利終值。復利是相對于單利來說的計算利息的一種方法，按照這種方法，每經過一個計息期，要將所生利息加入本金再計算利息，逐期滾算，俗稱利滾利。s=p?（1+i）n

2.復利現值。指未來一定時間的特定資金按復利計算的現在價值，或者說是為取得將來一定本利和現在所需要的本金。p=s?（1+i）-n

（二）普通年金終值和現值

年金是指等額、定期的系列收支。分期定額償還貸款（比如按揭貸款）、每年相同的銷售收入都屬于年金的收付形式。普通年金是年金的一種形式，又稱后付年金，是指各期期末收付的年金。普通年金的收付形式見下圖。橫線代表時間的延續，用數字標出各期的順序號；豎線的位置標示支付的時刻，豎線下端數字A表示支付的金額。

0 1 2 3…… n

A A A A

1.普通年金終值。普通年金終值是指最后一次支付時的本利和，它是每次支付的復利終值之和。計算復利年金終值的一般公式為：

s=A+A（1+i）+A（1+i）2+…+A（1+i）n-1（1）

等式兩邊同乘以（1+i）得：

s（1+i）=A（1+i）+A（1+i）2+...+A（1+i）n（2）

（2）式減去（1）式并化簡整理得：s=A■（3）

（3）式中的■是普通年金為1元、利率為i、經過n期的年金終值，記作（s/A，i，n）。

2.普通年金現值。普通年金現值是指為在每期期末取得相等金額的款項，現在需要投入的金額。計算復利年金現值的一般公式為：

p=A（1+i）-1+A（1+i）-2+...A（1+i）-n（4）

（4）式兩邊同乘以（1+i）得：

p（1+i）=A+A（1+i）-1+...+A（1+i）- （n-1 ）（5）

（5）式減去（4）式并化簡整理得：p=A■（6）

（6）式中的■是普通年金為1元、利率為i、經過n期的年金現值，記作（p/A，i，n）。

二、生產性資產投資

投資按其對象可以劃分為生產性資產投資和金融性資產投資。金融資產的典型表現形式是所有權憑證，例如股票和債券。正因為如此，金融資產也稱為“證券”。證券投資人提供的資金交給企業后，企業再投資于生產性資產。證券投資是一種間接投資，投資人把現金交給別人支配并換取某種所有權憑證，他們已經失去了對資產的實際控制權。

生產性資產是指企業生產經營活動所需要的資產，例如機器設備、存貨等。這些資產是企業進行生產經營活動的基礎條件。企業利用這些資產可以增加價值，為股東創造財富。生產資產投資是一種直接投資，這種投資在企業內部進行，投資后企業并沒有失去對資產的控制權，投資行為并不改變資金的控制權歸屬，只是指定了企業資金的特定用途。

生產性資產又進一步分為營運資產和資本資產。資本資產是指企業的長期資產，資本資產的投資對企業的影響涉及時間長，又稱為長期投資。營運資產是指企業的流動資產，流動資產投資對企業的影響涉及時間段，又稱為短期投資。

三、使用凈現值對投資項目評價的基本原理和方法

凈現值法是一種考慮貨幣時間價值的分析評價方法，這種方法使用凈現值作為評價方案優劣的指標。所謂凈現值，是指特定方案未來現金流入的現值與現金流出的現值之間的差額。按照這種方法，所有未來現金流入和流出都要按預定折現率折算為他們的現值，然后再計算它們的差額。如凈現值為正數，即折現后現金流入大于折現后現金流出，該投資項目的報酬率大于預定的折現率。如凈現值為零，即折現后現金流入等于折現后現金流出，該投資項目的報酬率相當于預定的折現率。如凈現值為負數，即折現后現金流入小于折現后現金流出，該投資項目的報酬率小于預定的折現率。

計算凈現值的公式：凈現值=■■-■■

四、算例分析

某人擬開設一個彩擴店，通過調查研究提出以下方案：（1）設備投資：沖擴設備購買價20萬元，預計可使用5年，報廢時無殘值收入；按稅法要求該設備折舊年限為4年，使用直線法折舊，殘值率為10%；計劃在2011年7月1日購進并立即投入使用。（2）門店裝修：裝修費用預計4萬元，在裝修完工的2011年7月1日支付。預計在2.5年后還要進行一次同樣的裝修。（3）收入和成本預計：預計2011年7月1日開業，前6個月每月扣除營業稅后收入3萬元，以后每月4萬元；耗用相紙和沖擴液等成本為收入的60%；人工費、水電費和房租等費用每月0.8萬元（不含設備折舊和裝修費攤銷）。（4）營運資本：開業時墊付2萬元。（5）所得稅率為25%。（6）業主要求的投資報酬率最低為10%。用凈現值法評價該項目經濟上是否可行。

以2011年7月1日為起點進行分析：

（1）投資總現值：200 000+40 000+40 000÷（1+10%）2.5+

20 000=29 159

（2）項目的營業現金流量（見表2）：（3）凈現值：69 500×（p/s，10%，1）+87 250×（p/A，10%，3）×（p/s，10%，1）+101 000×（p/s，10%，5）-291 519=69 500×0.909+87 250×2.487×0.909+101 000×0.621-291 519=

31 622.09

凈現值大于零，項目可行。

五、結論與建議

在生產性資產投資項目管理分析活動中，應該關注項目的時間價值和凈現值。時間價值是指貨幣經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，凈現值法是一種考慮貨幣時間價值對生產性資產投資進行分析和評價的方法。凈現值是指特定方案未來現金流入的現值與現金流出的現值之間的差額，如凈現值為正數，即折現后現金流入大于折現后現金流出，該投資項目的報酬率大于預定的折現率，那么該投資項目從經濟收益角度考慮是可行的，可以考慮實施該項目；如凈現值為負數，即折現后現金流入小于折現后現金流出，該投資項目的報酬率小于預定的折現率，那么該投資項目從經濟收益角度考慮是不可行的，若沒有其他特殊原因，則應該考慮放棄該項目。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；開發項目；投資收益；管理

中圖分類號：F416 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0398-01

房地產開發項目具有投資大、周期長、工序復雜、資金周轉慢、風險大等特點，這些特點就決定了房地產開發項目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動輒幾千萬甚至上億，而且開發項目一般都是一次性的。因此必須在房地產開發項目投資前和投資后進行項目收益管理。本文根據自己的經驗和體會，要做好房地產項目投資收益管理，應從下四個方面進行。

一、構建適合企業的投資收益測算模型

建立投資收益模型，其目的在于保持項目的收益對比；為項目實施目標和實施效果的評價建立標尺；規范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。

中鐵二局集團房地產開發有限公司主要是承擔舊城、小區開發及土地整理等業務，屬于銷售型物業投資收益模型。對于銷售型物業的經濟評價指標很多。歸結起來，其核心指標關注兩個，靜態指標為銷售利潤率，動態指標為內部收益率。要得出上述指標，將形成項目利潤表、現金流量表、資金計劃表三張主表以及項目核心關鍵節點表、銷售回款進度表、投資估算及投資進度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對項目規劃指標，應作列表反映，為相關測算提供基礎信息。

二、構建項日收益評價體系

項目從征地到建設驗收完成都需要項目收益的評價，尤其征地這個環節的項目收益評價最為重要，這個環節用到的評價方法是定量。項目投資收益測量計算的時候，每一個物業都有一些核心經濟指標與輔助經濟指標，它們用來檢測項目是否給企業帶來收益。

企業建設成立前會對所有指標設置基準值，企業分析所有指標對于企業的重要性，然后設置每一個指標在整體評價中的相對重要程度之后，會和基準值進行對比，然后依據相關規則，對所有指標打分，從而建設成立項目收益評價體系。

三、項日收益管理要貫穿于項日幾個重要階段

3.1 征地階段投資收益管理

征地階段非常重要，關系到項目收益的整個過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項目可行性一起研究。因為可行陛與收益管理是相輔相成的，項目收益測量計算得到的數據，是可行性研究需要的對象。而可行性研究的對象，是項目收益測量計算的依據。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關的內容。

（1）全面理解目標項目的規劃條件和設計要求。限高、容積率、覆蓋率這三個指標是重點要注意的地方。這三個指標之間既互相聯系又互相限制約束。

（2）認識和價格相關的信息。①明確實際交易的價格；②了解價格計算口徑；③了解房屋自身配套設置的情況；④了解項目內外所有配置。

注重隱型成本。①開發土地內房屋拆遷需要的成本；②項目建設范圍周邊環境治理和市政設施建設需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。

做好風險分析，確定獲取項目底價。投資收益管理工作的進行，需要對一些因素進行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價格變化、銷售單價變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對這些因素進行分析，得出項目收益和這些因素變化之間的聯系，根據它們之間的聯系對項目競買底價進行分析。

3.2 策劃階段投資收益管理

策劃階段是對征地階段的補充和加深，是對項目的產品、項目、客戶進行詳細的定位。這一階段重要作用是對預備方案進行篩選，然后確實最合理的設計方案。項目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因為某些原因沒有確定工作方案，在項目策劃階段會對其進行確定，因為它會對項目收益的方案提供詳細的數據，確保決策準確。

此外，還有項目的配套設備的標準，也會在這個階段確定。在確定的過程中，要結合項目成本效益原則、銷售定價、競爭項目實際情況、市場需求，得出可以準確測算項目投資的項目配套設備。

3.3 方案階段投資收益管理

方案階段重心是在符合規劃指標要求的基礎上，依據項目策劃確定的方案，盡最大努力增加項目收益。在這個階段，是對項目規劃中的投資收益更深的測算。

3.4 定價階段投資收益管理

項目進行過程中，項目成本也在不斷變化，項目收益也開始明確。現在大多數房地產企業定價的時候運用的方法是競爭導向法與需求導向法，但是項目進行是分批進行定價的，所以仍然需要強制性跟蹤收益，依據成本導向推算出開盤時候的價格。這個階段要注意某種情況下項目收益的情況。

3.5 結案階段投資收益管理

這個階段中心工作是對整個項目進行總結，得出經驗和教訓，對整個項目收益進行最后的評價估量，方便后面的工作揚長補短，最大限度的增加項目收益。進展報告與好的經驗都是在這個階段完成的，進展報告與好的經驗的制作過程中要認真的對每一個數據進行統計，并且把每一個數據表明出處，然后計算收益，分析收益降低的原因。同時，還要調查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎。

四、建設成立投資收益管理的組織機制

項目投資收益管理是一個復雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設成立投資收益管理組織機制。這個機制的總體架構，就是打破部門分割辦限，建立以項目收益管理專員為中心，統一管理、分頭負責的組織機制。

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關鍵詞：資產模式;中學資產;管理措施;方法探究

1學校資產的內容

學校的資產是學校教職工和學生賴以生存的生活條件，一般情況下分為固定資產和不固定資產，而固定資產都是指使用期限超過一年并且價值在100元以上，包括房屋及建筑物的分類，以及辦公用品和辦公用品房屋等一些附屬的設施設備。還包括教育教學所專用的一些設備儀器，例如：投影儀、電腦、印刷設備、教學工具、圖書等。還包括一些例如：教師門窗、辦公桌、黑板、電風扇等室內設施。除了一些固定的設施資源以外，學校都會要有一部分的財產賬本，但學校的財產屬于國有財產，我們不能將它據為己有，校產的進出都要有明確的賬目登記，都要納入到會計的日常管理工作中去。關于教育經費，隨著現階段民辦學校的競爭，公立學校的招生困難的現狀來看，更加要注重資金的合理利用，節流開源，盡可能的節約成本，確保科學合理的財務管理工作。

2中小學的資產管理目前存在的問題

第一，對于資產的登記不夠明確，會出現很多環節的遺漏問題，監管措施做得不夠到位，對于財務管理的賬目不能合理合法的進行，對于資產一些人擅自利用或者外借給了他人，這種情況在現實生活中還是頻頻發生的。缺乏專門設置的管理機構，管理的效率也比較低，多數中小學校在國有資產管理過程中以分管歸口管理模式為主。比如總務處對房屋及構筑物等進行管理；教務處對圖書雜志進行管理。這些部門由不同人管理使管理和實際發生一些脫節，各職能部門和各資金占有使用部門相分離，這樣就很難摸清學校的實際固定資產數額，發生賬實不符現象。第二，管理的制度并不完善，當前國家越來越重視對于基礎教育的建設，所以在資金撥款上都會有相應的扶持，可是雖然現金和實際物品已經投入，可是缺少了相關的管理人員辦理的手續，這樣就會讓會計人員無法準確地熟悉國有資產的數額，更就別說如何能夠精確地算出相應的資產了。第三，相關的管理人員素質并不高，學校領導會認為對于管理這些資產并不是一項技術性很強的工作，所以在招聘用人的時候會顯得較為隨意，要求也不高，可想而知領導的不重視，會造成最后配置的人員素質達不到要求，不能夠真正地勝任這份工作，最終會直接地影響他們的工作效率。

3中小學資產管理的對策

第一，要對資產進行數量上的盤點，明確具體的數額和數據，并進行詳細的盤查和記錄，對于購進的物品要進行驗收和登記，錄入相關的資產賬目。第二，對資產管理要有相應的規章制度，學校資產不能歸個人所有，要由學校財務進行統一的管理，對于進出賬登記，納入會計的賬目管理，對于調入和購入的資產運費不能查明原價的，可以估算入賬等相關的管理措施，還要加強庫房的管理，辦理好各項的領用手續，經常盤點倉庫數額，減少遺漏遺失，做到賬實相符。對于發現損壞的物品要做到及時處理。學校要做到相應的推廣和宣傳力度，要使全體員工都有保護學校資產的意識，可以開展多種形式的主體會議，充分地強化資產管理的重要性，在校的所有師生和員工都要盡職盡責，愛護公共財務。第三，提高相關的管理人員的素質，當今是科技時代，很多的登記操作都是通過電腦來進行，熟練的掌握計算機知識已經成為管理人員必備的基本技能，尤其是對財務的管理，更是提出了對于道德法制和技能的要求，因此學校要建立完善的監管制度來有效地保證管理人員，以防止數據的丟失和遺漏。加強對于管理人員的培訓工作，不僅要掌握計算機知識還要掌握相關的財務知識和管理知識，有效地控制經濟活動信息化的流通，保證財務數據的真實性。中小學教育是我國基礎教育的核心環節，只有保障好學校的資產管理才能夠保障學校基礎教育的有效發展。第四，增強學校資產的使用效率，強化學校的固定資產在使用中的循環模式，在資產處置中要保證公開公正，嚴格按照相關的部門規章制度進行審批手續。學校的資產不得出租和外借，如果有必要的外借，應該得到相關主管部門的審核認可，如果學校中存在閑置資產，可通過出租、出借的管理方式，為學校提供其他業務收入，并且保證資源的有效使用和及時共享。

綜上所述，新形勢下對于學校資產的管理需要有效地進行，才能促進學校基礎設施的建設，從而營造一個良好的生活環境，讓師生工作能夠更順利地展開。新形勢下需要借助各方的力量，摒棄傳統的資產管理觀念，積極地尋求新的模式開發新的資源，構建完善的資產管理制度，加強各部門和相關人員的道德法律意識，發揮各個部門的職能作用，才能真正地將學校的資產管理工作做到完備。

參考文獻：

[1]吳文瑜.關于中小學校固定資產管理的思考[J].行政事業資產與財務,2010,(11).

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一、工作目標

在鞏固和發展前一階段“治亂”工作成果的基礎上，集中力量“治散”。完善礦產資源總體規劃，加快礦產資源整合，力爭三年左右時間，使全市普通建筑石料、磚瓦粘土礦山數減少三分之一，全市礦山總數不超過450座，使礦山企業“多、小、散”的局面得到明顯改變，礦山開局趨于合理，礦山企業結構不斷優化，礦產資源開發利用水平明顯提高，礦山安全生產條件和礦區及主干道兩側、旅游風景區周邊生態環境得到明顯改善。

二、主要措施

（一）進一步鞏固整治成果。對前期“治亂”工作進行“回頭看”，進一步鞏固整治成果，徹底改善礦山開采、加工、運輸環境。按照“關、停、并、轉”的要求，對巢廬路、巢無路、合裕路、合巢蕪高速公路等主干道兩側可視范圍內和風景名勝區周邊的礦山一律予以關閉；對可視范圍內的破碎機一律拆除或搬遷，新設加工區域破碎機械一律安裝除塵設施，否則，環保部門依法查處，國土、公安、工商、安監等部門暫扣直至吊銷相關證照，供電部門不予供電；加強源頭管理，深入開展“治超”活動，嚴禁運輸礦石的“黑頭車”、“超載車”上主干道，所有上主干道和穿過城區的礦石運輸車輛，必須加蓋雨布，杜絕拋灑滴漏現象。

（二）編制礦產資源規劃。按照省國土資源廳的統一部署，由市國土資源局牽頭組織編制第二輪礦產資源總體規劃。規劃修編主要把握以下幾點：一是進一步強調資源的合理開發與深度加工，限制磚瓦用粘土和普通建設用砂石的開采總量；二是具體劃定并擴大現有的禁采區范圍；三是加大廢棄礦山生態恢復治理。四是明確現有礦山數逐年減少的目標，全市礦山總數不超過450座，并將整合、關閉任務，分解到各縣區。

（三）優化礦業權布局。一是對一礦多宕口、大礦小開、礦山布點過密、生產規模過小和個體礦山集中區以及礦區范圍平面或立體交叉重疊的地區進行整合，重點整合露天開采的普通建筑石料和磚瓦粘土礦山。二是按照“禁采區關閉、限采區收縮、開采區集聚”的原則，采取市場化運作方式，關小并大，實行“統一開采、集中加工、分散經營”的模式。對拒絕整合和未達到《安徽省24個礦種小型礦山最低開采規模標準》規定的10萬噸以下礦山一律予以關閉。三是對條件成熟的礦區，由政府統一收購，重新劃定范圍進行出讓，用出讓所得的礦業權價款對小礦合理補償后全部退出。

（四）嚴格礦業權管理和審批。一是嚴格新設礦業權市場準入，加強礦產資源開采資質管理，整頓期間，不得新設采礦權。確需設立的，必須報市政府批準，并實行公開有償出讓，堅決制止以招商引資為由，干擾礦業權招標、拍賣和掛牌工作。二是嚴格現有礦業權管理。礦山企業辦理采礦權延續、變更，必須符合礦產資源總體規劃，補充、完善相關手續，并嚴格按照省國土資源廳皖國土資〔*〕27號文件規定的出讓基準價執行。三是對不屬于撤出和關閉的現有普通建筑用砂、石、粘土礦采礦權到期后，原核定礦區范圍內資源量采完的，不再辦理延續、變更手續；對要求擴大礦區范圍的，嚴格按照省國土資源廳皖國土資函〔*〕1048號《關于小型以下礦山申請擴大礦區范圍有關問題的通知》要求執行。

三、實施步驟

大體分四個階段進行。

（一）調查摸底。各縣區對所有礦山作進一步梳理，認真摸底排查，填報《各縣區在冊礦山調查明細表》（附表一），對每一在冊礦山提出保留、整合或關閉的初步意見，匯總填報《各縣區年度礦山關閉、整合計劃表》（附表二）和《各縣區礦產資源整合規劃時間表》（附表三），于11月底前報市整頓和規范礦產資源開發秩序領導組審定后，按審定意見由各縣區組織實施。

（二）制訂方案。各縣區政府依據市整頓和規范礦產資源開發秩序領導組審定的礦產資源整合規劃時間表，組織編制礦區整合實施方案，報市整頓和規范礦產資源開發秩序領導組批準后實施。整合方案應包括整合礦區礦產資源概況、已有礦業權設置情況、整合后擬設置礦業權方案、整合工作進度及保障措施等內容。

（三）開展整合。按照批準的礦區整合方案，確定整合主體，分年度組織實施。明確擬設置采礦權的礦區范圍，重新編制礦產資源開發利用方案和安全、環境評價等資料，換發采礦許可證等相關證照，并嚴格要求按整合的礦山生產技術方案組織生產。

（四）組織驗收。各縣區政府于2009年10月底組織有關部門對本行政區域內整合工作進行自查，并向市整頓和規范礦產資源開發秩序領導組提交自查報告。市整頓和規范礦產資源開發秩序領導組對全市整合工作進行檢查驗收，并向市政府和省整規辦報告。

四、幾點要求

（一）加強領導，精心組織。礦產資源開發秩序整治工作政策性強、涉及面廣、矛盾突出。各級政府對本行政區資源整合和礦山生態恢復工作負總責，并逐級簽訂責任書。各地要結合本地實際，制定切實可行的實施方案，突出重點，狠抓落實，確保整合工作取得實效。

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從整體上來說，此階段為參與投資項目建設的準備階段。而且，要結合市場實際發展需求與發展前景，確定建設規模，認真做好施工方案的可行性探究等工作。想要做好此項工作，我們需要投入大量人力資源、物力資源以及時間。與此同時，還應對建設產品技術來源、市場容量、發展前景、效益等進行客觀的分析與評價，從而保證投資估算涉及面都考慮在內。除此之外，在建設階段，對影響建設投資的因素影響予以全面考慮，真正發揮出投資估算控制投資的作用。

二、設計階段

1.認真落實設計招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托。

2.加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量搞標準化和系列化的設計；各專業設計要遵循建筑模數，建筑標準，按設計規范、技術規定等進行設計。

3.合同約束。對于每一項合同條款來說，都必須保證內容的嚴謹和完善。不能只是簡單的套用設計合同格式。結合作者以往設計經驗分析，對于石油化工建設設計合同來說，還需附帶一“管道單線圖”，這樣可更好的滿足項目招投標的需求；另外，在經濟方面，可增加設計變更額度限制條款。當設計變更費用施工合同價的8%時，要從扣除一部分質保金。

三、招投標階段

1.對施工企業的資質進行嚴格審查，而且還可以到施工場地進行實地考察。避免施工水平差、信譽度不高的施工企業混在招投標企業的行列當中。

2.低價中標要合理。對房屋建設的業主來說，關于“低價的合理性”要做到心中有數，這樣減少投標企業通過惡意降低成本而中標的情況出現。此外，業務應隨時對建設與安裝成本進行有效掌控。

3.嚴把施工合同的簽訂。建設單位簽訂承包合同是關鍵，要把主要內容在合同中予以明確。要根據建筑市場行情、建筑業的一般慣例和有關規范就施工中可能產生職責不清、影響造價、延誤工期等印度進行事先約定，經法律形式確定下來，確保雙方的按約履行。

四、施工階段

業主在加強施工現場管理方面應認真做好下列幾點工作：

1.幫助施工管理者與技術人員樹立“經濟”思想觀，定期組織他們參加技能與職業道德素質教育，使他們養成良好的辦事作風。在配合監理機構做好工程施工監督工作的同時，也應對節約投資的必要性引起足夠的重視。

2.減少設計變更的出現。在工程施工階段，受各種因素的影響，很容易出現設計變更的問題。例如：設計不合理、實際施工和發包圖不統一的現象以及材料規格不滿足設計要求等。那么怎樣才能做到減少設計變更問題的出現呢，我們必須要做好以下幾點工作：第一，不能借設計變更而不斷擴大建設的規模，完善建設內容第二，對出現的設計變更要積極去處理，如果在變更設計中導致費用增加或降低，都需要由設計代表、業主、監理師等共同簽字后才能生效；第三，在條件允許的情況下，業主可安排專業造價管理者在施工現場進行指導，以便于對工程造價的情況進行掌握和控制。

3.加強施工現場簽證管理。在工程建設階段，現場簽證是一經常性的工作。但是，當前因大多數工程因現場簽證嚴肅性不強，從而對工程施工階段帶來大量的麻煩，以至于給業主造成巨大的損失。所以，加強房產施工現場的簽證管理，要求技術人員要和管理者積極配合。與此同時，還要注意好以下幾點工作：

（1）在簽證時，應達到量化的要求，而且保證簽證單上每個字都十分的清晰。

（2）保證現場簽證內容要合實際情況相統一。

（3）現場簽證內容不應超出實際應簽證的范圍。

4.認真做好材料與設備的采購工作。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監督質量，不干預訂貨。屬于指導價范圍的，應實行“適當參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監督質量（采購質量的主要責任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產品質量的片面壓價）”的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。

五、竣工結算階段

凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技術措施費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。

總體來說，在房地產開發階段，對于工程造價的管控實際為一個動態過程。而且要求將功成造價管理貫穿在工程項目建設的全過程當中。

參考文獻：

[1]《建設工程投資控制》 知識產權出版社，中國建設監理監理協會編寫

[2]《建設項目全過程造價管理理論與方法》，天津人民出版社， 戚安邦，孫賢偉著

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【關鍵詞】新會計制度 高校資產管理 方式 對策

國家于2012年制定出臺了關于《國家教育改革與發展中長期規劃綱要》，在綱要制定之初，曾向社會廣泛征求意見，包括發展思路、發展戰略、高等教育發展機制、發展條件等，并重點提出了如何“完善教育投入保障機制”這一重要的課題。深入推動中國教育事業的發展，加大高等教育投資力度，提高基礎設施使用效率，需要財政的科學化管理。新會計制度下對教育投入的產出信息與教育績效評價機制與體系構建等均提出了更高的要求。強化高校資產管理是有效促進預算機制改革的重要前提和途徑，是部門預算有效執行的基礎，也是推動高校會計制度實現深入有效改革的保證。

一、高校資產管理對與推動高校會計

制度改革的重要性分析強化高校資產管理，一方面是對國有資產的充分保證，同時也是有效提高公共資源的利用率與效益的重要途徑。隨著新會計制度的發展與建立，以及高等教育的深入快速發展，高校資產無論從結構上還是從數量以及渠道來源上，都呈現出多元化的發展模式。高校資產是保證高校實現自身可持續發展與進步的重要物質基礎，是高校穩定前進的重要前提，也是高校的客觀外在主體表現。從客觀發展的世界角度分析，任何事物的發展與其規律，均是從客觀事物本身相對立的他物的角度出發看問題的，是一種相對客觀、真實的問題分析方法，因此只有從高等教育自身發展的實際狀況出發，才能有針對性的、客觀真實的提出適合高校發展的財政方案，進而找出合適的、可操作性的方案，來推動高校自身的長足發展。

二、新會計制度下高校資產管理存在的問題及原因

（一）新會計制度下高校資產管理存在的問題

新會計制度下，高校資產的形成與傳統會計制度下高校資產組成來源相似，均是由國家財政預算進行統一分配，按照公共財政管理的基本要求進行細分。資產管理的主要目標在于推動資產達到高效、合理、借閱的使用，但現階段，在高校資產管理過程中還存在一些問題與盲區，具體表現如下：第一，資產購置環節控制機制不全面，缺乏有效的控制策略。第二，高校資產管理在使用環節上缺乏必要的共享與協調機制。第三，在資產的配置環節缺乏必要的統籌管理與激活機制。

（二）新會計制度下高校資產管理存在問題的原因分析

通過對上述問題進行分析可以發現，這些問題可以簡單的概括為四個方面，即重視投入而輕視管理、賬務不實家底不清、制度缺位、缺乏定額限制與管理。 分析這些問題的原因，主要表現如下 ：

第一，高校資產管理過程中有些部門只重視經費的投入與資產絕對量的增加，而忽視了對資產的充分管理，因此存在重復購置、盲目購進等現象，最終導致資產閑置。

第二，財務部門很可能沒有建立規范系統的固定資產明細賬，而是每年只對經費的收支進行統計與管理，但并不清楚資產總量，同時物質管理部門也不清楚資產的價值以及實物的分布等狀況。

第三，高校資產管理過程中，事業會計與基建會計體制相分離，部門之間缺乏溝通，資產管理機制與會計管理制度無法有效銜接，且監督管理與制約的力度不夠，導致大量帳外資產的出現。另外資產內部管理也缺乏完善的管理機制，體制存在不健全的現象，導致很多基礎設施設備被長期無償占用。

第四，國有資產的使用缺乏定額限制與管理，導致資源的浪費量較大，且內部控制制度不規范，導致國有資產的流失。

三、強化高校資產管理方式改進的對策

通過上述高校資產管理過程中存在的問題與盲區進行分析可以發現，正是這些問題的存在導致高校在市場經濟機制下承擔了過多的風險，因此有效糾正這些問題是充分推動高校新會計制度建立，并實現高效資產管理科學發展的重要基礎。要強化高校資產管理，首先需要構建資產配置管理體系，強調資產預算執行與處置管理的一致性，促進資產報告分析與預算報告分析的結合。另外，還需要充分重視預算管理控制模式的轉化，重視資產使用績效，完善預算編制基本內容，建立有效的資產配置機制，以拓展財務報告的基本內容。具體分析高校資產管理方式改進的對策，主要包括以下幾點：

第一，不斷改革適應高校資產會計核算的制度，增強高校對資產的管理能力。加強高校資產管理，適應事業單位向市場化方向轉型的發展目標，積極推動事業單位資產會計機制與制度的改革，已經成為現階段加強資產管理的重要內容。因此首先應適當提高資產單位價值標準，對一些低值易消耗的產品要進行核算與管理，在當期支出中列出，不再對其進行固定資產的管理，還需要按照物價水平及物價上漲水平來規定固定資產的單位價值標準。其次將基礎建設會計核算并入到事業單位會計核算體系中，高校作為事業單位，其固定資產除外購形成之外，還經常包括利用財政基本建設撥款以及單位自籌資金等形式進行基礎建設，因此對基礎建設工程形成的成本支出也應作為單位的資金支出進行一定的會計處理，并將其展現在會計報表中。

第二，不斷提高高校資產管理規范性認識，強化集體參與意識。高校資產是國家資產的重要組成部分，是學校科研及教學事業發展的重要物質保障，因此學校應當加強對國有資產的科學管理，增強國有資產的管理意識，強化集體參與管理，使大家明白人人都有責任對學校的財產進行管理，以形成統一的認識與思想，保障高校資產管理工作的順利開展。

第三，不斷規范高校資產管理程序，強化管理制度建設。為了最大限度的發揮高校資產效益，高校需要建立一套規范的、科學的、系統的、有針對性的管理程序，一方面貫徹執行國家關于國有資產的相關法律規范，同時制定出可操作性的高校內部管理體系。包括對國有資產的購置與驗收、使用與維護、轉讓與報損、統計與監督、考核與獎懲等制度。

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關鍵詞：房地產；人力資源；成本管理

隨著社會經濟的發展，人力資源管理在企業發展中具有越來越重要的地位，而房地產開發企業的快速發展，也促使越來越多的房地產企業開始重視房地產開發企業人力資源管理成本。

一、房地產企業人力資源管理成本存在的問題

由于人力資源管理部門成立的時間比較短，企業建立人力資源管理體系的還需要一個較長的過程，因此在很多方面仍然存在問題：第一，部分房地產開發企業的人力資源管理仍然處于基礎階段，企業對人力資源工作的投入相對不足，而且主要以事務性工作為主，要把企業人力資源做到人力資源方法論和專業工具的有效結合還有很長的路要走。第二，企業尚未確認人力資源管理所處的戰略地位，大型房地產集團的控股子公司之間的人力資源管理關系定位不明晰，導致人力資源戰略制定不明確、對下級公司缺乏監督、與員工之間缺乏必要溝通，最終影響與其他經營管理者之間的相互合作。第三，部分企業的管理部門對人力資源管理缺乏認識或者認識存在有偏差，在員工的薪酬設計、績效考核、福利管理和勞動關系方面還有許多地方需要完善。另外，很多職能部門認為對企業人力資源的管理是人力資源部門的事情，與自己并沒有太大關系，這種心態導致了人力資源管理工作無法形成統一性的系統結構。第四，房地產企業往往注意注重用人而忽視對職工的教育。近幾年房地產行業市場的競爭越來越激烈，房地產市場不斷膨脹導致對人才的需求越來越高，業內企業之間出現相互搶奪優秀人才的現象。對于開發商來說，他們主要從事的是房地產項目的開發和運作，運作的周期一般3是-5年，這種項目的特點是見效快，但是與此相比培養一個人才的成本要高出許多，因此企業往往不愿意對員工進行培養，對企業的員工來說，他們只能通過不斷的跳槽來提高自己的薪酬、職位以及其他方面的待遇，對房地產開發企業來說，他們寧愿付高新給那些工作經驗較長、經驗豐富的應聘者，也不愿意花費成本自己培養這種人才，這是典型的拿來主義，很容易導致企業的短期行為，在一定程度上也增加了企業的管理成本，不利于企業長期可持續性的發展壯大。

二、有效控制房地產開發企業的人力資源管理成本

企業對于硬件設施的占有只能作為企業存在和發展的條件，與之對應的，企業要實現科學化、現代化的人力資源管理，才能實現持續發展、創新與再發展。企業要對人力資源管理成本進行科學的、現代化的管理。企業要貫徹以人為本的成本控制思想，將員工的積極性和創造性充分調動起來，從單純的降低成本轉變為對人和人的行為的全面管理。對人力資源管理成本的控制包括以下四個方面：

（一）降低人力資源的取得成本

取得成本主要指企業為了獲取專業型人才而發生的一系列支出和費用，包括招聘、選拔、錄用和安置成本。企業首先應該制定科學的人力資源規劃，明確招聘的目的，規劃好每個階段企業人力資源的需求情況，保證招聘工作的順利進行，在招聘的過程中，企業不應該為了一味的降低成本而忽視對員工的要求，企業應該站在未來發展的角度上為企業做好資源儲備。其次企業要選擇合適的招聘隊伍，他們不僅是招聘者，還是管理者。招聘人員要熟悉公司業務并且具有獨特的眼光，能夠為企業選擇合適的人才，降低選拔成本。

（二）降低人力資源的開發成本

開發成本是指企業為了開發員工的潛能對員工進行相關培訓所需要的費用。企業對員工的培訓不僅能夠提高員工的技能，還可以讓新員工盡快熟悉企業的環境，進入工作狀態。良好的培訓機會和大量的培訓機會對員工有很多吸引力，他們會認為這樣的企業具有良好的發展空間。企業要充分利用培訓這一手段，吸引各類專業人才，還可以通過培訓讓增加員工的歸屬感，提高員工對企業的忠誠度。企業可以逐步建立科學完善的培訓體系，提高培訓的質量和專業針對性，使受訓者能夠學到他們需要的知識和能力。大多數企業還沒有充分認識到讓員工參加培訓的重要性，只是把員工當作被動的接受者，在不了解員工需求的情況下安排的培訓是沒有意義的，這也在一定程度上增加了企業的管理成本。因此企業要充分了解員工的需求，聽取來自基層的意見，在此基礎上做出培訓安排，使員工了解培訓的內容和目的，避免重復和多余的培訓，從而降低培訓成本。

（三）降低人力資源的使用成本

企業的實踐經驗證明，隨著人們的物質生活和精神生活不斷豐富，企業不能隨意減少成本的支出，不然會降低員工的積極性，從而影響生產效率。企業人力資源的使用成本主要圍繞員工激勵產生，根據美國哈佛大學教授威廉·詹姆士的研究，如果企業缺乏科學有效的激勵機制，員工的潛能只能發揮20%-30%，當企業建立科學有效的激勵機制時，員工可以把另外70%-80%的潛能也發揮出來。因此企業應該考慮建立起有效的激勵機制，首先要建立科學的績效考評制度，為企業決策提供一個客觀公正的標準。其次企業要采取多樣化的激勵方式，根據員工的不同層次，采取薪酬激勵、事業激勵、環境激勵、榮譽激勵等一種或集中方式進行激勵，充分調動人才的積極性、主動性和創新性。

（四）降低人力資源的離職成本

企業內部一定的員工流動有利于促進員工之間的競爭，提高整個企業的效率，但是頻繁的或者不必要的員工流動會給企業的正常運轉帶來不利影響，例如商業機密的泄漏，客戶關系的破壞等，使企業面臨人力資源損失。因此企業要加強人才梯隊建設，對于關鍵性的崗位或者技術性崗位，在人力資源規劃中要實現預定幾個合適的接班人，對其進行培養，當處在這些崗位上的人離職或者晉升后，可以從預定人員中挑選一個作為接班人，避免企業出現管理脫節，有效降低企業的離職成本。

三、總結

各個企業越來越重視人力成本管理，制定一套科學合理的人力成本管理體系，其給房地產行業帶來的價值也就更多。因此，作為房地產企業，為了加強人力成本管理，應該根據實際發生的管理人力成本的相關額度，適當地對企業各項管理人力成本進行科學核算和如實報告，形成一套系統的人力成本管理體系，并據此結合各種人力成本分析方法，對房地產行業經營期間發生的各種費用進行分析和預測，找出并分析問題，最后找到解決問題的對策。

參考文獻：

[1]楊愛梅，秦笑笑，姜浩.淺析企業人力資源成本的控制[J].中國商貿.2009（07）