土地出讓管理辦法范文

導語：如何才能寫好一篇土地出讓管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條本辦法所稱用于農業土地開發的土地出讓金是指省、市、縣（區）、自治縣從土地出讓金中按規定比例劃出的專賬管理的資金。

第三條根據*省人民政府《轉發國務院關于將部分土地出讓金用于農業土地開發有關問題的通知》（粵府〔*〕59號）規定，我省從各市、縣（市、區）土地出讓金平均純收益中劃出20%用于農業土地開發，其中：70%作為本級農業土地開發資金，30%集中到省統一使用。

從土地出讓金劃出的農業土地開發資金計算公式為：

從土地出讓金劃出的農業土地開發資金=土地出讓面積×土地出讓平均純收益征收標準（對應所在地征收等別）×各地規定的土地出讓金用于農業土地開發的比例（20%）。

第四條本辦法所稱土地出讓平均純收益征收標準是指地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值。財政部、國土資源部已根據全國城鎮土地等別、城鎮土地級別、基準地價水平、建設用地供求狀況、社會經濟發展水平等情況進行了制定、聯合，并根據土地市場價格變動情況適時調整。土地出讓平均純收益征收標準附后。

第五條各級國土資源管理部門根據辦理的土地出讓合同，按季統計土地出讓面積送同級財政部門，同時抄報省級財政部門、國土資源管理部門。同級財政部門根據國土資源管理部門提供的土地出讓面積、城鎮土地等別、土地出讓平均純收益征收標準和省政府規定的土地出讓金20%用于農業土地開發的比例，計算應從土地出讓金中劃繳的農業土地開發資金。

第六條根據財政部規定，調整現行政府預算收支科目，將“基金預算收入科目”第85類“土地有償使用收入”下的850101項“土地出讓金”取消；增設850103項“用于農業土地開發的土地出讓金”，反映從“土地出讓金財政結算專戶”中劃入的用于農業土地開發的資金；增設850104項“其他土地出讓金”，反映從“土地出讓金財政結算專戶”中扣除劃入農業土地開發資金專賬后的土地出讓金。在“基金預算支出科目”第85類“土地有償使用支出”下增設8503款“農業土地開發支出”，反映從土地出讓金中劃出的農業土地開發資金安排的農業土地開發支出。

第七條按本辦法第五條計算應從土地出讓金中劃出的農業土地開發資金，按照專賬管理的原則和土地出讓金繳交情況，由財政部門在次月5日前辦理土地出讓金清算。清算時，按預算級次分別開具繳款書，辦理繳庫手續，將屬于本市、縣（區）用于農業土地開發的土地出讓金收入20%部分中的70%繳入同級國庫用于農業土地開發的土地出讓金收入專賬；30%部分按就地繳庫方式繳入省國庫用于農業土地開發的土地出讓金收入專賬，上劃時請使用“一般繳款書”，預算科目填列政府性基金預算收入科目第85類第850103項“用于農業土地開發的土地出讓金”。

第八條用于農業土地開發的土地出讓金納入財政預算，實行專賬核算管理。各級財政部門應嚴格按照國家對部分土地出讓金用于農業土地開發的規定，保證土地出讓金專戶資金優先足額劃入用于農業土地開發資金專賬，按照規定的使用范圍進行專款專用，不得截留、坐支和挪用，并實行社會公示制度。

第九條本辦法所稱的農業土地開發主要包括：土地整理和復墾、宜農未利用地的開發、基本農田建設以及改善農業生產條件的土地開發。

土地整理和復墾是指：按照土地利用總體規劃和土地開發整理專項規劃，有組織地對農村地區田、水、路、林及村莊進行綜合整治；對在生產建設過程中挖損、塌陷、壓占及污染破壞的土地和洪災滑坡崩塌、泥石流、風沙等自然災害損毀的土地進行復墾。

宜農未利用地的開發是指：在保護和改善生態環境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農土地進行開發利用。

基本農田建設是指：采取相應措施對基本農田進行改造、改良和保護，促進基本農田綜合生產能力提高和持續利用。具體包括：經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地的建設；有良好的水利與水土保持設施的耕地建設；對中低產田的改造；蔬菜生產基地建設；國務院和各級人民政府規定應當劃入基本農田保護區的其他耕地的建設等。

改善農業生產條件的土地開發是指：為改善農業生產條件而獨立進行的農田道路、電力通訊、水源、給排水等生產設施的建設。

第十條各級國土資源部門負責組織農業土地開發專項資金的項目預算編制、初審、申報。各級財政部門負責農業土地開發專項資金的項目預算的審核批準、下達、資金的撥付和資金的使用監督管理工作；國土資源部門負責項目實施的監督檢查及竣工驗收等管理工作。

第十一條省財政廳和國土資源廳會同省監察廳、審計廳等有關部門，對用于農業土地開發的土地出讓金的提取比例、預算管理、支出范圍等進行定期或不定期的監督檢查。對于違反規定的，除通報外，對提取比例不足的，負責督促其限時足額劃入，督促未果的，依法強行劃入專賬；對于違反專賬管理的，負責督促其在7個工作日內予以糾正；對于違反支出范圍的，除負責督促其在7個工作日內糾正外，應將超出本辦法規定支出范圍的資金收回專賬；對挪用專賬資金的，由省財政廳負責追繳，并報省監察廳追究有關人員責任。

篇2

經第25次市長辦公會議批準，現將市房地局《關于對依法征用、劃撥、出讓后的閑置土地進行處理和利用的意見》轉發給你們，請認真組織貫徹執行。

關于對依法征用、劃撥、出讓后的閑置土地進行處理和利用的意見（市房地局  一九九八年十二月二十二日）

全文為加強對本市建設用地的管理，配合房地產開發市場清理整頓，根據國家及本市有關法律、法規，結合本市實際情況，現就依法處理和利用1997年10月1日前以劃撥或出讓方式取得的，至1998年9月30日未按規定期限開發利用的國有建設用地，提出如下意見：

一、關于閑置土地的認定凡在1997年10月1日前以劃撥或出讓方式取得的，至1998年9月30日尚未開發利用的國有建設用地（包括征用集體土地和存量國有土地），有下列情形之一的，認定為閑置土地：

（一）征用的集體土地，全部或部分征而未用，自政府批準文件下發之日起滿1年的；或實施土地平整、“三通一平”等基礎設施建設后，中止開發建設連續滿1年的；

（二）劃撥的國有土地，全部或部分撥而未用，自土地管理部門《建設用地批準書》頒發之日起滿1年的；或實施地上物拆遷后，未動工開發建設連續滿1年的；

（三）以出讓方式取得的建設用地，超過土地出讓合同約定的動工開發期限，未動工開發滿1年的；

（四）土地管理部門依法認定的其它閑置土地。

二、關于閑置土地的處理

    （一）對閑置期不滿2年的，征收土地閑置費用，并限期開發建設。

新征集體土地閑置的，每年征收相當于同類土地年產值5倍的土地荒蕪費；出讓土地閑置的，每年征收相當于土地出讓金15％的土地閑置費。土地閑置費由用地單位按月交納，逾期不交納的，從滯納之日起，按日加收1‰的滯納金，直至動工開發或收回土地使用權。土地閑置費由原土地審批部門收取。屬于市房地局收取的，市房地局也可以委托區、縣房地局代收。土地閑置費收取后，全額上交市房地局，由市房地局統一上繳市財政局。

（二）依法認定閑置期滿2年的，收回國有土地使用權。

1.以劃撥方式取得使用權的土地閑置期滿2年的，土地使用權依法無償收回。經土地管理部門認定后，對其地上物、附著物給予適當補償；

2.以出讓方式取得使用權的土地閑置期滿2年的，土地使用權依法無償收回。受讓方對土地有其他投入的，經土地管理部門認定后，給予適當補償。

（三）閑置土地的具體處理辦法。

1.以征收土地閑置費并限期開發建設方式處理的，由土地管理部門核發《繳納土地閑置費（荒蕪費）通知書》，并商有關部門核發《限期動工開發通知書》，用地單位應在規定期限內動工開發，并按規定向土地管理部門繳納土地閑置費。

2.以收回國有土地使用權方式處理的，由土地管理部門核發《收回國有土地使用權決定書》，撤銷用地批文，收回《城鎮建設用地批準書》，廢止《國有土地使用權出讓合同》，注銷《國有土地使用證》。同時，土地管理部門通知計劃、規劃、建設等有關部門撤銷相應的批準文件。

三、關于閑置土地的利用閑置土地使用權收回后，土地納入市政府土地儲備計劃，經市政府批準，按下列辦法利用：

（一）對具備出讓條件的，由原土地審批部門會同有關部門，適時進行出讓。對條件成熟的，應實行招標、拍賣。

（二）對暫不具備出讓條件的，可安排臨時用地。原為農民集體所有的耕地，可由原農村集體經濟組織恢復耕種；其他新征土地也應盡可能繼續耕種、復耕；未拆遷用地，應維持現狀使用。

（三）臨時使用的閑置土地，經市政府批準，重新安排建設項目或出讓時，其臨時用地單位應在規定期限內騰退并無償交回，市、區縣政府及新的用地單位對臨時用地使用者不作補償。

四、關于閑置存量自有用地的處理和利用原用地單位以存量自有劃撥土地與他人聯合開發建設（一方出地，一方出資），并已于1997年12月1日前取得計劃部門自建或聯建立項后，至1998年11月30日未動工開發建設的，須在本意見實施之日起1年內到市房地局辦理用地審核手續；逾期不辦的，認定為閑置土地，依照本意見的規定處理和利用。今后，此類項目立項后滿1年未動工開發建設的，視為閑置土地。

五、處理和利用閑置土地的工作部署

    （一）為了加強對本市閑置土地處理和利用工作的領導，成立北京市閑置土地處理和利用領導小組（以下簡稱領導小組），下設辦公室，由汪光燾同志擔任組長。領導小組成員由市計委、市建委、市規劃局、市財政局和市房地局等部門有關領導組成。領導小組辦公室設在市房地局，辦公室主任由柴俊彝同志擔任。清理閑置土地工作結束后，領導小組自行撤銷。

（二）結合本市房地產開發市場清理整頓，由市房地局會同有關部門對閑置土地處理和利用的意見進行審核后報市政府批準，各區、縣房地局按照市房地局的統一部署，負責本區、縣閑置土地的清理調查并就處理和利用提出意見，報市房地局審批。具體工作從1999年1月1日起至1999年12月31日止，分三個階段進行：

第一階段為動員和公告階段（1999年1月1日至1999年1月31日）。在市政府召開房地產開發市場清理整頓動員會后，由市房地局向社會公告，公布舉報電話，要求屬于閑置土地的用地單位在3個月內向用地所在區、縣房地局申報閑置土地情況，逾期不申報的，政府依法無償收回國有土地使用權。

篇3

一、本實施意見所稱的用于農業土地開發的土地出讓金是指本區從土地出讓金收入中按規定比例劃出的專賬管理的資金。

本區土地出讓金用于農業土地開發的比例，按土地出讓平均純收益15％確定，其中30％資金由市集中使用，70％資金由區集中使用。

土地出讓平均純收益標準是指：根據《財政部、國土資源部關于印發〈用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法〉的通知》（財綜[*]49號）中確定的本區地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值，具體標準為65元/平方米。

二、用于農業土地開發的土地出讓金納入財政預算，實行專項管理。區財政局應對農業土地開發資金實行專帳核算，按規定的標準和用途足額劃繳及使用，不得截留、坐支和挪用，并實行社會公示制度。

三、調整現行政府預算收支科目，取消“基金預算收入科目”第85類“土地有償使用收入”下的850101項“土地出讓金”；增設850103項“用于農業土地開發的土地出讓金”，反映從“土地出讓金”財政專戶中劃入的用于農業土地開發的資金。

四、市房地資源管理局根據辦理的土地出讓合同和土地出讓金繳納情況，按月統計各區(縣)已繳清土地出讓金的土地出讓面積送市財政局，市財政局根據土地出讓面積、土地出讓平均純收益標準等，計算應從土地出讓金劃繳的農業土地開發資金，并于次月10日前分別劃入市、區(縣)級國庫用于農業土地開發的土地出讓金收入專賬。

從土地出讓金劃繳的農業土地開發區級專項資金的計算公式為：土地出讓面積（平方米）×65（元/平方米）×15％×70％。

五、本實施意見所稱的農業土地開發主要包括：土地整理和復墾、宜農未利用地的開發、基本農田建設以及改善農業生產條件的土地開發。

土地整理和復墾是指：按照土地利用總體規劃和土地開發整理規劃，有組織地對農村地區田、水、路、林及村莊進行綜合整治；對在生產建設過程中挖損、塌陷、壓占及污染破壞的土地和洪災滑坡崩塌、泥石流、風沙等自然災害毀損的土地進行復墾。

宜農未利用地的開發是指：在保護和改善生態環境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農土地進行開發利用。

基本農田建設是指：采取相應措施對基本農田進行改造、改良和保護，促進基本農田綜合生產能力提高和持續利用。具體包括：經國務院有關主管部門或者區以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地的建設；有良好的水利與水土保持設施的耕地建設；對中低產田的改造；蔬菜生產基地的建設；國務院規定應當劃入基本農田保護區的其他耕地的建設等。

改善農業生產條件的土地開發是指：為改善農業生產條件而獨立進行的農田道路、電力通訊、水源、給排水等生產設施的建設。

六、市級專項資金50％用于宜農未利用地的開發，50％用于基本農田建設、改善農業生產條件的土地開發(主要指農業設施建設)；區級專項資金主要用于“農民向城鎮集中”后的土地整理和復墾等。

七、財政部門負責農業土地開發專項資金的預算審批、下達、資金的撥付和資金的監督管理等工作；房地部門、農業部門負責項目預算的編報、匯總、項目實施的監督檢查及竣工驗收等項目管理工作。

八、區財政局會同有關部門每半年將用于農業土地開發的土地出讓金收入、資金使用計劃、支出情況上報市財政局、市房地局和市農委等部門。

九、區財政、房地會同審計等部門對用于農業土地開發的土地出讓金的預算管理、支出范圍等情況進行定期或不定期的監督檢查。對于違反規定的，予以通報；對于違反專賬管理的，督促其在7個工作日內予以糾正；對于違反支出范圍的，除督促其在7個工作日內糾正外，應將超出本實施意見規定支出范圍的資金收回專賬；對挪用專賬資金的，除追繳外，由相關部門追究有關人員責任。

十、對*年1月1日起繳入財政專戶的土地出讓金，按本實施意見規定提取用于農業土地開發的專項資金。

按區政府有關規定，*年已撥付給相關單位和部門的土地出讓金中，屬于應提取用于農業土地開發的土地出讓金而未提取的，必須予以補提。補提用于農業土地開發的專項資金計算公式為：土地出讓面積（平方米）×65（元/平方米）×15％，其中30％上繳市級專戶，70％納入區級專戶。

篇4

一、加強收入管理

（一）收入范圍。中心城區國有土地使用權出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款。具體包括：以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款（不含代收代繳的稅費）；依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一并納入土地出讓收入管理。按照規定依法向國有土地使用權受讓人收取的定金、保證金和預付款，在國有土地使用權出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。劃撥土地的預付款也按照上述要求管理。

（二）管理職責。土地出讓收入是政府性基金收入，收支應全額納入本級政府基金預算管理。收入全部繳入“非稅收入匯繳結算戶”，經清算后及時繳入國庫或財政專戶，支出通過本級政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管理。市國土資源局、市財政局要按照職責分工，相互配合，做好土地出讓收支管理工作。市國土資源局依法對中心城區內的土地資源實行集中管理，負責對中心城區的土地資源進行詳查，依據規劃部門提供的控制性詳細規劃及規劃設計條件，會同規劃部門擬定中心城區土地收儲和出讓計劃；對收儲土地進行整理和出讓；負責土地出讓收入的執收工作，按土地出讓宗地建立基礎臺賬。市財政局負責中心城區國有土地出讓收支管理工作，編制國有土地出讓收支預算，填報土地出讓收支統計表。

（三）征繳、清算程序。

1、土地出讓保證金的繳退。凡國有土地使用權實行網上掛牌出讓的，由市國土資源局會同市財政局按照網上掛牌出讓的有關規定，在指定銀行開設網銀保證金專用賬戶，專門用于保證金繳納。參與網上掛牌出讓的競買人將保證金繳入網銀保證金專用賬戶，競得人支付的保證金，應在國有土地使用權出讓合同生效后抵作宗地出讓價款，并在掛牌出讓結束后三個工作日內繳入“非稅收入匯繳結算戶”；未競得人支付的保證金及時予以退還，不計利息。網銀保證金專用賬戶僅用于網上掛牌出讓，平時一般無余額。以其他方式出讓國有土地使用權其保證金繳入“非稅收入匯繳結算戶”。競得人支付的保證金在出讓合同生效后，抵作宗地出讓價款；未競得人支付的保證金在3個工作日內予以退還。

2、土地出讓收入的繳款。市國土資源局根據土地出讓合同和劃撥用地批準文件，開具“**市非稅收入繳款通知書”，由國有土地使用權受讓人在規定時間內到非稅收入銀行繳納土地出讓收入。各非稅收入銀行收到受讓人繳款后，向繳款人開具“**省非稅收入一般繳款書”，并及時將土地出讓收入劃轉到“非稅收入匯繳結算戶”。

3、土地出讓收入的匯繳清算。實行招拍掛的土地出讓收入繳入“非稅收入匯繳結算戶”后，由市國土資源局依據國家相關政策，編制《土地出讓收入清算單》，送市財政局審核。屬代收代繳的稅費等往來資金在“非稅收入匯繳結算戶”直接劃轉；土地出讓收入全額繳入國庫專戶或金庫，納入基金預算管理。

二、明確支出管理范圍

土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、支工支出、城市建設支出、國有土地收益基金支出、城鎮廉租住房保障支出以及其他支出等。

（一）征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

（二）土地開發支出。主要是指因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關財務費用等支出。

（三）支農支出。包括用于保持被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農民社會保障支出、農業土地開發支出以及農村基礎設施建設支出。按照省財政廳、國土資源廳《關于轉發財政部、國土資源部<用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法>的通知》規定，土地出讓金用于農業土地開發的比例，按土地出讓平均純收益的15%計提。

（四）支工支出。新建、擴建工業項目所繳納的土地出讓收入，在扣除成本性支出及計提專用資金后的余額，全部作為財源發展專項資金，用于項目區內征地、拆遷補償支出、土地開發支出和項目投資獎勵支出等。

（五）城市建設支出。一是從土地凈收益中按不低于20%的比例安排；二是從新建的城市道路兩側各200米的土地出讓凈收益中，按50%比例安排；三是從城市基礎設施建設綜合服務費（南城區8.5平方公里內的行政事業單位劃撥用地，按從每平方米100元的標準收取）中安排。主要用于償還因城市基礎設施建設形成的債務及城市基礎設施建設支出。

（六）國有土地收益基金支出。根據《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》文件精神，從土地凈收益中按10%計提。主要用于土地收購儲備及整理等相關費用支出。

（七）城鎮廉租住房保障支出。根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規定，從土地出讓收入中扣除成本費用后按10%計提，主要用于解決城市低收入家庭住房困難問題。

（八）補貼掇刀區城建支出。對掇刀區20**年以前城市建設形成的歷史欠賬，由市財政局進行清理、鎖定，確定補貼基數，在每年的土地收益中予以安排。《**市人民政府關于印發**市城區土地收益征收管理試行辦法》文件中有關市、區分成比例的規定停止執行。

（九）其他支出。包括土地使用權出讓業務費、繳納新增建設用地有償使用費、耕地開墾費以及支付破產或改制國有企業職工安置費用、規劃部門編制控制性詳細規劃所需費用及相關政策允許在土地收益中列支的其它支出等。

三、建立、健全預決算制度

編制年度土地出讓收支預算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預算根據預計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃以及規定的用途、支出范圍和支出標準等因素編制。每年年度末，各相關部門應當嚴格按照財政部門規定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報財政部門審核匯總后，編入市綜合財政預算，向市人民政府報告。

篇5

第二條  我市行政區域內土地出讓金的征收管理，均按本規定執行。

第三條  土地出讓金包括：

（一）國有土地使用權出讓時，土地使用者依法交納的土地出讓金。

（二）國有土地使用期滿后，土地使用者需要續期而交納的續期土地出讓價款。

（三）原通過行政劃撥獲得國有土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

（四）土地合作者未按合同約定期限對土地進行投資建設而依法交納的土地閑置費。

（五）依法獲得土地使用權的土地使用者，在承租年限內，按規定向政府交納的土地使用費或土地租金。

（六）土地出讓金的存款利息。

（七）土地出讓金征收管理的罰沒收入和土地出讓金收入。

第四條  市財政部門是土地出讓金的主管機關。

市土地管理部門是土地出讓金的代征機關，其他部門和單位一律不得代為征收。

第五條  土地基準地價、標定地價應由市規劃、土地管理部門會同市財政、國有資產、房產、物價等管理部門，依照國家有關規定共同制定，報市政府批準后實施。

第六條  土地出讓金必須全部上繳財政，由財政列入預算管理，專款專用，用于城市基礎設施建設、土地開發和發展農業。

土地出讓金緩征、減征由市財政部門負責辦理。

第七條  國有土地使用權有償出讓合同簽訂后，市土地管理部門根據土地出讓合同，負責填發“繳交國有土地使用權出讓金登記單。”

第八條  土地受讓方必須根據交款通知單規定的金額、開戶銀行和帳號，按規定的時間將土地出讓金直接繳入“土地出讓金財政專戶。”

第九條  土地受讓方按合同規定全部付清地價款后，市財政部門應為土地受讓方開具“土地出讓金專用票據。”市土地管理部門根據“土地出讓金專用票據”及有關規定，辦理土地產權登記手續，填發土地使用證。

第十條  市土地管理部門應當依法行政，對未依法足額交納土地出讓金的單位和個人，市土地管理部門應解除土地使用權有償出讓合同，不予辦理土地產權登記手續，不發放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責任。

第十一條  外國投資者為獲得土地使用權所支付的土地出讓價款，需用外幣支付，也可將外幣兌換成人民幣支付。

第十二條  市財政部門應在銀行開設“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和核算。并在每月份終了五日內和市土地管理部門核對，清算當月的土地出讓金收入支出。

第十三條  市財政部門應根據市土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付有關費用，并按2%核撥土地出讓業務費。

第十四條  清算核撥有關費用后的土地出讓金凈收益，應按季繳入財政金庫，納入當年的全市城建投資計劃，專項使用。資金的使用由市財政部門根據有關部門申報的具體開發建設項目所需費用，審核后下達預算支出指標，撥款并監督使用。

第十五條  沈陽經濟技術開發區、沈陽市南湖科技開發區、沈陽商貿金融開發區、沈陽市輝山風景區開發和沈陽市沈河開發區的土地出讓金收入，由市財政部門委托開發區的財政部門負責統一征收管理，全額納入開發區的財政預算管理，專項用于基礎設施建設和土地開發。

上述開發區的財政部門，應在每季度終了十日內，與市財政部門和市土地管理部門辦理土地出讓金的繳撥手續。

第十六條  市土地管理部門和開發區財政部門，應在每季度終了后十日內，向市財政部門送土地出讓金收入和支出季報表。

第十七條  新民市、遼中縣、法庫縣、康平縣，要根據本規定，結合本地實際情況，制定本縣（市）的國有土地使用權出讓金征收管理辦法，報市財政部門備案。

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二、加強國有土地出讓收支管理。要嚴格實行土地收支預決算管理。實行全市土地集中統一管理后，土地儲備機構要嚴格實行宗地核算。在各宗土地出讓前，為合理確定土地成本和凈收益，由房產管理部門負責對國有土地拆遷成本進行審核（不含宗地內只有企事業單位的土地），由規劃和國土資源管理部門對集體土地拆遷成本進行審核，作為確定土地出讓價格和財政局返還成本的依據。對城區原獨立操作區的出讓收入，在扣除土地成本和“三金”（國有土地收益基金、農業土地開發資金和城鎮廉租房保障資金）后，凈收益部分由市財政局在規定時間內返還該區。繼續維持城市基礎設施配套費征收體制，市本級以外的配套費仍由各區（開發區）收取并用于本地區基礎設施建設。

三、加大閑置土地處置力度。市規劃和國土資源局要在土地出讓合同中明確宗地開發建設時間、項目開竣工時間、土地閑置費收取標準、違約責任等內容。宗地開發建設時間原則上不得超過3年，對超出合同約定期限外滿1年未動工開發的，要依法征收土地閑置費用，并責令限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿2年未動工開發的，要堅決收回。對雖按合同約定期限動工開發，但開發建設面積不足三分之一或已投資不足四分之一，且未經批準中止開發建設滿1年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。對土地閑置滿2年，但不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等辦法及時處置。市政府將把建設項目依法用地和履行土地出讓合同情況作為建設項目竣工驗收的重要內容，未經核驗或者核驗不合格的，不得通過竣工驗收。

市政府將組織市規劃和國土資源、監察等部門開展用地情況的執法檢查，專項清理土地閑置、土地批而未供、未批先用等土地違法問題。要重點查處嚴重破壞、浪費、閑置土地資源的違法違規案件，依法依紀追究有關人員的責任，嚴格落實耕地保護責任制，對發生違法用地行為嚴重地區的區縣政府實行問責制。要將企業違法用地、閑置土地等信息納入有關部門信用信息基礎數據庫，并定期向社會公示。閑置土地清查工作要于20*年6月底前完成。各地區要在20*年年底之前對本地區的閑置土地處理完畢。

四、強化土地利用規劃控制。各地區政府所確定的項目建設用地規模，必須符合土地利用總體規劃，年度用地必須控制在市政府確定的農轉用計劃指標范圍之內。市政府制定的農轉用指標分配計劃，將重點用于先進裝備制造業、高新技術產業、現代服務業、縣域經濟和解決歷史遺留問題等方面，依據項目實際用地情況確保項目落地。

五、嚴格控制房地產用地規模，認真執行工業用地控制指標。凡經營性房地產開發用地單宗出讓面積不得超過20公頃，工業用地必須執行國家和省的工業項目建設用地控制指標。工業項目用地綠地率不得超過20%，建筑系數不得低于30%，行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過用地總面積的7%，投資強度及容積率不得低于控制指標規定的標準。對現有已出讓的工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和容積率的，不再增收土地價款；對新增工業用地，要進一步提高工業用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。工業項目用地供地前，需投資主管部門和環境保護部門對擬供應項目用地提出投資和環保要求，待項目用地成交后，依法辦理項目投資審批、核準及環境評價等相關報批手續，并在投資主管部門和環保部門批準后，辦理土地出讓手續。

六、規范土地交易及供應方式。經營性用地和工業用地全部進入市土地交易市場交易，實行“招拍掛”方式出讓。經營性用地出讓底價不得低于土地成本與我市確定的土地出讓金標準之和；工業用地的出讓底價不得低于最低限價標準；廉租住房、經濟適用住房建設用地以行政劃撥方式供應；嚴禁用地者與農村集體經濟組織或個人簽訂協議圈占土地，通過補辦用地手續規避“招拍掛”方式出讓；對原以劃撥方式取得的土地使用權，因轉制、轉讓等原因不再符合《劃撥用地目錄》的，土地使用者須到國土資源管理部門申請土地出讓，自申請獲得批準之日起實行有償使用。經營性用地與工業用地的土地出讓價格需由市土地招標拍賣掛牌價格評審委員會確定。

七、加強對土地分割發證管理。按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部第39號令），在辦理土地使用權證時必須付清全部土地價款，不能按照付款進度分割發證。對20*年11月1日后成交的地塊，嚴格按照規定執行；對20*年10月31日前已成交項目，在合同中約定可以分期付款的，為履行合同，在辦理土地審批手續過程中，仍按原合同（成交書）約定分期付款，分期辦證，截止時間為20*年7月31日。

八、擬定土地出讓方案。國土資源管理部門要按照出讓計劃擬定土地出讓方案，報經同級政府批準后，由國土資源管理部門組織實施。經同級政府批準的土地出讓方案主要包括出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等內容。

九、實施新的基準地價。進一步加強土地價格管理，全市統一制定土地級別、基準地價、土地出讓金標準。市政府將頒布城市新規劃區范圍內土地級別、基準地價、土地出讓金標準，作為土地出讓的量化依據。

十、地下空間使用權實行有償使用。按照國土資源部39號令的規定，將地下國有建設用地使用權列入“招拍掛”出讓范圍。市政府將制定《關于*市地下空間土地使用權開發利用管理規定》，進一步明確地下空間土地使用權出讓方式、出讓年限、出讓價格的確定方法、規劃審批和土地登記發證等有關事項。

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關鍵詞 土地 供給政策 房地產

一、土地供給政策的主要組成部分

當今，雖然經濟在不斷發展，但經濟危機的深層影響也在逐漸顯現，世界經濟市場可能持續動蕩，短期內無法得到明顯改善，這對我國房地產市場產生了許多負面影響。在社會主義市場經濟體制下，房地產市場波動性較大，因此我國房地產在尊重市場規律的前提下，需要政府積極進行宏觀調控，出臺相關的供給政策加以引導、規范和治理，為房地產的發展保駕護航。當下，我國政府從國內外形勢出發，出臺了一系列土地供給政策，包括拆遷補償制度、土地開發儲備制度和土地出讓制度等。

（一）土地拆遷補償制度

目前，我國關于土地拆遷補償的政策和制度主要包括《土地管理法》《房地產管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關管理規定。土地拆遷主要有兩大特點，即強制性和補償性。因國家建設需要，拆遷具有強制性，所以在拆遷范圍內必須把國家政策和利益放在首位，遵守家頒布的關于土地拆遷的相關制度。在拆遷過程中，為保證居民利益，國家需要給予居民一定的補償，而具體的土地拆遷補償計算公式如下：

土地補償費=被征地畝數×年產值×補償倍數

安置補助費=需要安置的人數×年產值×補償倍數

需要安置的人數=被征地數÷征地前人均分配耕地數

另外，拆遷補償還包括青苗補償費，安置人數，大中型水利、水電工程建設征地補償等。

（二）土地開發儲備制度

我國土地開發儲備制度主要包括《中華人民共和國土地管理法》《市區縣（自治縣、市）投資土地開發整理項目管理實施辦法》《市土地開發整理項目庫管理暫行辦法》和《市土地開發整理項目竣工驗收管理暫行辦法》等有關法律規章規定。國家通過收購、置換土地的辦法來進行土地的開發儲備，并對土地進行調控管理。通過對土地進行開發儲備，可以有效規范房地產市場；通過調整土地的供求關系，可以穩定房地產市場。在土地的開發儲備中要遵循以下幾大原則：實現耕地占補平衡和耕地總量動態平衡；科學安排，規范審查；實事求是，嚴格辦事程序。

（三）土地出讓制度

土地出讓制度主要包括《經營性用地出讓管理辦法》《協議出讓管理辦法》及其相關管理規定。國家通過無償劃撥土地的方式來進行水利、軍事、交通等大型基礎設施建設，或者通過有償出讓的方式進行，具體有拍賣、招標、掛牌等形式。

二、土地供給政策對房地產的影響

（一）對房地產數量的影響

首先，土地供給政策對房地產市場的影響體現在對房地產數量的影響上。土地供給是房地產的基礎，當土地供給政策比較寬松時，房地產的數量會比較多。其次，土地的供給還會影響房地產市場的預期和生產，他們之間的關系由容積率（項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值）來反映。設房地產增量為QR（平方米建筑面積），土地供給量為QL（平方米土地面積），容積率為F，則有QR=F×QL。由此可見，當容積率不變時，土地供給量與房地產增量呈線性正相關關系；容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。但當房地產市場出現炒房、囤積時，土地的供給量對房地產市場的調控管理就不能完全發揮作用；由于部分開發商盲目追求經濟利益，不遵守市場規律，即使在土地供給量比較大的情況下，用于市場交易的房地產總量也會相對減少。

（二）對房地產價格的影響

上文提到，土地供給政策對房地產市場的影響首先體現在對房地產數量的影響上，通過影響房地產的數量，房地產的價格也會受到較大的影響。當土地供給量較大時，房地產的數量會增加，房地產的供應數量也會增多。這時，房地產市場可能會出現供大于求的現象，此時處于買方市場，所以房地產的價格會比較低。反之，當土地供給量較小時會出現賣方市場，房地產的價格會比較高。由此可見，土地供給政策通過調整土地供給數量來影響房地產市場的供給關系，進而進一步影響房地產市場的價格。

三、土地供給政策的完善措施

（一）保障低收入人群的利益

在制定土地供給政策時，要始終把人民的利益特別是低收入人群、弱勢群體的利益放在首位。土地供給制度和其他制度應按照兼容性、互補性和關聯性的原則進行完善。從制度的兼容性來講，主要是重新界定所有權、土地使用權和發展權，建立制度兼容的土地產權制度，促進土地使用權按照市場價格流轉。從土地供給制度與其他制度的互補性來講，應將房地產產業的稅收政策、金融政策、房地產產業政策聯系起來，形成一個完整的體系。從土地供給制度的關聯性來講，只有將土地的計劃管理、城市規劃管理、土地儲備開發和土地出讓制度聯系起來，共同組成一個制度體系，才能對房地產市場產生影響。

（二）完善經濟適用房、限價房和廉租房等有關政策

在完善經濟適用房、限價房和廉租房等有關政策時，應該把目光集中于中低收入人群。從市場需求的實際狀況出發，可以適當降低經濟適用房的數量，加大廉租房的比例，如可以出臺相關政策，對低收入人群的購房和租房行為加大優惠支持力度。此外，應打擊投機行為，穩定房地產市場秩序，保障中低收入人群的利益。

四、結語

在當下的經濟形勢下，房地產市場狀況往往是一個國家經濟的晴雨表，而國家出臺的土地供給政策會對房地產產生深刻的影響。本文主要介紹了國家實行的各種土地供給政策，重點分析了土地供給政策對房地產市場特別是對房地產數量和價格的影響，并結合我國現狀對今后房地產政策的制定提出了建議，以期為房地產的發展提供一定參考。

（作者單位為肇慶城際軌道實業有限公司）

參考文獻

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[3] 黃靜，王宏衛.土地的供給方式對放假的影響研究――基于面板誤差修正模型的實證分析[J].上海財經大學學報，2012

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1、土地產權制度存在缺陷

土地產權制度缺陷是影響土地出讓市場發展的首要因素。土地出讓市場運行狀況，取決于土地市場機制能否發揮作用及其發揮作用的程度。城鎮土地使用制度改革以來，城鎮土地產權制度由土地產權行政化向市場化轉變，形成土地行政劃撥制與土地批租制并存的二元體制。這種城鎮土地配置方式既是一種進步，但這種產權制度存在缺陷，并阻礙了城鎮土地出讓市場的快速健康發展。城鎮土地產權缺陷主要體現在以下幾個方面：

（1）城鎮土地產權的權能空間和利益大小不明確

第一、產權的排他性體現不足。

依據《城鎮國有土地使用權有償出讓和轉讓暫行條例》第四條規定“土地使用者獲得的土地使用權可以出售、交換、贈予、出租和抵押”，這意味著“土地使用者在獲得使用權的同時，亦獲得該土地的某種處分權，土地使用權在一定情況下包括了所有權的占用、使用、收益三項權能，具有十分明顯的土地財產權屬性和廣泛的使用范圍”。即出讓土地使用權包含了土地的部分處分權，可見城鎮土地產權權能空間界定不明確，與產權的有限性和排他性屬性不符。

第二，城鎮土地產權的利益大小不明確，收益分配不合理。

雖然法律規定通過出讓方式獲得土地使用權應支付土地出讓金，但對出讓金的性質和數量未曾規定，使城鎮土地收益不合理分配不可避免。在土地收入分配中，常常是地方政府占大頭，中央占小頭，體現在哈爾濱市，就是區縣政府占大頭，市政府占小頭。根據《哈爾濱市國有土地使用權有償使用收支管理辦法》規定，區縣土地出讓的收入80%以上歸區縣政府所有，市政府獲得的土地收益十分有限，尤其是新征用農村集體土地為國有用地出讓的，在收入分配上市、區縣政府比例為1:9，如此的收益分配不合理，導致地方區縣政府存在短期利益沖動而違規供地和違規批地。

（2）城鎮土地所有權行使主體不明確

城鎮國有土地所有權行使主體不明確，主要表現為城鎮土地所有權主體缺位。我國《憲法》明文規定城市土地屬國家所有，新修訂的《中華人民共和國土地管理法》第一章第二條和第五條同樣規定了“國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使”，“國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作”，雖然規定了國務院代表國家行使土地所有者身份，但沒有具體界定中央、省、市、縣各級政府的城市土地所有權。現實中，國有土地所有權的主體由中央人民政府和地方城市政府構成，中央政府名義上擁有所有權，而地方政府通過對國有土地產權的實際控制，形成了事實上的所有。地方政府特別是縣級以上政府實際在行使土地所有權，掌握著國家土地的處分和收益權。這種不合理的土地管理政策，刺激了地方政府多賣地、低價賣地行為的大量發生，導致大量耕地流失。同時，國有土地產權在中央政府與地方政府之間缺乏明確的劃分界定，上下級政府各自在土地資產上的事權、財權模糊不清，演化出上下級政府之間的權利之爭或討價還價，人為地加大了交易成本。

（3）土地產權沒有完善的法律保障

到目前為止，我國城鎮土地產權分配還缺乏正式的法律形式，導致土地產權沒有形成完善的法律保障體系。在此背景下，土地尋租機制便發育起來。對于尋租者來說，一旦獲得了排他性的土地產權，實際上就得到了一種類似法律上的壟斷產權，這種壟斷產權可以通過交換而獲得巨額租金。政府部門在進行土地產權安排和重新分配的過程中，往往通過尋租活動來追求自己的利益。從這一角度來看，設租者即政府部門本身也是尋租者，他們可以從自身利益出發視不同的對象來設定租金水平，目前，城鎮土地出讓領域的尋租活動主要表現在以下幾個方面：一是在土地出讓活動中，盡可能采取協議方式，以便在政府價格和市場價格之間設定租金。二是由于上下級政府和同級政府不同部門對國有土地產權的權利界定不清，現實中大量存在為獲得土地審批權和土地出讓收益而進行的各個利益團體的尋租活動。三是地方政府從地區利益出發，利用對土地產權的實際控制權獲取實物地租，或壓低地價甚至“零地價”以吸引投資。尋租既得利益者的陣容不斷擴大，增大了產權市場化的阻力。

2、土地出讓制度不完善

盡管近年來我國己制定了一系列相關的土地出讓法律法規，也對土地市場的健康良性發展起到了重要作用。但是由于立法本身具有其滯后性，加之土地出讓制度在立法上的不完善，以及人們對于客觀事物的認識有局限性和逐漸深化過程，使現行的土地法律法規還難以適應土地資源市場化配置的要求，從而亟待加快立法，并修訂已有的法規。

目前，與土地出讓相關的全國性高層次法律法規有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》等法律法規。但這些法律法規對于規范和發展土地出讓市場，還是遠遠不夠的。對于一些具體問題，法律規定尚不夠明確，比如只規定土地出讓的最高年限而沒有具體年限，對于不同地塊采取不同的出讓方式也只是籠統的規定，雖然有條件具備的土地應用招標拍賣方式、條件不具備的可用協議方式等條文，但所謂“條件具備與不具備”則法律未作規定，這是立法不嚴密所致。因此如果不將例外適用的條件具體化，容易使一些人鉆制度的空子，造成不必要的損失。

3、土地稅制不健全

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法定代表人：李維鼎，該公司董事長。

委托人：滕建國，上海市國和律師事務所律師。

委托人：徐富榮，上海市國和律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：上海市房屋土地資源管理局，住所地：上海市嶗山西路201號。

法定代表人：蔡育天，該局局長。

委托人：陸銀華，上海市虹口區房屋土地管理局副局長。

委托人：蔣榮，上海市虹口區人民政府法制辦公室副主任。

上訴人上海虹城房地產有限公司（以下簡稱虹城公司）為與被上訴人上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱上海房地局）土地使用權出讓合同糾紛一案，不服上海市高級人民法院（2000）滬高民初字第5號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現已審理終結。

經審理查明：1992年6月8日，中美聯合信托公司（以下簡稱信托公司）、上海新城房產企業公司（以下簡稱新城公司）、上海市虹口區房屋綜合開發經營公司（以下簡稱開發公司）與上海房地局簽訂滬土（1992）出讓合同第13號《上海市土地使用權出讓合同》（以下簡稱A地塊出讓合同）約定：信托公司、新城公司、開發公司以4，205，800美元的土地使用權出讓金獲得上海市吳淞路31號街坊A地塊的土地使用權，土地使用權期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開發公司經當地工商行政管理部門批準投資組成合資企業虹城公司，上述A地塊土地使用權即轉為虹城公司。1994年9月10日，虹城公司與上海房地局又簽訂滬土（1994）出讓合同第75號《上海市國有土地使用權出讓合同》（以下簡稱B地塊出讓合同）約定：虹城公司取得上海市吳淞路31號街坊B地塊的土地使用權；虹城公司如不按與上海市虹口區人民政府（以下簡稱虹口區政府）簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費用，上海房地局有權解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，虹城公司與上海房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權期限延長至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分別與案外人虹口區政府簽訂《虹口區大市政配套費合同》、《補充協議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費用數額及違約責任等事宜。在虹城公司與虹口區政府履行上述合同、協議過程中，虹城公司發現受讓的地塊存在民防工程。

1996年10月，虹城公司以虹口區政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區大市政配套費合同》及《補充協議》約定的拆遷期限、且在拆遷過程中發現該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級人民法院提起訴訟，請求判令依法解除拆遷合同，由虹口區政府返還其支付的動遷費，并支付違約金、設計費、勘察費及A地塊土地使用年限減少等損失。上海市高級人民法院于1998年9月18日以（1996）滬高民初字第15號民事判決書判決：一、虹城公司與虹口區政府之間有關上海市吳淞路31號街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區大市政配套費合同》有效，繼續履行；二、虹口區政府于判決生效后10日內償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元；三、虹口區政府于判決生效后10日內賠償虹城公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元；四、虹城公司的其它訴訟請求不予支持；五、虹城公司于判決生效后10日內支付虹口區政府委托動遷費7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬分之三給付滯納金。虹城公司對該判決不服，向本院提起上訴，并申請追加上海房地局為該案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民終字第161號民事判決認定，虹城公司在二審期間申請追加上海房地局作為第三人參加訴訟，實際是對雙方簽訂的土地出讓合同有爭議，屬于另一個性質的法律關系，不屬本案第三人。由于虹口區政府并非在合同約定的14個月內完成拆遷，虹城公司根據不安抗辯和同時履行抗辯的原則，有權遲延付款。在虹城公司訴訟后，虹口區政府在一審法院開庭時才主張已經完成拆遷，且雙方對拆遷范圍存在爭議，因此，在法院沒有作出判決上的認定前，不能以開庭日作為已經履行的日期，應當以法院判決生效的日期作為虹城公司付款的日期，一審法院判決虹城公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬分之三給付滯納金，缺乏依據，依法應當糾正。據此判決：一、維持上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第（一）、（二）、（三）、（四）項。二、變更上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第五項為：虹城公司于本判決生效后10日內支付虹口區政府委托動遷費7，170，505美元。

2000年9月11日，虹城公司依據本院（1998）民終字第161號民事判決認定的事實，以上海房地局沒有告知其出讓的土地上存在民防工程，違反了誠實信用原則為由提起訴訟，請求依法判令解除其與上海房地局簽訂的B地塊出讓合同；由上海房地局返還其土地出讓金，并賠償其拆遷的經濟損失。上海房地局則提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日簽收的虹口區民防辦發出的《停止施工通知書》及《上海市民防工程管理辦法》的復印件，以此證據證明虹城公司的起訴已經超過訴訟時效。

另查明：根據《中華人民共和國人民防空法》第七條、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理辦法》第十七條、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用權出讓辦法》第十五條的規定，民防工程的產籍檔案由市或區民防部門管理，房地產權籍檔案由市或區房地局管理；上海房地局在與受讓人簽訂《土地使用權出讓合同》時，應當對出讓的土地自然狀況包括地表下的設施情況告知受讓人，以保證其出讓的土地不存在瑕疵。另據虹口區民防工程管理所檔案卡記載：虹城公司受讓的A地塊有一處建筑面積69平方米的民防工程；B地塊分別有建筑面積76平方米及建筑面積42平方米的民防工程，其三處民防工程合計為建筑面積118平方米。上海房地局在與虹城公司簽訂《A地塊出讓合同》、《B地塊出讓合同》時，未履行告知出讓土地現狀的義務。虹城公司亦沒有向有關行政部門辦理拆除民防工程的審批手續，其受讓的A、B地塊未實際開發建設。

一審訴訟期間，一審法院委托上海公信中南會計師事務所有限公司（以下簡稱中南會計師事務所）對A、B地塊118平方米民防工程的拆除費用進行了評估，結論為：拆除A、B地塊118平方米民防工程的費用為49，511.98元。

一審法院審理認為：上海房地局代表國家以合同形式將訟爭國有土地使用權出讓給虹城公司，雙方因土地使用權出讓合同權利義務履行而發生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司訴訟已超過時效所提供的證據為復印件，依法不能作為認定事實的根據；即便上海房地局提供的虹口區民防辦談話通知書能證明虹城公司已于1995年1月12日知悉訟爭地塊下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出質疑，因此，上海房地局認為虹城公司起訴已過訴訟時效的理由不能成立。可認定上海房地局出讓給虹城公司的地塊是有瑕疵的，對此，依法應由上海房地局承擔相應的民事責任。已生效的最高人民法院（1998）民終字第161號民事判決，可以確認虹城公司與虹口區政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且虹城公司關于解除本案訟爭合同的主張，不符合法律規定的解除條件，因此，對虹城公司請求解除B地塊土地使用權出讓合同及返還土地出讓金的請求，不予支持。對虹城公司提出的賠償經濟損失的主張，因民防工程拆除費用為49，511.98元，應由上海房地局承擔。已生效的民事判決書確認虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發工作閑置的原因之一，虹城公司亦應承擔相應的民事責任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權又是有價值的，故可延長土地使用權年限來折價賠償。據此判決：一、延長虹城公司受讓取得的A、B地塊的土地使用權使用年限，即從2002年1月1日起算持續50年；二、上海房地局賠償虹城公司民防工程拆除費用49，511.98元；三、虹城公司的其他訴訟請求不予支持。案件受理費571，410.30元，由虹城公司負擔71410.32元，由上海房地局負擔500，000元；評估費3000元，由上海房地局負擔。

虹城公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：上海房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達到簽訂土地出讓合同預期的經濟利益，上海房地局應當賠償土地出讓金、拆遷費、工程設計費及利息等經濟損失；中南會計師事務所對其受讓的A、B地塊拆除民防工程費用評估為49，511.98元，并非實際發生的費用，該費用的數額應當以實際拆除所發生的費用損失為依據。為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。上海房地局答辯同意一審法院判決，請求二審法院予以維持，駁回虹城公司的上訴請求。

本院審理認為：虹城公司依據與上海房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經列入國家財政預算，用于城市建設和土地開發，上海房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且虹城公司對一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長虹城公司受讓的A、B地塊土地使用權年限作為虹城公司使用土地年限減少的損失之判項沒有提起上訴，因此，虹城公司上訴主張上海房地局賠償其土地出讓金及利息，依據不足，本院不予支持。上海房地局與虹城公司之間不存在拆遷補償的法律關系，在虹城公司與虹口區政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區大市政配套費的合同》中，由于虹口區政府對B地塊逾期拆遷，導致虹城公司已經受讓的A地塊延期開發建設，為此，本院（1998）民終字第161號民事判決已經判令虹口區政府償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元，賠償虹城公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。虹城公司與虹口區政府之間的拆遷合同合法有效，已經履行，因此，虹城公司主張上海房地局支付其拆遷費及利息損失，缺乏依據，本院不予支持。根據《中華人民共和國人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關規定，民防工程系防空設施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請，經批準后方可拆除。虹城公司至今尚未向有關民防部門提出拆除民防工程的申請，該工程項目用地至今亦尚未開發建設，且本院（1998）民終字第161號民事判決已經認定：“虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發工作閑置的原因之一。虹城公司主張上海房地局賠償工程設計費、工程款等費用，事實根據和法律依據不足，本院不予采納。因虹城公司沒有辦理拆除民防工程的報批手續，民防工程尚未實際拆除，一審法院委托中南會計事務所對該民防工程的評估結論，應當作為上海房地局支付虹城公司拆除民防工程費用的依據，虹城公司以中南會計師事務所評估非實際發生的費用為由主張上海房地局再行支付民防工程的拆除費用，沒有事實根據。一審法院根據上海房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒有將虹城公司受讓的土地存在民防工程的現狀告知虹城公司的違約事實，判決由上海房地局賠償虹城公司受讓取得的A、B地塊使用權年限，即從2002年1月1日起算持續50年，上海房地局已經承擔了相應的違約責任，虹城公司沒有舉證證明其他實際經濟損失發生的事實，本院不予認定。綜上，一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應當予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

篇10

為進一步加強我市土地儲備出讓管理，規范交易行為，優化資源配置，保障經濟社會發展用地需求，根據《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發〔〕3號)、《土地儲備管理辦法》（國土資發〔〕277號）、《土地儲備財務管理暫行辦法》（財綜〔〕17號）等規定，現就進一步加強我市土地儲備出讓工作有關事項通知如下：

一、健全土地儲備出讓工作機制

市土地儲備供應委員會（調整后的人員名單附后）負責組織領導我市土地儲備和出讓供應工作，研究解決土地儲備和出讓供應中的重大事項。市金劍投資開發有限公司和市土地儲備供應中心（以下簡稱市土地儲備機構）具體負責組織實施土地儲備和出讓供應工作。各有關職能部門按照職責分工予以配合。

二、加強土地儲備計劃管理

市土地儲備機構會同相關部門，根據國民經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需情況等，共同編制全市土地儲備中長期計劃和年度計劃，報市人民政府批準后實施。

土地儲備年度計劃制定后,各部門必須嚴格執行。列入土地儲備計劃的土地,未經市人民政府批準,相關部門不得為建設單位辦理規劃、用地等手續。土地儲備計劃確需調整時,由市土地儲備供應委員會審核后報市人民政府批準。

三、明確土地儲備的范圍和程序

土地儲備的范圍為城市規劃區內各類新增建設用地和市政府通過法定程序收回使用權的存量建設用地。主要包括：

1、因公共利益需要使用的土地；

2、為實施城市規劃進行舊城改造需要調整使用的土地；

3、城市規劃區內閑置、荒蕪的土地；

4、因國家建設征收但未利用的土地；

5、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的土地；

6、因單位搬遷、解散、撤銷、破產或其他原因停止使用原劃撥的國有土地；

7、已出讓的工業、倉儲、采礦、公用設施等國有土地，需改變為經營性用地的；

8、超過土地出讓合同約定的開發建設期限滿兩年未動工開發的土地；

9、違反合同約定，被依法解除合同，以及因非法占用、轉讓土地或擅自改變土地用途被依法收回的土地；

10、銀行收回處置土地抵押權、法院依法裁定的土地；

11、公路、鐵路、礦場等經批準報廢的土地；

12、已辦理農用地轉用和征收批準手續的土地；

13、其他應依法收回儲備的土地。

土地儲備程序嚴格按照《土地儲備管理辦法》（國土資發〔〕277號）規定執行。

四、規范儲備土地臨時利用行為

經市政府同意后，市土地儲備機構可將儲備土地，連同地上建（構）筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用，以增加土地收益，避免土地資產閑置。臨時利用期限原則上不超過二年，且不能影響土地供應。

五、提高儲備土地供應效率

儲備土地供應嚴格按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部39號令）、《協議出讓國有土地使用權規范》等相關法律法規規定執行，嚴防暗箱操作。儲備土地最低出讓價格由國土資源管理部門根據土地估價結果、產業政策、土地儲備成本和土地市場情況等，集體決策、綜合確定，不得低于土地儲備成本及國家最低價標準。

積極推行建設用地預申請制度。批次用地經批準后，規劃部門出具初步的規劃設計條件，國土資源部門先行整體招標拍賣掛牌出讓，縮短供地時間。依法辦理農用地轉用、土地征收后納入儲備的土地，原則上應在農用地轉用、征收方案批準后6個月內完成供地。

六、強化土地儲備資金收支管理

財政部門應當根據土地儲備的需要及概算安排，及時核撥用于土地儲備的各項資金。對土地儲備機構墊付的儲備成本，應在收到土地價款后，根據市政府批準的簽報審批單，按宗地優先在15個工作日內撥付給土地儲備機構。

市財政按招標拍賣掛牌和協議出讓國有土地使用權的年度總成交價款的5%計提國有土地收益基金，實行分賬核算，專項用于土地儲備。土地儲備機構要切實提高儲備資金利用效率,確保資金運作安全，并接受財政、審計部門的監督檢查。土地儲備資金應實行專款專用,封閉管理,不得挪用。土地儲備機構所需的日常經費，按照有關規定，與土地儲備資金實行分賬核算管理。

七、嚴格土地利用管理

以出讓方式取得的工業、倉儲等非經營性用地使用權人申請變更為經營性用地的，以及原出讓合同或劃撥決定書已明確約定變更土地用途等用地條件必須收回國有建設用地使用權的，原則上一律由市政府收儲后另行組織供應。對原工業用地使用權人進行補償時，應扣減其取得原工業用地時享受的相關優惠政策，以及市政府獎勵的土地出讓價款。

受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地，定金不予退還；已簽合同但未按合同約定繳納出讓價款的，依法收回土地；未按合同約定期限和條件開發利用土地或擅自改變土地用途的，國土資源管理部門應當及時糾正，并依法予以處罰。