建設用地規劃條件范文

導語：如何才能寫好一篇建設用地規劃條件，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】：林業調查規劃設計；林業生產建設；地位；作用

【引言】：林業調查規劃設計是林業生產建設的基礎工作，對于林業生產建設具有積極意義，其重要性不容忽視。相關林業部門根據林業調查結果，安排高素質專業人員做出科學合理的林業規劃設計，使得以后林業生產建設工作開展能夠有理有據。

1林業調查規劃設計概念

1.1林業調查

林業調查是在林業生產建設之前進行的，是林業生產建設過程中最為基本的一項工作，是林業生產建設的基礎與開始。林業調查指的是，將與林業相關的進行一個系統性的調查統計、研究，如，對林業所處區域的社會經濟條件、自然環境、地質條件及該林業的一些基本情況的調查。

1.2林業規劃

林業規劃主要是指預想林業生產建設的布置，對林業發展的近況與未來發展的趨向進行充足的思量，它不但擔保了林業發展的連續性，還對林業生產建設的近期利益和遠期利益、個體利益和整體利益等方面進行了仔細的分析。林業規劃可以分成國家規劃和地區規劃兩種形式，而且它的建設和規劃都能在同一國家政策指引下進行，即能讓地區的林業發展擁有自己的特色，又不會違背國家制定的林業規劃標準。

1.3林業設計

林業設計指在林業總體規劃框架內，將林業建設設想用圖形以及文字展現出來的活動過程。林業設計包含林業生產的方方面面：林業設計包含造林設計、育林設計以及撫育設計等幾個方面，對林業生產建設工作起著指導性作用。

2林業調查規劃設計在林業生產建設中的地位和作用

2.1有利于森林保護

眾所周知，森林有著地球之肺的稱號，森林植物可以很好的吸收大氣中的二氧化碳以及其他硫化性物質，釋放氧氣以及凈化空氣；森林植物在防止水土流失的同時，也是自然生態系統水循環不可缺少的一組成部分；森林植物能夠有效的防風固沙，防止土地養分流失。簡言之，森林是人類生存的必要條件，是地球上必不可少的組成部分。林業調查規劃設計對于森林防護具有重要意義。林業調查規劃在提供精確可靠數據的同時，還可以為森林未來林業發展戰略實施奠定基礎。林業調查規劃設計可以針對森林發展現狀以及遇到的問題提供具體舉措，林業調查規劃設計是保護森林、促進其未來健康發展的有效途徑。

2.2有利于保護個人權益

林業調查規劃項目能對林業生產發展建立產生一定的助益，據相關報道指出，我國林地發展基本使用的都是承包方式，這就會在實際發展進程中遭遇使用權和所有權的問題。只有保證各方面關系的協調處理，才能實現整體項目的可持續發展目標，確保各方利益得到有效兼顧。而林業調查規劃項目的設計過程中，需要對不同信息和數據進行綜合整理，在基礎數據支撐下，提升整體管理結構的客觀性和公正性，保證個人合法利益得到有效維護。

2.3有利于林業經濟發展

每件事的可持續發展都需要前期的一個調查規劃，而林業的調查規劃設計便是為了更好地促進當地林業的發展，為當地林業部門作出的決策性行動提供重要依據參考。林業調查規劃設計對林業的生產建設具有一定的指導意義，規范了林業的發展方向，從而保證促進了當地林業的經濟發展。同時，林業前期的調查規劃設計還對當地區域林業的從事人員的結構及組成部分有一定的了解。所以我們可根據這些調查信息，合理安排當地剩余勞動力的工作范圍，各司其職。并且定期對他們進行專業的林業知識培訓，提升他們的專業素質及素養，以確保林業生產的持續發展，促進當地林業發展，促進當地經濟的可持續發展。

2.4有利于提高林業調查規劃設計部門的實踐能力

林業調查規劃設計工作具有實用性、技術性及科學性，其主要是為了科學的發展林業，其在生產建設林業過程中發揮著至關重要的指導作用。針對有關的調查規劃設計部門而言，此項工作可以給生產建設林業的決策提供可靠的資料與數據支撐，以便采用恰當的對策來對建設林業中存在的問題加以解決，并制定好預后性對策；此外，此項工作也可以很好的鍛煉林業調查規劃設計部門的工作人員，使他們對管理、統計及林業等學科知識加以更好的掌握，不斷的對自我能力加以提高。

3強化林業調查規劃設計的策略

3.1優化林業部門系統化結構

要實現林業調查規劃設計良性發展的目標，就要提升規劃模式和規劃效果，健全規劃設計系統，并針對具體問題實施有效的管控措施。要保證調查人員對森林資源進行統籌管控和信息收集，就要提升工作的精細程度，確保相關設計結構能在系統化建設范疇內，提升整體林業調查規劃項目設計水平。

3.2充分融合科技手段

隨著數據的不斷增多以及收集環境的改變，傳統處理機制已經不能順應時展框架。因此，要健全調查規劃，制定技術化和信息化措施，提高統計速度的同時，建立更加完整的控制機制。另外，需要管理人員借助互聯網技術提升數據信息的傳輸能力，有效的將技術參數和林業調查規劃結合在一起，并運用先進的現代技術設備，提升管控機制和管理效能，實現項目的良性發展目標。

Y束語

總而言之，林業調查規劃設計工作對于保護森林、林業生產建設以及群眾經濟利益等方面具有十分重要利益。目前，我國林業生產建設仍然存在許多問題亟待解決，需要有關部門以及社會各界共同努力。有關部門要加強落實相關政策，提高自身能力的同時不忘制定完整系統的理論體系制度，不斷完善林業調查規劃設計工作。

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關鍵詞：GIS，城市用地，綜合評價

中圖分類號：TU98 文獻標識碼： A

1 引言

我國進入快速城市化發展階段以來，城市建設用地盲目擴張，不僅造成土地資源的浪費，而且造成城市及其周邊區域的生態環境破壞。為了使城市建設用地的盲目擴張現象得到控制，生態環境得到有效保護，需要對城市的發展進行科學合理的安排。

城市用地評價是針對城市未來可能發展建設的用地進行綜合評價，是城市土地利用總體規劃的主要內容，作為選擇城市發展用地的依據，決定著城市的發展方向和城市形態，也影響著城市內部生態環境及城市外部生態環境的發展，筆者利用GIS和AHP技術來進行城市土地的綜合評價，根據城市的自然、經濟和社會屬性，建立多因素評價指標體系，采用加權求和的方法，綜合評價各因素對城市用地的影響程度。

2 評價方法及步驟

2.1 評價方法

在早期的城市用地分析中，以生態敏感性分析居多，是將各單項生態評價因子，如地形、地貌、地質等分別進行評價并單獨繪制在透明膠片上，然后將膠片疊加，得到綜合的分析結果，并以此為依據進一步指導該區域的規劃工作。但是這種通過對色彩疊加形成的深淺變化進行的判斷分析，不能提供明確的數據結論。

本文以地利信息系統（GIS）為平臺，是處理地理數據（空間數據）的輸入、輸出、管理、查詢、分析和輔助決策的計算機系統。作為代替人工的計算工具具有了更高的精度，更具有科學性。

本文綜合評價主要從建設用地及非建設用地適宜性評價兩個角度來考慮。以非建設用地為載體，對生態資源進行保護和建設，建立生態安全體系和格局，提高城市的環境競爭力?？茖W評價建設用地開發適宜性，合理高效利用土地資源。

2.1.1非建設用地土地適宜性評價

非建設用地適宜性從生態保護的角度入手，研究生態網絡格局及其社會經濟發展，保護關鍵性的生態廊道和斑塊，發揮其高效的生態服務功能，使城市發展建設真正走向可持續發展之路。明確城市非建設用地功能，從而反控城市建設用地的使用性質和開發強度，為合理利用土地資源提供依據，為建設城市特色空間提供條件。

用地的影響因素有四個方面：自然保護類、景觀文化類、政策控制類和技術經濟類。其中自然保護類包括各類保護區、林草地、水環境；景觀文化類包括歷史文化保護、地質遺跡保護和景觀視線保護；政策控制包括農田保護、戰略控制區；技術經濟類包括地質災害等條件及高程坡度等條件，運用AHP模型綜合這四方面的因素，得出非建設用地土地適宜性等級，分為很適宜、一般適宜、較不適宜、不適宜。

2.1.2建設用地土地適宜性評價

建設用地適宜性從資源高效利用的角度，研究土地和環境的合理利用，并考慮到建設的經濟成本和對環境的影響。優化城市空間格局和用地形態，避免城市無序發展引起資源的浪費，引導規劃區合理有序發展。建設用地的影響因素有六個方面：技術類、經濟類、景觀條件、可達性、設施條件、環境影響。其中技術類包括地質防洪等條件、高程坡度條件；經濟類包括土地獲取成本和開發成本；景觀條件包括景觀質量和大??；可達性包括區位條件和交通條件；設施條件包括市政社會服務設施的滿足度；環境條件指各種污染對城市的影響度。運用AHP模型綜合這七方面的因素，得出非建設用地土地適宜性等級，分為很適宜、一般適宜、較不適宜、不適宜。

2.2評價步驟

2.2.1確定影響因子

影響城市建設用地選擇的因子很多，在研究中要全部逐個分析有一定難度。評價因子選擇應根據城市用地的生態需要及城市建設的需要，選擇對城市發展用地具有共性且影響較大的獨立因子作為評價因子，同時還要考慮對基礎資料占有的完備程度，選取有據可查，數據齊全的作評價因子。根據以上要求本研究選擇的因子既有自然生態因子，也有社會經濟因子，按照對建設用地擴展作用性之的不同將因子分為兩大類，一類是限制性因子包括：現狀用地類型、高程、坡度、地質條件、水資源保護、自然生態價值、人文景觀價值。另一類是潛力因子包括：交通可達性、環境質量、土地獲取成本、景觀質量及適宜建設規模。

準備數據有城市規劃區邊界數據、現狀建成區邊界數據、城市規劃區衛片、縣城土地利用現狀數據集、縣城地形數據集、地災評價數據集、城市規劃區河流水系數據集、歷史文化保護區數據集、森林公園數據集、道路交通數據集。

2.2.2單因子分析

單因子分析即數據的一種直觀表達，即數據的符號化。（見下面圖1，圖2 ）

2.2.3 單因子評價

單因子評價的過程即是單因子分析結果重分類的過程，從適宜建設用地的角度，同時考慮重要的生態區域的保護，對如生態區及歷史文物保護的核心區賦予空值（Nodata），不參與用地評價，直接作為保護區域，分別對各單項因子賦予不同的數值，確定用地的適宜建設度，分值越高，表明越適宜建設。列表表示如表1。（評價結果圖如圖3，圖4）

單因子評價表（表1）

2.2.4 確定評價權重：AHP法

本文采用層次分析法(Analytic Hierarchy Process簡稱AHP)，通過建立層次體系來確定每個影響因素對城市用地綜合評價的影響程度，在不同層次上有序層次，將各因子兩兩對比，進行定量描述，反映每一層次因子的相對重要性次序的權值，確定各因子的權重。（具體權重賦值見表2）

因子賦值表（表2）

2.2.5綜合疊加評價

由于各種因子對城市用地的特定利用方式的影響程度相差很明顯，故采用層次分析法（AHP法），對影響特定的特定的土地利用方式大的因子賦予較大的權值，然后再各單因子分級評分的基礎上對各個因子的評價結果進行加權求和，一般以分數越高表示越適宜建設。（如圖5，圖6）

3 研究結果及發展策略

3.1 評價結果

由圖可以得出，很適宜非建設區為地災高易發區及文物保護的核心區等區域，為14.19平方公里，較適宜非建設區為離河及文物保護單位距離較近，為避免影響的區域，為2.73平方公里，一般適宜非建設區為17.01平方公里。適宜非建設用地面積總計為33.93平方公里，占規劃區總面積的29.69%。

一般適宜建設區為36.68平方公里，較適宜建設區為35.82平方公里，很適宜建設區位于對自然生態環境影響較小的區域范圍內，地勢平坦，坡度較小，離道路較近，施工成本低，為6.97平方公里。適宜建設用地面積總計為79.47平方公里，占規劃區總面積的70.31%。（綜合評價結果圖如圖7）

3.2城市空間發展策略

3.2.1確定城市非建設用地

城市非建設用地主要包括生態環境的核心保護區域、地災高易發區、景區核心保護區及基本農田等區域，這部分用地出于城市建設安全及生態系統安全考慮要絕對禁止開發建設。圖 可以看出最重要的非建設用地形成了城市中央的綠心，是城市的綠肺，應予以嚴格保護。

3.2.2確定城市建設用地

用地擴展方向建議從分析結果看，城市北部及南部地區生態限制程度較低，并且土地連續性好，現狀道路密度較高，建議中心城區的建設用地向北部及南部擴展。城市擴展過程中對于耕地既要堅持基本農田的保護法規，又要方法靈活，減少農田保護與城市發展的矛盾，要堅持貫徹可持續發展建設理念，將城市發展和生態保護結合起來，把對自然生態系統破壞程度降到最低。

3.2.3非建設和建設用地的耦合關系

城市中心綠地做為城市綠心，與周圍建設用地之間要有生態緩沖帶，一方面保護城市綠心，另一方面防止城市建設用地的無序擴張，防止建設用地蠶食非建設用地。

3.2.4土地使用強度分區規劃

城市用地的開發建設近期應以現狀建成區為基礎，遠期考慮向城市南部及北部方向發展，主要發展區域為城市用地綜合評價圖中的適宜建設用地（包括一般適宜、較適宜及很適宜建設用地三部分）。

3.2.5建設用地控制

建設用地開發應以城市用地綜合評價中的很適宜及較適宜建設用地為主，一般適宜建設用地為輔，結合城市發展需要，合理控制開發規模。

3.2.6非建設用地控制

非建設用地對城市用地綜合評價中的很適宜非建設用地區域，主要集中集中在城市的中央地帶，一定予以嚴格保護，作為城市綠心，保護基本農田、林地生態區及河流水域地帶，形成完整的城市綠地系統，控制城市的無序擴張，引導城市的合理發展。

4 結論

傳統的城市用地評價的一個主要特征是從狹窄的經濟觀點出發進行評價，缺乏考慮遠期的生態后果，忽視對城市環境考慮。在土地利用規劃中表現最為明顯的是將城市新用地盡量安排在最便捷、最經濟的地方，其結果造成城市用地過分集中和生態環境的破壞。要處理好生態保護與城市發展的關系就要采用更為科學的城市用地評價方法進行城市用的的選擇。本文以個GIS為支撐，通過選擇較為全面的影響因子，并且充分考慮了生態環境的重要性，在限制性因子的疊加分析以及綜合評價中的疊加方法和權重分配上都遵循“生態優先”的原則，同時對建設用地影響較大的建成區 ,交通因子也要合理體現其影響。通過綜合評價以適宜性等級為基礎，為今后X市建設用地擴展方向做建議性指導。單因子適宜性等級的劃分及權重的確定都是需要進一步考慮的問題以期找到更加合理的評價方法

參考文獻：

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哪些地區可以開展試點

《辦法》對適用地區、適用地類、有效期限進行了明確界定。

對適用地區，《辦法》明確允許開展抵押貸款的農村集體經營性建設用地僅限于國家確定的15個入市改革試點縣（市、區）地區，包括北京市大興區、山西省澤州縣、遼寧省海城市等。

對適用地類，《辦法》明確農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地，規定以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

對有效期限，《辦法》規定有效期至2017年12月31日，與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

《辦法》提出，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，應在堅持土地公有制性質不變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下進行。同時要求農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規、惠農利民、平等自愿、公平誠信、風險可控、商業可持續原則。

抵押物范圍有哪些

《辦法》從業務開展的范圍，貸款的用途、條件、流程、風險保障機制等方面，對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務作了明確規定。

對抵押物范圍，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資：一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權；二是尚未入市但具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權。

具備入市條件的包括兩類：一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記并持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記并持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。

《辦法》同時規定，以下這些集體經營性建設用地使用權不得抵押：權屬不清或存在爭議的；司法機關依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。

如果出現違約，抵押物如何處置

嚴把貸款條件，是控制貸款風險，順利在試點地區推動集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務開展的必要手段?！掇k法》從依法持有土地使用權證書、符合土地總體規劃及城鄉規劃、未設定優先受償的其他權利等方面提出了要求，并要求銀行業金融機構對借款人是否有資質、抵押物權屬是否清晰、價值評估是否合理、是否符合規劃、是否容易處置變現等問題進行詳細的調查，力爭防范貸款風險，提高資產質量。

如何評估抵押物價值？《辦法》規定銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估制度?？刹捎猛獠吭u估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。同時規定，銀行業金融機構應當按照抵押合同的約定，加強抵押品的動態管理和價值重估，保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。

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第二條市城市規劃建設區范圍內的各類建設用地變更使用性質，適用本規定。

第三條本規定所稱建設用地使用性質，按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》（）的大類進行分類。

第四條市城鄉規劃行政主管部門負責本市城市規劃建設區內建設用地使用性質變更的管理工作。市國土資源、住房城鄉建設、監察等部門按照各自職責協同做好建設用地使用性質變更管理工作。

第五條市城鄉規劃行政主管部門應嚴格按照城市總體規劃、控制性詳細規劃確定的建設用地使用性質和要求進行管理，不得擅自變更。

第六條建設單位應當嚴格按照市城鄉規劃行政主管部門確定的建設用地使用性質進行開發建設，任何單位和個人不得擅自改變。

第七條滿足環境容量要求，符合建設、消防、衛生、文物保護等相關規定，且符合下列條件之一的，可以申請變更規劃建設用地使用性質：

（一）國家、省、市的有關政策發生變化的；

（二）城市總體規劃、控制性詳細規劃和專項規劃變更或者修編，造成地塊開發建設條件發生變化的；

（三）因城市基礎設施、公益性公共設施、重大項目建設等原因，導致地塊的建設條件發生較大變化的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

第八條申請變更建設用地使用性質按以下程序辦理：

（一）申請。建設單位向市城鄉規劃行政主管部門提交變更申請報告和變更方案。變更申請報告包括建設用地基本情況、規劃許可情況、變更建設用地使用性質的理由、變更幅度等內容。變更方案包括變更前、變更后的修建性詳細規劃方案。

（二）受理。符合本規定第七條所列情形之一的，市城鄉規劃行政主管部門應予受理。

（三）論證。由市城鄉規劃行政主管部門組織召開專家論證會，對變更的必要性、可行性和科學性進行論證，提出論證意見。

（四）公示。經論證可以變更建設用地使用性質的，由市城鄉規劃行政主管部門對變更方案進行公示。必要時，組織召開聽證會。

（五）報批。市城鄉規劃行政主管部門應當依法提出變更建議，并附變更申請報告、專家論證意見、公示及聽證情況、規劃變更方案，報市政府批準。

（六）許可。市政府批準后，市城鄉規劃行政主管部門應將變更后的建設用地使用性質的情況抄告市國土資源部門，市城鄉規劃行政主管部門根據市國土資源部門的《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》或其他有關文件，辦理規劃許可變更手續。

第九條市城鄉規劃行政主管部門應嚴格監督規劃的實施，加大執法力度，對在建設過程中擅自改變規劃建設用地使用性質的，必須堅決制止，并依法進行處罰。

第十條市住房城鄉建設行政主管部門應當根據《建設工程規劃許可證》等相關資料核發《建筑工程施工許可證》，并督促施工單位按照審定的施工圖施工。

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本文對土地利用總規劃修改（以下簡稱“規劃修改”）進行綜合研究，以科學的發展觀為統領，堅持規劃修改后建設用地總規模不突破，耕地不減少的原則，在避讓基本農田保護區，促進生態環境保護與建設的前提下，對規劃建設用地布局進行調整。重點分析當前規劃修改涉及的主要內容，運用個別案例展現規劃修改四個方面，并從耕地、基本農田、建設用地、生態用地等幾方面評估規劃修改對規劃實施的影響，最終保障規劃修改的科學性、可行性。

關鍵詞：規劃修改指標布局

中圖分類號：U412文獻標識碼： A

一、規劃修改的指導思想、原則及目標

（一）指導思想

圍繞保護資源和保障發展目標，認真貫徹落實“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，以耕地保護為重點，嚴格執行耕地占補平衡制度，并滿足合理的建設用地需求，強化土地用途管制，促進節約集約用地，有效參與宏觀調控，提高規劃的科學性和權威性。規劃修改嚴格落實上級下達的指標，對規劃的用地結構和空間布局進行局部修改，推進土地的集約節約利用和優化配置，使得規劃能更好的服務于社會經濟發展。

（二）原則

1.總量平衡原則

規劃修改方案編制過程中不突破規劃約束性調控指標，確需突破的，應先通過上級規劃修改進行統籌平衡。規劃修改在不突破規劃約束性指標的前提下，對允許建設區、有條件建設區和限制建設區進行布局調整。

2.空間管制原則

規劃修改方案在確保允許建設區面積不增加的前提下，對城鄉建設用地規模邊界和擴展邊界進行調整，不改變城鄉建設用地禁建邊界，不占用土地整治項目區、高標準基本農田建設區。

3.保護耕地原則

規劃修改方案以保護耕地和基本農田為前提，盡量不占或少占耕地，避讓基本農田，確保耕地保有量和基本農田保護任務目標的實現。

4.節約集約原則

貫徹資源利用節約優先戰略，最大限度提高各類用地節約集約利用水平。規劃修改涉及的用地標準，嚴格落實節約集約用地的相關要求，準入條件和行業用地標準等。

5.改善生態原則

按照保護優先、兼顧治理的要求，注重土地資源保護和生態環境綜合治理，避讓生態環境安全控制區和風景旅游用地區，確保具有重要生態功能的基礎性生態用地比重不降低，促進土地資源的可持續利用。

6.公眾參與的原則

規劃修改方案的制定在相關部門的共同參與下開展，廣泛聽取規劃修改涉及區域社會各界的意見，采納合理性建議，并對規劃修改方案進行充分聽證、論證，提高規劃修改方案的可行性與可操作性。

（三）目標

1.優化建設用地布局，保障科學發展用地

通過規劃修改，優化各類建設用地布局，修改規劃建設用地實施時序，有效保障重點區域和重點項目用地，促進經濟社會全面協調可持續發展。

2.統籌城鄉土地利用，促進節約集約用地

通過規劃修改，統籌城鄉和區域土地利用，科學安排生產、生活和生態用地，引導城鄉建設用地集聚布局，促進各類產業規模和節約集約用地。

3.完善規劃實施管理，強化土地宏觀調控

通過規劃修改，完善土地利用結構和布局，提高土地用途管制和建設用地空間管制對經濟社會發展的適應程度，保持規劃的現勢性，提高土地管理參與宏觀調控的針對性和有效性。

二、規劃修改方案

1.規劃調控指標修改

以某縣規劃修改為例，規劃建設用地調入地塊均避讓了基本農田保護區，規劃建設用地的調出地塊大于建設用地調入地塊，以保證城鄉建設用地總規模不增加。

規劃建設用地調入296.5188公頃，共64個地塊，分布在八寶鎮、八棵樹鎮、金溝子鎮、靠山鎮、老城街道、蓮花鎮、慶云鎮、新城街道、興開街道、業民鎮、中固鎮等；規劃建設用地調出334.0762公頃，共567個地塊，分布在八棵樹鎮、金溝子鎮、李家臺鄉、蓮花鎮、慶云鎮、興開街道、業民鎮、中固鎮、城東鄉、上肥地滿族鄉、林豐滿族鄉等。

2.土地利用結構修改

（1）調入地塊

規劃建設用地調入地塊296.5188公頃，占用農用地288.0729公頃，其中耕地266.8880公頃，園地7.0306公頃，林地6.7786公頃，其他農用地7.3757公頃；其他土地5.9475公頃，其中自然保留地4.5906公頃，水域1.3569公頃；建設用地2.4984公頃，其中城鎮工礦用地0.0344公頃，農村居民點1.1487公頃，交通水利及其他建設用地1.3153公頃。

（2）調出地塊

規劃建設用地調出地塊334.0762公頃，占用農用地1.7899公頃，均為耕地；建設用地332.2863公頃。為保證建設用地規?？刂圃谡{控指標范圍內，將建設用地332.2863公頃復墾為耕地265.8291公頃、園地28.3515公頃、林地16.2760公頃、其他農用地21.8297公頃。

規劃修改后，農用地增加46.0033公頃，其中耕地增加0.7310公頃；其他土地減少5.9475公頃；建設用地凈減少40.0558公頃。

3.建設用地管制分區修改

規劃建設用地調入地塊涉及有條件建設區279.8679公頃、限制建設區16.6509公頃調整為允許建設區；規劃建設用地調出地塊涉及將允許建設區334.0762公頃調整為有條件建設區1.7899公頃、限制建設區332.2863公頃。

規劃修改后，允許建設區減少37.5574公頃，有條件建設區減少278.0780公頃，限制建設區增加315.6354公頃。

4.土地用途分區修改

規劃建設用地調入地塊涉及將一般農地區276.2811公頃、林業用地區6.5937公頃、其他用地區13.6440公頃調整為城鎮村建設用地區；調出地塊涉及將城鎮村建設用地區334.0762公頃調整為一般農地區。

規劃修改后，一般農地區增加57.7951公頃，林業用地區減少6.5937公頃，城鎮村建設用地區減少37.5574公頃，其他用地區減少13.6440公頃。

三、規劃修改對規劃實施的影響

1.對耕地和基本農田目標實現的影響

（1）對耕地和基本農田數量的影響

規劃修改不涉及對耕地保有量和基本農田保護任務的修改，不減少耕地和基本農田規模，不改變基本農田布局，規劃修改后耕地增加0.7310公頃，符合《國土資源部關于嚴格土地利用總體規劃實施管理的通知》（國土資發[2012]2號）的要求，保證規劃修改后耕地保有量和基本農田保護目標數量不減少。

同時，規劃修改增加的建設用地規模邊界不涉及在建和已建的土地整治和高標準基本農田建設項目，不會對項目的建設和實施產生影響，不影響項目建設產生的社會效益、經濟效益、生態效益。

（2）對耕地質量的影響

依據農用地分等成果，確定規劃調入、調出地塊中耕地的利用質量等別，得出調入、調出地塊平均利用質量等別分別為11等和10等，確保規劃修改后耕地利用等別有提高。

2.對建設用地目標實現的影響

規劃修改在符合建設用地管制分區和土地用途分區的土地利用調控方向，修改建設用地管制分區和土地用途分區避讓了禁止建設區和基本農田保護區，確保城鄉建設用地規模不增加，對允許建設區進行優化集中布局，使新增建設用地指標可以得到更加充分有效的利用，促進了城鄉建設用地的集中布局和集聚發展，提高了建設用地土地節約集約利用程度。

3.對生態環境保護的影響

篇6

關鍵詞：耕地保護 綜合整治 科學用地 合理布局 統籌發展 土地利用總體規劃

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）06-038-02

近年來，隨著我國經濟快速發展，各類建設項目用地大幅增加，尤其是工業項目用地。由于交通條件、地理位置、經濟基礎等各種原因，這些項目用地主要都集中在城鎮周邊，幾乎沒有什么項目在偏遠鄉村選址。這樣一來，使得城鎮周邊的大量優質耕地被占用。盡管各地開展農村土地開發整理，有效地促進了耕地保護，但隨著可開發整理的土地資源的日益枯竭，我們守住18億畝耕地這條紅線的任務越來越艱巨。為此，中央及時出臺了城鄉建設用地增減掛鉤的政策。城鄉建設用地增減掛鉤是指城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，具體地講是指依據土地利用總體規劃，將若干擬復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地復墾，最終實現項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質量不降低，用地布局更合理的土地整理工作目標。通過科學實施城鄉建設用地增減掛鉤，不僅可以有效地緩解用地壓力，促進經濟的發展，而且有力地支持了新農村建設，走出一條依法管地、科學用地、合理布局、和諧發展的新路子。城鄉建設用地增減掛鉤，解決了耕地保護“缺動力”、工業化城鎮化“缺土地”、新農村建設“缺資金”、城鄉統籌“缺抓手”、農村土地管理制度改革“缺平臺”等一系列難點問題。

為了使城鄉建設用地增減掛鉤真正成為得民心、惠民生、合民意的仁政工程，筆者認為應當做好以下幾方面工作：

一、以城鄉統籌發展和促進農業現代化為導向，不斷增加高產穩產基本農田和改善農村生產生活條件，從根本上切實維護農民權益

1.不斷優化城鄉用地結構，加強農村基礎設施和公共服務設施建設，提高節約集約用地水平，促進城鄉統籌發展。

2.始終堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，推動農業發展和農業現代化，促進新農村建設和城鎮化發展；要在增加耕地數量的同時努力提高耕地質量，促進農業產業結構調整，提高農業集約化水平。

3.嚴格按照有利生產、方便生活、改善環境的原則，以農田整治為重點，立足提高高產穩產基本農田比重，進一步改善農村生產生活條件，促進農民增收、農業增效、農村發展。通過農村土地整治示范建設，與散亂、廢棄、閑置、低效利用的農村建設用地整治相結合，實施田水路林村綜合整治，充分發揮其經濟、社會、生態綜合效益。

4.必須把維護農民權益放在首位，充分尊重農民意愿，堅持依法推動、群眾自愿、統籌兼顧、因地制宜。要依法維護農民和農村集體經濟組織的主體地位，依法保障農民的知情權、參與權和受益權，切實做到農民自愿、農民參與、農民滿意。

二、以土地利用總體規劃為依據，堅持科學規劃和合理布局的原則，穩步推進城鄉建設用地增減掛鉤工作

1.要依據土地利用總體規劃，統籌安排農民新居、城鎮發展等土地整治活動，合理設置建新、拆舊項目區，確保項目區內建設用地總量有減少、布局更合理，耕地面積有增加、質量有提高，實現以城帶鄉、以工補農，城鄉統籌發展的目標。要堅決扭轉在城鄉建設用地增減掛鉤中重建新、輕拆舊、重城鎮、輕農村、單一解決城鎮建設用地供需矛盾的傾向，堅決糾正少數地方突破土地利用年度計劃控制、片面追求增加城鎮建設用地指標等偏差，堅決制止實施過程中脫離發展實際、侵害群眾利益等各類違法違規行為。

2.在推進農村新居建設和危房改造及小康示范村建設等工作中，凡涉及城鄉建設用地調整使用的，必須納入城鄉建設用地增減掛鉤。嚴禁擅自開展建設用地置換、復墾土地周轉等“搭車”行為，防止違規擴大城鎮建設用地規模。

3.要依據土地利用總體規劃和農業生產、城鄉建設、農田水利建設、林業保護利用和生態建設等有關要求，科學編制農村土地整治規劃，合理安排城鄉建設用地增減掛鉤的規模、布局和時序。必須符合土地利用總體規劃和土地整治規劃，納入土地利用年度計劃。

4.要與地方經濟社會發展水平和農業產業發展相適應，與城鎮化進程和農村人口轉移相協調，遵循城鎮發展規律，區分城鎮規劃區內、城鄉結合部、空心村和閑置宅基地等不同情況，因地制宜，量力而行，循序漸進。涉及農村拆遷安置的新居建設，應該為農民提供多種建房選擇，保持農村特色和風貌，保護具有歷史文化和景觀價值的傳統建筑。要尊重農民意愿并考慮農民實際承受能力，防止不顧條件盲目推進、大拆大建。

5.開展城鄉建設用地增減掛鉤，必須舉行聽證、論證，充分聽取當地農村基層組織和農民的意見。涉及土地調整互換使用的，未征得農村集體組織和農民同意，不得強行開展城鄉建設用地增減掛鉤。必須按照明晰產權、維護權益的原則，合理分配土地調整使用中的增值收益。要明確受益主體，規范收益用途，確保所獲土地增值收益及時全部返還農村，用于支持農業農村發展和改善農民生產生活條件，防止農村和農民利益受到侵害。

三、依照耕地分等定級技術規范和標準，嚴格進行土地整治新增耕地質量的評定和驗收，切實做好農村土地整治工作

1.大力推進以高產穩產基本農田建設為重點的農田整治。要按照因地制宜、改善條件、提高質量的要求，以提高高產穩產基本農田比重為目標，大力開展土地平整、田間道路建設、農田防護建設和農田水利建設。要依照耕地分等定級技術規范和標準，嚴格的土地整治新增耕地質量的評定和驗收，有針對性地采取培肥地力等措施，穩步提升新增耕地產能，經整治的耕地要劃定為基本農田，實行永久保護。要切實防止投入散、項目小、新增耕地質量偏低，以及重建設輕管護等問題。

2.規范推進農村土地整治示范建設。要按照統籌規劃、整合資源、整體推進的原則，以耕地面積增加、建設用地總量減少、農村生產生活條件和生態環境明顯改善為目標，規范推進以田水路林村綜合整治為內容的農村土地整治示范建設。未批準開展城鄉建設用地增減掛鉤的地區，不得將農村土地整治節約的建設用地指標調劑給城鎮使用。整治騰出的農村建設用地，首先應復墾為耕地，規劃繼續作為建設用地的可作為農民舊房改造、新居建設、農村基礎設施和公共服務配套設施建設以及農村非農產業發展用地。避免以整治為名，擅自突破土地利用總體規劃和年度計劃，擴大城鎮建設用地規模。杜絕在農村土地整治中，違法調整、收回和強迫流轉農民承包地。

3.積極組織實施農村土地整治重大工程。要按照科學論證、集中投入、分步實施的要求，以提高糧食綜合生產能力為目標，在保護生態環境的前提下，積極組織實施《全國土地利用總體規劃綱要（2006―2020年）》、《全國新增1000億斤糧食生產能力規劃（2009―2020年）》確定的農村土地整治重大工程，促進國家糧食核心產區和戰略后備產區建設，為確保國家糧食安全提供基礎性保障。要切實加強配套工程建設，落實配套資金，強化工程監管，防止和糾正配套工程不到位、配套資金不落實等問題。

四、加強組織領導，強化資金整合和使用管理，保障城鄉建設用地增減掛鉤工作順利進行

1.以統籌城鄉發展、全面建設小康社會為目標，切實加強組織領導，形成地方政府主導、國土資源部門搭建平臺、相關部門各司其職協調聯動的工作機制。國土資源部門要會同相關部門根據職能分工，落實責任，通力合作，準確把握工作要求，加強全程指導和有效監管，嚴格規范城鄉建設用地增減掛鉤并切實做好農村土地整治工作。

2.整合資金，加大投入，建立多元化融資渠道。融資重點向多元化資金投入、市場化運作轉移，整合各類資金，形成以政府投入為主導、社會多方參與的多元化投入格局。以新增建設用地土地有償使用費、用于農業土地開發的土地出讓收入、耕地開墾費和土地復墾費等資金為主體，引導和聚合相關涉農資金，保持渠道和用途不變，實行專賬管理，統籌集中使用，切實提高各項資金綜合使用效益。嚴格執行土地出讓收益要優先用于農業土地開發和農村基礎設施建設的規定，嚴格執行新增建設用地土地有償使用費主要用于基本農田建設和保護、耕地開發和土地整理的規定。

總之，只要牢固樹立科學發展觀和正確的政績觀，立足于維護好廣大人民群眾的根本利益，認真總結經驗，及時研究解決工作中出現的新情況、新問題，我們就能確保城鄉建設用地增減掛鉤工作規范、健康、有序開展。

篇7

一、存量建設用地改造與新增建設用地出讓的比較

存量建設用地改造與新增建設用地出讓在土地條件、占用、權利、處置、收益等方面存在著較大客觀差異：在土地條件上，新增建設用地一般分為需征轉農用集體土地、需征用的集體建設土地、“三通一平”、“五通一平”等類型的土地，而存量建設用地一般為附屬大量建筑物的城市建設用地；在土地占用上，新增建設用地由政府統一管理，而存量建設用地則是分散在各土地使用權人手中；在土地權益上，新增建設用地權利關系相對簡單，而存量建設用地再開發面對的權利關系較為復雜；在土地處置上，新增建設用地處置權在政府，政府可以采取劃撥、協議出讓、招拍掛出讓等方式進行處置，而存量建設用地使用權掌握在土地使用者手上，政府不能隨意處置；在土地收益上，新增建設用地出讓收益由政府支配，而存量建設用地土地收益則要兼顧各方利益。

二、存量建設用地改造地價的特殊性

存量建設用地改造的地價測算單位。與新增建設用地以宗地為單位進行管理和地價測算不同，存量建設用地改造以項目為單位進行管理與地價測算。一個項目內可能僅有一個新宗地，也可能有多個新宗地。改造規劃確定整體實施的，整個單元作為一個項目進行地價測算；改造規劃確定分期或分項目實施的，其中一期或一個項目申請用地審批的，以該期作為一個項目或該項目為單位進行地價測算。以項目為單位進行地價測算后，需分攤到各個新宗地。

存量建設用地改造的用地類型轉化。與新增建設用地按規劃的用地類型進行地價測算不同，存量建設用地改造需考慮原有用地類型與規劃用地類型的轉化。原有用地類型可能為工業、住宅、辦公、商業等用途，也可能是混合用途；規劃用地類型可能為工業、住宅、辦公、商業等用途，也可能是混合用途。存量建設用地改造的地價需用規劃用地類型的地價扣減原有用地類型的地價。

存量建設用地改造的剩余年期。與新增建設用地僅考慮出讓年期不同，存量建設用地改造需考慮原建設用地的剩余年期。如原宗地出讓年期50年，已使用20年，剩余年期30年。存量建設用地改造的地價測算，則需考慮將剩余年期30年的地價測算出來，在改造實施主體需繳納的地價中扣減。

存量建設用地改造的地上建筑物處理。與新增建設用地附屬建筑較少（理論上政府出讓土地應為凈地）不同，存量建設用地上一般都建設了大量建筑物。這些建筑物權利人不同、成新度不同、建筑用途不同，均需要進行拆遷賠償。因此存量建設用地改造的地價測算時，需清查與評估地上建筑物的價值，并在應繳地價中予以統籌。

存量建設用地改造的配建面積地價。與新增建設用地要求配建的建筑物（主要是市政服務設施）較少不同，存量建設用地改造要求大量配建保障性住房、安居型商品房、小學、醫院等配建建筑。因此存量建設用地改造的地價測算時，需按產權歸屬、配套等級進行區分，保障性住房、小學、醫院等產權歸政府的配建建筑面積，以及規劃配套等級內的配建建筑面積應免繳地價，而安居型商品房、會所、商場等產權歸企業、規劃配套等級外的配建建筑面積應按規定補繳地價。

三、存量建設用地改造地價的測算體系構建

從存量建設用地改造與新增建設用地出讓的較多不同點，以及存量建設用地改造地價測算的較大特殊性可以看出，以凈地為基礎的新增建設用地地價測算體系不適應存量建設用地改造地價測算，存量建設用地改造地價測算需構建以毛地為基礎的地價測算體系。

1.存量建設用地改造地價定義

存量建設用地改造地價可稱為毛地市場評估地價，是指在城市建成區范圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地，由評估機構按照改造估價工作規程評估出的，在正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。

2.存量建設用地改造地價的估價方法

存量建設用地改造可采用剩余法、市場比較法、收益法進行評估。其中剩余法評估存量建設用地改造地價，方法是先評估改造后土地或房地產的市場價格，然后扣減拆遷安置成本、開發建設成本等費用，得出存量建設用地的合理價格。市場比較法評估存量建設用地改造地價，方法是搜集改造類似區域的存量建設用地改造交易價格，通過土地條件、區位情況、交易情況等因素修正后，得出存量建設用地改造的合理價格。收益法評估存量建設用地改造地價，方法是先評估改造后的土地或建筑物收益，減去改造前的土地或建筑物收益，得出存量建設用地的合理價格。因存量建設用地交易案例較少、改造前后收益預測困難等原因，現行存量建設用地改造一般選用剩余法估價。

3.存量建設用地改造剩余法估價步驟

（1）存量建設用地現狀調查

調查擬改造范圍內存量建設用地的用地面積、建筑數量、建筑面積、建設類型、土地權屬、土地使用年期等基本情況；調查擬改造范圍規劃用地面積、規劃用途、容積率、配建面積等規劃控制指標。

（2）項目改造后租售收入測算

首先根據項目規劃指標，扣減回遷安置房面積、法定配建面積后得出可租售建筑面積；然后選擇合適的租售策略，以合理的房地產市場趨勢預測為基礎，估算項目正常的租售收入；最后扣減營運及交易成本，得出合理的項目改造租售收益。

（3）項目拆遷補償和過渡安置費用估算

依據擬改造范圍內存量建設用地的用地面積、建筑面積、建設類型、土地權屬、土地使用年期等基本情況，根據市場客觀的拆遷補償標準，估算項目拆遷補償費用；按照根據擬改造范圍內租住人員情況，根據市場客觀的拆遷安置標準，估算項目拆遷過渡安置費用。

（4）項目開發建設成本估算

依據規劃用地面積、規劃建設用途、容積率、配建面積等規劃控制指標，根據市場客觀的開發建設成本標準，估算項目前期工程費、房屋開發費、管理費、不可預見費等費用，合計得出項目開發建設成本。

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1.1 土地利用結構

萬昌鎮轄區土地總面積18927.7公頃，其中農用地13860.2公頃，占土地總面積的73.23%。建設用地4615.9公頃，占土地總面積的24.39%，其他土地451.6公頃，占土地總面積的2.39%。

農用土地：農用地中，耕地面積12585.4公頃，占土地總面積的66.49%；園地1.8公頃，占土地總面積的0.01%；林地521.1公頃，占土地總面積的2.75%；其他農用地751.9公頃，占地總面積的3.97%；建設用地：在建設用地中，城鄉建設用地為1422.3公頃，占土地總面積的7.51%，其中城鎮工礦用地129.1公頃，占土地總面積的0.69%；農村居民用地1293.2公頃，占土地總面積的6.83%；交通水利用地總面積為3186.1公頃，占土地總面積的16.84%。其他建設用地7.5公頃，占土地總面積的0.04%；其他土地：萬昌鎮其他土地面積為451.6公頃，占土地總面積的2.39%，其中水域面積402.9公頃，占土地總面積的2.13%；自然保留地面積48.7公頃，占土地總面積的0.26%。

1.2 土地利用布局

耕地主要分布于地勢較平緩的中南部地區；園地面積較小，主要分布在北部耕地與林地交界地區；林地面積不大，主要分布在北部；建設用地中水庫水面占比例較大，主要分布在石頭口小庫區；城鎮用地和農村居民點用地，主要分布于鎮政府所在地和各村。建設用地中城鎮用地、交通用地主要以鎮政府及其周圍為主。獨立工礦和其他建設用地分布在鎮政府以北方向和韓家村等地。其他土地在轄區各村均有分布。

2 土地利用存在的問題

2.1 土地利用限制條件多，后備資源緊缺

轄區內其他土地451.6公頃，而河流水面就占了402.9公頃，自然保留地只有48.7公頃，后備資源緊缺。

2.2 土地供需矛盾加劇，土地節約集約利用程度不高

隨著經濟社會的快速發展，規劃期內，萬昌鎮建設用地需求量將有所增加。但是土地集約利用程度較粗放，產業發展集聚度不夠，不利于產出規模效益，農村居民點缺乏統一規劃，土地資源配置合理度較低，土地集約程度有待提高。

2.3 基礎設施用地不完善

由于基礎設施建設用地布局分散，基礎設施用地條件較差?；A設施建設速度遠低于城鎮發展速度，基礎設施用地整體水平有待提高。

2.4 建設用地增加，耕地面積減少

近年來，其他建設用地逐年增加，例如招商引資用地、修路建橋、工礦、園區用地、居民建房和各級政府及單位建辦公場所用地等，占用了大面積土地，致使全鎮的耕地面積逐年減少。

2.5 閑置土地未用，擅自處理閑置土地

在建設用地中，一些個別單位用地批多建少。因為是劃撥用地，所以某些單位就趁機多占土地，待辦公場所及其附屬設施全部建好后，存在著部分土地閑置未用。還有的單位撤銷搬遷后，對閑置土地的處理不當。有的把房屋連同土地一同賣掉，個別單位讓土地一直閑置或出租。

3 加強土地管理的措施

3.1 嚴格保護耕地和基本農田

為保障基礎設施項目和重大產業項目發展用地需求，將城鎮建設用地區發展空間范圍內的大部分基本農田調出，為建設發展預留足夠空間。在規劃期內，保證了縣政府下達基本農田的指標，保證了基本農田不減少，質量也有所提高。同時要嚴格控制非農建設占用耕地，可通過土地整理復墾補充耕地，通過對耕地的保護，使區域土地利用布局及趨于合理，發揮耕地生產與生態的綜合效益。

3.2 合理調控建設用地，提高土地集約利用水平

嚴格控制城鄉建設，城鎮工礦用地規模、交通用地規模、水利設施用地規模，限制新增建設用地規模。

在控制建設用地增量的同時，為保證萬昌鎮經濟社會協調發展，人民生活水平不斷提高，確保溫泉、石油開采等重點項目的發展用地需求，合理安排各類建設項目的實施順序和進度，優化布局結構，提高土地集約利用程度和建設用地產出效益，達到城鄉統籌協調發展的目標。

3.3 優化各類用地布局

在有效保護耕地和基本農田的基礎上，因地制宜增加園林用地。嚴格落實上級規劃確定的建設用地調控目標，合理發展城鎮工礦用地，集中布置農村居民用地，保障交通水利等基礎設施用地，實現規劃期內，建設用地總量、城鄉建設用地規模、交通水利及其他建設用地與上級下達指標銜接。

3.4 積極開展土地綜合整治，挖掘土地利用潛力

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農村建設用地減少與城鎮建設用地增加相掛鉤是當前土地管理的熱點，也是促進土地集約高效利用、妥善解決用地供需矛盾的有效手段之一，本文在對當前通過農村建設用地整理，實現減少農村建設用地的同時，增加城鎮建設用地掛鉤的經驗進行了總結，并對其中所出現的問題進行了比較深入剖析的基礎上，提出了當前農村建設用地整理掛鉤的政策建議。

關鍵詞

農村建設用地整理；建設用地指標；掛鉤

國務院《關于深化改革 嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）中指出：“鼓勵農村建設用地整理，城鎮建設用地增加要與農村建設用地減少相掛鉤”，“在符合規劃的條件下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有制建設用地使用權可以依法流轉”。抓好農村建設用地整理既是貫徹落實國務院關于嚴格土地管理決定的要求，又是當前和今后一個時期有效的利用現有土地資源，改善農村生產生活條件和環境，同時一定程度上緩解建設用地供需矛盾的有效途徑和手段。江蘇省作為全國第一批實施農村建設用地整理掛鉤政策的試點省份，在國土資源部的指導下，以認真分析研究土地資源利用情況為基礎，扎實開展農村建設用地整理掛鉤工作，通過試點地區對農村建設用地整理掛鉤的方式和方法的探索，逐步摸索出切實可行的農村建設用地整理掛鉤的技術路線和技術規范。通過總結現有試點地區的經驗和做法，我們對開展農村建設用地整理掛鉤政策的若干問題進行了比較粗淺的思考，供大家參考。

1．農村建設用地整理的主要內容

農村建設用地整理主要包括兩個部分：一是農村居民點用地整理；二是農村工礦廢棄地整理。

（1）農村居民點用地整理是近幾年興起的土地集約利用工程。農村居民點整理是提高農村居民點用地效率和集約化程度，促進土地資源有序、合理與科學化利用的重要手段。農村居民點整理主要是運用工程技術及調整土地產權，通過對農村居民點用地規模、內部結構及空間布局的再調整，使農村居民點逐步集中、集約，提高農村居民點土地利用強度，促進土地利用有序化、合理化、科學化，并改善農民生產、生活條件和農村生態環境。農村居民點整理的內涵是指從宏觀上對農村居民點的數量、布局進行調整以及從微觀上對農村居民點用地規模和內部結構、布局進行的綜合調整。

進行村莊用地的調整已成為我國土地整理的一項重要工作。一方面，農村居民點用地整理對改善農村生態環境，提高農民生活質量，緩解用地矛盾、實現耕地占補平衡，發展農村經濟、促進城鎮化，縮小城鄉差距，解決“三農”問題都具有重大的現實意義；另一方面，農村居民點整理將在我國加快城鎮化進程、縮短城鄉貧富差距中發揮積極作用，同時可以一定程度上增加對城鎮建設用地的供給，保障經濟的快速健康發展。過去，農村居民點整理往往緊跟項目走，即“被動整理”模式，這種做法雖然可以滿足項目用地的要求，但由于時間倉促，遺留下來的問題很多，而且，這種整理方式往往不注意整個區域用地結構的調整和土地資源配置的優化，同時帶來了許多生態、環境等問題。把農村居民點整理納入土地利用總體規劃的專項規劃編制當中，有目的、有針對性地進行農村居民點整理，通過減少農村居民點用地與相應增加城鎮建設用地的“此消彼長” 相掛鉤的方式，在一定程度上緩解城鎮建設用地供需不平衡的現狀。

（2）農村工礦廢棄地的整理主要是針對地處農村的、已經破產或廢棄的工礦和企業的集體所有建設用地，通過工程技術手段，對其進行重新的復墾整理使其達到或逐步達到耕作標準的過程。農村工礦廢棄地的整理是農村建設用地整理的又一重要方面，對改善農村生態環境以及農民生產、生活條件，優化土地利用結構，促進土地可持續發展也有著重要意義。

2．農村建設用地減少與城鎮建設用地增加掛鉤

2．1“掛鉤政策”的內涵

農村建設用地整理掛鉤政策就是在土地利用總體規劃確定的規劃用途分區的基礎上，按照土地集約利用的要求，采取科學的工程技術手段，通過對一定規劃用途分區內（一般為基本農田保護區或一般農地區）的農村居民點和農村工礦廢棄地的整理（復墾），以整理復墾出的一定數量和質量的耕地為途徑，在動態過程中，通過合理規劃布局，在特定規劃區域內減少一定數量耕地的同時，相應增加一定數量城鎮建設用地的一種做法。

2．2“掛鉤政策”的依據

在土地利用總體規劃的各類規劃空間不能改變和突破的情況下，上級下達的規劃指標的剛性與地方社會經濟發展對建設用地的需求之間的矛盾日益突出，唯一的辦法和途徑，就是充分利用國家現有的政策。2004年全國土地市場治理整頓后，國家陸續出臺了若干具有重要指導性的文件，經過分析和研究，我們認為在以下的幾個文件中，可以找到能夠為江蘇省今后的社會經濟發展拓展空間的途徑和辦法——實施“掛鉤政策”，將建設用地空間和數量置換出來。

①國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）

該文件第二部分“加強土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃實施管理”的總第（十）條中明確指出：“鼓勵農村建設用地整理，城鎮建設用地增加要與農村建設用地減少相掛鉤。”（以下簡稱“掛鉤政策”）

其實，“掛鉤政策”由來已久。2000年，國土資源部下發了《關于加強土地管理促進小城鎮健康發展的通知》(國土資發[2000]337號)，其中第二條“立足存量，內涵挖潛，促進小城鎮建設集約用地”明確提出“縣、鄉級土地利用總體規劃和城鎮建設規劃已經依法批準的試點小城鎮，可以給予一定數量的新增建設用地占用耕地的周轉指標，用于實施建新拆舊，促進建設用地的集中。周轉指標由省級國土資源部門單列，堅持“總量控制，封閉運行，臺帳管理，統計單列，年度檢查，到期歸還”。同年，國土資源部下發的《關于加強耕地保護促進經濟發展若干政策措施的通知》(國土資發[2000]408號)，在第四條 “有條件地實行建設用地指標周轉，推進國家和省級試點小城鎮建設”中進一步明確提出了“為妥善解決小城鎮建新拆舊過程中的建設用地指標問題，省級國土資源管理部門可以根據小城鎮建設試點推進情況、試點小城鎮土地利用總體規劃和城鎮建設規劃，按照“總量控制，封閉運行，臺帳管理，年度檢查，到期歸還”的原則，對國家和省級試點小城鎮，單列編報下達一定數量的建設占用耕地周轉指標。小城鎮建設建新拆舊完成后，經復核認定的復墾成耕地的面積必須大于建設占用耕地的面積?！钡淖龇?。2004年，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔2004〕234號）中，又提出“縣市和鄉（鎮）要根據土地利用總體規劃，結合實施小城鎮發展戰略與“村村通”工程，科學制定和實施村莊改造、歸并村莊整治計劃，積極推進農村建設用地整理，提高城鎮化水平和城鎮土地集約利用水平，努力節約使用集體建設用地。農村建設用地整理，要按照“規劃先行、政策引導、村民自愿、多元投入”的原則，按規劃、有計劃、循序漸進、積極穩妥地推進?！?/p>

這樣，掛鉤周轉指標應當同時具備兩種身份，即規劃建設占用耕地指標身份和耕地轉用計劃身份。

②國土資源部《關于基本農田保護中有關問題的整改意見》（國土資發[2004]223號）

該文件第一條“抓緊解決基本農田保護中基礎工作有關問題，切實落實規劃確定的基本農田”第一款中明確提出“土地利用總體規劃確定的基本農田保護指標要在基本農田保護區范圍內落實到地塊”和“由于基礎工作不扎實，在劃定基本農田時將其他用地誤劃為基本農田的，要進行調整，并補劃同等數量和質量的基本農田。因現有耕地數量不足難以落實到地塊的部分，可將土地整理復墾新增加且經驗收合格的耕地補劃為基本農田?！?/p>

因此，“掛鉤政策”的實施，從規劃意義上講，只能限于在規劃的基本農田保護區和一般農地區內開展（在規劃建設用地預留區內開展“掛鉤”，整理復墾出耕地毫無意義）。

③國土資源部《關于開展補充耕地數量質量實行按等級折算基礎工作的通知》（國土資發[2005]128號）

該文件第四條第三款“如補充耕地等級低于被占用耕地等級，逐步實行按等級折算增加補充耕地面積”的規定，為我們通過基本農田保護區或一般農地區內農村建設用地整理掛鉤，解決了實事求是的善后解決辦法和管理控制辦法。

2．3“掛鉤政策”的意義

現階段，我國進入經濟發展的快速時期，各個地方尤其是城市（鎮）化和工業化發展較快的地區對建設用地的需求也越來越大，局部地區甚至在2000年就已經把規劃期到2010年的建設用地指標全部用完。就當前的經濟發展過程而言，土地資源特別是耕地資源的消耗是不可避免的，關鍵在一個“度”。土地非農化可以分為消耗性非農化以及過度非農化兩個部分。消耗性非農化主要依照經濟規律的要求，以及由于城市（鎮）化和工業化進程的需要而不得不消耗的一部分農用地；而過度非農化則是指地方政府部門把土地的價格人為地降低所帶來的土地資源的過度消耗。因此，在土地利用的過程中，一要抓住經濟規律，引入市場機制；二要進一步轉變政府職能，發揮政府的主導性作用。“掛鉤政策”就是依靠政府部門發起，運用經濟手段促進農村建設用地的整理，在改善農村生態環境和農民生產、生活條件的同時，既適度地減少農村建設用地、整理復墾為耕地，又為地方爭取到更多的建設用地指標，滿足經濟發展對城鎮建設的用地需求，有效提高土地供給水平。

2．4 “掛鉤政策”的可行性

據統計，目前全國農村建設用地的總量約2.7億畝，5倍于城鎮建設用地，而且分布較為零散，“空心村”大量存在，土地利用較為粗放。根據土地利用現狀變更調查資料，江蘇省農村居民點用地面積達到93.79萬公頃(1406.86萬畝)；2000年全省有農村人口4829.02萬人，人均占地194.22平方米，高于全國150平方米的平均水平。把這部分超標的農村建設用地復墾為耕地，面積之大，相當可觀。

隨著經濟特別是城鎮化的快速發展以及人民生活水平的提高，農民進城的愿望也相當強烈。再加上經濟發達地區對建設用地需求的強烈愿望以及政府的大力倡導，就為 “掛鉤政策”的實施提供了有利的社會條件、經濟條件和政策基礎。

2．5“掛鉤政策”實施中應遵循的原則

（1）“誰整理、誰受益”的原則

農村建設用地整理是一項復雜的系統工程，完全依靠政府來整理是不可行的。需要運用經濟手段，切實按照市場規律的要求，把農村建設用地整理的成果交還給整理的主體，這也是我國社會主義市場經濟中按勞分配的最基本要求。

（2）整理的質量與建設用地指標掛鉤的原則

在農村建設用地整理的過程中，除了要注重整理的數量以外，還需特別注重整理形成的耕地的質量。過去，我們在實施耕地總量動態平衡的過程中，就因為只注重耕地的數量而沒有過多強調復墾后耕地的質量，造成了“占好地、補劣地”現象時有發生，給耕地的總體質量帶來了一些負面影響。因此，現階段農村建設用地整理的過程中，應進一步加強對整理出的耕地質量進行評價，做好與建設用地指標掛鉤的測算工作。

（3）尊重農民意愿、保障農民權益的原則

農村建設用地整理的實施過程中，應按照相關的法律法規以及土地利用總體規劃的要求，取得相關集體土地所有權人的同意，充分尊重農民意愿，不搞強制拆遷，切實維護農民個人、集體經濟組織和其他有關個人、單位的合法權益。對于因拆遷對農民或集體經濟組織造成損失的，要給以補償，并且保證農民生活水平不降低。

（4）統籌規劃、優化配置的原則

一方面， “掛鉤政策”的實施涉及面廣量大，情況較復雜，因此必須要在地方政府的統一領導下，由國土、發展改革、城鎮規劃、建設、財政、農業、民政、環保、水利、勞動等部門協同開展工作，在科學論證的基礎上，進行規范操作；另一方面，在實施過程中，要注意調整土地利用結構，對于以前不合理的結構安排要進行調整，優化土地資源配置。

（5）促進土地可持續發展的原則

可持續發展要求我們要從經濟、社會、生態環境、文化等方面綜合考慮土地的利用問題。具體到“掛鉤政策”上，就是要在農村建設用地整理的過程中要十分注重土壤質量的改良，注重農村生態環境和農業生產設施的改善，按照保護生態環境，提高環境容納能力的原則實施各項土地整理的生物和工程技術措施。同時，要注重發揚人文精神，要注意有選擇地保留民族、民俗等文化遺產和建筑，要充分考慮農民的意見和建議，“以人為本”，做到農村居民點整理與文化建設相統一。在復墾為耕地獲得城鎮建設用地指標后，要集約利用土地，珍惜土地資源。

2．4“掛鉤政策”的動態實施

“掛鉤政策”的實施應當是一個動態的過程。由于“掛鉤政策”的實施過程中必然涉及農村居民的拆遷安置問題，因此，我們認為在維護農村社會穩定的前提下，其必然是“先易地安置、再拆遷實施”和“先使用周轉指標，再整理置換歸還”的兩個同步統一的動態過程。這個過程應當包括以下幾個主要內容：

一、建設用地掛鉤的方法

農村建設用地整理出的耕地可以按照要求，全部置換為建設用地周轉指標。指標可以在整理（復墾）形成耕地前進行使用，即按照土地利用總體規劃的要求，在城鎮規劃發展區域內，相應增加規劃建設用地預留區。同時，必須要在規定的年限（期）內整理復墾出相應面積的耕地，完成對已經使用的建設用地周轉指標的置換歸還。對于已經超額完成整理復墾任務、形成新的建設用地周轉指標的，新指標可以結轉到下一期直接使用，不需再歸還（其中，在滿足新的農村居民安置區用地所需后剩余的建設用地周轉指標可以用于特定規劃區域內的各項城鎮建設使用）；對于未能完成整理形成耕地、置換歸還任務的，要相應核減其以后的建設用地周轉指標或現行規劃建設占用耕地指標；對于完成歸還任務確有困難的，可以繳納相應的費用，有償調劑異地超額完成整理復墾任務、形成的建設用地周轉指標?！皰煦^政策”實施主體可以自行整理，也可以委托專業機構進行整理，相關費用由自己承擔。

省級國土資源管理部門應當對整理后的耕地質量進行評估，可以靈活根據當地整理復墾形成耕地的最高水平，按照一定的“耕地折算系數”（見下文）測算可以用于置換歸還建設用地周轉指標的有效耕地面積。

耕地質量指數：Ij(j=1，2，3…n)；高質量耕地指數：Ij’(j=1，2，3…n)

耕地質量指數平均水平：I’； 復墾耕地面積：Sb

質量系數：r =(Ij’- I’ )/ I’

實際置換面積：Sa = r × Sb轉貼于 二、實施模式

江蘇省A市對農村建設用地整理進行了嘗試，下面是A市進行整理的主要方法：

（一）農村建設用地整理權屬調整方法

農村建設用地整理針對農村居民點、農村工礦廢棄地，結合農田基本建設對農村建設用地、田、水、路、林等進行整理。依據不同的整理形式、不同對象，對土地所有權、使用權調整采取不同的方法。

(1) 土地所有權的調整方法

① 農村建設用地整理過程中，整理區內部分建筑物，包括農民住宅等，按照農村建設用地整理規劃及村鎮規劃要求進行遷并，地上建筑物、青苗等附作物，作為土地的他項權利要進行補償，補償費用計入整理費用。遷并過程中按就近原則并入他村的，其占用的土地應按照公認的準則，在相鄰的農地上以等量的原則進行權屬的調整置換。

② 成片土地整理過程中，涉及村界調整的要進行村與村之間土地所有權的調整，這種調整必須以整理土地格局所涉及的地塊走向所決定的新的村界作為仲裁的出發點，若調整的地塊質量不等同，則按照讓出或并入地塊的等當量或等價原則進行補償；若調整的地塊質量相同，可按等量原則調整村與村之間的土地所有權。

③ 由于歷史原因，相鄰行政單位遺留下來的插花地及其整理，可在土地整理中作為權屬調整的“籌碼”，按等當量或等價值對其土地所有權進行調整。

④ 不相鄰村間插花地，也可按照插花地及其整理作為權屬調整的“籌碼”這個原則，等當量通過各自相鄰的村依次進行土地所有權的調整。

(2) 土地使用權的調整方法

① 按等質、等量模式進行調整的方法。這種土地使用權的調整，只能在穩定經營承包權的基礎上，按照整理前、后土地數量質量相當的模式，將整理后土地重新分配、認定，并簽署土地權屬界線認可書和土地經營承包證書。由于整理后地塊面積變大，塊數變少，可能出現同一地塊幾家共同經營的狀況，可采取在地塊中設立一些象征性的地塊標志來加以解決。

② 按照股份制及租賃模式進行調整的方法。這種方法適用于經濟發達的地方，閑置農民已轉入第二、三產業，且具有穩定收入。在整理后，按照農民自愿的原則，對整理前土地評估或土地質量評估結果折股，自愿組建股份制土地經營組織，統一經營土地，并持股權的多少參與土地收益的分配；亦可將分戶承包的土地適度集中整理，并將整理后的土地通過協議或招標的方式租賃給種田大戶，簽訂租賃合同，租賃費用分配給農地承包權的出讓者或用于養老保險等社會福利事業。

③ 整理新增建設用地掛鉤指標和新增耕地使用權的調整方法。農村建設用地整理能夠增加大量耕地面積，其新增建設用地掛鉤指標可由整理工程投資者使用和擁有；新增耕地可歸當地村集體，由村集體統一經營使用，或租賃給種田大戶，租金歸集體所有。

（二）農村建設用地整理潛力測算的技術路線

在分析當地自然、社會經濟條件的基礎上，選取不同的農村建設用地整理模式，確定不同整理模式的整理標準，并確定出不同整理模式的整理范圍。在此基礎上，依據不同整理模式和整理標準計算整個測算區域的農村建設用地整理潛力。其測算方法和步驟見圖1：

圖1農村建設用地整理潛力測算方法與步驟

（三）資金來源

A市整理資金先由政府財政出資或進行部分土地使用權的抵押貸款解決，然后通過整理后的土地增值、掛鉤建設用地指標的出讓金、相關稅費等收益來平衡預算。

（四）A市“掛鉤政策”的實施方法

A市由于農村建設用地整理所得的建設用地周轉指標，優先用于拆遷農民的安置點用地，多余的指標用于城鎮建設。

三、收益分配問題

在農村建設用地整理的過程中，A市政府根據土地優化配置的原則，按照規劃要求，以建設生態園區等方式把農民的土地全部征收，統一經營，使得農民失去土地承包經營權，這種情況下，就涉及到土地收益分配的問題。政府可以一次性把補償費用付給農民，也可以租賃農民土地的承包經營權，每年（或定期）付給農民一定額度租金。值得注意的是，如果地方政府把建設用地指標異地轉讓，獲得的資金也應該與農民或集體經濟組織一同分享。我們認為政府應該按照租賃農民土地或農民以土地入股等方式，讓農民獲得穩定的補償，這樣既可以獲得因土地升值給農民帶來的收入，也可以避免因通貨膨脹給農民帶來的損失，從而充分保障農民的權益，提高農民生活水平。

3．結論和政策建議

農村建設用地整理與城鎮建設用地指標掛鉤是一項復雜的系統工程。我們認為，在此過程中應該注意以下幾個問題：

（1）充分尊重集體土地產權，加強農村土地產權制度建設，切實保障農民權益

首先，農村居民點整理要充分尊重土地所有者的權益，不得侵犯農民的產權。其次，應該加強宣傳力度，使廣大農民認識到居民點整理的重大意義，并保證整理項目的透明和公開，隨時接受農民的監督。第三，在整理過程中，要給予農民實惠，注重改善居民生產、生活條件，并保證農民生活質量不降低。比如，宅基地拆遷后安置房子的面積要小于原先的面積，要注意加強小區配套基礎設施的建設。對于整理過程中對農民造成的損失要給予公平的補償。

加強農村集體產權制度的建設。農村集體產權制度建設是一個長期的過程，更是一項長期的任務，要狠抓不懈。具體來說應該注意以下幾個方面：一、建立長期穩定的土地登記制度，對于未及時登記的要盡快補辦登記手續。二、嚴格執行國家制定的宅基地面積標準，對于不符合宅基地面積標準的要及時調整。三、積極開展農村建設用地流轉的試點工作，優化土地配置。

（2）引入市場化運作方式，因地制宜采取多種整理模式，積極探索新模式

農村建設用地整理的模式大致可以分為兩個主要部分：一、村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社區化的整理模式、村莊整體搬遷，異地改造的整理模式、縮并自然村，建設中心村的整理模式、村莊內部用地改造控制型的整理模式等；二、資金籌措模式，主要有：政府主導型、市場主導型、村集體自主型等。

農村建設用地整理是一個長期、動態的過程，一方面，我們要學習一些典型模式的經驗，同時也要因地制宜，適時創新和探索一些新的模式；另一方面，對于條件適當的地區，我們要對整理模式進行市場化運作。

（3）城鎮建設用地指標置換要做到與復墾耕地的數量、質量“雙掛鉤”

農村建設用地整理要十分注重復墾耕地的質量，建立耕地質量評價體系，完善耕地質量評價系統，合理運作、科學評價，做到建設用地指標與復墾耕地的數量、質量“雙掛鉤”。

（4）農村建設用地整理要十分注重生態環境保護和人文精神

在農村建設用地整理的過程中，要十分注重保護耕地質量和農村生態環境。具體來說應該注意以下幾點：一、注重土壤的改良。土地作為自然的產物，其質量的提高必須遵循自然生態規律，必須充分考慮土地生態系統內物質循環和能量流動的特點，考慮系統內各生態因素間的相互平衡以及土地生態系統與其他各相關環境系統間的相互關系；二、注重農村生態環境的改善，對于不適合作物耕種的土地，要做好退耕還林還湖工作，維護農村生態系統；三、按照保護生態環境，提高環境容納能力的原則實施各項土地整理的生物和工程技術措施。

在農村建設用地整理的同時要有人文精神，要注意有選擇地保留民族、民俗等文化遺產和建筑，做到土地整理與文化建設相統一。 參考文獻

[1] 劉晶妹，張玉萍.我國農村土地整理運作模式研究.[J]中國土地，1999，(11).

[2] 葉艷妹，吳次芳.我國農村居民點用地整理的潛力、運作模式與政策選擇.[J]農業經濟問題，1998，(10).

篇10

為規范全縣鄉鎮建設用地管理，整頓鄉鎮土地市場秩序，杜絕未批先建、少批多占、擅自改變用途等土地違法違規行為的發生，切實維護土地使用者的合法權益，進一步拓展用地空間，提高土地利用效益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《省房地產交易市場暫行管理辦法》及省國土資源廳《關于加強第二次土地調查成果管理和應用的通知》等規定，現就加強我縣鄉鎮建設用地管理有關事項通知如下：

一、加強用地管理，嚴格用地審批

（一）嚴格審批程序。鄉鎮集鎮進行商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性項目建設、工業項目建設、集鎮居民建房以及《劃撥用地目錄》所明確的建設項目，必須使用國有建設用地的，要按規定辦理農用地轉用征收審批手續；鄉鎮企業和村民建住宅使用本集體經濟組織農民集體所有的土地，要按規定辦理農用地轉用審批手續；鄉鎮（村）公共設施、公益事業等建設項目可以使用集體土地，要按規定辦理農用地轉用審批手續。

（二）規范征地行為。經農用地轉用征收審批的項目用地，需征收為國有土地的，由縣人民政府實行統一征收，具體由所在鄉鎮人民政府牽頭，縣國土資源局組織實施。任何單位和個人不得與農村集體經濟組織或個人簽訂各種形式的用地、征地協議。

二、用足用活政策，保障用地需求

（一）正確應用二調成果。第二次土地調查成果認定是國有建設用地的，依據土地利用總體規劃確定的用途，按有關程序辦理供地手續。第二次調查成果認定是集體建設用地的土地，安排在可以使用集體建設用地項目上，按規定程序直接辦理供地手續；安排在必須使用國有土地的建設項目上，要先完善土地征收手續，再進行供地。

（二）依法使用臨時用地。工程建設施工臨時用地；地質勘察過程中需要對工程地質、水文地質情況進行勘測所需使用的土地；重大工程項目、民生工程項目已經立項審批、核準、備案，符合供地條件所需的臨時土地；礦山建設項目中采礦、探礦等所需的土地；未固化的畜牧、養殖設施用地；臨時性的取土、采石、晾曬用地等，都可按規定辦理臨時用地手續，縣國土資源局批準后，發給《臨時土地使用證》。因搶險救災急需用地的，可先行使用，后按規定補辦用地手續。

（三）規范使用農用地。依照相關政策規定，農村道路用地，旅游項目中的綠化用地和集鎮規劃區內公園、水域等生態用地，農村宅基地以外的晾曬場等農業設施用地，按農用地處理，不需辦理農用地轉用審批手續。直接用于經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地及其相應附屬設施用地，由經營者申請，鄉鎮人民政府申報，縣農業局和縣國土資源局審核，縣人民政府批復同意。

三、規范用地行為，完善用地手續

（一）鄉鎮集鎮建設使用存量建設土地，符合《劃撥用地目錄》規定的建設項目，憑縣人民政府劃撥土地批復，辦理劃撥用地手續；商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性土地和創業小區的工業項目用地必須以招拍掛方式出讓；居民自建住房等符合協議出讓條件的其他建設用地可以協議出讓方式供地。

（二）集鎮居民房屋建成后未辦理用地手續，符合以下條件的，可以補辦用地批準手續：一是符合土地利用總體規劃；二是符合集鎮建設規劃；三是在存量建設用地或是批準的新增建設用地上建設；四是按基準地價標準向財政繳清土地出讓價款，其中2007年1月1日后必須向縣財政交清土地出讓金。

（三）鄉鎮集鎮建設使用新增建設用地，必須按規定辦理農用地轉用征收審批后，方可辦理項目供地手續。

（四）鄉鎮國有土地使用權由縣人民政府統一組織出讓，由縣國土資源局會同有關部門擬訂公開出讓方案，經縣人民政府批準后，縣土地交易中心組織實施，土地出讓總價款全額繳入縣財政國庫，納入財政預算，實行收支兩條線管理。嚴禁多頭供地，其他機構不得以任何形式處置國有土地使用權。

（五）縣或鄉鎮企事業單位改制涉及土地使用權處置的，由縣人民政府進行收購儲備。符合出讓條件的，由縣土地交易中心以招拍掛形式公開出讓，其出讓價款均屬政府土地出讓收入，統一上繳縣財政國庫，返還比例按有關規定執行。

（六）鄉鎮集鎮劃撥土地轉讓，按基準地價的50%補交土地出讓金；劃撥土地符合政策規定可以改建的，按擬出讓時新的土地使用條件下土地使用權評估價格與原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格的差額，補交土地出讓金；經營性用地提高容積率的，以批準變更時日為土地評估基準日，按該宗地新容積率條件下的評估價格與原容積率條件下的評估價的差額補交土地出讓金。

四、加強土地執法，嚴格批后監管

（一）強化批后監管。建設項目用地批準后，縣國土資源局必須將各宗地的土地出讓合同或劃撥決定書，通過網絡上報，經國土部統一配號后方可簽訂正式合同，并將出讓合同或劃撥決定書的電子編號作為土地登記的要件。同時，要對建設用地從審批后到場放線、建設中到場核查、竣工后到場驗收實行全方位監管。對經驗收符合約定條件和規劃指標的，辦理土地登記，發放土地使用證。