房地產(chǎn)直接融資和間接融資范文

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關鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)融資；融資渠道；直接融資；間接融資

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章編號：1672-3309（2013）09-79-03

房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關部門融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資指的是籌集、融通和結算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。

房地產(chǎn)一般的開發(fā)過程，都需要巨大資金的支持。項目啟動的初期需要資金，完成拿地、規(guī)劃、設計等開發(fā)前的準備工作；開發(fā)階段需要工程建設資金完成項目；處于發(fā)展期的企業(yè)，為擴大再生產(chǎn)，需要不斷投入資金，進行各項資源儲備。由此看來，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提。

一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場和資本市場之間的關系是隨著歷史的發(fā)展和房地產(chǎn)價值的提高而逐漸演變的。房地產(chǎn)價值較低的時候，房地產(chǎn)企業(yè)自己就可以籌集開發(fā)所需的全部資金，幾乎沒有房地產(chǎn)企業(yè)融資需要；隨著房地產(chǎn)價值的逐漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金在周轉過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產(chǎn)過程連續(xù)性的矛盾。

我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于商業(yè)銀行貸款，在房地產(chǎn)企業(yè)融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優(yōu)劣、開發(fā)風險的大小和開發(fā)效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經(jīng)歷多輪宏觀政策調控之后，商業(yè)貸款越收越緊，在目前銀行對房地產(chǎn)行業(yè)嚴控貸款的形勢下，近年來國內房企對銀行貸款等間接融資方式的依賴程度越來越低，房地產(chǎn)直接融資的重要性逐漸凸顯。開拓融資渠道，拓展房地產(chǎn)信托、企業(yè)債權、房地產(chǎn)股權私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等新型的房地產(chǎn)融資業(yè)態(tài)，從間接融資向直接融資轉化是房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難問題的重要途徑。房地產(chǎn)業(yè)直接融資趨勢具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風險。房地產(chǎn)企業(yè)通過直接融資使得資金來源多元化，就避免了把房地產(chǎn)市場的風險轉嫁給銀行。第二，有利于減輕實物性房產(chǎn)投資的壓力，把資金吸引到房地產(chǎn)市場的供應端，有利于緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產(chǎn)領域，也緩解通貨膨脹的壓力。”

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選擇現(xiàn)狀分析

1.銀行貸款。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）兩個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行貸款資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。銀行貸款實際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周轉的主要資金鏈，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度很高。隨著房地產(chǎn)市場的“降溫”，商業(yè)銀行會加強貸款風險的審查措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中向商業(yè)銀行貸款的比例逐漸減少。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險將轉變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響國家的金融安全。可以說，以后多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款進行開發(fā)的。

2.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關的房地產(chǎn)投資活動。

信托制度的優(yōu)越性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)融資功能與權益重構功能，使它成為最佳融資渠道之一。目前我國的房地產(chǎn)信托主要是由信托公司兼營的一種業(yè)務，其主要工作是房地產(chǎn)資金信托。從長期發(fā)展來看，應成立獨立的房地產(chǎn)信托投資公司，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務，適應房地產(chǎn)行業(yè)特點提供長期性融資模式。統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，2013年第一季度房地產(chǎn)信托環(huán)比增長12%，可以預見，今后信托在整個房地產(chǎn)行業(yè)資金來源里的比重會越來越高。

3.股權融資。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，股權融資是房地產(chǎn)企業(yè)與資本相結合的理想融資渠道。通過資本市場融資再融資，即采用增發(fā)配股、可轉債等三種融資方式可從容化解各種宏觀金融政策帶來的不利影響，緩解資金方面的壓力。上市融資分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資的金額比較大，但是上市的門檻比較高，比如負債率不能高于70%的規(guī)定是很多企業(yè)不能選擇直接上市融資。加快股權融資發(fā)展要加大股權融資比重，降低目前入市的門檻。但是就目前狀況來看，短期內，這些條件不會有很大變化。更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市，買殼上市需要大量現(xiàn)金，目的是通過增發(fā)、配股再融資資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資金進行置換。而擁有大量現(xiàn)金和好的項目都是中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難具備的，所以我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市這條道路仍然任重道遠。

4.債券融資。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前只有少數(shù)國有企業(yè)能通過債券市場進行融資，而民營房地產(chǎn)企業(yè)，即便是大型房地產(chǎn)企業(yè)也對債券難以問津。房地產(chǎn)企業(yè)進行債券融資需要政府創(chuàng)造良好的條件。一方面，必須進一步加大證券市場的改革力度，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)，為房地產(chǎn)企業(yè)能在資本市場上直接融資提供保障。另一方面，借鑒國外發(fā)達國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)要立足于國內證券市場，向海外證券市場拓展。

5.房地產(chǎn)股權私募基金。股權私募基金一般是指從事私人股權（非上市公司股權）投資的基金。房地產(chǎn)股權私募基金是股權私募基金的一個分支，屬于產(chǎn)業(yè)基金的范疇，定向投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金。另一方面，他也是房地產(chǎn)投資基金的一種，和其他投資基金一樣，通過發(fā)行基金份額的方式將投資者擁有的資金匯集成基金財產(chǎn)，由基金管理人管理，投資于基金合同確定的領域，以提高資金利用率進而獲取收益，并返還給投資者的集合投資方式。房地產(chǎn)私募僅僅這幾年增長速度也比較快。在發(fā)行數(shù)量方面，長三角、珠三角、北京這些地方增長特別快。與此同時，私募基金投資的格局也在發(fā)生變化。以前這些基金都在規(guī)避拿地環(huán)節(jié)，而現(xiàn)在，從前期拿地到后期持有型物業(yè)投資，乃至全產(chǎn)業(yè)鏈都有地產(chǎn)基金介入。此外，如何開展與地產(chǎn)私募基金等長線資金的合作十分重要。

6.其他方式。房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資增速很快，一些大的品牌房地產(chǎn)企業(yè)到海外低成本拿地，一些中小企業(yè)到海外IPO、融資。2012前9個月，海外融資一共才400億，而當年第4季度就有200億元，2013年第1季度就達到了300億元，可見其增長速速之快。除此之外，企業(yè)間通過兼并融資、股權整合實現(xiàn)融資、擴大產(chǎn)業(yè)的案例，在這一兩年也越來越多。

民間投資同樣是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要推動力，而現(xiàn)在的民間投資也在發(fā)生一些新變化：首先，由于限購、限貸政策，投資住宅的純投資性需求已經(jīng)大為減少。其次，原來一些民間資本是買住宅，現(xiàn)在卻轉投到了其它方向。大致情況是，50%左右的資金投到了比如能源、高新農(nóng)業(yè)、科技等領域；剩下的50%資金還留在房地產(chǎn)，但投資已經(jīng)出現(xiàn)分化，一是買商業(yè)地產(chǎn)，二是買證券化產(chǎn)品，三是到海外買房。值得注意的是，和實物買房相比，這幾年證券化投資趨勢非常明顯。比如買信托、投私募，還有通過銀行的理財進行投資。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的措施

我國房地產(chǎn)資金的主要來源是銀行貸款，因此，加大宏觀調控力度，從信貸入手調控房地產(chǎn)市場可以取得根本性的效果。我國目前銀行貸款規(guī)模過大，金融壓力與風險加大，必須提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的條件，加強對房地產(chǎn)開發(fā)商抵押貸款的審查，避免資金過多的流入房地產(chǎn)開發(fā)市場，造成投資過熱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正在努力拓寬融資渠道，逐步減少對銀行貸款的依賴。其次，隨著間接融資的總量及門檻有所限制，實現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化特別是直接融資是房地產(chǎn)發(fā)展的必由之路，把房地產(chǎn)融資方式由間接融資為主向直接融資為主轉變。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資本市場融資或再融資，創(chuàng)新金融工具，拓寬融資渠道，緩解房地產(chǎn)項目資金需求方面的壓力。

近期關于金融系統(tǒng)的一系列事件沖擊著人們的眼球。繼2013年6月銀行系統(tǒng)“錢荒”之后，國務院下發(fā)“金十條”，提出要“嚴格防控房地產(chǎn)融資風險”，預示著房企未來融資難度可能隨之加大。國內市場“流動性”趨緊，美聯(lián)儲亦透露或終止第三次量化寬松政策，因此房企不應把“雞蛋”放在一個“籃子”里，而要朝著股權私募、基金、發(fā)債、海外融資等多平臺發(fā)展，給自己上多重保險。然而，資金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合腳為宜”。融資方式必須保質保量，在確保資金來源充足安全的前提下，房企應優(yōu)化負債結構，適當降低負債率，同時需要提升對資金投放效益的分析能力，力爭實現(xiàn)利息成本最小化和資金效益最大化。

最后，要健全關于房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資方面的法規(guī)還很不完善。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的法律規(guī)定少，且不夠具體。在執(zhí)法過程中難以把握合理的尺度，增大了交易成本，并產(chǎn)生嚴重的不確定性，最終導致投資的市場配置失靈。

由此可見，中國房地產(chǎn)市場融資渠道正在悄然發(fā)生著變化，這預示著中國房地產(chǎn)行業(yè)由初期的比較粗放、雛形的產(chǎn)業(yè)逐步走向成熟，最終將形成一個多元化格局。

參考文獻：

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關鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；融資現(xiàn)狀；存在問題；解決對策

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）19-0153-02

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、資金回收期長、產(chǎn)品價值高、財務風險大等特點。無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是物業(yè)經(jīng)營都需要投入大量資金，因此能否保證運營資金良性循環(huán)，關系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。融資房地產(chǎn)企業(yè)最關心的問題。經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為浙江重要的經(jīng)濟支柱，對相關行業(yè)的拉動作用越來越明顯；另一方面，房地產(chǎn)市場“非理性繁榮”背后所隱含的風險也日益顯現(xiàn)，尤其是當前宏觀調控形勢嚴峻的現(xiàn)實條件下，加強融資管理成為當前浙江房地產(chǎn)企業(yè)保持可持續(xù)發(fā)展的重要課題。本文在分析總結浙江房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和存在問題的基礎上，提出解決當前浙江房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的對策建議。

1 浙江房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和存在問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)投資的主要資金來源有國家預算內資金、國內貸款（包括土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款）、企業(yè)債券、利用外資和自籌資金等。融資方式主要是銀行信貸、上市融資、信托融資以及其他方式，看似呈多元化特征，實際上超過半數(shù)的企業(yè)其開發(fā)資金直接或間接來自銀行，其他方式在其資金來源中比例很低。

近幾年來浙江民間資金在房地產(chǎn)領域的投資越來越活躍。2008年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資中，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資1625.91億元，比上年增長12.9%，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為80.4%，已成為拉動浙江房地產(chǎn)業(yè)投資增長的主導力量。隨著前幾年政府鼓勵房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的相關政策效應的逐步顯現(xiàn)，浙江房地產(chǎn)投資資金來源逐步寬松。2009年，浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源達到4473億元，比上年增長49.8%。其中，國內貸款和自籌資金分別增長30.2%和1.8%，主要來自于購房者的其他資金來源比上年增長83.5%。但是2010年下半年開始國家對房地產(chǎn)市場實行嚴格的宏觀調控政策之后，浙江房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營情況不斷趨緊，不容樂觀。

1.1 自有資金比例較低，財務風險大 目前浙江房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道嚴重不足，資金來源主要依靠銀行貸款、購房者的預付款、按揭款，銀行貸款約占七成。2008年，浙江房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金占資金來源比例僅10.3%，企業(yè)自有資金不足，資產(chǎn)負債率較高。2010年下半年后隨著商品房銷售形勢不好，房地產(chǎn)企業(yè)投資所需資金日趨緊張，面臨的資金壓力和財務風險越來越大。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2011年上半年末，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率已達到71.28%，資產(chǎn)負債率已達近十年的峰值。綠城地產(chǎn)和濱江集團三季報反映的資產(chǎn)負債率分別達到87.71%和81.4%。浙江一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂，發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)倒閉事件。

1.2 融資渠道單一，直接融資比例小 目前已有多種融資方式出現(xiàn)在浙江房地產(chǎn)融資市場，但真正多元化的的房地產(chǎn)融資體系還未形成，銀行信貸仍然是主要融資工具。來自于銀行體系的房地產(chǎn)開發(fā)資金高達60%以上，而且開發(fā)貸款和住房按揭貸款是其主要的存在形式。在自籌資金中，僅有30%左右乃至更少的資金是來源于企業(yè)自有資金。雖然房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款門檻已經(jīng)由國家出臺的宏觀調控政策所提高，但以間接融資為主的格局仍然無法在短時間內得到改變。單一的融資模式，使得房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴銀行，該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展嚴重受到銀行信貸政策的影響。一些直接融資方式如房地產(chǎn)信托、基金等，還未發(fā)展完善，因此在其他直接融資方面仍存在著許多問題，如制度缺失、融資比例小等。

1.3 房地產(chǎn)業(yè)融資體系不完善，融資風險很高 我國的房地產(chǎn)市場存在著起步晚的特點，相關的法律法規(guī)都不夠完善，房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展在很大程度上受其影響。一級市場在浙江目前的房地產(chǎn)金融市場中仍占據(jù)著主要的地位，雖然商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構都包括在一級市場體系中，但支撐整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求的仍然是以銀行體系為主，尚未建立起真正的二級市場。證券市場在制度和體制上仍存在較大缺陷，住房抵押貸款證券化也才剛剛起步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品還在探索。間接融資過于單一，在增大引發(fā)企業(yè)融資風險的可能性的同時，也容易為經(jīng)濟運行帶來金融風險。

1.4 融資方式具有局限性 房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、債券融資、上市融資、租賃融資等融資方式都是除銀行貸款以外存在的融資方式，它們都具有一定的局限性。

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Zhang Ya'ou

（中原工學院經(jīng)濟管理學院，鄭州 450007）

（School of Economics and Management，Zhongyuan University of Technology，Zhengzhou 450007，China）

摘要： 如何融資是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關注的首要問題，由于利潤豐厚，使得很多開發(fā)商主觀認為能融資成功就代表有利可圖。但現(xiàn)實中，近年來隨著企業(yè)之間競爭的加劇并不是融到資就一定能獲得利潤。因此，在融資可行性的前提下，兼顧合理的融資成本和適當?shù)娜谫Y風險是整個開發(fā)項目成功運作的重要手段之一。文章重點從融資管理角度對國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資進行分析，在相關理論的基礎上，提出通過有效的資金管理確保融資成功的途徑和方向。

Abstract: How to finance is the most important issue of many corporate real estate developers concerns, as a result of the rich profit, many developers make subjective view to financing on behalf of profitable success. But in fact, in recent years with increased competition among enterprises, the trush is not necessarily profit. Therefore, under the premise of the feasibility of financing, balanced and reasonable cost of financing and appropriate financing risk is one of the important means of the successful operation of the entire development project. This article focused on financing from the management perspective on domestic corporate finance real estate development analysis, and on the basis of the theory, come up with effective methods through the effective management, risk management to ensure the success of the financing.

關鍵詞： 房地產(chǎn) 融資 資金管理

Key words: real estate；financing；funds management

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）15-0139-02

0引言

房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金投入，如何拓寬融資渠道，如何保證房地產(chǎn)資本結構在一個合理的水平上，就成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須解決的問題。科學、合理的資本結構，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)利潤目標的實現(xiàn)，才能使得企業(yè)在激烈的競爭中占有一席之地[1]。

國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道主要有：銀行信貸、上市融資、信托融資以及其他方式。其融資渠道看似呈多元化特征，實際上超過半數(shù)以上的企業(yè)其開發(fā)資金直接或間接來自銀行，而其他方式在其資金來源中比重偏低。融資渠道大多數(shù)依靠銀行貸款，負債性高，缺乏有效地融資管理控制，流動性資金短缺，往往一個項目如果出現(xiàn)資金短缺，會造成整個公司的連帶效應。因此，從融資管理角度來合理融資，建立一套有效的風險管理機制勢在必行。不同的房地產(chǎn)開發(fā)投資者、不同的開發(fā)投資項目，所面臨的具體融資問題和融資策略各不相同，但是他們之中也存在著共性，就是要在融資可行性的前提下，兼顧合理的融資成本和適當?shù)娜谫Y風險，使得項目融資對整個開發(fā)項目的運作起到良好的推動作用[2]。

1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資分析

1.1 我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)自從1997年成為拉動內需的重要工具以后，就進入快速發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)融資總額也隨之急劇增加。在中國現(xiàn)有的市場經(jīng)濟條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。目前我國房地產(chǎn)的融資方式主要有三種：

1.1.1 銀行貸款國家統(tǒng)計局的房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源統(tǒng)計（2009年底）顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約55%來自銀行貸款[5]。

1.1.2 房地產(chǎn)信托根據(jù)有關研究機構的報告顯示，2009年1-8月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模已超過1047億元，和去年房地產(chǎn)信托全年發(fā)行規(guī)模449億元相比，翻了一倍多。信托產(chǎn)品能夠比較靈活充分地適應和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟和法律關系，解決其他渠道難以解決的問題。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運營成本，節(jié)約財務費用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用和公司的發(fā)展。信托在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產(chǎn)品，從而增大市場供需雙方的選擇空間[6]。

1.1.3 整合信托+銀行組合工具解決問題的根本途徑是尋找高品質的資金來源，即投資融資方式的創(chuàng)新及融資渠道的整合提升。房地產(chǎn)所需資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問題，需要進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，以信托+銀行組合工具構建房地產(chǎn)項目融資模式，融資數(shù)額由以信托為核心的金融組合工具完成，實現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。信托具有財產(chǎn)隔離、規(guī)避政策障礙及合理避稅等三大功能，因此在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢，成為組合融資的核心。

1.2 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的問題

1.2.1 融資渠道單一，融資方式受到限制，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求[7]開發(fā)資金仍以銀行貸款為主，直接融資比重較小。而開發(fā)貸款的期限很短，無法適應房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國房地產(chǎn)金融市場化的程度仍有待提高，相應的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。

1.2.2 房地產(chǎn)企業(yè)融資水平差異較大從開發(fā)規(guī)模上看，全國三萬家房地產(chǎn)企業(yè)中國有資產(chǎn)背景的企業(yè)占了近二分之一，其他多為本土民營企業(yè)，外來資金所占比例幾乎微不足道。在上市房地產(chǎn)公司中，國有資產(chǎn)背景的房地產(chǎn)企業(yè)占到三分之二左右。近年來，全國房地產(chǎn)行業(yè)民營化的趨勢發(fā)展很快，已占到全國房地產(chǎn)企業(yè)中的半壁以上的江山，而且盈利能力較強。從企業(yè)融資水平上看，房地產(chǎn)貸款高端市場不缺錢，而低端市場極度缺錢，為數(shù)眾多的中小企業(yè)由于規(guī)模小、市場份額小，被銀行認為風險巨大，得不到貸款支持。

1.3 拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的有效途徑

1.3.1 完善房地產(chǎn)企業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道

在融資渠道多元化的建設上，不少知名的大企業(yè)已經(jīng)探索出路徑，如北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司（簡稱首創(chuàng)集團）的經(jīng)驗就值得借鑒。首創(chuàng)集團融資除傳統(tǒng)方法自有資金、銀行貸款、客戶資金、預收貨款外，還有六個渠道：一是發(fā)行債券；二是國內上市公司，資本市場融資；三是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資；四是吸收海外基金；五是施工企業(yè)墊資；六是房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金度密集型企業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發(fā)企業(yè)將寸步難行。

1.3.2 通過證券市場直接融資證券市場直接融資由于其融資直接成本低，且有利于提高企業(yè)的知名度，正日益受到資質較好的企業(yè)的青睞。但目前在國內由于監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)企業(yè)的審查較嚴格，程序復雜，成本較高，時間較長；在國際上，由于房地產(chǎn)行業(yè)的地域性、產(chǎn)品的異質化很強、比較和評估起來難度較大等原因，證券市場直接融資并不受資本市場的歡迎。目前通常采取的是買殼上市，買殼上市是指非上市公司按照法律規(guī)定和股票上市交易規(guī)則，通過協(xié)議方式或二級市場收購方式收購上市公司，并取得控股權來實現(xiàn)間接上市的目的。即注入優(yōu)質資產(chǎn)后，再進行融資。根據(jù)證監(jiān)會第105號文件的有關規(guī)定，收購方只要置換進去的資產(chǎn)是完整實體、經(jīng)營穩(wěn)定、借殼后完成輔導期及滿足其他條件，提前擴股增發(fā)是有可能的。因此，買殼上市不失為一種較好的融資途徑[8]。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理過程分析

在了解了目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式所存在的問題，以及解決這些問題的有效途徑以后，就需要分析融資過程中企業(yè)所面臨的資金管理、融資風險管理等情況。

資金運動與房地產(chǎn)開發(fā)程序密切相關，企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉速度，特別是加快開發(fā)建設過層中的資金周轉，以較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉，從根本上降低融資需求。企業(yè)提升自身管理能力，提高資金利用率可以采取以下三種方法：

2.1 加快資金流轉速度許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉不是很暢通，首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個環(huán)節(jié)。

2.2 減少企業(yè)過度預支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，但企業(yè)不要過度預支資金。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐產(chǎn)業(yè)，一朝債務發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設備、存貨等。

2.3 嚴格控制成本費用支出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)資金的利潤[9]。

3結論與討論

房地產(chǎn)融資，從融資方式、融資渠道等方面來研究，應該開拓多元化融資渠道，改變由于過去政策環(huán)境原因而導致單一渠道過分依賴銀行貸款的狀況，從而為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供更廣闊的空間。從融資管理角度分析，如何融資、怎樣提高融資效率、如何確保融資的順利進行等問題是融資管理所必須解決的。通過建立有效的融資機制，采用合理的管理方法，選擇正確的融資方式是未來房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本程序。

房地產(chǎn)就其本質是一個巨額投資過程，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要減少盲目性，加強調查研究，提高對市場研究分析的準確度和決策的科學性，努力減少投資風險，預先策劃，統(tǒng)籌安排，防止因盲目擴張而引起資金短缺問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做大做強，沒有資本的支持顯然是空話。但錢不是那么好拿的，融資是有風險的。融資管理，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資所必須要進行的前期準備。一個優(yōu)秀的開發(fā)項目，需要一套合理的管理方法，通過對企業(yè)內外環(huán)境特點，財務狀況的分析，選擇合適的融資模式，在恰當?shù)臅r間進行融資操作，這就是文章要說明的融資管理程序。

參考文獻：

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篇4

【關鍵詞】房地產(chǎn)；融資風險；多元化；防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資

融資就是通過金融市場將貨幣資金由資金供給方融通到資金需求方。通過融資交易行為，資金供給方付出了資金而獲得投資收益，而資金需求方付出成本獲得了對資金的使用權，所以該交易對雙方都是有利的。

房地產(chǎn)開發(fā)融資是指為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設，促進房地產(chǎn)的流通及消費，通過各種渠道和方式為房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動。其主要目的是保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常周轉，從數(shù)量上和時間上保證房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目對資金的需求，使企業(yè)價值最大化。房地產(chǎn)作為典型的高投入、高風險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)所需占用的資金量非常龐大，加之項目開發(fā)周期長，資金周轉較慢，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內部融資無法滿足正常開發(fā)經(jīng)營中的資金需求。外源性融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，房地產(chǎn)企業(yè)對不同融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的融資風險。

二、融資風險的成因分析

（1）融資結構單一。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有投資金額大、投資回收期長等特點，開發(fā)商的自有資金不足以滿足投資需要，資金來源主要靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求。而其他的融資方式如通過發(fā)行股票、債權融資，或者信托融資等在整個資金來源中占得比重相對較低。所以融資渠道過度集中于銀行，一旦資金鏈的某一個環(huán)節(jié)斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨相當大的財務風險與經(jīng)營風險。另外，由于銀行信貸作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金來源途徑，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個環(huán)節(jié)，因此商業(yè)銀行也就承擔了房地產(chǎn)投資的的主要風險。（2）房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源對銀行信貸嚴重依賴，這就為國家通過一系列宏觀調控政策來調整信貸政策，進而對房地產(chǎn)企業(yè)資金來源進行調節(jié)奠定了基礎。當前，一方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自有資金以及銀行貸款方面進行規(guī)定，另一方面，對居民個人購房信貸進行嚴格限制，間接影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資。（3）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系。就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系等等。（4）缺乏科學理性的融資決策。一般房地產(chǎn)企業(yè)通常十分注重項目的前期設計和后期營銷，而缺乏對融資問題科學、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗進行決策。因而對整個開發(fā)過程中的資金運作成粗放型，并沒有考慮如何令資金使用效率達到最大化，從而在一定的融資量基礎上實現(xiàn)項目利潤最大化的問題。房地產(chǎn)開發(fā)的具體實踐中，非理性因素對融資決策的影響是明顯的。（5）權益融資與債務融資的比例失衡。我國資本市場剛剛起步，在結構方面存在著問題。從宏觀結構看，我國房地產(chǎn)金融市場是單一品種主導的市場，以債權融資為主，股權融資比例甚小，整體融資格局非常單一。

三、融資風險的防范

（1）制定正確融資政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須以推動投資政策和項目的貫徹和實施為著眼點，研究和分析投資項目的可行性，并在企業(yè)總體的發(fā)展和投資框架下，根據(jù)企業(yè)核心能力、投資項目或相關投資領域、方式、質量和財務標準的基本規(guī)范，通過計劃的形式，對房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資規(guī)模、資本配置結構、融資方式及時間進度等事先做出計劃，統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調安排。從政策上保證融資與投資項目運作的協(xié)調匹配，確保融資規(guī)劃的嚴肅性，嚴格執(zhí)行。（2）發(fā)展多元化直接融資。拓展多元化直接融資渠道，一是可適度放寬股票融資政策限制，提高直接融資比重，才能真正分散融資風險。二是培育完善房地產(chǎn)債券市場，國家應適度放寬限制條件，增加發(fā)行長期債券的額度，可以為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。三是適時地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，把我國房地產(chǎn)行業(yè)的人、財、物與管理優(yōu)勢進行最優(yōu)組合，使資源配置更加合理。四是發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，大規(guī)模地推行房地產(chǎn)業(yè)投資基金將極大地提高中國經(jīng)濟的運行質量，成為多贏的融資渠道。（3）探索多元化組合融資模式。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期一般較長，占用資金較多，風險相對比較高的特點，所以它對金融始終保持著很強的依賴性。銀行信貸在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中保持著相當高的水平，一直是我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式。隨著銀行信貸資金收緊，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)企業(yè)自身特點，積極拓寬融資渠道，采用多元化組合的融資方式。可以增加融資途徑，減少對銀行的依賴，緩解資金壓力，增加金融抗風險能力，減少企業(yè)的融資風險。比如，可以使用自有資金+銀行貸款、自有資金+機構投資、自有資金+基金、自有資金+信托計劃及股權融資+銀行貸款等融資組合。（4）推進間接融資形式多樣化。我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長一段時間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。建議銀行業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行、中資銀行+信用擔保機構、中資銀行+信用擔保機構+擔保企業(yè)、中資銀行+擔保企業(yè)甲+擔保企業(yè)乙等等，為企業(yè)提供各種擔保和抵押貸款。（5）控制融資質量。房地產(chǎn)企業(yè)應從融資的成本、風險、期限、便利性、穩(wěn)定性、轉換彈性以及各種附加的約束條款等諸方面制定出明晰的融資規(guī)定。對融資的質量標準加以合理的限定，使之成為提高融資質量，指導融資活動的依據(jù)。（6）監(jiān)控融資過程。房地產(chǎn)企業(yè)在制定正確融資政策、確定融資的合理的資本結構及方法、確定融資渠道和還款計劃后應對這一融資過程進行監(jiān)控。企業(yè)應指定部門或人員審查融資項目是否納入融資預算，是否符合預算的規(guī)定；隨時掌握融資的進度、資金的到位情況及有可能出現(xiàn)的問題；督促融資的執(zhí)行部門及時將融資進度和各種具體情況向企業(yè)管理當局匯報；監(jiān)控融入資金的按計劃合理使用，避免隨意改變融入的專項資金挪作它用，增大資金的使用風險。如出現(xiàn)不符合規(guī)定的情況，應及時制止或向管理當局匯報，以便及時采取措施將可能發(fā)生的風險降到最低。（7）合理安排還款計劃。在融資期限內充分運用企業(yè)資本，靈活調度，避免資本閑置。確定不同時期融資本息的到期額度，結合企業(yè)的現(xiàn)金流量做出相應的安排，以確保融入資金的本金和利息在規(guī)定的時間如期償還。因此，企業(yè)在融資之初便應依據(jù)融資項目的運作規(guī)劃和企業(yè)的經(jīng)營預測情況做出還款計劃。

目前的房地產(chǎn)融資體系對房地產(chǎn)企業(yè)、金融體系以及宏觀調控與宏觀經(jīng)濟都會產(chǎn)生不利影響。要防止此種情況出現(xiàn)，就要改變目前單一的房地產(chǎn)業(yè)融資模式，積極開拓新的融資渠道，最終形成多元化的融資體系與風險分擔體系。

參 考 文 獻

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[2]韓宏.淺談防范我國房地產(chǎn)業(yè)融資風險的對策[J].中國經(jīng)貿(mào).2009（10）：46～47

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【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 上市融資

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資問題的重要意義

資金問題對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，有著至關重要的作用，毫不夸張地說，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的喉舌。這與房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質不無關系，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前期需要大筆的土地購置費用，以及開發(fā)費用，在建筑階段，也會有大筆的資金投入，這樣的特點決定了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于資金的高度依賴性，從而對金融資本市場的高度依賴性。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來講，其核心競爭力中不可或缺的一部分，即金融市場。

另外一方面，商業(yè)地產(chǎn)關系到國計民生，也是政府宏觀調控的對象，有著極強的政策依賴性。從2003年6月央行的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》到2004年6月銀監(jiān)會的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，一系列的金融信貸緊縮政策導致許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更加吃緊。2007年美國爆發(fā)次貸危機，由于次貸危機由房地產(chǎn)業(yè)引起，因此為避免房地產(chǎn)市場的波動轉化為銀行體系的風險，避免類似美國次貸危機在中國上演，2007年9月，人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，將己利用貸款購買住房，又申請購買第二套及以上住房的首付比例提高到40%，同時貸款利率提高到同期通檔次基準利率的1.1倍，即8.6%，并禁止加按揭。2008年，信貸緊縮已成定局。在開發(fā)商的資金來源主要依靠銀行信貸的背景下，信貸緊縮對房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力顯而易見。

在這種不樂觀的融資環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不轉換視角，由向銀行融資的間接融資方式轉向直接融資，最明顯的就是房地產(chǎn)的上市融資。2006年中國股市的牛市之時，很多地產(chǎn)股領跑了股市。到2007年，中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在股市著實地贏得了股民的信任。很多商業(yè)地產(chǎn)的巨頭都選擇了上市融資，比如2007年，碧桂園在香港上市，成功融得資本130億元，碧桂園的掌門人也成了中國的女性富人排行榜上名列第一，當年同樣在香港上市的還有景泰富，遠洋地產(chǎn)和中國奧園地產(chǎn)等。另外萬科等企業(yè)也在2007年進行了再融資。房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資之路走得如火如荼。

但是2007年美國次貸危機所帶來的沖擊使房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資的選擇變得趨于冷靜。房地產(chǎn)的降價趨勢引來了人們的觀望，同時也引起了資本市場的融資困難。受美國次貸危機影響，國際資本市場堪憂，投資者對中國的房地產(chǎn)企業(yè)心存疑慮“2008年3月20日，赴港上市的恒大地產(chǎn)因路演未獲一家機構認購而在最后一刻被迫放棄IPO計劃，折戟最后一程，海外上市也蒙上了陰影”面對融資困境。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資中面臨的問題

不能從自身出發(fā)選擇適合的融資渠道。上市也是一把雙刃劍，它不是萬能的。每個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有自己的不同自身特點，應當從自己的實際出發(fā)，客觀地衡量自己的發(fā)展階段，制訂企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，對于企業(yè)的財務戰(zhàn)略有著明晰的定位。不能盲目地選擇以上市的方式來進行融資。上市有著其獨特的優(yōu)勢：能夠整得較大的資金規(guī)模，而且受到的政府和國家政策的相關的影響較小，對于需要充足的資金來發(fā)展的企業(yè)而言，能夠幫助其擴大規(guī)模更好地拓展業(yè)務。但另外一方面，上市后是面臨著種種風險的，股市的風險不僅包括系統(tǒng)風險，還包括各種不可定因素而帶來的風險。而且上市本身需要一系列的成本：上市前期的準備，上市時面臨的種種信息公開和政府審查，更加嚴密的財務管理等，所以如果是在二線和三線城市發(fā)展，并且對資金的需求量不大的話，而且企業(yè)所選擇的是相對穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略的話，基本上是不需要上市的，或者上市是利大于弊，其成本遠同于收益。

因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定要謹慎選擇，不能盲目地跟風，更不能盲目的追求規(guī)模的擴張。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能只盯住上市這種方式，而應當追求一種多元化的融資方式。從歷史來看，2003年以后的房地產(chǎn)調控政策，主要是涉及到兩個方面，首先是間接融資渠道，尤其是銀行的貸款，對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸進行了更嚴格的規(guī)范和管理，使房地產(chǎn)企業(yè)原來賴以生存的資金鏈面臨斷裂的風險。尤其是對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，形勢更不容樂觀，因為它們從銀行獲得貸款將更難，而且其抗風險能力更差。

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱，關系到國計民生，因為政府在宏觀調控過程中，要充分重視商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資結構更加合理、融資方式更加科學和理性，從而為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展營造一個良好的社會環(huán)境。

當前的流動性過剩的金融環(huán)境，應當對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言是件好事，在這樣的環(huán)境下，政府應當凈化金融環(huán)境，不斷地鼓勵金融機構不斷的推動金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增加金融產(chǎn)品品種，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供多樣化的融資選擇。

三、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的政策建議

政府應當支持房地產(chǎn)企業(yè)開拓渠道，通過股權合作的方式來開發(fā)資金渠道。政府同時也應當提供政策性引導，對于地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的環(huán)保型住宅，國家政策性住宅，比如限價房和廉租房等。同時吸引民間資本參與商業(yè)地產(chǎn)的住房開發(fā)，不斷地緩解渠道短缺帶來的問題。

在政府的宏觀調控方面，發(fā)達國家為我國提供了可以借鑒的案例。比如完善直接融資的渠道，在金融創(chuàng)新方面，嘗試推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，以及開發(fā)相應的商業(yè)地產(chǎn)信托業(yè)務，加大保險資金與房地產(chǎn)金融市場的融合。

股權融資不失為一種較好的直接融資渠道，它不同于上市，風險較少，而且對于國家的金融安全風險的分散來說，也很有益處。2004年2月1日，國務院了《關于推進資本市場改革開發(fā)和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（以下簡稱意見）。

這個文件所關注的焦點問題之一就是如何完善直接融資，使其成為主要的融資渠道，以更好地推動我國的市場經(jīng)濟發(fā)展更好地通過金融市場來促進市場經(jīng)濟中的資源配置和資金流向。為了確保銀行等債權人權益，房地產(chǎn)企業(yè)的所有者權益比率不應低于房地產(chǎn)市場波動所導致房地產(chǎn)價格最大跌幅，或者，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比率不應低于市場實際房價的最大跌幅。這樣，即使房地產(chǎn)市場有較大負的下跌，仍能保證其在所有者權益或項目資本金金額的范圍內，不至于損害到債權人的利益。

在政府的審批環(huán)節(jié)，不能實行“一刀切”，應該區(qū)別地對待。房地產(chǎn)本身的性質決定了它是資本密集型的。顯然離不開資本市場的有力支持。因此，對于實力強大，業(yè)務運營狀況良好，有著較好的發(fā)展前景的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，應當鼓勵和支持其通過上市來進行直接融資。而對于實力牽強，上市融資的實力還不具備的企業(yè)，要從緊政策。總之政府要有區(qū)別性地對待。實力強的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市，可以更好地完善其資本結構，提高資金效率，通過上市也可以更加規(guī)范企業(yè)的管理和運作，同時在將土地轉化為商業(yè)地產(chǎn)方面的效率更高，更好地滿足人民的商業(yè)和居住需求，更好地添補供需的不平衡問題。

另外，從政府對金融市場管理的角度，應當深化金融體制改革，不斷的發(fā)展和完善我國的房地產(chǎn)金融市場。要想上市，要合理的、科學地運用融資工具，就對金融市場有著諸多的要求，同時對商業(yè)企業(yè)的人才和財務等方面也有著更高的要求。商業(yè)企業(yè)的財務人員要十分熟悉本國和似上市市場的金融市場上市融資規(guī)則，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務制度要配合上市全面完善和與國際接軌。而且輔助上市還需要一個完善的會計環(huán)境，比如會計師事務所和商業(yè)銀行。在這方面我國的金融環(huán)境支持明顯不夠，這些是企業(yè)的能力所不夠的，需要國家金融監(jiān)管部門完善制度和體制建設，加快金融市場建設，完善金融體制創(chuàng)新。這一方面是發(fā)展資本市場，另一方面是證券市場，只有將兩個市場更加規(guī)范化管理，才能更快地向國際金融市場看齊，更好地為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。另外，在間接融資環(huán)境方面要更好地發(fā)展商業(yè)銀行。為我國專門的服務于商業(yè)地產(chǎn)的金融市場體系，支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大。

要配合現(xiàn)在國家的金融體制改革，為了更好地避險，要改變原來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的單一主體的局面，實現(xiàn)地產(chǎn)金融主體的多元化。通過地產(chǎn)金融相關產(chǎn)品的創(chuàng)新來吸引更多的房地產(chǎn)金融投資主體。

除了直接的融資服務機構以后，在商業(yè)地產(chǎn)的融資金融環(huán)境中，不可或缺的還有房地產(chǎn)金融中介機構，它們對于房地產(chǎn)融資信息的溝通 和促進融資的實現(xiàn)、豐富融資渠道、提高融資效率方面有著極大的作用。一般而言，房地產(chǎn)評估機構主要包括資產(chǎn)和信用等級的評估公司、抵押擔保公司、保險機構等。

除了一級市場以外，房地產(chǎn)的二級市場也是地產(chǎn)金融市場的重要組成部分，二級市場的金融創(chuàng)新可以推動貸款證券化的發(fā)展。一個繁榮成熟的二級證券市場可以更好地實現(xiàn)證券與金融衍生品的互動，更好地促進融資的同時也更好地避險，從而更好地達成市場的互動。同時完善相應地法律法規(guī)，形成房地產(chǎn)金融市場的有效政策和法規(guī)保障機制。在這方面也要防止走向另外一個極端，即金融風險的預防。美國的次貸危機的產(chǎn)生正是由于次級貸款的資金鏈斷裂，貸款的證券化盲目發(fā)展最后導致了危機。

宏觀金融環(huán)境的打造將有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地利用完善的融資機制實現(xiàn)多元化的融資結構，促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，打造一個有力的融資平臺。

其源頭就是過度的金融創(chuàng)新和金融中信用的被濫用，同時在過度趨利的形勢下，政府并沒有進行有效地監(jiān)管和控制，市場的約束機制失靈了，所以釀成了此次的危機。資產(chǎn)的證券化本身是一種轉嫁風險的方式，但是如果過度的利用，將違背其初衷，其避險的作用達不到。所以借鑒這些反面的經(jīng)驗，作為政府和金融監(jiān)管機構，對于貸款的發(fā)放要有嚴格的標準，過分寬松的政策會導致貸款的信用質量降低，造成潛在的危機，引發(fā)泡沫，否則一旦房價出現(xiàn)下降，就會牽一發(fā)而動全身，引起房地產(chǎn)行業(yè)一系列的多米諾骨牌效應，出現(xiàn)資金鏈條的斷裂，銀行出現(xiàn)壞賬，房地產(chǎn)金融市場的投資者出現(xiàn)嚴重損失甚至是破產(chǎn)，同時房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨融資危機，從而影響下一步的經(jīng)營。對于貸款人來說，也將增加其負擔，而這部分貸款人是占多數(shù)的，是直接影響到社會安定的，同時也會影響到銀行的壞賬.伴隨著美國房地產(chǎn)市場的逐步降溫，這一風險繼續(xù)擴大，產(chǎn)生了大量的放貸違約和銀行壞賬，最終引發(fā)了此次影響全球金融市場的次級按揭貸款危機。

雖然我國的房地產(chǎn)市場與美國的次級按揭市場存在很大不同，住房抵押貸款人一般都直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生產(chǎn)品，同時房產(chǎn)首付在30%，政策上不允許發(fā)放零首付貸款“但是也要看到我國住房抵押貸款存在的風險，防患于未然”我國應增強評級體系的競爭性，金融機構要強化風險意識，金融監(jiān)管應跟上金融創(chuàng)新的步伐。

金融監(jiān)管要跟上金融創(chuàng)新的步伐。資本市場的風險防范措施要處理好三個關系：處理好房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與監(jiān)管的關系，注重金融創(chuàng)新與違規(guī)經(jīng)營的區(qū)別；處理好中資金融機構與外資金融機構的關系，真正遵循國民待遇原則，對中外資金融機構一視同仁；處理好金融機構效率與金融機構體系安全的關系“監(jiān)管機構要加強對復雜金融產(chǎn)品的風險監(jiān)管，特別是，對信用衍生品等的監(jiān)管要改進，要強化資產(chǎn)支持證券發(fā)行機構對基本債務人的債務履約能力的監(jiān)督責任”。

參考文獻

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[2]孫眾.北京金融街建設集團公司買殼上市的啟示[D].對外經(jīng)貿(mào)大學MBA學位論文.2005（04）.

篇6



關鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費的各個環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。2001年中國人民銀行關于房地產(chǎn)貸款的風險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產(chǎn)金融起點低、基礎差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

1我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結構上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調控，增大融資難度。

近年來，國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調控力度，這些都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔了大量風險。“央行121號文件”《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等7個方面切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理，旨在減少銀行的風險。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個主要的融資渠道——預售房款也作了嚴格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。并進一步強調要“嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目”，這對房地產(chǎn)在項目開發(fā)過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時,針對一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目,嚴禁跨地區(qū)使用。121號文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結構上——融資渠道單一，風險集中。

目前，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進入中國以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨木橋”路線。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成資金支持體系和風險分擔體系，商業(yè)銀行體系承擔著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風險。這樣的融資體系，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調控和宏觀經(jīng)濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風險：

①對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調整必然會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

②對于銀行體系來說，給高風險高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而目前我國房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔的風險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

③對于國家的宏觀調控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務依存度導致企業(yè)形成軟約束預算，極其不利于國家宏觀調控政策的實施。

④從國民經(jīng)濟的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導致行業(yè)投資過度，形成了對其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應，這將不利于國民經(jīng)濟的協(xié)調穩(wěn)定發(fā)展。

（3）環(huán)境上——房地產(chǎn)金融市場尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創(chuàng)設等初級階段的特征，這些與我國房地產(chǎn)市場處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有：①房地產(chǎn)金融機構單一，系統(tǒng)性風險集中在銀行。

目前我國的房地產(chǎn)金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達國家經(jīng)濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。

②房地產(chǎn)金融交易集中在一級市場上。

我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規(guī)模和機構范圍。

篇7

金融危機之后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)的泡沫化特征，形成了房價上漲快、民眾買房難的基本矛盾。為緩解矛盾，促進地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家制訂了一系列宏觀調控舉措。然而，宏觀調控措施的施行，一方面為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供了必要保障，另一方面也對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的資金壓力，這些影響是不容忽視的，研究新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式有著極強的現(xiàn)實意義。本文對傳統(tǒng)籌資方式進行了簡要分析，概述了當前房地產(chǎn)企業(yè)籌資的基本情況，結合幾類新型房地產(chǎn)籌資方式，對創(chuàng)新房地產(chǎn)籌資進行了探討，以期提供借鑒。

關鍵詞：

房地產(chǎn)；宏觀調控；籌資方式

房地產(chǎn)行業(yè)對于我國GDP增長直接間接作用極大，近年來，隨著國家宏觀調控政策的持續(xù)施行，以往資金充足的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)面臨了資金緊缺的問題，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨資金斷裂、倒閉、被收購風險。擴張融資渠道，開辟新籌資方式成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然之路。

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資現(xiàn)狀

新形勢下，傳統(tǒng)籌資方式已經(jīng)出現(xiàn)弊端，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著籌資難的問題，在宏觀調控政策加強的背景下，樓市拐點出現(xiàn)，分析房地產(chǎn)行業(yè)的籌資現(xiàn)狀刻不容緩。

（一）規(guī)模大。自2005年起，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，大部分城市房價在短短幾年內上漲了幾倍。產(chǎn)業(yè)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2005年，我國商品房平均成交價為2937元/平米，至2015年三季度我國商品房平均銷售價格已經(jīng)達到6844元/平米。不僅我國房價直線上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模也不斷擴大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2005年，我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)資金總額為21397.8億元，2015年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資70535億元，，漲幅近3倍。足以看出我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資趨勢。

（二）融資難。資金問題始終制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。近年來，為調穩(wěn)我國房地產(chǎn)行業(yè)，維護經(jīng)濟穩(wěn)定，國家開展了一系列嚴厲的調控舉措，如限購、限貸等，進一步加劇了房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張問題。同時，我國金融市場對房地產(chǎn)的限制也十分嚴格，在金融體系本不健全的基本條件下，我國金融市場進入難度極高，資料統(tǒng)計，截止2015年5月，我國房地產(chǎn)上市公司總量為185家，這就說明，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為中小型企業(yè)，由于小規(guī)模企業(yè)資金規(guī)模不大、體制不完善、信用度不高等因素，獲取信貸的基本條件受限，在限貸以及加大土地審批難度的調控政策下，更是制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）渠道單一。房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，要實現(xiàn)健康發(fā)展，離不開充沛的資金流量。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金構成為，國內貸款17097億元、利用外資242億元、自籌資金40538億元、其他資金43690億元。同比增長-3.6、-50.6、-4.0、9.8個百分點。同時，在市場調整期去化壓力、土地成本等多重因素影響下，我國上市企業(yè)營業(yè)收入增速回落。數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分別為0.34元和0.64元，比2013年略有下降。可見，當前我國房地產(chǎn)融資形式已經(jīng)有了較大改變，但是，除上市企業(yè)外，中小企業(yè)融資基本依賴貸款，且比例依舊極高，高負債也帶來高財務風險，形成多元化融資渠道刻不容緩。（四）長期償債壓力大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為65.26%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為70.10%，同比分別小幅上升1.09、0.91個百分點。剔除預收賬款后，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的有效負債率均值分別為53.33%和59.75%，較上一年分別上升2.45、4.16個百分點。基本財務規(guī)律揭示，企業(yè)資產(chǎn)負債率在60%左右最為合適，房地產(chǎn)上市企業(yè)連年創(chuàng)新高，為企業(yè)帶來巨大的償債壓力，在融資困難的背景下，企業(yè)很可能面臨經(jīng)營危機。

二、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)籌資方式概述

從主體上分，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)籌資方式可分為內部融資、間接融資、直接融資三種。內部融資是通過整合內部資金資源實現(xiàn)融資的方式，籌資依據(jù)包括自有資金、應收賬款、票據(jù)等。房地產(chǎn)企業(yè)利用此類資產(chǎn)，通過金融機構或貼現(xiàn)公司變現(xiàn)，即可迅速充實資本，風險小、效率高，是最好的融資形式。然而，在當前房地產(chǎn)企業(yè)銷售難、資金回籠難的基本背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本資源減少，內部融資限制已經(jīng)很大。因此，針對內部融資問題，建議房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以增加期房銷售，通過開發(fā)商貼息委托貸款，增加期房銷售及資金回籠，從而擴大資金來源中定金、預收款、自籌金比例。另一方面，對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及單家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例較少的情況，可以實行聯(lián)合開發(fā)，提高貸款能力、廣告能力、運營能力等。間接融資最直觀的代表就是金融機構貸款，其中最為簡便的就是銀行貸款。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源依然呈現(xiàn)銀行信貸為主導的格局。一般來說，實現(xiàn)銀行貸款需要按照“三個辦法，一個指引”中項目融資業(yè)務指引要求，充分考慮項目風險、質押擔保條件、合同條款、資金管控等。隨著貨幣政策的調整，銀行信貸難度越來越高，成本越來越大，對房地產(chǎn)企業(yè)造成了不利影響。以開發(fā)貸為例，除基本法人執(zhí)照、保險（第一受益人為銀行）、土地使用權等條件之外，還需具備相應比例的自有資金30-35%，可以肯定的是，開發(fā)貸獲得門檻將會越來越高，通常情況下，銀行貸款是企業(yè)正常經(jīng)營過程中獲取資金的簡便渠道，但若企業(yè)需要實現(xiàn)跳躍式發(fā)展，就會出現(xiàn)資金短缺問題。針對這些問題，企業(yè)可以通過并購方式實現(xiàn)間接融資。并購貸款由商業(yè)銀行向并購方發(fā)放，用于支付股權對價款項外的貸款，以并購貸款實現(xiàn)長期資金流動，不僅可以提高企業(yè)的資金實力，還能幫助企業(yè)擴大規(guī)模。直接融資一般包括債券融資與股票融資兩種。債券是一種商業(yè)信用，收益率一般，融資過程中企業(yè)通常不會使用，債權人也不想持有，因此，直接融資通常通過股票融資實現(xiàn)。股票市場能夠在極短時間內為企業(yè)籌集資金，資本可永久使用，也沒有還款期限及利息負擔。值得注意的是，企業(yè)上市門檻極高，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)也不過一百多家，用這種方式實現(xiàn)融資風險也很大。但是，對于一些具有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)來說，也可以通過靈活運用上市技巧實現(xiàn)。例如買殼上市等。對于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過買殼上市進行直接融資，雖然此類融資方式融資量較小，但也可以避免上市的高門檻、高風險，為滿足資金需求提供渠道。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)新型融資方式概述

基于融資難、渠道少的融資問題，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始了金融化戰(zhàn)略，建立多元化融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的基本趨勢，下文將簡要介紹當前新型房地產(chǎn)融資方式，為創(chuàng)新融資提供借鑒。

（一）信托融資。信托融資是近年來發(fā)展速度最快的房地產(chǎn)融資方式之一，在2003年中央121號文件出臺后，銀行信貸渠道受阻，以信托機構代辦房地產(chǎn)買賣、租賃、收租及地產(chǎn)登記過戶等實現(xiàn)的信托融資呈現(xiàn)“井噴”式發(fā)展，據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年一季度，我國信托資產(chǎn)管理規(guī)模大約14.41萬元，房地產(chǎn)證券類信托增加，不良率低，整體風險呈可控狀態(tài)。這一模式要求融資方或其控股股東具備二級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質，滿足四證齊全、自有資金比例超過35%、二級開發(fā)資質，有的信托公司資金獲取需要行業(yè)百強或地方龍頭。

（二）海外融資。外資進入中國房地產(chǎn)開發(fā)市場即海外融資，境內房地產(chǎn)可以通過向境外地產(chǎn)投資基金及風投基金出售房產(chǎn)、進行項目合作，或者直接讓外資參股房地產(chǎn)公司，都是海外融資的形式。當前，海外融資總量不大，且地區(qū)差異明顯，我國海外融資主要集中于長三角、首都經(jīng)濟圈等熱點區(qū)域。上文數(shù)據(jù)顯示，當前我國房地產(chǎn)開發(fā)市場外資比重較低，且15年呈現(xiàn)負增長趨勢，究其原因，就是境外投資公司對項目要求高，以及項目投入操作體制的問題，因此，以海外融資實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金擴充不失為良好的融資渠道，但需要企業(yè)自身的努力。

（三）開發(fā)商貼息委托貸款。開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金、委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。這一房地產(chǎn)金融模式在我國具有良好的需求市場和政策環(huán)境，實用性較強。這種方式的核心在于實現(xiàn)提前銷售，要求開發(fā)商具備一定的實力。

（四）融資租賃。融資租賃的實質就是通過轉變所有權獲取資金，在項目完成后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過銷售，完成所有權回購。這種方式的運作需建立資產(chǎn)管理公司，處理所有權問題，從而加快房地產(chǎn)資金運作效率。

（五）“PE”模式。“PE”即房地產(chǎn)私募基金，是由開發(fā)企業(yè)發(fā)起，以非公開形式向投資者募資的形式。當前，我國PE的應用已經(jīng)較為普遍，需求上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結構已發(fā)生了改變，從整體趨勢上來看，雖然當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要還是依賴商業(yè)銀行為主，但是從上文數(shù)據(jù)不難看出，我國房地產(chǎn)傳統(tǒng)資金來源渠道已經(jīng)變窄，私募已經(jīng)成為企業(yè)籌資的重要渠道。首先，由多個有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同設立私募股權投資基金（PE）在委托管理銀行進行資金托管開展股權投資目標企業(yè)工作，經(jīng)過項目篩選、盡職調查后，開始資金募集，募資后，基金完成投資，開始項目運作，運作完成后，基金清算退出。

四、房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式創(chuàng)新——“仿金融”模式

融資方式創(chuàng)新已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。當前，不少新型籌資方式已經(jīng)出現(xiàn)，基于互聯(lián)網(wǎng)+、眾籌等新思想在民眾中的廣泛傳播，以及信息技術的普及，“仿金融”模式已經(jīng)具備相當好的基礎，利用“仿金融”模式，可以較好地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題。

（一）“仿金融”模式概述。“仿金融”模式，就是由具備一定資質，通過向具備購房意愿的社會群體以收取加盟費、簽約金等方式進行融資，通過返利、充抵等形式對客戶進行回報。這種方式的回報高，客戶增長快，能夠在極短時間內獲取大量融資，且不會有金融市場的風險。以河南某置業(yè)公司為例，該公司成立于2013年，注冊資本為1000萬元，在整合房地產(chǎn)市場低價優(yōu)質樓盤后，通過簽約客戶定金增值、經(jīng)濟推廣補貼等方式，實現(xiàn)了高速融資。首先，該公司在全國范圍內進行目標客戶定位，同客戶簽訂合約，規(guī)定：客戶需繳交1萬元作為簽約客戶定金，購房時定金可作2萬元使用，若暫時沒有合適樓盤，協(xié)議期限無限期延長。若未來無購房需求，定金不予退還，但可由客戶轉讓。同時，簽約客戶可直接成為公司營銷項目領導，為公司介紹客戶可得獎勵，獎勵遞增。另外，簽約客戶作為項目領導時，若介紹客戶達6位可晉升為項目顧問，受聘期間最高可獲100萬元獎勵。具體為，公司設A、B、C、D、E、F、G七級置業(yè)顧問，A為最高，當簽約客戶直接或間接介紹客戶達到6人時，成為G級置業(yè)顧問，可獲補貼，每周1000元，分十周發(fā)放，當下屬客戶都成為G級時，再晉升，每晉升一級周補貼在前期基礎上加1000元，以此類推，從G至A總計獎勵100萬元補貼。最后，公司長期招收加盟商，收取一定加盟金。截止2014年3月1日，公司簽約客戶一萬多人，加盟店82家，定金及加盟費收取已經(jīng)達到7.6億，為公司增加了一筆無限期、無利息的巨額資金。結合當前互聯(lián)網(wǎng)及移動互聯(lián)網(wǎng)端，公司客戶量持續(xù)上漲，籌資壓力倍減。但是，此模式也引起了政府部門的高度重視，眾多領域專家對此也頗有疑問，“仿金融”模式存在一定的存續(xù)問題，包括客戶認同、客戶信心、回報持續(xù)性及額度三大方面。

（二）“仿金融”融資因素比較。仿金融模式具備“0”融資成本、無限期、限制條件小、對象廣泛三大優(yōu)勢。本文選取內部融資、債權融資、夾層融資、股權融資幾種典型融資手段，從融資成本、規(guī)模、期限及目的幾大因素進行對比分析。首先，內部融資存在機會成本，債權融資存在債務成本，股票證券費用較高，而仿金融模式在定金、加盟費的基礎籌資手段上，明文規(guī)定簽約定金及加盟費除購房外不予返還，形成了零成本融資，成本優(yōu)勢顯而易見。第二，融資規(guī)模上，內部融資受企業(yè)盈余條件制約；債券融資通過銀行借貸、發(fā)行債券融資，規(guī)模還是不大，且持有人抱有持有障礙；股權融資規(guī)模大，但上市門檻高。而“仿金融”模式定向融資，抓住了高需求群體，雖然一次性籌資的可能性小，但隨著時間推移，客戶群會不斷擴大，“仿金融”模式存在極高的靈活性及規(guī)模優(yōu)勢。第三，融資期限上，內部融資為內部收益留存，雖沒有還款期限，但具備貨幣時間成本；債券具備還款期，項目結束后還款，期限約為3~5年；股權融資籌資股本不予償還，除非企業(yè)清算。“仿金融”模式不予償還，且無利息、風險低。第四，融資目的上，內部融資是為實現(xiàn)再生產(chǎn)進行的融資；債券是為企業(yè)獲得存續(xù)能力進行的融資；股權是為了擴大股本，實現(xiàn)更高發(fā)展的融資，根本上來看，幾種融資方式都是為了解決資金需求。而“仿金融”模式不僅能夠解決資金需求，還能抓住客戶、留住人才，不僅能解決當下資金需求，還能獲取持續(xù)客戶及人才，是資源目標型融資。因此，“仿金融”模式著實具備不少優(yōu)勢，隨著信息技術的推廣，及眾籌、互聯(lián)網(wǎng)+思想的推廣，“仿金融”模式更是具備持久的生命力。

（三）“仿金融”融資模式的障礙首先，模式本身存在誤導性，會讓人誤認為“傳銷”。“仿金融”模式借鑒了直銷架構，但進行了一定轉換，如簽約過程中明確規(guī)定客戶可轉移、最多介紹量等，且有實際產(chǎn)品，因此與傳銷、直銷存在很多區(qū)別。但新模式容易會導致質疑，社會認可度制約模式運作。其次，初期企業(yè)信譽、知名度不高，難以獲取客戶群體。企業(yè)建立初期，由于企業(yè)規(guī)模小，信譽及知名度都不高，而民間資金在尋找優(yōu)質投資項目時，通常會尋找整體實力較強的企業(yè)，因此，在客觀條件的限制下，簽約客戶、加盟商很可能出現(xiàn)不信任企業(yè)的問題，資金籌集量可能不多，仿金融模式運用存在障礙。也說明，“仿金融”模式的運用關鍵在于良好的商譽及信用基礎。第三，規(guī)模擴張中，此類模式很可能被濫用，持續(xù)擴張中可能遇到管理問題，如體制、企業(yè)邊界、效率等。此模式最大的優(yōu)勢便在于利用互聯(lián)網(wǎng)+、眾籌思想，依托信息手段實現(xiàn)高效率傳播，若得到社會認可，客戶群會猛增，當模式運作成熟后，企業(yè)管理效率高低、體制完善程度很可能影響項目運作健康程度。同時，在得到認可后，此模式的準入門檻較低，加盟商的迅速擴張，很可能引起眾多企業(yè)的盲目跟風，損害品牌價值。第四，需掌握客戶與企業(yè)間的博弈，實現(xiàn)互利。一方面，如果企業(yè)所標榜的高額回報無法實現(xiàn)，那么簽約客戶就無法獲取長期利潤，可能造成客戶對企業(yè)失去信心的問題。另一方面，高額回報必然引起高額成本支出，若管理不善，容易影響企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，這就需要企業(yè)權衡利弊，找準切入點，制定最佳經(jīng)營方案，平衡利益與成本。第五，政策風險。“仿金融”模式本身就是在銀行信貸難、上市融資難、民間借貸風險高的基礎條件下衍生的融資手段，模式運用初期，不僅客戶無法確定模式是否合法，政府機關也無法確定融資的合法程度，有人甚至認為“仿金融”是利用國家政策打球，因此，企業(yè)如果需要大規(guī)模運用此模式，必須注意國家政策的影響。

（四）“仿金融”模式發(fā)展建議首先，必須保障模式的合法性，避免政策質疑、社會質疑，為模式運作提供社會基礎。一方面，可以首先邀請學術界，為模式的可行性進行分析，對誤解進行澄清。另一方面，可以運用新媒體、傳統(tǒng)媒體的宣傳，提高企業(yè)形象。以上文企業(yè)為例，該企業(yè)與河南電視臺簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，并被電視臺評為“百姓放心房產(chǎn)先優(yōu)企業(yè)”，這樣一來，該模式不僅會被許多人直銷，品牌也能更好地塑造。再次，要得到政府機關的認可，政府機關本身是權威機構，若得到政府機關的認可，那么其運作難度會驟減。河南某置業(yè)公司在成立初期就與政府部門協(xié)商，一方面從民間借貸角度出發(fā)，辦理了相關資質，控制了融資比例，另一方面，獲取了相應證件，以合法、合規(guī)的企業(yè)為基本要素開展融資。第二，要建立高質量的信用體系，河南某置業(yè)公司一方面加大了對門店的擴充，在獲取更多資金的同時也提高了消費者信用程度。其次，為客戶提供了優(yōu)質充裕的利潤回報，建立了較高的商譽，吸引了更多會員。第三，落實企業(yè)承諾。第四，利用電視臺、新媒體等宣傳自身形象，建立了品牌。第三，要制定長效管理體系，如明確戰(zhàn)略目標、構建企業(yè)文化、科學化管理體制及流程、開展持續(xù)宣傳等。第四，要積極利用當期新技術、新環(huán)境，如利用眾籌渠道擴大籌資范圍、利用互聯(lián)網(wǎng)+媒體與企業(yè)的融合等。

總之，在當前嚴密的調控環(huán)境之下，企業(yè)有必要開展持續(xù)的融資渠道探索。本文所介紹的融資方式是一種較新、較優(yōu)質的方式，也是融資方式創(chuàng)新中的一小部分，雖然體制建設上還存在諸多問題，但稍加改進，必然可以為企業(yè)融資帶來更大便利。同時，融資應當從企業(yè)需求出發(fā)，多元化融資已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)融資的主要趨勢，企業(yè)應當權衡利弊，從實際出發(fā)選擇并開辟融資渠道。

參考文獻

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[2]丁欣.房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式研究[D].華東理工大學，2014.

篇8

[關鍵詞] 中小型房地產(chǎn) 風險 防范

隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，以中小型為主的房地產(chǎn)企業(yè)在全國各地不斷涌現(xiàn)。它們在增加就業(yè)機會、技術創(chuàng)新、活躍市場，以及促進經(jīng)濟增長中發(fā)揮著巨大的作用。然而中小型房地產(chǎn)因為自身規(guī)模的限制，受風險影響程度大。因此，有針對性地對其投資風險進行防范，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展至關重要。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風險

中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有市場化水平高，經(jīng)營機制比較靈活；資產(chǎn)不大，流動資金不充足；銀行負債少，但信譽低，融資能力有限等特征。其面臨的風險較多，對房地產(chǎn)開發(fā)的影響程度各不相同:

1.內部風險。內部風險是受到企業(yè)自身因素影響而使房地產(chǎn)投資不能達到預期收益的風險。主要是投資者的主觀風險。如房地產(chǎn)投資者個人知識結構欠缺、對房地產(chǎn)投資和開發(fā)理論和基本知識缺乏全面了解，實踐經(jīng)驗不足；在綜合分析能力、應變能力、決策能力、創(chuàng)新能力等方面欠缺；在價值取向、敬業(yè)精神、道德品質及為人處事等方面欠缺，而帶來的主觀上預測錯誤或管理不善造成的資本流失。

2.政治風險。政治風險是政策變化給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來不同形式的經(jīng)濟損失或機會，主要有：

(1)土地使用制度改革風險。土地使用制度改革會對房地產(chǎn)項目的價值產(chǎn)生影響，如果使這種價值降低，房地產(chǎn)項目開發(fā)者就會蒙受損失。比如土地使用年限的減少、補償費用的增加。土地使用制度改革風險還體現(xiàn)在政府改變使用土地的一些具體政策上，如土地用途、土地使用付款方式、付款時間、建筑密度等規(guī)定的變動，從而帶來損失。

(2)環(huán)保政策變化風險。如果政府為了加強環(huán)境保護，制定和改變一系列環(huán)保政策，對房地產(chǎn)項目都會產(chǎn)生較大的影響。當環(huán)保政策發(fā)生變化時，有些房地產(chǎn)項目將因此而遷移或改建或增加環(huán)保功能以符合新的環(huán)保政策，這一切都將增加經(jīng)營和建筑成本，而從政府那里得到的補償將是非常有限的。

(3)金融政策變化風險。政府改變金融政策如利率調整等會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響，一般房地產(chǎn)項目開發(fā)者都會因此面臨賺取利潤的機會或虧損的風險。

(4)審批手續(xù)變化風險。審批過程風險是指由于各種審批過程拖延或發(fā)生其他情況而導致建設期限延長、交易期延長、交易活動減少等行為給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來損失。

3.融資風險。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源是銀行貸款和預售房款。隨著一系列緊縮政策的出臺，國內房地產(chǎn)開發(fā)“門檻”提高，銀行貸款難度加大，最終導致房地產(chǎn)企業(yè)緊繃起了資金鏈條，特別是對中小型房地產(chǎn)企業(yè)無疑是雪上加霜。具體表現(xiàn)為貸款難的風險。由于我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)一直以來擺脫不了“資金不足、信譽不好、競爭實力不強”等觀點的影響，使得這些企業(yè)在辦貸款時招拒的頻率相當大，導致中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資變得難上加難。

二、風險防范對策

1.加強內部監(jiān)管。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應加強內部監(jiān)管，提高風險意識，培養(yǎng)風險管理團隊精神，避免主觀風險。首先，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要建立合理的組織機構體系，權力制衡；其次，加強風險意識的培養(yǎng)及風險相關知識的傳授；再次，要建立符合風險管理要求的激勵機制，以最大限度地降低風險。

2.關注政策變動。政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展，還是對投資者的預期收益都將產(chǎn)生重大的影響。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場不夠規(guī)范，且受國家宏觀調控程度比發(fā)達國家要深。因此，我國的房地產(chǎn)業(yè)受政策影響就更大。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。及時了解并掌握各項政策，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資開發(fā)方向，又有利于其根據(jù)政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

3.擴大融資渠道。在經(jīng)濟日益貨幣化、信用化和證券化的進程中，外源融資已成為企業(yè)獲取資金的主要方式。外源投資又可劃分為直接融資和間接融資，而隨著政府宏觀調控力度的加大和銀行“門檻”的加高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須擺脫對間接融資的依賴，大力發(fā)展直接融資，如增大民間借貸融資、增資擴股融資、股權出讓融資等，使企業(yè)有充足的資金來應對風險。

綜上所述，房地產(chǎn)投資是風險投資，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想長期在房地產(chǎn)市場中平穩(wěn)發(fā)展，必須增強風險意識，充分認識房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風險形式，對投資風險的大小進行理性的判斷并進行風險管理。這樣，可以有效地在一定程度內防范風險的發(fā)生，在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的程度，以獲得盡可能多的收益。

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篇9

1、我國房地產(chǎn)融資格局的現(xiàn)狀

1.總體狀況

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)三個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，而銀行信貸資金在房地產(chǎn)投資中占比較高。央行和銀監(jiān)會對全國除以外的30個省(市)的調查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率75.76%，銀行貸款在總負債中的比重為41.32%，銀行貸款占其全部資金來源的40.8%。深圳證券交易所的研究報告顯示，近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機構新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢，2001年為39%，估計2005年將上升到42%～67%，2010年可能達到45%～62%。從房地產(chǎn)市場資金鏈的實際情況看，商業(yè)銀行基本參與了土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關主體的主要資金提供者。粗略估計，在目前的房地產(chǎn)融資結構中，直接或間接來自于商業(yè)銀行的資金可能超過60%。

2.結構分析

在以銀行信貸為主導的房地產(chǎn)融資格局中，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。而且，1998年以前，銀行房地產(chǎn)信貸的主要對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1998年以后才逐漸擴展到個人住房消費信貸。整體上看，我國房地產(chǎn)融資的基本特點是：債務融資占主導，股權融資比例較小；融資渠道單一、融資結構不盡合理。

(1)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主渠道。長期以來，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道。在現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，銀行貸款風險最小，成本最低，而其他一些融資方式成本相對要高。采用不同的融資渠道會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)最為關心的。

1998年以來，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉變?yōu)閷ν顿Y和銷售兩個環(huán)節(jié)的支持，特別是對個人的住房信貸成了房地產(chǎn)發(fā)展的最大動力。與1998年相比，2003年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長了2.2倍，個人住房信貸增長了近27倍。根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計資料，2002～2004年3年間，全國個人住房信貸增長迅猛，年度增加值分別為2670億元、3528億元、4072億元。截至2005年底，全國個人住房信貸余額已經(jīng)達到18400億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。

而由于受宏觀調控的影響，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降態(tài)勢：2004年，1—3月份占24.33%：1—6月份占21.94%，1～9月份降至20.17%，1—12月份進一步下降到18.4%。但在“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預付款，主要來自于個人信貸。由此估算，房地產(chǎn)業(yè)的資金仍有超過50%來自銀行，房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)還沒有根本的改變。

(2)股權融資門檻相對較高。房地產(chǎn)企業(yè)股權融資的操作方法主要包括發(fā)行上市(1PO)、買殼上市以及非上市房地產(chǎn)企業(yè)與上市公司合作開發(fā)等。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中有能力進行直接融資的企業(yè)屈指可數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接融資占比很小。目前，A股市場中以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務的公司數(shù)目只有85家，占A股上市公司總數(shù)的6.3%，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.28%，并且上市的房地產(chǎn)公司規(guī)模偏小。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)類上市公司總市值1700多億元，流通市值600多億元，流通市值還不到2003年全年房地產(chǎn)投資的10%。另有數(shù)據(jù)顯示，2001—2004年，房地產(chǎn)公司在證券市場上共融資99.7億元。但是，由于發(fā)行股票及上市過程長、手續(xù)復雜、成本較高、對企業(yè)資質要求更為嚴格等現(xiàn)實情況，上市融資之路對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，遙不可及。

(3)債券融資比重偏低。房地產(chǎn)不是國家重點扶持行業(yè)，所以，在債券市場上始終未能形成足夠的規(guī)模。我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1.5億元的規(guī)模。1993～1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復了債券發(fā)行，如深圳振業(yè)集團發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”、北京首創(chuàng)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比達到0.21%。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，目前不足0.01%。盡管房地產(chǎn)上市公司流通市值達到600億元，但企業(yè)債券余額僅為2億元。

(4)房地產(chǎn)資金信托漸趨活躍。2003年6月13日央行出臺121號文件后，我國房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑。在這種背景下，房地產(chǎn)信托頓時成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點。2002年底，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財產(chǎn)共計24.08億元，占全部信托財產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年全國房地產(chǎn)信托融資項目近70個，房地產(chǎn)信托資金的發(fā)行數(shù)額已超過60億元。相關機構的房地產(chǎn)投資信托市場分析顯示，2004年全國房地產(chǎn)信托發(fā)行額為111.74億元，與2003年的發(fā)行額相比，將近翻了一番。但總體上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計劃大部分是提供“過橋貸款”，主要是為了未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托信貸，這些信托計劃基本不具有組合投資功能和期限轉換功能。

(5)海外資金逐漸進入。隨著中國經(jīng)濟強勁增長，國外房產(chǎn)基金看好中國沿海發(fā)達城市房地產(chǎn)市場。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛至沓來、接連出手。迄今為止，已有10多家海外投資集團進入我國上海等城市的房地產(chǎn)市場，海外資本在中國房地產(chǎn)業(yè)中的比重開始上升。但是，鑒于目前國內相關法律和信用體系尚不健全，存在一系列政策、法律障礙，國外資本并沒有采取房地產(chǎn)基金的運作方式，而是通過公司控股、項目控股等方式進入國內房地產(chǎn)領域。需要注意的是，近年來，由于對人民幣升值預期，有相當一部分國際“熱錢”通過各種渠道進入中國，并進入房地產(chǎn)市場，對部分城市房地產(chǎn)價格的上漲起到推波助瀾的作用。2005年上半年，由于政府對房地產(chǎn)業(yè)實施了嚴格的調控措施，再加上對人民幣升值預期的淡化，其中一部分熱錢開始流出。但是，7月21日央行出臺人民幣匯率制度改革后，又進一步強化了對人民幣的升值預期。從日本和韓國的經(jīng)驗看，人民幣升值會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成利好效應，但是，鑒于我國的資本管制還比較嚴格，所以，此次匯率升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響不會太大。

(6)國內產(chǎn)業(yè)投資基金剛剛起步。2005年初，北京國際信托投資公司推出的國內首只房地產(chǎn)基金赴新加坡上市，意味著國內房地產(chǎn)業(yè)投資基金開始邁步。據(jù)統(tǒng)計，目前我國證券市場上已有6000億元左右的私募基金。毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)對私募基金的吸引力是很強的。然而，國內有關產(chǎn)業(yè)基金法律法規(guī)的缺位，致使私募基金望而卻步，往往只能借助財務管理公司、投資公司等形式存在，具體運作上更是有待引導、規(guī)范。

2、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的發(fā)展與面臨的風險

目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的一個產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣的重要產(chǎn)業(yè)，其每增加1單位產(chǎn)值，可帶動所有產(chǎn)業(yè)增加1.416單位產(chǎn)值。其中，帶動金融保險業(yè)增加0.145單位產(chǎn)值。這既說明了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進金融保險業(yè)的發(fā)展，也揭示了我國房地產(chǎn)業(yè)是一個與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)。

需要指出的是，目前我國房地產(chǎn)業(yè)與金融保險業(yè)的關聯(lián)度已經(jīng)接近甚至超過日本地產(chǎn)泡沫形成時的水平，理應引起重視。房地產(chǎn)業(yè)過度依賴金融業(yè)的格局，可能會釀成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無序、市場價格虛高、投機炒作行為盛行等問題，進一步發(fā)展就有可能導致房地產(chǎn)發(fā)展過熱，直至出現(xiàn)泡沫，從而成為經(jīng)濟金融危機的導火索。

1.銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的發(fā)展現(xiàn)狀

1998年以來，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉變?yōu)閺姆康禺a(chǎn)開發(fā)和銷售兩個環(huán)節(jié)給予信貸支持。具體表現(xiàn)為：其一，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸明顯上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元，2003年擴大到6657.35億元，5年增長了3.2倍，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長也明顯高于同期全部金融機構貸款增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部金融機構貸款中的占比在2.3—4.2%之間。2004年，受宏觀調控政策影響，金融機構用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款余額出現(xiàn)較大下降。其二，個人住房消費信貸快速增長。近年來，個人住房貸款占個人消費貸款的比重高達75—97%。2004年與1998年相比，個人住房貸款增加了15573.84億元，增長了36.5倍。

2.銀行房地產(chǎn)信貸面臨的風險

(1)政策性風險。2005年4月份，央行提高了存款準備金率0.5個百分點。一周后，國務院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目(不包含經(jīng)濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。這是繼以降低銀行信貸風險為初衷的“121號文件”和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》出臺以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調控的又一重大舉措。此次調控不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身產(chǎn)生直接影響，而且對銀行貸款形成波及效應，政策風險由此顯現(xiàn)。

(2)流動性風險。主要表現(xiàn)為兩個方面：一是資產(chǎn)與負債期限不匹配。從資產(chǎn)負債的期限結構方面講，目前我國商業(yè)銀行的房貸負債主要是政府、企事業(yè)單位、居民的儲蓄存款和吸收的外幣存款。這些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押貸款的期限較長，一般為25—30年，這樣銀行的房貸資金客觀上就存在一個負債來源的短期性和資產(chǎn)運用的長期性之間“存短貸長”的期限不匹配矛盾。這同時也表明，我國商業(yè)銀行缺少使資產(chǎn)業(yè)務化短為長的住房抵押貸款證券化的成熟轉換機制。

(3)信用風險。由于房地產(chǎn)貸款具有期限長、流動性差的特點，房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風險性以及它和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)貸款信用風險存在的必然性。信用體系缺失，借貸者信息不真實，各銀行信息不聯(lián)通等都增加了銀行房地產(chǎn)貸款的風險，一旦出現(xiàn)借貸人無力還貸的情況，由于變現(xiàn)渠道不通暢和存在法律障礙，銀行的變現(xiàn)能力將受到很大的制約，房地產(chǎn)資金過度依賴銀行信貸，存短貸長，流動性差，不可控因素多，這樣的資產(chǎn)過多，勢必會增大銀行的信用風險，進而影響到整個銀行整體的資產(chǎn)質量。

(4)系統(tǒng)性風險。房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險不可避免向商業(yè)銀行集結。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，由于商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，那么由眾多銀行信貸資金堆積的房地產(chǎn)金融泡沫就會破滅，進而有可能發(fā)生系統(tǒng)性風險。

3、加快商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務創(chuàng)新的主要思路

在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅有債務融資和股權融資兩種基本形式，而且在一級市場以外，存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買，二級市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者。這樣，就對商業(yè)銀行提出了更高要求，商業(yè)銀行必須在有效控制風險的前提下，加快房地產(chǎn)信貸業(yè)務的創(chuàng)新。

1.大力開發(fā)新的房地產(chǎn)信貸品種

(1)推出“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務。“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務，主要是由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，風險的承擔者由銀行變成了開發(fā)商。對商業(yè)銀行來講，通過委托貸款業(yè)務既可以規(guī)避政策風險、信貸風險，也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務收入，對開發(fā)商和購房者來講，則是資金、住房“雙贏”得利。因此，該項金融創(chuàng)新不失為一個很好的房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式。同時，開發(fā)商的行為發(fā)出了變間接融資為直接融資的市場信號，對加快金融工具的多元化步伐作出了一種嘗試。

(2)承辦民間委托貸款業(yè)務。央行調查顯示，我國民間融資規(guī)模為9500億元，占GDP6.96%左右，占本外幣貸款的5.92%左右。從調查情況來看，民間融資的利率期限結構以及風險狀況比外界想象的要好。由于受到人際關系的約束，征信成本相應減少，民間金融的還貸情況較好，從而保證了一定的貸款質量。可是，目前大量的民間資本由于受政策限制無法進入到住房貸款市場，有效發(fā)揮作用。諸如溫州炒房團這樣大的游資無法尋找到良好的房地產(chǎn)金融投資工具而進行盲目的“炒房”，加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性。基于此，商業(yè)銀行可以考慮將這些民間資本集中起來，向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放委托貸款。這樣不僅可以減少自身的信貸風險，而且可以帶來相應的業(yè)務收入。

(3)發(fā)展個人住房抵押貸款保險業(yè)務。商業(yè)銀行可以考慮通過個人住房金融業(yè)務部門，為居民提供住房貸款保險。借款人將住房貸款利息按期還給銀行，而將本金交給保險公司。由保險公司不斷地增值運用，在貸款到期后，由其一次將本金還給銀行。由于保險公司是按復利計息，同時又有相應的增值手段，最后這筆錢支付本金后還可有一筆盈余(盈余的多少視貸款利率、期限和保險公司的經(jīng)營業(yè)績)，既可以充當意外保險費，也可以返還借款人，從而建立起購房者、銀行、保險公司的多贏關系。

(4)實施再按揭和逆抵押，啟動住房二級市場。個人住房再按揭貸款，是指二手房交易過程中出售方當初購房時曾辦理個人住房貸款，在尚未結清銀行借款余額、而房屋仍抵押給銀行的情況下，房屋買入方按照二手房貸款方式重新辦理貸款，以歸還出售方的借款余額和支付出售方的房款。其受理范圍包括已抵押給辦理再按揭業(yè)務銀行的房屋以及已抵押給他行的房屋。此方法的好處是可以讓沒有房子的低收入者貸款買到二手房，同時又解決了買新房的人的后顧之憂，還降低了二手房交易成本，對于住房二級市場的啟動是非常有意義的。

住房逆抵押貸款是美國近年來實行的一種新的住房貸款方式。傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款，其放貸對象是年青、有固定收入的購房者，抵押貸款一次發(fā)放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降，負債減少，自有資產(chǎn)增加。逆抵押貸款則不同，其放貸對象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向其放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債增加，自有資產(chǎn)減少。由于這種方式與傳統(tǒng)的抵押貸款相反，故被稱為“逆抵押貸款”。逆抵押貸款發(fā)放形式分為有限期和無限期兩類。

2.盡快實施住房信貸資產(chǎn)證券化

2005年3月22日，我國信貸資產(chǎn)證券化試點正式啟動，中國建設銀行獲準首家推出住房貸款證券化產(chǎn)品，并以債券形式在銀行間債券市場發(fā)行并流通。4月21日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會公布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》，《辦法》規(guī)定，境內銀行業(yè)金融機構作為發(fā)起機構，將信貸資產(chǎn)信托給受托機構，由受托機構以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機構發(fā)行受益證券。這表明，商業(yè)銀行今后可以積極創(chuàng)造條件，嘗試實施包括住房資產(chǎn)證券化在內的證券化業(yè)務。

作為一項金融創(chuàng)新舉措，銀行業(yè)無疑將成為信貸資產(chǎn)證券化的直接受益者。而住房信貸資產(chǎn)證券化對于降低住房抵押貸款風險、緩解銀行壓力、推動住房信貸業(yè)務的發(fā)展具有積極現(xiàn)實意義。通過房貸資產(chǎn)證券化，銀行不僅可以較快地收回資金，擴大融資渠道，增加資產(chǎn)流動性，而且可以通過證券化的組合，出售，將貸款風險分散給其他投資機構，從而提高自身系統(tǒng)的安全性。

3.組建房地產(chǎn)投資信托基金

通常，在資本市場發(fā)展較為成熟的國家，一般可以通過房地產(chǎn)信托基金、資產(chǎn)證券化等方式來進行資金的組合和運作，以加速資金的循環(huán)再生。由于我國產(chǎn)業(yè)基金并未立法，而信托業(yè)務已經(jīng)得到開展，因此國內外金融機構和房地產(chǎn)企業(yè)目前普遍關注房地產(chǎn)信托基金應用與發(fā)展的可能性。

基于此，銀行可以在組建房地產(chǎn)投資信托基金方面有所作為。在現(xiàn)實條件尚不具備的情況下，可以通過整合“信托+銀行”組合工具來構建房地產(chǎn)項目融資模式融資數(shù)額由以信托為核心的金融組合工具完成，實現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。信托公司與銀行互補互動，銀行具有資金優(yōu)勢，信托具有制度優(yōu)勢和靈活的創(chuàng)新性。通過一系列制度安排，實現(xiàn)一個項目的組合融資，比如信托融資一年或兩年后退出，可以再進行銀行二次融資，還可以吸納其他資金進入。

4.發(fā)行房地產(chǎn)建設債券

作為具備相關條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過發(fā)行房地產(chǎn)建設債券來籌措開發(fā)資金，而商業(yè)銀行則可考慮聯(lián)合券商為其發(fā)行房地產(chǎn)建設債券。這一方面可以拓展商業(yè)銀行中間業(yè)務領地，另一方面，也可以使其在直接融資的債券市場有所作為。

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［關鍵詞］ 房地產(chǎn)；融資方式；創(chuàng)新趨勢

［中圖分類號］ F293.22 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］1003－3890（2007）01－0064-04

一、中國房地產(chǎn)融資途徑現(xiàn)狀

根據(jù)其途徑不同，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式可以分為企業(yè)內部融資和企業(yè)外部融資。內部融資是開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來進行項目開發(fā)，主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款；外部融資是開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)外部資金來進行項目開發(fā)，目前可以采取的外部融資方式主要有：銀行貸款、房地產(chǎn)信托、海外融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、上市融資（國內上市、海外上市）、企業(yè)債券融資、開發(fā)商貼息委托貸款和階段性股權融資，等等。目前除了銀行貸款、信托之外，其他融資方式因為各種各樣的限制，融資規(guī)模都很小。在此，筆者對中國目前主要的房地產(chǎn)融資途徑進行分析。

（一）銀行貸款

目前，房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款在國內主要形式為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。國內銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程，是中國房地產(chǎn)市場各種相關主體的主要資金提供者。大量依賴銀行貸款，就會將風險過分聚集在銀行，因此，近年來國內房地產(chǎn)信貸政策進行了一些調整：一是中國人民銀行于2003年6月5日的《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)［2003］121號）；二是2003年8月12日，國務院下發(fā)的《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)［2003］18號）。以這兩個文件為標志，中國房地產(chǎn)信貸政策發(fā)生了變化，使得房地產(chǎn)開發(fā)商固有的銀行貸款融資模式受到了一定的限制。新的房地產(chǎn)貨幣政策有利于引導房地產(chǎn)公司的規(guī)范發(fā)展，避免一些資金實力和管理實力都比較差的公司進入該領域，以此減少商業(yè)銀行的信貸風險；同時也有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新和融資渠道的多元化。例如，機構投資者開始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開始運作，信托資金開始進入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。

（二）房地產(chǎn)信托

相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權益重構功能，可以財產(chǎn)權模式、收益權模式以及優(yōu)先購買權等模式進行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。爾后再與銀行貸款充分結合起來，就形成了一種新的組合融資模式，即信托+銀行。雖然由于房地產(chǎn)基金剛剛起步，目前投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元，但這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。目前中國的信托融資還存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都限制了信托流通市場的形成。

（三）海外融資

外資對中國房地產(chǎn)市場的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個環(huán)節(jié)，境外房地產(chǎn)投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金通過直接購買房產(chǎn)、進行項目合作及直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資首都經(jīng)濟圈和長江三角洲等熱點區(qū)域。目前海外基金正在加速進入中國房地產(chǎn)市場，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是進入中國房地產(chǎn)市場的國外房地產(chǎn)基金數(shù)目越來越多；二是國外房地產(chǎn)基金投入中國房地產(chǎn)的資金越來越大。國外房地產(chǎn)投資基金，對開發(fā)項目本身的要求很高，往往要經(jīng)過嚴格的較長時間的可行性論證；投入項目之后，在運作過程中要求規(guī)范而透明，這對房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理將是一個很大的挑戰(zhàn)，對于中小開發(fā)商或者一個小項目來說，也是個比較高的門檻。因此，國內大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往容易得到國外房地產(chǎn)投資基金的支持。

（四）上市融資

上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)業(yè)盈利模式與其他行業(yè)不同，目前房地產(chǎn)開發(fā)商還是沿襲“房屋生產(chǎn)商”的模式，以土地為原料，造好房屋，賣給業(yè)主實現(xiàn)增值，快速回籠資金。這種模式的缺點是房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績穩(wěn)定性差，持續(xù)盈利很難，公司長遠的現(xiàn)金流很難預測。如不改變目前的開發(fā)模式，將不利于通過上市途徑進行融資。此外，買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市成功后，主要是通過增發(fā)、配股來籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換，從而使上市公司達到再融資的要求。擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質資產(chǎn)，這些條件都是最缺資金的中小企業(yè)很難具備的。1995年以前，上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)比較多，1995年以后國家嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資，2002年以后房地產(chǎn)企業(yè)幾乎停止了IPO融資，大多數(shù)是借殼上市。

國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到國外上市進行融資，還存在以下障礙：（1）房地產(chǎn)公司估價差異。對房地產(chǎn)公司進行估價，一般有兩種方法――市盈率和凈資產(chǎn)折讓。因為國內公司的規(guī)模都很小，采用凈資產(chǎn)折讓有一定的困難，而且內地房地產(chǎn)公司歷史相對較短，一般都是看盈利增長，用市盈率也符合內地的實際情況。而海外房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)采用的是以凈資產(chǎn)折扣方式定價。（2）對國內政策變動的擔憂。近年來國家房地產(chǎn)信貸政策、土地政策都在根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟調控的需要而不斷地進行變化。（3）房地產(chǎn)行業(yè)的地域性、產(chǎn)品的異質化很強，比較和評估起來難度大。（4）中國商業(yè)道德和信用體系沒有建立起來，令國外基金不敢輕易投資。

（五）債券融資

房地產(chǎn)企業(yè)債券最早出現(xiàn)在1992年，由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無法償還的事件，國家采取嚴厲措施限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其是嚴格限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，1993~1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。由于中國的企業(yè)債券市場運作機制不完善,近年來國家對企業(yè)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴格。其中,房地產(chǎn)項目因其具有的資金量大、風險高以及流動性差等特點,獲得發(fā)行債券的機會就更為不易，近10年來發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù)。因此，中國債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的比重一直很低。

（六）開發(fā)商貼息委托貸款

開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。該融資模式的前提是開發(fā)商要有一定的實力，即投入一定的預定資金作委托貸款。開發(fā)商貼息委托貸款具有可以實現(xiàn)提前銷售以實現(xiàn)多贏的優(yōu)點。

從以上分析可以看出：盡管中國目前房地產(chǎn)企業(yè)采取以上不同的融資方式，但目前運用發(fā)行股票、債券進行融資的可能性很小；由于受到法律法規(guī)的限制，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展還有很多障礙；外資金融機構以及境外基金由于受到諸多限制，目前也不能為房地產(chǎn)企業(yè)提供太多的資金。由于信托具有的制度性優(yōu)勢，創(chuàng)新空間大，為房地產(chǎn)企業(yè)融資的數(shù)額在不斷擴大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，缺乏流通性，也進一步制約了信托融資的發(fā)展。盡管銀行貸款受到央行“121號”文件規(guī)定的影響，但從融資數(shù)額來看，它依然是中國房地產(chǎn)金融的主要融資渠道。因此，目前的房地產(chǎn)融資幾乎等價于房地產(chǎn)貸款，并沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)融資的格局。

二、中國房地產(chǎn)未來融資方式發(fā)展趨勢分析

不可否認，銀行是當前甚至較長時間內中國房地產(chǎn)資金的主要來源。但隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高以及城市化建設的不斷加快，作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新的發(fā)展機遇，并具有巨大的融資需求；與此同時，隨著金融體系的不斷發(fā)展和完善以及防范和化解商業(yè)銀行風險的需要，房地產(chǎn)主要依賴于銀行貸款的單一間接融資渠道需要不斷拓寬，中國房地產(chǎn)融資多元化將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢，并且直接投融資將成為主流。

（一）建立多層次的資本市場體系，提高直接融資比重

長期以來，中國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄，房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2%，目前在股票市場上進行融資更加困難。目前，全國3萬余家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資，融資總額僅為80億元左右。雖然有其他因素的影響，但這也與國內對房地產(chǎn)企業(yè)上市的要求高有關。目前，企業(yè)要想在滬深股票市場上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄及運行狀況等方面都無法達到規(guī)定的要求而無法通過上市途徑進行融資。雖然目前開通了中小企業(yè)板市場，但其上市要求并沒有降低。即使將來調整產(chǎn)業(yè)政策，有利于房地產(chǎn)企業(yè)上市，也只能有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資。因此，只有建立多層次的資本市場體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴，才能真正提高直接融資比重，才能真正分散金融風險，才能真正促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化，完善中國房地產(chǎn)金融市場

房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，泛指通過股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產(chǎn)市場資金的投融資過程，包括房地產(chǎn)抵押債權證券化和房地產(chǎn)投資權益證券化，其核心是房地產(chǎn)抵押債權證券化。目前中國正在開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實踐。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，難以為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供必要的金融支持。因此，中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏市場信用的一級市場；而二級市場尚不存在，因此中國房地產(chǎn)金融市場是不完備的。

實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，可以使中國逐步建立起完備的房地產(chǎn)金融市場。完備的房地產(chǎn)金融市場具有兩級房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)金融的一級市場是指抵押貸款產(chǎn)生的市場，即各類貸款機構對購房者或開發(fā)商發(fā)放的抵押貸款或分期付款(按揭)的市場。二級市場是指一個專門經(jīng)營房地產(chǎn)抵押貸款，即買、賣抵押貸款的市場，通常是以政府或政府支持的少數(shù)有實力的特設金融機構從一級市場購買“抵押貸款”，經(jīng)過技術處理后以向社會公開發(fā)行有嚴格規(guī)定的有價證券的方式進行(以購房者的按揭契約為基礎，經(jīng)過信用增強并經(jīng)過批準)。二級市場以“購買抵押”的方式為一級市場長期貸款的發(fā)放者提供一個資金回籠的場所，加速其資金周轉，能夠繼續(xù)發(fā)放更多的抵押貸款，為更多的購房者提供充足的住房貸款資金。

（三）發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，開辟新的融資渠道

房地產(chǎn)信托投資（Real Estate Investment Trust，REITs）屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發(fā)行或向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托資金投向房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)相關權利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。目前在北美、歐洲和澳大利亞等地房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)十分成熟，新加坡首只房地產(chǎn)投資信托基金于2002年上市；中國香港也于去年發(fā)行規(guī)模達28億美金的名為LINK REITS的房地產(chǎn)投資信托基金。

中國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資，具有以下方面的積極作用：（1）有利于完善中國房地產(chǎn)金融市場。作為具有金融機構特征的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。（2）有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，將在一定程度上疏通資金循環(huán)的梗阻。（3）有助于拓寬投資者的投資渠道,促進投資的多元化。房地產(chǎn)投資較儲蓄和債券投資收益率高,且具有較高的抵御通貨膨脹能力,而其又比房地產(chǎn)實物投資的流動性強,資產(chǎn)可以很方便地變現(xiàn),再加上投資門檻和技術要求較低,可以讓普通中小投資者也能分享房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展帶來的豐厚回報。

（四）完善企業(yè)債券市場，開啟債券融資的正常渠道

對于開發(fā)周期長、投資額度大的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行債券是一種較好的選擇。但由于以下原因，中國房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模很小。（1）目前國家對發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司及兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。（2）利率管制政策限制了房地產(chǎn)債券的發(fā)展。利率政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)債券利率不高于同期銀行存款利率的40%，在實際發(fā)行時往往不超過20%，企業(yè)債券利率不能高于國債利率，完全違反市場經(jīng)濟原則。（3）中國企業(yè)債券信用評級系統(tǒng)尚未形成，信用評級機構的評估結果的可信性、客觀性和準確性仍有待探討。（4）長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。為了使債券融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道之一，國家就要出臺鼓勵發(fā)行公司債券的措施，吸引社會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)，具體包括擴大債券發(fā)行主體、推行房地產(chǎn)債券利率市場化、健全房地產(chǎn)企業(yè)債券信用評級體系、發(fā)展和培育房地產(chǎn)債券的市場體系、增加相應的避險工具等。

（五）大力推行融資租賃，以快捷的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題

房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金。在租賃業(yè)比較發(fā)達的美國、英國等西方國家，融資租賃業(yè)年平均增長達30%，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。中國發(fā)展房地產(chǎn)融資租賃具有以下優(yōu)勢：（1）拓寬房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個經(jīng)營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段吸收社會投資，改變了房地產(chǎn)主要靠銀行貸款的單一融資方式，在外資銀行大力進入中國金融市場以前，房地產(chǎn)融資租賃也為外資進入中國房地產(chǎn)市場提供了平臺。（2）降低房屋使用門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權再行使使用權的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權的方式進行房屋消費。傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃大大降低了房屋使用的門檻，并能增加房地產(chǎn)的銷售。

［參考文獻］

［1］牛鳳瑞，等.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告［M］.北京：社會科學文獻出版社，2005.