物業管理常識培訓范文

導語：如何才能寫好一篇物業管理常識培訓，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

——關于市委組織部長在公務員培訓結業典禮講話

近日，單位里組織學習“市委組織部長在公務員培訓結業典禮講話”活動。“講話”的內容，蘊涵著對新一屆公務員的希望，在步入工作崗位后，能夠為我市公務員隊伍注入一股新的活力，帶來一種新的景象，成為社會的一支骨干力量，也加強了立足本職，追求卓越的愛崗敬業精神。同時指出了工作中所要遇到的諸多問題和工作經驗。對號入座使他們能在上崗前受到啟發和教育。文章簡潔、明了，語言樸實，讓我們聽起來感覺像一面鏡子，不同程度上把我們平時工作中遇到過的問題都體現出來。

組織部長利用六句話，介紹了全文，每句話都有深刻的意義。其中“加強學習，提高自己”，就讓我有很大的感觸，特別是我從部隊步入工作崗位，在這個領域后，無形中被一種風氣所渲染，那就是學習、競爭。文章所指出“學習是21世紀的生活方式；學習就是競爭力。”就充分表現出，如果不學習，肯定被淘汰。江總書記曾經說過：“形勢逼人，不進則退”。所以我們青年職工要有永不滿足的創新進取精神，做知識型、創新型的新時代建設者。

其次，“正直做人，廉潔自律”這句話讓我想起曾經在部隊的時候，連隊首長找我做思想工作時說：“軍人不論在什么環境下，立場要堅定，不能有亂拉關系，腐化墮落思想，要時刻維護自身形象。”作為我們一代青年，在工作中要保持清醒頭腦，不為各種誘惑所影響，踏踏實實做人，勤勤懇懇工作，盡自己所能，主動為需要幫助的群眾辦點實事，是貫徹“三個代表”的實踐者。

同時組織部長的“講話”，給我很大鼓舞，讓我收益匪淺。結合“講話”，我要在今后工作中，做到以下幾點：

一、端正思想，擺正自己的位置，調整好心態。每天工作中要有所收獲，不要做一天和尚，撞一天鐘，混天度日。在下班以后，利用半小時總結今天工作完成情況和明天需要做的工作。做到眼中有活。同時，工作中把握不準問題及時向老同志請教。

二、結合工作情況，虛心接受群眾提出的合理化建議，完善對工作管理的不足與漏洞，主動為他們排憂解難，做到管理與服務相結合。

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一、物業消防安全管理存在問題及原因探析

目前，尤其是社會化服務程度欠發達地區的物業消防安全管理情況不容樂觀，物業服務企業在日常消防檢查、巡查、消防設施維護保養以及消防培訓演練方面均存在著諸多問題，究其原因，主要表現在以下幾個方面。

第一，物業與開發商交接不規范。

《物業管理條例》中明確規定實行“房地產開發與物業管理相分離”的原則，物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行全面而細致的查驗，理清關系，分清職責。但現實中，大多物業企業是由房地產開發公司衍生出來的，物業企業的現場查驗工作成為“走過場”，形同虛設，可能在存在建筑消防設施不能正常使用、室外消火栓管網沒有建設到位等等先天火災隱患的情況就接手物業，對開發商應移交的有關消防手續也把關不嚴，埋下先天隱患，極易同開發商推諉扯皮，損壞業主合法權益。

第二，物業消防安全職責不明晰。

物業服務企業既承擔民事責任，又擔負行政職責，具體到消防安全職責，一是以行政法律法規形式明確的行政職責，二是以民事合同形式明確的民事責任。 可以看出，物業消防安全職責的界定存在兩個問題：一是消防法律法規對物業擔負消防安全責任的重要性認識不到位不全面，《消防法》中僅對居民住宅區的物業企業消防安全職責進行了規定，關于商住樓、綜合樓的物業企業并未提及；二是行政職責同民事職責往往是不相對應的，一些物業企業僅將職責局限于合同中寫明的民事職責，從而導致行政職責不明晰，落實不到位，不能及時發現和消除火災隱患。

第三，物業過于重服務輕管理。

2007年修訂的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，強調更多的是業主自治管理和物業服務，但有的物業企業過分強調對業主的服務，疏于日常管理。從物業管理條例第四十六條規定可見，物業服務企業對業主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責令其改正，但事實上效果欠佳，物業對消防違法行為管理的“無力”致使其負責區域內的消防違法行為屢禁不止。

第四，物業從業人員素質較低。

國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，從事物業管理的人員還要取得職業資格證書，但是在物業服務企業中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國家規定必須經消防專門培訓后才能持證上崗，其余人員均不需要經消防專門培訓，這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質較低，大多不懂得消防安全基本常識，不學習消防法律法規，更不懂得建筑消防設施的基本原理及日常維護，不會發現消除火災隱患，使得防火管理盲區較多，基本處于失控漏管的狀態。

第五，消防機構監管存在盲區。

從消防機構監管角度來講，主要存在以下問題：一是消防機構將日常監管的重點放在火災危險性較大的消防安全重點單位、公眾聚集場所以及人員密集場所，側重于對一個個社會單位的監督檢查，而對于居民住宅區、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監管相對而言要少得多，并且對肩負這類場所安全重任的物業企業也管理較少；二是消防機構對物業未履職行為沒有有效的懲罰手段，不能督促物業發揮其作用；三是直接管理業主力不從心。若物業怠于履職，將責任、困難和矛盾交由消防機構予以解決，事實上消防機構警力有限，根本管不過來。

二、解決物業消防安全管理問題的對策

第一，確立物業服務企業消防主體責任。

要改變物業服務企業的情況，第一要在相關法律法規的前提下，借助公安部門及其他相關部門制定一系列物業服務企業的規章制度，明確物業的責任。其次，物業服務企業要將消防安全管理作為重要內容納入其日常管理中去，按照行政法律法規的規定，制定符合管理實際的消防安全管理制度，落實消防安全責任。第三，物業服務企業應主動同縣鎮、街道辦事處、居（村）委會及公安等有關職能部門建立聯動，當發現難以解決的火災隱患時，應及時報告有關職能部門，盡量將火災隱患消除在萌芽狀態。

第二，形成對物業服務企業監督的合力。

住建（房管）部門作為物業服務企業的行業主管部門，應當嚴格履行對物業服務企業的審批、管理職責，將物業服務企業消防安全管理能力納入企業資質審查的內容，形成物業企業消防安全監管的長效機制；建立物業管理人員消防資質培訓體系，在“物業管理人員職業資格統一考試”的培訓內容中加強對從業人員的消防安全業務培訓。其次，房管部門應當建立聯合執法和信息通報等工作機制，會同消防部門以及鄉鎮、街道辦事處、居（村）委會等有關部門對物業服務企業開展全方位的監督指導，使其充分確立責任意識。此外，要由政府出面，指導加強業主自治組織建設，充分發揮業主委員會監督、維權和協調的作用，保證業主自覺維護公共消防安全秩序，可以更好地對物業服務企業的消防安全管理工作進行監督。

第三，轉變對物業服務企業消防監管思路。

消防機構對物業服務企業承擔的消防安全重任應引起足夠重視，轉變監管思路，加強對物業服務企業消防管理情況的監督檢查，派出所要負責對多層住宅、無自動消防設施的物業服務企業開展檢查，積極主動介入，引導物業管理人員及時發現存在問題，提出整改意見，結合實際情況，督促其盡快加以改善、解決；同時，還應積極地指導物業管理層制定相應的工作制度、安全管理措施。此外，消防機構要對物業服務企業消防違法行為從嚴查處，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主無理阻撓、拒不配合行為，消防機構及派出所要對相關責任人進行消防宣傳教育，對于情節嚴重的違法行為要依法進行處罰，支持物業服務企業的服務與管理。

第四，加強對業主的消防安全宣傳教育。

篇3

【關鍵詞】經濟欠發達地區；開展小區物業；管理；難度；對策

人們的習慣往往是經過長時間的適應才能進行改變，那么要做好規范管理，實現健康的全新文明的生活方式，這也需要一定的適應過程。目前，我國大中城市的物業服務工作已經走上正軌，有了一個較為健全的運作方式和監管制度；但是，還有相當一部分地區仍然在摸索中，特別是經濟欠發達地區小區物業管理與其小城鎮建設開發的速度很難適應，主要問題體現在以下幾點：

一、落后地區開展小區物業管理中實行的政策不規范、沒有章法

很多物業管理企業和住進新居的居民不重視小區里面的生活規范，比如在小區里養雞鴨獸類，雖然規章制度里有這系列的禁止規定，但是落后地區人們的意識很難達到預期標準，過慣了“一家門口一個天的”日子，很難有集體意識和公共意識，沒有這種習慣，所以不以為然。養雞養鴨養狗現象時有發生，“雞鳴狗叫”破壞了環境也影響了其他人的休息時間，這種行為物業公司又非行政執法機構，往往阻止無力、取締無力、社會相關職能部門又協助不力。還有在小區道路上擺放販賣的攤子，形成了“小吃一條路”嚴重堵塞了交通，沒有足夠的停車位置，還會引起不必要的事故。還有在小區內粘貼宣傳廣告，嚴重影響小區的美化情況，一張張粘貼的廣告單容易形成垃圾堆砌。給人們帶來了不雅的視覺效果。還有那些在墻壁上涂抹進行廣告宣傳的。還有亂搭違章建筑，垃圾亂用現象，破壞小區圍欄等現象。

二、落后地區開展小區物業管理中進行的收費方式不規范、 收取費用難

經濟欠發達地區很多居民的意識還很落后，根本就沒有花錢買服務的意識，更不會有“誰受益誰負擔”的理念。所以，覺得幾十年了，都沒要物業管理服務也生活的很好了，根本拒絕接受。更有的業主把物業公司當成是“敲竹杠”的，形成激烈對抗。以為物業管理就是收費，根本不理解作為國家一項產業，物業管理是需要服務費用來維持運行的。而這些運行的費用是要大家集體來掏錢的。因此收費和拒交是居民們和物業管理企業之間存在著矛盾。部分業主沒有支付費用還能享受得到物業管理與服務，對那些已交物業費的業主也是一種不公平。也有的物業公司提供的物業服務水平很低檔，業主交費后覺得這樣的服務不值這些錢，得到的服務水平質量根本就是虛假的，還有更嚴重的是有的物業公司假借名目亂收費，而且費用高的離譜。。。。。這系列的問題使得管理與服務之間差距難以調和，矛盾愈演愈烈。

三、欠發達地區從事小區物業管理工作人員的素質有待提高

欠發達地區物業管理中工作人員素質有待提高，作為一個發展中的行業，備受人們和政府的重視和關注，所以工作人員的素質是這方面的重點之一，部分人員崗前培訓缺乏，工作素養降低，管理水平和服務沒有質量，缺乏管理經驗和管理理論知識，沒有專業技能，沒有法律相關知識的學習；遇到事情不能及時處理，給居民帶來不好的影響，無法在居民心情樹立良好的形象，沒有影響力，服務意識低，跟居民有摩擦。無法讓居民們認可，對管理行業帶來了不好的影響。

四、欠發達地區小區物業管理中安全防范意識較差

欠發達地區安全狀況不容樂觀，尤其是偷盜現象屢見不鮮，人們的防范意識也薄弱，政府對小偷小摸也不足以重視。但是隨著生活的改善，城市建設的急劇膨脹和擴張，大批人潮一夜之間涌進城內，人群積聚成堆了，財富集中在一塊地方了，更多的問題出現了，比如盜竊多了，搶劫的案件也多了。生活中涉及公共安全的傷害事故也增多了，人員集中了發生群死群傷的可能性也增大。對于物業管理來說，做好安全防范這方面是十分重要的內容。雖然有小區保安，但是小區保安普遍年齡偏大，水平較低，無法適應居民對安全防范的要求。大部分居民都認為物業公司的保安只是一個擺設，根本無法防止和減少這類事故發生，人們普遍覺得自身的財產和自身安全都沒有保障。

對以上難點做出幾下分析：

（一） 對欠發達地區的各級政府應加強對居民的宣傳力度，采用廣播電視以及宣傳車等方式，大力宣傳健康文明的生活方式，嚴格禁止制止家禽養殖的出現，讓人們了解到現代社會呼吁文明和健康的生活方式。從近幾年發生sars、H7N9等疾病的傳播來警訊居民，要求廣大居民采用健康的生活方式，物業管理企業作為一個大管家，對業主的公共事務進行服務和管理大家要適應。同時，小區管理是城市管理的一部分，建議各級政府加強和推動城管與物管的聯手，沒有一個和諧美麗的家園就不會有一個文明亮麗的城市面貌，要求城市管理者加強監管制度，延伸管理觸角，深入社區和大院，對沿路攤販進行教育與管理。政府需要配合物業管理加強這方面的法律制度，加強物業管理制度的制定和出臺。倡導樹立文明風范。這樣就可避免臟亂差在部分小區里蔓延和泛濫。物業公司也要加強巡視和及時清理，可以增加環衛工人以確保人手的足夠配置。有條件的小區，業主委員會要發動業主積極參與環境整治，制止亂搭建筑的現象，呼吁大家要保護環境。

（二） 欠發達地區物業管理企業特別要注意自己的服務意識，擺正位置，明確明白自身是一個服務者而非管理者。因此應該嚴格拒絕類似“強買強賣”的現象發生。物業服務企業首先要做到明碼標價，明白告示廣大業主自己的職責范圍，同時也要清楚注明相關服務費用標準。其次，物業服務企業必須端正服務態度，不耍大牌、不擺架子、不拖延不推諉。第三要加強與業主的聯系與溝通，經常性的座談與交流是實現小區和諧管理的必要手段。取得諒解和支持是關鍵之關鍵。

（三） 欠發達地區的物業管理企業必須對于新員工進行崗前培訓，培養相關的管理經驗，管理技能以及管理方面的相關法律知識，提高工作人員的綜合素養，對于服務行業來說這是必須要的。工作人員的綜合素養能夠體現出一個管理企業是否有整體的工作效益，貫徹并實施居民想要的服務。為此物業管理企業必須做到一定的前期投入，崗前培訓不止要培養工作人員的職業技能更重要的是服務意識，樹立新的工作氛圍，為業主服務。

（四） 欠發達地區物業管理中涉及到設備管理的，必須配備專業人員專職管理。現在高層建筑越來越多，動輒幾十層，這些都是電氣化設施配置出來的智能化大廈，不僅僅擁有電梯設施，還有消防、供暖、給排水、加壓泵房等等重要設備，這些安全設備發生故障，輕者影響業主生活秩序，重者傷害性命。因此，安全設備以及保安人員都需要進行嚴格的把關，避免安全隱患的出現，防止人身財產受到威脅。對此，我們首先一定要制定健全的安全管理制度，明確物業管理中設備管理人員需要執行的責任和義務。第二，物業管理日常工作中要求對安保人員進行詳細的培訓和制定線路圖，尤其特別的是巡邏的常態化管理，對一些死角安排保安人員進行勘察，多增加巡邏人員。第三，重點部位重點防范。對那些動力房、壓力房、控制房等，必須做到上下午巡檢登記，發現異常及時報告并處理。第四、對出入小區的陌生人員進行登記，尤其是休息時間段夜間等，更要加強對物品出入放行制度。第五、通過各種媒介宣傳安全隱患的教育，傳播逃生常識，傳授講解在遇到安全隱患的時候，比如火災，漏水等案件，要學會利用科學的常識，采取正當防護措施，避免災難造成的危險，減少了物品的損失，減少對自身的傷害。第六、可以與地方消防部門聯系，每年定期組織消防日或做消防培訓，可以進行消防演習等等。加強消防意識和技能，培養消防觀念。

五、結術語

物業管理行業對于一個小區的居民來說是改善生活水平，保持生活秩序的職責部門，物業管理好壞直接關系到業主生活質量的高低。因此，發達地區的購房者們現在 已經把小區的管理者的品牌作為選擇房屋的參考條件。因此，規范、文明的物業服務對安定的社會環境有著十分重要的意義，它不僅給居民們帶來了新的舒適生活，讓人們住的更安心和放心，提供了良好的生活壞境，有秩序、安全、方便；更值得推崇的是，作為國家的一項產業，物業服務企業為社會解決了大批的勞動力就業，提供上百萬個就業崗位，創造了非凡的財富。小區現在已經成為衡量一個城市發展水平的一部分，作為政府必須加強引導和規范；而物業管理企業更要善于利用信息來進行合理化管理，要學會管理技術的更新以及對資金的運用，提高管理與服務水平，促進社區的和諧發展。

參考文獻：

[1]貧困地區物業服務工作的難點分析與應對

[2]住宅小區物業管理的特點和難點

[3]普及物業管理 改善民生環境市政協委員 馬素花

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關鍵詞:住宅小區；物業消防；安全管理；問題與對策

1海南三亞住宅小區存在的消防安全隱患

1.1物業管理單位相關責任落實情況較差

海南三亞地區有不少新興的住宅小區,其中既有價格比較高昂的高檔小區,也有符合普通大眾的住宅小區,但是這些小區的物業管理單位的相關責任都沒有得到完全的落實,進而造成一定的消防安全隱患。不少小區的物業管理單位為了追求自身的經濟效益,忽視了小區建筑消防設施的維護和保養,而且很多物業管理單位對自身的職責認識不足,以為自己的工作就是對小區內的各項安全事務進行簡單管理,一旦小區內部的建筑消防設施出現損壞,因為物業管理單位難以發動業主收集相關的維修資金,使得物業管理單位往往對小區內部的建筑消防設施的損壞和缺失視而不見,進而為整個小區的安全造成一定的隱患。小區的物業管理單位對相關的消防安全責任沒有認真落實,對于小區內部的諸多問題選擇無視或者簡單處理,比如在三亞的某一小區內部發現部分消防栓已經丟失,部分消防設施出現了不同程度的損壞,但是小區的物業管理單位沒有做到及時處理,這就導致小區內存在嚴重的消防安全隱患,一旦出現消防安全事故,小區內部的消防安全設施無法為相關人員提供可靠的幫助,比如消防栓無法出水、無法正常使用等,這些問題就會在火災發生時造成重大的人員傷亡以及相關的財產損失。還有一點就是不少物業管理單位為了防止小區內的消防設施或相關器材被小偷盜走或被居民破壞,進而對很多的消防設施和器材安裝門鎖,這樣就導致一旦發生緊急情況,具體的消防設施如消火栓箱、水泵房、配電間、消防控制室等難以及時發揮其作用,延誤了消防人員進行火災撲滅的最佳時機,進而造成不必要的財產損失和人員傷亡。

1.2小區居民的消防安全意識不夠

海南三亞住宅小區內部的居民眾多,而且居民的來源廣泛,主要分為兩大類:一是本地普通住宅小區,這類住宅小區的業主80%是本地人,20%是外來務工人員;另外一種是“候鳥”人群住宅小區,這類小區“候鳥”人群住宅小區的業主,85%是北方已退休了的老人,15%是北方收入不菲的在職人員。這些居民的文化、生活水平和知識結構都存在著較大的差異,進而導致他們對小區的消防安全存在著不一致的認識。同時,近年來隨著人們生活水平的不斷提升,很多家庭都已經購買了自己的私家車,但是小區內部的停車位由于設計或者其他原因等導致難以滿足居民的停車需求,進而導致小區內的道路或者消防車道被居民的私家車占據,一旦發生消防事故,相關的消防車難以順利抵達指定位置進而造成巨大的消防損失。有的小區居民由于思想認識水平較低,對消防法規也沒有清晰的認知,他們以為消防用水是免費的水源,就私自借用消防栓里的消防用水,但是消防栓的供水一般來自建筑在樓頂的消防水箱,其儲水量有限,這些消防水箱的供水一般只能滿足水災發生的前10min的撲滅工作,如果在平時被居民大量使用又得不到及時補充,那么一旦出現火災就沒有足夠的用水來撲滅火災,其影響是可想而知的。還有的居民為了滿足自己的需要把小區內部的消防通道進行改建,用作自己的雜物間或者儲藏間;還有不少居民消防安全意識不夠,將許多生活雜物放置在疏散電梯前,這些行為都造成不小的消防安全隱患,在火災發生時往往造成巨大的人員損失和財產損失。

1.3公共維修基金使用阻力較大

海南三亞地區的消防設施設備完善,體積較大,而且一旦出現損壞需要大量資金進行維修,但是維修經費的來源只能依賴小區的專項維修基金。但是在實際操作中由于小區的業主數量較大,業主對消防安全的認識不統一,因為這類“候鳥”人群住宅小區業主每年都只在三亞住一兩個月,所以沒有業主提議成立業主委員會。對于平時小區內出現的物業糾紛,業主的處理方法一般是去小區物業投訴然后不了了之,加之物業管理單位的協調宣傳工作往往不到位,相關的物業服務未能滿足業主的具體需求,這些都造成小區的消防設施因為沒有足夠的資金進而難以及時地完成維修和更換。

1.4開發商建管脫節,留下火災隱患

房地產開發商未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督,甚至一些建筑未經消防審核、驗收就投入使用了。這種建與用、建與管脫節的現象,造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理,消防設施設備不齊全不配套,留下先天隱患。

2住宅小區物業消防安全管理的對策

2.1加強對相關物業管理單位從業人員的培訓

物業管理單位以及相關的房地產行政部門必須加強對海南三亞地區住宅小區的物業管理單位從業人員的相關業務培訓,進而全面提升相關從業人員的業務素質和業務技能,為小區的物業管理打下堅實的基礎。同時相關部門比如消防安全機構和當地的派出所、街道辦事處等組織要加強對物業管理人員的監督,同時也要積極組織形式多樣的培訓班。可以采用現場教學的方式對相關的物業管理人員進行專門的消防知識和技能的培訓,務必使物業管理人員做到“懂基本消防常識、懂消防設施設備的使用方法、懂逃生自救技能,會查改火災隱患、會救初起火災、會組織人員疏散”。

2.2建立健全物業管理消防工作制度

為了確保物業管理單位切實履行相關職責,做好小區的物業管理工作,就要建立健全物業管理消防工作制度,對小區內部的各項管理事項進行仔細確認,明確工作人員的消防安全管理責任,制定科學合理的消防巡查制度,做好相關消防安全隱患的檢查和整改工作,及時對相關的重大消防問題進行檢查和報告,同時做好與業主的溝通交流工作,明確雙方的權利和義務,對于相關的專項資金的管理和使用都要保證公開透明,爭取業主的支持和理解,促進業主積極配合物業管理人員的工作。保證物業管理人員積極完成其主要責任和工作,對小區內部的安全問題及時進行排查,做好相關問題的整改工作,對于比較重大的物業管理問題可以與業主進行交流和探討。

2.3加強對物業管理單位的監督執法

我國制定了具體的《中華人民共和國消防法》和《消防監督檢查規定》,公安機關和消防機構要根據規定對小區內部的消防安全執行情況進行檢查,積極了解小區內物業管理單位的消防安全職責的落實情況,以及物業管理人員的防火巡查的執行情況,檢查小區內部的安全出口、疏散通道以及消防車通道的具體情況,保證各項消防器材和設施的完整和有效,對于在巡查中發現的各項問題和隱患要及時整改,并將有關情況告知具體的房地產行政主管部門和小區業主委員會,進而形成部門聯動制約機制,為小區的消防安全管理確定必要的約束機制,全面保證小區物業消防安全管理長期處于正常水平。

2.4加強小區消防安全常識的宣傳普及

對于小區內的居民要積極普及相關的消防安全知識,按照《中華人民共和國消防法》等法律法規規定的消防工作職責定期組織開展小區消防知識宣傳、培訓。可以在小區內采用多種形式的宣傳工作,比如為居民發放各種消防安全資料,在小區的公示欄里張貼宣傳圖畫,利用小區廣播對居民進行消防安全知識的宣傳和普及,還可以組織業主進行火災逃生的疏散演練等。小區的物業消防至關重要,對于保護小區內人們的生命安全和財產安全具有非常重大的意義,同時做好小區的物業消防安全管理也是物業管理部門的重要職責。

參考文獻

[1]李波.住宅小區物業消防安全管理存在問題與對策[J].建筑工程技術與設計,2014(3):182.

[2]蒲文金.當前哈密石油基地住宅小區消防安全現狀及對策[J].中國化工貿易,2014(29):47.

[3]潘峰.淺談高層小區物業管理之消防工作[J].價值工程,2010,29(24):101-102.

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錦華苑是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。

物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。

三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

1、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

4、所有公寓門戶及火警通道。

5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

8、怎樣利用及控制燈火系統。

9、基本的救傷常識。

除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評為先進集體。

四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對錦華苑范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。

五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。

篇6

截止到20xx年12月19日共辦理交房手續312戶。辦理二次裝修手續171戶，二次裝修驗房126戶，二次裝修已退押金106戶。車位報名218戶。

以下是重要工作任務完成情況及分析：

一、日常接待工作

每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，及時反饋、電話回訪業主。累計已達上千項。

二、信息工作

本年度，我部共計向客戶發放各類書面通知約20多次。運用短信群發器發送通知累計968條，做到通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內容做好相關解釋工作。

三、業主遺漏工程投訴處理工作

20xx年8月18日之前共發出86份遺漏工程維修工作聯系單，開發公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發公司工程部維修完成回單88份，業主投訴報修維修率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。

四、地下室透水事故處理工作

20xx年8月4日地下室透水事故共造成43戶業主財產損失。在公司領導的指揮下，我客服部第一時間聯系業主并為業主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業主談判，并發放置換物品及折抵補償金。

五、入戶服務意見調查工作

我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區物業管理的服務質量及服務水平。

截止到20xx年12月19日我部門對小區入住業主進行的入戶調查走訪38戶，并發放物業服務意見表38份。調查得出小區業主對我部門的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。

六、建立健全業主檔案工作

已完善及更新業主檔案312份，并持續補充整理業主電子檔案。

七、協助政府部門完成的工作

協助三合街派出所對入住園區的業主進行人口普查工作。

為10戶業主辦理了戶口遷入手續用的社內戶口變更證明。

八、培訓學習工作

在物業公司楊經理的多次親自現場指導下，我部門從客服人員最基本的形象建立，從物業管理最基本的概念，到物業人員的溝通技巧，到物業管理的各個環節工作，再結合相關的法律法規綜合知識，進行了較為系統的培訓學習。

部門員工由一個思想認識不足、對工作沒有激情的隊伍引導成一個對公司充滿憧憬，對行業發展和自身成長充滿希望的團隊;把部門員工由一個對物業管理知識掌握空白培訓成一個具一定物業管理常識的團隊。

工作中存在的不足、發現的問題及遇到的困難總結如下：

一、由于我部門均未經過專業的物業管理培訓，關于物業方面的知識仍需系統學習，服務規范及溝通技巧也要進一步加強。

二、業主各項遺漏工程的工作跟進、反饋不夠及時;

三、物業各項費用收取時機、方式、方法不夠完善;物業費到期業主催繳1戶，未交1戶。水電費預交費用不足業主49戶，未交7戶。

四、客服工作壓力大，員工身體素質及自我心理調節能力需不斷提高。

篇7

根據鄒城市物業管理的現狀，××物業管理有限公司正面臨嚴峻的挑戰，為贏得市場，提升品牌，樹立××物業新形象，不斷提高物業管理服務水平和服務質量，加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力，加強與業主的溝通和合作，不斷增進與業主之間了解，滿足業主的需求，不斷提高管理處的業主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環境效益和經濟效益，特此擬定管理處工作計劃：

一﹑充分發揮××物業公司的團結協作精神，調動員工的主觀能動性和增強主人翁意識。

1﹑每半月召開一次工作例會，在總結工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑意見或合理化建議或批評。

2﹑不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛生﹑愛護小區周邊環境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。

二﹑轉變思想，端正態度，牢樹為業主（住戶）服務意識。

轉變守舊走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，樹立以業主為中心全新的服務理念。

三﹑激活管理機制

1﹑管理處實行內部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向主任負責，必要時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。

2﹑管理處實行定時值班制，改變工作作風，提高辦事效率，向業主公布管理處常設（報修）電話，全方位聆聽業主的聲音。

3﹑制定切實可行的管理措施，推行“首問責任制”。

4﹑健全完善管理處規章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、績效考核制度、內部員工獎懲制度等。

5﹑月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制，根據員工工作表現、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。

6﹑完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現出色、能力出眾的員工提供發展的空間與機會。

7﹑加強內部員工隊伍管理，建設高效團隊，增強管理處員工的凝集力。

四﹑嚴格管理，提高管理水平和服務質量。

1﹑小區業主向政府物業主管部門有效投訴為零；向物業公司主管部門有效投訴為2%，投訴處理回訪率100%。

2﹑小區業主對服務工作的滿意率達90%以上。

3﹑急修及時，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑車輛﹑消防管理無重大管理責任事故發生。

5﹑房屋本體及設施、設備按計劃保養，運行正常，無管理責任事故發生。

6﹑管理處擬由業主委員會成立社區文化活動小組，負責開展豐富多彩的社區活動；充分利用宣傳欄出一些內容涉及物業管理法規、典型個案、報刊摘要等內容的板報。

7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時歸檔。

8﹑物業管理服務費收繳率達98%以上；物業管理報告每年度向業主公布一次。

五﹑加大培訓力度，注重培訓效果。

管理處挑選精兵強將，成立以主任為主的培訓實施小組,對新入職及在職員工進行培訓：

1.新入職培訓

為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓。培訓的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業宗旨、企業精神、企業的歷史、現狀及發展趨勢)，熟悉公司的各項規章制度(如考勤制度，獎懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務知識(如職業思想、行為規范、語言規范、禮貌常識等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責任制、業務技能、工作流程與要求、操作要領等)。通過職前培訓可以使新招員工熟悉和適應新的工作環境并掌握必要的工作技能。

崗前培訓內容：公司規章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規范》、公司的發展史、公司的規劃、經營理念、公司的組織機構、員工職業道德、敬業精神、消防安全知識、物業管理基礎知識等內容。

2.在職培訓

培訓內容：

1、××物業公司的各項規章制度

2、××公司的《員工手冊》

3、企業發展、公司規劃、公司理念、組織機構

4、各部門相關的專業知識

通過以上培訓內容來加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力。

六、提升××物業服務品牌，樹優質服務新形象。

1、人力資源整合，根據管理處工作需要，適當將部分崗位職能合并，實現因才設崗，因才定崗的復合型人才管理機制。

2、客戶服務：繼續貫徹執行《員工手冊》，注重規范員工服務禮儀、工作效率和服務質量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優質服務。

3、設備設施維護：按機電運行和維修分工的原則，對小區所有的機電設施設備進行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質增質。確保小區的供配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、月、季度保養有計劃，有落實，杜絕發生重大安全責任事故。

4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發揚主人翁精神，增強責任心和使命感，形成團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監管力度，力爭在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：嚴格按照檔案管理規定。另外，擬想對業主資料、業委會資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實現規范化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查等規章制度。

6、車輛管理：對進入小區的車輛進行嚴格管理，逐步實現業主車輛按固定車位停放；臨時車輛采用臨時收費管理；對需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。

7、安全、消防管理：加強對保安員應知應會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應急突發事件的處理等的培訓，完善標識系統，對外來人員（裝修人員）進出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運、等管理工作，要求保安員對小區內的業主熟知度達80%左右。消防設施設備的檢查由保安員進行檢查，維修保養由維修工進行。

七、開展多種經營與措施

管理處將加大對欠款業主的催交力度,有選擇地對頑固業戶采取一定措施,每月統計,落實到人。另外，管理處將采取如下系列措施,開展多元化經濟，努力創建“社區經濟圈”，力爭實現管理費收支平衡。bsp;

1、根據小區實際情況，管理處成立房屋出租中介服務中心和成立便民服務點，制定相關制度和有效措施，定人定崗，把業主委托代為出租的房屋及便民服務統一搞活管好。

2、利用廣場地面資源，對在小區內合法、方便顧客為前提的擺點商家以臨時占有使用場地的，適當收取一定費用。

3、節約管理成本，減少不必要的開支。嚴格控制辦公用品的采購與支出。

4、修訂管理處有償服務標準，增加有償服務項目。

八、其它工作。

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xx年對于xx物業來說，可以說是成長的一年，發展的一年，我們在不斷改進和完善各項管理機制的一年。在這當中，物業客服部的工作得到了公司領導的關心與支持，同時也得到了各兄弟部門的大力協助，經過全體客服工作人員一年來的努力工作，各項工作制度不斷得到完善和落實。服務至上，用心做事的理念銘刻在每一位客服工作人員的腦海，新年已至，回顧一年來的客服工作，有得有失，現將一年工作總結如下：

本年度客服部8名員工中有6位工齡在半年以內，也是企業的新鮮血液，在加入本部后，以最短的時間內，掌握本部工作程序，以最快的速度適應崗位工作，客服部員工認真學習崗位知識，及時解答業主疑問。年度接待來電來訪萬余次，客服員登門走訪業主200余戶，投放各類通知20余份。截止xx年12月底，辦理接房8483戶，辦理裝修6976戶，現小區在住人數3500余戶。

本年度物業費收繳情況;現1,2,3期物業費用收取的日期，分為四個階段，給物業費的收取增加了一定的難度。進入8月份以來，客服部對拖欠物業費的業主進行了電話提示的催繳工作，要求業主以匯款和柜臺結算的方式進行繳納物業費用。

對現居住在小區惡意拖欠物業費的業主，進行提示，限期及停辦一切服務項目的措施催繳物業費，在物業費的催繳過程中，雖然我們的客服員遭到了業主的不理解與語言攻擊，但客服員都能以服務至上的工作態度為業主進行解說。截止12月底，已繳納物業費業主6247戶，占總體的75%。這個成績是和我們每一位客服員的努力分不開的。

為了保證小區業主能夠正常乘坐班車，杜絕外小區人員乘坐，浪費小區資源。客服部對業主乘車卡的發放進行了規范管理，發卡時嚴格核對業主信息，限一戶一卡，對車卡充值的業主進行身份核對，掛失補卡等都做到了登記備案，控制了乘車卡的外流問題。

在xx年中，業主主要報修項為外墻滲水，飄窗進水未裝修房屋有水滲入樓下，洗手間下水管漏水等問題，及門鎖，窗等常見問題，走廊照明，電梯停用等。以上問題客服部都已及時上報及時派工及時給予解決，并做好回訪工作。

盡管本部門總體工作取得了良好的成績，但仍存在一些問題，為了進一步做好明年工作，現將本部門存在的問題總結如下：員工的業務素質和服務水平偏低，主要表現在處理問題的技巧和方法不夠成熟，應對突發事件的經驗不足，在服務中的職業素養不是很高。協調處理問題不夠及時妥善，在投訴處理，業主意見建議，業主求助方面，欠缺部門協調，跟進和報告。

xx年工作計劃和重點：xx年我部重點工作為，進一步提高物業費收費水平，在xx年的基礎上，提高1至5個百分點，部門管理基本實行制度化，員工責任心和服務水平有顯著提高，各項服務工作有序開展，，業主滿意率有所提高，加強部門培訓工作，確保客服業務水平提高，密切配合各部門工作，及時妥善處理業主糾紛和意見建議。

同時希望能有機會到比較成熟的社區學習，掌握更好的服務意識，提高自身的專業水平。新的一年，已經到來，希望我們團隊每一位珍惜在一起的和諧氣氛，創造更多的驚喜與超越，更好的發揮團隊精神，以業主無抱怨，服務無遺憾，管理無盲點，工程無隱患為工作目標，客服部全體以更飽滿的精神去面對新的一年，共同努力為xx物業公司譜寫嶄新輝煌的一頁。

【物業公司部門年終總結二】項目部

xx年xxxx物業部項目團隊在公司領導的關心和支持下，經過團隊成員一年的全程積極努力，在項目工作愿景實施的方法措施、進度推進、質量測控、工作績效等方面均有出色的體現。

1、強化標準化物業管理體系建設，打造成熟高效物業管理團隊，提升物業管理服務品質

2、針對項目實際情況 全程交叉培訓考核

結合項目部的管理實際，針對新員工多、年輕員工多的特點，為保障管理服務品質，力爭做到員工業務水平專業化、全面化，物業部年初制定了詳細的培訓考核方案，通過工程、客服、安全、環境知識的交叉培訓考核，使員工物業知識專業化、全面化。同時整理了一套實用的培訓課件，編寫了《保安人員應知應會》、《客服人員應知應會》。

3、重視宣傳引導工作 贏得業主理解支持

成立了項目部宣傳小組，通過宣傳欄、電子郵件等形式，積極主動的向園區業主公示本公司及xxxx物業部的工作情況;宣傳物業部的工作及公司的服務理念;保障暢通的溝通渠道，堅持正確的輿論導向;宣傳法律法規和政府部門的管理指導信息;并及時向業主提供安全知識、健康常識、天氣預報、租房信息、生活小常識等。贏得了業主對物業管理工作的理解和支持，引導園區業主積極參與園區建設。

4、推行貼心管家服務 建立嵌入式管家模式

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2、落實完成年度計劃管理目標、經濟指標，推行公司ISO9000質量體系工作標準；

3、負責所管轄物業的綜合事務，協調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火等責任；

4、協調與供水、供電、治安、居委、市政等有關部門的日常關系；

5、關切員工生活，確保良好精神面貌和積極的工作態度；

6、認真完成管理處各項工作及公司安排或委托的其他任務。

離職原因： 公司名稱： 起止年月：2007-05 ～ 2008-02廣州金管家物業管理有限公司 公司性質： 私營企業所屬行業：房地產/建筑 擔任職務： 物業主管（珠江新城碧海灣） 工作描述： 1、認真貫徹落實公司的經營方針，監督管理處各崗位工作執行情況，落實各項費用的收費工作（實現收繳費用與員工工資掛鉤，收費率顯著長升）；

2、統籌房屋設施設備日常的維修、養護和管理，維護環境衛生；

3、督促小區智能系統及其他相關設施的保養與維護，與各協作單位保持良好溝通，保證及時解決問題；

4、做好各種日常維修及有償服務的調度工作，完成領導交辦的其它相關工作任務。 離職原因： 公司名稱： 起止年月：2005-05 ～ 2007-04廣州通力達物業管理有限公司 公司性質： 其它所屬行業：黨政機關 擔任職務： 保安員、主管(省府車場) 工作描述： 初入社會，夢想無限！一個努力進取的保安員履行著自己的職責：負責管轄區域的治安保衛消防安全和外來人員的詢問登記工作，做好當值期間的各項情況工作交接和檔案記錄工作；

通過公司公平的競爭平臺和自己的努力半年內時任保安班長，一年后被調任到省人民政府擔任智能車場主管一職，主要負責：

1、負責統籌項目的具體工作，執行和落實公司規章制度，保證智能車場的良好運行狀態；

2、部署、督促、檢查下屬的工作，檢查和總結項目的全面工作；

3、切實做好職業安全、工作技能及法律知識、安全常識的培訓；

4、講務實、策略、重實效，完成公司各項工作任務目標。 離職原因： 志愿者經歷： 教育背景 畢業院校： 廣州廣播電視大學 最高學歷： 大專 畢業日期： 2009-01-01 所學專業一： 行政管理 所學專業二： 物業管理 受教育培訓經歷： 起始年月 終止年月 學校（機構） 專 業 獲得證書 證書編號 2006-01 2006-04 廣州工程技術職業學院 計算機操作 office中級資格證 0619409352 2006-04 2006-05 廣州工程技術職業學院城建培訓中心 物業管理 物業經理上崗證 333413795 2006-06 2006-07 廣州市公安消防局 消防與安全 ** 2006-09 2009-01 廣州廣播電視大學 行政管理 專科畢業證 2008-12 2009-05 紅海人力資源紅日學校 人力資源管理師 企業高級管理人員準考證 200402 2010-09 2010-10 北京華夏環科技術培訓中心 2008版ISO9000 質量體系內審員 HXHKQ201015687 語言能力 外語： 英語 一般 國語水平： 精通 粵語水平： 良好 工作能力及其他專長 本人六年從事物業服務工作，日常善于學習交流、溝通進取，熟練掌握物業管理軟件及OA辦公系統CI現代化管理概念等，具有組織大型集中交樓、前期驗收介入，中后期管理等工作經驗，對于質量體系文件運行和樓盤創優有一定的工作基礎，較強的實操技能和協調統籌能力。

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一、管轄規模

目前我公司轄區占地總面積XX萬平方米，其中建筑面積XX萬平方米，綠化總面積XX萬平方米；管理著XX個自然住宅小區，居民總戶數為XX戶。

二、物業管理狀況：

（一）物業管理人員情況

我們XX物業公司成立于XX年，注冊資金XX萬元，資質等級XX級，是成立最早、影響較大的物業管理企業之一。

現有職工XX人，其中大專以上學歷者XX人，經物業管理培訓結業的XX人，政工師、工程師、經濟師等各類具有中級職稱的專業技術人員XX人。公司下設XX個機關部門、XX個物業站以及XX支專業化隊伍。

（二）工作范圍及工作措施

1、電梯維修及保養

電梯是一種使用相當頻繁的設備，在整個運行過程中，其主機與各零件都在發生不同程度的自然損耗，而良好的維修保養可減少損耗，確保安全，延長電梯的使用壽命，節約資金。

我們物業管理公司在對電梯進行維修保養時，自己成立一個專門的電梯維修保養隊伍，并采取以下措施做好電梯維修及保養工作。

（1）嚴格按照有關規定，所有電梯維修工都取得了質量技術監督部門的資格審查。

（2）在維修保養及修理工程中嚴格執行電梯安全操作規程。

（3）電梯每年由當地檢測部門進行一次安全檢測，合格后方能繼續使用。

（4）保養時間固定，保養內容要達到電梯的安全使用標準，并盡量避開節假日和上下班高峰用梯時間。

（5）因故障或計劃修理電梯，因盡量縮短操作時間，在維修過程中，要確保人身安全，必須懸掛警示標記。

2、維護小區內公共設備和公共服務設施

我們物業公司注重做好物業區域內的設施設備的維護與管理工作，首先抓好事前控制，結合小區配套設施設備使用情況，制定詳細、完備的計劃；其次搞好事中控制，制定設施設備故障及突發事件處理程序，并根據需要不斷調整、改進工作；第三，做好事后控制，完善維保記錄，并不斷總結經驗及教訓，以便持續改進服務。

3、停車管理

（1）健全停車管理制度。包括完善業主公約、停車協議等相關文件，并在其中明確各項費用的取費依據及用途。

（2）將企業相關制度在員工內做普及培訓，使得每一位相關崗位的員工均可以向業主做出準確、統一的解釋。

（3）充分利用公共宣傳區域，普及管理文化，將理念隨時隨地、點點滴滴地滲入業主心中。

（4）嚴格正規管理，仔細檢查進出車輛，控制停車區域的人流，按時間表巡視停放車輛，及時檢察并做好記錄，控制非正常事件發生的機率。

（5）以優越的條件鼓勵、倡導駐場車輛具備相關保險，以分解責任壓力，也可以在保險公司購買公共財產險、第三者責任險等相關險種，用來分擔企業風險。

4、環境衛生

第一，對房屋外立面、內部結構、室內裝修進行嚴格的管理和控制，維護環境的美觀，制止亂搭亂建、亂碼亂放、違章占用公共區域面積，保持優雅寧靜的良好環境秩序。

第二，與保潔公司簽訂了園區內保潔服務合同，完成項目日常保潔服務。

第三，針對裝修期間的施工垃圾、進行了專項治理，采取了一系列措施、取得了較好的成效，保持了良好的衛生環境。

5安全管理

（1）消防管理：火災是物業安全管理的最大“敵人”，一旦發生火災，人身和財產都會受到嚴重威脅，為此，我們采取了一系列的防范措施。

①嚴格根據《中華人民共和國消防條例》的規定，建立健全了防火組織，并確定相應的防火責任人，將防火責任分解到各戶，由各業主、住戶、裝修單位等個人或團體負責所屬物業范圍內的防火責任。建立起了“一條龍”的消防管理體制。

②每日進行防火檢查，根據檢查出的火險隱患制定和落實消防整改措施。

③以保安部為中心組建義務消防組織，實施嚴格的消防監督管理。

④定期對消防設備設施進行巡檢和維護，對發現的問題及時進行處理和解決。

⑤建立和健全防火安全制度，向住戶、員工落實應急疏散程序等消防常識。并即將對保安、車場管理員，消防中控人員及相關部門人員。進行消防演習，培養處理突發事故的能力。

⑥組織消防中控人員外出參加培訓，并考核一次通過確保持證上崗。

⑦請專業人員對消防中控人員進行培訓，并實地考察講解，進行一對一的交流，取得了一定成效。

（2）治安管理：治安管理包括防盜、防破壞、防罪案等一系列管理活動，為此我部做出如下工作：

①聘請了一支訓練有素的專業保安隊伍，進行24小時巡邏警戒。

②加強對來訪客人和外來施工人員的管理，健全出入證、出入登記制度。對進、出小區人員進行嚴格管理，保證業主安全。

③加強對員工進行安全管理教育，如突發事件的處理，報警、現場保護、急救、事故報告等。

④對保安員、車場管理員、中控人員進行治安管理培訓，明確了各自的崗位職責。并逐一簽字確認，遵守并執行。

（3）內部管理

①對警衛人員進行了有針對性地培訓工作。

②對警隊工作失職，進行了處罰、并引以為戒、教育隊員。

③給保安公司致函，解決警隊問題、并對不稱職班長及隊員進行更換，保證園區內安全。

④關心、愛護、保安、進行“人情化”管理，配置電視、VCD豐富了業余文化生活，暑天、準備防暑降溫藥品、購置遮陽傘，以保證他們的基本工作環境。

（三）我物業公司主要收入來源

1、物業管理費收入：包括公共服務費、高層住宅電梯和水泵運行費、專項服務收費、委托服務收費等。

2、物業經營收入

3、多種經營收入：包括停車費收入、租賃費收入燈等。

三、存在問題

1、瞎管小區屬不完善小區，噪音大，影響居民休息，整體綠化不完善，這些都影響物業費的收取。

2、小區大都屬經常適用房，物業費定的低，510戶農民回遷房又不交物業費，導致收入低，同時居民服務要求質量高，導致物業服務成本高，從而引起物業公司虧損。

3、由于區有關部門批復使用維修基金困難，導致電梯年久失修，安全隱患大。

四、改進物業管理的幾點建議

（一）加強宣傳，提高依法管理能力。加大《物業管理條例》的宣傳力度，通過電視、報紙、雜志等新聞媒體開展宣傳，使居民群眾認識條例、熟悉條例。物業公司應在小區醒目位置設立宣傳欄，公開服務內容和服務標準，明確雙方的權利與義務，確保物業公司依法管理和服務，業主懂得如何依法維護自身權益。

（二）增強服務意識，消除拖拒現象。物業公司應公開維修受理電話及維修項目等內容，短時間內難以處理的，應列入專項維修計劃；物業收費應明碼標價，嚴格按照物價部門審核批準或物業管理服務合同約定的收費標準收費，讓業主覺得物有所值，消除拖欠、拒交物業管理費的現象。

（三）提高從業人員素質。面向社會公開招聘物業管理優秀人才，注重吸納熱心物業工作、懂政策、文化水平較高的人員進入物業管理服務隊伍。加強崗位培訓，更新服務理念，創新服務特色，提高從業人員的工作水平。