公司產品營銷策劃范文

導語：如何才能寫好一篇公司產品營銷策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、概念

營銷策劃方案是商業銀行在進行金融產品或服務的市場銷售之前，為使銷售達到預期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃文書。

2、作用

營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而制作的規劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變為有序的“現在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。

3、特點

營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現“圍繞主題、目的明確，深入細致周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。

結構模式

1、種類

商業銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同可分為大型優良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。

2、結構

營銷策劃方案的基本結構是：

第一部分：營銷策劃方案封面

在這部分內容中,策劃者需分項簡要概述以下內容:

(1)營銷策劃的全稱。

基本格式是:××銀行關于××××營銷策劃書

(2)營銷策劃的部門與策劃人。

營銷策劃:××銀行××分(支)行客戶部

主策劃人:×××、×××、×××

(3)營銷策劃的時間。

××××年×月×日

第二部分：營銷策劃主題和項目介紹

根據不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目),擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核,是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。

第三部分：營銷策劃分析

營銷策劃分析可以是逐項分類分析,也可以作綜合分析,視策劃的具體情況來定。

(1)項目市場分析。

宏觀環境狀況。主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。

項目市場狀況。主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業銀行新產品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。

同業市場狀況。主要包括同業的機構、同業的目標市場、同業的競爭手段、同業的營銷方式、同業進入市場的可能與程度等等。

各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的,要根據營銷策劃需要去搜集,并在營銷策劃中簡要說明。

(2)基本問題分析。

營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題,這些問題的生成原因是什么 其中主要原因有哪些 解決這些問題的基本思路如何確定,出發點是什么 通過何種途徑,采取什么方式解決 等等。

(3)主要優劣勢分析。

主要優勢分析：圍繞營銷策劃主題,將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調查、新產品開發、市場促銷、廣告宣傳等),擁有哪些方面的優勢,主要是自身優勢(即自身的強項)分析,也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素,發揮出自身優勢。分析優勢應冷靜客觀,既不能“過”,也不能“不及”,要實事求是。

主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素,如何彌補自身的不足，錯開自身的弱項。

主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創造的條件,逐一列出,逐一分析,以求得資源的最佳利用與組合。

第四部分：營銷策劃目標

不同項目的營銷策劃,有各自不同的營銷策劃目標,而營銷策劃目標大多由一些具體的指標所組成。擬訂營銷策劃目標,要實事求是,經過努力能夠達到。

營銷策劃方案（一）

一、 檢討與愿景

20XX年9月至今公司成立長沙易凌分公司，它是公司探索新管理模式的重大變革。在經過快一年之后，與目標的差距還是很大的，多次投標失利，集團客戶沒有取得突破，人員招聘，培訓沒到位，人員流失大，團隊發展過慢，整體業績不理想。但在公司領導高層的支持和我們不斷地學習中，在后幾個月的工作中也探索我們的生存和發展之路，在與各分公司的市場拓展，公司資源整合過程中，不斷進步，業績也稍有起色，在接下來的時間里，我們將再接再厲，把長沙易凌做大，做強。

二、 長沙市場客戶分析和市場潛力分析

1）地產客戶：地產客戶是我們最重要的客戶群體，也是能產生最大經濟效益的客戶群，長沙在售樓盤270個，待售樓盤328個，市場潛力是相當大的，目前找到負責人并跟進的項目有130多個，重點跟進客戶30多個，已合作客戶有瀟湘國際，馨香雅苑、美洲故事、水岸世景、圓夢完美生活。接下來的一段時間地產將繼續成為我們跟進客戶的重點。

2）大型商業機構以及各大電器品牌，如沃爾瑪、家樂福、國美、蘇寧、美的、格力、TCL、創維、長虹等，在這塊上我們下的功夫太少，需要加強跟進力度，長沙這塊的市場還是很大的。

3）汽車銷售，汽車4S店，新車上市推廣或促銷活動推廣，長沙汽車行業做短彩信推廣不是很多，人手足夠的時候可以跟進，也合作客戶有蘭天集團。

4）大型會展，如房展、車展、服裝展，在這塊我們有一定的跟進，但是效果不明顯，主要給本地公司占據了，在有一定條件的情況下可以做跟進。

5）金融，銀行個人零售部，基金發售的推廣，這些長沙基本是做內部平臺的推廣，不作為重點跟進客戶。

三、同行業分析

長沙短信市場的競爭是非常激烈的，開展短信業務的公司超過100家，比較活躍的有三十多家的樣子，經常碰頭的有星空傳媒、茉莉花開、旭為、東信、漢納、精準、面對面、飛網、納蘭、焦點、匯弘等等。茉莉花開50多號人，這邊最早做短信的，關系比較多，每個月都有自己的期刊，星空200多號人，是集團公司來的。遇上很多次了，價格給他們壓得很低，喜歡搞免費試發，贈送平臺，給樓盤安裝電話來訪自動回復短信的設備，配合樓盤做活動，組團看房什么的，還有個旭為，辦公室很大，有自己機房，喜歡帶別人去他們公司看，門面工夫做得比較到位。再有就是東信也有些名氣了。

四、業務人員開拓市場的計劃

公司規模的擴大需要業務人員進一步拓展市場、提高市場占有率這是公司市場開拓的根本目標。根據市場狀況和客戶特征，公司在現有市場基礎上確定了未來的市場拓展計劃：

1）重視大客戶開發與培育。大客戶是公司的核心客戶，公司通過提供高效、優質的服務保證核心客戶群穩定，確保基礎市場并推動公司擴大市場規模。另一方面，加大開發新客戶及潛在客戶，充分挖掘市場潛力。

2）區域營銷策略。區域營銷的重點仍是市區，包括雨花，芙蓉，開福，岳麓，星沙。

3）深化服務營銷戰略公司將以最大限度滿足客戶需求為目標，在產品銷售中不斷強化服務營銷理念，將技術支持和配套服務工作貫穿于整個銷售過程，進而提升公司市場競爭力。

篇2

想要賣出更多的產品，做好營銷計劃書是必不可少的。今天小編在這給大家帶來營銷計劃書，接下來我們共同閱讀吧!

營銷計劃書1

一、計劃擬定：

1、年銷售目標：

1)：作業本年銷售目標300萬元/年。 以每年10%-20%的銷售額遞增。 2)：筆記本年銷售目標200萬元/年。以每年10%-60%的銷售額遞增

2、銷售方向：

1、本地市場，以延安市為根基，向周邊縣級市場拓展業務：

1)：延安市區各批發市場發展經銷商，每個批發市場必須發展一名以上經銷商(長青路批發市場除外)其他市場盡量全面發展客戶。

2)：延安市區及郊區的文化用品零售店展開地毯式拓展。公司許配合零售文具店配貨和配送。

3)：延安市區及郊區各學校以及學校內商店也需大力發展，潛力較大。

4)：延安地區每個縣城的批發門市須努力開發，若縣城批發門市無法做到客戶資源意向可開發零售商，必須達到每個縣城都多少有藍輝印務有限公司的產品，或了解藍輝印務有限公司的產品。

2、外地市場：

1)：陜西省周圍各省一級批發市場全力以赴發展商或經銷商，暫時包括以下地區：西安、鄭州、洛陽、太原、呼和浩特、銀川、蘭州、西寧、成都、重慶。

2)：每個省一級批發市場至少發展一名商或2-3名經銷商，暫且根據市場客戶的實力、信譽，對本產品的認識積極性等以及一些客觀性情況而定。

3)：如果各省的一級批發市場，暫時很難做到市場的投入或投入后效果不明顯，可以在其省內二級(地市級)批發市場發展經銷商，使二級市場成熟之后包圍一級市場，但二級市場至少做2-3家經銷商，從而達到我們的銷售目的，完成銷售目標。

二、客戶回訪：

目前在國內市場筆記本種類偏多，技術方面不相上下，為穩固和拓展市場，務必加強與客戶的交流，協調與客戶之間的關系：

1)關系維護：

為與客戶加強信息交流，增進感情，對一級客戶每兩月拜訪一次;對于二級客戶根據實際際情況另行安排拜訪時間。

2)售后協調：

目前情況下，我公司應以：“賣產品不如賣服務”，在下一步工作中，我們要增強責任感，不斷強化優質服務。用戶使用我們的產品如同享受我們提供的服務，從穩固市場、長遠合作的角度，我們務必強化為客戶負責的意識，把握每一次與客戶接觸的機會，提供熱情詳細周到的售后服務，給公司增加一個制勝的籌碼。

三、價格政策：

1、定價原則：

1)：拉大批零差價，調動積極性;

2)：結合批量，鼓勵大量多批;

3)：以成本為基礎，以同類產品價格為參考，使價格具有競爭力;

4)：順應市場變化，及時靈活調整。

2、目的

1)：樹立藍輝印務有限公司的產品標準形象，擴大其影響;

2)：作為獎勵的一種方式，刺激商的積極性。

四、開拓創新，建立靈活的激勵銷售機制。

開拓市場，爭取客源：

銷售部將配合公司整體新的銷售體制，制定完善市場銷售任務計劃及業績考核管理實施細則，提高銷售代表的工資待遇，激發、調動銷售人員的積極性。銷售人員實行工作日記志。以月度銷售任務完成情況及工作日記志綜合考核銷售人員。督促銷售人員，通過各種方式爭取團體和零散客戶，穩定老客戶，開展新客戶，并在拜訪中及時了解收集賓客意見及建議，反饋給有關部門及總經理室。

五、密切合作，主動協調：

與公司其他部門接好業務結合工作，密切配合，根據賓客的需求，主動與公司其他部門密切聯系，互相配合，充分發揮公司的整體銷售活力，創造最佳效益。加強有關宣傳，充分利用多種廣告形式推薦公司產品，宣傳公司，努力提高公司知名度。

以上幾點請各位領導多提建議與意見，為了公司的宏偉藍圖，齊心協力，共同進步，使公司走向輝煌的明天，挑戰已經到來，既然選擇了遠方，何畏風雨兼程，我相信：用心一定能贏得精彩。

營銷計劃書2

一.銷售節奏

(一)銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產品開盤銷售，較大規模的項目一般持續3-4個月的時間，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由于銷售節點比工程節點易于調整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定后，再最終定稿。

1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節點，節點的作用在于不斷強化市場關注度，并使銷售保持持續、連貫。

2.鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。

3.開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。

(二)-銷售節奏安排

1.__年10月底—__年12月，借大的推廣活動推出-項目

2.__年12月底—__年1月初，召開產品會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。

3.__年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。

4.__年1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。

二.銷售準備(__年1月15日前準備完畢)

1.戶型統計

由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，于__年12月31日前完成

鑒于-項目戶型繁多，因此戶型統計應包含對每一套房型的統計，包括戶型、套內面積、戶型編號、所在位置。

2.銷講資料編寫

由營銷部-、策劃師負責，于__年12月31日前完成

-項目銷將資料包括以下幾個部分

購買-的理由：產品稀缺性銷講

基本數據：-的主要經濟指標、戶型面積統計、配套情況、建筑風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。__年12月31日前，由-整理后，統一作為產品和項目優勢說辭。

營銷計劃書3

1.概念：營銷策劃方案是商業銀行在進行金融產品或服務的市場銷售之前，為使銷售達到預期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃文書。

2.作用：營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而制作的規劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變為有序的“現在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。

3.特點：營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現“圍繞主題、目的明確，深入細致、周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。

結構模式

1.種類：商業銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同，可分為大型優良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。

2.結構：

營銷策劃方案的基本結構是：

第一部分：營銷策劃方案封面

在這部分內容中，策劃者需分項簡要概述以下內容：

1)營銷策劃的全稱。

基本格式是:__銀行關于____營銷策劃書

2)營銷策劃的部門與策劃人。

營銷策劃:__銀行__分(支)行客戶部

主策劃人:__x、__x、__x

3)營銷策劃的時間。

____年x月x日

第二部分：營銷策劃主題和項目介紹

根據不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目)，擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核，是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。

第三部分：營銷策劃分析

營銷策劃分析可以是逐項分類分析，也可以作綜合分析，視策劃的具體情況來定。

1)項目市場分析。

宏觀環境狀況。主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。

項目市場狀況。主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業銀行新產品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。

同業市場狀況。主要包括同業的機構、同業的目標市場、同業的競爭手段、同業的營銷方式、同業進入市場的可能與程度等等。

各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的，要根據營銷策劃需要去搜集，并在營銷策劃中簡要說明。

2)基本問題分析。

營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題，這些問題的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解決這些問題的基本思路如何確定，出發點是什么?通過何種途徑，采取什么方式解決?等等。

3)主要優劣勢分析。

主要優勢分析：圍繞營銷策劃主題，將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調查、新產品開發、市場促銷、廣告宣傳等)，擁有哪些方面的優勢，主要是自身優勢(即自身的強項)分析，也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素，發揮出自身優勢。分析優勢應冷靜客觀，既不能“過”，也不能“不及”，要實事求是。

主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素，如何彌補自身的不足，錯開自身的弱項。

主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創造的條件，逐一列出，逐一分析，以求得資源的最佳利用與組合。

第四部分：營銷策劃目標

不同項目的營銷策劃，有各自不同的營銷策劃目標，而營銷策劃目標大多由一些具體的指標所組成。擬訂營銷策劃目標，要實事求是，經過努力能夠達到。

第五部分：營銷執行方案(即保障措施)

制訂營銷執行方案，是營銷策劃的重頭戲，是對市場營銷活動各道環節、各個方面工作的精心設計、周密安排和逐一布置與落實，是營銷活動組織、開展的腳本。

制訂營銷執行方案應考慮以下問題：

(1)理順本次營銷活動所涉及的各種關系。

(2)把握本次營銷活動的重點和難點。

(3)確定本次營銷活動應采取的策略。

(4)弄清楚開展本次營銷活動可利用的人、財、物等方面的資源與條件，確定好策劃預算。

(5)本次營銷團隊人員的組成，各參與部門及人員在本次營銷活動中所應完成的任務、所應承擔的責任和所應充當的角色。

(6)開展本次營銷活動的監控、反饋機制和傳導系統。

(7)完成本次營銷策劃任務的時間安排(分階段任務)。

(8)開展本次營銷活動可能出現的突發問題與應急措施。

(9)對本次營銷活動的考核獎懲方式。

營銷計劃書4

一、對銷售工作的認識

1.市場分析，根據目前西北市場的需求量和和國務院出臺的對本產業的扶持政策，客觀、科學的制定出銷售任務。暫訂年任務：銷售額500萬元。

2.適時作出工作計劃，制定出月計劃和周計劃，及每日的工作量。并定期與業務相關人員進行溝通，確保對目標客戶的及時跟進。

3.注重績效管理，對績效計劃、績效執行、績效評估進行全程的關注與跟蹤。

4.目標市場定位，區分大客戶與一般客戶，分別對待，加強對大客戶的溝通與合作，用相同的時間贏取最大的市場份額。

5.不斷學習行業新知識，新產品，為客戶帶來實用的資訊，更好為客戶服務，同時積極接觸其他業界精英，搜集更多有用的信息，并可以和他們分享行業人脈和項目信息，達到多贏。

6.先友后單，與客戶發展良好的友誼，處處為客戶著想，把客戶當成自己的好朋友，達到思想和情感上的交融。

7.對客戶不能有隱瞞和欺騙，答應客戶的承諾要及時兌現，講誠信不僅是經商之本，也是為人之本。

8.努力保持和諧的同事關系，善待同事，確保同事之間在項目實施中各項職能的順利執行。

二、量化銷售

1.制定出月計劃和周計劃、及每日的工作量。每天至少打18個電話，每周至少拜訪10位客戶，促使潛在客戶從量變到質變。上午重點電話回訪和預約客戶，下午時間長可安排拜訪客戶。

2.見客戶之前要多了解客戶的詳細狀況和潛在需求，最好先了解決策人的個人愛好，準備一些有對方感興趣的話題，并為客戶提供針對性的解決方案。

3、從招標網或其他渠道多搜集些項目信息供公司投標參考，并為公司出謀劃策，配合公司其他工作人員順利進行項目運作。

4、做好每天的工作記錄，以備遺忘重要事項，并標注重要未辦理事項。

5.填寫項目跟蹤表，根據項目進度：前期設計、投標、深化設計、備貨執行、并完成各階段工作。

6、前期設計的項目重點跟進，至少一周回訪一次客戶，必要時進行預約拜訪，其他階段跟蹤的項目至少二周回訪一次。投標日期及項目進展重要日期需謹記，并及時跟進和回訪。

7、前期設計階段主動爭取參與項目繪圖和方案設計，以便熟悉和了解客戶的詳細需求。

8.投標過程中，提前兩天整理好相應的投標文件，按照客戶要求遞交給客戶，以防止有任何遺漏和錯誤。

9.投標結束，及時回訪客戶，詢問投標結果。中標后主動與客戶進行深入溝通，以便及時準備施工所需圖紙(設備安裝圖等)和其他的協調工作。

10.爭取早日與客戶簽訂供貨合同，并收取預付款，提前安排備貨，以最快的供應時間響應客戶的需求，爭取早日回款。

11.貨到現場，等工程安裝完設備，申請技術部安排調試人員到現場調試。

12.提前準備驗收文檔，驗收完成后及時收款，保證良好的資金周轉率。

三、營銷目標

1.體育工程應以長遠發展為目的，力求扎根甘肅，輻射西北。20__-20__年以建立完善的銷售網絡和樣板工程為主，銷售目標為500萬元;

2.擠身一流的體育產業供應商;成為快速成長的成功品牌;

3.以公司自己的主打產品帶動整個體育產業的銷售和發展。

4.市場銷售近期目標：在很短的時間內使營銷業績快速成長，爭取短期內使自身產品成為行業內知名品牌，取代省內同水平產品的一部分市場。

5.致力于發展分銷市場，考慮發展有廣泛人脈的朋友一起開拓西北市場

6.無論精神,體力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪資發展;

四、營銷策略

如果我公司體育工程項目要快速增長，且還要取得競爭優勢，最佳的選擇必然是——“目標集中”的總體競爭戰略。隨著西北經濟的不斷發展、城市化規模的不斷擴大，體育工程市場的消費潛力很大，目標集中戰略對我們來說是明智的競爭策略選擇。圍繞“目標集中”總體競爭戰略我們可以采取的具體戰術策略包括：市場集中策略、器材和工程項目分開策略、發展分銷精英銷售策略。為此，我們需要將西北市場做如下劃分：

戰略核心型市場---蘭州，酒泉，白銀

培育型市場-----嘉峪關，張掖，金昌，武威，天水，慶陽，平涼等

等待開發型市場----陜西，青海，寧夏，新疆

總的營銷策略：全員營銷和其他營銷相給合的營銷策略

1、目標市場：

遍地開花，中心城市和中小城市同時突破，重點發展行業樣板工程,大力發展重點區域，迅速促進產品的銷量及銷售額的提高。

2、產品策略：

用整體的解決方案帶動整體的銷售：要求我們的產品能形成完整的解決方案并在各大小城市都有成功的案例，由此帶動所有產品的銷售。大小互動：器材的銷售帶動體育工程的銷售，以工程項目促進健身器材的銷售。

3、市場策略

實行器械與工程分開的原則，市場開拓堅持區域劃分，責任到位的原則。

4、渠道策略：

(1)分銷合作伙伴分為二類：一是直接客戶，是我們的重點合作伙伴。二是有廣泛人脈的朋友或精英，是我們的基礎客戶。

(2)渠道的建立模式：A.采取逐步深入的方式，先交朋友，再做市場，進而促使正式簽定協議，訂購產品。做好維護與保養，期待引薦其他客戶;B.采取尋找直接決策人的辦法，深入接觸，爭取訂單;C.在朋友之間沉入挖掘客戶資源，必要時可以資源共享或雙方合作促成訂單D.

(3)市場上有推，拉的力量。要快速的增長，就要采用推動力量。拉需要長時間的培養。為此，我們將主要精力放在開拓重點工程項目上，另外安排銷售人員主攻各行業市場和零星市場，力爭完成幾項樣板工程，給每位銷售人員樹立信心。完成自己的營銷定額。

5、人員策略：

營銷團隊的基本理念： A.開放心胸;B.戰勝自我;C.專業精神;

(1)業務團隊的垂直聯系，保持高效溝通，才能作出快速反應。團隊建設扁平。

(2)內?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽鋇?a href='//xuexila.com/fanwen/baogao/' target='_blank'>報告制度和銷售獎勵制度

(3)以專業的精神來銷售產品。價值=價格+技術支持+服務+品牌。實際銷售的是一個解決方案。

五、營銷方案

1、公司應好好利用動之美品牌，走品牌發展戰略;

2、整合西北各地各種資源，建立完善的銷售網絡;

3、培養一批好客戶，建立良好的社會關系網;

4、建設一支好的營銷團隊;

5、選擇一套適合辦事處的市場運作模式;

6、抓住公司產品的特點，尋找公司的賣點。

7、公司在西北采用器械和工程分開的市場運作模式;器材做樣板工程并帶動工程項目的發展，工程做銷售額并作為公司利潤增長點;

8、采用電話訪銷和登門拜訪相結合的方式拓展市場;

9、為了盡快進入市場和有利于公司的長期發展，應以甘肅為中心，逐步輻射西北其他各大城市

10、為了確保上述戰術的實現，特別是為了加強渠道建設和管理，必須組建一支能征善戰的營銷隊伍：確保營銷隊伍的相對穩定性和合理流動性，全年合格的營銷人員不少于3人;務必做好招聘、培訓工作;將試用表現良好的營銷員分派到各區擔任地區主管;

11、加強銷售隊伍的管理：實行三A管理制度;采用競爭和激勵因子;定期召開銷售會議;樹立長期發展思想，使用和培養相結合。

12、銷售業績：公司下達的年銷任務，根據市場具體情況進行分解。主要手段是：提高團隊素質，加強團隊管理，開展各項銷售工作，制定獎罰制度及激勵方案。

13、團隊建設、團隊管理、團隊培訓 .

六、配備和預算

1、營銷隊伍：全年合格的營銷人員不少于3人;

2、所有工作重心都向提高銷售傾斜，要建立長期用人制度，并確保營銷人員的各項后勤工作按時按量到位。

3、時時進行市場調研、市場動態分析及信息反饋做好企業與市場的調查分析工作。全力打造一個快速反應的機制。

4、協調好各環節的關系。全力以赴開拓市場。

5、為加強機構的敏捷、迅速化，本公司將大幅委讓權限，使人員得以果斷速決，但不得對任何外來人員泄露公司價格等機密，在與客戶交流中，如遇價格難以定決定時，須請示公司領導;

6、為達到責任目的及確定責任體制，公司可以貫徹重獎重罰政策;

營銷計劃書5

篇3

價格最低的產品最好賣？NO!

渠道最廣的產品最好賣？NO!

廣告最多的產品最好賣？NO!

廣告宣傳費用一半打了水漂，問題是無法明確具體是哪一半有用，哪一半沒用！信息量浩瀚如海，從飛機場到洗手間，廣告無處不在！產品的同質化，毫無秘密可言！廣告手段雷同，費用直線上升！

既然從產品本身很難破解，我們只能把目光轉向消費者的購買動機，消費者為什么購買這個產品，而不是購買那個產品，決定他的行為因素是什么？因此，過去，營銷策劃=趙本山賣拐=大忽悠；如今，業界重新認識了這個概念，基本上還原了“策劃”本質，這也叫語言的漂白。 上篇：營銷策劃創新價值

在營銷策劃界，無論是老葉的概念拿捏，南方略“系統營銷”、還是贊伯的切割、蜥蜴的行業飄移、凱納的跨界、雙劍的破局、福來的雜交，無一不是追求營銷策劃的創新與增值服務。

營銷策劃創新的五條途徑：

1、跳出行業看行業

調整產品屬性，改變概念抽屜。一個產品肯定具有多種特性，每一種特征形成一個品類抽屜，將這個產品放進哪一個抽屜，就決定了這個產品的生死命運。

購買者購買動機是：腦白金首先是一個禮品，其次才是保健品；蘋果iphone 4是一個玩家的標志，其次才是一個通訊工具。

2、跳出渠道看渠道

將行業競品作為反向定位，從渠道方面進行創新。在傳統渠道里，肯定是大牌云集，將后進者的門檻高高壘起來，若是采取跟隨政策，肯定玩完。

梳子作為日常用品，銷售渠道可謂繁雜多廣，譚木匠改變了梳子的渠道屬性，把梳子開成了專賣店，在全國開了數千家品牌連鎖店，一把梳子賣到幾十塊錢毫不奇怪；凡客誠品作為服裝品牌，基本上沒有一家實體商店，定位在網上購物渠道，生意熱火朝天，好的樂翻了天。

3、跳出競爭看創新

行業巨頭太強悍怎么辦？行業形成寡頭競爭態勢如何破局？在牙膏板塊，高露潔、佳潔士、中華、黑人基本上將過道封死，沒有給后來者留下任何縫隙。秉承國家保密配方的云南白藥牙膏，訴求為解決“牙齦出血、牙齦腫痛、口腔潰瘍”，從牙膏功能上進行了切割，牙齒正常的用高露潔等四大家族，牙口有異常的請用云南白藥牙膏！如出一轍，康師傅、統一、娃哈哈統治茶飲料市場好多年，王老吉涼茶直接從側翼進行了包抄，“怕上火，喝王老吉”將涼茶=怕上火直接等同，單品以年銷售超百億的佳績分得了茶飲料最大的一杯羹。

4、跳出今天看明天

今天的優勢，隨著時間的變換，很可能變成劣勢，上世紀幾乎所有的百貨商店都是在商業繁華區，因為公交線路多，交通方便是一個必要的優勢；現在大型超市往往開在城郊，因為市區的交通優勢已經成為阻礙桎楛。

當然過去的劣勢到了現在也可能演變為優勢。過去，是因為吃不飽，才吃野菜；現在是因為追求營養均衡食用野菜，野菜這個產品在過去屬于糧食的補充屬性，現在則具備了時尚屬性。

5、跳出功能看情感

所有的產品都具備二元化特征，物理屬性與精神屬性，前者屬于產品本身的構造，后者是消費者的感覺。

“坐奔馳，開寶馬”一個強調身份尊榮地位的優越感，一個強調駕駛的樂趣，對于高檔汽車這個高度成熟的產品，“性能好、外觀漂亮、甚至安全”這些物理性能對于消費者都是必需的，從物理層面，無論如何強調，都不可能跳出同質化的臼窠，對，突破的出路就在于，必須強調消費者感受！可口可樂數十年形象代言人一直在變幻，廣告語也時不時變更，甚至品牌LOGO也進行過升級，但是其核心價值卻一直未曾改變過，那就是可樂作為飲料帶給顧客的感覺，一個字—“爽”！

“碧桂園，給你一個五星級的家”，消費者在乎的不是房子，而是家的感覺！“麗江，艷遇之都”，哥尋的不是女友，而是心靈的放松！

下篇：營銷策劃落地執行

營銷策劃，是賣文案么？這個問題，回答起來，表面上很簡單，實際上不簡單。從一定意義上，營銷策劃就是賣文案的；但是，如果將營銷策劃同販賣文案等同起來，那就大錯特錯！因此說，營銷策劃，不僅僅是賣文案的，而且必須要協助客戶將文案落地執行的。

策劃公司服務客戶的基本流程是，經過內部診斷與外部市場調研后，便要提交《項目營銷策劃大綱》，這個文案是營銷策劃的憲法，打磨好這部大綱，至少需要2-3月的時間；隨后陸續出品二級文案，涵蓋“產品基礎、渠道招商、品牌傳播、組織架構、團隊打造”等；其后便是具體的戰術性可操作手冊與方案。

策劃公司要不要協助客戶落地執行策劃方案？

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今年以來，****的發展面臨嚴峻的挑戰，“群雄逐鹿、硝煙彌漫”是當前電信市場的形象比喻。為了適應日益加劇的電信市場競爭態勢，積極應對加入WTO所面臨的新挑戰，我們必須樹立“以市場為導向”、“以顧客為中心”的現代營銷觀念，進一步加強上海電信的營銷策劃和推廣工作。

營銷策劃和推廣工作是為了配合營銷戰略的實施，因而作為營銷策劃人員要時刻明確公司的工作目標和工作重心，并緊緊圍繞這一工作重心開展工作。我認為的營銷策劃和推廣工作首先要以創新的電信營銷理念為指導，抓住商業客戶群體的特性來開展各類市場營銷活動，同時要加強對電信產品和目標商業客戶進行充分調查和分析，并在此基礎上進行目標市場細分、組合電信產品和服務。最終為客戶提供更多、更新和更好的產品和服務，最大限度的滿足客戶需求，推動各項新業務的發展，促進公司業務收入的增加，進一步提升客戶的滿足度和忠誠度。在具體工作中要在明確工作目的性的前提下，提高工作效率，達到事半功倍的效果。

如果我應聘成功，我將認真履行崗位職責，努力要求自己在今后的工作中從更高的角度去思考問題和解決問題，更宏觀更全面地研究市場策略，并從以下幾個方面開展工作：

一、搞好電信市場調查與分析

隨著電信市場環境不斷變化、信息通信技術發展突飛猛進、市場需求瞬息萬變，必須通過開展形式多樣的電信市場調查，廣泛收集社會經濟、消費者需求、市場變化、競爭對手、企業發展及國內外電信發展狀況等各方面信息和數據，逐步建立和完善電信市場調查與分析信息系統，使電信市場調查與分析制度化、規范化、連續化。在科學的理論指導下，運用各種定性和定量分析方法，對電信發展的歷史、現狀和趨勢進行深入細致的分析，參與市場營銷的策劃和評估，提示電信發展的內在規律，及時地發現問題和找出問題的癥結，并提出切實可行的對策和措施，為企業更好地搞好市場經營工作，占領市場、實現集約化經營服務。

二、制定正確、有效的市場營銷策略

營銷策略要靈活多變，不斷創新；堅持整合營銷，走出過分依賴價格杠桿的誤區，樹立大營銷的觀念；建立健全企業市場營銷機制，充分調動廣大市場營銷人員的積極性和創造性；切實轉變營銷觀念，真正樹立“以市場為導向”、“以顧客為中心”的現代營銷觀念；實施品牌經營戰略，不斷提高企業形象；根據市場環境的變化和信息技術發展的狀況，不斷開發新業務，尋找新的業務經濟增長點。

三、強化產品創新與完善

在產品策劃中注重業務模式、交費、包裝、宣傳、促銷、渠道、市場推廣活動、業務流程等一系列方面，各項策劃做到周密、嚴謹、具有可操作性，進行過程控制，進行量化和檢查成效，并及時總結提出改進意見，將各項策劃做實。

四、提升服務理念與服務水平

未來的市場競爭將是產品和服務的雙重比拼，只有良好的服務才能留住客戶，在今后的工作中首先要多從客戶的角度來看待電信服務及電信產品，制定電信產品的服務提升策劃方案，通過有計劃、有步驟的工作來完善電信自身服務水平，提高企業核心競爭力。

同時在工作中應發揮靈活性、主動性、客觀性，在大營銷的形勢下做到解釋的一致性和服務的一致性。通過提升服務理念與服務水平更好的服務于客戶，不斷增強企業競爭力，并促進公司新產品、新業務的推廣，實現業務收入的增加，真正達到共贏的目標。

自1993年進入電信公司以來，我先后從事過s-1240維護、ISDN技術支撐、營銷策劃工作，對電信市場有了比較全面的了解。通過參與市場營銷的策劃和評估工作，我認識到了營銷策劃工作的重要性，并積累了一定的市場經驗，提高了市場分析能力，同時結合市場成功開展了一系列的×××業務市場策劃活動。如和×××節目組合作推出了電話入圍撥打熱線，該熱線做到了普通電話費撥打，又能承受大話務量沖擊的特性，項目得到了企業、電信公司和廣大彩民的認可，在獲得良好的社會效應的同時也取得了良好的經濟效益，之后在這基礎上又爭取到了***的有獎發票撥打熱線項目，成功地開發了***業務的應用并予以規范，為××電信樹立了良好的品牌形象。

我自信我有能力勝任×××營銷策劃與推廣工作。

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誤入營銷策劃界

沈坤大學讀的是中文專業，自然就喜歡上了寫作，特別是寫詩。還在象牙塔內，他就在校刊和《飛天》、《詩歌報》、《萌芽》發表過詩作。參加工作以后曾一度中斷，一直到1999年接觸互聯網，他再次爆發出寫作激情，以“廣東水上漂”的筆名，頻頻在《詩江湖》、《詩生活》、《橡皮》和《他們》等文學網站和BBs發表詩歌作品。形而下的日常生活、大膽的性概念意象都是其詩作的主題，這些敏感的詩作一出便在網絡上引發了多場論戰，因此他也被稱為“下半身詩人”和“流氓詩人”。

“每一個有過寫詩經歷的人都具有不同程度的浪漫主義理想情懷，當時我因為對自己原來的職業(警察和記者)越來越沒有感覺，于是產生了跳槽的想法”，回想起怎樣開始其營銷策劃生涯時，沈坤如此說。1992年經一個朋友“引誘”而誤入歧途，沈坤進入了_一家保健品企業做銷售經理。起初沈坤曾經有過一段很不適應的煩躁、壓力和郁悶期，但隨著收入的不斷提高和對中國市場的研究深入以及職業給他帶來的更大挑戰與刺激，他對這種帶有探索性質的營銷職業產生了比詩歌更濃烈的興趣。

吸收各家精華

1999年，沈坤為了進一步提高自己的技能而來到了采納營銷機構，采納當時是在行業內品牌形象宣傳做得比較好、規模也比較大的一家策劃公司，而采納的老板朱玉童又跟沈坤是大學校友，所以他直接進入采納做了一名策劃師；2004年，因與聯縱智達董事長何慕一見如故，沈坤又回到上海加盟聯縱智達成為一名高級咨詢師和項目總監；2()05年，因懷念深圳的生活，沈坤又與精銳縱橫王海鷹達成聯合成立“精銳縱橫深圳分公司”的合作協議，一直到2007年6月合同期滿。

“在這三家營銷策劃行業負有盛名的公司工作，對我產生了很大的影響，首先，我比較了每個公司的核心能力，感覺三家都有長處和短處，沒有哪家比哪家更厲害的說法，這對我日后創立自己的公司帶來了更為直接的理念啟示”，提起為別人“打工”的日子，沈坤這樣對《廣告主》雜志蛻。沈坤坦言他沒有像其他創業者那樣胸懷雄心壯志，他當時的想法比較簡單，就是因為他對如何以較低的成本和零風險的策略來為中國的企業進行市場破局有了獨特的想法和更好的方法，而在其它公司又不具備為他提供這樣狂野思維的操作平臺。同時，由于那時沈坤不斷在財經媒體發表各種營銷創新見解，已經吸引了很多渴望突破困局的企業，不少客戶找上門來要跟他合作。在2007年10月，沈坤成立了自己的公司――“深圳雙劍破局營銷策劃機構”。

創立營銷破局理論

經過近十年在營銷策劃領域的摸爬滾打，沈坤對中國市場有著清晰的了解，他認為中國市場存在以下幾個特點：一是每個行業都擁擠著成千上百個同類競爭性企業；二是所提供的產品幾乎沒有任何的差異化，或者有差異化卻沒有說出來；三是營銷手法幾乎是單一的廣告加活動促銷；四是策略卜更是同質化，那就是用明星4-A形象代言企業和產品品牌等。針對中同市場的特點，沈坤將自己的理論命名為“營銷破局理論”，并且在其理論框架下延伸出了“品類概念創新”、“競爭位移策略”和“傳播破局點”三個破局方法，同時又創造了配合使用的破局工具。營銷破局理論最大的特點就是用橫向思維突破邏輯局限，從而創造更多、更新的市場機會，集創新方法和創新工具于一體。

公司成立后，沈坤用自己的營銷破局理論為眾多企業(亞瑟王智能防暴鎖、琥珀金茶、華淳葡萄灑、格林格電器)成功服務過，而在這其中，沈坤認為亞瑟王智能防暴鎖案例是典型的代表。2009年，受長沙市經委的委托，沈坤為湖南泓達科技的一款高科能電子鎖進行策劃。當時企業的實際狀況比較尷尬，經濟實力無法支撐起依靠廣告開路的傳統營銷方案。沈坤接手后立刻對該公司實施了聚焦上j橫向思維的破局方法，將思維延伸到遠處，然后逐步聚焦到產品本身，譬如“什么情況下所有的家庭都會喜歡這樣一種鎖具呢?”結論很多，但最終歸結為一個：那就是假設其它鎖具都是小安全的!

有了這么一個人膽假設，沈坤的具體方案也就正式開始了。首先他把鎖具產品改名為“亞瑟王智能防暴鎖”，人肌啟用“防暴警察”做產品形象，暗喻這個產品是最好的，是公安機關驗汪過的安全鎖具；接著從“百萬美元有獎開鎖活動”和“竊賊技術開鎖入室盜竊，失主狀告鎖具生產廠家”的事件和新聞開始，做了大規模的凌厲傳播。2009年9月6日，沈坤又策劃了一個由湖南省政府、公安廳等機構與《銷售與市場》、《湖南日報》等媒體參加的“民生安全論壇”，一下子吸引了來自全國的經銷商，全同近百家新聞媒體刊登了這一新聞；最后為了配合經銷商在全國各大城市的銷售，沈坤又策劃了第三波地面攻勢：利用直復式營銷直接與用戶溝通，在社區保安和地方派出所的配合下，一份接一份直抵目標客戶的DM廣告進入了中高檔社區的居民家中。在觸目驚心的案例和公安民警的啟發下，大部分社區的居民都對家庭安全有了更高的敏感和要求，亞瑟王又適時推出了免費安裝和安裝一個月免費體驗的活動，一下子令目標客戶接受了高達8000元的亞瑟王智能防暴鎖。湖南泓達科技南此進入了市場高速擴張階段，目前年銷售額已經突破3億元。執行這個策劃案，沈坤一共只花了企業15萬的傳播費用，很多同行知道后都覺得不可思議，因為這15萬元的傳播成本換來的是3個億的市場業績。

打破行業傳統

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關鍵詞：房地產；市場營銷策劃；問題；對策

一、引言

房地產行業屬于國民經濟發展的重要支柱，在推動經濟發展中占據著重要地位。當前，房地產行業競爭日益激烈，為進一步提高企業核心競爭力，實現企業效益最大化，房地產行業越發關注市場營銷策劃問題。通過科學有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產行業的發展，從而實現整體效益。然而不可否認的是，當前房地產在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發展路徑。

二、房地產營銷策劃內涵認知

房地產營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統性工程，其包含了房地產全部的銷售及推廣工作。為實現預期銷售推廣目標及效果，結合房地產實際狀況，通過優化內部資源與外部資源，合理編制方案并統籌執行的過程即房地產營銷策劃，從實現階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應用，則決定著營銷策劃的成效。

三、房地產市場營銷策劃中存在的現實性問題分析

當前，房地產市場營銷策劃存在著較多的現實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學依據。然而在多數營銷策劃活動中，多缺乏對調查活動的關注，或所推行的市場調查不夠充分，導致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側重形式而缺乏文化內涵。在房地產市場營銷策劃中，很多開發商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內涵的關注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業文化及產品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網絡語言不合理的應用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業文化與產品特色結合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發展，廣告所帶來的傳播收益出現了下滑，僅僅依賴廣告無法實現其預期效益。

四、房地產市場營銷策劃的發展性路徑思考

（一）準確定位，表現產品屬性優勢

在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的市場調查為前提。考慮到房地產商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產品的價值及功能更為關注。為此，開發商在開發前期，需要充分做好市場調查，以建筑行業發展實際與未來經濟預測為條件，對產品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應過于關注廣告效應，還應分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應貼合其群體整體特征，以實現營銷策劃效果。

（二）體現產品文化差異，關注文化營銷

在開展房地產營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關注文化營銷以提高營銷效果。如房地產與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產文化優勢與其他賣點相結合，體現房地產產品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應用于學區房營銷領域。

（三）營銷策劃應關注品牌價值

在營銷策劃中，需要充分關注并提高企業品牌價值。企業品牌集中體現了企業文化、企業價值與企業服務等內涵，也是與其他同類產品相區分的重要標志。在房地產營銷中，不應僅局限于產品物質層上的文化宣傳，還應關注企業價值與企業文化層面的內涵宣傳。以相關樓盤為立足點，將企業文化與企業服務理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。

（四）關注營銷策劃人才地培養

在房地產營銷策劃中，人才屬于十分關鍵的因素。優秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業發展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養，提高營銷專業性，定期安排講座或培訓，提高營銷策劃人員的內在素養與整體技能，還可與其他房地產企業之間建立交流機制，通過相互交流及學習，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業效益實現提供人才支撐。

五、結語

在市場競爭的大環境下，房地產行業為實現生存與發展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關注日益增加。當前，房地產營銷策劃仍存在著較多的現實問題，如缺乏準確定位，文化內涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產營銷策劃水平，從多個方面提出了發展路徑。實踐證明，企業只有充分調查，以消費者需求為導向，不斷提高產品文化價值與品牌價值，方可實現高質量的營銷策劃，并帶來相應的營銷效益。（作者單位：承德石油高等專科學校）

作者：高麗君

參考文獻： 

[1]惠葉婷.房地產開發項目市場營銷的理論與實踐[J].科學與財富，2014，（2）：99-99. 

[2]趙工浩.淺析新形勢下房地產市場的創新營銷[J].房地產導刊，2014，（1）：23-23. 

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營銷策劃被神秘化，是基于中國特定的市場營銷進程。中國在短短的30多年中，經歷了以點子制勝的短缺經濟時代，那時“點子大王”何陽的一個點子售價達四十萬令不少企業家乃至政府官員趨之若鶩，何陽可謂是一夜成名天下知，這也不過是二十年前的事情，那時我們還不知道咨詢策劃為何物；隨著何陽的鋃鐺入獄，中國的市場營銷也隨即轉入過剩經濟時代的宣傳炒作階段，這時候產品同質化嚴重是困擾企業最大的問題，策劃公司只好幫企業造概念、造賣點，靠大量的廣告宣傳提高產品知名度，每年的央視標王爭奪現象成為全世界絕無僅有的一道風景，從而催生了一大批廣告公司和策劃公司，策劃大師和品牌大師。在這個階段，中國的策劃公司確實表現不俗，一些優秀的策劃人為企業的騰飛提供了很多寶貴的意見和建議，有些活動設計的有聲有色，使企業在競爭中處于有利地位。但好景不長，80后群體的出現，使整個中國社會的消費觀念發生了很大的轉變，市場整體進入理性消費的時代，消費者不再盲目相信廣告，之前以快速提升銷量的一切方法都不好使了，中國的市場營銷隨之也進入產品創新時代。對于眾多的中國企業來說，在什么時間應當選擇哪種風格的策劃公司，視企業的現狀和未來的發展目標而定，策劃公司和企業都需要與時俱進的選擇觀。

那么，面對中國市場的新特點，雙劍破局營銷策劃機構是如何為客戶提供獨具價值的營銷策劃服務？作為一家“外行”的策劃機構，對行業及產品遠遠沒有企業自身了解的多，我們又是如何幫助企業找到產品創新的源泉？根據我們雙劍破局三年的策劃服務經歷，我們的客戶之中80％以上的產品是因為產品沒有明顯的差異價值而遭遇市場冷落，而不到20％的產品是真正意義上的新產品，即市場上尚未出現同類產品，企業有一個好的產品想法，但是不知道如何對該產品做市場營銷。不管對于哪類需要服務的企業和產品，雙劍破局的營銷策劃都是從解決消費者問題入手。

對于產品已經推向市場的企業，我們會以做售后服務的方式了解消費者在使用該產品的一些信息，特別是為工業產品做營銷策劃時，這個方法尤其管用。比如在為雙能太陽能服務時，我們就是在走訪了幾十家太陽能熱水器用戶后找到了產品創新的思路。在和用戶的溝通中，我們發現北方農村家庭之所以安裝太陽能熱水器，有一大部分用戶是因為家里的年輕人出外打工時習慣了城市的生活方式，已經養成每天洗個熱水澡的習慣，因此他們才為家里裝上太陽能熱水器的。但問題是這些年輕人經常不在家，原有的太陽能熱水器管道操作系統較為復雜，給在家的老人的日常洗浴造成不小的麻煩；其次是太陽能熱水器從屋頂到洗浴龍頭的連接管道中會儲存有一段冷水，洗浴前需要事先排放的冷水足有一整個臉盆的水量，老人們覺得浪費這些水很可惜；第三是太陽能熱水器的水壓較低，在家洗澡時，沒有到公共浴室洗澡的沖刷感。企業依據自己的經驗，之前把訴求點定在高品質，他們認為農村消費者最為看重的是產品質量，10多年來雙能企業一直在產品的部件質量上做文章，這家企業的產品堪稱是行業的楷模。當產品質量已經做到淋漓盡致的時候，產品銷量仍是停滯不前，這是企業極為困惑的地方。而通過雙劍的介入服務，讓雙能企業明白了當產品質量、性能等實體功能已經滿足了消費者的基本需求之后，企業應該轉向關注用戶的體驗過程，把力氣用在改善用戶便利使用的創新上。當我們把市場發現和雙能企業的高層溝通后，不到兩個月的時間，一款“快速高溫、持久聚熱、即時瀑浴”的新產品橫空出世，這款從局部創新到系統創新，從領先一步到領先一代的新一代太陽能熱水器，成功引領雙能企業和經銷商快速游出太陽能熱水器的“紅海”，雙能企業也隨之進入了高速發展的騰飛期。

對于快速消費類產品的營銷策劃，雙劍破局在突破產品創新策略之前，一個必不可少的動作就是走訪三類消費者。第一類是該產品不同品牌的忠實消費者，問他們對這類產品最為滿意的有哪幾個方面？還有哪些地方不滿意？第二類是之前消費過該產品，現在轉向其它替代產品的消費者；或者經常需要該類產品，但有時買，有時不買該產品的游離型消費者，問他們對這類產品不滿意的地方在哪里？消費決策時看重替代產品的哪些方面？第三類是企業認為應該需要該類產品，但事實上從未消費過該產品的消費者，問他們為什么看不上該類產品，都有哪些顧慮？比如我們在為湖南黑茶做策劃服務時，我們就是針對這三個類型的消費者各召開兩場座談會，根據消費者的反饋，我們總結了他們對湖南黑茶的三個主要不滿意：一是傳統黑茶的磚、餅、沱形態，給消費者造成泡飲不便，繁瑣的泡茶流程和快節奏的生活方式極不吻合；二是接受不了茶葉的苦澀口感，夜晚喝茶導致失眠；三是年輕人認為喝茶是老土，茶葉是老年人喝的。有了這些發現之后，我們隨之為湖南黑茶指明了創新之路，在國家教育部茶學重點實驗室的技術支持之下，誕生了一個完全區別于傳統文化茶的第七大茶類——琥珀金茶，時尚口感、泡飲便利、剔除咖啡因的保健養生茶品，被湖南政府指定為外事交流禮品，還得到中央首長的高度評價，產品上市不滿一年，企業就獲得豐厚利潤。

對于藍海產品，即我們稱之為市場上尚未出現同類產品的新產品，這類產品的創新主要是通過和替代方案的對比中來挖掘產品的獨特利益。雙劍曾經服務的亞瑟王智能防暴鎖，在雙劍介入服務之前，這把極具科技含量，沒有鑰匙孔，安全系數極高的鎖的目標市場鎖定在酒店工程，因為售價太高導致無人問津。而經過對鎖具市場的一一排查，我們發現高端居家用鎖的市場容量巨大，而實現安全目的的現有解決方案中卻存在著用戶很大的不滿意。中高檔社區現有的居家安全解決方案主要集中在兩種方式：防盜門上安裝一把普通防盜鎖；小區保安晝夜巡邏外加業主養狗夜間守夜看門。對于普通防盜鎖，一般的竊賊只需一點開鎖技術即可進入屋中，而保安巡邏及家養的看門狗則有很大的不確定性……造成入室盜竊發案率居高不下。而亞瑟王智能防暴鎖沒有鑰匙孔，讓竊賊無計可施，正好彌補了現有解決方案的不足。這個產品的推廣并沒有高深莫測的創意，雙劍只是為亞瑟王智能防暴鎖的營銷創新找到了發揮自身優勢的市場定位，產品放到正確的位置后就成功地把它的價值凸顯出來，為企業找到了立足市場的角度。

了解了消費者對現有產品不滿意/比較滿意的方面之后，我們就可以為產品找到相應的產品概念。所謂產品概念就是目標消費者能夠快速、準確理解，并能體現產品價值的說法。雙劍通常是遵循這樣一個流程來創意產品概念：首先是從“幫助客戶解決現有的問題；提供客戶愉悅的體驗；讓客戶享受更高品質的生活” 這三個方面的任何一個地方入手尋找給客戶創造與眾不同的價值，成為客戶首選的理由，在創意會的頭腦風暴中創意出幾十，乃至幾百個可能的產品概念，然后通過合并同類項、概念濃縮、概念提煉、加權分析的原則初步確定6-8個產品概念；接著是我們會把每個概念圖像化，請10個外行人在一個沒有任何干擾的屋子里看上3分鐘，然后到另外一個地方問這10個人，剛剛看到的畫面中印象最深的是哪三個畫面，他們所產生的聯想和理解是什么；第三步是拿著再次篩選出來的三個產品概念去和目標消費者做深度溝通，再來確定最終的產品概念。雙劍對每個產品的概念創意絕非關起門來杜撰，我們堅信好的創意必須來自消費者的需求，并且能夠讓消費者發自內心地接受。

盡管上述介紹只是營銷策劃工作內容的冰山一角，也許大家已經看明白了，營銷策劃、產品創新并非是“聰明人”的專屬游戲，營銷策劃公司的人員是經過不斷的學習和掌握才成為這方面的專業人士，在實踐檢驗的基礎上，他們把營銷策劃梳理成一套可以復制的動作流程，像流水線一樣“制造”產品創新。

美國蘋果公司是當之無愧的全世界營銷創新典范，從iPod MP3到iPhone手機，從iMac臺式機電腦到MacAir筆記本電腦，再到最近的iPad，蘋果的產品幾乎成為消費者在眾人面前“炫耀的玩具”。 而我們從來沒有聽說過，蘋果取得如此巨大成功是曾經請過哪一家國際上知名的服務機構為其提供營銷策劃服務。要問蘋果成功的基因是什么？用一句話來表達，那就是掛在蘋果公司研發部門墻上的標語“做跟別人一樣的產品是一種恥辱”。我想多數人會明白這句話的含義，那就是自主創新！

我經常聽到很多企業家說，我也知道創新很重要，創新有方法，可我這個企業既缺少資金，又缺少人才，對于產品創新，自己的企業是心有余而力不足。其實不然，任何一家企業都可以用最省力，最省錢的方式獲得產品創新的信息，關鍵是企業家自己要經常深入市場，貼近用戶，不斷獲取客戶之聲，這就是“以市場為導向”的具體實踐。

1．問用戶為什么選擇我們的品牌？當時是怎么樣考慮的？

2. 問用戶從何時開始知道我們的品牌？

3. 問用戶從何時開始喜歡我們的品牌？

4. 問用戶是什么因素喜歡我們的品牌的？產生好感的？

5. 問用戶最不滿意我們產品（品牌）的哪些方面？

6. 問用戶在選擇我們產品（品牌）時還考慮了哪些品牌？

7. 問用戶當時為什么會考慮那些品牌？那些品牌吸引他的地方在哪里？

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    關鍵詞:房地產;營銷策劃;問題;趨勢

    房地產市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場,企業取得一塊地就能制勝的神話已經遠去,激烈的競爭需要企業對房地產營銷策劃越來越重視,房地產營銷策劃對促進房地產業的健康發展以及增強房地產企業的競爭能力具有重要的意義,房地產營銷策劃已成為關系到房地產項目開發成功與否的首要環節。由于我國房地產市場發展比較落后,房地產營銷策劃的理論和思想至今仍未真正成熟,再加上一些開發商缺少營銷策劃方面的經驗,在實際房地產營銷策劃操作中難免存在一些問題。

    1房地產營銷策劃中現存的問題

    ①目標客戶定位不準確。由于高額的消費支出、購買結果的不確定性,房地產消費是一種高關聯度的購買行為,其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多,變化的可能性也大得多,所以應該采用專業的消費者行為調研。可是一些房地產開發商認為“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業”,正是由于房地產開發商的這種心態,使之在房地產開發過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究,從而造成了目標客戶定位不準的現象。

    ②缺少規范的可行性分析。眾所周知,房地產開發不但受諸多相關經濟、法律和政府相關政策及其變化的約束,而且還要受許多不可預測因素的影響,這些約束和影響直接或間接地改變房地產開發項目的建設費用乃至決定項目的成敗。然而,有一些開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物,對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷,不做規范的項目可行性分析,往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策,營銷策劃也介入過晚,導致投資決策失誤,開發產品不對路,以至于到項目銷售中期,盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷,仍然有大量商品房滯銷。

    ③無視差異化競爭。與普遍忽視消費者研究相反,部分房地產開發商過度重視對同行競爭者的研究,常常不惜花上半年的時間動員全公司的力量,發動地毯式的搜索從本區域到跨區域甚至全國的假想敵都無不囊括,從環境、房型、配套到裝修細節等競爭者優勢都關注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實質性意義,得出的結論不能指導我們的實際工作。事實上房地產與普通消費品不同,即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化,既然不會有同質化,那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。

    ④“克隆”現象比較普遍。房地產營銷策劃的興起,應當是由廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始的。多年的房地產營銷策劃實踐,使第一批專業策劃人員積累了豐富的策劃經驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來,內地城市的開發商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有:一是派專業人員到沿海城市學習、取經、參加各類策劃培訓班;二是要請知名策劃人前往內地房地產開發項目擔任總策劃或顧問;三是內地舉辦各種房地產營銷策劃演講會,并邀請知名策劃人參加交流,從中獲得沿海地區房地產營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式,沿海城市先進的房地產營銷策劃理念和優秀的經典案例,開始在內地開花結果。同時,內地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現了“克隆”現象,甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同,這已經引起同行們的關注。

    ⑤過分依賴廣告攻勢。有些房地產策劃者過分強調“猛烈的廣告攻勢”“、強大的空中優勢”,偏愛采用大發行量的大眾媒體進行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會影響最終收益。隨著媒體干擾的增大,媒體的邊際傳播收益也在下滑,房地產策劃者應該針對具體項目量體裁衣,作出合理的廣告費用預算。

    2房地產營銷策劃發展趨勢

    ①強化品牌戰略。隨著房地產逐漸進入品牌競爭時代,房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段,房地產開發商更注重對品牌的培養與宣傳。因此房地產營銷策劃者應注重對品牌的不斷強化,輸出品牌核心價值,進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前,推廣手段整合性強,利用一切可以利用的傳播資源強化產品的品牌

    ②適應消費者個性化要求。隨著房地產消費市場日趨理性和個性化,消費者偶然性、沖動性購買行為減弱,理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好,消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,會更加考慮自己的心理需求,尋找更加適合自己的樓盤。因此房地產營銷策劃者應該針對不同消費者進行日趨明朗的市場細分,以滿足不同類型消費需求的消費群,比如中小型房地產企業就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。

    ③調整營銷模式,建立全程營銷機制。房地產全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法,結合房地產行業的運作流程,逐步實施。各開發商核心能力的側重點不同,房地產營銷組織形式也可以有其獨特性。但是,基本的框架應該大同小異以客戶導向型全過程營銷理念為指導,營銷機構應強化策劃和銷售部門的客戶服務和反饋功能。策劃部門應該是樓盤相關信息的收集者和樓盤市場興奮點創造性思維產生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃,可以使項目的市場推廣自然而然地變得容易。當然,在整個項目策劃過程中,不排除專業人士對客戶適當地引導,從而把雙方可能的分歧解決在前.目前不少開發公司紛紛成立客戶俱樂部,經常性地與客戶溝通項目進展、公司狀況,組織客戶深入項目策劃,與客戶形成互動的有效聯接。一些開發公司專門成立了客戶服務中心,設投訴接待和售后服務等職能。

    參考文獻:

    [1]國寧.房地產營銷與策劃[M].北京:中國商業出版社,2006.

    [2]賈士軍.房地產項目全程策劃[M].廣州:廣東經濟出版社,2003.

    [3]覃彥玲.房地產營銷觀念與案例分析[J].重慶建筑大學學報,2005,(1).

篇9

網絡營銷策劃是一項復雜的系統工程，它屬于思維活動，但它是以謀略、計策、計劃等理性形式表現出來的思維運動，是直接用于指導企業的網絡營銷實踐的。它包括對網站頁面設計的修改和完善，以及搜索引擎優化，付費排名，與客戶的互動等諸多方面的整合，是網絡技術和市場營銷經驗的協調作用的結果。它也是一個相對長期的工程，期待網站的營銷在一夜之間有巨大的轉變是不現實的。一個成功的網絡營銷方案的實施需要通過細致的規劃設計。

根據不同的網絡營銷活動以及要解決的問題，營銷方案也會有很大區別。我們應根據目前國際流行的電子商務和網絡營銷觀念制定行之有效的以及符合企業自身的網絡營銷方案。但從網絡營銷策劃活動的一般規律來看，有些基本內容和編制格式具有共同性或相似性。

網絡營銷策劃基本原則

1.系統性原則

網絡營銷是以網絡為工具的系統性的企業經營活動，它是在網絡環境下對市場營銷的信息流、商流、制造流、物流、資金流和服務流進行管理的。因此，網絡營銷方案的策劃，是一項復雜的系統工程。策劃人員必須以系統論為指導，對企業網絡營銷活動的各種要素進行整合和優化，使‘六流’皆備，相得益彰。

2.創新性原則

網絡為顧客對不同企業的產品和服務所帶來的效用和價值進行比較帶來了極大的便利。在個性化消費需求日益明顯的網絡營銷環境中，通過創新，創造和顧客的個性化需求相適應的產品特色和服務特色，是提高效用和價值的關鍵。特別的奉獻才能換來特別的回報。創新帶來特色，特色不僅意味著與眾不同，而且意味著額外的價值。在網絡營銷方案的策劃過程中，必須在深入了解網絡營銷環境尤其是顧客需求和競爭者動向的基礎上，努力營造旨在增加顧客價值和效用、為顧客所歡迎的產品特色和服務特色。

3.操作性原則

網絡營銷策劃的第一個結果是形成網絡營銷方案。網絡營銷方案必須具有可操作性，否則毫無價值可言。這種可操作性，表現為在網絡營銷方案中，策劃者根據企業網絡營銷的目標和環境條件，就企業在未來的網絡營銷活動中做什么、何時做、何地做、何人做、如何做的問題進行了周密的部署、詳細的闡述和具體的安排。也就是說，網絡營銷方案是一系列具體的、明確的、直接的、相互聯系的行動計劃的指令，一旦付諸實施，企業的每一個部門、每一個員工都能明確自己的目標、任務、責任以及完成任務的途徑和方法，并懂得如何與其他部門或員工相互協作。

4.經濟性原則

網絡營銷策劃必須以經濟效益為核心。網絡營銷策劃不僅本身消耗一定的資源，而且通過網絡營銷方案的實施，改變企業經營資源的配置狀態和利用效率。網絡營銷策劃的經濟效益，是策劃所帶來的經濟收益與策劃和方案實施成本之間的比率。成功的網絡營銷策劃，應當是在策劃和方案實施成本既定的情況下取得最大的經濟收益，或花費最小的策劃和方案實施成本取得目標經濟收益。

網絡營銷方案設計基本步驟

網絡營銷方案的策劃，首先是明確策劃的出發點和依據，即明確企業的網絡營銷目標，以及在特定的網絡營銷環境下企業所面臨的優勢、機會和威脅(即SWOT分析)。然后在確定策劃的出發點和依據的基礎上，對網絡時常進行細分，選擇網絡營銷的目標市場，進行網絡營銷定位。最后對各種具體的網絡營銷策略進行設計和集成。

(一)明確組織任務和遠景

要設計網絡營銷方案，首先就要明確或界定企業的任務和遠景。任務和遠景對企業的決策行為和經營活動起著鼓舞和指導作用。

企業的任務是企業所特有的，也包括了公司的總體目標、經營范圍以及關于未來管理行動的總的指導方針。區別于其他公司的基本目的，它通常以任務報告書的形式確定下來。

(二)確定組織的網絡營銷目標

任務和遠景界定了企業的基本目標，而網絡營銷目標和計劃的制定將以這些基本目標為指導。表述合理的企業網絡營銷目標，應當對具體的營銷目的進行陳訴，如“利潤比上年增長12%”，“品牌知名度達到50%”等等。網絡營銷目標還應詳細說明達到這些成就的時間期限。

(三)SWOT分析

除了企業的任務、遠景和目標之外，企業的資源和網絡營銷環境是影響網絡營銷策劃的兩大因素。作為一種戰略策劃工具，swot分析有助于公司經理以批評的眼光審時度勢，正確評估公司完成其基本任務的可能性和現實性，而且有助于正確地設置網絡營銷目標并制定旨在充分利用網絡營銷機會、實現這些目標的網絡營銷計劃。

(四)網絡營銷定位

為了更好地滿足網上消費者的需求，增加企業在網上市場的競爭優勢和獲利機會，從事網絡營銷的企業必須做好網絡營銷定位。網絡營銷定位是網絡營銷策劃的戰略制高點，營銷定位失誤，必然全盤皆輸。只有抓準定位才有利于網絡營銷總體戰略的制定。

(五)網絡營銷平臺的設計

所說的平臺，是指由人、設備、程序和活動規則的相互作用形成的能夠完成的一定功能的系統。完整的網絡營銷活動需要五種基本的平臺：信息平臺、制造平臺、交易平臺、物流平臺和服務平臺。

(六)網絡營銷組合策略

這是網絡營銷策劃中的主題部分他，它包括4P策略——網上產品策略的設計；網上價格策略的設計；網上價格渠道的設計；網上促銷策略的設計。以及開展網絡公共關系。

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房地產市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場，企業取得一塊地就能制勝的神話已經遠去，激烈的競爭需要企業對房地產營銷策劃越來越重視，房地產營銷策劃對促進房地產業的健康發展以及增強房地產企業的競爭能力具有重要的意義，房地產營銷策劃已成為關系到房地產項目開發成功與否的首要環節。由于我國房地產市場發展比較落后，房地產營銷策劃的理論和思想至今仍未真正成熟，再加上一些開發商缺少營銷策劃方面的經驗，在實際房地產營銷策劃操作中難免存在一些問題。

        1房地產營銷策劃中現存的問題

 ①目標客戶定位不準確。由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高關聯度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，所以應該采用專業的消費者行為調研。可是一些房地產開發商認為“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業”，正是由于房地產開發商的這種心態，使之在房地產開發過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究，從而造成了目標客戶定位不準的現象。

 ②缺少規范的可行性分析。眾所周知，房地產開發不但受諸多相關經濟、法律和政府相關政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產開發項目的建設費用乃至決定項目的成敗。然而，有一些開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，營銷策劃也介入過晚，導致投資決策失誤，開發產品不對路，以至于到項目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。

 ③無視差異化競爭。與普遍忽視消費者研究相反，部分房地產開發商過度重視對同行競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間動員全公司的力量，發動地毯式的搜索從本區域到跨區域甚至全國的假想敵都無不囊括，從環境、房型、配套到裝修細節等競爭者優勢都關注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實質性意義，得出的結論不能指導我們的實際工作。事實上房地產與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化，既然不會有同質化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。

 ④“克隆”現象比較普遍。房地產營銷策劃的興起，應當是由廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始的。多年的房地產營銷策劃實踐，使第一批專業策劃人員積累了豐富的策劃經驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來，內地城市的開發商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業人員到沿海城市學習、取經、參加各類策劃培訓班；二是要請知名策劃人前往內地房地產開發項目擔任總策劃或顧問；三是內地舉辦各種房地產營銷策劃演講會，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區房地產營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進的房地產營銷策劃理念和優秀的經典案例，開始在內地開花結果。同時，內地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現了“克隆”現象，甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同，這已經引起同行們的關注。

 ⑤過分依賴廣告攻勢。有些房地產策劃者過分強調“猛烈的廣告攻勢”“、強大的空中優勢”，偏愛采用大發行量的大眾媒體進行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會影響最終收益。隨著媒體干擾的增大，媒體的邊際傳播收益也在下滑，房地產策劃者應該針對具體項目量體裁衣，作出合理的廣告費用預算。

  2房地產營銷策劃發展趨勢

 ①強化品牌戰略。隨著房地產逐漸進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，房地產開發商更注重對品牌的培養與宣傳。因此房地產營銷策劃者應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的品牌

 ②適應消費者個性化要求。隨著房地產消費市場日趨理性和個性化，消費者偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此房地產營銷策劃者應該針對不同消費者進行日趨明朗的市場細分，以滿足不同類型消費需求的消費群，比如中小型房地產企業就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。

        ③調整營銷模式，建立全程營銷機制。房地產全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。各開發商核心能力的側重點不同，房地產營銷組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應該大同小異以客戶導向型全過程營銷理念為指導，營銷機構應強化策劃和銷售部門的客戶服務和反饋功能。策劃部門應該是樓盤相關信息的收集者和樓盤市場興奮點創造性思維產生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項目的市場推廣自然而然地變得容易。當然，在整個項目策劃過程中，不排除專業人士對客戶適當地引導，從而把雙方可能的分歧解決在前.目前不少開發公司紛紛成立客戶俱樂部，經常性地與客戶溝通項目進展、公司狀況，組織客戶深入項目策劃，與客戶形成互動的有效聯接。一些開發公司專門成立了客戶服務中心，設投訴接待和售后服務等職能。

參考文獻：

[1]國寧.房地產營銷與策劃[M].北京:中國商業出版社,2006.

[2]賈士軍.房地產項目全程策劃[M].廣州:廣東經濟出版社,2003.

[3]覃彥玲.房地產營銷觀念與案例分析[J].重慶建筑大學學報,2005,(1).

[4]杜偉.房地產策劃的十個要點[J].基建管理優化,2007,(6).