城中村改造的優點范文
時間：2023-12-18 17:42:26
導語：如何才能寫好一篇城中村改造的優點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
中圖分類號：F299.2 文獻標識碼：A
收錄日期：2016年7月11日
當前，城中村問題已經成為我國城市發展過程中的普遍性問題，其存在阻礙著我國城市經濟的發展，影響城市中土地資源的高效集約利用，促發一系列城市社會問題。為此，各地政府部門紛紛出臺城中村改造方案，如2000年珠海市開始城中村改造，2002年廣州市也開始著手改造城中村，以應對城中村現象促發的城市社會問題。城中村改造過程中遇到過很多問題，也積累了不少有益經驗。
一、城中村改造模式分析
（一）五種典型的城中村改造模式。城中村改造的十多年間形成了五種比較典型的模式：廣州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、鄭州模式。城中村改造的主要內容是：改造主體、政府作用、改造方法、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權屬變更以及管理體制變更等，而不同的要素加以組合就形成了各具特色的改造模式。（表1）
（二）城中村改造模式異同點分析。通過對表1進行分析，可以清晰地看出五種城中村改造模式的主要內容方面存在相似之處，但更多的則是不同做法。
1、改造模式中的類似做法
（1）土地權屬變更方面。縱觀我國城中村改造的諸多案例，涉及土地權屬問題的改制，其做法完全一致，“原有的村集體土地性質都變更為國有土地”，但是具體操作方法有細微差別：杭州市將城中村的集體農用地統一收購以做儲備，而廣州則是將原村集體土地轉為國有土地之后，由原承包經營人繼續承包經營；深圳市則采取的是國有土地使用權出讓給原來的使用者或房地產商的方式。
（2）管理權屬變更方面。各地區的城中村改造，都采取的是撤掉原來的村委建設新的居委會，村民轉為市民，戶籍“農轉非”，可以享有城市居民同等的社會保障、社會福利待遇等。
2、改造模式中的不同做法
（1）改造主體不同。通過分析以上五種典型改造模式，可以總結出三種改造主體：一是政府主導城中村改造，政府直接作為改造主體（如杭州市）；二是以房地產開發商作為城中村改造的實施主體（如珠海市）；三是村集體和村民自行改造，不允許開發商介入（如廣州市）。
（2）政府作用略有不同。在城中村改造中，不同地區的市政府所起的作用多是引導，制定改造政策，出臺扶持和優惠措施，然而在杭州模式中，政府則直接進行城中村改造，這與杭州市風景秀美的全國旅游城市不無關系。
（3）改造方式不同。城中村的改造方式包括三類：徹底重建，局部重建和綜合整治。在各地區的城中村改造中，各市政府根據自身城市規劃、城市功能定位、城市形象、當地的經濟實力選擇最適合該市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉舊村、徹底重建的道路，而廣州、深圳則采取的是重建、改建和綜合整治相結合的方式。
（4）拆遷補償方式不同。拆遷補償問題是城中村改造所有問題里最為復雜、最易引起糾紛的問題，處理不好會引起村民的反對，阻礙城中村改造的進程，因此盡管各城市的城中村拆遷補償具體做法不同，但政府必須介入協調各方利益，以確保拆遷工作順利進行。補償方式分為兩類：一類是實物補償和貨幣補償相結合（如鄭州），這類方式是全國多數地區普遍采取的；另一類是“政府直接改造，根據住戶原有的住房面積市場估價直接補償一定面積住房”（如杭州）。
二、不同改造主體主導模式優缺點分析
分析表1的改造主體一欄，可以得出城中村改造的分類模式，即按照改造主體的不同，城中村改造可分為政府主導型模式、開發商主導型模式、村集體主導型模式三種。
（一）政府主導型模式。就是指政府作為城中村改造的主體，統籌協調各個方面和改造全過程，典型的政府主導型模式是杭州模式。政府主導型模式有其自身的優點也有其缺點。優點為：政府作為改造主體，可以統一籌劃，把握全局，減小改造的阻力，有效避免流血事件發生；政府會綜合考慮本城市的經濟效益、社會效益、生態效益，更加全面、集約、高效地利用土地；政府堅持“以民為本”的執政理念，會始終心系人民群眾的利益。缺點為：政府資金短缺，難以支撐起整個城中村改造的重擔；政府直接干預改造過程，不免會使群眾產生抵觸心理；某些官員難抵金錢誘惑，易滋生貪污受賄等腐敗現象，損害廣大村民的利益。
（二）開發商主導型模式。又稱為“市場化改造模式”，它是指開發商根據市政府所做的城中村改造方案，憑借自身的雄厚資金實力，獨自完成城中村改造工作。采取開發商為主導模式的城市有珠海、鄭州、昆明等。該種模式既有優點也有不足。優點為：開發商資金雄厚、經驗豐富，可解決城中村改造總的資金短缺問題，提高工作效率；市場化運作符合我國社會主義市場經濟規律，更好地發揮市場在資源配置中的決定性作用。缺點為：開發商主導改造目的是追逐自身的利益最大化，可能會損害村民的利益；某些城中村地理位置優越，可能會刺激開發商盲目增加建筑密度和建筑容積率，而減少配備基礎設施；開發商可能會出現半路撤資或卷款出逃的現象，使得改造陷入進退兩難的境地。
（三）村集體主導型模式。村集體主導型模式中，市政府起引導作用，制定城中村改造規劃，出臺優惠措施，改造所需資金在村集體經濟的基礎上由村集體引資開發，后續工作都由村集體自行完成。這種模式的典型代表有廣州、深圳等。該種模式既有優點也有不足。優點為：村集體主導可以充分按照村民意愿進行改造，有利于調動村民參與改造的積極性，同時也可以最大限度地保護村民利益。不足為：村集體成立的改造開發建設公司缺乏相關的開發經驗；文化素質較低，可能其主導的改造與城市總體規劃有所出入；村民內部因補償標準的不一致會引起矛盾；加上資金短缺的問題，會阻礙城中村改造的進行。
對這三種城中村改造模式的優缺點進行分析，可以知利弊，揚長避短，探索出更加合理的城中村改造新模式，為我國的城中村改造工作提供借鑒，進而加速我國的城市化進程。
三、城中村改造新模式探索
城中村改造模式眾多，但每一模式都有自身難以規避的不足，探索出城中村改造的新模式，揚長避短，使上述模式中的優勢得以充分發揮，其中的不足得到有效規避。我們可以建構這樣一種新的城中村改造模式：政府主導+村民提議+開發商融資，這一模式可以取三方之長處，更好地實現政府、開發商、村民三方各自的利益。
在這一新模式中，政府引導、協調改造工作，公開征詢改造方案，聽取村民、開發商的意見來進行修改，不直接參與改造工作，可以防止政府官員腐敗行為的發生；開發商在新模式中是籌資的主要部分，也是改造的主力，擔任改造中的大部分工作，此時的開發商是政府和村民共同商定確認的，有利于實現三方共贏；村民在該模式中是城中村改造的積極參與者，村民代表由村委會選出負責向政府和開發商提出村民的意見，發出村民的利益訴求，這樣做可以提高村民參與城中村改造的積極性，同時可以規避村集體主導的弊端。
城中村改造模式不是從來就有的，也不是固化不變的，是我國各大城市“摸著石頭過河”的經驗總結，舊的模式在不斷消失，新的模式層出不窮，沒有最完美的模式，只有更符合客觀實際，更能滿足人民群眾利益的模式。
主要參考文獻：
[1]羅歡，陳暉，周各峰等.我國城中村改造的現狀及對策――以珠海市為例[R].珠海：暨南大學珠海學院，2008.
篇2
關鍵詞：新形勢下；城中村；用電負荷；應對辦法
一 目前城中村用電負荷現狀
當前，廣深兩地的城中村普遍存在人口密度大、用電密度大的現象，城中村內電力設備及線路老化嚴重，且供電線路以架空線居多。電話線、網線、有線電視線等各種線路纏繞在電線上，像蜘蛛網一樣盤踞在頭頂的現象屢見不鮮，用電安全隱患較大。由于用電負荷連年增長，城中村配網更新改造跟不上用電規模增長，從而造成迎風度夏時期屢有停電現象發生。
二 造成城中村用電困局的幾個原因
2.1 外來人口劇增近年來，隨著城市的迅猛擴張，一線城市的外來務工人口急劇增加，城區內高昂的房屋租賃價格及較高的物價水平使城中村成為生活成本的價格洼地。因此，大量外來人口涌入，分散在城區各處的城中村，隨著租戶越來越多，城中村人口密度急劇增長，并導致用電量的快速增長。
2.2 大功率電器使用率提高目前居民收入年增長率遠超電價增長率，電價占我國居民收入比重下降趨勢明顯。因此，夏季城中村居民對空調的使用率大大提升，由供電局負荷監測系統監測數據可知，迎風度夏時期，每晚十點至凌晨一點是用電負荷最高的時間段，因為這段時間是大部分居民進入睡眠的時間，而炎熱的天氣及高溫使空調成為降暑首選，到夜間隨著溫度逐漸下降，用電負荷也隨之下降。
2.3 城中村違建現象嚴重城中村村民的違建主要存在以下兩種情況：一是村民違法將房屋分割成若干小屋，形成隔板房，通過增加租戶增加租賃收入，這種隔板房存在極大用電安全隱患，屋主私自改造房屋用電線路，租戶也大多漠視用電規范私搭亂接，往往容易使線路燒毀引起火災。二是村民在自己原有的宅基地上不斷加建房屋或者違法加蓋樓層，擠占原本就不大的公共空間，加劇安全隱患。同時，為了提高房子租金，高層小樓宇還會加裝電梯。因此，這兩種違建現象都會使城中村人口密度增大，用電密度加大，從而大大增加用電負荷。
2.4 偷電現象嚴重城中村樓宇密集，除了主干道稍微寬敞，大部分樓宇之間間隔較小，甚至形成握手樓，且由于城中村電力線路以架空線居多，許多沿墻架設的線路經過居民窗戶前，部分用戶為節省電費，通過私拉亂接獲取電力供應，造成嚴重偷電，從而導致配電設施在用電高峰期嚴重過載、頻繁停電。以番禺區某村為例，該片區存在大量“三小”用戶（小工廠、小作坊、小商鋪）。眾多耗電量驚人的小作坊、小工廠隱藏在居民樓中，擠占普通居民的用電資源，而且商鋪成群，握手樓大量存在，架空線路凌亂，私搭亂接現象普遍存在，是偷電事件泛濫的重災區，近年來新增的變壓器幾乎全部過載。
2.5 新增變壓器無地可建由于違建造成城中村用地緊張，許多原本的供電走廊已不復存在，且城中村地產為村民帶來巨大收益，因此村委會大多不愿意向供電局提供新的變壓器及配電房用地，從而造成新增變壓器無地可建的尷尬局面。新增變壓器找不到安身之所，不少經過反復勘察選定的地點，臨到施工時，又會因村民認為變壓器與房屋距離過近、噪音及輻射較大等緣由遭到阻撓。
2.6 箱式變壓器的局限性目前為了在城中村中節省用地，供電局為城中村新增的變壓器多采用箱式變壓器，箱式變壓器即是將傳統變壓器集中設計在箱式殼體中，具有體積小、占地面積小、重量輕、低噪聲、低損耗等優點。但是箱式變壓器也有其缺點，一是其負荷開關浸在油里，油
被電弧碳化、分解，產生乙炔等有害氣體，使其性能下降，從而容易發生低壓負荷開關跳閘。二是由于箱式變壓器長期處于太陽的直曬下，影響塑殼斷路器的散熱，使得斷路器不能正常開斷負載及短路電流，容易引發高壓側故障。在炎熱的夏季，箱式變壓器這兩個缺點就更是被放大，因而在同等情況下，所能承受的負荷比室內變壓器要低，這也在一定程度上加劇城中村用電難的問題。
三 解決城中村用電困局的辦法建議
3.1 實行“公改專”及用戶自籌資金建設臺區所謂“公改專”，是指將公用變壓器臺區中“報小用大”的非居民用戶用電，通過用戶自己投資設置專用變壓器供電的形式，避免與居民生活爭電用。用戶自籌資金建設臺區則是針對城中村地區利用居民住宅從事經營性活動的用戶，實際用電負荷未達到專用變壓器供電標準的，通過用戶自籌資金聯合建設臺區的措施，將其用電負荷遷移出原公用配電變壓器。在政府對于城中村違章建筑用電政策尚不明確的情況下，該方案可以作為折中辦法緩解城中村用電難問題。
3.2 限制違章建筑的用電負荷解決違章建筑用電問題主要需要以下幾方面：首先，政府相關部門應明確違章建筑用電的相關政策，供電局應積極配合政府對違章建筑進行斷電。其次，供電局應組織人員不定期巡查違章建筑的用電情況，對私拉亂接、轉供電等非法現象，一經發現
堅決拆除；第三，加強用戶報裝資料的審核，凡“三證一書”（即《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《鄉村建設規劃許可證》和《建設項目選址意見書》）不全的用電申請一律不予受理，對于新增違建房屋及進行隔板房改造的業主所申請的新增報裝用電堅決不能批復，對已接受申請但未送電的建筑施工用電用戶進行摸底排查，如有“三證一書”不全等違法情況的一律停止辦理相關業務。
3.3 利用城中村改造項目解決變壓器用地問題長期以來，城中村的建設都存在著無序性、盲目性等特點，而這也直接影響到城中村配電網絡的改造與重建，電網建設及電力設備安置都存在著征地難這一老問題。為了切實改善人居環境、提升城市品位、推進城市化進程.
3.4 調整變壓器分布結構在城中村改造項目中增加變壓器用地的同時，供電企業也應積極調整城中村變壓器分布結構，依照城中村土地及周邊環境實際情況，在不影響供電可靠性及用電安全的前提下，適當在城中村新增變壓器，結合原本處于村內負荷中心的原有變壓器，形成“以中心輻射為主、補充為輔”供電網格化模式，這樣也可以有效減少因土地問題而與村委產生的摩擦，為日后工作的順利開展提供便捷。
3.5 堅決打擊偷漏電行為打擊偷漏電行為應從兩方面入手，一是供電局積極配合政府開展城中村改造工作，在改造項目中對老化的電力設備進行改造，并對電網進行重新規劃，將架空線路改為地下電纜直埋敷設，增加用電安全性，盡量減少沿房屋墻壁架設的架空線路，尤其是表前線路應加裝套管，增加偷電難度，從源頭上杜絕偷電行為；二是加大用電檢查力度，聯合政府進行用電檢查，供電企業沒有執法權，能做的工作有限，但還是應該繼續加大反偷查漏工作力度，對私拉亂接、轉供電等非法現象，一經發現堅決拆除。
篇3
傳聞：科士達光明新區生產基地將于近期投產；
記者連線：記者致電公司證券部，工作人員表示目前該項目已達到可使用狀態，公司正在向相關部門申請辦理驗收手續，驗收需要一定時間。
科士達（002518）于2010年登陸資本市場，是國內領先的不間斷電源提供商，UPS銷售量及銷售收入均位居國內UPS行業前列，已是國內金融、電信、制造等眾多行業及政府、教育、國防等部門UPS客戶的主流供貨商。
該公司招股說明書曾計劃募集資金16720萬元投資在線式UPS擴產項目，募資到位后三年內達到設計產能100%；合計在線式UPS年生產能力可達142500臺，產能增加128%；預計達產后正常年份銷售收入39300萬元，稅后利潤6866.60萬元，盈虧平衡點53.30%。
但是公司于2012年第一季度的報告中披露由于該項目所涉廠房及宿舍工程不能單獨辦理驗收手續，需與園區內的研發樓一并辦理整體竣工驗收，導致該項目延期投入使用，截止2012年6月30日末半年報顯示投資進度74.09%。
記者通過連線公司證券部，獲知目前該項目已達到可使用狀態，公司正在向相關部門申請辦理驗收手續。
實際上，上半年公司的10KV及以上在線式UPS、離線式UPS的銷售收入分別同比大幅下滑40%和44%，這也使得公司的凈利潤同比下降。業內人士認為，下半年將進入UPS在金融領域的銷售旺季，個別延期的訂單也可能會執行完成，預計整體收入增速有望得到好轉。伴隨著光明新區生產基地的投產，2013年該業務收入可期。
三季報顯示，公司前三季度實現營業收入6.01億元，同比減少5.78%，凈利潤實現5997.15萬元，同比增長7.62%，公司同時預計2012年度歸屬于上市公司股東的凈利潤變動區間為7573萬元-10097萬元，變動幅度為-10%至20%。
平莊能源：資產注入可期
傳聞：中銀調研報告說平煤能源重組方案春節前后出臺；
記者連線：記者多次致電公司證券部，電話始終無人接聽。
平莊能源（000780）2007年重組時，控股股東平莊煤業曾承諾：在元寶山露天煤礦和白音華露天煤礦具備上市條件后，將在合適時機以合理方式將兩礦置入上市公司，盡快完成整體上市，歷時四年，該承諾并未兌現。受此影響，平莊能源借殼上市后從未在二級市場融資。
針對市場傳聞所說“中銀調研報告說平煤能源重組方案春節前后出臺”消息，記者通過查閱相關公告發現12月28日中銀國際曾報告指出元寶山礦注入障礙在于平煤投資公司的費用問題無法妥善解決，公司已經著手第二套解決方案，預計13年春節前后可能有相關方案出臺，但能否落實仍有不確定性；白音華礦13年9月后才可驗收，并需要待達產后才可啟動注入，預計在當前價格情況下從驗收到達產需要4-6個月，13年注入的可能性不大。
該券商也同時指出目前合同煤和市場煤價差保持在100元左右，但另一方面當地煤炭市場供大于求，能否上漲還具有很大不確定性，即使樂觀預計重點合同煤價格有5%的上漲空間，僅增厚2013年每股收益2%，對業績拉動作用有限。未來內生性成長動力欠佳，12-15年煤炭產量年均復合增長率僅為3%。主要靠資產注入，資產注入后總產量約為公司現有產能的4倍。
三季報顯示2012年前三季度，公司實現營業收入26.82億元，同比下降11.12%；實現利潤總額5.70億元，同比下降22.49%；實現歸屬母公司所有者的凈利潤4.81億元，同比下降23.07%；歸屬母公司所有者的扣除非經常性損益的凈利潤為4.86億元，同比下降11.52%。煤炭量價齊跌是公司三季度業績下降的主要原因。
福星股份：福星惠譽全年銷售額70億元
傳聞：福星惠譽2012年全年銷售額是70億元；
記者連線：記者致電公司證券部，工作人員表示消息屬實。
福星股份（000926）以房地產開發和金屬制品為主營業務，近年來金屬制品行業景氣下滑，公司側重發展房地產板塊，取得了較好的利潤持續增長。
公開資料顯示公司全資子公司福星惠譽房地產有限公司成立于2001年，具備房地產一級開發資質，根植于武漢，公司起步于湖北省三四線城市如咸寧、恩施和孝感，現多數項目在武漢。該公司主打“城中村”改造路線，公司2009年至今獲取城中村改造項目7個，除去已開發的項目，目前仍有姑嫂村、和平村、青菱鄉的土地儲備約339萬方，加上2013年公司新獲取的兩幅地塊，公司潛在土地儲備合計618萬方，足夠公司未來三年的開發。記者通過致電公司，確認2012年福星惠譽全年銷售額70億元。
不過也有券商報告分析指出公司在城中村項目的開發中積累了很多經驗，也因城中村項目前期成本低、地塊面積大而完整，易于規劃等優點獲得了較為可觀的收益。然而隨著成本優勢逐步弱化，城中村項目受政府牽制多、拆遷困難，存在很大不確定性的缺點逐漸顯現，對開發商的資金周轉造成較大壓力.
三季報顯示，1-9月公司實現營業收入41.66億元，同比增長24.75%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤3.95億元，同比增長6.76%，實現基本每股收益0.55元。公司收入同比較快增長，主要是由于結算銷售收入增加所致，凈利潤增速低于收入增速，主要是由于綜合毛利率下降所致。
值得注意的是分析人士指出公司三季度末資產負債率為66.94%，去除預售賬款之后的資產負債率為42.18%，較2011年和2012年中期分別下降了3.5%和1.2%。期末在手現金11.03億元，同比下降9.49%，覆蓋短期借款和一年內到期長期負債的74%，短期償債壓力猶在。
數碼視訊：CAS中標山東省網
傳傳聞：數碼視訊中標山東省網條件接收系統（CAS）項目；
記者連線：記者致電公司證券部，工作人員表示消息屬實。
數碼視訊（300079）2010年登陸創業板，核心業務為數字廣播電視基礎網絡設備的研制與開發，面向實施數字化改造的有線電視網絡運營商提供數字電視軟硬件產品，是國內領先的數字電視整體平臺提供商，目前公司涉及的業務包括影視劇制作、蘋果皮及金融IC卡研發、三網融合以及游戲業務。
記者從公司方面獲知，中標山東省網條件接收系統（CAS）項目是繼重慶市網、四川省網、山西省網、甘肅省網、浙江省網CAS項目后，數碼視訊在同一年內成功奪得第六個省網標的，成為擁有省網案例最多的CAS廠商。
值得一提的是，不僅在傳統業務方面保持著絕對的競爭優勢，2012年公司在超廣網設備開發方面也取得重大進展，有望為公司帶來新的業績增長看點。
篇4
[關鍵詞] 傳統村落；傳統聚落；形態；影響因素
就聚落的形態而言，中國傳統聚落可以分為城市聚落和鄉村聚落兩種類型。村落是聚落的一種基本類型，是長期生活、聚居、繁衍在一個邊界清楚的固定區域的主要從事農業生產的人群所組成的空間單元。中國傳統的村落聚村而居，充分體現出“天人合一”的整體觀念，反映了人與自然和諧的思想。
中國傳統村落聚落的特征
鄉村聚落形態一般指的是村落中大規模的、靜態的，永久的物質實體，例如建筑物，街道，設施，山丘，河流，甚至樹木，這些物質實體包含了許多內容，包括用他們的方式，他們的質量以及他們的所有權。一個良好的聚落是一個開放的聚落、可及的、多樣的，有適應能力的聚落。
1.1活力
一個聚落形態對于生命的機能，生態的要求和人類能力的支持程度，對于一個有益健康的有良好生態功能的，有利生物生存的環境，由三個重要的特征構成：
⑴延續性
村落的生存條件受到各種因素的影響，例如：物質的供應與棄置；居住的密度與資源的相對比例；聚居位置；建筑物的布局對口照和空氣流通的影響；以及對空間，土壤和作物恰當的保存方式，使其能維持所需的供應。耕地，暖房，保護林，灌溉系統，水井，室內通風，排水道．垃圾場等是提供人類生存條件的空間設施中的一部分。
⑵安全
好的聚居地是一個沒有各種危險，毒害和疾病或者是能夠控制的地方，要達到這種安全目標，要注意空氣和水的污染問題：食物的污染問題：對有毒物質的管理；對疾病和傳染的控制；對意外事故的預防；對暴力的防范；防洪，防水，防震。
⑶和諧
環境和人類需求的溫度，生理節奏，感受，人體功能等相互協調的程度；地域社會的傳統特色，使散見于各地的村落呈現出不同的文化內涵。氣候，地形，地方材料等自然條件的差異，給傳統村落的布局及建筑形式以鮮明的特性。一般地，“封閉”是南北各地漢族民居的空間特征，“開放”常見于偏遠山區的少數民族聚集地區。
1.2感受
聚落在時空上可以被其居民感受，辨識和建構的程度以及村民的精神構造與其價值觀和思想間的聯系程度，即：空間環境，村民的感覺和精神能力以及文化的建構間的協調程度.
最簡單的感受形式是“地方特色”，狹義地來說，地方特色就是“一個地方的場所感”。地方特色就是使人能區別本地與它地的差異，能喚起對一個地方的記憶。 有一些重要而顯著的基本感受能被大多數的村民共同接受，這些相同的基本感受是來自于村民共同的生理結構和認知能力，來自那些習慣使用某種空間的同類群人身上所流露出的共同文化氣質。有的場所感覺強烈，有的地方感受微弱。
1.3適宜
一個聚落中的空間,通道和設施的形態及縣村民習慣從事的活動和想要從事的活動的形式和質量協調程度.例如，中國村落的交通運輸大多通過人力和動物托運，因此街道形式是通過最便捷的路徑從集市到達自家的大門口，結果造成蜿蜒崎嶇的，不規則的小路，連接公共空間和私密的空間，宗廟和市場。從自發形成的小徑網絡到次要道路再到通往市場的主要道路。通常地，形成一種魚骨形狀。同時存在著建筑物通過棧橋的形式越過街道，形成有機的、非正式的、令人驚異的景觀。
除了作為昔日的地標外，一個歷史空間也只有當它現有的維護費用比復制原件代價低的時候，才有留存的價值。也就是說，如果-個歷史空間的存在不能以較有效的方式來適應人們想從事的活動，那么就會被拆除。不然的話，歷史空間的存在除了越來越顯得獨特以外，就沒有什么其他的意義了。
中國傳統村落聚落的形態及影響因素
從設計角度看，為表現皇權和地方政權的地位與作用，傳統城市規劃往往采取相對理性的方式，表現封建社會的等級觀念和禮教觀念；而傳統村落聚落，盡管也保留著一些理性原則和禮俗痕跡，但多數村落形態受自然條件的制約，更多表現出適應自然環境。
從形成機制和構成特點看，傳統村落形態可分為兩類：一類是自然形成的，受地理條件、交通條件的制約較大，形態上表現出更大的靈活性和隨自然起伏的自然性；另一類是在規劃意向的指導下選址布局并逐漸完善的村落，形態上表現為一定的象征性和人文歷史因素的影響。
2.1村落形態的基本類型
這里所說的形態主要指村落的平面形態，傳統村落大多是自發性形成的，其聚集形態體現了周圍環境多種因素的作用和影響。盡管村落形態表現出多樣的布局形式，但歸納起來主要有四種基本類型。
⑴帶形村鎮
在河道、湖岸（海岸）、干線道路附近往往聚集著大大小小的村鎮，這里既有接近水源或生產地的需要，也有方便交通和貿易活動的考慮。這種村落布局多沿水陸運輸線延伸，河道走向或道路走向往往成為村鎮展開的依據和邊界。在地形復雜背山面水的地區，聯系兩個不同標高的道路往往成為村落布局的軸線；在水網地區，村落往往依河岸或夾河修建；在黃土高原，村落多依山谷、沖溝的階地伸展而建；在平原地區，村落往往以一條主要道路為骨架展開。
⑵網絡型村鎮
網絡型村鎮一般由線性骨架發展而來，有的由十字形骨架發展而成，是大型傳統村落的典型格局。
網絡型村落的另一種是在建立村落之初即有借鑒城市型道路網（棋盤型）的考慮，先定位道路系統然后以居住填充。形成網絡型村落的前提條件是村落要有足夠的發展用地或規劃意向。
⑶核心型村落
帶型村落和網絡型村落主要是參照其道路系統而言的，核心型村落主要是從其道路交叉點所構成的核心性作用而言的。若從道路系統角度來看，核心型村落是網絡型村落的變體。核心型村落的核心可以是村落的公共活動中心，有利于共同防御和組織村民的活動。
從形態上看來，這類村落的南北軸與東西軸基本相等，近似于不規則的多變形或長方形。村落內部有一個或幾個點狀中心以此作為集市貿易和公共活動的場所，村落民居圍繞點狀中心層層展開。平原地區和盆地的聚落多屬于這一類型。
⑷組團式村落
以農業生產為主要產業的村落，更多的村落形態表現為規模小、相對分散的特點，這種形態構成在丘陵地區和山區表現的更為明顯，每戶為了最大限度地接近自己的耕地而分散建宅。數個農田或山丘緊密結合的分散組團構成一個村落，組團式布局的優點是民居靠近耕地，缺點是道路系統不明顯。距離較近的組團以各自的核心擴展后也可以構成網絡狀的多核心村落。
2.2村落形態的影響因素
⑴社會因素
家庭是組成村落社會最基本的單位，受到思想觀念、政治制度、、倫理、道德觀念、血緣關系、生活習俗等多種物質功利等因素的影響。在封建社會中，農業生產占有特別重要的地位，農民被緊緊地束縛在土地上繁衍后代，并世世代代地從事農生產勞動。為了耕作方便，就近定居下來，雖然是自給自足的小農經濟，仍有一些剩余的農產品可以進行交換．手工業和商業便從農業生產中逐漸地分離出來，出現了集市貿易，原來以農業為主的農村，如果兼有手工業生產，特別是商品交換的功能，那么就逐步地演變為鎮。某些經濟富庶、交通方便的樞紐，已不滿足集市貿易，而力求使商品交易經常化、固定化，就出現了街。沿街設立商號，各種商業活動集中在這里進行，而為商業活動提供方便，又開設了茶樓、酒肆、旅店，這樣就促進并擴大了人們的交往活動范圍。
⑵文化因素
由于傳統的村鎮都聚族而居，所以宗族、血緣關系便不可避免地成為維系人際關系的紐帶。這反映在村鎮聚落的形態上，常常是以宗祠為核心而形成的節點狀態的公共活動中心。凡祭祖、訴訟、喜慶等宗族中人事均在這里進行。宗祠成為村民心目中的政治、文化和精神上的中心。在主村設立牌坊是村落非常普遍的現象。牌坊義強化了村落的區域感，它體現了家族和團體地域的觀念。
血緣關系是影響村鎮聚落形態的主要因素，早在原始禮會，人類就以血緣關系為紐帶形成一種聚族而居的村落雛形。一個家族棲息在一塊土地上，世世代代地繁衍生長，為求得自身的安全與發展，還必須團結一致以抵御可能來自外族的侵襲。家族內部凝聚力日益增強，聚族而居的規模隨之而擴大，但人群過多集中，村落過分龐大也會給生產帶來諸多不便，宗旗內部不可避免地產生矛盾，致使宗旅聚落發展到一定規模便會走向分裂。以血緣關系為紐帶的家族觀念至今在鄉村中還有廣泛而深刻的影響。聚族而居依然是中國鄉村常見的一種聚落形式。
⑶自然因素
村鎮景規所呈現的豐富多彩的形式和風格是地理、氣候、禮會、經濟、文化等諸多因素綜合作用的結果。當時的鄉村由于獨家獨戶地經營，無論是財力、人力方面都不具備這種改造地形的能力，必須向自然讓步，自建的房屋量地屈從于各自地段的地形條件。例如，山區的住宅．多用石料建筑，就地取材，形成一種特有的聚落外觀。
城市化與全球化對中國村落帶來的負面影響
今天，隨著城市化進程的高度發展，現代生活方式也影響了村落的原有生活方式，雖然一定程度上方便了村民的生活，但隨著商業的繁榮、私人的過度開發以及公共服務設施的進入，尤其是現代交通手段的侵入，村落已不再是以前呈現的那種田園牧歌般的景象。在當今社會，經濟結構的深劃變化給傳統村落施加了很大的影響，鄉村產業結構的變化使大量農村人口奔向城市，使許多老建筑因年久失修。房屋倒塌，原有村落結構的整體性受到破壞。村落的地域性特征忍受著普遍性類型文明的侵襲。
3．1產業結構的變化
鄉村產業結構的變化帶來了鄉村經濟的發展，但也消耗了越來越多的自然資源，為城市服務的垃圾站，污水廠，電站也破壞了鄉村的生態環境和景觀特色。
3．2交通的發展
隨著交通手段的日益完善，旅游業蓬勃發展，交通優先的策略在帶動各地區經濟發腱的同時，對傳統的村落景觀帶來了極大的負面作用。超尺度的、片面追求便捷的過境交通途經古老的村落，也有把村落一分為二。村落中原有的綠地，街巷中的許多樹木由于讓位于交通而日益減少。
3．3空間規劃的異質
⑴單體建筑
城中村內村民修建的住宅是對城市住宅小區中單體建筑的模仿。現代主義的建筑設計模式由于居住條件的舒適性優于傳統建筑而被村民所選擇。城中村內的居住組團在傳統空間形態的約束和現代建筑理論的沖擊下，轉變成一種既不同于城市居住小區的組團，也不同于傳統村落組團的新的組團形式。在原來的住宅宅基地劃分基礎上向高處發展，最終形成的是一種多層高密度的新的居住組團模。且由于多年來城中村屬于城市建設管理中被忽視的角落，造成了大量有礙觀瞻的違法建設，使住宅民居形式與空間的演變過程中明顯受到經濟化價值變遷力量的影響。
（2）交往空間
由于農村宅基地政策上保證城中村土地的私有性，因此城中村的組團內部不可能 出現綠化，小品或其他公共性的交往設施。以沿街小商鋪為主要模式的商業街在城中村的小區空間中占有重要的地位，由于缺少公共開放空間，街道便承擔了社區中心的大部分角色，并成為居民休閑、聊天、散步的場所。所以，雖然經歷了村民的自發改建，村落中這些特殊的空間依然能夠得以保留。
3．4傳統文化的破壞和喪失
⑴直接的破壞
在追求短期經濟利益觀念的驅使下，在村落進行大規模快速改造，特別是讓“村民上樓”的建設過程中，使村落原有風貌被破壞，一些村落的祠堂被拆除，這對有形的歷史文化(城市形態)和無形的歷史文化(人居文化)兩方面都造成了直接的破壞。
⑵間接的破壞
在新的村落改造更新中，開發商的“商業需求”，單體建筑只是從自身的利益出發，對基地周圍歷史環境缺乏從城市整體角度的尊重和延續，對歷史文化造成了間接的破壞。今天的歷史保護概念，實際上是一種蘊涵了多種形式的發展模式，是整體性的保護。它包含了修復、保存、復原、增建、改建等內容，而不意味著要原封不動地復原或僵硬地保存。
結語
村落自古以來一直是人類精神家園和物質家園的體現，村落通過建筑物、建造技術和材料與自然環境的相互作用，給人們展示人工與自然、建筑與風景之間的和諧。傳統的村落以其小尺度及富有變化，給人豐富體驗的空間和形式語言，體現最優價值的經濟原則和生態環境觀。村落還是民俗文化空間和實體的體現。
作為歷業文化遺產的傳統村落理應受到保護，然而在當今社會，農業科技的進步，產業結構的變化等在帶給鄉村經濟發展，勞動力解放的同時也給鄉村帶來許多負面影響，如大量侵占土地，人口外流，生態環境的惡化已威脅到鄉村的生命力；村落形態的城市化現象也破壞了千百年來遺留下來的鄉土風貌和文化景觀。因此從整體上研究鄉村聚落及其保護和更新發展問題，并引導其健康持續地發展，將是一個意義深遠的，永久的課題。
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篇5
關鍵詞：住房保障；公共廉租房；效率；公平
中圖分類號：C913.7 文獻標識碼：A 文章編號：1006－3544（2011）05－0034－06
自改革開放， 特別是1998年我國全面實行住房貨幣化改革以來，為保障低收入群體的住房需求，我國一直在積極建立以經濟適用房和廉租住房為供應體系主體的城鎮住房保障制度。然而，實踐表明，目前我國住房保障制度尚不夠健全， 特別對城市外來弱勢群體仍存在普遍的制度性排斥和缺失。 本文依照效率性和公平性兩個標準， 對我國與美國的住房保障方式進行分析與比較， 以求獲得某些有益的啟示。
一、美國公共住房保障方式的效率性和公平性分析
美國是自有住房比例較大的國家， 實行商品化為主的住房保障形式， 已形成較為完善的住房制度和政策體系。不過回首20世紀，從最初的正統公共住房計劃，到補貼住房建設計劃和房租補貼計劃，再到政府主導的抵押市場模式， 美國的公共住房政策也走過了一條頗為曲折的探索道路。 由于效率性和公平性是衡量政策有效性的兩個主要標準（李莉，2010），下面依照這兩個標準對這四類計劃進行分析與比較。
（一）正統公共住房建設計劃
美國的正統公共住房建設計劃是由政府出資并直接建設以低租金住房為主的住房保障方式。 它是在1929年美國爆發了嚴重的經濟危機， 大蕭條導致各大城市普遍出現嚴重的住房短缺， 眾多美國人無家可歸的背景下提出來的。在該計劃里，政府既是公共住房的建設者，也是公共住房的所有者和管理者。
就效率而言， 正統公共住房建設計劃可以在短期內較快地增加住房供給， 迅速緩解低收入階層的住房短缺問題。但是，對于政府而言，直接投資建設公共住房需要大量的資金投入， 政府的財政負擔過高。另外，一旦經濟形勢好轉，這些低租金的公共住房由于造價較低、品質較低曾常被大量閑置，造成資源的巨大浪費。
從公平性來說， 正統公共住房建設計劃在實現社會居住公平的目標方面效果甚微。（1）部分該計劃所建設的住房質量接近于美國中產階級住房的品質，這種保障過度的做法直接損害了收入略高于公共住房申請上限的家庭利益。 同時受益的低收入家庭懶得改善家庭收入， 因為一旦收入提高就會失去公共住房，結果是形成一種惡性循環。（2）整個20世紀的美國正統公共住房建設沒有改善種族居住隔離的問題。 由于隔離本身就是對少數民族公民權利的一種侵犯， 所以該政策的公平性目標也就大打折扣。（3）政府投資建設公共住房，在無需交稅的情況下進入市場與私人房地產開發商競爭。 這種做法使得開發商的投資利潤降低， 對開發商的不公平直接造成該計劃始終受到房地產開發商的攻擊。
（二）補貼住房建設計劃
1968年美國的住房法引入了補貼住房建設計劃。該計劃通過利息補貼的方式為公共住房的建設環節提供資金， 以刺激私人開發商或非營利性機構參與公共住房的建設與供應。 在補貼住房建設計劃中，政府不再是公共住房的建設者、所有者和管理者三位一體的角色，而只是住房的管理者。
從效率性方面分析， 政府補貼的吸引使得私人開發商對該計劃的參與熱情大增， 住房供應量也較快增加，住房短缺明顯緩解。在美國住房發展史上，實施該計劃所增加的住房供應量甚至比正統公共住房建設計劃還要多。 僅在1968～1973年短短5年的時間里，補貼住房建設計劃就資助新建住房6928萬套，利用存量住房約28萬套； 而1933～1956年超過20年的時間里， 正統公共住房建設計劃僅建成住房約4214萬套。
然而， 補貼住房建設計劃在具體實施過程中很快暴露出建設資金被挪用以及監管成本過高等諸多問題，恰恰體現了該計劃的低效率。在該計劃的實際操作過程中， 為了保證接受財政補貼的建設者按照規定的標準建房，政府付出了巨大的監督成本，然而開發商通過各種手段挪用或轉移政府的補貼等情況仍時有發生。 而由于政府的補貼是先進入住房建設環節， 這種間接方式使得補貼不可能全額到達目標人群手里。著名經濟學家弗里德曼指出：在補貼住房建設計劃的實施過程中， 住戶得到的好處遠低于政府為提供補貼所付出的代價。
從公平性方面分析， 由于此時政府還在試圖通過正統公共住房計劃解決低收入家庭的住房問題，補貼住房建設計劃針對的目標是中等偏低收入家庭（開發商更愿意建設針對較高收入家庭的質量較好、利潤更高的住房），而把低收入家庭排除在外，結果產生了新的不公平。此外，補貼住房建設計劃也沒有改善貧困群體的居住隔離問題。 因為白人開發商常把政府補貼住房選址在黑人聚居區， 使得部分家庭還是擺脫不了居住隔離的命運。短短兩年，美國社會對該計劃已經批評如潮， 以至于1972年政府不得不中止了該計劃。
（三）房租補貼計劃
美國《1974年住房法和社區發展法》提出了租金補貼計劃（其實早在1965年《住房法》里就推出了一項“房租補貼計劃”，只不過當時并沒有得到廣泛的重視）。該計劃授權聯邦住房管理機構向租住非公共住房類住宅的低收入家庭提供房租補貼，補貼的額度為住房租金超過租戶收入25%的差額。
從效率性方面分析， 房租補貼計劃允許參與計劃的家庭到住房市場上自由選擇住房， 這樣既可以充分利用存量房產，也節約了社會資源。隨著低收入家庭住房支付能力的提高， 低等級住房租金水平相應提高，這使得擁有此類房產的房主更樂于出租，同時可能拿出部分資金作為維修費用， 由此避免了舊房棄置的現象。1974～1980年，房租補貼計劃補貼住房超過100萬套，其中新建住房超過30萬套，存量住房的利用超過70萬套。可見，房租補貼計劃在對存量住房的利用方面效果顯著。另外，房租補貼計劃只對接受補貼的住戶進行管理， 避免了政府像在前兩類計劃中那樣對住房市場進行直接干預， 這大大提高了政府的市場調控效率。必須承認的是，根據該計劃自行到市場中求租住房的城市低收入者， 有時也有租不到合適住房的現象。
從公平性方面分析，在房租補貼計劃中，由于接受該補貼的住戶必須至少拿出家庭收入的25%來支付房租， 這樣的限制使得他們所選擇的房產會因家庭收入的高低限定在適度的范圍內， 不會因為政府的補貼就獲得品質特別好的住房。此外，通過財政補貼的形式提高城市低收入家庭的住房支付能力，低收入家庭可以有效地提高住房消費水平， 可以比較自由的選擇租住位置， 這也使得房租補貼計劃在消除居住隔離方面取得一定的進展。
房租補貼計劃不涉及住房建設領域， 而是將補貼一步到位落實在租戶身上； 政府不再對公共住房進行直接管理，而只對接受補貼的住戶進行管理。其關鍵的變化是把住房援助從住房的供應者轉向了需求者。法案還規定地方住房機構可以購買、租賃、修繕私人房屋作為公共住房的補充， 為低收入家庭與地方住房管理部門提供更多樣的選擇。從此，房租補貼計劃取代正統公共住房計劃， 成為美國住房政策的核心保障方式。
（四）政府主導的抵押市場模式
20世紀80年代， 美國由于房地產泡沫破裂而導致的儲蓄與貸款協會（簡稱儲貸協會）危機爆發。在解決該危機的過程中， 美國政府主導的抵押市場模式逐漸形成。 抵押市場模式是指通過用住房抵押貸款證券化的辦法， 經由法律和政府的政策引導來為普通家庭尤其是中低收入家庭融通住房資金， 讓更多的普通家庭通過低利率的貸款或其他補貼方式比較容易地擁有自己的住房。
從效率性方面分析，首先，采用抵押市場模式籌資靈活迅速。只要法律許可，住房金融機構就可在資本市場迅速籌資，其數額、時機、方式可以根據自身需要和市場情況加以靈活調整。其次，銀行等金融機構在一級市場發放住房抵押貸款， 在二級市場將貸款打包出售給特殊目的載體， 使得銀行資產負債表上的抵押貸款變成現金， 抵押貸款的信貸風險也隨之轉移到特殊目的載體。利用住房抵押貸款證券化，可以解決一級市場上“存短貸長”的矛盾，控制金融機構的利率風險、流動性風險，穩定其經營收益，實現其管理目標。同時，抵押貸款證券化大大拓寬了資金的籌集方式，有效地防范了信貸風險，有利于住房抵押貸款的發放。
從公平性方面分析， 美國住房與城市發展部 （HUD）為其制定了三大政策目標：（1）為中低收人家庭住宅信貸服務；（2） 為特定地區的住宅信貸服務；（3） 為實現全體居民得到可支付住宅的目標服務，如低收入住宅抵押貸款中，借款人收入等于或低于當地中等收入60%和80%的貸款應占一定的比例。這三大政策的目的，就是讓普通居民能夠得到其支付得起的住房，從而實現廣泛的公平。同時，抵押市場模式采用市場化的風險分擔機制， 參與住房抵押貸款證券化的各方，如原始貸款人、證券發行人、信用增強機構、投資者等共同分擔風險，這也實現了另一種公平。
政府主導的抵押市場模式這一做法在解決中低收入家庭的住房問題上發揮了重要作用，1994～2006年， 美國住房自有率從64%上升到69%， 超過900萬戶家庭擁有了自己的房屋。 不過要注意的是，這個金融體制雖然在一定時期內提高了低收入者的住房自有率，但由于其支付能力不足，為2007年的次貸危機爆發埋下了巨大的隱患。
通過美國的公共住房保障經歷非常復雜的變遷過程可以發現其總體原則和趨勢則是： 一般情況下，政府不直接提供保障住房，而是通過服務購買的方式讓私人企業來建造，并利用發達的金融工具，把低收入者推向市場， 讓市場解決低收入者的住房問題，逐漸實現效率和公平目標的提高。就我國目前來說，房地產市場發展尚未成熟，國土資源較為緊張，城市化水平迅速提升，城市中低收入家庭較多，我國必須從國情出發，選擇適合的住房保障運作模式。
二、 我國城鎮住房保障方式的效率性和公平性分析
我國在1998年前長期實施住房實物分配制度，給政府和企業造成了極大的壓力， 但沒有實現在效率和公平方面的目標。 所以1998年后我國實行分類住房供應體系，建立了以住房公積金制度、經濟適用房制度、廉租住房制度為主要內容的城鎮住房保障制度（《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，2004）。下面同樣按照效率和公平兩個主要標準對我國的主要住房保障制度進行分析與比較。
（一）經濟適用房
經濟適用房是指列入國家計劃， 由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造， 以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。 政府推出經濟適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問題。 但是經過10余年的發展，經濟適用房沒有發揮預想中的作用，現實情況中經濟適用房的種種弊端日益突出。
經濟適用房所具有的保障性與商品性的雙重屬性， 使其搖擺于商品房和社會保障性低收入住宅之間，定位模糊，這使經濟適用房從理論到實踐都行不通（車春鸝、高汝熹，2010），其公平性和效率性都十分低下。
理論上，按麥克唐納德的市場過濾模型原理，如果一個符合條件的家庭購買了一套經濟適用房，在經濟條件改善之后，該家庭有了更換住房的需求。此時，若將經濟適用房售出，一方面，目前沒有一個合適的機制對經濟適用房的再出售進行控制， 該家庭購買時享受的優惠將以差價的形式完全獲利， 這對于沒有享受到經濟適用房的人來說顯然有失公平；另一方面， 經濟適用住房向市場出售后轉變為普通商品房，政府雖增加了經濟適用房的投資，但社會中經濟適用房總數卻沒有增加， 經濟適用房的效率也因此得而復失。
在實際操作過程中， 經濟適用房和補貼住房建設計劃一樣，政府付出了巨大的監督成本，但是效率低下。一方面，經濟適用房價格的雙軌制人為制造了較大的“尋租空間”，結果是經濟適用房銷售對象容易錯位， 部分不符合要求的家庭分配到了經濟適用房，同時經濟適用房項目中的“大戶型”、“高檔化”現象屢見不鮮，嚴重背離了經濟適用房建設的初衷。另一方面，由于利益驅動，1998年以來，房地產開發企業的經濟適用房投資一直偏少。 經濟適用房在房地產開發投資中的占比由1999年的16.56%的最高值持續下降為2007年的3.3%，完全不能滿足數量龐大的中低收入者的需求。
經濟適用房制度的根本缺陷在于， 忽視了住房的特殊性， 政府用于經濟適用房的補貼沒有轉化為應有的房屋產權，導致住房保障資源不能循環累積，使我國住房保障體系長期難以建立（錢瑛瑛，2003）。其實，針對這個根本缺陷也不是沒有對策可尋，那就是住房共有產權制度。
共有產權住房制度在美、法等國最早出現，主旨是允許購房人根據其支付能力出資購買政府所擁有住房的一定份額（通常在25%～75%）的產權，與政府共同擁有各自比例的住房產權。 購房人對住房協會持有的部分產權支付優惠租金，并可在負擔減輕（增重）時逐步申請購買（出售）一定比例的剩余產權（莫智等，2010）。 該政策的保障對象必須符合廉租房要求并且列入地方政府的輪候名單。 通常對這些保障對象還會設置多項保證條款：禁止轉租，更不得對外出售；如果出售的話，非營利機構或政府部門有優先回購權；一旦將住房上市，必須一次性補交全部的免息貸款， 且所借25%份額對應的價值為出售當時住房的市場價值。通過這些制度的有效實施，可以實現住房保障資源的循環累積。所以說，它對目前的經濟適用房制度欠缺的是一個完善的運行機制。
（二）廉租房
廉租住房是指政府在住房領域實施社會保障職能， 向城鎮低收入家庭提供的租金相對低廉的保障性住房。廉租房作為中國一項重要的住房制度，建立時間不短，但由于多種因素的制約，發展程度非常有限， 成為當前房地產市場結構性失衡的關鍵問題之一（巴曙松，2006）。
按照住房和城鄉建設部等9部委2007年頒發的《廉租住房保障管理辦法》， 廉租住房保障方式主要是指貨幣補貼（“人頭補貼”）和實物配租（“磚頭補貼”）。 實物配租是指政府直接進行公共建設或為建設者提供資助，以向低收入住房困難家庭提供住房，并按照規定標準收取租金。 貨幣補貼是指政府向住房需求者提供補貼以提高低收入家庭的住房支付能力，由其自行承租住房。貨幣補貼允許符合條件的家庭到市場上自由選擇住房， 這和美國的房租補貼計劃只對接受補貼的住戶進行管理的方式也是一樣的，由此產生的效率也大大提高。但是我國的政策一直在貨幣補貼和實物配租之間搖擺。
其實，“人頭補貼”相對“磚頭補貼”來說優點非常明顯：“磚頭補貼”的建設資金負擔太重，運營中人力資源耗費巨大，會降低整個住房市場的運行效率；“人頭補貼”對住房存量市場有吸納作用，其效率優于“磚頭補貼”。因此一國的住房保障方式在住房短缺不再是主要矛盾時都經歷了從“磚頭補貼”為主向“人頭補貼”為主的轉變，我國也理應遵循這個規律。
從公平性方面分析， 廉租房制度由于兼有社會救濟、保險、福利的綜合特征，可以滿足低收入群體的居住有其所的需求， 正在成為我國社會保障制度的重要組成部分。長期來看，廉租房不僅有利于抑制房價，還有利于人才的引進與流動。但是，目前我國的廉租房政策對目標人群進行了嚴格的限定， 只有本地城市戶口的才能夠申請入住。 而作為城市建設重要力量的、 實質上也是城市人口組成部分的城市農民工，卻仍然享受不到這種福利政策。在這種背景下公共租賃住房便應運而生。
（三）公共租賃房
公共租賃住房是指政府或企業持有一部分房源，并將這些房屋以低于市場價的方式，有針對性地出租給既不符合保障性住房供應條件、 又無權購買經濟適用房、更無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房保障模式。可見，公共租賃住房是針對廉租房服務對象太過狹隘而提出的新事物， 公平性是其第一大目標。
公共租賃住房和廉租房的效率性是一樣的，如果把這二者統一為廉租房，應該也沒什么問題，只是需要根據收入水平的不同， 制定不同的租金標準而已。目前，廣東、江蘇等省的一些城市已經試點公共租賃房項目， 不過效率方面也出現了一些問題：首先，公共租賃房的保障對象沒有統一的標準界定。從我國實際情況出發，推進公共租賃房制度建設，首先是要把中等偏低收入家庭、 特別是常住本地的低收入外來人口納入公共租賃房體系中來。其次，一些公共租賃房因為配套設施不完善閑置率較高， 這說明只有提供區位合適的租住房屋， 降低承租人的日常社會經濟成本， 才能真正把低收入者納入到公共租賃住房的社會福利中來。
在城市外來人口大潮中， 有大量收入低下的勞動力選擇價格低廉、手續方便、管理松散的“城中村”出租屋居住。正如國發委宏觀經濟研究院（2009）所言， 城中村住房目前已是不折不扣的廉租房。 羅吉（2008）提出以公共租賃住房為導向的“城中村”改造模式，在保障原住民切身利益的基礎上，選擇公共租賃住房作為“城中村”的改建目標，使之服務于更多的城市低收入者。 這種改造模式既能調動原住民的能動性，保證“城中村”改造順利進行，又能在減少政府資金政策的集中投入的情況下為社會提供公共租賃住房， 維護和促進現階段我國城市的良性發展。
簡而言之，為了趨利避害，我國住房保障層次供應體系應進行較大調整：住房保障面應該擴大。從縮小城鄉差距、縮小貧富差距、構建和諧社會的角度考慮，應該逐步解決城市外生弱勢群體，包括農民工和大學畢業生低收入聚居群體的住房問題。 通過公共租賃房的保障方式解決“夾心層”群體的住房問題，經濟適用房應實行租售并舉的制度安排。 長期來看則如國發委宏觀經濟研究院（2009）所建議：經濟適用房政策是在特定階段實行的住房政策， 隨著經濟和社會背景的改變，這種住房政策應該逐步淡出，保障住房的主要形式是廉租房。 所以下文的政策建議主要是針對廉租房和公共租賃房， 或者簡稱為公共廉租房。
三、完善我國住房保障制度的對策與建議
無論是從政府制定中低收入家庭住房政策的背景來看，還是從社會政策本身要解決的問題來看，中低收入家庭的住房困難問題是社會問題， 而非經濟問題。依據初次分配追求效率，再分配追求公平的原則，在市場經濟中，城市住房保障制度的作用應主要體現在縮小貧富差距上， 為社會中的弱勢群體提供住房保障，以維護社會穩定和增進社會公平。公共廉租房是目前解決城市弱勢群體住房問題的最佳選擇。然而廉租房制度的推廣，既需要政策參與各方觀念的改變，還需要金融、財稅和戶籍管理制度的配套改革。
（一）積極改變住房消費觀念
我國還是一個發展中國家， 政府住房扶助的政策對象只能限于城市弱勢群體， 城市住房保障政策本身要解決的是城市弱勢群體的居住問題。從我國現有的經濟發展水平來看， 也只能是低水平的基本保障。保障的本質含義是救助，是“保障人人有房住”，而非“人人有住房”。因此，政府和百姓均要轉變觀念。
政府不應盲目引進一些發達國家的負債消費觀念，倡導“花明日錢圓今日住房夢”、“買房比租房劃算”的輿論導向，更不該為了拉動經濟增長而忽視對房地產行業的調控、 減少中低收入家庭保障住房的建設。世界銀行對全球近40個國家的經驗研究表明，住房投資在GDP中所占比重當城市化率在50%左右時最高也就達到7%～9%，而我國2009年的城市化率為44.3%，但住房投資在GDP中所占比重近10年幾乎每年都在10%以上，相對而言比重值明顯偏高。
老百姓也不應一味追求房屋產權和住房自有率。住房自有不應該成為改革的目標，美國住房自有率才不過69%。 而根據國家統計局城鎮住戶調查數據，我國2005年城鎮住房私有化率為88%，2008年則已經提高到90%。
此外， 政府要努力創造鼓勵通過租賃解決住房的政策環境， 包括改革房子跟戶口直接關聯的戶籍管理制度，改革地方政府經營城市土地的財稅體制。
（二）建立多層次、分階段的住房保障體系
多層次的住房保障體系， 是主要針對中低收入住房困難家庭的一系列制度安排和政策措施， 而這些保障對象現在已不僅僅包括有城市戶口的中低收入群體，還應包括大量的城市外來人口，如“新生代農民工”和大學畢業生低收入聚居群體。
根據國家統計局2008年城鎮住戶調查數據，我國城鎮家庭住房建筑面積中位數為76平方米， 這說明中小戶型數量比例并不小。據相關推算，到2010年末，我國城鎮住房總量約為1.8億套。另據相關調查數據測算，我國“城中村”居民約3000多萬戶。而城鎮家庭總數約為2億戶。因此，如果考慮集體土地上住房數量如“城中村”、小產權房等在內，則2010年末我國城鎮住房套數戶數比還略高于1，全國層面上不存在住房短缺問題。
當然， 未來五年城鎮人口可能平均每年增加1500萬左右， 城鎮人口的快速增加將帶來較大的住房需求，所以應該通過推進新建住房市場、存量房市場和住房租賃市場三級市場的協同發展， 發揮住房市場過濾機制，引導梯級的住房消費模式。為實現保障的公平，避免過度福利化，住房保障應以非產權式保障為主，應通過金融、稅收和土地政策鼓勵開發企業和機構投資者持有租賃房源， 形成規范化的管理和穩定的租權關系。
（三）強化政府尤其是中央政府在住房保障體系中的主導作用
政府作為一國經濟的宏觀調控者和管理者，擔負著促進社會全面發展和保障全體居民基本權利實現的職責，理應成為構建住房保障體制的主體。我國是社會主義國家， 政府在住房保障制度建設和實施過程中應承擔主要責任，努力改善居民居住條件，保障和維護廣大居民的切身利益。
在公共廉租房制度執行過程中， 中央政府和地方政府的目標和行為標準可能發生偏離（巴曙松、王志峰，2010）。首先，中央政府以全社會的可持續發展為最終目標， 更加關注全社會的住房公平和社會穩定；而地方政府以當地經濟發展為直接目標，更關注本地中短期內的發展問題。其次，公共廉租房建設不僅造成當地政府稅收的減少，還可能讓其他地區“搭便車”。由此看來，中央政府必須承擔廉租房的政策和執行，尤其是資金來源的主要責任。
（四）充分發揮住房金融作用
國外經濟發達國家非常重視住房金融對住房保障的支持。我國住房金融市場起步較晚，還沒有形成較為完善的住房金融市場，因此，我國政府應該擴大住房市場融資渠道，增加住房貸款品種，設立全國性住房貸款基金。
必須說明的是， 美國政府主導的證券化模式尚不適于中國，因為中國住房金融一級市場剛剛起步，資金過剩壓力加大， 處于經營模式調整過程中的銀行業正在急于發展個人信貸業務； 落后的資本市場和不健全的法律制度體系也不足以支持大規模證券化的開展。事實上，美國次貸危機及國際金融危機爆發后，美國房地產業嚴重受挫、損失慘重，并危及到全球金融體系。所以，重新認識美國的住房制度，深層次思考住房市場化的利弊， 有助于確定我國推進住房金融的步驟。
（五）盡快建立健全我國住房保障法律體系
發達國家住房保障制度一般是以法律形式存在的，如美國的《住房法》、《住房與城市發展法》。住房保障制度的法律， 為公有住房政策的落實與實施提供了法律上的支持， 對開展住房保障至關重要（李揚，汪利娜，2009）。如廉租住房在實際操作過程中，只有通過法律才能保證實現廉租房與商品房兩個系統的封閉， 包括廉租房的實物交易系統封閉以及廉租房金融體系的封閉。 廉租房公共產品的特性要求其與市場保持隔絕，由此保證廉租房的有效建設、公平分配。所以，我國應盡快出臺住房保障法律、法規，從立法上規定住房保障的對象、標準、資金來源等。
住房保障制度是每個國家都要長期實行的政策，隨著時代的進步和發展，住房保障政策也必然與時俱進。總之，找準政策的著力點，研究能夠平衡各方利益的、操作性強的運作機制，提高政策的執行力度，方能真正實現“居者有其所”的目標。
參考文獻：
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篇6
關鍵詞：城市建設；智能電網；規劃應用
中圖分類號：U665 文獻標識碼：A
1 智能電網規劃對現代城市建設的意義
智能電網的科學規劃能對建設堅強智能電網、滿足現代化城市建設所需要的電力要求以及保證城市用電的完全性、可靠性都有著極大的促進作用。對城市智能電網的科學規劃及合理設計，還可以做到對城市的發展起到協調作用，解決城市變電站站點、新能源接入及電力線路走廊所帶來的問題，這也是可持續發展戰略的實施形式。
2 目前一些城市電網運行時存在的問題
2.1 遺留問題較為嚴重
在電網運行過程中，會有一些遺留問題的存在，主要體現在110千伏及220千伏供電能力不足及其容載較低的問題上。另外還有一些變電站仍然使用單電源來進行供電，對供電的穩定性不能做到保證。另外在對電網進行建設過程中，還存在著資金不足的問題。隨著目前許多城市都啟動了相關的解決措施，但是其發展的速度仍然不能滿足城市發展的需求。
2.2 全面建設城市智能電網困難較大
目前較多城市在智能電網的建設過程中都取得了進步，已經完成了對配網自動化系統、電纜網監控系統等各項技術支持系統。但是要實現全面建成智能電網技術還有較多的問題存在，因此要實現這一目標，還存在較長的距離。
2.3 電網建設的速度跟不上城市建設的速度
目前各個城市都在迅速的發展之中，但是電網的建設速度還是較為緩慢的。在房屋建設的過程中，經常存在將架空線路設在居民樓前后的情況，導致潛在危險的存在。另外還有一些變電站就位于居民樓附近，變電站工作時所產生的噪音將對居民的生活造成較為嚴重的干擾。這些問題的存在都影響著智能電網的建設與發展，造成電網建設的速度與城市建設的速度存在較大的差距。
3 智能電網進行規劃的相關建議
3.1 對老城區的一些電力措施進行改造
城市的發展過程中，對土地資源有著迫切的需求，因此將變電站及電力線路走廊建設在一些中心區域，就會占據較高的成本，造成土地資源更加緊張的局面出現，所以將新變電站及電力線路走廊建設在這些地區也變得十分的困難。在現代化城市的建設過程中，一些城中村及老城區都會進行改造。從而面臨著綜合改造及樓盤建設問題，這對一些老城區的電力系統造成較大的影響，對其供電能力及可靠性都有著極大的需求。但是對于負荷所存在的地理位置很難改變，因此只能夠在配電網絡結構中將負荷的接入位置進行改變，從而實現一定程度的優化與調整。
改造的過程中，可以將老變電站電源點的接入方式及主變增容改造的方案做到優化，努力在不增加變電站的情況下來實現對負荷的有效增加，對于能夠對負荷的消納起到積極的作用。
3.2 新建設的城區在電網建設時需要合理規劃方案
政府對新開發的區域做城市規劃時應汲取以往城市規劃的教訓和先進發達國家城市規劃的經驗，合理規劃城市電網。變電站規劃所需的站點用地和電力走廊均要具體落實到城市規劃當中，結果偏大會浪費城市資源，偏小會限制城市發展。
為了解決這一問題，應該在新城區的建設過程中，做好對其城市功能的定位工作。對其基礎資料進行收集與整理，最終能夠實現科學的負荷預測，提前做到對各功能區需要多少變電站，變電站的站址，變電站的供電半徑等要素進行確定，另外還要根據現有電網的運行方式確定各變電站的電源接入點，同時確定電力線路走廊等。這些站點和電力線路走廊均應明確的標注在城市規劃的藍圖上，確保電網規劃與城市規劃同步進行、協調發展。
3.3 電網改造過程中需要做到科學、合理
城市現代化建設的過程中，主要特點就是實現對電網的同步改造。但是在改造的過程中，需要處理好對政府及城市規劃等各部門的聯系，并進行有效的協調。在城市建設的過程中，需要對變電站及電力系統相關設備的用地進行落實，處理好與煤氣、石油及其它管道之間的管理。目前很多城市都在建設的過程中進行不斷的整改。政府在改善城市基礎設施的同時，應同步考慮如何改善電網運行環境，以減少城市上空架空線、居民樓周圍高壓線路和電力設備的存在，減輕居民對電力和電磁的畏懼感。
3.4 智能電網規劃過程中需要對新能源做到合理接入
智能電網規劃的過程中，需要對智能電網的優點進行考慮，從而能夠將新能源有效的接入進去。在我國中部的一些城市中，其電網都屬于一種典型的終端負荷型電網，這是因為像成都、重慶等中部城市具有較多的水電資源可以利用，小水電資源也在這里得到了開發。但是因為一些水電項目都是屬于私人管理，在開發的過程中并沒能做到科學、合理的規劃。因此在今后的開發過程中，應該做到與電力部門及其它政府部門進行合作開發，做到對水電資源的充分利用，使其能夠接入到智能電網中。就目前成都來說，修建的四座發電廠，其中有三座都已經得到了運行與使用。在發電的過程中，不僅做到對垃圾進行合理化的使用與處理，同時也為電網系統提供了電力補充。既能夠對城市環境做到有效保護，還能夠節約資源。
結語
現代城市化建設的腳步正在迅速邁進，在城市現代建設的過程中，不僅需要做到對科學發展觀進行有效的落實，還需要在建設的時候，對智能電網的建設加以規劃，并將科學發展觀的思路應用到其中，最終能夠完成對智能電網的建設，使其能夠為城市的發展提供有效的電力保障。
參考文獻
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篇7
關鍵詞：深基坑；預應力錨桿；復合土釘墻；支護
Abstract: In this paper, with engineering examples, elaborated its deep foundation pit slope supporting the design, construction technology and construction management method, a better understanding of deep foundation pit slope supporting, enhance its security and rationality.Keywords: deep excavation; priestesses anchor; composite soil nailing walls; support
中圖分類號：TQ639.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
1.深基坑邊坡支護的設計思路與安排
1.1設計思路
近年來隨著我國建筑工程得到飛速發展，城市中土地利用率在逐步提高，在建筑向高空發展的同時，地下空間的利用也成為一個重要方向。由于建筑高度越高,隨之而來的是基坑深度越來越深、高層及多層建筑的地下室、地下商場、地下車庫的出現，都會面臨地基基礎工程和深基坑工程。由于基坑支護具有工程量大、技術難度高、不可預見的因素多，所以對其安全可靠性要求非常嚴格。
本文結合楊家圍墻城中村改造DK-7地塊深基坑支護工程實例，詳細闡述深基坑支護設計、施工技術及施工管理。基坑支護作為一個結構體系，應要滿足穩定和變形的要求，即通常規范所說的兩種極限狀態的要求，即承載能力極限狀態和正常使用極限狀態。所謂承載能力極限狀態，對基坑支護來說就是支護結構達到承載力極限狀態而遭到破壞、傾倒、滑動或周邊環境的破壞，錨固系統失效或出現較大范圍的失穩。一般的設計要求是不允許支護結構出現這種極限狀態的。而正常使用極限狀態則是指支護結構的變形或是由于開挖引起周邊土體產生的變形過大，影響正常使用，但未造成結構的失穩。基坑支護設計相對于承載力極限狀態要有足夠的安全系數，不致使支護產生失穩，而在保證不出現失穩的條件下，還要控制位移量，不致影響周邊建筑物的安全使用。因而，作為設計的計算理論，不但要能計算支護結構的穩定問題，還應計算其變形，并根據周邊環境條件，控制變形在一定的范圍內。
1.2設計工作安排
擬建DK-7地塊位于西安市豐隆路以東，漢城北路以西，南鄰大慶路，北鄰棗園遠東西社區甲樓大院；建筑設計地下2層地下車庫及地下室，地上3層裙樓及3棟33層住宅樓，主體高度為99.0 m；住宅樓為甲類建筑，其余建筑屬丙類建筑；住宅樓采用剪力墻結構類型，裙樓采用框架結構類型；抗震設防烈度8度，設防類別為標準設防類（丙類），場地類別為Ⅱ類；住宅樓基礎砌置深度約9.0m；基底壓力標準組合值600(KN/m2)；裙樓基底壓力標準組合值180(KN/m2)，地下車庫基底壓力標準組合值180(KN/m2)；住宅樓地基基礎設計等級為甲級，其余建筑物設計地基基礎設計等級為丙級；住宅樓基礎形式為靜壓預制樁基礎, 其余建筑物基礎形式為獨立基礎。
根據擬建建筑物概況，擬建DK-7地塊基坑開挖深度9.66～10.96m，由于基坑北側緊鄰4層建筑物,北側基坑開挖底口線距離建筑外墻4.5～6.8m；南側為大慶路，基坑開挖底口線距離道路2～3m，東側距離基坑底口線11.9m外有一棟2層建筑。西側現狀圍墻外為遠東廠區的金槽路。由于工程場地地貌單元屬皂河二級階地，地下水位埋深約為14.1m，可不考慮地下水對本基坑支護工程的影響。根據場地所處環境。基坑開挖時，為保證基坑周邊建筑物、道路安全。本次支護設計，首先是需要依據工程設計的要求，保證工程質量；其次保證工程設計的成本優化和施工效率的優化。具體可以將過程分為三個大的步驟來進行。
首先，巖土工程勘察施工場地的穩定性、適宜性、地層結構、巖土物理力學性質指標，不良地質作用，并提供基坑邊坡穩定性計算及支護設計參數；尤其是了解場地影響范圍內的地下管線的分布、場地的地下水層狀況。
其次，根據場地環境，結合巖土工程勘察報告中的基坑支護設計參數；確定設計方案；按照設計方案編制施工組織方案確定工程的具體施工步驟；要求土方挖掘過程與邊坡錨噴要求互相配合，保證機械開挖距符合實際的施工要求。并且在每個層級的開挖結束后進行及時的清土作業，保證施工場地的正常運行。
最后，在施工過程及后期，要通過現場監測系統來進行基坑周圍的位移和沉降情況的監測。在土方開挖的層級加深時進行實際的土層狀況調查，按照規范，設置監測點、確定監測方法、精度要求、監測頻率。在監測的過程中要監測支護樁頂部水平位移、支護樁深層位移、豎向沉降值等等。
2.深基坑邊坡支護方案
2.1鉆孔灌注樁
鉆孔灌注樁是排樁式中應用最多的一種,在我國多用于基坑深度7～15m 的基坑工程。鉆孔灌注樁的優點是：施工時無振動、無噪音等環境公害，無擠土現象，對周圍環境影響小，墻身強度高，剛度大，支護穩定性好，變形小；缺點是：樁間縫隙易造成水土流失。當在重要地區、特殊工程及開挖深度很大的基坑中應用時需要特別慎重。
2.2預應力錨桿
預應力錨桿支護作為深基坑的一種新型支護形式, 該方法由于其經濟、可靠、施工便捷、變形小、支護深度大等顯著優點,在我國巖土工程領域中己得到廣泛的應用。
2.2.1預應力錨桿支護構造
預應力錨桿柔性支護是用于基坑開挖和邊坡穩定的一種新的支擋技術。它是由預應力錨桿與噴射混凝土面層結合而成的一種支護方法。主要構造包括自由段、錨固段、錨下承載結構、面層、排水系統等。作用機理是將錨桿錨固于潛在滑移面以外的穩定巖土體中,對錨桿施加的預應力通過錨下結構和面層對潛在滑移面以外的穩定巖土體進行錨固。由于在非穩定巖土體內設置了自由段,錨桿在自由段中可以自由伸縮,因此預應力對整個非穩定巖土體進行了主動的約束錨固。
2.2.2預應力錨桿適用范圍
預應力錨桿柔性支護要求土層在垂直或陡斜邊上開挖2m左右高時，不加支護條件下能保持自穩1～2d。特別要求鉆孔孔壁能保持穩定至少數小時。預應力錨桿柔性支護可適用于下列土層類型：(1)無不良方向性和低強度結構的殘積土和風化巖；(2)粉質黏土和不易于產生蠕變的低塑性黏土之類的硬黏土；(3)天然膠結砂或密實砂或具有粘結力的礫石；(4)天然含水量至少為5%的均勻中、細砂。
篇8
關鍵詞：老小區 宜居城市 以人為本
2012年麗水市市政府啟動了市區老小區改造工程，計劃在三年內完成市區34個老小區的改造，涉及總戶數28475戶，總人口85622人，區域總面積約109萬平方米。改造項目包括建筑改造、道路改造、設施改造、綠化改造與管線改造，預計投入資金5個億。2012年完成第一批18個老小區改造，我院承接了其中6個老小區改造設計工作。
這6個老小區基本概況都差不多：
（1）小區內的房子多修建于上世紀80、90年代，有的甚至更早，部分房屋外墻破損嚴重。由于當時沒有進行規劃，小區內布局凌亂，亂搭亂建現象嚴重。
（2）小區內排水系統在設計時前瞻性不夠、容量不足，加之年久失修，排水系統已破損嚴重，污水橫流，嚴重影響了居民的正常生活。另外，老小區采用的是雨、污合流的排水體制，既不滿足現行規范要求，也給市政管網帶來壓力，造成環境污染。
（3）小區道路寬度過小，路網不暢，有的小區甚至無法通行消防車。小區道路路面破損嚴重，雨天積水嚴重，且路面材料五花八門。
（4）小區內綠化雜亂，高大植物參差不齊，遮蔽建筑；低矮植物損毀殆盡，地面。另外綠化帶側石、花壇及樹池也損毀嚴重。
（5）小區內基礎設施落后，無健身器械，無燃氣管道……甚至很多小區連路燈都沒，晚上就是漆黑一片。電力、電視、電話、網絡這些公司的電線電纜在小區內隨意亂來，雜亂無章。
（6）由于各小區建成年代在上世紀，小區內根本就沒有規劃停車位。隨著私家車保有量越來越大，小區內停車難的問題日益突出，不但隨意占道停車，毀綠地停車，甚至侵占消防通道，給小區帶來安全隱患。
我們對這6個老小區進行了多次的現場踏勘測量，小區住戶調查，根據社區的反饋意見，最后確定對老小區進行以下6個方面改造：
1、小區室外道路。
首先，根據規劃對小區的道路網進行調整，適當拓寬主要道路，使之通暢，有條件的小區能夠通行消防車。其次，對道路路面進行統一，車行道路采用瀝青混凝土路面，人行道路采用高壓水泥磚路面。瀝青混凝土路面結構自下而上：素土夯實——150mm厚級配砂礫墊層——250mm厚5%水泥穩定碎石基層——60mm厚AC-13C細粒式瀝青混凝土，總厚度為46cm。高壓水泥磚路面結構自下而上：素土夯實——150mm厚級配砂礫墊層——150mm厚C15混凝土——30mm厚 M10水泥砂漿——200mm×100mm×60mm高壓水泥磚（水泥砂掃縫），總厚度為39cm。道路側石采用C30砼預制側石（150×370×1000），平石采用C30砼平石（400×200×100）。道路豎向設計則以現狀道路實際高程為設計基本依據，并結合已建道路兩側建筑物及現有小巷通道各控制點標高，并滿足排水最小縱坡0.3%規范要求。
2、小區排水系統。
本次改造設計對小區內原有的室外排水管網進行重新規劃、全部重新鋪設，建筑單體外立面上排水管采取更換或粉刷美化，并進行雨污分流，雨、污水就近接入小區周邊市政管網。路面雨水和房頂落水管通過雨水井流入排水管，由排水管接入附近的雨水檢查井。化糞池污水和居民生活污水通過支管接入污水檢查井后，經主管排入就近污水檢查井。排水管采用D300、D400的HDPE波紋管（環剛度為8級），橡膠圈柔性接口。建筑物的出戶管采用D110、D75的UPVC硬聚乙烯塑料排水管（環剛度為8級），粘結接口。考慮到改造施工時居民排污排水不能停止，是帶水作業，為保證施工質量及施工進度，本次改造采用塑料成品井。塑料成品井有使用壽命長、密封好防滲漏性好、排水效率高、施工方便快捷、綜合造價低、維護費用少等優點。
3、小區綠化景觀。
對小區內現有綠化進行整理和補種，原有的較大樹木在不影響本次改造工作的情況下予以保留，同時，新增和更新綠化帶側石和樹池，局部位置增做花壇。在一些高大喬木下，地面的部位采用植草格材料增設停車位，以緩解小區停車難問題，植草格停車位做法自下而上分別為：素土夯實——200mm厚夯實碎石層——70mm厚瓜子片（60%）土（20%）砂（20%）混合材料——50mm厚植草格——草坪。
4、增加必要的公共設施。
老小區公共設施比較缺乏，既缺少環衛設施，又缺少健身設施，因此在宅間較大的綠地上增設休閑健身區，里面布置些長椅，圓桌凳和必要的健身器械，方便小區居民就近休閑和健身。再對老小區的垃圾箱進行改造，改造成可分類的垃圾箱，并在小區的適當位置增設垃圾箱，方便小區居民就近扔垃圾，以提高小區的環境衛生。小區內增設路燈也是這次改造的內容，為了不影響底層住戶夜間休息，增設的路燈采用的是2-3米高的庭院燈。
5、小區內強弱電線路上改下。
小區內各管線部門的電線電纜隨意亂拉，猶如蜘蛛網一般，既難看又有安全隱患，住戶意見也特別多。因此，此次改造將把這些管線地埋，還小區一個整潔的天空。
6、燃氣管道入戶。
在前期小區住戶調查中，小區住戶對燃氣管道入戶都非常支持。燃氣管道由燃氣公司自行設計，我們負責管線綜合。
通過這6個老小區的改造設計，使我對時下流行的宜居城市建設有了新的體會。“宜居城市”是一個動態的、綜合的概念，涵蓋了城市的居住條件、社區環境、公共環境、人文環境、經濟環境、生態環境等多個方面。“宜居城市”的建設，既包括住宅小區、道路交通、服務設施、城市生態、綜合防災等硬環境建設，也包括社會保障、教育就業、文化氛圍以及公共秩序等軟環境的建設。
舊城改造是宜居城市建設中必然過程，也是宜居城市建設的重要組成。就我市而言舊城改造的范圍包括：老舊居住小區（如燈塔小區，白云小區）、城中村及嚴重影響市容市貌、道路交通和人居環境的地段。對于以上舊城區的改造應從城市居住環境、城市生態環境、城市人文社會環境等多個領域同時著手，多角度、多層面加以推進，重點應突出以下幾個方面：
一、舊城改造應“以人為本”
舊城區往往是本地人聚集的區域，他們土生土長，經濟收入不高，兩代人甚至三代人住在一起的不在少數。因此舊城改造要從他們的根本需求出發，改善他們的居住環境，從而讓他們感受到我市城市化進程，滿意我市的宜居城市建設，并愿意長期繼續居住下去。
二、舊城改造應“改舊為老”
隨著舊城改造一浪高過一浪，建筑物的平均使用壽命越來越短，隨意拆遷的現象比比皆是，由此引發的巨大浪費和社會矛盾令人觸目驚心。當然那些違反城市規劃布局，達到或接近設計使用年限的舊城區要堅決拆除，不在拆遷范圍的舊城區則應“改舊為老”。所謂改“舊”為“老”，我認為首先是對舊城區建筑破損部位進行修補，如屋面、地面等，恢復或根據需要改變其使用功能；其次就是對舊城區建筑外立面進行恢復，恢復過程中應采用相應老技術，而不是一刷涂料了事，使之恢復原有面貌。舊城的改“舊”為“老”可以保持城市原來的社會結構、文化脈絡、地方風情，傳承城市的歷史格局、城市肌理和傳統風貌。
三、舊城改造應“拆違添綠”
舊城區由于外來人口多，人口密度高，加之如今的高房價，違章搭建是越來越嚴重，這完全不符合我市宜居城市建設，應予堅決拆除。在拆除過程中應公平公正、一拆到底，不能出現“民不舉官不究”和徇私的現象。在拆違之后，應立即補上綠化，以改善舊城區的居住環境。近年來在老舊小區出現了占用公共綠地種菜的現象，我認為在條件允許的情況下，不妨劃出多余空地有償提供給有需求的小區居民來種菜，以增加他們的生活樂趣，使他們認同我市的宜居城市建設。
四、為舊城區增加基礎設施
篇9
關鍵詞：區域10kV；配網線路；規劃方案；編制思路
中圖分類號：TM64 文獻標識碼：A
0.引言
在配電網絡中，10kV配網線路可以說是其關鍵的電能輸送通道，不僅具有電力輸送的任務，同時也是實現區域配電網絡構成的基本元素，其具體分布以及結構情況都將對線路的網架優化、負荷接入以及轉供電能力產生較大的影響。為了能夠對現今我國電力負荷新需求進行滿足，就需要在實際電力工作當中做好規劃方案的編制，以此較好的達成工作目標。
1.編制思路
在實際對線路規劃方案進行編制時，需要能夠對新增負荷接入點、線路聯絡點以及變電站分布等因素進行綜合考慮，在以10kV線路規劃設計原則為基礎的情況下通過電站供電區域實現線路網架結構的優化，以科學、合理的方式實現線路聯絡點以及負荷情況的配置，以此對供電可靠性以及新增負荷接入方面的需求進行滿足。具體來說，其主要工作開展思路有：
1.1 相關資料收集
通過相關資料的收集，則能夠作為后續方案編制的重點依據，需要重點做好收集的資料有：第一，區域內對應線路的新結線圖紙；第二，在正常運行模式下線路該年度的最高負荷，以及共用配變本年度最高負荷；第三，下年度配網新增報裝負荷資料，包括有本地政府城市規劃報告當中確定的未來重點發展區域、快速發展城鄉結合區、規劃方案調整后需新增的用電負荷以及政府企業引進情況等。這部分資料為后續10kV間隔A留以及供電區域劃分等都具有積極的指導作用。
1.2 整體供電區域劃分
該方面的內容有：第一，根據本年度電站10kV降低最高負荷以及下年度負荷預測值，在同下年度新增負荷相關資料進行結合的基礎上實現電站供電區域的科學劃分；第二，對于供電負荷相對穩定、建筑飽和且處于城區范圍內的區域，可以繼續對原有供電區域進行保留，如新建城區具有較大的裝見負荷，且受到城市經濟情況等原因影響到實際使用負荷時，在實際劃分當中則需要對未來負荷的增長預留適當裕度；第三，如在城市規劃當中涉及對城市部分區域實現城中村或者舊城改造，則需要在聯系規劃用電負荷數據的基礎上做好政府新建變電站申請的提交，之后再對周邊供電區域劃分的現狀進行考慮，以此為后續新增負荷做好供電區域的科學分布。
1.3 區域網格化分配
在做好本地區供電區域的劃分之后，對于需要對規劃方案進行編制的區域則需要在地理信息圖上做好相應的網格化處理，在對轄區內湖泊、河流以及山地等以往的有效用電區域做好細化，做好格子狀小區域大致劃分，保證在每一個小區域當中做好1回10kV線路供電的安排，并保證每回線路裝見容量保持在12000kV安以內。如果變電站當中布點數量不足且報裝負荷增長較為迅速，則可以將用電性質不同的負荷在同一回10kV線路當中相結合，如高層住宅以及商業寫字樓等，此時，該線路則可以對裝見容量進行適當放寬。對于該種線路，其在運行中雖然出現裝見容量超出規劃原則的情況，但新城區用電負荷實際上較少可能在短時間內達到設計要求，且住宅同普通寫字樓在實際運行當中也將出現用電高峰期相互錯開的情況，在線路所承受最高安全運行電流值方面不會存在非常大的影響，且能夠解決在短期內對報裝負荷較大且不同線路間資源存在缺乏的問題，日后當新建電站完成投產之后，再對線路負荷進行重新的調整。
同時，為了能夠進一步實現區域供電可靠性的提升，對線路設備發生故障以及處于檢修情況下客戶的停電時間進行減少，則需要在不同區域間做好聯絡線路的設置，保證該聯絡線路能夠由同一電站的不同10kV母線或者以不同電站供電。在同一個電站分區當中，則需要做好適當間隔的預留，以此對該負荷的未來發展需求進行滿足。在實際操作中，實現電站供電區域的網格化處理具有以下優點：第一，能夠以較為直觀的方式對目標區域10kV線路的分布情況進行直觀的觀察；第二，能夠對各區當中的聯絡點以及聯絡線路進行靈活的配置，以此避免線路由電站同一回母線供電情況的發生；第三，在以手拉手方式實現線路結構調整后，則非常容易形成3-1以及2-1的結線模式，以此能夠有效實現供電可靠性的提升；第四，對于目前暫時還沒有用電的空白地塊，則可以對今后發展所需的容量以及饋線間隔進行科學的規劃預留，以此避免今后出現用戶提出報裝、但卻不能夠獲得負荷審批的情況發生。
2.線路結構優化
在實際對規劃方案進行編制時，優化原有線路結構可以說是非常重點的一項工作，其主要優化內容有交叉供電、輻射型線路以及多分支線等，其具體方式有：第一，對于單輻射線路，需要在線路的尾部做好聯絡點的增加；第二，對于具有較多支路以及輻射型線路，需要將其實現向較為典型“手拉手”環網結構的改造；第三，如果架空線路具有較多的分支線以及較長的長度，則需要在實際優化當中同其周邊線路進行統一考慮，在做好綜合全面考量之后進行優化，做好線路的新建或者斬接。同時，需要做好主干線路徑的優化，盡可能將分支線以及相關負荷串入到主回路當中，或在主要分支線末端做好同相鄰線路構筑聯絡的設置；第四，根據3-1或者2-1這兩種較為典型的方式接線，并做好相鄰線路以及新增負荷的調整；第五，對線路上原有的聯絡點進行優化調整，以此為后續線路配網自動化邏輯判斷的具體實施打下良好的基礎；第六，以配變以及10kV配電房的地理位置為基礎，在同高低壓用電街區劃分進行結合的基礎上做好線路故障查找以及日常巡查因素的考慮。以此做好線路實際路徑走向的優化，避免在同一街區出現交叉供電情況。
3.方案調整與評價
在按照上述方式做好10kV線路方案的編制后，由于電站在實際建設當中不確定因素的存在，則可能使電站不能夠按期投產，不僅會對年度負荷情況產生影響，且將影響到線路實際負荷規劃方案的具體實施，即只能在新建電站完成投產之后做好該方案可行性的重新核實，并盡快做好實施。對于部分規劃方案，由于在批準流程以及審批方面需要一定的時間，或物資因招標方面原因需要延期，則需要最好相關因素的綜合考慮，在對規劃方案做好合理調整之后再實施。項目所在政府在調整報告后，則需要聯系報告當中提到的負荷分布以及需求等及時做好供電區域的重新劃分以及新增負荷接入點調整等，以此保證能夠滿足當地發展需求。當線路規劃方案完成制定以及落實后，其編制的是否成功，則需要在實際配電當中進行評價，其具體評價內容主要包括有小區域負荷分配、線路結構優化、新增負荷適量接入點提供以及線路重過載情況解決等。
結語
在上文中，我們對區域10kV配網線路規劃方案編制思路進行了一定的研究，在實際對該方案進行編制時，需要同供電可靠性需求經濟發展規劃進行充分地結合，以科學編制方式的應用改善10kV配網架構，以合理、優質的電能供應促進當地經濟發展。
參考文獻
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篇10
關鍵詞：三舊改造；佛山；土地利益格局；運作機制
Abstract：While the Bottom-up development mode in Pearl River Delta has achieved great success， the accompanied low-efficiency in land configuration has come into public attention. In order to crack the land predicament， Guang Dong Province has promoted the reconstruction of Old Towns， Old Factories， and Old Villages （San-jiu）， which is a creative government action in local government level of great importance. The essence in “San-jiu” Reconstruction is reconfiguration of land interest pattern. Based on the spot research in Foshan， a pilot city of “San-jiu” Reconstruction， this paper analyzes the connotation of related policy， summarize the experiences in Foshan， and finally interpret the operating mechanism of Foshan Mode in “San-jiu” Reconstruction.
Key words：“San-jiu” Reconstruction， Foshan， Land Interest Pattern， Operating Mechanism
中圖分類號：C912.81 文獻標識碼：A
文章編號：1674-4144（2013）-01-33-（8）
經歷了改革開放以來30多年的“自下而上”式的發展，珠三角以資本、勞動力和資源等生產要素的高強度投入為特征的發展方式，在取得很大成就的同時也已經逐漸顯示出其弊端；其中，土地資源配置的低效問題尤為突出。城鄉建設用地年均增速快、建設用地占土地總面積比例高和單位建設用地面積的地區生產總值低是珠三角地區土地配置的重要特征，許多城市即將面臨無地可用的局面（楊廉、袁奇峰，2010）。與珠三角其他地區一樣，佛山市的發展也面臨土地資源緊缺、土地利用低效、產業亟待轉型、城市形象亟待提升的問題①，在轉型發展的背景下，舊城鎮、舊廠房、舊村莊②的改造（以下稱“三舊”改造）已成為存量土地開發的重要途徑，引起了各級政府的重視。
為了破解土地供需矛盾、促進產業結構調整升級、優化城鄉人居環境，2007年6月，佛山市政府在總結各區舊城改造經驗的基礎上，出臺了《關于加快推進舊城鎮、舊廠房、舊村居改造的決定》及相關配套文件，指導全市推進“三舊”改造工作，成為一項具有重要的里程碑意義的“創新行政”。此后，佛山經驗受到國土資源部和廣東省的重視，并進而在全省范圍內推廣試驗。佛山則成為了廣東省“三舊”改造的試點示范市，承載了國家、省、市三個層面的政策預期，具有較強的代表性。本文基于對佛山市“三舊”改造工作的實地調研，試從“三舊”改造的佛山經驗入手，討論珠三角“三舊”改造中的土地利益格局重構及其在現實框架下的具體實踐和運作機制。
1 “三舊”改造相關政策內涵解讀
從相關政策頒布及實施的歷史進程來看，自2007年佛山市進行“三舊”改造試點開始，到粵府〔2009〕78號文的出臺以前，是佛山市“三舊”改造先行先試階段。其間的2008年底，《國土資源部和廣東省人民政府共同建設節約集約用地試點示范省合作協議》簽訂，“三舊”改造政策正式成為了面向全省范圍的政策。次年2月，建設工作方案獲國務院同意并下發實施，明確要求“制定扶持政策，積極推進舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造”。同年8月，省政府出臺《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》，要求探索通過“三舊”改造推進節約集約用地試點示范省建設。自此，廣東全省各地正式進入施行“三舊”改造的階段。根據有關文件，這項工作約期為三年。
在國家層面，《國土資源部、廣東省人民政府共同建設節約集約用地試點示范省合作協議》是一項綱領性文件，申明了政策探索的要點，即：支持廣東省耕地總量動態平衡和占補平衡；利用行政手段，開展土地用途管制制度、征地制度、集體土地流轉制度等在內的土地管理制度改革；利用市場手段促進土地合理利用的激勵機制探索；利用技術手段開展各類土地標準體系建設，并在土地聯合執法機制等方面完善監管手段。而在廣東省層面，《廣東省建設節約集約用地試點示范省工作方案》提出要進行土地清查，對閑置地、廢棄地、低效土地進行“三舊”改造；要探索改革現行一次性征收國有土地使用權出讓收入方式，深化征地制度改革和農村集體建設用地使用制度改革；鼓勵和扶持“三舊”改造，重點是用地指標和完善用地手續的扶持。《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》則主要是在補辦土地征收手續，補辦供地手續，補辦農轉用手續，土地出讓收益激勵，農村集體建設用地轉變為國有土地，邊角地、夾心地和插花地處理等六個方面，較以往政策有所突破。可見，國家和廣東省層面的“三舊”改造相關政策，是試圖用“政策創新”的方式來探索如何完善現行土地制度框架下的土地產權制度、土地供應方式、土地流轉方式、土地確權方式以及土地收益分配等具體制度，其核心目標是“提高土地節約集約利用水平”。
在我國的現實中，土地產權的制度架構是由法律和政策相結合形成的。制度決定了政策制定的基點，政策既代表了土地制度變革的可能方向，也是對制度的有效補充和完善；并且，在政策的制定和落實過程中也更可能融入地方的訴求。或是說，在既有的土地產權、市場交易、管制等土地制度框架不變的情況下，用“政策文件”的形式鼓勵地方政府進行創新工作（雷誠，2010）。實際上，包括佛山市在內的廣東省各市的“三舊”改造工作中提出了許多在現行土地制度框架下的政策創新，且主要以土地政策，尤其是集體建設用地政策為核心。具體來說，以2009年佛府261號文為開端，佛山市隨后出臺的“三舊”改造相關政策貫徹了國家和廣東省層面關于“三舊”改造工作的政策精神，并從政策目標、行政架構、項目認定、規劃管理、土地管理、建設管理、財政扶持、監督管理等方面提出了具體的指導性政策。其中，土地管理方面的政策處于“核心地位”，佛山市對歷史用地手續的完善、土地整理和歸宗、土地出讓機制和出讓金管理等進行了試點探索，提出了“三舊”改造中產權確認、土地整理和歸宗、土地出讓金收取和優惠政策、土地管理等方面的具體操作辦法。顯然，這一方式符合當前“轉型發展”的主題和我國一貫的漸進式改革邏輯。
在實際調研中發現，國家和廣東省層面的政策目標“提高土地節約集約利用水平”，是一個明確、但又相對抽象的目標；地方政府（如佛山、廣州、東莞等）在具體執行中還需統籌考慮產業升級、城市結構提升、人居環境品質提升、歷史保護等多元目標。在實際操作中會碰到諸如土地制度與政策交織、利益主體行為超越、土地管制體系失控等多方面的問題。“由于特殊的歷史背景和政策訴求，‘三舊’改造工作已經不再是一個土地用途和強度提升的技術問題.而是利益重新分配的難題。”（楊廉、袁奇峰，2010）因此，在地方政府層面，能否實現“三舊”改造的政策目標，其關鍵在于能否在各項具體改造項目的“土地資源重新配置”中，處理好各參與方在新的“土地利益格局”中的關系。
2 “三舊”改造的佛山經驗簡述
2.1 “三舊”改造的概況
總體而言，大量的“三舊”改造項目極大地提升了佛山市存量土地資源的集約節約利用水平，有力地促進了城市由外延式發展向內涵式發展的轉變。以禪城區為例，已啟動改造的項目改造前的平均容積率約為0.7，改造后的平均容積率將超過2.0，土地利用效率提升顯著。此外，“三舊”改造淘汰了一批規模小、能耗大的企業，實現了土地整合；騰出土地引進優質大項目，促進產業結構向低能耗、低污染、高附加值的方向轉變，推動產業集聚高效發展，有力推動了城市產業結構的升級。同時，“三舊”改造工作有計劃地與城鄉公共設施、公共綠地等的建設相結合，提升了城市人居環境品質（圖1）。在近四年的政策實踐歷程中，諸如祖廟東華里、廣佛國際商貿城、鳳池村舊物業改造、中國家居博覽城等項目迅速獲得了較高的知名度；涌現出一批舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造的案例，構成了對現行土地制度框架下的土地利益格局重構的最新實踐或創新，是具有豐富的啟示意義的“研究標本”③；一些媒體還提出了“三舊”改造的“佛山模式”、“南海模式”等新概念。下文試對“三舊”改造的“佛山模式”進行簡要總結。
2.2 政府的作為
在“三舊”改造中，佛山市、區兩級政府力圖有所作為。“政府主導、連片開發”是片區級大型“三舊”改造項目普遍采用的改造模式。依據土地整理方式，還可以細分為“征地”和“統租”兩種形式。在佛山市轄五區中，禪城區、南海區、高明區和三水區主要采用政府主導的模式，通過集中力量、重點突破，改造形成了一批個性鮮明的典型案例。
采用“征地型的政府主導、連片開發”模式的案例包括禪城區的祖廟東華里片區、南海的“城市更新十大示范項目”和“十三大產業提升項目”，以及高明的六大片區改造項目等。這一模式的基本思路是“政府主導、統一規劃、市場運作、凈地出讓”，開發規模較大。以禪城祖廟-東華里片區為例，祖廟東華里片區是我國南方少有的保存得較為完整的古城街區，項目改造以前為“舊城鎮”，改造規模達到0.639km2。該項目將原本破舊的舊城改造成集文化、商業、辦公、居住、休閑、旅游等功能于一體的城市綜合體——嶺南天地。其改造是在區委區政府的推動下，于2007年通過土地“招拍掛”方式引入開發商，政府主導拆遷和土地整合工作，以凈地方式交付，開發商主導開發運營。拆遷過程中切實保護被拆遷戶利益，補償標準高，補償形式靈活（圖2） 。
“統租型的政府主導、連片開發”模式有一定的特殊性，以南海區的“廣佛國際商貿城”和金融D區為代表。以前者為例，項目改造以前為“舊廠房”，原有土地是大瀝鎮聯窖地區廢舊塑料市場，處于高污染低效益狀態。規劃區內用地情況復雜，涉及五個村委會土地的置換問題。改造開始后，由大瀝鎮政府成立項目公司，向村集體進行“統租”及征用村委會部分土地，并由項目公司統一開發區內的土地，自行承擔開發利益和風險。其中，政府只征用村里的200畝土地，其余土地是以出租的形式提供給項目開發公司，租期40年。以此為基礎，再引入社會資本，以實現“騰籠換鳥”（圖3）。
2.3 村集體的作為
村集體與“三舊”改造的關系也極為密切。村集體“以地引資”的模式一般針對單個“三舊”改造項目，在土地整理類型上分為“征地”和“集體土地統租或流轉”兩類，在村集體利益分享機制上分為“以地引資、以租抵建”和“以地引資、到期接收”兩種形式。典型案例有三種。
第一種以“禪城區石頭村濱海御庭”項目為代表，項目改造前是“舊村莊”，土地性質和權屬全為集體用地和村民宅基地。改造開始后，對村下轄八個經濟社的土地進行整合，并轉為國有土地、一步到位進入市場掛牌上市。村集體以土地入股，與開發商共同組建開發公司聯合進行商品房開發。對拆除舊物業，村民住宅按面積補償，廠房按市價補償。村集體以股權享受分紅，村民就地回遷，并享有部分底層商鋪的產權和經營權（圖4）。
第二種以“南海區鳳池村舊物業改造”項目為代表，項目改造前是“舊廠房”，為木材加工市場。為了提升集體土地的開發檔次和價值，鳳池村引入社會資金，啟動鳳池二期裝飾材料市場改造。改造啟動后，以“集體土地統租”為基礎，采取“以地引資、以租抵建”的BOT模式，由開發商墊資建設，建成后開發商擁有一定年限租賃經營權。具體實施中，由村集體提供項目用地，拆遷由開發商負責，新市場所有物業由開發商依據雙方議定的設計標準墊資建設。在收益分配方面，市場2至3層鋪位一定年限內無償提供給開發商經營，鳳池村原則上只收取市場首層租金；當市場基建完成時，鳳池村將該部分應收的租金用于沖抵開發商墊交的建筑費，不足部分由村集體補齊。到一定年限后，全部物業及經營權將移交給鳳池村（圖5）。
第三種以“禪城區中國家居博覽城項目”為代表，項目改造以前為“舊廠房”，土地利用效率低，環境較差，土地市場價值難以充分實現。改造開始后，以“集體土地流轉”為基礎，采取“以地引資、到期接收”的方式。項目涉及的土地由街道負責整合并以出租方式提供；其中所有涉及到的村集體土地均簽訂租賃合同，對國有土地則以街道下屬建設公司的名義加以整合，包括對公共綠地、瀾石一馬路進行置換。開發商每年向村集體支付租金，租期40年，到期后全部物業及經營權歸村集體所有（圖6）。
3 “佛山模式”的運作機制解析
3.1 土地整理中地方政府的信譽擔保和高度介入性
佛山“三舊”改造模式的首要特征是土地整理中地方政府的信譽擔保和高度介入性，不論是政府主導，還是市場推進，現有的“經典”案例幾乎都是在政府的大力支持和高度介入下才得以順利推行。呈現出兩方面的特征：一是大量的行政資源投入，如佛山市一些區既有“三舊”改造辦公室，具體項目還有改造指揮部，必要的時候甚至要動用上百人去進行土地征拆談判；二是“高層關注”是項目成功的重要條件，往往只有成為“典型”才能形成各個部門“通力合作”的局面。
實際上，上述特征與“三舊”改造項目的復雜性和高風險性有關。這種高風險性首先體現在政策風險。在全國層面，有效的房地產市場調控政策目前還比較依賴“行政干預”，市場對未來房價走勢的預期仍與“限購令”的具體執行高度相關。在廣東省層面，國土資源部與廣東省簽訂了共同建設節約集約用地試點示范省的合作協議僅約期三年，三年后如何操作尚沒有定論。盡管國家和省層面將“三舊”改造的核心目標確定為“提高土地節約集約利用”，但在地方層面，“三舊”改造所承擔的使命卻要復雜得多，諸如節約集約用地、轉型升級產業、優化城市結構、提升城市品質、保護歷史文脈等都是城市政府的任務，其中任何一項工作的政策變動都可能影響到“三舊”改造進程。如佛山市政府出于保證制造業發展、抑制房地產投機的考慮，于2011年發文規定，經認定的“舊廠房”改造項目中，改造后必須有一定比例的土地仍用于發展工業④。該政策的初衷是好的，是希望為佛山市的產業升級留下更多的空間，但因宏觀經濟環境的變化而顯得應對不足。鑒于此，佛山市政府及時微調了政策，出臺了《關于加快推進“三舊”改造 促進城市升級工作的意見》，一是對“產業”的內涵做了延伸，“產業”不僅僅是指制造業，還包括了更具活力的服務業；二是對以商品房為主導的改造項目提出了更嚴格的約束條件。
其次，“三舊”改造項目涉及的業主通常數量大、關系復雜，同一項目的改造范圍內往往是國有土地、集體建設用地、農用地等混雜，這使得土地整理的難度很大、成本極高。對于國有土地上的業主自然需要逐戶談判，確定補償方式和標準；而對于集體土地上的業主，盡管現行土地制度和政策規定“在辦理征地、國有土地與集體土地置換等手續時，必須取得原土地權屬人2/3村民代表簽名通過”，但實際上，為了規避行政風險，地方政府在執行時通常要保證90%以上，或甚至100%的村民的同意。在實際運作中，一旦涉及土地置換問題，村民代表甚至需要對具置的征地和置換在同一份資料上簽名表決，而不是分開表決。這樣的操作難度極高，難免造成項目推進緩慢。
第三是具體操作過程中的風險，“三舊”改造涉及國土、規劃、經貿等多個部門，存在著國家、省、市、區、街鎮多個層面的組織和協調；該過程中的一些具體操作辦法實際上超越了現有土地制度框架，而“三舊”改造相關政策還在試點階段，不可能面面俱到，因而各級政府的支持顯得尤其重要。在佛山市及五區，其“三舊”辦大多沒有實際的行政審批權限（需協調六部門聯審）。以完善歷史用地手續為例，廣東省、佛山市要求完善歷史用地手續須符合三規（土地利用總體規劃、城市規劃、“三舊”專項規劃），涉及到集體土地轉國有，國有用地征收需要報廣東省有關部門審批。在辦事程序上，在“鎮街-區-市”各層面都需要六部門聯審，手續相對繁瑣。而在省政府層面，盡管“三舊”改造工作是新事物，各職能部門對“三舊”改造項目完善歷史用地手續的審批仍是基本因循常規程序，因而具體項目的審批困難重重。此外，由于會涉及到農用地轉用、集體建設用地置換等諸多問題，若缺少地方政府的支持和鼓勵，在具體操作中必定是步履維艱。
因此，“政府主導、連片開發”成為了佛山經驗的重要組成部分。實際上，如此的政府主導模式雖然可以降低社會資金投入的風險，從而短時間內快速推動地區開發，但也將對政府財政和融資形成較大壓力。另外，“統租”的形式可分為“合同統租”和“流轉統租”，而前者在現行土地制度框架下不是常規操作方式，存在一定的風險⑤。
3.2 城市規劃的作用方式及實際應對
理論上，城市規劃的“統籌兼顧”職能是應對“三舊”改造項目目標的綜合性和復雜性的關鍵工具，可以通過“自上而下”的作用方式進行有效控制和引導。在規劃編制層面，“三舊”改造相關政策對規劃控制和引導方面的要求是比較明確的，即要強化“三舊”改造專項規劃和年度計劃的統籌指導作用。然而，實際規劃編制中，面對實際情況迥異的成百上千的“三舊”項目，規劃師要深入了解各個項目的背景條件，并提出符合各項政策的可操作方案，其難度極高；更何況受“三年政策優惠期”的時間限制，留給規劃編制和調研的時間非常有限。最后，“三舊”改造專項規劃最重要的職能僅限于完成“標圖建庫”。而具體項目的改造規劃還需具體對待和重新認定。因此，“三舊”改造專項規劃的指導性和權威性難免會顯得不足，這也就在全市“三舊”改造工作的全盤考慮方面留下了缺憾。
針對單個的具體項目，“三舊”改造的政策文件要求對“列入改造范圍的‘三舊’用地，必須編制控制性詳細規劃和改造方案”。在實際操作中，“三舊”改造所涉及的部門各有其工作準則，其中的國土部門收得很緊，基本沒有變通或綠色通道；而經濟部門雖然審核產業方向，但真正考核壓力卻在區政府。由此，規劃部門便成為了矛盾的焦點，成為了“變通”的“最后希望”，導致規劃部門的壓力很大，經常遭到質疑。如在控規覆蓋的地區，控規甚至被認為阻礙了“三舊”改造；沒有控規覆蓋的地區，則存在用地功能、容積率等各項關鍵指標的擬定缺乏依據的問題。由此出現了“有控規的地方改造難，沒控規的地方自由裁量權太大”的兩難局面。
傳統的城市規劃編制多將規劃實施假設發生在交易成本為零的世界（趙燕菁，2005），而對土地資源配置背后的各級政府、業主、市民、企業之間的復雜的利益格局重構則缺乏必要的經驗和手段。這一點在“三舊”改造政策的實踐中顯得尤為突出。盡管傳統的“自上而下”的城市規劃作用方式被寄予厚望，但事實上，“向下控制”與“個案變通”兩種力量的互動博弈主導了整個“三舊”改造的進程。實際上，幾乎所有“三舊”改造案例中都可以看到博弈的痕跡。盡管現實世界中存在著種種悖論，但規劃一直在發揮作用，規劃機制決不可或缺。
3.3 提高農村集體用地績效優化是制度創新的聚焦點
我國土地使用制度的核心之一是地方政府對土地一級市場實行壟斷，集體土地不允許直接入市流轉；只有在被國家征用變為國有土地后，集體土地才能以出讓土地使用權的形式提供給土地需求者使用。廣佛地區是典型的二元土地市場格局，是正規城市建設用地市場和隱性農村土地市場并存的地區（雷誠，2010）。在城鄉二元的土地制度背景下，村鎮地區基于“土地”的發展活力和利益訴求強勁，形成隱性農村土地市場，但針對這一市場的規劃管理和監控體制尚不健全，土地市場價值不能完全顯現，土地利用效率低下等問題嚴重。
調研中發現，佛山市“三舊”改造實踐的主要制度創新聚焦于如何提高農村集體土地的利用績效。實際上，佛山市“三舊”改造的許多案例采取了農村集體建設用地“統租”或“流轉”的方式，在保留農村集體土地的所有權不變的基礎上，將使用權“出租”給開發商或政府的開發公司。在這一過程中，對農村集體建設用地的產權制度建設進行了探索，涉及到供應方式、流轉方式、確權方式以及收益分配方式等方面。其中，對于農民集體土地所有權的行使機制，以及在此過程中如何保護農民合法權益的政策創新等，對現行土地制度的變革具有啟示意義。
在上述村集體“以地引資”而引入社會資本的案例中，可以發現其優點在于在不改變農村集體用地所有權性質的基礎上，通過“統租”或“流轉”的方式轉移集體建設用地的使用權，提高了土地利用績效，同時政府部門也可免于承擔過重的財政壓力。但若加以普遍推廣，則有可能使得村集體從靠辦企業、經營企業賺取利潤，演化到純粹依靠土地生存的狀態，從而形成龐大而穩定的依賴于土地的農村“食利階層”。
3.4 政治市場邏輯主導地方政府行為
由于“三舊”改造實踐具有改善城市環境品質、提升城市公共服務供給水平等公益性目標，因而可以看作是提供“公共物品”。發展經濟學認為，地方政治從組織公共品（在這里即“三舊”改造項目）的實施中得到的回報是從中獲得經濟利益的人對他支持的增加（速水佑次郎等，2005）。因此，地方政府組織這一行動的底線是得到民眾支持的預期超過成本，并需同時衡量“政策創新”的行政風險。因此，如下幾項政策的具體執行中，體現了明顯的政治市場邏輯主導地方政府行為的規律。
首先，地方政府回避省政府層面頒布的高風險的政策創新。典型案例如協議出讓政策，2002年5月，國土資源部了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確指出，自2002年7月1 日起，全國各地區的商業、旅游、娛樂寫字樓和商品住宅等各類經營性用地，必須招標、拍賣、掛牌出讓。由于土地不能協議出讓（雖有政策，但目前各區沒有操作），即使審批下來，也可能面臨權屬無法回到實際業權人手中的窘況。而開發商也面對承擔極高成本的土地整理后仍無法確保獲得該地塊的開發權的風險。盡管廣東省和佛山市的政策已明文允許協議出讓，但在缺乏協議出讓詳細操作辦法的情況下，各區均未實際采用協議出讓方式。
其次，地方政府回避操作難度高、實際收益不明顯的政策。典型案例如城鄉建設用地“增減掛鉤”試點政策。“三舊”改造中涉及的“拆舊騰挪”的合法用地，確能實現復耕的，可根據國土資源部的相關規定，納入城鄉建設用地增減掛鉤試點，由省級國土資源部門根據各市（縣）的情況安排周轉指標。周轉指標的使用和管理按照國家和省有關規定辦理。盡管該項政策在土地整理中具有重要作用，但實地調研中發現，各區對這一政策的執行積極性不高。
第三，地方政府在“三舊”改造政策的具體執行中體現出極為重視“成本—效益”原則。根據《廣東省建設節約集約用地試點示范省工作方案》，為鼓勵“三舊”改造，規定對開展“三舊”改造需要新增建設用地和占用農用地的，按照“增量不增規模”的原則，創立國家專項的“周轉指標”安排解決。這意味著經認定的“三舊”改造項目范圍內涉及新增建設用地指標，將不占用廣東省年度指標，這在“寸土寸金”的廣東是前所未有的“政策優惠”。而佛山市各區根據自身情況，對政策的響應則是通過不同的執行路徑。如南海區集體建設用地占比較大，地方政府為利用好“三年政策優惠期”，設立“城市更新十大示范項目”和“十三大產業提升項目”，以求“又快又多”推進“三舊”改造項目的實施；而順德區盡管土地整理工作也十分迫切，但是由于集體土地流轉分散程度高，面對大量的復雜的業主利益關系協調任務，政府不得不采取“保守”策略，對“三舊”改造工作的推動以“業主自主申請”為前提而擇優推進。
3.5 在土地資源配置和利益格局重構中結成地方發展聯盟
調研中發現，市、區縣、鎮村各級土地主體相互競爭的現象顯著。在發展的作用因素上，基層土地利用主體對于整體土地流轉和配置的作用較為明顯。其中，土地使用占有者對拆遷安置補償政策的關注顯然超過了“三舊”改造政策的社會目標，這與相關研究的結論是一致的⑥。地方政府遵循政治市場邏輯和“成本—收益”原則，在“塑造典型”、保障公共利益和謀求政府收益之間尋求平衡；而開發商則以資本收益最大化為原則。
因此，在佛山市“三舊”改造實踐中，地方政府——市政府與區級政府、甚至街鎮、村級管理主體之間，社會資金持有者與土地使用占有者（市民、農民）之間，對于土地利益的博弈競爭無處不在，左右著各個主體的行為方式。從而，每個“三舊”項目得以順利實現改造的前提是結成地方發展聯盟，使得各級地方政府及村級主體、土地權益擁有者、社會投資人等都能獲得“合理”的回報。實際上，現有成功的“三舊”改造案例都在土地資源配置和土地利益格局重構中找到了平衡點——即結成了地方發展聯盟。
4 結語
改革開放30多年來，“自下而上”的發展模式在珠三角的崛起中留下了深深的烙印，在現行土地制度框架下的各主體行為及其互動博弈，已經造就了某種穩定的經濟格局。在這一過程中，一方面，以土地為基礎的地方發展權逐漸分散，甚至導致了存量建設用地中很多沒有合法的用地手續。即使未來的土地制度框架保持不變，珠三角地區未來的土地開發仍可能要采用類似日本在土地私有制基礎上的“國土整理”方式；另一方面，城鄉二元的土地制度導致的巨大城鄉土地收益差距，過度市場化的房地產市場對土地市場的沖擊，以及全國性的土地增量供應收緊等現實條件，意味著在現行的土地制度框架下，珠三角已經錯過了進行土地資源重新配置和利益格局重構的最佳時機，珠三角轉型發展的土地要素供給將更為任重而道遠。
“十二五”轉型發展已經拉開序幕，從珠三角地區的本身發展來看，增量發展的方式已難以為繼；在率先進入再城市化發展階段的背景下，面對大量的用地需求，走內涵式挖潛的模式、節約集約用地是珠三角轉型發展的必由之路。珠三角“三舊”改造的主題可以看作是土地資源重新配置和土地利益格局重構的過程。從“三舊”改造的佛山經驗來看，“摸著石頭過河”的改革路徑在創造輝煌的同時，也導致了低效率的土地經濟和權利結構，未來的轉型發展還需要系統性的制度創新和實踐，并要著眼于長遠的頂層制度設計，尤其是要在現行土地制度和政策框架上獲得突破。
（鳴謝：佛山市及各區、街鎮有關領導和工作人員對本課題調研的支持；廣州市城市規劃勘測設計研究院、同濟大學聯合課題組的賴壽華、吳軍、周敏、李劭華、郝晉偉等成員的協助及觀點啟發）
注釋：
① 建設用地增長迅速，建設用地占用大量耕地，導致耕地數量銳減，土地供求矛盾日益突出。
② 舊城鎮方面存在建筑質量差、爛尾樓、缺乏公共開放空間、綠地和游憩場所，市政設施落后等問題；舊廠房建筑簡陋陳舊，建筑密度大且低矮，占地多，缺少相關的配套設施等；舊村居包括城中村、園中村、遠郊村、空心村等。具體“三舊”改造范圍的定義見佛府辦〔2009〕261號文）《貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見》
③ 這里主要對特色鮮明的改造模式進行描述，對于針對單個項目的“政府扶持、企業主導、市場化運營”的常規案例不再贅述。
④ 這個比例在中心城區，即禪城區為60%，而的順德、南海、高明、三水四區為40%。
⑤ 曾發生類似案例，村集體在土地改造升值后，在合同尚未到期的情況下，要求重新修改“統租”合同，從而容易引起社會事件。
⑥ 如趙書山以廣東省東莞市“三舊”改造相關業主的問卷調查為基礎，發現改造相關業主（無論是本地人口還是外地人口）均對拆遷安置補償政策及安置方案最為關心，其次是具體制訂三舊改造及拆遷工作程序，而對整體改造規劃和拆遷相關的政策的關注較低。
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