物業(yè)對(duì)社會(huì)的重要性范文

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篇1

一、公共關(guān)系和物業(yè)管理公司公共關(guān)系概述

公共關(guān)系簡(jiǎn)稱公關(guān)，是社會(huì)組織有目的地運(yùn)用傳播手段、實(shí)現(xiàn)與公眾的雙向溝通，建立良好信譽(yù)與形象的一種管理活動(dòng)。其主要目標(biāo)是建立社會(huì)組織與公眾相互了解和相互合作的良好關(guān)系，確立組織的整體形象。以提高組織在公眾心目中的知名度、信任度和美譽(yù)度。建立廣泛的公眾市場(chǎng)。促進(jìn)組織不斷向前發(fā)展，并與公眾獲得共同的利益。

物業(yè)管理公共關(guān)系是物業(yè)管理公司運(yùn)用傳播手段實(shí)現(xiàn)與業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府、媒介等相關(guān)公眾之間的雙向交流，使雙方達(dá)到相互了解、相互適應(yīng)和相互信任的一種管理活動(dòng)。其工作人員就是要找到本公司與之相聯(lián)系的社會(huì)其他組織相關(guān)的東西，然后以科學(xué)、合理、有效的方式加以處理與調(diào)整，爭(zhēng)取社會(huì)支持、信任和理解。它是一項(xiàng)長(zhǎng)期復(fù)雜的活動(dòng)。

物業(yè)管理集分散的社會(huì)分工于一體。物業(yè)管理變傳統(tǒng)房管的單一性修繕?lè)?wù)為全方位的綜合，集分散的社會(huì)分工于一體，充當(dāng)社會(huì)“中介”角色，履行統(tǒng)一組織和協(xié)調(diào)的職能。物業(yè)管理公司主要面對(duì)的公共關(guān)系有以下幾個(gè)方面：

一是縱向的行政領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)面臨的縱向行政領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，是指導(dǎo)與被指導(dǎo)、檢查與被檢查、監(jiān)督與被監(jiān)督、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，其實(shí)質(zhì)是政府與企業(yè)之間的關(guān)系。例如。物業(yè)管理行業(yè)的行政管理部門房地產(chǎn)管理局，其負(fù)責(zé)物業(yè)管理行業(yè)歸口管理工作，其主要職能是規(guī)劃、組織和推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理工作的實(shí)施指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體工作，實(shí)行行業(yè)歸口管理。

二是縱向的隸屬領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。這是指物業(yè)管理公司內(nèi)部與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。以及當(dāng)開(kāi)發(fā)商直接組建物業(yè)管理公司時(shí)，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間的上下級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。其中，物業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系協(xié)調(diào)。常因“子承父業(yè)”而缺少獨(dú)立意識(shí)。例如。物業(yè)不具備竣工入戶條件就接管，維修基金隨意不到位等，直接損害了廣大業(yè)主的權(quán)益。

三是橫向市場(chǎng)交換關(guān)系及橫向的協(xié)助配合關(guān)系。它是指物業(yè)管理公司在市場(chǎng)活動(dòng)中，依法按合同與各市場(chǎng)主體建立起來(lái)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。一般按照各市場(chǎng)主體性質(zhì)和簽訂合同的內(nèi)容的不同主要分為： (1)聘用與受聘關(guān)系。即物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的勞務(wù)交換關(guān)系，以委托物業(yè)管理合同的簽訂而確立。(2)承包與發(fā)包關(guān)系。即物業(yè)管理公司與專業(yè)服務(wù)公司的勞務(wù)交換關(guān)系，以承包發(fā)包合同的簽訂而確立。而橫向的協(xié)助配合關(guān)系主要是指物業(yè)管理公司在社區(qū)建設(shè)和社會(huì)主義精神文明建設(shè)的共同目標(biāo)之下，與居委會(huì)、派出所等基層社區(qū)組織的橫向協(xié)調(diào)、相互支持和工作配合。

二、物業(yè)管理公司公共關(guān)系現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，由于觀念和認(rèn)識(shí)的偏頗、傳統(tǒng)體制的慣性。管理功能的混肴以及經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)等原因。造成了物業(yè)管理公司面臨著艱難的公共關(guān)系攻關(guān)。當(dāng)前物業(yè)管理公司公共關(guān)系存在的普遍問(wèn)題：

一是物業(yè)管理公司公共關(guān)系觀念淡薄。當(dāng)前很少有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者站在企業(yè)今后如何發(fā)展、為企業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好的社會(huì)氛圍這樣一個(gè)角度來(lái)思考問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)管理者對(duì)公共關(guān)系的重視程度不夠，大多數(shù)物業(yè)管理公司工作人員對(duì)公關(guān)關(guān)系認(rèn)識(shí)還不到位，觀念也極為淡薄，更不會(huì)把公關(guān)關(guān)系作為一種管理哲學(xué)來(lái)看。如何有效地運(yùn)用公共關(guān)系已經(jīng)隨著社會(huì)的進(jìn)步變成了一個(gè)值得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者深思的問(wèn)題。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該放棄老舊的思想，盡量把公共關(guān)系運(yùn)用到物業(yè)管理中，來(lái)發(fā)展壯大企業(yè)。不然，隨著社會(huì)的發(fā)展。企業(yè)將處于相對(duì)不利的地位。更有被淘汰的危險(xiǎn)。

二是投訴案件多，社會(huì)反映強(qiáng)烈。當(dāng)前，物業(yè)管理公司面臨的公共關(guān)系主要是在業(yè)主對(duì)物管的投訴上。據(jù)北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，從1995年至今受理消費(fèi)者對(duì)商品房的投訴達(dá)上千件，僅2001年就有200多件，這其中物業(yè)管理的投訴占了很大的比例。且有上升趨勢(shì)。而據(jù)深圳市住宅局的統(tǒng)計(jì)，2001年他們所接到的物業(yè)管理方面的有效投訴約上千宗。從當(dāng)前通過(guò)各種新聞媒介曝光的物業(yè)管理投訴案件來(lái)看。物業(yè)管理企業(yè)處于一個(gè)相對(duì)劣勢(shì)的地位。極易成為媒介與公眾討伐的對(duì)象。這一方面是由于一部分物業(yè)管理企業(yè)自身素質(zhì)存在問(wèn)題而造成的，另一方面也與物業(yè)管理企業(yè)在面對(duì)公共危機(jī)時(shí)。公共關(guān)系處理措施不當(dāng)有關(guān)。

三是物業(yè)管理公司與居委會(huì)職能交叉，相互掣肘。一是有些居委會(huì)，對(duì)物業(yè)公司的管理工作不支持、不配合，導(dǎo)致物業(yè)公司工作的開(kāi)展非常困難；二是有些小區(qū)的物業(yè)公司對(duì)居民委員會(huì)不理睬，擅作主張。從而對(duì)整個(gè)社區(qū)的管理帶來(lái)障礙；三是部分小區(qū)物業(yè)公司與居民委員會(huì)的“多頭管理”現(xiàn)象嚴(yán)重。由于歷史原因，老的居住小區(qū)普遍存在著物業(yè)公司與居委會(huì)管理職能交叉的現(xiàn)象，如小區(qū)綠化、治安、清潔衛(wèi)生、停車管理等。影響了小區(qū)管理的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，不利于物業(yè)管理專業(yè)化的進(jìn)程。

三、關(guān)于物業(yè)管理公司運(yùn)用公共關(guān)系的幾點(diǎn)建議

一要改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)者管理理念。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者做為企業(yè)的領(lǐng)頭羊，是物業(yè)管理公司的決策者。其對(duì)公司的管理理念決定公司的發(fā)展。所以要運(yùn)用好物業(yè)管理中的公共關(guān)系，首先應(yīng)改變物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者的管理理念。使其接受新思想，使其認(rèn)識(shí)到公共關(guān)系的重要性。才能進(jìn)一步開(kāi)發(fā)公共關(guān)系活動(dòng)，不然一切行動(dòng)都只是空談。

二要加強(qiáng)與物業(yè)行政主管部門的公共協(xié)調(diào)。物業(yè)管理行政主管部門是指建設(shè)部、省(自治區(qū)、直轄市)建設(shè)廳(建委)和市房地產(chǎn)管理局，是物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。其制定的政策、法規(guī)以及傳達(dá)的行業(yè)信息等，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常管理工作起著十分重要的作用。因此，管理處必須加強(qiáng)與物業(yè)管理行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。一是積極支持和配合物業(yè)管理行政主管部門的工作，如認(rèn)真落實(shí)物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)指示精神，參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各種活動(dòng)等：二是及時(shí)獲得物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)信息。便于按新要求和新標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)和完善物業(yè)管理；三是將在運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的一些疑難問(wèn)題以及行業(yè)發(fā)展過(guò)程中遇到的一些矛盾和困難。積極向物業(yè)管理行政主管部門匯報(bào)，爭(zhēng)取得到物業(yè)管理行政主管部門的支持和幫助。

三要塑造形象，心照不宣。塑造好形象最重要的就是必須與客戶保持良好的關(guān)系。樹(shù)立“以人為本，客戶第一”的服務(wù)理念。根據(jù)業(yè)主的合理要求建立和完善服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)設(shè)施。物業(yè)管理企業(yè)做到這些工作只是盡到了應(yīng)盡的職責(zé)。要在客戶中塑造良好的物業(yè)管理企業(yè)形象，還需要通過(guò)其他的方法拉近與客戶的距離，真正與客戶做到相互溝通、彼此信任、互促互進(jìn)。真正做到心照不宣。

篇2

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；職業(yè)形象；反思

中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2010）34-0036-01

“前世作過(guò)孽，今世做物業(yè)”，這句流傳在物業(yè)管理從業(yè)人員之間的話，透露了物業(yè)管理這一行業(yè)的辛苦與艱難，也映射了物業(yè)管理職業(yè)在部分從業(yè)人員心中的形象。

一、目前物業(yè)管理的職業(yè)形象

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，物業(yè)管理在我們現(xiàn)代社會(huì)社區(qū)建設(shè)和發(fā)展中的作用越來(lái)越明顯。通過(guò)十多年的不斷摸索，物業(yè)管理工作有了長(zhǎng)足的發(fā)展。但物業(yè)管理行業(yè)中也凸顯了許多問(wèn)題，其在職業(yè)形象表現(xiàn)不少的負(fù)面性。

1.工作壓力大。物業(yè)企業(yè)員工與至高層普遍反映，為了干好這一行，他們的神經(jīng)始終都要繃著。一年365天，每天24小時(shí)，電話都得開(kāi)著；碰到突發(fā)事件不管在什么時(shí)間，不管你在多遠(yuǎn)，你必須趕到現(xiàn)場(chǎng)；不管是酷暑嚴(yán)寒，保安隊(duì)員也得畢恭畢敬照標(biāo)準(zhǔn)站崗巡查；再臟再臭的污物，再高再險(xiǎn)的角落，保潔員也要定時(shí)地去擦洗；整日小心謹(jǐn)慎忙著一些瑣碎煩雜，還時(shí)不時(shí)受到業(yè)主抱怨與投訴，進(jìn)而面臨著罰款處理。

2.工資待遇低。由于行業(yè)的準(zhǔn)入門檻不高，業(yè)務(wù)的科技含量相對(duì)較低，人性化管理的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是典型勞動(dòng)密集型企業(yè)。加之物業(yè)管理的社會(huì)服務(wù)性，許多地方實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是典型微利型企業(yè)。物業(yè)管理的成本中“人頭費(fèi)”通常都在50%以上。

3.社會(huì)地位弱。受業(yè)主委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)扮演服務(wù)角色；物業(yè)企業(yè)大多脫胎開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)部門，身份獨(dú)立而父子關(guān)系尚存；水、電、氣等公共服務(wù)部門，經(jīng)常與這些壟斷行業(yè)打交道，物業(yè)企業(yè)人微言輕。同時(shí)由于行業(yè)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，傳統(tǒng)的福利化房產(chǎn)與服務(wù)觀念影響，以及法制不健全、企業(yè)服務(wù)不規(guī)范，出現(xiàn)的問(wèn)題又是“身邊事”，所以社會(huì)感觀存在偏差，甚至出現(xiàn)了“嫁女莫嫁物業(yè)郎”的腔調(diào)。

二、物業(yè)管理職業(yè)形象的改變對(duì)策

職業(yè)形象關(guān)乎著行業(yè)的發(fā)展。有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前物業(yè)行業(yè)的發(fā)展遇到人才瓶頸，其中最集中最突出的問(wèn)題是人員流動(dòng)性大，人才難尋難留等。近年來(lái)，大部分高職院校物業(yè)管理專業(yè)招生大面積縮水，對(duì)口就業(yè)率低。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，不能說(shuō)與行業(yè)形象欠佳不無(wú)關(guān)系。要改變物業(yè)管理的職業(yè)形象，可以從如下方面著手：

1.大力宣傳物業(yè)管理的重要性，增強(qiáng)社會(huì)認(rèn)同。物業(yè)管理發(fā)展到今天，已不再是“門衛(wèi)看更“、”物業(yè)衛(wèi)生“這么簡(jiǎn)單了，物業(yè)管理的重要職能是使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保值增值。如果繼續(xù)輕視物業(yè)管理的重要性，我們將面臨巨額的社會(huì)財(cái)富的貶值，無(wú)數(shù)美好的家園將成為新的大雜院，貧民窟，成為新的社會(huì)犯罪的藏身之所，由此使廣大人民無(wú)法安居樂(lè)業(yè)，造成的負(fù)面心理影響更是無(wú)法估量。

2.開(kāi)展職業(yè)定位教育，改變物業(yè)人對(duì)自己的看法。物業(yè)管理的從業(yè)人員在偏見(jiàn)和錯(cuò)誤輿論導(dǎo)向的壓力下，也普遍存在輕看自己的傾向，就認(rèn)為自己是伺候人，沒(méi)出息的職業(yè)。物業(yè)人通過(guò)自己的勞動(dòng)自食其力與養(yǎng)家糊口；為業(yè)主精心服務(wù)，幫助他們解決居住與工作環(huán)境問(wèn)題，被人“使喚”不也證明自己是有用之才？其實(shí)，職業(yè)無(wú)貴賤之分，更要看職業(yè)的意義。

3.提高企業(yè)盈利能力，切實(shí)改善工資待遇。物質(zhì)保障是基礎(chǔ)，收入標(biāo)準(zhǔn)的高低是人才就業(yè)的必然選擇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)對(duì)外開(kāi)通業(yè)務(wù)項(xiàng)目與類型、多渠道經(jīng)營(yíng)，對(duì)內(nèi)規(guī)范管理、提升品牌價(jià)值等開(kāi)源節(jié)支措施，提高企業(yè)盈利能力，改善員工待遇，同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，吸引人留住人。

篇3

【關(guān)鍵詞】 “村改居”物業(yè)服務(wù)對(duì)策

2009年6月，青島市黃島區(qū)順利通過(guò)全國(guó)首批“農(nóng)村社區(qū)建設(shè)實(shí)驗(yàn)全覆蓋示范區(qū)”的評(píng)估驗(yàn)收。至此，全區(qū)現(xiàn)有204個(gè)社區(qū)中有126個(gè)達(dá)到了初級(jí)和諧社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，40個(gè)達(dá)到中級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，2個(gè)達(dá)到高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

“村改居”和諧社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)服務(wù)的重要性不言而喻。“村改居”是城市化進(jìn)程的必然趨勢(shì)，其在為廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬了廣闊的業(yè)務(wù)空間的同時(shí)，也對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了巨大的挑戰(zhàn)。

一、物業(yè)服務(wù)的主要難點(diǎn)分析

1、新業(yè)主舊的生活習(xí)慣難改

由于受生長(zhǎng)環(huán)境的影響，一些剛剛由農(nóng)戶轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的業(yè)主，其生活習(xí)慣與小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理顯得格格不入。

比如一些農(nóng)村老人愛(ài)懷舊，家里暫時(shí)不用的東西都舍不得丟掉，隨意堆放在樓道的角落；更有甚者，有些業(yè)主干脆破壞草坪，改造成菜地！

生活環(huán)境、生活方式的改變，新業(yè)主往往需要很長(zhǎng)時(shí)間的適應(yīng)，但的確給小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作增加了許多麻煩。

2、物業(yè)服務(wù)繳費(fèi)難度大

“一般小區(qū)業(yè)主討論的是交多少物業(yè)費(fèi)，而村改小區(qū)業(yè)主討論的是該不該交物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題?！薄按甯木印毙^(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難度可見(jiàn)一斑。

方中圓小區(qū)是四方區(qū)完成舊村改造已經(jīng)十年的老小區(qū)，小區(qū)物業(yè)自從1998年接管小區(qū)以來(lái)，物業(yè)費(fèi)一直維持在0.12元/。盡管如此，交物業(yè)費(fèi)的仍然不到20%。很多“村改居”小區(qū)都有類似情況，華易?春之都就曾因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)難題前后更換了五任物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)繳費(fèi)難的問(wèn)題，筆者分析，主要有以下原因。

（1）“村改居”是國(guó)家改善農(nóng)村居民生活條件，建設(shè)和諧社會(huì)的重大舉措。但在“村改居”的推進(jìn)過(guò)程中，一些政府部門的工作不到位，沒(méi)能做實(shí)思想工作，尤其對(duì)“村改居”之后的一系列連鎖后果沒(méi)有解釋充分，引起一些新業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)用的抵觸情緒。一些業(yè)主認(rèn)為，以前生活在村子里，沒(méi)有物業(yè)費(fèi)用，生活感覺(jué)不錯(cuò)，搬進(jìn)新居是政府的意思，為什么要自己交費(fèi)？

（2）一方面，“村改居”中的業(yè)主很多收入不高，甚至微薄，“高昂”的物業(yè)費(fèi)用的確是家庭一筆不小的開(kāi)支。另一方面一些“村改居”沒(méi)有注重具體的民情和需要，過(guò)度提高了社區(qū)環(huán)境水平，必然造成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用水平的上升。

3、配套設(shè)施滯后增加物業(yè)服務(wù)難度

由于“村改居”社區(qū)基本上都是以居民自的樓房為主，市政配套設(shè)施較為落后，特別是一些老住宅區(qū)設(shè)備、設(shè)施和管網(wǎng)老化破舊，急需投入大量資金進(jìn)行整修或更新改造。但不少地方“村改居”后，市政建設(shè)沒(méi)有同步跟進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要是由社區(qū)自行承擔(dān)的。配套設(shè)施的簡(jiǎn)陋與落后，成為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的瓶頸，也引發(fā)了新業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的不滿。

二、物業(yè)服務(wù)對(duì)策

1、宣傳工作持續(xù)化，轉(zhuǎn)變思想觀念

（1）宣傳“村改居”的意義和對(duì)老百姓的好處。

“村改居”改變的不僅僅是一塊牌子、一個(gè)公章，應(yīng)該讓新業(yè)主切身感受到隨著身份變革帶來(lái)的生活上的進(jìn)步，只有思想意識(shí)改變了，才能打心眼里主動(dòng)嘗試、適應(yīng)新的生活環(huán)境。

（2）普及物業(yè)服務(wù)知識(shí)，宣傳物業(yè)服務(wù)理念。

宣傳物業(yè)服務(wù)知識(shí)和理念并不是簡(jiǎn)單的貼標(biāo)語(yǔ)做宣傳，應(yīng)該根據(jù)“村改居”小區(qū)的特點(diǎn)，采取因地制宜的有效措施。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以招募新小區(qū)中的閑置勞動(dòng)力充當(dāng)保安、保潔和綠化工作。這樣的好處是既解決了新業(yè)主的就業(yè)問(wèn)題，提高業(yè)主收入，又可以利用小區(qū)中廣大業(yè)主的裙帶關(guān)系，企業(yè)先對(duì)這些“業(yè)主職工”進(jìn)行宣傳教育，然后，讓他們轉(zhuǎn)以“職工業(yè)主”的身份去向其他業(yè)主宣傳，由業(yè)主教育業(yè)主更具說(shuō)服力，效果更好。

2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量適應(yīng)業(yè)主需要

服務(wù)質(zhì)量是指服務(wù)的效用及其對(duì)顧客需要的滿足程度，好的服務(wù)質(zhì)量并不是指服務(wù)提供者做得越出色越好，也不一定要達(dá)到最高服務(wù)水平。一般而言，服務(wù)質(zhì)量是使目標(biāo)顧客滿意而做出的最低服務(wù)水平。現(xiàn)實(shí)中，服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主需要相脫節(jié)往往也是物業(yè)服務(wù)繳費(fèi)難的一個(gè)重要原因。為了使得服務(wù)與費(fèi)用相匹配，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要深入、充分征求“村改居”業(yè)主的意見(jiàn)，制定合適的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，切忌不可以照搬其它小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量水平。

3、加強(qiáng)與居委會(huì)的合作

“村改居”之后，村委會(huì)變成居委會(huì)。一些新業(yè)主依然對(duì)原有的村委會(huì)保有很高的信任度和依賴感。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與居委會(huì)的合作，如服務(wù)費(fèi)用收繳工作。在一些小區(qū)中，物業(yè)費(fèi)用往往是由居委會(huì)來(lái)提供。實(shí)際中，一些居委會(huì)利用原有的資產(chǎn)收益對(duì)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼，如薛家島示范小區(qū)。

4、建議政府加大建設(shè)投入和政策傾斜

一方面加大政府對(duì)社區(qū)公共設(shè)施的投入，讓廣大新居民切實(shí)到“村改居”的好處。如黃島區(qū)近年來(lái)投資5000萬(wàn)元改建、改造了2家市標(biāo)準(zhǔn)化街道衛(wèi)生服務(wù)中心、38個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、64家市規(guī)范化衛(wèi)生室和43個(gè)社區(qū)殘疾人康復(fù)中心；另一方面鑒于很多“村改居”的居民一開(kāi)始無(wú)法接受普通物業(yè)服務(wù)公司的模式，建議最初幾年的物業(yè)費(fèi)由政府、街道和大型贊助企業(yè)適當(dāng)給予資助，等逐漸培育起小區(qū)業(yè)主“物業(yè)服務(wù)”的思想意識(shí)，再按照正常的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行。

結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，“村改居”小區(qū)是巨大的市場(chǎng)，但服務(wù)難度很大，服務(wù)利潤(rùn)很薄。正如一位物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人抱怨所說(shuō)“目前的村改小區(qū)對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一塊雞肋”。如何推進(jìn)和改善“村改居”小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，保障“村改居”工程的順利實(shí)施和長(zhǎng)久良性運(yùn)作，既需要政府的支持，又需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)、更需要廣大新居民和社會(huì)的共同努力。

參考文獻(xiàn)

[1] 王江偉，高福山.“黃島模式”：從“村改居”起步[N]. 青島日?qǐng)?bào)，2009-07-13

篇4

[關(guān)鍵詞]現(xiàn)代物業(yè)管理 服務(wù) 法律法規(guī) 競(jìng)爭(zhēng)

一、現(xiàn)代物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)管理,通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展,現(xiàn)代物業(yè)管理所提供的服務(wù)也在不斷的更新與改進(jìn),除了提供以上所提到的基本服務(wù)以外,還包括家政服務(wù)、中介、租賃經(jīng)營(yíng)、房屋銷售等延伸。

按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式,現(xiàn)代物業(yè)管理的基本內(nèi)容主要包括:(1)公共服務(wù)。即為全體住戶提供的常規(guī)性基本服務(wù),包括,房屋主體的管理;房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;環(huán)境衛(wèi)生的管理;綠化管理;保安管理等。(2)專項(xiàng)服務(wù)。即為部分住戶群體提供的特定服務(wù),主要有日常生活類;商業(yè)服務(wù)類;金融服務(wù)及中介等方面。(3)特約服務(wù)。即為滿足住戶特別需要及時(shí)提供的個(gè)別服務(wù)。(4)延伸。即物管公司為全體業(yè)主提供的無(wú)償服務(wù)和精神服務(wù)。

二、做好物業(yè)管理服務(wù)的重要性

1.服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)所在

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步,更多的生活小區(qū)、樓宇甚至一些經(jīng)濟(jì)條件較好的農(nóng)村更加注重物管企業(yè)所提供的服務(wù),不僅僅像過(guò)去一樣只局限于對(duì)于內(nèi)部建筑物、樹(shù)木、配套設(shè)施以及安全狀況等方面簡(jiǎn)單的管理工作,而是追求物管公司所提供的專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)和隱,這種由管理到服務(wù)的重要轉(zhuǎn)變,正是符合了現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和客戶的更高需求,追求“以人為本”、“和諧共進(jìn)”是現(xiàn)代物管企業(yè)的立業(yè)之本。

2.服務(wù)是物管企業(yè)不斷發(fā)展的源泉所在

產(chǎn)品的質(zhì)量是企業(yè)得以發(fā)展的主要?jiǎng)恿?物業(yè)管理企業(yè)也只有依靠所提供的服務(wù)才能夠贏得市場(chǎng)。只有提供優(yōu)良的服務(wù)設(shè)備、熱情的服務(wù)態(tài)度、嫻熟的服務(wù)技能、完善的服務(wù)項(xiàng)目才能夠滿足客戶多層次的需求,才能夠在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,專業(yè)的服務(wù)是推動(dòng)物管企業(yè)不斷發(fā)展的力量之源。

三、目前存在的主要問(wèn)題

1.從業(yè)人員素質(zhì)相對(duì)較低,具有專業(yè)素養(yǎng)的人才缺少。目前,我國(guó)大多數(shù)的物管企業(yè)仍舊屬于勞動(dòng)密集型的行業(yè),從事的基本工作就是安全保衛(wèi)、保潔和維護(hù)等,多數(shù)管理人員不僅學(xué)歷偏低,而且專業(yè)不對(duì)口。物業(yè)管理的專業(yè)人才應(yīng)該是集管理、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)于一身的,而目前開(kāi)設(shè)此專業(yè)的高校數(shù)量較少,而真正愿意從事該行業(yè)的專業(yè)人才更是少之甚少。真正發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè),需要一批具備專業(yè)素質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人。

2.相關(guān)的行業(yè)法規(guī)制度尚不完善。由于物管公司所提供的各項(xiàng)服務(wù)都是基于與業(yè)主所簽訂的契約關(guān)系之上的,因此需要較為完善的行業(yè)法規(guī)及制度加以完善和保護(hù)雙方的權(quán)利,依照合約履行義務(wù)。然而目前,我國(guó)尚未出臺(tái)健全的物業(yè)管理法規(guī)制度,在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的各式糾紛,也無(wú)法完全做到有法可依,往往得不到及時(shí)解決。

3.物業(yè)服務(wù)性收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題尚未真正量化。物業(yè)服務(wù)性標(biāo)準(zhǔn)是物管企業(yè)和業(yè)主之間爭(zhēng)執(zhí)最大的問(wèn)題之一,占相關(guān)投訴中的80%左右,不少業(yè)主認(rèn)為物管公司收費(fèi)較高,而且與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系也非同一般,造成簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化。目前,部分省市已經(jīng)制定了相關(guān)的管理辦法,但是仍然存在著不足與漏洞,因此,推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)具體辦法與具體標(biāo)準(zhǔn)普及化是目前物業(yè)管理行業(yè)中亟待解決的問(wèn)題之一。

四、需要解決的幾個(gè)問(wèn)題

1.建立和完善相關(guān)法律體系,明確當(dāng)事人的權(quán)、責(zé)、利。物管行業(yè)是個(gè)新興的行業(yè),而且涉及的當(dāng)事人較多,包括開(kāi)發(fā)商、施工單位、物管企業(yè)和業(yè)主四方,關(guān)系復(fù)雜,相關(guān)的行業(yè)法規(guī)及制度較為滯后,已有的部分條例也尚不夠完善,僅僅靠道德與公約的力量來(lái)約束當(dāng)事人行為已略顯單薄。如何保證每個(gè)當(dāng)事人的權(quán)、責(zé)、利,需要強(qiáng)制性和權(quán)威性的法律體系的維護(hù)和賦予,推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的盡早出臺(tái)是保護(hù)每個(gè)當(dāng)事人的基本保證。

2.提高自身的服務(wù)質(zhì)量是物管企業(yè)長(zhǎng)盛不衰的內(nèi)在原因。首先,要提高物管公司從業(yè)人員的自身素質(zhì),無(wú)論是直接的從業(yè)人員,還是管理人員,都要具備專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng),建立學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì),通過(guò)舉辦培訓(xùn)班,并且與其他兄弟公司聯(lián)誼活動(dòng),取長(zhǎng)補(bǔ)短,為客戶提供最優(yōu)良、最專業(yè)的服務(wù)。其次,要努力完善所提供的服務(wù)內(nèi)容,推進(jìn)全方位的服務(wù)項(xiàng)目,滿足不同層次、不同年齡以及不同區(qū)域的業(yè)主需求。最后,健全社區(qū)文化,創(chuàng)建文明小區(qū)。

3.打造公平、和諧、有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。對(duì)物管公司實(shí)行資質(zhì)評(píng)定和招標(biāo)上崗的管理方法是營(yíng)造公平、和諧、有序競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的重要措施,通過(guò)相關(guān)的權(quán)威部門對(duì)各個(gè)物管公司包括,資金實(shí)力、人才數(shù)量和管理業(yè)績(jī)等各方面進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定,對(duì)不同檔次的小區(qū)或樓宇予以不同資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)上崗。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的日漸完善和發(fā)展,已逐漸進(jìn)入了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代,任何行業(yè)都在不斷的競(jìng)爭(zhēng)中求得進(jìn)步和發(fā)展,競(jìng)爭(zhēng)使經(jīng)濟(jì)充滿了活力,競(jìng)爭(zhēng)使各種經(jīng)濟(jì)要素資源得到優(yōu)化配置,打造公平、和諧、有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境成為保證物管行業(yè)健康發(fā)展的外在動(dòng)力。

參考文獻(xiàn):

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篇5

自2007年10月1日起，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》開(kāi)始正式實(shí)施。物業(yè)管理這一新興行業(yè)是隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)由公有產(chǎn)權(quán)逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人產(chǎn)權(quán)，同時(shí)，原來(lái)的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系的變化而產(chǎn)生的。目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)也在飛速增加。它的產(chǎn)生、發(fā)展和壯大，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。

物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20多年的風(fēng)雨，現(xiàn)在已經(jīng)深入到社會(huì)的各個(gè)角落，從住宅小區(qū)物業(yè)、工業(yè)區(qū)物業(yè)、高校物業(yè)、度假村物業(yè)到機(jī)場(chǎng)、高速公路物業(yè)等，可以說(shuō)物業(yè)管理已經(jīng)成為與城市的生產(chǎn)、工作和人民生活密切相關(guān)的行業(yè)。隨著人們對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和認(rèn)可，物業(yè)管理將無(wú)限的延伸和擴(kuò)展，存在巨大的市場(chǎng)潛力，基于此，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制必然介入這個(gè)行業(yè)。從1993年深圳市將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入物業(yè)行業(yè)，通過(guò)招投標(biāo)選聘資質(zhì)、實(shí)力較高的物業(yè)管理企業(yè)，并取得成功，使各地物業(yè)管理招投標(biāo)的項(xiàng)目越來(lái)越多，包括了所有物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。過(guò)去的實(shí)踐已經(jīng)證明，行業(yè)間只有進(jìn)行公平、公正、合理、合法的競(jìng)爭(zhēng)才能促進(jìn)企業(yè)有所前進(jìn)、發(fā)展和創(chuàng)新，對(duì)于物業(yè)行業(yè)更是如此，只有通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主才能享受到高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的服務(wù)，也才能使物業(yè)管理企業(yè)充滿生機(jī)和活力。任何企業(yè)有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，主要有高素質(zhì)的管理人員和高技能的技術(shù)工人。2003年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施使油田物業(yè)單位即將面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，促使物業(yè)管理企業(yè)提高管理層次；提高物業(yè)服務(wù)科技含量；提高物業(yè)各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量，達(dá)到業(yè)主日益增長(zhǎng)的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的要求。條例的實(shí)施對(duì)物業(yè)企業(yè)職工的思想觀念是一個(gè)沖擊，對(duì)物業(yè)系統(tǒng)職工提高自身的素質(zhì)起到了積極的推進(jìn)作用。

一、培養(yǎng)職業(yè)技能

《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，使每名職工認(rèn)識(shí)到有一身過(guò)硬的技能，掌握充足的業(yè)務(wù)知識(shí)對(duì)企業(yè)發(fā)展和個(gè)人生存都是有利的事情，形成人人學(xué)習(xí)的風(fēng)氣。

遼河油田物業(yè)系統(tǒng)是從原來(lái)基建單位整體分離出來(lái)的，屬于后勤服務(wù)隊(duì)伍，職工隊(duì)伍中管理人員少，具有較高業(yè)務(wù)水平的管理人員更少，操作工人技術(shù)水平低下。以一個(gè)基層物業(yè)單位舉例，有職工113人，至2011年有物業(yè)經(jīng)理資質(zhì)的6人，占職工總數(shù)的5.3%，有物業(yè)管理員資質(zhì)8人，占職工總數(shù)的7.07%，這與深圳市物業(yè)管理企業(yè)100%物業(yè)管理人員有物業(yè)管理員資質(zhì)相比，在質(zhì)和量上都有很大的差別。從這個(gè)側(cè)面雖然不能全面反映油田物業(yè)系統(tǒng)職工隊(duì)伍的素質(zhì)，但與這種比例相近的單位一定存在。曾作為國(guó)有大型企業(yè)的附屬單位，油田物業(yè)企業(yè)大多數(shù)職工多年形成的大鍋飯思想的惡疾還沒(méi)有被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大手徹底拔掉。每月拿著工資、獎(jiǎng)金，工作中怠工、誤工，企業(yè)的興衰與個(gè)人無(wú)關(guān)，不學(xué)無(wú)術(shù)的人大有人在。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法，物業(yè)管理將逐步實(shí)現(xiàn)正規(guī)化、法制化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。條例中不僅對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出具體權(quán)利、義務(wù)，也明確了業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)，其中業(yè)主大會(huì)有權(quán)“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”的條款就讓油田的物業(yè)公司看到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的力量。所以物業(yè)服務(wù)的好與差，與企業(yè)持續(xù)發(fā)展有著十分重要關(guān)系。現(xiàn)在油田企業(yè)職工經(jīng)濟(jì)收入依附于所在企業(yè)是不可否認(rèn)的事實(shí)，企業(yè)的興衰與否關(guān)系到自己的利益，所以提高自身素質(zhì)不僅是個(gè)人未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的需要，也是企業(yè)前進(jìn)的動(dòng)力?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的大力宣傳，使物業(yè)職工認(rèn)識(shí)到提高自身素質(zhì)是企業(yè)前進(jìn)和發(fā)展的必須。

技術(shù)工人原來(lái)對(duì)參加技能鑒定采取無(wú)所謂的態(tài)度，認(rèn)為物業(yè)維修沒(méi)有高難度，修好就行，質(zhì)量就不敢保證了。但現(xiàn)在大家充分認(rèn)識(shí)到，長(zhǎng)此以往沒(méi)有過(guò)硬的技能就有可能被業(yè)主解聘，被市場(chǎng)大潮淘汰，所以在日常工作中苦練技術(shù)，爭(zhēng)取取得更高技能標(biāo)準(zhǔn)的人多了起來(lái)。居安思危的思想不僅工人有，作為管理人員也感到充實(shí)自己的重要性，對(duì)各種資質(zhì)考試、培訓(xùn)都爭(zhēng)先報(bào)名，希望通過(guò)這種形式提高自己的管理水平；也有通過(guò)其他形式學(xué)習(xí)技能知識(shí)，提高自身管理水平及業(yè)務(wù)技能。

二、樹(shù)立企業(yè)形象

篇6

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。物業(yè)管理工作涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項(xiàng)目的管理內(nèi)容。加強(qiáng)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環(huán)境；有利于增加就業(yè)崗位，維護(hù)社會(huì)秩序，營(yíng)造良好的社會(huì)環(huán)境。各級(jí)各有關(guān)部門和單位要從落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，以改善環(huán)境、營(yíng)造和諧社會(huì)、創(chuàng)建平安城市為目標(biāo)，積極采取措施，全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作，不斷擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，切實(shí)提高物業(yè)管理工作的整體水平。

二、構(gòu)建上下聯(lián)動(dòng)的物業(yè)管理工作機(jī)制

按照各縣（市、區(qū)）人民政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會(huì)協(xié)助落實(shí)，房管部門監(jiān)督管理，相關(guān)職能部門密切配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體承擔(dān)，“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，建立和完善物業(yè)管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，形成上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機(jī)制，共同推進(jìn)物業(yè)管理工作。

（一）各縣（市、區(qū)）人民政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作。組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實(shí)各項(xiàng)政策措施，全面開(kāi)展物業(yè)管理工作；落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系；落實(shí)管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處負(fù)責(zé)組織開(kāi)展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)會(huì)同房產(chǎn)管理部門，科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域；指導(dǎo)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的非住宅項(xiàng)目組建業(yè)主委員會(huì)和實(shí)施物業(yè)管理；組織或參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)；建立健全投訴處理機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的綜合性問(wèn)題；對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，協(xié)助綜治、公安、工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、房管等相關(guān)部門開(kāi)展小區(qū)綜合整治工作。

（三）社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施工作。負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌建、業(yè)主委員會(huì)改選的組織工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織；協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織落實(shí)服務(wù)合同；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛；對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)損害業(yè)主利益的各類違章行為，及時(shí)上報(bào)相關(guān)行政執(zhí)法部門。

（四）房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。負(fù)責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；參與本轄區(qū)內(nèi)新建住宅項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)和綜合驗(yàn)收；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查；組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)工作；負(fù)責(zé)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行審查；負(fù)責(zé)指導(dǎo)物管機(jī)構(gòu)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作，依法查處物業(yè)管理違法行為；市房產(chǎn)行政主管部門牽頭組織對(duì)各縣（市、區(qū)）人民政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、市各有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作情況進(jìn)行檢查考核。

（五）相關(guān)職能部門依據(jù)各自職責(zé)，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關(guān)工作。規(guī)劃、建設(shè)、公安、工商、文化、教育、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、城管、物價(jià)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)依法查處居住小區(qū)內(nèi)違章停車、違法搭建、占用綠地、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，維護(hù)物管區(qū)域正常的公共管理秩序。

三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式

物業(yè)管理實(shí)行等級(jí)性或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。根據(jù)各區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理方式和組織形式。力爭(zhēng)三年內(nèi)，物業(yè)管理或基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)覆蓋到所有住宅小區(qū)，基本形成體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。

（一）新建商品房住宅小區(qū)要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過(guò)招投標(biāo)選聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要各司其職，加大對(duì)新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實(shí)公建配套驗(yàn)收制度，驗(yàn)收時(shí)，街道、社區(qū)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須參加。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要強(qiáng)化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)組建后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

（二）老舊住宅小區(qū)要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以社區(qū)管轄范圍為依據(jù)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會(huì)為主體，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為載體，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。要加大對(duì)老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問(wèn)題。對(duì)整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級(jí)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎(chǔ)落實(shí)到位。規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)，開(kāi)展物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表會(huì)議討論通過(guò)。經(jīng)費(fèi)的使用情況定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

（三）合理確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，確定服務(wù)的項(xiàng)目和等級(jí)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要遵循公正合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

新建商品房住宅小區(qū)和具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件已實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的服務(wù)項(xiàng)目，依據(jù)物價(jià)、房管部門制定的物業(yè)管理等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，或者由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)房管部門會(huì)同物價(jià)部門核定后實(shí)施。

不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)落實(shí)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。由社區(qū)組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍實(shí)施基礎(chǔ)性管理服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由社區(qū)居委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表會(huì)議討論通過(guò)，在小區(qū)內(nèi)公示，由房管部門會(huì)同物價(jià)部門核定后實(shí)施。

四、規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)工作

（一）規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的前期管理工作。新建的物業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)主委員會(huì)未成立前，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)提供《前期物業(yè)管理委托合同》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定程序招聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建和工作程序。進(jìn)一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的工作機(jī)制。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主中推薦人選。業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實(shí)施管理規(guī)約等工作，同時(shí)積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)的工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要支持業(yè)主委員會(huì)的工作，業(yè)主委員會(huì)集體換屆期間，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定社區(qū)居委會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)及對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主委員會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定程序與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，并認(rèn)真履行。

業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行督促催交；經(jīng)督促仍不交納的，由房管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法催交。建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)誠(chéng)信檔案，凡無(wú)正當(dāng)理由超過(guò)一年不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，在未交全物業(yè)服務(wù)費(fèi)前，相關(guān)部門可限制房屋的轉(zhuǎn)讓交易。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會(huì)按合同約定予以處理；雙方有爭(zhēng)議的，由社區(qū)居委會(huì)調(diào)解處理；調(diào)解處理不成的依法解決。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對(duì)超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定后實(shí)施。房產(chǎn)行政主管部門要會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行抽查，建立誠(chéng)信檔案，規(guī)范其服務(wù)行為，認(rèn)真評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績(jī)和誠(chéng)信程度，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定作為資質(zhì)評(píng)定和物業(yè)招投標(biāo)的重要依據(jù)。在強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核的基礎(chǔ)上，建立優(yōu)勝劣汰新機(jī)制。對(duì)服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主滿意率低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要依法吊銷其資質(zhì)證書(shū)。要嚴(yán)格招投標(biāo)管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程弄虛作假，串通投標(biāo)等違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅處理，一年內(nèi)不得參加投標(biāo)活動(dòng)。要建立健全物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理制度，切實(shí)提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。要建立透明消費(fèi)制度，研究出臺(tái)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高業(yè)主滿意率。要建立健全物業(yè)投訴處理責(zé)任機(jī)制，建立數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)，設(shè)立物業(yè)服務(wù)“”，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改，切實(shí)保障業(yè)主的合法權(quán)益。

五、確保物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理事關(guān)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大。市政府將把物業(yè)管理作為民生和社會(huì)穩(wěn)定工作納入各縣（市、區(qū)）人民政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展考核指標(biāo)。各縣（市、區(qū)）人民政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，市各有關(guān)部門要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大措施，全力推進(jìn)。要把強(qiáng)化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，切實(shí)擺上議事日程，落實(shí)實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確工作任務(wù)，建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。

（二）加強(qiáng)輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)的政策法規(guī)和規(guī)定，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的商品消費(fèi)觀念，引導(dǎo)廣大市民主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)社區(qū)環(huán)境，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，努力形成人人關(guān)心支持物業(yè)管理的良好氛圍。

篇7

一、提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感

物業(yè)管理是城市管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是社會(huì)廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)。我們必須站在提升全市居民幸福感、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的高度，充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的重要性。

（一）做好物業(yè)管理工作具有重要社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)意義。第一，物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分。完善和發(fā)展城市功能，維持城市的運(yùn)轉(zhuǎn)，需要投入相應(yīng)的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行管理。物業(yè)管理就是要建立與城市設(shè)施這一“硬環(huán)境”相適應(yīng)的管理服務(wù)“軟環(huán)境”。物業(yè)管理工作者實(shí)際上也是城市的管理者。第二，良好的物業(yè)服務(wù)關(guān)系是構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)管理好壞，業(yè)主是否滿意，直接影響到社區(qū)穩(wěn)定乃至整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。作為社區(qū)管理和服務(wù)的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時(shí)，也承擔(dān)著居住區(qū)精神文明建設(shè)的重任。第三，發(fā)展物業(yè)管理是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。業(yè)主繳納與服務(wù)相對(duì)等的費(fèi)用,物業(yè)行業(yè)、服務(wù)人員獲取勞動(dòng)報(bào)酬，是合理調(diào)整社會(huì)財(cái)富再分配的重要手段。這是物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在和發(fā)展最重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。我市物業(yè)管理吸納了大量企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人，這對(duì)緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)壓力具有重要作用。第四，提升物業(yè)管理水平是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展的有力保障。作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)管理環(huán)節(jié)，物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)保值、增值具有重大影響,抓好物業(yè)管理對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要作用。

（二）認(rèn)真剖析當(dāng)前物業(yè)管理中的不足。第一，管理體制不順。主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是市、縣兩級(jí)住建局的物業(yè)管理職責(zé)不清晰，特別是在市區(qū)，市住建局參與或直接行使具體管理工作，真正在一線面對(duì)各類物業(yè)矛盾糾紛、掌握一手情況的區(qū)住建局，卻沒(méi)有真正發(fā)揮作用。二是個(gè)別縣（市、區(qū)）住建局，還沒(méi)有理順與規(guī)劃、城管、公安以及供水、供電、供熱、供氣等相關(guān)職能部門的關(guān)系，沒(méi)有形成協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的物業(yè)管理機(jī)制，總是不能順暢、及時(shí)地解決物業(yè)問(wèn)題。第二，物業(yè)行政管理力度不夠。一是管理力量不足，有的縣（市）甚至無(wú)專門機(jī)構(gòu)、無(wú)專業(yè)人員、無(wú)工作經(jīng)費(fèi)。二是人員素質(zhì)不高，專業(yè)水平不夠，對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)不熟悉、甚至不了解。三是對(duì)管理中存在的問(wèn)題缺乏相應(yīng)的措施，沒(méi)有系統(tǒng)完善的制度和成熟的管理手段。第三，物業(yè)服務(wù)水平較低，服務(wù)行為不夠規(guī)范。從業(yè)人員很多是轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)及農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員，服務(wù)意識(shí)、專業(yè)技能還有待提高。物業(yè)企業(yè)管理還需加強(qiáng)。第四，物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。全市95%以上的物業(yè)企業(yè)隸屬于開(kāi)發(fā)公司，或與開(kāi)發(fā)公司存在一定從屬關(guān)系,不能遵循市場(chǎng)規(guī)律，缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力，造成整個(gè)市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的合理分配。第五，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低是現(xiàn)階段制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)根源。目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)還在執(zhí)行20XX年制定的標(biāo)準(zhǔn)，全市XX家物業(yè)服務(wù)企業(yè)有XX家虧損。虧損企業(yè)依靠減少人員和降低人工費(fèi)來(lái)降低成本，或靠母公司的補(bǔ)貼維持生存。從而產(chǎn)生了服務(wù)人員素質(zhì)下降、服務(wù)質(zhì)量下滑、收費(fèi)率降低的惡性循環(huán)。第六，老舊小區(qū)是物業(yè)管理的薄弱區(qū)域。老舊小區(qū)普遍存在規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏前瞻性，停車位、安全監(jiān)控等配套設(shè)施不齊全，沒(méi)有歸集維修資金或維修資金已基本用完等問(wèn)題。同時(shí)，無(wú)物業(yè)管理的住宅小區(qū)基本由居委會(huì)代管，物業(yè)維護(hù)問(wèn)題日益突出。第七，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位遺留問(wèn)題形成大量的物業(yè)管理隱患。開(kāi)發(fā)商不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配備物業(yè)管理設(shè)施，不按要求對(duì)公共部位進(jìn)行移交查驗(yàn)、移交建設(shè)資料，在保修期內(nèi)不及時(shí)擔(dān)負(fù)維修責(zé)任等行為普遍存在。第八，業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念不成熟，小區(qū)自治機(jī)構(gòu)不完善。一些業(yè)主還沒(méi)有建立“買房是投資，住房是消費(fèi)，產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理”的觀念。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的自律、溝通作用沒(méi)有充分發(fā)揮。

二、抓重點(diǎn)、解難題，推動(dòng)全市物業(yè)管理出特色、上水平

物業(yè)管理工作是今年住建工作的重點(diǎn)和亮點(diǎn)。今年全市物業(yè)管理工作的思路是：以完善管理體制、提高服務(wù)水平為目標(biāo)，把“規(guī)范物業(yè)管理，創(chuàng)建宜居小區(qū)”活動(dòng)作為抓手，理順各方主體關(guān)系，強(qiáng)化行政監(jiān)管。引入市場(chǎng)機(jī)制，做強(qiáng)物業(yè)企業(yè)?；饷?，破解難題，形成制度完善、管理規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理模式。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要確保實(shí)現(xiàn)兩個(gè)“100%”，即：新建小區(qū)專業(yè)物業(yè)覆蓋率100%，新建小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金繳存率100%。

（一）理順各方主體關(guān)系，建立健全物業(yè)管理體制。只有體制理順了，才能從根本上破解物業(yè)發(fā)展的瓶頸，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、服務(wù)和經(jīng)營(yíng)的科學(xué)發(fā)展。第一，要理順市、縣兩級(jí)物業(yè)主管部門關(guān)系，完善物業(yè)行政管理機(jī)制。各縣（市、區(qū)）住建部門要抓緊向本級(jí)政府匯報(bào)，爭(zhēng)取支持，充分發(fā)揮法律、法規(guī)賦予的職能和作用，盡快理順與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的物業(yè)監(jiān)管職能。要盡快完善物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，做到工作人員、辦公地點(diǎn)、辦公設(shè)施、辦公經(jīng)費(fèi)、工作制度“五到位”。今年開(kāi)始，XX市區(qū)物業(yè)管理的行政職能將依法下放到各區(qū)主管部門,請(qǐng)各區(qū)主管部門，將相關(guān)職權(quán)迅速下放到街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)。今后，市住建局將主要行使對(duì)全市物業(yè)行業(yè)管理的行政監(jiān)管和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，起督促、協(xié)調(diào)和服務(wù)作用；各縣（市、區(qū)）、特別是市區(qū)的XX要做好具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作。第二，要處理好住建局與物業(yè)管理相關(guān)部門的關(guān)系，形成齊抓共管的良好局面。各縣（市、區(qū)）住建局要增強(qiáng)大局意識(shí)，與規(guī)劃、城管、公安、環(huán)衛(wèi)以及供水、排水、供暖、供氣等單位加強(qiáng)聯(lián)系、交流與協(xié)作，按照各自職能，明確工作職責(zé)，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)同推進(jìn)的工作格局。第三，要處理好開(kāi)發(fā)建設(shè)與后期管理的關(guān)系，解決開(kāi)發(fā)建設(shè)的遺留問(wèn)題。各縣（市、區(qū)）住建局或房管局要明確界定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理交接的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，以及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等各方主體責(zé)任。要對(duì)小區(qū)配建物業(yè)管理用房、共用部位設(shè)施配套、公建配套情況，以及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)檔案移交、維修資金歸集等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處和糾正違規(guī)行為。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須設(shè)定開(kāi)發(fā)住房保修期，在商品房銷售合同中載明并承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。今年開(kāi)始，全市將逐步試行保修金制度，由物業(yè)管理行政部門對(duì)房屋質(zhì)量保證金進(jìn)行監(jiān)管。

（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，加快建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效機(jī)制。市住建局協(xié)同物價(jià)部門，正在對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和成本構(gòu)成進(jìn)行核算，制定新的《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，出臺(tái)與服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格。同時(shí)，請(qǐng)各縣（市、區(qū)）住建局進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)行為，監(jiān)督引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照指導(dǎo)價(jià)格，明確服務(wù)項(xiàng)目，確定服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推行明碼標(biāo)價(jià)的公示收費(fèi)制度。全市將進(jìn)一步推行“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、收費(fèi)公開(kāi)化、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)，杜絕多收費(fèi)、少服務(wù)的侵害業(yè)主行為，和高級(jí)別服務(wù)、低級(jí)別收費(fèi)的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為。

（三）強(qiáng)化整頓檢查，加大監(jiān)督執(zhí)法力度。市住建局將進(jìn)一步完善考核評(píng)議辦法，從機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、政策制定執(zhí)行、違規(guī)行為查處、維修資金歸集、管理和使用、基礎(chǔ)檔案管理等方面，強(qiáng)化對(duì)各縣（市、區(qū)）住建局的監(jiān)督和指導(dǎo)。各縣（市、區(qū)）住建局要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督檢查和市場(chǎng)整頓力度，嚴(yán)肅查處不履行物業(yè)服務(wù)合同、無(wú)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)、擅自改變管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施用途、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、侵占損壞共用部位、綠化帶改建車位等違法違規(guī)行為。同時(shí)，要建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)理人信用考核制度，對(duì)考核不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或注銷資質(zhì)。

（四）加強(qiáng)舊住宅小區(qū)的治理和改善，扶持舊小區(qū)物業(yè)管理工作。大力開(kāi)展舊住宅小區(qū)改善工程，完善舊小區(qū)公共配套設(shè)施，改變舊小區(qū)臟亂差的狀況。對(duì)改造后具備物業(yè)管理?xiàng)l件的舊住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處和居民委員會(huì)組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；對(duì)不完全具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)基礎(chǔ)性自助式管理；對(duì)個(gè)別不能形成小區(qū)的住宅樓，可以采取“自我管理”模式，由社區(qū)負(fù)責(zé)組織居民開(kāi)展簡(jiǎn)單的保潔服務(wù)和公共設(shè)施維護(hù)。

（五）規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用。今年起，各縣（市）一律停止開(kāi)發(fā)商代收、代繳維修資金，改由業(yè)主直接向各縣（市）住建局繳存。進(jìn)一步完善專項(xiàng)維修資金管理平臺(tái)，各縣（市）要全部實(shí)現(xiàn)“三統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一使用市區(qū)維修資金管理平臺(tái)，推進(jìn)住宅專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)在全市聯(lián)網(wǎng)；統(tǒng)一全市維修資金會(huì)計(jì)科目和核算方法，對(duì)維修資金進(jìn)行管理、核算,一律執(zhí)行市財(cái)政局、市住建局聯(lián)合出臺(tái)的《XX市住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)科目及核算辦法（試行）》；統(tǒng)一維修資金管理部門的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支渠道，人員、設(shè)備支出列入財(cái)政一般預(yù)算，管理經(jīng)費(fèi)在維修資金增值收益中列支。

（六）引入市場(chǎng)機(jī)制，建立更加科學(xué)的物業(yè)服務(wù)模式。嚴(yán)格落實(shí)住建部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，建立規(guī)范的一級(jí)市場(chǎng)、也就是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)制度，在此基礎(chǔ)上，逐步引導(dǎo)建立二級(jí)市場(chǎng)、也就是業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)制度。培育、組建物業(yè)招投標(biāo)專業(yè)機(jī)構(gòu)。對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)和議標(biāo)審批，對(duì)達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)，積極推進(jìn)公開(kāi)招投標(biāo)；對(duì)規(guī)模較小的住宅物業(yè)協(xié)議招標(biāo)實(shí)行監(jiān)督，不斷提高新建物業(yè)的招投標(biāo)比例和公開(kāi)招投標(biāo)比重。推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)服務(wù)的分離，打破原有的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的模式，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

（七）加快扶持引導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)。通過(guò)扶持一批企業(yè)，帶動(dòng)行業(yè)整體水平提升。市區(qū)要制定重點(diǎn)企業(yè)扶持計(jì)劃，力爭(zhēng)兩年內(nèi)發(fā)展一家以上一級(jí)資質(zhì)企業(yè)；各縣（市、區(qū)）也要確定扶持重點(diǎn)，年內(nèi)發(fā)展一批二級(jí)資質(zhì)企業(yè)。要大力實(shí)施“典型帶動(dòng)”，樹(shù)立典型物業(yè)管理示范項(xiàng)目，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

三、發(fā)揮各方主體作用，確保物業(yè)管理工作落到實(shí)處

（一）充分發(fā)揮住建局的行政管理作用，加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)。各縣（市、區(qū)）住建部門和房管部門要切實(shí)將物業(yè)管理作為提升城市管理水平、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的一項(xiàng)重要工作抓實(shí)抓好。一要通過(guò)政策支持、技術(shù)幫扶，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)排憂解難，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。二要帶著感情去處理群眾反映的問(wèn)題，努力化解矛盾，確保社會(huì)穩(wěn)定。三要多學(xué)習(xí)、多思考、多研究，站在提升物業(yè)行業(yè)水平的高度，破解體制上、服務(wù)上、發(fā)展中的難題。做物業(yè)管理工作，要有耐心、有細(xì)心、有公道心、有責(zé)任心，認(rèn)真調(diào)研、多方協(xié)調(diào)，才能爭(zhēng)取群眾的認(rèn)可。

篇8

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；和諧小區(qū)；重要性

中圖分類號(hào)： C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、物業(yè)管理對(duì)和諧社區(qū)的作用

(1)有利于推動(dòng)“以人為本”的社區(qū)文化建設(shè)。在“構(gòu)建和諧社會(huì)”的戰(zhàn)略目標(biāo)下，物業(yè)管理所追求的文化集中體現(xiàn)于人性化的管理和服務(wù)。社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求生存和發(fā)展的基本秉賦。當(dāng)商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定程度，人們的需求就會(huì)不斷提高，從過(guò)去的物質(zhì)追求上升為物質(zhì)與精神兩者相和諧。當(dāng)前，物業(yè)管理不單是從硬件上服務(wù)，還從軟件上提高社區(qū)文化建設(shè)。

(2)對(duì)環(huán)境的管理是和諧社區(qū)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是對(duì)社區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相干區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理通過(guò)物業(yè)公司的清潔人員盡職盡責(zé)的工作，改變了服務(wù)范圍內(nèi)的環(huán)境狀況；遭遇踐踏的草地泛黃枯焦，花草雜亂無(wú)章，經(jīng)過(guò)物業(yè)公司園藝綠化工人及時(shí)的補(bǔ)種、施肥、澆水、修剪；物業(yè)管理員在小區(qū)內(nèi)對(duì)小區(qū)每日都進(jìn)行巡邏，及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)小區(qū)各種設(shè)施損壞情況并進(jìn)行及時(shí)維修；物業(yè)公司保安員協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。將安全隱患消滅在萌芽狀態(tài)；機(jī)電、電梯、地下管網(wǎng)、供水等的及時(shí)供給和維修。

二、住宅小區(qū)管理中存在的問(wèn)題

(一)業(yè)主觀念守舊且缺乏正當(dāng)維權(quán)途徑

在與物業(yè)公司的矛盾沖突中，絕大多數(shù)業(yè)主維權(quán)意識(shí)淡薄。面對(duì)自己的正當(dāng)權(quán)益受到侵犯時(shí)，他們無(wú)法運(yùn)用法律的武器去進(jìn)行維護(hù)，這樣使得業(yè)主的權(quán)益長(zhǎng)期被物業(yè)公司所忽視。而業(yè)主在維權(quán)的過(guò)程中，又如何把握好尺度呢?口水戰(zhàn)、拉條幅、貼標(biāo)語(yǔ)、甚至以暴力沖突等方式去解決問(wèn)題已成為了業(yè)主維權(quán)的手段之一。有些業(yè)主非常清楚的了解自己的權(quán)利，但卻要使用非正當(dāng)?shù)氖侄稳ソ鉀Q，這就使矛盾糾紛長(zhǎng)期得不到行之有效的解決，并且損害了雙方的利益。還有部分業(yè)主不了解自己的權(quán)利，一味從自身角度出發(fā)，追求不該屬于自己的利益，激發(fā)了自己同物業(yè)公司之間的矛盾。

隨著房屋產(chǎn)權(quán)的多元化、私有化，住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾日益突出。部分業(yè)主對(duì)自己專有產(chǎn)權(quán)很愛(ài)護(hù)，但對(duì)雙方互有、部分所有、全體共有的產(chǎn)權(quán)則不夠重視，可能造成“公地悲劇”。公共環(huán)境是小區(qū)業(yè)主共同生活的場(chǎng)所，部分業(yè)主不能自覺(jué)去維護(hù)它，反而去破壞綠化，無(wú)意識(shí)的損壞公共設(shè)施等。例如:有的業(yè)主在綠地上種植蔬菜、更有甚者有的業(yè)主在公共綠地上飼養(yǎng)家禽，使綠地變得一塌糊涂。嚴(yán)重影響了其他業(yè)主的生活環(huán)境。長(zhǎng)此以往，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境日益惡化，要想得以恢復(fù)是很困難的。無(wú)人治理的開(kāi)荒種田、飼養(yǎng)家禽現(xiàn)象只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，其他業(yè)主無(wú)能為力，只能默許。

(二)物業(yè)公司與業(yè)主存在利益沖突

業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突是兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體之間的利益之爭(zhēng)，物業(yè)公司要達(dá)到利潤(rùn)最大化必然要使業(yè)主原有利益受到一定損失；業(yè)主要求節(jié)省開(kāi)支、又要服務(wù)好，這樣物業(yè)公司也將損失它期望的利潤(rùn)，這就是困擾雙方的一個(gè)突出問(wèn)題。正確認(rèn)識(shí)雙方利益沖突的糾結(jié)所在，是我們認(rèn)識(shí)矛盾同一性和斗爭(zhēng)性的關(guān)鍵，物業(yè)公司和業(yè)主之間既是矛盾的雙方同時(shí)也是相互聯(lián)系、相互轉(zhuǎn)化的關(guān)系。實(shí)現(xiàn)雙方利益的最大化是有效解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在，互利共贏才是雙方的共同目標(biāo)，也是解決物業(yè)公司和業(yè)主間矛盾的一把金鑰匙。

(三)物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管有待完善

在物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)發(fā)生的矛盾和糾紛數(shù)量龐大且覆蓋面廣，有些涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間，有些涉及業(yè)主與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)企業(yè)之間，更繁雜的還有涉及物業(yè)公司與相關(guān)公用事業(yè)單位之間，以及物業(yè)管理的各參與主體與政府行政管理部門之間的復(fù)雜關(guān)系。需要多主體協(xié)調(diào)解決問(wèn)題時(shí)，由于認(rèn)識(shí)上的差異以及各自利益訴求的不同，導(dǎo)致參與各方對(duì)問(wèn)題的理解難以達(dá)成統(tǒng)一，加之協(xié)調(diào)過(guò)程繁復(fù)，導(dǎo)致問(wèn)題的解決進(jìn)程艱難且漫長(zhǎng)，而且，單純依靠物業(yè)公司自身的能力很難令問(wèn)題得到解決。例如:小區(qū)內(nèi)業(yè)主私自搭建違章建筑，這不僅給其他業(yè)主造成安全隱患，同時(shí)也使物業(yè)公司的管理增加了難度。物業(yè)公司有制止業(yè)主私搭亂建的權(quán)利，但在勸阻后仍不停止的情況下，物業(yè)公司自身是沒(méi)有辦法強(qiáng)制責(zé)令業(yè)主停止這類行為的，因?yàn)槲飿I(yè)公司不具備行政執(zhí)法權(quán)，而必須上報(bào)有關(guān)行政管理部門去進(jìn)行解決。但在問(wèn)題的實(shí)際處理進(jìn)程中會(huì)因?yàn)槌绦蚍爆?、過(guò)程漫長(zhǎng)等等原因，最終導(dǎo)致問(wèn)題許久得不到解決甚至是不了了之，并且可能部分業(yè)主會(huì)以此為借口，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，致使物業(yè)公司蒙受不該有的損失。此類現(xiàn)象說(shuō)明物業(yè)管理行業(yè)目前過(guò)于依賴于行政監(jiān)管，而自身行業(yè)自律的專業(yè)化、社會(huì)化程度依然較低，這樣就導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的普遍存在。

三、物業(yè)管理對(duì)構(gòu)建和諧小區(qū)的應(yīng)對(duì)策略

(一)業(yè)主應(yīng)解放思想轉(zhuǎn)變固有觀念

業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。并且廣大業(yè)主應(yīng)按照有關(guān)法律法規(guī)來(lái)對(duì)自己的行為進(jìn)行約束，防止因?yàn)橹饔^意識(shí)上的落后導(dǎo)致自身與企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為不相協(xié)調(diào)，從而使雙方的利益受到不必要的損失。

業(yè)主在已往與物業(yè)公司的糾紛中采取對(duì)抗、不合作的姿態(tài)，一路上磕磕絆絆卻不解決根本問(wèn)題，自身的權(quán)益無(wú)法得到保障。在體驗(yàn)過(guò)荊棘與坎坷之后，業(yè)主應(yīng)該冷靜思考，先要從自身做深刻的反思，要以積極的心態(tài)替代消極的心態(tài)，以對(duì)話代替對(duì)抗。

業(yè)主要改變自身立場(chǎng)參與到小區(qū)的日常管理中去。同時(shí)，社區(qū)管理也可以通過(guò)業(yè)主的參與發(fā)揮自己的管理作用，這樣業(yè)主主人翁的意識(shí)增強(qiáng)了，變得關(guān)心管理。業(yè)主與物業(yè)公司的溝通交流也會(huì)增多，從而理解物業(yè)公司的日常工作，對(duì)構(gòu)建物業(yè)公司與業(yè)主和諧關(guān)系有一定的積極作用。

業(yè)主應(yīng)站在物業(yè)公司的角度為其考慮，雖然自己是物業(yè)服務(wù)的享受者，具備監(jiān)督物業(yè)公司工作的權(quán)利，但不能以有色眼鏡看待物業(yè)公司及其員工，要意識(shí)到物業(yè)公司提供的服務(wù)也是付出了辛苦的，即便沒(méi)達(dá)到十全十美，但也不要過(guò)分挑剔。應(yīng)給予物業(yè)公司最大限度的支持和協(xié)助，配合物業(yè)公司共同營(yíng)造美好的小區(qū)環(huán)境，要以合作伙伴的角度看待物業(yè)公司，充分信任并對(duì)物業(yè)公司的付出給予肯定。既然選擇了物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，就要信任物業(yè)公司，要尊重他們的辛勤付出，要相信他們能夠?yàn)闃I(yè)主提供周到、細(xì)致的服務(wù)。信任是搭架人與人之間和諧共處的橋梁，是共建美好家園的紐帶。

(二)嚴(yán)格規(guī)范自身行為

為了對(duì)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)基本利益能夠維護(hù)，物業(yè)公司一定要嚴(yán)于律己，加強(qiáng)自身的服務(wù)行為規(guī)范。當(dāng)前，關(guān)于物業(yè)管理的政府性文件及規(guī)章制度已經(jīng)出臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作的有效監(jiān)督，在一定意義上也提高了物業(yè)管理公司服務(wù)水平，并且對(duì)業(yè)主實(shí)現(xiàn)自身權(quán)利也有了保障。在這種環(huán)境下，物業(yè)公司一定要嚴(yán)格自律，加強(qiáng)制度的建設(shè)，對(duì)員工的個(gè)體行為有效規(guī)范，在整個(gè)服務(wù)過(guò)程中貫穿全心全意為業(yè)主服務(wù)的宗旨，使服務(wù)質(zhì)量不斷得到提升。

(三)完善監(jiān)管是和諧構(gòu)建的保障

政府目前對(duì)物業(yè)管理的重點(diǎn)，應(yīng)放在法規(guī)建設(shè)上，當(dāng)務(wù)之急是要重視和加速制定、出臺(tái)涵蓋面大的管理法規(guī)，并且這些法規(guī)對(duì)于確認(rèn)、保護(hù)、限制和制裁的規(guī)定應(yīng)是明確的、具體的、可操作的。此外，還應(yīng)逐步提高物業(yè)管理法律規(guī)范的效力等級(jí)，使物業(yè)管理的法律法規(guī)形成一套較為完整、系統(tǒng)的體系。

從物業(yè)管理的業(yè)務(wù)中來(lái)看：一是建立房屋和維修管理的法律以及法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。通過(guò)這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。

(四)全社會(huì)營(yíng)造物業(yè)管理和諧氛圍

社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加強(qiáng)對(duì)這一行業(yè)的作用的重視。物業(yè)管理企業(yè)本身也需要加強(qiáng)和業(yè)主之間能夠有效溝通，使得整個(gè)社會(huì)都能夠正確的認(rèn)識(shí)這一行業(yè)，對(duì)其存在的一些問(wèn)題能夠逐漸消除，使得每一個(gè)業(yè)主以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為，促進(jìn)二者和諧并從而推動(dòng)行業(yè)整體進(jìn)步。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，對(duì)和諧社區(qū)的構(gòu)建，對(duì)物業(yè)管理公司有著很重要的作用，在這當(dāng)中，一定要充分發(fā)揮其服務(wù)職能，促進(jìn)其服務(wù)水平的不斷提升，為社區(qū)居民提供更為方便、快捷、全面的服務(wù)。同時(shí)，也需要社區(qū)居民能夠共同參與，對(duì)物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，不斷促進(jìn)和諧社區(qū)構(gòu)建及其快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]汪紅巖.淺論物業(yè)管理對(duì)構(gòu)建和諧社區(qū)的作用和影響[J].江東論壇,2010,01:34-37.

篇9

一、油田物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)

物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)近年來(lái)在我國(guó)快速發(fā)展，已成為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)。自1998年國(guó)家啟動(dòng)了住房體制改革，住房取消了福利化，實(shí)現(xiàn)貨幣化、產(chǎn)權(quán)化。老百姓擁有了自有產(chǎn)權(quán)的房子，隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)的相繼頒發(fā)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理及各項(xiàng)工作也逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化及市場(chǎng)化，各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)也逐漸發(fā)展起來(lái)。

油田服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要以油田職工及家屬居住的社區(qū)為服務(wù)對(duì)象，同時(shí)還承擔(dān)了圍繞油田生產(chǎn)建設(shè)相關(guān)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)服務(wù)。由于油田社區(qū)居住的居民絕大多數(shù)是油田在崗或離退休職工，由于工作環(huán)境及油田生產(chǎn)的客觀原因，很多學(xué)生無(wú)人接送，很多老人無(wú)人照顧，以及由于歷史原因存在鍛煉休閑的場(chǎng)所、車輛車庫(kù)車位不足等一些需要解決的硬件問(wèn)題，同時(shí)還要解決綜合治理、搞好綠化、做好生活后勤保障等一系列瑣碎繁雜的具體工作，開(kāi)展油田物業(yè)服務(wù)需要能吃苦、善經(jīng)營(yíng)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工。

二、加強(qiáng)油田物業(yè)服務(wù)企業(yè)思想政治工作的重要性

油田物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性和保障性業(yè)務(wù)，在中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司改革發(fā)展中處于重要地位、發(fā)揮著重要作用?！笆晃濉逼陂g，集團(tuán)公司黨組從戰(zhàn)略和全局的高度出發(fā)，立足改革發(fā)展實(shí)際，把油田物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)列為建設(shè)綜合性國(guó)際能源公司的六大業(yè)務(wù)之一，明確了配套發(fā)展的科學(xué)定位，確定了保障生產(chǎn)、服務(wù)生活、維護(hù)穩(wěn)定三大職能。

油田物業(yè)企業(yè)所服務(wù)的對(duì)象大部分是缺乏社會(huì)依托的獨(dú)立工油田，由油田物業(yè)企業(yè)提供公共服務(wù)，實(shí)行“單位制”管理，不僅擔(dān)負(fù)著油田建設(shè)管理的職能，還承擔(dān)著協(xié)調(diào)社會(huì)關(guān)系、化解社會(huì)矛盾、保持社會(huì)穩(wěn)定的工作任務(wù)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，油田職工群眾的思想越來(lái)越活躍，越來(lái)越多的流動(dòng)人口進(jìn)入油田，駐礦單位越來(lái)越多元化，由原來(lái)的單一企業(yè)形成多家駐油田單位的格局，對(duì)油田物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，人是事業(yè)發(fā)展的根本，對(duì)油田物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此，如何應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，解決好存在的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)和諧油田建設(shè)，就必須立足現(xiàn)有資源，充分調(diào)動(dòng)物業(yè)員工的工作主動(dòng)性、積極性，這就需要加強(qiáng)思想政治工作。

三、油田物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)思想政治工作的策略

1.強(qiáng)化物業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，完善思想政治管理制度。思想政治工作的目標(biāo)任務(wù)是培養(yǎng)造就一支團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、廉潔、高效的員工隊(duì)伍，充分發(fā)揮員工的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，推動(dòng)油田物業(yè)企業(yè)的工作作風(fēng)建設(shè)和精神文明建設(shè)，保證各項(xiàng)工作的圓滿完成。油田物業(yè)企業(yè)要以 “面向員工、生活便利、和諧平安”為原則，充分發(fā)揮內(nèi)外部資源優(yōu)勢(shì)，以滿足油田居民生活服務(wù)和促進(jìn)油氣田生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的需求為目標(biāo)，建設(shè)專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)服務(wù)隊(duì)伍，健全組織機(jī)構(gòu)，實(shí)施企務(wù)公開(kāi)制度任務(wù)層層落實(shí)、分工人人明確，各項(xiàng)工作人負(fù)其責(zé)、不留死角。密切關(guān)注員工思想變化，加強(qiáng)溝通和引導(dǎo)，達(dá)到企業(yè)發(fā)展、員工個(gè)人訴求滿足與價(jià)值實(shí)現(xiàn)的多贏。制定完善思想政治工作責(zé)任制度，做到思想政治工作與建設(shè)和諧油田相結(jié)合。落實(shí)思想政治工作會(huì)議制度和表彰獎(jiǎng)勵(lì)制度，持續(xù)不斷加強(qiáng)對(duì)思想政治工作的領(lǐng)導(dǎo)，定期召開(kāi)會(huì)議分析形勢(shì)，探索路子，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)思想政治工作先進(jìn)集體和個(gè)人進(jìn)行表彰，推動(dòng)思想政治工作深入開(kāi)展。 嚴(yán)格政治學(xué)習(xí)制度，保證員工政治學(xué)習(xí)時(shí)間、學(xué)習(xí)內(nèi)容和學(xué)習(xí)效果落實(shí)到位，做到組織生活和政治學(xué)習(xí)有計(jì)劃、有要求、有組織、有記錄、有檢查、有總結(jié)，個(gè)人學(xué)習(xí)有資料、有筆記、有體會(huì)。

通過(guò)制度保障，打造一支高水平的油田物業(yè)隊(duì)伍，通過(guò)創(chuàng)新服務(wù)理念、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、提高服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)油田物業(yè)服務(wù)的根本目標(biāo)即保障油氣生產(chǎn)、服務(wù)油田生活，通過(guò)高質(zhì)量的油田服務(wù)解除油氣生產(chǎn)企業(yè)的后顧之憂，改善石油職工家屬的生活環(huán)境和居住條件，強(qiáng)化油田社會(huì)事務(wù)管理，保證職工群眾安居樂(lè)業(yè)，促進(jìn)油田和諧穩(wěn)定。

2.建設(shè)油田家園文化，提升企業(yè)思想政治工作。企業(yè)發(fā)展一年靠機(jī)遇，十年靠制度，百年靠文化。企業(yè)文化在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)揮著重要的作用。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力可分為三個(gè)層面：第一是產(chǎn)品層，包括企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)及質(zhì)量控制能力、企業(yè)的服務(wù)、成本控制、營(yíng)銷、研發(fā)能力；第二是制度層，包括各經(jīng)營(yíng)管理要素組成的結(jié)構(gòu)平臺(tái)、企業(yè)內(nèi)外環(huán)境、資源關(guān)系、企業(yè)運(yùn)行機(jī)制、企業(yè)規(guī)模、品牌、企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度；第三是核心層，包括以企業(yè)理念、企業(yè)價(jià)值觀為核心的企業(yè)文化、企業(yè)文化對(duì)加強(qiáng)企業(yè)管理起著根本的作用。企業(yè)文化對(duì)企業(yè)管理創(chuàng)新和企業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的作用已越來(lái)越明顯。企業(yè)文化是企業(yè)生存和發(fā)展的重要戰(zhàn)略資源，構(gòu)建和諧、先進(jìn)的企業(yè)文化，是提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要內(nèi)容。

科學(xué)發(fā)展觀的核心在于以人為本，一切發(fā)展是為了人民、依靠人民。企業(yè)的中心工作是發(fā)展經(jīng)濟(jì)，企業(yè)黨的工作要融入經(jīng)濟(jì)工作這個(gè)中心，不斷促進(jìn)企業(yè)的和諧有序發(fā)展。因此，建設(shè)“油田家園文化”不僅是以人為本的科學(xué)發(fā)展思想的有機(jī)組成部分，也是企業(yè)深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。

建設(shè)和諧油田，不僅要搞好油田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善職工群眾的居住條件和環(huán)境，創(chuàng)造良好的物質(zhì)條件，還要不斷改善服務(wù)、繁榮文化，普及“油田家園文化”理念，把油田當(dāng)做家、把油田服務(wù)當(dāng)做為家人服務(wù)，使各項(xiàng)服務(wù)工作都能做到“始于主動(dòng)、寓于真情、終于滿意”。形成和諧油田人人建、油田和諧人人享的良好局面。如長(zhǎng)慶油田礦區(qū)事業(yè)部河莊坪物業(yè)服務(wù)處將油田當(dāng)做“家”一樣來(lái)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)細(xì)心研究、精心組織通過(guò)文化建設(shè)提升思想政治工作，將傳統(tǒng)文化、地域文化、紅色文化、石油文化融為一體，用傳統(tǒng)文化教育人，用地域文化豐富人，用紅色文化激勵(lì)人，用石油文化鼓舞人。實(shí)施了基地文化景觀改造項(xiàng)目，以浮雕、文化墻、櫥窗等元素豐富社區(qū)文化內(nèi)涵，開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，做到了“天天有活動(dòng)、周周有安排、月月有比賽、節(jié)節(jié)有展演”，組織了社區(qū)文明促進(jìn)活動(dòng)，營(yíng)造了小區(qū)居民講文明、樹(shù)新風(fēng)的良好氛圍。開(kāi)設(shè)社區(qū)課堂，讓石油職工家屬了解“西部大慶”建設(shè)、感受企業(yè)的發(fā)展和油田的變化，關(guān)心參與和諧油田建設(shè)，形成了人人維護(hù)安定和諧油田的大好局面。

3.采取市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，落實(shí)思想政治工作效果。加強(qiáng)和改進(jìn)油田物業(yè)服務(wù)企業(yè)思想政治工作是一項(xiàng)抓基層打基礎(chǔ)的長(zhǎng)期任務(wù)。必須充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)思想政治工作的重要性，把思想政治工作列入重要工作日程，是提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、推動(dòng)企業(yè)又好又快發(fā)展的重要保證。隨著我國(guó)改革開(kāi)發(fā)的不斷深入、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，油田物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、采取靈活的機(jī)制，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)、提升管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展，進(jìn)而落實(shí)思想政治工作的效果。

在用人方面，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為善于從事社區(qū)服務(wù)的人提供施展平臺(tái)，采取內(nèi)部公開(kāi)招標(biāo)方式擇優(yōu)錄用，禁止暗箱操作、假公濟(jì)私，以保證油田物業(yè)服務(wù)的水平和質(zhì)量，特殊管理人才和崗位用工可公開(kāi)面向社會(huì)招聘。在經(jīng)營(yíng)方面，應(yīng)打破常規(guī)，按承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的辦法，實(shí)行個(gè)人承包，包盈不包虧，定額上繳，虧損自負(fù)，余額自留，其中可采用風(fēng)險(xiǎn)承包和抵押承包兩種方式，最大限度地調(diào)動(dòng)從業(yè)人員的積極性，保證綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的效益。在擴(kuò)展服務(wù)內(nèi)容方面，早餐點(diǎn)、豆腐店、小飯桌、洗衣店、修鞋店、維修點(diǎn)、菜市場(chǎng)、生活超市、存車場(chǎng)（庫(kù)）等可根據(jù)市場(chǎng)需求情況進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

篇10

一、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行存在的問(wèn)題和原因分析

目前，全國(guó)各地成型住宅小區(qū)（有物業(yè)管理）如雨后春筍般成批增加，業(yè)委會(huì)也隨之而生。這些業(yè)委會(huì)主要具有三個(gè)特征：一是自治性。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主通過(guò)自設(shè)的組織進(jìn)行自我約束、自我保護(hù)，存在排外現(xiàn)象。二是民間性。業(yè)委會(huì)由小區(qū)業(yè)主們選舉產(chǎn)生，雖然在籌建過(guò)程中受政府部門的指導(dǎo)，但是不同于社區(qū)居民委員會(huì)，亦非由政府部門直接指導(dǎo)工作。三是志愿性。業(yè)委會(huì)成員由全體業(yè)主推薦產(chǎn)生，大部分成員都是熱心公益的業(yè)主，且不是專職，不計(jì)報(bào)酬。在運(yùn)行的過(guò)程中，主要存在以下問(wèn)題。

1.制度化運(yùn)作機(jī)制尚未完善

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與物業(yè)管理公司的企業(yè)地位不對(duì)等，不具備法人資格。由于業(yè)委會(huì)的主體地位不明，現(xiàn)實(shí)中很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。當(dāng)前，業(yè)委會(huì)在科學(xué)化、規(guī)范化運(yùn)作的探索中雖然取得了較為明顯的成效，但是整套的運(yùn)作機(jī)制還不夠完善，部分運(yùn)作管理機(jī)制尚未建立，如會(huì)議接待制度、信息制度、財(cái)務(wù)公開(kāi)制度、監(jiān)管機(jī)制等，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)的決策、財(cái)務(wù)等存在不透明、不公開(kāi)的現(xiàn)象，業(yè)主對(duì)其監(jiān)管難、意見(jiàn)大。

2.缺乏自律機(jī)制

盡管有關(guān)法律法規(guī)對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)有明文規(guī)定，但較為籠統(tǒng)和單一。小區(qū)雖然也有業(yè)主管理公約，但是重權(quán)利、輕義務(wù)，在行使權(quán)利方面隨意性較大，越位現(xiàn)象普遍存在，出現(xiàn)問(wèn)題責(zé)任難追究。當(dāng)前，出現(xiàn)問(wèn)題的業(yè)委會(huì)大都根源于“利益”，其考慮的私利較多。同時(shí)，由于業(yè)委會(huì)沒(méi)有法人地位，在出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題時(shí)，救濟(jì)懲處機(jī)制缺乏，經(jīng)偵部門不能立案。

3.成員自身素質(zhì)有待提高

溫州實(shí)施物業(yè)管理已有20多年時(shí)間，但業(yè)主對(duì)它的理解顯然還有偏差，更認(rèn)識(shí)不到業(yè)委會(huì)的重要性，因而對(duì)參加業(yè)主事務(wù)活動(dòng)比較漠然。選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)成員大多是退休的老人，缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，沒(méi)有足夠的精力、熱情。同時(shí)，對(duì)業(yè)委會(huì)成員的資格審查、資格認(rèn)定不嚴(yán)格，導(dǎo)致成員素質(zhì)整體低下，更為甚者，有些業(yè)委會(huì)不僅不能代表全體業(yè)主的意愿和權(quán)利，反而、違法亂紀(jì)。

4.內(nèi)部利益協(xié)調(diào)難度大

由于居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次不同，從這些業(yè)主中選舉出來(lái)的業(yè)委會(huì)成員自然代表著不同的利益群體，而且他們的工作模式、作風(fēng)和思想傾向也不相同。所以，要想在業(yè)委會(huì)內(nèi)部搞好工作上的相互配合與協(xié)調(diào)，及時(shí)、正確地處理內(nèi)部成員之間的利益沖突，不是一件容易的事情。何況，業(yè)委會(huì)還要去協(xié)調(diào)外部單位或少數(shù)業(yè)主與業(yè)主整體利益上的矛盾沖突，以及營(yíng)造一個(gè)全體業(yè)主都能接受的物業(yè)管理氛圍等。

5.缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)

目前，不少業(yè)主對(duì)參加業(yè)委會(huì)不感興趣，對(duì)業(yè)委會(huì)的日常工作也缺少支持。據(jù)調(diào)查，在遇到物業(yè)管理方面問(wèn)題時(shí)，多數(shù)業(yè)主不會(huì)找業(yè)委會(huì)尋求幫助，而是要么忍耐，要么自己解決（如拒交物業(yè)費(fèi)等）。業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)缺乏關(guān)注度、信任度，缺乏對(duì)物業(yè)管理的參與意識(shí)，使業(yè)委會(huì)幾乎成為一個(gè)“空中樓閣”式的組織，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

二、進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行的幾點(diǎn)建議

業(yè)委會(huì)運(yùn)行和管理矛盾日漸成為社會(huì)管理工作中的又一大新問(wèn)題，要化解業(yè)委會(huì)的矛盾和糾紛，必須從依法、規(guī)范組建業(yè)委會(huì)入手，強(qiáng)化管理和監(jiān)督。

1.強(qiáng)化屬地部門、街道在業(yè)主委員會(huì)成立中的指導(dǎo)監(jiān)督作用

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年1月1日頒布了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)成立、登記的程序，要求物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)委會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

目前，雖規(guī)定街道辦事處負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的日常工作，但街道辦事處沒(méi)有設(shè)立專門物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。建議統(tǒng)一設(shè)立街道辦事處物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化街道辦事處在業(yè)主大會(huì)籌備、選舉階段的牽頭作用和業(yè)委會(huì)日常運(yùn)行、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等工作的監(jiān)管。

2.建立區(qū)、街業(yè)主管理聯(lián)席會(huì)議制度

為保障業(yè)委會(huì)管理工作的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，建議建立縣（市、區(qū)）政府業(yè)主管理聯(lián)席會(huì)議制度（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)席會(huì)議），負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決業(yè)主管理工作中發(fā)生的重大問(wèn)題。由縣（市、區(qū)）分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任聯(lián)席會(huì)議召集人，各職能部門及各街鎮(zhèn)分管負(fù)責(zé)人為聯(lián)席會(huì)議成員，建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，發(fā)揮關(guān)鍵作用，抓好指導(dǎo)、培訓(xùn)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督工作，真正幫助物業(yè)小區(qū)組建一支高素質(zhì)、有權(quán)威、有信譽(yù)、能正確發(fā)揮作用的業(yè)委會(huì)隊(duì)伍。

3.探索業(yè)主大會(huì)法人登記，明確業(yè)主委員會(huì)法律地位

2013年3月8日，溫州市鹿城區(qū)南塘5組團(tuán)小區(qū)業(yè)主大會(huì)以社會(huì)組織（社團(tuán)）法人的形式正式掛牌，成為全國(guó)首個(gè)取得獨(dú)立民事主體資格的業(yè)主大會(huì)；隨后，溫州市嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)也進(jìn)行了正式掛牌。從《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定中，無(wú)法明確業(yè)主大會(huì)的法人地位，溫州市鹿城區(qū)把業(yè)主大會(huì)作為社區(qū)社會(huì)組織注冊(cè)登記，從而解決了業(yè)主大會(huì)的法人地位和獨(dú)立賬戶問(wèn)題。該項(xiàng)試點(diǎn)工作開(kāi)展以后，引起全國(guó)各大媒體的關(guān)注，亦引起專家學(xué)者的高度關(guān)注和社會(huì)的強(qiáng)烈反響。業(yè)主大會(huì)社團(tuán)法人登記雖作為地方的一次試水，但更多的是希望上級(jí)有關(guān)部門能夠進(jìn)一步明確其法人地位，有效規(guī)范業(yè)委會(huì)運(yùn)行。

4.加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度

建議對(duì)業(yè)委會(huì)運(yùn)行實(shí)行“兩公開(kāi)”制度，即：事務(wù)公開(kāi)，建立健全業(yè)委會(huì)會(huì)議制度、信息制度、財(cái)務(wù)公開(kāi)制度、印章管理制度，業(yè)委會(huì)決策過(guò)程、決策結(jié)果要全程公開(kāi)；財(cái)務(wù)公開(kāi)，業(yè)委會(huì)每半年要對(duì)業(yè)主公共部位收益以及日常開(kāi)支情況進(jìn)行公布，接受廣大業(yè)主監(jiān)督。

建議實(shí)行社團(tuán)法人登記制度的業(yè)委會(huì)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，按照社團(tuán)進(jìn)行會(huì)計(jì)制度審計(jì)，對(duì)尚未明確法人登記制度的業(yè)委會(huì)允許在特定銀行設(shè)立賬戶，探索實(shí)行會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)街鎮(zhèn)；同時(shí)，參照村級(jí)組織村民代表會(huì)議制度，業(yè)委會(huì)重大事項(xiàng)實(shí)行業(yè)主授權(quán)。逐步建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，對(duì)法律法規(guī)和規(guī)范性文件規(guī)定的需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過(guò)電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策，鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)等現(xiàn)代科技手段對(duì)小區(qū)公共事務(wù)投票表決，使業(yè)主能夠更加方便地參與小區(qū)的建設(shè)治理工作。

5.嚴(yán)格把關(guān)業(yè)主委員會(huì)成員資格條件

建議參照村級(jí)組織換屆選舉候選人把握的原則，鼓勵(lì)一批公信力高、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)、文化層次高、奉公守法、品行良好、公道正派、廉潔自律、熱心公益的業(yè)主擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員。

6.充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)“樞紐型”社會(huì)組織作用