宏觀調控方式范文

導語：如何才能寫好一篇宏觀調控方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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建立發揮市場決定性作用的宏觀調控新方式

建立新的宏觀調控方式的實質是重塑政府和企業的關系。改革開放以前是排斥市場作用的宏觀調控方式。1978年至1992年是發揮市場局部性作用的宏觀調控方式。1992年至2013年是發揮市場基礎性作用的宏觀調控方式。在這兩個階段，宏觀調控體制中的政府與市場是一種縱向關系：市場居下，政府居上。雖然市場廣泛發揮作用，企業也基本獨立于政府，但政府仍然主導著資源配置，市場只是實現政府目標的工具。市場被政府的調控目標所扭曲，不僅不能保證經濟穩定增長還會增加一些不確定因素。

當前，通過進一步增發貨幣、國有企業逆勢擴張、政府舉債搞基建的方式刺激經濟增長已難以為繼。在防范風險中促進中國經濟的穩中求進，就必須要建立并堅持新的宏觀調控方式。

十八屆三中全會開啟了發揮市場決定性作用的宏觀調控方式。市場的作用從基礎性上升為決定性，政府與市場的關系發生根本性轉換。在新階段的宏觀調控體制中，市場居于上、政府居于下。其主要特征是：政府不再通過大規模政府投資、大規模注入貨幣、大規模支持出口、大規模招商引資推動經濟增長，而是要通過多種市場化舉措促進市場決定性作用的發揮。

一是市場化舉措，就是打破束縛市場配置資源的行政性束縛。其本質在于，政府不再作為經濟建設的“中心”，經濟增長由依靠政府的主導轉變為依靠市場主體在市場的協調下發力。政府要下放權力，能夠由企業自主決定的，政府都不再干涉；能夠由市場有效調節的，政府都不再限制。具體而言，包括打破區域間行政壟斷，打破城鄉間二元分割，打破產業間國有企業壟斷，打破進出口、引進外資與走出去的地區性優惠性措施與行政限制，打破對生產要素價格的束縛。實現資源在全社會各生產部門間的充分流轉，讓個體具備配置資源的空間與能力。

二是差異化舉措，就是對不同的主體采取不同的舉措，讓有效率的企業能夠勝出。市場配置資源的決定性作用是通過等價交換的公平規則，在自由競爭中實現資源的有效配置。先期成功的企業因具有規模效應相較于新近創辦的企業更具有優勢，因此需要差異化措施實現競爭機會的均等。具體而言，包括區域差異化政策、農村經濟保護政策、小微企業幫扶政策、瓶頸性基礎設施建設的支持政策、結構性減稅政策等。

三是公共化舉措，就是提供普遍而均等的公共品。一方面，市場決定資源配置本身的內涵就要求公共資源的普遍與均等。另一方面，只有在政府不再成為經濟增長中心的條件下，政府才會普遍并均等地提供公共資源，兩者常常是沖突的。具體而言，包括公共服務、民生支出、轉移支付在區域與城鄉均等化。

按照宏觀調控新方式穩定增長

速度

當前中國經濟治理任務在“量”的層面是穩定增長速度。一方面，穩增長本身就是目標。只有將資本品積累速度穩定在較高水平，才能吸引農村勞動力向城鎮轉移、消化新增就業人口。只有將最終消費品生產穩定在較高速度，才能滿足人民群眾不斷增長的物質文化需要。另一方面，穩增長也是調整經濟結構的前提。調結構需要有一個較為良好的增長環境。如果增長速度下滑太快，調結構實際上很難順利進行。在中國經濟已經企穩而系統性風險不斷加大的情況下，2014年下半年應當采用新的宏觀調控方式穩定經濟增長速度。

確立穩定增長速度的新目標。 在新的宏觀調控方式下，穩增長的目標與過去簡單的保“八”有兩大不同。一是下調經濟增速的年度預期。國內生產總值的增速目標設定在7.5%左右，是理性和符合實際的。在原有增長動力已遭遇嚴重瓶頸，產能過剩、地方債務膨脹等問題日益顯現的條件下，經濟增長速度保持在7.5%左右實屬不易。應該說，7.5%左右的增長是一個既能保障就業與收入，又不會帶來后遺癥的合理增長速度。二是擴大增長目標彈性并區間化。市場是在不斷波動中發揮引導資源配置作用的。在市場決定資源配置的條件下，我們不應設定剛性基準，而應擴大彈性范圍，為發揮市場的作用留出空間。例如國內生產總值增長目標是7.5%“左右”，通貨膨脹控制目標是3.5%“左右”等。在區間內，將不再依靠政府救市而是依靠市場自發調節。

實行穩定增長速度的新思路。用宏觀調控新方式穩增長，思路與過去保增長不同。政府不再使用短期的刺激政策，而是要把穩增長與經濟長期的持續發展，也就是由市場牽引的經濟結構調整結合起來，用“質”變促進“量”變。政府不再過分依靠政府支出的乘數效應，而是強調去“杠桿化”與去“行政化”，更充分利用市場化改革的“紅利”。一般不擴大赤字和松動貨幣投放，避免引發通貨膨脹和政府過高負債。

一是貨幣政策必須轉向盤活存量為主，不再通過增發貨幣向經濟注水。應采取市場化舉措，加速利率市場化改革、打破金融市場壟斷，倒逼金融體系中的貨幣存量注入實體經濟，發揮存量貨幣作用。應采取差異化舉措，充分利用央行當前累積的大量存款準備金，以定向降準、央行專項貸款為渠道，支持小微企業、三農企業、高新技術企業等現行金融體制中借貸約束強的企業，以優化經濟結構。

二是財政政策必須轉向盤活存量為主，不再過分依靠土地與借債獲取財政收入，不再采用大一統式、全面啟動的政府投資。應采取市場化舉措，減少財政資金對經濟建設的直接投入，更多采取政府購買服務的方式提供公共品供給，通過國有資產變現化解財政債務負擔。應采取差異化舉措，減少政府三公經費開支，通過結構性減稅和定向政府投資，將節約的政府資源集中在供給存在短缺而私人難以承擔的領域，突出重點、精準發力。具體而言，應集中于限制經濟增長的結構性瓶頸，如技術創新領域、民生亟需領域、必要的基礎設施領域。即便在基礎設施領域也應突出重點，政府應注重于棚戶區改造、城市地下管網建設和西部鐵路、城際鐵路及地鐵建設等關乎長遠利益并有利于化解供給短缺的投資。

三是穩投資必須轉向盤活存量為主。當前通過出口和消費穩定經濟增長較為困難，因此穩增長的關鍵在于穩投資。政府主導的先融資再投資的常態化思路已難以為繼，應注重發揮社會中存量資本的作用，鼓勵民營資本投資。采取市場化舉措：進一步調整法律體系，取消歧視民營資本的法律規定，平等保護民營資本產權；進一步打破壟斷，金融、鐵路、石油、電力等壟斷性部門須更大程度向民營資本放開，建立混合經濟體制。應實施差異化舉措，對風險大或平均利潤率低但社會需求大的部門，如高科技產業與三農產業，政府應通過差異化的財政政策與差異化的貨幣政策，通過定向補貼或融資支持予以支持，發揮汲水效應。

達到增長速度穩定的新常態。如果說下調經濟增速的年度目標是經濟轉型陣痛期與前期刺激政策消化期的短期選擇，那么增速穩定的新常態則是在經濟結構調整的背景下，中長期經濟增速的必然表現。在當前階段，擴大消費比重是經濟結構調整的必然選擇。它既是讓民眾受惠于增長的前提，也是在外需消退時擴大內需的要求。增長的新常態，是均衡條件下消費比重的擴大，必然會減少積累比例，從而降低經濟增長的速度。應當允許經濟的長期增長從高速下調至中高速。在城鄉、區域、階層間實施平等化公共服務，讓居民更多獲得社會福利。

按照宏觀調控新方式調整經濟

結構

當前中國經濟治理任務在“質”的層面是調整經濟結構。在需求層面，2008年金融危機后外需銳減，內部消費需求因居民收入低而難以啟動。在供給層面，當前青壯勞動力已經短缺，勞動力工資迅速上漲，廉價勞動力的比較優勢迅速喪失。在分配層面，原有經濟結構制約人民生活水平提升。

經濟結構調整分為兩種類型。一是同期性結構調整。這種結構調整是常態化、即時性的，是針對生產部門間的局部失衡。二是升級性結構調整。其原因在于支撐原有經濟結構的要素條件發生根本變化。當前中國經濟要完成的是升級性結構調整，其任務是要打造升級版的中國經濟。這種結構調整是換代性的，大約十到二十年才發生一次，包含需求、分配、生產三個層面，三者互相影響、互為一體。

一是需求結構的升級調整，涉及出口、消費與投資間的支出比例。當前中國經濟應從過分依賴外需轉變為更多依靠內需，在內需中又要從更多依賴政府投資轉向更多依靠民間投資與個人消費。要采取三項措施。一是市場化舉措。取消對商品進口與出口、資本進入與流出的限制與優惠政策，實現匯率與貨幣相對購買力相符合。在外需有限且疲弱的情況下，政府不宜再通過退稅、補貼政策鼓勵企業出口，而應在市場的自由競爭中讓企業自主選擇是商品出口還是商品內銷、是對外投資還是對內投資，適應需求條件的新變化，達到國際收支平衡。二是采取差異化舉措。面對外需，應更多支持高附加值、高資本密集度與技術密集度產品的出口。例如，通過政府外事活動推動高鐵技術出口。面對內需，應更多促進消費需求增長。例如，減免民生商品的消費稅；對部分中高檔商品的消費稅同樣適當減免，不讓這部分消費流失境外；減少商品流通環節的費用。在投資性需求中應更多促進社會資本的投資。例如通過減少政府審批、改革工商登記制度與對小微企業減稅，鼓勵民營資本的創業投資。三是采取公共化舉措。通過政府投資的公共化，也就是增加能夠滿足人民長遠需求的政府投資，在民生領域增加供給。如，支持中西部鐵路建設與棚戶區改造，將能夠促進公共消費需求的增加。

二是收入結構的升級調整，涉及政府財政、企業利潤、居民收入之間的分配比例。應當減少財政收入的增加比例，實現企業利潤與居民收入的同步增加，政府的財政收入也應更多用于轉移支付與民生投資，從而同需求結構、要素結構的變化相匹配。具體措施包括三個方面：一是采取市場化舉措。進一步推動收入分配的市場化，突破體制障礙，讓勞動、土地、資本、管理、技術等生產要素在市場中等價交換，由供求關系決定初次分配。二是采取差異化舉措。應通過稅收的結構化調整，減少政府的財政收入，增加企業與個人收入。在稅收結構上，應更多優惠創新型企業、小微企業與低收入群體。三是采取公共化舉措。通過政府轉移支付的公共化，實現教育、文化、醫療、社會保障等公共支出均等，保證個體同等享有成長的機會，推動收入結構從收入分配差距過大轉向公平公正與社會和諧。

三是產業結構的升級調整，涉及基礎設施投資、民生投資、各類產業投資之間的供給比例，以及同一產業內資本構成、技術構成等要素結構。促進產業結構調整需要采取三個方面措施：一是采取市場化舉措。也就是打破行業壁壘實現自由競爭。隨著后發優勢逐步消失，政府沒有能力明確產業進一步升級的方向，應通過市場決定資源配置，在市場價格的引導下由市場主體決定投資方向，促進創新驅動，引導產業轉型升級。在自由市場中，研發所需的科技、資本、人才資源能夠打破體制束縛實現流動組合，達到最優配置。二是采取差異化舉措。對于產能過剩的行業應進行限制；而對于新興朝陽產業則提供政策支持。三是采取公共化舉措。支持重大基礎性科技領域的創新，實現其輻射范圍的廣泛化，從而為各類企業的產業結構升級提供技術支撐。

篇2

隨著金融領域危機向實體經濟蔓延，危機導致的全球經濟放緩對經濟長期高度依賴出口的中國產生了重大影響。相關部門所能做的就是及時采取恰當的宏觀經濟政策，盡量減少危機對經濟的負面沖擊。

中國此次面臨的嚴峻形勢前所未有。在本輪經濟周期中，出口和房地產投資是主要推動力量。美國、歐盟、日本進口速度的放緩給中國經濟帶來較大的沖擊；房地產市場觀望情緒彌漫，投資放緩，交易量萎縮。另一方面，隨著股票市場泡沫的破滅，在財富效應作用下消費需求明顯下滑。出口、投資、消費三架馬車的拉動作用都將減弱，中國增長空間日趨窘迫。正是基于上述考慮，各投行和研究機構下調了中國GDP增長預期，高盛將2009年增速由原來的9.5％調低至8.7％；瑞銀證券則將2009年由原來的8.8％下調至8％；德意志銀行中國經濟學家馬駿更為悲觀，預期2010年中國經濟增長為7％。

直接干預資產價格是政府的

職能“越位”

金融危機在信心危機的作用下被無限放大，因而，要制止住恐慌的蔓延和資金鏈的斷裂，問題的關鍵在于重塑市場信心。自2008年9月15日至12月23日，央行百日內5次降息，降息力度之大實屬罕見，凸顯了嚴峻的經濟形勢和“保增長”目標的決心。但是，單靠貨幣政策不足以應對國內外經濟同時放慢的嚴峻形勢，更為重要的是要多管齊下采取宏觀調控措施緩解經濟下滑的壓力。2008年11月5日，國務院常務會議提出十大措施擴大內需促增長。這十項措施大都圍繞擴大投資、拉動消費而制定，旨在加快民生工程、基礎設施建設和災后重建、提高城鄉居民特別是低收入群體的收入水平、促進經濟平穩較快增長。

需要強調指出的是，一些人看到美國政府先后對房地美、房利美、美國國際集團出手相助，英國、冰島等國通過國有化接管危機重重的本國銀行，開始發表這樣的言論：連美國、英國等崇尚自由市場的國家都已經出手干預，中國股票市場自最高點以來下跌了三分之二，全國主要城市的房地產價格也在回落，中國政府自然更應該出面“救市”。然而，美國的大規模救助計劃雖被稱為“救市”，但其目的并不是拯救市場價格，而是為了穩定金融市場、抵御進一步的沖擊。如政府不出手相助，市場可能對經濟造成更大的損害，是“兩害相權取其輕”的被迫之舉。因此，在市場出現問題的特殊時刻，政府及時干預以防止恐慌的蔓延和由流動性問題導致的資金鏈斷裂，在經濟活動別是恢復市場信心方面扮演積極作用是必要的。但是，這并非政府的常規之舉，而且從長遠來看，“too big to fail”的政府救助可能會進一步加大“道德風險”。因而，我國的宏觀調控政策絕不應是直接“救股市”、“救房市”，不能逾越了政府與市場的邊界，有悖市場規律。直接“救股市”只會增加投機行為，并不能有效改善投資者對上市公司經營業績、發展前景的信心，不利于股市健康持續發展。樓市調整是回歸基本面的去泡沫化過程，房地產企業自會主動采取措施以合理價格促進銷售。中國房價下跌是由于背離了收入這一基本面，且2008年房地產同比下滑速度遠小于美、英等國，一些地方政府打著“促增長”旗號采取的直接“救房市”措施違背了政府職能，備受詬病。

深化改革、調整結構是刺激

內需的不二之選

目前世界需求萎縮，提高出口退稅不但效果不大，還易引發貿易貿擦，且其本質是補貼國外消費者；啟動內需市場補貼不但可提高社會福利，而且對促增長、保就業的效果顯著。

增值稅轉型改革是擴大內需增長十大措施中對企業影響最直接的重要一項，將對企業利潤產生正面影響，減緩公司今年面臨的業績下滑。而且，長期來看，該措施還有利于鼓勵企業設備更新和技術升級，推動企業成為市場長期投資主體。加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設和農村地區的基礎設施建設具有現實意義，將對勞動力就業、原材料行業以及裝備制造業等產生積極影響，不僅有利于改善交通狀況，對增加就業機會、拉動國民經濟以及相關產業鏈的增長有積極作用。農村基礎建設還對加快農村改革、縮小城鄉差距、增加農民收入有重要的作用。目前中國此類公共產品的建設需要大量的資金，很難通過企業來投資，大多由地方政府承擔。但是，一方面基礎設施建設投資額巨大，財政無力負擔從而影響了基建建設水平；另一方面，即便財政實力雄厚，但僅依靠財政撥款不能有效拉動企業投資，投資的乘數作用較小。因而，一方面要繼續加大財政支持力度，要對基礎設施建設的投資模式、運作方式進行改革。如政府保有對基礎設施固定資產的所有權，在基礎設施建設和運營中引入市場競爭，給予非國有企業經營特定基礎設施并獲得一定收益的權利。對公益性強的基礎設施可通過建立收費補償或財政補貼機制，吸引民間投資進入。還要鼓勵相關金融工具創新吸引民營資本和銀行信貸資金，滿足基礎設施建設的融資需求。此外，“建設保障性安居工程”、“取消對商業銀行的信貸規模限制”等措施，有利于刺激相關投資消費、拉動經濟增長。

但是，持續提高的投資率將給經濟發展帶來了一些負面影響，如資源約束矛盾加劇，生產能力超過有效需求規模(產品供大于求的矛盾進一步激化，設備利用率下降)，消費能力相對不足，經濟與資源的不協調問題日趨嚴重。我們應該認識到，相對于中國的經濟增長速度下降，失業問題更為重要。因此，必須把擴大投資與增加就業、深化改革結合起來，加快體制改革，不能因暫時的困難而放棄經濟轉型和結構調整，否則，只會進一步加劇結構不平衡的矛盾，給未來的經濟發展埋下更大的隱患。要改革能源產品的價格形成機制，真正建設資源節約型和環境保護型社會，不能因利益集團的反對和一些短期因素的考量停滯不前。放開準入、加快壟斷行業改革，壟斷行業改革緩慢制約了經濟增長的潛力，窒息了企業的活力，使得本可調動的潛在生產能力白白喪失。要打破鐵路、電力、銀行、通信、民航等部分行業的壟斷格局，降低民間資本的進入壁壘，形成市場競爭機制。企業生存環境的改善、盈利能力的提高才能恢復市場信心，經濟整體效率才能不斷改善。此外，還要加強政府監管能力建設。深化改革要求政府監管也必須跟上，有效實施監管職能、提高監管效率。

刺激消費需求知易行難，需要解決原來的歷史欠帳，如收入分配問題、農村問題、社會保障問題等。首先必須做到有加有減，提高居民收入這個加法是增加消費的根本。在我國，居民家庭所得在國民收入中所占比例還不到50％，要加

大收入分配制度改革的力度，增加居民家庭收入的份額，尤其要提高中、低收入居民的收入水平。我國農村人口眾多，消費的更新換代落后于城市居民，農村市場潛力廣闊，被寄予拉動內需的厚望。但是，如何將農民的潛在需求轉化為有效需求是一項艱巨的任務。相對城市居民，農民缺乏穩定的工資性收入，收入的波動性大，抗風險能力更差。外出務工收入是近些年農民收入提高的重要原因，但是，受此次金融危機的影響，農民工失業嚴重，保守估計占全國1.4億外出農民工的7％以上。農民收入提高面臨困境，農民消費增加更難啟動。政府要引導投資為農民就業創造機會，并加強職業培訓提升勞動力就業能力。同時，還應該通過做減法增加可支配收入――大幅度降低稅收，如提高個人收入所得稅的起征額以鼓勵中、低收入人群的消費，又如允許某些消費支出在個人所得稅前進行抵減，降低實際稅賦負擔。

篇3

關鍵詞：房地產業　宏觀調控　民生問題　經濟發展

一、引言

近幾年來，我國的房地產價格可謂是一路飆升。部分城市房價上漲過快，房價上漲的幅度遠遠高于居民家庭收入增長的幅度，面對飛速上漲居高不下的房價，普通老百姓越來越感覺到房子貴得買不起了。國家也早就認識到了房價過高不利于解決“居者有其屋”的民生問題，房地產市場的畸形發展和房地產泡沫也會使我國經濟的發展潛在著巨大的風險，為此政府曾先后幾次對房地產市場實施宏觀調控的政策。然而，2007年以前在政府進行宏觀調控的同時，房價依然呈現出上漲的趨勢，房地產市場價格高價位運行的狀況并未得到改變。以往的宏觀調控措施并未真正達到穩定房地產價格的目的。2009年我國政府為了應對由美國次貸危機所引發的全球金融危機的沖擊，實施了寬松的貨幣政策，并采取加大政府投資力度的措施來拉動經濟。一系列刺激經濟的措施使我國的房地產市場在經歷了2008年的短暫低迷后迅速出現了異常火爆的局面。

從我國過高的房價收入比、房價租金比和已銷售房屋的空置率等數據來看，我國的房地產市場的發展確實存在著畸形的一面。2010年，中央連續出臺了一系列宏觀調控措施，從控制信貸投放、增加房地產供給、遏制投資投機、建立對地方政府問責制等層面，多管齊下對房地產市場進行宏觀調控，下決心遏制部分城市房地產價格的過快上漲。筆者認為，要想從根本上促進我國房地產市場的良性運行和健康發展，必須透過房價過快上漲的表象，找出其背后深層次的根源，在采取短期措施進行治理的同時，應著眼于建立調控房地產市場的長效機制，在治標的同時，更應注重治本，只有這樣，才能穩定居民對房地產市場的預期，馴服不羈的房價，使我國的經濟步入良性運行的軌道。

二、關于房價上漲原因相關文獻的回顧

造成近幾年部分大中城市房價過快上漲、房地產市場異常火爆的原因有哪些?目前業界和學術界的觀點大致可以歸納為如下幾種：一是從供求的角度來進行解釋。如楊飛(2009)認為，我國城市化的進程中，由于房改政策的實施以及對房價上漲的心理預期，居民投資渠道單一等原因，致使居民對房屋的自住性需求與投資和投機性需求比較旺盛，而房地產的有效供應由于現行土地供應方式，商品房的供給結構不合理以及開發商采用信息不對稱的運作手段等原因，致使房地產市場出現了需求大于供給的局面，從而使房價不斷攀升。二是認為流動性過剩是房地產市場的火爆、房價居高不下的根本原因。如王蘇望(2010)提出的觀點：在土地資源稀缺的情況下，銀行體系存在的流動性過剩和由此引發的信貸投放沖動，一方面刺激了居民對住房的自住消費和投資需求，另一方面催生了“地王”現象，從而推高了房價。三是從博弈論的視角對房地產市場價格的波動進行了分析。如賀建清(2009)對開發商與消費者之間的靜態博弈進行了研究，并基于有限理性下開發商相互之間的協調博弈模型動態分析了開發商之間的相關關系，得出了如下的觀點：盡管影響房地產價格波動的因素很多，但是開發商與消費者之間的博弈，開發商與開發商之間合作與非合作博弈也是影響房地產價格的重要原因。孫建平(2010)則從購房者、政府、商業銀行和開發商的三重博弈關系研讀了我國房地產行業，認為房地產市場中三重博弈關系框架把市場和政策很好地糅合在一起，由于城市化和人口紅利等長期支持因素的存在，市場決定了行業趨勢將量價齊升，所以中短期行業主要影響因素要看政策取向。四是從制度層面上對房地產價格飆升進行了思考。如汪利娜(2010)把關注的目光投向了我國相關制度設計上，指出盡管流動性泛濫對房地產價格的一路攀升起到了推波助瀾的作用，但是土地制度和政策性住宅金融等制度建設的缺失才是導致我國部門城市房價飛漲、居高不下的關鍵。

以上各種導致部分城市房價飛漲的原因盡管確實值得引起我們的重視。然而，筆者認為，我國房地產市場的高價位運行是多種因素長期共同作用的結果，我們在對上述原因進行分析的基礎上，還應看到導致我國部分城市房價過快上漲、房地產價格普通百姓難以承受的深層次問題。

三、對我國房價上漲過快深層原因的透視

(一)地方政府社會服務功能的弱化

政府不僅具有投資功能，而且還有服務社會的功能。目前我國地方政府在運行中存在著公司化的傾向，財政收入好象是取得了商品銷售收入，而支出則好象是從事采購原材料的支出，過分注重財政投資支出的收益和回報，在一定程度上淡化了自身的社會服務功能。一方面對普通商品住房用地實行“價高者得”的拍賣制度，以此來增加當地的財政收入，過份重視土地的商品性，而忽視了土地還具有“公共品”的屬性。地價上漲推高了房價，房價上漲又帶動了地價的飆升，地價和房價的交互影響使房地產市場價位的攀升呈現出惡性循環。從表面看是我國土地制度的缺失催生了“地王”頻出的現象，其實通過深層次剖析，可以看出從根源上則是我國地方政府在功能定位上存在著一定程度的偏離。

另一方面，從我國住房供給結構上看，保障性住房的供給遠遠低于普通商品住房的供給，這是因為建設保障性住房地方政府取得的稅收收入要遠遠低于普通商品房，有的甚至還要動用一定的財政支出予以扶持。在這樣的情況下，盡管中央要求地方政府大力推動保障性住房的建設，但是還是落實不到行動上。在解決普通老百姓住房的民生問題上，一些地方政府的責任心和使命感不強。

(二)經濟增長點的培育定位不準

早在1998年年初的經濟工作年會上，我國在內需不振、外需不足的情況下，提出了培育房地產市場，要用房地產行業來拉動中國經濟的增長。此后，我國的房地產市場逐步升溫，尤其是2003年以后，大量資金涌入房地產市場，出現了量價齊升的局面，我國出現了炒房的熱潮，房地產業占GDP的比重不斷升高，房地產行業已成為拉動我國經濟增長的一個重要引擎。然而，我們應該看到，由商品房流通領域

房價的不斷飛速上漲所帶來的GDP的增長，并非來源于價值的創造，也不是我國社會財富的真實增加；未來在我國的工業化和城市化發展到一定階段，居民對城市商品住房的剛性需求釋放后，依靠房地產業來拉動經濟的增長是不可持續。

縱觀西方發達資本主義國家的經濟發展過程，我們可以得到一些有益的啟迪。從經濟形態的演化來看，科學技術一直是推動力量。古代的科技與經濟是點與線的關系，科技對經濟的作用是加法效應；近代的科技與經濟是線與面的關系，科技對經濟的作用是乘法效應；現代的科技與經濟是面與體的關系，科技對經濟的作用是指數效應，科技催化經濟裂變式的增長。因此，我國應借鑒國外發展經濟的切入點，把經濟增長點定位于促進科技創新方面，立足于科技創新體系的培育，加大對創新創業的扶持力度，通過科學技術的創新，促進生產力水平的提高，進而使我國經濟社會實現跨越式發展。

(三)投資融資渠道單一

目前，我國房地產開發商與消費者融通資金的渠道主要來自商業銀行。而在自身體系內存在著的流動性過剩的情況下，追求盈利性的商業銀行所產生的信貸投放沖動，正好迎合了開發商與消費者對資金的需求。從房地產行業與商業銀行之間極大的風險關聯度，我們可以看出，我國投資融資渠道比較單一，在資本市場不發達的情況下，利用銀行信貸資金進行間接融資成了我國企業和個人籌措資金的主要方式。

同時由于我國資本市場還不夠完善，股票市場運作不規范，中小投資者的利益常常得不有效的保護，在這種情況下，房地產市場資源的稀缺性，以及近幾年來房地產市場的持續火爆，致使大量資金流入房地產市場，可以說房地產業成了首選的投資對象。千軍萬馬都來擠房地產這座“獨木橋”根源于我國投資渠道的單一。在投資渠道比較狹窄的情況下，房地產開發商利用收取的大量房屋預售款和從銀行取得的信貸資金，就可以大膽地參加土地的拍賣招標。而房屋是附屬于土地上的建筑物，開發商只要競拍到土地，就擁有了房地產的開發權，就在一定程度上掌握了房地產資源的壟斷經營權，就可以采取“囤地”、“捂盤”等運作方式，從而在房地產市場的定價上居于支配地位；而廣大自住消費者和投資投機客則只能成為被動的價格接受者。

(四)政策性住宅金融不夠完善

目前我國正處于城市化的發展進程中，我國人口較多的現實，決定了在未來較長的一個時期，消費者對住房會存在著巨大的剛性需求。在我國中低收入者所占比重較大、購房支付能力有限的情況下，幫助他們籌集長期低成本購房資金，從政策層面為他們提供住宅金融服務，可以說是解決“居者有其屋”的民生問題不能被忽視的一個重要環節。

目前我國政策性住宅金融的發展還很不完善。其主要問題就是我國政策性住宅金融機構缺位。雖然我國已建立了住房公積金制度，但是由于住房公積金中心被定位為事業單位，規定公積金只能發放個貸，而解決中低收入者安居工程的保障性住房建設只能靠公積金的增值收益來維系，并沒有設計出針對中低收入居民的具有扶持措施，再加上對公積金的管理普遍存在著資金使用無序、配貸機制不公、監管缺位的問題，我國的住房公積金并沒有真正發揮出為居民購房提供長期低成本資金的政策性住宅金融功能。居民住宅不僅具有商品屬性，同時也具有“公共品”屬性，目前我國中低收入居民購買住宅所需要的資金除了一部分自有資金外，大部分來自盈利性的商業銀行。考慮到自身的收益性，商業銀行難以在利率上給予購房者特別是那些自住性消費者以更多的優惠，從而致使消費者難以籌措到低成本資金。

四、建立短期治“標”長期治“本”調控機制的思路

房地產業已成為我國經濟的一個支柱產業，關聯行業較多，涉及面較廣，對我國經濟增長的有著巨大的拉動作用。筆者認為，對房地產市場進行宏觀調控，一方面在短期內應通過抑制房地產過度的投資與投機需求，增加商品房的有效供給來遏制部分城市房價的過快上漲，使房價盡可能與居民的承受能力相適應，切實解決居民自住性的需求。另一方面，還應從促進我國經濟的健康發展著眼，通過剖析引起我國房地產市場畸形發展的深層問題，建立房地產市場宏觀調控的長期機制，在治“標”的同時，加大治“本”的力度，才能真正消除房地產業發展中潛在的風險隱患，實現保民生和促增長的有機統一。

(一)增強地方政府的服務功能

地方政府應克服商業化、公司化的運作傾向，合理安排財政收支，進～步增強服務民生的功能。在對房地產市場的實施宏觀調控的過程中，地方政府一方面應從土地出讓制度著手進行改革，對普遍商品住宅用地的招標拍賣，可綜合地價、房價、戶型、面積等因素，再根據開發商的自有資本、企業信譽、以往業績和納稅義務的履行等多種指標，選拔出真正能為消費者提供住宅品質高、服務質量好的開發商，改變過去單純從增加地方財政收入的角度考慮問題的思路，完善國有土地的拍賣機制，確保國有土地合理有償使用，切實從源頭上控制房地產價格的上漲。另一方面，地方政府要對土地出讓收益實行“收支兩條線”的管理辦法，采取定期公示的辦法，自覺接受地方人大、監察和社會公眾的監督，確保土地出讓凈收益的一定比例用于保障性住房的建設，真正解決保障性住房供給嚴重不足的問題。

(二)大力培育創新創業體系

技術革命帶來產業革命，科技中心帶來經濟中心的歷史經驗，使我們應該以促進科技創新，并使之產業化作為推動我國經濟長久持續發展的立足點和著眼點，使科技成果盡快轉化為現實的生產力，不斷提高科技產品的經濟附加值。因此，我國應制訂出長期的發展規劃，大力培育創新創業體系。一方面，不僅要加大對科研事業的投入力度，改善科研環境和條件，優化高端人才的選拔機制，不斷提高科技創新人才的待遇，使他們能夠安心工作、樂于奉獻、多出成果；同時還要大力發展教育事業，不斷提高國民的文化素質，使我國盡快從人力資源大國向人力資源強國轉變，為科技創新奠定良好的國民素質素基礎。另一方面，我們還要努力加快科研成果產業化的步伐，以國家大學科技創業園為依托，促進高校、科研院所與高新技術企業“聯姻”，不斷推出附加值高的新科技產品，力爭使創新科技成為改善人民生活、工作和學習的一種源泉，創造出更多的社會財富。

就房地產業而言，下一步我們應重點促進教育地產、工業地產和綠色地產的發展，努力創建具有中國特色的低碳生態城市，在城市化的進程中實現城市發展模式的轉變，不斷提高城市的品位與檔次。總之，國家應通過大力培育創新創業體系，依靠科技的創新和生產力的提高，使房地產業的發展與人民

生活品位的提高、資源的節約、環境的保護有機地結合起來，真正使我國經濟增長步入可持續發展的良性運行軌道。

(三)進一步規范和完善我國的資本市場

一方面要規范我國上市公司的運作方式，切實保護中小投資者的利益。目前在資本市場上，上市公司的一些不規范的運作方式，損害了廣大股民的利益，影響了居民投資的積極性。為了進一步拓寬投資渠道，證券監管部門要切實加大監管力度，對損害中小投資者利益的行為嚴厲進行打擊，維護資本市場良好的運營秩序，引導更多的社會富裕資金進入股票市場，不斷擴大直接融資的比重。另一方面要努力促進創業板資本市場的發展，引導居民投資的流向。對那些科技含量高、市場前景廣闊的中小企業，地方政府和證券監管部門優先安排其上市，在促進我國自主創新技術發展和產業結構升級的同時，努力把創業板市場打造成為社會投資的一個基地和平臺，使創新創業體系的培育與資本市場完善有機地銜接起來。另外，還要優先安排業績優良、對社會貢獻較大的房地產開發企業優先在資本市場上進行融資，引導他們增加住宅的供給量、改善商品房的供給結構，逐步改變房地產市場供給不平衡的現狀。通過進一步規范與完善資本市場，我們不僅能夠逐步化解銀行體系流動性過剩的問題，降低商業銀行與房地產業過高的風險關聯性，而且還可以抑制房地產市場泡沫，促進社會資源的合理配置，使過高的房地產價格盡快實現理性的回歸。

篇4

一、政策獨大，法律缺位

十余年間政府以意見、通知、批復等名義出臺的房地產宏觀調控政策，數量之多可以說不勝枚舉，但到目前為止我國專門以房地產開發行為（不包括建筑市場）為調整內容的法律、法規只有1998年的《城市房地產開發經營管理條例》、1995年的《城市商品房預售管理辦法》（2004年修改）和2001年的《商品房銷售管理辦法》等幾部行政法規和政府規章。由此不難看出，房地產宏觀調控多以政策、文件的形式完成，并且僅有的幾部法律也是在十幾年以前出臺的。筆者認為，僅僅依靠政策來進行房地產調控的利弊有以下三個方面。

第一，政策的靈活性決定了政府的調控意圖能在短期內得到體現，這是政策調整的最大優勢。一般來說，政府行使社會管理行為的依據主要有兩類：一是法律、法規；二是政府規范性文件，包括通知、批復、實施意見等。其實，政策就是人們對政府規范性文件的通稱，政策最大的優點就是環境適應能力強、制定程序簡單，易隨環境的變化而作相應的調整（即政策的靈活性）。政策環境的變化可分兩種情況：一是已有的政策調整關系不適應時展的要求；二是新發現的社會關系還沒有相關政策進行調整。在這兩種情況下，政策都可能做出較為靈活的反應。法律、法規則不同，其制定程序相對復雜、嚴格，一旦形成法律是不能隨意改變的，例如美國200多年前的憲法至今仍在沿用。新情況出現或者原有情況發生變化，政策能夠第一時間出臺或者做出調整、修改。因此，政府用政策對房地產市場進行調整，能夠及時、靈活地處理市場出現的新情況、新問題，這也是宏觀調控相對法律、法規調整的最大優勢。

第二，政策效力遠低于法律，往往導致以法律規避調控政策的現象發生。法律、法規和政策除了在制定程序上存在明顯不同外，在其效力上也存在巨大差別，例如，不管是法律還是法規都是我國《立法法》規定的法律體系的有機組成部分，在訴訟中可以是法官判案的依據或者參考，政府規范性文件連參考都不能參考。現實中有些政策內容并無明確的法律依據，容易導致以下兩方面的后果：一是，依照政策做出部分行為司法機關未必認可，從而導致行政機關與司法機關在同一問題上認識不一致的情況。例如，在存量房交易過程中，往往會有兩份合同，一份是雙方當事人在網簽前簽訂的書面合同，另一份是房管局的網上合同（即網簽合同）。在處理糾紛時，房管局一般以網簽合同為準，而法院需要探究哪一份合同是當事人的真實意思表示，最后往往是以網簽前的書面合同為準。二是，當事人利用法律來規避限購。例如，限購政策出臺后不久，曾出現交易雙方利用法院判決的形式來規避限購政策（即不符合購房條件的當事人通過虛構訴訟的方式，來達到購買房屋之目的）。

第三，政策的強制效力不及法律，調控政策得不到落實。通常認為，政策與法律相比具有一定的原則性和倡導性，僅僅為人提供了一種行為模式其約束力不強，而法律則不同，它不僅有行為模式還規定了相應的法律后果。換句話說，政策通常只告訴人們該怎么做，至于違反了政策要承擔什么后果一般很少提及，即使有處罰也只是輕微的紀律處分；法律則不但告訴人們怎么做，還詳盡地規定了違反法律的后果，并且以專制手段來做保障。這也是十余年來部分宏觀調控政策不能真正落實的主要原因之一。比如，2002年8月26日頒布的《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房〔2002〕217號文件）就曾經強調：“大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構”，但直到目前為止政府的保障性住房建設仍然嚴重滯后于整體房地產行業的發展。另外，“90/70政策”（即90平方米以下的小戶型應占小區總套數的70%以上）至今未能得到真正落實。

二、集體土地未能入市阻礙了房地產市場的健康發展

按照目前的法律規定，只有國有土地才能進行房地產開發建設，集體土地若要進行房地產開發，就必須先由國家征收轉為國有土地后才能進行。之所以如此，官方給出的理由有二，其一，為保護耕地及糧食供應，因為大部分的集體土地均為農地，一旦允許其進行房地產開發可能會導致耕地減少，從而可能會影響國家的糧食安全；其二，大量的集體土地入市進行房地產開發建設，可能會對目前的房地產市場造成一定的沖擊而影響房價。筆者認為，這兩種說法都是值得商榷的，其理由如下。

首先，保護耕地只與是否嚴格落實土地規劃用途有關，和是否進行房地產開發沒有直接的關系。根據《中華人民共和國土地管理法》第4條規定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。”該法接著又規定：“前款所稱農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。”由此我們可以看出，國家已經對土地用途進行了規劃和分類，只要嚴格執法、認真監督，禁止在集體農用地上進行房地產開發建設，在集體建設用地上進行的房地產開發行為絲毫不會影響耕地保護工作。

其次，以維護現有房地產市場穩定為由，禁止集體土地進行房地產開發建設沒有任何道理。不可否認，集體土地進入房地產市場必然會對目前的房地產開發造成一定的影響，但目前業界的普遍共識是，集體土地入市進行房地產開發建設最大的影響就是會減少政府的土地出讓金收益。從長期來看，土地出讓金收益不應該也不可能成為一個政府的主要收入來源，況且“土地財政”對整個國家造成不利影響已初見倪端，過度的依賴“土地財政”勢必導致實體經濟（制造業）萎縮，房地產泡沫惡性膨脹，一旦泡沫破裂后果不堪設想。值得一提的是，集體土地入市進行房地產開發不但能增加農民收入，而且還能平抑目前過高的房價。

最后，集體土地入市有利于解決目前屢禁不止的小產權房問題。簡單地講，所謂小產權房就是指在集體土地上建設的面向非本集體經濟組織成員出售的住房。國家屢次明確禁止建設、買賣小產權房，但卻屢禁不止，究其主要原因就在于我國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。國有建設用地有限，導致商品住房供應緊張房價飛漲，一些買不起商品住房的人只能退而求其次購買小產權房。根筆者考察，以廣州市白云區100平方米左右的房子為例，國有土地上的商品房價格將近300萬元，而同樣地段的小產權房的價格只有20萬左右！有利益就有市場，只有徹底允許集體土地入市且可以“同地同權”的交易，才能有效解決小產權房問題，否則，簡單的禁止小產權房交易是不可能徹底解決問題的。

三、政策代替法律，“三舊”改造進展緩慢

近年來，“三舊”改造在各大城市都進行的如火如荼，之所以進行“三舊”改造，究其原因主要有兩個方面：一是，為了緩解城市快速發展與可供建設用地緊張的矛盾；二是，提高城市居民居住水平的需要。通過“三舊”改造，不僅可以為政府提供發展用地，而且可以提升居民生活質量、美化城市環境，可謂一箭雙雕、兩全齊美，但總體來說，“三舊”改造的進展并不順利。以廣州為例，除了獵德村、琶洲村改造基本完成之外，其他舊村改造項目都困難重重。“三舊”改造進展緩慢，究其主要原因就是調控政策代替法律所致，其主要表現在以下兩個方面。

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關鍵詞：房地產；宏觀調控；房價；政策變遷；反思

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1007-7685（2013）10-0086-04

1998年我國取消福利分房以來，房地產市場步入快速發展階段，居民的居住條件與居住環境得到明顯改善。然而，隨著住房市場化進程的逐步推進，各種問題不斷暴露出來，主要集中在房價過快上漲、住房供給結構失衡、經濟嚴重依賴房地產投資等方面，并逐漸成為關系居民生活的重大民生問題。面對房地產業發展過程中出現的各種問題，2004年以來國家頻頻出臺房地產宏觀調控政策。據不完全統計，十年間國家有關部門共出臺103項房地產調控措施。這些政策對促進我國房地產業健康發展起到一定作用，但房價過高、住房供給結構失衡以及中低收入者住房困難問題仍很突出。因此，對十年來我國房地產宏觀調控政策進行梳理，總結經驗及教訓，對進一步完善我國房地產宏觀調控政策體系、促進房地產業健康發展具有重要意義。

一、十年來我國房地產宏觀調控政策的演進

（一）調控目標

我國房地產宏觀調控的目標主要是促進經濟增長、遏制房價過快上漲、加快保障房建設、防范金融風險以及控制土地供應等。2004～2007年，穩定住房價格是宏觀調控的主要目標，涉及穩定房價的調控政策多達16項；而2008年下半年以及2009年上半年復蘇房地產市場、促進經濟增長則成為政府的主要關注點，在這一年期間，出臺支持房地產發展的政策多達8項；2009年下半年以來，特別是2010年，遏制房價過快上漲成為房地產調控的主要目標，僅2010年就出臺9項遏制房地產價格過快上漲的政策；推進保障房建設在2008年后成為房地產調控的主要目標之一，國家不斷出臺針對性政策推進保障房建設。

（二）調控手段

我國主要以金融、稅收等經濟手段以及行政規制、住房保障、土地政策等行政手段對房地產市場進行宏觀調控。2004～2007年，我國主要以經濟手段和行政手段對房地產業進行調控，促進房地產業規范發展以及限制房價過快上漲，調控手段比較溫和。2008年以后，采取行政手段的頻率不斷增加，調控手段愈加嚴厲。

（三）調控對象

房地產調控對象主要為開發商、購房者。2004～2009年，開發商是國家房地產調控政策的主要調控對象。在此期間，國家出臺了針對房地產開發商的諸多調控政策，如收緊房產信托、90/70政策、規范房地產稅收、嚴格房地產開發貸款管理等。從2010年開始，購房者成為房地產調控的主要對象。出臺了針對購房者的限購、限貸、提高首付比例等嚴厲打擊炒房行為的政策，以及針對地方政府的房價問責制、制定保障房建設目標的政策。

（四）調控環節

從房地產調控環節看，可分為供地環節、開發環節、保有環節及交易環節。我國房地產調控主要集中在供地環節、開發環節及交易環節，保有環節的調控幾乎缺失。供地環節的調控主要包括供地總量控制、供地結構控制等；開發環節的調控主要包括套型結構、開發商貸款管理、打擊開發商各種土地違法行為等；交易環節的調控主要包括差別化房貸政策、稅收政策、個人轉讓住房營業稅政策、住房交易市場整治等。目前，對保有環節的調控，主要是2011年開始在上海、重慶進行房產稅試點，但在全國范圍推廣尚需時日。

二、房地產宏觀調控下房地產市場的變化

（一）房價呈不斷上升趨勢

2004—2012年期間，我國商品房平均銷售單價絕大多數年份漲幅為正，銷售單價從2004年的2778元上漲到2012年的5791元，不到十年的時間內漲幅達108%。2004年以來，房價一路上漲，只是在2008年國際金融危機的影響下實體經濟受到影響，消費者處于觀望情緒，需求萎縮，導致全國商品房平均銷售價格有小幅下跌，但隨后在國家經濟刺激計劃后，2009年全國房價出現大幅度反彈，之后便保持穩定增長。（見表1）

（二）房地產投機現象嚴重

2004年以來，在流動性過度、居民可支配收入增長以及投資渠道狹窄等因素的綜合作用下，房地產投機賺取差價成為各類剩余資金的最好出路。一方面，房地產開發商熱衷于炒地皮，“地王”現象頻現，土地閑置現象嚴重，一些開發商采取“捂盤”等方式，待價而沽，導致地價、房價不斷攀升。另一方面，大量民間資金涌入樓市，人為抬高房價，而且造成房屋空置率居高不下。

（三）住房供給結構不合理

1998年房改確立了“以經濟適用住房為主的住房供應體系”的原則，按照此原則，經濟適用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供應量應占城鎮住房供給體系的70%以上。然而2004年以后，住房供給結構與當初改革預期出現大幅度偏差，普通商品房、高檔公寓以及別墅占據大部分的住宅供應，經濟適用房等保障房不斷萎縮。據中國指數研究院的《2011保障房白皮書》數據顯示，2002年以后，我國保障房建設全面萎縮，2010年經濟適用房銷售面積僅占全部住宅銷售面積的2.94%。

三、我國房地產宏觀調控政策存在的問題

（一）房地產宏觀調控政策缺乏獨立性

我國的房地產宏觀調控政策是宏觀經濟調控的一種手段，即作為拉動經濟增長或者防止經濟過熱的工具，被動應對經濟形勢與房地產發展態勢，缺乏獨立性。2004～2008年上半年，由于固定資產投資保持快速增長，經濟面臨過熱的危險，國家出臺了嚴格控制土地供應量、房地產信貸和提高房貸利率、首付比例、住房轉讓營業稅率等政策，這些政策無一不指向防止房地產開發過熱和維護經濟安全的目標。而2008年底受到國際金融危機的影響，我國經濟面臨增速下滑的危險，國家出臺了各種優惠政策扶持房地產市場的投資與消費，目的在于維持經濟增長速度。在國家政策的大力扶持下，2009年下半年開始，房價在經歷短期下跌之后全面暴漲，房價面臨失控的危險，2010年開始，國家又出臺了“史上最嚴厲”的房地產調控政策，調控頻率與力度空前。

（二）房地產宏觀調控多以政策、通知等形式出現，相關法律缺失

從我國房地產宏觀調控的歷史看，房地產宏觀調控多以行政命令、部門規章制度、通知等形式出現，缺乏法律手段，至今未能出臺一部專門針對房地產相關問題的法律，使房地產調控的約束力不強。十年來，我國房地產宏觀調控一般由國務院、國家發改委、住建部、國家稅務總局、國土資源部等部門以行政命令、通知、辦法、意見等形式進行。如，國務院2005年《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》、2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、2010年《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》、2011年“國八條”及“國五條”等。再如，建設部2004年《經濟適用住房管理辦法》、2012年國土資源部《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》等。

（三）房地產宏觀調控政策缺乏連續性

十年來，我國共出臺了103項房地產調控措施，政策出臺頻率很高，但缺乏連續性，主要表現為政策波動較大，調控政策出臺后，調控效果剛剛顯現，又出臺新的政策，進入新一輪調控周期，這也是每次調控后都迎來一次房價大幅上漲的重要原因。政策的頻繁變動使市場各利益主體無法形成穩定一致的預期，房地產調控掉進“動態不一致性”陷阱，房地產投資與消費出現非正常波動，不利于房地產市場的穩定發展。

（四）多元化的調控目標陷入兩難境地

我國房地產宏觀調控的目標包括促進經濟增長、穩定房價、提供保障性住房、防范金融風險以及控制土地供應量等。多元化的調控目標使政府經常陷入兩難的境地。一方面，隨著房價不斷攀升，穩定房價以及防范金融風險成為政府宏觀調控的重要目標。另一方面，由于我國經濟增長很大程度上依靠的是固定資產投資，房地產投資更是占據很大比重，要保持經濟高速增長必須依靠房地產業的增長。因此，從2004年以來，在經濟增長較快的情況下，穩定房價尚且能夠成為政府宏觀調控的重要目標，但經濟增長一旦面臨下滑的風險，穩定房價的目標迅速退位，一切政策為“保增長”服務。

（五）忽視保有環節調控，無法有效抑制房地產投機

從2004年以來我國房地產宏觀調控的實踐看，調控的環節主要集中在供地環節、開發環節以及交易環節，基本不涉及保有環節的調控。在這種背景下，開征房產稅，針對保有環節進行調控從而提高炒房成本的呼聲漸高。但受制于各種因素，直到2011年1月份才在上海與重慶進行房產稅試點，首次進行保有環節調控。房產稅試點已經過去兩年多，在全國范圍內推廣仍然沒有時間表，針對保有環節的調控依然缺失。

四、完善我國房地產宏觀調控的策略

（一）準確定位房地產宏觀調控目標

大多數發達國家在住房短缺時期也都強化政府在提供公共住房方面的責任，保障公民的住房權利。如，美國、德國、英國、新加坡等發達國家都為中低收入者提供了大量的公共住房，從而滿足了中低收入者的住房需求，在此基礎上逐步推進住房市場化，構建多層次的住房供給體系，滿足不同階層的住房需求。我國在經歷長期的住房福利制度之后，將住房定位為商品在短期內迅速將其市場化，并將房地產業作為拉動經濟增長的手段。因此，在接下來的房地產宏觀調控中，應準確定位調控目標，將我國房地產宏觀調控的目標定位為建立一個保障公眾基本住房權利并能滿足各個階層多樣化需求的多層次住房供給體系。

（二）重構我國房地產稅收體系

目前，我國房地產領域的稅費包括土地出讓金、城鎮土地使用稅、營業稅、土地增值稅、城鎮維護建設稅、印花稅、所得稅、契稅等眾多稅種。從我國房地產稅費構成中可以看出我國房地產稅多集中在開發環節與流通環節，較少涉及保有環節，這種稅收制度的安排助推了地方經營土地財政及消費者的房地產投機行為，是房價出現大幅上漲的重要因素之一。為促進房價理性回歸，需要重構我國的房地產稅收體系。一是整合現有的各種房地產稅費，撤銷一些不合理的收費項目，適度降低房地產稅費負擔，實現簡化稅制、降低稅率。二是將房地產稅費征收的重點集中在保有環節，降低開發環節以及流通環節的稅收負擔，從根本上抑制投機需求。三是擴大物業稅征收范圍以及合理設置計稅依據，使之成為地方政府財政收入的長期支柱，降低地方經營土地財政的沖動。

（三）完善住房保障體系

一方面，完善住房保障體系能保障中低收入階層的基本住房需求，解決高房價問題。另一方面，保障房體系的完善為充分放開商品房市場價格提供條件，國家可以在穩定現有房價的情況下解決住房問題，避免房地產業的大幅波動。首先，加強住房保障在地方官員考核中的比重。住房保障體系的完善需要由地方政府執行，只有加強住房保障在地方政府官員考核中的比重，才能真正引起地方官員的重視。其次，建立多元化融資渠道。住房保障體系的資金來源可考慮三種渠道：一是中央的專項財政資金。二是規定地方政府拿出一定比例的土地出讓金用于住房保障建設。三是吸引社會資金進入保障房領域。四是健全保障房進入、監督與退出機制。明確保障房的申請資格與條件，建立公正的監督機制，并完善退出機制，提高保障房的利用效率。

篇6

[關鍵詞]房地產 宏觀調控 交易成本 準公共產品

我國房地產市場雖經一年宏觀調控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據國家統計局的數據顯示，2006年第1季度全國房地產開發投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產企業開發土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認真審視政府調控房地產市場的政策目標，進一步明確調控的依據和政策邊界，以切實推進房地產市場宏觀調控工作。

一、房地產市場宏觀調控的理論依據

政府到底為什么要對房地產市場進行宏觀調控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現象上看，房地產市場出現投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質上看房地產市場某些內在缺陷才是決定性因素，這些因素導致單純依靠市場機制，無法達到市場供求均衡，更不能避免出現嚴重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預和調控，促進和保障房地產市場健康發展。

1.房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策。現實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

2.房地產具有準公共產品屬性，其價值無法依靠市場完全實現。房地產作為一種特殊的商品，具有準公共產品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當的住房不僅給居民本人帶來利益，而且會對周圍環境，對其他居民帶來益處，包括公共衛生、市容環境、社會治安等方面的利益。另外，房地產消費，特別是居民購房置業，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準公共產品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業將給社會帶來的好處，體現出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產的準公共產品屬性所體現的外部效益并不能通過市場機制來實現，市場機制在公共產品供應或者說公共價值的實現上是失靈的。既然完全由市場機制調節，房地產的一部分價值得不到實現，那么房地產市場供應將可能相對不足，并且主要體現為普通商品房供應相對不足。這時房地產市場雖然可能會出現供求均衡，但那并非是與經濟發展水平相協調的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優均衡。

3.房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向于開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產市場宏觀調控的目標分類

政府對房地產市場進行宏觀調控，正是針對房地產市場內在缺陷展開的，其總體目標就是要消除市場失靈的影響，保障房地產市場的供求均衡和健康發展，促使其與經濟發展和居民生活水平提高相協調。根據所針對市場缺陷的不同和政策效應大小，政府房地產市場宏觀調控目標可分為投機抑制目標、均衡供應目標與福利保障目標。

1.投機抑制目標。把房地產市場上的投機活動抑制在一定程度之內，或者完全遏止投機行為，是政府房地產市場宏觀調控的最經常目標。針對房地產市場投機行為的抑制性政策則是房地產市場宏觀調控中最常見政策。房地產市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產開發投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發房地產投資過熱，市場炒作過度，導致房地產價格偏高，嚴重時可能形成影響經濟正常運行的房地產泡沫。正因為房地產市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態度，實行不同的調控政策。不過，當市場炒作氣氛過于濃厚，房地產泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標，采取相應宏觀調控政策。

2.均衡供應目標。在房地產市場發展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導致的房地產市場供應結構問題既包括中高檔商品房供應量過大，而普通及低檔商品房供應量偏小，也包括房地產商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發的房地產市場當期供應相對不足。政府均衡供應目標就是針這些問題提出來的。政府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發展水平，確定適當的，即與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，并通過政策引導予以保障，所實現的就是房地產市場均衡供應目標。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。

3.福利保障目標。政府為了實現房地產所包含的公共利益或價值，按照公共產品由公共提供的原則，通過有關公共政策參與和調節房地產的供應，為部分居民提供一定的房地產消費福利，由此所引起部分居民房地產消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優化和保障，體現的就是房地產福利保障目標。理論上政府的房地產福利保障極限是使房地產的公共價值得到充分實現，居民享受與經濟發展水平協調一致的住房福利，住房資源得到最優配置，市場達到最優均衡。簡單地說就是居民房地產消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平。現實中政府的房地產福利保障因經濟發展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。

三、我國房地產市場宏觀調控的目標選擇與政策邊界

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關鍵詞：宏觀調控政策，房地產，融資

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言：從 2003 年開始至 2008 年全球金融危機爆發之前，我國對房地產業連續五年出臺一系列宏觀調控政策 。2009 年為應對全球性金融危機，國家實行了寬松的貨幣政策和財政政策。2009 年全國房價達到前所未有的高點，當年房地產上市公司平均業績增長達到 45％，2009年的瘋狂透支了未來。2010 年伊始，國家調控政策開始出臺，說明宏觀經濟的主基調已從保增長過渡到調結構和防止通貨膨脹，貨幣政策從過度寬松回到真正意義上的適度寬松。目前，國土部、證監會、銀監會等部委聯手遏制房價過快上漲的機制正在形成，這一機制放在當下的房地產調控背景下，將使 2010 年房地產企業資本市場融資變得比較困難，今后幾年，房地產企業融資困難也會成為常態。

1、我國房地產企業融資概況

眾所周知房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業屬于資金密集型產業和金融業息息相關，它的發展需要金融業的持續支持，同時房地產市場的過度發展特別是房地產泡沫的存在會導致金融風險的增加，因此政府既需要通過金融政策促進房地產市場發展，又需要合理地防范金融風險。因此，房地產企業的融資就顯得尤為重要。從 2003-2006 年資金結構看，房地產投資資金主要來源于國內貸款、自籌資金和其他資金，其中其他資金主要為房地產預售過程中的定金及預付款、國內預算內資金比例和債券比例持續下降， 年這兩項比例均為 0；國內貸款比例分別為23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年國家的緊縮“銀根”房地產宏觀調控政策，國內貸款比例在 2004年和2005 年比例處于歷史最低水平， 年國內貸款比例比年增加 了1. 47個百分點 ， 利 用外資比例從1998~2003 年處于持續下降過程中，最低比例為 1.98 %(2003 年 )， 最高比例為8.19 %( 1998年)，企業自籌資金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自籌資金比例均超過30 %，其中企事業單位自有資金比例在2006年達到最高58.52%，其他資金來源比例最低為41.4%( 年 )， 最 高 比 例 為49.87%( 2004年)。二、股票融資和債券融資所占比重較小目前，我國上市的房地產企業非常少，即使是已經上市的房地產公司，由于其業績的波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件，從總體來看，房地產上市公司籌資占全部房地產企業的資金來源比例很小。同樣，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，這主要是由于我國對發行企業債券限制較嚴，一般房地產企業開發的項目獲取發行企業債券的可能性非常小。（三）外資所占比例呈上升趨勢1998 － 2006 年，我國房地產開發企業利用外資占同期我國房地產開發累計資金總量的 1.9%，盡管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趨勢。2006 年以來，我國房地產企業利用外資增勢強勁，一方面，從宏觀層面看，國外資本在分享中國經濟快速發展的成果；另一方面，隨著人民幣升值，伴隨外資進入的還有大量熱錢，盡管國家先后出臺了一系列限制外資進入的文件，但還有繼續擴大流入量的發展趨勢。（四）房地產資金信托近期最為活躍房地產資金信托是近期我國最活躍的房地產融資形式。雖然目前房地產資金信托計劃的融資額在房地產資金總量中僅占 0.5%，但所表現出的創造性、靈活性與適應能力已顯示出資金信托計劃具有廣闊的發展空間。

二、當前國家進行宏觀調控的情況分析

2007年以來央行次調高利率，10次提高存款準備金率同時通過特別國債正回購操作回收流動性，6次加息，通過融資成本適度上升來合理調控貨幣信貸投放。未來貨幣政策組合拳的力度更大，會通過匯率政策和利率政策的有效配合實現宏觀調控。但在貨幣政策轉向“從緊”的同時，今年財政政策將繼續保持“穩健”，財政支出結構進一步優化，社會保障、改善民生、經濟結構調整等各項工作將依然能夠得到財政的大力支持。同時，中央經濟工作會議提出將節能減排目標完成情況作為檢驗經濟發 展成效的重要標準，鞏固完善強化支農惠農政策，推進產業結構優化升級，著力改善民生，促進社會和諧等。流動性過剩、投資增長過快、環境與資源壓力持續加大以及通脹壓力抬頭等問題帶有一定的必然性和長期性，短期內難以從根本上予以消除，上述問題仍然是 年我國宏觀經濟運行中的主要矛盾。為確保經濟社會的長期穩定發展，進一步提高發展質量，政府將繼續保持宏觀調控的力度，“適度從,緊”仍然是 年我國貨幣政策的主基調。

三、宏觀調控對房地產行業的影響分析。

（一）運用利率杠桿，控制房地產企業

投資規模房地產投資規模較大比例增長，這種房地產企業過快的膨脹的行為，對于房地產業的健康發展構成了很大的潛在威脅。一方面，被較高利潤所誘惑的房地產商，在面對房地產開發過程較大風險時，仍然選擇大量涌入，而開發過程的長期性，使得房地產需求的結構及數量存在較大的可變性，一旦外部環境風吹草動就會導致大量房地產企業遭到損失，對于房地產行業的長遠發展十分不利。另一方面，由于我國房地產企業開發資金有很大一部分來源于商業貸款，故銀行業也成為這種風險的主要承擔者，而銀行業作為我國單一金融體系中的主體，房地產行業所承擔的風險一旦實現，銀行業的損失，就將牽動眾多行業的發展。

（二）提高房地產企業外部融資門檻，增強房地產企業自身實力。無論是通過提高房地產企業貸款自有資本金的比例，四證的取得的要求，還是通過對房地產企業境外融資或房地產企業信托發展的規范中我們不難發現，中央正在尋求一種融資要求的標準化，各種融資模式在門檻的制定上趨于相同。

（三）信貸緊縮將控制開發總量中央經濟工作會議提出，進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的重要作用，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏，嚴格控制新開工項目，防止投資反彈，促使經濟增長保持在合理水平。

結 語：

房地產業屬于資金密集型產業和金融業息息相關，它的發展需要金融業的持續支持，同時房地產市場的過度發展特別是房地產泡沫的存在會導致金融風險的增加，因此政府既需要通過金融政策促進房地產市場發展，又需要合理地防范金融風險。

參考文獻：

[1]呂萍.房地產經濟學，中國人民大學出版社，2002

[2]高聚輝，房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望[J]，中國房地產金融，2006

[3]丁烈云，房地產開發（第二版），北京：中國建筑工業出版社[M]，2004

[4]劉晴、葛長銀、段敏，我國房地產業融資問題及對策研究[J]，黑龍江對外經貿2006

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關鍵詞：房地產 宏觀調控 公租房

我一直關注我國房地產業的發展，有兩點原因：第一，住房是民生的重大需求，每一個人都需要住房，因此房地產問題不僅是經濟問題，而且是社會問題，甚至是政治問題。第二，房地產對于國民經濟的拉動作用是相當大的。根據我們十多年前所做的一個研究，一百元錢的房地產投資，可以拉動上下游60多個行業總共180-220元的投資。房地產的發展不僅能拉動生產資料的需求，還能拉動消費資料和服務業的需求。隨著我國工業化、城市化的進展，新就業人口和從農村轉移到城市人口不斷增加，以及想改善住房條件的家庭日益增多，對住房的需求一直會保持比較旺盛的態勢。至少在10年到20年之內，在我國基本實現城市化過程中，房地產作為支柱產業的地位是不會動搖的。有人說現在有些國家已經不拿房地產當支柱產業了，我認為那是因為他們已經基本解決了城市化的問題，而我國還處于城市化的過程中。因此我們對房地產業的發展還是要保持信心，住房的需求在我國基本實現城市化、也就是城市人口占70%之前肯定還是旺盛的。

房地產研究首先要將理論、體制、政策等重大問題弄清楚，而不是糾纏一些細節的問題。我和一些學者在十多年前所做的研究成果包含在1999年出版的《中國城鎮住房制度改革——目標模式與實施難點》一書中。我退下來后在中科院擔任虛擬經濟與數據科學研究中心的主任，一直在做包括房地產在內的有關虛擬經濟各方面的研究。我認為實現中央提出的“住有所居”應當是我國房地產宏觀調控的主要目標

理論上來說，住房（House）和居住（Housing）是兩個不同的概念。住房是其擁有者的財富，而住所則只是指居住的地方，不一定是居住者自己的財富。租房是租賃行為，不涉及產權的轉移；而買房則是購買行為，涉及到產權的轉移。租金是一種流量，而房產是～種存量。

近年來在房地產方面的一些爭論，多半與上述的概念不清有關。在此僅列舉其中的三個似是而非的觀點。

一、住房是“準公共產品”嗎？

有人說住房是“準公共產品”，因此國家應當負責解決人民的住房問題，除了保障房以外，還應當讓大多數家庭買得起商品房，實現“居者有其屋”。實際上只有國家為低收入和中低收入家庭提供的保障性住房是公共產品，而其余家庭在市場上購買或租用的商品房則是商品，不屬于公共產品之列。目前任何國家都不可能實現“居者有其屋”，但只能實現“居者有其所”，也就是“住有所居”。

二、住房是消費品嗎？

有人說住房是消費品，應當強調住房的消費品屬性。實際上從經濟學理論說來，房產是資本品，而不是消費品，因為房屋本身是一種財產，買房是一種投資行為。房產是可以通過出售或出租產生利潤的資本品。在國外常有這樣的情況，兩夫妻和兩個孩子住一所大房子，孩子大學畢業后自己成家了，兩夫妻就把大房子租出去，自己租一個小公寓居住，大房子的租金不僅足以支付小公寓的租金，還能給他們日常生活提供更多的消費紫金。

三、房價應當列入消費價格指數（CPI）之中嗎？

有人說國家統計局應當將房價列入CPI，但由于住房不是消費品，因此原則上是不應列入CPI的，只應當在CPI中列入居住費用。前些時候國家統計局了一個全國城鎮居民平均居住費用的數據，在網上受到許多批評。這是因為我國城鎮的住房自有率高達80%，在統計上認為這些家庭的居住費用為零，因此將20%家庭的居住費用（主要是房租）平均到100%的家庭身上，從而得出平均居住費用的數據，這樣的計算方法肯定是不合理的。我認為對自有住房的家庭，其居住費用應當按虛擬房租計算。所謂虛擬房租就是如果把自己的房子租給自己時所應收取的合理房租。作為房東的你和作為房客的你肯定是不一樣的，作為房東的你總是希望把房貸全部轉嫁給房客，而作為房客的你肯定不同意，因為我給你交了若干年房租以后，房子還是你的，等于是我在替你買房子。作為房客的你希望按照房子的生命周期五十年的折舊來計算房租，但是作為房東的你肯定不同意，因為除了購房費用之外，還要負擔物業費等費用。我們現在正在研究虛擬房租如何確定。虛擬房租當然跟房價有關系，相應的也會影響到實際的房租，因此我認為我國城鎮家庭平均居住費用應當是80%自有住房家庭的虛擬房租與20%租房家庭的實際居住費用的加權平均值。

宏觀調控應該首先圍繞實現中央提出的“住有所居”的目標，先要解決真的沒有住所的人的問題。這大體上包括是三種人群，第一種是低收入和中低收入的無住所人群；第二種是中等收入無購房能力的人群；第三種是中等收入有購房能力的人群。

應該說從當年我國城鎮住房制度改革的政策設計看來，將住房分為商品房、經濟適用房和廉租房三類，還是比較合理的。但是在政策執行的過程中發生了問題。建廉租房全要政府出錢和補貼，政府不愿意多建，建設進展很慢。廉租房造價低，質量較差，區位也不好，有的廉租房建好后許多人不愿意去住。更重要的是經濟適用房成了腐敗高發區，因為誰拿到經濟適用房就等于拿到了國家補貼的一大塊財富，因此出現了各種腐敗現象。一是有些公務員“近水樓臺先得月”，他們既掌握分配權，又掌握優先選擇權，因而在有些地方出現了經濟適用房變成公務員小區的現象。二是由于經濟適用房是一大塊財富，就會產生尋租現象，有的人就會想辦法用各種不正當的手段來謀取經濟適用房。因而有些地方出現“六連號”，有些開著寶馬車的人住在經濟適用房小區，有些經濟適用房小區的房屋70%是租出去的，還有的人買兩套經濟適用房打通后裝修成豪宅。因此我主張經濟適用房不能給予完全產權，一般不允許出售，在出售時應當將國家補貼的部分還給國家。就算沒有腐敗，經濟適用房制度也會引起新的不公平。假定年收入4萬元以下的家庭可以購買經濟適用房，一個年收入39，000元家庭買到經濟適用房后等于拿到國家幾十萬元的補貼，而一個收入41，000元的家庭則不允許買經濟適用房，只能用高得多的價錢去購買商品房，這就會造成新的不公平。因此我主張經濟適用房不宜繼續建，而且要處理好歷史遺留的問題。

現在我國新的制度設計提出了公租房，我個人是贊成的。公租房僅是出租，不涉及產權。公租房既能解決低收入和中低收入人群的居住保障問題，又能解決沒住所而又買不起房人的中等收入人群的居住問題。但是在公租房的制度設計上要改變思路，從補貼磚頭到補貼人頭。公租房既然是保障性的，標準就不能太高。當然也要考慮到人的尊嚴，公租房也不能搞的太差，起碼功能要齊全，廚房、廁所、淋浴都要有，在設計時還應考慮綠色和節能的要求。公租房可設有40平米（供兩口之家居住）、55平米（供三口之家居住）和70平米（供四口之家居住）三種戶型，公租房的房租應參照虛擬房租來確定，比市場價格要低一些，但不是低很多。國家對收入低于房租三倍的家庭給予補貼，補貼金額是房租與家庭收入三分之一之間的差額，每年年初根據家庭收入核定補貼數額。對于家庭收入高于房租三倍的家庭，國家不予補貼。這樣不僅有利于提高政府建設和管理公租房的積極性，也有利于鼓勵社會力量建設公租房，因為有穩定的現金流來保證合理地回收投資。

最近一些城市的房租大漲，各地政府紛紛出臺了限制房租上漲的政策。當公租房制度確立和普及之后，市場的力量就可以制約房租的上漲。

公租房可以解決前兩部分沒有住所的人群的居住問題，最后一部分要解決的是中等收入而有購房能力的人群的購房問題，這些人購房的能力來自自己的儲蓄，加上父母的儲蓄和親友的貸款。有些人是在結婚的壓力下必須要買房，即所謂剛性需求。對于這部分人群在政策上應當給以適當的照顧。我曾經提出過三條，第一是適當降低首付，可以考慮降低至20%；二是實行優惠利率，按正常貸款利率打8折：三是采取遞增式還款的方式，使還款負擔不超過其家庭月收入的50%，最好是不超過30%。而現在銀行對購買首套住房的家庭提高了首付，又取消了優惠利率，實際上是增加了這部分人群的負擔，不利于實現“住有所居”的調控目標。有人說通過宏觀調控把房價調下來，這些人就能買得起房子了。但我個人認為，即使在越來越嚴厲的宏觀調控下，房價也不可能降很多。根據我們的研究，房價由四部分組成，包括建安費用、地價、政府稅費和開發商的稅后利潤。從長遠看來，建安費用是上漲的，鋼材、木材、水泥、玻璃等建筑材料的價格也是上漲的，積壓只是暫時性的。我國實行最嚴格的土地政策，而且通過招拍掛來確定地價，土地價格肯定會上升。要真的降房價，就是政府要控制地價，減少稅費，開發商要讓利，如果只指望壓縮開發商的利潤，房價不可能降太多。因為如果壓縮的太厲害，三五年以后房子的供應就會減少。盡管現在看來房地產投資還在增加，但增幅已經在減少，我想再過一段時間房地產投資可能會減少，而且房子的建設有一定的周期，短期內看不出問題，但是長期內可能會造成供需失衡，房價可能會反彈，這是我們要注意的。

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【關鍵詞】北京 房地產業 宏觀調控政策 產出貢獻度

一、北京市房地產業的宏觀調控及發展階段劃分（2002-2012）

（一）北京市房地產業調控階段劃分

隨著城鎮化的進程加快，房地產業也加速發展，房價一直居高不下，作為主導產業，房地產業對整個國民經濟的發展有著舉足輕重的作用，因此，房地產業的穩定發展引起了政府的高度關注。多年來，政府對房地產業采取了多種措施來保證其穩定發展，根據采取的宏觀調控可以對近十年房地產業的發展劃分為四個階段，見表1。

（二）調控效果

為了準確分析2002年～2012年北京市房地產業的動態發展，以及政策調控效果，本文選取這十年內北京市房地產開發投資額，及商品房銷售價格指數兩個指標進行分析。

從圖1中可以看到，近十年北京市房地產投資額整體是增長趨勢，但增長速度有不同程度的波動，2002年到2004年之間增長很快，在政府一系列的宏觀調控后，增速在2005年大幅下降，加之2008年全球金融危機，北京市房地產投資額也受到影響。為積極應對危機，在國家寬松政策的引導下，北京市房地產投資額又迎來新一輪高速增長，并于2010年增速達到最大值。隨限購等政策的出臺，2012年北京市房地產投資額增速僅為3.86%。

2011年開始，國家統計局開始實施住宅銷售價格指數統計，因此數據采取了2001年至2010年。從圖2發現，2001～2003年房屋銷售價格指數幾乎沒有變化，2004年開始價格一路高漲，并于2007年房屋銷售價格指數達到峰值，總體一直處于高速增長中。

從兩個指標看，北京市房地產在近十年內，一直處于快速發展時期，市場規模不斷擴大，呈現出一片繁榮的景象，為穩定房價，國家調控頻繁，力度逐漸加大，對抑制投機性需求起到了良好的效果，但是同時房價的高漲，調控后購房成本的增加也抑制了一部分剛性需求。

二、不同階段北京市房地產業產出貢獻度測算及其動態變化

（一）產出貢獻度界定

產業貢獻度是衡量一個產業對國民經濟的貢獻程度的指標，可以反映該產業在國民經濟中的地位。房地產業具有高產業關聯度等特性，因此，需從兩個方面衡量房地產業對國民經濟的貢獻度，包括房地產業對國民經濟的直接貢獻度和房地產業帶動其他相關產業發展對國民經濟的間接貢獻度。本文將采用增長值貢獻法分別衡量各產業對國民經濟的直接貢獻度。具體計算公式如下。

直接貢獻度=某產業增加值的增量/國民經濟總產值增量

間接貢獻度=∑（相關產業直接貢獻度*房地產業對其總帶動效應）

總貢獻度=直接貢獻度+間接貢獻度

（二）測算方法及結果

1.北京市房地產業直接貢獻度。本文采用增長值測算法對北京市房地產業的直接貢獻度進行測算，該方法指某產業增加值的增量占國民經濟增加值增量的比重。

為準確衡量，本文以2002年作為基期，剔除價格變動因素，分別計算出2002年至2012年北京市不變價GDP和不變價房地產增加值，并在此基礎上計算出不變價GDP的增量變動額及不變價房地產業增量的變動額，進一步計算出2001年至2012年北京市房地產業對國民經濟的直接貢獻度（見表2）。

從圖3顯示：2002年～2012年間北京市房地產業對國民經濟的直接貢獻度有較大波動，可以用“三起三落”描述。2004年貢獻度達到峰值31.33%，這與2003年對房地產業的鼓勵政策有關，北京市房地產業得到了快速的發展；2008～2009年為應對金融危機保增長，對房地產業的寬松政策使其貢獻度得到第二次快速上升；2011～2012年雖然國家采取了限購令等宏觀調控，但其貢獻度依然走高，2012年高達11.86%，北京市房地產業明顯發展過熱。而明顯的下降點有2005年，2008年和2012年。由于“8.31”大限，“國五條”等調控政策使2005年貢獻度急速回落到6.16%；2008年貢獻度甚至跌至負數，主要受全球金融危機的影響，北京市房地產業也一度蕭條，再加上2008年奧運會在北京的召開，北京市房地產業在很長一段時間限制施工，對房地產業的發展影響較大；在2010年貢獻度更是飛速跌至-8.51%，這主要是對國家宏觀調控政策的反映，2010年北京市實行了嚴格的房屋限購政策，使得住宅市場呈現蕭條狀態，也使得房地產業的貢獻度大幅下降。

2.北京市房地產業間接貢獻度。要計算北京市房地產業對國民經濟總值的間接貢獻度，需計算出其相關產業對國民經濟的直接貢獻度，再根據投入產出表計算出的房地產業對其他行業的總帶動效應（表3）對各年各行業的直接貢獻度修正，最后對各年份修正后的各產業的貢獻度加總，可得每年房地產業對國民經濟的間接貢獻度，進而得總貢獻度。

從結果顯示，北京市房地產業的帶動效應總體上呈減弱趨勢，十年間平均間接貢獻度甚至大于直接貢獻度，可見，北京市房地產業對其他產業的帶動作用是不容忽視的。2003年將房地產業確定為支柱產業，鼓勵房地產業的發展，其總貢獻度在2004年也因此達到最高；2008年由于經濟危機及奧運會影響，總貢獻度急速下滑；而2010年嚴厲的限購政策使總貢獻度跌至負值。但從平均水平看，從2002年到2012年，北京市房地產業對國民經濟的總平均貢獻度達到了19.28%，這意味著北京市國民經濟每增長100單位產值，房地產業平均貢獻19.28單位產值，總貢獻度是很大的。

3.不同調控階段房地產業總貢獻度動態比較。

通過對不同調控階段房地產業平均貢獻度的動態比較，北京房地產業的總貢獻度呈現下滑趨勢。自從2003年確定了房地產業作為支柱產業的發展地位，房地產業發展迅速，2004年至2007年雖采取眾多調控政策，但抑制力度小于鼓勵力度，2008年在全球金融危機大的宏觀背景下，總貢獻度明顯下降，而且，隨著2010年進入國家對房地產業宏觀調控最嚴厲時期，房地產業的平均貢獻度顯然再次大幅下降。因此，本文認為，宏觀調控對房地產業的貢獻度有不可忽略的影響，嚴厲的宏觀調控在一定程度上影響了房地產業重要作用的發揮。

三、主要結論及建議

（一）主要結論

1.北京市房地產業仍將作為支柱產業。有資料證明，產業的增加值占GDP百分之五以上的可稱為支柱產業。本文經統計計算，北京市房地產業2002～2012年的平均直接貢獻度高達9.04%，平均間接貢獻度10.24%，平均總貢獻度為19.28%。其帶動效應將貢獻度放大一倍之多，可見其產業關聯度之高。而且，北京作為首都，需求旺盛，在接下來幾年內仍將發揮其支柱產業的作用。

2.全球金融危機及嚴厲的宏觀調控政策降低了房地產業的貢獻度。2008年的金融危機對北京市房地產業的發展有較大影響，國家雖然為了保增長，緊縮政策轉向寬松，但是在2008-2009兩年間的總貢獻度仍然大幅下降，可見，大的宏觀背景，對人們的預期，對房地產業產業的發展等都有著巨大的影響。2010年嚴厲的限購政策等對北京市房地產業的發展也有明顯的抑制作用，其總貢獻度甚至跌至負值。

3.房地產業發展過熱影響了該產業作為支柱產業的作用發揮。房地產業作為支柱產業，其發展速度和質量在一定程度上決定著整個經濟社會的發展速度和質量，但是，從上文北京市房地產業對地區生產總值的貢獻度來看，近十年有較大波動，房地產市場發展及其不穩定，加之宏觀調控政策對房地產業的影響。因此，本文認為房地產業發展過熱實際上影響了該產業作為支柱產業的作用發揮。

如果房地產業不能持續健康發展，也將給國民經濟帶來重大打擊，該產業關聯度高，特別是與資金密集型行業，與金融業有著緊密聯系，若出現泡沫將影響巨大，因此對于房地產業的發展以及宏觀調控的成敗不僅會影響房地產業的興衰，而且關系到整個國民經濟的和諧發展，關系到整個社會的繁榮穩定。

（二）建議

住房的市場化改革，釋放了城市居民的住房需求，我國房地產業發展步伐加快，群眾的居住條件也相應得到了明顯的改善。但同時，隨著房地產市場的發展，越來越多的投資者將目光投向房地產業，高額利潤回報使投資性需求高漲，也讓房價非理性的隨之飛速上升。面對高房價，國家的宏觀調控政策在一定程度上穩定了房地產業的發展，但并未達到預期的效果。

高土地出讓金，再加上營業稅，增值稅等稅金，房地產開發商要求的高利潤等，使得房價讓普通百姓可望而不可即。因此，國家首先應加強保障性住房建設，并對自住性住房采取差別化管理，保障好生存性需求。其次，增加流轉稅改為增加持有稅，抑制投機需求，并減少因流轉稅向消費者身上轉嫁而形成的高房價。

城鎮化將成為我國下一階段拉動內需、促進經濟增長的最大動力。房地產業又是基礎性產業，因此，房地產業仍將作為支柱產業，但是不能過分強調和依賴房地產業，為充分發揮支柱產業的作用，國家需進一步明確其發展方向，做出合理的調控，使房地產業達到穩定合理的發展。

參考文獻

[1]中華人民共和國國家統計局.中國統計年鑒2003-2012. http：///tjsj/.

[2]北京市統計局.北京市統計年鑒2003-2012.http：///.

[3]劉水杏，張凌云，賈卓，常瀟琳.《北京市房地產業的社會經濟效應》[M]，中國建筑工業出版社.2011年.

篇10

關鍵詞：區域金融調控；主體；目標；模式

基金項目：“中央高校基本科研業務費專項資金”（項目號：11MR61）資助

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2012年11月29日

作為中觀尺度的區域金融發展是要受國家和地方兩級政府所定經濟政策影響的，因此區域金融調控自然也要受到國家和地方兩級政府的決定。作為不同的市場經濟主體，國家和地方政府在區域金融調控上的立場目標和內容自然也會有些區別，因此區域金融調控必須首先劃分調控的主體，研究不同調控主體的利益訴求、目的、調控方式和調控手段等。

一、區域金融調控的主體和目標

根據區域宏觀調控的動力來源不同，區域宏觀調控的主體可以分為區域宏觀調控的國家主體和區域宏觀調控的地方主體兩類，相應的不同主體的目標自然也有所區別。

（一）區域金融調控的國家主體及其目標。雖然區域金融是中觀尺度的金融活動，但是由于金融資本的高流動性及其經濟影響的高風險性，區域金融必須考慮區域與區域、區域與國家金融活動的宏觀關系問題。因此，在區域金融調控中必須包括區域內部之外的金融調控問題，即區域與國家金融的關系問題和區域之間的金融協調與發展問題。而這些問題的處理，單純依靠中觀的視域下的地方政府是無法完成的，因此區域金融調控中，國家是一個重要的調控主體。站在國家的角度，國家的金融調控也必然應該包括區域金融調控。

國家的金融調控中涉及到區域金融問題的調控目標應該包括以下幾點：

1、保持宏觀經濟的平穩運行。國家金融調控的重要目的之一就是通過發揮金融與經濟的互動效應，保持國民經濟的平穩健康運行。然而，任何國家的整體經濟狀況都是由各個區域的經濟狀況決定的，各個區域的經濟健康運行是一個國家經濟健康平穩運行的重要條件，因此運用區域金融調控的首要目標應該為一國經濟的整體發展服務，即保持宏觀經濟的平穩運行。

2、促進區域經濟的協調發展。當一國經濟發展到一定階段，區域經濟的不均衡將成為一國經濟繼續發展的重要障礙，因此區域經濟的協調發展是各個國家都努力追求的一個宏觀經濟目標。然而，區域間的協調發展離不開金融活動的支持，但是金融資本的逐利性使得金融活動自身反而有著加大區域經濟差距的傾向，因此要克服這一缺點，只有加強金融調控，發揮金融活動的積極作用，支持區域經濟協調發展。這一結果的實現必須依靠區域之上的國家通過調控才能實現，因此區域經濟的協調發展應該是國家進行區域金融調控的重要目標。

3、保持區域金融調控體系的健康運行，理順金融調控傳導機制。區域金融調控是國家金融宏觀調控在區域經濟調控中的具體化，是中央金融調控政策傳導渠道的重要樞紐。由于受時間和空間的限制，中央宏觀金融調控在行使調節職能時就需要由區域金融調控體系作為中央金融調控的具體執行者，并將政策執行情況及效果及時準確地進行反饋，以便中央金融調控及時進行調整。因此，以國家為主體的金融調控應該注意建設和完善區域金融調控，以使得整個金融調控體系能夠健康運行，調控措施能夠有效發揮功效。

（二）區域金融調控的地方主體及其目標。雖然在促進區域經濟發展這一點上，地方政府和中央政府的目標是一致的，但是具體到某一個區域的地方政府，作為市場經濟的主體就有了與中央政府不完全一致的利益訴求。在區域金融的發展上，中央政府更側重整體金融活動的總體效益最大化的追求，這種總體效益最大化優勢是建立在對某些區域利益損害的基礎之上的。而地方政府雖然要執行中央政府的相關政策，負有遵從國家利益最大化目標的責任，但它們更側重對區域經濟效益最大化的追求。因此，由于金融是現代經濟的核心，為了實現區域效益最大化的目標，在區域金融調控上，由于利益訴求的不一致，地方政府有著與中央政府不一樣的目標。具體而言，有以下幾點：

1、促進保持本區域內的經濟快速健康發展。區域金融調控由于調控的范圍和屬性不同于國家的宏觀金融調控，屬于中觀尺度的金融調控范疇，而且區域金融調控不需要考慮本幣幣值的穩定和外匯收支的平衡，主要目標便是促進保持本區域內的經濟快速健康發展。在區域經濟起飛階段，應著重致力于促進經濟增長、就業的增加；在經濟高速增長階段，應著重致力于保持區域經濟增長的穩定性；在區域經濟成熟階段，即步入經濟穩態階段，應著重致力于技術、產業和消費結構的升級、創新和發展。

2、相機配合國家金融調控。區域金融調控的總目標必須服從國家宏觀金融調控的需要，在不與宏觀金融調控目標相沖突的前提下，結合地方的實際情況，進行符合區域內經濟發展利益的區域金融調控。一方面配合宏觀調控的需要，如在宏觀緊縮時期，對區域金融供給進行緊縮控制，在宏觀擴展時期，對區域金融進行擴展刺激；另一方面為了滿足區域經濟發展需要，與宏觀調控方向相逆進行本區域金融調控。如，在宏觀緊縮時期，對區域放松金融供給控制，實施區域金融擴張政策，或者在宏觀擴展時期，對區域金融進行緊縮控制，實施區域金融緊縮政策。

3、培育和發展健全的區域金融市場體系。健全的金融市場是區域經濟快速發展的有利條件。欠發達地區的金融市場一般存在的功能小、品種少、層次低、發展慢等問題，這些問題就阻礙了欠發達地區經濟的快速發展。雖然發達區域的金融市場一般相對發達，但在經濟全球化的今天，面對激烈競爭，發展永無止境。因此，區域金融調控應該通過適當的政策培育和發展健全的金融市場。

二、區域金融調控的模式

區域金融調控的主體分為國家主體和地方主體，而且它們的調控目標也不盡然一致，因此在考慮區域金融調控模式時首先要考慮區域金融調控的主體選擇。

（一）以國家為主的區域金融調控模式。現有的理論研究和實踐證明，大國的金融活動和大國的經濟一樣都存在區域性，也即區域之間存在著差異。區域間的經濟和金融差異就要求金融調控必須區域化。以國家為主的區域金融調控模式就要發揮國家宏觀金融調控的主體作用，通過各種調控政策區域化的方式來實現區域金融調控的目的。具體而言，以國家為主的區域金融調控模式要注意以下幾點：

1、金融政策區域化。在區域化視角下，一國金融政策的制定不應是簡單統一的“一刀切”，而應根據各個時期、各區域經濟運行情況的客觀需要，采取有差別的區域化的金融政策。簡單統一性貨幣信貸政策固然可以保持宏觀調控的一致性，但在經濟基礎條件與市場環境差異較大的不同區域，它將產生不同的經濟績效，不利于區域經濟的協調發展，相反會損害區域市場經濟的自由發展，形成地域間的“剝削”，引起經濟區域間的不同產出，加劇區域經濟發展的“馬太效應”，最終要付出巨額的制度成本。只有實行有差別的區域化的金融政策，才能有效地防止上述問題的發生。具體而言，金融政策的區域化應該包括：有差別的區域存款準備金政策、有差別的區域利率政策、有差別的區域公開市場操作政策、有差別的區域再貼現政策、有差別的區域金融服務政策等。

2、金融監管區域化。由于區域間的金融體系完善程度不同，發達地區金融體系完善的條件下，對金融監管的化解渠道和方法自然較多，而金融體系不完善的欠發達地區，其渠道和方法自然較少，因此統一的監管政策使其實際績效在區域間表現為發達地區金融監管較松，欠發達地區金融監管較嚴。因此，加強區域金融調控就應該實行有差別的區域化的金融監管。

3、金融調控組織與責權體系區域化。一國金融組織制度的構造，既要體現國家宏觀金融管理和調控的要求，也要體現國內各區域經濟平衡、協調發展的要求。中央宏觀金融調控部門在實行統一的調控法規，完善統一宏觀金融調控與監管體系建設的同時，必須構筑能體現區域特點的中觀金融調控與監管體系。具體來說，應該給予各區域中央銀行這樣兩項權力：第一，在金融政策區域化前提下，賦予區域中央銀行一定的地方金融政策制定權；第二，在金融監管區域化前提下，賦予區域中央銀行一定的地方金融監管政策制定與自。

（二）以地方為主的區域金融調控模式。在區域化視角下，地方政府和地方金融調控部門應該擁有自主調控本區域內金融活動的權利。地方政府和地方金融調控部門可以根據中央金融調控部門的金融調控政策，以及本區域的經濟運行和金融運行狀況，在國家相關法規和政策允許范圍內，制定出適合本區域的具體的金融政策和監管措施，完善區域內的金融調控機構與責權體系，通過實施區域內的金融調控更好地促進本區域內金融的健康運行乃至區域經濟的快速發展。其具體途徑包括：制定適合本區域的存款準備金政策、利率政策、再貼現政策、金融服務政策等；建立健全本區域內的金融監管體系，制定適合本區域的具體的監管法規等。

在具體調控方法層面，地方政府和地方金融調控部門雖然應該擁有更多的區域金融調控自，但是這種放權不可能也不應該是無節制的。因為地方政府和地金融調控部門與中央政府和中央金融調控部門畢竟是有區別的，他們不可能像國家宏觀金融調控那樣，可以根據情況靈活運用再貼現率、存款準備金率、公開市場操作等間接調控工具和其他間接信用控制手段，地方為主體的區域金融調控的方法只能更多地依靠一些直接調控方式。地方政府和地方金融調控部門可以更多地運用直接調控方式，針對區域經濟中的信用結構和質量進行調節控制，通過影響信用的方向和用途來達到調控目標，如直接信用控制、不動產信用控制和消費信用控制。這些金融調控措施和方法雖然中央金融調控部門也可以運用，但是由于區域金融調控的地方政府和相關部門在具體調控中比中央部門更加能夠找到和抓住明確的、針對性的市場主體，以及可觀察的中觀或微觀經濟、金融指標，所以其實施效果將會更加可控和明顯。

實施金融調控的地方政府在加強金融調控力度的同時，應該加強對自身調控體系和調控工具的建設。比如，在中央銀行放權的基礎上區域“央行”建立健全區域內的金融調控組織體系，完善金融宏觀調控的市場基礎，培育和發展具有生機和活力的金融微觀主體；建立區域金融調控的實施、評價體系，及時評估、總結調控措施的效果，檢查區域調節與宏觀調控的協調程度，依據區域經濟、金融參數在調控期內的變化，及時對區域金融調控的具體措施進行糾正；建立區域經濟、金融發展的計量經濟學模型，判別區域金融調控的效果和調整方向，確定區域金融的調控方案。

（三）國家和地方相結合的區域金融調控模式。以國家為主體的區域金融調控和以地方為主體的區域金融調控都各有利弊，任何單純的以國家為主體或以地方為主體的區域金融調控都將難以實現最好的區域金融調控效果，將二者結合起來從理論和西方國家的實踐經驗來看都是最佳的選擇。

實施國家和地方相結合的區域金融調控模式，就是將上述兩種模式的優越結合起來，但是二者要結合好的關鍵在于：一方面既要發揮原有的中央金融調控的權威性，保持和維護國家整體金融安全穩定，但同時也要使中央金融調控部門充分考慮到各地區的經濟和金融差異，給予各地區充分的靈活自，還要照顧到對欠發達地區的金融支持；另一方面也要充分調動和發揮各級地方政府在區域金融調控中的積極性，使區域金融調控在各區域都能得到切實的貫徹落實，達到區域金融調控的最佳效果，但同時也要通過國家和地方的結合，適當地約束地方政府對區域金融調控的不良干預，削弱地方政府將區域金融財政化的傾向。

主要參考文獻：

[1]姚景超.區域金融調控：貨幣資金流動的角度[J].新疆金融，2005.5.

[2]趙曉力.中國區域金融發展問題研究[D].吉林大學，2007.