房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理范文

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篇1

關(guān)鍵詞：土地政策；信貸政策；房產(chǎn)稅；業(yè)態(tài)定位；發(fā)展機(jī)會(huì)；項(xiàng)目融資；精細(xì)化管理；創(chuàng)新

一、土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以及政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來(lái)越稀缺，土地價(jià)格正在以超越房?jī)r(jià)的速度急劇增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，土地政策對(duì)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來(lái)越嚴(yán)格，土地政策對(duì)企業(yè)拿地的影響越來(lái)越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時(shí)跟進(jìn)來(lái)應(yīng)對(duì)這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國(guó)有土地出讓項(xiàng)目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實(shí)力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素最合理的科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測(cè)與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動(dòng)所需的最低人力、物力、財(cái)力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無(wú)情地檢驗(yàn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項(xiàng)目管理的當(dāng)務(wù)之急。

二、項(xiàng)目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過(guò)目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過(guò)程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。

只有認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響。在實(shí)施現(xiàn)代化管理過(guò)程中，離不開(kāi)基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測(cè)手段、編制和執(zhí)行各類(lèi)定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無(wú)論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開(kāi)這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門(mén)的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

三、項(xiàng)目管理應(yīng)回避的風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，保證項(xiàng)目目的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過(guò)程要注意回避以下風(fēng)險(xiǎn)。

1 項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)和投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的指導(dǎo)項(xiàng)目決策。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾是對(duì)企業(yè)資金籌措和融資能力過(guò)高地估計(jì)，沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)，成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控等突發(fā)性事件的原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)。

2項(xiàng)目建設(shè)的創(chuàng)新和風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的嚴(yán)控大環(huán)境的來(lái)臨，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過(guò)去任何時(shí)候都顯得更加重要，有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤(rùn)，獲得既定利益是非常有必要的這種情形下，為了服務(wù)目的追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的差異性，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的創(chuàng)新也是極具風(fēng)險(xiǎn)的更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。政策風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過(guò)程、對(duì)政策不理解的盲目性過(guò)程失誤。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律和法規(guī)，掌握對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

四、提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)，科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理

要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用信息管理的方法，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。同時(shí)，要求項(xiàng)目體每一位管理人員，不斷對(duì)自身充電，接受上崗培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開(kāi)展。

五、項(xiàng)目融資與產(chǎn)品定位

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的環(huán)境要素、自身的特點(diǎn)和需求以及市場(chǎng)規(guī)則擬定符合企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務(wù)安排。融資方式很多，對(duì)于項(xiàng)目性非金融機(jī)構(gòu)貸款，可以采用私募股權(quán)基金。私募股權(quán)基金一般是指從事私人股權(quán)（非上市公司股權(quán)）投資的基金。私募股權(quán)基金在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有積極作用，對(duì)于急需發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、各類(lèi)消費(fèi)品制造業(yè)和消費(fèi)服務(wù)業(yè)大都以中小企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)為主，而現(xiàn)有的金融體系卻沒(méi)有為他們提供相應(yīng)的融資渠道，因此，這個(gè)領(lǐng)域就成為私募股權(quán)基金大有作為的領(lǐng)域。而房地產(chǎn)信托REITS（房地產(chǎn)投資信托基金），也開(kāi)始走入人們的視野，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可以上市流通。

如何有效避免區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品雷同，尋求差異化的產(chǎn)品供應(yīng)策略并滿足目標(biāo)市場(chǎng)需求，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)行為時(shí)首先要解決的問(wèn)題。住宅需求的變化，充分而細(xì)致地劃分市場(chǎng)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。住宅的不動(dòng)產(chǎn)屬性，決定了產(chǎn)品供應(yīng)在規(guī)劃時(shí)就必須符合區(qū)域人文及歷史條件、充分考慮周邊現(xiàn)存物業(yè)形態(tài)、迎合區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣。

六、對(duì)房產(chǎn)稅政策解讀和對(duì)二、三線城市的展望

篇2

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)分析；市場(chǎng)需求；價(jià)值信息

時(shí)代在進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展極大地改變這人們的生活、工作的習(xí)慣，云時(shí)代大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，更是為企業(yè)提供了更多的獲取客戶(hù)需求信息的渠道。在云時(shí)代下的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，企業(yè)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以更及時(shí)的與客戶(hù)溝通，了解客戶(hù)需求，與客戶(hù)建立良好的關(guān)系提供服務(wù)，可以通過(guò)維系與客戶(hù)間的關(guān)系更好的進(jìn)行銷(xiāo)售。以南山地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)大數(shù)據(jù)分析根據(jù)不同的客戶(hù)需求進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，同時(shí)提高本企業(yè)的自身特色，極大程度的滿足客戶(hù)需求。同時(shí)最大程度的降低成本，提高銷(xiāo)售利潤(rùn)。

一、大數(shù)據(jù)背景下的房地產(chǎn)銷(xiāo)售

自媒體的發(fā)展，人們?cè)谡搲①N吧、個(gè)人網(wǎng)站等可以發(fā)表自己的觀點(diǎn)和看法，網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，人們對(duì)自身消費(fèi)和購(gòu)物發(fā)表意見(jiàn)和建議，提出暢想。而另一端的銷(xiāo)售者通過(guò)這些碎片化的信息可以總結(jié)消費(fèi)者的各種需求，準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位。房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)大數(shù)據(jù)的整理建立一個(gè)龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)大量的數(shù)據(jù)的分析和對(duì)比，定位不同的客戶(hù)群體，根據(jù)消費(fèi)者偏好制定不同的銷(xiāo)售方案，實(shí)行精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，降低成本，少走彎路，提高營(yíng)銷(xiāo)效率。

南山地產(chǎn)就是一個(gè)非常注重現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)方式的企業(yè)，通過(guò)新的服務(wù)溝通模式，與客戶(hù)交流提供服務(wù)。從消費(fèi)者利益角度來(lái)思考和決策，通過(guò)分析客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力和需求狀況，提供更適合客戶(hù)的房產(chǎn)推薦，為客戶(hù)量身定做合理的房產(chǎn)規(guī)劃。在這樣一個(gè)可以全心全意為客戶(hù)服務(wù)的理念主導(dǎo)下，客戶(hù)怎么會(huì)不選擇這樣的房產(chǎn)商呢？

二、云時(shí)代的數(shù)據(jù)分析的優(yōu)勢(shì)

（一）突破時(shí)間、地域的限制

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取信息更加快捷方便。實(shí)時(shí)的信息上傳、各地域的信息傳遞與交流，這些都是傳統(tǒng)信息獲取難以實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)市場(chǎng)不再是手足無(wú)措，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)發(fā)商可以對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求如購(gòu)房位置、生活設(shè)施、住房大小等進(jìn)行分析，逐漸明晰營(yíng)銷(xiāo)的框架，根據(jù)不同消費(fèi)群體的客戶(hù)制定不同的營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目。不僅當(dāng)?shù)氐男畔⒖梢粤私?，跨區(qū)域的信息資源也可以獲取。南山地產(chǎn)就許關(guān)地區(qū)的地形地貌、人口分布、市場(chǎng)需求等做了詳細(xì)分析，推算人們的行為習(xí)慣，根據(jù)當(dāng)?shù)氐挠脩?hù)習(xí)慣在蘇州開(kāi)啟了許關(guān)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。

（二） 促進(jìn)精細(xì)化銷(xiāo)售模式的轉(zhuǎn)變

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)分析消費(fèi)者偏好和自身經(jīng)濟(jì)水平，進(jìn)行相對(duì)更加明確、細(xì)致的市場(chǎng)劃分。針對(duì)不同的客戶(hù)群體，選擇不同的營(yíng)銷(xiāo)策略，更大程度的搶占市場(chǎng)，獲取更大的市場(chǎng)占有率。南山地產(chǎn)通過(guò)獲取客戶(hù)信息、整合統(tǒng)計(jì)、分析，得出地域經(jīng)營(yíng)的結(jié)論，進(jìn)軍江蘇的策略無(wú)疑給南山地產(chǎn)打開(kāi)了通往南方市場(chǎng)的大門(mén)，拓寬了南山地產(chǎn)的銷(xiāo)售渠道和市場(chǎng)占有份額，針對(duì)當(dāng)?shù)厝说木幼…h(huán)境提供更加宜居的房源。

三、南山地產(chǎn)通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)做了怎樣的數(shù)據(jù)分析

（一）綜合分析，選取開(kāi)發(fā)區(qū)域

許關(guān)位于蘇州高新區(qū)，發(fā)展前景較好，不僅瀕臨太湖，有較好的旅游資源，而且鐵路、軌交、公交等均有分布，交通方便。當(dāng)?shù)赜谐擎?zhèn)人員分布，人口相對(duì)密集，且周?chē)鞘信涮自O(shè)施較為完善，是一個(gè)十分宜居的地段。相對(duì)于較為密集的人口分布來(lái)講，該地段的市場(chǎng)需求也是有很大前景的。該地段較熱點(diǎn)地段價(jià)格低價(jià)相對(duì)較低，也是很好的利好消息。較低的價(jià)位是吸引消費(fèi)者的重要因素，南山地產(chǎn)正是通過(guò)各個(gè)因素的綜合分析才做出了進(jìn)軍蘇州許關(guān)的決定。這是一個(gè)具有戰(zhàn)略性的決策。南山地產(chǎn)是一個(gè)享有較高市場(chǎng)認(rèn)知度的房地產(chǎn)企業(yè)，在打開(kāi)南方市場(chǎng)的道路上，只要市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，打開(kāi)市場(chǎng)缺口，獲得更大市場(chǎng)份額是十分有前景的。在蘇州經(jīng)濟(jì)整體帶領(lǐng)下，許關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也在進(jìn)一步轉(zhuǎn)型，其當(dāng)?shù)卦O(shè)施配置正不斷完善，這對(duì)于南山地產(chǎn)后續(xù)的幾期工程十分有利。

（二） 適時(shí)的戰(zhàn)略調(diào)整

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，南山地產(chǎn)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的發(fā)展達(dá)到一定程度后，市場(chǎng)較為飽和，在此境況下，及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略，由北方轉(zhuǎn)入進(jìn)軍南方房產(chǎn)市場(chǎng)，選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋刭Y源，通過(guò)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求和人員分布、土地規(guī)劃等各個(gè)因素進(jìn)行分析研究，迅速作出反應(yīng)，調(diào)整發(fā)展方向，拓寬發(fā)展思路，在許關(guān)項(xiàng)目的選擇上，南山地產(chǎn)分析到了當(dāng)前國(guó)家政策的變化、地方的區(qū)域規(guī)劃、自身營(yíng)銷(xiāo)周期性特點(diǎn)等諸多因素，作出了開(kāi)發(fā)許關(guān)項(xiàng)目的決定。

四、從南山地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許關(guān)項(xiàng)目得到的啟示

（一）建立符合自身發(fā)展需要的數(shù)據(jù)庫(kù)

企業(yè)獲取信息的途徑有很多，但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，首先要有明確的目標(biāo)，清晰的規(guī)劃，準(zhǔn)確的定位，根據(jù)這樣的自身需求獲取相對(duì)準(zhǔn)確的信息來(lái)源?？梢酝ㄟ^(guò)官方獲取，例如中華共和國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上的統(tǒng)計(jì)年鑒、房地產(chǎn)行業(yè)各種行業(yè)信息表、房產(chǎn)行業(yè)的股票走勢(shì)、當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)及群眾對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的要求等等。這些都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要的信息來(lái)源。房地產(chǎn)商通過(guò)信息的數(shù)據(jù)分析可以得到本行業(yè)發(fā)展的大方向、大背景也可以得到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求這樣的具體詳盡的信息。除了可以直接獲取的信息來(lái)源，還有簡(jiǎn)介的途徑。

現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，人們可以更加便捷的發(fā)表自身觀點(diǎn)，發(fā)表信息的渠道和平臺(tái)漸多，對(duì)于商家而言獲取用戶(hù)信息的渠道和平臺(tái)也更多。開(kāi)發(fā)商要懂得利用大數(shù)據(jù)時(shí)代的信息共享平臺(tái)獲取和提取對(duì)于自身有價(jià)值的信息。人們?cè)谡搲?、微博、博客、微信等等多種平臺(tái)上用戶(hù)體驗(yàn)、分享交流的使用經(jīng)驗(yàn)、提出的評(píng)價(jià)和要求等等對(duì)于商家來(lái)說(shuō)都是很好的消息來(lái)源。通過(guò)將這些碎片化的消息加以整理，分類(lèi)總結(jié)，便可得出適用于自身發(fā)展的信息架構(gòu)。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)體現(xiàn)消費(fèi)者消費(fèi)理念、購(gòu)房需求、房源偏好、投資意向等等方面的信息數(shù)據(jù)都是有利于房地產(chǎn)商總結(jié)用戶(hù)需求、劃分市場(chǎng)的依據(jù)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)發(fā)商可以足不出戶(hù)獲得全國(guó)各地的人們的用戶(hù)需求信息，極大的節(jié)省了傳統(tǒng)調(diào)研的成本。

（二） 最大程度的分析、利用數(shù)據(jù)

建立一支具有數(shù)據(jù)管理和分析的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍，對(duì)企業(yè)獲取的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、歸類(lèi)、分析，根據(jù)用戶(hù)潛在的需求進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)品，通過(guò)數(shù)據(jù)模型的建立更加生動(dòng)形象的展現(xiàn)用戶(hù)需求和市場(chǎng)潛在發(fā)展點(diǎn)。在銷(xiāo)售之初和銷(xiāo)售活動(dòng)結(jié)束后分布進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，將兩者進(jìn)行對(duì)比，得出結(jié)論，總結(jié)在上一活動(dòng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的優(yōu)勢(shì)，分析預(yù)測(cè)偏差，根據(jù)多次的分析，得出更加準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，進(jìn)行更具前言和戰(zhàn)略性的市場(chǎng)判斷，更大程度上獲取市場(chǎng)收益。南山地產(chǎn)正是通過(guò)綜合分析當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，將北方房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)和南方房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)作對(duì)比，根據(jù)自身發(fā)展和發(fā)展環(huán)境狀況等對(duì)比分析，作出進(jìn)軍許關(guān)項(xiàng)目的決策。通過(guò)全方位的數(shù)據(jù)分析對(duì)比，制定了完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，獲得了當(dāng)?shù)睾芎玫年P(guān)注，這是一次很成功的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。

五、結(jié)論

云時(shí)代的到來(lái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了更加便捷的信息獲取途徑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)大數(shù)據(jù)分析的運(yùn)用，對(duì)市場(chǎng)更加了解，對(duì)用戶(hù)需求把握更加準(zhǔn)確，有利于作出更加精確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，有利于企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在信息共享的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，只有實(shí)時(shí)獲取有價(jià)值的信息，迅速作出市場(chǎng)反應(yīng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中抓住先機(jī)，針對(duì)市場(chǎng)中各類(lèi)用戶(hù)，對(duì)不同用戶(hù)群提供更加適合、舒適的服務(wù)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，促進(jìn)自身企業(yè)的更好的發(fā)展。因此在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中借助多種媒體平臺(tái)，獲取他們的數(shù)據(jù)的服務(wù)幫助，在不同領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)共贏也是具有戰(zhàn)略意義的。大數(shù)據(jù)時(shí)代的發(fā)展更加迅速的改變著人們生產(chǎn)、生活方式，也改變著房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

（沈陽(yáng)工程學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng)　110000）

摘　要：本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才應(yīng)具備核心能力進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)人才專(zhuān)業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；專(zhuān)業(yè)人才；核心能力

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡(jiǎn)介：何紅（1973-），女，遼寧新民人，碩士，講師。研究方向：房地產(chǎn)稅費(fèi)改革、高等教育研究。

一、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，由傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)為主的人才需求，向以房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等方向?yàn)橹鞯娜瞬判枨筠D(zhuǎn)變。城市新增人口的數(shù)量會(huì)逐步放緩直至負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也會(huì)在全國(guó)不同城市先后迎來(lái)下降甚至萎縮的發(fā)展階段。

第二，以住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的人才需求為主，向住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和其他類(lèi)型物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人才需求并行發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

第三，由早期的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理通才的需求，向更強(qiáng)調(diào)實(shí)操能力的專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化人才需求轉(zhuǎn)變。未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)投資咨詢(xún)等不同工作門(mén)類(lèi)和工作內(nèi)容的崗位對(duì)人才的具體要求的差異會(huì)拉大，相互之間的工作轉(zhuǎn)換會(huì)比較困難。隨著房地產(chǎn)逐步成熟，土地招拍掛市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)評(píng)估、中介、咨詢(xún)的行業(yè)自律性組織逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，對(duì)傳統(tǒng)的土地、資金等要素的依賴(lài)性逐步降低，而房地產(chǎn)類(lèi)人力資源的重要性日益增強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，各專(zhuān)業(yè)崗位對(duì)人力資源的要求越來(lái)越高。

二、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才應(yīng)具備核心能力分析

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等崗位群的需要，結(jié)合應(yīng)用型本科人才的培養(yǎng)特點(diǎn)，房地產(chǎn)人才應(yīng)具備的專(zhuān)業(yè)核心能力可以確定為：

1. 房地產(chǎn)投資分析

包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案、投資方案、融資方案、開(kāi)發(fā)方案、營(yíng)銷(xiāo)方案及項(xiàng)目投資計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的編制能力；項(xiàng)目投資費(fèi)用估算、財(cái)務(wù)報(bào)表編制與財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)的能力。

2. 房地產(chǎn)策劃

包括完成房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目STP 策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃的能力。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

包括運(yùn)作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的職業(yè)能力，達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格的基本要求，具備全程運(yùn)作二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的能力、新建商品房銷(xiāo)售執(zhí)行的能力和經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的能力。

4. 房地產(chǎn)估價(jià)

包括運(yùn)用掌握的房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)，選擇合適的評(píng)估方法完成從政府基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估開(kāi)始到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拍賣(mài)土地價(jià)格的評(píng)估、房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估及房地產(chǎn)建設(shè)和銷(xiāo)售階段的各項(xiàng)評(píng)估工作的能力。

5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

包括組織與管理一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，包括市場(chǎng)調(diào)研、土地使用權(quán)的獲得、編制可行性研究報(bào)告、進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建、領(lǐng)取五證、工程施工、銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收和物業(yè)管理的能力。

三、房地產(chǎn)人才專(zhuān)業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施

1. 強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)，建立“一體兩翼”實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)

實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)是培養(yǎng)房地產(chǎn)人才的重要環(huán)節(jié)，是提高學(xué)生專(zhuān)業(yè)應(yīng)用能力和在應(yīng)用中創(chuàng)新能力的關(guān)鍵。建立“一體兩翼”實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)，應(yīng)以房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才通識(shí)實(shí)踐教育為主體，以專(zhuān)業(yè)應(yīng)用、應(yīng)用創(chuàng)新實(shí)踐教育為兩翼。專(zhuān)業(yè)通識(shí)教育實(shí)踐平臺(tái)本著專(zhuān)業(yè)知識(shí)的共性需求與應(yīng)用型人才培養(yǎng)相結(jié)合的原則，力求加大實(shí)踐教學(xué)的比重，側(cè)重對(duì)學(xué)生應(yīng)用知識(shí)的傳授和能力的培養(yǎng)。在通識(shí)教育平臺(tái)的基礎(chǔ)上，通過(guò)校企合作、無(wú)縫對(duì)接等方式，為學(xué)生提供到企業(yè)鍛煉的機(jī)會(huì)，側(cè)重培養(yǎng)學(xué)生的專(zhuān)業(yè)應(yīng)用能力。

2. 改革考核方式，引入“雙證融通”的理念

重視技能教學(xué)，將房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等執(zhí)業(yè)資格要求的知識(shí)點(diǎn)、技能點(diǎn)融入核心課程教學(xué)中，在教學(xué)考核中，引入行業(yè)或職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并將資格考試內(nèi)容融入到教學(xué)考核內(nèi)容中，使學(xué)生在校期間扎實(shí)掌握?qǐng)?zhí)業(yè)資格考試知識(shí)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，以利于更快地獲取相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。

3. 改革教學(xué)手段與方法，建設(shè)優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源

根據(jù)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的需要，深入開(kāi)展產(chǎn)學(xué)合作，加強(qiáng)教學(xué)資源與環(huán)境建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)相關(guān)行業(yè)的仿真、模擬、真實(shí)的教育教學(xué)環(huán)境和實(shí)踐實(shí)習(xí)基地。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、品牌店、酒店旅館、娛樂(lè)性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展

我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來(lái)的,1998年以前由于國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有廣州天河城、北京新世紀(jì)中心、東方廣場(chǎng)。在1990年以后,特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展的時(shí)期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長(zhǎng)。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),其投資風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理尚處于發(fā)展的初級(jí)階段,開(kāi)發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷(xiāo)售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)甚至成本也難以彌補(bǔ),形成巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別

(一)政治風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國(guó)家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)最主要的固定資產(chǎn)投資,與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密,國(guó)家會(huì)通過(guò)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),這勢(shì)必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會(huì)投向國(guó)家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績(jī)、打造形象工程等原因,近年來(lái)國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過(guò)熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到目前,全國(guó)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量已超過(guò)3000條,地、縣級(jí)城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%,隱性空置率超過(guò)20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),在這期間的城市規(guī)劃的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來(lái),很多項(xiàng)目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是由市場(chǎng)供給與需求的失衡所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過(guò)多,供過(guò)于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動(dòng)使得社會(huì)上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過(guò)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能滿足市場(chǎng)的要求,市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營(yíng)的要求,造成這一風(fēng)險(xiǎn)的原因在于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),而是非理性的先開(kāi)發(fā)后招商,這必然會(huì)造成市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴(yán)重的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是利率風(fēng)險(xiǎn),即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前資本市場(chǎng)發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴(lài)在70%-80%左右,對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,其項(xiàng)目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長(zhǎng),因此受利率變化的影響更大。利率作為國(guó)家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo),2001年至2008年國(guó)家對(duì)五年以上貸款利率調(diào)整過(guò)18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對(duì)于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)大大增加其融資成本。

(三)開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營(yíng)管理中要進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,在前期的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進(jìn)行有效的招商活動(dòng)。而我國(guó)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的人才及經(jīng)驗(yàn),套用住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,沒(méi)有進(jìn)行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動(dòng),待項(xiàng)目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實(shí)現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶(hù)之間的矛盾,嚴(yán)重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略

(一)按照國(guó)家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目開(kāi)工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目所處地域的人流、競(jìng)爭(zhēng)狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。

(二)加強(qiáng)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)及融資風(fēng)險(xiǎn)的控制

1.根據(jù)市場(chǎng)需求量,規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)原因,要做好以下兩個(gè)方面。第一,根據(jù)市場(chǎng)的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類(lèi),因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng),所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國(guó)家政策的調(diào)整,未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會(huì)大量建設(shè),必然形成對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果,而后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果如何又取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前是否有一個(gè)完善的商業(yè)策劃。只有對(duì)項(xiàng)目選址、業(yè)態(tài)定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶(hù)的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進(jìn)行建設(shè),后期的管理運(yùn)營(yíng)才能順暢的進(jìn)行,商戶(hù)才能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,既避免與商戶(hù)之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤(rùn)。

2.開(kāi)拓融資渠道,防范融資風(fēng)險(xiǎn)

要防范融資風(fēng)險(xiǎn)中利率變化給企業(yè)帶來(lái)的成本的增加,一方面可以通過(guò)固定利率貸款鎖定項(xiàng)目成本,但解決問(wèn)題的根本在于大力開(kāi)拓融資渠道,提高自有資金比例,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭(zhēng)取上市融資或者通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資,也可以引進(jìn)外資,擴(kuò)大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過(guò)以上措施減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險(xiǎn),又能通過(guò)上市或引進(jìn)外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

(三)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng),防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與其他類(lèi)別房地產(chǎn)的最大不同在于項(xiàng)目完工后的管理運(yùn)營(yíng)階段,因?yàn)轫?xiàng)目成本的彌補(bǔ)、利潤(rùn)的獲得都是在這一階段實(shí)現(xiàn),所以管理運(yùn)營(yíng)階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中至關(guān)重要的階段,對(duì)國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,要防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)可考慮如下策略。

1.樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)而不是整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式,樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念,在項(xiàng)目完工后通過(guò)有效地商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)存進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷升值。

2.增加人才儲(chǔ)備,完善管理運(yùn)營(yíng)

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,因此需要具備這兩個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)行項(xiàng)目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對(duì)管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計(jì)培養(yǎng)計(jì)劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題,建立商業(yè)品牌

一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中會(huì)有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營(yíng)主題,最終建立一個(gè)被消費(fèi)者認(rèn)同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)環(huán)境和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目中商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的精準(zhǔn)定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì),以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一的情況下,通過(guò)引進(jìn)主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動(dòng)效應(yīng)下,逐步樹(shù)立項(xiàng)目的商業(yè)品牌。

參考文獻(xiàn):

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[2]李翔.商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與研究[D].重慶大學(xué),2008

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篇5

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件因土地使用權(quán)取得方式的不同可以分為以下兩種：

1、以出讓方式取得的土地使用權(quán)。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

①轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

②轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，并完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后轉(zhuǎn)讓。這里又可分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。

2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備下列條件：首先，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。其次，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，又有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏诙N是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。

對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：第一，用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；第三，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需履行的程序

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。在辦理備案手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)要審核項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購(gòu)等合同是否作了變更；相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移；新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是否具備開(kāi)發(fā)受讓項(xiàng)目的條件；同時(shí)要變更開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的名稱(chēng)。上述各項(xiàng)均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)有權(quán)責(zé)令補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，并可對(duì)違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。房屋拆遷補(bǔ)償安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門(mén)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中或者轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權(quán)益受到損害。不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

篇6

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開(kāi)發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下：

1、地理位置的固定性

土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開(kāi)發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

3、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

土地及建筑物作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。完成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

4、受?chē)?guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開(kāi)發(fā)活動(dòng)和過(guò)程，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國(guó)計(jì)民生，必須也只能通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受?chē)?guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來(lái)看，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的部門(mén)很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門(mén)，項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金來(lái)源不可能完全依靠開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)運(yùn)作，大量建設(shè)資金需要通過(guò)各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開(kāi)始，到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和（自營(yíng)自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)策劃、細(xì)致的全程服務(wù)，對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風(fēng)險(xiǎn)較大

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響；在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額；當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的差異性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種，由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類(lèi)項(xiàng)目，由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。

12、項(xiàng)目決策的多專(zhuān)業(yè)協(xié)同

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn)，其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專(zhuān)業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來(lái)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專(zhuān)業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)際上也是多方面專(zhuān)業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況；需要營(yíng)銷(xiāo)人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷(xiāo)方案；需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè)；需要造價(jià)人員估算投資；需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè)；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要特征

目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還沒(méi)有十分明確的定義。在國(guó)家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類(lèi)型中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中，人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂(lè)等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)）與狹義（指專(zhuān)門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)）之分，本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ)，主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開(kāi)發(fā)，與國(guó)家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類(lèi)中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外，以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次：第一層次是直接承租或購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，這個(gè)層次的顧客是開(kāi)發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來(lái)商業(yè)區(qū)購(gòu)物的終端消費(fèi)者，這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的直接顧客、開(kāi)發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來(lái)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。這些投資者看中了商鋪未來(lái)的升值潛力，先期購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，或者見(jiàn)機(jī)拋售，獲取收益。

這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類(lèi)似。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)（業(yè)務(wù)市場(chǎng)）固然重要，畢竟項(xiàng)目收入直接來(lái)源于承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴(lài)于第二層次的終端消費(fèi)者（消費(fèi)者市場(chǎng)），因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶(hù)承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的行為，進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過(guò)度，將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。

2、選址分析的漸進(jìn)性

所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，尤其要重視這項(xiàng)工作，并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購(gòu)買(mǎi)商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異，從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況，包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

一個(gè)城市或地區(qū)選定后，就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí)，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí)，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定，就無(wú)法更改，若項(xiàng)目所在位置無(wú)法吸引足夠多的消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)商戶(hù)自然就不會(huì)前來(lái)承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，潛在的直接顧客（即經(jīng)營(yíng)商戶(hù)）包括百貨公司、連鎖超市、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)等不同的經(jīng)營(yíng)主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等機(jī)構(gòu)，既有外資、國(guó)資，也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異，相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此，若在項(xiàng)目前期還沒(méi)有找到有意承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)（如果有，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的需求進(jìn)行，也可稱(chēng)之為定制），項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外，在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開(kāi)發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開(kāi)發(fā)、零散租售，否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用，確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷(xiāo)售，而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外，項(xiàng)目是由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)，也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過(guò)出租獲得持續(xù)收益，還是通過(guò)出售獲得一次性回報(bào)，以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值（銷(xiāo)售完畢就意味著開(kāi)發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，既可以通過(guò)出售獲利，還可以通過(guò)出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào)，在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，也正基于此，項(xiàng)目的成功不僅僅是所開(kāi)發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟(jì)收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

6、高風(fēng)險(xiǎn)性

總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目本身沒(méi)有明確的租約保障，沒(méi)有固定的消費(fèi)對(duì)象，項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷(xiāo)策略，還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平?；谏虡I(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

7、可促進(jìn)城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進(jìn)人口集聚和資源流動(dòng)，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的增值。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；風(fēng)險(xiǎn)防范；控制

一、風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及對(duì)策

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，面臨最重要的風(fēng)險(xiǎn)就是投資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)跟其他風(fēng)險(xiǎn)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。一方面，房地產(chǎn)泡沫日益膨脹，而房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，中國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將受到巨大影響。美國(guó)、迪拜和日本所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)將在中國(guó)重演；另一方面，伴隨著房?jī)r(jià)的日益高漲，廣大人民群眾的居住權(quán)受到嚴(yán)重侵害，這種發(fā)展趨勢(shì)也必然破壞社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。主要原因有：房地產(chǎn)公司法人治理結(jié)構(gòu)不完善，經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理中的權(quán)力和義務(wù)不統(tǒng)一。董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)沒(méi)有很好的履行職責(zé)，沒(méi)有形成對(duì)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)限的制衡；內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)體系控制不健全，決策缺乏必要的公司經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理論證和審核；外部風(fēng)險(xiǎn)體系不到位，對(duì)可知和不可知的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有超前管控，一些公司缺乏內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制體系和外部風(fēng)險(xiǎn)管控；隨著房地產(chǎn)暴利時(shí)代的結(jié)束，加上經(jīng)濟(jì)下行的壓力，大量投資房地產(chǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，個(gè)別房地產(chǎn)公司由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾，或者是沒(méi)有真正做到量體裁衣、量力而行，或者是對(duì)公司資金籌措（自有資金）和融資能力過(guò)高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)事件）意外因素過(guò)多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成了風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)的土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有兩種，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得不同主體所有的土地使用權(quán)時(shí)，在土地使用權(quán)的補(bǔ)償主體、程序及標(biāo)準(zhǔn)上都存有差異。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)要抓好風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，是指公司或者公司最為根本的經(jīng)營(yíng)利益不受傷害，主要體現(xiàn)在：公司經(jīng)營(yíng)在整體上獨(dú)立、基礎(chǔ)穩(wěn)固、運(yùn)行健康、發(fā)展持續(xù)。所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，要從基礎(chǔ)工作抓起。傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)理論認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)主要子風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與公司的固定資產(chǎn)有關(guān)，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與公司的“人本風(fēng)險(xiǎn)”，是指由于財(cái)務(wù)決策者和資本運(yùn)用者的行為偏差（比如盲目決策、過(guò)度自信、迷信“權(quán)威”、獨(dú)斷P?、信人不信重毴、不?jī)喐节、蕩ぼ粏h傅齲房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)應(yīng)該是對(duì)“人”進(jìn)行科學(xué)的內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)，進(jìn)行適度的財(cái)務(wù)激勵(lì)和約束優(yōu)化人的行為，提高人的決策水平和資本運(yùn)用能力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)要避免風(fēng)險(xiǎn)，要建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)（段）域的規(guī)劃土地項(xiàng)目（包括在建和意向）適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)準(zhǔn)確的分析，為房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)分析，合理安排資源，提供的決策依據(jù)會(huì)更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理決策失誤造成的后果嚴(yán)重性，房地產(chǎn)公司決策層必須有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專(zhuān)業(yè)綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別判斷處理能力，有計(jì)劃組織溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國(guó)家及地方政府相關(guān)行政主管部門(mén)頒布的法律法規(guī)規(guī)范性文件規(guī)定，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是會(huì)經(jīng)營(yíng)、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機(jī)政策擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才可能妥善處理風(fēng)險(xiǎn)造成的后果。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的特征

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要有五個(gè)特征：經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因具有法定性；發(fā)生管理風(fēng)險(xiǎn)具有強(qiáng)制性；所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)離不開(kāi)經(jīng)營(yíng)管理者的調(diào)整，任何行為都要遵守房地產(chǎn)管理的規(guī)定；風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的形式具有關(guān)聯(lián)性；風(fēng)險(xiǎn)的后果是具有可預(yù)見(jiàn)性。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)事前可防可控，與事后的責(zé)任追究要形成系統(tǒng)管理。因此，風(fēng)險(xiǎn)防范要重視過(guò)程控制，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)關(guān)鍵人的管理，正確把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進(jìn)行項(xiàng)目可行性評(píng)估建設(shè)環(huán)境評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)將各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)要控制風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化防范工作，必須強(qiáng)化責(zé)任，形成層層傳遞職責(zé)的工作機(jī)制。防范責(zé)任落實(shí)了，過(guò)程控制好了，風(fēng)險(xiǎn)防范體系就建立起來(lái)了，事后糾紛就減少了。責(zé)任需要層層傳遞，由此形成壓力層層傳遞、層層落實(shí)的責(zé)任體系。包括業(yè)績(jī)考核體系，薪金分配體系，使國(guó)有資產(chǎn)保值、增值層層落實(shí)。防范經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)就是要形成防范風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)層層分解，防范風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任層層明確，防范風(fēng)險(xiǎn)的措施層層到位和落實(shí)。在風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，由于經(jīng)營(yíng)資本注重風(fēng)險(xiǎn)的模型化和定量計(jì)算，以嚴(yán)密的模型為依托，使風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量更為謹(jǐn)慎、周密。因此，經(jīng)營(yíng)資本要提高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理的精密度。其次，經(jīng)營(yíng)資本直接反映公司或者集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。它可以方便地進(jìn)行分解、合并，清楚地顯示各部門(mén)和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的主動(dòng)性；最后，經(jīng)營(yíng)資本作為一種虛擬資本，當(dāng)它在數(shù)量上接近或超過(guò)可用資本時(shí)，說(shuō)明它的風(fēng)險(xiǎn)水平接近或超過(guò)其實(shí)際承受能力，這時(shí)要么通過(guò)一些途徑增加實(shí)際資本，要么控制其風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)行為，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控在控的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；產(chǎn)品定位；可行性；矛盾

前言：在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位時(shí)，開(kāi)發(fā)商老總們時(shí)常感到難。主要因?yàn)轫?xiàng)目定位時(shí)，要面對(duì)很多問(wèn)題，具體地說(shuō)項(xiàng)目操作層面的矛盾主要體現(xiàn)在：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)與具體地塊自身?xiàng)l件的矛盾；項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃設(shè)想與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的矛盾；城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境與項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的矛盾；政府城市規(guī)劃設(shè)想和公司經(jīng)營(yíng)水平的矛盾等等。只有把這些矛盾合理地解決了，項(xiàng)目定位工作才能成功完成。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位必須解決的矛盾

1.1隨著土地供應(yīng)手段的日益透明，不少開(kāi)發(fā)商拿地比較困難，絕大部分開(kāi)發(fā)商是在拿到地塊的時(shí)候才開(kāi)始考慮市場(chǎng)操作細(xì)節(jié)。由于地塊不利因素已成事實(shí)，所以項(xiàng)目定位的難度較高，如何依據(jù)地塊特點(diǎn)來(lái)確定項(xiàng)目定位，是當(dāng)前西海岸開(kāi)發(fā)商面臨的困惑之一。

1.2房地產(chǎn)的投資回報(bào)方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開(kāi)發(fā)大部分以物業(yè)的銷(xiāo)售來(lái)體現(xiàn)投資回報(bào)，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場(chǎng)消費(fèi)即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長(zhǎng)期良好經(jīng)營(yíng)的可行性以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價(jià)值增值得以體現(xiàn)。

1.3房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)集成產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商主要是將設(shè)計(jì)、施工、材料、裝修等方面的公司協(xié)調(diào)在一起，進(jìn)行高效率的運(yùn)作，建造出高質(zhì)量的房屋，最終銷(xiāo)售給客戶(hù)，獲得利潤(rùn)回報(bào)。為了協(xié)調(diào)這些上下游行業(yè)或產(chǎn)業(yè)間的關(guān)系，房地產(chǎn)商的協(xié)調(diào)和管理水平很重要，要不斷提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？

2、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的幾種方式

2.1總價(jià)密碼是指房地產(chǎn)項(xiàng)目定位一定要注意房子的總價(jià)問(wèn)題?？蛻?hù)在買(mǎi)房時(shí)非常注意房屋的總價(jià)，其實(shí)一個(gè)人在買(mǎi)房時(shí)心里都有一個(gè)可以接受的總價(jià)。產(chǎn)品定位應(yīng)該是總價(jià)定位，而不是單價(jià)定位。戶(hù)型面積大小對(duì)總價(jià)影響很大，要滿足這些客戶(hù)群的需要，必須在戶(hù)型選擇和設(shè)計(jì)上下功夫。產(chǎn)品定位應(yīng)注意：不要盲目跟風(fēng)；警惕成功經(jīng)驗(yàn)。產(chǎn)品定位時(shí)不能簡(jiǎn)單拷貝別的項(xiàng)目，注意分析土地密碼。盲目跟風(fēng)往往會(huì)不按土地的實(shí)際情況辦事，最終造成項(xiàng)目的失敗。

2.2從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)考慮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，能夠更好地為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供服務(wù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)作為該物業(yè)的建設(shè)開(kāi)發(fā)者及擁有者，在產(chǎn)品使用上有著不可替代的優(yōu)勢(shì)，能夠充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)的初衷和定位，可以長(zhǎng)期地、有效地控制物業(yè)商業(yè)活動(dòng)，并根據(jù)商業(yè)活動(dòng)的時(shí)效性，不斷對(duì)產(chǎn)品的適應(yīng)性作出相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整，選擇定向的商業(yè)運(yùn)營(yíng)客戶(hù)群體，提供有效的商業(yè)服務(wù)和物業(yè)配套。

2.3首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)時(shí)要對(duì)社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)客戶(hù)需求進(jìn)行分析，具體來(lái)說(shuō)，就是要結(jié)合該項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點(diǎn)，了解該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)商的需求，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的形態(tài)要求和目標(biāo)為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開(kāi)發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂(lè)等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案緊密結(jié)合，設(shè)計(jì)出與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)相匹配的平臺(tái)。那么，這個(gè)商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個(gè)滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)消費(fèi)活動(dòng)的場(chǎng)所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身的市場(chǎng)需求，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營(yíng)反過(guò)來(lái)會(huì)提升該商業(yè)物業(yè)本身的價(jià)值，并形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與物業(yè)價(jià)值的有機(jī)聯(lián)系和相互促進(jìn)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目的可行性探析

3.1從2011年看，典型開(kāi)發(fā)商呈現(xiàn)一定區(qū)域分布特征。由于主城區(qū)地價(jià)高企，本地開(kāi)發(fā)商大多聚焦于近郊和遠(yuǎn)郊發(fā)展；資金實(shí)力較強(qiáng)的央企和港資典型企業(yè)仍將重心主城區(qū)；全國(guó)性和區(qū)域性典型開(kāi)發(fā)商則市區(qū)、近郊和遠(yuǎn)郊均有分布。

3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定要注意時(shí)間成本，必須盡量縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間。產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策略直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。開(kāi)發(fā)周期越短，資金回籠越快，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就越低，資金成本、管理和經(jīng)營(yíng)成本也就越小，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況才會(huì)越好。為了縮短開(kāi)發(fā)周期，降低時(shí)間成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該注重產(chǎn)品定位和營(yíng)銷(xiāo)定位；同時(shí)要注意盡量縮短拆遷時(shí)間。

3.3長(zhǎng)久發(fā)展的可行性。對(duì)于一個(gè)有長(zhǎng)足發(fā)展思路的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的每一個(gè)項(xiàng)目就是其企業(yè)品牌的具象體現(xiàn)，而項(xiàng)目定位的難題在于項(xiàng)目長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細(xì)分和合理性尤其重要。

4、結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的起步較晚，對(duì)于一個(gè)有長(zhǎng)足發(fā)展思路的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的每一個(gè)項(xiàng)目就是其企業(yè)品牌的具象體現(xiàn)，而項(xiàng)目定位的難題在于項(xiàng)目長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細(xì)分和合理性尤其重要。市場(chǎng)化運(yùn)作模式正在實(shí)踐中不斷完善。社區(qū)型房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中的一種形式，也在越來(lái)越多地與區(qū)域住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高運(yùn)作此類(lèi)房地產(chǎn)的能力，更好地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)此類(lèi)型的商業(yè)房地產(chǎn)，真正地、最直接地服務(wù)于社區(qū)居民，完善城市商業(yè)功能，提升整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

【關(guān)鍵詞】?jī)?nèi)部控制 措施 委托關(guān)系 風(fēng)險(xiǎn)

一、GXT項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析

（一）GXT項(xiàng)目簡(jiǎn)介

GXT項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是XAZJ投資開(kāi)發(fā)有限公司。該公司是由ZJ地產(chǎn)總公司于2008年7月投資成立的。GXT項(xiàng)目是繼XAZJ投資開(kāi)發(fā)有限公司成功開(kāi)發(fā)“QXH房地產(chǎn)項(xiàng)目”、“QXIH房地產(chǎn)項(xiàng)目”、“QXH二期房地產(chǎn)項(xiàng)目”等項(xiàng)目后的第四個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于繁華的商業(yè)街區(qū)，占地約104畝，住宅總建面36萬(wàn)平方米，綠化率約45%。商業(yè)配套約2.6萬(wàn)平米。GXT社區(qū)由10棟26-32層的中式建筑風(fēng)格的板式高層組成。該項(xiàng)目于2013年10月破土動(dòng)工，整體規(guī)劃為改善型住宅。

（二）GXT項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀

XAZJ投資開(kāi)發(fā)有限公司在剛成立的四年里，有效把握了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇，充分利用ZJ地產(chǎn)的內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)，先后成功開(kāi)發(fā)了QXH房地產(chǎn)項(xiàng)目、QXIH房地產(chǎn)項(xiàng)目、QXH二期房地產(chǎn)項(xiàng)目等，但在2013年之后，也就是在GXT項(xiàng)目啟動(dòng)之初，該公司逐漸暴露出“經(jīng)驗(yàn)主義”“管理粗放”的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速成熟和ZJ地產(chǎn)的跨越式發(fā)展給XAZJ投資開(kāi)發(fā)有限公司乃至GXT項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。

1.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率下降

項(xiàng)目原定運(yùn)營(yíng)計(jì)劃中開(kāi)發(fā)周期為3年10個(gè)月，即2011年4月完成招標(biāo)拿地至2015年2月完成竣工交房，去化率實(shí)現(xiàn)85%以上。但從實(shí)際情況看，由于工程進(jìn)度推進(jìn)遲緩，截至2014年10月份，該項(xiàng)目還處于主體建設(shè)封頂階段，上述同期僅完成去化率62%，低效率運(yùn)營(yíng)引發(fā)GXT項(xiàng)目循環(huán)、疊加、“蝴蝶效應(yīng)”式運(yùn)營(yíng)危機(jī)。

2.經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成率過(guò)低

GXT項(xiàng)目管理模式的滯后和運(yùn)營(yíng)效率的低下直接影響了各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。GXT項(xiàng)目連續(xù)三年各項(xiàng)指標(biāo)完成均不理想，2014年該項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)完成情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中合同銷(xiāo)售額完成責(zé)任狀的42%，銷(xiāo)售回款額完成責(zé)任狀的56%，凈利潤(rùn)完成責(zé)任狀的51%，綜合成本超出責(zé)任狀的14%，凈現(xiàn)金流完成責(zé)任狀指標(biāo)的-54%;管理指標(biāo)中客戶(hù)滿意度、員工滿意度均低于責(zé)任狀指標(biāo)的27%，產(chǎn)品質(zhì)量、安全事故、客戶(hù)投訴、員工流失率等關(guān)鍵管理指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)均接近于集團(tuán)設(shè)定的“紅線”。

3.面臨巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

GXT項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)免疫能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力逐漸減弱。從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)看，2014年資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率均遠(yuǎn)低于行業(yè)比率，項(xiàng)目回款嚴(yán)重滯后帶來(lái)項(xiàng)目的巨大流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn);從運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)看，自2011年至2014年的三年中，客戶(hù)滿意度、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、人力資源、流程效率、招投標(biāo)和銷(xiāo)售管理各維度均與集團(tuán)要求有較大差距;從授權(quán)風(fēng)險(xiǎn)看，領(lǐng)導(dǎo)力、職權(quán)、限制、激勵(lì)與溝通等方面均表現(xiàn)為負(fù)向增長(zhǎng)。

二、GXT項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)部控制環(huán)境不完善

經(jīng)營(yíng)決策方面經(jīng)常出現(xiàn)委托人與被委托人混淆的問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)決策產(chǎn)生了更多的不確定性。GXT項(xiàng)目投資方與銷(xiāo)售公司、公司是基于傭金維系的不同管理體系的經(jīng)濟(jì)主體。在實(shí)際工作中，GXT項(xiàng)目各職能部門(mén)時(shí)常因各自權(quán)利的互相沖突、傭金的結(jié)算等諸多問(wèn)題出現(xiàn)雙方爭(zhēng)執(zhí)而影響正常經(jīng)營(yíng)。

2014年7月14日，銷(xiāo)售部為提高GXT項(xiàng)目知名度，從而增加銷(xiāo)售額，向上級(jí)銷(xiāo)售公司請(qǐng)示于周末19日和20日舉行小型畫(huà)展和冷餐活動(dòng)，預(yù)計(jì)費(fèi)用20000元。但因公司規(guī)定10000以上外聯(lián)費(fèi)用需由經(jīng)辦人發(fā)起上報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批，50000以上招投標(biāo)事項(xiàng)均需上報(bào)集團(tuán)統(tǒng)一辦理議標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等，于是銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人按照程序分別上報(bào)銷(xiāo)售公司、項(xiàng)目總經(jīng)理，再由項(xiàng)目總經(jīng)理上報(bào)甲方代表，然后經(jīng)銷(xiāo)售公司與甲方代表協(xié)商后上報(bào)董事長(zhǎng)，最后8月10日由董事長(zhǎng)正式批準(zhǔn)，比原定計(jì)劃足足推遲了將近20天。而申請(qǐng)成功后，銷(xiāo)售公司與項(xiàng)目總經(jīng)理卻因活動(dòng)的主辦權(quán)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。項(xiàng)目總經(jīng)理認(rèn)為應(yīng)由自己公司旗下客服部的水吧公司主辦。而銷(xiāo)售部認(rèn)為經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)驗(yàn)、能力均不足，有獨(dú)吞公司財(cái)產(chǎn)之嫌。雙方爭(zhēng)執(zhí)不斷，于是原定于周末舉行的活動(dòng)一再延遲，最終被迫取消。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

由于ZJ地產(chǎn)出身于施工企業(yè)，GXT項(xiàng)目受集團(tuán)原有行為習(xí)慣的影響，沒(méi)有培養(yǎng)出良好風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。各級(jí)員工只是被動(dòng)接受管理，高層管理人員強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)工作，大多都拘泥于制定各種陳舊的規(guī)章制度，“重約束，輕激勵(lì)”。GXT項(xiàng)目的<<內(nèi)部員工規(guī)章>>中關(guān)于處罰的條例占全部規(guī)章制度的72%，有明確獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)容的僅占23%。由于長(zhǎng)時(shí)間忽視對(duì)員工組織承諾和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培養(yǎng)，不注重員工個(gè)人能力，基于“重約束、輕激勵(lì)”的負(fù)能量影響，員工產(chǎn)生規(guī)避責(zé)任的思維定勢(shì)，實(shí)際工作中遇到歸責(zé)、罰款類(lèi)事務(wù)時(shí)扯皮、推諉，團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力下降，向心力、凝聚力不足。項(xiàng)目高層對(duì)于內(nèi)部控制既沒(méi)有設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)，也不懂得風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析，面對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有采取規(guī)避、降低、分擔(dān)等應(yīng)對(duì)措施。

（三）財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)混亂

1.資金調(diào)度不暢通

ZJ地產(chǎn)資金運(yùn)營(yíng)屬于集團(tuán)化收支兩條線管理，基于集團(tuán)與GXT項(xiàng)目利益和信息的不對(duì)稱(chēng)，因此對(duì)項(xiàng)目的資金劃撥無(wú)法滿足購(gòu)、施工、銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)的動(dòng)態(tài)需求，各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)急需資金時(shí)集團(tuán)撥入資金不足，集團(tuán)資金撥入充足時(shí)，資金需求事項(xiàng)或做變更及撤銷(xiāo)。GXT項(xiàng)目月度資金計(jì)劃準(zhǔn)確率不足80%，集團(tuán)劃撥資金滿足率不足85%，資金計(jì)劃執(zhí)行率不足85%。在實(shí)際工作中的資金調(diào)入程序也相當(dāng)復(fù)雜，要經(jīng)過(guò)月度資金計(jì)劃的編制、月度資金計(jì)劃的審核、月度資金計(jì)劃的審批、計(jì)劃內(nèi)資金申請(qǐng)、計(jì)劃內(nèi)資金撥付，如屬于計(jì)劃外資金，還需做資金計(jì)劃增補(bǔ)審批。由于資金劃撥流程復(fù)雜，產(chǎn)生項(xiàng)目實(shí)際資金需求與供給的不匹配。

2.資金管控不到位

GXT項(xiàng)目已開(kāi)始執(zhí)行集團(tuán)制定的《貨幣資金安全管理規(guī)定》，但在實(shí)際工作中資金的日清月結(jié)并未完全實(shí)現(xiàn)，資金收據(jù)臺(tái)賬的登記有時(shí)也不及時(shí)，小額坐支現(xiàn)金的事件時(shí)有發(fā)生，貨幣安全計(jì)分考核并未真正實(shí)行。雖然項(xiàng)目已執(zhí)行《資金管理制度》，但只是對(duì)標(biāo)準(zhǔn)與流程做了制度化梳理，在可行性分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等實(shí)際動(dòng)態(tài)管理方面基本屬于空白，直接導(dǎo)致資金管控的整體效果不佳。

三、GXT項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制存在問(wèn)題的成因分析

（一）委托關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜

委托關(guān)系是指一個(gè)或多個(gè)行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務(wù)，同時(shí)授予后者一定的決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對(duì)其支付相應(yīng)的報(bào)酬。由于GXT項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)由獨(dú)立于項(xiàng)目外的銷(xiāo)售公司承擔(dān)，銷(xiāo)售公司總經(jīng)理、甲方代表、各職能部門(mén)共同構(gòu)成錯(cuò)綜復(fù)雜的委托關(guān)系;GXT項(xiàng)目屬于委托項(xiàng)目，項(xiàng)目管理由委托方通過(guò)委托合同實(shí)現(xiàn)對(duì)公司的全部經(jīng)營(yíng)管理，投資方僅派駐“甲方代表”與方集團(tuán)總經(jīng)理、委托方“甲方代表”、委托方集團(tuán)總經(jīng)理及集團(tuán)各職能部門(mén)、項(xiàng)目各職能部門(mén)共同構(gòu)成錯(cuò)綜復(fù)雜的委托關(guān)系。由于GXT項(xiàng)目的行政人事、財(cái)務(wù)、成本、營(yíng)銷(xiāo)、工程均為集團(tuán)和項(xiàng)目總經(jīng)理、甲方代表的三方管理，GXT項(xiàng)目各職能部門(mén)與集團(tuán)各專(zhuān)業(yè)條線部門(mén)和項(xiàng)目總經(jīng)理及方集團(tuán)各職能部門(mén)、委托方集團(tuán)各職能部門(mén)存在多重委托關(guān)系，其中銷(xiāo)售部與集團(tuán)專(zhuān)業(yè)條線部門(mén)、項(xiàng)目總經(jīng)理、公司存在三重委托關(guān)系。

（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估存在諸多不完善

GXT項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估同樣存在諸多不完善之處。項(xiàng)目既沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的內(nèi)部控制部門(mén)，也沒(méi)有設(shè)立系統(tǒng)的、整體的控制目標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，對(duì)于內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別系統(tǒng)缺失。其實(shí)，早前集團(tuán)已意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要性，為提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和綜合運(yùn)營(yíng)能力，GXT項(xiàng)目于2011年開(kāi)始推行了標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)部控制管理工作。在集團(tuán)統(tǒng)一部署下將風(fēng)險(xiǎn)管理作為GXT項(xiàng)目的重點(diǎn)工作之一。但由于沒(méi)有制定具體的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估措施，由領(lǐng)導(dǎo)層到各部門(mén)員工對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范只停留在表明，根本沒(méi)有具體到細(xì)節(jié)以及具體制度方面。針對(duì)員工無(wú)記名<<你對(duì)GXT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范了解多少>>的問(wèn)卷調(diào)查中顯示，55%的人認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)的防范跟自己沒(méi)有多大關(guān)系;28%的人認(rèn)為只是項(xiàng)目的又一個(gè)活動(dòng)，就是走個(gè)形式而已;只有17%的人認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)控制是項(xiàng)目運(yùn)行的關(guān)鍵，跟自己有很密切的聯(lián)系。

（三）財(cái)務(wù)控制措施存在不足

在財(cái)務(wù)控制的措施方面，GXT項(xiàng)目存在諸多不足。在日常辦公中，不相容職務(wù)分離控制執(zhí)行不徹底，違反了GXT項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)的一些原則。如，GXT項(xiàng)目“甲方代表”發(fā)生的費(fèi)用自行審批違反了授權(quán)審批與業(yè)務(wù)經(jīng)辦相分離的原則，部分管理人員發(fā)生的業(yè)務(wù)，以下屬人員頂替名義處理，違反業(yè)務(wù)經(jīng)辦與稽核不兼容原則。GXT項(xiàng)目由于長(zhǎng)時(shí)間忽視對(duì)員工組織承諾和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培養(yǎng)，舞弊行為時(shí)有發(fā)生。由于一系列財(cái)務(wù)控制措施的不完善，又導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)與財(cái)務(wù)管理不匹配。會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售分析功能，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)數(shù)據(jù)對(duì)比功能，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算和資產(chǎn)管理功能。

四、GXT項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制存在問(wèn)題的對(duì)策

（一）優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境，完善項(xiàng)目運(yùn)行平臺(tái)

作為GXT項(xiàng)目公司體制建設(shè)核心內(nèi)容的治理結(jié)構(gòu)，是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的最重要內(nèi)容和保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的決定性因素。事實(shí)上，資金調(diào)撥、資產(chǎn)處置、對(duì)外投資等方面出現(xiàn)的問(wèn)題重要原因之一在于交叉任職、董事長(zhǎng)缺乏獨(dú)立性的治理結(jié)構(gòu)問(wèn)題。因此，在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備方面做到董事長(zhǎng)和總經(jīng)理分設(shè)、董事會(huì)和總經(jīng)理班子分設(shè)，避免人員重疊是完善項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)的重要環(huán)節(jié)。股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)應(yīng)嚴(yán)格行使其機(jī)構(gòu)設(shè)置的職能，保證其在參與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中各自職責(zé)清晰，互相制衡，避免權(quán)責(zé)含糊，造成辦事程序由一個(gè)人操做的現(xiàn)象。

（二）提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣貫與溝通，不但要貫穿于日常工作中，比如貼標(biāo)語(yǔ)、掛橫幅、開(kāi)會(huì)宣講、網(wǎng)絡(luò)宣傳、出題考試階段等，還要優(yōu)化一些考核制度，”以人為本”的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)才能在員工中形成共鳴，起到基于核心價(jià)值觀的內(nèi)部控制作用。根據(jù)GXT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的欠缺，制定如下考核制度：

<<GXT項(xiàng)目責(zé)任狀指標(biāo)體系>>目標(biāo)責(zé)任制是通過(guò)工作目標(biāo)設(shè)計(jì)，將組織的整體目標(biāo)轉(zhuǎn)換為單位目標(biāo)，最終將分目標(biāo)落實(shí)到個(gè)人的管理機(jī)制。針對(duì)中建-國(guó)熙臺(tái)項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任制運(yùn)行中存在的問(wèn)題，采取的優(yōu)化措施為：在原有財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上增加經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、管理指標(biāo)和例外項(xiàng)目指標(biāo)，并按年度項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)動(dòng)態(tài)調(diào)整考核權(quán)重，將關(guān)鍵考核指標(biāo)細(xì)化至月度，實(shí)施月度考核。然后，根據(jù)項(xiàng)目總責(zé)任狀分解簽訂各部門(mén)責(zé)任狀，需多部門(mén)協(xié)同完成的目標(biāo)責(zé)任按責(zé)任大小分配權(quán)重。其次，梳理各職能部門(mén)員工崗位職責(zé)，實(shí)現(xiàn)部門(mén)負(fù)責(zé)人責(zé)任狀分解后無(wú)縫對(duì)接。

（三）優(yōu)化財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)

1.優(yōu)化財(cái)務(wù)分析體系

財(cái)務(wù)分析可以幫助GXT項(xiàng)目做出正確的投資、運(yùn)營(yíng)和融資決策，有效控制成本和制定合理的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，使企業(yè)財(cái)務(wù)信息使用者做出綜合評(píng)價(jià)，是內(nèi)部控制不可缺少的重要管控工具。出于價(jià)值鏈整合的目的，就現(xiàn)有財(cái)務(wù)分析的不足提出以下項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析優(yōu)化方案。

2.構(gòu)建項(xiàng)目公司杜邦綜合財(cái)務(wù)分析體系。杜邦綜合分析不但可以為經(jīng)營(yíng)者提供財(cái)務(wù)問(wèn)題的思路，還可以為項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)考核提供基本的路徑和范疇，有利于財(cái)務(wù)管理中責(zé)、權(quán)、利關(guān)系的進(jìn)一步明確和為公司建立有效的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體制奠定基礎(chǔ)。由于ZJ地產(chǎn)整體上市框架已用杜邦綜合分析，而項(xiàng)目公司未單體實(shí)施該方法，出于項(xiàng)目單體綜合分析的目的，GXT項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上構(gòu)建杜邦綜合分析。

五、 結(jié)論

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存能力提出更高的要求，而房地產(chǎn)項(xiàng)目作為企業(yè)發(fā)展的核心，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，就必須建立和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目自身內(nèi)部控制體系以防范降低風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)建立科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)控體系，從而實(shí)現(xiàn)有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)；風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）07-0148-02

自從1998年房地產(chǎn)體制改革后，中國(guó)出臺(tái)了商品化住房的政策，使中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。現(xiàn)今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，社會(huì)的穩(wěn)定起著不可磨滅的影響。

房地產(chǎn)業(yè)是指，是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無(wú)法預(yù)料（即不確定）因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性，金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，如果支持過(guò)度，容易引起信用膨脹問(wèn)題，從而誘發(fā)危機(jī)。

眾多周知，房地產(chǎn)與金融行業(yè)之間存在著一種相互聯(lián)系、相互依存、相互支持的重要關(guān)系。并且房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)、利潤(rùn)大的特點(diǎn)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融部門(mén)的支持。房地產(chǎn)行業(yè)尤其對(duì)于銀行信貸有很高的依賴(lài)性。雖然房地產(chǎn)的資金渠道很多，但都是依靠專(zhuān)門(mén)組織進(jìn)行籌集，再投資于房地產(chǎn)事業(yè)。因此，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合體。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。它是由于借款人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者）無(wú)力償還或不愿償還，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)收入來(lái)源缺乏穩(wěn)定性，企業(yè)償還能力沒(méi)保障；而銀行信用評(píng)級(jí)方法和貸款決策存在問(wèn)題將面臨信用風(fēng)險(xiǎn)，它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款，以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款。

2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶(hù)提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快，貸款比例失調(diào)，又存在經(jīng)營(yíng)管理能力較弱，資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況，將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。一種是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動(dòng)性不足；另一種是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣(mài)不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要，也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主，如果金融部門(mén)的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主，就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分，結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。

4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款中質(zhì)量差的貸款（逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān)，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理（如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時(shí)該房地產(chǎn)是否容易銷(xiāo)售對(duì)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)是否過(guò)高等）有關(guān)。

5.利率風(fēng)險(xiǎn)。如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小，都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通，尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng)，在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻越大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。

6.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率，在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù)，就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

1.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款需要有幾個(gè)條件：具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件；具有穩(wěn)定、合法的收入來(lái)源；抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)明晰、可上市流通；銀行規(guī)定的其他條件。雖然中國(guó)各銀行建立了比較完善的個(gè)人信息檔案，但是仍然存在許多欺詐風(fēng)險(xiǎn)，銀行無(wú)法真正核實(shí)客戶(hù)的真實(shí)信息情況。由于中國(guó)銀行連續(xù)6次上調(diào)人民幣利率，其中五年商業(yè)貸款利率提高到了7.7%，這使得一些客戶(hù)提前償還貸款，但是這也給銀行帶來(lái)了提前償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。假按揭就是房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的典型。有些房地產(chǎn)商本身并無(wú)資金，但是會(huì)假借他人名義向銀行申請(qǐng)巨額貸款。這樣下去中國(guó)的不良按揭越來(lái)越多，銀行收不回來(lái)的資金也越來(lái)越多。假按揭是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁過(guò)程，開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭，提前收回成本，變現(xiàn)利潤(rùn)，把包袱和風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)丟給銀行，自己進(jìn)退自如，完全占據(jù)主動(dòng)。由于房?jī)r(jià)估值越高，假按揭從銀行套取的資金也就越多，開(kāi)發(fā)商自然傾向于提高價(jià)格。假按揭會(huì)使一些不知情的消費(fèi)者會(huì)受到傷害。消費(fèi)者的貸款最終違約的話，將導(dǎo)致個(gè)人信用記錄上會(huì)有不良記載，導(dǎo)致其個(gè)人信用的負(fù)面評(píng)價(jià)；假按揭還會(huì)導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降，將對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生極為嚴(yán)重的惡劣影響；假按揭將造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展；假按揭將滋生職務(wù)侵占、受賄等違法犯罪行為。

3.一些房地產(chǎn)商炒作使房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。自從2005年開(kāi)始，全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)漲幅較快，其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房?jī)r(jià)超過(guò)了市民能夠承受的范圍。而這產(chǎn)生的泡沫將會(huì)直接影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造成社會(huì)不穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.完善房地產(chǎn)信貸評(píng)估體系。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。（1）借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法。中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。（2）對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善。在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化。

2.融資渠道多元化，打破單一渠道。（1）建立房地產(chǎn)投資基金組織，使廣大人民群眾也能參加到房地產(chǎn)建設(shè)中。不再僅僅依靠大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，真正讓人民管理自己。（2）中國(guó)政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策鼓來(lái)勵(lì)外國(guó)企業(yè)、資金加入到中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)中。改變投資者主體的單一化，使市場(chǎng)主體更多元化、國(guó)際化。

3.項(xiàng)目管理與期限管理相融合。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類(lèi)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在實(shí)際實(shí)施以及運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。而貸款期限越長(zhǎng)這種風(fēng)險(xiǎn)越大。因此，銀行應(yīng)縮短資金借貸的期限把風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

4.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)防范意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要密切注意政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的變動(dòng)，要做到積極反應(yīng)，積極響應(yīng)。適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向與策略，促進(jìn)住房自身業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展。要認(rèn)真進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性評(píng)估，對(duì)市場(chǎng)需求有準(zhǔn)確的了解。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要謹(jǐn)慎進(jìn)入，仔細(xì)評(píng)估；對(duì)已有不良記錄、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)、自有資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)管理模式，從規(guī)范操作、降低風(fēng)險(xiǎn)、保障運(yùn)行出發(fā)，擴(kuò)展房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范疇，有步驟地推進(jìn)住房自身業(yè)務(wù)向多元化、標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展。

5.依法嚴(yán)格資金管理，推進(jìn)企業(yè)資金良性發(fā)展。一要把好項(xiàng)目審批關(guān)。嚴(yán)格房產(chǎn)項(xiàng)目的收益評(píng)價(jià)和可行性評(píng)估，利潤(rùn)明顯較低及售房壓力較大的項(xiàng)目的堅(jiān)決否定。二要嚴(yán)把項(xiàng)目設(shè)計(jì)論證關(guān)。在設(shè)計(jì)階段，要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行縝密的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。三要加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。要對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制訂正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃。也要要建立一支有力的高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。只有具備高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項(xiàng)目的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)。

6.加強(qiáng)銀行業(yè)務(wù)的關(guān)注，建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制及報(bào)告制度。重點(diǎn)觀察房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，防范和及時(shí)規(guī)避區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。其次，要定期或不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，及時(shí)了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的政策變化、土地政策調(diào)政、市場(chǎng)動(dòng)向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動(dòng)向，應(yīng)該及時(shí)地加以分析，適時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。

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