城鄉(xiāng)規(guī)劃收費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)范文

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篇1

正定縣綜合工業(yè)園總面積約4.62平方公里，產(chǎn)業(yè)定位為重點(diǎn)發(fā)展化工、醫(yī)藥等綜合性輕工業(yè)。為盡快啟動(dòng)綜合工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)《關(guān)于加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《正定縣綜合工業(yè)園總體規(guī)劃》，經(jīng)縣政府第27次常務(wù)會(huì)議研究，特制定啟動(dòng)綜合工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)。

1、南牛鄉(xiāng)成立綜合工業(yè)園管委會(huì)和開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)園區(qū)招商建設(shè)與管理。

給予工業(yè)區(qū)管委會(huì)一定的審批管理權(quán)限，投資規(guī)模限額內(nèi)的項(xiàng)目由管委會(huì)審核，到發(fā)改部門(mén)備案即可。

2、支持外來(lái)投資者投資建設(shè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。合作協(xié)議書(shū)由管委會(huì)簽署，縣政府予以確認(rèn)。

3、在執(zhí)行《關(guān)于加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，給予如下政策：

①執(zhí)行項(xiàng)目準(zhǔn)入預(yù)審制度。對(duì)投資3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目，由管委會(huì)自行確定并簽署入園協(xié)議。3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目則對(duì)項(xiàng)目投資強(qiáng)度、市場(chǎng)前景、技術(shù)水平、稅金繳納、投資者實(shí)力等進(jìn)行縣級(jí)聯(lián)合評(píng)審，確定項(xiàng)目方案后，簽署入園協(xié)議。

②履約保證金制度。投資方按照0.5～2萬(wàn)元/畝比例依投資額高、低繳納履約保證金，確保項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及效益達(dá)到協(xié)議中項(xiàng)目方案要求。

③作為率先啟動(dòng)試點(diǎn)：政府給予一定的引導(dǎo)支持資金。

④工業(yè)項(xiàng)目取得園區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)后，園區(qū)東區(qū)縣級(jí)土地凈收益部分2011年前100％返給園區(qū)管委會(huì)，2013年前按50%返還；園區(qū)西區(qū)2013年前100％返還，用于完成園區(qū)“四通一平”（電、路、通訊、排水、土地平整，無(wú)妨礙性附著物）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

⑤工業(yè)項(xiàng)目入駐收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)2011年前100％返給綜合工業(yè)區(qū)管委會(huì)，2013年前返50％，用于園區(qū)建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目免繳縣級(jí)行政事業(yè)性收費(fèi)。

5、根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃方案，編制園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，由縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局牽頭組織評(píng)審、審批工作。

6、根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，園區(qū)規(guī)劃環(huán)評(píng)由縣環(huán)保局牽頭組織評(píng)審、審批工作。

7、根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，縣國(guó)土局爭(zhēng)取土地調(diào)規(guī)和土地指標(biāo)，滿足工業(yè)項(xiàng)目和配套基礎(chǔ)設(shè)施用地的需求。

篇2

關(guān)鍵詞：內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；去庫(kù)存

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年3月16日

一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1，081.05億元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份減緩0.03個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資758.51億元，同比下降19%，降幅比1～11月份減緩0.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)放投資的比重為70.2%。2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積13，637.36萬(wàn)平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積1，697.16萬(wàn)平方米，同比下降15.7%，1～11月份為下降17.6%。2015年，商品房銷(xiāo)售面積2，369.37萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額1，052.18億元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。

二、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資面臨的問(wèn)題

2015年，自內(nèi)蒙古治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降、房屋開(kāi)發(fā)規(guī)模萎縮、商品房銷(xiāo)售低迷。全年情況比1～11月份稍有好轉(zhuǎn)，但形勢(shì)仍不容樂(lè)觀。主要原因：一是全區(qū)各地現(xiàn)有庫(kù)存較大，尤其是呼和浩特市、鄂爾多斯市、烏蘭察布市等地區(qū)，經(jīng)測(cè)算，消化現(xiàn)有庫(kù)存平均需要10年以上；二是居民消費(fèi)動(dòng)力不足。2015年，自治區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)增長(zhǎng)乏力，同比增長(zhǎng)1.1%，居住消費(fèi)同比下降0.3%，12月居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)環(huán)比上升0.5%，居住消費(fèi)環(huán)比上升0.3%，住房銷(xiāo)售成交量低迷；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金不足、企業(yè)融資壓力大、資金鏈緊張使得企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)難以為繼。如鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展融資規(guī)模在2，000億元左右，其中較大比例來(lái)源于民間借貸，低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)使民間借貸資金鏈緊繃，抑制了當(dāng)?shù)孛癖姷南M(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)的資金再融資。與此同時(shí)，由于現(xiàn)金流緊張及為及時(shí)變現(xiàn)回籠資金，企業(yè)之間、小貸公司之間、小貸公司與個(gè)人客戶之間拿不出資金，只能以物償債，出現(xiàn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)抵債問(wèn)題。依據(jù)現(xiàn)行的稅費(fèi)政策，存在信貸抵債資產(chǎn)流轉(zhuǎn)成本較高、重復(fù)上稅等問(wèn)題，高額的稅費(fèi)加重了企業(yè)和個(gè)人的負(fù)擔(dān)，無(wú)益于解決多角債務(wù)危機(jī)，整體上制約了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

三、積極破解困局，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

2015年，自治區(qū)政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（內(nèi)政辦[2015]58號(hào)），積極破解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展困局，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制；2016年，政府辦公廳對(duì)外《人民政府關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫(kù)存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見(jiàn)》，對(duì)棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、全面落實(shí)購(gòu)房落戶等政策，都給出了明確的指導(dǎo)意見(jiàn)。參考自治區(qū)政府出臺(tái)的政策文件以及發(fā)達(dá)省市經(jīng)驗(yàn)，提出以下建議：

（一）進(jìn)一步調(diào)整現(xiàn)行扭曲、限制房地產(chǎn)正常需求政策的政策建議。一是取消購(gòu)買(mǎi)商品住房的不必要限制性規(guī)定。各盟市、旗縣（市、區(qū)）對(duì)居民（含外地居民）在本地區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在辦理簽約（網(wǎng)簽）、納稅、貸款以及權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)，不再對(duì)其家庭擁有住房情況進(jìn)行查詢。取消非本地戶籍居民家庭在辦理購(gòu)房和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)需提交繳納社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅納稅證明的限制性規(guī)定。對(duì)確需出具住房套數(shù)查詢證明的，購(gòu)房人家庭住房套數(shù)認(rèn)定不包括其自建住房、房改房、繼承住房、征收（拆遷）安置住房和已償清貸款的二手住房，其擁有的住房套數(shù)只在購(gòu)房所在地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)查詢。房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)出具的查詢證明只載明購(gòu)房人家庭擁有商品住房的套數(shù)情況。家庭首次購(gòu)買(mǎi)改善性普通商品住房按首套住房認(rèn)定；二是進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。取消對(duì)商品住房戶型設(shè)計(jì)“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定，放開(kāi)商品住房套型比例，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。在優(yōu)先滿足中小戶型普通商品住房用地需求的原則下，依法提供和滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路商品住房的土地需求。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中已經(jīng)明確住宅套型比例要求的，仍執(zhí)行原合同約定條款。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，各地國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要條件的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的商品住房。

（二）因地制宜，打通滿足居民需要和化解存量房的政策建議。一是全面落實(shí)購(gòu)房落戶政策。在自治區(qū)區(qū)域內(nèi)，個(gè)人異地購(gòu)買(mǎi)商品住房（包括新建商品住房和二手住房），本人及其父母、未成年子女可按當(dāng)?shù)貞艏咴谫?gòu)房所在城鎮(zhèn)落戶。鼓勵(lì)長(zhǎng)期進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)牧業(yè)轉(zhuǎn)移人口依法轉(zhuǎn)讓其原有農(nóng)村牧區(qū)住房，在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品住房并落戶；二是清理規(guī)范新建商品房銷(xiāo)售和進(jìn)戶環(huán)節(jié)收費(fèi)行為。新建住房樓宇門(mén)、電梯、樓道照明等房屋附屬設(shè)施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設(shè)安裝費(fèi)用，一律計(jì)入新建住房開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行收取。要嚴(yán)格執(zhí)行自治區(qū)財(cái)政廳、發(fā)展改革委、經(jīng)濟(jì)和信息化委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公布全區(qū)涉企行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金目錄清單的通知》（內(nèi)財(cái)非稅[2015]74號(hào)）規(guī)定，凡未列入《涉企行政事業(yè)性收費(fèi)目錄清單》和《涉企政府性基金目錄清單》的收費(fèi)項(xiàng)目和基金，一律停止征收。各盟市、旗縣自行設(shè)立的涉企行政事業(yè)性收費(fèi)和基金項(xiàng)目一律廢止，被收費(fèi)企業(yè)對(duì)擅自設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和政府性基金有權(quán)拒繳。2013年自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)新建居住建筑供熱計(jì)量裝置和室內(nèi)溫度調(diào)控裝置購(gòu)置及安裝費(fèi)用管理的通知》（內(nèi)建城[2013]17號(hào)）中規(guī)定的“在新建居住建筑達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，房屋建設(shè)單位應(yīng)暫按1，500元/戶付款標(biāo)準(zhǔn)將建筑物熱力入口和用戶的供熱計(jì)量裝置、室內(nèi)溫度調(diào)控裝置的購(gòu)置費(fèi)用交予供熱單位設(shè)立的專門(mén)賬戶”內(nèi)容停止執(zhí)行；三是合理調(diào)整契稅稅率。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購(gòu)房屋免征契稅，購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅，繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅；四是積極支持居民合理的住房貸款需求。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套住房貸款政策。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求；五是進(jìn)一步盤(pán)活公積金貸款，加快改善居民住房條件。合理確定貸款條件、貸款額度和期限，放寬住房公積金支取條件，加快開(kāi)展區(qū)內(nèi)異地貸款業(yè)務(wù)，降低貸款費(fèi)用，優(yōu)化貸款辦理流程。

（三）推動(dòng)開(kāi)發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，盤(pán)活存量資產(chǎn)的政策建議。一是進(jìn)一步加大存量商品房促銷(xiāo)力度。各地區(qū)要定期、不定期舉辦房地產(chǎn)展覽交易會(huì)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，出臺(tái)減免交易稅費(fèi)、讓利促銷(xiāo)等臨時(shí)性的購(gòu)房政策措施，積極引導(dǎo)剛性購(gòu)房需求和改善型購(gòu)房需求。鼓勵(lì)和支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)商品住宅，特別是鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住宅用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。鼓勵(lì)和引導(dǎo)各地區(qū)利用商業(yè)用房和商品住宅建設(shè)創(chuàng)業(yè)基地，特別是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，完善相關(guān)配套服務(wù)，打造一批創(chuàng)業(yè)示范基地；二是培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，提升房屋租賃產(chǎn)業(yè)化水平。建立房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃服務(wù)；三是繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房，滿足在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，加強(qiáng)與各類發(fā)債主管機(jī)構(gòu)的溝通聯(lián)系，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券；對(duì)擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和獨(dú)立可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)，允許通過(guò)資產(chǎn)證券化、發(fā)行銀行理財(cái)產(chǎn)品等方式籌集資金。進(jìn)一步落實(shí)自治區(qū)人民政府與中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極嘗試發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)，探索新型城鎮(zhèn)化融資新渠道。

（四）進(jìn)一步推動(dòng)棚戶區(qū)改造同化解存量商品房結(jié)合的政策建議。拓寬商品住房與保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗縣（市、區(qū)）人民政府可以以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，利用自有資金、棚改補(bǔ)助資金、銀行貸款，從市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)或租賃商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重，實(shí)現(xiàn)“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”的結(jié)合。鼓勵(lì)和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補(bǔ)貼。各盟市、旗縣（市、區(qū)）要統(tǒng)籌考慮本地區(qū)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置和存量商品住房情況，采取回購(gòu)存量商品住房方式解決棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置房源。商品住房存量較大、消化周期較長(zhǎng)的地區(qū)，公共租賃住房房源和棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造安置房源的籌集，原則上以全部回購(gòu)存量商品住房的方式予以解決，存量商品住房確實(shí)不能滿足房源要求的，才可適當(dāng)新建。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]統(tǒng)計(jì)局[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)月報(bào)，2015.12.

篇3

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以保障和改善民生、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為宗旨，以解決我縣中等偏低及低收入家庭住房困難問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，以增加各類保障性住房供應(yīng)為目的，緊緊圍繞市政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)開(kāi)展各類保障性住房的建設(shè)，結(jié)合我縣實(shí)際，重點(diǎn)推進(jìn)公共租賃住房、廉租住房建設(shè)及棚戶區(qū)改造工作，突出抓好一批重點(diǎn)保障性住房項(xiàng)目的推進(jìn)工作，確保完成年度保障性安居工程的建設(shè)目標(biāo)任務(wù)。

二、工作目標(biāo)和建設(shè)總體計(jì)劃

根據(jù)市政府下達(dá)我縣年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，我縣本年度保障性安居工程建設(shè)總量為901套，其中公共租賃住房443套，廉租住房94套，經(jīng)濟(jì)適用住房85套，城市棚戶區(qū)改造95套，國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造153套，新增廉租住房租賃補(bǔ)貼31戶。

我縣年度計(jì)劃投資約2000萬(wàn)元，約需新增用地3.5萬(wàn)平方米。2012年的建設(shè)用地也正在籌劃。

三、組織機(jī)構(gòu)

（一）成立龍川縣保障性安居工程建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱領(lǐng)導(dǎo)小組），全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的組織、領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作，審定項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和各項(xiàng)工作方案，協(xié)調(diào)督促縣直各部門(mén)工作，解決建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的重大問(wèn)題，組織開(kāi)展對(duì)保障性安居工程建設(shè)情況的督查。

組長(zhǎng)：韋

常務(wù)副組長(zhǎng)：

副組長(zhǎng)：

成員：

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣解困辦，由丘欽賢同志兼任辦公室主任，具體負(fù)責(zé)組織落實(shí)保障性安居工程建設(shè)的各項(xiàng)工作。

（二）各成員單位具體職責(zé)如下：

1、縣發(fā)展和改革局負(fù)責(zé)保障性安居工程項(xiàng)目立項(xiàng)和可研報(bào)告工作。

2、縣財(cái)政局負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)資金概算和籌集，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款撥付等工作。

3、縣監(jiān)察局負(fù)責(zé)全程監(jiān)督保障性安居工程項(xiàng)目的建設(shè)推進(jìn)工作，對(duì)保障性安居工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各職能部門(mén)的辦事效率、辦事程序、服務(wù)水平等進(jìn)行效能監(jiān)察、執(zhí)法監(jiān)察、廉政監(jiān)察。

4、縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)保障性安居工程項(xiàng)目的供地計(jì)劃編制，用地預(yù)審、新增建設(shè)用地審批、征地預(yù)公告、審核土地權(quán)屬、提供相關(guān)地籍資料，辦理國(guó)有土地使用證手續(xù)等。

5、縣環(huán)境保護(hù)局負(fù)責(zé)對(duì)保障性安居工程進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，并出具環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)。

6、縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)辦理保障性安居工程項(xiàng)目的建設(shè)工程施工許可和工程建設(shè)的審批工作；負(fù)責(zé)保障性安居工程項(xiàng)目的規(guī)劃選址定點(diǎn)，出具保障性安居工程項(xiàng)目的藍(lán)線圖，提供項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)審批等規(guī)劃許可；負(fù)責(zé)審核保障性安居工程項(xiàng)目招標(biāo)文件、編制上限控制價(jià)、合同的備案、審核設(shè)計(jì)變更增減費(fèi)用、負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)階段施工質(zhì)量、造價(jià)、安全的各項(xiàng)監(jiān)管工作，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度；負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工備案手續(xù)。

7、縣審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)保障性安居工程項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行情況審計(jì)，受理項(xiàng)目結(jié)算和竣工財(cái)務(wù)決算審核業(yè)務(wù)的報(bào)審及審計(jì)工作，與項(xiàng)目直接有關(guān)的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位的財(cái)務(wù)收支審計(jì)。

8、縣解決住房困難辦公室負(fù)責(zé)落實(shí)保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)用地，辦理有關(guān)手續(xù)所需材料的準(zhǔn)備及項(xiàng)目資金籌措、招投標(biāo)等項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，科學(xué)安排時(shí)間，確保保障性安居工程項(xiàng)目于10月中旬全面開(kāi)工。同時(shí)，做好項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管、協(xié)調(diào)及項(xiàng)目信息公開(kāi)等日常管理工作。

四、任務(wù)分工

為確保市政府下達(dá)我縣年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)能按時(shí)按質(zhì)按量完成，各單位要按照目標(biāo)任務(wù)，明確實(shí)施主體，具體分工如下：

1、廉租住房由住房保障部門(mén)負(fù)責(zé)組織建設(shè)。

2、公共租賃住房屬面向社會(huì)供應(yīng)的，由住房保障部門(mén)負(fù)責(zé)組織建設(shè)；公共服務(wù)等行業(yè)（如房管部門(mén)或?qū)W校等）主管單位面向本系統(tǒng)保障對(duì)象定向供應(yīng)的，由行業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織建設(shè)，或由住房保障部門(mén)負(fù)責(zé)組織建設(shè)；鼓勵(lì)企業(yè)運(yùn)用自有資金或自有土地實(shí)施向本企業(yè)保障對(duì)象定向供應(yīng)的，由該企業(yè)負(fù)責(zé)組織建設(shè)。

3、棚戶區(qū)改造由縣政府或工礦企業(yè)負(fù)責(zé)本轄區(qū)棚戶區(qū)改造的組織實(shí)施，其中部分較大型企業(yè)經(jīng)報(bào)請(qǐng)縣人民政府批準(zhǔn)，可在領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下，具體組織實(shí)施。

4、經(jīng)濟(jì)適用住房由住房保障部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

5、危舊房改房改造由土地權(quán)屬單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

6、限價(jià)商品住房由取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

7、廉租住房租賃補(bǔ)貼由財(cái)政負(fù)責(zé)預(yù)算安排資金，住房保障部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)象確定和資金發(fā)放。

五、工作要求

為加快項(xiàng)目推進(jìn)，須重點(diǎn)抓好項(xiàng)目的前期工作，各職能部門(mén)要按照龍川縣年保障性住房開(kāi)工時(shí)間表迅速辦理，不可推卸，確保我縣保障性住房在年10月16日前進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)。

1、年8月29日前縣政府發(fā)出《關(guān)于合作建設(shè)保障性住房的通知》和《關(guān)于利用縣武裝部馬口蓮裝備倉(cāng)庫(kù)前廢舊鐵路用地建設(shè)保障性住房的通知》文件。

2、年9月2日前縣國(guó)土局辦理好保障性住房土地使用證。

3、年9月8日—10日辦理好保障性住房規(guī)劃、勘探、設(shè)計(jì)等有關(guān)手續(xù)。（規(guī)劃要求：利用有限土地規(guī)劃樓層13—15層，擴(kuò)大地塊B1、B2建筑面積）。

4、年9月11日辦理好立項(xiàng)手續(xù)。

5、年9月5日前供電局接通電到建設(shè)用地。

6、自來(lái)水公司接通水到建設(shè)用地。

7、年9月15日前辦好環(huán)評(píng)報(bào)告。

8、年9月20日前進(jìn)行施工招標(biāo)。

9、年10月15日前承建單位辦理好保障性住房的報(bào)建手續(xù)。

10、年10月16日正式開(kāi)工建設(shè)。

六、工作措施

（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。各級(jí)各部門(mén)要認(rèn)真學(xué)習(xí)中央和省、市頒發(fā)的有關(guān)保障性安居工程建設(shè)的政策及文件，及時(shí)出臺(tái)貫徹意見(jiàn)，落實(shí)好上級(jí)的決策部署，統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。同時(shí)，各部門(mén)、單位要結(jié)合我縣保障性安居工程年度目標(biāo)任務(wù)，及時(shí)制定工作計(jì)劃、目標(biāo)及落實(shí)措施，全力推進(jìn)我縣保障性安居工程的各項(xiàng)工作。

（二）明確目標(biāo)，落實(shí)責(zé)任。為確保今年我縣保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的完成，縣各職能部門(mén)務(wù)必按照縣政府要求完成保障性住房建設(shè)的相關(guān)工作，迎接市政府對(duì)我縣完成情況的考核。

（三）落實(shí)項(xiàng)目用地，確保用地供應(yīng)。縣住房保障部門(mén)會(huì)同縣發(fā)展改革、國(guó)土資源、規(guī)劃建設(shè)等部門(mén)根據(jù)市政府下達(dá)的保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)并結(jié)合我縣城市總體規(guī)劃及住房保障家庭的實(shí)際需要，籌集建設(shè)用地。為避免出現(xiàn)保障性安居項(xiàng)目城市邊緣化現(xiàn)象，今后保障性住房用地選址應(yīng)遵循選擇在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施較為成熟的地塊，確保開(kāi)工時(shí)具備施工條件，竣工時(shí)具備入住條件。要重點(diǎn)加大公共租賃住房用地供應(yīng)量，年，我縣將大力發(fā)展公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)，將建設(shè)公共租賃住房作為各類保障性住房建設(shè)之首。縣國(guó)土部門(mén)要把公共租賃住房用地納入年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障供應(yīng)。各企事業(yè)單位可利用原有住房用地進(jìn)行公共租賃住房建設(shè)，對(duì)于閑置的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公等用地，在符合城市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下，可調(diào)整為公共租賃住房用地。要明確保障性住房用地的供地方式：廉租住房用地實(shí)行劃撥方式供地；城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)（危舊房）危房實(shí)行劃撥方式供地；政府投資的公共租賃住房和面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房項(xiàng)目用地實(shí)行劃撥方式供應(yīng)，其他方式投資的公共租賃住房用地可以采用劃撥、出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用；限價(jià)普通商品住房用地需通過(guò)“招拍掛”出讓國(guó)有土地使用權(quán)。要明確保障性住房項(xiàng)目用地的征地拆遷時(shí)限：負(fù)責(zé)征地拆遷的責(zé)任單位要將任務(wù)落實(shí)到人，并按本方案要求的時(shí)限完成保障性安居工程項(xiàng)目的征地拆遷工作。縣國(guó)土資源局、縣財(cái)政局要積極配合辦理有關(guān)供地手續(xù)和及時(shí)撥付拆遷安置補(bǔ)償款，確保按時(shí)交地。

（四）多渠道籌集資金，加快建立融資平臺(tái)。縣發(fā)展和改革局要積極會(huì)同縣財(cái)政局、縣解困辦加快申請(qǐng)省專項(xiàng)補(bǔ)助資金。在我縣政府性的住房保障建設(shè)資金籌集中，執(zhí)行原有廉租住房建設(shè)資金籌集等政策的基礎(chǔ)上，縣財(cái)政可從政府每年的土地出讓金凈收益中按10%的比例，計(jì)提保障性住房建設(shè)資金，以籌集政府性保障住房建設(shè)資金，統(tǒng)籌用于廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，并積極開(kāi)展利用住房公積金貸款用于保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)，要加快建立房產(chǎn)資金融資平臺(tái)，多渠道籌集保障性安居工程建設(shè)資金，除現(xiàn)有渠道外，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行統(tǒng)一歸集管理，在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)合作，與金融部門(mén)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，爭(zhēng)取得到金融部門(mén)的授權(quán)授信，切實(shí)解決保障性安居工程項(xiàng)目融資困難問(wèn)題。

（五）突破單一建設(shè)模式，多種方式籌集房源。靈活地采取新建與改建相結(jié)合、獨(dú)立建設(shè)與配建相結(jié)合、建設(shè)與購(gòu)買(mǎi)相結(jié)合的方式多渠道籌集保障性住房房源。也可以在符合條件的單位集資建房、棚戶區(qū)改造、危舊房改房改造中建設(shè)部分保障性住房。對(duì)于今后重點(diǎn)建設(shè)的公共租賃住房，除通過(guò)財(cái)政投資建設(shè)外，還可將行政事業(yè)單位及企業(yè)自建或自有的職工宿舍以及通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃用于出租給本單位職工的住房，均可納入我縣公共租賃住房統(tǒng)一管理范疇。

（六）創(chuàng)新工作機(jī)制，強(qiáng)化協(xié)調(diào)推進(jìn)。一是建立聯(lián)席會(huì)議制度，由縣領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位定期（每季度）或不定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，研究解決項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中遇到的重大問(wèn)題。二是領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室每半月或每月需召開(kāi)協(xié)調(diào)例會(huì)，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的“瓶頸”問(wèn)題。三是建立聯(lián)合檢查制度，由領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭相關(guān)職能部門(mén)，對(duì)我縣保障性安居工程的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、資金使用情況等定期檢查（至少每半年一次）。四是建立定期通報(bào)制度，對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和縣政府督查室采取專題跟蹤督辦、下發(fā)督辦通知書(shū)等方式進(jìn)行督促檢查并定期進(jìn)行情況通報(bào)。

（七）建立綠色通道，提高辦事效率。為確保年各項(xiàng)保障性安居工程項(xiàng)目能順利推進(jìn)，縣各有關(guān)部門(mén)要強(qiáng)化大局意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。所有保障性安居工程項(xiàng)目均納入我縣固定資產(chǎn)投資重點(diǎn)項(xiàng)目前期審批的“綠色通道服務(wù)”。住建部門(mén)應(yīng)針對(duì)保障性住房的特點(diǎn)，適當(dāng)放寬對(duì)保障性安居工程項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)、布局、戶型設(shè)計(jì)等方面的要求。項(xiàng)目開(kāi)工后，各有關(guān)職能部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)，保進(jìn)度保質(zhì)量保安全。

（八）強(qiáng)化監(jiān)督落實(shí)，實(shí)施問(wèn)責(zé)制度。各有關(guān)部門(mén)要加大審計(jì)和稽查工作力度，對(duì)保障性安居工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、改造資金的籌集和安排使用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。對(duì)年度計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行驗(yàn)收檢查，對(duì)工作進(jìn)度緩慢、責(zé)任落實(shí)不到位、不能按時(shí)完成任務(wù)的，責(zé)任單位及負(fù)責(zé)人要向縣人民政府作書(shū)面檢查。造成重大不良后果和影響的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)保障性安居工程項(xiàng)目工作開(kāi)展中各職能部門(mén)的辦事效率、辦事程序、服務(wù)水平等進(jìn)行行政監(jiān)察。

（九）加大宣傳，營(yíng)造氛圍。要充分利用報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體加強(qiáng)宣傳報(bào)道，為保障性安居工程建設(shè)營(yíng)造良好的輿論環(huán)境，讓廣大居民多了解和多支持我縣保障性安居工程的建設(shè)，并要充分發(fā)揮輿論及社會(huì)的監(jiān)督作用。

篇4

一、引 言

自2011年起，我國(guó)老齡化程度不斷加劇，至2015年底我國(guó)60歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤堰_(dá)到16.15%，而養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的3%，[1]該比例的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為4%～5%，發(fā)達(dá)國(guó)家為5%～7%，[2]可見(jiàn)，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施缺口很大。預(yù)計(jì)2050年我國(guó)老年人口比例將達(dá)36.5%，[3]養(yǎng)老問(wèn)題面臨巨大挑戰(zhàn)。

2010年起，國(guó)務(wù)院辦公廳和有關(guān)部委密集推出養(yǎng)老服務(wù)支持政策，各路資本競(jìng)相進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，使得養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供不應(yīng)求，養(yǎng)老問(wèn)題已成為我國(guó)當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期需要解決的主要社會(huì)問(wèn)題之一，而完善和落實(shí)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地政策，解決其用地難問(wèn)題是妥善解決養(yǎng)老問(wèn)題的關(guān)鍵。目前，國(guó)內(nèi)有關(guān)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的研究主要集中在對(duì)其相關(guān)政策的分析和解讀上，如養(yǎng)老用地免費(fèi)的關(guān)鍵是非營(yíng)利性；[4]養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地登記為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，出讓最高年限50年；[5]警惕開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老地產(chǎn)之名圈地炒樓等，[6]對(duì)服務(wù)設(shè)施用地政策如何完善和落實(shí)研究得很少。本文在對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地性質(zhì)、政策和利用中存在的問(wèn)題進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，提出了進(jìn)一步完善和落實(shí)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地政策的建議，以期對(duì)促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有所裨益。

二、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的界定

1. 養(yǎng)老事業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)

養(yǎng)老事業(yè)是國(guó)家和社會(huì)為老年人提供的救濟(jì)性、福利性、公益性的養(yǎng)老設(shè)施、機(jī)構(gòu)和服務(wù)體系，如敬老院和老年福利院，在我國(guó)其所需養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地一般無(wú)償使用國(guó)有土地。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)側(cè)重于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)營(yíng)利性，是向老年人提供多樣化商品和服務(wù)的營(yíng)利性行為，在我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地一般有償使用。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)分支。

2.養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地是專門(mén)為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地。[7]按其使用目的，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可分非營(yíng)利性和營(yíng)利性兩種。非營(yíng)利性養(yǎng)老設(shè)施用地是福利性質(zhì)的，一般使用劃撥的國(guó)有建設(shè)用地。除個(gè)別高端養(yǎng)老項(xiàng)目具有高盈利性外，營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地具有收益低、投資量大、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，除非政府給予一定的優(yōu)惠政策，其高風(fēng)險(xiǎn)、低收益的用地屬性很難吸引社會(huì)資金進(jìn)入。

三、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地存在問(wèn)題分析

1.老齡化趨勢(shì)加劇，用地供求矛盾凸顯

根據(jù)聯(lián)合國(guó)定義，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲及以上人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%以上，一般就認(rèn)為該國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)。截止2015年末中國(guó)老年人口已達(dá)到2.22億，養(yǎng)老床位總數(shù)約669.8萬(wàn)張，每千名老人擁有床位數(shù)為30.2張，與發(fā)達(dá)國(guó)家千人指標(biāo)50～70張尚有很大差距，遠(yuǎn)不能滿足養(yǎng)老需求。近5年我國(guó)老年人口情況詳見(jiàn)表1。

考慮國(guó)家人口計(jì)生委2003年進(jìn)行的“2001～2050年全國(guó)總?cè)丝谧儎?dòng)情況預(yù)測(cè)”結(jié)果及其現(xiàn)實(shí)誤差，在此假定2050年人口數(shù)與2015年持平，而據(jù)預(yù)測(cè)2050年老年人口比例將達(dá)到36.5%，[3]按照發(fā)達(dá)國(guó)家每千名老人床位數(shù)最低指標(biāo)50張床位計(jì)算，2015至2050年的35年間，需增加床位數(shù)約1 402萬(wàn)張（（36.5%-16.1%）*137 462*5%），按照每張床位需用地30平方米計(jì)算，大概需要增加約4.2萬(wàn)公頃土地的供給。目前，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的大背景下，各地國(guó)有建設(shè)用地供給的總體形勢(shì)是供不應(yīng)求，收益高、盈利性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)用地落地尚且困難，如沒(méi)有專門(mén)的政策支持，公益性強(qiáng)、盈利性弱、投資回收期長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)將更加緊張。

2.資源緊缺與浪費(fèi)并存

一方面，一些地處城區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施比較完善的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，由于用地限制缺乏擴(kuò)建或改建的空間，床位少、空間小、入住需排隊(duì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足養(yǎng)老需求；另一方面，許多遠(yuǎn)離市區(qū)的養(yǎng)老項(xiàng)目不同程度地出現(xiàn)入住率低、效益低等問(wèn)題。[8]

造成養(yǎng)老設(shè)施入住率低的主要原因是：①供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)不匹配。高端養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施多、收費(fèi)高，有實(shí)際入住需求的老人大多住不起；②配套設(shè)施不完善。由于缺乏規(guī)劃保障和用地保障，以及城區(qū)土地供給的限制，新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地大多選址遠(yuǎn)離市區(qū)的區(qū)域，生活便利性比較差，[9]老人住得起但不愿去住。

3.供地方式與用地屬性不符

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地具有投資量大、營(yíng)利能力較低、投資回收期長(zhǎng)的用地特點(diǎn)，然而按照目前的供地政策，營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地一般采用拍賣(mài)和掛牌方式出讓，推高了地價(jià)。如2014年4月10日深圳市出讓給前海人壽的一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，溢價(jià)高達(dá)484%，樓面地價(jià)高達(dá)14 815元/m2，如此高地價(jià)只能發(fā)展高端養(yǎng)老物業(yè)。

盡管政府和民營(yíng)的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地均可使用劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地，滿足低收入、困難老人需求，但劃撥用地?cái)?shù)量很少，遠(yuǎn)不能滿足養(yǎng)老需求；集體建設(shè)用地?cái)?shù)量雖大，但由于目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在國(guó)家層面不合法，無(wú)法申請(qǐng)抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)高。

因此，目前的供地方式一方面造成高端養(yǎng)老項(xiàng)目入住率低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難甚至退出的狀況，如2014年中海養(yǎng)老遭遇“滑鐵盧”、凱健國(guó)際項(xiàng)目黯然收?qǐng)觯涣硪环矫嬖斐傻褪杖腚A層養(yǎng)老用地不足和中等收入階層養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地缺失并存的局面。

4.批后監(jiān)管不力

面對(duì)政府養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地優(yōu)惠政策和巨大的利益誘惑，有些房地產(chǎn)商在低價(jià)得來(lái)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地上僅建設(shè)少量養(yǎng)老建筑，主要開(kāi)發(fā)為商品房出售謀取暴利。養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是從房地產(chǎn)業(yè)中細(xì)分出來(lái)的一個(gè)新興行業(yè)，目前尚無(wú)統(tǒng)一的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可依，有的企業(yè)宣稱要做養(yǎng)老項(xiàng)目，但圈了地之后建設(shè)的仍然是商品房。2013年國(guó)土資源部針對(duì)30多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目用地情況的調(diào)查顯示，個(gè)別養(yǎng)老用地具有偏離養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的傾向。[10]養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的批后監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管程序亟須規(guī)范。

四、我國(guó)現(xiàn)行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地政策分析

1.國(guó)家層面的養(yǎng)老用地政策分析

目前與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地相關(guān)的一些規(guī)定大多分散在一些部門(mén)規(guī)章之中，[11]如《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011～2015）》、《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》 等。各部委分別的這些部門(mén)規(guī)章對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的規(guī)范具有重復(fù)、片面、宏觀和分散的特點(diǎn)，看起來(lái)相關(guān)規(guī)定似乎不少，但實(shí)際上所規(guī)定的內(nèi)容是相互重復(fù)的，僅對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)符合規(guī)劃、非營(yíng)利性用地可劃撥、營(yíng)利性用地有償使用等個(gè)別方面做了極其粗略的規(guī)定，不具有可操作性。 專門(mén)針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的政策只有國(guó)土資源部2014年4月17日的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》。這份部門(mén)政策性文件從養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍和土地用途、供地計(jì)劃編制、分類供應(yīng)和管理、監(jiān)督管理等方面對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地進(jìn)行了規(guī)范，但仍存在供地方式與用地屬性不符、監(jiān)管規(guī)定不完善、法律層級(jí)低等問(wèn)題，[12]且與之相關(guān)的配套政策也不完善。總體上看，我國(guó)統(tǒng)一、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地制度及其配套政策體系尚未形成。

2.地方性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地政策分析

針對(duì)人口老齡化的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，各地方政府根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策和本地實(shí)際出臺(tái)了相關(guān)的地方政策或法規(guī)。2014年12月23日我國(guó)第一部促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的地方性法規(guī)――《天津市養(yǎng)老服務(wù)促進(jìn)條例》，標(biāo)志著我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)地方性規(guī)范從政策向法規(guī)轉(zhuǎn)變。此后，《北京居家養(yǎng)老服務(wù)條例》、《浙江省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)促進(jìn)條例》等相繼。

縱觀天津、北京和浙江三地法規(guī)，盡管表述方式不一，但對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地都做了如下相似的規(guī)定：①納入規(guī)劃優(yōu)先保障；②分區(qū)分級(jí)規(guī)劃、設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；③鼓勵(lì)利用閑置的企業(yè)廠房、校舍、商業(yè)設(shè)施等場(chǎng)所和設(shè)施；④非營(yíng)利性的可劃撥供地或使用集體土地（北京市還規(guī)定可利用農(nóng)家院）；⑤未經(jīng)法定程序不得改變用途（北京還規(guī)定擅自改變用途最高罰100萬(wàn)）；⑥對(duì)符合有關(guān)規(guī)定的社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者其他養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，給予補(bǔ)貼和優(yōu)惠。

通過(guò)國(guó)家層面和地方層面的政策與法規(guī)對(duì)比可見(jiàn)，不論是國(guó)家層面還是地方層面，都對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地問(wèn)題給予了高度重視，從宏觀上對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地進(jìn)行了原則性規(guī)定，地方層面的法規(guī)主要是對(duì)國(guó)家層面不同部門(mén)的有關(guān)政策進(jìn)行了綜合，尚缺乏深入的、細(xì)化的、可操作性強(qiáng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，難以滿足養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地問(wèn)題解決與政策法規(guī)落實(shí)的需要。

五、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地政策的完善和落實(shí)建議

綜上所述，近年來(lái)我國(guó)國(guó)家層面和地方層面宏觀的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地相關(guān)政策密集出臺(tái)，但由于微觀性的可操作性標(biāo)準(zhǔn)缺失、供地方式與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地屬性不符、批后監(jiān)管不力等問(wèn)題，相關(guān)政策尚未得到有效落實(shí)，相關(guān)政策能否進(jìn)一步完善并落到實(shí)處成為解決當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地問(wèn)題的關(guān)鍵。

1.多方增加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，切實(shí)落實(shí)差別化供地政策

針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供不應(yīng)求的狀況，制定細(xì)化的差別化政策多方增加供應(yīng)：

（1）經(jīng)營(yíng)性高端養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的服務(wù)對(duì)象是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的高收入人群，項(xiàng)目自身盈利能力強(qiáng)，其土地應(yīng)采用拍賣(mài)和掛牌方式在商服用地、住宅用地中供應(yīng)，而不應(yīng)該像目前這樣把政策允許使用的公共管理與公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地的出讓價(jià)格推得與周邊商服、住宅用地地價(jià)相差無(wú)幾，甚至比它們更高，使得養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地出讓的最高限價(jià)形同虛設(shè)。這樣在不增加高端養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地成本的情況下，可增加該類土地供應(yīng)、避免其強(qiáng)大支付能力把養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的地價(jià)推得過(guò)高。

（2）對(duì)于尚無(wú)明確用途的國(guó)有公益性用地，可調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地并納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。

（3）非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可使用劃撥養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“租賃方式為主、先租后讓為輔、出讓方式備選”的原則確定供地方式，出讓方式應(yīng)選擇“限地價(jià)、定配套”的招標(biāo)方式，不宜采用拍賣(mài)和掛牌方式，以降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。有限的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指標(biāo)優(yōu)先用于滿足中低收入養(yǎng)老需求，實(shí)現(xiàn)高中低收入群體養(yǎng)老設(shè)施均衡發(fā)展。

（4）制定切實(shí)可行的鼓勵(lì)通過(guò)現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地集約利用增加養(yǎng)老設(shè)施供給的政策，如：在已建成小區(qū)增加非營(yíng)利性養(yǎng)老設(shè)施的可給予免增地價(jià)款的優(yōu)惠；增加營(yíng)利性養(yǎng)老設(shè)施的給予減免一部分應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款的優(yōu)惠；企事業(yè)單位、村集體或個(gè)人對(duì)現(xiàn)有空閑、低效用地和用房等進(jìn)行改造，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)或提供養(yǎng)老服務(wù)的，在土地、稅收等方面給予優(yōu)惠。

（5）目前的政策下只有農(nóng)民自身、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)方可使用農(nóng)村集體土地，應(yīng)實(shí)行營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可使用集體土地的政策，制定《集體建設(shè)用地用于建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施的管理辦法》，對(duì)土地供應(yīng)、使用、收益分配、監(jiān)管等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范。

2.科學(xué)規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，完善相關(guān)政策體系并嚴(yán)格執(zhí)行

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)和養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，需要建立和完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和政策配套體系。如需要建立養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，以保證養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)有法可依；需要建立存量城鎮(zhèn)建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地用于養(yǎng)老的管理辦法，引導(dǎo)存量建設(shè)用地增加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供給；需要探索和建立適合養(yǎng)老服務(wù)業(yè)收益低、風(fēng)險(xiǎn)大、回收期長(zhǎng)特點(diǎn)的供地方式，以及建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、價(jià)格優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、人才培訓(xùn)補(bǔ)貼等相關(guān)優(yōu)惠政策，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如嚴(yán)格執(zhí)行《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》，仔細(xì)甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)；在現(xiàn)有《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》基礎(chǔ)上，編制出臺(tái)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分級(jí)分類規(guī)范》、《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)規(guī)范》等細(xì)則并嚴(yán)格執(zhí)行，確保養(yǎng)老機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按審批用途使用養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、按服務(wù)規(guī)范要求提供養(yǎng)老服務(wù)、按規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠政策，把有限的養(yǎng)老設(shè)施用地和優(yōu)惠政策真正用到實(shí)處。

3.明確部門(mén)責(zé)任，加強(qiáng)用地監(jiān)管

針對(duì)目前存在的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)騙取養(yǎng)老政策補(bǔ)貼和優(yōu)惠、一些房地產(chǎn)商以開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目名義謀取暴利等問(wèn)題，應(yīng)加強(qiáng)民政、工商、計(jì)劃、建設(shè)、國(guó)土、稅務(wù)等部門(mén)之間的合作和信息共享，明確相關(guān)部門(mén)責(zé)任，共同加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)監(jiān)管。如標(biāo)準(zhǔn)化主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)建立健全機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)、居家養(yǎng)老服務(wù)等社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。民政部門(mén)負(fù)責(zé)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入、分類分級(jí)評(píng)估和管理，其他有關(guān)部門(mén)依據(jù)分工實(shí)施監(jiān)督；國(guó)土和建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)審核養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、是否按規(guī)劃用途和約定期限建設(shè)、養(yǎng)老設(shè)施是否達(dá)到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等，并對(duì)偏差和違規(guī)行為進(jìn)行處理。審計(jì)部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定審計(jì)政府投資或者接受政府補(bǔ)助或補(bǔ)貼養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的資金使用情況和財(cái)務(wù)狀況，并依法向社會(huì)公布審計(jì)結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督。

六、結(jié) 論

篇5

一、房屋征收的概念

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)及其使用權(quán)，同時(shí)喪失土地使用權(quán)并給予市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償?shù)男姓?qiáng)制購(gòu)買(mǎi)行為，是拆除房屋行為的基礎(chǔ)性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權(quán)關(guān)系發(fā)生改變。實(shí)施拆除時(shí)房屋所有權(quán)已經(jīng)屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經(jīng)沒(méi)有了法律上的利害關(guān)系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設(shè)需要，由拆遷人對(duì)房屋所有人給予補(bǔ)償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國(guó)有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開(kāi)發(fā)不能實(shí)施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》均沒(méi)有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實(shí)施的需要《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國(guó)防和外交的需要；2由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收，更不能強(qiáng)制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據(jù)職責(zé)劃分，可以分為批準(zhǔn)主體和實(shí)施主體。

1，批準(zhǔn)主體

批準(zhǔn)主體就是享有房屋征收決定權(quán)的機(jī)構(gòu)，誰(shuí)有權(quán)征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國(guó)家依照法律規(guī)定的條件無(wú)償?shù)貙⒓w或者個(gè)人的某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有的一種措施。從法律概念上來(lái)講，2004年修正后的《憲法》對(duì)財(cái)產(chǎn)征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過(guò)。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”可以看出，征收是一種國(guó)家的行政行為，是一中剝奪公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級(jí)人民政府才有權(quán)征收國(guó)有土地上房屋。在我國(guó)市縣級(jí)政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級(jí)市政府、市政府（設(shè)區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級(jí)政府，那么是否所有的市、縣級(jí)政府都有權(quán)決定房屋征收嗎？答案是不一定。因?yàn)橐罁?jù)該條例第9條規(guī)定有權(quán)做出房屋征收決定的市縣級(jí)政府必須同時(shí)具備有本行政區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當(dāng)納有國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。即：“四規(guī)劃、一計(jì)劃化”。有的市區(qū)政府由于沒(méi)有本行政區(qū)規(guī)劃或計(jì)劃就無(wú)權(quán)做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級(jí)政府不能做出房屋征收決定。

2，實(shí)施主體

實(shí)施主體是指具體實(shí)施房屋征收決定的行政主管部門(mén)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)（以下稱房屋征收部門(mén)）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。”不僅明確規(guī)定了房屋征收部門(mén)具體組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作，還明確了實(shí)施配合部門(mén)。

依據(jù)條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門(mén)是一種法律授權(quán)的部門(mén)，由市、縣級(jí)政府根據(jù)本級(jí)政府部門(mén)的職責(zé)劃分，將實(shí)施部門(mén)交由其委托的行政機(jī)關(guān)或單位。決定權(quán)在市縣級(jí)政府，條例沒(méi)有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門(mén)依法代表地方政府具體實(shí)施相關(guān)工作，市、縣政府并對(duì)其實(shí)施的征收補(bǔ)償行為承擔(dān)法律后果。因此，房屋征收部門(mén)的行為屬于行政行為。

哪些部門(mén)有資格接受市縣政府的委托，條例沒(méi)有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。”可見(jiàn)各級(jí)政府為落實(shí)“工作指導(dǎo)”原則應(yīng)盡量對(duì)口管理，委托本級(jí)政府的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)為宜。

3，房屋征收實(shí)施單位

房屋征收的具體工作依據(jù)條例第5條規(guī)定，房屋征收部門(mén)還可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。由于條例規(guī)定房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。因此，房屋征收部門(mén)不得委托拆遷公司、中介機(jī)構(gòu)等營(yíng)利性組織或個(gè)人作為房屋征收實(shí)施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實(shí)施單位如何進(jìn)行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問(wèn)題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調(diào)查登記

房屋征收部門(mén)依據(jù)本行政區(qū)年度計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃組織人員或委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬征收地域內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行詳盡調(diào)查并如實(shí)登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調(diào)查完畢后將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進(jìn)行公布并聽(tīng)取異議的意見(jiàn)。

最終的調(diào)查結(jié)果作為制定房屋征收方案的依據(jù)。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門(mén)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)，在房屋征收范圍內(nèi)暫停辦理新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)批準(zhǔn)、備案、過(guò)戶等手續(xù)。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

第三步無(wú)證認(rèn)定

市、縣級(jí)人民政府組織國(guó)土、城建、環(huán)保、法制等有關(guān)部門(mén)建立無(wú)證建筑認(rèn)定辦公室，對(duì)征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記的無(wú)證建筑進(jìn)行合法性認(rèn)定和處理。對(duì)合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑認(rèn)定為給予補(bǔ)償；對(duì)違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，認(rèn)定為不予補(bǔ)償。并以書(shū)面形式通知被征收人，被征收人不服認(rèn)定決定的可以申請(qǐng)復(fù)議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門(mén)根據(jù)已經(jīng)確定的被征收房屋調(diào)查結(jié)果和無(wú)證認(rèn)定結(jié)果，擬定《房屋征收補(bǔ)償方案》并報(bào)同級(jí)政府審查。

第五步方案論證

同級(jí)政府收到《房屋征收補(bǔ)償方案》后組織國(guó)土、物價(jià)、城建、審計(jì)、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門(mén)對(duì)《房屋征收補(bǔ)償方案》進(jìn)行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進(jìn)行數(shù)次，但應(yīng)求得意見(jiàn)基本統(tǒng)一。

第六步公開(kāi)方案

同級(jí)政府將論證結(jié)果在被征收房屋的范圍內(nèi)以書(shū)面公告形式向社會(huì)公布，公開(kāi)征求被征收人以及公眾對(duì)《房屋征收補(bǔ)償方案》的意見(jiàn)。并設(shè)立征求意見(jiàn)渠道和場(chǎng)所，設(shè)立專人解答有關(guān)詢問(wèn)，解釋方案。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級(jí)政府將公開(kāi)征求的意見(jiàn)進(jìn)行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內(nèi)以書(shū)面形式公布。

在征求意見(jiàn)中如果屬于舊城區(qū)改工程項(xiàng)目的，有51%以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

第八步穩(wěn)定評(píng)估

市、縣級(jí)人民政府?dāng)M作出房屋征收決定的，應(yīng)當(dāng)按照社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行本項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告提出的建議作出決策并制定相關(guān)應(yīng)對(duì)預(yù)案。

第九步籌措補(bǔ)償

政府在作出房屋征收決定前，同級(jí)財(cái)政部門(mén)應(yīng)將征收補(bǔ)償費(fèi)用足額專戶存儲(chǔ)、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級(jí)人民政府依法作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)在被征收房屋范圍內(nèi)以書(shū)面形式予以公告。同時(shí)公告收回國(guó)有土地使用權(quán)。

公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

第二熱點(diǎn)問(wèn)題房屋補(bǔ)償

一、補(bǔ)償形式

《房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了被征收人可以根據(jù)自己的意志對(duì)房屋征收的補(bǔ)償形式做出選擇，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，二者任選其一。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補(bǔ)償項(xiàng)目

依據(jù)條例第17條規(guī)定補(bǔ)償項(xiàng)目應(yīng)包括五項(xiàng)：

1，房屋價(jià)值補(bǔ)償；

2，搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

4，補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

依據(jù)條例規(guī)定授權(quán)市、縣級(jí)人民政府制定房屋征收補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。補(bǔ)助不是本條例規(guī)定的補(bǔ)償，是對(duì)被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢(qián)補(bǔ)助，體現(xiàn)政府救濟(jì)原則。獎(jiǎng)勵(lì)是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎(jiǎng)賞，體現(xiàn)政府對(duì)公益事業(yè)的投入。補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)是條例的一個(gè)新規(guī)定，但是實(shí)踐中個(gè)地方政府或拆遷人已經(jīng)有過(guò)實(shí)踐，可以說(shuō)是總結(jié)實(shí)踐的結(jié)晶。但是決不能在補(bǔ)償費(fèi)中提取補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)金，政府應(yīng)在財(cái)政上單獨(dú)列支。

5，優(yōu)先給予住房保障

優(yōu)先對(duì)象只能是征收個(gè)人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。法律授權(quán)省級(jí)政府制定該優(yōu)先保障條款的落實(shí)。

三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收補(bǔ)償?shù)暮诵膶?duì)象是房屋，對(duì)房屋如何補(bǔ)償，《條例》確定的是公平原則，沒(méi)有采用適當(dāng)補(bǔ)償原則，土地征收現(xiàn)在的補(bǔ)償原則還是適當(dāng)原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價(jià)值，沒(méi)有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場(chǎng)價(jià)格原則，價(jià)格取決于價(jià)值，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)。價(jià)格是一個(gè)不穩(wěn)定的參數(shù)，而價(jià)值是由勞動(dòng)力價(jià)值決定的，價(jià)值是呈上升趨勢(shì)的，是相對(duì)穩(wěn)定的參數(shù)。因此采用價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是本《條例》的一個(gè)最大亮點(diǎn)。

《條例》規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”因此，被征房屋的價(jià)值底線標(biāo)準(zhǔn)是不低于類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。這里把握兩點(diǎn)一是“不低于”標(biāo)準(zhǔn)，不低于不是等于，應(yīng)是高于。在確定房屋價(jià)值時(shí)應(yīng)在該類房屋市場(chǎng)價(jià)格之上確定，高于多少應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結(jié)構(gòu)還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價(jià)值，體現(xiàn)了公平原則。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍采取房屋價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行等價(jià)值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項(xiàng)目工程征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭(zhēng)議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權(quán)法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權(quán)屬性顯然沒(méi)有法律依據(jù)，《條例》對(duì)違“章”建筑沒(méi)有規(guī)定是否補(bǔ)償，可以說(shuō)違章建筑應(yīng)給予補(bǔ)償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質(zhì)和概念，一旦混淆后果嚴(yán)重。違法建筑需要經(jīng)過(guò)認(rèn)定程序來(lái)確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補(bǔ)償。

《條例》規(guī)定違法建筑認(rèn)定的范圍是：1，未經(jīng)登記的建筑；2，臨時(shí)建筑。未經(jīng)房屋主管部門(mén)登記的房屋認(rèn)定比較復(fù)雜。可能認(rèn)定為合法建筑也可能認(rèn)定為違法建筑，主要根據(jù)房屋形成的時(shí)間、原因、當(dāng)時(shí)的法律等。認(rèn)定為合法建筑的同時(shí)決定給予補(bǔ)償；認(rèn)定為違法建筑的同時(shí)決定不予補(bǔ)償。對(duì)臨時(shí)建筑的補(bǔ)償認(rèn)定比較簡(jiǎn)單主要審查是否超過(guò)批準(zhǔn)期限，在期限之內(nèi)的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，否則不予補(bǔ)償。

對(duì)違法建筑拆除是否補(bǔ)償問(wèn)題，一直以來(lái)都存在補(bǔ)與不補(bǔ)的爭(zhēng)議。補(bǔ)，是因?yàn)橐恍┻`法建筑的長(zhǎng)期存在，與政府職能部門(mén)不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買(mǎi)單；不補(bǔ)，是因?yàn)樗嬖诘幕A(chǔ)違法，如果補(bǔ)償會(huì)對(duì)守法者明顯不公平。

筆者認(rèn)為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責(zé)任，有的是建筑物所有者或使用者的責(zé)任。例如房屋建設(shè)手續(xù)不全的問(wèn)題，當(dāng)事人事先已經(jīng)向相關(guān)政府部門(mén)提出申請(qǐng)，但是由于政府部門(mén)工作人員不履行職責(zé)而未給辦理的，這種違法后果就不應(yīng)當(dāng)讓當(dāng)事人來(lái)承擔(dān)。因此，對(duì)于違法建筑補(bǔ)與不補(bǔ)一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價(jià)

房屋估價(jià)是征收房屋的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，過(guò)去拆遷出現(xiàn)的問(wèn)題基本上是由于評(píng)估不公開(kāi)、不透明，暗箱操作，故意壓低評(píng)估價(jià)格，評(píng)估機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評(píng)估公司為了攬到評(píng)估項(xiàng)目不得不聽(tīng)從拆遷人的意見(jiàn)，壓低價(jià)格。有的壓低價(jià)格高達(dá)30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)100%的由被征收人決定，同時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對(duì)于“出具虛假或者有重大差錯(cuò)”給予法律制裁。《條例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，取消了過(guò)去拆遷當(dāng)事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的弊端。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，被征收房屋人可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。經(jīng)過(guò)鑒定認(rèn)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《房屋征收與補(bǔ)償條例》改變了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定的拆遷估價(jià)估機(jī)構(gòu)確定，應(yīng)當(dāng)采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定使許多房屋被征收人認(rèn)為拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)不能中立，因?yàn)榇_定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的決定權(quán)在政府手中，大多數(shù)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)都是政府單方指定的；而《房屋征收與補(bǔ)償條例》將確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交給了被征收人，由被征收人來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，使被征收人的權(quán)益得到更有利的保障。

四、補(bǔ)償途徑

房屋征收決定作出后，落實(shí)補(bǔ)償就是主要工作。依據(jù)《條例》規(guī)定落實(shí)補(bǔ)償?shù)耐緩接袃蓷l，一是民事協(xié)商渠道既補(bǔ)償協(xié)議、二是行政強(qiáng)制渠道既補(bǔ)償決定。房屋征收部門(mén)與被征收房屋人依據(jù)補(bǔ)償決定和補(bǔ)償方案通過(guò)自愿協(xié)商，雙方達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對(duì)協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟(jì)渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規(guī)定：房屋征收部門(mén)與被征收人在補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。補(bǔ)償決定是一種行政強(qiáng)制補(bǔ)償行為，被征收人如有不服可以通過(guò)行政渠道解決

第三熱點(diǎn)問(wèn)題強(qiáng)制搬遷

一、強(qiáng)制搬遷

強(qiáng)制“搬遷”取代了過(guò)去的強(qiáng)制“拆遷”，雖然都是強(qiáng)制，但是強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、結(jié)果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、行為以及法律后果。

1，無(wú)暴力強(qiáng)制搬遷讓你多做思想工作

對(duì)于政府征收房屋過(guò)程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強(qiáng)制拆遷”問(wèn)題，因強(qiáng)制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見(jiàn)不鮮，但《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺(tái)，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規(guī)定保障了被搬遷人在沒(méi)有搬離土地和房屋前基本的人權(quán)，在促進(jìn)和諧搬遷的進(jìn)程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強(qiáng)制搬遷過(guò)程中，切實(shí)的做到讓暴力徹底走開(kāi)。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動(dòng)搬遷和強(qiáng)制搬遷，不論是被征收人自動(dòng)搬遷還是申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷建設(shè)單位均不得參與搬遷活動(dòng)。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強(qiáng)制搬遷執(zhí)行權(quán)的司法機(jī)關(guān)

“強(qiáng)制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會(huì)遭受到限制和拘束，慎用強(qiáng)制手段是必須要考慮的問(wèn)題。但是在什么情況下可以適用強(qiáng)制搬遷？《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)強(qiáng)制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復(fù)議、行政訴訟期間停止強(qiáng)制搬遷，逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補(bǔ)償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。

對(duì)強(qiáng)制搬遷明確了司法強(qiáng)制，取締了行政強(qiáng)制搬遷。因此，強(qiáng)制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補(bǔ)償決定已經(jīng)生效。三個(gè)條件缺一不可，法院在強(qiáng)制前必須審查的主要內(nèi)容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問(wèn)話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對(duì)被搬遷人采取強(qiáng)制措施，應(yīng)以督促或強(qiáng)制其到達(dá)臨時(shí)安置居所為主要強(qiáng)制搬遷手段。另外，強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

日前，公安部已經(jīng)明令各地公安機(jī)關(guān)禁止公安機(jī)關(guān)參與介入地方政府土地、房屋征收活動(dòng)。

4，“先補(bǔ)償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協(xié)議約定的補(bǔ)償后再搬遷，補(bǔ)償不到位有權(quán)不予搬遷，政府無(wú)權(quán)申請(qǐng)法院實(shí)施強(qiáng)制搬遷，法院無(wú)權(quán)作出強(qiáng)制搬遷的裁決，無(wú)權(quán)執(zhí)行強(qiáng)制搬遷。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償協(xié)議或補(bǔ)償決定，對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房，否則無(wú)權(quán)申請(qǐng)法院實(shí)施強(qiáng)制搬遷。這也是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的又一亮點(diǎn)，由原來(lái)規(guī)定的“先拆后補(bǔ)”變成了現(xiàn)在的“先補(bǔ)后拆”，通過(guò)這條強(qiáng)制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務(wù)，使得被征收人權(quán)益保護(hù)的力度大大增強(qiáng)了。

以往的盲目拆遷中往往會(huì)出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設(shè)，將原住房屋拆除后，在簡(jiǎn)易臨時(shí)住房?jī)?nèi)一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會(huì)不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復(fù)，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中提出的“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則，對(duì)以強(qiáng)制手段征收的房屋也應(yīng)當(dāng)先予以強(qiáng)制補(bǔ)償。

5，強(qiáng)制搬遷措施只能是司法強(qiáng)制措施

逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。這個(gè)時(shí)候“強(qiáng)制措施”是司法強(qiáng)制措施，法院以法律程序?qū)嵤荒芎捅┝σ约耙恍┮靶U的強(qiáng)制拆遷方式劃等號(hào)。

司法強(qiáng)制搬遷時(shí)，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實(shí)施，只能依法律規(guī)定的強(qiáng)制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒(méi)有搬離房屋或土地之前，不得對(duì)其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強(qiáng)制措施；強(qiáng)制搬遷一般只針對(duì)被申請(qǐng)執(zhí)行人在房屋內(nèi)或特定土地上的財(cái)物，以騰出房屋或土地為強(qiáng)制執(zhí)行目的，除非被申請(qǐng)執(zhí)行人有主動(dòng)采取非理阻撓強(qiáng)制搬遷的行為，強(qiáng)制搬遷主體方可對(duì)其人身采取相關(guān)措施。如果出現(xiàn)被申請(qǐng)執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機(jī)關(guān)必須在知道和應(yīng)當(dāng)知道之時(shí)主動(dòng)采取相應(yīng)防范和救助措施。

第四熱點(diǎn)問(wèn)題救濟(jì)途徑

《條例》的另一亮點(diǎn)是規(guī)定了明確的民事、行政救濟(jì)途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟(jì)途徑，包括主體之間平等的民事法律關(guān)系、行政管理法律關(guān)系、中介機(jī)構(gòu)的中介法律關(guān)系均作出了明確規(guī)定。

一、房屋征收民事法律關(guān)系及其訴訟

依據(jù)《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關(guān)系有以下幾種：

1、政府與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的委托合同糾紛

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于中介機(jī)構(gòu)，政府委托中介機(jī)構(gòu)的法律關(guān)系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調(diào)整對(duì)象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的侵權(quán)糾紛

評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中或評(píng)估結(jié)論不實(shí)，引用范例不恰當(dāng)，構(gòu)成虛假評(píng)估侵害被征收人的合法權(quán)益或財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，被征收人要求評(píng)估機(jī)構(gòu)恢復(fù)名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關(guān)系，可以提起民事訴訟。

3、金融機(jī)構(gòu)出具虛假證明侵權(quán)糾紛

在征收房屋決定前政府應(yīng)保證補(bǔ)償資金“足額到位、專戶存儲(chǔ)”，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向被征收人出具補(bǔ)償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門(mén)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是金融機(jī)構(gòu)出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補(bǔ)償協(xié)議不能如期得到補(bǔ)償款。金融機(jī)構(gòu)的行為侵害了被征收房屋人的合法權(quán)益的可以提起民事訴訟要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

4、一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)糾紛

補(bǔ)償協(xié)議糾紛中只有“一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)”糾紛屬于民事訴訟法律關(guān)系，如果被征收人認(rèn)為補(bǔ)償協(xié)議違法、無(wú)效；遺漏補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構(gòu)成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構(gòu)成訴訟，一方當(dāng)事人憑補(bǔ)償協(xié)議即可立案。以不履行義務(wù)主張立案的，不能主張協(xié)議無(wú)效、違法、標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議等行政性糾紛，如果認(rèn)為協(xié)議存在行政違法性應(yīng)通過(guò)行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權(quán)糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等均是合同雙方行為，如果第三方未經(jīng)合同雙方同意給予中斷服務(wù)，是一種侵犯合同雙方的合法權(quán)益行為，任何一方均有權(quán)提出民事侵權(quán)訴訟。如果提供服務(wù)方怠于履行合同不主動(dòng)恢復(fù)供應(yīng)關(guān)系、拒絕對(duì)加害人提出司法保護(hù)也應(yīng)承擔(dān)擴(kuò)大損失的民事賠償責(zé)任。如果供應(yīng)方未經(jīng)使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽(tīng)從、惡意串通等中斷服務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償和違約的民事責(zé)任。

6、截留征收補(bǔ)償費(fèi)侵權(quán)糾紛

負(fù)有支付、代收代付補(bǔ)償款的單位應(yīng)及時(shí)按照約定將補(bǔ)償款給付被征收人，再給付過(guò)程中采取巧立名目、變相收費(fèi)等手段截留補(bǔ)償費(fèi)用的屬于民事侵權(quán)行為，可以請(qǐng)求法院責(zé)令追回返還給被征收人，造成損失的應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

7、虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告侵權(quán)糾紛

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具評(píng)估報(bào)告經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯(cuò)之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、房屋征收行政法律關(guān)系及訴訟

1、違法授權(quán)非房屋征收部門(mén)組織實(shí)施房屋征收補(bǔ)償行政糾紛

市、縣政府應(yīng)根據(jù)《條例》的規(guī)定，根據(jù)本政府各部門(mén)的職責(zé)分工明確確定本級(jí)政府所屬的一個(gè)行政職能部門(mén)為本級(jí)政府的房屋征收主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的房屋征收管理、實(shí)施工作。如果市縣政府授權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設(shè)項(xiàng)目辦公室負(fù)責(zé)某一房屋征收項(xiàng)目的征收與補(bǔ)償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋征收的，該被授權(quán)單位實(shí)施了房屋征收行為，被征收人認(rèn)為授權(quán)違法，可以對(duì)授權(quán)違法行為提出行政復(fù)議或行政訴訟。也可以直接請(qǐng)求實(shí)施單位的上級(jí)確認(rèn)違法并撤銷(xiāo)實(shí)施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實(shí)施單位從事?tīng)I(yíng)利征收行政賠償糾紛

房屋征收實(shí)施單位接受房屋征收部門(mén)的委托，具體負(fù)責(zé)房屋征收與補(bǔ)償工作，在實(shí)施過(guò)程中按照核減補(bǔ)償、補(bǔ)償費(fèi)總標(biāo)的提取傭金，從事?tīng)I(yíng)利經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補(bǔ)償或造成權(quán)益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門(mén)的上級(jí)行政機(jī)關(guān)提出賠償申請(qǐng)，對(duì)賠償不服的可以行政訴訟。或直接向法院提出行政訴訟請(qǐng)求賠償。

3、上級(jí)人民政府不履行監(jiān)督職責(zé)糾紛

依據(jù)條例規(guī)定，上級(jí)人民政府對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作履行監(jiān)督職責(zé)，被征收人也可以向上級(jí)政府提出申請(qǐng)要求其履行監(jiān)督職責(zé)，如果上級(jí)政府收到監(jiān)督申請(qǐng)后不予理睬或不盡監(jiān)督職責(zé)，或者按照案件處理。申請(qǐng)人可以對(duì)上級(jí)政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復(fù)議。

4、對(duì)舉報(bào)事項(xiàng)不核實(shí)處理行政糾紛

任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。一般行政核實(shí)處理的期限為60日。如果沒(méi)有核實(shí)處理結(jié)果并答復(fù)舉報(bào)人，舉報(bào)人有權(quán)對(duì)不履行核實(shí)處理的行政機(jī)關(guān)提出行政訴訟或行政復(fù)議。

5、對(duì)行政監(jiān)察機(jī)關(guān)不履行行政監(jiān)察職責(zé)行政糾紛

依據(jù)條例規(guī)定：監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門(mén)或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門(mén)或?qū)嵤﹩挝灰约肮ぷ魅藛T的暴力待遇、侵害被征收人的合法權(quán)益、徇私枉法等請(qǐng)求行政監(jiān)察機(jī)關(guān)依法對(duì)違法違紀(jì)的單位或個(gè)人給予行政處分的，行政監(jiān)察機(jī)關(guān)拒不履行職責(zé)或違法履行職責(zé)行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復(fù)議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認(rèn)為征收決定涉及的建設(shè)項(xiàng)目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項(xiàng)規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權(quán)益。對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議，或在3個(gè)月內(nèi)依法提起行政訴訟。

7，征收補(bǔ)償方案爭(zhēng)議行政糾紛

房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案后報(bào)市、縣級(jí)政府。市縣級(jí)政府未組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況再次及時(shí)公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)；未根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復(fù)議。也可以先行提出作為申請(qǐng)，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復(fù)議。

8、不履行房屋征收公告法定職責(zé)行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應(yīng)未載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

9、不服提前決定收回土地使用權(quán)行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國(guó)有土地使用權(quán)。被征收人可以提出行政訴訟或行政復(fù)議。

10、調(diào)查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門(mén)超出房屋征收范圍調(diào)查登記；對(duì)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯(cuò)誤、不實(shí)的；被征收人要求重新調(diào)查登記未獲得重新調(diào)查登記的；調(diào)查結(jié)果未在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構(gòu)成作為和不作為的行政訴訟或行政復(fù)議。

11、對(duì)認(rèn)定為新建、擴(kuò)建等行為并不予補(bǔ)償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據(jù)條例規(guī)定任何單位或個(gè)人均不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補(bǔ)償決定。被認(rèn)定人不服認(rèn)定或不予補(bǔ)償決定的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

12、相關(guān)部門(mén)暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)手續(xù)行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門(mén)通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過(guò)1年的仍不給予辦理相關(guān)手續(xù)的，申請(qǐng)人可以根據(jù)申請(qǐng)?jiān)S可事項(xiàng)以及主管部門(mén)等情況分別提出行政訴訟或行政復(fù)議。對(duì)房屋征收部門(mén)的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復(fù)議。

13、不服認(rèn)定未經(jīng)登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，有關(guān)部門(mén)對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的作出不予補(bǔ)償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復(fù)議

14、不服補(bǔ)償決定行政糾紛

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)必須公平合理，不因未達(dá)成協(xié)而降低補(bǔ)償。被征收人認(rèn)為違反公平原則的可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補(bǔ)償明細(xì)行政糾紛

為了實(shí)現(xiàn)公平、公正的補(bǔ)償目的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收補(bǔ)償檔案，在房屋征收范圍內(nèi)公布分戶補(bǔ)償明細(xì)，告知被征收人的全部補(bǔ)償情況。房屋征收部門(mén)不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責(zé)的被征收人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計(jì)機(jī)關(guān)不履行公布審計(jì)結(jié)果行政糾紛

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)每個(gè)房屋征收項(xiàng)目的補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，并在補(bǔ)償工作終結(jié)后向社會(huì)公布審計(jì)結(jié)果。審計(jì)機(jī)關(guān)不履行上述職責(zé)或履行不當(dāng)?shù)谋徽魇杖丝梢砸婪ㄉ暾?qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

16、責(zé)令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門(mén)的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者、、的，被征收人可以申請(qǐng)上級(jí)人民政府責(zé)令改正。被征收人還可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實(shí)施房屋征收的部門(mén)、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

18、房屋征收部門(mén)私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)行政糾紛

房屋征收部門(mén)利用管理、實(shí)施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用，被征收人可以申請(qǐng)上級(jí)人民政府責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)。被征收人還可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、房屋征收中的聽(tīng)證事項(xiàng)

1、房屋征收法定聽(tīng)證事項(xiàng)

法定聽(tīng)證事項(xiàng)只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項(xiàng)目，在多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案，法定聽(tīng)證是政府的必須履行職責(zé)。

2、被征收人申請(qǐng)聽(tīng)證事項(xiàng)

申請(qǐng)聽(tīng)證事項(xiàng)條例沒(méi)有規(guī)定，依據(jù)行政行為相對(duì)原則，相對(duì)人認(rèn)為聽(tīng)證有必要的均可以提出聽(tīng)證申請(qǐng)，本講座提到的行政法律關(guān)系中均可提出聽(tīng)證申請(qǐng)。

四、房屋征收可以舉報(bào)的違法事項(xiàng)

1、對(duì)于下列縣級(jí)以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個(gè)人都有權(quán)向有關(guān)政府進(jìn)行舉報(bào)。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時(shí)間不符合法定要求的；

④對(duì)不符合規(guī)定的補(bǔ)償方案予以批準(zhǔn)的；

⑤作出的補(bǔ)償決定違反補(bǔ)償方案的；

⑥自行違法強(qiáng)制搬遷的。

2、對(duì)于房屋征收部門(mén)的下列違法行為，任何組織或者個(gè)人都有權(quán)向本級(jí)人民政府進(jìn)行舉報(bào)。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實(shí)施征收的；

②申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷前，未按照規(guī)定對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷的；

④未作出補(bǔ)償決定申請(qǐng)法院強(qiáng)制搬遷的，或者雖作出補(bǔ)償決定但未按照法定程序申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷的；

⑤未支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關(guān)事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)的。

⑦未向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供被征收房屋情況調(diào)查結(jié)果的；

⑧未依據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定補(bǔ)償方案并征求被征收人意見(jiàn)的。

3.公民享有廣泛的舉報(bào)權(quán)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理，并將處理結(jié)果向舉報(bào)人通報(bào)。

條例對(duì)公民舉報(bào)權(quán)的規(guī)定是一種進(jìn)步，是原來(lái)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》沒(méi)有的，將房屋征收活動(dòng)置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開(kāi)、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權(quán)益。

五、被征收人不服評(píng)估結(jié)果的救濟(jì)途徑

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。也就是被征收人接到評(píng)估結(jié)果后認(rèn)為評(píng)估結(jié)果不公平或有遺漏事項(xiàng)的應(yīng)書(shū)面提出異議意見(jiàn)，具體提出復(fù)核請(qǐng)求和事實(shí)以及理由。如果對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議，再向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。該鑒定結(jié)論是終局的，作為補(bǔ)償證據(jù)使用。

篇6

學(xué)院現(xiàn)設(shè)有美術(shù)系、設(shè)計(jì)系，擁有教職員工90余人，其中正教授9人、副教授29人。目前學(xué)院開(kāi)設(shè)的本科專業(yè)和專業(yè)方向有：美術(shù)學(xué)(師范)、油畫(huà)、中國(guó)畫(huà)、版畫(huà)、書(shū)法、視覺(jué)傳達(dá)設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和雕塑等。同時(shí)設(shè)有美術(shù)MFA、藝術(shù)設(shè)計(jì)MFA專業(yè)碩士點(diǎn)，設(shè)計(jì)藝術(shù)學(xué)、造型藝術(shù)、美術(shù)史論、中國(guó)書(shū)畫(huà)、學(xué)科教學(xué)(美術(shù))等學(xué)術(shù)碩士點(diǎn)，招收碩士研究生。學(xué)院與國(guó)內(nèi)和國(guó)際間建立了廣泛而頻繁的學(xué)術(shù)交流、互訪、講學(xué)等活動(dòng);2009年起通過(guò)建立2+2培養(yǎng)模式、聯(lián)合工作營(yíng)、引進(jìn)海外優(yōu)質(zhì)課程、海外實(shí)習(xí)、聯(lián)合展覽等項(xiàng)目，使符合條件的學(xué)生有機(jī)會(huì)獲得國(guó)內(nèi)外雙校的學(xué)歷和畢業(yè)證書(shū)，也得到更多國(guó)際交流平臺(tái)上能力成長(zhǎng)和擴(kuò)大視野的機(jī)會(huì)。

本院資料室擁有中外圖書(shū)資料一萬(wàn)多冊(cè)，中外報(bào)刊雜志千余種、電子文檔室;學(xué)院有專業(yè)的“無(wú)形畫(huà)廊”展廳，每年舉行大量的各種美術(shù)展覽;還建有相當(dāng)規(guī)模的電腦機(jī)房、工業(yè)造型車(chē)間、廣告攝影室、暗房、版畫(huà)車(chē)間、陶藝車(chē)間、雕塑大棚、國(guó)畫(huà)臨摹室、油畫(huà)材料工作室等設(shè)施，是滬上美術(shù)教育、藝術(shù)設(shè)計(jì)和美術(shù)創(chuàng)作的重要基地。長(zhǎng)期以來(lái)，學(xué)院建立了大量以上海市廣大中小學(xué)為基礎(chǔ)的教育實(shí)習(xí)基地和以優(yōu)質(zhì)企業(yè)為基礎(chǔ)的藝術(shù)和設(shè)計(jì)的實(shí)習(xí)實(shí)踐基地，保證了學(xué)生在學(xué)習(xí)與實(shí)踐的互動(dòng)成長(zhǎng)。近年學(xué)校為學(xué)院增設(shè)了設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心及學(xué)生的創(chuàng)業(yè)孵化器等機(jī)構(gòu)，并與上海企業(yè)界建立了一批產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的設(shè)計(jì)實(shí)習(xí)基地，為學(xué)生就業(yè)準(zhǔn)備及就業(yè)提供了良好的環(huán)境和幫助。

近年來(lái)，美術(shù)學(xué)院在教學(xué)、科研、創(chuàng)作及學(xué)生就業(yè)工作等方面都取得了顯著成果。教師和學(xué)生的作品頻頻入選國(guó)內(nèi)、外重大展覽會(huì)，并多次獲得重大獎(jiǎng)項(xiàng)和榮譽(yù)。

一、專業(yè)簡(jiǎn)介

美術(shù)學(xué)(師范)：按師范教育的要求培養(yǎng)。培養(yǎng)具備現(xiàn)代美術(shù)觀念和現(xiàn)代教育觀念，掌握美術(shù)史論、美術(shù)基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能，掌握美術(shù)教育理論和教學(xué)方法，能夠從事美術(shù)教學(xué)與研究的教師、教學(xué)研究人員和其他教育工作者;或能夠在美術(shù)館、博物館、畫(huà)廊、拍賣(mài)行以及出版社、雜志社等專業(yè)機(jī)構(gòu)從事相關(guān)的研究與管理工作的人才。開(kāi)設(shè)的主要課程：藝術(shù)概論、中外美術(shù)史、現(xiàn)代藝術(shù)史、美學(xué)、素描基礎(chǔ)、色彩繪畫(huà)基礎(chǔ)、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、雕塑基礎(chǔ)、國(guó)畫(huà)基礎(chǔ)、書(shū)法與篆刻、油畫(huà)、中國(guó)畫(huà)、版畫(huà)、綜合繪畫(huà)、專業(yè)研修等課程。

繪畫(huà)：設(shè)有油畫(huà)、版畫(huà)等專業(yè)方向。培養(yǎng)具備現(xiàn)代美術(shù)觀念、掌握美術(shù)基本理論，既能掌握油畫(huà)或版畫(huà)的基本理論、知識(shí)和技能，又有一定創(chuàng)作能力的素質(zhì)全面的專門(mén)人才。并具備與繪畫(huà)相關(guān)教學(xué)、研究等方面的能力，能在文化藝術(shù)領(lǐng)域、教育、設(shè)計(jì)、研究、出版、管理單位從事教學(xué)、研究、出版、管理等方面工作的專門(mén)人才。開(kāi)設(shè)的主要課程：藝術(shù)概論、中外美術(shù)史、現(xiàn)代藝術(shù)史、素描、色彩、油畫(huà)、坦培拉、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、雕塑基礎(chǔ)等。

中國(guó)畫(huà)：下設(shè)國(guó)畫(huà)和書(shū)法兩個(gè)方向。國(guó)畫(huà)、書(shū)法是專門(mén)研究中國(guó)繪畫(huà)和書(shū)法的技法、鑒賞以及相關(guān)的創(chuàng)作、品評(píng)理論的學(xué)科。學(xué)科的研究目的包含兩個(gè)方面內(nèi)容：中國(guó)繪畫(huà)、書(shū)法傳統(tǒng)的繼承和發(fā)展,包括海派繪畫(huà)、書(shū)法藝術(shù)傳統(tǒng)的繼承和發(fā)展;當(dāng)代潮流的探索與拓變。本專業(yè)要求學(xué)生學(xué)習(xí)傳統(tǒng)中國(guó)繪畫(huà)、書(shū)法基本理論和技法語(yǔ)言形式，了解海派繪畫(huà)、書(shū)法的精神內(nèi)涵，具有較全面的藝術(shù)修養(yǎng)，能夠?qū)鹘y(tǒng)進(jìn)行較深入系統(tǒng)的挖掘與研究，同時(shí)具備較強(qiáng)的藝術(shù)表現(xiàn)能力和創(chuàng)作能力。

雕塑：培養(yǎng)從事雕塑創(chuàng)作和研究，又有一定創(chuàng)作能力的素質(zhì)全面的專門(mén)人才。開(kāi)設(shè)主要課程：素描、雕塑、雕塑創(chuàng)作、石膏翻制、泥塑人體、泥塑肖像、立體構(gòu)成、中外美術(shù)史、藝術(shù)概論、藝用解剖學(xué)、雕塑材料研究等。

視覺(jué)傳達(dá)設(shè)計(jì)：視覺(jué)傳達(dá)專業(yè)培養(yǎng)滿足各級(jí)職能機(jī)構(gòu)及創(chuàng)意設(shè)計(jì)部門(mén)需要的平面設(shè)計(jì)人才，并能從事普及型與職業(yè)型藝術(shù)設(shè)計(jì)教學(xué)的人才。開(kāi)設(shè)的主要課程：設(shè)計(jì)素描、設(shè)計(jì)色彩學(xué)、形態(tài)構(gòu)成、設(shè)計(jì)概論、大學(xué)語(yǔ)文、西方美術(shù)史等基礎(chǔ)課程，以及標(biāo)志設(shè)計(jì)、字體設(shè)計(jì)、圖形想象、版式設(shè)計(jì)、書(shū)籍設(shè)計(jì)原理、書(shū)籍整體設(shè)、海報(bào)設(shè)計(jì)、世界現(xiàn)代平面設(shè)計(jì)史、包裝設(shè)計(jì)概論、包裝整體設(shè)計(jì)、廣告攝影、企業(yè)形象設(shè)計(jì)、VI設(shè)計(jì)、展示設(shè)計(jì)、印刷基礎(chǔ)、設(shè)計(jì)心理學(xué)等專業(yè)課程。

環(huán)境設(shè)計(jì)：環(huán)境設(shè)計(jì)專業(yè)培養(yǎng)能在建筑設(shè)計(jì)院、建筑裝修公司、家具行業(yè)、會(huì)展行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)從事中小型建筑(含室內(nèi)外環(huán)境)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目策劃、咨詢工作的高級(jí)人才。環(huán)境設(shè)計(jì)專業(yè)的學(xué)生需要學(xué)習(xí)專業(yè)繪畫(huà)、工程制圖、模型制作等基本技能方面的課程，畫(huà)法幾何、材料與構(gòu)造、力學(xué)與結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、業(yè)務(wù)管理等技術(shù)知識(shí)方面的課程，居住區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、家具設(shè)計(jì)等專業(yè)實(shí)踐方面的課程以及城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑歷史、作品分析等專業(yè)理論方面的課程。本專業(yè)的畢業(yè)生應(yīng)當(dāng)具備從市場(chǎng)調(diào)查、創(chuàng)意策劃到具體設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)配合、專業(yè)拓展的基本能力和報(bào)考建筑師執(zhí)照所需的知識(shí)結(jié)構(gòu)。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)專業(yè)培養(yǎng)具備扎實(shí)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)基礎(chǔ)理論、設(shè)計(jì)知識(shí)、先進(jìn)的設(shè)計(jì)思想、熟練的設(shè)計(jì)表達(dá)能力，能在企事業(yè)單位、專業(yè)設(shè)計(jì)部門(mén)以及科研單位從事工業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、專利技術(shù)研發(fā)以及教學(xué)科研工作的應(yīng)用型高級(jí)專業(yè)人才。學(xué)生需要學(xué)習(xí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)素描與透視原理、綜合造型基礎(chǔ)、綜合設(shè)計(jì)表達(dá)、工業(yè)設(shè)計(jì)數(shù)字化技術(shù)、工業(yè)設(shè)計(jì)概論、產(chǎn)品攝影技術(shù)、工業(yè)設(shè)計(jì)史、產(chǎn)品設(shè)計(jì)初步、設(shè)計(jì)材料與工藝技術(shù)、人機(jī)工程學(xué)、工程制圖、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與設(shè)計(jì)管理、改良性產(chǎn)品設(shè)計(jì)理論研究、創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)、交通與運(yùn)輸工具概念設(shè)計(jì)、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理論研究、品牌開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)、系統(tǒng)設(shè)計(jì)理論研究等。

二、招生專業(yè)、人數(shù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

專業(yè)名稱

學(xué)制

招生地區(qū)及人數(shù)

學(xué)費(fèi)

（元/年）

上海

江蘇

浙江

安徽

江西

山東

湖北

美術(shù)學(xué)（師范）

四

30

2

2

2

2

2

 

10000

設(shè)計(jì)學(xué)類

四

40

7

7

5

5

7

4

繪畫(huà)（油畫(huà)、版畫(huà)）

四

10

5

5

5

3

5

2

雕塑

四

4

2

2

 

2

2

 

中國(guó)畫(huà)

四

4

3

3

2

2

4

2

備注：各地區(qū)具體招生人數(shù)，以各省(市)高考填報(bào)志愿計(jì)劃書(shū)公布人數(shù)為準(zhǔn);考生只須參加省級(jí)招辦組織的美術(shù)類專業(yè)統(tǒng)一考試即可報(bào)考。

三、報(bào)考條件

1、符合《2016年普通高等學(xué)校招生工作規(guī)定》確定的報(bào)考條件、具有一定的藝術(shù)基礎(chǔ)者均可報(bào)考;

2、體檢要求：按教育部、衛(wèi)生部等頒發(fā)的《普通高等學(xué)校招生體檢工作指導(dǎo)意見(jiàn)》執(zhí)行，還須無(wú)色弱、色盲，近視不得高于800度;

四、錄取原則

(一)考生須取得相應(yīng)藝術(shù)類專業(yè)合格證或填報(bào)資格，并參加2016年普通高校招生全國(guó)統(tǒng)一文化考試，達(dá)到各省(市)規(guī)定的藝術(shù)類本科錄取最低控制線。

(二)外省市統(tǒng)考專業(yè)采用各省統(tǒng)考成績(jī)，按各省規(guī)定的錄取原則錄取。如未規(guī)定錄取原則的(如非平行投檔、全部投檔的)，則按照上海的錄取方法錄取。

(三)上海市各專業(yè)具體的錄取方法：

取得多個(gè)藝術(shù)專業(yè)合格證的考生可以兼報(bào)相應(yīng)專業(yè)，按折算總分(不分文理)從高到低擇優(yōu)錄取(不分專業(yè)先后)。(公式如下)