房地產財稅管理范文

導語：如何才能寫好一篇房地產財稅管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：營改增;稅務管理;財務管理;應對策略

今年8月28日，財政部部長樓繼偉在匯報預算工作時表示，要適時將建筑業、房地產業、金融業和生活服務業納入營改增試點。實際上2013年多家大型房企已參與到房地產企業“營改增”政策影響的模擬測算中。房地產企業“營改增”之所以在收官之年才可能推出，除了房地產行業牽一發動全身的社會經濟影響效應，還在于房地產行業由于土地購置政策的特殊性、開發周期長導致的增值稅進項、銷項時間不匹配性、增值稅稅率確定對房地產行業及國家總體稅收影響以及由于以上因素復雜性導致的制定過渡期政策的難度等一系列問題。

一、“營改增”政策對房地產企業稅務管理的影響

（一）對房地產企業稅負的影響

“營改增”的目標是通過改革，實現只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環節，促進產業結構調整，其主要目的不是在于減稅。 雖然從 “營改增”試行的反饋情況看，大多數企業實現了稅負下降，也有部分企業因為生產具有周期性、成本結構中可抵扣的成本占比較小等原因，反而出現了稅負增加的情況。據普華永道對全國近20家大中型房地產企業進行的調查，超過90%的受訪企業均表示了對稅負上升的擔憂，其中近40%的企業認為稅負會明顯上升。房地產企業開發周期長，作為開發成本最重要組成部分之一的土地成本進項發票的缺失，同時房地產開發成本涉及的鏈條長、費項多，開發成本涉及土地、建筑安裝、配套基礎設施、設計、裝修裝飾、綠化、廣告宣傳、財務費用等諸多項目，若未形成完整的抵扣鏈條，“營改增”后房地產企業的增值稅稅負有可能增加。

以下將舉例說明對“營改增”政策對房地產企業稅負的影響。假設某二線城市房企開發項目A，均價為30000元/平，土地樓面價10000元/平（無專票），建安成本2500/平（營改增后適用稅率11%），設計、監理等1000元/平（適用稅率6%），財務費用1000元/平（假設可取得增值稅票，適用稅率6%），廣告策劃500元/平（適用稅率6%），其他銷售、管理費用500元/平（無專票）。

1.“營改增”前稅負（元/平）

（1）營業稅及附加=30000*5.6%=1680

（2）土增稅

增值額=30000-（10000+2500+1000）*1.25-1000-1680=10445（假設利息費用均符合據實列支條件）

增值率=10445/（30000-10445）=53.41%

土增稅=10445*40%-19555*5%=3200.25

（3）企業所得稅=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.25）*0.25=2404.94

（4）總稅負=1680+3200.25+2404.94= 7285.19

2.“營改增”后稅負（元/平）

（1）增值稅=30000/（1+11%）*11%-（2500/（1+11%）*11%+（1000+1000+500）/（1+6%）*6%=2583.72

城建稅及附加=2583.72*12%=310.05

（2）土增稅

增值額=30000/（1+11%）-（10000+2500/（1+11%）+1000/（1+6%））*1.25+1000/（1+6%）+ 2583.72+310.05）=6695.31

增值率=6695.31/20331.72=32.93%

土增稅=6695.31*30%=2008.59

（3）企業所得稅=（30000/（1+11%）-10000- 2500（1+11%）-（1000+1000+500）/（1+6%）-500-310.05-2008.59）*0.25=2399.41

（4）總稅負=2583.72+310.05+2008.59+2399.41=7301.77

從以上分析來看，房地產企業“營改增”后，即使土地成本不可扣除，企業繳納的增值稅大于“營改增”前的營業稅，土地增值稅可扣除項目金額將增大及銷售凈收入的減少，土地增值稅將下降，總體稅負未必大幅增加。

（二）對房地產企業票據管理的影響

根據增值稅“以票控稅”的特征，增值稅專票的開具、取得、傳遞和管理都必須比增值稅普票和非稅控發票更為嚴格。增值稅發票開具必須使用專用稅控設備開具，專票必須如實開具，信息完整、格式正確;同時專票的沖紅更加嚴謹，必須專項審批;從進項發票抵扣上，每張專用發票均需通過認證方可抵扣。

同時，企業需對現有供應商、客戶群體進行分類梳理。因為供應商是否能夠提供增值稅專用發票，客戶群中公司客戶的占比，客戶的價格敏感性等決定了客戶能否接受稅負轉嫁，進而很大程度上影響企業的收入、稅負及企業的利潤和現金流。另一方面，企業取得增值稅專用發票后，必須在發票開具之日起 180 天內進行發票認證，否則將無法進項抵扣。財務部門可要求業務部門取得增值稅發票后及時提交給財務人員進行掃描認證。

（三）對企業稅收申報的影響

增值稅“以票控稅”和“差額征稅”的特征，使得增值稅申報更加復雜。納稅申報包括銷項稅額、進項稅額、應交稅金、專票認證等多方面信息。銷項稅額統計需區分開票收入、不開票收入及其他信息;進項稅額統計需確定可抵扣進項稅額、進項稅額轉出及其他信息;專票認證需統計份數、金額、稅款及其他信息。

二、對房地產企業財務管理的影響

（一）對房地產企業會計核算的影響

“營改增”雖然只是在稅種上發生變化，卻造成了整個會計核算體系的改變，涉及科目增多，核算要求也大大地提高。（1）對收入核算的影響，在營業稅核算體系下，按合同金額計入“主營業務收入”，在增值稅核算體系下，銷項稅額通過“應交稅金-增值稅-銷項稅”核算，所以收入金額要扣除銷項稅額進行確認;（2）對成本核算的影響， 在營業稅核算體系下，相應發生的成本按實際發生額列支，在增值稅核算體系下，進項稅額通過“應交稅金-增值稅-進項稅”核算，所以成本金額要扣除進項稅額進行確認;（3）對營業稅金及附加核算的影響，增值稅是價外稅，不再根據收入計提營業稅金及附加。

營改增對于多業務運營的企業來說，在企業會計核算方面的要求更高。若無法劃分出明確的經營業務性質，無法將各類業務的核算明細化，則按照高稅率稅種進行稅收征收。目前，房地產企業常存在商業地產租賃、物管多種業務形態，所涉及稅率也不一致，因此，應針對不同稅種的業務分別進行核算。

（二）對房地產企業會計報表的影響

1.“營改增”對利潤表的影響

營改增后，由于收入和成本分別扣除了銷項稅和進項稅，收入和成本的列表金額都隨之減少，由于不再計提營業稅，營業稅金及附加將大幅降低。根據上述舉例測算，企業凈利潤的增加或減少，具體取決于收入、成本降幅及營業稅金及附加降幅。

2.“營改增”對資產負債表的影響

營改增后，存貨中的開發成本或投資性房地產（自持物業）均以不含稅價格列示，相應將減少企業的資產總額;另一方面，營改增后，應交稅金―應交營業稅已不存在，應交增值稅的余額以借貸方差額列示，較改革前應交稅金將有一定程度下降，因此，企業的負債相應也降低。

3.對房地產企業預算分析的影響

房地產行業營改增后、收入、成本、費用、稅金、開發成本等報表項目的核算口徑均與原口徑發生了變化，因此，在變更年度及以后年度的預算及比較分析中需注意轉換為同口徑分析。

（三）對房地產企業現金管理的影響

“營改增”后，項目開發前期（尚未取得預售許可），由于有大量進項稅額，將導致開發前期繳納的增值稅較少，稅收現金流出較小;一旦進入強銷期，房地產企業將面臨集中回籠資金實現高周轉，還是為實現進銷稅金匹配而犧牲資金成本的選擇。因此，房地產企業未來需在企業經營目標導向下進行相應稅收籌劃。

三、房地產企業迎接“營改增”政策變革的應對策略

與營業稅不同，增值稅直接影響收入、成本確認和稅負差異，因此，房地產企業實施“營改增”后，需將增值稅管理貫穿于公司業務管理全過程。在“營改增”后，稅負變動性加強，需從業務、財務融合的角度進行稅收籌劃，降低整體稅負。同時，需強化全員增值稅管控意識，各部門緊密配合、協同合作，做好增值稅稅前籌劃、事中管控和事后跟蹤。

（一）在價格制定策略方面，應做好相應測算，用數據支持決策

1.以增值稅的納稅規定對收入、成本、費用進行價稅分離，綜合收入、成本因素變化，評估對毛利率的影響;（1）在收入方面，應結合市場行情和公司戰略綜合考慮;（2）在成本測算方面，還需評估“營改增”對供應商的影響，評估供應商的價格調整幅度;作為地產企業上游的建筑企業，其稅負上升、利潤下降已成定局，其存在強烈的成本轉嫁意愿。企業需根據歷史數據、供應商選擇策略等因素，對各項成本、費用的增值稅專用發票取得比例進行估計，為企業呈現分項議價空間和綜合議價空間。

2.在營銷方案制定方面，應更加關注增值稅稅收政策和對應稅負的分析，特別是對視同銷售、從高稅率等方面，需綜合衡量營銷效果和稅負成本。

（二）在供應商選擇方面

應優先選擇一般納稅人作為合作方，便于增值稅鏈條的完整，對于需要合作的小規模納稅人，要求其代開增值稅專用發票;對于不能開增值稅專票的合作方，需根據對利潤和現金流的影響，重新議價。

（三）在合同條款制定方面

1.對常用合同中涉稅事項增加重要的法律條款或修訂原合同條款。

房地產企業實行“營改增”后，增值稅發票的取得直接關系到企業的稅負，合同付款條款，如銷售合同的一次性付款、分期付款及采購合同約定的取得增值稅進項票的時點不同對企業的稅負影響均不同。因此，企業應重視合同條款中關于增值稅發票相關條款的約定，如提供發票類型，價格是否含稅價，何時取得發票及對方虛開發票應承擔的違約責任等。另違約條款中關于違約金、賠償金等價外費用是具有收入性質的，需要作為收入繳納11%的增值稅，因此合同中的懲罰條款也需要全面審閱和修訂。

2.加強采購合同管理，增值稅要求票、款、貨三流合一，即納稅人購買的應稅勞務提供方、開票方和收款方必須一致，才能申報抵扣進項稅額。營改增后，除非取得當地稅務機關的同意，不運行繼續簽訂三方抵賬協議，不允許繼續采用委托收款的方式支付款項。

（四）在企業運營流程方面

營改增下，財務部應牽頭全面梳理公司的運營，其他部門配合營改增的需求，嚴格遵守相關運營流程。如不含稅成本的編制，需要成本、采購、項目部與財務的共同努力，可按成本科目的類別進行稅率測算不含稅成本，也可基于合約規劃進行測算，根據合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行稅率的設置并測算不含稅成本，甚至需考慮混業銷售的情況，如電梯銷售及安裝，由于貨物與勞務增殖稅率不同，需分開核算。在工程結算方面，已完工項目應盡快完成結算，否則待建筑業營改增后，應稅負增加的成本很可能轉嫁給房地產開發企業。對于已完成銷售的項目，若工程結算延至稅改后，將導致大量進項無法抵扣;導致土增稅及所得稅前可抵扣成本不完整，增值額上升，稅金同步上升。

（五）在IT系統方面

營改增對企業運營的影響是全面的，IT系統需應需而變，在財務管理方面，需從價稅分離、進項稅管控與增值稅納稅管理三個維度滿足和支撐需求，具體包括增值稅發票管理、進項發票認證、進項稅抵扣與轉出，應納增值稅測算與平衡、納稅申報。在工程造價計價方式，營改增前僅一個建安稅率，營改增后人工、輔材、主材執行的稅率不一致，包括對應的計價定額、規范、軟件都得以全部升級。

參考文獻：

[1]張運賢.芻議營改增對房地產企業未來影響及對策[J].會計師，2014（7） .

[2]中國移動通信公司總部財務部.“營改增”對公司各項經營管理影響的初步分析PPT， 2012.

篇2

    根據上海市人民政府滬府發（1996）30號批轉市房地局等六部門制定的《關于搞活本市房地產二、三級市場若干規定的通知》的精神，現對進一步搞活房地產租賃市場的稅收處理意見通知如下：

    一、為了進一步搞活房地產租賃市場，對城鎮私有房屋出租取得的租金收入，暫按《上海市城鎮私有房屋租賃稅收征收管理試行辦法》的綜合征收率計算的稅款減半征收。對私有房屋轉租和再轉租仍按規定的綜合征收率征收稅款。

    二、根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》及市人民政府的《實施細則》規定，對出租房屋應按租金收入12％稅率征收房產稅。為促進房地市場流通，緩解商品房空置，對從事房地產租賃業務的企業租賃辦公樓等，可按房產原值一次扣除20％后的余值依年稅率1.2％計征房產稅。

    三、對房地產開發經營企業建造的商品房采取“先租后售”方式進行銷售的有關稅收處理。在先進行出租時取得的收入，應按“服務業”稅目稅收5％的營業稅和按房產原值一次扣除20％后的全值依年稅率1.2％計征房產稅，出售時的價格如扣除原先租金收入并扣除后的差額開具售房發票的，可就差額按“銷售不動產”稅目征收5％營業稅和土地增值稅。如出售時價格未扣除原先租金收入而按全額開具售房發票的，則按規定應全額征收營業稅和土地增值稅。

    四、對房地產開發經營企業建造的商品房采取“售后包租”經營方式的稅收處理。房地產開發經營企業出售商品房時取得的收入應按規定依“銷售不動產”稅目全額計征營業稅和土地增值稅，售后包租如仍由房地產開發經營企業向承租人開具發票收取租金的，應對房地產開發經營企業收取的租金收入依“服務業”稅目計征5％的營業稅和按房產原值一次扣除20％的余值依1.2％年稅率計征房產稅。房地產開發經營企業將收取的租金收入轉交給購房者時，不論是否開票結算，對購房者可不再計征營業稅和房產稅。對房地產開發經營企業向購房者收取的包租手續費等名目的收入，應按規定計征5％的營業稅。

    售后包租如由購房者直接開具發票向承租人收取租金的，購房者系個人的，可按照本文第一點規定綜合征收率計算的稅款減半征收；購房者系企事業單位的，應對收取的租金收入按5％稅率計征營業稅和按12％稅率計征房產稅。

篇3

我國房地產行業不斷發展，隨著我國政府對房地產行業的宏觀調控，企業的稅收問題成為房地產企業的重要調控方向之一，企業的稅務問題是企業財務管理的重要組成部分。在當前的經濟體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務籌劃方面仍然存在一定的風險，因此，完善房地產企業的稅務籌劃體制，制定合理的措施來防范風險，從而避免房地產企業稅務風險所造成的危害，進而完善房地產企業的財務管理體系和提高企業的核心競爭力。

二、房地產企業納稅過程中存在的風險

（一）企業對納稅政策風險認識不到位

首先，整體來看，放眼整個房地產行業，房地產行業的納稅風險屬于國家政策風險，是難以避免的行業風險。隨著我國房地產行業的不斷發展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產行業的宏觀調控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產土地方面的政策使得房地產開發商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現一些房地產泡沫風險產生以及整個房地產行業出現前景模糊的情形。最后，我國房地產行業存在一定的特殊性，房地產企業的前期資金投入比較大，周期比較長，債務成本比較高，資金的風險比較大，企業的利潤空間存在很大的隱患，所以企業如果資金鏈發生問題，這將危及整個企業的財務狀況，從而影響整個企業的經營狀況，影響企業的長期發展。

（二）企業缺乏正確的納稅管理機制

房地產行業的特點決定了房地產企業的剛性需求，基于納稅風險的政策因素，我國房地產企業的管理人員很難意識到這些風險，房地產企業對于企業的納稅處理方面沒有合理的認知，企業對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導致了偷稅漏稅現象的出現。對于房地產企業而言，由于房地產企業長期以來都是國家重點調控的行業，且房地產稅收是地方財政的重要來源，因此房地產業稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產企業對于稅務問題沒有正確的認識，稅務處理機制很不完善，企業的部分收入不計入賬務中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業加大施工成本等，這些行為都將導致企業極大的經營風險。就企業內部而言，內控機制還不太完善，沒有專門的風險分析和評價體系，房地產企業的事前準備風險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業沒有一個動態的風險監督機制，無法對納稅風險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風險預警體系的喪失，降低了企業的風險應對能力和應對策略。

（三）企業納稅處理機制不健全

目前房地產企業內部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業內部的風險評估也比較缺乏，再加上風險預警機制也不太完善，因此房地產企業面臨著很大的納稅處理風險。首先，房地產企業對于風險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態的風險監控體系，無法對風險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業面對風險的難度。最后，對于風險的發生缺乏具體的應對方案，或者是具體的應對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業的納稅風險。再者，一些房地產企業管理者沒有認識到照章納稅對于房地產企業穩健經營的重要性，一味強調稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關部門鋌而走險。

（四）企業內部財務管理人員素質偏低

由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產企業并沒有設立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產企業還是把納稅處理工作安排在財務管理體系之中，財務部門工作量大，任務重，一些財務人員只是對財務記賬熟悉而對賬務處理卻有很大的不足，他們對稅務知識的認識還比較籠統，并且實際經驗缺乏，特別是國家實施宏觀調控以來，由于我國稅收政策發展迅速，企業的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導致了稅收風險的出現，也導致了很多不利因素的發生。我國企業對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務人員缺乏專門的培訓，再加上一些人的道德素質還有待加強，所以財務人員的素質技術很多不達標，導致了我國財務風險的發生。

三、房地產納稅風險防范對策

企業的納稅問題是企業運作的一個關鍵環節，對于房地產企業而言，加強企業的稅務風險防范，樹立正確的納稅風險防范意識至關重要。正確的防范納稅風險對于一個企業良好的發展是一個極其有利的因素。

（一）企業應該樹立正確的納稅意識

納稅是每一個企業應盡的責任和義務，企業應當從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現一些難以避免的危害，所以作為企業的管理人員要正視納稅風險的存在，在國家規定的范圍內進行合理的納稅。同時我們也要端正心態，遵守國家稅收法律法規，合理的制定企業內部的納稅風險管控制度，重視納稅風險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規定，企業在具體的稅務處理方面要做到時刻關注國家政策動態，深刻理解國家政策的內涵，在依照國家法律規定的前提下，合理地進行稅務籌劃。

同時，企業管理者應認識到企業納稅是企業的一種權利和義務，納稅不僅給企業帶來了很大的收益，而且對社會也產生了有力的影響。對于房地產企業而言，企業應當樹立正確的納稅意識，從企業的整體利益出發，充分發揮企業的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風險因素，合理地進行企業納稅。

（二）健全企業納稅管理機制

首先企業應當優化自身稅收風險的內控體系，建立健全自身內控機制，降低稅收風險。企業應當建立納稅風險和評估機制，對企業生產環節的經營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監督審核。從內部機構的設置方面，企業要想有一個健全的納稅管理機制，需要設立專門的納稅風險管理機構，準確的識別納稅風險，制定合理的稅收風險應對策略，從而從各個方面規范企業的內部管理控制機制。其次，每個企業都有自己的一套制度，企業要根據自身的業務情況，自身業務的風險制定適合自己的稅收風險管理機制，在財務數據的采集、整理、分析過程中，根據具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經營管理過程中，在日常的生產經營和財務處理流程中，實現對稅收風險的有效管理，使企業的稅收風險與其他風險防范管理制度化。最后，企業應當設立專業的稅務風險預防機構，與企業的財務部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業的長遠發展貢獻一份力量。

（三）提高財務、財稅人員的素質，正確面對納稅風險

從當前房地產企業的財務從業人員來看，人員素質不高的現象普遍存在。由于納稅風險一個重要的因素就是從業人員能力弱，所以一個企業沒有高素質的人員，高質量的企業納稅規劃就是空談。因此，對于當前的房地產企業來說，對于稅務風險的認識要明確清晰。房地產企業可以開設稅務知識培訓班，定期的把國家政策通過知識培訓班的途徑傳授給財務人員，還可以定期的引進一些稅務知識方面的專家來給企業做定期的培訓，使得企業的財務人員既懂稅法，也懂財務會計，也懂企業管理等多方面知識，又有豐富實踐經驗的高素質復合型人才，進而來保障企業的高素質、高技術人才的完備。企業應重視對納稅處理人員的培養，建立科學有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質水平。

（四）加強與稅務部門的溝通

對于企業和稅務部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環境、行業以及工作性質上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務部門與企業之間彼此信息不對稱，所以在一些觀念上面難免會出現一些偏差，所以房地產企業作為納稅主體而言，應該主動去了解認識稅務部門的具體工作章程和具體的稅務操作規范，企業應當與稅務部門加強溝通交流，對于跟自己相關的一些重大稅收政策加大交流，保持認識上的一致性，維持一個良好的合作關系，嚴格遵守國家稅務部門的規章制度，促進企業的長遠發展。

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【關鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實證研究

隨著社會經濟持續、快速發展和城市化進程的加快，土地增值稅涉稅事項劇增，且情況越來越復雜，而作為直接調節房地產開發收益的土地增值稅，在房地產行業突飛猛進中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實踐的角度，認為應盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。

一、光澤縣土地增值稅征收管理現狀

在房地產市場暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產行業也經受了暴漲大潮的洗禮，房地產行業已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機遇，及時加強土地增值稅的征收管理，全面落實土地增值稅預繳管理和清算工作，取得了顯著成效。

（一）注重規范管理，稅收增長明顯

隨著地方經濟的不斷發展，房地產市場十分活躍，作為調節房地產過度投機行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機關的高度重視。嚴格執行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預交管理和精細化管理，針對土地增值稅管理中的薄弱環節，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長，累計征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強了土地增值稅的預繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長121.7%，是光澤地稅第一個年度實現土地增值稅稅款金額的172倍。

（二）嚴格執行政策，預繳管理到位

目前，在光澤縣注冊登記的房地產企業有12戶，暫無外商投資房地產企業，有開發項目的房地產企業7戶，處在開發中的房地產項目有8個，全部按照土地增值稅預繳管理的要求，隨預（銷）售收入按月預繳土地增值稅，土地增值稅預繳管理全部到位。2011年1—10月累計預征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。

（三）創新管理方法，清算初見成效

在日常管理中，通過對房地產開發項目登記的房屋面積、套數等信息與征管業務系統信息和房地產企業網絡在線發票開具金額、戶數信息進行比對，按照土地增值稅清算條件進行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產開發項目，對確定符合土地增值稅清算項目的房地產企業下達《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風險提醒書》，督促房地產企業按時進行土地增值稅的自行清算，在企業自行清算的基礎上，主管地稅機關進行審核，開展土地增值稅清算，2011年對“秀山花園一期”、“外貿小區”兩個符合土地增值稅清算的房地產項目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實現了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。

（四）加強部門協作，建立控管機制

2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導、部門參與、協作控管、先稅后證”的房地產稅收一體化工作機制。加強了與住建、房管、國土、財政等部門的配合，定期傳遞交換房地產涉稅信息，定期召開聯席會議，“先稅后證”的工作機制運行已步入常態化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時，地稅主管機關對房地產開發項目實行項目化管理，建立單項目專戶檔案和臺賬，對房地產項目的征地、開發、銷售和納稅情況實行全程跟蹤動態管理，切實強化土地增值稅源的監控。

二、土地增值稅征管中存在的問題

（一）稅收政策不完善

現行的土地增值稅政策將房地產開發項目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業用房三大類型，對不同類型執行不同的土地增值稅預征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業用房在房地產開發項目中僅占到10%，且政策明細容易執行，但在占到整個房地產市場90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認定，就成為地稅機關和房地產商“較量”的焦點。房地產商開發的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”免征土地增值稅政策優惠的問題，就擺在了我們面前。

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一、發生存量房交易的雙方，均負有納稅義務，應當按照規定依法如實申報繳納契稅、營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加等稅費。

加大應用房地產價格評估技術，加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，對納稅人申報的存量房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，地稅機關有權依法通過國家稅務總局開發的存量房交易價格評估系統對其申報的成交價格進行評估，并按照評估的房產價格為計稅依據，依法計算應納稅款。

二、政府相關部門各負其責，共同規范存量房交易的稅收管理。

地稅部門負責存量房交易過程中的稅費征收、爭議處理、減免稅管理和稅收政策咨詢、宣傳等工作。

房產部門按照“先稅后證”的政策，在辦理房產權屬轉移登記手續時，當事人未能提供地稅部門出具的稅務事項通知書（銷售不動產統一發票及契稅完稅憑證）的，一律不得辦理權屬轉移登記手續。

政府價格主管部門應積極協助地稅部門開展價格認定工作。對征稅過程中出現的價格不明、價格有爭議的情況，可由地稅部門按規定程序提請政府價格主管部門進行價格認定。

國土資源、住房保障房產管理、規劃、建設等部門要與地稅部門共同建立存量房信息傳遞機制，實現信息互通共享。

三、納稅人發生存量房交易時，應嚴格按照納稅程序申報納稅。納稅程序如下：先到地稅部門的征收窗口申報評估存量房交易價格，按照規定計算繳納稅款后，憑地稅部門出具的稅務事項通知書（銷售不動產統一發票及契稅完稅憑證）到房產管理部門辦理房產權屬轉移登記手續。

四、契稅、營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》和《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》的規定辦理。

五、發生存量房交易行為，納稅人未按規定繳納稅款的，由地稅機關依法追繳應納稅款、滯納金。并按規定給予行政處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

六、納稅人對地稅機關的處理有異議的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。

七、本通告自年月日起實施。此前有關存量房交易稅收政策規定與本通告相抵觸的，一律按本通告的規定執行。

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關鍵詞：收入差距 稅制調整 個人所得稅 房地產稅

經濟學中的主流觀點之一，認為經濟增長與收入差距之間存在著密切的因果關系。經濟衰退和增長乏力很重要的原因是收入差距過大引起的需求不足，使得總供求不平衡；因此，經濟增長的必要條件之一，是通過縮小收入差距，達到增加有效需求目的。作為經濟追趕型國家，中國在過去30多年的經濟高速增長階段，把“增長是硬道理”作為首要經濟目標，并沒有將縮小居民收入和財產差距作為首要的經濟和社會政策目標。

目前，中國的經濟高速增長階段結束，正在向經濟中高速轉型，經濟下行壓力增大。在國際和國內經濟總供求失衡，總需求不足的條件下，需求側管理政策必然涉及到收入差距問題，通過縮小收入差距，擴大有效需求是解決總需求不足的一個重要思路和途徑。在這個階段，中國是否應該提升縮小收入差距這一社會政策的重要性，很值得考慮和研究。

一、中國居民可支配收入差距現狀

根據國家統計局2017年1月20日公布的《2016年國民經濟實現“十三五”良好開局》報告中，關于居民收入穩定增長、城鄉差距繼續縮小一段中的數據，按照全國居民五等份分組，居民可支配收入差距情況如圖1所示：

擴大中等收入群體規模的重要途徑，筆者理解就是縮小高收入群體與中等收入、低收入群體之間的收入差距，尤其是要縮小高收入組與低收入組的差距，擴大中等收入群體的收入。

二、逐步縮小居民可支配收入和財產差距的政策目標

基于全面實現小康社會目標的需要，以及宏觀經濟管理政策的必要措施，在保證經濟中高速增長的基礎上，將逐步縮小居民可支配收入和財產差距作為重要的社會政策目標。

在“十三五”規劃期間，要完成7000萬貧困人口脫貧的攻堅任務。這一任務的完成，實際上就是通過脫貧增加低收入群體的收入水平，客觀上應該縮小了低收入群體與中等收入和高收入群體之間的收入差距。

在“十四五”規劃中，建議提出將高收入群體與中等收入群體、低收入群體的收入倍數縮小的明確指標要求，即：高收入組是低收入組的8倍，是中等偏下收入組的3.5倍，是中等收入組的2.5倍，是中等偏上收入組的1倍。

三、目前中國稅制對縮小收入差距的作用很小

總體來看，目前中國稅制起到縮小收入差距的功能很弱，如不加以調整和改革，將不利于縮小收入差距和擴大中等收入群體規模。這主要有兩個方面的原因：

（一）稅制結構不合理

中國稅制的間接稅和直接稅比重相當，各占稅收總收入比重的40%多；相對于美國這種直接稅為主體的國家，中國間接稅比重相對較高，而直接稅比重相對較低。尤其是中國的個人所得稅和財產稅，占稅收總收入的比重都是很低的。2015年，中國的間接稅三大稅種：國內增值稅、消費稅和營業稅占總稅收比重48.8%；企業所得稅和個人所得稅合計占總稅收的28.6%，其中個人所得稅僅占總稅收的6.9%（詳見圖2）。

中國的這種稅制結構，在收入分配上具有明顯的累退性。由于間接稅的稅負主要由居民消費環節承擔，收入越低者負擔的實際稅負越高；反之，收入越高者負擔的實際稅負越低。根據國家稅務總局2016年重點課題《個人所得稅改革方案及征管條件研究》報告中的數據：2012年城鎮居民最低收入戶現金消費占平均可支配收入的比重為88.88%，隨著收入的提高，消費占收入的比重逐步降低，最高收入戶所占比重只有59.01%。這種稅制的累退性表明，中國現行稅制不僅難以調解并縮小收入差距，而且增加了中低收入群體的實際稅收負擔。

（二）個人所得稅制度對調節收入差距功效很低

財稅研究界對中國現行個人所得稅調節收入差距的效應研究，基本上一致的判斷是個人所得稅在調節收入差距上發揮正效應，但功效不顯著。比如，詹新宇、楊燦明的研究結論：運用MT指數方法對1985-2013年的基尼系數對比分析，發現稅前和稅后基尼系數的差值（即MT指數）非常小，均值為0.0003，最高也僅為2005年的0.00031，這表明我國個人所得稅對居民收入分配差距調整的作用整體上是正向的，但其正向調整的力度并不大。

我國個人所得稅調節收入差距的功效不顯著的主要原因：一是個人所得稅的主要來源是工薪階層，以2014年為例，65.34%的個人所得稅收入來自工資薪金所得。對于高收入者和收入來源多元化的個人所得征稅是薄弱環節。 二是實行分項計征的現行個人所得稅制度，在一定程度上，降低了對高收入者征稅的累進稅率。從現行稅制稅率的設計來看，十一個分項計征項目，只有三項即工資薪金所得、個體工商戶的生產、經營所得和對企事業單位的承包經營、承租經營所得實行累進稅率，對于其他八項所得，尤其財產類收益所得都實行的是比例稅率。三是個人所得稅的征管還處于代扣代繳為主的模式，高收入和多元化收入稅源的監控體系基本處于真空狀態，稅源管理粗放，監管措施不力。

根據以上分析，為了使我國稅收能夠更好地發揮調節居民收入和財產差距的作用，應該從調整稅制結構、改革個人所得稅制度設計、強化個人所得稅征管、完善財產稅制度四個方面入手。

四、中國稅制結構調整將朝著提高直接稅比重的方向發展

十八屆三中全會關于深化社會主義市場經濟改革的決定中明確指出：在我國稅制中逐步提高直接稅比重。在保持宏觀稅負總體穩定的前提下（近兩年來，由于全面的減稅政策，實際的稅收占GDP比重已經由2012年的19.4%下降到2016年的17.5%），對稅制需要進行結構性調整，在逐步提高直接比重同時，降低間接稅的比重。在目前國際經濟和國際稅收競爭日益激烈的情況下，企業的競爭力與稅收制度設計和稅收負擔有著很密切的關系，因此我國稅制結構的調整――降低間接稅比重和提高直接稅比重，已經到了一個重要的窗口期。

中國稅制的調結構是財稅改革的重頭戲，調整稅制結構，不僅要對直接稅進行改革和完善，同時對間接稅也要進行調整。概括地講包括：對個人所得稅的完善，對企業所得稅的調整，對房地產稅收制度的整合和改革，對“營改增”后的增值稅的規范和立法，對消費稅的完善等。可見，本世紀中國稅制的結構性調整實際上涉及到中國稅制中所有主要大稅種的改革和完善。可以肯定地講，不是一個小工程，而是一個大工程；不是“速決戰”能夠解決的，而是需要一個“持久戰”。

五、個人所得稅如何在縮小居民可支配收入差距方面強化力度

提高個人所得稅對縮小居民收入差距的作用，主要包括完善個人所得稅稅制和強化征收管理兩個方面，這兩個方面的關系是兩者互為另一方面的前提。稅制設計和完善是征收管理的前提條件，而征收管理能否實施又是稅制設計的前提條件。個人所得稅改革和完善的目標是“建立覆蓋全部個人收入的分類與綜合相結合的個人所得稅制”。這個目標是在1996年“九五”計劃提出的，至今已經跨越了5個五年計劃，依然在改革的進程中。關鍵點應該是征管條件推進落實的比較慢。綜合計征個人所得稅依靠整個社會，尤其是銀行系統有關個人信息必須與稅務系統能夠共享，稅務機關在能夠全面掌握個人各類信息的基礎上才能實施綜合計征。目前這一稅收征管的準備和信息系統的建立正在推進。

對個人所得稅制度改革的幾個熱點問題，筆者認為：

（一）不宜再統一提高個人所得稅費用扣除標準（簡稱免征額）

2006年以來，我國曾三次提高了個人所得稅的免征額：2006年從800元/月提高到1600元/月；2008年由1600元/月提高到2000元/月；2011年由2000元/月提高到目前的3500元/月。僅2011年免征額調整就減少了6000萬個人所得稅納稅人。自此，個人所得稅的征稅范圍和納稅人都大幅度減少。

結合國家統計局對居民可支配收入的統計數據，目前個人所得稅只是針對年所得收入在42000元以上（月收入3500元）的人征稅，也就是大體相當于對20%的高收入群體和少部分中等偏上群體征稅，對低收入和部分中等收入群體是不征個人所得稅的。

從上述分析可見，考慮到整個稅制結構調整的要求，目前個人所得稅的費用扣除標準還需要研究，不宜統一籠統地再提高。最重要的是，為了提高個人所得稅扣除費用的公平性，在實行了綜合與分項計征稅制改革后，將有針對性地對一些支出費用，在綜合計征基礎上進行抵扣，以盡量精準地減輕部分納稅人的負擔，這種制度設計是比較公平、規范和科學的。這一改革已經在設計和制定方案之中。

（二）對財產性收益征稅管理

與調節收入分配差距相關性比較高的是對個人財產性收益的征稅管理，這是目前我國個人所得稅征收管理的“軟肋”，也是個人所得稅改革和完善的重點之一。在現行個人所得稅制度設計中，雖然已經都涉及了這些財產性收益，但由于沒有實行綜合計征，累進稅率并沒有很好地全面發揮調節收入的作用。同時，由于稅收征管制度的條件不夠，稅務機關難以全面、及時掌握個人的全部收入信息，因此很難在綜合計征的基礎上計算累進稅率，這樣，使得高收入者來自財產收益的部分，只能按照低檔稅率征收。

稅收征管的難度還來自經營主體的收入費用化問題。比較普遍的現實做法是，一些企業利潤長期不予分配；有些投資人和公司創辦者只領取1元年薪，而將個人的消費性支出如購車、購房等開支從企業出賬，客觀上規避了繳納個人所得稅，對于這樣的做法，需要通過稅制的完善和強化稅收征管來加以控制。

（三）強化稅源監控的社會管理

對個人所得稅稅源的監控，有賴于全社會的信息管理共享和納稅環境的優化。這絕不是稅務機關自身能夠做到的，所以需要全社會的努力和政府各個部門的通力協作。而頂層設計是首要的。

目前比較現實的是銀行等金融機構的個人信息能否與稅務機關共享，或者是在什么條件下共享，通過怎樣的合法程序共享？這些制度設計還在研究之中。這些問題的解決是個人所得稅改革和完善的前提條件，否則稅源監控不到位，綜合計征就無法真正實現。

（四）修改和完善對自然人稅收征管的法律制度

現行中國的《稅收征管法》主要針對企事業納稅人，相對缺乏針對自然人納稅人的相關配套法律措施。包括稅收債權保障措施、反避稅措施中自然人主體的缺位，稅收優先權、代位權和撤銷權制度的規定等。所以，在個人所得稅等直接稅改革、修改和完善的同時，稅收征管方面的相關法律也必須修改和完善。

（五）中國的納稅人意識有待提高

多少年來，中國的老百姓已經習慣了繳納間接稅，相對地比較抵觸直接稅，這樣的納稅意識是將間接稅改為直接稅的最大障礙之一。為此，需要大量地普及財稅知識，讓老百姓認識到為什么在中華人民共和國憲法中要規定公民的納稅義務。也要從經濟原理上說明公民為什么要納稅，它的經濟實質是老百姓購買公共產品和準公共產品用于自身的消費，就像購買糧食和食品一樣，只是購買的方式不一樣而已。提高中國公民的納稅意識，是稅收制度改革和結構性調整的重要前提。

六、房地產稅收如何縮小財富差距

根據李實課題組的研究，2013年的財產差距的基尼系數接近0.7，并且他認為財產的差距會繼續擴大。如何來使這種財產差距擴大的趨勢得到控制甚至縮小，確實是值得研究的問題。

保有環節的房地產稅，被認為是調節財產差距的重要政策工具。從理論上分析，保有環節的房地產稅增加了持有人的稅收負擔，使房地產持有者的成本增加，在房地產供求基本平衡狀態下，這種稅收負擔基本上難以轉嫁給需求方。持有者成本增加會將擁有過多財產的人的收入集中在政府手中，同時也會降低財產多的人的收益。從這個意義上講，房地產稅能夠調節財產差距。

在實踐上，房地產稅能否真正達到調節財產差距的作用，還有賴于房地產稅制的具體設計。這其中涉及到：房地產稅制的目的――是以籌集收入為主，還是以調節財產差距為主？以前者的目的為主，房地產稅將采取普遍征收的制度設計；以后者目的為主，將采取對多占有房地產的少數人征收。另外，不同目的下的稅率設計也會不同。在前者的目的下，采取較低稅率比較合適；而對于后一個目的，則要采取高稅率或者累進性的稅率。當然，房地產稅的目的也可以兩種目的兼顧，這樣在稅制要素的設計上，會有多種方案的選擇。目前，房地產稅制的方案依然在討論和設計之中。

參考文獻：

[1]詹新宇，楊燦明.個人所得稅的居民收入再分配效應探討[J].稅務研究， 2015，（7）.

[2]國家稅務總局科研所、北京市地稅局、中國社會科學院財經研究院聯合課題組.個人所得稅改革方案及征管條件研究[R].2015.

篇7

自1994年起，我國改革財政包干制度，對省、自治區、直轄市及計劃單列市實行分稅制財政管理體制，建立了以分稅制為基礎的分級財政管理體制框架，并由原先的行政性分權改變為經濟性分權，主要依靠經濟手段進行宏觀調控。分稅財政體制的改革一方面改變了中央與地方原有的經濟利益分關系，促進了中央政府財政收入的不斷增長，為解決此前的中央財政困境起到了積極的作用；另一方面，也對地區間的財力分配問題進行了調節，通過返還稅收和轉移支付等手段為不發達地區的發展提供了一定經濟上的幫助。1993~2009年，全國財政收入由4349億元增加到68518.3億元，增長了近15倍，年均增速高達18.8%；全國財政收入占國內生產總值的比重則由12.3%提高到20.1%。1994～2009年中央財政收入年均增長18.2%（1994年為基期），地方財政收入年均增長19.3%，實現了中央和地方財政收入增長的“雙贏”。由此我們可以看出在實行分稅制財政管理體制后，中央和地方的財政收入都得到了大幅的提高，這一方面依賴于我國社會經濟的全面快速穩定發展；另一方面也說明分稅制在我國經濟發展的過程中發揮了積極的促進作用。

中央政府與地方政府事權與財權的分配

中央與地方的事權分配關系：在地方固定收入中，以土地與房地產業相關稅收為主體內容，在中央與地方共享稅中，地方分享比例相對較低。同時，地方政府在維持自身政府機關運轉的前提下，還肩負著本地區經濟發展的重任。但是由于地方財政收入主體稅種不足，稅種數目雖然不少，但是稅源分散、征收成本高、收入低，使得地方政府在很難維持自身運轉的前提下，大力快速發展經濟。于是，地方政府官員將獲得財政收入的目光投向了房地產業。由于土地出讓而獲得的財政收入屬于預算外收入，并不用上繳中央財政，這就大大增加了地方政府的財政收入的來源。在這種情況下，地方政府在利益與政績考核的雙重驅動下，將大量土地以高價出讓，獲得高額回報。所以，地方政府不愿將位置較好的地塊用來建設保障性住房，更不愿為建保障房而減少財政收入，影響領導的政績考核。

我國房地產業的發展情況

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關鍵詞:綜合 治稅 完善 措施

完善實行社會綜合治稅體系，能使稅務部門更加有效地摸清稅基、控管稅源，從根本上解決涉稅信息不暢、涉稅源頭控管不嚴、征管不到位的問題，實現稅收征管方式由注重征收管理向稅源控管和征收管理并舉，從粗放式管理向精細化、集約化管理的轉變。

一、當前社會綜合治稅工作中存在的問題

(一)思想認識不統一

對綜合治稅的認識還存在一定的差距。一是主觀上對搞好社會綜合治稅的意義和方法仍然把握不清，在工作上沒有主動性，未能真正理解其實質所在；二是認為綜合治稅是稅務部門的事情與自身本職工作關系不大，工作缺乏主動性，少數基層稅務機關對綜合治稅工作依賴性過大。

(二)措施落實不扎實

綜合治稅工作雖然正走向規范化，但大多數仍存在僅流于形式，沒有實質性的開展工作，工作措施落實力度不大，操作程序不夠規范，工作主動性不強，缺乏創新理念。

（三）社會綜合治稅氛圍不濃

宣傳工作長期性不到位，納稅人的誠信納稅意識沒有普遍形成，出現了政府部門“一頭熱”的現象。不少企事業單位負責人只顧自己利益，不顧《稅法》、《會計法》的規定，沒有形成“依法納稅光榮，偷稅漏稅可恥”的責任意識。

（四）操作程序不規范

創新不夠，稅源流失比較突出。由于社會綜合治稅涉及面廣，工作量大，人員素質參差不齊，在具體操作中硬搬模式，沒有因地制宜形成當地行之有效的工作措施，造成了稅源流失。

二、 完善綜合治稅體系的工作措施

(一)加大宣傳力度，增強做好社會綜合治稅工作的主動性自覺性

認識是行動的先導。因此，必須加大宣傳力度，廣泛宣傳社會綜合治稅的重要意義、目標任務、工作措施以及有關法律法規和政策，提高社會綜合治稅的認同度，為社會綜合治稅工作順利開展營造良好的輿論氛圍。緊緊抓住《山東省地方稅收保障條例》頒布實施的機遇，通過報紙、電視、召開座談會等多種形式進行宣傳，進一步明確各有關部門的責任和義務，提高協稅護稅工作的主動性和自覺性。同時，開展正反兩方面的典型宣傳，曝光典型偷漏稅案件，以案說法，教育廣大納稅人，震懾違法犯罪分子，擴大社會綜合治稅的影響。

(二)健全聯席會議制度，及時研究解決稅收征管工作中出現的新情況新問題

聯席會議制度是了解情況、查找不足、研究措施、解決問題的有效形式。一是建立收入分析調度會制度。由縣社會綜合治稅辦公室牽頭，有財政、國稅、地稅等部門參加，每季召開一次稅源分析調度會，及時掌握稅源變化，分析存在問題，明確工作重點，提出工作措施。二是建立社會綜合治稅工作聯席會議制度。由縣綜合治稅工作領導小組牽頭，有社會綜合治稅工作領導小組成員參加，每半年召開一次社會綜合治稅工作聯席會議，明確任務，分析問題，交流經驗，安排部署階段性綜合治稅工作。

(三)高度重視信息報送工作，確保實現稅收及時足額入庫

完善涉稅信息平臺建設，強化涉稅信息的報送和應用。為方便涉稅信息報送，實現信息共享，縣社會綜合治稅辦公室建立了綜合治稅工作電子平臺，各有關部門要按照綜合治稅辦公室給予的指令，通過電子平臺實現信息報送和稅款代征。要進一步明確涉稅信息采集報送責任。各有關單位要明確一人作為信息員，專門負責涉稅信息的收集、整理和報送，年終對報送單位和信息員進行考核評比，并予以獎勵。縣社會綜合治稅辦公室組織專業人員負責涉對稅信息的分類和處理，對采集到的信息要及時進行分析和應用，及時將信息變成稅源，稅源變成收入。

(四)擴大代征代扣范圍，充分發揮各有關部門、單位的職能作用和工作優勢

委托代征，是單位履行綜合治稅責任和義務的重要形式。我縣在委托代征方面取得了一定的成果。今后，我們要根據稅收實現的形式，結合單位的工作性質，本著方便納稅人，降低稅收成本，減少稅收流失的原則，進一步擴大委托代征范圍。特別對一些職能部門要堅持“先稅后證”、“先稅后審”制度，自覺接受稅務部門的委托，對相關稅收實行代征代扣，促進稅收應收盡收。

(五)突出工作重點，強化重點稅源監控

一是加強煤炭行業稅收管理。繼續抓好煤炭企業產量監控，加強數據比對，及時了解和掌握煤炭產量變化原因。二是加強土地使用稅收管理。抓好城鎮土地使用稅的征收管理。三是加強房屋出租行業稅收管理。四是加強房地產業稅收管理。目前我縣房地產行業管理不夠規范，沒有房產證、不通過房產管理部門進行房產交易的現象比較普遍，給稅務部門的稅收征管帶來很大的難度。解決這一問題的辦法就是推行房地產稅收一體化管理，具體負責全縣房地產稅收一體化管理工作的組織協調。

篇9

當前房地產保有環節稅收在稅收制度和征收管理等方面存在比較嚴重的問題，嚴重影響了稅收發揮調節收入分配差距的作用，不利于房地產資源合理分配，同樣不利于稅收征管效率的提高。

（一）稅制方面存在的問題1．征稅范圍過于狹窄現行的房產稅和城鎮土地使用稅都只針對城市、縣城、建制鎮和工礦區征稅，并未將廣大農村地區納入征稅范圍，征稅范圍過于狹窄。隨著農村地區經濟的不斷發展，農民收入水平不斷的提高，農民私人房產日漸增多，城鄉差距正在不斷的縮小。但是，按照現行規定的征稅范圍，企業有可能因城市與農村的地域區分而面對著截然不同的稅收待遇。這種情況不僅容易造成企業間稅負不公，不利于城鄉企業間的公平競爭，也給稅收征收管理工作帶來諸多麻煩。2．免稅范圍較大目前兩稅免稅范圍過大，對國家機關、人民團體、軍隊自用的房產和土地，免征房產稅和城鎮土地使用稅。對于個人所有非營業用的房產免征房產稅，同樣對個人所有的居住房屋以及院落用地給予免征城鎮土地使用稅的優惠，這就導致了房地產居住行為長期基本處于無稅負狀態，多數房產投資者購置了大量的商品房坐等升值，而不會有額外的成本支出，造成了資源配置的不公平。3．計稅依據不合理現行的房產稅按照房產原值一次減除10％－30％后的余值作為計稅依據，按照1．2％稅率繳納房產稅。由于房產的賬面原值為建造價值，當房地產完工后，其建造價值為永恒的固定數額。因此，考慮到房產后期的升值因素，房產的賬面原值無法隨著房產市場價值的增加而增加，房產稅亦無法隨著房產市場價值的增加而增加，使得房產稅計稅依據缺乏彈性［3］，影響了稅收收入的自然增長。城鎮土地使用稅以實際占用的土地面積為計稅依據，一方面，其從量計征方法既沒有考慮物價水平的上漲，也未曾考慮所占用耕地的質量好壞，使得納稅人占用好地與劣地的繳納的稅額沒有差別；另一方面，由于土地屬于自然資源，供給固定，隨著經濟發展和社會進步，土地價值必然逐步提高。現行土地使用稅不能隨著土地的市場價值的增加而增加，計稅依據同樣缺乏彈性，不但影響了稅收收入的增長，而且也不能充分發揮對土地資源的配置作用。4．重復征稅嚴重現行稅收制度按照土地和房產分設獨立稅種，對于土地征收城鎮土地使用稅，再對于房屋征收房產稅，對土地從量計稅，對房產從價或從租計稅，對房產價值中所含地價既按照房屋所占土地面積征收了土地稅，又按照價值征收了房產稅。即土地價值在承擔了城鎮土地使用稅之后，城鎮土地使用稅進入土地價值，成為房產價值的組成部分，再一次征收房產稅。因此，房產稅與城鎮土地使用稅依據存在著重復計稅。

（二）稅收征管方面存在的問題1．財產登記制度不完善目前，我國尚無明確的法律規范私人財產申報登記制度，現有的一系列財產申報登記制度存在一定的缺陷，尤其是房地產登記管理制度的缺乏。房產稅稅源點多面廣、隱蔽分散，地稅部門難以及時取得房產的登記資料及變動情況，導致稅務機關對納稅人的稅源監控不到位，容易出現征管漏洞，納稅人偷稅、逃稅現象嚴重，嚴重削弱了稅收征管的力度。2．房產評估體系不完善現行房產稅的征收，需要對相關房地產的價值進行科學評估。我國目前房地產評估業起步晚，有待進一步規范和成熟。我國現有房地產估價師執業人員的數量遠遠不能滿足房地產估價的需要，房地產評估制度還不健全，使得房地產的價值評估工作相當困難，從而增加了稅務機關稅收征管難度。3．評稅糾紛爭議解決機制不健全在房地產稅收的征收過程中，納稅人和稅務機關經常會就房地產評估價格發生爭執，當前我國缺少一套解決此類糾紛爭議的機制，相關部門應該加快研究制定出有關方案，保證房地產稅收的順利征收。

二、房產稅試點改革效果評價

（一）試點改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重慶市作為試點地區，開始對居民個人住房征收房產稅。上海市試點的征稅對象為本市居民第二套及以上新購住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0．6％和0．4％兩檔，暫時先按照房地產的市場價格計算繳稅。重慶市房產稅試點的征稅對象包括獨棟別墅、高檔公寓，以及無工作戶口、無投資人員所購二套房，計稅依據是房地產交易價格，稅率分為0．5％、1．0％和1．2％三檔。

（二）試點改革方案的成效從完善稅制角度看，意義重大。這次改革試點，將個人住房納入了征收范圍，是房地產稅收在房地產保有環節的補缺［4］，為下一步全面改革積累了經驗，有利于進一步完善房地產稅制。從對稅收制度的影響看，效果不顯著［5］。首先，兩市的房產稅改革實際上僅是對個人非營業用房恢復征稅，只是將部分居住房屋納入征稅范圍，改革力度較小。其次，兩市稅收規模小，對稅收體系影響較小。兩市房產稅試點改革的征收范圍主要是居民住房中的增量房，較少包括存量房，又包括多項減免稅措施，實際征稅范圍狹小。從稅收職能角度分析，成效并不明顯［5］。第一，對地方財政收入的影響很小。2011年重慶市對個人住房征收的房產稅收入為1億元，僅占同期稅收收入的0．11％，占地方財政收入的0．03％，幾乎可以忽略不計。第二，對收入分配的影響有限。試點地區的征稅對象主要是增量房和高端房，只針對少量的存量房，多數存量房被排除在征稅范圍外，影響了收入調節作用的實現。

（三）改革中存在的問題試點地區效果不明顯的主要原因是試點地區的稅制要素設計不合理［4］。一是征稅范圍過于狹窄。上海市沒有把存量房納入征稅范圍，而重慶市僅對存量中獨棟別墅和高檔住宅征收房產稅。二是稅率偏低。上海市執行的稅率為0．6％和0．4％兩檔，重慶市實際執行的稅率大多是最低檔0．5％，都低于其他國家的一般標準。三是計稅依據不合理。兩市計稅依據均不是評估價值，而是采用了房地產的交易價格。四是稅收優惠過寬。兩市均規定了多項減免稅措施，例如上海市規定人均60平方米的免稅面積。

三、積極推進房地產保有環節稅制改革的基本思路

目前，國際上關于房地產保有環節稅收有兩種基本模式：一種是分類房地產稅，其特點是對房產和地產分別征稅；另一種是綜合房地產稅，就是對房產和地產合并征稅，按照統一的稅基和稅率征稅。考慮到我國目前的實際情況是：第一，對房產和地產課稅的實質不同［6］。對土地的課稅實質為收取租金，其稅制的設置應當遵從地租原理。而對房產課征的房產稅屬于真正的稅收，應該按照稅收的原理實行同一的征稅辦法。第二，房屋和土地的價格變化趨勢不同［6］。土地屬于自然資源，供給固定，隨著經濟的發展，地價必然逐步提高；而房屋屬于勞動產品，具有特定的使用年限，隨著折舊的增加而逐漸減值；最后，對房產和地產合并征稅，稅基和稅率的確定有難度，在相關的配套制度不健全的情況下，要兼顧中央、地方以及納稅人的利益平衡。綜上所述，筆者認為，近期我國不動產保有環節稅應當采取分類房地產稅模式。

（一）房產稅改革建議1．逐漸對居民非經營住房恢復征稅隨著個人住房的商品化，住房成為個人與家庭重要的財產，購買住宅也成為一些高收入群體投資的重要手段。高收入階層購買的住房價格高、地段好、服務設施齊全，同時享受到更多更好的社會公共服務。根據多收益多納稅的公平原則，高收入家庭應該繳付更高的房產稅［7］。對非經營性住房恢復征收房產稅，提高房地產保有環節的稅收負擔，引導民眾進行合理住房消費，不但有利于緩解收入差距擴大的問題，促進稅收公平實現，而且可以為地方政府開拓新型稅源，不斷增加地方財政收入。房產稅的推出不可一蹴而就，宜采取漸進的改革路徑，在相關配套制度完善、試點地區取得成功經驗后，將房產稅征收范圍逐步擴大，將征收對象由城市居民住房等擴大到廣大農村地區［8］。2．對增量房和存量房同時征收房產稅從房產稅改革試點來看，把存量房納入房產稅征稅范圍有以下優勢［9］。第一，實現稅收公平的目標。第二，有利于擴大稅基，增加地方財政收入。第三，將存量房納入房產稅征收范圍，有利于增加二手房市場的供給，加大房產稅對商品房市場價格的調控，促進房地產市場資源的合理配置，促進房地產市場健康發展。因此，對于個人住房應不予以區分存量房屋與增量房屋都征收房產稅，對于僅擁有的唯一住房，應以特定數額的人均面積進行優惠限定，超過面積的部分應予計稅。一視同仁地對于個人擁有的第二套及第二套以上的住房征稅。3．允許地方選擇稅率水平房產稅改革后應統一采用比例稅率形式，并應綜合考慮各地的經濟發展水平、房地產市場發展情況以及居民平均收入水平的差異，規定全國統一的房產稅稅率變動幅度。并授予地方政府一定權限，允許地方政府根據本轄區的實際情況，因地制宜地在上下限內自行選擇并確定稅率水平。4．實行從價計征實行從價計征即以房地產的評估價值為計稅依據。無論是經營用房產還是非經營用房產，無論是企業房產還是個人房產，房產稅的計算依據應統一為房產評估價值。房產評估價值應由政府認可的權威評估部門，運用科學的方法評估確定，并根據市場及其他外界因素變化情況進行定期調整。5．減免稅管理我國房產稅的開征，應當明確界定稅收優惠范圍，在確保普通居民住房需求的基礎上，設置適度的免稅扣除，例如對居住用房地產設定人均免稅面積，可以規定家庭唯一的一套不超過人均免稅面積，自用住宅免稅，對超過人均免稅面積或擁有的第二套以上的住宅征稅，并逐漸提高稅率。

（二）城鎮土地使用稅改革建議1．對居民非經營住房用地恢復征稅配合房產稅的改革，在對于居民非經營住房恢復征收房產稅后，借鑒房產稅對于城市居民非經營性住房征稅的經驗，對于城市居民非經營性住房用地恢復征收土地稅。2．統一為比例稅率但允許選擇稅率水平在適用稅率方面，改革后的城鎮土地使用稅應統一采用比例稅率形式，建議規定全國統一的稅率變動上下限，允許各地確定適用稅率水平，以適應較長時期內不同地區經濟發展變化的需要，并使各地有較大的選擇空間。3．計稅依據為土地評估價值在計稅基礎方面，借鑒房產稅的改革經驗，將城鎮土地使用稅的計稅修改為以土地評估價值作為計稅依據，為房產稅和土地使用稅的進一步改革打下制度基礎。在計稅方法方面，將城鎮土地使用稅的從量計征方法修改為從價計征方法。

篇10

一、個人和其他個人

財稅〔2016〕36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《試點實施辦法》）第一條對增值稅納稅人進行了界定，其中明確，“在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。”

該條第二款對“單位”進行了界定，“單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。”

該條第三款明確，“個人，是指個體工商戶和其他個人。”照此規定，這套文件中出現的“個人”并非通常意義上自然人的個人，“個人”包括了兩個部分：

一是“個體工商戶”，《個體工商戶條例》第二條第一款規定，“有經營能力的公民，依照本條例規定經工商行政管理部門登記，從事工商業經營的，為個體工商戶。”第二款規定，“個體工商戶可以個人經營，也可以家庭經營。”由此可知，個體工商戶要么是指具體的某個人，要么是某家庭的若干人。

二是“其他個人”，應當就是純粹的自然人。

理解了上述規范，有助于準確把握一些文件某些條款的準確涵義。比如，《試點實施辦法》第三條第三款的第一句規定，“年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。”也即無論如何自然人是不可能被認定為一般納稅人的。

再比如，第18號公告第十八條規定，“一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。”也就是說，房地產開發企業銷售自行開發的商品房給自然人不能開具增值稅專用發票；而以辦理了工商登記的個體工商戶名義購買的，則可以向開發企業索取增值稅專用發票。

此外，《試點實施辦法》第五十三條第二款規定，“屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：（一）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。（二）適用免征增值稅規定的應稅行為。”這里又出現了一個“消費者個人”的提法，聯系上述第18號公告的規定，“消費者個人”似乎與“其他個人”是相同的。

二、一般計稅方法與簡易計稅方法

增值稅有兩種計稅方法：一般計稅方法和簡易計稅方法。這兩種方法的差異表現在應納稅額的計算和適用對象等兩個方面。

一般計稅方法按照銷項稅額減去進項稅額的差額計算應納稅額，簡易計稅方法按照銷售額與征收率的乘積計算應納稅額。

通常情況下，一般計稅方法適用于一般納稅人，簡易計稅方法適用于小規模納稅人。然而，對一些特定應稅行為，一般納稅人也可選擇簡易計稅方法。比如，一般納稅人銷售其自行開發的房地產老項目、出租其2016年4月30日前取得的不動產、開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目等。換言之，一般納稅人會有既使用一般計稅方法又使用簡易計稅方法的局面。不過，一經選擇簡易計稅方法，36個月內不得變更。

此外，還需要注意的是，按適用稅率計稅、按適用稅率計算和一般計稅方法屬于同意詞，按簡易辦法計稅、按簡易征收辦法計算和簡易計稅方法也是同意詞。

三、銷項稅額與進項稅額

進項稅額和銷項稅額是一般納稅人采用一般計稅方法必須慎重對待的觀念，必須加強管理的事項。《試點實施辦法》第二十二條規定，“銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。”銷項稅額按以下公式計算：

銷項稅額=銷售額×稅率

《試點實施辦法》第二十四條規定，“進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。”

確定了進項稅額和銷項稅額，從銷項稅額中抵扣進項稅額便形成應納稅額。這樣，就相當于僅對發生應稅行為的增值部分征稅。

四、銷售額與含稅銷售額

銷售額是增值稅體系中相當重要的基礎概念，直接關系到應納稅額的計算和繳納。《試點實施辦法》第二十三條規定，“一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額。”第三十五條規定，“簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額。”這兩條都明確地告訴我們，計算應納稅額使用的銷售額應當是不含稅的銷售額。

《試點實施辦法》第三章第四節為“銷售額的確定”，第三十七條規定，“銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。”國家稅務總局貨勞司對此條政策的解讀是，“銷售額是不含稅銷售額，銷售額中不含增值稅額本身。含稅銷售額按照以下公式換算：

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率或者征收率）

在第17號公告中，納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務計算應預繳稅款時，適用一般計稅方法計稅及簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款的計算公式分別是：

應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+11%）×2%

應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%

第18號公告第四條規定，“房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。”銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

按照官方對《試點實施辦法》第三章第四節第三十七條銷售額定義的解讀，納稅人取得的“全部價款和價外費用”應當是不含稅的，若含稅則要進行換算。但是，由第17號、第18號公告中銷售額的計算公式來看，“全部價款和價外費用”又是含稅的。也即關于銷售額的定義，不同文件中有違背同一性情形的存在。這種矛盾，在財稅〔2016〕36號附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（以下簡稱《試點有關事項的規定》）和第14號公告中也都有不同程度的存在。

立足于企業而言，取得的“全部價款和價外費用”大多理解為是包括了向購買方收取的稅金。因此，將第四節中的“銷售額”換為“含稅銷售額”可能更為順當，這種矛盾也可迎刃而解。

五、合并定價與價稅分離

對于采用一般計稅方法，《試點實施辦法》第二十三條指出，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

對于采用簡易計稅方法，《試點實施辦法》第三十五條指出，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）

上述公式既闡明了銷售額和含稅銷售額之間的內在關系，同時也昭示了形成這兩個概念的根源。

實際工作中，銷售企業常常將銷售額加銷項稅額或應納稅額合并定價，這樣就會形成含稅銷售額。所以說，含稅銷售額是由于合并定價造成的。

增值稅實行價外稅制度，即在計算應納稅額時作為計稅依據的銷售額是不含增值稅稅款的。這樣，銷售方的銷售額便是購買方的采購成本，如此流轉，有利于形成均衡的生產價格，也有利于稅收負擔的轉嫁。否則，以含稅銷售額作為計稅依據，便會產生對增值稅銷項稅額本身重復征稅的問題，由此助推購買方生產成本的上漲和整個社會物價的上漲。正因為如此，所以，如果企業采用的是合并定價，就需要將含稅銷售額換算為銷售額。

這一對概念要求企業相關人員，在采購、銷售、核算及納稅等有關環節，對服務、無形資產或不動產的價格是否含稅，都要高度敏感和格外關注。

六、銷售折讓與折扣銷售

在銷售貨物活動中，因貨物品種、質量、規格等原因可能會發生價格折讓、甚至是銷售退回等情況。這樣，不單是貨款減少、退回等，還有增值稅的退回。對此，《試點實施辦法》第四十二條規定，“納稅人發生應稅行為，開具增值稅專用發票后，發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票；未按照規定開具紅字增值稅專用發票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規定扣減銷項稅額或者銷售額。”

《試點實施辦法》第四十三條規定，“納稅人發生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。”國家稅務總局貨勞司涉及此條的相關解釋主要有兩點，一是此條中的折扣“是指銷售方在銷售貨物或應稅勞務、發生應稅行為時，因購買方購買數量較大等原因而給予購買方的價格優惠。”二是此條中的“分別注明”必須是價款和折扣額在同一張發票上的“金額”欄分別注明，僅在發票“備注”欄注明折扣額的，折扣額不得從價款中減除。照此解釋，諸如房地產開發企業中給予購買數量較小，甚至只有一套的客戶的價格優惠，在開具發票及進行納稅申報時就需要特別謹慎。

此外，為鼓勵購買方及早付款而協議許諾給予優惠的銷售折扣（常見的表述如：10天內付款，貨款折扣2%；20天內付款，折扣為1%；30天內全價付款），因折扣發生在銷貨之后，而且這種折扣被定性為融資費用，所以是不允許從銷售額中扣除的（如注冊會計師全國統一考試輔導教材增值稅一章即是如此解釋）。這種形式的折扣在房地產開發企業中也是比較普遍的。

七、可抵扣進項稅額與扣除項目

伴隨著營改增的全面推開，加強進稅額管理，成為企業的一項重要管理工作。在進項稅額管理中，首先在取得發票之時，需要嚴格區分可抵扣進項稅額、不得抵扣進項稅額，前者在《試點實施辦法》第二十五條中進行了具體規定，后者在《試點實施辦法》第二十六條、第二十七條等進行了具體規定；其次要對各類進項稅額開展跟蹤管理，重點關注已抵扣進項稅額出現不得抵扣情形及不得抵扣進項稅額出現可以抵扣情形，前者在《試點實施辦法》第三十條、第三十一條等進行了具體規定；后者如第15號公告第九條規定，“按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

可抵扣進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率

依照本條規定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

按照本條規定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。”

無疑，進項稅額管理控制的好，才可能將該抵扣的予以充分抵扣，才可能有效防范源于抵扣管理的各種風險。

在《試點有關事項的規定》中有這樣一些規定，比如“試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。”再如“房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。”其中的分包款和土地價款都屬于所謂的“扣除項目”。

按照國家稅務總局貨勞司的解釋，雖然全行業納入了增值稅的征收范圍，但是目前仍然有無法通過抵扣機制避免重復征稅的情況存在，因此引入了差額征稅的辦法，解決納稅人稅收負擔增加問題。上述這種從銷售額中直接扣除的項目，屬于差額確定銷售額的項目。所以，在增值稅管理中需要把進項稅額與扣除項目區別開來。

八、固定資產與不動產

《試點實施辦法》規定：“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%”。

按此規定，不動產進項稅額可抵扣的一個重要前提條件是，“在會計制度上按固定資產核算”。但是，在會計核算方面，對于取得的不動產往往按其用途進行分類核算和列報。比如，取得的不動產若是作為辦公及生產場所等使用，按固定資產核算；取得的不動產用于租賃，按投資性房地產核算；取得的不動產在建工程，先行按在建工程核算，完工后再轉入相關資產類別，等等。

顯然，按照上述規定，取得不動產用于經營租賃，也即在會計上作為“投資性房地產”核算的這一部分不動產，其進項稅額是不能如此抵扣的。原理上說，可以隨著出租收入的不斷取得而逐步抵扣，但操作上存在難度，稅務規定上目前尚未明確。

九、預繳稅款與納稅申報

預繳稅款主要涉及建筑服務及房地產開發企業，關于預繳的時點、預繳率等基本上是明確的。

按照規定，納稅申報要在形成納稅義務時進行，這是天經地義的事情。然而，對于一些特殊行業，比如房地產開發企業，采取預售方式銷售自行開發的商品房，有許多關鍵節點，比如認購、購買雙方簽約、銷售合同在管理部門的網簽、交房入伙等，到底哪一個時點才算形成了納稅義務，說法眾多。有些省的國稅局作出了一些不盡相同的解釋，國家稅務總局迄今未作統一解釋。無疑，這一定會引起企業界的困惑。

十、增值稅專用發票與增值稅普通發票

增值稅專用發票一般只能由一般納稅人領購使用，小規模納稅人根據需要經稅務機關批準后可由當地稅務機關代開；增值稅普通發票指專用發票以外的納稅人使用的其他發票。