商業地產業態分析范文

導語：如何才能寫好一篇商業地產業態分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】商業建筑；超市業態；冷鏈系統；冷凝器

中圖分類號：G267 文獻標識碼：A 文章編號：

一、引題

超市業態已經越來越多的成為各商業地產項目之主力店的常規業態。冷凝器，作為超市冷鏈系統中的重要設備，其不同形式，對于初投資、運行效果、運行費用、建筑條件、客戶感受等方面也有著不同的影響，經過綜合對比分析來看，對于超市業態的小型冷鏈系統，采用風冷冷凝器，將冷凝器布置在室外首層的設計方案為最佳，具體的內容如下文。

二、已知條件

1. 案例：位于沈陽華府天地地庫一層的雍戶超市，小型規模冷庫，壓縮機組總匹數270匹，平均制冷系數2.0，采用風冷冷凝器，機位布置在地庫二層室內停車場。華府天地裙樓地上部分共5層，每層結構層高5.4米。

2. 相關規范：《冷庫設計規范》GB50072-2010。

3. 常規冷凝器形式：風冷式、蒸發式、水冷式。

三、方案列舉

以這家超市冷鏈系統的規模體量為基礎，結合已知條件，我們列舉出以下幾個方案，作為對比對象。

1．采用風冷式冷凝器，由不同的機位布置形式，形成3個方案：

方案1，將設備布置在首層室外。

方案2，將設備布置在地庫內。

方案3，將設備布置在裙樓屋面。

2．采用蒸發式冷凝器，由不同的機位布置形式，形成3個方案：

方案4，將設備布置在首層室外。

方案5，將設備布置在裙樓屋面。

3．采用水冷式冷凝器，形成2個方案：

方案6，使用專門的冷卻水系統進行冷卻。

方案7，夏季利用空調冷凍水進行冷卻，冬季利用免費供冷系統冷卻。

四、方案描述及對比

五、對比結論：

通過上面的對比，從不同視角出發，各方案優劣對比結論如下表：

方案1，采用風冷式冷凝器，將設備布置在首層室外。

方案2，采用風冷式冷凝器，將設備布置在地庫內。

方案3，采用風冷式冷凝器，將設備布置在裙樓屋面。

方案4，采用蒸發式冷凝器，將設備布置在首層室外。

方案5，采用蒸發式冷凝器，將設備布置在裙樓屋面。

方案6，采用水冷式冷凝器，使用專門的冷卻水系統進行冷卻。

方案7，采用水冷式冷凝器，夏季利用空調冷凍水進行冷卻，冬季利用免費供冷系統冷卻。

“”為最優；“”為最劣。

通過以上的對比可以看出：

方案7的綜合得分最多，但其中有兩個最劣項，其發展商初投資最高，租戶的夏季運行費用也最高；且同時租戶在選擇冷鏈主機成套設備時，必須選擇可以接受并適應低溫冷卻水的產品，而這類產品在市場上的可選擇范圍較小；從實際應用方面，上述各條件對雙方來講，都較難實現，但理論上其良好的運行效果和客戶品質感卻為方案7贏得了較多的得分。

方案1、方案2和方案3的綜合得分次之，方案2中有兩個最劣項，但從發展商初投資最少，僅需在地庫內找到合適的可用來擺放設備的位置即可，但卻會犧牲部分停車位的有效使用空間以及項目的整體品質感；方案1的運行費用最低，且其他各項均有不同程度的得分，以致其整體綜合得分較高；方案3的實現前提是系統主機可以克服較長冷媒管路所帶來的諸如壓縮機回油不利、管道延程阻力較大、系統承壓較高等不利因素的影響，對主機及其成套設備的要求較高，相對也會縮小租戶選擇冷鏈系統主機等成套設備的范圍。

對于方案4和方案5所采用的蒸發式冷凝器，租戶要承擔較高的初投資，但其運行效果要優于風冷式冷凝器，且為了確保系統在冬季時仍可以穩定安全的運行，還需要有可靠的防凍保護措施才可得以實現。

方案6等于是為這套小型冷庫新建了一套水冷冷卻系統，因此發展商初投資也相對較高，且也需要面對冬季防凍保護的問題。

綜上所述：

鑒于方案7的實際可行性，以及方案2的運行效果以及客戶品質感的兩項最劣項，我們選擇方案1為最佳方案，這個結論也與《冷庫設計規范》GB50072-2010中“第6.3.5.4條，對使用氫氟烴及其混合物為制冷劑的中、小型冷庫，宜選用風冷冷凝器?！钡囊笙嘁恢隆?/p>

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[關鍵詞]商業地產;發展現狀;發展趨勢

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業地產發展迅速，尤其是自2010年以來，商業地產的市場投資額增長迅猛，年投資均速達到了30%。2014年更是商業地產的關鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產發展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產的投資。商業地產能夠得到快速發展主要有兩方面的原因：一方面是經過幾輪的調控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產開發企業紛紛開始轉型，提高了對商業地產的持有比例，商業地產成為市場熱切的關注點;另一方面是受到城市化進程的推進，目前我國正面臨產業結構的調整，第三產業的占比在不斷提高，服務業的大力發展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮化進一步提高城鎮居民的收入水平，從而提升消費對經濟增長的貢獻率，加大了商業地產的需求。

2我國商業地產發展現狀

2.1以城市綜合體為核心的商業地產呈井噴式發展

隨著消費能力的提高及新型城鎮化的推進，傳統單一的商業氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現代商業地產的發展趨勢，能夠將項目的建筑功能與商業功能融入到城市的發展規劃中，對該區域起到一個引導的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態上整合土地資源，集約化開發，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內許多城市的商業地產都以城市綜合體為核心的形態出現。

根據國際慣例，當人均GDP達到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進程，現今國內大多數的重點城市都已迎來城市綜合體的大發展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數目都在處于增長的趨勢，并出現了井噴式的發展，部分區域存在供應過剩。據統計，2013年全國50個熱門開發城市中，其中有11個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現有土地供應與規劃來看，這50個城市的綜合體個數及規模還將持續大幅攀升，預計到2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進入城市綜合體快速發展期，新區建設、舊區改造等城市的更新，為城市綜合體的大規模發展提供了動力。

2.2商業地產總量過剩，區域性過剩已成必然

從城市發展的角度出發，商業地產并不能無限發展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經濟發展與居民消費水平的能力。一般而言，商業地產的市場容量與城市的規模、經濟發展水平和速度有著直接的關系。城市的人口較多，規模較大，相應的對零售商品的需求量也較大，商業地產的市場容量也較大;城市的經濟發展水平較高，經濟增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務的需求量，擴大商業地產的市場容量。人均商業建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關系，人均可支配收入影響著人均商業建筑面積的大?。ㄒ姳?）。根據資料顯示，世界中等經濟發展水平的地區或國家的城市人均商業建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發達國家的人均商業建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達到1.7以上。這也說明商業地產是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經濟人口承載力為基礎，通過模型預測了上海市商業地產的市場容量，結果表明2003―2008年上海商業地產市場容量增長速度與商業網點面積基本協調，2009年以來上海市商業地產整體規模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業面積已達到飽和。而在國內的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業物業面積已經超過了這個數字，上海的人均商業建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數字靠近，區域性過剩明顯。

2.3電商對商業地產的沖擊

商業地產在快速發展的同時，消費者的購買習慣正在慢慢地發生著變化，主要體現在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統消費習慣。而隨著互聯網的發展，網絡購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉變。根據中國電子商務研究中心的數據顯示，2013年我國的電子商務市場交易總額達到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網絡零售市場規模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當天的總銷售額為571億元。種種數據表明電子商務已進入快速發展階段，對傳統的零售商業造成一定的沖擊，影響著商業地產未來的發展，在一定程度上促進了商業地產業態結構的調整及優化。

3商業地產未來發展趨勢

3.1發展社區商業

社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。它能夠滿足社區內居民的基本需求包括購物需求、各類服務需求及休閑娛樂需求。從國際經驗來看，隨著經濟水平的發展與提高，社區商業將會是商業地產的重要組成部分。據統計，社區消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發達國家這一比例達到40%左右。目前社區商業在國內尚處于起步階段，形態比較單一，基本都是傳統模式與現代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區商業是未來發展的趨勢，國內一線的部分地產開發商如萬科、保利及金地等開始關注社區商業，并加大了對其的投入。要使社區商業的可持續的發展，一方面是要考慮到傳統模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業設施的業態組合及經營結構進行優化調整。例如可以引進一批先進的零售業態，基于社區居民的多樣性需求增加服務項目，增設休閑娛樂項目，滿足社區內居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經驗，促進現代化的社區商業的發展，規劃新的業態形式，滿足社區居民集購物、餐飲、服務、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗式商業

隨著消費者收入的提高，消費心態的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經將單純的購物需求轉向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環境、服務、情感等方面買單。根據第一太平戴維斯的統計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進一步促進商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內一些房企也開始注重體驗式商業，萬科正在重新整合商業業態組合配比。2013年以來新開業的萬達廣場增加了體驗式業態的份額，比例將達到55%左右，而計劃在三年內該比例將達到60%。

3.3轉變商業地產盈利模式

商業地產從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業地產的開發銷售，該階段主要以產權式商鋪為導向;階段二是租售結合，通過銷售和自持商鋪實現;階段三進入到商業地產的金融階段，表現為金融證券化影響物業持有主體。

從國內的情況來看，對于商業項目盈利模式的選擇，較多的開發商會選擇銷售或租售結合，這樣

可以減小企業的資金壓力，而選擇自持則需要開發商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統的商業地產盈利模式已不能滿足未來的發展要求。像國外的商業地產市場，REITS的有望成為主角持有商業物業，一方面可以分散投資風險，通過估值盤活資產，實現價值增值，另一方面可以穩定項目的現金流。

3.4注重商業地產的運營

商業地產的運營是指在招商完成后，基于商業項目的不同規模、業態規劃和主題定位，對商業項目進行一個有序、有效的經營管理。一個商業項目能否健康可持續的運營，除了正確的市場定位與招商外，關鍵還要看運營管理。而隨著商業地產的不斷成熟發展，運營的作用會顯得越來越重要，開發商逐漸會從重招商轉向重運營。但就我國目前來看，商業地產更側重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內商業地產運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業地產收益和物業價值?，F代商業地產運營的核心就是將松散的經營單位、不同的消費形態以及多樣的業態組合統一為一個相同的經營主題對其進行有效的管理。其本質是把投資者、經營者與管理者三者直接聯系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業項目的核心競爭力。

參考文獻：

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[5]吳步鑒.商業地產的市場定位分析[J].經濟研究，2008（8）：46-47.

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關鍵詞：社區商業；規劃；招商對策

社區商業是由上世紀50年代美國首先出現的，之后英、法等國也隨著居民的郊區化也出現了社區商業，其基本功能包括了購物，餐飲及休閑娛樂。其主要特征是是以人們生活的社區為基礎，為所在范圍居住人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娛樂，提供社交場所，提供文化交流。這種商業中心最能得到本地區人群青睞的原因是具有親近感，它以貼近社區居民生活為顯著特點，成為提高社區居民生活質量的重要載體。

社區商業具有明顯的現代化特征，是社會發展的必然產物，將有可能成為我國商業發展的主流模式。因此社區商業地產的選址原則必須從宏觀到微觀都要進行全面細致的研究，第一，要考慮到項目所在城市建設的總體規劃、發展前景、以及商業配套布局；第二，項目所在區域以及輻射區域的人口規模，公共交通和市政配套設施，項目周邊競爭狀況；第三，本項目服務人群的消費需求分析、消費能力評估、消費習慣分析、消費者的價值取向、消費者的年齡分布層次。

一、社區商業的研究對象

1.社區商業的發展趨勢。住宅房地產開發經過10多年的蓬勃發展，從一線、二線城市到三、四線城市，一輪又一輪的造鎮計劃，地方政府迫于改善城市面貌出發，從土地、金融、稅收等方面對住宅項目的開發給予了大力扶植，伴隨著住宅市場剛性需求和改善性需求逐漸得到滿足，市場已經趨于飽和，住宅房地產開發的節奏放緩，住宅房產的價格已經透支了未來的上升空間，投資收益率普遍降低。社區商業地產是在住宅開發的基礎上應運而生的，這給投資社區商業的開發商提供了很好的機會，但是社區商業完全不同于住宅開發，在產品的規劃設計，業態布局，招商策劃及建成后的營運管理、商鋪調整等都要進行慎重考慮，最主要的是投資者的投資回報，更是建立在各方面資源整合的基礎之上。

2.社區商業的受眾。社區商業地產的開發涉及范圍廣，對帶動社區居民就業，推動社區公益事業發展，提升社區總體服務水平具有十分重要的作用，牽涉到各方面的利益，其中包括政府職能部門、房地產開發商、商鋪經營者、產品供應商、服務商、最終消費者等諸多方面，本文重點討論開發商和消費者。

社區商業的開發者和消費者這兩個看似對立的兩個方面，實際上利益是統一的，前者提供給后者一個可以在住所附近就可以完成的消費娛樂和社交活動空間。社區商業地產項目的開發者首先要對自身開發項目所在區域的基本情況做詳細的前期市場調研、根據市場調研，確定設計方案，在做商業地產設計時要考慮到業態布局、目標商家、主力店引進，并根據這些商戶的特殊需要，在設計時予以充分的考慮，最好能在產品設計階段就將主力店引進。

對消費者而言，能得到滿意和舒適的消費體驗是最看重的，消費者是社區商業地產服務主要對象，其消費行為直接影響項目的市場變化取向和趨勢，在整個消費過程中的表現也是其心理活動的表現，人的社會屬性決定了其在消費活動中帶有社會群體特征，這種群體心理是受到消費者所處環境影響的，如文化傳統、社會階層、參照群體、家庭、流行時尚、消費習慣、生活方式等外界因素對消費者的心理行為有著廣泛和根深蒂固的影響。社區商業是滿足消費者這種基本需求的載體，為消費者提供適合的公共場所，滿足其購物、生活、娛樂、社交的需求。

二、項目定位與業態規劃

1.項目定位。社區商業房地產業態規劃的是指開發商根據項目周邊城市現有商業設施的現況和對未來商業發展趨勢的把握，通過收集信息，對項目所在區域進行人口數量、消費能力、交通情況、競爭情況進行梳理，充分利用開發商自身可能整合的各種招商資源，為便于項目實現租售和該項目作為商業地產日后能夠成功運營而對項目各功能分區和各樓層的業態所進行的規劃，所以業態組合定位必須在項目開發前期完成。

社區商業的業態分布與定位與項目所在區域的消費能力密切相關，消費能力高的地方，項目的定位高，對入住商家的品牌有一定的要求，總之一切要圍繞項目所在地區的消費者導向為依據，在招商布局中予以充分考慮。

2.項目業態規劃。社區商業的業態規劃首先是功能的定位，社區商業提供的服務主要由零售（含生活超市），餐飲，和配套服務三大業態組成，隨著社區的不斷發育和完善，在業態層次和等級上要不斷變革和調整，各個業態的比例和社區商業地產的定位應該依據服務人群的消費能力而定。

（1）零售類。目前我國零售業市場呈現出多種業態并存于競爭的局面，不同的零售業態具有不同的競爭戰略、競爭優勢與目標客戶群體。要充分利用不同的零售業形態，最大化的滿足消費者的需求。

①大型生活超市，面積可達5000平方米以上，可以借助超市的品牌影響力集聚人氣，如家樂福、沃爾瑪、樂購等等。

②家電家居類，如宜家、國美、蘇寧、特力屋、名巢靚家等，需要的面積大概從1000平方米到3000平方米不等；從目前市場反饋的情況來看，電商的興起對家電賣場影響較大，引進時需要慎重考慮。而家居類的商家，生活質量的提高使得消費者愿意花更多的錢改善生活環境，這些需求給以經營家居類商品的商家帶來機會。

③專業品牌零售店，如優衣庫、無印良品、ZARA，MAP，絲芙蘭等，這些在消費者心目中享有美譽度的品牌零售店，對提升社區商業地產的品質至關重要。

（2）餐飲類。各類餐飲始終是社區商業中消費頻次最多的地方，各種品牌不計其數，需要根據消費能力來確定，但要確保拉開層次，滿足不同年齡、不同地域、不同消費目的的需要。

①傳統中式餐飲，提供社區消費者家庭團圓、婚慶宴席、朋友聚會、商務宴請等服務，這類餐飲一般面積在2000平方米以上，以蘇浙匯、小南國、俏江南等一批優質商戶為代表。

②一般餐飲，市場上這類餐飲占有主導地位，面積以500-1000平方為主，以價廉物美、品質保證、客流量周轉快為特征，適合各類年齡層次，代表品牌有小肥羊、望湘園、翠華等品牌。

③輕餐飲，面包店、甜品店、飲品店等小型快速時尚品牌，提供了方便快捷的消費方式。

（3）配套服務。社區商業的配套設施和服務是影響社區商業進一步發展的重要因素，要從商品質量、服務質量、從業人員的職業道德和業務素質等方面入手不斷滿足消費者日益提高的多元化、高層次的物質和消費需求。

①娛樂設施，包括影院，KTV，健身俱樂部；這些娛樂設施可以延長消費者在社區商業中心停留的時間，從而帶動其他消費。

②酒店，生活服務，銀行、美容美發，教育培訓也是社區商業必須具備的項目。社區商業地產的消費群體通常以家庭為單位，而且孩子對家庭消費的起主要作用，針對孩子的早教、英語培訓和興趣愛好培訓有很大的發展機會。此外對一個開發量比較大的社區商業項目，建筑面積體量在10萬平方以上，可以考慮引進一家酒店，比如萬達廣場一般都有一個酒店項目用于提升項目的形象，這些酒店常常是國際知名品牌酒店，此舉為項目的市場定位起了很重要的作用。

三、招商策略

1.招商必須優先于建設。成功的社區商業項目往往在前期就做好了充分的準備，開發商應在項目開發前期盡可能的將主力商家確定下來，一旦有品牌知名度的商家落戶，對項目建設進程和招商都會帶來益處。如果項目建成后開始招商，可能要為了適應招商而修改建筑結構；相反，招商先于設計完成的，則建筑結構和框架可以根據商家的要求、功能而進行設計，這樣可以縮短建設周期和減少因建筑結構改變而產生資金損失。

2.招商決定著項目經營成效。招商成功是項目經營成功的關鍵，引進什么類型的商家、商家的競爭力和發展前景、商家的經營管理水平能否與當前的經濟形勢相匹配，多重因素將對項目的成敗產生決定性的影響。因此，引進的商家必須是品牌優秀，符合本項目定位需求，能提供本項目受眾人群的消費與服務。

3.主力商家的評判標準。在商業項目中，優質主力商家的引進不僅可以提高項目成功的把握，而且對其他商戶的招商有一定的引導作用，因此，要把握好選擇主力商家的標準。

（1）擁有良好美譽度的品牌，這類品牌能對目標客戶和潛在客戶形成號召力，增強其他商戶信心，能形成招商和經營過程中的穩定力量。

（2）高品牌附加值商家往往具有優秀的操作團隊，具有獨特的品牌歷史、經營思路和執行能力，能主動吸引人流，而不是被動地接受人流，能在經營過程中形成對人流的強大拉動力。

（3）具有較強的抗風險能力，能在不穩定的市場狀況下持續穩定地經營，珍惜自身的品牌美譽和影響力，決不會草率地發生撤場行為。

四、對主力商家的激勵措施

主力店往往憑借品牌優勢，而且是眾多社區商業項目開發商追逐的對象，因此，他們對租金尺度較為苛刻，只支付較低的租金，還會在免租期以及其他方面如停車位、廣告位、人流導向方面有一定的要求，總而言之，開發商對主力商家往往會給予很優惠的條件。這種讓步在商業合作上看來，有時候并非完全平等，但鑒于國內商業地產的現實――弱勢開發商與強勢商業集團之間的矛盾，使強大的商業集團在博弈中擁有較大的選擇余地與主動權，而商業地產發展商卻顯得相對被動，有時候不得不接受這種與主力商家之間的不平等條約。

考慮到優質品牌的主力商家對商業地產的貢獻，開發商往往對主力商家采用激勵措施，運用商業項目與主力店的利益捆綁，主要有以下幾種方式：

1.純租金方式。目前商業地產與主力店的合作關系當中，租賃租金采用得最多，開發商往往給主力商家略低于市場定價的租金，換取有品牌的主力店入駐。但需要掌握好租金讓步的尺度，否則會影響整個項目的收益率。

2.保底租金加租金提成。相比純租金提成，這類措施是比較靈活的，既保證了固定的收益，也可以分享商戶經營成果，形成共贏的局面。

3.合作經營。開發商根據約定按引進商戶的銷售額進行提成，這類模式通常在引進一線品牌中使用，對開發商而言是很不利的，因為，對商家很難對商家進行有效的財務監督。甚至有些特別強勢的品牌商家要求開發商按照他們的要求進行硬裝修，商家只需花少量的軟裝修后就可以營業，這類商家往往是個擺設，光賺吆喝不賺錢。這種合作經營模式一定要把握好合作周期，筆者所在公司有個社區商業地產項目，與合作方的合同期長達20年，結果，創造的收益整個項目中坪效最低的。

在完成主力店招商以后，因為有了底氣，對其他商戶的招商工作就有了選擇的余地，可以掌握主動權。主力店進駐后對社區商業的經營貢獻是基于人們通常的經驗而進行的一種預期，實際的效果是要在開業經營以后才能顯示出來的，因此，在一個商業利益、商業氛圍并未形成的時刻，招商工作相當的艱巨、復雜，招商的成功是項目成功的決定因素。

五、結語

通過上述對社區商業地產項目的利益相關者需求分析、項目業態組合與定位、招商策略與激勵措施的研究，對社區商業地產開發者而言，做好項目前期論證定位，是項目成功的保障，建議社區項目開發商在完成項目可行性報告以后，要提前進行招商，采用先招商，后建設，使項目建成以后縮短養鋪期，盡早達到預期的經營成果，二次調整所花的代價遠比第一次就準確定位的代價要高的多。

參考文獻：

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一、商業地產項目財務成本管理內容

商業地產項目財務體系中的成本主要包括兩個部分，第一是開發成本；第二是其他相關費用支出。其中，開發成本是指與商業地產項目實體直接相關的指標，包括：土建、建筑安裝、園林配套、以及公共建設配套等成本。其他相關費用支出則是指為展開實體建設，與生產、組織、管理相關的費用，包括：管理費用、財務費用、以及銷售費用等。需要注意的是：由于商業地產項目的整體規模大，屬于典型的資金密集型產業，建設投資中必然會有一定部分來自于融資，故而在成本管理中還需要將融資成本納入分析范疇當中。

鑒于商業地產項目的特殊性，項目籌備過程中就需要財務人員全盤介入，從市場調研、項目定位、業態分布、規劃設計，再到建造全過程，最后到后期的日常運營管理，財務成本管控是貫穿這個全過程始終的。作為項目管理的重要組成部分，財務成本管理不僅密切關系到項目是否能夠建成，還直接關系到民生安全。一個商業地產項目的失敗不光會造成巨額的資金浪費，還會引發嚴重的社會問題。因此，加強財務成本管理是促使商業地產項目實現穩健經營、防范經營風險的必要條件。商業地產項，特別是中小型商業地產項目，在缺乏商業地產項目開發經驗，缺少強有力的財務體系支撐的情況下，應根據自身的實際情況，運用科學手段來加強對財務成本的監督和管理，以確保財務成本管理工作的順利進行，進而將經營利益最大化，真正實現可持續發展這一目標。

二、中小型商業地產項目財務成本管理措施分析

第一，在設計階段中，成本管理的關鍵內容是對項目工程造價的科學分析和合理控制?，F階段，投資者對商業地產項目工程造價的控制還存在一定問題。具體表現在：投資者罔顧商業地產的項目特點，不通過詳細市場考察和定位分析，即為通過政府相關部門的審批而設計簡單的建筑布局方案，然后直接進入施工設計階段，根據施工圖進行造價計算。這樣的設計流程依然是住宅房地產的思維，必然導致所得的成本遠遠偏離于實際。為解決這一現象，在設計階段采取如下成本管理方法：

1.提高設計水平

商業地產項目與住宅地產項目的最大區別即在于項目功能的多樣性和綜合性，一個商業項目的功能定位和業態的分布設計是整個設計工作中的重中之重。投資方應當選擇具有較強專業性的商業地產開發人員，運用先進的分析方法和設計理念開展設計工作，嚴格按照設計流程完成設計。同時，還需要綜合對工藝、技術、材料等因素的考慮，運用合理的設計方案，實現最優的項目造價測算結果。從而避免陷入建造過程中不斷調整原有設計方案，不斷突破預算造價；建成后為實現某些功能還需要推倒重建的尷尬境地

2.完善資料準備

商業地產項目是否能夠成功運營，商業定位很重要，而定位是否準確則主要取決于前期的市場調研是否切實有效。實際工作中，一些投資方為了加快建設速度，節約前期投資資金，往往會采取減少為設計單位提供設計基礎數據的做法跳過市場調研階段而直接開始設計施工，甚至還會出現壓縮設計時間、降低設計費用的做法，直接影響設計質量。故而，投資方應注重設計階段對原始數據的提供，準備充足的基礎數據與資料，以達到降低后期施工損耗，避免重復投入，從而達到實現成本控制目標的目的。

第二，建設施工階段。作為商業地產財務成本形成的最主要環節，施工階段實質上是對前面設計階段方案最終實現的過程。為了確保達到最初設置的成本預算目標，投資公司必須嚴格對待在施工階段所出現的經濟問題，將商業地產項目開發成本控制在合理范圍內，以促進最大經濟效益目標的實現。

1.優化施工方案

投資方應當組織專家隊伍對施工方案展開詳細評審，調整其中不合理內容，科學選擇施工工藝，并對施工工期進行詳細安排。若遇到技術性難題，切不可武斷解決，必須與現場工程師進行商議，努力挖掘節約商業地產開發投資的潛力，從而實現對施工階段成本項目的控制，獲取更高的經濟利益。

2.嚴格把握材料成本

據已有統計資料顯示，商業地產開發中60%總成本均為工程材料費用。因此，對材料費用的控制是節約成本，提高成本控制水平的重要內容。在成本管理中，最關鍵性的內容是設置專門的材料詢價制度，確保所購入的材料能夠保證質量，同時兼顧成本合理。若施工期間出現設計變更的問題，則必須遵循“先算賬，后花錢”的原則，動態把握商業地產項目的開發費用額度，杜絕發生超預算的問題。在此基礎之上，還需要做好對商業地產開發項目的支付管控工作，避免因施工期間現金流缺口而導致財務風險問題。

第三，運營管理階段。對于商業地產項目來說，開業節點達成與否，并不能說明什么，開業后項目是否能夠持續運營，才是商業地產項目成功與否的關鍵。在商業地產的日常運營過程中，建議采取以下措施。

1.加強業態調整的成本管理

業態持續調整對商業項目持續運營非常重要，一個健康的商業地產項目，其業態調整必然是持續發生的。這就要求財務管理人員必須時刻關注項目商戶的各項經營數據，注意對經營數據的收集以及對租售比、租金坪效、銷售坪效、日客流等基礎數據的分析，全程參與業態調整的決策和實施過程，加強對業態調整所產生的成本的預算和管理，以維護財務成本管理工作的正常開展。

2.對重點業務加強成本管控

實際運營過程中，主要包括促銷活動管理以及租費收取等。商業項目在運營過程中，通常會舉辦很多場促銷活動，以保證商業項目人氣旺盛。首先，必須加強對促銷活動的預算管理，所有的促銷活動必須事先報批；其次，加強對促銷活動的過程監管，嚴格控制成本；最后，對促銷活動及其效果進行多維度分析，從而為后續促銷活動提供指導。

在租費管理中，應當根據業態情況、所約定的租金收取方式等，通過信息化系統設定好基本參數，由系統自動生成租金賬單和費用賬單，從源頭上規避管控風險，既提升了財務工作效率、減少出錯，還提升了租戶體驗。另外，還需要著重加強對應收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等特殊業務的實時監控，從而對上述各種變更事項對財務管理的影響作為預判，并及時作出調整，避免因這些不確定項而出現財務成本管理失控的現象。

篇5

關鍵詞：商業地產；開發運營；統一管理；全生命周期

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我國房地產行業快速發展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現出良好的發展勢態。有調查數據顯示，在我國房地產市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業地產項目都面臨著困境。之所以呈現這樣情況，主要原因在于我國商業地產缺乏成熟的開發運營模式，所以有必要基于現狀探索出一套能滿足我國商業地產發展需求的開發運營模式，以解決當前困境，推動我國商業地產快速、健康發展。

1 我國商業地產發展面臨的困境

由于我國實行了較長時間的計劃經濟，商業地產受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經濟逐步深化，我國商業地產逐步發展起來并日漸繁榮。據有關調查數據顯示，自2000年以來，我國商業地產發展態勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經濟的增長速度。與此同時，商業營業用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應該看到繁榮發展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業地產開發建設和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學、成熟的開發運營模式。

我國的商業地產開發商大多由普通房地產商轉型而來，所以商業地產的融資模式和開發模式也沿用了普通房地產的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業地產融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業地產長期開發建設對資金的需求。在開發上，一些開發商在利益驅動下盲目“搶地”，不注重規劃選址和市場定位，造成商業地產局部過剩、布局不合理等，這也是導致商業用房空置率逐步提高的原因之一。

近幾年，我國房地產業飛速發展，不少開發商盲目投資，不重視融資，開發建設完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業地產行業健康發展。在商業地產缺乏科學的開發運營模式的情況下就急于快速發展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業地產行業發展。

為了應對當前困境，下面簡要概括商業地產開發建設和運用管理中存在的問題。

第一，市場定位模糊。在現實生活中我們經?？吹揭粭l商業街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當造成的。就當前來看，我國的商業地產開發商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發前期規劃不夠重視，不經反復推敲就投入建設，導致對項目所在區域內商業結構走勢的認識不足，部分區域出現商業網點過剩或不足，造成商業結構不合理。

第二，運作程序不合理。我國商業地產采用先開發后招商的運作流程，有時甚至建設一半才招商，之所以這樣，與商業地產招商難度大有很大關系。目前，我國房地產市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應求，商業地產招商面對的是經營商，如果經銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經銷商要求進行大規模整改，造成不少的資金浪費。

第三，營銷理念不科學。由于房地產市場潛存著巨大的經濟利潤，一些開發商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業用房在設計過于強調包裝設計，甚至脫離物業本身的實際情況，導致設施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。

第四，融資渠道單一，詳見前文。

總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業地產在長期運營過程中存在著巨大的風險，如果不為其配置一套科學且成熟的開發運營模式，將很難實現健康發展。為了消除風險、降低難度，應基于商業地產的全生命周期進行開發建設和運營管理，為商業地產提供科學的全程運作流程。

2 商業地產開發運用設想

在統一管理思想下，商業地產在開發建設和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環節的工作及其中的側重點，注重地產和商業之間的內在關聯，不可將兩者進行簡單分割。從商業地產的整個操作流程來看，開發設計是開始，而運營管理是項目成功的關鍵，所以開發商要想獲得預期效益，就必須做好運營管理工作。當然，也不能忽視前期開發建設的重要性。

第一，整合相關利益主體。在商業地產開發運營中涉及著諸多利益主體，有開發商、投資商、運營商、經銷商，此外還有設計方、施工方、政府、金融機構等。各方之間的利益既對立又統一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現整體利益最大化，使自身獲取預期利益。在全生命周期開發運營模式下，應對各方利益主體進行系統性的整合，制定統一的目標、統一的規則制度，加強各方之間的合作，為實現整體利益最大化而共同努力。

第二，集成各環節。從商業地產項目的操作流程來看，整個過程中要經歷調研、市場定位、規劃設計、招商融資、運營管理等多個環節，各環節彼此獨立，又存在著一定的內在聯系。例如，市場調研結果直接左右著市場定位，而市場定位又是規劃設計的基準，等等。在傳統的開發運營模式中，各環節之間的關系是松散的，很難使整體實現優化配置。為此，應對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環節，不可忽視各環節之間的內在聯系。

第三，貫徹執行統一管理思想。具體而言，統一管理就是要統一組織、目標、理念、規則制度等，使商業地產形成一個統一的整體，并按照統一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優化配置，實現利益最大化。

在上述三種理念指導下，下面對商業地產開發運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構想能夠消除商業地產發展中的存在的問題，促進其又快又健康發展。

第一，市場調研。市場調研的主要目的在于收集和分析與項目相關的信息，了解項目所建區域內的商業趨勢等，對項目可行性研究極為重要。

第二，市場定位。由于市場定位關系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業地產項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環節不能沿用普通住宅地產的那一套模式。具體而言，商業地產市場定位包括圈定位、規模定位、客戶定位、經營定位等。雖然各項定位內容都非常重要，可是經營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經營定位時，開發商一定要基于商圈發展趨勢，立足于商業地產項目的整體規劃來進行相關操作，保證業態組合科學，才能在長久的經營中實現持續盈利。

第三，規劃設計。開發商要清楚地認識到，商業地產的規劃設計不單單是一種建筑格局的規劃，也是一種商業經營規劃，所以在規劃設計時既要重視建筑格局設計又要強調商業經營規劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業地產規劃設計要滿足的條件：各功能業態比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設計滿足技術要求等。

第四，融資。在傳統的融資模式中，商業地產對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業地產發展。為此，應參考一些發達國家的商業地產融資模式拓展我國商業地產的融資渠道。雖然我國房地產行業十分繁榮，但是商業地產融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構投資、銀企合作、REITs、預租、商企聯建等。只有融集了足夠的資金，開發商才有強大的資金運營能力，項目建設和運營才能取得好的效果。

第五，招商。商業地產招商主要分為兩步，一是開發前進行主力店招商，二是在開業前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發商要基于市場調研的結果找到與項目和商業圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業態，不能重復，保證業態組合科學。在散鋪店招商上，開發商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。

第六，運營管理。運營管理是商業地產項目開發運營中的重點內容，關系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業地產在運營管理上要統一企劃營銷、統一客戶服務和賣場管理、統一物業管理、統一品質管理，全力貫徹執行統一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。

3 結語

綜上所述，商業地產在開發建設和運營管理的整個過程中要采取統一管理理念，注重各環節的集成，使其統一服務于項目主體，才能使項目整體實現優化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。

參考文獻

[1] 蔡堅.淺談促進我國商業地產經濟發展的途徑與方法[J].現代商業，2011，（7）.

[2] 張澤穎.基于價值鏈理論的商業地產核心競爭力研究[J].產業觀察，2011，（1）.

[3] （美）菲利普·斗特勒，凱文.萊恩.凱勒著.盧泰宏，高輝譯.營銷管理（第十三版）[M].中國人民大學出版社，2009.

[4] （美）Johnnie Rosenaue，John Mayfield著，王霆譯.房地產市場營銷（第三版）[M].中國人民大學出版社，2009.

[5] 黃偉庭.中國商業房地產開發運營研究-困境與現實選擇[D].東北財經大學，2007.

[6] 2010-2015年中國商業地產市場投資分析及前景預測報告[R].中投顧問產業研究中心，2010.

篇6

關鍵詞：商業地產；轉型；誤區；解決思路

中圖分類號：F27

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）05-0093-02

近年來，房地產行業結構升級及國家宏觀調控常態化實施，催生了商業地產投資和發展的繁榮。但是，商業地產大發展也造就了一系列的問題，比如重復開發、定位雷同、資源浪費及伴生而來的空置率居高、回報率趨低等。其根本原因在于，傳統房企往往容易忽視商住地產之間的固有差異，習慣于以住宅模式進行商業地產運營，對戰略轉型商業地產困難預估不足，從而導致從項目開發至管理運營過程中的一系列問題，隨著近年商業地產項目開發數量驟然大增，這種問題愈發顯著。本文將著重分析傳統房企在商業地產轉型中的誤區，并在此基礎上探討相關路徑。

1商業地產轉型的主要誤區

我國商業地產開發運營商普遍脫胎于住宅開發企業，在商業地產規劃設計、開發建設及運營管理等方面往往容易陷入住宅開發的固有思路，這是房企向商業地產轉型過程中主要誤區的體現和原因。大體而言，主要體現在以下幾個方面：

（1）追求短期銷售收益。

商業地產價值體系遠較住宅復雜，除銷售收益以外，其價值更體現在資本收益、租賃收益和商業收益等方面，注重“長期持有”。但由于國內房企普遍缺乏自有現金流平臺，難以承受商業項目“長期持有”帶來的巨額資金沉淀，在商業項目定位上往往以快速變現為導向，這種導向也同時體現在項目規劃建設過程中。這種目光短淺、追求短期利益的銷售導向行為與商業地產長期發展思路是格格不入的，也與商業地產價值體系相違背。其后果在于，開發企業僅能享受銷售收益，而無法分享商業地產核心收益—資本收益和租賃收益；而對投資者和經營者而言，由于銷售造成的產權分割和銷售導向型規劃開發造成項目功能缺位，項目資產價值和經營價值必大受影響。因此，追求短期銷售收益的商業定位無異于扼殺了項目本身應有的價值，造成了資源浪費。

（2）商業規劃和設計缺失。

住宅使用功能為一般性居住，商業地產則為多樣化商業需求，包括商品展示、餐飲娛樂、休閑購物、商務辦公等，使用要求相對復雜，其健康持續發展必須依托項目整體有序的功能設施、業態布局、商品配置等科學規劃，這就要求商業項目要在規劃設計方面全盤考慮商業需求，在工程設計方面融入商業運營理念，這往往是傳統住宅設計單位所無法單獨勝任的。但由于開發企業經驗不足和理念偏差，往往容易忽略項目的整體商業布局，其結果是規劃設計無法融入現代商業要素，各商業模塊之間缺乏銜接，影響項目的整體性和布局合理性，從而影響商業項目的生存發展能力。

（3）重視招商而忽視后續運營。

商業地產價值體系包括開發價值、資本價值、租賃價值和商業價值，其中資本價值和租賃價值的提升都有賴于商業價值的實現，因此，商業地產最核心價值體現為商業價值，商業運營也成了商業地產價值實現的核心步驟。因此，選擇適應商業項目持續發展的目標業態和品牌就顯得尤為重要。但在眾多開發企業眼里，招商工作成為商業運營的重中之重，為達到招商目的，忽視后期運營的長遠目標，盲目引進不符合項目主題和市場要求的商戶，破壞項目整體業態布局和商品結構，以為招商完成就萬事大吉，這實際上是套用房地產銷售模式的短線思維。其后果是影響了項目整體形象提升和經營規模優勢，這種急功近利的招商行為系目前商業地產領域的普遍現象之一。

（4）無序供應。

商業地產尤其是大型商業項目有其立身之本，其發展程度必須依托于一定區域內潛力客戶規模和經濟發展水平，其供應規模應是有序有度的。不是任何區域都適宜發展大型商業項目，這就要求開發企業慎重選擇開發區域，根據市場容量和需求來確定商業規模和檔次。但近年隨著商業地產的崛起，我國商業地產領域出現了無視市場需求和盲目大規模投入的現象，30萬方以上規模的大型“綜合體”和超高層寫字樓大量拔地而起。據稱部分二線城市在建“綜合體”數量就超百個，部分中小型城市也在醞釀大力發展大型“綜合體”和超高層“地標建筑”。其結果必然導致大量空置，商業項目回報率大幅下降，這種現象已在我國商業地產領域體現。

2商業地產轉型的相關路徑

商業地產與住宅的差異主要在于，一是長期而穩定的資金需求量大；二是適應的商業運營模式；三是強大的專業人才隊伍。彌合了上述差異，就基本具備商業地產轉型的條件。因此，商業地產轉型應著重構建以下路徑：

2.1構建現金流平臺

商業地產項目投資額大且回收期長，近年隨著商業地產投資進入，商業用地價格也水漲船高，投資門檻不斷提高，因此，打造強大的現金流平臺至關重要。從國際國內領先的商業地產企業經驗來看，現金流平臺主要有以下形態：一是“以售養租”，通過出售非核心的銷售型資產獲取現金，支撐經營性的核心物業長期持有運營，實現公司內部或單個項目內的資金總體平衡。這是一種“重資產下的內部資金平衡”，在這種模式下，銷售型資產的銷售收入扮演了經營性核心資產的現金流平臺角色。這種模式由行業龍頭萬達地產引領，由于境內長期融資平臺缺乏，這種模式也為眾多發展商業地產企業所效仿。二是“產融結合”，實現產業經營與資本運作的無縫對接。其基本運作方式為：通過對商業項目一段時間的建設開發和培育，條件成熟后注入REITs，實現資金的快速回籠。這種模式既可解決商業地產資金的長期積淀問題，又可同時分享開發收益、物業升值和租賃收益，但由于境內資本市場尚無REITs上市，因此該模式尚未形成主流，境內僅有凱德置地等境外企業運用該模式。三是“自有資金支持”，這需要企業或其公司具備及其強大的資金實力，比如華潤置地的“總部孵化”模式。

2.2打造商業模式和運營能力

一是根據自身業務特點和資源儲備，構建適合的商業模式。比如萬達地產依據龐大的商業資源儲備，獨家打造了“訂單模式”；華僑城利用其旅游行業運作經驗，確立了“旅游+地產”商業模式。二是打造商業地產核心運營的四大專業能力。包括：專業的投資能力，提升企業投資符合自身定位和發展方向的商業用地能力；專業的策劃能力，主要是打造商業項目及各業態的專業組合能力；專業的經營能力，主要是日常運營能力；專業的品牌打造能力，提升企業品牌和商業項目品牌的市場號召力。

篇7

關鍵詞： 房地產商業項目風險管理

Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.

Keywords: real estate business project risk management

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

建設工程項目由于工期長、投資大，參與主體多，組織關系復雜，在實施過程中不確定性因素很多。因而，在項目實施過程的各個階段將面臨各種風險，風險管理實質上是一個降低風險負面影響的決策過程，該決策過程包括識別、估計與評價、處理及后評價幾個階段。本文主要介紹了房地產開發項目中商業地產項目風險管理及控制措施等內容。

一、項目風險管理概述

現代風險管理一般由三個階段組成：在識別、估計和評價了風險之后，就應考慮如何有效地控制和處理風險，即選擇應采取的各種避免損失和控制損失的對策，分析各對策的成本及后果，各施工企業根據自身的經濟狀況及風險管理的總方針和特定目標，確定各種對策的最佳組合，達到以最小費用開支獲得最大安全效果的目的。

風險控制對策是指處置風險和避免或減少損失所采取的各種措施和手段，這種處理技術的主要特征是力圖避免或減少涉及風險各方所面臨的風險及其影響，即通過回避風險、損失控制、非保險轉移等手段，消除或抑制風險因素，防止風險事件發生，盡可能地將風險損失減少到最低限度，一般在損失發生前實施?；乇茱L險系指直接避免能導致風險的事項和活動，以消除可能發生的損失。

二、商業地產六大風險

1、物業形式明顯不同

商業物業與地產商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業物業應具備與之相對應的經營模式和管理人才，否則將會付出慘重的代價。因此，開發商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應先確定經營模式、招商對象和業態需求,進行建筑規劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發風險。

2、競爭加劇價值下降

高額利潤驅使著眾多的地產商跟風進入商業地產的開發領域，由于信息的不對稱，在同一區域可能會出現多家商業地產項目撞車的現象，導致商業地產從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴重后果。因此，進行競爭者調查和掌握政府商業規劃十分重要。

3、充分認識資金壓力

大型商業地產項目的招商對象通常是已經或準備進入中國的外資商業企業，由于他們更多地是租用而非購買商業物業，因此若無強大的資金實力或無力自己經營，則很可能會被資金壓力逼上絕境，甚至出現新的爛尾地產項目。

4、復合人才嚴重缺乏

商業地產在國內特別是北方地區起步較晚，目前開發商業地產的開發商多為地產商，對商業的選址、功能要求等專業知之甚少，對地產和商業均為精通的復合型人才更是鳳毛麟角。人才的短缺導致開發商業地產的風險加大。

5、利潤過高產生泡沫

目前國內一些城市特別是大型發達城市，由于策劃炒作等非理性因素，導致商業地產的租售價格虛高，一些經營者在商業微利時代的大背景下，不堪高價格的重負，很難步入持久的良性經營，經營者的失敗最終將會把爆漲的商業地產市場拉下馬來。

6、經營理念差異過大

商業地產應屬于邊緣產業，商業與地產兩個行業的差異性很大，經營決策理念也相去甚遠。在實際中兩個行業人員在決策理念和經營運作過程中，時常產生劇烈的碰撞，達不到："1+1=？"的統一，不和的最終結果必定是商業地產項目的失敗。

三、有效控制風險

由于商業地產經營回報期長，投資大，風險大，一旦開發經營不理想，將造成巨大的經濟損失，對此，可以從以下幾個方面來控制風險。

1、選址應權衡各種因素

商業地產選址首先應考慮項目所在地的城市影響力，目前一些地級城市由于交通不完善、旅游資源不豐富、城市影響力弱，開發大規模MALL就值得商榷。其次，項目應考慮交通系統是否完善，因為交通將影響項目的核心商圈輻射半徑的大小和物流系統成本的高低。 第三，應考慮核心商圈消費能力，以本地消費為主。第四，應考慮政府對地段的重視程度。作為發展商或公司對商業經營了解得太少，所以在進行商業項目選址論證時一定要有商家或經驗豐富的商業顧問公司參與；在選址論證上不光靠經驗，還要有大量的定量分析，既然商業地產的價值要靠招商來實現，而要成功招商必須與商家（主力店）有"共同語言"，從商家的角度來論證商業項目選址的合理性，而不是一廂情愿的"單相思"。

2、開發規模宜適度

目前，我國商業地產開發好像存在一種誤區———越大越好，事實上，商業規模受商圈購買力和商圈其他商業設施的制約，所以商業地產的開發規模要通過科學的分析。一般來講，5萬平方米左右的MALL區能基本滿足一般二級城市的購物消費功能。

3、項目定位應適度超前

在對商業項目定位前，除考慮項目所在地的總體經濟環境、產業結構、人口基數、消費能力、消費支出、消費習慣、當地人生活水平、商業布局現狀等市場情況外，還要對經濟發展趨勢、商業發展格局進行詳細分析，項目定位要適度超前。

4、營造主題特色吸引消費者

沒有特色、沒有主題的項目就沒有生命力。主題一定要有豐富的內涵來支撐，要特別抓住購物群體當中核心的部分，充分考慮本地文化特征，商圈的最為有效的輻射范圍主要還在本地市場，受現在的收入條件限制，對外地市場的影響，畢竟有限。

5、專業化經營管理保證投資者利益

有不少商業項目，前期開發推廣都非常成功，但經營非常艱難，從而造成投資者信心喪失，因此聘請著名的商業管理機構已經成為我國目前商業地產開發的主要模式。

總之，商業地產開發應在科學選址、定位的基礎上，確定經營模式、招商對象和業態需求，并請專業商業規劃公司進行商業規劃設計，最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發商業地產的風險。

參考文獻：

〔1〕全國造價工程師執業資格考試培訓教材，工程造價管理基礎理論與相關法規，中國計劃出版社2009年第五版。

篇8

A：田耘

Q:小時候我總聽家長說“走，前門買書去”，前門大柵欄是那個時代的商業購物中心，但近年來幾乎沒有北京當地人會專門去前門地區消費購物。前門大街改造工程一直為業界所關注，不僅由于其特殊的地理位置與重要的歷史文化背景，大家更想知道未來將呈現怎樣的商業業態。

A：古都風貌的魅力和現代商業活力的統一是這條大街今后要秉承和追求的目標。前門大街修繕完工后恢復了標志性建筑六柱五牌樓和長816米的明清時期的御道，再現前門大街兩側建筑的歷史風貌。而現有商戶中包括老字號在內的中華民族品牌占前門大街整體的70％以上，突出樹立民族品牌在前門商業區的領軍地位。未來將恢復古都風貌，復興商街繁榮。

Q：恢復風貌易，復興繁榮難。樓市傳媒曾經做過一個北京現有區域商業中心的研究，調查發現北京市目前的主流消費群體是北京當地與長期居住在北京的年輕人、白領階層以及時尚女性。而我們發現前門的客群以旅游觀光客居多，前門商業街的客戶群是如何定位的?

A：我們也是把目標客戶鎖定在當地的主流群體的。我們分析這個地域的目標人群是服務全市的消費者和海內外游客，70％服務本地消費者，30％輻射外地及國外來的客人。由于定位準確和歷史文化風貌的復興吸引了大量游人客源。前門地區每日游客數量逐月攀升，日均已經達到15萬人次左右，節假日高峰時期突破35萬人次。

Q：日均15萬人次左右，高峰突破35萬人次。這個數字確實相當可觀，但如何能把這些旅游觀光客留下拉動消費，這才是前門商業區的核心問題。

A：前門大街商業區功能規劃為一街五區，即前門大街步行商業街、中華老字號傳統商業區、民俗餐飲區、高檔商品區、四合院體驗和娛樂休閑區，這解決了消費者的“吃喝玩樂”等需求，把客留住。

根據我們掌握的資料，2008年前門大街幾乎沒有受到金融危機的影響。全聚德、都一處、月盛齋等老字號取得了良好的經營業績，新開業的H&M、ZARA等國際品牌也受到極大關注。劉老根大舞臺開張后演出爆滿，增強了文化創意產業的影響力，每年拉動的消費預計在數億元左右。

Q：對于商業地產而言交通組織非常重要。前門商業區如何解決交通問題，以更好地適應商業消費者的需求?另外對于北京這座“生活在車輪上”的城市，前門會不會出現停車難?

A：我們在北端有地鐵2號線，南端有地鐵7號線、8號線，東側是快速公交路。前門項目對于停車問題是提前列入了規劃，目前地下二層和三層，規劃了1108個車位，而將來全面完善后，采用先進雙層停車設施，可以滿足2500輛生活用車的停放，實現的是一種立體化的交通。

Q：天街置業全都是政府股份嗎?

A：政府的國有資本監督管理委員會，作為投資主體，來修繕建設管理前門物業。整體前門商業物業堅持政府主導規劃、風貌保護、商業業態、街區管理和基礎設施建設，國有企業為運營主體。

Q：實際上前門不是個單純以商業為目的的項目，更像是為舊城改造而進行的城市建設。

A：你說得很到位，前門的本質是古城風貌的保護工程，是民族文化的傳承工程，同時將來又具備經濟上的活力，所以這是復合型的立體的目標。

Q：恕我直言，往往政府主導下的商業地產項目因為與市場結合度不高而無法產生很好的經濟效益。前門將采取哪些與眾不同的招商運營形式以避免出現類似問題?

A：前門項目有其特殊性，前門工程不是房地產開發的模式，它的本質是古城風貌的保護工程，是民族文化的傳承工程。在立項的時候，叫修繕整治工程，而具體商業物業是由政府長期持有，由國有資本企業進行運作，目的在于穩定業態、打造特色。并且本次前門大街商業區東擴并啟動招商的四個地塊建筑將推出與終端用戶功能合作的新方式。由天街公司在修繕建設過程中向商家詳細介紹物業狀況和商業規劃，建設者和使用者提前溝通意向，洽商長期合作方式，吸納用戶的需求，這一舉措對按需完善市政能源配套設施，商家提前介入，縮短物業閑置期，與前門大街已形成的商業功能相輻射，相輔互補、服務配套，具有重大意義。

篇9

關鍵詞:商業地產 建設投資 危機管理

一、簡述商業地產危機與風險管理

由于商業地產開發企業構成因素復雜多樣,所處的市場環境和社會環境變化加劇,商業地產開發企業正越來越多地遭遇危機事件的挑戰。商業地產開發危機與風險管理是地產開發企業采用科學的方法,對開發過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價,選擇最佳風險管理措施,保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失,獲得安全保障的過程。

加強房地產開發風險管理對房地產開發企業而言,意義重大。危機管理為全面、合理地處置風險提供了可能性,風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、準確的計算基礎,又能夠用科學、系統的方法,對各種風險對策的成本及效益加以比較,從而得到各種對策的最佳組合;風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化,減少決策的風險性;風險管理有利于房地產開發商增強風險意識,從被動成為主動管理型,為項目開發提供安全的生產經營環境。

二、我國商業地產發展現狀

2010年,房地產市場迎來了前所未有的強勢調控,中國房地產調控進入實質性階段,市場將回歸理性,商業地產勢必將取代住宅成為新的熱點。在商業地產短期內取得輝煌成就的同時,也衍生出了諸多影響我國商業地產協調、健康和可持續發展的重要問題,這些暴露出來的問題導致商業地產開發企業陷入危機。

而我國的商業地產開發企業普遍缺乏危機管理意識,既缺乏專門的危機管理機構、隊伍,也缺乏危機應對措施。這些制約我國商業地產發展的顯性或隱性危機因素,客觀上已成為商業地產發展過程中不能回避而亟待關注和解決的問題。

我國正處于工業化與城鎮化的進程中,隨著經濟的發展,城市的建設與更新也會不斷加速。城鎮化的浪潮能否快速有效的推進,商業房地產市場健康有序的發展起著至關重要的作用。因此,我國商業地產開發企業需要引入危機管理,有效處理各種危機問題以期防范危機、減少企業和品牌損失、完善企業管理。

三、目前商業地產存在的危機分析

地產的利益群體是個長長的鏈條,鏈條的終結和起始點是消費者,當消費者的利益不能被兼顧或其利益被最大化的攫取,當達到了難以承受的極限時,消費者就不會再投入購買,資金不再流通,產業鏈條將會面臨萎縮。以下從戰略層面和運用層面分析地產企業目前存在的危機。

3.1戰略層面危機

3.1.1戰略定位與規劃布局不準確

項目缺少前期市場調查和策劃。以專業房地產為其主營業務的房地產企業幾乎不存在,而目前國內的商業地產開發企業大都從住宅開發起步,把住宅的開發模式帶入到開發模式,先造樓后招商。

由于前期開發商對地產要做什么并不清楚,做商業的拿到樓盤后,絕大多數都要改造。項目復制多于創新,只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復,而有的大城市脫離消費者實際需求盲目開發大型購物中心,購物中心的業態設計與消費者需求脫節。購物中心產品精細化程度不夠服務質量與管理水平較低造成目前國內地產項目普遍缺乏持續的競爭力。

再者商業地產規劃布局不合理,地產作為整個商業經濟產業鏈條中一個基礎性的上游產業,涉及到相關產業經濟、人口數量、消費水平、市場容量、業態選擇、商品定位、商業運營等綜合考量。因此,地產的建設與城市的和諧發展息息相關,加強城市開發建設的宏觀管理和統一規劃是必須的選擇。

3.1.2企業發展戰略定位在執行中常出現游離與偏差

對于我國的一些地產企業來說,在制定企業發展戰略定位時缺乏敏銳的戰略眼光,對于投資發展的高壓線和金融風險的安全系數估計不足,企業投資規模與資產負債法定比例不明確,一旦投資風險產生,企業便往往手足無措。

同時即便有很好的企業發展戰略由于環境的變化、利益的驅使、資金鏈的要求、經營的實際等等因素,導致很多企業在具體執行發展戰略中出現較大的偏差和游離。

3.2 運營層面危機

3.2.1 融資渠道窄

我國房地產企業,由于國內的資本市場發展不夠成熟,房地產證券化發展也比較緩慢,大部分融資渠道較窄,通過銀行貸款是目前主要的融資手段。

目前全國房地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右,房地產自籌資金比例很低,只占到位資金33.5%。而大型城市開發商對銀行信貸的依賴程度已經超過了90%,大大超過50%的風險貼現。在銀行對房地產項目的貸款越來越謹慎,限制越來越多的情況下,融資渠道相對單一的眾多房地產開發商將面臨資金鏈斷裂的危機。

3.2.2開發模式忽視經營管理

商業地產是一個涉及投資商、開發商和經營管理方三方合作的過程,開發模式忽視經營管理需要,房地產開發、產業經營與物業管理三者嚴重脫節。有些開發商只管賣房不管經營,用炒作住宅項目方式炒作商業地產項目,造成投資收益不佳,導致投資者喪失信心,導致市場上有許多項目面臨經營不善而進行調整,甚至閉門謝客的情形。

比如Mall以較低的租金(甚至不收租金)和較長的租期吸引大型主力店,而以高租金和短租期對待小商家,是Mall營銷的國際慣例。但事實證明,國外Mall是很少將商鋪出售的,因為這既不利于統一管理,更不利于按照功能需要選擇合適的商家。而在國內許多Mall的開發商雖然意識到這點,但是資金的矛盾使得許多開發商把商鋪一賣了之,使得Mall沒有統一的所有者。

這種以賣為主、分割經營的方式造成了物價偏高、服務不夠統一的局面,進而限制了消費和企業的擴張。尤其是通過炒作而使售價居高使未來的租金價格也偏高對各種品牌企業的進入形成壁壘,由此而產生的這些矛盾直接導致后期物業管理困難,造成商業地產面臨發展瓶頸。

四、商業地產企業應對危機措施

在爆發危機之后,企業如果不能及時的采取措施進行反危機行動,那么將面臨著倒閉的風險。現在我國的地產開發企業目前面臨著諸如市場運作不規范,市場競爭激烈,相關法律法規體系不完善等不利的外部環境,同時企業內部戰略和運營層面暴露出的種種危機問題都威脅地產企業的可持續發展。

筆者提出以下應對危機措施,希望能幫助我國房地產開發企業有效處理各種危機問題,以期防范危機、減少企業和品牌損失、完善企業管理。

4.1明確發展戰略定位

明確發展戰略定位是商業地產企業應對危機,打造企業競爭力的前提。在日益激烈的市場競爭中,成功的地產企業和成功的策略背后,都有戰略謀劃的合理性,只有自覺地掌握企業成功的理論依據才能機智、清醒謀劃企業戰略使企業在遇到風浪面前立于不敗之地。戰略就是選擇,這就要分析所有的可能性。

戰略思考既要敢于冒風險,又要考慮企業能承受風險的能力,而現今成功的商業地產企業均有清晰的發展戰略。

4.2積極拓展企業戰略空間,打造運營團隊

加強品牌資源和專業人才的積累是企業打造核心競爭力的基礎。地產開發無疑是通過建設大量的商業設施來引進多種檔次、知名度較高的零售經營商,開發企業可以在項目開發之初,通過品牌招商的方式,聚合多種品牌資源,增進相互之間的了解和默契,有計劃地開展合作,培養專業人才。甚至采用聯合開發、合資合作的方式,共同開發區域市場乃至全國市場。

房地產的發展戰略定位決定了商業房地產運營者與聯合體內各產業企業的相對地位,并進而決定了運營者在多大程度上具有對各產業資源的整合能力。商業房地產開發歷經投資策劃、規劃設計、招商策劃、工程管理、營銷推廣、商業管理六大環節。

由于我國房地產市場發展的特殊性,現階段大多數企業并不具備以上各環節的實施能力和相關人才,由此,也產生了房產開發企業下的眾多服務單位。開發企業以項目業務外包的方式和策劃公司、施工單位、公司、物業公司合作。這意味著外包方式將嚴重影響著開發企業的發展。

因此,開發企業核心能力的打造更重在這六大環節的需求管理能力和產業運作能力,做到全面控制,分散實施,匯聚優勢資源,打造屬于企業自己的核心優勢能力。

4.3增強融資能力,拓寬融資渠道

房地產企業是資金高度密集的運作體,相對于住宅開發企業,由于建成的大部分商業項目都是以持有為主、通過租金收入實現回收成本和利潤,其資金回收期更長,資金鏈運作要求更高。

因此較強的融資能力是提升房地產企業的重要保證。地產企業的融資方式包括:銀行貸款、股權融資、信托計劃、投資基金等。據統計我國80%的房地產開發企業依托銀行貸款,地產企業應拓展多元化的融資渠道,在一定風險能力范圍內增強權益和負債融資。

4.4統一商業營運管理

在房地產的后續管理中,地產商往往缺乏對項目的整體控制力,單純靠分散的業主或租戶自身調節,這樣的經營風險很大,因而出現失敗也在所難免。所以地產商在租售商業地產后,一定要做商業物業的規劃,應由專業化的經營管理公司包裝、管理,以形成品牌效應,樹立整體的品牌形象。

篇10

就此，《東方企業家》專訪了世邦魏理仕中國區綜合體項目服務部高級董事樂曉爭――作為全球最大的商業地產服務公司，世邦魏理仕早于三年前率先成立了綜合體業務服務線，推動了一些大型項目從前期定位后順利進入二三期工程；世邦魏理仕同時是國內房地產咨詢行業唯一一家擁有綜合體業務專線的公司。

（世邦魏理仕中國區綜合體項目服務部-高級董事樂曉爭女士，以下簡稱“樂”）

《東企》： 城市綜合體目前在國內的開發數量是怎么樣的情況？

樂：嚴格來說，“城市綜合體”是將城市中具有一定規模的商業、辦公、酒店、文娛等城市生活空間的三項以上業態進行組合形成的地產形態。

但目前“城市綜合體”概念認知度比較模糊，原因在于國家沒有出臺統一的名詞界定，各家機構的數據根據自定義的統計口徑，概念涉及所覆蓋項目的規模、總建筑面積以及包含功能組合的種類等，都是含糊的。可參考的數據均是在一定的以及一系列限定條件下統計的，例如，根據開發體量（界定多少萬平米以上）或者組成業態的復合度（2個以上），加上一定的地域區間等等。

《東企》：城市綜合體是否存在過熱的現象，國內市場的開發前景如何？

樂：開發現狀不是一般過熱，是“超級過熱”。城市綜合體運作前驅者的成功案例，使得諸多后來的開發商普遍對綜合體項目前景過分樂觀，發生一窩蜂擁上的現象，發展商們拿地時候對于體量要求越來越大的結果。

相比單體的開發，城市綜合體最可能成功的因素之一是項目開發的規模效應，有機會帶動整個周邊的消費市場和從而間接提升土地價值。綜合體開發的風險是否比單體開發更大，關鍵考驗開發商如何科學、合理地去利用規模效應，整合資源的能力。

《東企》：城市綜合體開發隱現泡沫化，這在未來幾年后會發生降解，還是可能直接破裂？

樂：泡沫效應過去幾年未被印證，主因是伴隨中國經濟在成長，市場需求還在成長期的原因；隨著政府新一輪政策重新調整及市場達到一定飽和后，如果地產供應量仍在持續上漲，許多地方將慢慢顯示出供過于求導致的負面影響，這就是未來三五年的城市綜合體開發的市場趨勢――綜合體竣工后，可能出現入駐率低、租金和售價回報遠遠低于預期的情況，且短期內難以改觀。

《東企》：品牌開發商比如紅星和萬達，在綜合體開發項目上能不能憑借品牌來獲得優勢？

樂：開發商的品牌優勢已經凸顯，但在未來三到五年，原先品牌開發商優先獲得土地儲存被消化掉，現有的規模效應的優勢將慢慢消失。因此品牌開發商也需要，且在走轉型的路線。

《東企》：未來開發項目可能向何種模式轉型？

樂：轉型，一方面例如萬達已經停止單純復制路線和商業模式的開發方式；另一方面，零售類購物中心的很多業態會受到電商的沖擊而導致店面營業額收入降低，從而使得購物中心的招商業態不得不逐漸提升體驗類業態的比例；在商品品類方面，中低檔的產品受到電商的沖擊可能性更大，因此，零售類購物中心可能不得不通過提升業態檔次定位或者增加購物空間的其他吸引點來吸引客戶從網上轉移到實體店，來增加消費過程的綜合體驗感受來抗衡電商的威脅。

隨著電商進一步成熟，在不久的將來，中高檔的貨品可能也難以避免受到電商的競爭和擠壓。購物中心的功能還會發生變化，即使現在，購物中心已經不再是單純的消費場所，而是衍生出社交、休憩場所的功能了。

《東企》：紅星美凱龍的商業模式在二三線城市及一線大城市的操作呈現一輕一重的表現。一線城市幾乎全部自營，二三線城市只輸出管理和品牌。如何理解這種策略？

樂：一輕一重的模式兩者在初期是不可分割和相互依靠的：在主要城市以大量的資金和人力投入到地產建設并租賃經營，旨在形成一個產業鏈相當完整的資產模式，并靠其塑造一個核心的商業品牌，以此成為號召力并對于二線城市的類似業態項目進行品牌的管理輸出。

根據消費者對于品牌的認可奠定潛在的客戶基礎，加上商家認可的管理模式，使得紅星美凱龍能夠在二三線城市達成輸出，其效益回報類似一些酒店品牌輸出模式。兩者相互依靠，互惠互利。然而，紅星美凱龍能否像成功酒店那樣持續發展，取決于幾個關鍵因素：

首先，品牌市場認知度是否持續。其次，是否有競爭者取代其在不同城市的地位，比如居然之家也在慢慢成長；最后，如何面臨未來的競爭進行不同業態的系列化發展。

《東企》：綜合體開發比單體開發風險更大，是不是專注某一業態會比綜合體更好？

樂：不盡然，要結合當地市場供求情況具體問題具體分析。

從紅星美凱龍的角度，在家居賣場的業態基礎上，附加另一個百貨賣場的模式，意在化解業態單一的風險，以多種經營模式降低商業運營風險。單一家居業態，一旦房地產受政府政策變化影響，購房需求連同家居市場需求會驟降。雙賣場的形式即包括品牌輸出，和當地開發商合作等方式，也是市場競爭升級的轉型之需。

《東企》：在一線城市，出現開發項目的租金收益難以為繼，這是普遍現象嗎？

樂：這不是一個普遍現象，但是，在中國，投資回報低于預期將會是一個慢慢呈現的現象。造成這種情況的因素包括：

一方面，商業地產持續供過于求。其次，電商的沖擊影響，租賃商家的經營模式發生變化。部分商家在租賃店鋪的情況下，未來大部分交易成交可能是在電商平臺下完成，租金支付若依據營業額提成模式，那么開發商所寄望的底租以外的收入就變成零，從而導致了租金收入入不敷出，或低于項目融資抵押的還貸金額的現象。

再次，產品定位方向錯誤。經營的業態產品定位在當地已經供過于求，或者根本不是需求的主體，營運所需要的成本，項目融資的資金成本，以及不動產的折舊成本都將使得項目面臨投資回報負數的情況。

《東企》：城市綜合體考驗開發商的能力主要有哪些？

樂：第一，整合判斷能力。城市綜合體需要由多少業態組合，組合的比例如何，各個業態的檔次定位，和主次定位，以及如何在產品設計階段就區分主次定位，如何根據每個項目前期和后期資金流的情況進行租售比的分配。