房地產經紀行業管理范文

導語：如何才能寫好一篇房地產經紀行業管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】行政管理；自律管理；管理制度

0 引言

為使我國房地產經紀行業與國際接軌，需充分了解他國的戰略方針，政策及行業運作機制，本文旨在對日本房地產經紀行業管理模式作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國同行業發展提供參考最新數據。

1 日本房地產經紀行業實行人歸業、業歸會及保證金保證業務和保證金等保管業務等的狀況

1.1 行政管理

1.1.1 管理主體

政府機關與特殊法人：

國土交通省

住宅金融支援機構

UR都市機構：獨立行政法人都市再生機構

1.2 具體職能

國土交通省：政府機關，實施相關法律，政令的頒布，監管等。

UR都市機構主要業務內容：

1.2.1 都市再生

作為都市再生的計劃者通過構思方案，諸條件配備等的配套業務及作為合作者對事業計劃進行參與并推進民間的都市再生。而且謀求與地方公共團體等的合作推進全國都市再生。

UR都市機構所從事的主要都市再生業務范圍有：

對伴隨產業結構轉換的大規模的土地利用的再編；在都市范圍內形成生活?交流?經濟據點；都市防災性的提高與密集市街地的改善；通過民間出租住宅的供給支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租庫存的地域生活據點的完善。

1.2.2 居住環境

就由舊的都市基礎整備工團繼承的約76萬戶的出租住宅，進行力求既要保證居住者居住的安定又要給予合理管理的同時、通過以供給（照顧殘疾人）無障礙化、改善房間配置、適應社會狀的設備水準提高為目的的更新的住宅、屋外環境的改善、改建事業事等實施居住區的綜合再生及有效利用。

1.2.3 災害復興

支援因地震等受災地的復興事業及強化都市的防災機能。

1.2.4 郊外環境

以少子高齡化的對應，共生環境，安全安心的城市制作為題目靈活運用地域的特性，謀求實現有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅聯（公益社團法人全國宅地建筑物交易業協會聯合會的簡稱）

由于宅地建筑物交易業者的業務是以對國民來說最為重要的宅地和建筑物的供及流通等為主要內容的，特別要求其公共性與社會性。為使這些業務公平公正地得以運作，與此相關的法律制度和行政體制的完善成為重要的事項。此外，宅地建筑物交易事業者自身也應充分意識到其業務所具有的公共性與社會性，并盡力于根基在此基礎上的活動尤為重要。

因此，宅地建筑物交易業者相互協作，不斷努力，為保護一般消者和謀求宅地建筑物交易業健全地發展，根據宅地建筑物交易業法第74條，在全國各都道府縣設立了宅地建筑物交易業協會（宅建協會），而且還設立了作為全國組織的全宅聯。

全宅聯，為達成上述目的，在對不動產進行調查研究和進行政策提議的信息提供活動的同時，還實施了房地產交易等啟發事業及房地產相關人才培養事業。

全宅聯是以全都道府縣的區域為單位的47個宅地建筑物交易業協會為會員的。從屬于這些會員的構成成員（為宅建協會會員的宅地建筑物交易事業者），大約有10萬家，構成不動產業界名符其實最大的團體。會員所擁有的構成成員的大多數是中小不動產事業者，全國團結一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保證組織

全宅保證是隨著昭和47年的宅建業法的部份被修正并制度化后設立的團體。昭和47年12月召開設立總會，開始活動后立刻有宅建協會的所屬構成成員約4萬5000名入會。昭和48年3月，會員數達5萬6000名，獲得了建大臣的社團法人許可。同年5月接受指定業務后，從次月6月開始了宅建業法第64條的第3款中規定的對意見的解決、研修、償還業務。昭和55年，由于在宅建業法第64條の3?第3項增加了為謀求“宅地建筑物交易業的健全發展的必要業務”，也開始對流通機構的完善和促進流通的現代化等助事業的推進做出貢獻。昭和62年1月開始定金保證業務，推進保證的擴充，從昭和63年11月開始推進以定金等保管業務為開端的種種業務。之后順利發展，平成23年3月末的會員數約達到10萬社。全國的宅建業者約80%歸屬其中。平成18年（2006年）5月“公益法人制度改革關聯3法”成立，于平成20年12月開始施行，公益法人（社團法人及財團法人）的制度改革得到推進。作為社團法人的全宅保證也為謀求公正的不動產交易和消費者保護于平成24（2012）年度過渡到公益社團法人。全宅保證是從事解決以宅地建筑物交易業者為構成成員的宅地建筑物交易相關的意見及賠償業務的公益法人組織。全宅保證的主要事務所（中央本部）設在東京都千代田區，從屬事務所（地方本部）分別設在47個都道府縣，采用在全國各地都能夠解決宅地建筑物交易相關意見及受理賠償的組織體制。中央本部和47個都道府縣的地方本部在謀求會員管理、意見解決、賠償、研修等范圍業務處理上相互有機合作的同時，致力于合理的組織運營。

全宅保證的目的和主要業務

按宅地建筑物交易業法（以下“宅建業法”第64條的第2款，規定了關于“宅地建筑物交易業保證協會”的指定事項。公益社團法人全國宅地建筑物交易業保證協會（下稱“全宅保證”），就是基于此而設立的保證協會，全國宅地建筑物交易業者（以下“宅建業者”）中大約80%加入了該協會。該協會以解決買賣物件購入者，出租物件借人等顧客與會員宅建業者間糾紛的相關意見，以及萬一未能解決時的償還業務為中心，實施為謀求宅建業務相關各方資質提高的研修，以及服務于消者的一系列不動產相關的研討會等。而且，還施行為公平、公正、安全地進行交易的保證金保證業務及保證金等保管業務。此外，接受國土交通大臣的承認，進行旨在謀求宅地建筑物交易業健全發展的各種必要的業務。同樣地，成為全宅保證的保證業務基礎的，償還業務保證金分擔金的合計委托保管額（償還業務保證金）在平成23（2013）年3月末至今，約達600億日元。

2.3 全日本房地產協會

公益社團法人全日本不動產協會是從建設大臣領受了設立許可的公益法人，以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易業法”首次公布為契機，于同年10月1日成為具有業界設立歷史最悠久之盛譽且擁有全國47個都道府縣房地產業者的全國性組織。

本協會在房地產是產業的基礎，土地和宅地建筑物的供及流通是國民生活的根本的認識下，開展為確保消費者的安全和公正，促進有效利用等活動，及貢獻社會和業界健全地發展等系列活動。

特別是本會伴隨著公益法人制度改革，被內閣總理大臣認定為符合公益認定基準的團體，接受了作為“公益社團法人”的認定，從平成25（2013）年4月1日起，以“公益社團法人全日本房地協會”身份開展各項業務活動。

（1）主要業務

a.進行國內外房地產相關的調查研究及信息收集，同時將通過對其所做研究而提供給政府的政策建議及提供的信息作為出版物進行刊行出版

b.面向從事宅地建筑物交易業者或將要從事者的研修，講習及指導

c.面向國民進行關于房地產交易知識的普及，啟發，指導及建議

d.舉辦房地產相關會議及演講會等

e.開展對受災者及其他社會弱者的支援或對地域社會的健全發展有益的啟發活動、支援活動及其他貢獻社會的活動

f.開展以謀求會員利益或促使其彼此和睦為目的的事業

g.此外還開展為達成本會目的的必要事業

（2）事業活動

a.全國房地產會議；b.社會教育事業；c.研究指導事業；d.公益社團法人房地產保證協會；e.國際交流

3 管理制度

3.1 保證金等保管制度

A.成為對象的交易

如宅建業法第41條的第2款規定的，當宅地建筑物交易業者自身成為賣主時，在向買主的一般消費者出售完成物件的情況下，要領受買賣貨款的10%或者超過1000萬日元的保證金等時候，必須對保證金等采取保全措施。保證金等保管制度就是其中之一。

B.保證金等保管制度的結構

保證金等是根據此項制度，由全宅保證地方總部代替賣主接收進行保管，直到物件交付和所有權轉移登記手續（包括登記所必需的必要文件由賣主向買主的交付的場合）完全辦完為止。

C.保管費的有無

不需保管費。

D.事業內容

根據宅建業法第64條的第3款，會員身份的業者在處理與宅地建筑物交易業相關的交易時，全宅保證要以解決來自客戶的不滿為開端，處理因交易產生債權相關的償還業務，并對宅地建筑物交易業從事者實施研修措施。自昭和62年導入保證金制度以來，一直開展謀求交易安全?促進流通機構登錄等保證金保證業務。根據昭和63年11月的宅建業法第41條的第2款實施保證金等保管事業，謀求保護消費者利益和流通的完善順利，及宅地建筑物交易業者信用的提升。

除此之外，還致力于繼續不斷地提供宅地建筑物交易相關信息，及對公平公正而且安全的交易進行啟發督導。

E.償還業務

全宅保證從事的業務有，關于會員與其所擁有的宅地建筑物交易客戶進行交易產生的債權，及對其損害（損害的補償）進行補償的事業。 當宅地建筑物交易者等卷入糾紛，在意見解決事業解決不了，受害者希望獲得損害賠償時，全宅保證代替會員對其進行以上限為會員主要事務所大約1000萬日元（擁有從屬事務所的場合每個事務所均追加500萬元）的金額（賠償業務保證金）進行賠償。

當然，關于宅建事業者成為該協會會員之前的交易也成為對象。賠償事業不需要因裁判而有的手續，根據因宅地建筑物交易蒙受損害者提出的申請，對提出的該申請是否是與宅地建筑物相關，申請者所擁有的債權金額算定等的認證進行審查。

F.研修業務的說明

研修業務是指以交易主任者所從事其他的宅地建筑物交易業業務或者即將從事者為對象，以謀求宅地建筑交易業相關知識及能力提高為目的，由全宅保證的各地方本部與宅建協會一道共同進行的研修。

G.紙上研修的實施內容

全宅保證根據宅建業法第64條的第6款規定，作為研修業務的一環以宅地建筑物交易業者等為對象對其實施紙上研修。實施至今的紙上研修自開始到現在共128期。

3.2 保證金等保證制度

A.成為對象的交易

身為一般消費者可以與賣主與買主一樣，向流通機構登錄物件，全宅保證會員則可利用成為客付（受客）媒介業者的交易（不過，只根據本會規定實施保證。）

B.保證限度額

所謂保證限度額就是被授受的保證金的數額，限度是在買賣價格的20%以內到1000萬日元間。

C.保證期間

如果是發行保證書，是直到交付或者所有權轉移登記的所有項完結為止。

D.保證費用的有無

無需保證費。

E.產生保證金的支付的場合

盡管買賣合同效力喪失，買主不能從賣主接受保證金的返還的場合須支付保證金。

F.面向消費者的研討會：在47 都道府縣設立宅建協會的房地產相關免費協商窗口。

篇2

關鍵詞：中小城市；房地產；經紀；問題；對策

一、當前中小城市房地產經紀行業存在的問題

隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉變為市場化以及城鎮化水平的提高導致的房地產業的快速發展，房地產經紀行業應運而生。近年來在全國各中小城市出現了大量的房地產經紀機構及隊伍，這為中小城市的房地產交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產經紀機構――房屋中介公司來為其服務。應該說，房地產經紀行業對降低房地產交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等方面能發揮重要作用。從未來的發展趨勢來看，房地產經紀行業將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當事人的合法權益。但是，當前中小城市房地產經紀行業卻存在較多問題，若列其大端，主要表現在以下幾方面：

（一）從業人員專業素養低

房地產經紀及其從業人員持證人數比例低，是當前房地產經紀行業從業人員職業道德、知識結構和執業能力等專業素質低的重要表現之一。據中國房地產估價師與房地產經紀人學會不完全統計，到2012年底，全國中小城市房地產經紀從業組織達11多萬家，但有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構只有1.2萬多家，房地產經紀行業從業人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構是不規范的，有的只是取得了《營業執照》，但未取得《備案證書》的機構，甚至有90%的還是“三無”機構（即是無營業執照、無備案證書、無從業執業資格證書）。因此，當前房地產經紀行業從業人員的專業素質大體有如下特征：1.從業人員的知識結構有待完善。掌握經濟、法律、信息等知識的綜合素質較高的專業人員的匱乏。房地產經紀行業中很多人并沒有專門接受過房地產專業的教育，對房地產專業知識的掌握不足。2.從業人員職業道德整體水平不高。房地產經紀人員服務不規范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現象更是屢見不鮮。不少經紀機構還利用信息和自己的優勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當事人；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同

不規范等違規操作等，給當事人造成不小的損失。3.從業人員的執業能力有待提高。房地產經紀行業的從業人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。

（二）監督法規不完善

目前國家出臺制定的《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等，對房地產經紀業的行為主體責權利規范不完善，對于房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。如《房地產經紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業執照》可以從事業務作出具體的規定，也沒有對是否必須成立機構方可從事業務做出具體規定。《辦法》只對房地產經紀機構作了相應的規定，但未對個體經營者方面作出具體規定。而現在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續、看房、租房等業務，基本未取得房地產經紀從業資格證、《營業執照》和《房地產經紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業人員資格證書，無法達到取得《營業執照》和《房地產經紀機構備案證書》的條件。《辦法》對未取得《營業執照》從業的，未明確其法律責任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業務投入的人力、物力、財力等成本也低，導致房地產經紀行業營業場所不規范，甚至無營業場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監管難度大

當前，導致政府部門監管難度大的因素主要有：1.房地產交易業務是一項專業性、復雜性強的業務，政府部門相關人員對其相關的稅收、交易政策和程序及法律法規等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構（多數是不規范的機構）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規范的房屋中介機構提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度。許多房地產中介機構，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續經營。3.政府管理政出多門，也是導致其監管難度大的重要原因。在對房地產經紀行業實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責職能交叉，行業管理多處出證。如民政部門向社區頒發社區服務證書中服務內容也含有房屋中介等業務，而工商部門也在參與經紀人員的資格頒發，使得房地產經紀行業及其從業人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發的是合法、有效的。

（四）行業內部管理混亂，規模小、粗放經營

當前，我國還沒有出臺關于房地產經紀行業的完整的配套的法律法規，因而房地產經紀機構內部管理缺乏制度性、規范性約束，其市場行為不規范。由于房地產經紀企業開辦門檻低，成本少、風險較小，一些創業者紛紛踏入這一行業領域。按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了房地產經紀行業內部管理混亂，規模小、粗放經營的狀況。

二、規范中小城市房地產經紀行業的對策

（一）加強專業知識培訓，提升從業人員綜合素質

房地產經紀行業是知識密集型服務業，為了適應新時期房地產市場經濟活動的需求，需要培養一批知識結構完善、職業道德良好、綜合能力強的房地產經紀人才。一支高素質的房地產經紀行業從業人員隊伍對于保障房地產交易雙方的聲譽，促進房地產市場發展有重要作用。在專業知識培訓上，加強對房地產經紀人員對房地產市場調研、市場預測一些基本方法的培訓，掌握市場營銷中的產品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產經紀人員的房地產管理知識培訓，主要包括：房地產經紀、房地產估價、房地產經營、房地產金融、房地產投資、物業管理等房地產管理等知識，同時還要要熟悉城市規劃、環境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產經紀人的專業化水平日益提高。隨著經紀活動的復雜化、專業化和經紀活動領域激烈的市場競爭，將促使房地產經紀人努力學習專業知識，提高專業技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結構。同時，適應經紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業化經紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權法》、《合同法》、《城市房地產法》、《房屋權屬登記管理辦法》等法律法規和權屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養房地產經紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業人員道德素質。

（二）完善監督法規

要進一步明確《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等對房地產經紀業行為主體的責權利規范，對房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也應有對應的處罰措施。《房地產經紀管理辦法》要對未取得《營業執照》的機構不能從事該業務作出明確規定，《辦法》還應針對個體經營者作出具體規定，因為當前在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體經營者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產經紀行業發展還處在初級發展階段，提高政府管理效用是行業規范發展的重要制度保障。一是該行業涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯合機制、協調機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業納入本地房地產市場監管重點；三是充分發揮行業行政部門職能作用，同時必須將職責職能落實到實處； 四是指導和引導房地產經紀機構組織成立行業協會。

（四）整頓行業內部秩序

建立秩序井然的行業內部秩序是行業市場化的前提和基礎。一是房地產經紀機構的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業自律，積極組織行業協會，促進行業交流，提高行業執業水平；三是房地產經紀機構經營場所應公示《營業執照》、《備案證書》、規章制度以及辦理程序、收費標準。機構服務人員做到持證上崗并掛牌服務。在服務工作中，應公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當事人，同時，不得亂收費、重復收費，做到質價相符；四是服務合同的簽訂，合同內容、條款等應遵《合同法》等法律法規，不得存在不平等和欺騙當事人等條款。

在房地產市場日益繁榮的背景下，房地產經紀機構逐漸凸現其重要性，并將全面引導未來行業的發展方向，但剛剛起步的中小城市房地產經紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業人員的專業素養低、法規監督不完善、政府部門的監管難度大以及行業內部管理混亂、規模小、粗放經營等問題。因此，建立規范有序的中小城市房地產經紀市場依然是任重而道遠的事。當前應加強房地產經紀行業人員專業知識的培訓，提升從業人員綜合素質；應完善相關監督法規；應采取措施提高政府監管效用以及應整頓行業秩序等，以促進中小城市房地產經紀行業的健康發展。

參考文獻：

【1】內江市房地產管理局《2012年房地產經紀機構調查報告》

篇3

【關鍵詞】房地產經紀現狀 存在問題 對策分析

一、徐州房地產經紀服務業現狀的行業環境分析

據徐州市國土資源房屋評估和經紀協會統計顯示，截至2015年底，具有房地產經紀資質的徐州市房地產經紀企業共計659家，其中具有A級資質的企業52家，具有B級資質的企業69家，具有C級資質的企業538家。

規模較大的企業有連鎖店30家以上，包括鋼運房產、大澤置業、中房網絡、大業興房產、中原地產、美聯物業等本地和外地房地產經紀企業在徐州市場上形成兩分天下的競爭態勢。

（1）本地企業競爭分析。本地企業按市場占有率大致可分為三個陣營：第一陣營的包括鋼運房產、中房網絡、大澤置業與大業興房產等企業連鎖店規模均在50家以上，各自占據房地產經紀服務市場10%以上的份額；第二陣營的包括琴琴房產、中先地產、博頓房產等企業連鎖店均在10至50家，市場占有率各約5%左右；第三陣營的房地產經紀企業是指連鎖店在10家以下的經紀企業群體。

（2）外地企業競爭分析。外地企業的競爭主要來自香港中原地產以及美聯物業，其二三級市場聯動的業務經營模式、純粹的經紀人管理制度以及標準化的服務體系在香港市場取得成功的同時迅速復制到內地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產經紀服務市場占據牢固的市場地位；21世紀不動產于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內的No.1地位所彰顯的品牌號召力正逐漸吸引眾多加盟商通過特許經營的加盟方式形成公司營銷渠道網絡，可以預見21世紀不動產必將成為未來徐州房地產經紀服務市場不可忽視的重要競爭對手。

二、徐州房地產經紀服務中存在的主要問題

（一）法律、法規滯后

住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合頒布的《房地產經紀管理辦法》于2010年10月27日經住房和城鄉建設部第65次部常務會議審議通過，并經國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地產經紀管理辦法》是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章。徐州國土資源房屋評估與經紀協會為規范房地產經紀服務業，維護房地產市場秩序，促進房地產健康發展，于2005年制定了《徐州市房地產經紀機構資質和房地產經紀人員職業資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場發展變化的不斷推進，地方法律法規在促進和規范徐州房地產市場健康有序發展的同時，與國家法律規范相比表現出明顯的滯后性。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍均早已超過相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，使得許多問題在合同法中找不到確切的解決依據；缺乏明晰的法律法規對經紀企業及行為加以規范和管理，以切實保障消費者的權益，造成與經紀企業相關的法律糾紛屢見媒體的現象時有發生。

（二）不正當競爭普遍存在

一是無照非法經營，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進行房地產買賣和租賃等經紀業務；二是給錢就做，有利就做，經紀企業間相互壓低價格；三是超業務范圍經營，個別經紀企業通過幫助客戶墊資提前還貸或進行資產抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務變成了經紀公司獲取利潤的生財之道等現象時有發生。不規范服務和黑經紀的存在使得對房屋經紀的投訴連續幾年居高不下，不僅嚴重損害了消費者的合法權益和經紀行業的整體形象，也造成了守法經紀企業經營成本的提高，市場中甚至出現了“劣幣驅逐好幣”的“格雷欣現象”。

（三）行業監管問題

在行業監管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，導致房地產經紀監督管理部門不能很好地依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監管不力。目前，無論是政府房地產主管部門――徐州市國土資源和房地產管理局的直接監管，還是由行業協會――徐州市徐州市國土資源房屋評估和經紀協會進行的自律性監管，都存在缺乏監管力度的問題，監管基本上流行形式。

（四）房地產經紀人員職業資格制度落實不到位

從2002年國家開始實行房地產經紀人員職業資格制度以來，全國取得房地產經紀人執業資格的人數超過40000余人，徐州已有超過4000人取得房地產經紀人執業資格。但是，從市場反映的實際情況來看，徐州房地產經紀服務從業人員的素質偏低的現象仍然不容樂觀，這與房地產經紀人職業資格制度的落實不到位密切相關。目前來看，由于行業的快速發展吸引了大批有志于本行業的人員取得了房地產經紀人協理以及國家級房地產經紀人執業資格，所以目前從業人員的執證比例逐步升高，但從從業人員在持證上崗方面情況來看，比例仍然很低，職業資格制度落實不到位的現象十分明顯，這給行業的監管帶來極大的麻煩。

三、徐州房地產經紀服務市場的行業前景及對策分析

（一）行業前景

（1）擁有廣闊的市場空間。房地產經紀市場是完整健康的房地產市場的重要組成部分，美國、香港等發達國家和地區房地產經紀市場的成交量占整個房地產市場成交量的比例占80%以上。進入十二五時期，徐州面臨更多的發展機會，由剛性需求所引起的二手房市場規模的日趨擴大，對房地產經紀服務的需求不斷增加，徐州市的房地產業正處在由增量市場向存量市場轉變的重要發展階段，二手房和商品房的交易比例達到1比0.7到0.8是徐州二手房市場比較協調的比例，也是政府部門的一個工作目標。

（2）發展機會巨大，人才和信息是關鍵。房地產經紀服務作為以人員和信息為主要資源的服務行業，其核心競爭力主要體現在人才和信息的數量與質量上。一方面，較高的人員素質，意味較高的服務質量、服務水平和較強的企業競爭力；另一方面，信息資源是企業生存和發展的基礎，缺少信息，企業就失去了存在的根基。但歸根結底，人才是房地產經紀企業生存和發展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產經紀機構的人員流動率較高，怎樣才能留住人才并提高企業員工的整體素質，是企業能否把握住機會的關鍵所在。

（二）對策分析

（1）建立更強有力的資金監管機制保證交易結算資金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋買賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現凍結，同時，銀行根據買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設了此項業務；二是買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進行資金監管。可由當地房屋產權管理局即設立了二手房交易資金監管的業務，只要買賣雙方自愿選擇了房產局對資金進行監管，房產局即聯合銀行對交易資金的流轉予以控制，只有當買方取得房屋所有權證后，才會將全部購房款支付給賣方，用政府部門的職能對此予以監管。畢竟政府部門的公信力要遠大于房地產經紀機構，政府部門也不存在關門歇業的風險。又如在發達國家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務所進行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務所流轉，由律師監管。因為相比較于房地產經紀機構，律師事務所的設立、經營以及律師本人的執業條件要嚴格得多，資金流轉的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對于房屋的租賃業務，出租人在與房地產經紀機構簽訂委托租賃的合同時，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產經紀機構停留的時間，以降低風險。

（2）從交易合同規范房地產經紀機構的從業規范。房地產經紀合同（以買賣合同為例）是指購房者與售房者在平等協商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協議。是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。依據我國《合同法》及業務實踐，下列內容在一份房地產經紀合同中是必不可少的：當事人的名稱或姓名、住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產經紀企業往往利用合同信息的不對稱性特點，進行“合同欺詐”，使房地產經紀行業受到嚴重影響。因此，建議取消現狀下各經紀機構各自采用自已訂立合同的現狀，由主管部門統一制定規范的格式合同，并且統一編號，由經紀機構統一到徐州市國土資源房屋評估和經紀協會處集中采購（或無償領取）。合同從成交價款、標的、中介費取得等重要要素等方面進行統一，從而從合同上規避由于信息不對稱所帶來的行業交易秩序混亂現象，提高行業形象，為房地產經紀行業長期可持續發展提供保證。

（3）嚴格房地產經紀企業資質認定的及房地產經紀人（協理）執業（職業）資格程序。目前徐州房地產經紀企業資質認定為A、B、C三級，房地產經紀企業至少需要具有房地產經紀人三個及經紀人協理四個以上的專業房地產經紀人員組成。對于房地產經紀人員的管理及考核，房地產經紀主管部門可借鑒美國房地產經紀行業管理的基本制度，一是建立嚴格的執業牌照管理制度與教育訓練制度，規定經紀機構的每項成交業務必須由取得資格的經紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規定房地產經紀人實行終身負責制，即對自己的行為終身負責，從而為規避房地產經紀糾紛從制度上提供可能；其次，要通過發揮行業協會的作用，加強行業自律。一個行業的行業協會往往是健全該行業的必需機構。綜觀房地產中介業發達的國家（地區）的經驗，要完善房地產中介業的結構，除了國家立法規范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業協會發揮其教育及監督的功能，以提高行業整體素質、加強行業自律。北京市雖然也成立了相應的行業協會，但是其目前的發展狀況與有效承擔社會賦予的相應職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開展，今后行業協會要逐步承擔起原由行政部門承擔的資質評定，審核和從業人員教育培訓、資格管理等行業管理工作。政府部門要給協會明確的授權，健全和強化學會的機構職能和力量。政府部門除了保留監督和最終裁定權之外，其它所有的事情都應交給協會來辦。

參考文獻：

[1]陳文.房地產中介企業違規行為規范研究[D].華中師范大學， 2011.

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一、我市房地產中介發展歷程回顧

我市的房地產經紀行業起始在2000年后，伴隨著房地產業的持續發展和房地產市場的日趨繁榮而發展起來的。在這短短十年的時間里，我市的房地產經紀行業經歷了從無到有，從小到大的發展歷程，我市房地產經紀行業的發展大致經歷了三大發展階段：

一是，崛起成長階段，時間從2002到2007年。據我市房地產中介市場發展軌跡，起始于2002年，高峰在2006年。這短短的幾年間，我市的房地產經紀行業存在著高成長性，發展從2002年開始一直處于穩建的發展之中，從業人員不斷增加。

二是，調整階段，時間從2007年到2009年。2007年下半年以來，在緊縮政策調控下，我國房市的泡沫成分開始收縮，我市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調。與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮,由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規范性制度約束增強，出現了房地產中介經營困難和關停門店的現象，整個房地產中介行業面臨著重新洗牌的局面。

三是，迅速增長階段，從2009至今。隨著樓市的逐漸回暖，房產中介公司的數量和規模迅速增長。

二、我市房地產中介市場現狀

從區域分布來講，我市的房地產中介多分布在花園路、興華路和柳園路，以花園路房金大廈附近最為密集。我市的房地產中介公司服務項目單一,以房地產經紀為主,整體業務水平低。中介機構硬件設備情況。目前，我市房地產中介機構的硬件設備水平總體上比較差，開發不夠。中介機構規模小，結構和管理制度不健全，抗風險能力低、技術水平和服務手段落后。大中型經紀公司數量較少, 個體戶占絕大多數,一般是“一間房子，一張桌子，幾把椅子，一部電話，兩塊寫信息的板子” 裝備極為落后。雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，50多家房地產中介中多數是“小、散、亂”。從業人員情況，中介服務機構人員接受的教育水平較低，多數人沒有接受過專門的業務知識培訓。從業人員包羅萬象，來自四面八方。有城市下崗人員、退休人員、外來務工人員等，文化程度高低懸殊素質參差不齊，專業人才匱乏。從業資格管理方面，登記備案部門管理不到位，存在備案“盲區”。有兩種情況，一是有的中介有工商營業執照，沒有中介機構資質備案證書。由于房地產中介機構工商登記在先，登記備案在其后，部分經營者在取得工商營業執照后，既開始營業。從業人員不參加專業培訓，也長期不到房地產政府管理機構做登記備案，被稱之為“有照無證”；二是既沒有工商營業執照，又無中介機構資質備案證書。由于他們在經營中，只要有利可圖，不按法律法規辦事，不顧及后果，隨意性很大，常常“打一槍換個地方”，掙一把就跑，被老百姓稱為“黑中介”，對整個中介業務的沖擊很大。目前，這部分“黑中介”占有相當大的比重，給政府的監管帶來困難。

三、我市房地產中介行業存在的問題

（一）中介機構和從業人員“市場準入”門坎過低。。從業人員入市門檻低，表現在房地產中介服務業興起時間不長，從業人員資格認證制度還不是很規范，從業人員文化程度高低懸殊，素質參差不齊，魚龍混雜。中介行業入市門檻低，主要表現在注冊資金要求不高、從業資格管理還未全部到位、營業場所限制不多；一些信息服務機構、家政服務部門甚至部分物業管理公司也超范圍從事房產中介業務。此外，無照經營、無資質經營也是屢禁不止。本來根據國家有關政策規定和市場要求，對房產中介機構和房產經紀人的素質都有較高的標準和要求，但事實上，目前許多中介企業和從業人員存在政策水平低、缺乏應有的業務知識和法律常識、不按政策規定操作、多收費、亂收費等現象，嚴重影響了中介行業的服務水平和整體形象。有部分從業人員道德水平不高，不遵守職業標準和道德規范，或是開展欺騙性業務，導致執業質量低下，信譽喪失，也給社會造成了一定的負面影響。由門坎低帶來的問題是各業務機構之間形成巨大差異，既有擁有幾十家門店的全國知名的連鎖公司，又有大量的一個門店一部電話的個體戶，同時分享著市場蛋糕，不利于市場的優勝劣汰和品牌化、專業化的發展。

（二）、很多房產中介機構暗箱操作，信任度不高，老百姓對房產中介難言信任。有些不正規的中介，為達到營利目的，廣設陷階，惡意欺詐消費者，既損害了消費者的利益，引發交易糾紛層出不窮，又使房產中介行業成為在媒體上曝光最多的行業之一。其欺詐花樣大多如下：（1）房子信息有誤，據一些從業人員透露，大概只有四成的信息是真實的，其余均為胡亂編造，只不過是想利用虛假的信息來作為吸引顧客的誘餌。（2）玩文字游戲。房地產中介公司以格式合同的形式規定不公正、不合理的條款。房地產中介公司利用格式合同的形式向消費者提供明顯不平等的合同條款，并做出不合理、不公正的規定。有的合同中主要條款規避法規，往往對一些關系到購房者或租房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問題時，好把責任推干凈。（3）利用“房托”。利用房托騙人的方法通常是讓員工扮成房主或購房者，求房者上門時便制造房源緊張的假象，使購房者來不急考慮，就匆忙購買，以致于上當。或利用不存在的假房源與求房者周旋，最終達到騙取看房費的目的。（4）賺取差價。這種情況大多是中介公司或從業人員利用，買賣雙方不見面或買賣雙方信息不對稱的情況下，壓低賣價，抬高買價，隱瞞賣房者的實際出賣價格，從中獲取差價收入。

（三）我市在對房地產中介的監管上存在一定的漏洞，給房地產中介公司用不正當手段欺騙消費者提供機會。不能很好的運用社會、輿論監督，在欺詐消費者的行為出現后，不能及時進行嚴懲，使得一部分房地產中介公司存在僥幸心理。

四、規范我市房地產中介行為，促進我市房地產中介行業發展的對策

（一）大力推進房地產中介行業相關法律、法規的制定和完善，促進相關法律法規的實施，并在現有法律基礎上規定更加詳細的準則。法制的健全是行為規范的根本，我國目前房地產中介服務方面的法律法規體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過于籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。而對于房地產開發公司或消費者而言，他們最關心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經濟創傷的，只能是民事賠償。而我國目前的法律、法規在房地產中介行業所要承擔的民事責任方面，沒有過多的規定，因此我市應當強化和細化房地產中介機構的民事權利義務以及民事賠償方面的相關規定。

（二）嚴格市場準入制度，提高行業準入標準。提高房地產中介行業準入標準，有利于中介行業優化資源配置，擴大企業經營規模，獲取規模效益；有利于企業提高服務質量，樹立服務品牌，發揮品牌效應；有利于企業擴大業務量，提高市場占有率，增強競爭力；有利于中介服務商增加機會成本，減少短期投機牟利行為，從而維護了消費者的合法權益。加強對中介機構、從業人員和中介活動的管理，嚴格執行資格認證制度，強化中介服務規范化管理。上海市率先提高房地產中介企業的準入標準，明確規定須有五人經紀人證書，值得我市房地產中介主管部門借鑒。加強市場監督管理，不僅是房地產中介行業自身發展的迫切要求，更是我市房地產中介加強行業管理，制定房地產中介市場制度和行會標準，實現市場健康持續發展的需要。規范市場準入制度，加快實施房地產中介人員執業資格管理，從事房地產中介的機構必須具備相應的人員和資金，并取得有關部門頒發的房地產中介機構資格證書，嚴肅查處無資質的中介企業和中介行為。提高中介機構的抗風險能力和服務質量。嚴格市場準入，主要表現在對中介機構的注冊資金、營業場所和從業人員的設定具體化，并根據注冊資金、從業人員和經營業績等條件劃分不同等級的資質，從事相應的營業范圍應適用不同金額的注冊資金條款。

三是，提高市場透明度，規范市場交易行為，構建公平的交易環境。在房地產中介服務企業激烈的市場競爭中，提倡規模化誠信經營是大勢所趨，也是企業生存發展的根本。提高房地產中介市場透明度。一要建立網絡交易信息平臺，方便消費者了解房地產中介市場信息和中介企業的服務水平和誠信度狀況；二要規范房地產中介服務收費行為，針對不同類型、不同業務、不同服務質量采取適當合理規范的收費標準，確保其收費和服務水平相聯系，實行優質優價；三要規范市場交易，要從繁榮房地產中介市場、維護各方合法權益出發，規范房屋的買賣、房產的租賃、交易價格的評估。

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關鍵詞：博弈論；山東房地產；中介

1．前言

房地產中介組織是房地產業日趨成熟, 社會分工進一步細化的產物，近幾年來以房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀為主營業務的房地產中介公司如雨后春筍，蓬勃發展。而房地產經紀服務機構是指專門為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動的機構，這種中介組織作為經濟的劑不斷推動房地業進入高效，信息化的時代，并對房地產的技術革新、服務創新起到很大的作用。規范化的房地產中介組織和成熟先進的運營管理模式必將成為聯接、溝通房地產開發和市場消費的橋梁和紐帶。

2．房地產中介在山東的發展概述

09年山東房地產投資曾出現熱潮，大批的炒房者進入二手房市場。為了謀取高額的差價利潤，不少投資人將從開發商處低價買來的毛坯房當做二手房，中介市場盲目擴張，一度膨脹。10年國家宏觀調控以來，各大城市紛紛實行“限購令”，山東濟南調控政策細則出臺后，調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅，強化差別住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，投機行為得到了遏制。

山東省特別是濟南、青島、煙臺的人均GDP、人均可支配收入較高,未來山東省內外部交通體系的迅速發展會快速增加人口導入和區域守衛度。外來企業不斷加盟,會讓市場總量增加。根據國家統計局網站資料，住房租金自10年以來一直保持持續上漲的態勢，并且已經連續42個月上漲，對于持續走高的房價，很多剛剛起步的初創者們也感受到了買房的壓力，退而選擇租房的人越來越多，然而一面是租房者的憂慮，一面是房主們萬般無奈，這種矛盾的背后往往是中介各種托管過程中不靠譜的行為。

3．山東房地產中介市場存在的問題及博弈分析

3.1山東房地產中介市場發育程度較低，管理不完善

山東有一部分中介沒有接受相關部門的資質檢查，缺乏房地產專業知識，沒有一套專業嚴苛的操作程序，具體實施難以形成有效的制約機制；有的違規倒賣公房使用權，從中謀取暴利或者同時轉租，再或者幫助開發商銷售政府不允許的期房和商品房等。

3.2從業人員整體素質亟待提高

通過慫恿客戶簽訂“陰陽合同”來規避稅款，或者僅以口頭協議規避麻煩，沒有正式的文字合同，業務記載無法辨識，消費者維權困難等問題突出。有些房地產中介為了獲得個體利益最大化，將從業人員的工資薪金報酬與客戶多少和公司創利增收指標相掛鉤，部分從業人員便不顧職業道德夸大宣傳，虛假描述， 唯利是圖，另外還有違規收取合同外費用，無正當理由不退定金，以個人名義承接房地產經紀業務收取費用或者出賣、泄露委托人商業秘密及個人信息都使得中介市場良莠不齊，舉步維艱。

事實上，房產中介是市場經濟中一個不折不扣的經紀人，這些“經紀人”會對自己行為方式進行成本收益大小的衡量，力圖尋求以低風險，低成本，高收益的方式實現個體最大經濟利益，而這種個體利益的尋求過程往往會以損害社會整體利益為代價。

3.3惡性競爭使得企業生存率低以及交易信息不對稱

隨著山東省經濟的快速發展，房地產中介市場競爭愈加激烈，部分中介公司為贏得更多的房源市場，承諾對房主不收取任何中介費用，轉而將經濟壓力拋給租客，惡性競爭使得市場的混亂導致一些小的中介被迫關門，房產經濟業也面臨中介市場份額下降和成交量萎縮的的雙重困境。

我國的房產中介大多定費率和分成比例各行其是，缺乏統一的收費標準，另外信息產權制度的不健全，信息者在經濟利益上得不到保障，很多人就封閉信息，這也降低了房地產市場運行的效力。

3.4博弈分析

從博弈論經典理論“囚徒的窘境”進行分析：

假設市場上只有兩個房產中介甲和乙，在互不知情的情況下，甲乙雙方對待委托方不合理要求的態度有滿足和不滿足兩種（如表1）。如果雙方都接受委托方不合理的要求比如聯合提高價格，賺取利潤則兩者都能得到10的收益，但如果甲不滿足委托方要求而乙滿足委托方要求，甲將得到5的收益，而乙將得到15的收益，如果雙方都遵循行業準則雙方收益均為4，由以下矩陣可知，如果甲選擇滿足委托方要求則它的效用向量為（10,15）遠大于不滿足時的（5,4）；同理，乙的結論也一致，這樣房產中介雙方都會選擇滿足委托方的不合理要求，當市場上形成賣方市場時，往往就會助長不良之風，進一步哄抬房價，最終損害的還是消費者的利益。

表1房產中介與委托方的博弈

乙

甲 滿足 滿足 不滿足

（10,10） （15,5）

不滿足 （5,15） （4,4）

對于兩個中介在選擇執行行業標準和降價決策時也會產生類似的結果。即雙方都會選擇降價以贏得更多市場份額。

事實上房產中介和政府之間也在做著同樣的博弈，假設政府為獨立的經濟人，有著獨立的經濟利益，政府對房產中介分檢查和不檢查，房產中介有兩種策略，違規和不違規，C為檢查成本，A為正常經營利潤，Ri 為違規所獲的超額利潤，F為罰沒收入。兩者的博弈如表2。

表2房產中介與政府的博弈

房產中介

政府 檢查 違規 不違規

（Ri+F-C，A+Ri-F） （-C，A）

不檢查 （0，A+Ri） （0，A）

假設政府固定檢查的概率為p，不檢查的概率為q，(p+q=1)當房產中介違規時 期望收益M（p，1）=p（A-F）+（A+Ri）q，房產中介不違規時期望收益M（p，2）=pA+Aq，解M（p，1）= M（p，2）得p=Ri/(F+Ri)，當政府檢查頻繁超過Ri/(F+Ri)時，房產中介會選擇遵守行業準則，不違規，但當政府檢查概率小的時候，房產中介就會違規經營以獲取更大利益。政府在保持一定監管成本的前提下，處罰力度F越大中介違規的概率就越小；房產中介不違規時大的房產中介產生的收益A就越大，違規的概率也越小。

4．解決山東房產中介問題的對策

4.1建立公平透明的中介市場，規范經紀行為

經紀組織按季度、按人申報經紀業績統計表，執業經紀人應當使用經紀合同示范文本和租售信息示范表；幫助企業建立健全房地產銷售檔案，將經紀原始憑證、經紀臺賬、經紀合同存檔備查；將經紀組織的經營范圍，執業經紀人姓名、證號和照片，居間或者的服務內容及傭金標準等在公開市場公開標識。

4.2完善制度，加強行業監管力度

經濟理論告訴我們：“在市場交易成本為零的情況下，不管權利初始安排如何，當事人之間的談判都會導致那些使財富最大化的安排”。當交易成本大于現實的零時，不同的權利界定會產生不同的資源配置，產生不同的經濟效率。中介的肆意猖獗需要一種強有力的制度來約束，提高他們的違約成本，并限制轉嫁成本，加大對違規者的處罰力度，將違規行為的期望值降到最低。加強對房地產中介服務機構和從業人員的考核和監督，建立檢查、考核、評價和準入退出機制，形成公正透明的競爭格局

4.3信息系統的建立、應用和完善

信息不對稱，封鎖信息，產業信息流動不暢是中介市場混亂的重要因素，良好的信息披露制度有利于中和消費者的弱勢，供求主體的決策依賴于對未來市場的預測，同時準確的預測又以充分的經濟運行參數為依據，將網絡技術與傳統方式結合，開通網絡信息服務平臺構建虛擬通道，吸引終端客戶，使消費者能第一時間把握和分析有效的數據，最大限度的爭取更多有用的信息。

5．結論

市場培育了多元化的主體，但是市場不是萬能的，在經濟活動報酬遞增和邊際成本遞減的時候，自由市場將會產生壟斷，但是市場又受到信息、要素、價格等多方面的影響，注定是一個不完全競爭市場，這樣就會導致市場失靈。當然，作為經紀人一方的政府也會失靈，這樣就給了房產中介“機會主義”契機。一方面房地產中介組織應該成為獨立的經濟主體，以更優質的服務和良好的信譽度贏得市場份額；另一方面政府應該建立完善的行業管理制度，加強各方聯動機制，各部門組織之間協調運作，有效干預，自主創新，優勝劣汰。

山東房地產中介市場魚龍混雜，房地產中介數量較多但普遍信譽不好，目前全國100強的中介企業中還沒有山東的企業，這就更需要通過建章立制、部門聯動等方式，加強和完善對房地產經紀機構的管理，合理整合山東的房地產中介市場使之披露的信息更加科學、公正、有效，對于促進山東經濟持續穩定發展有著深遠的影響。

參考文獻

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[2] 劉瑞復．經濟法學原理[M]．北京：北京大學出版社，2008．

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[4] 梁云芳．房地產市場與國民經濟協調發展的實證分析[M]．北京：中國社會科學，2006

[5] 張躍慶．關于北京房地產中介市場的研究．北京市政府研究室課題組．

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（一）率先探索行政處罰自由裁量權標準化電子管理系統。繼在全省率先開展規范自由裁量權以后，市法制局著手開展行政處罰自由裁量標準化管理系統可行性研究工作，確定行政處罰自由裁量權目錄編碼標準化、網上實施流程標準化管理的設計模式，以期實現行政處罰網上運行目的。

（二）率先成立法制事務議決委員會。為推進政府法制工作科學發展，切實發揮政府參謀助手作用，在全國率先成立法制事務議決委員會，制定《____市法制局法制事務議決委員會工作規則》。通過集體議決集思廣益科學民主決策，實行少數服從多數原則決定議決事項，進一步提高法制部門的法律服務水平，深入推動政府法制建設。

（三）率先推行簡政強鎮事權下放后的法律問題研討制度。為及時解決簡政強鎮事權下放后遇到的新問題，市法制局牽頭建立了簡政強鎮事權調整后鎮區行政執法疑難問題協調處理長效指導機制，制定《____市簡政強鎮事權調整后鎮區行政執法疑難問題協調處理工作制度》，明確鎮區行政執法疑難問題的范圍、協調處理機構、處理程序和方式、行政執法業務專用章使用和行政訴訟案件應訴的司法銜接等問題。該研討機制的有效運作推進了事權下放改革的深入開展。

（四）率先推進行政復議基層受理點工作。為方便群眾申請行政復議，市法制局根據____實際情況，在全國率先推行行政復議基層受理點工作，在全市城區以外的20個鎮區設立了案件受理點，力圖把基層受理點打造成化解基層矛盾的先鋒隊。

（一）圍繞中心工作審核規范性文件。積極配合市政府扶持產業發展策略、經濟調控、社會管理、民生保障等中心工作，審核了一批涉及產業發展專項資金管理、戶籍登記、積分制管理、保障房準入等領域的重要規范性文件；配合部門審查涉及公租房、建設工程誠信管理、司法鑒定援助等重要規范性文件。

（二）加強部門和鎮區規范性文件監督和管理。組織各部門報送年度規范性文件制定修改計劃，并擬定《____年政府規范性文件制定修改計劃》，規劃年度市政府規范性文件制定工作；開展涉企、招投標、民營企業重組和妨礙公平競爭及一批不適用的規范性文件清理工作。

（三）圓滿完成全省試點的規范性文件后評估工作。通過多種方式全面評估《____市房屋安全管理辦法》實施效果。后評估工作為修改完善有關房屋安全管理的措施提供有效的參考和依據，將對開展規范性文件評估工作和評估制度的修改提供經驗，開辟規范性文件管理的有效渠道。

（一）加強依法行政規制建設。制定《____市____年依法行政工作要點》，明確各部門、各鎮區____的依法行政工作任務；修改完善《____市行政機關行政應訴工作規則》，推進行政應訴的規范化和民主決策科學化；擬定《____市重大行政決策程序規定》（草案），推進重大行政舉措科學化民主化；總結____年依法行政工作情況，撰寫公布《____市____年依法行政工作報告》；研究《____市政府績效管理依法行政考核指標體系》，將依法行政制度建設、行政執法情況、行政復議和行政訴訟情況納入各部門績效管理范圍；制定《____市____常務會議學法工作方案》，協助圓滿舉辦兩期政府常務會議學法活動。

（二）配合簡政強鎮事權改革中心工作。指導各部門、各鎮區開展簡政強鎮事權下放委托執法協議的簽訂工作，審查備案各部門事權下放協議和具體操作方案；為適應簡政強鎮事權改革的需要，連續舉辦3期鎮區執法人員法律知識綜合培訓班，共1200多名執法人員接受了法律知識培訓；協調解決簡政強鎮事權改革中火炬開發區、區辦事處管理權限問題和鎮區執法人員行政執法證辦理問題；圍繞簡政強鎮事權改革，對鎮區法制干部實行業務培訓；開通鎮區

黨政辦（法制辦）辦理行政執法證管理系統；強化事權改革工作過程中出現的疑難復雜問題的指導和協調，理順簡政強鎮事權改革中的工作銜接問題；全面梳理全市各部門行政強制措施210項，制定《關于貫徹<中華人民共和國行政強制法>進一步規范行政強制措施執法工作的指導意見》；健全實施調整下放事權行政執法案卷評查制度，加強鎮區實施調整下放事權的調研指導和監督檢查。（三）開展鎮區實施調整下放行政執法事權調研指導工作。市法制局會同市編委辦、市城管執法局等有關部門于11月19日至23日對24個鎮區就依法行政工作開展情況及實施調整下放行政執法事權情況開展調研指導工作，本次調研活動有效全面掌握鎮區實施市屬部門調整下放行政執法事權情況，及時指導鎮區解決實施調整下放行政執法事權中出現的問題，確保我市簡政強鎮事權改革工作取得更大成效。

（一）在強化政府規章建設中擔當法律顧問。一是為全市重大決策提供全面參考。就推進綜治工作和平安____建設、加強計生工作、醫療糾紛綜合處置、基層（社區）醫療機構基本藥物集中采購、深化農村綜合改革、推進城市綜合管理格局等重大決策提出建設性建議，有力增強社會決策的科學性、合理性和合法性；二是為政府內部管理制度提供參考意見。就政務信息資源共享、基層（社區）醫療機構基本藥物集中采購、食品安全工作考核、工作責任考核等提出可行性和合法性建議；三是為部門依法履行職責提供法律服務。對涉及房地產經紀行業管理、城鄉生活垃圾處理、電動自行車管理、市屬國有企業試行企業年金制度、產權交易和住房公積金管理等提出合法性審查意見和適用性建議。

（二）在社會管理中發揮法律顧問職能。為公共利益、社會民生、公共政策調整等領域提供法律意見達99件；為解決重大疑難問題提供法律支持。

（三）增聘法律顧問提升法律服務水平。____年增聘6位資深法學家和法律工作者為市政府法律顧問，至此，我市政府法律顧問已增至13人。這是我市首次聘請省外專家參加政府法律工作，有效提高我市法制工作影響力，提升我市法治政府的良好形象。法律顧問積極為我市依法行政提出意見和建議，針對疑難法律問題提供專家意見，切實履行了職責。

（一）完善行政復議委員會機制。著手修改《____市人民政府行政復議委員會案件審查會議議事規則》等5項行政復議委員會工作制度，以適應我市行政復議的形勢發展需要；針對現有行政復議委員會中非常任委員總數少、部分委員因故經常無法參與案件審查的現象，提請調整行政復議委員會的人員組成架構；完善案件審理的相關操作程序，采用行政復議建議書的形式反饋相關執法問題，強化行政復議監督職能；積極采取調解和解、聽證方式解決行政爭議，促進社會和諧。

（二）加強復議案件鎮區受理點的管理。擬定《____市鎮區行政復議受理點管理辦法》，細化鎮區受理點設置、人員招聘、檔案管理等規定；強化鎮區受理點工作人員培訓力度，實行持證上崗制度；探索建立鎮區受理點工作人員協助調查案件機制；創建鎮區行政復議與案件銜接工作機制。

（三）引導群眾通過行政復議解決行政爭議。通過電視臺、電臺、公共汽車公司等媒體加強復議工作宣傳，引導群眾首選復議解決“官民”矛盾，行政復議案件數量大幅提高，初步形成“大復議、中訴訟、小”的行政爭議處理格局。

（一）著力建設提升效率的制度體系。逐步確立以制度求規范、以規范求效率的總體工作思路，建立業務工作月報制、業務工作檔案制及重點事件一事一報制等，使各項法制業務工作走向制度化、規范化，日益增多的法制業務循著規范、協調、高效的路徑運轉。