房地產估價資質管理辦法范文

導語：如何才能寫好一篇房地產估價資質管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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為加強我縣房地產估價機構的日常監管，規范房地產估價機構行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價機構活動當事人合法權益，根據建設部《房地產估價機構管理辦法》、《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》和有關文件精神，結合我縣實際，現就進一步加強房地產估價機構監管工作提出如下意見：

一、建立健全估價機構資料檔案及信用檔案。

凡房地產估價機構來我縣從事房地產估價業務，必須持相關材料到房產服務中心備案后方可執業。自備案之日起，將為每個房地產估價機構建立分戶管理檔案資料，對歸檔內容（機構資料、估價師情況、技術分析資料、估價報告等）、歸檔形式（紙質文檔、電子文檔、影像資料等）、歸檔時間、檔案管理等各個環節都嚴格按照《房地產估價規范》的要求進行落實，并注重對原始資料的收集和整理。房地產估價機構破產、解散時，其房地產估價報告及相關資料應當移交當地房管部門。建立健全房地產估價機構和注冊房地產估價師信用檔案，并將信用檔案的主要內容在房管網站上進行公示，接受社會監督。

二、加大估價業務日常監管力度。

對估價業務從接受委托、現場勘察、技術分析、估價報告等全過程進行動態監管，定期或不定期地實地檢查房地產估價機構資質情況、專職注冊估價師執業情況、資信情況、投訴處理、主要業績等，并記入信用檔案。對違反規定、評估不公、評估失誤、弄虛作假出具評估報告的，給予通報批評，情節嚴重的，暫停在我縣的評估執業資格，并按規定追究評估機構和評估人員責任。切實加強本行政區域內執業的房地產估價機構資質的管理，對需作出撤回資質處理的，及時上報市局。

三、規范房地產估價機構分支管理。

一級資質機構可以設立分支機構并辦理備案手續。二級、三級房地產估價機構不得設立分支機構。各房地產估價機構不得設立類似分支機構的“辦事處”、“聯絡點（站）”等機構。

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關鍵詞：房地產；評估；現狀；對策

隨著住房制度的進一步改革和房地產業的快速發展，目前，房地產業行業已經成為我國國民經濟發展的支柱性產業。房地產市場和房地產估價服務的關系非常密切，在目中程度上來講，我國房地產業的快速發展為評估行業的發展提供了廣闊的空間，但是，從發展狀況來看，估價的發展還不能適應社會需求，有必要提出有針對性的解決方案，切實為老百姓解決關系切身利益，解決一些實際問題。

一、發展現狀分析

在我國，房地產估價行業起步比較晚，但是，經過近幾年的發展、創新，逐步建立起房地產估價師執業資格制度，房地產估價機構的運營在主管部門的指導下逐漸步入正軌，其現狀主要表現在以下幾個方面：一是制定了較為完善的有關法律規章。主要有《城市房地產管理法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等。二是建立并逐步完善房地產執業資格制度和評估的技術規范。據統計，我國目前約有15000人獲得房地產估價師的執業資格，已經注冊成立的房地產估價的各類機構三千余家，按照資質級別的不同，規定了他們的業務范圍，同時，《房地產估價規范》已經出臺，對評估的程序、技術規范等都進行了詳細的規定。三是逐步形成了具有行業自律標準的、統一的、開放的房地產估價市場。按照國家規定，屬于經濟鑒證類中介機構的房地產估價機構進行了脫鉤改制，原有的房地產估價機構改制有限責任公司或者合伙制企業。在改制中介機構的同時，我國的各級房地產管理部門逐步實行政事分開，充分發揮房地產估價師學會在房地產市場上的職能，建立并逐步完善了房地產市場的自律機制。

二、主要問題分析

從總體上看，我國的房地產評估業還存在著一些比較突出的問題，下面我們對這些問題進行簡要地分析。

一是房地產評估機構的產權問題還不十分明確。我國的房地產評估機構和工作人員沒有在真正意義上實現脫鉤，估價人員表面上是脫鉤了，實際上其管理部門仍然是原來沒有脫鉤時的主管部門，一些人員還在原來的主管部門擔任職務。估價機構的管理人員是由原來的主管部門任命的，主要業務來源仍然是原來的主管部門，與原來的主管部門之間仍然有著千絲萬縷的聯系。雖然房地產估價機構可以是合伙制，也可以是有限責任公司，但是，在現實社會中，幾乎是清一色的有限責任公司，因為，有限責任公司出資人不會承擔無限連帶責任。根據《房地產估價機構管理辦法》中的有關規定，采取有限責任公司制的一級房地產估價機構的注冊資金也只有200萬元，在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，保障性不是很好。我國的房地產估價機構的經營效率比較低，主要是因為受到有限責任公司體制的影響，出資人的投資主要是為了分紅，如果一些人出資比較少，在公司所占的股份就比較少，對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責，因此，導致房地產估價機構的運營效率不高。

二是相關的法制建設還不能夠滿足房地產估價行業的發展需要，在我國，律師、會計師、估價師屬于當前的三個比較大的中介行業，目前已經有了《律師法》和《注冊會計師法》，但是，針對估價師卻沒有一部具有針對性的法律來進行規范，雖然也制定了《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》，但是，這畢竟不是法律，因此，在房地產估價的各項法律、法規中，實施的細則還不健全，對于不同用途的房地產沒有針對性很強的技術標準和規范。

三是房地產估價人員的素質參差不齊，還不能夠滿足本行業對人才的需求。在估價師考試中，最主要的還是理論考核，沒有對相關人員的專業工作經歷進行限制，因此就出現了一些沒有工作實踐經驗，但是理論基礎比較好的大學畢業生在考試中的通過率比較高，而那些工作經驗比較豐富的從業人員在考試中的通過率非常低，并且，由于工作單位業務范圍的單一性，使從業人員只是比較熟悉某一方面的業務，對相關性不是很強的其他類型評估業務不夠熟悉，綜合能力不強。注冊房地產估價師的級別設置還比較單一，沒有按照初、中、高的級別來設置，而是只設置了相當于中級職稱的房地產估價師。對房地產估價師的再教育還比較缺乏。

三、對策與建議

針對以上對房地產評估行業的發展現狀以及存在的主要問題的分析，我們提出以下建議和策略：

一是采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。首先，要進一步做好房地產評估機構的脫鉤改制，讓房地產評估行業的各個機構真正作為獨立的中介機構在平等競爭的市場環境良性發展，并保持房地產估價活動不受外界因素干預，確保估價成果的公正性和獨立性。房地產主管部門應該在充分調查房地產估價市場的基礎上，制定房地產估價市場運行以及監管規則。二是做好房地產估價行業相關法律法規體系建設工作。制定出適合當前市場現狀的房地產評估行業技術規范，并在有關法律法規定基礎上制定出可操作性更強的實施細則，國家立法部門應該在相關規范和法規定基礎上，研究制定《估價師法》。三是打破目前估價師級別設置比較單一的局面，實行分級制，對從業人員實現動態管理，以便形成結構合理的從業人員梯隊，同時，通過嚴把質量關、完善繼續教育機制等措施提高從業人員的綜合素質。四是以創新的思維強力推進房地產評估行業的信用體系建設。

四、結束語

房地產評估是房地產行業的重要組成部分，在社會經濟的發展過程中有著非常重要的作用，雖然，目前處于初級階段，且還存在著一些亟待解決的問題，但是，結合我國的國情采取措施進行規范，房地產評估會日趨成熟，可以在推動社會經濟快速協調發展方面發揮更大的作用。

參考文獻：

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關鍵詞：商業房地產評估；現存問題；對策

近些年來，我國經濟高速發展的同時，商業房地產行業也呈現出一種高速發展的狀態。這也為我國的商業房地產評估行業帶來了更多的發展機會。在國家相關部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業房地產評估，經歷了十多年的創新與發展的歷程，也逐漸走向了正常發展的軌道。然而，縱觀我國商業房地產評估的現狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業房地產評估行業的發展，商業房地產評估尚不能完全地適應商業房地產市場發展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業的發展規律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業差距，進一步健全、完善我國現有的商業房地產評估業，就必須正視商業房地產評估行業的發展現狀及現存問題。

一、商業房地產評估現存的問題

從發展的角度來看，商業房地產評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規范的管理制度，在這種環境下，商業房地產評估不可回避地存在著很多問題。

1.商業房地產評估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章構成，以房地產評估師注冊兩項行政許可和房地產評估機構資質標準為核心的房地產評估法律體系，對房地產評估人員、評估機構的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則，同時，關于商業房地產評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業房地產評估的程序、規范以及執業的道德標準等提供系統和權威的法律依據的各種規范性文件以及規章制度中也缺乏相關的規定。因此，使得房地產評估師由于沒有充分的法律保障在執業過程中往往受到很多限制，不能充分發揮其在評估過程中的作用，導致很難獲得社會認可的評價結果。

2.商業房地產評估中易出現連帶責任

雖然評估機構已經實現了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業務來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔任職務，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責任的出現。

3.商業房地產評估師執業資格水平欠缺

房地產估價師執業資格考試，是嚴肅和權威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領悟到商業房地產估價的基本理論和方法也沒有商業房地產評估方面的相關經驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質的人員也并不一定是可以從事商業房地產評估工作的專業人員，像不是專業從事商業房地產評估工作的評估師也可以取得房地產估價師執業資格，這就使得行業管理的難度增大，從而影響了整個行業的整體形象。

4.商業房地產評估中存在不正當競爭

伴隨著房地產行業的迅猛發展，商業房地產評估在整個商業房地產市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當的競爭在我國商業房地產評估行業存在，這就使得委托方經常在評估業務中制約著評估人員或機構的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業房地產拆遷補償過程中，經常會出現委托方“給商業房地產估價師回扣”的現象，從而導致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構準入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構數量逐漸增加，進而導致眾多評估機構之間的不正當競爭增多，背離了評估行業的一些基本原則，從而使執業風險增加。因此，商業房地產評估風險成為影響商業房地產行業的健康發展的關鍵。

二、商業房地產評估中現存問題的原因

我國商業房地產評估行業起步較晚，并且各方面的建設和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現這些問題的原因也是多方面的。

1.商業房地產評估行業發展時間較短

改革開放以后，我國才開始發展商業房地產評估業，所以相對來說發展歷史較短。因此目前，還沒有相關的各項法律法規，來對商業房地產評估的實施細則進行完善地規定。同時，針對評估師工作的相關法律法規也是同樣匱乏。目前，商業房地產估價的盲點隨著商業房地產交易種類地增多也逐漸增多，從而導致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。

2.商業房地產評估管理體制欠缺

主要表現為兩個方面。其一，機構管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責任公司制這兩種組織形態可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔無限連帶責任，在現實社會中，大多商業房地產評估機構都采用有限責任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，評估過程中的連帶責任便會大大增加。其二，行業管理體制欠缺。目前“政府主管、協會自律管理”成為我國商業房地產評估行業的主要管理模式。因此，作為非自發性的行業自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業房地產評估市場的紊亂。

3.商業房地產評估的準入門檻較低

目前我國相關的法律法規也還不夠健全，尚未形成一套科學和完整的針對人才培養、準入以及晉級的機制。這導致了許多并非相關專業出身，學歷層次也相對較低的人員進入商業房地產評估行業，對商業房地產評估的嚴謹性和科學性并沒有足夠的認識，職業道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現，因此很多評估師都不愿繼續學習和深造以提升業務水平或執業資格。

三、解決商業房地產評估現存問題的相關對策

在我國市場化經濟的快速發展中，商業房地產評估行業面臨著巨大挑戰的同時也迎來了許多機遇，要想戰勝挑戰，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當前商業房地產評估中存在的問題。

1.建立健全商業房地產評估行業的法律體系

有法可依是商業房地產評估行業存在和發展的保證。為了確保商業房地產評估的健康順利發展，國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《商業房地產估價法》。該法除了應該綜合現有的法律法規的相關規定，還應該完善以下幾個方面：一是強化行業標準。制定商業房地產評估行業的操作規范和規程并強制推行。二是規范收費標準。應該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當調整其收費標準。三是制定職業道德標準。出臺《商業房地產估價師守則》等相關規定來規范評估機構和評估師的評估行為。四是提高商業房地產估價人員的風險意識和責任意識。因此要解決評估結果與社會發展不相協調的問題，就必須對商業房地產評估方法和程序進行規范和完善。

2.加強對商業房地產評估市場的監管力度

由于在不同的部門壟斷和行業壟斷，使得商業房地產評估行業間的競爭一直處于不平等的狀態。為了使房地產評估機構能夠成為真正獨立的中介機構，今后應加快評估機構的脫鉤改制工作，使得各評估機構在平等的競爭環境中靠質取勝，這樣才能使商業房地產評估行業的估價水平得到整體提高。對于商業房地產評估機構和評估人員的工作，房地產主管部門應當避免干涉，以防止保評估結果完整性或規范性的缺失。商業房地產主管部門要組織對商業房地產評估市場的調查研究，制定評估市場監管規則，明確評估的違規性質，制定評估的懲罰機制，追究違規人員的行政或法律責任。

3.加強商業房地產評估從業人員的資格認證和后續教育

要想使商業房地產評估從業人員的自身素質和行業的整體水平都能得到提高，一方面，應該結合我國的客觀實際，加強對商業房地產評估從業人員的資格認證工作，實行動態的兩級管理體制，即根據商業房地產估價師職業道德的好壞、執業能力的強弱、等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。同時，要提高商業房地產估價人員的綜合素質。具體措施包括：（1）適當地提高從業人員的準入門檻，將報考人員的學歷要求提高。規定報考房地產評估師的專業人員應該至少具備大學本科以上的學歷；（2）嚴格執行注冊制度。加強對該制度的執行力度；（3）適當加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優錄取。最后，為了能夠提高從業人員的業務水平，以及及時地更新專業知識，相關從業人員的后續教育工作也將成為房地產評估行業協會的重要任務。

四、結論

商業房地產行業的快速對發展我國社會經濟的發展起到促進作用。作為我國房地產行業的重要組成部分，商業房地產評估對我國社會主義市場經濟的健康、全面的發展起到關鍵作用。在推動商業房地產經濟趨于規范化和穩定化的進程中的價值也不可替代。我國商業房地產評估作為新型產業，發展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結合我國的國情采取適當的措施加以規范，商業房地產評估會日趨成熟，將在推動社會經濟快速協調發展方面發揮更大的作用。

參考文獻：

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第二條城市規劃區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動，適用本意見。

第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。

第四條拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

第五條拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。

第六條市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。

第七條拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。

第八條受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。

估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

第九條拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。

第十條受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。

第十一條拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。”

拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。

被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。

第十三條市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。

第十四條拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

第十六條拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

第十七條拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十八條估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

第二十條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

第二十一條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

第二十二條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。

第二十三條估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。

估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

第二十四條省、自治區建設行政主管部門和設區城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑒定。

第二十五條受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十六條估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。

拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。

第二十七條對有下列行為之一的估價機構和估價人員，依據《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰，或記入其信用檔案：

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；

（三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的；

（五）多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；

（六）違反國家標準《房地產估價規范》和本意見其他規定的；

（七）法律、法規規定的其他情形。

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    為了加快核發《換地權益書》收回閑置土地工作進度，切實做好處置海南省積壓房地產試點工作，根據《國務院辦公廳關于印發海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產試點方案的通知》（〔1999〕62號）、《海南經濟特區換地權益書管理辦法》和《海南省人民政府辦公廳關于進一步做好閑置土地處置工作的通知》（瓊府辦〔2000〕41號），現就核發《換地權益書》的有關問題通知如下：

    一、各市、縣政府是簽發《換地權益書》的法定主體，負責依法審查土地權益關系，核定土地權益數量，向土地權益人簽發《換地權益書》和收回閑置土地，并對簽發《換地權益書》記載的權益事項的真實、合法性負責。省政府為《換地權益書》的核準機關，授權省土地行政主管部門對空白《換地權益書》印制的有效性進行核準，加蓋海南省國土環境資源廳印章。經核準蓋章的《換地權益書》，由市、縣政府依法填寫簽發。

    二、各市、縣政府應當嚴格審查土地權益關系，準確核定土地權益數量，依照有關法律、法規和政策簽發《換地權益書》。簽發《換地權益書》應當同時收回相應的土地。

    三、簽發《換地權益書》收回土地，必須依照有關規定評估擬收回土地地價現值。承擔《換地權益書》評估業務的中介機構，必須具備B級以上土地評估機構資質。禁止地價評估和確認中的弄虛作假行為。各市、縣政府應當加強對地價評估結果的審查、確認和評估異議處理工作的管理。土地權益人對地價評估和確定結果有異議的，可以依照有關規定申請市、縣房地產估價鑒定委員會或省土地估價鑒定委員會鑒定。

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[關鍵詞]商品房按揭貸款

風險及防范

一、按揭貸款中銀行所存在的風險

(一)來源于購房人的風險

1、客觀原因造成的風險。商品房按揭貸款的期限目前各商業銀行均按照中國人民銀行1999年9月21日頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規定的最高期限為30年，如此長期的借款期限，購房人自身因素往往會發生各種變化，這期間的風險，主要包括自然原因造成的風險和社會原因造成的風險。前者主要表現為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因導致死亡、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力可能產生的風險；后者主要表現為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的原因而失業，或造成收入下降，致使借款人無法繼續歸還購房貸款可能產生的風險。

2、主觀原因造成的風險。這種風險主要表現為借款人可能基于經濟利益的考慮而故意違約。當違約所帶來的經濟利益超過所帶來的損失，如樓價下降，抵押該房價值低于應償債務和應交罰金時，借款人可能會主動違約，從而使購房貸款存在風險。

(二)來源于開發商的風險

1、開發商的欺詐行為。開發商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時，銀行可能會被購房者指控資金監管不力，主觀存在過錯而影響債權的實現。

2、開發商延期交房。開發商由于經營管理不善或其他原因導致延期交樓甚至樓盤“爛尾”，致使購房合同無法履行，從而導致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。

3、開發商所建房屋與合同不符。雖然房屋按期竣工，但由于存在質量、面積誤差等種種問題，導致購房者不能正常按約償還銀行貸款本息，從而損害銀行的利益。

4、開發商所建成房屋存在法律手續上缺陷。開發商開發樓盤未取得土地使用權，無法取得房證或違法預售等而使銀行面臨債權得不到實現的風險。

5、開發商用“假按揭”的方式套用銀行信用。開發商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無法銷售出去的房屋等情況，通過“假按揭”獲取貸款而達到籌集資金或回籠的目的，導致銀行很難或無法實現債權的風險。

(三)來源于被按揭房產的風險

出現這種情況的風險在于按揭房產價值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風險。

在我國，按揭房產的貶值風險尤為銀行所擔心。目前，由于我國市場機制不完善，競爭的盲目性以及其他原因，相對于我國居民的收入水平，房產價格普遍偏高。因此，一旦房價的波動發生比較大的變化，銀行承擔的房屋貶值風險很大。

(四)來源于銀行的流動性風險和管理風險

我國各商業銀行發放按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短期資金來源。而商品房按揭一般為個人住房貸款，貸款期限一般較長，少則三五年，多則10年、20年，甚至30年，因此，銀行就存在著以短期資金負擔長期貸款的風險，即流動性風險。目前，由于商業銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟經驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險，如對借款人資信審查不嚴、對借款人發放了超過其支付能力的款項等。

二、銀行風險的防范措施

(一)加強對購房者的調查工作。銀行在提供按揭貸款之前，要調查了解借款人(購房者)的個人信用情況、收入來源，要制定適用的個人資信評定標準和評定工作程序，對借款人(購房者)的個人素質、實際收入、財產狀況、付款能力等信用狀況進行調查、分析和評估，特別要注意借款人收入的穩定性，逐步實現對個人住房貸款申請人的資信調查工作的科學化、標準化和程序化。

(二)強化對開發商的審查和監管

1、加強開發商的按揭申請審查。主要包括：(1)資信審查，如開發商是否依法設立，是否具有相應的資質等級、公司的注冊資金是否到位、公司以往的經營業績等；(2)開發項目的審查，如要求開發商提供按揭開發項目的設計、項目開發資金情況、商品房預售業績情況以及開發項目的工程進度等。

2、強化開發商的擔保責任。開發商在按揭貸款中作為擔保人可以說是我國內地商品房按揭的一大特色。目前，我國商品房按揭實務中，開發商的保證責任主要有兩種：(1)保證將《房屋產權證》和《土地使用證》交給按揭權人(即銀行)；(2)代位償付責任。這種保證責任看起來似乎對開發商過于苛刻，但就我國目前的商品房銷售，尤其是在商品房預售中還是很有必要的。理由是：(1)從商品房按揭貸款設定來看，在將取得的商品房上設定擔保是購房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應自然轉化為現房抵押，開發商在商品房竣工辦理有關手續后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現房抵押，按揭權真正得到實現，可以說是按揭人設立按揭的自然結果。(2)從商品經濟發展看，市場競爭越來越激烈，銀行貸款安全性越來越差，單獨的房地產抵押已經不能適應銀行對貸款安全性的需求，為減少貸款風險，在抵押的基礎上再設立一種保險機制，以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。

(三)加強銀行自身對貸款風險的監控和管理

銀行應建立一套全面評估貸款行為的風險監控體系，加強對抵押物的資產評估，加強對房地產市場的研究分析，以保證房地產金融市場的良性運作。

1、科學評估抵押房產。在評估方面，銀行最好要培養自己的房地產估價員，進行科學的估價，以防范價格高估。對預售商品房的估計要尤為慎重，要把自己的估價與現行市價進行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務成分。

篇7

一房地產市場運行基本情況

(一)房地產開發投資持續增長，住宅建設速度加快.

一是房地產總投資額持續增長.年上半年,全市共完成房地產開發投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快,年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.

(二)商品房供求結構趨于合理，價格基本穩定.

1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理.年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區的申報價格穩定在850元/平方米左右.

2、住宅類商品房銷售勢態良好，年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%.

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業用房中,且營業用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.

4、商業營業用房需求量下降.年上半年，全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%.

5、經濟適用房建設力度加大.1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米.

6、廉租房建設步伐加大.《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段.

(三)房地產市場機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化.

1、產權產籍登記管理等業務大幅增長.1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業務量也呈現不同層次的增長.

2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動.

3、加強整頓和規范房地產市場秩序，查處違法違規行為，對個別違規企業給予了處罰.

4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.

(四)房地產金融放貸力度穩定，為房地產市場建康發展提供堅實后盾.

年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%.

二存在的問題

(一)企業實力弱，規模小、經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.

(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.

(三)房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.

三、加強房地產市場宏觀調控的建議

(一)加大住房供應結構調整力度，穩定房價，建立健全住房供應體系

1、進一步完善住房供應政策.

一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應比例，對高檔商品住房、普通商品房、經濟適用房實施分類別供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系.二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的雙困戶.

2、加強對經濟適用房的建設和管理.

一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關要求,加大經濟適用住房的優惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設部《關于大力發展經濟適用房的若干意見》中關于經濟適用住房價格的八項因素,核定經濟適用房的銷售價格.三是結合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標準,確定指導價格,并向社會公布,廣泛接受監督.四是經濟適用房按照政府組織協調、運作的模式,實行項目招投標,并嚴格控制戶型面積.

3、增加普通商品住房供應，適度控制營業用房及高擋商品住房建設.

一是根據市場需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場供應比例；二是合理確定營業用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例，提高營業用房和高檔商品住房門檻,嚴格控制營業用房、高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件.

4、逐步完善廉租住房制度.對城鎮最低收入家庭的“雙困戶”發放租賃補貼.

(二)加大金融支持和監管力度，協助金融機構強化房地產信貸管理

1、協助金融機構加強對房地產貸款的監督管理.

一是積極支持房地產市場結構調整，加大對運作規范、信用等級高的房地產開發企業和房地產項目的信貸支持，尤其要支持經濟適用住房和普通商品住房的開發建設，重點滿足中低收入家庭的購房要求.二是加強房地產項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發企業貸款要嚴格審批并重點監控..三是積極協助金融機構加強團結對信貸資金的監控，妥善處理各種違規貸款，切實防范化解房地產信貸風險，維護金融秩序的穩定.

2、加大住房公積金貸款力度.要簡化手續、減少環節、降低費用、縮短時限，大力發展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力.

3、逐步建立個人住房置業擔保體系.一是鼓勵成立獨立規范的住房置業擔保機構，實行企業化管理、專業化經營、市場化運作.二是積極開拓融資渠道，吸收優質房地產開發企業資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費.

(三)標本兼顧綜合治理，整頓和規范房地產市場秩序

1、整頓和規范房地產市場，嚴格查處各種違法違規行為.

一是重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為，對違反城市規劃、蠶食土地收益、無證或越級開發、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處.二是積極開展調查研究工作,定期對房地產市場進行整頓和規范，發現問題及時處理，為房地產市場的健康持續發展創造良好的環境.三是按照審批權限與責任掛鉤和“誰審批誰負責”的原則，建立責任追究制度.

2、完善房地產信息系統和預警預報體系.

一是逐步建立和完善全市房地產信息網絡系統，做好房地產開發企業和執（從）業人員信用信息登記入庫工作，將企業的基本情況、業績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開，形成房地產市場監管的長效機制，引導房地產開發行業形成“誠信為本，操守為重”的良好職業道德.二是建立健全房地產市場的預警預報體系，穩定房地產市場，穩定房價.

3、加強對房地產開發行業的管理.

一是要按照現代企業制度的要求，加快企業改制步伐，指導各開發企業的改革、改制工作.二是嚴格控制開發企業的數量，對無開發實力、業績較差及存在嚴重違法違規行為的開發企業，取消其開發資質；三是積極支持具有資信和品牌優勢的房地產企業的發展,培育龍頭企業.

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場.按照統一政策、統一程序、統一市場和統一物業管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發展的市場化，進一步完善房地產市場.

5、規范發展市場服務.

一是加強對房地產買賣、租賃、抵押及中介機構的管理，規范房地產中介市場，嚴格中介機構和中介從業人員市場準入制度.二是健全房地產中介服務市場規則，嚴格執行房地產經紀人、房地產估價師執（職）業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務.

(四)加強和改進對房地市場的指導和監管，搞好房地產市場的綜合治理工作

篇8

關鍵詞：房屋安全；管理；治理

中圖分類號：TU714文獻標識碼： A 文章編號：

引言

房屋安全是生產、經營、居住、學習、娛樂活動安全的基本保證。如果對房屋質量安全管理不善,一旦發生安全事故,不僅給業主及其他人群造成重大經濟損失,而且給國家和社會造成惡劣的影響。房屋安全使用已不僅是珍惜個人生命財產安全的問題,實際上已成為極其重要的社會公共安全問題。

一、房屋安全管理現狀

1、危舊房屋面廣,整治難度較大

全國各地危舊房屋量大面廣,據統計,廣州市目前尚有50萬平方米的危房,河南省有306萬平方米不同程度、不同層次的危房,黑龍江省尚有鄉鎮以下農村中小學D級危房113.9萬平方米。這些危房中,土木、磚木、磚混、石混結構的占90%以上,大部分為民宅、鄉鎮中小學校舍、農民自建房。受經濟能力和城市規劃等因素制約,這些危房改造難度較大。

2、建立了城市危險房屋管理法規和規章制度

根據國務院令第393號《建設工程安全生產管理條例》和建設部令第129號《城市危險房屋管理規定》,建設部負責全國城市危險房屋管理工作,縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本轄區的城市危險房屋管理工作,市、縣人民政府房地產行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構,負責房屋質量安全鑒定工作。

3、建立了房屋安全鑒定機構和資質審查制度

全國各地、市、縣人民政府房地產行政主管部門基本上設立了房屋安全鑒定機構,負責房屋的安全鑒定,并統一啟用“房屋安全鑒定專用章”。《建設領域安全生產行政責任規定》(建發[2002]223號)文件規定,建設行政主管部門對城市房屋安全鑒定機構應當依法進行嚴格審查；對不符合條件的,不得批準或者委托。

4、制定了一些國家標準

房屋安全鑒定應當符合1984年原城鄉建設環境保護部批準的《房屋完損等級評定標準》(試行)、建設部的行業標準《建筑拆除工程安全技術規范》(JGJ147-2004)、國家標準《建筑抗震鑒定標準》(GB50023-95)等要求。

二、房屋安全管理中存在的突出問題

1、房屋安全管理法律法規不健全

一方面,我國現行的《建設工程安全生產管理條例》和安全生產管理方面的法規,大部分是針對在建的建筑工程施工安全管理,很少涉及既有房屋的安全管理,致使私有房屋在安全管理上形成“真空”。另一方面,我國房屋安全立法管理體系不健全,與國外房屋安全管理體系不接軌,需要補充完善。

2、房屋使用安全觀念淡漠

長期以來，建設領域存在“重建設、輕管理”的現象。重建設，無可厚非，只有建造符合各項建筑標準、規范要求的建筑物，房屋的后期使用安全才有可靠的前提和基礎。但是應該清醒地看到，房屋的建造過程，只有短短的二三年時間，而使用時間則長達五六十年甚至數百年，因此，房屋使用過程中的安全管理更為重要。當前對于社會公共安全重要組成部分之一的房屋使用安全，我國各級政府和行政主管部門重視程度不足。許多地區，尤其是西部地區，除省會城市外，大部分地市級城市沒有相關法規。目前房屋產權人或者使用者，為了滿足使用要求，盲目亂拆亂建或者私自改變使用用途，留下了嚴重的房屋安全隱患。近年來，全國各地發生的多起因盲目加層，擴建和野蠻裝修引起的安全事故，給國家、集體、個人的生命及財產安全帶來巨大的損失，影響社會和諧穩定。

3、房屋安全鑒定業務的壟斷性

目前來看,總的說來,房屋安全鑒定業務基本上是房地產行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構所壟斷,非房地產行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構，諸如一些已脫鉤改制的建筑科研、質量檢測、設計單位很少得到房屋安全鑒定業務。

4、對公共房屋建筑及其附屬設施的安全無強制性檢查和鑒定

在現有的國家法律法規、規章制度中,只有房屋業主(使用人)提出申請,才能進行安全檢查和鑒定；在房屋業主(使用人)未提出申請時,就無法定期對房屋進行強制性“體檢”,也就無法保證房屋的安全性。

5、房屋安全鑒定人員執業水準不高

在房地產業中,房地產估價、房地產經紀、物業管理等三個領域建立了執業人員資格和市場準入制度,而在房屋安全鑒定方面還是一片空白。房屋安全鑒定人員缺乏系統的教育培訓,憑經驗鑒定作業,執業水準不高,無法保證房屋安全鑒定結論報告的正確性。

三、加強房屋安全管理工作的對策

1、加強法律法規建設,依法監督管理

為繼續完善和加強房屋安全管理,建議國家出臺一部《房屋安全管理法》或《房屋安全管理條例》。在國家出臺這部法律法規之前,各地人大常委會或人民政府可先行一步,針對房屋安全管理專門制定一部綜合性法規或規章。

2、建立定期房屋使用安全檢查制度

根據筆者調研結果，許多省會級城市，已經開始對全市的房屋進行安全普查或者檢查。如杭州、哈爾濱等城市，在政府的要求下，對全市各類房屋進行安全檢查或者定期檢查，尤其是杭州市，在對全市房屋進行安全檢查的基礎上，運用現代科技手段，建立房屋健康檔案，對各類房屋按照用途、結構形式、安全現狀、使用情況，分門別類進行登記，從而使房屋在交付使用后，管理者隨時可以掌握其安全程度。發生重大事故或者自然災害時，做到重點預防，為決策提供第一手依據。又如上海市為了迎接2010年召開的世博會，專門對全市臨街建筑物的外墻飾面磚粘結情況進行了檢測，對存在缺陷的要求立即整改，以防因飾面磚脫落發生不安全事故。中國工程院和住房與城鄉建設部舉辦的“房屋建筑質量與安全管理制度的發展與創新”科技論壇暨學術研討會也建議對一些大型群眾聚集活動場所及一些重要的建筑物進行定期安全鑒定。

同時，對超出使用年限而由于種種原因仍在使用的各類建筑物，應該實行強制安全鑒定，可以有效地避免重特大建筑安全事故的發生。

3、推行房屋安全鑒定機構市場準入制度和鑒定人員執業資格制度

房屋安全鑒定應該朝專業化、市場化、社會化方向發展,實行房屋安全鑒定機構資質動態管理和市場準入制度,制定《房屋安全鑒定機構管理辦法》,并統一收費標準。房屋安全鑒定人員的執業資格,必須達到相應的標準,如理論基礎、工作經驗與技術能力等,建議國家施行房屋安全鑒定注冊工程師執業資格制度。

4、建議國家對公共房屋建筑及其附屬設施的安全定期進行強制性“體檢”

學校、政府機關、商場、醫院、體育場館、娛樂場所等人群聚集的公共房屋安全與否,事關百姓人身安危,房地產行政主管部門應定期組織房屋安全鑒定機構等相關部門,對這些公共場所的房屋安全進行普查和安全鑒定。

5、房地產行政主管部門建立健全房屋安全管理動態信息系統

為實現房屋安全管理的網絡信息化,應建立健全房屋安全管理動態信息系統。通過該系統,可以對房屋的安全、修繕、防汛、災害等數據進行全方位網絡信息化管理,保障信息及時、準確和完整；可以掌握危險房屋治理和滅失情況。建立健全危險房屋登記、注銷制度。

結束語

房屋安全管理是我國安全工作的一項重要任務,從我國的現狀和房屋結構潛在的破壞性,都要求我們對房屋安全加強管理,制定詳細而可操作的規程、制度、標準、方案,以此來規范房屋安全和使用管理,為全面落實科學發展觀、加快構建社會主義和諧社會創造良好的條件。

參考文獻

[1]陳肇元.完善技術標準與管理法規確保建筑物合理使用壽命與使用安全明[J].工程質量,2008,6:1-9.

篇9

關鍵詞： 智能建筑 機遇 挑戰

概況:

自從上個世紀70年代末，中國實行改革開放政策以來，中國經濟得到了巨大的發展。在這20年的時間里，中國國民生產總值（GDP）每年平均增長約9%；在最近4年中，中國國民生產總的增長情況是：1998年增長7.8%，1999年增長7.2%，2000年增長8.2%，而2001年增長超過7%.中國國民經濟的發展，直接帶動了中國建筑業的發展。從建設規模論，中國建筑業的規模在世界建筑業近排行中可算是首屈一指的。目前中國建筑業有雇員3400萬人，而在1978年中國實行改革開放初期，中國建筑業雇員約為800萬人。現在中國建筑業的年產值約為5500億元，約合670億美元，在建建筑面積約為14億平方米，每年竣工的建筑面積約為6億平方米。此外，中國對公共市政設施每年約投入6000億元，約合733億美元。

由于經濟的不斷發展和科技的突飛猛進，人們對建筑工程要求的數量上大發展的同時，對建筑工程美觀、品質、安全、環境和功能方面提出了更大、更高的要求。面對這樣繁重而復雜的任務，建筑設計與營造必須要具有現代化理念，開發采用現代化技術和運用現代化管理。其中智能化融入于建筑之中，乃是當今現代化建筑發展的一項重要內容和發展趨勢。

1 WTO與中國建筑市場的開放

中國入世既是機遇更是挑戰，經過15年的入世談判，過程非常艱苦，時間長了些，但是從某些方面看，中國晚一些入世也有其好處，至少在人們思想上，體制適應上，政策法規梳理方面，都會有較充裕的準備，但入世對一個國家固有的經濟的體制，特別是像中國這樣一個既大又欠發展的國家來說，畢竟會受到十分巨大的“沖擊”。

據建設部2000年的初步統計，1998年和1999年兩年間，外國企業在中國境內承包工程的境外企業共有138家，分別來自香港、日本、美國、德國、韓國、法國等十幾個國家和地區。承包工程總數383個，工程承包合同總額為46億美元，占建筑市場的1.02%.

中國建筑業是80年代初率等實行市場經濟的行業，也是對國外開放的行業，但從上面所引統計數字來看，在中國進入WTO前，這種開放應當說是初步的，有相當局限的，而在中國進入WTO后，建設領域對外承諾有以下一些內容：

建筑業：

1）允許外國企業在中國成立合資、合作企業；

2）合資、合作企業注冊資本金水平高于國內企業注冊資本金的水平；

3）合資、合作企業要承擔一定比例的外資工程；

4）不允許外國企業在中國國內設立分支機構直接承攬工程。

加入WTO后三年內開始允許外商成立獨資企業，但只能承攬以下工程：

1）全部由外國投資、贈款或外國投資和贈款建設的工程；

2）我國利用國際金融組織貸款并采取國際招標的工程；

3）外商投資占50%（含）以上的中外合資、合作建筑的工程；

4）國內建筑業難以單獨完成的國內投資建設工程，經省級建設行政主管部門批準，允許與國內建筑企業合作總承包或外包。

合資合作企業在加入WTO后三年內開始享受國民待遇。

加入WTO后五年內開始允許外商成立獨資企業。

勘察設計咨詢業：

1）允許外國企業在中國成立合資、合作企業；

2）進入中國從事設計的建筑師、工程師及企業必須是在本國從事設計工作的注冊建筑師、工程師及注冊企業。

加入WTO后5年內開始允許外商成立獨資企業。

標準定額及其工程服務：

1）允許外國企業在中國設立合資合作企業；

2）進入中國的個人及企業必須是在本國從事該行業工作的注冊造價工程師及注冊企業；

加入WTO后五年內開始允許外商成立獨資企業。

房地產業：

1）從事房地產開發的企業，除高檔房地產項目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等）不允許外商獨資外，其它房地產項目沒有限制；

2）在房地產中介服務方面（包括房地產估價、物業管理、中介服務等）允許外商成立合資、合作企業。

加入WTO后五年內開始允許外商成立獨資企業。

城市規劃：

1）我國城市總體規劃不對外開放；

2）除城市總體規劃的規劃領域，允許外商在中國成立合資、合作企業；

3）進入中國的個人及企業必須是在本國從事規劃工作的注冊規劃師和注冊企業。

2 智能建筑在中國

中國智能建筑是逐步發展起來的，在上世紀八十年代末，九十年代初，隨著改革開放的深入，國民經濟持續發展，綜合國力不斷增強，人們對工作和生活環境的要求也不斷提高，一個安全、高效和舒適的工作和生活環境已成為人們的迫切需要；同時科學技術飛速發展，特別是以微電子技術為基礎的計算機技術、通信技術和控制技術的迅猛發展，為滿足人們這些需要提供了技術基礎。這一時期智能建筑主要是一些涉外的酒店和特殊需要的工業建筑，采用的技術和設備主要是從國外引進的。雖然普及程度不高，但是人們的熱情是高漲的，得到設計單位、產品供應商以及業內專家的積極響應，可以說他們是智能建筑的第一推動。

在八十年代末建設部編制的《民用建筑電氣設計規范》中，就已經提出了樓宇自動化和辦公自動化，對智能建筑理念和各種系統有了比較全面的涉及。這個時候人們對建筑智能化理解主要是將電話、有線電視系統接到建筑中來，同時利用計算機對建筑中機電設備進行控制和管理。各個系統是獨立，相互沒有聯系，與建筑結合也不密切。

雖然把綜合布線這樣一種布線方式技術的引入曾使人們對智能建筑的概念產生一些誤解，把綜合布線當作智能建筑的唯一方式。但它確實吸引了一大批通信網絡和IT行業的公司進入智能建筑領域，促進了信息技術行業對智能建筑發展的關注。同時由于綜合布線系統對語音通信和數據通信的模塊化結構，在建筑內部為語音和數據的傳輸提供了一個開放的平臺，加強了信息技術與建筑功能的結合，對智能建筑的發展和普及產生了巨大的作用。

1995年中國工程建設標準化協會通信工程委員會了《建筑與建筑綜合布線系統和設計規范》，這些都促進了通信網絡和辦公自動化系統在建筑中的應用。同年上海正式頒發了地方標準《智能建筑設計標準》，它根據不同的需求，把智能建筑劃分為三級，為智能建筑規劃、設計和施工提供了依據，推動了智能建筑的發展。

對智能建筑另一個重要推動力量來自房地產開發商，在九十年代房地產開發熱潮中，房地產開發商，在還沒有完全弄清智能建筑的時候，發現了智能建筑這個標簽的商業價值，于是“智能建筑”、“5A 建筑”、甚至“7A建筑”的名詞出現在他們促銷廣告中。正是這些情況，智能建筑迅速在中國普及起來，在九十年代后期沿海一帶新建的高層建筑幾乎全都自稱是智能建筑，并迅速向西部擴展。據不完全統計，到目前為止，全國各地累計已經建成或正在建設的各類智能建筑已近兩千多項。迅速膨脹的市場在鍛煉和培養一支智能建筑設計和施工隊伍的同時，也出現一些不規范的現象，智能建筑的工程質量也出現一些隱患。

為此建設部在1997年頒布了《建筑智能化系統工程設計管理暫行規定》，在1998年10月又頒布了《建筑智能化系統工程設計和系統集成專項資質管理暫行辦法》以及與之相應的《執業資質標準》兩個法令。這兩個法令規定了承擔智能建筑設計和系統集成的資格，實際上是個市場準入的標準，它禁止一切不符標準、不具實力、沒有業績的不合格企業進入市場，以確保市場的秩序和產品的質量。到2001年底，全國獲得建設部批準頒布的建筑智能化專項資質證書的單位共有905家（含國外獨資企業）。其中工程設計資質257 家，系統集成商資質339家，子系統集成商資質309家。

如果說把綜合布線當作智能建筑的全部，同似過于簡單化，那么盲目追求智能建筑一體化集成，則對智能建筑不分對象和需要，過于復雜化了，針對智能建筑系統集成這個問題，建設部建筑智能化文化教育工作專家委員會1999 年在北京舉辦了“智能建筑系統集成高峰論壇”，與會代表就智能建筑系統集成的必要性、如何進行系統集成等有關問題進行了研討，有關代表提出了系統集成應該主要是以樓宇自控系統為主的系統集成、和利用開放標準進行系統集成的觀點；這些觀點在后來的系統集成實踐中成為主要指導思想。這標志著智能建筑建設從盲目追求智能化、貪大求全轉向務實。

這種實踐務實的思想，在2000年出臺的國家標準《智能建筑設計標準》中得到了充分的體現。同年信息產業部頒布了《建筑與建筑群綜合布線工程設計規范》和《建筑與建筑群綜合布線工程驗收規范》，這些國家級標準規范的制定為我國智能建筑健康有序發展提供了保證。

中國對智能建筑的最大貢獻是開發智能小區建設。在上世紀末在中國開發的住宅小區建設是中國獨有的現象，在住宅小區應用信息技術主要是為住戶提供先進的管理手段，安全的居住環境和便捷的通信娛樂工具。這和以公共建筑如酒店、寫字樓、醫院、體育館等為主的智能大廈有很大的不同，智能小區的提出正是信息化社會，人們改變生活方式的一個重要體現。建設部住宅產業促進中心于1999年底頒布了《全國智能化住宅小區系統示范工程建設要點與技術導則》（試行稿），導則計劃用5年時間，組織實施全國智能化住宅小區系統示范工程，以此帶動和促進我國智能化住宅小區建設，以適應21世紀現代居住生活的需要。

推動智能化住宅小區建設的主角是電信運行商，人們試圖通過投資建設一個到達各家各戶的寬帶網絡，并以此網絡開展各種增值服務如：電子商務、網上娛樂、遠程教育、遠程醫療及其他各種數據傳輸和通信業務等，并以這些增值服務來回收投資。于是開發商和住戶便享受起這個“免費的晚餐”，一個遍及全國的“寬帶熱”正在各地興起。各種類型的公司紛紛加入這場“圈地”運動中，惡性競爭頻頻發生，甚至有些住宅小區同時幾套寬帶網絡同時建設。為了規范寬帶用戶駐地網運營市場，鼓勵公平競爭，保證廣大電信用戶的權益，促進互聯網和寬帶業務的發展，信息產業部于2001年出臺了《關于開放用戶駐地網運營市場試點工作的通知》及《關于開放寬帶用戶駐地網運營市場的框架意見》。

根據這兩個文件中國將在13個城市首先開展寬帶用戶駐地網運營市場開放、管理試點工作。試點工作是為了摸索出行之有效的管理辦法、技術標準，進而在全國推廣，進一步推進中國的寬帶建設。雖然文件將寬帶駐地網運營定義為基礎電信業務，但也規定了寬帶用戶駐地網運營許可證的發放將比照增值業務許可證的發放方式來管理。因此《框架意見》的出臺，雖然提高寬帶市場的準入門檻，但還是明確了對有實力的企業開放了市場。

雖有人對這種發展建筑智能化的思路持懷疑態度，但這并不影響“寬帶網”成為建筑智能化行業，乃至房地產行業最熱門的話題。更重要的是他將會改變人們進行建筑智能化建設的技術路線和運作模式，也許這也標志著智能化已經突破建筑，走向整個城市、整個社會。于是有人對智能建筑進行新的解釋和理解，所謂建筑智能化就是通過接入到各種建筑的寅帶網絡，為生活和工作在這些建筑內的人們提供各種人們需要的智能化信息服務業務，用戶通過這個網絡接受和傳送各種語音、數據和視頻信號，滿足人們信息交流、安全保障、環境監測和物業管理的需要。

3 中國智能建筑的發展前景

中國加入WTO以及北京將于2008年舉辦奧運會，對世界，對中國都是一件大事，對中國建筑業，對中國智能建筑行業更是一件大事，中國智能建筑市場充滿無限商機，也充滿著挑戰。

3.1 中國智能建筑市場廣闊

據統計，目前智能建筑的投資約占建筑總投資的5%至 8%，有的可達10%.其中，住宅小區智能化系統投資稍低，而公共建筑智能化系統投資稍高。根據最近幾年全國平均建筑造價，每平方米約在1200左右，因此智能化系統的投資為每平方米60元以上。根據國家統計局的數據，在過去五年內全國各地共完成房地產開發建設投資22042.22億元，并且增長速度強勁。若按其中四分之一建筑實施智能化系統工程，并且以6%計算智能化系統工程投資，那么在過去五年內建筑智能化系統工程投資已達330億元。

在本世紀開始5年期間，全國城鄉住宅累計竣工面積將達57億平方米，其中城鎮為27億平方米，農村為30億平方米。如按“十五”期間新增城鎮住宅的半數實現智能化計算，單就這部分智能化系統的投資就可達 810億元，其經濟社會效益均不可低估。同時，已有城鎮住宅的智能化改造也將逐步進行，同樣會有不小的商機。此外，中國加入WTO后，經濟發展的國際化對辦公建筑的智能化水平提出了更高要求，不僅對新建辦公樓，而且對量大而面廣的已有辦公建筑的改造都提出了智能化需求。根據過去五年資料估計，同期公共建筑智能化系統的投資約為住宅小區智能化系統的投資的一半左右，由此可見中國智能建筑市場潛力巨大。

另外北京為舉辦2008年奧運會，提出了“數字奧運” 的口號，北京為了實現這個目標將要建設眾多數字化設施，這包括：2008年奧運會的技術指揮中心、數據中心、信息資源中心和網絡管理中心、安全監測中心等。同時在北京現有的通信網絡基礎上，加快建設各類先進的通信設施，最終提供一個高度可靠、高度靈活、可擴展、可重新利用，能適應新技術發展的寬帶、數字化的通信系統。而廣播電視要實現從模擬向數字的技術轉變，為奧運會廣播電視的轉播和信號傳輸構筑網絡的支撐平臺。此外還要建設22個現代化的體育場館，提高場館設施的智能化水平，這些本身就會增加對建筑智能化系統的需求。更為重要的是這些智能化系統的建設將會起到示范和推廣作用，必將極大地推動智能建筑的進一步發展。實際上“數字奧運”是實現北京信息化跨越式發展最現實的需求、最重要的機遇、最有價值的品牌和最直接的動力。

3.2 中國智能建筑市場的未來

中國智能建筑廣闊市場潛力為智能建筑的發展提供了巨大機遇，但也隨著中國加入WTO，管理制度與國際接軌，市場的開放，中國智能建筑行業也面臨嚴峻的挑戰。

首先對智能建筑要有正確認識，根據不同的需求來發展智能建筑。建筑中各種智能化系統存在的必要性在于他們能否滿足人們各種需要，要樹立以人為本的思想。智能建筑應該是利用信息技術來提升建筑的服務功能、管理功能和安全功能，不同類型的建筑因為服務對象不同其智能化應該有不同的解決方案；不同檔次、不同地區的建筑因為需求的不同其智能化也應該有不同配置，不應該強求一致，應該根據人們的需求對市場進行細分和優化，并為此制定出可以滿足不同需要的建筑智能化發展道路。

其次要充分應用當今的信息技術，加強國際間的學術交流。智能建筑是信息技術發展的產物，智能建筑中各種系統無非是各種服務信息采集、傳輸和處理的工具，當今寬帶網絡技術、智能卡技術以及移動通信技術發展迅速，建筑智能化也應該順應信息技術的發展，利用這些技術來解決智能建筑中的問題，把這些技術作為智能建筑的技術基礎。科學技術是沒有國界的，要認真、全面的了解和學習國際上先進的技術，加強國際間的學術交流，趕上國際技術發展的步伐，而不應該重復別人走過的道路。

篇10

一、預防金融風險是否能成為限制競爭的理由

發放貸款是銀行的主管業務之一，而放貸過程中出現“壞賬”、“死賬”等，必然帶來金融風險。為此，根據《商業銀行法》，銀行要求借款人提供的資產抵押應當由具備相應資格的評估單位進行評估，但不能單方限定評估參與單位，否則，便構成不正當競爭行為。

1、依法成立的評估機構才有權平等參與市場競爭。

評估行業有其特殊的準人制度。評估單位的設立，依據《資產評估機構管理暫行辦法》、《房地產估價機構管理辦法》等規定按其具備的評估師人數、注冊資本額等條件，分別向財政、建設等部門申請取得相應等級的評估資質后再到工商部門辦理營業執照。依法成立的評估單位即取得從事評估業務的資格，“可從事與其等級相適應的評估業務。不受地區、行業的限制”。取得合法主體資格的評估單位作為市場主體應當享有平等參與市場競爭的權利，并不受他人的非法干涉。銀行自行擬定標準，設立“準人制度”，限定借款人選擇其指定評估單位從事評估業務，實質上是一種差別待遇，非法剝奪了合法市場主體的平等權利，妨害了公平、自由的市場競爭。

2、評估機構對其評估業務依法承擔法律責任。

作為經濟鑒證類的中介機構，評估行業在從事評估業務過程中都應嚴格按照相應的職業操守，獨立進行評估業務，確保評估結果的真實、客觀、公正和準確。如果評估單位違反有關規定，與他人惡意串通，提供虛假評估報告，除了造成損失應承擔連帶賠償的民事責任外，還要依法承擔相應的行政責任、刑事責任。《資產評估機構管理暫行辦法》第34條規定，“資產評估機構故意出具虛假報告，沒收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并予以暫停執業，吊銷直接責任人員的資格證書：給利害關系人造成重大經濟損失或產生惡劣社會影響的，吊銷資產評估機構的資產評估資格證書：構成犯罪的，依法追究刑事責任。”《刑法》第229條規定，“承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。”。因此，一旦發生銀行貸款難以收回的情況，不僅借款人，而且評估單位也需依法對其行為承擔風險責任，

3、銀行限定評估單位，剝奪了借款人的選擇自由。

由于抵押物的評估是由借款人而非銀行委托進行的，并由其承擔費用；因此，借款人作為接受服務的一方當事人，有權按自己意愿自由選擇有評估資格的單位提供服務，只要評估單位出具的評估報告真實、客觀，符合行業規范，銀行就應予以采納。銀行利用其優勢地位限定借款人選擇評估單位的范圍，剝奪了其選擇自由，違反了民事活動的自愿原則，實際是一種濫用優勢地位實施強制交易的行為。

4、銀行應履行審慎經營規則，嚴格審查評估結果。

審慎經營是銀行業開展業務活動的基本要求之一，既然貸款風險是銀行的主要風險之一，那么銀行就應當建立一套嚴格、規范的審查制度。首先，應對借款人的資信情況、償還能力進行全面細致的考察：其次，對直接影響抵押物價值風險的評估內容、評估結果進行嚴格的審核、把關。在有充分依據的情況下，拒絕采納評估單位違規作出的不真實、不客觀、不公正的評估，才是其應當和有權作出的行為，而非按主觀意愿任意指定所謂“放心”的評估單位。

二、是正常的勞務收入還是商業賄賂

1、銀行在此業務中并不具備合法中間人資格。

根據《商業銀行法》的有關規定，銀行可以從事中間業務。中間業務的概念是指經中國人民銀行審查批準、與其經營有關的金融衍生業務及代辦業務，范圍限于中國人民銀行《商業銀行中間業務暫行規定》所規定的“證券業務”、“保險業務”等。為評估中介機構提供中間人服務的行為，既未經中國人民銀行批準也不在上述規定范圍內，同時工商部門也未核準其從事該項業務的經營范圍，因此銀行在此業務中并不具備合法中間人資格。

2、銀行從事的不是合法的中間人業務。

合法的中間人業務是指具有合法資格的中間人利用掌握的信息通過介紹、聯絡、咨詢等合法、正當的手段促成交易并收取傭金的行為。銀行雖然“促成”評估單位的交易，但是它不僅不具備合法中間人資格，并且是通過利用其優勢地位進行強制交易的不正當手段促成交易，顯然不屬提供合法的中間人勞務，當然也不可能收取合法的傭金。

3、銀行收取的費用不是合法的勞動報酬。

銀行既然不能收取合法的中間人傭金，那么銀行安排相關人員對評估業務進行的登記管理、審查等工作是否可以向評估單位收取勞動報酬呢?首先，根據前面分析可以看出，借款人委托評估單位從事資產評估支付評估費用這一交易行為本身與銀行并無直接關系，是交易雙方“自己”的事，并不需要銀行提供所謂“管理服務”：其次，如果銀行為了預防風險建立內部管理機制，對評估業務進行管理及審查，應屬于銀行工作人員崗位職責的一部分，沒有理由讓評估單位支付銀行人員分內工作的勞動報酬：再次，銀行收費不是根據所提供服務的內容、項目及勞動量為標準而是按評估費收入的一定比例收取，與其實際的勞務支出之間不是一個等價交換的過程。因此，銀行以手續費、勞務費等名義收取的費用不是合法的勞動報酬。

4、評估單位支付費用只是為了謀取交易機會。

評估單位之所以心甘情愿地將自己收入的相當份額給付銀行，其目的并非為了交換銀行提供的所謂“勞務”，而是“交換”銀行利用不正當手段為其謀取交易機會。這種費用不論是以何種名義支付，只能屬于賄賂款：也不論其是否入賬，都不能改變其商業賄賂的行為本質。