房地產建設項目管理范文

導語：如何才能寫好一篇房地產建設項目管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.12012年項目開展情況分析

南安市住房建設總公司在市委、市政府等相關部門的正確領導下，2012年在工作中開展了多個工程項目的建設，其具體建設情況如下：對于中心城區的建設項目為以下四個：市區江北大道、象山公園、江北大道帽山安置小區、江北保障住房。在進行全年的建設中，項目的總投資為2.2億元。對于江北大道的工程項目來說，其項目的總占地面積在170畝，需要涉及到69戶的拆遷工作；二期安置區用地為19.5畝，建設面積為27214m2；三期安置區為14.34畝，建設安置房約11202m2。在2012年完成的工作，其工程項目的二期安置房已經在9月份完成竣工的驗收，對于需要拆遷的69戶人家，已經完成了67戶的拆遷工作。對于三期安置房來說，已經完成對其方案的審批，正在進行對其工程設計方案的報批工作。對象山公園的工程項目建設來看，其項目的占地面積約有73.6畝，其中一、二期共占地約48.6畝，兩側的綠化占地約有25畝，項目的總投資為2000萬元。其在2012年中的無論是對公園的土石方工程還是周圍的綠化工程來說，都已經達到基本完成目標。

1.22013年項目開展情況分析

2013年是全面貫徹落實黨的十精神的重要一年，南安市住房建設總公司在此背景下，嚴格堅持以科學發展觀作為指導，緊緊圍繞公司的工作部署，開展與各相關部門的配合工作，并較好的完成了預定的各項目標任務，2013年開展的項目情況具體有以下幾個方面：我公司在2013年承建了一個重點項目為南石高速東互通口片區的改造工程，與其他4個（南金公路道路拓寬整治工程、南金公路省新復線、南安大道北延伸段、江北豪園）預備重點項目等工程的建設，總投資21.21億元。對南石高速東互通口片區的改造這個重點工程項目是由其項目辦負責，公司直接負責的是其他4個預備重點項目工程的建設，其建設總投入資金為8.72億元。其中，南金公路省新復線的項目全長13km，項目總計劃投資為14500萬元，在2013年全年中，完成了對其項目環評單位的要去、施工圖紙設計單位的招標工作，并且就其可行性的報告、施工方案設計正在制定當中。就南安大道北延伸段的功效建設來說，其項目的總道路全長5.5km，路面的寬度為42m，項目計劃的總投資約為30000萬元，其在2013年全年中完成了項目環評單位的搖取、施工圖紙設計的招標搖取等工作，正在進行對其項目可行性研究報告的編制、工程方案的設計等制定。以上為南安市住房建設總公司在近兩年里開展的一系列主要的開發工程項目工作，就各項工作開展的過程及在實施中以及資金的使用情況來看，為了保證公司各個項目有序的推進以及公司的可持續發展，根據政府相關的指示精神，住房建設總公司也在積極的尋求各種融資渠道，并且就其中出現的問題進行不斷反思與完善，以期在2014年全年，推動住房建設總公司可持續的發展，確保房地產開發工程的項目順利實施。

2房地產開發中建設工程項目管理問題的解決措施

2.1加強對于工程項目的成本管理

在房地產開發工程中的項目成本管理，是所有投資者都關注的焦點，也是直接決定房地產開發企業獲得經濟效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強對房地產開發工程項目在招投標、設計、施工以及后期的驗收、養護等過程中的成本管理工作，加強對全過程的成本管理。在對成本管理的各個環節中，應該注意，必須要使用科學、合理、規范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質量方面的控制。對于項目成本管理的重點部分來說，是房地產開發工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產開發企業在進行前期的決策階段時，必須要嚴格控制成本，從實際情況出發，結合工程各個環節進行嚴格的預算，嚴格控制成本投入；在進行施工階段時，將成本控制的重點放在對工程的設計變更上，因為一旦涉及到設計變更，就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設計變更，確保成本的有效管理；另外，必須嚴格控制建筑施工中所使用材料以及設備的質量與數量，避免由于材料的浪費造成的成本增加；嚴格控制工期等等。

2.2加強對于建設工程項目的質量管理

房地產開發建設工程的質量直接決定著其后期的使用性能，因此，房地產施工企業必須要加強對其的質量管理，包括施工過程中的質量控制以及竣工后的使用質量。在這其中涉及到的因素就很多了，比如說施工人員的技術問題、施工工藝及方法、施工環境等等，因此房地產開發企業對這些問題都要逐一進行分析，并且采取針對性的措施予以解決。

2.3加強房地產開發工程的項目風險管理

加強對于工程項目的風險管理與預防措施，不僅能夠使一些隱蔽性工程的風險帶來的損失降低到最小，而且可以有效保障房地產開發企業的經濟效益。其中，主要的解決措施包括以下幾個方面：

2.3.1風險規避

在房地產開發企業進行各種決策時，采用放棄投資的決策等一系列措施來對相關風險進行規避，這種使用的方法類似于一種消極迎戰法，因為如果不采取任何措施只是放棄投資的話，不僅會使房地產開發企業得不到應有的經濟效益，而且還會為自身企業的發展帶來嚴重的阻礙，因此，除非是在迫不得已或者是沒有其它辦法的情況下，不然這種方法是不建議使用的。

2.3.2風險轉移

風險轉移就是采用科學、合理、規范的預防措施，在還未受到風險的時候，以某種特定、有效的方式將其進行轉化、化解。這種應對風險的方式在目前我國房地產開發工程的項目管理中有非常普遍的應用。其中，風險轉移的常見形式主要有以下幾種：（1）利用簽訂的合同，采用合同的有效形式，來幫助轉移相關產生的風險，也就是說，在簽訂合同時，將一切風險責任都歸屬到執行方身上，這樣今后在工程項目管理中發生了何種風險，都是由合同執行方來承擔的。（2）利用購買保險的方式，也就是通過為開發的建設工程購買保險，將還未發生的、不可預知的風險轉移到保險公司的頭上，這樣做的弊端就是會在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可預知風險帶來的危害以及最終獲取的收益來看，這點則可以完全忽略不計。

2.4注重建設工程前期投資決策階段的可行性研究

在建設工程項目施工前期階段的可行性研究是建設工程項目的一項核心內容，必須要加強對其的重視程度，具體可以從以下幾個方面著手：①在予以充足時間的前提下，加強對前期可行性研究的人力、財力、物力方面的投入；②建立、健全投資決策的支持與審核機構，將決策的程序予以完善，繼而從根本上提高投資決策的整體水平與實施效率，使建設工程項目的市場定位或者是產品定位呈現系統性。

3結束語

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關鍵詞：房地產；建設；項目管理

引言

房地產開發行業發展迅速，競爭日益激烈，如何在競爭中站穩腳步不被市場淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產開發過程中房地產開發工程項目的管理就顯得由為重要，因為只有管理上去了，每一項工作才能完整的很好，各個部門才能協調。房地產開發建設工程的任務量很大，任務形式眾多，就目前的形式來看，我國的房地產開發中建設工程項目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發現和解決問題的過程中積累經驗，將利益合理的擴到最大化。

一、房地產開發中建設工程項目管理的現狀

房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理，以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂。建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。提供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者，對于材質有最終決定權，且監理是受房地產開發企業委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質往往有偏差，質量難以控制。

二、房地產開發中建設工程項目管理的要素

（一）質量

質量是一切良好品牌的基礎，尤其是房地產企業，行業內品牌優質的企業近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質量和相對應服務的保證。

（二）成本

在現代項目管理體系中，成本就是競爭力、成本就是經濟收益。一般來講房地產企業的成本主要來自于建設成本和土地成本，在建設成本和土地成本相對均衡的今天，土地市場和整個房地產市場的標準操作，利潤差距則主要來自于管理效率的高低。

（三）進度

產品交付是商品流通的一個重要環節，房地產產品生命周期很長，更多的進度問題在工程中起著非常重要的作用。

（四）安全

從房地產本身的安全問題考慮，住房的消防等基礎設施是否符合安全要求是一個重要的標準。

（五）技術支持

使用新技術、新工藝、新材料、降低工程造價，縮短施工周期，提高項目的科技含量。

三、提高房地產開發中建設工程項目的管理

（一）房地產開發中的設計管理

房地產開發中的設計管理直接關系到房地產開發設計的規范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統設計的質量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手： 其一，房地產開發公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調節約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位。其二，在設計的過程中，房地產開發公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產開發公司的要求； 其三，對于房地產開發公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率；其四，房地產開發公司應該督促設計單位嚴格的執行國家的強制性技術標準，重視開發工程項目的科技含量。

（二）加強對成本管理的考核監督

房地產開發企業應根據業務部門及項目建設管理內容的不同，準確劃分責任單位，并明確責任單位的成本管理目標及權責，以責任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統，及時匯總、分析、掌握各個責任單位的成本管理信息數據，對成本控制存在較多問題的責任單位進行監督，提高成本管理的針對性。此外，應根據成本支出內容，全面制定成本管理考核評價指標，對不同責任部門的成本管理績效，以數據為支撐進行評價，并與獎懲機制掛鉤，提高成本管理的激勵效果。

（三）強化現場施工進度管理

在房地產開發工程項目施工的過程中應該嚴格的控制各個施工階段的工作時間，根據房地產開發工程項目的總工期，將房地產開發工程項目分解成若干個分項工程，并制定各個分項工程的工作時間，然后對各個分項工程進行嚴格的監督和審核，同時還應該協調和控制各個施工單位和監理單位的施工進度，根據自身的工作經驗劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產開發工程項目現場施工的進度。

（四）加強施工的質量管理

房地產項目管理的質量管理主要包括：第一個是設計階段的質量管理，搞好質量管理的前提是對深度設計圖紙的設計保持高質量要求，使其能夠滿足工程建設的所有要求；第二個是管理者對施工現場“人、機、料、法、環”合理部署。實施過程質量管理是指在房地產開發實體質量的形成階段施工中對現場工作進行的質量管理措施。房地產工程管理人員需要綜合分析項目質量管理的關鍵，根據建設項目具體的特點、難點建立質量管理體系。同時要建立質量獎罰制度，通過對承包單位管理人員、監理單位現場人員監督，對項目實施過程的質量管理進行促進。

（五）加強管理工作的信息化建設

在當前信息化時代，信息化建設及管理水平對企業意義重大。房地產資金投入大，生產周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設不僅是辦公自動化，還在于針對房地產企業自身的管理工作需要有效適應自動化管理軟件，從而加強項目開發管理及工作中各部門的有效聯系，提升信息的交互速度與質量，避免因信息孤島而出現管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發生，進而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業樹立現代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費者的青睞。

（六）加強建設工程的監理管理

加強對監理單位的資質管理，建立公有序的監理市場；適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭；加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。明確監理單位與建設單位、承建單位的關系。建設單位與監理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。建設單位協調、監督與檢查監理工作。

結束語

綜上所述，房地產開發中建設工程項目的管理，對于工程質量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關乎一個企業的發展，同樣也在為我國的房地產行業的發展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。

參考文獻

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關鍵詞：房地產開發；建設項目；合同管理；招投標；項目建設

引言

建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同，其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議[1]。現階段我國房地產開發企業在項目開發過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、管理機制不健全的問題，加強房地產開發企業建設項目合同管理水平迫在眉睫。

1.房地產開發企業建設項目合同管理的意義

1.1決定著項目的計劃與實施

房地產開發企業建設項目合同管理重要作用于對建設項目任務的分配，對建設項目一系列問題展開明確的規定，對建設項目所相關的設施設備、生產材料運輸供應，不同建設項目設計、施工分工協作關系，建設項目相關人員的行為進行協調統一，對建設項目相關人員不同內容的工作分配情況、經濟債權關系進行合理安排；房地產開發企業建設項目合同屬于房地產開發企業建設項目承接和委托的重要法律依據，房地產開發企業建設項目合同管理不僅能夠有效調節建設項目相關參與者相互間經濟從屬關系，還能夠為建設項目相關參與者相互最高行為準則、調解相互爭執提供有利依據[2]。

1.2是項目管理工作中的核心

房地產開發企業建設項目所涉及的周期長、內容繁多、面廣泛，房地產開發企業建設項目合同涵蓋的范圍寬、層面復雜、金額龐大，經房地產開發企業建設項目合同管理，對建設項目任務進行有效落實，將建設項目計劃工期、經濟成本以及質量任務進行和諧統一[3]。從房地產開發企業建設項目管理制度化內容出發，對建設項目合同管理進行嚴格規范，嚴格規范項目設計、項目施工以及項目運營，經科學合理的合同管理，積極促進房地產開發企業建設項目如期、保質保量的完成。

2.房地產開發企業建設項目各階段合同管理

2.1項目招投標階段

2.1.1分析合同合法性

在房地產開發企業建設項目招投標階段，務必要確保合同簽訂與實施是在合同有根據的法律基礎范圍之內，若合同沒有法律根據則會造成合同一定程度的無效，為合同簽訂雙方形成不可估量的損失，由此可見分析合同合法性是十分重要的一項工作。就分析合同合法性可從三個不同角度展開：①分析發包人的相關資格，即對發包人所具備的相關民事行為能力、民事權利能力等進行明確確認；②分析建設項目合法性，即對建設項目所擁有招投標、簽訂以及實施合同的所有條件，包括一系列批準文書、許可證及滿足法定招投標流程等，進行明確確認；③分析合同內容合法性；即對合同內容是否有法律依據，包括是否符合勞保護法、環境保護法等，進行明確確認。

2.1.2分析合同完備性

受房地產開發企業建設項目涉及內容復雜、周期冗長及未知因素繁多等影響，勢必會給合同的實施造成一定的風險，因此在項目招投標階段對合同完備性進行有效分析自然是不可或缺的。就合同完備性的分析，第一步應當分析合同文件的完備性，包括分析建設項目專業技術、建設項目環境等文件完備與否；第二步應當分析合同條款的完備性，針對為選取合同示范文本的合同條款分析，可通過選取相關合同示范文本作為參考，就實際使用合同進行逐一比對，找出合同潛在不完備的地方。

2.1.3明確合同雙方權益與職責

房地產開發企業建設項目招投標階段合同管理，應當明確合同雙方權益與職責，確保權益與職責的全面平衡性。合同管理過程中，若合同在先規定業主擁有某方面的特權，此時應當分析了解此類特權的使用會給承包商造成何種影響，此類特權應不應當得到一定的制約，針對業主就特權不正當使用情況下應當如何處理等；若合同在先規定承包商需要履行相關職責，此時應當分析了解履行這些職責存在何種條件前提，若這些條件前提需要得到業主的配合方能夠實現，則需要將其作為一項職責明確規定于合同中以展開共同制約；應當盡最大限度清晰明確的界定業主、承包商雙方權益與職責，同時要重視對權益與職責范圍的限定，業主、承包商需要特別注意合同中保障自身權益的保護條條款款。

2.1.4分析合同條款關系

合同條款所界定的合同事件問題具有各種建設項目技術相互依賴、建設項目開展流程以及權益與職責平衡和制約等邏輯關系，即促使合同條款方方面面存在一定的內在關聯性，相互結合成一個有機的系統，由此可見，分析合同條款關系是房地產開發企業建設項目各階段合同管理中十分重要的工作內容。分析合同條款關系，首先應當對建設項目工作范圍、進度計劃、建設項目質量、建設項目款項以及支付問題的方面展開計劃，然后在開展全面分析與實施工作，經對分析的結果展開控制，經對尋找出的相關問題展開解決，最后對合同文件展開持續地完善。

2.2項目建設階段

2.2.1合同對象選擇

第一步，結合我國現行的相關法律法規，在符合房地產開發企業自身需求的前提下，對合同對象展開選擇。房地產開發企業在項目建設過程中，通常選取的發包方式包括根據國家定額整體發包方式、定額發包并由甲方給予相關材料的方式、同建筑企業協同采取勞務+機械部分材料的發包方式等[3]。為了實現對項目建設成本的有利控制，當前一些房地產開發企業通常選用定額發包并由甲方給予相關材料的方式、同建筑企業協同采取勞務+機械部分材料的發包方式。由于這兩種發包方式存在相互推諉責任、責任分工不明確的潛在隱患，往往會導致項目建設后期出現管理困難、管理風險的局面，一定程度上提升了房地產開發企業的責任及風險；尤其是最后一種發包方式，事實承包商在結束自身項目建設任務后別撒腿走人，對項目后期質量、維修不進行一定的承擔，而由房地產開發企業對全部項目建設風險進行承擔[4]。

2.2.2合同洽商簽訂

合同的履行與實現是一個需要耗費很長時間的過程，在這個長周期內的各類影響因素，包括市場供求關系、設備材料價格及勞動工資等，均有著不確定性，無不對合同最終的順利履行與實現造成一定程度的影響。雙方通過對自身風險因素、利益因素進行評估，取得共識后簽訂合同，合同的簽訂不僅要明確規定雙方達成的標的物、合同額、價格、工期等常規要素，還要明確規定雙方為完成合同任務而務必傾心付出的職責范圍；防止由于雙方職責模糊，當合同出現難以根據約定有效履行與實現時，形成追究責任無果的情況[5]。

2.2.3合同文本制作

房地產開發企業建設項目項目建設階段合同文本制作可從三方面可能存在合同風險內容出發，風險一：對合同協議相關頁碼進行替換，以達到對合同條款變更的目的。為了防止一些不守承諾的承包對合同內容進行惡意變更，應當對合同文本進行改騎縫章、標注明確頁碼處理。風險二：針對合同條款手寫內容、文字間隙做惡意變更[6]。一些不良合同簽訂方為了謀求自身利益，對合同條款文字間隙大做文章，變換合同真實涵義；不良合同簽訂方還會針對合同出現手術方式進行做手腳，在合同中擅自增添對自身有利的條款。③風險三：合同簽訂對象疏忽對待。一些合同簽訂方為了快速簽訂合同，對合同中潛在紕漏不予以重視，讓擁有合同簽訂權的人員代替簽訂合同，造成不良后果。因此合同的簽訂必須是雙方企業法人代表或者授權委托人。

2.3項目銷售階段

2.3.1銷售合同內容分歧銷售合同內容分歧常見之處包括裝修內容分歧、房屋實際面積分歧等，這些分歧一定程度給房地產開發企業造成風險，為了防止這些風險形成，以相互負責為原則，于簽訂房屋銷售合同過程中，相互做好權利、義務約定工作，約定好合同中不明確的相關內容[7]。

2.3.2球銷售政策

一些房地產開發企業為了獲取眼前利益，針對國家實行的法律法規推行打球銷售政策。

2.4項目使用階段

項目建設完畢達到入住條件，業主入住后，在對房屋進行裝修時往往會根據自身喜好對房屋整體架構進行大肆修改，對房屋正常安全使用造成不良影響。由此可見，在項目使用階段要提升對合同文書的風險管理的重視程度，以將各流程可能產生的風險消滅在萌芽狀態下。

3.結束語

總而言之，在房地產開發各個階段總是會存在相應的合同風險，合同風險屬于房地產開發各階段的一個系統性風險，但經科學合理的房地產開發企業建設項目各階段合同管理，這一風險是能夠被控制的。提升對房地產開發企業建設項目各階段合同管理關注度、重視度，積極促進房地產開發企業各階段的規范、完善、效率，促進開發企業、承包商及業務相互關系的和諧、融洽。（作者單位：天津京鐵房地產開發公司）

參考文獻：

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[3] 汪越成，司靜波. 我國房地產項目質量管理存在的問題及對策研究[J].黑龍江科技信息，2008，（03）：167-168.

[4] Iyer K C，Sagheer M. Hierarchical Structuring of PPP Risks Using Interpretative Structural Modeling[J].Journal of Construction Engineering And Management，2010，136（02）：151-159.

[5] 魯天嬋. 基于精益思想的建筑企業工程項目成本管理研究[J].西安建筑科技大學，2008，（06）：5-8.

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【關鍵詞】房地產開發；項目管理；管理團隊；企業競爭力；社會效益；制度建設

0 引言

近幾年來，房地產業發展迅速，現已成為我國國民經濟的基礎支柱性產業，房地產項目開發管理成為重要的項目管理內容，并對房地產企業發展起著重要作用，因此房地產開發項目管理伴隨著社會發展、開發建設和管理大型項目的需要而產生，并作為一種現代化的管理方式日益受到重視。

1 項目管理的階段性措施

1.1 起始準備階段

在資金使用方面，主要是對項目的投資成本進行分析，測算各種經濟指標，同時根據規劃要求確定建筑物的容積率和配套設施面積等，從而計算可銷售的面積和成本單價指標，建立各方面的成本控制指標，這其中包括工程項目的土地開發成本、工程建設成本、銷售成本等，為各階段的投資控制提供依據；同時要對項目的資金籌集進行詳細策劃，確定融資渠道并結合項目的進度研究融資計劃，最大限度降低財務成本。

在時間進度方面，主要是對項目進度進行分析，確定項目總目標進度計劃，這其中包括征地拆遷進度計劃、資金籌措進度計劃、項目建設進度計劃和銷售進度計劃等，總進度計劃是各階段進度的控制依據，必須依據項目開發的特點及資金運作的要求進行編制，各階段進度應在總進度目標的基礎上進行合理編制，達到進度控制的目的。

在質量目標方面，主要是對各種經濟測算指標的準確性、進度計劃的合理性進行審核，確定融資渠道的通暢性，保障資金來源，做好營銷策劃工作，完成可行性研究報告。

1.2 前期設計階段

在資金使用方面，主要是根據投資意向和項目可行性研究報告，讓符合資質的設計單位進行設計，實現初步構想，做好設計概算是這個階段投資管理的主要工作；同時，由于現實情況，設計單位對設計都趨于保守，設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位變為設計與預算同時進行。

在時間進度方面，需要與設計單位定期召開設計會議，討論設計方案，安排合理的設計進度，盡量讓出圖的時間與招標施工計劃吻合，核查設計進度，控制設計進程，與總進度安排相一致。

在質量管理方面，主要是設計方案的優化和完善，要注重設計品質，利用競爭機制使設計單位在競爭中提高設計水平，項目公司從中選擇經濟實用品質優秀的方案，以最小的成本達到相對最優的效果。

1.3 建設實施階段

在資金使用方面，這是資金大量投入的階段，因此預算審核是這個階段重要的成本控制環節。在項目實施過程中，對項目的資金流量進行動態監控，根據計劃控制項目開發費用的收支，及時發現實際收支與計劃之間的差異，進而采取適當措施及時糾偏。

在時間進度方面，需要建立完善的進度計劃及監控體系，這個階段是能否按照總進度計劃進行的關鍵階段，建設實施過程本身除了受到人為因素的影響，還會受到自然因素的影響。

在質量管理方面，一方面要完善招標制度，選用信譽好的承包商進行施工，大型項目則要選用優秀的總承包商，通過招標選擇最適合的施工單位；另一方面要選擇合適的監理單位，對工程項目進行監督管理，通過監理公司著重對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等進行協調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。

1.4 后期管理階段

在資金使用方面，主要是營銷策劃、營銷廣告等營銷實施過程中的資金投入，以及運營維護，物業管理等費用的支出。

在時間進度方面，需要把握營銷節奏，按照銷售進度安排，完成后期進度管理工作；對于商業地產開發，則應在建設實施階段后期及后期管理階段，進行招商，按時租售商業地產；同時制定運營維護計劃，實現正常運營。

在質量管理方面，主要是建立良好的開發商形象，做好營銷工作以及項目后評價工作。

2 項目管理團隊建設

2.1 了解項目管理團隊的特點

必須明確項目管理的目標，讓每一個團隊成員清楚地了解目標，并對此及其帶來的收益有共同的思考，做經常性的有效溝通，這樣易于形成高度的凝聚力。在此基礎上，進行合理的分工與協作，責權利要有明顯的界限，本著“責任有邊界，服務無邊界”的思想，團隊成員之間要相互信任，承認彼此存在差異，信任其他人所做和所要做的事情。

2.2 了解項目團隊的構成

理想的項目團隊應具備領導有足夠的凝聚力、項目管理目標明確、做出正確的決策并迅速實施、良好的溝通渠道、注重完成任務的方式方法，每個成員都朝著既定目標努力，從這也可以看出一個合格的項目團隊構成通常是由決策者、執行者、協調人、出主意者、評論者等組成，團隊中一個成員扮演多個角色是可行的，只要保證能夠滿足團隊需要，同時成員還必須能夠勝任多個角色。

2.3 做好團隊培訓建設

由于房地產項目開發是個復雜的過程，牽涉到的環節眾多，因此不可能僅靠本企業或組織內部資源完成，房地產項目開發工作必須借助外力、集合各方優勢、專業特長才能完成。所以房地產項目的團隊建設是要將各個有著不同利益目標的項目各參與方，同業主設立的項目開發成員共同組建成以項目負責人為首的項目團隊。

2.4 選擇一個合適的監理公司

國家規定項目建設實行工程監理制，這是我國現行建筑市場規范化管理的一項重要制度，也是國際上通行的項目管理方式。通過聘請監理單位，對項目的建設活動進行咨詢、顧問，以及負責各類合同的履行管理。力求能夠在實施階段建立小業主大監理的混合管理模式，使房地產開發企業將更多的精力投入到規劃、決策，以及保證項目建設順利實施的外部協調工作中。

2.5 做好設計單位的管理

設計的工作由設計單位完成，房地產開發商的工程管理人員在設計過程中起溝通、協調、監控作用。可以將開發企業的開發理念、要實現的目標通過溝通、監控的方式貫穿于設計過程中，同時對項目設計的控制過程更為具體化，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并減少后期實施過程中變更的發生。

2.6 選擇合適的承包商

這其中包括總承包商和專業分包商的選擇。總承包商的選擇應該以承包商的綜合實力作為指標，特別是其工程管理經驗是重點考察的方面。對于專業分包商來說，開發商應該建立專業分包商信息庫，重點對其專業資質，專業水平作更多的考察，通過專業水平來進行選擇。

2.7 項目團隊的組織協調與溝通管理

在房地產項目開發過程中，組織與協調工作十分重要，其作用主要就是圍繞項目要實現的目標，組織協調各參建單位、需協調的單位及個人、政府部門全力配合項目的實施，共同努力去實現項目目標的過程。房地產項目是一個涉及多個界面的非常復雜的工程系統，為了開發建設的需要，通常會將開發項目以不同的方式，將之劃分為許多子系統、階段或層次。

3 結束語

總之，房地產業是近幾年隨著我國改革開放及住房制度改革而發展起來的國民經濟支柱產業，隨著我國城市化進程的不斷推進，未來房地產業也將得到迅速的發展，行業市場競爭將更加激烈，所以未來房地產開發的模式將會因市場的變化而發生改變并得到不斷完善。

【參考文獻】

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關鍵詞：建設項目工程造價管理現狀措施

中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

工程造價的有效控制是指在投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段，把建設工程造價的實際發生控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。具體來說，是用投資估算控制初步設計和初步設計概算；用設計概算控制技術設計和修正概算；用概算或者修正概算控制施工圖設計和預算

一、投資估算時期的成本管理活動

首先，進行估算編寫的意義在項目開始以前的工作中，投資估算是非常重要的。只有合理的制定，才可以確保項目具有高效的經濟性特點。在可行性研究報告批準后，估算就作為設計任務下達的投資限額，對初步設計概算起控制作用，并作為資金籌措及向銀行貸款的依據。所以，經濟活動中必需要認真地反映出設計思想，合理的體現出建設區域的經濟特點，需要從最初的估算活動就合理的體現出項目的建設投資情況。其次，估算應該合理的體現出設計要想確保其能夠最真實的提希艾娜出設計要素，就需要設計者從項目的面積和具體要素上合理的體現出設計的思想。對于關鍵工藝要進行合理的比對，確保方案最優，不但有技術達標，還要經濟性客觀。因此，工程經濟人員從建設方案的優選開始，就應該滲透到設計的全過程中去，按照工程造價管理的原則，合理預測投資估算中各種動態因素的變化，盡可能做到投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關鍵，也是下階段的重要依據

二、設計階段工程造價的控制

1、優化設計方案有效控制工程造價

設計質量和嘗試是否達到國家規定、功能是否滿足使用要求，不僅關系到建設項目一次性投資的多少，而且在建成交付使用后影響項目的經濟效益。國外專家指出，雖然設計費用占工程總投資的比例很小，不到1%，但它對工程造價的影響程度達到75%。在選擇工藝技術方案時，要認真進行經濟分析，根據我國國情和企業的經濟實力，確定先進適用、經濟合理、切實可行的工藝技術方案。

2、工程項目實行限額設計

初步設計階段的限額設計工程量應以可行性研究階段審定的設計工程量和設備、材質標準為依據，對可行性研究階段不易確定的某些工程量，可參照設計和通用設計或類似已建工程的實物工程量確定。在初步設計限額中，各專業設計人員要增強工程造價意識，嚴格按照限額設計所分解的投資額和控制工程量以及保證使用功能的條件下進行設計，力求將工程造價和工程量控制在限額內。為鼓勵、促進設計人員做好設計方案選擇，要把競爭機制引入設計中，實行設計招標，促進設計人員增強競爭意識，增加危機感和緊迫感，克服和杜絕方案比選中的片面性和局限性以及經驗為主。

三、對招投標進行工程造價管理

工程招標制度是建設單位在控制工程造價上的重要手段，現在的招標活動在實際操作要求中需要更加的規范和法制化。在工程施工過程中要求統一計價口徑，以標價合理等等綜合原因選擇合適的施工單位。土木工程招標制度是單位對于控制工程造價的手段，《中華人民共和國》頒布了有關土木工程的條例，包括：投標書的內容、技術要求、報價評標時間、合同的確定方式，明確計價的統一口徑，都要以標注的合理性來選擇合適的企業。這樣不僅可以提高招標工作的質量，使其更加規范，更能保證建設工作上的合理性和合法性。減少雙方的糾紛，維護好兩方的利益。因為優化施工組織進度的規劃是由施工的單位編制的，用來指導施工準備的經濟性文件。用科學的辦法對施工組織設計和施工的方案進行嚴密認真的審查，如有多方案的施工組織，則要對其進行技術經濟上的分析確定好最佳的方案，從施工的進度計劃中來看，可以把施工中各項工作有機的結合，確保施工的任務可以順利完成。對整個施工工程影響最大的就是施工進度的計劃是否合理。而工程造價中，施工工期又是很關鍵的一個因素。工期是否合理要在計劃工期的前提下以費用最低為標準，一般來說，整個工程的費用與工期有著密切的關系，因為工程總費用由直接費用和間接費用組成。直接費用是隨著工期的延長而減少，與工期成反比，而間接費用是隨著工期的延長而增長，是與工期費用成正比的關系。

四、實施階段工程造價的控制

1、在施工階段的工程造價的控制方法

在施工過程中，造價的控制管理尤為的重要。對于前期的設計需要大體的遵循，通過技術的能力以及施工的優質方法，避免進行重復施工，從而減少初期的造價金額。因此前期階段的造價控制就非常重要，在前期的造價控制調研階段需要充分的了解到施工的環境以及施工設計的可行性、施工過程中可能遇到的問題，還有施工過程中的其他因素。這些都需要計算在施工造價內。其次是對主要目標進行分解落實，在合同文件中一般只明確大的工程建設目標和節點，將工期和投資都分解到每一個單元工程中去。這樣做的目的是在工程施工過程中可隨時進行投資偏差分析與控制，實現造價動態管理，保證整個工程投資造價始終處于可控和在控之中。另外，優化技術措施合理組織施工，在中標單位進場后還須對其在施工過程中具體實施的技術方案及措施認真組織審查，幫助施工單位盡量減少人員、材料、設備的投入，避免窩工損失和設備閑置，使之更符合工程實際的需要。

2、工程變更與索賠

工程變更的管理是一項復雜而重要的系統工作，工程變更常常伴隨著合同價格的調整。為保證工程變更對工程造價影響的可控性，應遵循一定的工作程序和規范，努力提高工程造價控制和合同管理的水平。就工程承包合同的雙方而言，建設單位為保證建筑的規模不出現大的偏差總是力圖盡可能小的變更，而承包方，因為變更會打亂其進度計劃，給施工帶來不同程的難度，承包人而會以此為理由向投資方索取比變更工程實際費用大得多變更費用，這無疑又是承包方的一個增加利潤的方式。在索賠問題的處理方面，現場簽證項目的管理問題最大，所以施工管理人員要做好現場簽證項目的管理。施工單位在遇到簽證問題時，要及時辦理簽證手續，同時做好現場第一手資料，為索賠工作提供充足的證據。對已發生的索賠事件應及時、合理地處理，把索賠問題擱置下來會給以后的工作帶來很大的麻煩，有時會因索賠工作過度積累而影響承包商的資金周轉，從而影響整個工程進度，甚至造成承包方的經濟損失得不到應有的補償等。所以，在施工過程中對索賠工作要采取干凈利落的手法，發生一件，處理好一件，不留后患，為后期工作排除阻礙。

3、工程竣工階段應采取的措施

在項目審核階段以及項目的結算階段，造價的控制需要做到精細化的管理。項目審核階段需要細化項目審核的時間，將項目的各個階段中的每一個小工程進行定位細化，對于每一個分解出來的小工程進行單獨的審核，及時的糾正項目施工過程中出現的誤差，控制誤差在一個可以接受的范圍內。在結算階段，對于造價的控制也要具體到每一個部門，每一個環節。尤其在設備的后期折舊中需要考慮到設備的折舊和保值因素，廢料的利用等也需要考慮在內。

結束語

綜上所述，工程造價管理不只是針對某一個部門或某一程序，而是要對施工中的每一個階段都要提高造價控制管理意識。通過工程建設周期性問題以及積累施工階段的經驗和教訓進行分析，從每一個環節進行控制。從最大的程度上減少資金投入的浪費，實現施工中的全面造價控制。

參考文獻

[1]李玲.關于工程項目全過程工程造價的控制及管理[J].山西建筑，2011，(01)

篇6

【【關鍵詞】房地產項目；設計；管理

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

二一、房地產項目設計管理的意義

1、設計管理是建筑項目開發中的重要環節，它關系到建筑項目的優劣，同時也關系到房地產公司的切身利益，加強建筑工程設計管理可以有效地提高建筑工程的質量，對于建筑行業存在的工程質量通病給予很好的控制。房地產項目建筑設計管理的目的，是為了確保設計圖紙按照設計任務書的要求保質保量的完成。建筑設計管理包括以下幾個方面：設計合同管理，設計周期管理、設計質量管理、專業設計交叉配合管理等。在設計管理中，最終的設計結果是由專業的建筑設計人員所完成，同時在項目策劃以及項目設計階段，相關的設計方還要進行及時的溝通調整，這樣才能充分調動各種有利資源，對房地產項目進行科學合理的設計管理，從而實現房地產項目的管理目標。

2、在房地產項目建筑設計管理中，要想達到設計任務書的各項目標，就要強化房地產項目中各部分的質量的管理，這樣才能保證施工有序進行，達到預期的質量要求。由于房地產工程項目本身具有的復雜性和龐大性，在項目工程建設的過程中，需要各專業設計單位承擔自身的工作內容、完成各自的工作任務，共同構建一個完整的房地產項目設計管理體系。

3、對于房地產企業設計管理部門來說，其主要的職能就是使項目設計方案符合實際市場需求，保證房地產項目的順利進行，因此在進行方案設計時，要組織專業人員進行方案設計，同時還要與各個部門及時進行溝通交流，針對具體施工可能出現的問題給出具體的解決方案，同時考慮施工方的建議，滿足施工場地的要求。設計管理部門還要協調各方面的意見，對設計方案進行優化，使設計方案更加科學合理。

三二、我國房地產項目建筑設計管理中存在的問題

1、合同管理問題

設計項目管理當中，房地產項目建筑設計合同是保障合同雙方法律權利實施和履行的法律性文件，而且能夠支撐整個設計項目管理。但是很多業主并不重視合同，這導致后期設計管理上的很多問題和管理困難。

另外一些業主對合同不熟悉,在合同中沒有明確規定設計單位和業主單位的職責和應該履行的義務，對合同的收費標準和設計周期也沒有進行明確的規定，其內容模糊，對合同雙方的權、責、利規定不明確，導致后期產生一些合同糾紛問題。

篇7

關鍵詞:房地產；甲方代表；職能；管理

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

隨著國家經濟的發展，人民生活水平的提高，房地產市場最近幾年呈現飛速發展的態勢，業內普遍反映工程技術管理人員的增長速度始終滯后于房地產市場的發展速度，建筑行業從業人員呈現年輕化態勢，經驗的不足、人員的短缺是當前房地產企業面臨的嚴重問題。筆者長年從事房地產開發項目工程建設的甲方代表管理工作，結合工作實際，談談一名合格的甲方代表及現場工程管理的技巧與策略。

一、現場甲方代表的職能分析

甲方代表是房地產項目現場管理授權的第一責任人，其職能體現在如下幾個方面：

1.貫徹執行國家有關工程建設法律法規，認真熟悉圖紙、質量標準，嚴把工程質量關。

2.負責擬建場地的三通一平，落實施工現場的供水供電和地面建筑物與設施拆除及場地其它障礙物的拆除，協商處理施工現場的各項工作。

3.組織、參與工程項目的放線、驗線工作，落實施工圖交底工作，對工程變更簽證的辦理。

4.配合質安監督站的現場監督檢查工作；落實工程施工過程中的相關檢測。

5.負責監理合同的實施管理，督促總監及監理人員嚴格執行監理合同，履行監理職責

6.負責施工合同的實施管理及工程現場的管理，發現不合格材料有權責令其停止使用，對不符合質量標準的分項工程令其返工并建議進行罰款。

7.參加主要分項、分部工程質量的驗收，組織工程竣工驗收。

8.參與工程設備、材料進場驗收工作，做好工程竣工結算資料的收集和完善工作。

二、 甲方代表現場管理優化策略

1.科學合理策略。施工現場的各項工作都應當按照既科學又合理的原則辦事，以期做到現場管理的科學化。處理好工期、成本和質量、安全的關系，嚴禁違章指令和違章作業。

2.經濟效益策略。項目部應在精品奉獻、降低成本、拓展市場等方面下工夫，并同時在生產經營諸要素中，時時處處精打細算，重視設計優化和工藝優化帶來的成本節約，最大可能的避免各種因素造成成本浪費、施工索賠以及售后業主索賠。

3.標準化規范化策略。標準化、規范化是對施工現場最基本的管理要求。事實上，為了有效協調地進行施工生產活動，施工現場的諸要素都必須堅決服從一個統一的意志，克服主觀隨意性。

4.過程監督與考核策略。項目管理的最基本的方法是過程控制。有了管理制度和辦法，是否能執行落實到位，必須依靠一個行之有效的監督考核體系。房地產企業應設置高于項目部層面的公司級別的監督考核機構，對下級項目部進行全面監督考核，從而保障現場的施工管理平穩有序的進行。

三、甲方代表為中心的加強施工過程質量控制

1.甲方在施工過程中的質量控制。甲方配合監理工程師在此階段主要執行以下質量管理工作：對自檢系統與工序的質量控制，對施工承包商的質量控制工作的監控。在施工過程中對承包商各項工程活動進行質量跟蹤監控，嚴格工序間交接檢查。處理已發生的質量問題或質量事故。下達停工指令、控制施工質量等。

2.工程施工工藝質量控制。工程項目的施工過程，是由一系列相互關聯、相互制約的工序所構成，工序質量是基礎。直接影響工程項目的整體質量。要控制工程項目施工過程的質量，首先必須控制工序的質量，對質量控制應注意以預防為主。

3.做好工程變更管理工作。注意工程變更的嚴肅性和預見性，貫徹先洽后干的原則，要做到及時、準確齊全、有效，即辦理簽證要齊全，文字規格，圖表、數字要準確無誤，各種變更辦理要及時，特別是返工量的認可必須核準，經過相當一級的認可簽證才能實施。要有完整的原始記錄。整個工程施工時間長，工程量大，分包單位多，在工程變更的同時，要建立完整地記錄。要盡量簡化施工程序，以提高工程質量，縮短工期，降低成本為目的。

4.甲方在工程施工中對監理工作的控制。建設工程項目監理的主要內容之一就是對工程建設進行質量控制。為了能夠保證項目的正確實施和有效地對實施過程進行質量控制，甲方應委托具有相應資質等級的監理單位進行監理。簽訂監理合同、明確質量責任，將監理工作內容具體化，并賦予監理相應權力。為確保監理單位有能力履行監理合同，甲方必須對監理單位進行資質審查，優選監理單位。在此基礎上，甲方通過對以上委托內容具體實施過程的監督控制，使監理工程師較好地履行監理委托合同所規定的各項職責，達到對工程建設質量進行控制的目的。

甲方對監理的監督控制，主要通過監理工作月報和進行現場監督。監理工作月報主要反映內容之一就是對工程建設質量的控制情況。包括：分項工程、分部工程、單位工程驗收，旁站監理和隱蔽工程驗收；分項工程驗收合格率、優良率統計；施工試驗情況；質量事故；暫停施工指令；本期工程質量分析(包括產生工程質量問題的原因和質量對策一覽表)等。根據監理月報反映的質量情況，并通過現場勘察來督促監理和施工單位對有關質量問題采取相應措施，共同搞好質量控制，達到質量控制的預期目標。

在建筑施工過程中，房地產甲方的施工管理工作是一個系統工程。凝聚著許多人的勞動和汗水，工程的順利進行需要各方面的協作、配合。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對工程中涉及到的各項專業內容從了解認識到熟悉掌握。時代的發展，新技術、新工藝、新材料的運用，給甲方管理提出了更高的要求，為此，甲方及其現場代表應不斷總結經驗，更新業務知識．提高自身修養，以適應新形勢下不斷發展的基本建設的需要。

參考文獻：

1 王建中.項目管理在房地產開發程實踐中的應用［J］.《福建建筑》.2008年6期.

2 金雷．淺談建設工程中甲方管理的幾個重要環節[J]．大眾科技，2005，(12)：16-17.

3 陳祖。關于房地產開發項目管理的難點的探討和分析[J].四川建材。2010（6）.

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關鍵詞:房地產 項目管理 優化組合

1.前言

房地產開發企業必須重視項目的前期市場定位和產品研究,使整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好項目的市場定位,就要做到:

首先,深入研究國家及地方的有關政策、法規,了解政府對該行業的政策取向。如果政府扶植該行業的發展,它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持,使該行業的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發的項目是否屬于國家政策支持的產業,不能逆政策而行。其次,要根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點,廣泛了解市場的需求情況,確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環境及配套設施的要求等。最后了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發商的實力等,權衡本公司競爭力是否能擊敗對手,務求知己知彼。目前,作為房地產開發企業,應結合企業自身的現狀,通過對市場的深入分析和準確判斷,選擇合適的細分市場進入,形成特色經營,即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品,以更大程度地滿足他們的消費需求,這樣,才能保證產品的銷售速度及項目的成功,在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。

2.我國房地產開發項目管理存在的問題

2.1 業主方項目管理自身存在的問題

(1)由于項目實施的一次性,房地產開發企業大部分屬于項目公司,使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性,項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。

(2)資金短缺,融資能力不足,建設資金難以保障,工程款拖欠嚴重。由于房地產開發投資額巨大,建設用地大多為競拍所得,地價款必須在三個月內支付,且建設周期長,故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款,貸款額度為60%～70%,融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設,工程款拖欠嚴重。

(3)技術、管理人才素質較差。根據《房地產企業資質管理規定》 ,房地產企業應配備有相應職稱的建筑、結構、房地產及有關經濟類的專業管理人員,工程技術負責人應具有相應專業中級以上職稱。我國對房地產開發企業技術、管理人員卻未實施執業資格管理制度。而房地產開發企業對技術、管理人員素質的要求很高,需要具有設計、施工、管理等各方面齊全的經驗,但目前具備如此高素質的人才并不多。

(4)工程發包多為邀請招標,未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍,多數由包工頭組成,掛靠有資質的施工企業,施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設經驗,沒有完整有效的管理制度,建筑水平較差。

2.2 委托監理存在的問題

目前建設監理制與業主方項目管理并行時,存在以下一些問題。

(1)權責不明,責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式,僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制,不將設計變更與投資控制的權力授予監理,以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜,管理混亂。

(2) 建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍,包括設計部、造價部及工程部等,各專業管理人員配備齊全,各司其責,且掌握了投資控制權。因此,建設單位常直接向施工單位指令,或干涉監理工作,造成多頭指揮,在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。

(3)甲供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮,對于某些大宗材料,采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者,對于材質有最終決定權,且監理是受房地產開發企業委托的,因此對于甲供材料,常疏于管理,或是勉強放行。由于材料是低價購進,故材質往往有偏差,質量難以控制。

3.房地產項目管理的措施

3.1 房地產項目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業是否能夠獲利,獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中,從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節,降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格;另一方面也體現在找好的設計單位,避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是,建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分,占整個房地產項目開發成本的30%～40%,建筑安裝成本能不能得到有效控制,是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。

3.2 房地產項目管理中的進度控制

房地產開發項目涉及進度控制的活動有:投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等)、建設階段、租售階段( 還可能包括物業管理階段) 。做好房地產項目的進度管理,就應在這些環節上做好時問上的安排。 (1)應對參與各方進行范圍管理,某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍;(2)研究項目各個工作的相關程度,有的是互不影響的并行工作,有的是完全相關的,有的是不完全相關的;(3)針對項目的情況,制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間,并對項目的進展情況及時監控;(4)建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的,它服務于整個房地產開發流程的進度控制。房地產項目的工作流程并不是唯一的,所以開發周期的活動性較大,不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式,強凋操作流程的創新與優化,產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接,準確地進行市場定位和推廣定位,擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式,該企業改為并聯的方式,從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。

在項目前期準備階段,市場調研、項目策劃、產品設計等同步進行,強調各部門充分介入與相互之間搭接,所有的項目都是從研發到工程,到運營、物業管理的全程跟進。所以在全國各地的眾多項目,從土地中標到開始銷售,全部控制在半年以內,而大多房地產企業常常需要 1 ～2 年。

3.3 房地產項目管理中的溝通管理

對于房地產企業而言,首先應做好組織內部的溝通交流。由于大部分的房地產公司都采用矩陣式的組織模式,企業應注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。

(1)職能部門之間的溝通。例如:營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發展部提供決策支持;財務部依據投資預算進行融資,做好資金流的保障工作,同時控制工程、營銷等等費用;人力資源部則根據需要為整個組織提供人力保障等。

(2)應做好開發項目參與各方的溝通工作。例如,在工程施工中,承包商、監理

單位、規劃設計單位、供應商之間的溝通對于工程項目的順利實施至關重要。

(3)界面溝通管理。當然在房地產企業中,信息管理、合同管理、風險管理也是至關重要的。

3.4房地產開發項目是一項復雜的系統工程,產業鏈很長,而其中房地產項目開發商作為管理主體,是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者,對工程建設項目要負總責。同時房地產開發也是一個綜合性的資源整合過程, 牽涉到規劃、 設計、 建筑施工、 基礎設施建設等多個關鍵環節以及規劃設計機構、 施工單位、 基礎設施建設單位和政府管理部門等諸多單位, 開發商則是這個過程的主導者。因此要求開發商在實際工作中要與各個單位之間相互學習、相互交流。

篇9

關鍵詞：房地產；建筑；建設工程；管理

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

近年來，我國經濟持續穩定發展，我國人民對于消費的理解開始升華，消費結構也隨著轉型，從傳統的衣、食消費觀念逐漸進入到住、行消費觀念階段。由于消費結構改革，我國企業的產業結構也面臨了改革趨勢，所以，在我國經濟發展的道路上，房地產行業必將大放異彩，并逐漸成為我國經濟主要的增長點，在這樣的大背景下，房地產行業成為了高回報、高風險的行業。為了使房地產工程建設取得預想中的經濟回報，對管理模式的選擇就成為實現企業經濟增長的重點。

1、房地產建設工程管理簡介

房地產建設工程的管理主要包括三方面內容：管理開發、管理規劃以及管理施工。管理開發指的是房地產單位為了順利的完成建設工程開發而對企業內部的后勤、銷售、工程、財務以及人事等部門進行統一管理和統一調配，同時其也是為了成功的實現企業物業管理、規劃管理以及施工管理所采取的最有利的經營方式。管理規劃指的是對設計規劃中的過程管理，房地產開發單位將建筑樓盤的設計規劃托付給相應的設計單位來完成，就必然要對設計規劃的目標、進度以及成本進行有效的管理和控制。而所謂的管理施工指的就是對建設工程的建設施工過程進行全方位的管理。房地產建設的全部環節中，房地產工程建設是房地產單位開發過程中的重要環節之一。房地產單位要想健康、長久、持續地發展，就必須要重視工程建設的全部生命周期過程，并對其過程進行有效的管理，從而使產品質量得到保障，并且時刻維護企業自身的社會影響力。

2、房地產建設項目管理措施

2.1合約管理

在房地產建設項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進行管理，一份好的合約能夠將房地產建設項目的成本風險有效的轉移，甚至現實低成本高質量的轉變。同時，招標是完善合約管理的前提和基礎，而招標過程也可以讓建設方更多的對過程實施者和控制的過程進行全面的認識，制定完善的招標制度，有效減少了風險要素，因此，在進行合約管理時，應該在項目管理中設立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。

2.2安全管理

所謂安全，即無危為安，無損為全。安全就是生命、就是效益。施工生產的指導方針即是“安全第一、預防為主”。堅持安全工作放于生產中的首位不動搖，對全員進行各種形式的安全教育，使參與建設的所有人員頭腦中始終繃著安全這根弦，并做好安全預防工作即事前控制。

安全管理首先要保證安全資金的合理投入，建設單位不得為了控制成本而在安全措施費上做文章，施工單位也不得將安全措施費挪做他用或減少投入額。對項目管理人員制定適度的安全獎罰措施，根據實際結果進行相應獎罰。根據項目的規模配備相應數量的專職安全管理人員，制定安全管理措施，對辨識出的危險源的防范措施進行詳細的論述并明確責任人進行檢查。重視安全檢查工作，對日常檢查和定期的聯合檢查所查出的問題必須整改落實，并根據施工單位的表現進行獎懲。生產中必須堅持全員、全過程、全方位、全天候的動態管理，發現安全隱患及時消除。控制人的不安全行為和物的不安全狀態，據統計，88%的安全事故是由人的不安全行為造成的，因此必須針對人的生理和心理特點對安全的影響，培養提高勞動者的自我保護能力。

2.3質量管理

質量管理貫穿于從勘察設計直到使用維護的全過程，要把所有影響工程質量的環節和因素控制起來。勘察設計是工程建設質量控制的起點，這個階段質量控制的好，就為整個工程建設質量奠定了比較好的基礎。首先對總體方案進行審核，重點審核設計依據、設計規模、工藝流程、工程布局、協作條件、環境保護、投資概算等方面的可靠性、合理性、經濟性、先進性和協調性，是否滿足決策質量目標和水平。影響工程質量的五要素是：人、機械、材料、方法和環境，把五要素控制好，工程質量肯定能得到有效的控制。

人是其中最關鍵的要素，人的思想、專業技術水平、心理行為等對工程質量影響很大，因此要發揮人的積極性，發揮人的主導作用。加強政治思想教育、職業道德教育、專業技術培訓、健全崗位責任制，改善勞動關系，公平合理地激勵勞動熱情。

根據工程的特點，經濟合理的選用機械設備，正確地進行操作，貫徹“人機固定”原則，對有問題的機械及時維修，不能帶病作業。原材料、半成品、設備是構成工程實體的基礎，其質量是工程項目實體質量的組成部分。選擇質量優良的材料品牌，加強材料檢查驗收，嚴把材料質量關，嚴格按材料、設備說明書進行操作。審核施工組織設計、施工方案、施工技術措施、施工工藝是否可靠和合理，確保方案技術可行、工藝先進、措施得力、操作方便。施工階段做好質量預防工作，把質量問題消滅于萌芽狀態。施工過程中控制好施工工序，不能隨意變化，比如電氣工程中穿線與地暖施工顛倒后，就容易發生因電線不能穿過而剔鑿地面，造成地暖管破壞的結果。環境因素對質量的影響，具有復雜而多變的特點，根據工程特點和具體條件，對影響質量的環境因素，采取有效的措施嚴加控制。

2.4進度管理

工程進度影響著項目投入使用的日期，進而影響項目經濟效益，因此項目立項后建設單位就要制定合理的工期目標，對重要的、關鍵的節點日期要格外重視，對重要節點工期制定合理的獎罰措施并嚴格執行。招標時對施工單位的施工組織設計認真審查，看施工方案的設計是否滿足工期的要求，以及所報工期是否響應了招標文件的要求。影響項目進度的因素主要有人為因素、技術因素、材料、設備與構配件的因素、機具因素、水文、地質與氣象因素以及其他難以預料的因素。對這些因素要積極應對，做好預防并早做準備。比如盡早安排材料、設備的考察和招標工作；制定合理的施工方案；采取高效的生產設備來提高生產率等。

施工前要求施工單位上報符合合同工期要求的詳細的施工進度計劃，建設單位組織經驗豐富的專家對進度計劃的可實施性、滿足性、合理性等進行分析，對計劃的不明之處進行問詢，對不合理的地方提出合理化建議，要求施工單位修改后重新上報，待施工進度計劃審批通過后按計劃執行。施工中經常將實際進度與計劃進度進行對比，若發現存在偏差要及時進行調整、修改進度計劃，使之滿足總體進度的要求。對施工中處于關鍵線路上的工作要重點進行監控，出現比較大的偏差后，施工單位必須采取有效的措施。

2.5成本管理

成本管理是房地產建設項目管理中的重要內容。房地產企業實施建設項目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經濟利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產建設項目管理中，成本管理貫穿始終，從建設項目的定位到計劃、再到初步設計、施工設計、工程建設，直至建成交付等的每一個階段都需要進行有效的成本管理，介于此，房地產企業在每一個環節中都要做到對自己產品進行詳細的研究，設立專門的財務管理團隊，根據項目的總體規劃、項目布置以及內部構造和設備安裝等的配套運營出發，通過價值工程理論進行優化設計，對各個階段的造價進行有效的控制。

結語

管理工程項目要使工程既安全又質優，不但技術要過硬，還要具備科學的管理方法，非常強的協調能力。企業想要發展得更快更好，就必須堅持以人為本的戰略思想，從基礎做起，做好工程項目的造價和質量管理。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產  開發  工程項目  管理

        0 引言

        房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。

        1 房地產開發工程項目管理現狀概述

        當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：

        1.1 項目風險管理薄弱

        房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

        1.2 項目成本管理問題

        無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

        2 房地產開發工程項目管理優化措施

        2.1 加強房地產開發項目風險管理

        風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

 2.2 全面完善項目成本管理