土地被征收補償標準范文

導語：如何才能寫好一篇土地被征收補償標準，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

 

根據全旗發展規劃和校園發展建設需求，克旗經棚一中風雨足球館項目已于2016年立項，擬選址于克旗陽光熱力第四供熱站所在區域，根據學校師生體育鍛煉需要和新高考改革實際需求，選址于供熱站所在區域將會最大限度方便師生從事體育教學和體育鍛煉，豐富業余文體生活，并在校園形成教學區、生活區、運動區科學布局，助力提升學校教育教學質量，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》和《赤峰市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》規定，結合經棚一中實際，制定本實施方案。

一、征收主體、征收部門及實施單位

征收主體：克什克騰旗人民政府負責統籌協調全旗房屋征收與補償工作

征收部門：旗住房和城鄉建設局為征收部門

征收實施單位：旗住房和城鄉建設局委托旗城市建設服務中心為房屋征收實施單位

二、征收范圍

克什克騰旗經棚鎮陽光熱力四站。

三、補償方式

依據有資質的評估機構確定的評估價格予以貨幣補償。

四、補償標準

非住宅房屋征收有兩種補償核算辦法，供被征收人自主選擇。

（一）按土地市場價、房屋成本價補償核算。

1.土地補償標準：

（1）出讓用地的補償標準按其所在地區域我旗現行基準地價及相應土地級別，由具有資質的評估機構評估確定。

（2）劃撥用地的補償標準依據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定，由具有資質的評估機構評估確定。

2.房屋補償標準：

（1）有證房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產價格評估機構評估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產價格評估機構評估確定。

（二）按土地成本價、房屋市場價補償核算。

    1.房屋補償標準：

（1）有證房屋按決定公告之日類似房地產的市場價格補償，由選定的房地產價格評估機構評估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產價格評估機構評估確定。

    2.土地補償標準：

（1）對以出讓方式取得土地使用權的土地，征收補償包括：

①取得此宗土地使用權時向出讓方實際支付的款項；

②辦理用地手續時所交的稅費；

③以上兩項費用合計截至目前的同期銀行貸款利息；

④土地治理費（每平方米30元）。

（2）對以劃撥方式取得土地使用權的土地，征收補償為土地治理費補償（每平方米30元）。

（三）對土地、房屋以外其它資產的補償。

由具有資質的資產評估公司對不可移動類資產按其重置成本扣除折舊后的價值補償，可移動類資產補償其拆裝費評估確定。

五、搬遷費補償

被征收房屋為生產用房的，搬遷費補償標準為房屋評估金額的2.5%；對其它非住宅房屋的搬遷費用，搬遷費補償標準為房屋評估金額的1.5%。

六、停產停業損失補償

征收非住宅房屋造成停產停業損失的，其停產停業損失補償標準為被征收房屋價值的3%。

被征收人認為其停產停業損失超過依照前款規定計算的補償費的，應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的效益、納稅憑證、停產停業期限等相關證明材料。房屋征收部門應當與被征收人共同委托依法設立的評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果支付補償費。

被征收人不能提供上述相關證明材料的，按其被征收房屋價值的3%執行。

七、簽約期限

自征收決定作出，被征收房屋評估結果公示結束之日起30日內。

八、搬遷期限

    簽訂征收補償協議后，自征收部門通知搬遷之日起15日內。

九、本方案由旗住房和城鄉建設局負責解釋

 

篇2

關鍵詞：征地補償；公共利益；法律制度

我國在城鄉一體化進程中，大量土地被征收，被征地農民成為沒有土地、不種莊稼的農民，合理的征地補償制度就尤為重要。現行土地征收補償制度存在著土地征收范圍過寬，土地征收程序不健全，土地征收補償標準過低，補償費用分配不合理等問題。本文提出如下完善制度的對策建議。

一、 明確土地征收目的

1、在立法上明確界定公共利益的范圍。僅僅在為了滿足公共利益需要的前提下，才能由政府行使土地征收權，實行土地征收。為嚴格控制土地征收范圍，還必須對公共利益的概念和內容作嚴格的界定。在充分借鑒各國限定公共利益范圍的經驗和結合我國實際情況的基礎上，我國的公共利益界定應吸收概括式與列舉式兩種方式的優點。在對公共利益概念的內涵作出一般性規定的同時，在法律上對那些公認屬于公共利益范圍內的項目作出明確具體的列舉，使政府的自由裁量權縮小到最小范圍。對確屬公共利益范圍的事項而法律又沒有明確規定的，可由立法機構以單行法規或立法解釋的方式予以補充，以此來糾正法律滯后于社會發展的弊端。

2、允許集體土地所有權和使用權自由流轉。完善農村集體土地所有權權能，是解決公共利益目的被任意濫用的有效途徑之一。所有權是對所有物的完全支配權，占有、使用、收益、處分是所有權的四項重要權能。我國的集體土地所有權則不完全具備這四項權能，突出表現在集體土地沒有轉讓權。依照現行法律規定，土地不準買賣，限制了集體土地的自由流動，不能充分發揮土地的作用，影響了土地資源的利用效率。另外，土地征收范圍過大，非公益性建設項目征收農村集體土地更是剝奪了農村集體土地的處分權。

因而，在明確農村集體土地所有權主體法律地位的基礎上，應明確土地所有權和使用權主體的權利和義務。在處分權上，除公共利益以外的項目，農村集體土地應在市場經濟規律的作用下，實現土地所有權的自由流轉。同時，搞活農村集體土地使用權流轉，打破集體土地使用權不能流轉的局面，使其和國家建設用地使用權一樣進入市場，實現其權益，這樣才能確立集體土地所有權的主體地位，明確集體土地產權，強化市場公平競爭的環境。

3、嚴格區分為公益性用地和經營性用地。我國經營性用地目前大都是通過政府來征收的，政府征收后再由經營性用地者從政府手中購買。因為政府征收土地后再賣給經營性用地者，會產生巨大的差價，所以這種做法容易導致權力尋租，為政府腐敗提供了滋生的土壤。因此應嚴格區分為公益性用地和經營性用地。將國家土地征收權嚴格限制在公益性用地的范圍之內。對公益性用地，由政府直接向農民征收，并依法給予土地征收補償；對經營性用地，應由用地者與農民協商，通過市場途徑取得。政府在經營性項目用地上，不再是參與者，而僅僅是服務的提供者。政府僅通過土地用途管制和土地利用規劃，控制土地供應總量，履行土地管理職能。政府只管審批、監管、收稅和登記，并進行適當的總量控制，以防止土地保護失控。這樣既有利于維護農民利益，也有助于實現市場公平。

二、建立完善的土地征收程序制度

1、保障被征地農民的知情權和參與權。我國現行法律雖然規定了土地征收過程中的兩公告一登記制度，但是這種公告僅是在土地征收被批準或土地征收補償決定作出之后的公告，是一種事后公告。公告作出后，農民即使對公告的相關內容不滿，也無能無力。現行的公告制度不能有效滿足農民的知情權、參與權。需要改革現行公告制度，變事后公告為事前公告。土地征收主體提出土地征收申請后，獲得批準以前，就應當及時將土地征收的有關情況進行公告，并通知擬征土地所屬的集體經濟組織及承包經營權人。公告內容包括：土地征收的目的、被征土地的位置、土地征收說明、審批機關和地址等。公告不僅應直接送達被征地農民本人，而且還要貼在被征收土地所在區域的明顯位置并在當地報紙上予以刊載。相關權利人對土地征收有異議的可要求舉行聽證會，對土地征收的合法性、合理性、必要性進行聽證。土地征收獲得批準后，被征收土地者也可要求舉行土地征收補償聽證，在聽證的基礎上進行協商，協商不成的，可要求土地征收審批機關根據聽證情況進行裁決。有關部門應對擬征土地及地上附著物的現狀進行調查，調查結果應與被征收土地農村集體經濟組織、農民和地上附著物產權人共同確認。土地征收補償達成協議的，或土地征收裁決后，土地征收者應將土地征收補償土地征收協議的內容、安置補償協議的內容、具體適用的土地征收補償標準、補償費用的分配等予以公告。

2、完善土地征收糾紛解決機制。近年來，各地政府土地征收權頻繁動用，大量土地被征收，由此引發的土地征收糾紛亦越來越多。由于我國沒有建立起完善的土地征收糾紛解決機制，許多糾紛產生后沒有及時得到解決，人們的訴愿長期被壓制，導致上訪事件激增，群體性上訪不斷，影響社會的穩定與和諧。對土地征收糾紛的解決，我國僅在《土地管理法實施條例》中作了規定。該行政法規第25條規定，對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征收補償、安置爭議不影響土地征收方案的實施。由爭議主體一方兼利益分享者一方來裁決其與另一方的爭議顯然不妥。為公正地解決土地征收糾紛，必須完善土地征收糾紛解決機制。

一是擴大爭議案件的受理范圍。土地征收過程中的糾紛很多，不僅僅是補償標準糾紛。為更加全面保護當事人的利益，化解矛盾，對其他糾紛如土地征收范圍糾紛、土地征收安置補償糾紛、土地征收程序糾紛，土地征收執行糾紛等均應納入受理范圍之列，都可以申請裁決或者提訟。

二是建立土地征收司法審查機制。土地征收爭議由政府裁決，通過行政渠道解決糾紛，有助于提高爭議解決的效率，可以快捷高效地解決糾紛。但不能僅將行政裁決作為惟一的解決渠道，理由上面已經提到。應拓寬解決糾紛的路徑，建立多元化的糾紛解決機制。一個有力措施就是對土地征收糾紛引入司法審查機制，將司法救濟作為監督土地征收行為，解決土地征收糾紛的最后一道防線。當事人在糾紛發生后，可以向法院提訟，要求司法解決。

三、確定市場化補償機制

1、明確土地征收補償的原則。國家為了公共目的對土地實行征收行為，必將給被征收人造成損失。被征收人的這種損失并不是出于其違法行為，而是出于全體人民的共同利益的需要。因此該損失不應由被征收人一人承擔，而應由全體人民共同負擔，這才符合公平正義的原則。所以，國家在征收土地時，必須對被征收人的損失給予合理公正的補償。隨著權利觀念的變化，特別是權利從私有化向社會化的轉變，土地征收補償的原則經歷了一個由完全補償，不完全補償，到適當補償的過程。補償機制變得更加完善，更加合理，對被征收人權利的保護也更加的充分。我國2004 年修改憲法時第一次在憲法中明確規定土地征收應該補償，這對我國土地征收補償制度的完善起到了非常重大的作用。但憲法并沒有對土地征收補償的原則作出規定，不能在理論和實踐上對土地征收補償起到很好的指導作用。將來制定土地征收法時，應當明確規定土地征收補償的原則。借鑒國外的經驗，我國的土地征收補償應遵循公平補償的原則。放寬土地征收補償的范圍和標準，以便使被征收人的損失能夠得到更充分的補償，更好的保護被征收人的利益。

2、實行土地征收補償標準市場化。確立公平補償的土地征收補償原則，要求必須以市場價格為計價基準進行補償。遵循公平的市場價格原則進行土地征收補償是市場經濟體制的必然要求。在國外，幾乎所有的國家都遵循市價補償的原則，將土地補償費、青苗及建筑物、構筑物補償費、殘地補償費等主要補償項目的補償價格，以當時的市場價格或以市場價格為基礎進行補償，充分體現效率、公平原則。如前所述，我國現行的補償標準是按“產值倍數法”確定的，沒有遵循公平市場價格的原則，沒有體現市場價值，又加上補償范圍較窄，造成了被征地農民利益的損失。為了更好地保護被征地農民的利益，我國應與國際接軌，實行補償標準市場化。補償標準市場化要充分考慮被征地農民的基本生活要求，按被征收土地的市場價格對失去土地的農民進行補償，即將土地征收和使用過程中的增值收益在國家、集體、和被征地農民之間進行合理分配，保證被征地農民取得足夠的土地增值收益。

另外，還應該擴充我國的土地征收補償范圍。當前我國土地征收的補償范圍僅限于與被征收客體直接相關的經濟損失，而對與被征收客體間接關聯以及因此延伸的其他附帶損失未規定予以補償，屬于不完全補償。結合國外關于補償范圍的規定，建議將補償范圍擴大，補償范圍應包括以下幾個方面：集體土地所有權補償、地上物補償、土地征收活動引起的損失補償等。

參考文獻：

［1］ 沈開舉，行政補償法研究法律出版社，2004。

［2］ 陳錫文，土地征收要保障農民利益，北京中外房地產導報, 2006(23)。

［3］ 張全景，我國土地征收補償制度改革探討，國土與自然資源研究,2010(4)。

篇3

一、補償依據

1．《土地管理法》

2．《省人民政府關于修訂征地區片價的通知》

3．《市征收土地地上附著物補償標準暫行規定》

二、補償標準

1．土地補償費

按被征土地的區片價（13.3萬元/畝）乘以被征土地的面積計算土地補償費。土地補償費20%歸集體經濟組織；80%歸被征地的土地使用權人或者按照家庭承包方式承包土地的農戶。被征土地沒有土地使用權人和集體經濟組織未發包以及實行其它方式承包的土地，土地補償費全部歸集體經濟組織，由村集體經濟組織依法分配或者使用。

2．青苗及地上附著物補償費

（1）地上附著物及青苗補償，一般按綜合補償的辦法給予補償。綜合補償標準為8萬元/畝（青苗補償7.2萬元/畝，清拆補助0.2萬元/畝，按規定時間清場的給予0.6萬元/畝獎勵），對綜合補償辦法持有異議的，依據《市征收土地地上附著物補償標準暫行規定》據實補償。

（2）耕地內簡易看守房的補償，磚混結構的補償標準為120元/平方米，磚墻保溫頂的彩鋼房補償標準為120元/平方米，簡易彩鋼房的補償標準為60元/平方米。

（3）興辦養殖用地并已辦理審批手續的管理和生活用房、飼料儲藏室用房等設施用地，按評估實施補償。養殖的畜禽等動物類和與從事養殖有直接關系的可移動生產設備等，給予遷移費，不對其本身價值進行補償。與畜禽養殖無直接關系的建（構）筑物等動產和不動產、超過用地期限、建設規模、改變位置和擅自改變畜禽養殖用地為非農業建設用地的不予補償。

篇4

第二條本實施細則所稱征地補償，是指國家將農民集體所有土地征收后，依法給予被征地農民和農村集體經濟組織補償的行為。

本實施細則所稱的被征地農民，是指農民集體所有土地被征收后，從該集體經濟組織成員中產生的需要安置的人員。

第三條本市行政區域內的征地補償適用本實施細則。

國家或省以上重點工程的征地補償，原則上執行本市規定的征地補償標準，如國家或省規定標準高于我市，執行國家或省規定標準。

第四條本市行政區域內，征地補償工作由市、縣（區）人民政府統一負責。

行政區劃屬城區的，執行三類地區征地補償標準；沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣和行政區劃屬豫區的，執行四類地區征地補償標準。

第五條征地補償安置費用，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

全市統一按照農用地、建設用地和未利用地三類分別確定土地補償費和安置補助費標準。

第六條土地補償費最低標準按以下規定執行：

（一）征收農用地的，三類地區按照18000元/畝、四類地區按照16000元/畝計算。

（二）征收建設用地的，按照征收農用地土地補償費計算。

（三）征收未利用地的，按照征收農用地土地補償費的0.5倍計算。

第七條安置補助費的最低標準按以下規定執行：

（一）征收農用地的安置補助費，按照需要安置的被征地農民人數計算。需要安置的被征地農民人數，按照被征收農用地的數量除以被征地農村集體經濟組織征地前人均占有農用地的數量計算。每一名需要安置的被征地農民的安置補助費標準為三類地區17000元、四類地區14000元。

人均農用地超過1畝的，按照1畝計算；人均農用地不足0.1畝的，按照0.1畝計算。

（二）征收建設用地和未利用地的，不支付安置補助費。

（三）以前已征收的土地，本次征地時不再納入計算征地前人均農用地數；已給予安置補償的被征地農民，本次征地時不再納入計算被征地農民的人數。

第八條青苗及地上附著物補償費按以下規定執行：

（一）青苗補償費一般按一季的農作物的產值計算，能如期收獲的不予補償。具體補償標準為三類地區按每畝900元標準執行，四類地區按每畝800元標準執行。

（二）可移植的苗木、花木、林木等，支付移植費；不能移植的，給予合理補償。具體補償標準見附件1、附件2、附件3；其他地上附著物補償費見附件4。

（三）農田水利工程設施、電力、廣播和通訊設施等附著物，按等效替代原則付給遷移費或者補償費。農民集資修建的道路、橋涵、管網等設施，在村莊內部，已納入拆遷房屋的等級評定和綜合評估的，不再另行補償；在村莊以外，根據實際情況補償。

（四）房屋等建（構）筑物的拆遷補償安置按市、縣有關規定執行。

（五）對征地范圍已確定、自征地調查開始之日起栽種的青苗和其他附著物、搭建的房屋等建（構）筑物一律不予補償，由所有權人自行清除。

第九條建設占用國有場圃土地的，參照本實施細則相應的地類補償標準給予補償。

第十條市、縣人民政府土地行政主管部門應當在征地補償安置方案批準之日起3個月內，將征地補償安置費用劃入財政部門土地補償專戶，由財政部門將選擇貨幣安置的被征地農民的征地補償安置費用按規定及時足額支付給個人；將選擇參加土地換社保的被征地農民的不低于70%的農用地土地補償費和全部的安置補助費，劃入同級財政部門在銀行設立的被征地農民社會保障資金財政專戶；將地上附著物、青苗補償費由財政部門直接支付給個人；將剩余的土地補償安置費用等支付給農村集體經濟組織。

征地補償安置費用沒有足額到位的，被征地農村集體經濟組織及其成員有權拒絕交地；征地補償安置費用足額到位的，被征地農村集體經濟組織及其成員不得拖延交地。

第十一條支付給農村集體經濟組織的土地補償安置費，納入村集體經濟組織資金專戶，由鄉鎮農村經濟服務中心負責管理，必須用于解決歷史遺留的被征地農民的生活問題，以及農村集體經濟組織發展生產和公益性事業，不得挪作他用。

第十二條農村集體經濟組織的農用地面積以縣、區土地行政主管部門土地變更調查年12月31日數據為基數。被征地農民人數的確定以參加第二輪農村土地承包的人口為基數，建立農村集體經濟組織成員數據庫。

各縣區（開發區、園區、新城）政府（管委會）在建立農村集體經濟組織人均農用地臺帳時，可結合本地情況，適當調整農村集體經濟組織人均農用地臺帳各相關基數，建立適合本地實際的人均農用地臺帳。

第十三條國家工作人員在征地補償工作中、、的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

被征地單位或者有關部門弄虛作假，不按規定支付補償安置費用，或克扣、侵占、截留、挪作他用的，一律依法嚴肅處理。冒領、截留、挪用征地補償安置費用的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令改正，并依法追究主管人員和其他直接責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

阻撓和破壞征地工作，妨礙工作人員依法執行公務的，由公安機關依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇5

20xx年最新房屋拆遷補償標準全文貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

屋拆遷補償標準的計算公式：

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。

備注：

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

(三)農村房屋拆遷補償標準

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房 屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。

因此，在政府實施土地征收和拆遷補償安置的過程中，只要違背給予被征收人公平補償這一基本原則，即可視為違法，被征收人應該果斷通過法律途徑爭取合理補償。

20xx最新房屋拆遷補償內容有哪些一、房屋價值補償標準

這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規律，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。不清楚自己區域被拆遷房屋的價格的，可以找當地政府建設部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

二、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)

搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。

三、停產停業損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統一，一般是有征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。

四、補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當地政策。

篇6

一、建設用地項目名稱

縣年第八批次城市建設用地,擬規劃作為大橋項目、大道項目和高速東出口城區連接線項目建設用地。

二、被征地土地位置、面積地類和權屬單位

1、大橋項目用地位于鎮村,用地總面積1.6904公頃（其中使用國有土地1.2849公頃）,涉及村集體園地0.1035公頃,林地0.2543公頃,建設用地0.0477公頃。被征地權權屬單位為村委會。

2、大道項目用地位于鎮村,用地總面積5.19公頃（其中使用國有土地3.1863公頃）,涉及村集體水田0.1242公頃,旱地0.3326公頃,園地1.1476公頃,林地0.1339公頃,農村道路0.0279公頃,其它農用地0.052公頃,建設用地0.1855公頃。被征土地權屬單位為村委會。

3、高速東出口城區連接線項目用地位于鎮村,用地總面積18.0315公頃（其中使用國有土地11.4071公頃）,涉及村集體旱地0.34公頃,園地2.9589公頃,林地2.5262公頃,住宅用地0.1962公頃,空閑地0.6031公頃。被征土地權屬單位為村委會。

三、征地補償安置標準

根據《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》和政文[]592號文件規定，本批次征地補償安置標準具體如下：

1、征收鎮村集體土地補償標準參照住宅小區實際征地補償標準執行。征收其它經濟林地,土地補償費、安置補助費按28.35萬元/公頃的綜合標準計算,地上附著物補償費以現場清點為準;征收非經濟林地,土地補償費和安置補助費按9.45萬元/公頃計算,地上附著物補償按省實施辦法第30條規定執行。建設用地按城區拆遷補償有關規定實施。

2、高速東出口城區連接線項目和大道項目用地涉及征收集體土地參照我縣南城區土地征收補償安置標準執行。具體補償標準為：征收耕地，補償安置綜合標準為44.694萬元/公頃，征收果園地和其它經濟林地，補償安置綜合標準為15.348萬元/公頃(地上附著物以征地現場清點數量按規定標準另行補償），征收非經濟林地補償安置綜合標準為12.75萬元/公頃，未利用地土地補償安置標準2.5785萬元/公頃。建設用地按拆遷有關規定執行；

四、其他相關事項

篇7

    論文關鍵詞 土地征收 補償 法律制度

    一、我國土地征收補償制度存在的問題

    目前,我國農村土地征收制度的相關法律法規還不夠全面,我國還沒有制定單行的《土地征收法》,而現行的相關法律法規主要有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》,但補償相關內容規定較為籠統,缺乏可操作性,落后于社會發展現狀。

    (一)征地補償的范圍較窄我國2004年憲法修正案明確規定了國家為了公共利益需要可以按照法律規定對土地實行征收或征用并給以補償的原則性條文,我國對于農村土地征收的補償規定在《土地管理法》中,根據《土地管理法》第47條的規定,我國征地補償費的范圍包括土地補償費、安置補助費和地上附著物和青苗補償費。從以上規定可以看出,我國的土地補償標準是按照土地產值的倍數進行的,這樣的補償標準顯然太窄了,只進行了適當補償,而不是完全補償,沒有考慮土地在被征收后的發展價值,農民重新就業成本和就業風險也沒有考慮在內。從世界各國和地區立法來看,多采用征地補償標準市場化,不僅將征地所產生的直接損失納入補償范疇,而且對于間接侵害的損失補償也作了規定。

    (二)補償方式單一如上所述,我國目前征地實踐中普遍采取的是一次性貨幣安置的方式,讓農民在失地后自謀職業,征地補償方式仍然比較單一,即使政府鼓勵農民自主創業,卻沒有提供相關的培訓系統以保證再就業,就業安置機制嚴重缺失。一部分失地農民拿到錢由于自身缺乏理財知識和消費觀念,很快便揮霍得一干二凈,或用于充當賭資或盲目投資,既失地又失錢,可謂禍不單行,前途堪憂。失地農民在流入城市后,由于文化知識水平、觀念以及就業技術能力方面的限制,他們在城市就業中處于劣勢地位,往往只能從事一些體力型勞動,毫無競爭可言。這樣的一次性貨幣補償安置忽視了被征地農民的未來生存問題。

    (三)補償標準不合理《土地管理法》第47條規定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。……”。這是我國現行征地補償標準確定的法律依據,即以土地的原用途來確定征地補償費,實行的是“產值倍數法”。安置補助費一般為被征收耕地前三年平均年產值的四至六倍。如此低的安置補助標準,失地農民最多只能在省吃儉用的前提下維持大約六年,其后的生活可以說是毫無保障。另外,法律規定了年產值倍數范圍,卻沒有具體衡量標準,這就賦予了政府極大的自由裁量權,地方政府往往會可以壓低倍數以節省征地成本,違背了“運動員不能充當裁判官”的規則,作為利益獲得者的政府同時又充當利益分配者的角色,受利益的驅動,往往難以保證其公平性。

    (四)征地補償程序形式化在現代法治理念中,完善、正當的程序是保證公權力良好運作的手段,在土地征收過程中亦是如此。《土地管理法》第48條規定征地補償安置方案確定后,有關地方人民政府應當公告,并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。現階段有關聽證程序的規定,僅僅局限于征地補償安置方案,而就征地行為本身是否合法與合理,被征地農民無權要求聽證,提出異議,也就是我們所說的事后聽證。所以即使對補償程序的聽證再完善,也是于事無補。

    (五)補償款發放存在的問題我們都知道,土地征收補償款是否及時、足額發放到農民手中關系著農民基本生活、對農村社會穩定起著舉足輕重的作用。一般來說,土地征收補償款就應當及時地足額地發放到農民手中。但事與愿違,這個看起來非常理所當然的事,在實踐操作中卻問題百出。就目前來看,補償款發放工作主要存在這以下這幾個問題:(1)給付農民補償款不及時。本來,在確定了土地征收補償款后政府應及時地將款項及時地發放到農民的手中,有的政府部門卻遲遲沒有落實,總是以各種原因克扣挪用,在補償款發放到農民手中的時候已經大幅度貶值了。(2)補償款發放監管力度不夠,克扣、貪污、挪用補償款的現象頻發。由于在土地征收補償程序中,一般都是由用地單位將補償款先劃入農村集體帳戶,然后由村委會將匯入集體帳戶的補償款再分發到各農戶手中。這樣層層截留,最后到達農戶手中己所剩無幾,由此引發的糾紛不斷。(3)某些村干部或農民通過虛設人口來套取土地補償款。一些村干部除了將代管的土地補償款直接挪用或貪污外,采取虛列占有土地人員的手法冒領補償款。而失地農民則多采用假結婚的方式以期獲得更多補償款。

    二、完善我國土地征收補償制度的幾點思考

    (一)擴大補償范圍,按市場價格設置補償標準我國現行的征收補償范圍和標準已經遠遠不能適應經濟發展的需要,應從立法和實踐的角度來擴充我國征收補償的項目。在土地補償范圍上,多數學者認為應當從土地所有權擴大至土地使用權的補償,包括土地本身價格、土地使用權價值、地上附著物價格、社會保障價格和拆遷補償等內容。豍筆者認為補償范圍應該包括間接損失,具體應當包括以下幾項:(1)殘地損失、相鄰土地損失補償。土地征收必然會造成殘余地的損害,降低土地的利用率,如征收導致土地分割,形成不經濟的土地規模,造成土地利用效率的損失。(2)重新安置補償。土地被征必然要涉及到遷移的問題,那么補償款范圍需包適當的移遷費補償,其中包括建筑物和動產的遷移費補償等。(3)營業損失。被征收的土地大多不是荒廢的,除了普通的自給自足的耕種外,會用于農業經營活動。用于經營活動的土地在被征收后不得不放棄經營,本文認為,此處的補償范圍需擴展到營業損失,即在被征地上從事經營活動的投資補償與租金損失補償。

    我們可以通過市場中介機構進行綜合評估,確定以公平合理的市場價格作為征地補償的標準,按市場價格進行補償是市場經濟發展所需。

    (二)補償方式宜多樣化多渠道的補償方式能使土地權利人能得到充分的安置。筆者認為,補償方式可以加入以下幾種:(1)貨幣安置。包括一次性貨幣安置。分期和終身貨幣安置。目前主要是采取第一種安置方式,本文認為分期和終身貨幣安置比一次性安置更有利于保護農民利益,采取后兩種方式可以避免因物價上漲帶來的弊病,定期根據物價上漲的幅度上調補償費。(2)農業安置。在土地資源豐富的地方可以采用這種方式,即給以被征地農民相當數量或者質量的土地,供農民發揮自身所長,繼續從事農業活動,或者轉換為其他農業方式,保證其生活水平不下降,這樣可大大減少其他就業的風險。(3)提供免費的職業技術培訓或提供工作崗位。土地征收補償就好比扶貧工作的開展一樣,與其給人以魚不如給人以漁,只有教授生存技能才能有效的脫貧。(4)企業補貼安置。因建造鄉鎮企業被征地后,如果沒有提供給農民進廠工作的機會,就應當定期地用企業的利潤來支付農民一定的生活補貼作為補償安置。上述補償方式可以彌補單一金錢補償的不足,改變我國農民謀生技能較低、進入城市后就業困難的局面,較好地解決了農民生活來源和長遠的發展問題,值得肯定和推廣。

    (三)完善聽證程序由上可知,目前的聽證內容局限于征地補償安置方案,即只有在征收方擬定公布后被征收方才有權要求聽證。筆者認為,失地農民的知情權和參與權應該得到保障。建議設立事前聽證,聽取被征地農民對是否征地的意愿,與廣大農民在自愿平等的情形下對補償方案的制定進行協商,充分表達自己的利益需求。

    (四)積極構建失地農民保障制度建議建立專門的失地保障資金,以保障以下弱勢群體:(1)因失地且無法正常就業的農民。對這類群體進行及時的失業救濟補償,組織就業培訓,提高失地農民的文化水平,引導他們根據自身的特長尋找合適的工作,同時鼓勵農民自主創業,并提供一定的小額資金貸款等政策上的優惠,必要時可由政府出面與征地單位協商提供工作崗位。(2)年老或者喪失勞動能力者及未成年人。年老及喪失勞動能力者根據當地的生活水平給予最低生活保障,未成年人則根據最低生活保障給以補貼直至成年。

    失地農民由于喪失了農村身份而使得其在醫療方面從新農村醫療保險制度中被剝離出來,因此,政府應推進失地農民原來的新農村醫療保險與城鎮醫療保險的接軌,又或者通過有效的宣傳鼓勵失地農民購買商業保險,彌補因失去土地而無所依附的農民的損失。

    (五)完善補償款發放制度1.嚴格執行補償款專戶專用,賦予農民充分的自治權。土地征收補償款應設立以戶為單位、標注戶主身份證號的征地補償專用帳戶,在法定期限內由銀行將補償款打到專用賬戶上,全部、直接發放給被征用土地的農民,任何組織與個人不得截留、克扣。這一做法減少了發放補償款的環節,可以從制度上防止村干部侵吞補償款的現象。土地管理部門要明確土地補償的收益主體,從而在農村征地過程中,跨過農村集體經濟組織這一環節,由有關部門直接對被征地農民予以征地補償登記,直接與農民打交道,面對面與每家農戶進行交涉,讓農民及時了解自己的權利,行使自己的財產權利。而不是由農村集體經濟組織轉交或在農村集體經濟組織和農民之間分配,這樣才能避免日后糾紛的發生。在立法建議上,應賦予農民充分的自治權,必須明確規定全額支付的期限,如果在該期限內農民沒有得到應得的賠償則有權拒絕征地單位動用其土地。

    2.地方政府應做好征地補償款發放的監管工作。地方政府應當要求村集體組織定期匯報征地安置補助費的管理和使用情況,并對此進行公示以方便被征地農民監督,對轄區內群眾的補償和安置情況定期應做匯總報告上級主管機關以期更好地跟蹤監督。

篇8

關鍵詞:土地征收補償;途徑

土地征收是指國家為了公共利益的需要,依法定程序強制收取他人土地所有權并給予合理補償的行政行為。因為土地征收的對象絕大多數是農村集體土地所有權或使用權,所以完善、改革土地征收或征用制度,對于保護農民利益,減少耕地流失、維護農村穩定意義重大。

1、我國農村土地征收補償制度存在的法律缺陷

(1)法律框架不完善

我國雖然在2004年的憲法修改中明確了補償條款,但是對補償的原則卻沒有明確,征地補償原則缺乏憲法基礎。《憲法》第10條第3款雖規定了國家對土地的征用,但強調的是國家征收權的行使,而沒有為這種權力的行使劃定范圍?界限?方式和程序,我國現行《民法通則》也缺乏關于征收的一般規定?《物權法》規定了不動產的征收前提是公共利益,然而并沒有界定何為公共利益。這種只強調授權?不關注限權的規定,難以形成有效保障財產權?制約政府權力的制度,容易造成權力濫用? (2)補償標準低

土地征收補償標準雖然幾經修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差?土地位置?地區經濟發展水平?土地市場交易價格?人均耕地面積等影響土地價值的因素,也不能體現同一宗土地在不同投資水平或不同投資情形下出現差別的真實價值?低成本征地,極易導致有關國家機關征地行為的隨意性,嚴重侵害相對人權益? 尤其是在我國對“公益利益”界定模糊的情況下,大量的非公益性質的土地征收行為除了不符合社會正義原則?降低土地配置效率?延遲土地開發時機之外,較低的征地成本帶來了較高的交易費用和延遲成本?現行的征地補償標準也已經難以保證被征地農民維持現有的生活水平? (3)補償范圍涉及面小

征收補償主要是土地補償費?勞動力安置費?附著物補償費等?我國土地征收補償的狀況是直接補償不充分,而對與被征收客體有間接關聯以及因此而延伸的一切附帶損失未予以補償,如殘余地損害?營業損失和租金損失等間接損失?因此,征地補償內容不完整? (4)征地程序不透明

國外一些國家規定征地機關必須通過正式郵件或定期報紙的形式公告有關征地的內容,并經土地所有者申請舉行聽證會,使土地所有者或其他權利人參與到征地中來,然而我國在整個征地調查?征地補償分配過程中,農民通常是被排除在外的?目前征地程序的不透明主要表現在:一是政府行為的不透明,哪一塊地需要征?應征多少?補償標準等都不清楚:二是被征收者無法行使一定的權利阻止政府對自己土地的不合法或不合理征收,沒有形成一定的制衡機制;三是被征收者中僅有部分人了解情況,如村委會主任,而廣大的共有人農民對此了解很少或不了解?

2、 完善我國土地征收補償制度法律方面的思考

(1)完善相關法律體系

我國沒有專門的《土地征收補償法》,土地征收補償主要由行政法及部門規章調整。土地補償制度包括補償的憲法基礎、標準、范圍、安置方式等內容,其相關規定散見于憲法、物權法、土地管理法和一些部門規章等各類不同效力等級的法律法規中。目前從相關的土地管理法律、法規規定的情況來看,在征收農村土地時一般堅持的是“完全補償”的原則。值得指出的是,雖然法律法規規定了“完全補償”的原則,但執行的情況并不容樂觀。就我國目前行政補償原則的現狀來講,不同程度地存在著隨意性大、撫慰色彩濃的特點,不能為當事人正當權益提供有力保護。可借鑒國外經驗,在憲法“征收”條款中體現控權、程序、補償等內容,以為具體征用法律法規確立原則、指明方向。要建立關于土地征收補償的具體法律,為土地征收補償提供具體的法律依據。

(2)完善相關補償制度

補償標準方面。現階段可以采取由土地原用途價格和社會保障費用兩個部分組成的“征地綜合區片價”補償辦法?隨著經濟的發展,征地補償標準也要不斷提高?這樣確定的補償標準就能較充分考慮市場因素? 采取這種辦法確立的補償標準,將基本上保證農民不因土地征收降低生活水平?

補償范圍方面。我國土地征收補償僅應從具體國情出發,結合國外經驗,適當擴大征收補償范圍,將殘余的分割損害?正常營業損害以及其他各種因征地而支出的必要費用等可確定?可量化的財產損失列入補償范圍,以確保被征收人的合法權益不受侵犯?這一舉措也有利于被征收人積極配合土地征收工作,保證征收活動的順利進行? 補償方法方面。在現有的土地征收補償標準不宜大幅提高的情況下,豐富土地征收補償的方式是一種可行的做法。我國可學習日本?英國等國的經驗,規定一些例外的補償方式?這可根據農民的現實需要,由法律做出概括性規定,在實踐中靈活掌握?例如改一次性的貨幣補償為分期和終身的貨幣補償,改貨幣補償的單一方式為包括貨幣安置、社會保險安置、土地使用權入股安置等多種形式的復合安置式。 補償程序方面。借鑒國外立法條例,結合我國現行管理體制,我國的土地征收補償程序可以設置如下: 1)前置程序?除國防?交通?水利?公共衛生或環境保護事業,因公共安全原因急需使用土地,來不及與土地所有權人協商外,需用地人應先與土地所有權人協議價購或以其他方式取得土地;所有權人拒絕參與協商或經協商未能達成協議的,方可提出征收申請? 2)征收申請與審批程序?由需用地人向省政府或國務院提出征收土地申請(按照土地地類和面積劃分審批權限),審批部門受理后,通知市縣土地行政主管部門將申請內容予以公告,利害關系人可以在公告期間提出意見,必要時,可以要求召開聽證會?批準決定作出后,由市縣土地行政主管部門予以公告?公告后,被征收人禁止實施改變土地用途?搶栽搶建等行為?同時,征收土地價格也被固定下來?被征收人或者利害關系人對于審批決定不服,可以申請復議或提訟? 3)補償裁決程序?在批準征收決定作出后,需用地人與被征收人可以對征收補償繼續協商,協商不成的,可申請土地征收委員會裁決?對裁決不服的,可以申請復議或提訟,但不影響征收繼續實施?復議或訴訟要求補發補償差額的,在結果確定后發放? 4)土地征收完成?

參考文獻:

[1] 汪輝.城鄉結合部的土地征用權與征地補償[J].中國農村經濟,2002. [2] 錢忠好,曲福田.中國土地征用制度:反思與改革[J].中國土地科學,2004.

[3]劉廣明.試論土地保障功能的法律制度完善[J],蘭州學刊2004年第6期。

[4] 曾超,趙勇奇.對我國土地征收補償制度問題的思考[J].中國土地使用制度,2006. [5] 王書娟.論我國土地征收補償制度之完善[J].行政與法,2006.

篇9

【關鍵詞】征地；補償標準；測算方法

我國現行征地補償的主要依據是以《憲法》為基礎，以《土地管理法》、《（物權法》等法律及一系列配套的規范性文件為支撐的系統的法律體系。 《土地管理法》第四十七條明確規定“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償……。包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費……征收耕地的土地補償費……前三年平均年產值的六至十倍……安置補助費標準……四至六倍……但是……最高十五倍……不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，……不得超……三十倍。”

征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6-10倍；征用耕地的安置補助費按照需要安置的農業人口數計算，需要安置的農業人口數按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4-6倍，但是，每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。

1、現階段補償測算制度的缺陷和不足

（1）以產值作為征地補償測算標準綜合性較差

我國《土地管理法》規定征地補償按照土地被征用前3年平均產值的若干倍來計算。以土地平均年產值作為補償標準極不合理，因為它沒有考慮到土地的特征，年產值不能體現土地的潛在價值。隨著我國農業由計劃經濟向市場經濟、傳統農業向現代農業過渡，農業種值結構呈現多元化，種植手段趨向科技化，使得不同農作物種類之間、不同種植手段之間和不同地塊之間的農業產值差別很大。土地的產值往往是以資金技術和勞務的高投入為代價的，我們在確定某地塊征用補償費用標準時，不能只算產值，而不算產值的投入和成本，也不能對那些采取高科技、高投入的生產者簡單地采取平均產值的辦法計算補償費用，這對于他們的高投入、高技術是一種否定，而應該區別對待。

（2）征地補償標準偏低，忽視市場經濟發展規律

我國現行征地補償費采取的基本原則是：依法按照被征用土地的原用途及農產品現行產量給予補償，保證被征地農民的原有生活水平不下降。這種純粹的補償關系沒有考慮土地對農民承擔的生產資料和社會保障功能，沒有充分體現土地的潛在收益和利用功能，這在計劃經濟體制下是合理和適用的，也為農民和社會各界所廣泛接受。但如今，中國已經建立了市場經濟體制，大多數生產要素，甚至包括城市土地（劃撥的土地除外），均采取市場機制配置，按市場價格進行交換，而唯獨農村集體土地還繼續采用計劃經濟模式下的配給制征用和若干倍耕地年產值的補償思路，這無疑剝奪了農民對土地的大部分收益。

（3）征地補償范圍太窄，不能全面體現土地的價值

我國土地征用補償的范圍包括土地補償費、安置補助費、青苗及附著物補償費等幾項，在征用目的合法的前提下，土地征用都應給予被征地單位“公平合理”的補償。也就是說，雖然國家為了公共利益可以強迫取得農村集體經濟組織的土地所有權，但國家還是應保障公民的合法財產權，要將財產保障轉換為財產價值保障，至少要提供合乎財產存續的價值。國家有義務保障公民的人身、財產的安全，造成侵害的要給予賠償或補償，這已成為共識。在農村集體經濟組織為社會公共利益作出特別犧牲的情形下，國家盡可能給予其價值補償是應該的，而且是必要的。目前的補償范圍雖然在一定程度上補償了農村集體經濟組織和農民個人的損失，但離“公平合理”和“適當”的要求還是有一定差距。“公平合理”、“適當”原則在不同的時代背景下有不同的要求。

我國已進入社會主義市場經濟階段，土地作為資源資本和資產并重的觀念已深入人心。在注重權屬安全的同時，人們更注重土地的實際利用價值，更注重其經濟價值。因而國家在處理征地時，也應更注重其價值的補償。

純貨幣化安置無法從長遠的角度上解決農民的安置問題。農民在耗盡有限的安置補助費后，自身能力素質的有限和匱乏職業技能的訓練，將會使他們面臨最嚴重的生存問題。

為了保障農民的生活權利，可以在貨幣化安置的基礎上，根據不同地區的情況，進行多種途徑的安置，包括：① 就業安置。為充分幫助農民進行再就業，可進一步建立以下機制：a.建立被征地勞動力市場就業援助和失業保險機制；b.鼓勵各類企業使用被征地勞動力就業的優惠政策；c.鼓勵被征地勞動力自主就業、創業。② 留地安置。即：政府在被征收的土地上劃出一部分土地來留給農民自由支配，農民可發展二、三產業解決就業問題，亦可分享周圍土地升值帶

來的潛在效益，從多方面為失地農民提供可行的保障。③人股安置。通過將土地資源進行股份化的方式，可以使農民參與土地利益分配，實現土地權益，但這種方法也同樣具有一定的風險度。④實施社會保障制度。針對部分被征地農民存在著短期消費、不合理使用征地補償費等現象，各級政府部門要引導農民合理使用補償安置費，其中有效的方法之一就是將一定比例的征地補償費作為社會保障基金，用于被征地農民的養老保險、失業保險及醫療保險，將被征地農民納入城鎮居民社會保障體系，使被征地農民的基本生活有所保障。

參考文獻：

[1]劉衛東，彭俊.征地補償費用標準的合理確定.中國土地科學.2006，20（1）：7一l1.

[2]劉衛東，樓立明.對中國土地征用及其管理現狀反恩.浙江大學學報：農業與生命科學版.2004，30（1）：63―68.

篇10

【關鍵詞】雙重二元經濟 失地農民 征地補償

一、引言

改革開放28年以來，我國已有近4千萬農民的土地被征用，有1億8千萬左右農民工流動于城鄉之間。城市擴張過程中大量的失地農民處于弱勢地位，被迫承受著失地和失業的雙重損失。失地農民問題的核心是如何合理補償失地農民利益和妥善安置失地農民的問題。從發展經濟學的視角來看，城市化發展初期，為了發展工業，往往壓低土地征用成本，被征地農民的權益普遍受損，這一階段的問題不是如何補償的問題，而是根本無力補償；隨著經濟的發展和城鎮居民生活水平的提高，城鎮居民和失地農民之間生活水平的差距越來越大，失地農民的權益保障問題亟待解決，改革現行征地補償制度就愈顯急迫。從世界各國和地區的征地實踐來看，征地補償標準大致有三種：一是按市場價格補償，即以被征用土地當時的市場價格作為補償標準。二是按裁定價格補償，即以法定征用裁判所或土地估價機構裁定或估定的土地價格作為補償標準，如法國等。三是按法定價格補償，即以法律規定的基準地價或法律條文直接規定的標準補償。由于我國目前處于由農業化向工業化發展、計劃經濟向市場經濟轉軌的雙重二元經濟發展階段，所以征地補償也有其特殊性。本文試圖探討雙重二元經濟條件下失地農民補償問題的理論依據，認為征地補償不僅要考慮被征用土地的原用途及其產值，還應綜合考慮土地利用對當地GDP的貢獻等因子來制定征地補償標準。

二、失地農民問題形成的原因

1、失地農民

農民的身份不僅是由其所從事的農業生產活動決定的，更重要的是其與主要生產資料――土地之間的關系決定的。現代中國農民的身份是與土地承包經營權相聯系的。失地農民，是指因土地被征收而失去土地的農民，在放棄土地承包經營權后喪失了原來依托土地所帶來的就業機會、生活保障的同時，又無法獲得與城市居民同等的社會保障權利，生產和生活均受到不利的影響。失地農民成為既有別于農民又不同于城市居民的邊緣群體和弱勢群體，隨著失地農民這一特殊群體的出現又引發出一些新的社會問題，影響經濟、社會的穩定和協調發展。

2、城市化和工業化過程中失地農民問題的成因

農業剩余是農業生產要素向非農產業轉移的基本條件。農業剩余指的是農業總產量與總消費量之間的差額。顯然，沒有農業剩余，就不可能有農業生產要素向非農產業的轉移，也就不可能有城市化和工業化。農業對工業化的貢獻包括四個方面：產品貢獻、市場貢獻、要素貢獻和外匯貢獻。農業的要素貢獻是指農業要素的轉移，即資本、勞動力和土地等向非農業部門的轉移。工業化初期，非農產業在國民經濟總量中所占的比重小，依靠工業部門自身的積累來發展其所需要的要素是遠遠不夠的，需要農業部門對工業部門的要素貢獻。而非農用地對GDP的邊際貢獻大于農業用地對GDP的邊際貢獻，這也促進了農業要素向非農業部門的轉移。隨著工業化進程的加快發展和勞動生產率的提高，工業部門對勞動力需求的增長小于對土地需求的增長，在城市化又未同步發展的背景下，必然會出現既失去土地又難以被城市吸納的失地農民。概括起來，產生失地農民問題的主要原因包括：第一，農業剩余；第二，非農產業用地對GDP的邊際貢獻大于農業用地對GDP的邊際貢獻；第三，非農產業對勞動力的需求增長小于對土地的需求增長；第四，城市化發展滯后。

3、雙重二元經濟結構與我國失地農民的產生

我國失地農民問題形成的一個重要原因是中國在城市化、工業化過程中還伴隨著由計劃經濟體制向市場經濟體制轉軌。在傳統二元經濟結構（農村與城市）背景下，對農業勞動力轉移的理想設計中不存在失地農民，只有“農轉非”的、新增的城鎮居民，即由于土地被征用，農民失去土地承包經營權后，可以進入國有或集體企業就業，戶籍納入城鎮戶口管理。因此，在20世紀90年代以前的城鄉生產要素轉移過程中，失地農民的問題還不突出（見圖1）。從20世紀90年代初確立發展社會主義市場經濟體制后，另一種二元經濟結構（計劃與市場）隨之出現，勞動力的配置逐步由計劃轉向市場，失地農民問題隨著雙重二元經濟條件下的要素轉移而日顯突出（見圖2）。在世界各國的工業化、城市化過程中，都伴隨著農業人口的轉移問題，但在我國雙重二元經濟背景下的要素轉移過程中產生的失地農民問題，則是我國工業化和城市化過程中的一種較特殊的現象。

土地從農業部門轉移到非農業部門，一般有兩種方式：一是依靠市場力量自發轉移；二是依靠政府力量有計劃轉移。我國的土地征收制度決定了土地從農業部門轉移到非農業部門主要是依靠政府的力量推動的。但是，在實行市場經濟體制以后，征地過程中伴隨著農業勞動力向城市和非農產業的轉移，越來越多地依賴于市場的力量進行。在雙重二元經濟條件下的要素轉移，出現了不同要素的不同轉移方式，即土地仍然主要依靠政府的力量通過計劃轉移，而農業勞動力則主要依靠市場的力量自發轉移。在這么一種制度框架下被征地的農民承擔著勞動力向非農產業和城市轉移的市場化陣痛，卻又不能分享由農地的非農化所帶來的增殖收益，致使許多農民成為無地無業的游民。可見，在雙重二元經濟條件下土地與勞動力向非農業部門轉移的不同方式成為我國失地農民問題產生的重要原因。

三、失地農民的補償標準

1、現行征地補償標準

《中華人民共和國土地管理法》第47條規定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括，土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6-10倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4-6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。另外，國務院，根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。這一規定的核心包括以下兩點：第一，無論是土地補償費還是安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，均以單位土地原用途的產值為基數，并以其倍數給予補償；第二，根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下可以調整補償標準。其中，第一點是我國現行征地補償的原則，并一直得以遵守和執行；而第二點雖然在《土地管理法》中被提及，但如何根據社會、經濟發展水平調整補償標準卻沒有具體規定，難以把握和操作。

2、土地產值最大化條件下的補償標準

以單位土地原用途的產值為基數，并以其倍數給予補償，實質上是一種計劃征用的補償方法，體現出計劃者追求土地單位產值最大化的目標，該補償方法的前提是土地歸計劃者所有。

假設計劃者擁有農業用地X農業和工業用地X工業，工業化過程中農業用地向工業用地的轉移實際上是計劃者為了追求產值的最大化而對工農業用地的重新配置。在不考慮土地總體增殖的情況下，假設土地總體預算不變，即P農業X農業+P工業X工業=I。

其中，P農業、P工業為農業用地和工業用地的價格指數，這里P農業、P工業不是市場交換的實際價格。另設產值為G（X農業，X工業）。所以，求產值G（X農業，X工業）的最大值可以用拉格朗日乘數法來解決。相應的拉格朗日函數為：

L=L（X農業，X工業）=G（X農業，X工業）+λ（I-P農業X農業-P工業X工業）

式中λ為拉格朗日乘數，產值最大化的一階條件為：

P農業=C.ΔG/ΔX農業，式中ΔG/ΔX農業為農業用地對產值的邊際貢獻，相當于《中華人民共和國土地管理法》第47條中，被征收耕地前3 年平均年產值；C為常數，相當于《中華人民共和國土地管理法》第 47 條中，被征收耕地前3 年平均年產值的倍數。

P工業=C.ΔG/ΔX工業，式中ΔG/ΔX工業為工業用地對產值的邊際貢獻，C為常數。如果將土地對產值的邊際貢獻近似為單位土地的產值（即ΔG/ΔX農業≈G農業/X農業，ΔG/ΔX工業≈G工業/X工業），那么以上土地產值最大化的條件就可以理解為：在土地歸計劃者所有、實際不存在土地要素市場、不考慮土地增殖的情況下，計劃者按照原用途的單位土地產值來確定補償土地的價格指數，就可以保證其土地產值的最大化。

3、雙重二元經濟條件下現行征地補償標準的缺陷

土地產值最大化條件下的補償標準是在計劃者完全擁有土地產權的前提下才能實現的，但只要考慮到農民對土地所擁有的部分權益，即土地承包經營權，土地的征收過程實際上也是以征地補償費與農地承包經營收益相交換的過程。顯然，土地產值最大化條件下的補償標準并不符合交換的最優化條件。在交換過程中，交換雙方不可能只考慮土地的原用途，而必須把土地用途變更所產生的增殖考慮在交換條件中。交換必須滿足以下條件：第一，P>C，ΔG/ΔX農業≈C.G農業/X農業，補償標準P大于以單位農業用地年產值為基數未來若干年總收益的折現值，農民才會有交換的意愿；第二，P

P=P（ΔG/ΔX農業，ΔG工業/ΔX工業）≈P（G農業/X農業，G工業/X工業）≈P（G/X）

補償標準P的表達式意味著征地補償標準必須根據社會、經濟發展水平有所調整，使農民分享到工業化的利益。計劃經濟體制下城鄉二元經濟的要素轉移過程中，雖然農民在征地補償中沒有直接分享到工業化的利益，但他們被有計劃地轉移到全民或集體所有制企業中就業，從而間接地分享了工業化的成果，獲得了G/X的補償。在雙重二元經濟條件下要素轉移過程中，土地主要依靠政府的力量計劃轉移，勞動力則主要依靠市場的力量自動轉移。大量沒有技能的農業勞動力無法進入城市和工業體系中，也就無法分享到工業化的成果，這是雙重二元經濟條件下現行土地補償標準的根本缺陷。

四、工業化進程與補償標準

盡管按土地原用途單位產值乘以一個倍數進行補償，也可能使補償標準定在C.G/X工業>P> C'G/X農業之間。但是，在工業化的不同時期，單位農業用地產值與單位工業用地產值的差距是不同的。在工業化和城市化初期，單位農業用地產值與單位工業用地產值的差距較小，以農業用地產值為基數的補償方式還有其合理性。隨著工業化和城市化的發展，單位農業用地產值與單位工業用地產值的差距越來越大，仍按土地原用途單位產值為基準進行補償，盡管可能使補償標準定在C.G/X工業>P> C'G/X農業之間，但與合理補償標準偏差較大。所以，在單位農業用地產值與單位工業用地產值的差距較大時，就必須同時考慮土地新舊用途的產值，才能合理地確定征地的補償標準。以上分析存在著一個假設：在工業化和城市化進程中，單位農業用地產值與單位工業用地產值的差距不斷擴大。現以福建省1978-2005年單位農業用地產值和單位建設用地產值的變化趨勢為例加以證實。從表1和圖3中可見：第一，農業用地的面積從1978年的12973.3平方公里減少到2005年的11290.2平方公里，第一產業總產值從1978年的23.93億元增加到2005年的831.08億元。單位農業用地產值從1978年的18.45萬元/平方公里增加到2005年的736.11萬元/平方公里。1978年到2005年間，單位農業用地產值的年均增長26.58萬元/平方公里；2001年到2005年間，單位農業用地產值的年均增長20.09萬元/平方公里。第二，建設用地的面積從2001年的3433.4平方公里增加到2005年的4170.4平方公里，第二、三產業總產值從1978年的42.44億元增加到2005年的5737.85億元，其中2001年到2005年增加了2316.11億元。單位建設用地產值從2001年的9966.04萬元/平方公里增加到2005年的13758.51萬元/平方公里。2001年到2005年間，單位建設用地產值的年均增長948.12萬元/平方公里。第三，2001年單位農業用地產值與單位建設用地產值的差額為9410.78萬元/平方公里，2005年單位農業用地產值與單位建設用地產值的差額為13022.4萬元/平方公里。由此可見，在2001-2005年間，單位農業用地產值與單位建設用地產值的差額有明顯擴大的趨勢。同比2001-2005年間，單位建設用地產值的年均增長948.12萬元/平方公里明顯高于單位農業用地產值的年均增長20.09萬元/平方公里。

可見，隨著工業化和城市化的發展，單位農業用地產值和單位建設用地產值兩者之間差距不斷擴大，尤其到了工業化的中后期，兩者之間的差額累積到一定程度，征地補償費僅以土地原用途單位產值為基數計算就愈顯其不合理性，改革征地補償標準就應考慮土地新用途的產值和本地區單位土地的GDP。

五、改革現行征地補償標準的思路

第一，改革征地補償費用的計算方法。一是按土地原用途單位產值乘以一個倍數進行補償時，倍數C應隨著社會、經濟發展水平而適時調整，即C=C（G/X）；二是按土地產值乘以一個固定倍數進行補償時，土地產值應綜合考慮土地原用途和新用途，即土地補償費P=C.G/X。第二，鼓勵“留地保障”。在對被征地農民個體實行一次性貨幣補償的基礎上，再按照征收土地數量的一定比例（一般為10%左右）從原有征收土地或從其它土地中劃出一塊作為村集體和被征地農民經營性的生產、生活配套用地，由村集體或被征地農民經營，發展二、三產業，這部分的土地收益會隨著當地經濟的發展而增加，從而使農民獲得了經濟發展帶來的收益。第三，政府應從土地收益中拿出一部分來用于安排失地農民的社會保障。農地轉為非農用地既促進了當地經濟、社會的發展，又實現了土地增殖，這種增殖應當由全社會成員所共享。第四，建立健全失地農民的再就業培訓機制。增強失地農民的再就業能力，拓寬就業渠道，消除就業障礙，為失地農民營造良好的就業環境，使更多失地農民更快融入城市化和工業化的進程中。總之，不僅應按土地原用途的產值給予補償，而且應使失地農民充分分享土地新用途的收益，分享城市化和工業化加快發展的成果，從根本上解決失地農民的生活保障和發展問題，這是征地制度改革的關鍵所在。

【參考文獻】

[1] 福建省政府發展研究中心課題組：關于建立失地農民社會保障機制的專題研究報告[R].

[2] 李建建：中國城市土地市場結構研究[M].經濟科學出版社，2004.

[3] 譚崇臺：發展經濟學[M].山西經濟出版社，2004.

[4] 呂萍、孫琰華：國外農地轉用價格的確定方法[J].中國土地科學，2004（3）.