房地產企業財務制度范文

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[關鍵詞]房地產企業 ； 財務管理 ； 內部控制 ； 財務風險

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]2095-3283（2013）10-0133-03

[作者簡介]張艷茹（1970-），女，財務經理，會計師，學士，研究方向：財務管理，稅務。隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，對房地產的需求也呈現日益擴大的趨勢，致使房地產行業資產迅速擴張，房地產行業出現財務危機的可能性也隨之逐漸加大，國家對房地產行業的宏觀調控力度也在不斷加大，特別近三年，國家出臺了一系列宏觀調控政策，使房地產企業依靠高樓價和土地資源增值獲取高額利潤的時代已宣告終結，房地產企業 “微利時代”即將到來。為此，房地產企業在財務視角下，要加強開發項目的經營管理，特別是財務風險的管理，建立有效的企業內部控制制度，提升企業競爭力，向效率和創新要利潤是未來房地產企業健康發展的必由之路。

一、房地產企業存在的主要財務風險

1.投資風險

房地產投資項目所需資金巨大，且占用時間長，潛在風險也巨大。近年來，國家為改善經濟結構、穩定經濟增長出臺了一系列房地產調控政策，以緩解住房供應的結構性矛盾，鼓勵并扶持建設經濟適用房、廉租房和公租房等。而房地產企業項目的投資風險受控于企業的發展戰略，在當前復雜的市場環境下，如果由于前期市場調研不充分或信息獲取不完全等原因而導致項目投資決策失誤，極易給企業帶來重大的經濟損失。

2.籌資風險

房地產行業是資金密集型行業，前期投入成本高，風險大，并受銀行信貸政策的影響較大。所以，房地產企業如何合理使用財務杠桿選擇最優的籌資方案，規避和降低籌資所產生的償債風險是房地產企業財務管理和內部控制建設的重要內容之一。

3.資金回籠風險

在當前房地產企業資金趨緊的情況下，預售樓盤的銷售資金能否盡早回籠，是影響房地產企業現金流量的重要因素。對房地產企業來說，資金回籠好壞不僅反映了市場對其開發項目的認同度，也是企業降低資金成本的有效途徑。通常，房地產項目在預售時，可能會受到結算方式、信用政策等因素的影響而無法回籠全部或部分資金，從而對企業的財務狀況造成不利影響。因此，如何提高不動產的可變現能力，加快資產周轉率，避免造成產品積壓，是房地產企業內部控制建設中的關鍵。

4.成本失控風險

由于房地產項目的開發周期長，隨著土地價格及資金使用成本的上漲，房地產企業的建設成本正面臨逐步攀升的壓力。在宏觀調控壓力下，房地產的市場銷售前景不明朗，房地產企業若無法通過提高售價來平衡盈虧，將導致企業盈利能力出現波動，削弱其市場競爭力。所以，有效控制房地產企業成本，是實現企業良性發展、獲得核心競爭力的重要因素，也是房地產企業內部控制建設的主要抓手。

二、基于財務風險管理的企業內控原則

1.合法合規原則

企業開展生產經營活動，必須遵循國家相關法律法規，接受制度監督并符合企業經濟運行的內部控制體系流程，要在法律法規框架下開展經營生產活動，若企業背離法律法規的內部控制規則，非但不能確保企業的健康、持續發展，反而使企業的運營面臨嚴重的法律風險。房地產企業的財務管理要以國家相關財務會計制度為準繩，堅持合法、合規導向原則，嚴格遵守各項法律法規。

2.整體性原則

所謂整體性是指在進行內部控制流程設計和制度建設時，應充分考慮內部控制體系的全面性和系統性。內部控制貫穿企業生產經營活動的方方面面。財務活動貫穿于生產經營的全過程，內部控制制度也必須對其全過程進行監控。包括投資、融資、采購、生產、銷售等諸多環節；從業務流程來看，應包括房地產行業特有的可行性研究、拿地、設計、施工、預售、竣工等環節。內部控制制度只有體現了整體性，才能使財務活動的各個方面、各個環節都有章可循，從而形成一個互相補充、互相制約的控制體系。

3.成本收益原則

企業實施內部控制管理需要支付相應的費用開支，通常情況下，內部控制工作越周密，內部控制實施效果越好，內部控制成本也相應增加。正如哈里科斯所指出：企業誕生和存在的根本目的是為了降低交易費用。因此，內部控制流程的設計存在著一個內部控制成本與內部控制收益間的均衡關系。在考慮成本收益原則時，要注意收益，不僅簡單指那些可以看得見、摸得著的物質收益和貨幣收益，應通盤評估內部控制流程體系為提升企業經營效率和管理水平所起的重要作用。

4.適應性原則

企業內部控制具有針對性和可操作性，企業要充分考慮自身生產經營特點和管理要求，主動適應企業發展需要。內部控制制度要與財務運作規律相結合，使財務管理具有系統性和規律性，使企業財務管理人員能充分認識、掌握和駕馭財務規律。內部控制制度要與企業內各崗位責任相結合，與房地產企業的設計、開發、工程、營銷等各業務部門的崗位相結合，建立崗位責任制度，清晰劃分職責邊界，杜絕職務重疊和工作扯皮現象，激勵員工提升團隊整體競爭力。

5.牽制與配合原則

牽制與配合二者是辯證統一的關系，在開展內部控制制度建設時，應從縱向和橫向兩個層面交叉用好、用活這種依托和制約關系。在充分發揮牽制與配合原則的積極作用時，要避免過度的牽制導致內部控制實施效率低下的情況發生。對于企業的關鍵業務流程和控制點，要引入牽制措施控制風險，而對于那些重要性水平較低的環節，則可適度減少牽制措施，保證內部控制實施效率。

6.動態性原則

內部控制制度的效果必須通過實踐來檢驗。由于企業內外部環境始終處在不斷變化之中。因此，企業內部控制也應根據客觀情況的變化，及時修訂完善失效或邊際效益減少的內部控制制度，切實提高制度的有效性和約束力。

三、建立健全房地產企業內部控制制度的措施

1.完善投資決策機制

當前，國家實行緊縮銀根、收緊信貸的貨幣政策，而房地產項目的資金需求大，周轉期長，資金成本高。而許多房地產企業在管理實踐中存在的普遍問題是：重資產增長，輕資金回籠；重高額投資回報，輕過度負債風險；重短期利益，輕可持續發展。房地產企業要提高投資決策的科學性和合理性，盡量避免投資失誤，對保障企業資金、資產安全，降低財務風險及運營風險就尤顯重要。房地產企業應建立投資決策機構，制訂正確的投資戰略。在項目可行性研究過程中，應運用科學的理論、方法和手段選擇最優的投資方案，并制訂切實可行的投資計劃，明確投資各環節的責任人及職責權限，建立授權及審批程序，明確各級審批人員的權限、程序和責任，對重大的投資必須實行集體決策

2.加強子公司的財務管控

基于稅務、注冊等多方面的考慮，房地產企業多以設置屬地項目公司的形式開展房地產業務，并普遍采取下屬多家子公司的集團控股型管理模式，企業主要經營實體為分布在各地的子公司。因此，相對其他行業來說，強化房地產下屬子公司的財務管理尤顯重要。由于子公司多為項目公司制，實際經營期限較短，導致子公司管理架構、組織形式、治理結構、內部流程制度難免出現短時期服務等缺點，財務預算的內部控制制度與企業本部的財務預算往往存在協調上或匹配上的問題。房地產企業有必要建立財務總監委派制度，企業總部享有對子公司財務總監的聘用、獎懲、辭退等人事任免權，以及財務人員的垂直管理，使子公司的經營和財務活動充分體現企業集團的整體戰略目標。

3.強化預算管理

房地產企業要建立預算管理委員會，履行全面預算管理職責，建立和完善預算編制工作制度及流程，建立預算執行情況的考核辦法，對部門和個人進行預算考核，做到獎懲分明。通過建立完善動態調整型的財務預算，科學、合理地掌控各開發項目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進程度，加快經營資金周轉與回籠，增強公司對資金風險的可預見性和承受能力，實現開發項目資金風險承受與資源價值創造的最佳結合來有效規避資金管理風險。

4.靈活運用籌資策略

房地產企業的籌資渠道通常有施工單位墊資、證券市場融資、銀行信貸融資、銷售款回籠等。房地產企業應根據內外部環境的變化以及投資需求，堅持低成本、可得性、穩定性的原則，設立籌資決策委員會，明確資金管理的職責權限，系統分析各種籌資方案對企業未來財務能力的影響，選擇適度的財務杠桿，避免過度借貸造成的資金壓力，并通過集體決策來避免個人偏好所帶來的決策失誤。同時，還可以充分利用金融工具創新開創新的融資來源。

5.有效開展內部審計

內部審計是企業自我評價的一種活動，是強化內部控制制度的一項基本措施，也是及時發現內部控制的漏洞和薄弱環節的工具。內部審計工作的職責包括審核會計帳目、稽查、評價內部控制制度和企業內各組織機構執行指定職能的效率，并向企業最高管理部門提出報告，從而保證企業的內部控制制度更加完善。

6.培育成本優勢

房地產企業的運營成本受土地成本、開發規模、客戶群定位以及市場景氣度等因素的綜合影響。開發項目的土地成本及建筑安裝工程費通常占總成本的70%左右，對該成本的控制能力將直接影響開發項目的市場競爭力。其中，開發項目土地費用的最佳控制時點是在項目投資決策時。因為投資決策形成以后，土地出讓金、置換成本、養老安置費、動遷費、契稅等基本上已是剛性支出，不存在較大的彈性空間。對于建筑安裝工程來說，設計階段就決定了其成本的75% ～ 85%，另一個影響因素是施工合同的訂立及施工合同的變更成本。所以，房地產企業要重視開發過程的成本支出，建立健全設計階段的評估分析制度，對設計結果產生的項目建設成本進行系統分析；嚴格合同變更簽證制度，明確授權及審批程序，通過先確認再實施，有效控制合同變更。

7.做好稅務籌劃

稅收成本已成為房地產項目成本的重要組成部分。房地產企業要健康發展，必須高度重視稅收政策的變化，完善企業內部的稅務管理制度，加強稅收政策研究，明確稅務籌劃的部門及職責權限。依法制定稅收籌劃方案，提高納稅籌劃水平，合理控制企業稅收負擔，努力實現企業涉稅零風險和利潤（價值）最大化的目標。

綜上所述，加強房地產企業內部控制，建立科學有效的內部控制制度，實現房地產企業健康、穩步發展，才能實現房地產項目利潤最大化和成本最小化的目標，提高房地產企業的社會效益和經濟效益。

[參考文獻]

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我國房地產發展的現狀及房地產企業的財務管理

伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿易組織以來經濟發展的深化，我國的房地產行業取得了快速的發展，已經成為基礎設施建設、國家民生工程和人民群眾物質需求的提供者、保障者，并發揮著越來越重要的作用。進入21世紀以來，伴隨著國家對房地產市場的開放，很多民營資本相繼進入地產市場，很大程度上帶動了房地產行業新一輪的發展、投資和建設熱潮。統計數據顯示，2005年上半年我國房地產業投資達到6193億元，而當年我國社會總投資為32895億元，房地產行業所占的比重為18.8%。這意味著，房地產市場的活躍和深度發展已經成為推動經濟社會發展的一股重要力量。在房地產市場風起云涌的發展浪潮中，房地產企業起到了主導性的作用。受益于我國房地產市場的火熱，很多房地產企業如雨后春筍般出現，如著名的萬科集團、恒大集團、碧桂園集團等。這些房地產企業的崛起和發展加速了房地產市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。

在房地產企業的發展過程中，財務管理問題常常成為企業格外關注的話題。這是因為，財務狀況是房地產企業安身立命的根本，也是企業能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業領導層、管理者和投資人的重視。從我國房地產市場的情況看，很多企業的財務管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機構問題，也有人力資源、財務涉外的問題，還有財務理念、內部控制的問題……總之，房地產企業的財務管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業都在千方百計地針對市場情況制定戰略決策，以促進企業核心競爭力的提升。而財務管理是眾多企業極為關心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產企業財務管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關系到房地產企業今后的生存和發展，應該受到廣大房地產企業的高度重視。

我國房地產企業財務管理存在的問題

在錯綜復雜的房地產市場形勢下，我國廣大的房地產企業如何面對挑戰，找出財務管理的問題所在，強化企業的財務管理，是關系企業發展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產企業財務管理主要存在如下問題。

·企業內部財務觀念落后，缺乏科學管理的理念

房地產企業的財務管理，主要是依賴企業內部財務部門和財務人員的工作。因此，財務人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業財務工作的效率和質量。是否具備現代化市場特征的財務操作、辦理和管理理念，是否具備科學化的財務運行和問責觀念，直接關系到企業財務管理的水平。從目前我國很多地區的房地產企業的調研情況看，大部分企業的內部財務觀念仍然很落后，缺乏科學管理和流程操作的必要程序，造成了企業財務狀況的混亂，影響了企業內部管理的有序、協調。比如，很多企業內部的財務人員不熟悉財務辦理的流程，不了解或沒有掌握財務處理的規范，造成了財務程序的混雜，影響了財務工作的效率，給企業正常運營帶來了很多不必要的麻煩。

同時，很多財務機構之間的協調、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機構之間存在不同類型的矛盾，影響了機構間的合作和協助。由于房地產企業內部涉及的財務狀況較為繁雜，企業設立的財務管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔的責任和義務不同，一旦出現某一個組織負擔財務工作義務時，就可能出現推諉卸責、彼此埋怨的情況，給財務工作的整體進展造成了阻礙。所以，在房地產企業的內部，協調、處理好各部門、各機構組織間的責任與義務關系，加強宣傳、教育和培訓，提升員工的財務責任意識，規范財務管理流程，是企業財務管理必然的選擇，也是提升企業內部競爭力的有效路徑。

·房地產企業的財務制度不健全，財務機制不夠完善

企業的管理和正常運行，必須要依靠一系列科學、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業，管理水平很難有質的提升。沒有制度約束的企業，也不可能處理好內部的事務，更不可能取得跨越式的發展。對于房地產企業而言，這些理論同樣適用。房地產企業的財務管理工作，必須要依賴強有力的財務管理制度、體制的保障。所以，分析當前我國房地產企業財務管理制度的問題，是找出財務管理難點的一個有效方法。現在，我國很多房地產企業都加強了對財務管理的重視程度，并建立了一些財務制度和體制。但是從現實的情況看，很多企業的財務管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業財權分割、私自設立小金庫、帳外資金循環等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。

房地產企業財務制度的不健全，還表現為企業資金支付、調動和運行的混亂，導致企業高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業下一步的整體決策作出參考。同時，財務監督、審核和審批機制的不完善，也存在于眾多的房地產企業中。倘若企業財務管理的相關機制不完善，那么財務管理的科學性和可靠性就會受到質疑，財務管理的質量也會大打折扣。同時，企業內部缺乏有效的財務監督體制，給財務管理的透明、民主帶來了嚴重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業領導層的戰略決策科學化水平。所以，綜合我國房地產企業財務管理的發展大勢，必須要對財務管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現實存在的問題、困難制定相應的解決對策，并堅決的予以貫徹執行。只有企業內部的財務管理制度健全了，財務監督、審核機制完善了，企業的財務管理才能實現科學、透明和民主。換言之，建立健全房地產企業的財務管理制度，運用更為積極、穩健的財務監督機制，才能為提升企業財務管理水平，保障企業穩定、可持續發展提供強有力的后續力量。

·企業缺乏有效的財務激勵與約束機制，獎懲體系不健全

激勵與約束，就是企業管理中獎懲機制的具象化分解，也反映了現代市場經濟條件下企業管理的整體趨勢。也就是說，企業的財務管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠遠不夠。在加強房地產企業內部財務控制、相關制度建設和人才培養的同時，應該重視對獎懲體制的設計和完善。企業要本著對員工負責、為企業謀劃的態度，堅決執行激勵與約束的制度規范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導獎懲機制的建設工作。在我國的房地產企業中，很多企業不知獎懲機制為何物，不了解獎懲機制的運行規律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設和布局。從房地產企業長遠發展來看，這些現象都是應該徹底杜絕的。要想房地產企業實現財務管理的高標準、高質量，就必須引入、應用獎懲機制，建立健全科學化的激勵與約束體系。所以，房地產企業獎懲機制不健全的問題，是應該引起足夠警示的。

如，很多房地產企業的獎懲機制不夠完善，造成了財務主管權力過大的情況，這對于財務管理科學化是一個嚴重的挑戰。具體來說，財務主管的業務工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運用帶來困難。諸如此類，不少房地產企業內部，都一定程度上存在著績效考核不科學、預算執行不嚴謹、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進行適時的“清除”，后果將很難預料。另外，有些房地產企業根據自身發展實際，設計和建設了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執行不力、處罰不嚴，還是使得這些看似嚴密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產企業領導層必須思考的問題。

·企業投資活動方向盲目，流動資金管理不科學

縱觀我國的房地產市場，大部分房地產企業以民營企業為主，而在房地產主力軍的民營企業中，管理者和領導層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業財務管理的質量高低。而現實的狀況則是，大部分房地產企業管理者不具備科學的管理思路，忽略了市場風險的存在，一定程度上給企業的財務投資造成了困難。比如，很多房地產企業的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風險和不確定因素。另外，很多房地產企業追求多元化經營，力圖擴大企業經營的范圍和版圖，提升企業市場占有率。其出發點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰略布局的進程中，不少企業陷入了資金鏈條斷裂、技術人才匱乏、資源調配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現，不得不說是企業財務管理出現了嚴重的問題。簡言之，房地產企業過度追求虛榮性、浮華的多元化經營，換來的必然是市場分散風險的增大。市場經濟的規律告訴我們，跨區域、跨行業的多元化經營活動，如果失去了內部財務科學化管理的支撐，失去了正確戰略決策的保障，其結果往往殊難預料。

其次，很多房地產企業不重視流動資金的管理，忽視了“現金流”的重要性，這給企業的財務科學化管理帶來不小的壓力。在現代企業管理理論中，現金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經說過，企業成功的秘訣就是“現金為王”，這也進一步說明了企業運行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產企業對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業調配、使用的大量流動資金，那么企業的運營就會立刻受到影響。現今，很多房地產企業不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規劃、布局，缺乏現金儲備的意識，企業的現金波動較大，給企業的正常運營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產企業盲目擴大生產，采取所謂的多元化經營，會進一步壓縮現金流空間，使企業的資金鏈條運行出現困難，帶來難以想象的結果。同時，一些房地產企業對內和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業財務管理帶來不小的壓力。如果再出現存貨積壓、不良資產掛賬的情況，那么企業的正常運營就必然受到嚴重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業經營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業的財務管理問題，那么房地產企業的發展就必須受到沖擊，這一點廣大企業經營者必須認識清楚。

總結和展望

房地產行業是推動經濟發展、社會民生和基礎建設的重要力量，其發展歷來受到社會各界的關注。尤其是作為處于“風口浪尖”的眾多房地產企業來說，如何調整管理思維，實施科學化管理戰略，不僅是企業生存發展的大問題，也是關系我國經濟健康運行的大問題。所以，要重視房地產企業的財務管理情況，要對企業財務管理中存在的一系列問題進行科學的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學、有序的解決對策、措施提供依據。

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關鍵詞：房地產；財務管理；創新策略

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）08-0-01

房地產企業是我國第三產業的一個重要部分，近幾年來其交易相當的活躍，為國民經濟做出了巨大的貢獻。由于政策、競爭、管理等因素使得企業的未來經營產生了一定的壓力。在市場經濟的條件下，企業的財務管理水平直接影響著企業的生產規模以及其市場競爭力，財務管理是企業管理的核心，房地產企業如何進行有效的財務管理是企業能夠良好發展的關鍵。

一、目前房地產企業財務管理面臨的問題

1.房地產企業開發的風險較大

房地產開發動用的資金較多，其財務管理的周期長，開發時間和難度都較高，在房地產開發的過程中會掩藏許多的不確定因素，這些因素直接關系著房地產項目的成敗，因此，在房地產的建筑開發過程中存在著許多的風險。對于敏感性強、調整能力弱的房地產企業來說，投資能力是很關鍵的因素，而一個科學明智的投資決策是由房地產的財務管理人員對于企業財務信息進行分析評價的結果。因此，提高房地產企業財務管理的水平，能夠給決策者提供準確、有效的財務信息，幫助其有效預防經營風險。

2.房地產企業融資的難度較大

房地產的開發項目是一個融資數額巨大，并且時間跨度較長的一個過程。隨著經濟的發展，地價和房價的不斷增長，要求房地產企業一次性投入更大的資金，其融資的任務也相當的繁重。又由于其資金周轉的時間長，其周轉率較低，房地產企業必須采用各種手段進行融資，其開發的長期性和滾動開發都增加了融資的難度和周期。按照普遍情況來看，房地產企業經過征地、開發、房產建設、竣工等階段的時間跨度通常為兩年甚至更長的時間。其出售過程又通常采用分期付款，持有性物業經營和管理的過程中通常需要追加投入，因此其投入的資金很難在短時間內回收，更是加大了企業的資金壓力。

3.房地產管理人員的管理觀念陳舊

絕大多數的房地產的經營權和所有權通常是集中的，因此房地產的所有者對于房地產經營活動的管理通常為直接管理。這樣一來，雖然在管理成本上有所下降，但是在管理效率上卻沒有明顯的提高。并且房地產的所有者對于風險和收益沒有一個正確的認識，對于相關的財務管理流程并不清楚，風險意識相當的薄弱。另外，房地產的所有者和管理者的管理觀念陳舊，并不重視財務管理，直接導致了房地產企業在項目投資、日常管理、招投標、簽訂合同等環節時，沒有考慮財務因素，顯出極大的盲目性。并且房地產企業的管理人員通常是工程出身的，對于財務管理領域了解甚少，忽略了財務管理的重要性和創新性。

4.房地產企業的資金壓力大

房地產企業有著和其他企業不同的特征，比如資金的投入量巨大，占用資金的時間較長，資金周轉率較低等特征，由于房地產企業是資金密集型企業，因此對于資金的需求是非常巨大的。但是目前來看，房地產企業的融資渠道主要是依靠銀行的貸款，其貸款金額較大，因此企業的負債率也普遍較高。但是考慮到房地產企業的資金風險性較大，銀行從自身的利益和國家不同時期對房地產政策出發，通常不愿意給房地產企業開展大量的信貸業務。并且其土地和信貸政策的收縮使得房地產企業信貸門檻被提高了，加上國家的宏觀調控增加了房地產開發的資金成本，使得房地產企業的資金壓力巨大。

5.房地產財務人員的素質不高

隨著市場經濟的快速發展，信息時代的到來，要求企業的經濟活動要更快、更準、更全面。我國現有的房地產企業一般的機構設置都是呈金字塔型的結構，中間層次的人員較多，并且素質不高，效率低下缺乏創新性和靈活性。并且房地產企業的財務人員的財務觀念性不強，沒有完善的財務知識體系，并且通常沒有更新其財務體系，一貫沿用陳舊的財務制度，缺乏創新性。在掌握新的知識上也顯得相當的被動，與市場的要求相脫節，妨礙了企業的發展和進步。

二、房地產企業財務管理的創新策略

1.房地產企業要在財務管理制度和體系上進行創新

房地產企業制定會計制度必須要考慮到其針對性、原則性以及操作性，其制定的財務制度必須要符合房地產企業實際情況的要求。比如要設置專門的財務管理機構，對于會計人員的崗位設置、工資的核算、預算的編制、資金流的管理等進行統一的核算管理。并且財務管理的制度和體系要更加規范化和制度化，必須對現金、報銷、采購、銷售等財務管理環節進行嚴格的把關，制定相應的業務流程。除此之外，要強化房地產企業的監督核查機制，制定相對應的考核制度和責任追究制度，對于工作人員的職責和崗位進行嚴格的界定，保證企業財務行為能夠規范、有效的進行。

2.房地產企業要在內部控制制度上進行創新

內部控制制度是企業內部維持正常生產經營的制度基礎，是企業進行財務管理的一個有效的手段。首先要建立一個完善的內部控制體系，保證決策、經營以及監督三個方面的相互配合、相互制約。并且確定董事會在內部控制體系中的核心地位，企業的各個環節的運作要接受監事會的監管。其次要健全企業的內部控制制度，按照要求統一制定相關的投資管理制度、財務決策制度等相關控制制度，嚴格限制控股的房地產開發項目公司、特別是外地項目的授權。最后，要加強公司的內部審計，發揮企業內部審計的職能，加強力度對于投資項目、重大的財務支出、重點的部門進行專項審計的工作。

3.房地產企業要在風險管理方法上創新

影響財務目標實現的一個重要因素就是企業面臨的各種風險，因此進行風險管理是現代企業最為必要。房地產企業的面臨的風險隨著開發成本的不斷加大而加大；隨著金融市場的環境變化以及內部財務結構的改變而變得復雜；房地產市場的不穩定性也直接導致了投資風險。因此必須采用創新性的風險管理方式，首先對于房地產企業面臨的各種風險進行有效的識別，確定其風險管理的目標，建立風險的控制體系統，以便能夠對于企業的各類風險進行有效的分析和研究，規避可能出現的風險，對于已經出現的風險提出有效的解決措施，使企業更規范更有效的運作。

4.提高房地產企業財務人員的創新能力

提高房地產企業財務人員的從業素質，是企業進行財務管理創新的一個關鍵性的舉措。首先，招聘上崗的財務人員必須熟練掌握經濟法律和財務理論的基礎，并且具有良好的經濟學、法學、計算機等相關的知識。在面對知識經濟不斷變革的時代，能夠快速的更新自己的專業知識，充分利用信息網絡技術，建立財務分析和評價模型，從各個角度對于財務信息進行有效分析。其次，要加強對于房地產財務人員的培訓，使其不斷汲取新的知識和技能，運用績效考核等手段對其業務提升能力進行全面考核，從而激發財務人員潛在的學習能力和創新能力。最后，其財務人員要以經濟發展和企業發展的要求，根據我國金融的發展趨勢作出科學的、正確的分析，運用合理的融資工具，采用適合的風險策略組合，控制和降低企業的經營分險和財務分險。

5.房地產財務管理信息化的建立

現代社會是一個信息化的社會，通過網絡系統能將房地產的各個部門經濟活動的業務信息和資金情況完全的聯系起來，讓企業的管理人員能夠隨時掌握企業的真實信息。網絡的出現，使得信息更加具有對稱性，并且企業的經營情況能夠及時的讓股東了解到，從而能夠更好的加入企業的經營決策之中，能夠使企業做出更有利于股東的行為。并且企業應該設置嚴格的內部審計機構和相對應的內部審計制度，保證其機構的獨立性，對審計的監督也要不斷的加強，來保證企業財務信息的真實性和有效性。

總結

綜上所述，房地產企業的快速發展的進程之中也面臨著許多的問題，這些問題直接影響著房地產企業的生存和發展。房地產企業應該不斷加強自身的財務管理的工作，重視其財務管理的效果，并且不斷提出其創新性的管理方式，讓財務管理能夠克服傳統財務管理——重核算輕管理的局限性，適應房地產的快速發展以及國家政策的相關變更。只有將財務管理放置在戰略化的高度上，才能不斷的為企業的發展做出更大的貢獻。

參考文獻：

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[2]王師.如何防范房地產企業的財務風險[J].財經學術版,2010(01).

篇4

摘 要 隨著我國城鎮化腳步的不斷加快，房地產熱潮一浪高過一浪，大量房地產企業如雨后春筍般興起。房地產企業的運作需要巨額的資本，因此，在房地產企業開發過程中，財務管理工作占據著核心地位。當前，房地產企業的財務管理工作普遍沒有作到位，管理中存在諸多問題。房地產企業要想在激烈的競爭中占據優勢，實現自身長遠發展就需要改革和創新當前的財務管理制度，提高財務管理的水平。

關鍵詞 房地產 財務管理 創新

近年來，房地產行業成為推動我國國民經濟發展的重要力量，但是面對激烈的競爭要想提高企業的競爭力，就需要從科學管理的角度出發，改善管理最重要的是，提高中小房地產企業財務管理的水平，提高財務管理水平就需要改革和創新企業現有的財務管理制度。

一、中小房地產企業財務管理工作中存在的問題

財務管理觀念滯后。現代的財務管理預測、分析等沒有被應用到實際工作當中，大多財務決策只是憑管理者的經驗做出，管理者依據的信息少而且可靠性、及時性都沒有保障，影響企業健康、持續、快速發展。

缺乏有效的財務成本管理。成本管理需要大量的有效的成本數據作支撐，現在我國企業對現代化的成本管理方法的運用表現的普遍比較消極，企業大多不愿花費過多的人力、物力、財力去做成本的分析和預測，這使得企業決策缺乏科學性，對企業的管理存在諸多不良影響。

資金管理和財務監控方面的欠缺。現行房地產企業的財務制度，沒有有效地對資金結構和運作的可行性研究，許多企業追求多元化經營，存在大量的短期負債，加大企業的財務風險，這都是由于企業資金管理制度不健全造成的。

財務管理涉及諸多方面，管理難度大。房地產企業有別于其他企業的一個重要方面是其開發活動涉及到很多方利益，財務關系也就相應變得復雜。有關財務管理的決策都應該進行反復論證，財務管理的難度大，同時企業承擔的風險也大。

管理人員業務能力不足。中小房地產企業財務管理上的一大弊病是，大多財務崗位由親屬擔任，業務水平明顯存在不足，家族式的管理模式造成企業財務管理工作的無序和混亂，而且管理和整治方面的難度都加大。

二、房地產企業財務管理創新

建立健全現代企業管理制度。現代企業制度要求產權分離、管理制度化，建立現代企業管理制度使得企業的日常管理活動處于有序的狀態之下，為企業科學的財務管理活動提供一個良好的大的前提。

加強成本管理。中小房地產企業應該建立成本核算和控制制度，對成本數據進行記錄、整理、分析和列報，引入現代化的成本管理和分析方法，做好企業的成本數據的分析和預測。合理進行資金分配、投資管理，對資金的運作要進行監控，實時了解資金的運作信息，避免投資損失，事后要進行分析，總結經驗教訓，對于不足的地方要加以改善。

健全內部控制制度及管理流程。內部控制制度是財務管理的有效手段，健全內部控制制度，落實內控措施，能夠有效地降低企業的財務風險，使企業的財務管理和活動更加有序、高效。首先，應該將企業的財務管理程序以制度的形式確立下來，財務人員應該按照制度規定進行財務管理活動，確保財務管理工作的規范化，建立決策、經營、監督相互制約和協調的運行機制；其次，發揮內部審計的職能。

實施信息化管理。建立企業內部網絡體系，實現信息共享和各部門管理的一體化，確保信息傳遞的實效性，同時降低管理成本。建立信息的收集和分析機制，有效識別有效信息和無效信息，對有效信息進行深入分析，進而為決策提供依據，提高財務決策的科學性。

建立全面預算體系。加強對預算的管理和對預算執行的監督，以預算為基礎對各部門業績進行考核，確保經營目標的實現。

擴寬融資路徑。房地產業的高速發展不僅有利于國民經濟的提高，也有利于國內消費的增長。從當前情況來看，房地產業的融資路徑還不甚寬闊。房地產企業財務融資主要是銀行開發貸款、房地產信托、房地產投資基金等。

加強涉稅風險防控。房地產行業一直是一個稅務風險偏高的行業，稅務機關和房地產企業也都是非常清楚的，但是仍有很多房地產企業，特別是中小房地產開發企業心存僥幸，仍然沒有對自己的稅務處理事項及時做出清理，被稅務機關稽查出的問題往往都會涉及刑事犯罪。為此，財務管理中應該提前做好財稅風險預測，做好整個過程中的風險評估與把控，為企業的健康發展掃清財稅風險障礙。

總之，中小房地產企業的長遠發展離不開科學管理，而科學有效地財務管理是科學管理的重要組成部分，提高財務管理水平在當前形勢下是勢在必行的。企業應該認識到自身存在的問題，針對問題進行改革和創新，完善管理，控制成本費用，提高自身競爭力。

參考文獻：

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[3]馮芳.論房地產企業集團的財務管理創新.財經界.2011.06（13）：64-65.

篇5

關鍵詞：財務管理；內部控制；融資風險

財務管理是依據國家相關法規制度，遵循一定的管理原則，組織企業財務活動和處理財務關系的一項經濟管理工作。房地產是我國第三產業發展的重頭戲，隨著人們生活水平的提高，房地產交易日益活躍，對國民經濟的貢獻量不可小覷。但作為資金密集型行業，對資金使用要求較高，所以財務管理顯得十分必要。正是基于此，本文對房地產企業財務管理問題進行了研究分析。

一、房地產財務管理的運行現狀分析

(一)融資管理方面

房地產項目開發是一個巨額資金投入的過程，動輒上億的地價和房屋建設費用，對房地產企業實力是一個巨大考驗。由于一次性投入的資金太多，房地產企業籌集資金的任務就十分艱巨。房地產項目開發周期較長，資金回轉率低，房地產開發企業不得不使出混身解數來籌集資金。目前，國內的主要融資渠道有兩種，一種是內部融資，另一種是外部融資。內部融資主要來源是預售賬款和自有資金。自有資金是企業自有的可使用資金，一般不低于投資項目的30%；預售賬款主要是開發商通過預售商品房獲得的資金，一般占總投資的28%左右，也是一筆重要的資金。外部融資主要有銀行信貸、房地產債券、上市融資等方式，但從目前來看，大部分房地產企業主要依靠銀行信貸。房地產企業的融資渠道比較單一，并且銀行為房地產信貸設置了較高的門檻，所以融資難度比較大。

(二)資金投資運用和開發成本管理方面

房地產投資有極大的盲目性，主要體現在房地產企業在投資時過多依賴人的主觀判斷，未對市場進行調查和充分論證，這樣得到的結果就像在賭運氣。一個房地產企業保持這樣的狀態顯然是不行的，因為目前中國的房地產市場還算景氣，粗放式投資模式的弊端并不顯著，假設中國房地產市場開始走向低迷，那么很可能就有一批投資失誤的房地產企業面臨倒閉危機。一些房地產企業帶有較重的投機心理，利用房地產市場機制獲取暴利，忽略市場項目的可行性分析，結果造成投資項目技術可靠性較低，盲目擴張、控制不力，最終導致項目爛尾，資金無法回收，損失慘重。一個項目包括方案設計、土地使用權、工程招標管理和施工、銷售等諸多環節，每一個環節都會涉及到資金，然而房地產企業在這些環節上的成本管理存在諸多問題。成本管理的目的是經濟效益最大化，要求房地產企業必須對項目全過程的各個環節進行有效控制和規劃。然而，我國房地產企業在方案設計時，并沒有全盤考慮；為了獲得土地使用權可謂大費周折，無形成本不斷增加，造成了競買價格與預算成本嚴重不符；工程招標過程中，忽略了工程后期合同、糾紛等因素的影響；對施工成本控制不力，施工成本與預算目標產生較大分歧。

(三)房地產財務人員專業素質和制度建設有待加強

企業領導者是企業的核心，尤其在家族企業當中，領導者幾乎主宰了企業的一切。近些年，中國經濟呈現井噴式發展，房地產企業從中受益逐漸強大起來。然而一些房地產企業管理者的“包工頭”身份始終沒有變，他們嚴重缺乏管理理念，眼中只有利潤沒有管理，只重視短期利益而忽略長遠戰略。在人才選用上，因為對外來人員信任度不夠，所以更愿意讓親戚來擔任，親戚關系固然有更好的信任，但人才質量大大降低，勢必會對企業發展造成不利影響。在一些企業領導者看來，財務管理只不過是一部計算工具，并與記賬、發工資等基礎工作混為一談，缺乏科學系統的規劃，在財務管理過程中，常常憑借自己的經驗和直覺作判斷，為企業財務管理埋下了致命隱患。在財務制度方面，雖然一些房地產企業建立了財務管理制度，但制度不明確、責權利不統一，會計失真比較嚴重，會計信息質量得不到保障。這些現象歸咎于財務管理體系不健全，大部分房地產企業仍然將財務管理置于一個較低的層次。財務管理制度不健全，財務管理工作不完善，就無法為企業提供有價值的財務數據和信息，更滿足不了企業高層決策需要，使決策風險進一步加大。

二、房地產企業財務管理的幾點建議

(一)拓寬融資渠道

房地產企業應做好融資準備，盡可能減少對銀行貸款的依賴，通過其他渠道獲取成本更低的資金。比如我國的中小房地產開發企業，可以選擇聯合開發模式，通過與其他企業結成戰略合作伙伴，得到另一方資金的鼎力支持，這樣就可以形成利益共享，風險共攤局面。融資過程中一定要注意財務風險，盡量保持企業的穩定運轉。房地產企業在投資前，一定要對市場信息進行科學評估，不搞投機主義，更不能盲目樂觀，項目評審要做到科學化、專業化，充分考慮效益與風險之間的關系，爭取在風險可控范圍內獲得更多收益。除此之外，房地產企業還要加強財務風險防范工作，通過風險轉移、風險共擔等方式，使財務風險降至可承受范圍內。總之，應做好資金管理、風險管理和監督管理，優化資金結構，控制投資風險，盤活沉淀資金，提高資金利用效率。

(二)強化成本控制

首先，房地產企業要正確反映房地產開發的實際支出，以此來確定銷售價格，保證利益最大化；其次，要對工程結算進行嚴格把關，既要保證工程質量，又要防止施工中的浪費；作為房地產企業日常主要的資金支出，工程支出通常有一定的調節性，要評估房地產企業的工程部門、財務部門對各個在建項目工程資金需求的先后順序，控制工程成本支出。在銷售淡季，由于企業的進項變少，更應該對支出項進行嚴格控制。比如管理費用，雖然這一部分比例較小，但仍需要財務部門對其進行監督審核，確保支出科學合理，減少不必要的浪費。

(三)完善財務管理制度

房地產企業領導者要多學習財務管理方面的知識，提高對財務管理重要性的認識。財務部門要加大財務管理培訓工作，提高財務工作人員的專業素質。房地產企業要盡快建立健全財務管理制度，為財務管理人員工作提供必要的依據和準則。同時要明確財務部門的地位，突出財務管理在企業管理中的核心位置。一要設置專業的財務管理機構，負責企業財務相關的各項工作。二要規范資金支出，提高財務管理效用；三要建立考核機制和內部審計制度，提高財務工作人員的積極性和主動性，保證資金使用安全與完整。

(四)財務管理人才培養

要明確財務管理部門及人員的職責，保證財務人員能夠積極主動且有序的完成職責之內的事情，使財務工作得以有序開展。財務管理是一項復雜而嚴謹的工作，非專業人員是無法擔任的，所以企業管理者要避免舉賢唯親，大膽使用外來優秀的財務管理人才。此外，還要加大對財務管理人員技能的培訓，可定期開展培訓或集體交流活動，也可通過知識和技能講座，聘請行業專家來豐富財務人員的知識和見識。房地產企業還要給予員工在外進修的機會，激發其工作熱情，更好的為企業財務管理做出貢獻。

(五)精細化、信息化管理模式的應用

目前，我國房地產企業在財務管理細節上、扁平化上處理不夠，需要進一步細化財務管理工作，提高財務管理實效性。房地產企業可以借鑒企業管理的一些做法，采用精細化財務管理模式，做到凡涉及資金的問題均事無巨細，全面掌握資金動態，使資金發揮最大效益。此外，隨著電子信息技術的日益普及，各行各業財務管理工作已經與電子信息技術發生了深度融合，房地產企業應后來者居上，大力發展財務管理信息技術，以信息帶動財務管理發展。目前，我國信息化財務管理尚存諸多不足，如缺乏信息化管理平臺，在這種背景下，就需要房地產企業參與進來，爭取在行業領域有所建樹。總之，房地產行業作為第三產業的重要部分，對社會經濟產生了深遠的影響，對我國向小康社會邁進具有重要的歷史意義。目前我國房地產企業財務管理尚存諸多問題，需要不斷修補和完善，只有這樣才能保證企業在獲得經濟效益的同時，長久發展下去。

參考文獻：

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[3]劉科會.淺析成本性態分析在房地產開發項目可行性研究中的應用[J].財務與會計，2006(05).

篇6

[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。

二、西安房地產企業財務風險的主要成因

對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：

1.籌資風險的具體表現

(1)負債金額巨大

房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經營過程缺乏理財依據

西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施

由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。

1.針對籌資環節的預防財務風險的策略

(1)優化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創新

對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。

(4)規范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。

(5)建立西安房地產公司的財務預警系統

所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。

2.針對投資環節的預防財務風險的策略

房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經營環節的預防財務風險的策略

(1)做好房地產企業的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規避財務風險

為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監督

對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監督

進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環節的預防財務風險的策略

對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度

(1)進行市場調研，防范市場風險

西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業財務人員素質的修養與提高

目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制

對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

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關鍵詞：房地產；財務管理；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）11-0144-02

（一）會計主體框架不同

房地產企業在商品性質上與其他企業有很大的不同，其分公司的創建通常以企業項目根據地為依據，其營業稅金及附加也應在房地產所在的區域完成繳納義務。房地產企業與其他企業最大的不同之處就在此，并不以發生銷售活動所在地為依據，也不以產品的生產地為依據，不動產所在處就是權利和義務的發生之地。房地產企業所擁有的土地數量具有不確定性，同時其會計主體也具有一定的不穩定性，可持續能力較弱。

（二）成本控制系統不同

外來商戶受托于房地產企業，對企業項目的生產和開發提供資源。房地產企業需要大量外來商戶的支持，對于某些特定的項目，為使其風格具有自身特色，甚至需要上百家外商共同輔助實現。這種吸取大量外來資源的方法就是房地產企業在成本控制系統方面采取的主要手段。當然，這種方法由于資源主要都是從外部獲得，因此具有一定的風險，受許多不確定因素的影響，資金渠道不穩定。同時，受大量外部因素影響越大，企業內部對成本的控制力度顯得尤為薄弱。房地產項目的形式多樣性弱化了其他各種方法的應用與實施意義。

（三）稅收管理制度不同

房地產企業的稅收管理制度相對于其他企業的稅收制度來說是比較嚴格的。因為房地產企業產品項目的創建所需要的時間長短不一，對也比較簡單的項目可能只需要幾個月的時間，但對于某些復雜工程就需要付出較長時間的建設，有時甚至需要5年左右。另外，不動產需要繳納的稅款底數較大，所以房地產企業的納稅節點基本上都定在實際收到款項的時候。房地產在建造過程中往往會涉及到市場上的各種相關行業，這就意味著在建設期間所得的票據類型十分多樣，這就導致了房地產企業在稅收制度方面具有相當大的不確定性，風險較大。

（一）融資水平有限

房地產企業自身帶有的不確定性和局限性決定了其融資水平有限、方式有限。通常房地產企業是通過向銀行或者其他金融企業、非金融企業借款來獲得資金的，渠道單一、有限。一般來說，小規模房地產企業由于其商業信用不高，因此取得借款的可能性會比較低，難度也較大。現在的規定要求企業只有在有能力償還債務及高額利息的情況下，并且需要上交企業近年來的財務狀況，在了解企業一定時期內的財務狀況是否滿足要求的情況下才能對其實行放貸政策。但是有些小規模房地產企業很難滿足此項要求，可以出示給貸款方用來作抵押擔保的固定資產、無形資產等價值不夠充足，即使有貸款方愿意出資，房地產企業為得到資金還需要進行一系列評估程序，程序的煩瑣無形中又增加了企業負債上的壓力，更何況企業財務管理上各方面的局限性使其抵御融資風險的能力不足，破產將成為企業的必然趨勢。

（二）財務管理工作人員素質偏低

如今房地產企業財務管理人員素質偏低也是一個不容忽視的問題，大部分工作人員的學歷不高、文化程度較低，這將在很大程度上影響企業的決策水平，員工自身素質決定著企業的發展水平。很多房地產企業的員工工作量很大，甚至超出他們的能力，過度的工作使他們沒有時間繼續完善自己的不足，也沒有多余的精力對財務管理進行深刻的探索，一味被動地接受任務、完成任務，漸漸失去了對創新的渴望，對企業內部財務管理的革新也只能是力不從心。工作人員的被動工作狀態會輕視財務管理方面的工作，使財務管理在工作中的地位降低，一系列管理問題就會浮出水面。

（三）財務管理制度不夠健全

很多房地產企業財務管理體制不夠健全，造成十分混亂的場面。有些甚至連明確的制度都沒有規定，工作人員沒有可以遵守的規章，不受任何約束，一旦出現問題必然一發而不可收拾。也有企業財務管理體制不夠獨立的，領導者和工作人員在某種程度上都有一定的相關度，不僅失去了相互約束的能力也喪失了執行力度。

另一方面，企業工作人員身兼多職的現象也時有發生，職務分工不明確，無法做到彼此監督，加大了財務人員作弊的可能性，造成信息失真，不利于企業財務管理。管理人員素質偏低、能力較差也是造成管理體制不健全的主要原因。財務制度的不完善使得反映企業財務狀況的財務報告真實性都有待考察，既不利于公司在籌資過程中獲得其他金融機構信任，也無助于企業做出準確的項目分析以及投資決策，利潤得不到保證。

（一）融資方式多元化

1.適度放寬股票市場限制

如今，嚴格的股票融資政策要求房地產企業只有在資產具有足夠規模、公司盈利數額達標、企業內部管理合理、項目政策完善的情況下，才有資格發行滬深股票。這對于大部分房地產企業來說是無法達到的標準，因此造成融資上的困難。所以，政府應該適度放寬股票市場對資金籌集的限制，加大房地產企業獲得資金的可能性，這樣才能做到降低融資風險。

2.適度放寬債券市場限制

如今，針對房地產企業債券市場的要求也十分苛刻，嚴格來說，大部分房地產企業都很難通過長期債券籌集到資金，這也嚴重阻礙了房地產企業繼續發展。所以，政府也要適度調整債券市場限制，提高房地產企業發行長期債券的可能性，能夠為房地產企業提供更加豐富的融資環境。同時，長短期債券的相互結合也有利于房地長企業籌措新資金，調整并改善資金結構。

（二）提升工作人員素質

人才引進對于任何企業來說都是必不可少的，房地產企業也不例外，都要重視對人才的培養與開發，確立正確的人才觀念，對學歷與經驗同等重視。同時，設立吸收人才的優越條件也有很大的幫助，可以激發工作人員的工作熱情，提高工作效率。首先，必須保障職員在工資薪酬方面的利益，健全社會保障制度和職工福利制度，給職工強大的歸屬感，才能讓他們安心為企業效勞。其次，對員工定期培訓提高其業務能力，及時接受最先進的管理理念，發揚創新精神，適當采取獎勵機制，促進員工之間相互競爭，積極進取。最后，非貨幣利也是一項很好的激勵措施，適時的非物質獎勵可以恰到好處的刺激職員熱情，比如，對先進工作者給予升職機會，可以刺激其他員工的欲望，讓他們更加努力為企業服務，創造更多效益。

（三）完善財務管理制度，提高執行能力

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關鍵詞:新形勢下;房地產;財務管理;現狀;對策

中圖分類號:F23

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)23-0269-01

1在內部加強建設會計控制的環境

(1)由于土地是不可再生的稀缺資源,既受到經濟形勢的變化造成的影響,也會受到政策形勢的變化造成的影響,在房地產的開發中要關注國家在宏觀調控方面的政策。房地產的投資較大,建設的周期長,資金的周轉慢,投資的風險大,在開發項目的立項時要建立集體的審議聯簽制度,建立搶目實施及決策責任制度,將不相容的崗位分離。

(2)開發的成本包括了許多內容,例如材料及設備的采購,要充分的考慮合格的供方記錄,查看生產廠家是否擁有ISO的國際質量認證,將采購的成本在保證質量的原則上降到最低,控制房地產成本的基礎環節。

(3)重點審查決算相關文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據是否完備、竣工的清理是否安全,以及驗收的程序、驗收的依據、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關標準和規定。

(4)房地產企業的開發費用中,占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制,對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外,還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析,制定下年度的預算。

2完善企業內部的財務信息系統

(1)設計內部的會計制度要便于理解、表述清晰、含義明確。

(2)設計企業組織結構的同時要確保利于從上而下的溝通,要保證信息從下至上反饋的順暢。

(3)要加強對于財務工作人員的教育和培養,強調內部的會計控制目標和實現員工的利益保持一致,讓內部的控制制度從約束轉變為企業內部財務人員的需求。

3加強對于內部的控制考核和檢查

房地產行業為保證企業的內部控制能夠有效發揮作用,并且不斷進行完善,在企業內部必須組成由最高決策人為領導的,以財務部門為主的內部控制小組,對內部的制度執行情況要進行定期的考核和檢查,檢查內部的控制制度執行的情況,在執行的過程中遇到了什么問題,如果某項制度沒有執行或者無法完全執行,要分析原因,并且估計可能造成的影響。對嚴格執行控制制度的應當給予獎勵,對違章違規的必須處罰,只有獎罰分明,才有利于企業的發展。

4加強對于財務的成本管理

進行正確的成本項目劃分,既能夠客觀地反映出產品的成本結構,又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本,如果是分合同發包的,還應該按合同進行明細核算,以便隨時了解付款情況和工程進度,并為工程的決算提供資料。房地產項目的成本概算、預算及竣工決算是建立工程造價、降低開發成本、辦理工程價款結算的重要依據,也是理財管理的重要環節,必須實行內外審查相結合的財務監督,確保數據真實無誤。目前開發企業的“三算審計”一般由預算員、施工技術人員審核,財務人員只起計賬作用,所以要求財務人員掌握“三算”的有關要求,并參與監督,提供準確的會計信息,加強成本費用的控制,加強對于決策成本、投資成本、質量成本、資金成本的控制和管理。

5建立起適應市場變化的營銷策略

在實施房地產的經營活動中,最重要的環節就是銷售,雖然房地產市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段,購房者的需求量也較大,但是同行內部的競爭也非常激烈,并且購房者在進行購房時回對比多家房地產企業,會優先選擇品牌價、信譽好的企業。如果忽略了銷售策略,不考慮項目的資本使用效率,就會為項目開發造成風險。6進行財務督導和財務分析

房地產企業在開發的過程中,需要投入大量的資金,籌措資金來確保不同的投資項目正常進行。所以不僅要合理的安排資金的籌措,更要做好回收投資的銜接,提高資金的運用效率,要加強項目投資的研究和風險分析。進行準確的財務預測能夠將風險減少到最低,有效地抵御、防范風險。財務督導是為了降低企業的成本,得到更大的利益,具體內容包括了:開發過程中對于資金的籌集、占用、回收、分配等情況,開發產品成本、開發成本的核算是否正確,對企業的經濟業務和經營活動進行全過程的監督,完善內部的財務管理制度必須要依靠對于財務制度的嚴格執行,加強財務的監督,讓各層的管理人員都認識到監督的目的是為維護國家、個人、集體的利益。只有憑借企業自上而下共同的努力,才可以改善企業的經營管理現狀,在提高競爭力的同時實現企業的價值最大化。

參考文獻

[1]唐紅真.房地產企業財務管理現狀及改進方法[J].企業經濟,2005,(6):18-19.

篇9

1.社會融資環境的制約

首先是政策方面的約束。對多數房地產企業而言，銀行信貸融資是企業最常選用和依賴的融資方式。銀行信貸融資需要企業滿足一定的準入標準、審批條件等，審批周期也較長，不利于資金周轉。特別是近年來，房地產信托及債券融資渠道在嚴格的法律法規約束下有了更為嚴格的限制，以至于很多房地產企業憑借這種方式進行融資，難度非常大。其次是金融市場的制約。當前我國經濟水平發展迅速，同時證券市場的發展速度也十分可觀，但政策改革變化的速度卻不能與之平衡，有效的信用保障制度不夠健全，創新的金融模式以及有效的監管力度明顯不足，導致很多金融產品不能被市場利用，因此嚴重阻礙著房地產企業融資渠的擴展。

2.企業缺乏完善的財務制度與準確的資金預算

現今我國多數房地產企業屬于中小型規模，相對大型房地產企業而言財務制度的完善情況并不顯著，財務部門對企業需要的融資計劃制訂不夠及時與合理。一些企業為了吸引資金，會進行盲目擴張，最終導致企業的資產負債比例較高，隨之而來的就是不斷上升的財務風險。企業如今的經營模式處于負債經營債務償還再負債經營的惡性循環中，自有資金難以積累，從而嚴重阻礙了企業的發展。企業的融資預算不能夠局限于領導提出目標財務人員核算通過銀行借貸的簡單模式，而是需要有引領全局發展的經驗豐富的管理經營者和操作人員，然而目前的現狀卻是企業組織領導能力不夠全面，預算結果缺少科學性。

3.房地產企業自籌資金能力有限

房地產企業的盈利情況與其項目自有資金的投入關系密切，因為每一個項目的開發都存在一定風險，企業往往會對自有資金的投入予以控制。在很多房地產企業中，自有資金的投入比例不足總資金的1/4，其中很大一部分資金還是來源于商品房的預售。房地產開發過程中自有資金不足還在一定程度上影響著銀行對企業的放貸，可能會導致企業資金鏈斷裂等嚴重問題。另外自有資金不足將使企業負債率升高，經營風險也隨之提高，最終使融資變得更為困難。

4.房地產企業融資渠道狹窄

在全球范圍看來，房地產行業的融資渠道并不少見，但我國政府對房地產企業融資渠道的監管十分嚴格，尤其是對海外投資的監管和控制，國家對海外投資的審核不僅力度大，而且對投資金額也有一定限制。對于很多中小型房地產企業而言，因為不具備完善的上市資質，無法通過股權方式進行融資。從現有情況看來，企業的融資方式一般有兩種，一是依靠銀行信貸，銀行信貸方式受到國家的宏觀調控非常嚴格，對企業的資質審核也十分審慎，導致信貸條件嚴苛，融資效果并不十分理想；另外一種融資方式是依靠民間借貸，對于該種融資方式而言，其利率比銀行貸款高出很多，不僅對企業運營風險是一個巨大的考驗，而且也增加了房地產企業的融資成本，融資效果依然不理想。

5.資產負債比例巨大

房地產的開發是較大的工程，因此企業資金需求量非常大，單純依靠企業自身積累的資金不僅時間漫長，而且也不能適應市場變化的需求。企業為了維持其在飛速發展的房地產經濟中占有一席之地，往往需要依靠大量借款，很多企業的借款比例一般都達到80% 左右，其中甚至不乏不受法律保護的高息民間借貸。較高的資產負債不僅增加了企業的融資成本，同時使融資風險也有很大程度的提高。

二、房地產企業融資的解決策略

1.積極引進外商投資

由于房地產業是我國支柱產業之一，國家對房地產開發資金管控比較嚴格，再加上房地產行業波動比較大，外資投入無法得到有效保證，所以外資引進十分困難。我國的房企利用外資比例多數不足1%，一直處于非常低的比例。但是外資具有十分大的潛力，增加外資的投入對擴寬融資渠道十分有效，這還需要在將來的發展中國家政策逐步完善，將房地產行業的資金運轉進一步規范，使我國房地產行業逐步發展為一個成熟穩定的市場，在良好發展前景的吸引下，外商投資者會逐漸增加資金的投入，外資投入比例的提高將會給房地產行業帶來新鮮的活力。此外，企業也要通過積極的融資方法吸引外資投入，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。

2.財務制度的完善

企業的財務制度是企業發展的保障，企業通過自身財務制度的建立健全，同時提高財務人員的能力和水平，加強財務人員誠信與責任意識的培養，及時主動的向出資方提供真實、可靠的財務信息，讓出資人對企業的了解進一步加強，通過完善的財務管理向出資方展示一個經營可靠的企業形象。另外，向銀行等信貸機構介紹企業的發展詳情以及相關的技術知識，打造成為一個誠實守信經營、及時償還到期債務的企業形象，一方面使銀行等信貸機構對企業了解并信任，降低了解企業的成本；另一方面也為企業自身融資渠道的打通創造了良好條件。

3.做好預算工作

企業在進行融資活動之前首先要有明確合理的融資規劃，融資規劃的內容必須與企業的發展戰略相輔相成，融資目標符合企業項目開發建設的客觀條件，從全局角度出發進行全方位的研究和規劃。預算工作在融資規劃中又占有重要位置，是規劃的第一步也是最重要的一步。預算工作不能夠通過幾個人的簡單核算而確定，也不是企業財務部門閉門造車的結果，而是需要多部門、多人員團隊的共同協作來完成的，所以部門之間的協調與合作顯得至關重要。企業應該安排主要牽頭人進行各個部門業務骨干的組織工作，對融資預算進行合作分析，讓企業員工對整個過程提高重視程度。最終要做到預算結果不與實際相脫節，提高資金的合理利用度，使有效使用率進一步提高，減少資金使用成本。

4.擴充自有資金

眾所周知，合理的資產負債率可以發揮良好的財務杠桿作用，從一定程度上來說它可以給企業的持續發展注入活力，然而過渡的資產負債比率卻成為企業即將面對巨大財務風險的征象，企業的生產與發展存在時時刻刻的威脅。因此，房地產企業應該對自有資金的來源進行擴大和發展，自有資金的支持是企業良性發展的基礎，所以企業對自有資金的積累要提高一定的重視程度，大中型企業可以利用原股東增股、新股東入股等方式來對資產負載率過高所帶來的巨大壓力進行一定的平衡。

5.建立多元化融資渠道

想要有效解決房地產企業融資困難的問題，至關重要的一點就是對融資渠道進行有效擴寬，在對企業所需資金科學預測后，明確所需資金并選擇合適的融資渠道，同時降低企業對銀行貸款的依賴度以及融資風險。我國當前對房地產企業的發展建議是大力提倡發展資本市場，對直接融資比例逐步擴大，間接的銀行貸款融資方式需要進一步縮小。國家的政策與導向對房地產企業十分重要，要抓住國家給予的政策鼓勵，進一步發展多元化的融資方式，如自有資金的增加、與大企業的合作、與同等企業的聯營、民間借貸、上市、股權融資等。這種多渠道的融資形式一方面對資金的來源有效擴大，同時對融資所帶來的各項風險也能夠有利地分散，降低企業的融資風險。另外，多渠道的融資模式也為民間閑散的資金提供了合理有效的利用方向，保證了金融市場穩定的發展前景。

篇10

內容摘要：本文在分析房地產開發和房地產企業管理特點的基礎上，提出了房地產企業全面預算管理的內容和方法；構建了合理的組織管理架構模式，形成了房地產企業全面預算管理體系。

關鍵詞：房地產企業 全面預算管理 組織架構 體系

我國房地產企業預算管理的實施現狀

房地產企業缺乏完整的預算標準作指導。中國房地產行業尚未形成各種產品如住宅、商鋪、寫字樓、酒店等類型物業的企業標準和國家定額標準，因而預算的制定只能憑經驗，使得預算的準確性受到挑戰。

房地產企業尚未建立系統完善的預算管理組織和制度。目前，許多房地產企業及其項目實施單位的各種預算管理還是松散型的，上層的目標與基層的實施缺乏緊密的聯系和實質性的合作與交流。

預算數據缺乏合理性，實施效果不理想。現在許多房地產企業為了趕工程、搶進度，經常是沒有圖紙先行施工，“三邊”工程（邊勘察、邊設計、邊施工）屢禁不止，導致設計概算突破估算指標、施工圖預算突破設計概算、竣工結算遠遠突破施工圖預算。

預算執行過程缺乏有效的分析與控制。預算數據來源廣泛、數據量大，但企業總部缺乏必要的控制措施，無法及時獲取各個預算中心執行情況，對預算執行難以進行有效的控制，無法保證預算分析的及時性、全面性和深入性。

存在“編制預算純屬財務行為”的錯誤認識。盡管全面預算是在財務收支預算基礎上的發展，但不能認為預算只是財務行為，甚至把預算理解成財務部門控制資金支出的計劃和措施。

預算目標考核力度不夠。具體表現在考核部門職責不明確、考核內容不具體、考核工作未能形成制度化、考核標準缺乏規范化，致使預算考核不能保證企業預算管理體系的全面實施。

房地產企業全面預算管理的內容

（一）房地產企業管理的特點

資金密集。從事房地產業對資金的要求很高，一個房地產項目，少則投資上千萬元，多則幾個億甚至幾十億元。

管理密集。隨著社會化分工的進一步明確，涉及到房地產開發的各個環節幾乎都可以利用社會資源，如項目評估公司、策劃公司、設計公司等，但這些資源如何有機地結合，發揮最大的優勢，這就要求房地產企業在管理上加以控制和協調。

產品生產周期長。房地產項目從投資決策到項目施工，短則一、二年，長則三四年，產品的生產周期比較長。

生產環節多。從投資評估，到營銷策劃、規劃設計、工程建設、物業管理，房地產項目的開發過程環節較多，而且每個環節互相制約。

高風險。投資則意味著風險。目前房地產業的競爭激烈，市場瞬息萬變，風險較高。

（二）房地產企業全面預算管理的組織架構

從上面的分析可以看到，房地產企業是資金和管理密集型的高風險企業，其產品的生產周期長、環節多，在設置預算管理組織架構的時候，應該緊密結合房地產企業的特點。

組織是指具體承擔預算編制、調整、執行、分析和考核的主體。顯然，預算不單單是財務部門的職能，預算管理應當設置獨立的預算管理機構，并形成“金字塔”型的全面預算管理組織架構圖，見圖1。

（三）企業全面預算管理流程

1.下達目標。預算管理委員會根據企業發展戰略和預算期經濟形勢的初步預測，在決策的基礎上，提出下一年度或者下一周期企業預算目標，包括銷售或營業目標、成本費用目標、利潤目標和現金流量目標，并確定預算編制的政策，由預算管理委員會下達各預算執行單位。

2.編制上報。各預算執行單位按照企業預算管理委員會下達的財務預算目標和政策，結合自身特點以及預測的執行條件，提出詳細的本單位預算方案，上交企業預算管理辦公室匯總。

3.審查平衡。企業財務管理部門對各預算執行單位上報的預算方案進行審查、匯總，提出綜合平衡的建議。在審查、平衡過程中，預算管理委員會應當進行充分協調，對發現的問題提出初步調整意見，并反饋給有關預算執行單位予以修正。

4.審議批準。企業財務管理部門在有關預算執行單位修正調整的基礎上，編制出企業預算方案，上報預算管理委員會討論。對于不符合企業發展戰略或者預算目標的事項，預算管理委員會應當責成有關預算執行單位進一步修訂、調整。在討論、調整的基礎上，企業財務管理部門正式編制企業年度財務預算草案，提交董事會或經理辦公會審議批準。

5.下達執行。企業財務管理部門對董事會或經理辦公會審議批準的年度總預算，分解成一系列的指標體系，由預算管理委員會逐級下達各預算執行單位執行。

房地產企業全面預算管理的實施

（一） 改進房地產企業的預算編制方法

1.做好匯總分解工作。開發成本總體構成的分解，需將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據工程逐步分解，然后一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。收入總體構成的分解，需與開發的房產品類型、面積、擬銷售均價掛鉤，然后分解、預測出各房型的銷售總價。費用、稅金等按國家相關政策和企業財務制度等進行費用科目、稅金科目的分解, 然后測算費用、稅金總價。

2.掌握好編制周期。房地產行業開發周期長、不確定因素多，要注意預算在執行過程中隨時出現的問題并及時加以解決。為緩解資金壓力，保證各項目正常開展，并保證后續項目開發的資金儲備，預算編制工作一定要做深做細，考慮周全。

3.注重現金流量預算的管理。房地產行業是一個資金密集程度很高的行業，資金緊張是整個行業的普遍現象，因此預算控制是一個整合全部經營活動的管理體系，其聚焦點在目標成本和現金流量的預算與管理上。合理、有效地控制現金流量才能保證企業持續、穩定地發展。

（二）全面預算管理的執行與控制

1.全員參與預算管理。房地產企業預算涉及企業生產經營中設計、開發、建筑、財務、人力資源等各個環節。所以，應當動員企業全體員工參與預算的編制和控制，為更好地實施預算管理獻計獻策。此外，企業員工積極參與預算管理，可以減少企業的管理當局和企業其他員工之間由于信息的不對稱性可能帶來的負面影響，從而有利于做出改善企業管理的決策。這就要求全面預算系統包括如下內容：

編制企業總預算。企業總預算就是從整體上預計未來一定時期內企業生產經營的各個方面的總目標和總任務，并予以定量化。它包括目標利潤、銷售及應收賬款預算、生產及制造成本預算、期間費用預算、資本支出預算和現金預算等。

劃分責任單位，確定責任預算指標。總預算規劃好后，需要對其有關指標加以分解，然后分配到企業內部各責任單位具體完成。劃分責任單位就是分層次地確定預算的執行主體，解決各項預算指標由誰負責的問題。

2.責任預算指標的實施與日常控制。目標是否能達到，指標是否能完成，還需要取決于各個責任單位的實際執行情況。在預算的具體執行過程中，一方面需要對企業員工實施激勵措施，激勵員工參與預算管理的積極性和主動性，另一方面對企業預算完成產生不利影響的行為要予以約束和限制，使實際情況與預算指標偏離的程度達到最小。

執行過程實施跟蹤控制。采取定期編報“內部責任報告”的方法。即是根據責任預算指標的核算資料，總括地反映某責任單位在一定時期內完成責任預算指標的實際情況及結果的報告文件。其基本結構主要包括“預算數”、“實際數”和“差異”三欄，其中“差異”對預算控制有十分重要的意義，其性質和大小可以反映各責任單位執行預算指標的情況。可以根據這種反饋信息進行分析，查找原因，并做出相應的決策，以控制經濟活動實際狀況脫離預算的差異，保證預算目標的完成。

責任預算指標的考評。考核與獎懲是預算工作的生命線，沒有考核，預算管理將變得毫無意義。責任預算指標及核算報告，將預算指標值與預算的實際執行結果進行比較、分析，肯定成績，找出問題，改進以后的工作。在這一過程中，也將對員工實施公正的獎懲，以調動員工的積極性，激勵他們共同努力，確保企業戰略目標的最終實現。

建立預算報告制度。企業應當要求各預算執行單位定期報告預算的執行情況。對于預算執行中發生的新情況、新問題及出現偏差較大的重大項目，企業財務管理部門以及預算管理委員會應當責成有關預算執行單位查找原因，提出改進的措施和建議。企業財務管理部門應當利用財務報表監控預算的執行情況，及時向預算執行單位、預算管理委員會提供預算的執行進度、執行差異及其對企業預算目標的影響等財務信息，促進企業完成預算目標。

房地產企業全面預算的調整與考核

（一）房地產企業全面預算的調整

企業正式下達執行的預算，一般不予調整。只有在執行中由于市場環境、經營條件、政策法規等發生重大變化，致使預算的編制基礎不成立，或者將導致預算執行結果產生重大偏差的，才可以調整預算。

企業應當建立內部的彈性預算機制。對于不影響預算目標的業務預算、資本預算、籌資預算之間的調整，企業可以按照內部授權批準制度執行，鼓勵預算執行單位及時采取有效的經營管理對策，保證預算目標的實現。

企業調整預算，應當由預算執行單位逐級向預算管理委員會提出書面報告。報告中闡述預算執行的具體情況、客觀因素變化情況及其對預算執行造成的影響程度，提出預算的調整幅度。企業財務管理部門對預算執行單位的預算調整報告進行審核，集中編制企業年度預算調整方案，提交預算管理委員會審議批準，然后下達執行。

對于預算執行單位提出的預算調整事項，企業進行決策時，一般應當遵循以下要求：預算調整事項不能偏離企業發展戰略和年度預算目標；預算調整方案應當在經濟上能夠實現最優化；預算調整重點應當放在預算執行中出現的重要的、非正常的、不符合常規的關鍵性差異方面。

（二）房地產企業全面預算的考核

預算的考核具有兩層含義：一是對全面預算管理系統進行考核評價，即對企業經營業績進行評價；二是對預算執行者的考核評價。預算考核是發揮預算約束與激勵作用的必要措施，通過預算目標的細化分解與激勵措施的付諸實施，達到引導公司員工向公司戰略目標方向努力的效果。

預算年度終了，預算管理委員會應當向董事會或者經理辦公會報告預算執行情況，并依據預算完成情況和預算審計情況對預算執行單位進行考核。企業預算執行考核是企業效績評價的主要內容，應當結合年度內部經濟責任制考核進行，與預算執行單位負責人的獎懲掛鉤，并作為企業內部人力資源管理的參考。依據各責任部門對預算的執行結果，實施績效考核，可實行月度預考核，季度兌現，年度清算的辦法，清算結果堅決獎懲到位，使預算制度和經濟責任制有效地結合起來。

本文依據房地產企業開發經營的多樣性和企業組織管理的特點，解決了企業組織管理架構應該如何構建以及組織架構中各部門職責是怎樣的等問題，并從房地產企業全面預算管理系統的實施、控制、調整、分析、考核等方面，保障了房地產企業全面預算系統的實施。當然，全面預算管理還需要科學嚴格的項目成本控制作保障，但是只有首先加強全面預算管理，才能更好的控制項目成本；也只有達到項目成本控制的目的，加強全面預算管理才有意義。

參考文獻：

1.佚名.實現全面預算管理的障礙與對策.牛津管理評論，2007.4.13