農村土地房屋征收法范文

導語：如何才能寫好一篇農村土地房屋征收法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：城市化；法治；秩序

中圖分類號：DF127 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2013）11-0031-03

2001年諾貝爾經濟學獎得主、美國哥倫比亞大學經濟學教授約瑟夫?斯蒂格利茨曾將中國的城市化視為21世紀對世界影響最大的兩件事之一。當前，我國正處于快速發展的城市化階段，城市化進程必然會對城鄉社會秩序產生影響。

一、城市房屋拆遷及政府與房屋被征收所有權人的利益博弈

城市化不可避免地涉及到對城市的規劃、改造以及對部分城市居民房屋的征收、補償和安置。房屋是城市居民重要的財產，如果不能公正、合理地補償、安置，必然會引發房屋被征收者的不滿、抗爭。近年來，因城市房屋拆遷引發的房屋被征收居民上訪、“自焚”、被“活埋”、暴力抵抗等事件屢見報端，這讓我們不得不反思我國的城市房屋拆遷制度。國務院在城市房屋拆遷方面先后頒布了三部行政法規，即1991年通過的《城市房屋拆遷管理條例》、2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》以及2011年公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》和1991年通過的《城市房屋拆遷管理條例》一脈相承。《城市房屋拆遷管理條例》沒有區分公益拆遷和商業拆遷，政府單方面制定補償標準。而實際在商業拆遷中，政府為了最大化土地使用權轉讓收益，對房屋被征收所有權人的補償標準就不會太高。在房屋征收程序方面，這兩部拆遷條例都將拆遷設置成行政許可模式，由政府給拆遷人頒發許可證，由拆遷人與被拆遷人達成拆遷協議，而政府躲在幕后。一旦達不成拆遷協議，當事人只能向行政機關請求行政裁決，對行政裁決不服才可以提起行政訴訟，訴訟期間不停止拆遷的執行，而政府還可以強制拆遷。這兩部先后實行的拆遷條例使得城市房屋拆遷變成了政府、拆遷人、被拆遷人之間的一場利益博弈。政府改造城市的任務由開發商的商業行為完成，權力和資本很容易結盟，而房屋被征收者的利益則被漠視，這也是近年城市房屋拆遷引起民眾抗爭的根源。

國務院2011年的《國有土地上房屋征收與補償條例》與先前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，在保護公民財產權、規范國家權力方面有了很大突破，但其本身也存在亟待改進之處，如征收城市房屋的同時收回土地使用權，行政機關只對房屋進行補償，而對未到期的土地使用權不進行補償，這很有可能使被征收房屋所有權人得不到充分合理的補償。此外，《國有土地上房屋征收與補償條例》雖然明確規定為了社會公共利益，市、縣人民政府才能作出房屋征收的決定，但我國目前對城市房屋商業拆遷如何運作并沒有相關法律規定，而《國有土地上房屋征收與補償條例》的落實仍需要不斷深入理解與把握，難免不會有地方政府想“渾水摸魚”。在巨大的利益面前，現實中有些地方政府及開發商并不會遵守《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定。而隨著民眾權利意識的覺醒，由城市房屋征收引起的糾紛即使經過了司法程序，仍有部分房屋被征收權利人對裁判結果不會心悅誠服。實踐中，我們也看到，《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，拆遷糾紛，甚至血案仍時有發生，并對城市社會秩序產生影響。

二、政府對農村土地征收及政府與失地農民的博弈

隨著城市人口的增長、經濟社會事務的發展，城市必然會在空間上擴張，這就涉及到城市對周邊農村土地的征收。自1994年我國實行分稅制以來，在中央和地方政府關系上出現了“財權上移、事權下移”的局面，地方政府財力不足。在這種情況下，征收城市周邊農村土地并有償轉讓就成為地方政府的生財之道，“土地財政”盛行。

征收城市周邊農村土地自然要對失地農民進行補償。根據《土地管理法》的規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及土地上附著物和青苗的補償費；土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。很顯然，這種以產值定補償的方法并未充分考慮市場因素，補償標準明顯偏低。有些地方政府為謀求自身利益，甚至會壓低對失地農民的補償標準。土地是農民基本的社會保障，一旦失地農民利益受損，就容易產生紛爭。由于征地規模較大，涉及失地農民的數量較多，一旦糾紛得不到解決，很容易引發失地農民與地方政府、開發商之間的沖突，失地農民會自發組織維權抗爭。據中國社科院長期研究農村問題的學者于建嶸統計，2004年至2009年五年間，每年發生的農地沖突約占全國發生的的25%，占農村群體性突發事件的65%左右。許多政府官員也已經公開承認土地是誘發農村的主要因素，乃至認同：50%以上的中國農村地區群體性抗議事件都是由于農地遭到地方政府強行暴力征占造成的。越來越多的事實和研究都表明，中國的農地沖突已成為當前及今后相當長的一段時間內影響農村社會穩定和發展的首要問題[1]。

因征地而失去家園的農民進入城市，他們的身份也將轉變為市民。“被城市化”的他們或許還沒有做好充分的準備，就不得不面對進城后謀生方式、生活方式的轉變。而失地農民城市生活的狀態不僅關涉自身利益，而且會直接影響城市社會秩序。失地農民的適應過程是被動的，政府的安置保障措施將會直接影響到失地農民進城后的生存狀態。對失地農民的征地補償是否足夠？失地農民的住房是否妥善解決？失地農民是否參加城市居民醫療保險、養老保險、享受低保？政府是否對失地農民進行職業培訓或引導自主創業？這些問題的解決與城市秩序的發展走向密切相關。只有失地農民在城里“安居樂業”，這種由失地農民向市民的轉變才可以說是成功的。如果失地農民進城后境遇惡化，淪為城市貧民，這就將成為影響城市管理秩序新的社會問題。

三、政府采取措施引導農民變市民對城市秩序的影響

改革開放以來，大量農民自愿進城，經商或打工，一些“成功人士”在城市定居，已融入城市生活。但大部分打工農民像候鳥一樣往返于城鄉之間，他們脫離農業生產，大部分時間生活在城市，但大多享受不到城里人的福利待遇。這種現象被一些學者稱為“半城市化”。

農民工的“半城市化”并不是真正的城市化。近年來，一些地方政府嘗試將農民變市民的改革。自2005年開始，天津、重慶、北京、廣東、成都、嘉興、無錫先后開始農民變市民實踐。自2011年下半年開始，筆者的家鄉――寧夏平羅縣采取以下措施，促進農民向城鎮有序轉移：（1）降低農民進城的戶籍準入門檻，規定在縣城有住房、經商或就業等相關情況的，可以辦理城市戶籍；（二）保留進城進鎮落戶農民土地承包經營權和宅基地使用權；（三）農民首次進城鎮購房享受優惠政策；（四）對進城農民就業進行培訓、扶持；（五）進城農民養老、醫療、子女入學等方面保障到位。寧夏平羅縣農民變市民的惠民政策吸引大批農民進城，僅2011年，就有2萬農民轉變為市民。

寧夏平羅縣農民變市民的實踐為我國城市化提供了鮮活的經驗材料。中國政法大學的學者蔣立山認為：“從法學意義上說，中國的城市化本質上是一場權利運動，即中國公民開始享有遷徙自由權和部分城市居民享有‘市民權利’向惠及包括農村居民的公民權利轉化的過程。”[2]城市化不僅僅是對農民戶籍身份的變動，更是身份背后的權益共享，否則城市化后的農民就有被社會邊緣化的危險。寧夏平羅縣的城市化實踐表明，政府應當做出把農民轉變為市民的具體規劃，在戶籍、住房、就業、養老、醫療、子女教育等方面提供制度設計和保障。農民具有很強的實用理性，他們會在農村務農與進城謀生的“期望收益”之間理性地做出自己的選擇。

幾億農民進入城市，這本身就是對城市秩序的挑戰。進城農民融入城市社會的程度、在城市境遇的好壞、進城農民與原住居民融合的程度都會對城市秩序產生直接或間接的影響。不僅如此，“億萬農民的城市化發展必然產生或伴生諸多的社會問題和矛盾，而且還將有一個持續的過程。在高速發展的城市化中，中國的社會在克服舊有社會問題的同時，也必然產生新的社會問題。”[3]城市化意味著人口向城市聚集，人口不斷膨脹就會影響到城市社會生活的各個方面，催生出一系列的城市社會問題，迫使政府必須有所作為。以就業為例，城市化并不能自動解決轉化為市民的農民的就業問題，政府要為農民進城就業創造更多的機會。政府還需要對進城農民進行培訓，鼓勵進城農民就業或自主創業。為了應對城市化進程中人口、就業、住房、交通、生態、教育、治安等社會問題帶來的壓力，城市的管理者要以城市資源環境承載力作為城市化發展的重要考量因素，在城市規劃、住房建設、公共服務、社區管理上做出通盤、周密的安排。托克維爾在《舊制度與大革命》中分析法國大革命時認為，許多國家發生大革命，發生秩序的混亂，不是因為不改革，恰恰是因為改革。城市化對我國當前社會來講是一場深刻的變革，更需要周密的思考，做出理性的安排，才不致于引發因變革而導致的秩序動蕩。

四、城市化對農村社會秩序的影響

城市化不僅對城市產生影響，而且對傳統的農村社會秩序也產生了沖擊。一些農民進城打工，一些農民在政府引導下轉變為市民，他們保留在農村的土地經營權的流轉就不可避免了。一些進城打工農民或轉變為市民的農民將其保留在農村的土地交給其他村民耕種，收取報酬或不收取。當然，在農村土地經營權流轉方面，一些地方也出現了制度創新。2006年，在寧夏平羅縣興起了土地信用合作社。土地信用合作社是一種農村土地經營權流轉中介組織，這種土地流轉的成功模式實際上已在全國推廣。隨著在城市站穩腳跟，一些進城農民會選擇放棄在農村的土地承包經營權和宅基地使用權而獲得補償，這就需要建立農村土地承包經營權、宅基地使用權退出機制。隨著土地流轉規模不斷擴大，土地集約經營就具有了現實可能性，家庭農場、股份制農場等新興事物在農村出現也不再是“癡人說夢”。寧夏平羅縣已在探索農村土地承包經營權和宅基地使用權退出機制，設立了土地承包經營權、農民宅基地和房屋產權退出收儲基金，并已實踐操作。家庭農場也成為重點培育模式，截止2013年4月，寧夏平羅縣已成立家庭農場107個，流轉土地5.57萬畝。以上農村改革實踐已讓我們看到了城市化對農村經濟生活產生的連鎖反應。

隨著城市化的發展，農村會因人煙稀少、空房增多而顯得有些“凋敝”，甚至一些地方還出現了“村落的終結”。中國傳統的農村秩序似乎已衰落，但我們并不是看不到希望，一種新興的現代農村秩序即將產生。為了開發進城農民放棄的分散各處的宅基地，農村原有居住格局就會改變，為了生產生活的方便，必然會形成統一、現代的農村新社區。這種農村新社區或許與城市的設施并無太大區別。隨著土地承包經營權在農村大規模流轉、集約化經營的發展，留在農村的農民就會逐步轉變為家庭農場主或現代農業工人，他們的生產方式、生活方式、價值觀念都會發生變化，一種基于市場經濟和合同規則基礎上的新型人際關系就會形成，這不是預言，而是現實生活中已發生的真實的改變。“但是，認為鄉村社會和鄉下人將來變得和大城市的情況一樣，這是一種過于簡單化的幻想。”[4]這種新型的農村社會秩序依然有別于城市秩序，有其獨特的“田園色彩”。

五、余論

城市化是人類社會發展的必然趨勢，但不可否認的是城市化也不可避免地伴隨著一些社會矛盾、社會沖突。在法律層面上，城市化中出現的社會沖突大多最終會歸結為權利和權力的沖突。“工人、農民、市民等群體為了自身利益采取集體上訪、游行示威等方式表達自己的訴求和意愿，本來應該被看作是在行使公民正常的利益表達權利，卻被當成了影響穩定的‘’。”[5]穩定的社會秩序是我們追求的目標，但“不要將民眾的利益表達與社會穩定對立起來，不要將公民正當的利益訴求與表達視為不穩定因素”[6]。只有維護了民眾的基本權利，才能最終維護社會的穩定。我國歷史上“治亂循環”的規律表明，社會秩序惡化的主要責任承擔者往往是政府，是政府的恣意妄為導致民眾不滿進而引發社會矛盾尖銳。英國的霍布斯曾將政府比作《圣經》上的海怪――利維坦，它的強大既可以保護民眾的利益，當然也可能會損害民眾的利益，所以才有了將權力關進制度的籠子里之類的說法。在城市化進程中，政府要約束自己的行為，不能以“維穩”為借口，侵害民眾的合法利益。

當下，我國正處在社會轉型期，社會結構和利益格局都在發生深刻變化，所以產生各種利益矛盾和社會沖突是很正常的，也是不可避免的。社會沖突具有雙重功能。社會沖突一方面會產生社會問題，耗費社會資源，破壞社會秩序；但另一方面，不涉及社會基本矛盾、不沖擊核心價值的社會沖突也具有促進社會發展的功能。美國社會學家科賽就強調過沖突在社會系統中的正面功能[7]。所以，政府應以平常心對待城市化進程中的社會沖突與秩序問題，將社會沖突納入法律框架，理性地加以解決。

參考文獻：

〔1〕于建嶸.底層立場[M].上海：上海三聯書店，2011.45.

〔2〕蔣立山.中國的城市化與法律問題：從制度到秩序[J].法學雜志，2011（增刊）.

〔3〕張鴻雁.城市社會學理論與方法――歷史與邏輯的本土化視角[M].北京：中國社會科學出版社，2012.266.

〔4〕H?孟德拉斯.農民的終結[M].北京：社會科學文獻出版社，2005.269.

〔5〕于建嶸.維權就是維穩[J].人民論壇，2012（1）.

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對此重大消息筆者保持審慎樂觀態度，因為雖然具體辦法出臺了，但是其必須經過具體實踐才能發現其效果如何，且筆者對《辦法》研讀后，發現其有兩大核心問題亟需進一步明確和落實，否則《辦法》有可能達不到預期的效果。

一、《辦法》對貸款條件限制過嚴

《辦法》第四條是對農民住房貸款條件的規定，筆者認為，該規定至少有兩方面的問題：

其一，第三款要求對于征收范圍的住房不能抵押；該限制實質上并沒有理解抵押法律意義和抵押對征收的影響，從實質上來說，房屋抵押并不影響征收，也不會增加征收的財政負擔和難度，這也是《國有土地上房屋征收補償條例》第十六條沒有將抵押列入其禁止范圍的原因。

其二，第四款要求除用于抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩定居住場所，并能夠提供相關證明材料；該條款又包含兩個具體問題，一是什么才是其他長期穩定居住場所？二是誰來提供這個證明材料？

二、《辦法》對抵押房屋處置的突破不如預期

《辦法》第十二條因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區實際情況，配合試點地區政府在保障農民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。變賣或拍賣抵押的農民住房，受讓人范圍原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內。

該規定實質上沒有達到和符合《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《意見》）的精神，該《意見》明確規定：因借款人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形需要實現抵押權時，允許金融機構在保證農戶承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。完善抵押物處置措施，確保當借款人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形時，承貸銀行能順利實現抵押權。農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款的抵押物處置應與商品住房制定差別化規定。探索農民住房財產權抵押擔保中宅基地權益的實現方式和途徑，保障抵押權人合法權益。對農民住房財產權抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內。

而目前對于受讓人的規定按照《土地管理法》第六十二條、第六十三條的規定，只能限制于本集體成員、且需符合一戶一宅的原則。因此，如果嚴格按照目前的法律規定操作，則抵押物的處置可能只能是一紙空文，不能達到試點的目的，也會嚴重影響到金融機構放貸的積極性。

三、應對措施

其一，應該刪除僅僅列入征收范圍對住房抵押的限制，因集體土地的征收目前還適用《土地管理法》和國土部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》，且列入范圍到征收生效的期限是不明確的，不能因為列入范圍就限制抵押。

其二，應該盡快明確長期穩定居住場所的定義和證明單位，如其自身名下有其他房屋、或者其直系親屬提供證明愿意提供居住場所，還是進城務工以后租賃房屋證明；或者直接取消該要求。就筆者看來，政府對于公民有提供最低生活保障的義務，其包含保障房，但沒有宅基地或者集體土地上的房屋并不代表農民就會流浪街頭，不能通過限制抵押或者轉讓的形式來妨礙集體土地及其房屋所有權財產屬性的利用。

其三，農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款的抵押物處置應與商品住房制定差別化規定。筆者認為，雖然其原則上應以目前的法律規定為準，那是否也可以參照集體土地企業廠房的處理模式，在集體組織同意的情況下，在需要對宅基地進行處置的時候，通過政府征收后招拍掛的模式來進行處置；或者將集體范圍擴大，比如擴大到本鄉鎮所有經濟組織或者本縣級政府范圍內的集體經濟組織甚至本縣范圍內的所有人均可參與競買。

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關鍵詞：土地征收 法規

一、土地征收的含義

所謂土地征收是指，國家就公共利益的要求，通過強制的手段，從國家土地所有權不包含的土地，采取一系列的強制手段，同時給予一定的補償的制度。

二、土地征收的基本特征

2.1公共目的性

所謂公共利益是指，國家或者社會的相對權益決定了公益的目的，即土地征收權能夠存在的有效依據，但國家在征收土地時，必須滿足公共利益這一前提，否則即是違法征收，國內的《物權法》中第42條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。

2.2強制性

土地所有權是人的合法物權之一，它具有排他干涉性，在未得到當事人同意時，不得侵犯土地利益，對土地進行任何一種私自交易，都會得到國家強制限制，這一權利卻不是一定的，神圣不可侵犯，當代，國家多做出相關規定，指出國家可以根據公共利益，對私人以及集體所占有的土地進行征收，并將該土地權利轉化為國家所有，在土地征收的過程中，征收權是一種意義上的權力，也是在國家單方意志的基礎上所擁有的所有權。

2.3補償性

國家是人民利益的集中體現，標志著國民生活需要，所以，國家可以在某些既定的環境下，從公眾利益的角度出發，犧牲部分人的利益，以滿足國家公共需求，因此強制性是土地征收的一個特征，這一過程中，土地的原占有主體將其過渡給國家，同時，為了保證失去土地的人能夠良好的繼續生活，所以需要采取一定的補償，這是國家私權尊重的一種體現，但各國征收土地的補償的規定、原則表現不一，但總體精神是一致的。

三、農村土地征收補償的意義

農村土地征收補償是政策補償中突出的兩種形式之一，同時結合上述農村土地征收理論，能做出界定，行政主體是以公共利益為基礎出發的，需要對農村農民集體土地進行征收，從而，國家在征收的同時，還必須以一定形式的補償方式去補償公眾利益，使得公眾所遭受的精神、物質損失得到補償，從細節上講，是農村土地征收補償是具有重要意義的。

3.1關系農民利益的保護

所謂農村土地征收，是指國家以強制手段從農民手中獲取土地，該方式具有 一定的正當性，體現在個人權利受到制約，個人所有權，以及土地所有權都需要能夠為社會發展需要服務，征收農村土地也是城市進步中的必要，土地作為人類最根本的生產資料，就土地的自然屬性進行征收，同時去補償是保障農民利益的關鍵，在當代中國，土地不僅僅是農民所擁有的一項財富，更是衣食父母，從感情上以及心理上都需要一定寄托，因此，在政府同意征收的前提下，是需要以合理的制度來補償公民的。

3.2關系土地資源的合理利用

土地作為一種非可再生資源，是人類賴以生存的物質基礎，土地給中國人民提供了充足的糧食以及養分，人類才有物質基礎去發展遠古文明，以發展至今，隨著經濟、社會進步，城市化是人類居住發展的主導文化，城市的擴大需要充足的土地，因此農村土地的征收變成了必然，容易導致各種生態問題頻現，征地補償制度則直接決定著土地的價格，以及一系列問題的補償途徑，因此農村土地的有效利用關系著整個城市的發展速度、方式。

3.3關系社會的穩定

農民生活是否安穩，一直關系著中國這個農業大國的安穩，歷年歷代的封建王朝不停的更迭，原因在于農業為得到穩固，因此農民是社會穩定的主體，征地補償制度所涵蓋的內容必須包括農民的安置以及補償，若不對補償、安置進行良好的處理，則會使得農民階層不穩定，最后對城市以及國家的安全造成一定的損害。

四、我國現行土地征收法律制度的缺陷以及原因分析

4.1公共利益界定不清

雖然在國內，我們的憲法中的《憲法》、《土地管理法》，都對公共利益需求做出了相關的規定，即是指，政府有權利，通過法律相關條例去實行土地征收，但是公共利益卻具有不確定性，模糊性，我國法律卻有每一對這一概念進行描述，導致了當地社會在各種地方利益沖突面前，顯得很局促，特別是一些具有明顯商務利益的幌子，損害了工資的利益，最后造成了公共利益的損害。

4.2建設用地使用權的有償出讓市場具有一定的國家壟斷傾向

我國的土地所有制可以分為國家屬性和集體屬性兩種，但是在建設用地的規劃以及使用方面具有相當大的差別，其中《土地管理法》第43條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地”。在農用土地像非農用土地的轉化上，必須將土地所有權進行變性，將集體所有權轉化為國家所有權，并投資到非農建設當中去，該規定世家上是為國家的獨斷土地使用做出了空間，將土地國有化權利夸大，農民則很大程度上是被該法規所排斥的，換言之，農業用地的非農用轉化，是由村集體以及農民自身的所有權、決定權都是被排斥的，所有補償也是相對的。

五、完善土地征收制度相關建議

5.l嚴格界定公共利益的范圍

公共利益同私人利益的概念具有較大的差別，公共利益以及私人利益常常表現出相關規律，公共利益多是以削弱私人利益的形式去實現，甚至說，通過限制甚至剝奪掉私人所有權換來的。所以，多國法律實踐的過程中，多是通過憲法以及法律來對公共利益進行區分，此外，與公共利益的界定實質內容進行比較，公共利益的界定相對繁雜，所以我們還應關注由誰確定公共利益的劃分，公共利益程序界定相對與制衡以及對抗對于界定公共利益具有重要作用，所以他也是農民權益的保障。還需要為農民保留異議權等權項。

參考文獻：

【4】黃祖輝，汪暉.城市發展中的土地制度研究【M】.北京:中國社會科學出版社，2002

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關鍵詞：城中村；農村；私有化

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）03-00-01

一、引言

中國自古以來是一個農業大國。建國初期，中國實行封閉式的計劃經濟政策和城市土地國有制和農村土地集體制的土地制度。如今中國推行的是計劃經濟與市場經濟并存的經濟制度，中國經濟呈現出明顯的城鄉二元化的局面。土地被集體占有，村民不能靈活地處置土地，造成農業生產效率不高，產生一系列的社會問題。而農村土地中，城中村土地屬于特殊的群體，它們大多數都不再作為耕地，而是宅基地。且在城市發展中，逐漸被并購成為城市的區域中，但是其土地的性質仍然屬于集體所有，因此土地一旦被征用則會產生村民、政府、村集體和開發商土地對于土地征用后收益分配的問題。

二、城中村土地現狀和存在問題

城中村土地屬于集體所有。土地被征用后，村民補償安置標準往往由村民集體組織和開發商、政府去協調。村民集體組織往往不能夠去滿足每個村民的利益，村組織領導也極容易尋租。這種委托的關系，產生道德風險，造成村民的利益得不到保障。同時，很多村民都是靠著出租城中村房屋生活，土地遭到征收后，失去了賴以生存的生活來源，而城市的生活成本高，村民失去土地后往往不能夠讓自己以后的生活得到很好地保障。另一方面，由于征地的商業性質，村民借此向政府、村集體漫天要價。在有限理性和機會主義的假設下，必然存在為獲得合理的，甚至是更多征地補償的村民，以拆遷方有舊城改造的剛性需求，利用自己的后動優勢而成為釘子戶。釘子戶的個體理性與集體理性的沖突，最終使公共利益不能得到公平有效的分配。因此現有的農村土地制度存在著一定的問題，勢在必行。

三、土地問題產生的原因

（一）城市化進程的快速發展的結果

改革開放的20多年中，城市化的進程加速發展。原來屬于農村土地的城市郊區，被擴大的城市版圖所包圍，漸漸就形成了城中村。隨著城市用地的緊張，被城市包圍起來的城中村也勢必要進行改革。

（二）城鄉二元管理體制及土地的二元所有制結構所造成

城鄉二元管理體制，是指“城市”和“農村”分屬不同的管理模式，二元所有制結構是指城市的土地屬于國家所有，而農村的土地屬于農村集體所有的制度。而在一些“城中村”內形成了以城市與農村“二元所有制結構”并行存在、共同發揮作用的“邊緣社區”特征。“從個體理性選擇的角度看，‘城中村’這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結果。”因此，從“城中村”的歷史變遷可以發現，土地的二元所有制結構是造成“城中村”形成的根本原因。

（三）土地管理法不適應當前經濟發展

土地管理法規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。因此城中村土地大部分都是屬于農村集體所有，而村民并不享有土地的所有權。現今市場經濟繁榮發展，土地管理法已經不能夠隨著時代的發展而適應現在的環境。對于一些一線城市來說，土地的價值已經成幾十倍的速度增長。而《土地管理法》中卻只規定“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍”。這明顯不符合實際情況。村民得不到應該有的土地補貼，失去土地后，難以在城市中立足，就造成了拆遷中暴力事件的發生。而且土地屬于集體所有，容易造成政府和村集體尋租。政府通過和開發商的洽談能夠獲得豐厚的土地財政，但是卻沒有從村民的角度出發去考慮集體的利益。因此的實現，是改變城中村征地補償的根本。

四、結論

城中村村民土地，其特殊之處在于雖處于城市中但土地性質卻是集體所有的，對其土地的管理，應與普通的農村土地管理一樣區分開來。隨著經濟社會的發展，城中村土地價格水漲船高，甚至以原來價格幾十倍的速度增長。舊的土地管理法已不適用于當前的狀況。而對于農村土地的改革，城中村土地也應該針對其特點區分開來。如果是要對農村土地實現私有制，應該考慮到城中村土地的特點，因地制宜，不能完全放開對城中村農村土地也進行土地私有化改革，原因有以下幾點：

1.城中村土地價格增值上升快，而這部分增值很大程度上是國家投入城市化建設而帶來的經濟發展造成的房價上升，這在這一點上如果城中村土地實行私有化，會造成村民暴利情況，也造成政府資源的流失。

2.城中村土地歸村民所有，不利于土地的征用和城市化發展。由于城中村土地屬于城市，土地往往要被利用于城市建設。而且城中村的景觀也影響到城市的發展，因此城中村拆遷改革勢在必行。城中村土地的私有化，不利于國家對土地的統一征收，這會加劇了操作的困難，帶來更多協調上的社會矛盾。

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（一）財產課稅體系的比較

廣義地看，世界各國對財產的課稅主要分為三大體系，一是對轉讓財產的交易行為征稅，多以流轉額為計稅依據，一般以營業稅、轉讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產進行課稅，多以財產評估價值為計稅依據，分為對全部財產征稅（一般財產稅）和對個別財產征稅（如土地稅，房屋稅、房地產稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉讓財產的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。

（二）財產稅比重的比較

據OECD組織資料顯示，發達國家財產稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%。由于財產稅征收金額較大、權數較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環機制，使其在地方經濟建設中發揮了積極的調節作用。發展中國家財產稅占地方稅收入比重較低，但多把財產稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。

（三）財產稅制要素的比較

1、課稅主體。轉讓財產交易行為的課稅主體多數以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設置不動產或房地產購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉讓、占有和使用財產的課稅，納稅人一般是產權所有者或使用者。

2、課稅對象和稅基。對世界上多數國家來說，財產稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據是財產的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產稅，剔除了商業財產；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農村土地稅和城市財產稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農業性活動的土地，城鎮土地不在應稅范圍內，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產轉讓收益和流轉額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設限制規定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高額。

4、起征點和減免稅優惠。一些國家或地區在稅收管轄權內，對財產課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產價值不征稅，日本對土地占有稅也規定了免征額，確定了固定資產稅和城市規劃稅的最低起征點。同時各國對農業用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農業用地全部不計入稅基。法國對農場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農業提供稅收優惠待遇，如日本對城區的農業用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。

二、我國財產稅制的現狀及存在的問題

目前，我國采用的是個別財產稅，主要稅種有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。

我國的財產稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產課稅范圍窄、稅種少，收入規模小。據統計，全國財產稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據四川省及成都市“九五”期間的統計，財產各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發揮調節功能作用；二是內外兩套財產稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿組織要求的統一、公平、公正的原則；三是計稅依據不合理、不規范；四是財產評估制度、財產登記制度和財產稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協作配合不夠，稅款流失現象較為嚴重；五是個別稅種設置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。

三、國際財產稅制借鑒

（一）稅種設置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產稅覆蓋了財產的轉讓、占有、使用和收益各環節，體現了稅制調節課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮房地產，而且也包括農村、農場建筑物和土地。遺產稅和贈與稅廣泛受到各國重視。

（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經濟的發展帶動稅基的提高進而穩步提高財產稅收入；同時，也可以體現公平稅負、合理負擔的原則。

（三）稅率設計以比例稅率和累進稅率居多。對財產轉讓、占有、使用環節多采用比例稅率，對收益和所得環節多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據各自的經濟、文化背景設計各具特色的稅率制度；各國的遺產稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現出減少趨勢。

（四）大多數發達國家都建立了規范而嚴密的財產登記和系統、完整的財產評估制度。這是財產稅課稅的基礎，但發展中國家與發達國家比較有較大的差距。

（五）建立內外統一的財產稅制。

四、改革財產稅制的建議

（一）合理設置稅種，增加稅種覆蓋面

1、合并、統一房地產稅制，設立房地產稅。合并現行的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等三個稅種，設立統一的房地產稅。一方面體現了世貿組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮土地使用稅本身屬于財產稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規劃、評估緊密相連，城鎮土地的國家所有不影響三稅的合并和統一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統一有可行的理論基礎。

2、合并內外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。

3、適時開征遺產稅和贈與稅。在遺產稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式。基于我國遺產繼承人可自行分割交接財產，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產總額征收遺產稅，對贈與人的財產征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產和不動產，以超額累進稅率并規定適當的起征點，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協調配合的征管措施。

（二）擴大財產稅征收范圍

1、擴大房地產稅的征稅范圍。一是房地產稅的征稅范圍應該擴大到農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地及房屋。與此同時，相應調整降低農業產出稅負。二是對城鎮居民擁有的房屋征收房地產稅。隨著我國住宅商品化的發展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產不斷增加，已經具備了對私有房產課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮居民自用住房課征（比例稅率）財產稅在整體上將產生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設置起征點，對城鎮居民自用房課征比例稅，使城市房地產稅的納稅人涵蓋全部城鎮土地和房屋的所有人。

2、合理設置房地產稅的稅目。我國房地產稅可下設農村土地使用稅和城鎮房地產稅，前者對農村用于種植、放牧和其他農業性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮企業和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產稅的課稅范圍，一是看其是否作為農用，二是在土地的1.5英里范圍內至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。

（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產稅的計稅依據

1、調整房地產稅計稅依據。從國際上看，財產稅的計稅依據包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據是土地和房產的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據具有“交易證據多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產稅趨于采用該計稅依據的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產評價方法體系和房地產評估制度。

2、調整車船稅計稅依據。作為世界通行的財產稅的計稅依據主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現階段可采用前者作為計稅依據。至于扣除比例中央可規定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財產稅的稅率

1、合理確定房地產稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內的自。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環保問題統籌考慮。

（五）建立以財產評稅制度為核心的征管運作體系

1、建立以房地產評稅制度為核心的財產評稅制度體系。應建立完善的財產稅評估制度，制定評稅法規和操作規程，設置專門的財產評稅機構，是未來財產稅制發展的基本趨勢。

2、建立與財產登記、評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產信息和征管資料。

（六）財產稅的稅收優惠問題

1、取消城鎮居民住房的財產稅優惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管。可對國家規定標準內的居民住房采取起征點的辦法予以免稅優惠。

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關鍵詞：小產權；原因；原則；解決思路

近年來，隨著商品房價格的持續上漲，“小產權房”的問題愈演愈烈，關于其合法化的爭論此起彼伏。“小產權房”這個概念并非嚴格意義上的法律用語，只是一個約定俗成的說法，實踐中對于“小產權房”概念的界定仍然是眾說紛紜。一般認為：“小產權房”是指擁有集體土地所有權的鄉（鎮）政府、村委會或村民小組利用集體建設用地、宅基地、甚至耕地，以“新農村建設”、“舊村改造”、“村鎮建設”等名義或者沒有任何名義地自行或聯合房地產企業合作開發的多層或高層住宅。按照現行法律，“小產權房”就是違法建筑。“小產權房”不合法主要是其土地使用權的不合法。既然集體土地被國家法律明確規定不能建設商品房，故其使用權能是受到限制的。

一、鄭州“小產權房”市場的特點分析

（一）數量龐大

鄭州市“小產權房”大概起步于2000年后。經過十多年的發展 “小產權房”已成為鄭州住房市場一股不可小覷的力量。數據顯示，鄭州目前小產權房的數量超過200萬平方米，這個數字約占鄭州房地產市場2013年全年供應量1034.81萬平方米的20%左右。

（二）分布不均

鄭州北部、東區以及西區等地城鄉結合部成為“小產權房”較為密集的地區。據粗略統計，鄭州市的小產權房面積為200多萬平方米。僅鄭州北部某村所建小產權房面積就高達40余萬平方米，占地540畝。

（三）價格上漲較快

“小產權房”的銷售價格上漲明顯，甚至比商品房上漲的還要多，以鄭州北區某“小產權房”小區為例公開資料顯示，2006年建成時，銷售價格為800元/m2，如今該小區房價每平米已上漲至5000多元，8年間漲幅愈6倍，銷售價格的持續上漲，也說明了“小產權房”市場的火爆。

（四）形式不斷創新

近年來，鄭州“小產權房”形式不斷創新，出現了以公租房、保障房、農業結構調整、舊村改造、新農村建設、旅游產業、文化園區、種植園（棚）承包、養老休閑等為名建設的變相“小產權房”。

二、“小產權房”產生原因分析

（一）城鄉二元的土地制度是“小產權房”市場繁榮的根源

根據我國當前的土地管理法，集體土地無法直接變為建設用地，需要先經國家征收，轉為國有土地后，才能流入土地供應市場。隨著房地產市場的快速發展，土地價格在持續攀升，但是，我國“低征高賣”的征地制度造成農村集體少有機會分享土地的增值收益。

2013年國有土地使用權出讓收入達到41266億元，占地方財政收入比例達35%，成為中國地方政府推進改革的主要資本。隨著農村集體土地權益意識的增強，他們也希望與政府分享甚至獨享土地的增值收益，“小產權房”便是農民集體“變通”的辦法之一。

（二）“小產權房”市場的繁榮，與城市房價迅速躥升密不可分

由于不用負擔土地出讓金和各種稅費，相較商品房而言，“小產權房”的價格優勢十分明顯。特別是在房價較高的一、二線城市，“小產權房”有著龐大的購買群體。另一方面，“小產權房”開發利潤空間巨大，在現行城鄉二元土地制度下，集體經濟組織也樂于將自有土地與投資人的資本結合，加之違法成本低、處罰威懾力小，導致“小產權房”建設愈演愈烈。

（三）地方政府的管理不到位促成“小產權房”市場快速發展

農村集體土地在不經過政府征收程序直接開發“小產權房”的背后，隱藏著有農民、村集體、基層政府、開發商組成的利益鏈條。在這個利益鏈條的分配中，基層政府在收取一定的費用以后，對“小產權房”開發掙只眼閉只眼，監管不力，執法不嚴。村集體則以集體名義積極參與小產權房開發，主要有：直接把土地變現，通過出讓土地以防土地被征收，得不到土地溢價；土地價格上漲，直接賣地獲得巨大利益；直接參與“小產權房”開發，獲得土地和房屋兩項收益；自己沒有能力開發，積極尋找開發商開發。盡管地方政府以及國土、規劃、城管等部門的基層單位，都有權利和能力制止小產權房，但在村、鄉兩級盡力推動，其他部門的縱容下，“小產權房”房屢禁難絕。

（四）城市保障房建設量有限，分配機制不夠公平和合理

雖然近幾年政府不斷加大各類保障房建設，但由于其總體數量有限，以及分配、管理機制的不健全，大量具有剛需和改善性需求的城市中低收入階層沒有享受到保障房的福利，進而購買“小產權房”。

三、鄭州解決“小產權房”問題的對策建議

“小產權房”問題危害很大：亂占濫用土地建設和銷售“小產權房”行為，違反城鄉規劃法，破壞房地產市場秩序；由于不能依法辦理產權登記，購房人的權益得不到保護，成為影響社會穩定的隱患。

實際上，河南省政府對于小產權房的監管和治理一直沒有停止過。2012年10月，河南省國土資源廳、省住房和城鄉建設廳聯合下發開展小產權房問題清理摸底工作的通知，要求全面清理摸底全省范圍內違法占用農村集體土地進行建設、銷售或擬銷售住房的基本情況，依法制止查處小產權房在建在售、擬建擬售等違法行為。但截至目前，河南仍未出臺有關小產權房的處理意見和具體措施。

現階段解決“小產權房”問題主要集中在兩點：抑制“小產權房”的進一步開發與蔓延和科學處置現有“小產權房”問題。

（一）抑制“小產權房”發展的對策

1.加快農村土地產權制度改革

“小產權房”問題的根源在于我國現行的城鄉二元土地分割制度。只有明確農村土地產權主體，給予農村土地財產權利，改革現行農村土地征收制度，明晰農民的土地權利與責任，增強農民對土地權利和收益的保護能力，才能夠促使農民從長遠的目標考慮，摒棄“小產權房”等短期的土地違法使用行為。從農村發展改革的長遠目標來看，構建完整的農村土地產權體系，才是從根本上解決“小產權房”問題的途徑。

2.完善保障型住房建設

現階段城市房價高、增長快已經成為全社會關注的民生焦點，住房問題涉及經濟、社會、民生等多方面的問題。穩定住房價格，保障居民的住房權利是全社會艱巨和緊迫的任務，只有住房價格穩定，住房市場秩序規范，住房保障體系完善，住房梯次消費和建設模式健全，住房供應結構得到合理調整，才能從根本上解決“小產權房”現象，杜絕“小產權房”的蔓延。

3.規范基層政府的職能和權力

“小產權房”問題的發展與基層政府的參與行為、監管不力、行政不作為有很大關系的。“小產權房”違法開發的查處需要多部門的協作，涉及城管、城鄉規劃、土地管理、司法部門和鄉鎮政府等部門，但現實的執法過程中，各部門缺乏協作、各行其是，甚至出現相關部門參與“小產權房”開發利益的分配，以至于“小產權房”屢禁不止。因此，要解決“小產權房”問題，在管理層面上，需規范基層政府的只能和權力。

（二）清理“小產權房”的建議

清理“小產權房”應堅持以人為本、區別對待和循序漸進三個原則。“小產權房”問題涉及多方利益主體，其中城鎮低收人階層的購房者以及農民都是弱勢主體，農民的土地收益和生計問題以及城鎮低收人者的基本住房需求是亟待解決的社會問題。雖然小產權房的合理性值得商榷，但它的出現使城鎮資金流向農村，促進了農業的發展，提高農民的收入水平，并以其低廉的價格保證了部分城鎮的中低收人者的生存權和居住權。對待“小產權房”問題應當綜合情理法謹慎處理，不可盲目地采取“一刀切”的措施。

對一定年限以前購買的、履行項目審批手續、并符合城鄉發展規劃的“小產權房”，建議在按國有土地標準補交土地出讓金、補辦有關手續后，可以轉為商品住房。

對一定年限以后購買的、符合城鄉發展規劃的“小產權房”，建議有條件地轉化為保障性住房。

對于符合條件轉化為經濟適用住房的“小產權房”，住房保障部門與村集體經濟組織簽訂協議對房屋予以回購，集體經濟組織已經收取的價款抵作房屋及土地補償款，政府不再予以補償或另行額外支付價款。在將集體土地轉化為國有土地后，將房屋轉化為經濟適用住房。

保障性住房用地也可以擴大到符合條件的集體建設用地，將那些不符合條件轉變為國有土地的“小產權房”，由政府承租后納入公共租賃住房管理；對一定年限以后建設、尚未出售的“小產權房”，不能轉化為國有性質土地的，也可由政府回租，由住房保障部門與農村集體經濟組織簽訂房屋租賃合同，取得房屋使用權，除法定事由外，雙方不可解除合同，政府將承租的小產權房作為公共租賃住房。

總之，加快解決小產權房問題既是出于對國家經濟和社會穩定的考慮，也是對政府的威信和執政能力的考慮。當前的主要任務和著重點是制止小產權房的蔓延，把小產權房控制在當下的規模，然后再通過長遠的宏觀政策和制定具體的行之有效的解決之道，以達到標本兼治的目的。

【參考文獻】

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走節約集約化用地道路，加強土地整理，合理利用土地

首先，科學制定土地利用規劃，加強土地整理。土地利用規劃是對一定區域未來利用土地超前性的計劃和安排，是依據區域社會經濟發展和土地的自然歷史特性在時空上進行土地資源分配和合理組織土地利用的綜合技術經濟措施［6］。土地整理是在土地生態環境容許的限度內增加可利用土地，緩解土地供需失衡，實現生態效益、經濟效益和社會效益的統一和土地永續利用的有效途徑。實踐證明，土地整理是保證土地規模經營、可持續利用的必由之路。國際上許多發達國家都經歷了這一過程，目前還在不同程度的延續。只是由于各國的國情不同，其發展模式有所差異。鑒于此，地方政府在征地中應切實遵循“用途合理”、“土地用途管制”的指導思想，對土地合理開發利用使稀缺的土地資源利用率實現最大化。通過土地利用規劃和土地整理，復耕還田，確保耕地不減少，實現土地使用集約化。其次，限制人們對土地的過度占有，促進對土地的節約集約使用。人多地少是我國的基本國情，保護土地更是關乎中華民族生存與發展，關系廣大人民群眾根本利益的大事。改變傳統用地觀念讓土地利用由粗放型向集約型轉變、由大手大腳用地向厲行節約用地轉變、由寬松優惠供地向從嚴從緊供地轉變、由約束性不強的管理向依法嚴格管理轉變，轉變“高樓大廈就是城鎮化”的認識誤區。最后，借鑒國外經驗通過法律不斷規范人們在土地取得、保有、使用等方面的行為，汲取一些發達國家在工業化、城市化過程中的非理性擴張對自然資源，特別是對土地資源所造成的浪費與破壞的教訓，通過合理規劃，在有限的土地上實現生態、建設、居住用地的合理安排和集約利用。提高節約集約用地水平，使現有的土地資源得到充分合理的利用，發揮土地的最大潛能。

設立有效的救濟途徑制約政府行政征收權

“沒有救濟就沒有權利”，救濟程序的嚴謹和完備，是權利實現的主要保障。我國現行法律對被征地農民的救濟程序還有很大缺陷，這顯然不利于對弱勢群體的保護。由于救濟程序的缺失，很多失地農民無奈走上上訪、之路，這無疑就違背了土地征用目的的初衷。應當為失地農民設立并完善行政救濟程序、司法救濟程序，設立并完善公益訴訟制度。有效的救濟是制約行政權的最后防線，在政府行使行政征收權與農民私權發生爭議時，需要行之有效的救濟途徑來解決糾紛。實踐證明，行之有效的救濟是建立土地征收糾紛的司法救濟機制，司法救濟通常由司法訴訟作出終局裁決，即人民法院接受農村集體經濟組織或其成員的訴訟請求，依法定的審判職權和訴訟程序，審查土地征收行政行為的合法性，裁判土地征收行政爭議，糾正土地征收行政違法，監督相關行政主體依法行使農村土地征收權，實現對農村集體經濟組織及其成員合法土地權益的司法保護和救濟。目前，我國土地征用只在安置補償部分才涉及對被征用人的救濟，而且一般都是先有行政機關裁決，對行政裁決不服再申請行政復議或是提起行政訴訟。土地征用過程中的其它環節如:行政規劃、征用決定等重要行政行為并沒有相應的監督和救濟方式，這無疑是不完整的也是不徹底的。因而建立完整的救濟途徑能夠監督和制約政府的行政征收權，防止征地過程中對農民合法權益的侵害。

完善農村土地征用程序，保障農民在民主決策中的權利

在征地過程中，農民應該擁有參與及決策的民利，這一方面體現了憲法賦予公民享有的平等參與全國性和地方性事務的管理和決策的權利，另一方面體現了基層民主政治運行過程中的一系列自治性的民主政治權利。農村土地征用涉及到千家萬戶農民的利益，因此完善農村土地征用程序，保障農民在民主決策中的權利就顯得十分必要。實踐中政府應從三個方面完善農村土地征用程序:一是加強對農村土地征用的審批程序和審批檢查力度，從源頭上抓好城市建設規劃審批，劃定永久性農田保護區，全面落實占補平衡要求，尤其是要加強對所謂“公共利益”的審核，嚴格監管土地征用過程中出現的濫用行政權力的問題;二是增加農村土地征用的聽證程序，弱化政府的行政職能和主導作用，應當考慮設計專門針對征地目的正當性和必要性的聽證程序，設計制定補償方案的聽證程序，充分聽取和考慮被征地人的意愿。聽證的具體步驟可以參照《行政訴訟法》規定的聽證程序舉行，邀請與征地行為本身沒有利害關系的第三方主持，被征用的主體可以就涉及內容提出自己的意見，雙方充分予以交流。若征地主體不能舉證證明其征地目的的正當性或者舉證不充分，征地不應得到批準。征地主體不能證明補償方案的可行性，土地征用程序就不能啟動;三是加強農村土地征用的民主性，充分尊重土地所有權人和使用權人意愿，強化其參與作用。作為集體土地的所有權人和使用人，農民對土地征用這一對其自身有巨大影響的事項的意見應被尊重和考慮。同時，建立信息公開制度及時公開土地信息，向社會公開土地征收的有關情況，公布對土地征收有影響的決策信息、補償的范圍、標準和時間等資料，讓農民知情。然后，讓農民可以有效地參與決策、改變失地農民“被告知”的角色，這樣就可以提高征用土地的透明度，防止在征用土地過程中的暗箱操作，被征土地的農民才能理解征地行為，積極配合政府的征地活動，使我國逐步實現土地征用的民主化和公正性。

健全和完善農村土地征用的補償制度，充分保障失地農民的利益

農村土地征用補償制度的建立，是保障失地農民利益的關鍵所在，也是避免雙方矛盾沖突的有效措施。我國《物權法》第42條規定:“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”《物權法》規定的“足額支付”土地補償費等，體現了“完全補償”的原則①。實踐中真正落實“足額支付”征地補償，應該從幾個方面著手:提高補償標準。現行《土地管理法》規定的按照被征收土地的原用途給予補償，這種補償標準過低、缺乏科學性，而且根據級差地租的理論，不僅沒有包含土地增值部分，而且連被征收土地的市場價格都沒有體現［7］，在當今市場經濟條件下，只有以土地的市場價格來確定補償的標準才較為合理，才能讓農民支持土地的征用，甚至在土地征用的過程中政府應該讓利于民，適當提高征地補償標準，尤其是公路、鐵路等一般性建設項目，不能隨意以國家重點建設名義壓低征地價格，侵害農民利益。第二，合理地給予安置。應該在給予金錢補償的同時，對他們今后的生活給予安置。建立失地農民的社會保障機制是解決失地農民今后生活的根本途徑［8］，具體做法是將征地農民納入養老保險體系，這里大致有兩種情況:對完全征地的農民，應及時進行農轉居，然后加入城鎮居民社會養老保險體系，進“社保”;對部分征地的農民，應及時加入農村養老保險體系，進“農保”。第三，擴大補償的范圍。土地征用安置補償辦法應根據區域的地理狀況、經濟發展水平、人均耕地面積、農業產值等確定片區綜合價，執行同地同價原則，并以承包期30年為一周期，實行分年支付土地補償費，前三年的土地補償費一次性兌現，剩余27年的安置補償費按年支付，每年應該按一定比例增長，補償標準根據物價指數的變化，每三年調整一次。這一做法可以解決農民拿到一次性補償費后，“坐吃山空”的后患，保障他們老有所依。

篇8

關鍵詞：農村土地征收；土地產權；公共利益；安置補償

中圖分類號：DF523.9 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）32-0158-03

2009年2月26日，國土資源部公布的2008年全國土地利用變更調查結果顯示，截至2008年12月31日，全國耕地面積為18.2574億畝，比上一年度減少29萬畝。這已經是耕地面積第12年持續下降。耕地面積大大減少、失地農民的生活難以得到有效保障，這兩個問題若不能得到及時有效的解決，前者會對國家戰略發展產生影響，后者則可能引發社會的發生，故我們必須深入思考目前我國土地征收制度的缺陷與癥結所在，找出最有針對性、最能產生實效的立法完善建議，以從根本上解決問題。

一、我國農村土地征收實體法的缺陷

（一）集體土地產權不清晰

“產權制度是困擾農村經濟體制改革，解決失地農民問題的關鍵。脫離產權來研究失地農民問題，研究農村土地制度改革，其結果必然缺乏準確性與針對性。”[1]所謂土地產權，是指以土地所有權為核心，包括占有、使用、收益和處分土地財產的各項權能的總和。我國現行集體土地產權制度是在建國初期的私人土地所有權制度基礎上過渡而來，目前存在著產權不清晰的缺陷。具體如下：

首先，產權主體不明晰。相關法律明確規定，農村土地歸農民集體所有。但是何謂“集體”，法律規定較為含糊甚至出現主體不一致的情況。例如，《憲法》第10條規定，集體土地產權屬于集體所有；《物權法》第59條規定，“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有”；而《土地管理法》和《農業法》則規定，集體土地屬于鄉（鎮）、村或村屬

農業集體經濟組織所有。鄉、鎮、村或者集體經濟組織，到底誰才是確切的產權主體，至今沒有明確，這造成了土地名義上歸集體內成員共有，但又不屬于任何個體成員所有，導致實際土地征用過程中，無論哪一級集體組織都不能成為完全的土地產權主體，因而也就找不到誰代表集體利益，并成為土地所有權的體現者。

其次，集體土地所有權權能不完整。我國農民集體對其所有的土地行使權利受到多方面限制，包括土地所有權不能自由轉讓，只能根據一定的條件，在規定的期限內，以特定的形態對土地使用權進行出租和出讓；土地的耕地用途不得隨意改變，農民因故確實需要占用自己耕種的土地時，也須經相關政府部門批準后方可進行；集體經濟組織若利用耕地建造房屋或者從事非農建設，也必須向稅務部門繳納一定數額的稅費等等。再次，土地所有權所處地位不平等。法律規定，為了公共利益的需要，可以對集體土地進行征收或者征用，卻沒有規定為了廣大農民切身利益的需要，國有土地在一定條件下可以轉換為集體所有土地，這種單方面轉換限制最能夠說明集體土地所遭受的不公平待遇。另外，集體所有權在流轉程度上也受到很大制約。我國《土地管理法》僅允許農用地在不改變原有用途的基礎上可以流轉，對集體建設用地使用權的流轉原則上是禁止的；而國家享有的土地所有權的使用權可以自由流通。所以，集體土地在政府的征地行為中充當的是一個公共品的角色，地方政府有計劃便可以以“公共利益”的名義改變其產權性質，那么當然，在被征收過程中，農民也就無法獲得與私有財產一樣的足額賠償。

（二）征地范圍過于廣泛

現代法治國家出于對私法主體合法財產權益保護的需要，通常將土地征收限定在“公共利益”范圍內，我國也不例外。由于公共利益這一征地前提能夠起到限制政府濫用征地權力的重要作用，因此各國都對公共利益做出了或概括或詳盡的規定，并輔之以程序監督機制來實現這一目的。我國法律不僅未對公共利益做出界定，相反還存在相互矛盾的法條規定。我國《土地管理法》第43條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）、村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”這與我國憲法第10條規定不論在語義上還是在邏輯關系上都是相互矛盾的。根據第43條規定，任何單位和個人需要使用土地，不管是出于公共利益還是商業利益，均可以取得原國有土地使用權和基于公共利益征收的集體所有土地，即基于商業利益也可以使用原屬集體土地的使用權。此條規定不僅將政府征地范圍擴大到非公共利益用地領域，而且還為這種行為提供了法律依據。依此規定，目前我國各地政府均可肆無忌憚地因商業目的大肆行使征收權。國土資源部在2003年的調研報告中明確提出，“我國土地征收的目的已遠遠超出公共利益范疇，而且，國家動用征地權來滿足城市化用地需求在某種程度上已為政策法規所承認，這種現象在世界上是絕無僅有的。”[2]時下，正值城市化的高速發展期，變著花樣的大手筆多離不開大面積的集體土地征收，而高效率、低成本的征地拆遷，又離不開形形的強制手段。能為這種強制提供的法律口實，就是這個可以“依法”變通的公共利益。照此情勢下去，我國的土地資源很快就會枯竭。若要制止這種情況的發生，最直接的辦法就是從立法上明文限定征地范圍，即對公共利益的內涵和實現方式進行明確界定。

（三）補償制度設計不科學

首先，征收補償標準低下，無法滿足農民實際需求。我國《土地管理法》第47條規定，補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費；同時也規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有。地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。這種補償所依據的是土地衍生物的價值，根本沒有顯現土地本身的價值，更沒有體現土地的潛在價值。這種做法已引起被征地農民的強烈不滿，各地因為征地補償標準偏低引起的糾紛此起彼伏。這種制度不公平的后果必然是結果不公平，而結果不公平又將成為農村新一輪發展進程的起點不公平，進而形成惡性循環。其次，貨幣安置補償方式比較單一，無法解決長遠問題。目前許多地方政府比較偏好于以“貨幣安置”的方式來補償農民。這一方式有很大的便利性，但也有很大的局限性：一方面貨幣安置資金有限，農民拿到手的不多；另一方面由于某些不合理的投資及花銷，農民很快就會陷入困境，而等到農民看到土地征收之后的增值被政府獨享，而自己卻無權享有時，很快就會轉過來找政府，從而引發社會矛盾。

二、經濟學視角下對我國農村土地征收實體法缺陷的剖析

（一）農民無法享受土地增值收益，造成實際分配的不公

我國法律規定，集體所有土地無權直接入市流通，換言之，集體土地所有者無權將集體所有的土地向收益更高的用途轉換。然而，政府卻可以從集體手中以低則百元/畝，多則萬元/畝的價格征收土地，轉手又以少則幾十萬/畝，多則幾百萬/畝，更有甚者達到幾千萬/畝的高價向開發商出售。土地增值產生的收益被當作某些地方政府的“聚寶盆”，而這些土地的原始所有者——農村集體組織以及村民卻因補償不是根據市場價值測算而無任何利益可享。如果說計劃經濟時期國家致力于重工業的發展而對農民的土地財產權利有所侵占是無可厚非的事情，那么直到市場經濟如此發達的今天，還要沿用這種補償標準則于情于理說不通。對于國家這種不公平的補償方式，有學者提出辯解：集體土地的市場價格由兩部分組成，一是農地被征收前三年平均純收入資本化形成的“影子價格”，是“土地本身所值”；二是“農轉非”之后的“自然增值”，國家應當補償的是“土地本身所值”，自然增值部分應當歸公。土地的“自然增值”是早期經濟學家亨利·喬治所使用的名詞，在其1879年出版的著作《進步與貧窮》中，喬治認為土地的價值之所以增加，是人口的集聚和生產的需求，而非某個人的勞動或投資引起的，因此土地增值的收益應歸社區所有。[3]這種思想影響到后來的很多學者，但是用這種思想來看待被征收土地的增值分配是明顯不公的。首先，分配的比率不公，農民所得的比率是0，這相當于他們向社會上繳了100%稅率的土地增值稅；其次，被繳對象不公，如北京市修了城鐵，城鐵沿線的房子漲價，這類收獲外部經濟收益的例子比比皆是，而這些“外力增值”都沒有“歸公”，為什么農民土地獲得的外部收益就要“漲價歸公”呢？對此，中國社會科學院社會學所所長李培林就撰文指出，農民自己不能改變土地的農業用途，但土地被征用后大幅度增值獲得的收益，分配到農民頭上的比例太小，要想使農民富裕起來并獲得“財產性收入”，很重要的一項就是合理分配農村土地改變用途后的增值收益。

（二）土地開發時機被延緩

根據現行《土地管理法》的規定：“征收耕地的土地補償費用為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍”，與1953年《國家建設征用土地辦法》規定的補償3至5倍的標準相比差距不大。這說明國家傾向于以較低的補償費用從集體手中征收土地，但較低的土地征收費用并不一定能夠帶來最優的土地利用，相反，一定條件下可能造成土地的配置效率低下以及土地的開發時機延誤。從投資者角度來講，以較低的成本獲得的土地并不會急于加以利用，這就是我們所說的“征而不用”，最典型的便是開發商的土地囤積現象。據國土資源部（原國家土地管理局）于1997年展開的土地大清查結果顯示，1996—1997年，全國已征收（包括征用）土地閑置達到11.65萬公頃，占征地總面積的5.8%。而在這11.65萬公頃的閑置土地中，耕地就占到54%，達到6.28萬公頃。土地的大規模閑置，究其原因是土地征收的成本過低，開發商寧可犧牲時間和少量金錢來等候將來土地增值的最佳時機，以追求利益的最大化；而如果農民能夠得到足額補償甚至拿到土地發展權補償，那么政府以及開發商征收成本的增加必將會對“征而不用”的浪費現象有所抑制。

（三）政府施政的傾斜——要利益不要土地

政府對集體土地實現征收的同時也實現了土地的市場化配置，政府獲得壟斷利潤，超出了完全競爭市場可以實現的平均凈收益。而在征地過程中，交易費用節省和規模收益也使得凈收益增加，而土地征收中對土地的補償標準偏低又進一步降低了農地的邊際凈收益，這就更堅定了某些地方政府將盡可能多的土地配置于城市擴張的施政方向，這一指導思想表現在具體作為上便是政府濫用征地權力，不僅沒有保護耕地，還造成了更為嚴重的供地缺口。

三、我國農村土地征收實體法的完善

（一）明晰土地產權

只有明確產權主體，才能真正實現“誰投資、誰所有、誰受益”，才能做到在尊重所有者意愿的前提下，根據經濟發展需要對其產權權能進行合理的劃分、轉讓或者重組。我國土地資源有限、人多地少的矛盾突出，但同時，土地是農民賴以生存的基本依靠，承擔著社會保障的功能。這樣的制度環境要求集體土地所有權制度的改造不能給農村社會帶來太大的動蕩，改革應穩定、穩妥，所以，建議農村土地仍實行集體所有，但必須明確并統一為土地歸集體組織所有，農民在承包期限內享有占有、使用、收益和處分的權利，并可以轉讓土地產權權能。同時，要加快進行集體經濟組織的構建，使其承擔管理、經營集體資產，并為組織內所有成員提供社會保障的職能。集體經濟組織的財產由全體組織內成員共有，以立法的形式明確集體土地的財產權性質，以減少對集體土地所有權行使的各種不合理限制。

（二）嚴格界定公共利益征地范圍

公共利益“意味著在分配和行使個人權利時決不可以超越的外部界限，否則全體國民就會遭受嚴重損害。在個人權利和社會福利之間創設一種適當的平衡乃是有關正義的主要考慮之一”[4]。首先，由立法機關明確公共利益的具體范圍。建議采用概括和列舉相結合的方法，由立法機關對公共利益進行概括性規定，認定凡涉及公共安全、公共設施、公共福利的內容，都可以將其納入公共利益的范圍；在此基礎上，再做進一步的說明列舉，兩者互為補充。對于列舉的具體內容，可以參照我國《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》的有關規定，“公共利益包括七種情況：國防設施建設的需要；國家重點扶持并納入規劃的能源、交通、水利等公共事業的需要；國家重點扶持并納入規劃的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；國家機關辦公用房建設的需要；法律、行政法規和國務院規定的其他公共利益的需要。”其次，應嚴格確定公益性用地和非公益性用地取得方式。國家只有在以公共利益為前提的基礎上才能行使土地征收權，非為公共利益需要不得行使此權力；而對非公益性用地，只能通過土地使用權交易市場，與農民協商交易取得。在此過程中，政府不再是現行狀態的“參與者”角色，而僅僅是服務的提供者，政府僅應通過土地利用規劃，土地用途管制以及控制土地供應總量，來履行土地管理職能。

（三）確定土地征收合理性補償標準

我國法律規定土地補償按照年產值的倍數進行，這種方法極不科學，實際上，現有土地補償大大低于我國《農村土地承包法》賦予農民的30年土地承包經營權的實際價值，所以，建議按照土地的實際市場價值進行補償。目前較認可的農地市場價值估算主要有三種方法：一是采用收益還原法，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本，從土地的投入產出出發，根據對未來收益的預測，結合農地還原利率，較客觀地計算農用地的資本價值。二是采用假設開發法，即在預計開發完成后農用地正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估農用地的價格。三是根據國土資源部制定的《農用地估價規程》，在農用地基準地價評估基礎上，用區域社會經濟資料評估社會保障價格，疊加農用地基準地價和社會保障價值確定農用地征收價格。這里需要注意的是，土地征收補償按照市場價值計算，將使得征地補償費用大幅提高，如何正確測算其價值，并且不受政府、被征地農民以及開發商左右，是其中的關鍵點。所以，不論是政府成立專門的測算機構還是聘請民間商業機構進行測算，都必須將測算過程及結果向社會公眾公布，從而使其得到應有的監督。此外，從長遠來看，還建議確立土地發展權補償制度，將土地發展權賦予原權利人所有，土地增值數額的測算采用《中華人民共和國城鎮土地估價規程》中規定的收益還原法，還可從土地征收補償費中拿出一部分設立調節基金，以盡量縮小補償費用的差距，保證補償的公平性。

（四）改進土地安置補償模式

除去傳統的貨幣補償安置模式，目前值得推崇的土地征收安置方式還有：一是在留地安置，湖南咸嘉是這一安置模式的典型代表。1995年起，市政府對該村征收土地2000多畝，剩余670畝，該村將這剩余的670畝中的200畝土地統一規劃為失地農民安置住宅區，其余的400多畝全部用于建設開發，目前，該村集體資產過億，向國家上繳稅費2000多萬。不過，這種方式有一定的風險，它要求土地在統一交給集體之后必須有更高的發展前景；二是社會保障性安置，即將失地農民納入城鎮社會保障體系，主要包括養老保障、醫療保障、失地農民最低生活保障和失業保障等。這種安置方式首先需要解決社保基金的來源，并需確定社保基金的運作機構；三是重新擇業安置，主要適合在市場經濟較發達地區。有關部門應積極建立培訓機制，給失地農民提供相關知識課程，必要時為其推薦安排就業機會。上述安置模式各有利弊，它們都為解決失地農民的生活保障問題產生過積極的作用。我們需要在實踐中結合地方實際情況，大膽創新、嘗試多種富有成效的安置模式，以從長遠和根本上保障失地農民的利益，維護和實現社會的穩定與和諧。

參考文獻：

[1] 廖小軍.中國失地農民研究[M].北京：社會科學文獻出版社，2005：198.

[2] 國土資源部聯合調研組.征地目的及征地范圍專題調研報告[R]//研究征地問題探索改革之路（二）.北京：中國大地出版社，2003：48.

篇9

關鍵詞：城鄉統一；建設用地市場；農民；土地權益

中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）23-0061-04

一、城鄉統一建設用地市場的概念分析

（一）建立城鄉統一的建設用地市場的實質

建立城鄉統一的建設用地市場不僅僅是要解決農村土地如何進入城鄉建設用地市場的問題，更主要的是要解決農村土地由誰賣、由誰受益的問題。農村土地變為建設用地須由國家通過征收、征用的方式從農民手中把土地出讓來，即買來，再通過土地的招拍掛，由國家把土地賣給土地的開發者。在這過程中，政府便有了很大的權限，政府侵害農民集體土地所有權的現象便經常發生，而且問題愈來愈嚴重。具體表現為：

1.政府受商業利益的影響，追求政府利益，推行土地財政，熱衷于征收農民集體土地，出讓國有土地使用權，也就是倒賣農民土地，成為對農民利益的最大侵害者。他們同商人結合起來，濫用土地征收權，致使大量的農民集體所有的土地變為了國有土地，造成大量農民失地。

2.由于土地征用需要經過批準，而且受用地指標的限制，有的政府則違法地采取以租代征的方式，強拆農民房屋，強占農民集體用地。

3.政府與投資商聯合，違背農民意愿，強行將農民集體土地流轉給資本企業。

4.政府以公權力強行變動集體財產屬性，強行干涉農民集體土地的經營自。

建立城鄉統一的建設用地，市場要求國家作為土地所有者、建筑物所有人作為土地所有者、農民作為土地所有者等三者的土地只要流通都應經過這個城鄉的統一土地市場進行，土地轉讓者和土地受讓者直接見面，買賣收益歸買賣雙方，國家或政府不再參與其中。這就極大地削弱了政府的權力，防止了政府對于公權力的濫用，也讓政府打消其對政府利益的追求，不能從中漁利，從而使老百姓獲得更多的土地權益。

由此，我們可以看出，建立城鄉統一的建設用地市場的實質就是要剝奪政府的行政權力，賦予農民更多土地權益，限制公權力，擴大私權利。

（二）對建立城鄉統一的建設用地市場的深度理解

建立城鄉統一的建設用地市場不單純的是讓城市建設用地與集體的建設用地在同一個市場上交易，還是要讓農村集體建設用地享有與國有建設用地平等的權利，讓它可以平等的入市，同等對待，同權同價。也就是要建立國家土地所有制和集體土地所有制兩種所有制土地權利平等、市場統一、增值收益公平共享的土地制度。

（三）建立城鄉統一的建設用地市場應該注意哪些問題

首先，我們要考慮的就是在這個統一的建設用地市場的建立和運行中如何去保障農民的合法權益，尤其是對失去土地的農民權益的保障。農民失去了他們賴以生存的土地之后，他們要如何去再就業、靠什么來維持生計，這是我們要先行考慮到的，同時也是不得不考慮的。所以，我們首先要做到的就是要充分保護失地農民的權益。

其次，我們要注意的就是這樣的一個市場中政府究竟應該扮演一個什么樣的角色。其實，在前面我們已經提到了，在新的城鄉統一的建設用地市場中，政府不再參與在土地的交易雙方中間。在這個市場環境下，要求國家作為土地的所有者，建筑物所有人作為土地的所有者，農民作為土地的所有者等三者土地只要流通都經過城鄉統一的土地市場進行。土地的轉讓者與受讓者直接見面，買賣收益歸買賣雙方。當然，這并不意味著政府在其中就無事可做，不發揮任何作用。政府在這個市場的作用就是做好土地規劃，規劃控制，土地監察，土地買賣登記管制，建設用地招拍掛，稅收管理等工作。政府還是要發揮其宏觀調控的職能的。所以，政府在城鄉統一建設用地市場中就像是一雙無形的手，它獨立于市場經濟之外，卻又在需要它的時候發揮著指導和調控的作用。

最后，我們要注意的就是在這個統一的市場環境下，城鄉建設用地雖然是自由交易，但并非是無限制的、隨心所欲的買賣。隨意的自由交易不但會擾亂我國的市場經濟，還會因為不合理的開發利用而導致土地資源的浪費。這其中，我們尤為重視的就是要注意對耕地資源的保護，我們一定要堅持農地農用原則，農戶和農村集體經濟組織不得非法出讓，出租集體農用地用于非農建設，不允許任何人通過任何手段將農民集體所有土地變為國有，不允許出現土地使用粗放和閑置現象。堅持耕地占補平衡，占用多少耕地必須補充相等數量和相等質量的耕地[1]。

二、對我國現有的建設用地市場的利弊分析

（一）我國征地制度的利弊

1.征地制度的利

我國的征地制度將建設用地統一歸國家所有便于國家對其管理，同時避免了供地者之間的惡意競爭，壓低地價。

2.征地制度的弊端

（1）在現實的征地過程中，政府為了自身利益，肆意征收、征用土地，致使征地范圍過廣、土地的征收規模失控，導致土地的資源配置效率低，造成浪費。（2）城市建設用地大幅度增加，人均土地明顯減少，大量占用耕地資源，不利于有效的保護農業的長期持續、穩定發展。另外，城市中的一些企業的占地規模過大，使城市的住宅面積減少，直接影響了城市的人口容納量，也阻礙了城市化的發展。（3）征地的補給標準過低，失地百姓得不到合理的補償，農民利益受損。我國現行土地征用補償標準是按土地的原用途給予補償。這個規定否認了農民對土地財產增值的利益，是一種制度上的剝奪。導致失地農民的社會保障低，想提高生活水平困難。而且，由于缺乏司法救濟途徑，爭議解決機制不健全，農民的合法權益又難得到伸張。

（二）建設用地使用權劃撥與出讓的利弊

我國建設單位的土地使用權的獲得方式主要有兩種：土地使用權的劃撥和土地使用權的出讓。土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權劃撥是指：縣級以上的人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償，安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償的交付給土地使用者的行為。

1.劃撥土地使用權的利

（1）國家來掌握城市建設用地的所有權也就掌握了城市土地的劃撥權，這樣有利于加強國家對策劃土地的宏觀調控，可以把土地劃撥到城市規劃重點發展的地方，可以利用劃撥的土地對土地的供需進行調節，以維護社會的經濟秩序。（2）劃撥土地使用權可以保證國家公共基礎設施用地的需要，如一些方便百姓活動的廣場，出行的道路的建設用地需要[2]。

2.劃撥土地使用權的弊端

（1）不利于土地資源的合理配置，一些官方用地會占用大量的較好的地皮，這就阻礙了一些較好的商業性企業的進入。不能利用土地的優勢來實現高的經濟效益，是土地利用結構不合理。（2）政府行政權力膨脹滋生腐敗，還有造成國有資產和耕地的流失，加劇土地供需矛盾。

3.出讓土地使用權的利

（1）土地有償的使用就會產生競爭，這就有利于發揮市場的機制，優化資源配置，讓土地能夠合理有效的被利用。（2）國家通過出讓土地來獲得土地出讓金，這也增加了國家的財政收入。

4.出讓土地使用權的弊端

（1）容易形成土地市場的惡意競爭，出現壟斷現象，影響整個國家的經濟發展。（2）人們在追求利益最大化的同時，很有可能會破壞資源、污染環境，影響我國的可持續發展戰略。

三、建立城鄉統一的建設用地市場面臨的難題

（一）城鄉二元結構是面臨的主要難題

城鄉二元土地所有制在國家土地用途管制下造成了城鄉建設用地使用制度二元結構。城市建設必須使用國有土地，農民集體土地不能隨意改變用途，不能直接進入城市建設用地市場。而且，農村集體用地只有農民村集體經濟組織內部成員才能取得農民集體建設用地，以外的任何單位和個人都無權使用。這就造成了城市和農村建設用市場的割裂，農村集體建設用地只能在本集體經濟組織內部使用，和進行流轉與城市建設用地市場格格不入。這就使得城鄉土地在土地產權、土地用途、土地市場、土地規劃、土地管理、土地價格等方面都呈現出二元的特征，給建立統一的城鄉建設用地市場帶來了重大的困難。

（二）征地制度導致集體建設用地所有權不明確

法律上明文規定農村土地歸農村集體所有，而最終支配權卻在國家（各級政府），但是國家又沒有法律地位，國家履行最終所有者職能不得不通過“征收、征用”等行政“執法”的方式來實現。“征收、征用”事實上已成為我國農村土地進入建設用地市場的基本形式。也就是說，國家一方面憑借其城市土地的所有權主體的身份對城市用地享有支配權，另一方面又通過征收、征用的方式間接地享有對農村集體土地的最終支配權。而農民僅僅只是土地的使用者，他們無權在土地市場上轉讓他們實際占有的土地。因此，我國農村土地進入土地市場的過程是在所有權主體缺位的情況下實現的，加上對國家和農民土地所有權地位的雙重誤解，農村土地轉讓的收益分配陷入了無規則、不規范的境況，政府獲得土地權益遭到非難，農民則得不到滿足的土地補嘗金，土地權益受到侵害。

由此，可以看出，征地制度致使我國土地產權制度名義與實際上存在差異，導致我國集體建設用地所有權不明確間接地引發諸多問題，致使現行的土地制度無法適應市場經濟配置資源的需要和城鄉統籌發展的要求。集體土地不能直接進入建設用地市場。

（三）建立城鄉統一的建設用地市場將為耕地保護帶來巨大壓力

隨著工業化和城市化的發展，我國將農村耕地變為城市建設用地的情況時有發生，致使我國耕地面積已經逼近了“十八億畝紅線”，農村耕地面臨著巨大的壓力。建立城鄉統一的建設用地市場可能會引發城市建設占用耕地，導致耕地數量下降，給我國的耕地保護工作帶來巨大的壓力。

（四）農村社會保障體系不完善，失地農民后續生活難保障

土地是農民的安身立命之本，在農村社會保障體系不完善的情況下，讓農村土地進入城鄉建設用地的市場，一旦農民失去了土地，喪失收入來源且又無法通過其他途徑來增加收入時，他們的溫飽將難以維持，后續生活將很難得到保障。這勢必會影響我國農村地區的社會穩定，給建立城鄉統一的建設用地市場帶來巨大的障礙。

四、城鄉統一的建設用地市場的構建

（一）城鄉統一的建設用地市場下的土地流轉方式

在新的建設用地的市場下，我們應采取多樣的土地流轉方式。老百姓可以按照自己的意愿，采取出租、出讓、轉讓、轉租、聯營、互換或者抵押等方式，也可以采取土地股份合作的方式、以委托租賃轉包的方式對農民土地承包使用權進行流轉。把農民的土地承包權作價入股，把農民土地使用權流轉給土地股份合作的經濟組織進行經營，然后把經營收入扣除必要的積累后，按照農民入股時的股份進行分配[3]。

（二）統一市場下的交易主體、交易方式、交易價格

在城鄉統一的建設用地市場下，不論是城市建設用地還是農村建設用地，市場的交易雙方均為土地的轉讓方與土地的受讓方。農村建設用地的實際占有者和使用者農民就是土地的轉出方主體，集體經濟組織是統一的建設用地的市場主體，他們在土地的一級市場與購買者直接交易。政府職能規范和管理不能直接參與。

交易的方式統一為易價交易，集體建設用地首次進入一級市場也不再采取掛牌的方式，也統一為易價交易。堅持城鄉建設用地同等權利，同等對待。至于土地的交易價格水平則由市場的供求關系自然決定，政府不過多地參與，只是在必要的時候發揮其宏觀調控的政府職能，維持建設用地市場秩序，保證市場經濟的平穩發展。

（三）統一建設用地市場下的收益分配原則

在這個城鄉統一的建設用地市場下，土地所有的出讓收入完全歸出讓主體。土地的流轉是土地所有者實現土地資本收益的渠道，是土地使用權的交易，屬于市場主體之間的行為。政府不再對土地流轉實行審批制，不參與土地流轉的收益分配。但是，政府依舊要在建設用地的交易過程中進行稅收管理，還是要正常的征收財產權稅。

（四）政府的監管與服務

建設用地使用權出租、出讓或作價入股出資的，建設用地的所有者和使用者應該持土地相關權屬證明、合同，按規定向市縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市縣人民政府土地行政主管部門應當依法辦理。政府在這過程中應以市場調節為主，充分發揮政府的管理、協調、引導服務職能，同時防止自身的權力膨脹。加強宣傳力度，加強農民對城鄉統一建設用地市場下的土地流轉政策的了解，完善土地流轉的服務機制。不能放任違法的土地交易行為，對土地進行嚴格監管。對那些建設用地閑置的，閑置狀況改正之前，暫停辦理其新增的建設用地審批手續；集體建設用地非法用于開發商品房地產項目和進行住宅建設，拒不改正的，責令其交還土地；不按規定實行公開交易的，政府不為其辦理產權變更的登記或者其他權利登記手續。防止在市場土地流轉中出現土地壟斷、土地濫用等現象。

五、失地農民利益的保障

（一）如何用法律保障土地流轉中農民的利益

農村土地流轉，實質上就是農村土地承包經營權的流轉，是指在農村土地流轉中，屬于用益物權性質的土地承包經營權在有效存在的前提下，在不改變農村土地集體所有制，不改變其主體種類與農業用途的基礎上，原有的家庭承包者通過合法的途徑將該土地承包經營權或者從該土地承包經營權中分離出來的部分權能轉移給他人后其他經濟組織的行為。

農村的土地流轉是對利益主體和利益關系進行的重新配置，農民會在這一過程中獲得諸多的利益。這些利益主要包括：（1）農民通過對土地的占有、使用和處分而獲取的利益。土地轉出獲得的轉讓費。（2）土地的受讓方獲得土地的同時得到的國家為扶持農業發展和關照農民所提供的各種政策性補助、補貼。比如，超過60歲以上農村老人的補助、糧補貼、油補貼（農用機動車輛農作耗油量的補助）等。（3）單位面積的農地產量出售后獲得的收入，農忙時的農地雇工收入，土地作價入股后分得的紅利，農民將土地轉讓后，擺脫土地的牽絆后進城務工所得的勞動收入等。

保護農民在土地流轉中的利益，需要實體法律與程序法律的雙重保障。

實體上，通過《物權法》確定土地所有權主體以及其他部分權利權屬的同時賦予農民更多的法律權益。在現階段，我國的土地承包經營權期限為30年，而在法律上土地的使用權是無期限限制的，如果將土地的使用權給農民，相對于承包經營權對于農民來說更為有益。

通過《土地承包經營法》從法律上賦予農民長期穩定的土地承包經營權保障，界定好土地承包經營的方式、種類等。土地承包經營權的流轉方式也應從單一化向多樣化發展。

盡快制定農村土地流轉方面的法律、法規和規章。對農村土地流轉的基本原則，具體規則，主體的限制，土地的類型，流轉方式，市場價格，監管機制，法律責任等諸多內容進行系統的規范，對農村土地流轉中的各主體之間權利義務關系進行明確規定。促使土地流轉中的各方當事人在法律、法規、規章規定的范圍內進行流轉。

程序上，通過完善《土地仲裁法》、《行政復議法》、《行政訴訟法》來為土地流轉者們開創多條救濟途徑。農民在土地流轉的過程中若產生糾紛，可通過土地裁決部門及時、公正地解決；若是對裁決不滿，還可以提起行政訴訟。若是土地流轉主體（行政相對人）認為基層政府的監管與征收等具體行政行為侵害了其合法權益，可以對行政機關提起行政復議；若是對復議結果不滿意，還可以再提起行政訴訟，以此來實現對農民流轉利益的程序保障。

（二）農民失去土地后后續生活如何保障

1.改進土地流轉經濟補償制度

為了避免因為土地流轉后農民因為失去收入來源生活無法保障，我們應依據有關法律法規對其實施有效的經濟補償，征地的補償即便不能做到對失地損失的全部賠償至少要保證土地流轉后農民的日常生活和消費[4]。

目前，我國對土地征收后的補償范圍僅限于土地的補償費、安置費，土地的房屋補償或農作物的補償等，遠遠不能滿足農民的日常生活需要，加之補償的標準過高、補償費用偏低嚴重損害了農民的利益。筆者建議，在對征地進行補償的時候，應該在現有的補償標準基礎上適當考慮一下土地的潛在收益和隱性利用價值。

2.建立健全農村社會保障體系

首先，建立和完善最低生活保障制度，根據各個地方的實際生活水平制定最低生活保障線，確保那些人均家庭收入低于最低社會生活保障線的農民能夠得到最低生活保障救助，得到生活補貼避免生活溫飽出現問題。

其次，完善農村合作醫療制度，確保失地農民享有穩定的醫療保障。

最后，建立和完善農村基本養老保險制度。受我國計劃生育獨生子女政策的影響，我國更早地進入到了人口老齡化社會。一對成年男女婚后要養活至少4位老人，這給他們帶來了很大的壓力。在農村地區，多數青年勞動力進城務工留下孤寡老人無人照顧。農民對于養老問題產生恐慌，養老問題的日趨嚴重也阻礙了我國的經濟發展。所以，我們要建立和完善農村基本養老保險制度，由各地人民政府與農民共同出資為普通農民購買養老保險。政府獨自出資對失去土地的，上了年紀的農民購買養老保險[5]。

3.政府幫助失地農民再就業

政府可以給予接納失地農民的企業和單位獎勵，通過這種方式來為失地農民尋求再就業出路。

政府加大對公共基礎設施的修建，修建公路、廣場等基礎設施，以此來為失地農民創造就業機會。

對于一些年輕失地農民政府可以幫助他們進行就業技能培訓，上技術學校學習就業技能，讓其有一技之長，可以從事一些技術類的工作。

政府積極鼓勵失地農民自主創業并為其放寬相關政策。對于開展自主創業的失地農民可以適度降低貸款利息，失地農民自主創業后，在繳納個人所得稅時可以適當優惠，以減少失地農民創業初期的難度。

參考文獻：

[1] 黃靜芳.我國土地資源可持續利用法律研究[D].重慶：重慶大學，2005：124.

[2] 羅世榮.論土地使用權劃撥與出讓利弊[D].重慶：重慶大學，2005：137.

[3] 葉敏.論以原劃撥地作價入股的土地使用權性質[J].城市開發，1997，（2）：127-139.

篇10

（一）財產課稅體系的比較廣義地看，世界各國對財產的課稅主要分為三大體系，一是對轉讓財產的交易行為征稅，多以流轉額為計稅依據，一般以營業稅、轉讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產進行課稅，多以財產評估價值為計稅依據，分為對全部財產征稅（一般財產稅）和對個別財產征稅（如土地稅，房屋稅、房地產稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉讓財產的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。

（二）財產稅比重的比較據OECD組織資料顯示，發達國家財產稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%.由于財產稅征收金額較大、權數較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環機制，使其在地方經濟建設中發揮了積極的調節作用。發展中國家財產稅占地方稅收入比重較低，但多把財產稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。

（三）財產稅制要素的比較1、課稅主體。轉讓財產交易行為的課稅主體多數以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設置不動產或房地產購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉讓、占有和使用財產的課稅，納稅人一般是產權所有者或使用者。

2、課稅對象和稅基。對世界上多數國家來說，財產稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據是財產的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產稅，剔除了商業財產；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農村土地稅和城市財產稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農業性活動的土地，城鎮土地不在應稅范圍內，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產轉讓收益和流轉額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設限制規定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高額。

4、起征點和減免稅優惠。一些國家或地區在稅收管轄權內，對財產課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產價值不征稅，日本對土地占有稅也規定了免征額，確定了固定資產稅和城市規劃稅的最低起征點。同時各國對農業用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農業用地全部不計入稅基。法國對農場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農業提供稅收優惠待遇，如日本對城區的農業用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。

二、我國財產稅制的現狀及存在的問題目前，我國采用的是個別財產稅，主要稅種有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。

我國的財產稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產課稅范圍窄、稅種少，收入規模小。據統計，全國財產稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%.據四川省及成都市“九五”期間的統計，財產各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%.由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發揮調節功能作用；二是內外兩套財產稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿組織要求的統一、公平、公正的原則；三是計稅依據不合理、不規范；四是財產評估制度、財產登記制度和財產稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協作配合不夠，稅款流失現象較為嚴重；五是個別稅種設置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。

三、國際財產稅制借鑒

（一）稅種設置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產稅覆蓋了財產的轉讓、占有、使用和收益各環節，體現了稅制調節課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮房地產，而且也包括農村、農場建筑物和土地。遺產稅和贈與稅廣泛受到各國重視。

（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經濟的發展帶動稅基的提高進而穩步提高財產稅收入；同時，也可以體現公平稅負、合理負擔的原則。

（三）稅率設計以比例稅率和累進稅率居多。對財產轉讓、占有、使用環節多采用比例稅率，對收益和所得環節多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據各自的經濟、文化背景設計各具特色的稅率制度；各國的遺產稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現出減少趨勢。

（四）大多數發達國家都建立了規范而嚴密的財產登記和系統、完整的財產評估制度。這是財產稅課稅的基礎，但發展中國家與發達國家比較有較大的差距。

（五）建立內外統一的財產稅制。

四、改革財產稅制的建議

（一）合理設置稅種，增加稅種覆蓋面1、合并、統一房地產稅制，設立房地產稅。合并現行的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等三個稅種，設立統一的房地產稅。一方面體現了世貿組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮土地使用稅本身屬于財產稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規劃、評估緊密相連，城鎮土地的國家所有不影響三稅的合并和統一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統一有可行的理論基礎。

2、合并內外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。

3、適時開征遺產稅和贈與稅。在遺產稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式。基于我國遺產繼承人可自行分割交接財產，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產總額征收遺產稅，對贈與人的財產征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產和不動產，以超額累進稅率并規定適當的起征點，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協調配合的征管措施。

（二）擴大財產稅征收范圍1、擴大房地產稅的征稅范圍。一是房地產稅的征稅范圍應該擴大到農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地及房屋。與此同時，相應調整降低農業產出稅負。二是對城鎮居民擁有的房屋征收房地產稅。隨著我國住宅商品化的發展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產不斷增加，已經具備了對私有房產課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮居民自用住房課征（比例稅率）財產稅在整體上將產生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設置起征點，對城鎮居民自用房課征比例稅，使城市房地產稅的納稅人涵蓋全部城鎮土地和房屋的所有人。

2、合理設置房地產稅的稅目。我國房地產稅可下設農村土地使用稅和城鎮房地產稅，前者對農村用于種植、放牧和其他農業性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮企業和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產稅的課稅范圍，一是看其是否作為農用，二是在土地的1.5英里范圍內至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。

（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產稅的計稅依據1、調整房地產稅計稅依據。從國際上看，財產稅的計稅依據包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據是土地和房產的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據具有“交易證據多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產稅趨于采用該計稅依據的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產評價方法體系和房地產評估制度。

2、調整車船稅計稅依據。作為世界通行的財產稅的計稅依據主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現階段可采用前者作為計稅依據。至于扣除比例中央可規定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財產稅的稅率1、合理確定房地產稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內的自。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環保問題統籌考慮。

（五）建立以財產評稅制度為核心的征管運作體系1、建立以房地產評稅制度為核心的財產評稅制度體系。應建立完善的財產稅評估制度，制定評稅法規和操作規程，設置專門的財產評稅機構，是未來財產稅制發展的基本趨勢。

2、建立與財產登記、評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產信息和征管資料。

（六）財產稅的稅收優惠問題1、取消城鎮居民住房的財產稅優惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管。可對國家規定標準內的居民住房采取起征點的辦法予以免稅優惠。