房地產策略方案范文

導語：如何才能寫好一篇房地產策略方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務和管理活動，因此，必須充分認識房地產市場的特點，以便為有效管理和組織市場營銷活動服務。作為整個市場體系的組成部分，房地產市場具有以下主要特點：

1.房地產市場是權益交易市場

由于房地產的不可移動性，因此房地產市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產實物上的權益，交易的對象可以是房地產的所有權(包括占有權，使用權，收益權和處分權)，也可以是部分所有權，不同權益的交易，形成市場上不同性質的交易行為。

2.房地產市場是區域性市場

由于房地產的不可移動性，房地產生產和消費都只能在特定的地點進行，從而使得房地產市場具有區域性的特征，這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均需以房地產所在地市場為主例如市場調查，目標市場，產品定位，銷售策略的確定等都應結合房地產所在地市場進行。

3.房地產市場是不完全競爭市場

房地產的異質性使房地產市場中的商品具有差異性，如果考慮房地產的區位因素，則各項房地產商品各不相同，但不同房地產之間又不是不能替代的，所以，房地產市場是一種不完全競爭特征明顯的市場。

二、西安房地產市場營銷中存在的問題

1.大多數房地產企業不太注重品牌塑造

“大多數公司做產品，少數公司做企業，只有極少數公司做品牌”是這個行業的一個特點。品牌不僅僅是擁有較高的市場知名度，更是一種文化，創新與價值體系的有機構成。西安市現在房地產的品牌化還只是初期階段，大多數的老百姓買房還沾不上品牌的邊，這不能不說是一種無奈，企業要形成自己的品牌還需要走很長的路。就像喝可樂人們就知道可口可樂，看美國電影大片沒有誰不知道好萊塢電影一樣。

2.片面廣告宣傳銷售策略

以往一些房地產商開發新樓盤時通常只注重進行單純的廣告宣傳，極力推銷其開發的樓盤。把推銷工作放在首位而輕視了其他營銷工作，誤以為強行推銷和鋪天蓋地的廣告就是市場營銷的關鍵。最后往往是企業花費了大量的人力物力卻沒有收到預期的效果。

3.缺乏公平誠信的營銷原則

某些房地產企業缺失誠信的營銷行為，嚴重影響了房地產市場環境，難以取得消費者的信任。例如：有的樓盤不能按期交lT，有的項目沒有實現開發商所宣傳的種種承諾。這種以不正當手段損害消費者利益來謀求企業盈利的行為，企業即使獲利也是暫時的。要知道，一個不滿意的消費者有可能把他的抱怨告訴所有他周圍所有的朋友，從而企業損失的就是更多的消費群體。

三、對策與建議

1.品牌化將是未來的發展趨勢

在商品房買賣中，筆者隨機調查發現，大部分消費者都愿意選擇大品牌房地產商，例如西安的紫薇、高新、融僑、綠地、和黃地產。去年汶川大地震后，人們開始反思，品牌好的地產商建造的房子更有保障。另外，國家金融政策收緊的房地產市場，選擇大品牌開發商顯然要比那些中小開發商品牌保險。從消費者方面看由于消費者議價能力提高，致使以顧客為中心成為越來越多的企業競爭戰略的出發點。由品牌的內涵和價值可知，品牌是一個以消費者為中心的概念，而在買方市場條件下市場行為的一個顯著特征，就是顧客往往根據品牌來區別和選擇同類商品和服務。因此，企業強調顧客的傾向，將驅使房地產企業從一般房地產產品經營轉向品牌產品經營，并使之成為房地產產品供給的發展趨勢。從供給方面看，我國房地產產品嚴重短缺的時代已經結束，特別是住房需求已經向追求舒適轉變。在這種變革過程中，房地產品牌尤其是知名品牌作為一種重要的資源和力量，對促進產業發展起著越來越大的推動作用。從房地產企業競爭方面看，在房地產發展初期，市場需求大于供給，所以房地產行業的競爭主要是開發項目的競爭，誰擁有土地，誰就能在競爭中處于優勢地位。隨著市場趨于飽和，房地產企業就開始找賣點，項目、產品、品質、環境等方面的競爭招數都一一用過，卻分不出勝負，市場仍然供大于求，房地產產品空置數量不斷上升。房地產企業要在競爭中取得優勢，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭優勢，這就使得房地產企業自然走上品牌競爭之路。據了解，紫薇地產作為陜西地產界的領軍品牌，擁有西安單一品牌旗下數量最大的業主群體。而高新地產從高檔別墅、中檔別墅到中高檔社區，從高新商務到辦公的各種產品，擁有非常好的產品結構和業態組合，不僅滿足人居生理需要，同時滿足人們心理需要。有關數據顯示：中海地產、中新地產、天地源股份、紫薇地產、西安金地、恒大地產、西安融僑等十家企業以過億元的銷售額榮登2008年西安地產銷售榜。這些地產品牌取得的驕人成績，足可見品牌儼然不僅成為推動樓市的關鍵，而且同樣為消費者購房信心的提升奠定了良好的基礎。

2.以消費者滿意為導向的市場營銷戰略

廣告宣傳只是房地產行業需求評估、市場研究、產品開發、定價和分銷等一系列市場營銷活動的一個部分。而在現時房地產行業高度發展的階段，單單廣告宣傳已顯得比較單薄。全國各大牌發展商都在營銷事業的規劃和積累上逐步提高認識，他們意識到，如果消費者覺得所購買的樓房的可感知效果超過其原先的期望值，就會形成高度的滿意，而高度的滿意可以創造出一種對房地產品牌的情緒的共鳴，從而使消費者高度忠實于房地產公司的樓盤，實現消費者系列化。西安的房地產市場正向著成熟化的方向發展，消費者在購房中更加注重各種因素的搭配以及住宅的舒適性、私密性、功能性、美觀性和經濟性，也就是所謂消費者的個性、品味和生活觀今已經決定了房地產開發商不能再像以往停留在追求樓盤產品差異化或突出樓盤亮點的做法上面，而應該深層次、多方位地挖掘消費者需求，實現以消費者滿意為導向的目標。例如，西安融僑集團近期推出的兩大樓盤就頗具特色：位于高薪CBD的融僑，馨苑倡導構建“主動式居住”項目，旨在讓居住者已全然主動地境界享受真我人生，周邊環伺唐城墻遺址公園、木塔寨公園、永陽公園三大天然綠肺；而位于曲江新區的融僑，觀邸則提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新風系統、保溫隔音系統、直飲水系統、智能溫控化安防系統等從細節之處落實對居住品質的提升。

3.加強營銷道德建設，遵循公平誠信的基本道得建設

政府應當建立健全相應的法律制度，營造一個公平誠信的宏觀市場環境。但在現階段，就每一個房地產企業而言，則應從自身做起努力加強自身道德建設，確立遵循公平誠信的基本道德范，營造一個公平誠信的微觀市場環境以滿足消費者需要并且在保證消費者利益的前提下通過正當的盈利活動獲取企業的正當利潤。西安目前已有8家知名開發企業簽署了《自律聯合公約》，主要針對目前在房產市場中個別企業缺少誠信、虛假信息、違規銷售等群眾反映較為強烈的行為提出了具體要求，并做出誠信承諾。要作好表率和模范帶頭作用，遵守國家土地拆遷法律法規，依法獲得土地使用權，不違規、違法囤積圈占土地，不炒賣地皮，真實可信的廣告，不捂盤惜售、不哄抬房價等各項內容。

四、結束語

總之，當前階段西安市房地產經濟的發展，總體上還處于初級階段，房地產市場發展總的趨勢必將會逐步向上。未來的樓市競爭中，贏得客戶的企業才能取得長久的發展。營銷策略必將是充分發掘客戶資源，以其客觀需求和主觀意愿為導向，客戶直接參與其中，整合了各種營銷策略的全程營銷。同時，企業通過提供全程的優質服務，建立與客戶的長久互惠關系，并最終取得銷售的成功。

篇2

關鍵詞：房地產項目；建安成本；控制

中圖分類號：F270 文獻標識碼：A

何為“房地產項目的建安成本”呢，簡單的說，就是房地產項目中的建筑安裝工程成本。房地產項目的建設周期非常的長，在這個過程中所花費的建安成本高達建筑總成本的60%以上，如果不能有效的對房地產項目的建安成本進行控制，很容易導致房地產企業利潤的下滑。

一、房地產項目中建安成本的基本組成

房地產項目的順利開展需要花費巨額的資金，其中建安成本就是房地產項目開發中必不可少的支出。具體來說，房地產項目開發中的建安成本主要包括以下三個方面：基礎設施所需的費用、建筑安裝工程所需的費用以及配套設施所需的費用。

建安成本中配套設施所需的費用具體是指在房地產項目的開發過程中，按照法律的規定，房地產的產權和收益權不歸開發商所有，開發商既無法進行有償轉讓，也無法轉作自留固定資產的公共配套設施而支出的各種費用。

二、房地產項目建安成本控制的趨勢

（一）房地產項目建安成本的控制趨勢的發展的定性分析

從當前房地產發展的總體趨勢看，宏觀因素對房地產項目的建安成本的影響非常的顯著。尤其是隨著我國大陸地區用工政策的完善，總的宏觀經濟形勢良好。但是，土地價格和住宅銷售價格的居高不下，仍然會推動房地產項目建安成本的上漲。

（二）目標成本控制不當

所謂目標成本，是指根據杠桿管理的方法和理論制定的企業將要實現的成本控制目標。房地產的企業項目目標的成本控制模式就是在此基礎上形成的。在房地產項目還沒有真正開發前，制定房地產開發項目的成本目標，進而在房地產項目開發的過程中對房地產項目的目標成本進行動態的控制，從而確保房地產項目成本目標的落實。具體來說就是在房地產企業對項目進行立項抑或是設計的環節，通過對數據收集和分析等方法，確定即將開發的房地產項目的全部成本目標，與此同時，將不同的成本目標分配到不同的部門和負責人；在房地產項目開發的環節，按一定的時間對成本信息實行動態的分析，并與目標成本進行比較，采取有效的措施將實際所需的成本控制在目標成本的范圍內，從而保證目標成本大于或者等于實際成本。但是，在實際的運行過程中，實際成本卻總是大于目標成本，加大了房地產企業的運營成本。

（三）不能有效的控制建設周期成本

我們都知道，房地產項目的建設周期非常的長，若不對項目實施過程中的成本進行控制，會導致出現很多無效成本，像因設計效果把控不準出現的無效成本、因招標工作失誤出現的無效成本、因項目管理不善出現的無效成本以及因業主管理不當出現的無效成本等。這些無效成本的形成，給房地產項目的正常開展帶來了極大的困難，同時也造成了大量的資源浪費。

三、房地產項目建安成本的控制策略

（一）強化對目標成本的監督和控制

房地產開發項目中的目標成本控制貫穿于項目開發的全過程，是房地產企業降低成本的有效措施，因此，必須強化對房地產開發項目的成本控制。首先，需要把動態成本和目標成本進行一下比較，從而確保房地產開放項目的總成本在目標成本以內。目標成本確定之后，在成本的執行過程中，由于合同的內容可能會發生變更，因此，對發生的成本需要進行拆分，形成開發項目的已發生成本。其次，需要把目標成本和已經發生的成本做比較，從而有效的掌握項目成本發生的基本情況。通過對合同以及非合同性成本的拆分和歸集運作，從而獲得項目的已經發生的成本，如果有存在異常的成本，就必須及時的進行處理，從而準確的掌握房地產開發項目的動態成本情況。這項工作基本上都是由成本控制人員完成的，在成本發生異常情況時，成本控制人員會對房地產開發項目出現的情況，向上級領導匯報，經上級領導審批后，對房地產開發項目成本進行調整，并找出項目成本發生異常的原因，從而為有效的對房地產開發項目成本進行監督和控制提供依據。

（二）降低房地產開發項目中的無效成本

房地產開發項目中出現的無效成本，不僅延遲了房地產項目的工程進展期限，而且造成了大量的不必要的資源浪費。因此，在房地產項目開發的過程中，必須有效的降低房地產開發項目中的無效成本的發生。首先，房地產企業的財務處要強化對房地產開發項目中無效成本的研究和分析，如果出現房地產開發項目的無效成本高于無效成本的正常值，必須及時提出對成本進行管理的具體措施，同時，要對成本管理單位的每一單內容嚴格的進行審查和計算，找出無效成本發生的原因。其次，對無效成本的控制可以分階段進行，在不同的環節采取不同的措施，針對每一環節中的不同問題提出與之相對的解決策略，同時，要加強房地產企業各個部門之間的溝通和交流，促進房地產企業工作的順利開展，保證房地產企業各個部門協同工作，從而實現有效的對房地產開發項目中的無效成本進行控制的目的。

結語

綜上所述，對房地產項目中的建安成本進行有效的控制，是降低房地產項目開發過程中的運營成本的必然要求，也是房地產企業實現企業經濟效益的必然要求。因此，必須在房地產開發過程中加強對房地產項目中的建安成本的控制。

參考文獻

[1]嚴韶輝.房地產項目投資建設中的成本控制策略分析[J].中國城市經濟，2010（08）：53-54.

[2]陶李.房地產項目建安成本變動趨勢及控制研究[D].西安建筑科技大學，2013.

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【關鍵詞】房地產工程；裝修階段；工程造價

1、前言

根據房地產工程裝修項目的經濟工作和管理工作實際，我們可以得出影響房地產工程裝修階段造價質量和水平的因素有很多，為了確保裝修項目的進度，提高房地產工程整體的效益，就應該將房地產工程裝修造價工作加以突出，從先期的圖紙審核入手，提升房地產工程裝修工作的經濟性和合理性，做到對房地產工程裝修造價過程和工作的全面優化，達到對房地產工程的工程造價進行有效的控制，為建筑企業造價、管理、技術等一系列工作的整體性越遷提供可能。

2、工程造價工作在房地產工程裝修階段出現的典型性問題

2.1對房地產工程裝修圖紙審核不嚴格。房地產工程裝修圖紙具有合同功能和法律效益，而現實的房地產工程裝修工作中沒有對房地產工程裝修圖紙進行全面研究和系統審核，導致造價控制中出現缺失，例如：房地產工程裝修圖紙審核沒有對其他項目予以考慮，失去房地產工程裝修圖紙的系統性和全面性價值，甚至會增加房地產工程裝修過程的開支和成本，造成房地產工程裝修的浪費和低效，影響房地產工程裝修圖紙規范性、指導性和強制性的功能與價值發揮。

2.2房地產工程裝修設計經濟性不強。房地產工程裝修設計需要經濟上的可行性和施工上的合理性，往往經濟上執行困難的房地產工程裝修設計，在施工上卻存在合理性欠缺的問題。當前在房地產工程裝修設計環節具有代表性的問題是設計經濟性不強，難于體現房地產工程裝修設計的價值，不能使房地產工程裝修設計有穩定表現和充分發揮的空間和平臺，過于不實和花哨的房地產工程裝修設計導致房地產工程裝修施工效率低下，成本和浪費嚴重。

2.3房地產工程裝修施工方案修改頻繁。房地產工程裝修施工方案必須具有穩定性和連續性，這樣才能為房地產工程裝修施工提供可以遵循的指導和方向。而當前房地產工程裝修施工隊伍為了經濟效益而出現擅自進行房地產工程裝修施工方案篡改和修改，并且出現次數頻繁的問題，這不但影響了房地產工程裝修施工方案的嚴肅性，更影響了房地產工程裝修施工方案強制和作用的發揮。

3、房地產工程裝修階段實施和強化工程造價控制的對策

進行房地產工程造價管控要注意階段和時機，要將房地產工程裝修造價管理工作作為造價工作重要的組成，優化房地產工程裝修造價的細節，實施嚴格的房地產工程裝修管理，發揮房地產工程裝修造價的功能，在限定房地產工程裝修造價規模的同時，確保房地產工程裝修質量，提高房地產工程裝修項目的施工效率。

3.1嚴格審核房地產工程裝修圖紙。房地產工程裝修圖紙一經制定就具有指導房地產工程裝修工作，規范房地產工程裝修雙方經濟利益的強制作用。在房地產工程裝修造價工作中要尊重房地產工程裝修圖紙的法律效力和合同價值，積極而全面地對房地產工程裝修圖紙進行研究、審驗和考核，提升房地產工程裝修圖紙的規范性和強制力。要結合房地產工程裝修實際，展開對房地產工程裝修圖紙的造價和施工的審核，提高房地產工程裝修圖紙適應房地產工程裝修施工的能力。同時要提升房地產工程裝修圖紙與房地產工程其他文件和圖紙的同一性，通過對房地產工程裝修工作外部因素和系統的全面認知和有力控制為實施嚴格的房地產工程裝修造價提供前提，進而確保房地產工程裝修的進程和質量。

3.2提高房地產工程裝修設計的合理性和經濟性。進行房地產工程裝修設計工作要結合立項要求和工程實際，要建立起房地產工程裝修設計的質量體系和造價體系，提高房地產工程裝修項目行為上的可執行性，提升房地產工程裝修項目經濟上的可能性，將房地產工程裝修設計轉化為科學控制房地產工程裝修造價的基礎之一。要根據房地產工程裝修具體情況不斷進行裝修設計的優化，在有效提升房地產工程裝修質量的同時，控制房地產工程裝修的支出，提高房地產工程裝修設計的經濟性。此外，要探尋房地產工程裝修設計合理性的保障機制，要對不同的房地產工程裝修設計進行經濟、管理、應用環節上的平衡，進而形成對房地產工程裝修不同目標的針對性控制，在多樣化、多層次房地產工程設計方案的基礎上，進行房地產工程裝修設計的優化，做到對設計效率、層次、水平的保障，提升房地產工程設計的合理性和效率性。

3.3控制對房地產工程裝修施工方案的修改。房地產工程裝修方案的修改，會影響到房地產工程的投資，進一步造成房地產工程的成本增加。一般房地產工程裝修方案的修改主要包括以下兩個方面，第一，房地產工程裝修方案的修改必須要通過監理工程師的嚴格審核，同時還要建筑施工相關人員的簽字認證，才能夠在房地產工程裝修過程之中進行裝修方案的修改處理，并且修改工作是由設計單位來完成。第二，在房地產工程裝修階段，施工單位的管理人員要經常與設計單位和施工單位進行及時、有效的溝通，使得房地產工程裝修人員能夠了解設計的意圖，積極主動地提出合理的裝修方案修改，真正做好房地產工程裝修階段的造價控制。

4、結語

進行房地產工程的造價工作要有階段性、重點控制的策略，要以房地產工程的土建、裝修等階段性分項工程作為分解基礎，確立各時期、各階段房地產工程造價工作和造價控制的要點，進而有針對性地展開房地產工程造價工作體系的建設，這才是房地產工程建設的有效策略。新時期，要以建筑裝修工程作為造價控制的新研究熱點，把握建筑裝修造價管理的范圍，突出建筑裝修造價工作的價值，通過建筑裝修造價的管理和強化，為房地產工程總體造價工作的持續提升做出突破和努力。

參考文獻

[1]蔣永枚.房地產工程施工階段的工程造價控制[J].建筑技術，2012，（6）：192.

[2]王凌文.淺析房地產工程造價中各個階段的合理控制[J].工程建設與管理，2013，（28）：106-107.

[3]薛素琴.施工階段的工程造價控制[J].經營管理，2012，（21）：159-160.

[2]高健.工程裝修影響質量因素分析[J].科技創新與應用，2012，（22）：112-114.

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【關鍵詞】房地產；開發過程；管理內容；優化策略

房地產開發過程中的管理內容較多，作為房地產開發企業的工程管理必須涉及到規劃、設計、開發、施工等多方面的管理。并對這些管理內容采取相應的優化措施，才能將工程管理水平提升到一個新的臺階，從而提高自身的核心競爭力。基于此，筆者結合自身工作實踐，做出以下幾點分析與見解。

一、淺談房地產開發過程中的管理內容

開發房地產的目的主要是為了盈利，而加強開發房地產過程中的管理則是實現企業利益最大化的重要途徑，因而在房地產開發過程中加強管理就顯得尤為重要。基于此，筆者就房地產開發過程中的管理內容進行分析。

（一）房地產開發過程中的規劃管理

在房地產開發過程中，規劃管理是主要是管理內容和不可或缺的管理內容之一。這就需要在房地產開發施工之前，就整個工程項目進行一個整體而又詳細的規劃和設計，結合工程需要，結合本項目的特點，選取行之有效的施工方案和策略，以保證整個工程項目的施工順利有序的開展。如果在房地產開發施工之前缺乏相應的規劃管理，把可能出現的問題和困難考慮在前面，不僅會使得工程進度被延誤，還會浪費大量的人力物力和財力，從而增加房地產開發成本，降低企業效益；另則為保證既定效益，只能提高出售價格，給廣大消費者帶來購房的經濟壓力而流失大量的準顧客，同樣損失企業的經濟效益。因而必須在房地產開發管理中加強規劃管理。

（二）房地產開發過程中的設計管理

在房地產施工過程中，設計管理具有決定性和關鍵性的作用，直接影響項目的開發成本。為確保建筑工程項目施工順利有序的進行，作為設計人員就必須在建筑工程項目方案和擴初階段，依據項目性質、功能需求、項目定位、檔次等等因素，對整個開發項目進行整體設計。在設計過程中，還應充分考慮客戶的需求，根據項目所在地段，進行市場充分調研，摸清潛在客戶如對戶型大小，總價等需求，以盡可能的滿足客戶需求和刺激客戶消費為目的，進行針對性和個性化的設計，才能確保企業經濟效益的最大化。

（三）房地產開發過程中的開發管理

開發管理同樣是確保房地產開發項目順利有序進行重要管理措施。作為房地產開發商，應結合工程項目所在地的實際情況及施工現場的實際，制定行之有效的開發方案，如施工單位的選擇，工程款支付方式、何時開始施工、何時達到銷售條件等等。并在開發方案制定過程中根據市場需求情況，合理確定房屋銷售價格，以便于業主結合自身經濟實力與實際需求確定購買意向，并加強與潛在客戶的溝通確定出最佳的開發方案，從而最大程度的確保開發方案的科學合理性。

（四）房地產開發過程中的施工管理

在房地產開發過程中，施工管理尤為重要，其不僅同一般的建筑工程項目有一定的差別，而且所涉及施工技術和專業知識及其復雜，因而在工程施工管理中也存在較大的難度。這就需要開發商嚴格要求管理人員加強開發工程項目的管理，特別對質量和進度這對矛盾體加強過程管理，使其能成矛盾的統一體，以及各施工單位之間、工種之間、施工工作面的組織和相互協調。在國家法律法規的許可下，在堅持公開公正的原則下，采用現代建筑施工技術和材料，確保工程質量達標的同時保證工程項目的進度和安全，從而為取得整個開發項目的成功奠定堅實的基礎，也是為企業實現經濟效益最大化的重要內容。

二、當前房地產開發管理過程中面臨的問題

在房地產開發管理過程中經常會面臨很多問題，但主要問題主要表現在以下幾個方面：房地產開發管理過程中面臨的成本、質量、進度、安全等方面的問題。

（一）房地產開發管理過程中面臨的成本問題

任何企業存在都是在合法的情況下獲得正當利益的前提下，因而對房地產開發商更是如此。在房地產開發過程中，其一，在保證相同品質的前提下，加強管理，加強材料招投標控制，合理選用性價比高的材料，能減少投入，達到降低成本目的；其二，主要是通過銷售房屋提高企業的資金投資回饋力度，減少開發過程的資金成本。開發商必須抓住時機，合理定價，這就需要開發商準確測算房屋的建安成本、財務成本、銷售成本等等，綜合測定合理的房屋銷售成本，并結合市場需求，確定合理市場定價。成本投入多少直接影響產品的質量和銷售資金回籠。成本過高會給廣大購房者帶來經濟壓力而減少房屋銷售數量，這樣開發商的資金就難以回籠，成本過低房屋質量就無法保障，因而成本問題是房地產開發企業在開發過程中必須科學妥善處理的問題，在回籠資金的同時取得一定的經濟效益。

（二）房地產開發管理過程中面臨的質量問題

房屋質量如果無法保障，那么開發商的就會失去在房地產業生產的命脈，因而質量問題是開發商必須處理好的問題，只有合格的質量才能確保房屋正常的銷售，從而提高企業的經濟利益。質量就是生命，作為開開發商必須在施工過程中加強各方的溝通和協調，著力提高工程質量。俗話說：“千杯萬杯不如老百姓的口碑”。只有著力做好產品質量，企業才能立足于市場。

（三）房地產開發管理過程中面臨的進度問題

進度問題始終貫穿于整個工程項目開發之中的問題，因而必須在工程開工之前就必須制定嚴格的進度計劃，并在施工過程中嚴格執行，對于出現的進度變更應盡可能的分析進度問題，及時糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會增加企業的運行成本，還會影響企業的社會效益。

（四）房地產開發管理過程中面臨的安全問題

安全無小事，房地產開發本來就具有較高的危險性，企業要想獲得利益的最大化必須加強安全管理，注重安全問題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應的預警和應急措施，加強施工人員的安全教育與培訓，加大安全管理和投入，始終確保工程項目安全高效的運行是目前遇到的最大問題。

三、加強房地產開發管理的優化策略

企業要發展，離不開企業的有效管理，為確保管理的有效性，實現企業經濟效益的最大化，就必須結合管理內容及面臨的管理問題，采取相應的優化措施，才能更好的實現企業經濟效益的最大化。基于此，筆者結合自身實踐，提出以下幾點關于加強房地產開發管理的優化策略。

第一，工程的成本控制對工程整體來說都是非常重要的，而工程成本控制的關鍵就在前期方案階段或者說是設計階段，選擇一個優秀的勘探和設計單位是非常必要的。工程的勘探和設計是決定工程成本的兩大主要環節。在房地產開發中，能夠準確對土質情況進行定位以及提供合理的設計依據，就會將大大的降低工程的造價成本。地底下的物質是人肉眼看不見的，情況相當復雜，設計時為確保安全性往往會放很大的安全系數，增加投入。如能夠準確分析土質情況和土質受力，必將大大減小設計安全系數，節約成本。可見，選擇一家技術實力強和負責任的勘探單位多么重要。另外，在設計階段結構模型搭建的合理性和優化設計，在很大程度上節約成本。設計階段方案的確定，基本上可以說項目投資成本的約百分之七十已經確定。

第二，監理工作是提高工程質量的一個重要保證，所以，在選擇監理公司方面也要慎重，要選擇高效負責任的監理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業監理工程師，有針對性的對項目進行監理。監理的負責任程度直接影響了房地產公司的對外形象以及工程的管理成本，通過監理工作所反映出來的問題就可以間接的判斷工程的整體質量以及公司的信譽。所以，在監理公司的選擇上也是要格外注意的。

第三，隨著房地產的發展，人們的工程質量意思也不斷增強，對房地產企業的要求越來越高，特別是其開發工程的質量，市場信譽度和口碑，以及與客戶溝通時的服務態度。所以一個信譽好的施工企業、素質高的項目經理和有責任性的項目團隊對一個房地產施工來說是非常重要的，直接關系著工程的進度以及工程質量。

第四，工程管理的主要內容有很多，其中還包括與工程相關的資料、各個部門之間的關系協調、銷售分區圖的確認和統一等等。由于其涉及到的內容相對來說比較復雜，沒有一個合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進行，從而影響整個工程的開發周期。

四、結語

總之，作為房地產開發企業應結合開發管理內容和面臨的管理問題，選擇優秀的勘探和設計單位和高效負責任的監理公司以及信譽好的施工企業和素質高的項目經理，并加強工程項目的開發管理，才能更好的提高開發管理水平，實現企業經濟效益的最大化，助推我國房地產業的可持續發展。

參考文獻：

[1]孫光新.試述房地產企業多項目管理內容及方法[J].民營科技，2009，（12）

[2]張艷球，肖躍軍.論建筑企業的多項目管理模式[J].山西建筑，2009，（08）.

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關鍵詞：房地產投資 決策要素 時機 物業類型 規模

近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產投資決策概述

房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產本身具有的物理和經濟特征，房地產投資也表現出區別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由于房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、政治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。

房地產開發投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。

影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。

二、房地產投資決策要素分析

（一）時機的決策分析

投資時機總是存在于投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：

環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。

開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。

產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助于正確選擇投資時機。

（二）區位的決策分析

房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決于區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。

假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業估價值中選擇能為企業帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業的內外環境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發主體來說最為有利的商業房產投資地段。對商業用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經濟活動規律性和城市土地價值演進規律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業經濟活動高度發達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業優勢地段的選擇。在特定商業房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業房產的理想規模大小，從而也就為特定商業房產的區位選擇[2]確定了標準。

（三）開發內容的決策分析

在選擇房地產作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業類型把房地產分為商業房地產、工業用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業用途還是工業用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區位上，把一特定地塊用于商業房產開發還是工業房產開發，凈收益是不同的。商業凈收益大于工業凈收益，表示是進行商業房產開發的較理想地段。只有在商業利用價值超過同一區位的工業利用價值之時，選擇此地作商業房產開發才是合理的。當然，如果在商業店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：

工業宗地價=預期工業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤

商業宗地價=預期商業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤

若商業宗地價大于工業宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。

（四）規模的決策分析

商業房產的最佳規模應綜合考慮企業、地域與產品特性等多方面因素。企業在進行商業房地產投資時，不僅要考慮物業因素，還要考慮企業資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業資源的合理配置。如對于那些有主導產品生產的企業，其物業投資的最優規模要結合產品價值與物業價值來考慮。而對于完全面向市場的商業房產，不論是寫字樓還是商業店鋪，其開發投資規模還要考量該類型物業的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業房產的最優規模。

鑒于現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發難以確定投資規模。房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場信息和狀況嚴格控制開發規模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發商在具體的房產投資規模決策時，從房地產開發費用出發，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資項目產生最優的經濟效益；另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發規模優化數學模型，以便為房產開發商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質量的控制決策

商業房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業房產租約對雙方權利義務的規定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業本身的物理性能，如區位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規模與內部布局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產投資者和用戶的質量觀點比較

因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。

三、房地產投資決策建議

(一)做好房地產開發企業的市場定位

房地產開發企業的投資戰略必須以企業的總體經營戰略為基礎，來研究企業的市場定位。房地產開發企業的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準確的房地產開發企業的市場定位，必須做好企業的分析、發掘和培育企業的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業在價值創造環節中的優勢并相應確定企業的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發揚。總之，通過企業的分析，發現和培育企業的核心能力，發掘一個目標市場，就構成了企業的角色定位。房地產開發企業的角色定位最終要清晰準確地表明企業的產品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產項目可行性研究

房地產項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為項目投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產項目投資風險管理

房地產業是典型的高風險行業，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而采取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發商的重視，可以采取如下策略：風險回避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的項目選擇、搭配投資各種類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。

參考文獻：

[1]李江宏.房地產投資策略及其決策.市場論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產經濟學[M],武漢大學出版社,2006

篇6

關鍵詞：房地產全過程營銷 促銷組合

隨著國家對房地產市場的調控，我國房地產市場已經由賣方市場過渡到買方市場。早些年許多房地產商一夜暴富的現象已成為過眼煙云。現實的市場環境迫使房地產開發商研究市場、重視營銷問題，把營銷管理上升到企業發展的戰略高度，從研究消費者的需求出發實行全過程的營銷。房地產開發商的一些錯誤觀念，致使營銷出現誤區，使房地產開發步入歧途。

一、 我國房地產營銷主要存在的問題

市場調查缺乏真實性。一些企業在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據，其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢，也很少進行實地調研，從目前可見的營銷報告中，對房地產消費者的調查，包括購買類型調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷售動態、優勢、借鑒經驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響了到房地產企業經濟效益和社會效益。

價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調節和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。

促銷策略單一。從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發現問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業對房地產營銷的要求。

營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產營銷的發展。營銷的過程是一個產品推銷、引導過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發現大多數企業都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產的增值空間；節奏近視癥，整個樓盤同時上市，結果剩下的“死角房”無人問津；效應近視癥，片面地運用營銷技巧來產生效應，項目面市無計劃，前后矛盾。

二、 解決問題的對策

1、注重市場調研，實施全過程營銷。房地產全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產從選址、設計、施工到竣工銷售及物業管理的全過程。可以說房地產營銷的目的主要在于深度的前期市場調研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業的出現是在選址、開發前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。

2、實行動態價格策略。在營銷組合中，價格調整是最為便捷，最為有效的手段。房地產同樣也不例外，特別是在尚未成熟的市場上，各種營銷手段的80%--90%是在價格上做文章。因此，房地產銷售要根據市場的現實情況，擇機調整房價，以提高樓盤的銷售速度，實現效益的最大化。

調價的時機：在市場上，最有競爭力的手段是降價。對于競爭者的降價，有兩個標準，一是銷售期，二是銷售率，二者必須同時考慮。一般來說，一般樓盤的銷售期通常為4-8個月，銷售期兩個月左右有調價的必要。同時調價的時機還要結合銷售率來確定，當銷售率達到三成時即可調價。比如當銷售期僅三四周即達到30%的銷售率時，就有了調價的必要。若三成的銷售率經過了很長的時間才達到，此時調價危險性較高。應分析消費者的接受程度，如果銷售緩慢的原因在于價格，則維持價格是較優選擇。除非希望制造熱銷的假象，引發消費者的逆反心理。

例如：1998年深圳好景豪園即成功地運行了此策略。當時是在1997年深圳房地產熱過后的調整期，市場價格齊跌，多數開發商都在尋思如何體面地降價或多送幾份大禮以吸引人氣。好景豪園在充足的市場調查后，確認聘請國外著名景觀設計專家精心營造的小區環境和其永無遮擋的海景對目標客戶有著極大的吸引力，于是決定逆市而動，調高價格3%并調動所有媒體強勢傳播“逆市飄紅”這一驚人的“好景豪園現象”，結果一舉創出了屢高屢旺、價格愈高銷售愈旺的奇跡！當然，這種方法開發商要承擔相對較大的營銷風險。

調價的模式：目前，市場上有兩種控制“低開高走”的基本模式：工程進度模式和銷售推動模式。工程進度模式指項目價格調整主要依據工程進展。按工程進度進行價格調整要把握以下幾點：項目開工未久。項目形象尚無法展示，價格也最低。此時，采取內部認購方式，其主要目的是試探市場、檢驗項目定位是否正確。項目開始公開發售。項目形象包裝、賣場包裝準備就緒，主力客戶即將到來，為確保利潤，價格自然要比內部認購期高出一籌；至實景樣板間開放（或其他工程進展中標志性時間），工程形象日臻完善，銷售已經形成，略調整價格，客戶抗拒心理一般不大。項目封頂。標志著項目主體完工，購買風險大大降低，項目的大部分優勢、賣點大多都能成分展示，至項目完全竣工，項目好壞優劣一覽無遺，客戶資金墊付時間短，適當調高價格，消費者也能理解，對于分多期開發的大盤或超大盤來說，隨著工程不斷展開，生活氣氛、居家配套設施的日益完善，一期比一期價高更是常見策略。銷售推動模式指主要依據銷售進展機動靈活地調整價格。一般來說是在項目聚集了十足人氣后，為進一步制造銷售熱潮，以調高價格的方式來對猶豫中客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不高價購買甚至錯失良機！

不同銷售狀況下的價格調整策略：旺銷狀況下的價格調整。旺銷是指商品房推出后，客戶踴躍購買，市場反映很好，在很短的時間內首出推出單位的大部分，且潛在購買的客戶很多。在旺銷狀況下，開發商可以適當提高售價，但幅度不宜太高，一般為5%左右，太高則減少客戶群，具體比例多少，主要根據初始定價和潛在客戶群而定。如北京國際友誼花園剛推出時，一周即售出50多套，且客戶購買勢頭不減，于是該項目的開發商隨即全面提升6%，取得銷售業績與收入同步增長的良好局面。

滯銷狀況下的價格調整。滯銷主要指商品房推出銷售以后，市場反映一般，顧客購買并不積極，沒有達到預期銷售目標。這時，開發商不能簡單地降低售價，在分析滯銷的原因后，可保持售價不變或價格略微上調，但同時采取一些促銷手段，如在保持售價的基礎上，適當給予客戶一些折扣，或贈送車位（包括優惠車位），或其他方式。總之，要給予客戶其他方面的補償，增加“人氣”以擴大自己的客戶群。

3、有機的促銷組合策略。房地產促銷組合是指企業將人員推銷、廣告、公共關系、銷售促進四種方式有效地組合在一起，以求達到最佳的促銷效果。

房地產促銷組合的特點。促銷組合是一個動態組合。有的時候，一種效果好的促銷手段在環境發生變化后，可能會成為一種效果差的促銷手段。由于房地產建設周期較長，企業所面臨的內外環境可能發生變化，那么企業所選取的促銷組合策略也應隨著調整。促銷組合的不同促銷方式具有相互推動作用。不同的促銷方式互相配合，能相互彌補彼此的缺點，正向疊加其優點，互相推動，產生良好的促銷效果。促銷組合是一種多層次組合。每種促銷方式都有許多種促銷手段可供選用，進行促銷組合就是適當地選擇各種促銷方式。因此，房地產促銷組合是一種多層次的策略。

選擇促銷組合應考慮的因素。房地產產品特性。不同的房地產產品特性，其面對的目標顧客不同，所采用的促銷組合不同。如別墅就要針對高收入講究舒適、享受的目標顧客，主要采用人員推銷策略；而普通住宅就要采取廣告、公關、銷售促進等為主要促銷手段。

市場競爭狀況。開發商在制定營銷方案時，不僅要考慮市場狀況，而且要考慮競爭者的促銷策略，這樣才能出奇制勝，達到良好的促銷效果。

房地產建設的不同周期。房地產產品建設從選址直到完工，一般需要2-3年的時間，在次期間宏觀環境與微觀環境都會有較大變化。在建設不同時期，所采取的促銷手段也就不同，如建設初期，主要采用廣告形式，樹立樓盤形象；而在樓盤開盤前，取得了銷售許可證后，這是產品的強銷期，就要強化促銷效果，各種促銷手段齊用，形成一種立體性的攻占市場的霸勢，以取得較好的銷售業績。

企業的促銷費用。促銷費用制約著促銷方式的選擇， 企業應根據促銷預算，合理地選擇促銷方式，達到投入少收入大的效果。

4、處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的關系。導入區域包括了廣告、包裝等對外宣傳手段，積聚人氣的導入是重要的第一步；較好的包裝、廣告等吸引了眾多的購房者，如何培育有效購房隊伍以及拿出怎樣的售房方案，這應該是營銷方案的核心；運作區域人員素質是關鍵，營銷操作人員的水準直接影響到成交量，因此，要強化營銷人員的培訓，確保營銷方案的執行。

作者單位：石家莊信息工程職業學院

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；成本管理；成本控制；合同管理

近年來，隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，我國房地產的開發獲得了前所未有的快速發展。但房地產開發是以盈利為目的的，項目能否實現利潤的最大化，這關系到房地產企業的生存與發展。為此，如何在不斷實踐中和總結，摸索出一條房地產開發項目成本控制的成功之路，就成為房地產企業共同關注和急待解決的關鍵問題。

1 建設項目的成本控制策略

1.1 建立項目成本管理體系

項目成本管理體系是以建設單位組織機構為框架支撐，以資源為基礎通過規定合理的程序和過程而達到一定的目的。科學、合理的管理體系不僅是房地產項目活動順利進行的保證，也是房地產項目各項指標能否達到的基礎，建立相應的項目成本管理體系是房地產項目建設的重要內容，建設單位應根據不同的房地產項目，因地制宜建立相應的項目成本管理體系（圖1）。

圖1 項目成本管理體系示意

1.2 項目成本管理體系運行原則

（1）節約原則

建設單位要加強成本的事前控制，制定有關防范成本失控的技術、組織和經濟措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地發揮事前控制的作用。

（2）全面性原則

建設單位要充分調動每個部門、每個團隊成員積極主動地參與建設項目的全過程成本控制，保證項目在全壽命周期內達到經濟效益最大化。

（3）責、權、利相結合的原則

建設單位對于項目成本管理體系中的各個部門，應按照責、權、利相結合的原則，嚴格貫徹執行經濟責任制，使成本控制真正有效。這些部門都負有控制成本的責任，是整個項目成本管理責任系統的一部分，可通過定期考核員工的業績，做到獎懲分明。

（4）目標管理原則

目標成本是對項目各種經濟活動進行控制和管理的準繩，建設單位要努力做到以最合理的成本支出，獲得最大的經濟效益。

1.3 在成本管理中實施價值工程

價值工程也稱價值分析，是一門工程技術理論，它有3個基本要素，即：價值，功能，壽命周期成本。該理論以功能分析為核心，以科學的分析方法為工具，力求以合理的低費用獲取盡可能高的收益，從而達到提高所研究對象價值的目的。

對于一個相同的房地產開發項目，因具有不同的功能要求，會產生不同的規劃設計方案、設計成果（設計施工圖紙），與之相應的建設成本也會有不同。建設單位要充分利用價值工程理論從功能和成本等方面進行考量，著重對規劃設計方案進行選擇，從中確定最優方案。隨后，在深化設計中運用價值工程理論更深入地進行成本監控，從而達到有效控制建設成本的目的。

2 建設項目設計階段成本控制的策略

首先，建設單位通過設計招投標，運用價值工程理論選擇最優的規劃設計方案；其次，建設單位在委托設計任務書中設定設計限額，要求中標的設計單位根據設計任務書要求進行限額設計；再次，要求設計單位編制設計概算提交建設單位核定，使建設單位能比較直觀的了解設計方案的成本指標并進行決策；最后，在施工圖設計過程中，建設單位要著重加強與設計人員的溝通、協調，運用價值工程統籌考慮各設計專業的功能與成本，力求做到功能最大化，成本最小化。

2.1 通過招投標方式選擇最優規劃設計方案

一般來說，規劃設計方案是以規劃、設計規范，項目規劃、設計條件，以及建設單位的功能要求為主要設計依據的。規劃、設計規范和規劃、設計條件反映了當地政府對房地產項目的建設規模、容積率、綠地率、配套設施、建筑密度、建筑層數和建筑物高度等方面提出的強制性限制要求。建設單位的功能要求是建立在滿足政府強制性要求的基礎上，同時體現出建設單位自身個性化偏好上的。所以，建設單位在規劃、設計方案的招投標中，要運用價值工程理論對方案進行分析、比較，從中選擇出既滿足功能要求又不違背政府強制性規定的，且最具經濟價值的規劃設計方案，這是項目取得投資收益最大化的前提，也是項目開發成功最關鍵的一步。

2.2 在設計各個階段進行限額設計

建設單位在確定規劃、設計方案的基礎上，編制設計各階段成本控制建議及限額設計指標值，與細化的項目定位、開發理念、技術經濟指標等形成設計任務委托書。規劃、設計單位按照此委托書開展規劃設計、建筑方案設計和施工圖設計。

限額設計是設計階段控制成本的有效手段。在每個專業設計滿足使用功能的前提下，以不突破限額指標為抓手，對設計階段的工作進行成本控制。限額設計不是單純的考慮節約成本，而是建立在參與人員科學設計、精細化設計和滿足建筑產品使用功能基礎上的工作要求，是取得利益最大化的價值工程理論的體現。這需要建設單位與設計單位相關人員密切溝通，相互協調，在設計各階段逐步推進。

（a）建設單位應優先選擇已經在內部建立限額設計責任制的設計單位，對于有實力、有信譽、配合意識強但尚未建立限額設計責任制的設計單位要認真督促其盡快建立限額設計責任體系。真正做到限額設計工作人人有責，事前有指標、事中有檢查、事后有總結，形成嚴密的科學管理體系。

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關鍵詞：房地產開發；前期策劃；主要措施

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

一、房地產開發項目前期策劃模式及合同

我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式及房地產營銷策劃模式。對于房地產專業策劃公司而言, 通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式，即從房地產公司拿地到建設、銷售、物業移交全過程參與。該模式由原深圳萬科馮佳先生提出, 以土地價值最大化策劃為核心, 包含市場研究、土地研判、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容，時間跨度自開發商拿地至項目建設、銷售、物業移交、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。

房地產項目的前期策劃也與房地產項目的銷售密切聯系, 許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在很多城市, 還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取銷售費的新模式。房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性, 屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：

房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整, 它主要發生在項目實施之前。

房地產開發項目前期策劃屬于決策服務, 合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外, 委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失, 受托人不承擔責任。

二、房地產項目前期策劃重要性的表現

房地產項目前期策劃成功與否，是房地產項目成功開發的關鍵。成功的前期策劃，能充分挖掘項目的價值，并實現企業利益大化。而失敗的前期策劃，則足以讓整個項目開發落敗，從而讓企業蒙受損失。在競爭日趨激烈的房地產市場，前期策劃在房地產開發過程中的地位顯得尤其重要。缺乏前期策劃或者前期策劃不到位往往會給項目帶來災難性的影響，通常在以下四方面表現尤為突出。

2.1項目定位失誤

開發商在高檔區域開發低檔房, 使土地資源造成浪費, 土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種定位失誤是最為典型的缺乏前期策劃、 對區域因素缺乏研判的結果。

2.2功能定位與設計不匹配

有的商品房小區在設計功能、選料過程中與小區的功能定位脫節，或者有的高檔商品房外立面、小區規劃優秀，但功能設計低檔、房型設計不合理, 與高檔社區本身不相匹配。

2.3房型設計與套內面積控制的矛盾

有的剛需產房住宅小區, 卻又追求過大的廳，過大的輔助設施面積，使套內面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設計脫離市場定位, 套內面積控制與房型設計自相矛盾等并不少見。

2.4項目定位與實際規劃建設不匹配

有的小區號稱經濟適用房，但錯誤地把城市規劃的手法用到小區規劃里, 大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等, 其結果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔, 而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。

三、房地產項目前期策劃的工作內容

房地產項目前期策劃實際上是一系列的工作過程，是開發商通過分析自身能力和項目條件，了解環境特性和趨勢，制定項目開發什么樣的產品、產品賣給誰、產品怎么賣、項目什么時間開發、項目怎么開發的戰略部署。具體內容如下：

3.1項目市場調查分析

（1）城市的宏觀環境：對城市經濟、文化、交通、城市化水平、房地產行業發展狀況，國家地方的法律法規對房地產市場的影響，城市今后發展趨勢分析。

（2）中觀環境：對項目所在大板塊即以區鄉鎮一級為基礎，對此區域內的經濟、交通、文化、人員構成，發展趨勢，房地產發展水平，發展潛力做進一步的分析。

（3）微觀環境：本項目所在地塊環境分析，競爭對手情況調查、同類物業情況調查，市場前景預測。

環境分析是從事房地產策劃的立足點和根本前提，為科學的決策提供依據。只有深入細致地對環境進行調查研究和分析，才能準確而及時地把握消費者需求， 才能認清本企業所處環境中的優勢和劣勢，揚長補短，在競爭中求得生存、在變化中謀到穩定。

3.2目標客戶群分析

通過市場調查，房地產商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”， 也就是說市場能夠幫助房地產開發商進行正確的項目定位，這些正是一個項目成功與否的關鍵；市場調查還有助于房地產企業發現新的市場機會。通過市場調查可以了解市場的現狀及其變動趨勢，從而確定企業今后的經營方向；市場調查有利于房地產企業適時開發新產品。

3.3項目方案策劃分析

（1）地塊情況

對項目地塊的交通、環境、周邊配套，區域發展現遠景做分析，全面闡述項目的“SWOT”,這是整個策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個方面的特性及利弊，才能找到項目的突破點。

（2）項目市場定位

所謂定位，是指企業為適應目標市場中消費者的特定需求，而設計和確定企業及產品在目標市場上所處的相對位置，與競爭對手的產品及企業形象相對而言的相對位置。所以房地產開發項目的市場定位就是在詳細的房地產市場調和分析的基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準，使自身的房產項目有獨獨具一格、與眾不同的特色，進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，實現搶占或侵蝕市場的目標。

（3）項目產品研發與設計

項目產品是提供給市場的能夠提供給消費者某種需求的任何有型建筑物、構筑物、土地和各種無形服務均為房地產產品。主要包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等； 以及可以給消費者帶來附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務、保證、物業形象、開發商聲譽等，即房地產整體產品=有型實體+無型服務。房地產整體產品有三個層次的內容：核心產品、形式產品及延伸產品。

（4）開發建設、營銷、物管方案

對開發建設的周期、進度安排，開發分布做總體規劃；對營銷的的節點做出總體的進度安排。這里著重指營銷策略的安排，在項目形象導入期、樹立期、拉升期等不同的環節分別輔助以不同的策略組合來完成，從而實現總體的營銷目標；而在物管方面則應以“以人為本”的思想和物業先期進入的方法在總體上對物業進行安排和部署。

四、房地產前期策劃中規避風險的主要措施

4.1減少項目開發經濟風險

一個好的前期策劃方案，至少在市場調查分析、項目投資分析、項目規劃建議、項目可行性總評估分析等四個層面為開發商提供項目決策依據。認真做好開發項目前期策劃工作，科學指導項目開發，能夠降低項目的開發經濟風險。

（1）充分評估項目地塊特征、開發商的實際開發能力，提供具有前瞻性、獨創性、先進性、可操作性的策劃方案，切實規避項目開發的經濟風險。

（2）要收集好項目的基本情況，包括獲得開發土地的成本、開發地理位置、政府主管部門對開發項目規劃控制指標、市政配套設施狀況，自籌資金規模、建設規模等等。

（3）注重調查數據的來源和依據，注重資料的綜合分析。分析論證要有科學性，對正式提交的方案要及時組織專家進行審查和評定，使前期策劃方案對開發項目真正起到指導作用，從而降低風險。

4.2房地產政策法規和政府有關措施的政策風險

目前國內房地產的發展受國家政策、行業法規制約影響大，在前期策劃過程中應充分分析國家的行業政策、稅收信貸政策，比如“9070”政策、限購限貸政策及政府的控規調整等規避項目開發的政策風險。

4.3對項目開發的市場風險

房地產項目由于建設期比較長，且目前調控政策日趨嚴厲，由于市場供應及行業競爭加劇導致的市場風險必須嚴加控制。重視營銷，加快出貨節湊并及時回收資金是規避市場風險的最佳方式。

4.4 前期策劃的時效性風險

前期策劃是基于現狀及相對未來一段是時期內所做的開發策劃方案，所以具有一定的時效性。在實際開發過程中，由于項目開發周期較長，故應要不斷針對環境、市場及競品的變化作局部的調整，而不能一成不變地按前策方案實施，避免因策劃時效性所產生的風險。

篇9

關鍵詞：房地產項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

為規范房地產開發項目經濟評價工作，建設部頒布了《房地產開發項目經濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設部標準定額研究所編制《房地產開發項目經濟評價案例》。案例均包含了房地產開發項目經濟評價必須的基本要素“房地產開發項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產開發前期可行性研究和項目評估方面的內容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結合上述案例素材，就房地產項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

一、房地產項目可行性研究報告的編制要點

(一)平衡計算項目的物資投入、產出

生產性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產原材料、輔助材料、水、電、氣、產出產品及廢料等。遵循質量守恒定律，保證輸入系統物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質量守恒定律為指導，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質量，詳細反映出項目投入與產出物數量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產品及副產品的銷售總量及收入，確保項目財務評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產出物計算錯誤、投入物及產出物數量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導致財務評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應以能量守恒定律為指導進行用量計算，進而為項目方案選擇、設備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據。

(二)保證建設投資、內容、工程量的統一、對應

投資項目可行性研究報告與項目規劃、發展研究及課題存在一定聯系，也存在本質上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內，有效的提出框架式工程建設方案，并要求其中所包含的工程建設內容、工程量及工程投資相互關聯，相互統一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設方案中，工程內容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。

(三)在資產保全原則的基礎上進行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發所涵蓋的各項信息、數據、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、項目建設其他費用、建設期利息、基本及漲價預留費等構成項目建設投資總費用。項目投資估算要遵循資產保全原則，原則中規定，項目開發過程中，用于項目建設的資金要素及費用都應形成資產，根據不同形態可分為有形資產及無形資產。因此，建設投資中資金要素及費用應包含：項目原有固定資產，應將其轉化為現值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權；購置及自有的無形資產，要作價后計入總投資；設備購置費用及附屬費；項目投產前的技術開發費用；國家及行業規定收取的相關費用；工程建設包含的臨時設施費、維護費及大型設備遷移費。

(四)在建設方案中明確項目的工程量

項目公用工程建設方案是一項在生產過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應對物質來源、用量及供應方案進行明確闡述，并以此為依據，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應全面詳盡，不能只側重工藝的比較、選擇及論述，還應對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優化項目方案。同時，還應全面分析論述公用工程建設方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。

二、房地產項目評價中的市場調研

房地產項目開發是以市場供給為導向，以盈利為目的的投資活動，市場調研分析和市場、產品定位都對房地項目開發具有決定性影響。因此要全面開展市場調研，對市場進行有效預測，并以此為基礎，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。

1.房地產開發項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經濟情況及主要增長領域進行全面分析，發現并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經濟周期或房地產周期的哪個階段，分析區域經濟概括，預測國家及地區短期就業趨勢。確認區域內支柱產業及其產品。了解區域整體規劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產政策及未來發展趨勢進行短期預測，分析未來產業、市場及價格變化，對未來開發形勢及行業總體發展進行預測。

2.房地產開發項目區域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現狀并進行短期預測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區域內就業情況、人口綜述、家庭規模及結構、收入情況，預測區域內市場需求類型。還要進行消費情況調查，了解住房需求情況及區域消費能力，判斷區域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區域對流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產開發項目目標市場分析。主要是針對規劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發項目未來市場份額，明確項目產品競爭優勢。主要包含對項目區位、交通、配套設施、價格、房型結構、消費者心里、生活品質要求等。

4.市場的選擇與定位。房地產開發項目市場分析是在掌握市場信息基礎上進行的，只要包含房地產市場需求信息、供應信息及交易信息等。房地產市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產品市場。對于市場的定位，應分析區域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發，考慮市場未來發展趨勢，對目標市場進行有效預測，指導項目開發。房地產開發項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規律，結合項目自身條件及社會經濟環境確定項目產品價格，考慮區域發展潛力及階段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產品競爭力。分析項目構成因素及未來發展潛力，走品牌發展的道路，突出項目規劃創意的優越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態環境優越等。

三、房地產項目評價的內容、方法

(一)制定設計評價指標

房地產開發項目設計評價指標要考慮多方面因素，實現各影響因素相互統一，提升并完善項目使用功能。項目設計關系到到建筑、結構、防火、節能等相關專業，專業性強，設計較為復雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構思、創意、平面設計及立面等因素。以產品定位為基礎，開展建筑設計工作，不斷完善產品使用功能，在提升項目質量及科技含量的前提下，實現戶型設計、住宅空間設計及住宅套型模式的優化、統一。

(二)對項目整體規劃的評價

在充分考慮項目建設條件及控制性規劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設施、交通條件等，以市場定位為基礎，全面進行項目規劃。

(三)項目的財務分析

房地產開發項目的評述要從財務評價及綜合評價進行考慮。財務評價是在現行財稅制度及價格體系的基礎上，準確計算房地產項目財務收入及住處情況，通過合理分析項目財務盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產項目財務可行性，并進行風險預測，是項目評述的主要內容。綜合評價則是從區域及社會經濟的角度出發，通過對社會經濟效益及費用的計算，分析房地產開發項目對社會經濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。

(四)制定合理、系統的財務評價指標

財務評價是在國家現行的財稅制度及價格體系基礎上進行的，對項目直接發生的財務效益及費用進行分析、計算，進行財務報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務狀況進行全面考察，準確判斷房地產開發項目財務可行性。房地產開發項目綜合經濟數據及評價指標包含對項目的設計規模、經濟數據、財務評價指標。設計規模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經濟數據主要是指項目的總投資額、產品投資、資金籌措及各項稅費等；財務評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關指標。

綜上所述，房地產項目的開發運作，若要在長時間的建設周期內有效規避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發現問題、改進方案，保證后續業務流程的穩定運轉。

參考文獻：

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[2]巫世峰.房地產項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技,2006(05).

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關鍵詞：房地產；管理策略；項目管理

中圖分類號：TU7 文獻標識碼：A 文章編號：

1 項目決策期的管理

1.1 明確市場定位，核實經濟指標。

做好市場預測，將市場脈絡把握清楚，確定建設標準，找準房地產目標消費市場，選擇合適的建筑特點、營銷手段、價格方案、項目經營規劃、開發方式。擬定出投資規模可行性方案、項目成本、數量、投資收益等方面的經濟指標。節約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產項目普遍存在高投入低產出的情況。其原因是多層次的。比如說房產功能的不完善，投資成本過高，質量達不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準確。

1.2 優化規劃設計，保障準確決策。

房地產的規劃設計是項目最終品質的關鍵影響因素，好的規劃設計需要自景觀與環境著手，盡力使地產項目中的建筑開窗見綠，實現安居社區與花園社區的形式。房型設計應當充分照顧到該區域的氣候情況、居住情況及市場發展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現多元化態勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質充分融入其中。從景觀著眼進行規劃布局，結合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當中來。根據當地的氣候情況及產品的市場定位現實，整合出一套能夠適合于實施的先進技術，且保證技術的成本效益，力爭得到最大的投資回報。

2 項目設計期的管理

項目設計時期是房地產管理尤其是成本管理的最為關鍵的階段，也是處理經濟與技術之間矛盾的緊要環節，對于房地產整體管理具有十分顯著的意義。

2.1 選擇合適的設計單位。

地產項目的設計水平，對于成本控制等管理內容具有決定性的意義，采取方案設計的競標形式，獲得最優化的設計方案，可以實現既定的項目功能目標，包括質量目標、成本目標以及效益目標等等。也更加方便于在適用先進科學技術方面，減少工程造價。

2.2 完善優化的設計方案。

在項目設計過程中，多種方案應當進行經濟上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節約成本的方案，比如有些地產設計方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設計出很多形狀特異的建筑，復式輪廓一方面浪費了結構成本，另一方面也不利于建筑安全。應當開展科學的方案比選與論證。在使地產項目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優化的設計方案。明確建筑物結構、布局、建筑材料、設計標準等同項目成本的關系。

2.3 注意設計的標準與限額。

建筑自身產業化的發展需求，要求房地產企業做出相應的設計方案調整，項目中的所有構件與配件，只要條件允許，都應當進行標準設計。采取廣泛的標準式設計，能夠很有效地節約設計力量，減少設計時間，提升勞動生產效果。加快工程建設的步伐。限額設計以投資估算書控制并保證設計標準與造價指標的順利實施，可以有效避免設計深度達不到規范要求，或者是選用標準不當形成的安全系數降低問題。

3 項目實施期的管理

通常情形下，地產項目實施期的管理更注重于規范化地實施各系統方案，對于成本糾偏的作用影響不大，而項目實施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

3.1 做好施工與材料采購招標工作、做好合同管理工作。

地產項目應當建立準確翔實的管理組織機構與成本控制管理規范業務流程，項目的實施過程中應當有切實可靠的施工圖預算、投資預算、工程概算間的動態管理手段。做好施工與材料采購招標工作，建立全面而動態化的材料價格、設備價格信息資源中心，建立材料設備分包工程的分項指導價格體系，體系中應當包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內容。用以指導工程中的價格核算，做好市場材料的調研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價格把關，對甲供材料進行合理分包，各設備材料在供應時期都要將價格與質量控制在合理的范圍內。做好工程造價計價與合同計價工作，合理的計價運作模式，對于項目的細節管理非常重要。

3.2 做好施工現場管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規范操作、嚴格執行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現場管理的首要工作原則。通常項目的變更簽證，其目標數額都要控制在總合同規定價格的百分之五以內。工程量與工程價格簽證要用會簽來決定，按照項目的限額標準，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業務流程應當以節約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經主管經理審核批準。所有的工程變更都應當在審查論證的前提下進行，在項目實施過程中，一般來說只負責處理同當前施工關系密切的相關變更。派遣工作水平突出的甲方現場代表，規范現場工作流程，注意工程質量、成本與工期管理，落實預算體系制度，嚴格預算管理，確保預算始終控制在計劃之內。最后應該注意的是施工隊伍的整體管理。

4 項目完成期的管理

4.1 注意地產項目的全程審計。

項目審計不應當僅僅是竣工審計與事后審計，還應當包括事前審計與事中審計。所謂的事前審計，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關，避免出現不必要的錯誤。而事中審計（施工期的過程審計）則更具有效益性與針對性，如果事中審計做好，可以起到事半功倍的良好效果。

4.2 使人盡其才，物盡其用。

要想使地產項目的整體投資效益得到提高，企業一定要在工程管理的重要環節中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業用工的人性化。我們應當了解，雖然企業的管理模式是先進的，可是因為個別工作人員的積極性不高，業務水平有限、責任心不強，都會使工程管理出現很大的漏洞，為企業帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業的競爭，其核心內容應該是人才的競爭。

4.3 做好地產項目完成之后的系統評估。

在項目竣工以后的結算審核的前提下，把項目造價材料與結果分析匯總至數據庫當中去，給后續管理工作提供準確的數據參考，這也是企業考察項目績效的根據。企業應當會同各項目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經驗與失敗教訓，并提出今后的工作改進方案，方案下一階段的綜合管理。

5 結束語

很多管理實踐都同時得出這樣一個結論，不同管理時期對房地產管理效果的影響是存在很大差異的。其中項目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產項目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細節上，做好每一步的管理落實。 從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產項目管理，減少運營成本，人為因素占據主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進行的房地產項目管理，已經成為當務之急。只有用科學審慎的態度，去糾正過程中出現的各種問題，才能在保證工作質量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產投資工作處在可防可控的范圍內，使企業處在市場中的不敗之地。

參考文獻：

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