土地評估法范文

導語：如何才能寫好一篇土地評估法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：評估方法；地價內涵；差異

1 幾種主要評估方法的地價內涵分析

1.1 基準地價系數修正法（簡稱“基準地價法”）。

基準地價法是運用政府公布的基準地價，按替代原理進行評估的一種方法，其核心是基準地價與修正體系。基準地價是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調控決策提供參考信息。基準地價主要反映某地區的地價空間分布規律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導作用。由此可見，基準地價法主要是從市場管理的角度進行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。

1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。

收益還原法是根據預期收益原理，將待估對象按預期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當長的時間，通過待估對象的收益實現自己的預期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。

1.3 假設開發法（或剩余法）。

假設開發法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發，通過對待估對象進行開發或轉售，從而獲得預期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設開發法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發或轉售，而這種開發或轉售一般都是短期內完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機性質。由此可見，假設開發法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.4 市場比較法。

市場比較法是根據替代原理，利用已成交的交易案例，推導待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達成交易的地價代表買賣雙方都認可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發或轉售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據貢獻原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發生的各項成本，代表了待估對象的權屬人應獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權屬人的角度出發，評估待估對象至少應該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應該是一個“保本型”地價。

2 各種類型地價的差異

從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。

“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高。

從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應該高一些。

2.3 “長線投資型”地價適中。

相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩定的投資匯報，風險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。

從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。

3 不同評估方法評估結果的協調

根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。

但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。

評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現實市場環境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。

4 結語

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關鍵詞:土地整理;經濟效益;效益評估

前言

我國是人口大國，土地問題一直困擾著我國的全面發展。因此，很早以前我國就對土地資源進行了大規模的整理，主要是為了提高土地利用率以達到解決土地資源矛盾問題的目的。但是由于土地整理機制及經濟效益評估機制還不太完善，使得我國土地資源整理工作成效所收甚微。如何很好的開展土地整理資源的工作并提高經濟效益評估機制工作成效，成為了人們熱點關注的話題。

一、我國土地整理現狀及經濟效益取得

所謂的土地資源整理，就是依照土地規劃的具體要求。對土地重新進行結構調整，并對土地資源進行合理劃分與運用。這種土地資源的整理對于改善生態環境、提高土地利用率、確保土地的持續利用率具有重大意義［1］。隨著我國經濟的高速發展，土地的運用程度達到了一定高度，土地資源整理已經成為必然趨勢。在我國土地資源的緊缺，已經嚴重影響我國的經濟發展速度。通過土地資源的整理，優化土地利用結構、提高土地利用率對我國可持續發展具有重大意義。在人均土地資源占有量極小的背景下，我國已經開展了一系列土地資源整理工作，并取得了一些成效。1998年開始，我國組建了土地管理中心開始了土地資源整理工作。并在之后的幾十年里，在全國多各省份的地級市都設立了土地整理的專門機構。并在工作中已經取得了一定成效，為日后我國的土地整理工作提供經驗及理論指導。目前土地管理重心，不在只著重農村土地資源的整理，城市土地資源整理也進入了土地資源整理工作的重心。這一指導重心的改變，對我國土地資源整理具有促進作用，加快了我國土地資源整理的進程。

二、我國目前土地整理資源與經濟效益評估方法缺陷

土地是人類生命之源，也是國家建設的重要保證［2］。因此，進行土地整理資源工作勢在必行。我國土地整理的資源工作的缺陷致使在維護生態環境、保護耕地資源、土地使用結構方面的工作進展效果不理想。只有找出問題根源才能有效及決問題，我國現行的土地整理資源與經濟效益評估方法究竟具有哪些缺陷。

(一)評估有效性差

目前我國土地亂用、濫用現象嚴重致使土地利用率很低，所產生的經濟效益也不高;土地布局混亂，沒有合理的土地布局，就無法使得每塊土地發揮其應有的作用，造成了土地資源的嚴重浪費;而我國現行的經濟效益評估方法，忽視了生態環境、資源環境以及社會經濟等方面的影響的考量，致使評估內容過于片面。并且只對階段性經濟效益進行了評估，而沒有從全局長遠的方向考慮土地資源所產生的經濟效益。還有對于經濟效益的評估依舊停留在農業用地方面，對于城市建設用地整理力度不夠、重視程度不高。評估內容具有明顯的缺陷性、片面性。

(二)指標體系不健全

影響評估職能和效果的關鍵在于評估指標的準確性及全面性。我國現行的經濟評估辦法，缺少對社會生態環境及經濟效益的評估指標［3］。并且還存在著指標量化程度不夠的現象，使得評估工作存在巨大誤差。導致了評估體系的不健全，致使了土地資源整理工作無法發揮其實際作用

三、土地整理的資源與經濟效益評估方法的改進策略

目前世界先進國家幾乎都對土地資源進行了整理工作。雖然我國經濟效益評估起步較世界發達國家晚，并還存在著許多問題。但只要結合我國國情，在借鑒他國先進土地資源整理經驗，完善我國經濟評估工作將變得順利。

(一)建立數學模型評估模式

數學模型評估模式中包含灰色系統模型、遺傳算法等具有準確性高、計算精準等優勢的計算辦法。由于我國目前評估指標不健全、評估誤差大的缺陷。引入數學模型評估模式可以實現以科學的方式進行指標量化以使經濟效益更加直觀化。

(二)構建第三方評價體系

擴大評估渠道與評估范圍是加強評估質量，提高評估內容有效性的有效方法。因此，我們要建立一個不隸屬于政府的第三方評價機構［4］。多傾聽社會公眾的客觀意見，并對有效信息進行篩選，使評價內容和評估體系得到完善。另外要完善社會評估監督機制，加強對土地資源整理工作及經濟效益評估體系的監督。以確保土地資源整理工作的順利進行。使我國土地資源得到合理利用，解決我國土地資源緊張問題。

四、結語

土地資源整理，對于一個國家的整體發展具有重大意義。目前，我國土地資源整理及經濟效益評估方法還存在著許多弊端。為確保我國土地矛盾、土地資源緊缺、土地結構混亂等問題，提高對土地利用的重視程度，轉變土地整理工作的方向、完善相應的法律法規是十分必要的。

參考文獻:

［1］王旭．土地開發整理項目的評估模式研究［D］．新疆農業大學，2005．

［2］鄭華偉．農村土地整理項目績效的形成、測度與改善［D］．南京農業大學，2012．

［3］劉向東．黃河故道地區土地整理項目綜合效益評價研究［D］．河南大學，2008．

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關鍵詞：收益還原法；新技術思路；土地評估

中圖分類號：X703文獻標識碼： A

收益還原法（以下簡稱收益法）是評估的重要方法之一，無論在土地評估、房地產評估還是資產評估，收益法是常用的評估方法之一。隨著房地產市場的快速發展，收益還原法的技術思路出現一些新的變化。

1 收益法的原理及特點

收益法基于預期收益原理，是在估算估價對象未來每年預期收益的基礎上，以一定的還原利率，將估價對象在未來每年的純收益折算為評估時點收益總和的一種方法。收益還原法是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法。運用此方法在估價時，是把購買估價對象作為一種投資，即購買價款作為購買未來若干年收益而投入的資本。

收益法具有以下幾個比較明顯的特點：

（1）收益性。投資該估價對象應能夠獲得一定的收益，或具有潛在的收益。如果沒有了收益，則就沒有了所謂將收益還原得到估價對象的價值了。例如公共免費使用的建筑，基本沒有收益，因此不適合采用收益法評估。

（2）預期性。從投資的角度，投資者購買了估價對象后，是通過估價對象的未來收益來實現投資收益的。因此投資者購買估價對象時必須預計估價對象未來能獲取的收益以及收益方式，而其愿意付出的購買價格也是基于這個預期收益來確定的。由此可見，從收益法的角度來看，估價對象未來的收益能力和收益方式都是影響估價對象價值的重要因素。

（3）折現性。未來的收益必須通過折現，才能得到估價時點下價值，這其中涉及到收益法中一個重要參數――還原利率。還原利率除了考慮資金的時間價值，更重要的是反映投資者的預期收益，即投資者在該項投資中期望所獲得的收益。從財務分析的角度來看，還原利率實際上就是內部收益率。

2 收益法技術思路的變化

隨著近年來房地產市場發展的速度加快，房地產收益形式及收益能力出現了新的變化。尤其是在住宅市場，原有的購買―出租模式已經滯后于房地產市場發展的速度。表現比較明顯的是租金的增長速度較大落后于售價的增長速度，由此造成按購買――出租模式下的投資收益率越來越低，也就是說用租售比法測算得到的還原利率越來越低，甚至低于國債的收益率。從投資的角度來看，這項投資已經逐漸變得不可行了。但是，近年來住宅房地產市場的交易卻越發活躍，這其中除了剛性需求，投資需求也占有較大的比例。這種現象反映了投資收益率并不是越來越低，反而可能是越來越高，只是收益形式有了新的變化。

由此可見，住宅房地產市場預期收益能力和收益形式已經改變。雖然從表面上看每年的收益能力降低了，但是住宅投資的主要收益形式已經由每年出租收益改為持有幾年后的轉售收益，而且這個轉售收益的收益能力往往比每年出租收益大得多。這種投資模式與傳統每年出租的投資模式最大區別就是持有期的大大縮短。傳統投資模式的持有期是長期的，甚至是整個收益期，更注重的是長期穩定投資收益。而新的投資模式持有期一般只有5年，甚至更短，更注重的是短期投機收益，這種投機收益是具有較大風險的，因此其要求的回報率更高。

基于這種變化，收益法的技術思路也做了相應的調整，將整個收益期分成了兩段，第一段為持有期，第二段為轉售期。持有期的收益按傳統的方法折算還原，然后再將轉售的收益另外折算還原，最后將兩部分收益的價值相加即得到估價對象的價值。

估價基準日出租出租 出租出租轉售

持有期

新技術思路下房地產評估的計算公式：

P=A/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n

其中：A――持有期內的第一年純收益

F――持有期后的轉售純收益

r――持有期的還原利率

d――持有期的收益遞增比率

n――持有期

3 新技術思路應用于土地評估碰到的問題

按上述收益法新的技術思路，則土地評估中收益法的計算公式應為：

P=A/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n

其中：A――持有期內的第一年土地純收益

F――持有期后的轉售土地純收益

r――持有期的土地還原利率

d――持有期的土地純收益遞增比率

n――持有期。

對于空地租賃的案例，這個公式可以直接套用。但是實際空地租賃的案例比較少，而且這種短期投資的形式更少，空地租賃的大部分是長期投資。而土地評估中收益法應用的最多的是已建成建筑物的土地價值評估。對于這類評估，上述土地評估收益法的新計算公式中持有期部份的參數均可以按原有技術思路求取，但持有期后的轉售土地純收益怎么得到？這個是困擾收益法新技術思路在土地評估中應用的重要因素。

4 問題的解決方案

從土地評估的收益法技術思路來看，土地的純收益等于房地產純收益減去房屋純收益。因此轉售的土地純收益也可以用轉售的房地產純收益減去轉售時房屋的純收益，公式如下：

轉售的土地純收益=轉售房地產純收益-轉售時房屋的純收益

轉售房地產純收益=轉售房地產價值-相關費用（包括手續費、中介費、稅費等）

轉售時房屋的純收益=(P房-PMT房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n

PMT房= P房/(1-1/(1+R房)m) ×R房

其中：P房――估價時點的房屋現值

PMT房――房屋年純收益

R房――房屋還原利率

n――持有期

m――總收益期

5 還原利率的差異

從上面的分析可見，還原利率實質上是投資內部收益率，因此對于不同的投資，內部收益率是不相同的。也就是說新技術思路下的還原利率與原技術思路下的還原理利率在內涵上是不一樣的，但是其求取的原理還是一樣的，求取方法仍采用市場提取法。

通過對廣州市10個區域100多個樣點進行統計分析，發現在目前的房地產市場下，房價上漲速度比較快，年平均漲幅達到10%以上，由此統計得到的還原利率也超過了10%，遠高于出租的回報率，也高于國債利率等這些無風險投資收益率。當房地產價格年平均增長率下降時，統計得到的還原利率也相應降低。由此可見，這類型投資的還原利率與房價的年平均增長率程正相關的關系，基本上約等于房價的年平均增長率加上出租的回報率。

而原技術思路下的還原利率是基于穩定長期投資的內部收益率，還原利率不高且穩定，通常比無風險投資收益率稍高一些，風險大的投資還原利率更高。

因此，對于上述公式中的還原利率有所區別，其中持有期的土地還原利率屬于短期投資內部收益率，風險較大，還原利率較高，而且與房價上漲幅度密切相關。計算轉售時房屋的純收益中所用到的房屋還原利率是整個收益期的房屋還原利率，屬于長期投資型的，風險偏小，還原利率不高。

6 舉例

某人購買了一套60平方米的新房，購買價格120萬元，使用年期70年，一次性付款，購買后即出租，每月租金2000元（假定為凈收益），預計這套房子5年后可以170萬（實收）價格轉售，估價基準日類似房屋的重置價為30萬元，房屋還原利率為7%，持有期土地還原利率為10%。現要評估這套房所在土地的價值（評估時點為購買房屋的日期）。

求解：

房屋年純收益= P房/(1-1/(1+R房)m) ×R房=300000/(1-1/(1+7%)70) ×7%=21186

轉售時房屋的純收益=(F房-PMT房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n =(300000-21186÷7%×（1-1/(1+7%)5）)×(1+7%)5=298930

轉售的土地純收益=轉售房地產純收益-轉售時房屋的純收益=1700000-298930=1401070

土地價值=2000×12/10%×[1-1/(1+10%)5]+ 1401070/（1+10%）5=960933

7 需要注意的問題

從上面的例子可見，計算得到的地價非常高，約占房地產購買價格的80％，主要受以下兩個方面因素的影響：

1、房屋重置價

從上面例子中的參數可見，房屋重置價僅占購買房地產價格的25％，五年后轉售時房屋的純收益也僅有29萬左右，因此當房價已經漲到170萬時，計算得到轉售的土地純收益達到了140萬左右，即使經過折現，這部分貢獻給予土地的價值達到了87萬左右。由此可見，房屋重置價的確定對土地價值的影響比較大。只有確定合理的房屋重置價才能還原得到合理的土地價值。從價值理論來看，房屋重置價不僅僅是房屋的建設等費用，還應包括一定投資利息和利潤。

另外，當房價在增長時，是否房屋重置價也應該是隨之變化？變化規律如何？這有待進一步深入研究。

2、預期房價增長率

從上面的例子可見，五年后房價從120萬漲到了170萬，漲幅達到40％左右，年平均增長率約為7％左右。由于房價的大幅增長，導致土地純收益也大幅增長，從而測算得到的土地價值比較高。也就是說，這種方法計算得到的土地價值，是一種投資價值，是基于預期未來房價有一定漲幅情況下的土地價值。由此可見，預期房價的增長率對土地價值影響非常大，預期房價的增長率越高，土地價值越大。

但是，在目前房地產市場變化比較大，而且政府宏觀調控頻繁的情況下，預期房價增長率存在一定的不確定因素。

參考文獻（References）:

[1] 中華人們共和國國家標準.城鎮土地估價規程[S].北京:中華人們共和國國家質量監督檢驗檢疫總局,2001 NO.1:50.

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本文的研究問題為:為什么環境影響評估制度無法解決目前臺灣土地開發時所面臨的沖突困境?主要原因為何?面對這個問題,環境影響評估制度可能必須做何種更張,以適合臺灣民眾的需要,進而來解決環保抗爭與經濟成長之間的沖突?

1土地開發之困境與環境影響評估制度之建立

臺灣過去因為追求工業及經濟之快速發展,嚴重忽略了自然生態環境的保育,致使環境污染事件相當頻繁。許多大型的開發案都受到民眾的抵制,而無法順利的動工興建。為了解決這個問題,并平衡環境保護與經濟成長之間的矛盾,環境影響評估制度乃逐漸的受到重視,企圖透過此制度的建立與實施,一方面能夠保護臺灣的自然生態與社會環境,另一方面則是繼續保持臺灣的經濟成長,由此創造出彼此雙贏的局面。然而,何謂環境影響評估?依現行“環境影響評估法”第四條第一項第二款之規定:“指開發行為或政府政策對環境包括生活環境、自然環境、社會環境及經濟、文化、生態等可能影響之程度及范圍,事前以科學、客觀、綜合之調查、預測、分析及評定,提出環境管理計劃,并公開說明及審查。環境影響評估工作包括第一階段、第二階段環境影響評估及審查、追蹤考核等程序。”由上述對于環境影響評估的定義可知,非常注意科學及客觀的評定辦法,企圖由此辦法來作為開發政策的主要之判準。而科學及客觀似乎被劃上了等號,只要是符合科學的,就是屬于客觀的,其應不包含主觀的成分,因此是可以為一般社會大眾所接受的。再者,何種開發行為必須經過環境影響評估呢?根據該法第五條之規定,下列開發行為對環境有不良影響者,應實施環境影響評估:(1)工廠之設立及工業區之開發;(2)道路、鐵路、大眾捷運系統、港灣及機場之開發;(3)土石采取及探礦、采礦;(4)蓄水、供水、防洪排水工程之開發;(5)農、林、漁、牧地之開發利用;(6)游樂、風景區、高爾夫球場及運動場地之開發;(7)文教、醫療建設之開發;(8)新市區建設及高樓建筑或舊市區更新;(9)環境保護工程之興建;(10)核能及其它能源之開發及放射性核廢料儲存或處理場所之興建;(11)其它經中央主管機關公告者。前項開發行為應實施環境影響評估者,其認定標準、細目及環境影響評估作業準則,由主管部門會商有關部門于本法公布施行后一年內定之,送有關立法部門備查。根據此法條第二項之規定,環保部門后來訂立“開發行為應實施環境影響評估細目及范圍認定標準”辦法,許多土地開發行為因此在開發之前都必須實施環境影響評估,等到通過之后才得以開發營運。因此,此法的實施對于臺灣之土地開發確實帶來了相當大的沖擊。

2科技就是客觀中立的嗎

環境影響評估的實施非常強調科技的重要性,這可由該法第四條之內容得知。每當政府或是大企業面對著嚴峻的環保抗爭時,科技理性就成為它強而有力的辯護武器,解決環境污染的根本辦法就是科技不斷的創新及改進。在這種思維底下,政治及社會方面的價值觀,如民主參與、社會公平、環境及生態的均衡發展等,都被置之一旁而無暇顧及了。換言之,地方社區的價值及其社會意義已在科技決定論的意識型態底下,被摧殘的支離破碎。然而,這種科技決定一切的論點受到民眾的強烈質疑及反對,因為他們已逐漸體驗并認識到科技帶給人們的負面影響(Norgaard1988,610)。由于不斷惡化的生存環境已促使基層民眾群起抗爭,積極要求參與政府制定決策的過程,所謂的科技中立之說及科技是純粹追求事實而不考慮任何后果的立論,已經為環保工作者所拒絕(Freudenberg&Stei-nsapir1992)。為了保持科技至上及經濟效率第一的價值觀能夠支配整個社會,Edelstein(1986/1987)指出,政府技術官僚經常想出辦法來避免科技及市場的運作遭到民眾參與的干擾,行政程序的設計是為了要避免市民的參與,即使有些市民被邀請來參加,他們也只是代表著象征的意義罷了。另一方面,Freudenberg&Steinsapir(1992)也表示,政府及企業界通常把那些原本是政治的事件轉變成科技的問題,因此,去解決這些問題的方法就是要仰賴專家而不是民眾的民主參與。因此,現代化觀念強調科技的結果,使得環境問題都被化約成科技的問題,解決之道也唯有依靠科技的手段,至于人類的行為或是選擇,則并非是考量的重點。因此,Redclift(1994,31)就指出,當人們把自己與科技分離時,并將責任委由科技來承擔時,人們就很不可能為那些因自己的行為所造成的不良環境后果來承擔責任。諸多環境問題,如溫室效應、臭氧層破洞等問題,就皆被視之為外部性問題,解決之道,并非依賴人類的一起努力,而是必須依賴于少數精英專家。此外,重視科技的另外一個意涵,就是誰掌握了科技,也就擁有了社會的權威,對于未來發展具有絕對的影響力量。Goldsteen&Schorr(1991)所強調的,在決策過程之中,當民眾面對環境風險時,民主的參與是絕對有其必要,科技的決定必須要并入民主的過程當中。而當正規的政治管道無法容納他們的參與時,來自于民間社會的直接行動或許就成為市民不得不采行的手段。

3環境規劃理念的變遷

賦予地方社區對于未來發展的自,開放并且公平參與的權力結構,不再完全倚賴于技術精英的指揮,可謂是環境影響評估主要重點。這種理念其實在過去的規劃理論思辨中,就有學者大聲疾呼其重要性,例如Davidoff(1965)提出了倡導規劃的概念(advocacyplanning),建議規劃者必須幫助民眾參與,并應該特別協助那些無法參與的弱小團體。在Davidoff之后,Friedmann(1973)也提出了類似的接觸規劃理論(transactiveplanning)。認為規劃者與被規劃者之間的關系必須做結構性的調整,他指出規劃者與被規劃者必須多進行對話,經由這種對話接觸,彼此將可以交換知識,進行互相學習,然后一起把知識轉化為行動。Grabow&Heskin(1973)大力批評所謂的理性規劃學者所堅持的科技及客觀的理念。他們要求徹底的更改這種規劃模式,將規劃的權力分散,轉交給能夠促進人們發展的社區及社會。另外,為了追求一個民主的規劃過程,幫助民眾直接參與,Forester(1982)繼Davidoff(1965)提倡的倡導式規劃之后,提出進步規劃(progressiveplann-ing)的理念。他藉由Lukes(1974)所述“權力三種面向”的理念,指出規劃過程中的信息往往因政治及經濟等結構性因素而被扭曲,在這種情況之下,規劃者的主要任務即是避免這種情事的發生,讓民眾能夠接觸到正確的信息,了解政治經濟不公平的結構關系,如此一來,民眾才能夠被賦予批判的力量,而真正的民主規劃過程才有可能達成。Forester(1996)深受Habermas的影響,認為過去以科學為主的化約方法根本沒有辦法來解決復雜的社會問題,因此進一步指出,唯有透過用心溝通,并仔細傾聽民眾所講的的故事,才是規劃的主要內涵。因此,規劃理論的主要內涵已由過去所強調的實質規劃轉變為重視溝通過程,規劃被視之為交互主觀、互相學習的辯論過程(Healey1996;Innes1998,1999)。由此觀之,規劃理論正處于一個典范交遞的年代,論者習以“現代化”及“后現代化”相稱(Beaureg-ard1996;Healey1996)。以往的主導者理性規劃模式已受到相當多的質疑,因為長久以來局限于科技理性的觀點已經變成了一種支配霸權,它將許多其它重要的想法(如道德、公平、審美觀等)皆排除在外,認為彼等不值得人們的眷戀,而也唯有建筑于科技理性之下的行動才算是人類文明的進步。如此一來,在這種追求進步的理念之下,資本的重要性往往凌駕于對于人類及環境的關懷,規劃理論的重心反而是以促進經濟成長及競爭力為主要的考量。如今,這種建基于對于現代化理念追求的規劃理論正面臨了相當大的挑戰,人們不再相信科技理性是唯一的判準。由此可知,一個仍然是立足于科技理性的環境影響評估概念,自然也會受到強烈的質疑。

4環境影響評估應該有新的制度內容

政府原本期盼環境影響評估制度的建立能夠消除環保抗爭,使得臺灣的經濟能夠持續的成長,而環境保護也能兼顧。然而,這樣的理想似乎是沒有達成,因為在此制度建立之后,臺灣社會的環保抗爭仍然是從不間斷,而且有愈演愈烈的趨勢,這可由近年來反核四及反七輕設廠為例。社區民眾并不相信由此制度所提出的環境影響評估報告書,并且有相當多的質疑。因此,如何賦權(empowerment)予地方社區民眾,讓社區民眾能夠參與于此報告書的制作,而不是僅只于報告書出爐之后的參與說明會及公聽會,應該是一個很值得思索的課題。本文主張,環境影響評估制度至少必須同時賦予地方社區及地方政府進行環境影響評估的權力。也就是說,第一階段的環境影響說明書及第二階段的環境影響評估報告書皆不應該僅有一個版本,除了原本開發單位所提的版本之外,中央政府或者是開發單位也應該提供經費予地方社區及地方政府,由其選擇環境影響評估的專業單位來進行環境影響評估說明書及報告書的制作,然后再提交予審查委員會。“環境影響評估法”第四條第一項第二款環境影響評估的主要內容,系“包括生活環境、自然環境、社會環境及經濟、文化、生態等”,而對于上述之內容,地方社區民眾應該是最具有資格來表達他們的意見,因此,倘若環境影響評估說明書及報告書的部分主動權能夠由他們來實質掌握,必可大量的減少環保抗爭。于此,所關懷的主要重點為,信息之擁有往往是環境影響評估的主軸,擁有信息其實就是擁有權力(Forester1982),缺乏信息之一方是無法與擁有信息之一方來進行競爭。本文主張環境影響評估制度應該要嘗試讓弱勢團體、地方社區及地方政府擁有他們所需要的信息,并且由此來破除信息之霸權,由不同評估報告書的提出來創造一個公平參與的論述空間,讓各方行動者皆能擁有信息,表達他們不同的關懷,如此一來,透過后續的對話與溝通,才有可能達到彼此都能接受的土地開發共識。倘若上述之建議短期之內無法達成,那么至少也應該盡速修改法律,將環境影響評估報告書的編制權轉移至“環境影響評估審查委員會”,使得該審查委員會能夠擁有環境影響評估專業單位、或者是顧問公司的聘用權,而不是如同現在之作法,任由開發單位來自由的選擇,僅是于事后做“關于目的事業主管機關轉送環境影響說明書或環境影響評估報告書初稿之審查。”也就是說,由審查委員會來主導環境影響評估說明書及報告書的編制,如此一來,所做出來的環境影響評估可能會比較具有公信力,容易獲得社會大眾的認同。至于環境影響評估作業所需的費用應該由開發單位來支出,因為這是彼等必須負擔的社會責任。審查委員會也必須依照現行行政程序法第四十四條至第四十七條之規定,公開其所有之信息,讓地方社區民眾及開發單位皆能獲得信息。在此制度之下,審查委員會的運作因此深深影響著環境影響評估制度的成敗,然而,此處之建議是否允當卻也值得再思慮,這是因為目前的制度已經賦予了委員會過多的責任,因此,再次增加它的負荷是否為彼等所能承擔?再者,該審查委員會的成員組成也是必須給予重視。這里引發了兩個頗值得重視的課題,第一、即當地之居民及地方政府并沒有被包括于審查委員會里;第二、審查委員會充斥了行政及專家的色彩,專家之聘用權并且掌握于主任委員之手,彼等是否能夠真正的代表社區民眾的意見,其實是頗有商榷之余地。倘若審查委員會制度于現階段無法更改,那么解決之道應該要有彈性的作為,即審查委員會應該增加名額,讓地方社區民眾及地方政府有參與的機會。此外,所有審查委員會成員的遴選應該要公開,并讓環保團體及地方社區民眾對于審查委員的人選有表達意見的機會。再者,當審查委員會對于某件重大開發案無法作成決議,或者是彼此之意見相當分歧,而委員們之票決又是抗衡不下之時,例如,當“正反意見同數時”,可能不應該如同該組織辦法第九條所訂定的“由主席裁決之”,此時可能就必須考量公民投票的適用性。因為,土地開發及環境影響評估原本就是一項政治的選擇,在一個民主的年代,選擇的權力應該要歸屬于地方社區民眾所擁有,而不是由專家們來代為決行(徐世榮及陳志仲,1999)。吳介民就指出,“專家決策的迷思是威權時代的遺跡。專家像所有人一樣可能犯錯。此外,專家也不必然比一般民眾更有遠見。…風險的高度不確定性,既然無法由專家保證,那么誰來背書,本質上就是一個政治問題(2000)”。因此,公民投票應該是具有其正當性,他進一步闡述公民投票的內涵:公投的先決條件,是各個團體,協同懷抱不同專業信念的社群,提出正反意見和各種替代方案,提供給選民充分討論之后才舉行投票。在公投的前置作業階段,是各種核能、環保專家、社區運動者和民眾之間互相溝通和說服的過程。這需要相當長的一段時間,例如一年或兩年。這個過程,有助于我們深刻反思快速經濟成長的社會代價和環境成本。投票的結果,不論是贊成或反對核四,由全體公民來承擔這個公共抉擇的風險和政治責任。公民投票決定核四興建與否,可以補強臺灣過去重大公共政策所匱乏的正當性。這也是專家和民眾攜手擺脫專制黑箱作業,謀求“社會和解”的契機。本文基本上同意上述之論點,然而,并不認為公民投票是適用于每一個土地開發案,只有在經過改造過之后的審查委員會無法作成決議,或者是彼此之意見無法統合,委員們的投票結果又是相持不下時,才有適用之可能性,否則付出之社會成本可能會是過于巨大。另外一個值得考量的方法乃是將“公民訴訟”的觀念引進環境影響評估制度當中,藉以提醒并防止政府主管機關怠于執行其應負擔的職務。其實目前國內已經有多種環境相關立法引入公民訴訟條款,例如,空氣污染防制法(第七十四條)、廢棄物清理法(第三十四條之一)、及土壤及地下水污染整治法(第四十九條)等,比較其條文幾乎皆是相同,僅是于第二項之內容有部分文字上的更動。如土壤及地下水污染整治法第四十九條就規定:公私場所違反本法或依本法授權訂定之相關命令而主管機關疏于執行時,受害人民或公益團體得敘明疏于執行之具體內容,以書面告知主管機關。主管機關于書面告知送達之日起六十日內仍未依法執行者,人民或公益團體得以該主管機關為被告,對其怠于執行職務之行為,直接向行政法院提訟,請求判令其執行。行政法院為前項判決時,得依職權判令被告機關支付適當律師費用、偵測鑒定費用或其它訴訟費用予對土壤及地下水污染整治有具體貢獻之原告。由上述可知,目前“公民訴訟”條款之精神,主要在于賦予受害人民或公益團體能夠對主管機關疏于履行作為義務之情形提出告訴,藉此督促相關法令之積極執行。衡諸環境影響評估制度,其主要考量在于事前防范或減輕開發行為與政府政策對環境之不良影響,故而在前述制度興革之下,若能參酌前述“公民訴訟”條款之精神,將此一規定納入環境影響評估制度之中,除可強化民眾參與之機制外,并將使環境影響評估制度的流程更形公開透明。

篇5

摘要：在土地抵押評估中經常會存在土地抵押評估目的不明確或者土地抵押估價時點不確定等問題，在很大程度上危害了土地當事人的合法權益。本文主要探討了土地抵押評估存在的主要問題，并且提出了相關的建議，以供有關人士參考。

關鍵詞：土地抵押 評估 問題 建議

隨著我國經濟的飛速發展以及我國城市化水平的不斷提高，我國城市開發以及土地交易等規模急劇擴大，但是由于土地資源具有稀缺性、永續性、增值性與不可替代性等一系列特性。同時土地自身的價格并不是由生產成本來決定的，而是與土地市場的需求量有著十分明顯的關系，具有比較明顯的上漲趨勢以及區域性，因此這在很大程度上使土地抵押評估成為了一項涵蓋比較廣、內容十分復雜、系統性強、綜合性也比較高的工作，同時對土地抵押評估的科學化、規范化與專業化的要求越來越高。但是實際中土地抵押評估卻存在著土地抵押評估的目的與抵押貸款實際操作的沖突、評估對象界定不清楚或者土地資產再抵押評估問題，或者是評估機構和銀行缺乏評估上的銜接等一些列問題，在很大程度上損害了土地合法所有者的合法權益。因此，市場上的評估機構必須要時刻掌握土地價格的形成因素，盡可能避免出現土地抵押評估問題，遵循土地抵押評估原則，只有這樣才能得出比較客觀土地抵押評估報告，進一步保護雙方的利益。

1、土地抵押評估概述

隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，我國的很多銀行都在向著商業銀行轉變著，同時抵押貸款也漸漸替代了絕大多數的信用貸款，而土地抵押貸款在抵押貸款中是比較常見的一種，但是在土地抵押評估中必須要明確土地抵押評估的目的、土地抵押評估對象以及土地抵押評估原則等問題，只有這樣才能避免土地評估中出現的重復評估或者漏評估等問題，才能得出最客觀的土地抵押評估報告。

1.1土地抵押評估特點

雖然土地是一種比較良好的提供債務履行擔保的物質，但是在土地抵押之前必須要進行評估，同時由于土地自身的特性也致使土地抵押評估也具有不同于其他資產評估的特點。首先就是未滿足抵押土地要求的土地不能進行抵押評估，也就是說要進行抵押評估的土地必須要有完整的產權，并且所抵押土地的用途應符合城市規劃的要求。同時土地抵押評估容易受到評估時點、短期強制處分或者是法定優先受償權等因素的影響，因此在進行抵押土地評估中應該根據土地抵押評估特點靈活應變。

1.2土地抵押評估目的

土地抵押的最主要的目的就是為了保證債務人按時履行債務而向債權人提交的一種物質擔保，是債權人降低自身風險的手段之一，而對抵押土地進行評估的目的就是為發生抵押行為的雙方提供雙方都能接受的被抵押土地使用權的抵押擔保價格，但是這里要明確的一點就是擔保價格并不是土地使用權的本身價格，只是抵押雙方協商好的一個價格，同時也是債權人向債務人發放貸款主要依據。

1.3土地抵押評估對象

在發生的土地抵押過程中必須要明確土地抵押的是土地的使用權而不是土地的所有權，這一點在我國頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中有著比較詳細的規定。但是我國的《國資企函發（1994）36號》文件規定了土地抵押權實現和土地抵押權的設定應該分別進行土地評估，也就是說在土地抵押權實現時土地抵押評估的對象為土地使用權的清算價格，而在土地抵押權設定時，土地抵押評估的對象為土地使用權的抵押權價格。

1.4土地抵押評估原則

土地抵押評估不同于其他類的資產評估，為了保證土地抵押評估的客觀性與科學性，土地抵押評估除了要根據土地自身的特性以外還必須要遵循一定的原則。首先土地抵押評估要遵循真實性原則，在評估過程中要務必核實抵押人產權的真實性，同時還要詳細計算所抵押土地的面積，嚴謹土地抵押評估中出現虛假評估。

2、土地抵押評估中存在的問題

正是由于土地自身的特殊性以及土地抵押評估自身的特點而導致在評估中經常存在一些問題，評估人員必須要積極探究這些問題，然后在工作中盡可能的去避免，保證土地抵押評估的客觀性。

2.1土地抵押評估的目的與抵押貸款實際操作的沖突

這是土地抵押評估工作中經常存在的一個問題，因為很多銀行類的金融機構在對債務人所抵押的土地進行抵押評估時所使用的評估方法基本與房地產評估方法相同，國家并沒有出臺相關的政策規定。而商業銀行等金融機構在發放貸款時仍然按照以前的折扣率進行發放，但是其中的折扣率卻存在著很多重復之處，進而致使債務人所抵押的土地價值比市場價值低的多，直接損害了土地所有者的合法權益。

2.2銀行與有關評價機構缺乏評估上的溝通

這也是在土地抵押評估過程中比較常見的一個問題，因為在銀行機構與專業的評估機構都比較缺乏既懂得評估理論與銀行業務的綜合型人才，再加上銀行與評價機構的溝通上的不足造成了銀行無法了解土地抵押評估結構提交的評估報告是否符合本銀行的有關規程，同時銀行也無法正確的理解土地抵押評估結構為銀行提交的土地抵押評估報告，這在很大程度上增大了土地抵押評估的風險。

2.3對債務人提供的抵押土地描述不全面

每一個金融機構都希望專業的評估機構為其提供一份比較詳細的、全面的抵押土地評估報告，但是在實際評估工作中經常會出現這樣的現象，有關土地抵押評估機構并沒有對評估對象進行實地查勘，實際用途以及區位、實物、權益狀況等進行詳細全面的描述，同時也沒有對預期可能導致土地抵押價值下跌的因素予以分析和說明，這就會在很大程度上會造成土地抵押的重復評估。

2.4空頭抵押風險

有些債務人在其房地產被拆遷之后并沒有及時收回產權證，這樣如果土地抵押評估工作者粗心一些就會在很大程度上造成土地空抵押現象。在另外一個方面，很多企業在建設期內都領取臨時土地使用證，但是土地抵押期限一旦超過臨時土地使用期限，而評估人員也沒有及時進行糾正也會在很大程度上造成空頭抵押。

3、改善土地抵押評估的建議

3.1嚴格遵守土地抵押評估原則

只有嚴格遵守土地抵押評估原則，按照評估程序，才能在綜合分析影響土地價格因素基礎上， 對土地客觀合理價格的估計、推測與判斷。因此評估人員必須要遵循土地抵押評估合法原則與公平原則，因為土地抵押評估必須在法律規定的土地使用條件下進行，同時土地抵押評估的目的之一是要獲得一個公平合理的價格。

3.2加強評估結構與金融機構之間的溝通

只有加強土地抵押評估機構與金融之間的雙向溝通，才能使土地抵押評估機構按照金融機構的有關規程提供土地抵押評估報告，同時也能夠使金融機構真正了解評估機構提交的評估報告。因此金融機構與專業的評估機構都要建立相關的溝通部部門，加強有關土地抵押評估的信息在金融機構與評估機構之間的流通。

3.3采用靈活多變的土地抵押評估方法

由于土地價格受各種因素的影響而不斷變動，因此在土地抵押評估工作紅應該根據土地的性質以及市場狀況選擇比較合適的評估方法。例如在那些待開發的土地評估中可以采用以預測為基礎的剩余價值法，它能夠在計算評估值時考慮貨幣時間價值；當土地市場不景氣時，如果仍舊采用收益還原法去評估土地價值就會在一定程度上使土地抵押評估價格偏低，這時應該采用市場比較法進行土地抵押評估，只有這樣才能保證土地抵押評估的客觀性。

3.4進一步規范土地抵押評估市場

首先各個評估機構必須要進一步完善相關的制度，提高提高從業人員素質，嚴格估價工作行為，嚴禁評估工作中現象的發生，同時評估結構還要積極開展土地估價理論、方法、信息處理方面的培訓工作，給估價人員及時充電。然后國家應該積極完善法律法規體系，進一步規范土地估價行業，嚴格準入條件，控制新增土地評估中介機構，進而使土地抵押評估工作走向法律化、規范化。

參考文獻：

[1]陳日英.淺談土地抵押評估中常見問題及其改進建議[J].世界華商經濟年鑒，2013， （3）

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關鍵詞：土地抵押評估；問題；建議

土地因其具有不可移動性、價值量大和不輕易貶值等優勢，一直被人們認為是一種良好的提供債務履行擔保的物品，土地具有不可移動性、壽命長久，價值最大，保值增值等特點。隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立，各類專業銀行正向商業銀行轉變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。一般，公民，法人或者其他組織向其他公民，法人或者其人組織借款時（其中典型的是向銀行申請貸款），債權人為了減少自身的風險，往往要求債務人或者第三人一起提供合法的土地擔保，為了知道提供擔保的土地的價值，債權人一般會要求債務人提供債權人信任的估價機構出具的估價報告，以作為發放貸款限額的參考依據。但是土地抵押因為涉及到信貸風險，而且要涉及到土地當事人的合法權益等重要問題。如何正確的對土地進行正確的評估，就成為人們關注的問題。

1土地抵押評估的特點

1.1抵押土地需滿足的要求

進行土地抵押時，明確土地產權的歸屬是最基本的要求。土地抵押貸款像其它貸款一樣也具有一定的風險性，所抵押的土地應有明確的土地產權，具有國家頒發的土地使用證；估價人員對所抵押標的突擊進行評估時，首先要檢查是否具有土地產權使用證，并且要到現場進行實地勘察，保證土地的實際情況與產權使用證上的一致；如果進行抵押的土地委托人與土地使用者不是同一人時，應明確二者之間關系，并要求土地使用者提供相關證明。

1.2土地抵押價值

在進行土地抵押時，其抵押價值是進行債權擔保時的價值；抵押的土地不符合法律要求的，就沒有土地抵押價值；對于首次進行抵押的土地，此塊土地本身的價值就是其抵押價值；第二次進行抵押的土地，其土地抵押價值就受到首次抵押的影響，直接影響到其土地的擔保價值，它的土地抵押價值就是扣除已經進行擔保后的差額部分；對于具有一定使用年限的土地的抵押價值，應該考慮其設定的抵押權，并且要考慮當土地抵押的期限滿時，剩下的土地使用年限對土地抵押價值的影響。

2土地抵押評估中的問題

根據《城市房地產管理法》、《擔保法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權可以設定抵押權，同時規定，抵押的土地使用權要進行評估。現將土地使用權抵押貸款抵押權設定時評估中要注意的一些問題作如下探討。

2.1抵押評估的目的與實際操作相沖突

進行土地抵押的目的就是為債務人提供物質擔保，做土地抵押的人并不將土地使用權轉移，對于抵押土地的人來說，設定抵押權就是為了在進行債務擔保時并不將土地使用權轉移或變賣；抵押權進行設定時，就是為進行抵押的雙方提供抵押土地的使用權做擔保的價格，這項價格并不是土地使用權的價格；對于具有抵押權的人來說，抵押價格就是其履行擔保的程度而不是所抵押的土地使用權的價格。

2.2評估的對象不清楚

對于土地資產進行抵押，所抵押的并不是土地的所有權，而是土地的使用權，這在我國《城市房地產管理法》中有明確的規定。此外，在進行抵押權設定時的評估對象與進行抵押權實現時的評估對象，二者是不相同的；抵押權實現時，所抵押的土地使用權必須在短時間內進行出售或者轉讓出去，所產生的賠償費用由抵押權人進行支付，這時進行抵押評估的對像就是土地使用權清算時的價格，應按照清算價格標準來確定具體的清算價格；抵押權設定時，此時轉移的是土地使用權的抵押權，而不是土地使用權，而此時無法確定清償的費用是否由抵押進行支付，所以，此時進行土地抵押評估的對象是土地使用權的抵押權價格。

2.3銀行與評估機構鏈接不到位

當前我國金融機構中，抵押貸款相關工作人員懂得評估理論和技術的專業人員極少，而評估機構對金融機構的業務品種及操作規程也不甚了解。這樣導致兩方面的問題，一是金融機構能否正確理解和使用評估報告；二是評估機構是否給金融機構提供了符合金融機構操作規程的評估報告。目前在現實操作中最為普遍的模式是：評估機構評估出抵押物現狀下的公開市場價值，金融機構按公開市場價值的50%～70%作為貸款額。這種簡單的銜接模式使評估機構對評估理論和方法的靈活運用受到了很大的限制，增大了評估風險。

3抵押評估的改進建議

3.1采取合適的方法規避風險

土地抵押評估價值直接影響了發放貸款的額度，此項值與土地未來的市場價格的偏離程度，直接決定了放貸的風險程度，應采取合適的方法規避風險。1）估價時點的風險規避。評估報告的有效期一般為0.5-1年，評估報告到期以后金融機構以一般都需要重新評估，在土地市場相對穩定時價值變化不會太大，我們沒有必要把估價時點放在不易把握的未來，在土地市場變化較大時，可適當縮短評估報告有效期，并在評估報告中對未來市場變化作必要的分析和風險提示，從而降低了估價時點的風險問題；2）靈活選用評估方法。在進行土地抵押評估時，可以根據實際情況，靈活的選用評價方法，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法以及成本逼近法等；當市場經濟處于蕭條期時，土地市場的前景不容樂觀，人們對于經濟復蘇缺乏信心，此時，應當使用市場比較法進行土地抵押評估，如果采用收益還原法，就會使土地抵押評估價格偏低；3）加強地價動態監測，充分利用地價指數。國土資源部要求各地加強地價動態監測，事實上許多大城市都編制了地價指數，以此監測土地價格的變化情況。合理的地價指數可以剔除土地質量變化對價格的影響，充分地反映出市場供求狀況對土地價格的影響。

3.2規范土地抵押評估行為

對于土地抵押估價人員來說，都應當從理論方法和估價實踐上來規范土地抵押評估行為。理論上主要包括相關概念、原則、方法等的研究；估價規范一般分為行業性的抵押估價規則研究和金融內部的相關技術方法的研究和規范；在實際抵押評估中，應當對抵押物品價值的評價方法，以及抵押評估時的流程等方面進行合理安排，規范具體的操作流程。

3.3金融機構與估價人員建立合作關系

對于需要抵押貸款的，可以根據自己的需要在市場上隨意選擇估價師。以往的業務關系會使抵押貸款人與估價師之間的關系成為尋租關系，造成對抵押物的價值評估過高；在未來的估價市場，金融機構可以直接委托估價師對抵押物進行評估，這樣估價師與貸款人就不會發生金錢上的關系，估價師只需要為金融機構服務，這樣就可以消除對抵押土地的高估現象。

3.4估價機構行業協會定期公布估價師及估價機構的信用情況

行業協會給估價師及估價機構建立信用檔案，內容主要為估價師及估價機構的業績、獲獎情況、投訴情況，并以此作為評級依據，規范估價師及估價機構的執業行為。避免估價師及估價機構人為高估或低估標的價格。

4結語

對于土地估價來說，土地抵押評估是其主要工作之一，因為涉及到信貸的安全和當事人的財產保護，所以它又與一般的土地評估不同。我國目前的土地抵押評估存在著抵押評估的目的與實際操作相沖突、評估的對象不清楚、銀行與評估機構鏈接不到位等問題，針對出現的問題提出了采取合適的方法規避風險、規范土地抵押評估行為、金融機構與估價人員建立合作關系等建議。

參考文獻：

[1]趙小敏，郭熙.區域土地質量評價[M].北京：中國農業科技出版社，2005.

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【關鍵詞】土地價格；因素；評估

一、價格評估的相關理論

1、馬克思地租理論。

馬克思的地租理論是在西方古典經濟學的地租理論的基礎上發展起來的。馬克思不但對級差地租理論進行批判性的繼承，而且創造性的分析了絕對地租理論。對于級差地租，馬克思將它分為級差地租I和級差地租H，他認為土地肥力、位置的差異是級差地租I的形成條件：在同一塊土地上各個連續投資勞動生產率的差異而產生的超額利潤轉化的地租為級差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成經營上的壟斷，使土地所有者獲得持久而穩定的超額利潤，這就是產生級差地租的原因。馬克思進一步提出，由于土地私有權的存在，即使是使用最劣等的土地也必須支付給土地所有者地租―絕對地租。絕對地租的產生條件是農業資本有機構成低于社會平均資本有機構成。

2、土地供求理論。

在現代市場經濟中，土地與其他商品一樣，其價格取決于對土地的供給與需求。馬歇爾A（.Masrhal）l認為，地租的決定原則上應受土地供求的影響，而土地供給受自然條件的限制，土地的自然供給是固定不變的，并且它沒有生產費用，因而也沒有供給價格。因此，地租只受土地需求的影響，上地需求價格則決定于土地的邊際產品價值。馬歇爾認為由市場供求決定的土地價格更接近于土地市場交易價格。但大多數學者認為，在一般的價格決定中，土地的供給與需求都是能夠變動的：價格是二者相互運勸的結果；土地供給既非完全無彈性、亦非有無限彈性。即使在地域性市場的短期分析中，二者的變動也同樣存在。需求的擴大，致使價格上升，從而土地供給數量增加；而價格的進一步上升，又會導致需求減少，使價格回落，土地供給數量隨之減少。

二、影響土地價格評估的因素分析

1、一般因素

一般因素是指影響土地價格的一般、普通、共同的因素，是在一般社會經濟方面對土地價格總體水平產生影響，從而成為決定各個土地具體價格的基礎。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會因素、經濟因素、國際因素等。

①行政因素：行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經濟發展角度出發，制定有關政策，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地利用效益的目的。這種干預，對土地價格影響至關重大。影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策等。

②人口因素：土地需求的本質即人口增長對土地的需求。人口增長可分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即出生人數與死亡人數的凈差值。人口機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。人口增長引起房地產的需求增加，導致土地利用集約化程度提高及土地需求量增大，最終造成地價波動。在單位區域內，影響地價的是相對人口密度，一般來說，人口密度高的地區，住宅用地需求多于供給，供給相對缺乏，因而土地市場價格趨高。

③社會因素：社會發展狀況和安定狀況對地價有很大影響，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。

土地的非成本性和易投機性使土地市場價格不僅可以極大的脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。在市場經濟條件下，由于土地的特殊性，往往決定土地市場價格的并不是政府供給多少土地，或者是需求者實際需要多少土地，而是社會普遍的土地價格預期。當人們預期土地價格會上漲時，土地的潛在需求將轉變為有效需求，一些投機性需求也會趁機“湊熱鬧”，這時的真實需求與虛假需求界線就難以分清，最終土地市場價格將因土地價格預期而上升；當土地價格預期會下降時，一部分現實需求者就會轉變為觀望者，有效需求變為潛在需求，土地投機者與部分投資者退出土地需求者行列，土地需求量減少，土地市場交易價格降落。預期對土地市場價格的影響往往比經濟人口的增長、城市化等因素大得多。反過來，預期受國家政策、經濟人口的增長、城市化、市場信息、輿論導向、土地供給等因素的影響。

三、不同評估方法評估結果的協調

根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。 但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。 評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。

綜上所述：市場經濟條件下，土地價格的形成主要受供求規律與價值規律制約，因此影響土地市場價格的因素也分為兩個方面，一是通過影響土地供求關系來影響土地市場價格，二是通過影響土地開發經營的收益來影響土地市場價格。

參考文獻：

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[2]懷曉晴.土地評估市場亟待規范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.

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【關鍵詞】棕地；評估方法；清理成本

一、問題提出

棕色土地是指在人類的開發利用過程中受到污染的土地，這類土地的再利用由于污染受到很大的限制，其價值貶損嚴重。棕色土地的治理和再開發是一項復雜工程，涉及到生態環境、地理等系統，蘊含許多不確定性和高風險，需要一套行之有效的評估方法。西方國家早在20世紀80年代就開始關注棕色土地污染問題，其中棕地評估問題的研究主要集中在價值影響因素、評估方法和污名。Mundy（1992）認為，受污染不動產收益的影響成分包括環境污染引起收益的減少和可銷售性影響兩部分，Wilson（1994）把受污染不動產的損失分為內部損失、外部損失和間接損失，Ch？琢lmers（1993）、Webber（1997）、Kinn？琢rd（1999）、J？琢ckson（2005）等對市場法、成本逼近法、折現現金流法、抵押權益法、內涵資產定價法、蒙特卡洛模型、調查法、市場訪談法的應用問題進行了研究。

國內學者對棕地價值評估問題也進行了嘗試研究。其中，趙玉杰（2004）等人通過對農業環境污染事故進行分析，運用市場價值法和機會成本法對其帶來的損失進行評估；紀益成等（2007）翻譯了美國Roger M.G roves等人著作，并對棕地價值評估方法進行了介紹；陳燕（2010）、艾東（2010）、張琳（2012）、桂榮芳（2014）等從污染物屬性、棕地價值損失的不確定性、案例研究等方面入手，對市場比較法、收益還原法、成本法和內涵定價法進行了對比分析；姚尚麗（2013）、方盛水（2014）結合企業決策和棕色土地再開發項目的特點，研究了模糊實物期權法、層次分析法、專家打分和模糊綜合評價法對污名價值的計量問題等。

由國內外的研究文獻來看，除了成本法、收益法、市場法三大評估方法，它們還衍生出一些更為實用的方法，這些都是我們可以借鑒過來的。而我國對棕地價值的評估方法研究，主要集中在三大方法中，對其他方法的研究很少。這有待于國內學者共同努力，強化棕地價值評估方法的系統研究，以滿足實務的要求。

二、棕地價值評估方法

在查閱棕地價值評估及其他污染評估文獻基礎上，筆者歸納提煉了六種可使用的方法，并對這些方法使用中的注意事項、技術難點進行了分析，希望對評估師評估工作有所裨益。

意愿評價法的難點是調查問卷的設計，問卷設計時可參考國外一些設計較成熟的問卷，但是還需結合本身的事故特點，且應在問卷上表明土地污染情況、其對人體健康及周邊環境帶來的影響等信息，確保結果的合理真實性。

在實務中，土地價值評估運用最多的是市場法，因為污染土地的污染程度、污染源等不一樣，涉及治理成本、污名的修正時需要特別注意。

除了上述的幾種方法外，國外學者還提出了環境資產平衡法、調查法、期權選擇法、抵押資本分析法等等。除此之外，我們可以通過對傳統方法進行污染因素修正，或借鑒空氣、噪音等方面的價值評估方法和自然資源定價方法，研究一些適用于污染土地的評估方法。

三、研究結論與對策建議

我國對土地價值評估的研究還處于初級階段，尤其是棕地的價值評估，要走的路還很長。針對評估方法，我們需要一個完善的法律體系和準則體系，為評估提供理論基礎；一個全面完整的數據庫，為評估方法提供數據基礎；一個經驗豐富的評估團隊，保障評估的質量。在這些方面我們是欠缺的，因此提出幾點建議：

（1）增加和完善環境方面立法，出臺相關政策。到目前為止，我國還沒有出臺與受污染不動產評估問題相關的準則，實務中都是依照國際評估準則。及早出善相關法律法規，建立健全土地環境保護法律法規和標準體系，才能預防土地污染和降低其造成的環境風險，及推動受污染土地價值評估工作的開展，為評估方法的應用提供依據。

（2）進一步完善技術標準，公開環境數據，為評估提供數據支持。價值評估方法的應用都是以大量數據為基礎的，由此專家和學者需在數據搜集的方法和技巧上進行研究探討。我國環境調查起步晚，數據缺乏，且很多具體的環境數據并未對公眾開放，對評估工作的開展有很大的限制，影響評估結果的準確性。所以數據的積累搜集事關重要，需要專家和各相關部門共同研究探討，為評估方法的運用提供數據支撐。

（3）促進學科的相互交流。很多關于環境、地理、健康等的專業問題評估師都無法全面的了解，這就必須尋求相關學科專家的幫助。評估師之間，擅長的領域可能也不一樣，如土地評估師、房地產評估師與環境影響評價工程師等等。這也要求評估師之間相互合作，相互提供便捷，保證評估工作順利進行。

（4）發揮行業組織的主導作用。土地評估師協會、房地產評估師協會作為我國土地、房地產價值評估領域的專業組織，應起到帶頭作用，提高評估隊伍的整體素質，規范評估機構和評估師的行為，積極組織受污染土地評估相關問題的研究，填補空白，開創新的行業方向。

（5）積累和借鑒經驗，提高評估結果的準確度。評估師的經驗在很大程度上左右了評估結果的準確性，雖然方法的研究日益成熟，但是在實際操作時，很多細節都不能很好地把握，這是需要經驗為基礎的，所以在借鑒方法的同時，總結和借鑒實踐經驗也是一個重要環節。

在評估領域需要研究和探討的方面還很多，需要我們共同的努力。美英等國家不管是對準則的研究，還是對傳統方法、模型的改善創新，一直都走在隊伍前列，為出現的新問題提供依據和可行的評估方法，這都需要我們不斷吸收內化再創新，才能推進我國評估行業的發展。

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關鍵詞：石油土地；土地評估；土地使用權

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 12-0000-01

隨著經濟的不斷發展，國家對原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲存、開采、利用的全過程都離不開土地，為保證石油天然氣能源供應，石油企業在生產建設過程中取得大量土地。我國石油企業獲得土地使用權的方式由無償、無限期使用過渡到現在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導致了之前沿用的評估方法已經不適應企業的現狀。因此，有必要對石油企業土地使用權評估現狀進行研究，對評估方法進行改進，方便企業對土地資產進行整理、處置，提高生產水平。

一、石油企業用地使用權的取得方式

（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規定，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以劃撥方式提供土地使用權。石油天然氣行業油（氣、水）井場及作業配套設施和油（氣、汽、水）計量站、轉接站、原油（氣）庫等設施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權。

（二）有償出讓。按照國家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車庫、食堂、辦公樓及生產指揮中心等設施用地，以有償出讓方式取得土地使用權。

（三）土地租賃。石油企業上市公司通過租賃母公司授權經營土地或第三方土地來獲得土地使用權及油氣企業母公司租賃第三方土地來獲取土地使用權。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（四）授權經營。國家為支持國有企業改制，明晰土地產權關系，加強土地資產管理，解決石油天然氣企業改制過程中遇到的土地問題。

二、石油企業用地目前的評估模式

（一）劃撥方式下的評估模式。法律上，劃撥不被認為是有償使用，但實際上石油天然氣開發企業也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補償費與土地使用者的土地收益補償，只是不像市場買賣一樣付出全部的市場價格。實際上在一些地方，比如珠海，早已出現了“有償劃撥”的概念。對于企業來說，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國有土地使用權終止補償費，包括土地補償費、安置補助費、地上青苗附著物補償費、青苗補償費、土地復墾費、耕地占用稅等。

（二）出讓方式下的評估模式。石油天然氣設施用地中，通過出讓方式或得使用權的數量較少，尤其是生產性用地，更是少見。這主要是沿襲過去的國企工業用地供地方式，即使是改制的國有企業，進入股份的土地資產也絕大多數以作價出資、入股或者是授權經營方式處置，只有幾少數部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設施用地產權人的可選擇性小、位置變動困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協議定價為主，其價格由企業與政府協商確定。

（三）租賃方式下的評估模式。比起出讓來，石油天然氣設施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國家租用，二是向農民集體租用。向國家租用的主要是臨時用地，比如倉儲場地等，一般按照國家有關規定執行。向農民集體租用的土地一般是用來勘測、油井、管線，以及臨時堆放的場地等，發生的情況相對較多。向農民集體租用土地成本較低，而且風險小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現在的法律規定，租用農用地進行非農業使用是違法的行為，這是一個較大的矛盾。

（四）作價出資、入股、授權經營情況下的評估模式。根據國家《劃撥用地目錄》規定：以劃撥方式取得的土地使用權，因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業用地則以作價出資、入股或授權經營的方式使用。在改制過程中，先承認企業具有劃撥土地使用權價值，土地使用權的市場價值與劃撥權價值的相差部分作為國家資本或股份。這些價值由中立的估價結構評估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時確定國家資本金的比例及價值。這里，意識企業雖然只是付出了國家資本金部分，但實際上獲得了完全的市場價值；二是企業所獲得的劃撥土地權益部分的價值，被直接認定為企業所有；三是價格基本上依靠評估機構評估確定，政府和企業之間沒有協商及談判的過程。

三、石油企業土地使用權評估過程存在著的問題

（一）有違市場價值。由于我國對石油天然氣行業實行一定的壟斷，國內從事油氣勘探開采業務的主要業務都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權獲取方面沒有競爭性；其次，在獲取土地使用權時有一大部分是根據政府的相關規定作價或者與農民協商作價，這兩種情況都不能真實反映土地使用權的實際價值，違背了土地使用權的市場價值。

（二）評估模式單一。原有的評估模式基本是從費用和成本的角度評估土地使用權，沒有從預期收益的角度來評估。由于石油企業土地使用權的價值主要體現在其地下蘊藏的油氣資源上，通過預期收益的形式來表現，所以本文認為應該從預期收益的角度評估石油企業土地使用權。

（三）沒有體現價格杠桿作用。由于現在的評估機制不是建立在土地收益與成本關系的基礎之上，不同的土地供應方式之間也缺乏較為精準的經濟關系，土地使用和價格之間缺乏緊密的關聯性，所以價格不能發揮應有的市場調節功能。

（四）單向定價，缺乏對稱性。目前所有的評價基本上都是單向定價方式，缺乏協商和互動機制。團隊是由企業土地使用權進行評估，應該有一個互動的環節，否則會出現信息不對稱，沒有充分的溝通和均衡，最終導致定價的不合理。

參考文獻：

[1]王輝.淺析土地用途管制制度對土地增值的影響[J].大眾商務，2009（08）.

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關鍵詞：可持續發展；農用土地資源；安全評估

中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2013）08-0034-03

1引言

農用土地資源安全，是土地資源安全最重要的突出問題。當前，農用土地資源安全與否，對解決我國“三農”問題，促進社會主義新農村建設，實現農業可持續發展和糧食生產安全，以及農業生態系統的良性循環等，具有重要的現實意義。為此，本文對農用土地資源安全評估的現實意義、評估原則和評估指標體系的構建等進行新的探討，旨在為制定農用土地資源安全保障措施提供新的依據。

2農用土地資源安全評估的現實意義

所謂農用土地資源安全，是指農用土地資源在滿足農業經濟發展和農民生活需要的狀況及其能力。如果從可持續發展視角上考察，就是指農用土地資源在滿足當代人對生產資料和生活資料獲取的同時，又不損害后代人繼續利用和開發土地資源的供給能力。具體而言，農用土地資源安全，主要表現在以下四個方面，即農用土地數量安全、質量安全、生態安全和管理安全。

對農用土地資源安全的評估，主要對上述農用土地資源數量安全、質量安全、生態安全和管理安全等四個方面的評估，準確掌握評估目標地區農用土地資源的數量與質量，及其土地資源的生態狀態和開發利用的效果。因此，對農用土地資源安全進行評估，其現實意義主要表現在以下幾個方面：

2.1為科學制定農業經濟可持續發展規劃提供新的依據

農業經濟可持續發展，是國民經濟可持續發展的基礎和前提條件。因此，農業經濟可持續發展規劃的制定，必須準確掌握當前農用土地資源的數量狀況、質量狀況、生態狀況和使用權狀況。要掌握上述狀況，就必須進行調查研究，對土地資源的數量和質量進行分析，其別是對土地資源利用的強度、結構、效益以及分布狀況進行詳細分析，然后作出正確的評估。只有對農用土地資源利用狀況做出實事求是的評估，才能為政府部門制定農業經濟可持續發展的總體規劃、詳細規劃、專項規劃等提供科學的數據及相關依據，才能保障各種規劃具有前瞻性、實用性和可操作性，才能更好地確保農用土地資源有效地開發、利用、整治和保護，使農用土地資源為農業經濟可持續發展提供保障。

2.2為農用土地資源綜合利用和適度開發提供新的依據

對農用土地資源的綜合利用和適度開發，必須全面地掌握農用土地的氣候條件、土壤類型、植被再生規律、地質結構、水文狀況和經濟屬性等方面的真實情況。這是因為，只有這樣，才能優化配置農用土地資源，才能實現有序的開發與利用，盡量減少或避免不安全因素的出現，才能保障最佳的安全使用。為此，必須對土地資源質量安全和生態安全進行評估，為綜合利用和適度開發提供新的科學數據。在農用土地資源總量既定的前提下，要使農業經濟可持續發展，就必須提高農用土地循環經濟效益，提高單位面積的產業率。然而，要實現農用土地最佳循環使用效益，就必須弄清楚土地資源的多宜性和限制性，以及土地質量的區間差異性。因此，必須對農用土地資源進行綜合評估，掌握土地資源多宜性和限制性的特征及其相關數據，找到最為適宜的用途，從而做好循環利用與開發，獲取最佳的循環經濟效益。

2.3為保護農用土地資源生態系統提供新的依據

農用土地資源的生態價值，可分為直接生態價值，間接生態價值，選擇生態價值和存在生態價值等。此外，它還包括生態系統產品價值、生態系統服務功能價值，以及將來利用生態系統服務功能的價值。值得注意的是，農用土地資源生態系統具有自身調節和補償的功能，通過自身調節和修復，抵制環境和生物數量變化對農用土地資源生態系統的影響，保持自身的協調和穩定。

通過對農用土地資源生態安全的評估，就可以對其生態系統的價值和功能得到科學、準確、合理的界定，并作出實事求是的正確判斷，從而采取有效措施保護農用土地資源生態系統結構和功能的完整性，增強抵御環境的干擾和恢復能力，保持其生態系統的平衡，實現該系統的良性循環，遠離“非平衡”的邊際。只有這樣，才能保持農用土地資源生態價值與功能的持久，實現其生態安全的持久性。

更為重要的是，通過農用土地資源生態安全的評估，才能在調查研究的基礎上，揭示其可持續發展潛力的數據庫線性走勢。

3農用土地資源安全評估原則的確立

過去，許多學者認為科學性原則、綜合性原則和生產性原則，是土地資源安全評估的三大原則。本文認為這并不是土地資源安全評估的三大原則，而是土地資源安全評估最起碼的基本要求。

科學性，不僅是土地資源安全評估的基本要求，而且是一切社會科學與自然科學研究工作的起碼要求，它并不能體現土地資源安全評估的特殊性和目的性。綜合性，是研究多元因素和指標體系的基本要求，因為在多元因素作用下必須用多項指標進行評估和檢測，因而是研究土地資源安全評估最起碼的要求，但它并不能反映土地資源安全評估的方向和評估的重點。生產性，是土地資源的基本屬性，但它并不能反映出土地資源是否安全。也許生產性能從某一個側面反映出投入產出的效益性，但效益性與安全性是土地資源的兩個不同的命題，因而不能混為一談。

綜上所述，土地資源安全評估，特別是農用土地資源安全評估，必須以“安全”為目標進行評估，而不在科學性、綜合性和生產性這一層面上，而是在這一層面基礎上全面揭示出農用土地資源的安全問題。

考察與評估農用土地資源的安全，必須從土地資源利用、開發和保護的可持續性、生態平衡性和環境優化性去考量。因此，農用土地資源安全的評估及其評估指標體系的構建，必須堅持可持續發展原則、生態系統平衡原則和環境優化原則。

3.1可持續發展原則

農用土地資源能否可持續利用，如何保障土地資源可持續開發，以及可持續地保護土地資源，這是土地資源安全的核心問題，也是農用土地資源安全評估的目標。

可持續發展，不僅是研究農用土地資源安全的指導思想，而且是衡量農用土地資源是否安全的最高標準，也是研究農業土地資源安全問題的行為準則。

農用土地資源安全的實質，就是農用土地資源不僅要滿足當代人獲取生產資料和生活資源的需求，而且不損害后代人持續獲取生產資料和生活資料的需求。或者說，既要滿足當代人利用和開發土地資源的需要，也要保障后代人繼續開發和利用土地資源的供給。這是衡量農用土地資源安全的最高標準和行為準則，也是保障農用土地資源安全的最高目標。

在評估農用土地資源安全系數的實際工作中，如果僅從當前農用土地資源產出率和利用效益來看，土地資源可能是安全的。但是，如果從未來繼續利用和開發的角度來看，土地資源過度開發和盲目開發，會導致土地資源利用效益下降和土地產品生產力的衰退，因而土地資源則是不安全的。因此，僅從當前的利用效益和產出率去考察土地資源安全，不僅毫無意義，而且會掩蓋土地安全隱患。因此，必須堅持可持續發展原則。只有立足于現狀，著眼于未來，才能設計出科學評估農用土地資源安全的指標體系，揭示其安全的隱患，采取有效調控措施，保持農用土地資源的可持續發展。

3.2生態系統平衡原則

評估農用土地資源的安全，既要評估土地資源的數量安全和質量安全，更重要的是評估土地資源的生態安全。這是因為，土地資源生態安全不僅是土地資源數量和質量安全的基礎，而且也是土地資源可持續發展的前提條件。沒有生態安全，其它安全就會失去依托，因此，生態安全評估至關重要。

土地資源的生態系統，主要包括土地水分循環系統、土地營養循環系統、土地能量循環系統和土地生物循環系統等。其中，水分循環系統又包括人工水分循環系統和自然水分循環系統，以及自然災害對水分循環系統的影響；土地生物循環系統又包括生物多樣性和生物變異所依存的循環系統。因此，土地資源生態安全評估涉及土地資源開發與利用過程中對生態系統平衡的影響及后續效應的作用。

由此可見，土地資源生態系統安全與否，主要有兩個標準，即土地資源生態系統的平衡狀況和循環狀況。土地資源生態系統的平衡，是土地資源生態系統良性循環的基礎，良性循環是生態系統平衡的表現形式。因此，土地資源生態系統良性循環是土地資源安全的最高標準，也是土地資源可持續利用和開發的可靠保障。為此，要正確評估農用土地資源的安全，必須堅持生態系統平衡原則，設置生態安全的評估指標體系。

3.3環境優化原則

任何資源，都寓于環境之中，土地資源更是如此。土地資源所依存的環境，主要包括人文社會環境、自然生態環境、法律政策環境、基礎設施環境和交通區位環境。其中，法律政策環境還包括農用土地資源產權制度、土地管理條例和土地資源法規等，是調控土地資源配置和化解土地管理風險的重要依據。

上述這些環境，都與農用土地資源安全密切相關。這些環境因素，是人類與土地和諧關系的橋梁與紐帶，是影響土地資源安全的外在因素，也是人與自然和諧相處的重要條件。

由此可見，土地資源環境優化是土地資源安全的保障，因而在其安全評估中應設置相關環境安全指標體系，是評價土地管理安全、土地生態安全和土地質量安全的重要依據。

3.4農用土地資源安全評估指標體系的構建

農用土地資源安全評估指標體系的構建，首先是安全評估指標的選擇，其次是安全評估指標的組合，再次是安全評估指標的分布，最后是安全評估指標體系的運用。

（1）評估指標的選擇。

農用土地資源安全評估指標的選擇，首先應選擇安全評估的主導性指標，即選擇對農用土地資源安全影響最為顯著的主導指標，其中最重要的是對農用土地資源安全長期起作用而又不易改變的因素指標；其次，應選擇在性質上較為穩定的因素指標，即對農用土地資源安全產生持續作用的較穩定的因素指標；再次，應盡量選擇可量化的對土地資源安全影響較大的因素指標；最后，應選擇對土地資源安全產生影響差異性較大的因素指標，以判斷其安全的波動性及其規律性。此外，還應選擇對土地資源安全產生直接作用的因素指標，盡量排除間接作用及影響作用不明顯的因素指標。

由此可見，農用土地資源安全評估指標的確立，應是對安全產生主導性、穩定性、量化性、差異性以及直接性的指標，組成安全評估指標體系，全面地綜合地反映農用土地資源的安全性。

（2）評估指標的組合。

農用土地資源安全評估指標的組合，可劃分為四大組合，即土地資源數量安全指標組合、土地資源質量安全指標組合、土地資源生態安全指標組合和土地資源管理安全指標組合。

農用土地資源數量安全指標組合，主要包括兩大部分，即已利用農用土地的數量及其占土地總面積的比重；各種地貌類型、土壤類型和不同坡度等自然狀態下的農用土地資源數量。數量安全的評估，既包括土地資源絕對量的評估，又包括相對量的評估。這里的相對量，是指人均擁有量。通過絕對量和相對量來評估需求滿足度，就能直接或間接發現農用土地資源的安全問題。

農用土地資源質量安全指標組合，主要包括三大部分，即與農作物或其它植物生長有關的土地質量，如養分的有效性、水分的有效性、根層的氧氣有效性、土壤保肥能力、土地耕作條件，以及土壤的鹽度和堿度等；與畜牧業生產有關的土地質量，如牧草的生長能力、牧草的營養價值、牲畜飲水的有效性，以及抗拒植被退化的性能等；與林業生產有關的土地質量，如年均材積量、土生材種的類型，以及病蟲害和火災等。

農用土地資源生態安全指標組合，主要包括三大部分，即生態環境壓力指標、生態環境質量指標和生態環境整治指標等。生態安全指標，既有定量分析指標，又有定性分析指標，還有定量與定性相結合的分析指標。這些指標如何組合，關鍵在于安全評估的目標與重點。

農用土地資源管理安全指標組合，主要包括農用土地資源開發與利用過程中的產權制度指標，使用權配置指標和經營權轉讓指標。農用土地資源的產權屬于集體所有制，使用權配置屬于鄉鎮政府調控，而土地經營權轉讓卻屬縣市級有關土地管理部門的指導性調節。因此，農用土地資源管理安全，主要源于村、鄉鎮和縣市政府之間在管理、組織、調控、協調等方面的矛盾和沖突所致。

（3）評估指標的分布。

在農用土地資源安全評估指標體系中，既有復合型指標，又有單項指標；既有數量指標，又有質量指標，又有加權指數指標，又有復權指數指標。因此，在安全評估指標組合體系中就必然存在指標分布的問題，因為不同指標反映不同性質的安全問題，但在指標分布中應選擇指標的主導方面。然而，從安全評估指標體系整體分布來看，如表1所示：

5結語

由于農用土地資源安全評估指標體系的確立，取決于安全評估的目標和重點。因此，不同時期安全評估所設立的指標體系并不是固定不變的，它隨著評估進程的變化而調整。

從農用土地資源安全評估的目標來看，既有當前現狀的評估，又有長期趨勢的評估；既有單項評估，又有綜合評估；既有安全風險評估，又有土地效益評估；既有戰略性評估，又有開發價值評估；如此等等。

隨著安全評估目標的不同，評價指標體系的確立，具有動態性、調整性和穩定性等方面的要求。因此，安全評估指標的運用具有靈活性和操作性的特征。

由于篇幅的限制，本文研究力圖起到拋磚引玉的作用，并且僅在安全評估上提出新的思路，以求對此引起共鳴。

參考文獻

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