房地產企業管理規章制度范文

導語：如何才能寫好一篇房地產企業管理規章制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵字】房地產企業；項目合同；風險管理

1 房地產企業項目合同管理的現實特征

在房地產企業中各類豐富項目的合同管理具有主體多樣性、條款專業性、長期性與履行復雜性等現實特征。依據房地產項目的開發過程，企業通常需要簽訂多種類合同，例如土地使用權利的出讓合同、開發合作合同、貸款、設計合同、監理合同、施工合同、設備材料安裝合同等。因此依據合同簽訂的主體不同其進行的合同談判與商洽也不盡相同，體現了房地產項目合同管理的主體多樣性。在專業化的運作之下，房地產項目開發已構建了較成熟的運營模式，因此，其開發項目中涉及的多類合同均具有一定通用的條款或體現為具體的合同格式，只有條款設置的專業化才能體現房地產企業的良性運轉效應。房地產開發一般均具有較長的周期，需要履行較長的時間跨度，甚至貫穿整個項目的開發周期，例如基于合作的項目開發合同、施工合同及監理合同等。市場經濟發展的復雜變化性、宏觀政策的調控及相關法律法規的出臺、修訂、地理條件的變化等影響因素均會對房地產項目的合同履行過程造成一定的影響，一旦發生利益矛盾，建設各方為了維護自身的權益必將采取相應的措施或談判或協商，從而進一步加大了合同的履行難度。

2 房地產企業項目合同管理中存在的風險

基于房地產企業項目包含的以上豐富特征不難看出，房地產企業項目的合同管理風險是客觀存在的。主要體現為履約的風險、政策的風險、市場環境風險以及企業管理風險等。主體合同的履約能力是合同最終目的順利實現的必要保證。由于房地產項目具有開發周期較長的特征，在合同履行的環節中很可能令主體受到各類因素的影響從而動搖其履約能力，例如經營管理不完善、資金鏈出現問題、施工企業突發安全事故等。合同條款的談判及簽訂環節中同樣包含各類風險因素，例如合同各方可能產生基于信任與妥協讓步的條款，令后續合同的順利履行包含許多不確定因素。在合同的履約實踐中倘若產生糾紛現象，我們必須采取相應的補救措施，如果未能高效、及時的搜集相關資料數據，導致證據不全面或訴訟時效過期，則很可能為企業帶來敗訴風險。在房地產運營管理中其必然受到宏觀政策調控及市場價格波動、供需變化引起的風險影響，這些影響是客觀存在的。另外由于房地產企業管理高層的不重視、相關管理規章制度的不健全、合同制度化管理的缺失、包含較多漏洞或沒有及時修訂合同條款，合同重要管理人員的流動、合同監督管理不到位均會令房地產企業的項目合同管理存在這樣或那樣的風險。

3 完善構建房地產企業項目合同管理體系

3.1 制度管理層面的科學建立

高效的房地產企業項目合同管理離不開健全制度的強化規范，為了有效提升企業管理效率、降低企業運營風險，使各類項目的規范化管理有章可循、有據可依，我們應科學建立完備的房地產企業項目合同管理統一體系，健全各項規章制度，令項目合同管理貫穿企業全過程的項目之中，強化對合同信息的綜合收集與高效傳遞、規范各合同的審批流程與權限明確、完善合同的簽訂與執行、實施對合同的綜合監督與細化檢查、切實履行合同后評價管理、合同印章與檔案管理，從而令合同管理體系更加強勁、規范，發揮綜合服務管理價值。

3.2 流程管理的完善執行

對房地產企業的合同審批我們必須嚴格執行相關的合同流程管理，做到權責清晰、分工明確。對項目中包含的全部合同應首先進行清晰的分類管理，例如分為投資類合同、土地類合同、工程類與設計類合同、財務類合同等，同時按照不同類別的合同性質及重要性進行分級審批，必要時還應由各個相關部門、尤其是法務部門進行審批會簽。在各審批環節我們必須遵循科學的權限原則，不允許越權簽訂、口頭協議及倒簽合同等不良現象的發生。對合同主體的管理環節我們應嚴格審批其簽約資質、資格、信譽與經濟情況等問題，確定合同主體是否具有獨立的法人資格，是否擁有相關的授權文件，尤其應對非本地單位應著重了解其相關資信情況、是否包含不良記錄等。對合同的條款管理環節我們應盡量通過本企業進行對合同文本的擬定，合同的必備條款應包括具體的合同類型、主體項目名稱、清晰的合同目標、主體雙方享有的權利與承擔的義務及違約責任等。在合同談判階段一開始我們就應有針對性的展開對合同條款包含不確定性因素的研究，對其包含的特殊條款進行嚴格審查，對合法性的核查應提請專業人員履行法律審核，避免因條款的違法性導致整個合同的無效。對與合同相關的招投標文件以及談判文件我們應著重審查，判定其是否與合同文本存在沖突，明確對合同解釋的優先順序。同時，該類文件作為合同構成的重要部分應一并進行存檔管理。在合同用章的管理環節我們應確定各類印章由專人管理，相關管理人員應嚴格履行權責，在批準范圍內合理用印并進行詳細登記。房地產企業項目合同必須經由法定代表或相關負責人的簽署同意后方可履行對外簽訂環節，對未經授權的項目印章管理人員不應履行用章行為。在合同履行與監督管理環節我們應圍繞具體條款合同內容進行全面的動態管理，令主辦部門及時履行合同交底，及時披露合同信息。合同執行部門則應嚴格依據相關條款合同履行義務，本著謹慎、科學的原則有效簽收及妥善保管各類原件材料，并做好完善記錄。面對宏觀政策的變化、市場調節與發展動向特征，我們應時刻關注，制定預防、預測管理機制，采取及時的防范措施避免損失的進一步擴大，杜絕隨意變更合同細則條款的不良現象。另外我們還應科學建立合同合帳，利用現代化系統管理軟件對合同進行細化管理、掌握其潛在的風險因素，對合同進行全面、動態的成本控制等。再者在合同履行完畢后我們還應及時總結，發現問題、權衡責任，進行履行情況的風險評級，并為后續的合同簽訂積累豐富的資料與管理經驗。

4 結語

針對房地產企業項目開發過程中合同管理風險存在的客觀性，我們只有深入合理的研究如何降低風險發生的可能性，從項目科學管理的角度出發，為企業構建完整、統一與高效的項目合同風險管理體系，才能切實促進房地產企業項目合同的順利開發，并為良好的企業風險控制、企業經濟效益提升提供必要的保證。

參考文獻

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（俊發地產有限責任公司，云南 昆明 650225）

摘　要：要保障房地產業財務資金安全，確保市場良好有序運行，就要加快房地產企業財務內控制度的建立與完善，并加強企業內部資金的監管。本文將從房地產企業財務內控制度現狀入手，探析其中存在的問題，進而提出如何建立和完善房地產企業財務內控制度及其意義。

關鍵詞 ：房地產企業；財務內控制度；完善；措施

中圖分類號：F235文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）25-0141-02

由于房地產行業具有資金密集、人員較雜、受市場波動和國家政策影響較大等鮮明特點，因而受到了人們的廣泛關注。企業不能控制市場變化或國家政策的調整，要想促進企業自身的發展，就需要從自身的管理入手。可見建立健全房地產企業財務內控制度是房地產企業的必然選擇，也是在市場經濟環境下保障資金安全的重要舉措。

一、房地產企業財務內控制度的現狀

財務內控制度是指企業管理者為了適應國家政策、方針的調整，保護企業內部資金、財產的完整與安全，保證財務信息真實可靠及實效性，盡量降低企業市場風險，為企業發展創造良好生存環境的重要舉措。財務內控制度其實是將企業內部人員（特別是財務管理人員）的行為進行規范，對所有的財產、資金進行維護和有效利用的一系列方式和辦法、程序和制度的總稱，是房地產企業進行自我檢查、約束、制約的系統。

（一）缺乏有效的監督系統

部分房地產企業是由企業的管理層直接任用財務人員。存在經理這樣的管理層為了鞏固自己的地位，并為向企業高層顯示自己良好的工作業績，導致其與財務工作者搞權錢交易的情況。這將導致財務人員做出的會計審計報表缺乏真實度，對企業的經營業績有所夸大，使企業高層對企業真實運行狀況缺乏了解。會計財務報表的公布一般來說以年報為主，因此缺乏時效性，這就使得企業職工不能對公司的財務情況及時知曉。而這將整個企業財務置于不安全的境地，管理層私挪公款，用公款進行大吃大喝等現象時有發生。

（二）房地產企業內控環境復雜

房地產企業是資金資源密集型企業，在資金方面不僅數量龐大且項目眾多，僅土地使用費用一項就多達千萬，這就為企業內部財務管理造成了很大的困難。然而，在房地產企業中存在資金被宣傳部門、建設部門、銷售部門等分割使用，且各部門較為分散，各自為政的現象。缺乏完整的資金運作體系，將資金置于一個透明的環境下運作，這就使整個企業難以有一個完整的資金流向圖，企業高層也難以對企業整體的資金狀況深入了解。對于防范風險，保障資金安全是極為不利的。

（三）外部環境波動大

在市場經濟環境下市場占主導，一方面，這促進了市場經濟的發展；另一方面，這為房地產企業帶來了資金風險。房地產行業與其他行業相比，有其自身獨有的特殊性。資金投入極大，建設周期較長，受市場環境影響極大等都是房地產行業的特點。因此，一旦遇上市場經濟波動較大的時期，人們對買房就會持觀望態度，房地產行業則將遭受重大打擊。投入的資金難以及時收回，銀行貸款、人員開支等花費都將給房地產企業的資金造成很大的壓力。此外，隨著改革開放的深入，部分外商企業嗅到了中國房地產的商機，紛紛在中國買地建房，這也給國內的房地產企業帶來了一定壓力。可見，當前房地產行業不僅要抵御市場變化的風險，還要應對外商企業的競爭，故而建立健全房地產財務內控制度勢在必行。

二、建立完善房地產企業財務內控制度的意義

（一）優化房地產企業生存環境，防范市場風險

建立和完善房地產企業財務內控制度，首先能對企業的資金總額、債務情況及在建項目等有一個明確的認識，進而能夠對企業進行統籌規劃，留出一部分的安全保障資金，確保在面臨經濟危機時企業不會陷入資金斷鏈的惡性循環；其次，在面對外部競爭時，企業也能及時調整發展方案，積極革除企業原來的舊制，減少因企業部門之間各自為政的資金浪費，提高企業的利潤空間，并能夠積極應對激烈的市場競爭，使其在市場競爭中立于不敗之地。

（二）提高企業財務人員的素質

首先，完善的企業財務內控制度能夠防范原來企業管理人員與財務人員權錢交易，“做假賬”的風險。暢通企業財務人員向企業高層匯報的渠道，提高財務工作地位及對財務人員的要求，對財務人員的職業素養和職業道德的提升具有促進作用；其次，將公司財務信息在公司平臺上進行公布，促使財務人員為提高財務信息的價值而自主學習計算機操作、會計電算化及信息系統等方面的知識，促進了財務人員的技能提升。

（三）保障企業的資金安全

房地產企業投入的資金量大、運轉周期長，任何不合理的財務管理系統都會對資金安全造成很大隱患。建立和完善房地產企業內控制度就是為建設企業高效的財務管理系統提供良好的制度保障，為企業的財務管理系統正常運行提供有力支持，進而能夠讓企業資金在一個安全的控制環境下運作，真正保障房地產企業的資金安全。

三、房地產企業如何建立和完善財務內控制度

（一）對企業發展進行統籌規劃

任何一項企業制度的建立都離不開對企業的發展戰略、發展方向進行深入的研究，房地產企業也不例外。要想建立完善企業財務內控制度，就要對企業的發展目標、發展方向進行統一規劃，統一調整；并對企業內部的資金、在投項目、土地使用費用、銀行貸款與利息、人工費用、水電等基礎資源花費等進行了解，將企業賬目做一個詳盡的整理。革除企業內部各部門各自為政的舊制，建立統一的財務管理及內部控制系統，在各部門設立財務管理與內控監督的崗位。同時，根據企業的發展方向，要對資金的使用方向有所側重，有所保留。預留一定的安全保底資金，防范未來因政策調整、市場波動可能出現的資金危機。

（二）建立健全房地產企業的財務管理規章制度

首先，建立健全財務人員的選任與管理制度。從用人的源頭保證有合格的人員保障對財務內控制度的建立、執行與完善。其次，要建立健全財務主導預算管理的制度。由財務部門引領企業的全面預算管理，對預算的編制、執行、分析與調整的全程進行全面把控。再次，建立健全資金管理制度。對籌資、投資、資金運作等環節明確權責，嚴格控制各類資金的收支，發揮資金的最大使用效率。最后，建立健全對企業經營活動及時、準確進行核算的管理制度。促進企業守法經營，真實反映企業的經營成果，及時經營信息，以滿足外部投資人、監管機構以及內部管理的需要。

（三）加強內部監督，外部調控

部分傳統的房地產企業尚未建立完善的資金監督系統，因此也存在財務人員舞弊的風險，若要建立和完善企業財務內控制度就需要形成良好的監督機制。首先，要建立內部審計機構，發揮內部審計的職能，進一步提高審計人員的地位；其次，要將房地產企業的財務內控制度與現代網絡信息技術相結合，對企業的財務運作進行公示，上至企業高層，下至企業基層員工都能夠對企業內部資金情況有及時的了解，并通過企業員工的監督從中發現財務運作存在問題，以期發揮對建立完善企業財務內控制度的促進作用。

結束語

房地產行業是我國經濟發展的關鍵性產業，它的發展與穩定影響著眾多行業的發展與穩定。近年來，多數房地產企業已經認識到企業資金管理的重要作用并積極推進財務內控制度改革。這些舉措對優化房地產企業生存環境，提升房地產企業的利潤空間，促進房地產行業健康發展，進而推動社會經濟的增長，具有難以估量的重要作用。

參考文獻：

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1構建以知識綜合能力和創新思維培養為核心的實習教學體系

高素質、復合型人才培養是建筑學專業教育應對未來行業發展需求的必然選擇。自2009年始，我院開始試行以“基礎知識強化與創新能力培養”為核心的“2十2+l”教學課程體系‘21，在此體系中，建筑學專業設計實習作為本科五年級綜合階段的核心課程，是實現“結合學科發展熱點，提高設計課程的交叉性與綜合性，建立融合職業素質教育的專業實踐課程體系”這一階段教學目標的主要教學環節。為了更好地與畢業設計階段的“研究型”教學模式銜接，建筑學專業設計實習應以拓展學生的學習視野、訓練學生綜合運用所學專業知識與技能為主要任務，通過真實而多樣化的專業實踐環節，提高學生發現問題、分析問題和解決問題的能力和設計創新意識，為其今后的職業生涯打下堅實基礎。

1.1以專業知識綜合為核心構建高水平的實習平臺

重慶大學建筑學專業教育自1994年參與專業評估以來，按照專業教育評估標準，制定了與專業課程體系密切配合的本科生實踐性教學環節及相應的質量控制方法，逐步建立了院、系、設計實踐基地“三位一體”的校企合作動態管理機制和一批高質量的實踐實習基地。近幾年來，為了進一步突出企業在專業人才培養過程中的主導作用，改變原有專業實習普遍存在的實習單位水平良蒸不齊、實習質量難以控制等問題，我院綜合參考歷年來的學生實習情況及反饋信息，在對實習企業的設計資質、設計力量、設計管理進行充分調研的基礎上，相繼與國內30余所行業影響力突出的設計企業簽訂了實習基地建設協議。為保證實習質量，實習基地建設協議中不僅要求各企業為學生的專業實習配備高素質的專業指導團隊，而且對學生在企業實習的工作生活條件、實踐科目及專業訓練標準等均有詳盡規定，要求學生綜合運用已有的專業知識，參與到建筑設計流程各環節的具體工作中去，通過實習熟悉建筑設計的過程、程序及各設計階段的工作重點、設計深度要求、圖紙繪制表現、設計人員崗位責任等內容。另一方面，為確保實習的順利進行，在每年9月開學初期專門安排了針對性的職業教育和必要的專業指導，使學生在實習前能夠充分了解職業建筑師的工作任務與職責。近幾年來，為促使學生更全面地發展，特別要求學生了解和參與設計說明書撰寫、現場調研分析、設計項目策劃、設計過程控制等設計研究環節，最終形成全面的專業知識整合與運用能力。實習基地的建立確保了建筑學專業學生校外實習的規范化，極大地提高了學生的專業實習質量和學院實習管理的工作效率。許多實習基地地處我國沿海發達地區和特大城市，設計技術力量配備齊全，在國內建筑設計領域中長期處于領先地位，學生在這些高水平的設計企業中參與實際工程項目不僅可得到充分的專業設計實踐的鍛煉，而且因實踐訓練內容更貼近現實工作環境而有利于學生在畢業后盡早適應新的工作崗位。目前，我院的校外實踐教育基地建設已取得初步成效，在合作企業中聘任了30余位專業實踐經驗豐富、具有高級職稱的專家組建成專業實踐指導隊伍，“重慶大學一重慶市設計院工程實踐教育中心”和“重慶大學一西南設計研究院工程實踐教育中心”分別人選國家級和重慶市級的工程實踐教育中心，同時獲得項目經費200萬元。

1.2瞄準行業發展前沿建設雙師型師資隊伍

專業設計實習是學生從課堂教學邁向社會的第一步，需要通過設計過程的體驗全面了解和掌握設計工作的流程和綜合性的工作技巧，然而目前許多設計企業在大量繁重設計任務的壓力下難以為學生的專業實習提供有經驗、高水平的實習指導教師。另一方面，當前國內外建筑設計領域已發生了重大變革，特別是建筑學科與先進數字技術的整合已成為當代建筑學科的前沿領域之一，計算機輔助設計、三維虛擬現實模擬、工程項目的數字化集成與管理等都得到了廣泛運用，體現出顯著的經濟效益和技術發展優勢。然而我院學生在實習過程中普遍反映對當代建筑數字技術的現狀及相關知識掌握不足，感覺之前所學知識面較窄、缺少宏觀和系統性的綜合分析能力，這些現象的存在說明校內的專業教學環節與行業實際需求之間尚存在著較大的差距。因此，建設一支具有豐富實踐經驗的校外企業教師隊伍、與校內師資隊伍形成相互補充是從根本上提高建筑學專業教育水平及設計實習教學質量的關鍵。為此，我院結合建筑學專業的未來發展趨勢，以學科發展和專業設計實習基地建設為依托進行了建設高水平雙師型教學隊伍的探索l3]:一方面，我院與作為實習基地的設計企業緊密合作，通過修正人才培養計劃和制定開放的教學機制，鼓勵高水平、實踐能力強、具有注冊建筑師資格的企業建筑師或工程師兼職專業教學工作，努力實現專業教學課程體系與教師隊伍建設的職業化、市場化和多元化;另一方面，學院也積極鼓勵不同專業背景的骨干教師立足建筑學學科發展前沿，組建多個不同專題的設計教學團隊，通過課程體系改革不斷提升學生在建筑數字技術、大型城市綜合體、城市整體形態研究等前沿領域的設計創新能力與專業綜合素質。目前，我院依托“卓越工程師教育培養計劃”與校外實踐教育基地建設，在合作企業中聘任了30余位專業實踐經驗豐富、具有高級職稱的專家組建成專業實踐指導隊伍，為學生的專業實習和進一步的校企聯合培養高端專業人才奠定了基礎。下一步的工作重點是在長期合作的企業中設立若干個聯合研究工作室，不僅接納本科生、也接納專業碩士研究生進人企業實習，同時將企業專業實踐指導隊伍中的部分高級工程師聘請為專業碩士研究生聯合導師，從而提升企業參與專業人才培養的層次與高度。同時，聯合研究工作室還可瞄準行業前沿領域設立專項研究課題，鼓勵校內專業教師帶領學生組建設計研究團隊，為校內專業教師及時掌握建筑行業發展的前沿動態、不斷更新知識提供一個全方位開放的實踐平臺。

2建立高效、適應就業市場變化的設計實習管理機制

我院多年來按照“系、所具體實施，教務、學生辦公室共同保障教學質量監控和思想品德教育”的工作思路，根據學生歷年來就業需求的變化不斷完善、優化專業設計實習的教學管理與質量控制機制，在制定實習標準、保障實習質量、反饋學生實習信息等方面與合作企業密切配合，使學生通過較長周期的專業設計實習訓練，在知識運用、團隊合作、社會經驗乃至今后的就業選擇等方面均有較大收獲。

2.1制定嚴格的設計實習標準，形成雙軌管理機制

為保證專業實習質量，我院針對校企管理模式差異及其在人才培養過程中的不同作用，明確了校企雙方的職責與義務，制定了相應的管理規章制度和教學質量控制標準。對于合作企業，學院通過簽訂實習基地協議，明確了企業為實習學生提供的工程實踐項目類型、規模和設計工作深度要求;學生在實習期間作為企業承擔崗位職責的準員工，由企業主要管理人員擔任實習項目的負責人，采用企業管理模式，按“準員工”標準歸口到企業的人力資源部門管理;同時企業需做好學生在企業學習期間的安全、保密、知識產權保護等方面的教育工作，為學生實習提供充分的身心安全保障。實習基地則采用企業導師與學校指導教師共同承擔教學任務的“雙導師制”，指導教師隊伍由高校教師和企業專業技術人員、管理人員共同組成，按照“企業導師為主、學校教師為輔”的原則，企業導師負責學生在企業學習期間的專業指導，依托企業的規章制度對學生進行管理;學校指導教師定期對在企業學習的學生進行跟蹤指導囚。通過實習教學過程，企業提前了解了學生的專業學習情況，并按“雙向選擇”的原則將實習學生納人其后備人才培養梯隊的統籌考慮，同時有意識地培養學生的社會責任感與企業文化認知，為學生畢業后進人企業工作作好技術與心理的準備。對于實習學生，學院制定了詳細的實習流程及成績評定標準，要求其在指定的設計企業中必須連續實習3個月以上.其設計成果須經設計企業指導教師簽字并蓋章確認后方能進人設計實習答辯階段;對于專業碩十學位研究生，學院要求企業每年結合企業實際，為研究生的畢業論文選題提供便利條件。學生返校后須通過設計實習答辯方能進人畢業設計階段，而學生設計實習答辯的成績及畢業設計表現一般由學院通過教務辦公室、學生辦公室的渠道反饋給實習企業，為企業今后招聘員工和改進實習內容提供參考近幾年來，為進一步加強實習監管，獲取真實、有效的學生實習信息，學院在全面建立學生校外教學實習基地后多次派出人員分赴北京、上海和廣東等學生實習集中的城市與地區，檢查、落實本科生的實習情況。其間分別組織了與各實習單位領導、實習指導教師、實習生的座談活動，檢查學生的實習成果.加強與參與實習的學生的交流，針對存在問題提出改進意見。通過對實習情況的調研工作，學院獲得了大量寶貴信息和建議，同時也對學生在實習中的具體困難有了更深的認識，為以后教學討一劃的進一步完善及實習管理機制的優化提供了豐富的基礎資料。

2.2適應就業需求變化，提供多元化的實習機會

畢業設計實習往往與學生今后的就業選擇有密切關系。隨著經濟與社會的轉型，目前學生就業的模式與途徑已越來越多元化，除畢業后進人設計企業外，出國深造、攻讀研究生、自創企業、進人房地產企業或政府管理部門等成為了建筑學專業學生就業新的增長點。為此學院在實習基地建設、實習時間安排等方面進行了相應調整:在實習基地建設方面，從近6年的畢業生就業情況調查結果來看，我院本科畢業生中約20一30%選擇到長江三角洲、珠江只角洲地區就業，但6年來呈一定的下降趨勢，選擇在內地就業的學生比例則呈上升趨勢(圖l)，這與我院高考生源地的多元化及內地城市發展機會的增加有一定的關系，為此我院在實習基地選擇上相應增加了西南、東北、西北等地區設計企業的比重;從畢業生就業單位的構成情況來看，我院學生在非國有企業就業的比例呈現出一定的上升趨勢，由2006年的37%上升到2012年的40%(圖2)，說明畢業生的就業觀念正在逐漸改變，就業選擇日益多元化，為此我院在實習基地的選擇上相應增加了天華、聯創、華通國際、基準方中、眾恒等非國有企業，以為學生未來的就業提供更多的選擇性。