物業管理水平提升建議范文

導語：如何才能寫好一篇物業管理水平提升建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：物業管理存在的問題；對策與建議

一、研究背景

所謂物業管理，是指在物業所有人的委托下，以物業管理委托合同為依據，在對物業所有人的房屋設備及其所處的衛生、治安、交通環境等項目開展維護、治理、改善等活動后，向服務享有人計費的有償服務活動。

二、我國物業管理中存在的主要問題

1、服務質量與服務費用不對等

由于我國尚未建立健全的物業管理法規，相應的物業收費也未制定統一標準，這使物業公司的“自主隨意”收費有機可乘，這樣使得針對業主繳納的物業管理費收費 “標準” 完全由物業公司定奪，利益驅使下，部分物業公司私自增設收費項目，更有甚者私自制定相應權責不對等的條款制約業主，若業主拒簽合同，則憑借斷水斷電等手段對其施加威脅。現如今，服務差、收費多已成為諸多物業公司的真實寫照。而遇到業務反饋的問題先推卸責任，對自身制定的規則條款該如何妥善實施也不能確定，缺乏科學有效的制定問題對策的系統流程也成為一種普遍現象。

2、物業管理行業競爭力不強

由于我國物業管理相對而言起步晚，相應管理法規無法及時更上其發展速度，與之相關的社會服務也未平衡發展，物業管理作為一個新興產業，尚未形成科學健全的管理模式，普遍呈現服務種類單一、服務雷同、服務人性化不足的特點。因此出現了我國房地產物業管理企業普遍競爭力不夠的現狀，其經營業務過度依賴收取物業管理費，這阻礙了企業自身的茁壯發展，也斷絕了業主享受更好物業管理服務的可能。

3、物業管理企業自身管理欠缺

在我國大多數物業管理企業是行政配置的大前提下，現有的物業管理公司一部分是房地產商為應付售后服務而設立的，另外一部分則是企業單位的后勤部門演化的，只有少部分是真正以從事物業管理為目的的專業物業管理公司。在這樣的大背景下，很多物業公司的經營模式無法及時跟上市場需求的步伐，其相應的管理也因為長久以來的條條框框限制而變得落后。這帶來的直接后果是從事物業管理的人員工作缺乏積極性和效率，其工作技能、工作態度遠遠達滿足不了崗位的需求。就我國物業管理現狀而言，其招聘的基礎崗位以保安、保潔、設備維修管理幾大類為主，崗位的技術含量低，以體力勞動為主，行業門檻低、無法吸納優秀人才也是其管理上的一大詬病。

4、業主觀念的誤區

除了上述問題外，業主關于住房消費的問題上也存在觀念上的誤區。一方面是業主對“業主公約”概念模糊，無法明確分清自己的責任和物業管理的公司責任，這類業主會把自身的責任歸納為物業管理公司的失誤，從而會造成物業管理上的糾紛；另外一方面是業主沒有充分意識到物業管理是一種消費行為，出于怕自己上當吃虧的顧慮，在交物業管理費時總要持觀望心理。這也阻礙了物業管理活動的順利開展。

三、提升我國物業管理水平的建議

1、強化物業公司內部管理

物業管理行業作為一個新興的行業，在其發展過程中必然產生各種矛盾和沖突。為了使其各項業務順利開展，物業公司必須在以下幾方面有所進步：首先是觀念上的更新換代，作為服務業的一種，“以人為本”、充分為業主著想等思想理念應該逐漸根植于行業人員的心中，主動密切關注業主需求，增強與業主間的溝通交流，從而贏得業主的信任和支持，與業主建立朋友間的良好情誼，讓業主從內心深處對物業公司的各項服務表示接納和贊賞，通過業主間的良好口碑為其為以后的良性發展奠定基礎；其次是物業公司營銷上策略的提升。通過加強對其物業管理品質的宣傳，從業主角度出發，強調其給業主能帶來的各項好處，使業主在思想上主動接納其服務，為后續服務的開展做好鋪墊。

2、物業服務和物業收費的對等化

物業管理作為一項有償服務活動，在業主享受其服務的同時要為此支付相應費用。而服務與收費是否對等，在于服務質量是否與服務費用相匹配。因此在物業定價過程中，一方面企業要充分了解業主的需求和支付意愿，切忌為了提供極高質量的服務而忽略掉業主的價格承受能力，強行增設其不愿意接受的服務項目，導致業主因為質價矛盾而產生糾紛；另外一方面，物業公司應該大力提高其服務水平，使業主首先在心理上覺得自己支付的服務費用合情合理，充分肯定物業管理公司的服務質量與服務價格的對等性。

3、完善物業管理行業法規建設

任何行業的健全發展都離不開統一制度的保障。對于新興的物業管理行業，相關政府部門更應及時制定統一的法律法規，一來可以為向業主解釋并普及物業管理知識，避免因業主觀念上的模糊產生糾紛；二來規范的物業管理法律法規可以充分監督物業管理公司的行為，也使得其各項活動行為有法可依，從制度上對其予以保障。

4、提高物業管理從業人員素質

鑒于我國目前物業管理從業人員素質和物業管理行業就業門檻都偏低的現狀下，如何提高其從業人員素質也成為當務之急。對于基礎性保潔、保安等崗位的從業人員，不能僅在上崗前對其進行培訓，上崗后的學習交流以及績效考核也應充分實施，物業公司更應該對其基礎從業人員定期進行上崗后的培訓考核，使其自身素質及時更上行業的發展；而針對高層管理人員，除了要求其具有從業資格證外，物業管理行業高層管理人員定期的信息交流也必不可少，行業前沿動態的及時傳播、先進管理經驗的交流都將促進整個物業管理行業的健康穩步發展。

四、結語

作為與房地產業密切相關的后續服務產業，優質的物業管理服務是房地產企業的優質廣告，對樹立良好的企業口碑有十分積極的作用。雖然我國物業管理行業尚未十分成熟，針對行業體系存在的各種問題，各相關主體應該積極制定對策，在促進物業管理行業健康發展的過程中，也能彼此受益。

參考文獻：

[1]葛嵐.我國城市住宅小區物業管理研究[D].長春:吉林大學,2004.

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1.物業管理收費存在巨大的難度

物業管理費用是作為享受物業服務的業主應該交納的基本的管理費用。但是對于很多居民來說，主動交納物業管理費用的意識卻相對比較弱。很多時候存在著拖延或者拒付等情況。第一，很多業主由于沒有主動繳費的意識，或者由于工作過忙等原因，延遲交付物業管理費用等，使得物業費用收繳不及時。第二，由于現在很多空置房，對于這部分業主經常不在小區居住，所以物業管理費用繳納也不積極。第三，很多業主認為物業公司提供的服務不滿意，不能滿足其日常生活的需要，對服務的不滿意導致繳費的不積極。另外，根據國家的政策，現在物業管理服務費是政府公告的價格和市場調節價相結合的手段進行收取的。而政府指導價是實行“成本最小化”的原則，致使物業管理公司只能在保本微利中經營，對物業管理做好、做優形成了障礙，直接影響了物業管理水平，從而使業主對物業管理服務質量滿意度低，對收取物業管理服務費又增添難度。

2.物業管理重在“管理”，沒有形成良好的服務質量

良好的服務質量是社區居民享受物業服務的基本保證。但是現在很多物業管理公司服務意識卻相對較低。在物業服務的提供時候，僅僅是當做一項義務，從方便居民、服務居民的方面來說，不能很好的滿足居民的需求。目前很多物業管理公司都是開發商提供的，這些物業管理公司在提供服務的過程中，存在著質量不高的情況。比如對于安全服務，很多保安都是年輕的小孩子，甚至是暑期工，崗位輪換較多。對于進出小區的人也都不認識，防范意識較差。其實，在小區衛生，小區環境等方面，物業公司的管理也不能讓小區居民滿意。再次，在提供服務的時候，很多物業公司還停留在管理的層面，缺少服務意識，使很多居民對于其服務質量都不是很滿意。最后，小區的管理上很多還采用的是傳統的安防手段和安防措施，對于新技術的應用不夠重視。由于物業公司的專業素質還需提高，在提供服務時服務意識不強。使得居民在接受物業管理公司提供的服務時，會產生各種矛盾和糾紛。有的居民會投訴物業管理公司不作為，認為交完物業管理費用卻沒有享受到相應的服務，從而導致在以后的物業費用收取時候產生困難。這種惡性循環也阻礙了物業服務的良性發展。

3.物業管理人員素質不高，專業人才需求量大

物業管理的概念進入我國不到20年的時間，進入行業時間的短暫也造成了我國物業管理人才的缺乏，近年來，隨著我國住房建設的加快，物業管理專業人才不足的現象越來越嚴重。目前而言，物業管理公司的從業人員文化素質各有差異，總體素質不高。物業管理公司的優秀管理人才少，尤其是創新性物業管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行業發展不下去，轉而投向物業管理行業。這些人員都缺乏專業的物業管理培訓，對系統化的物業管理知識了解甚少。同時這也導致了物業管理服務質量不佳的原因。物業公司的從業人員大多是流動人口，人員隊伍流動性較強，素質較差。隊伍的不穩定使得服務的品牌和質量都得不到保障。對于一些保安，甚至出現監守自盜的情況。這種人員隊伍結構使得物業管理過程中服務不夠專業，在很大程度上影響著物業管理作用的發揮。

4.業主監督作用沒有發揮

業主委員會是業務內部成立的監督機制，在業主委員會的協調下，業主能夠更好的行使自己的權利。根據我國相關法律的規定，每個小區都有業主委員會，業主委員會根據自己小區的實際情況與物業公司進行協商和溝通，共同做好小區的管理工作。但是對于現在很多小區，業主委員會的功能和作用卻沒有充分的發揮。很多業主委員會名存實亡，只是一個松散的組織，沒有召集人，也沒有開會的制度，對于小區管理中的一些事項也沒有響應的監督和管理的機制。業主委員會的監督作用并沒有發揮。另外，部分業主委員會沒有形成一個良好的監督機制，內部沒有正式出臺一些監督流程，對物業管理公司如何監督、需要物業管理公司季度、年終時出示哪些統計資料等，這些都沒有向各位業主公示。

二、完善物業管理的對策建議

對于物業管理來說，由于受運行機制、人才隊伍等方面的制約，存在著一些阻礙物業管理順利發展的行為。在一定程度上影響了社區的穩定。基于這些問題，物業管理上必須進一步加強人才隊伍建設，加強業主的維權意識，加強物業管理公司的服務意識。

1.對物業管理服務費價格形成機制進一步完善

為了解決物業管理收費難的問題，物業管理公司首先要反思，檢查自身的問題。可以健全和完善物業管理費用使用賬目，在季度末或者年終時定期張貼在公告欄處，向各業主告示，讓業主們對物業管理服務費的使用情況有大致地了解。通過這些方式換取業主的信任和支持。另外，對于根據政府指導價來制定物業管理費收費標準的，可以向政府提建議改善這一收費標準，按照當地政府確定的物價上漲系數、基本工資水平調整物業費收費比例，通過市場來制定物業管理費的標準。對于小區物業公司來說，其運營必然離不開必須的資金。只有有了一定的經濟基礎，有了一定的收入，才能促使小區物業公司改善一些基礎設施，改善一些管理手段，從而更好的為居民提供服務，激發物業從業人員優質服務的積極性，進一步維護小區的安定和團結。

2.促進物業管理科學化，不斷提升服務滿意度

要實現不斷提升服務質量的要求，需要促進物業管理科學化，采用現代科技進行管理。現在，很多物業管理公司還是運用傳統的管理方式，耗費了大量精力，造成物業管理存在較大難度，而且服務態度不佳。運用了新進手段，比如，運用電子板與公告小區信息，收費通知、收費情況公布等可以通過電子郵件公布，或者建立一個物業管理系統，業主們可以在系統里查詢到小區的各類信息，有效地提升了服務質量，提高業主們的滿意度。在安全上，可以進一步加強技防措施的運用，提升小區的安全管理水平。

3.提高物業管理從業人員素質，培養專業人才

物業管理水平的體現主要依賴于從業者的執行水平。這就說明建立專業性強，綜合素質高的物業管理人才隊伍的迫切性。因此，物業管理公司需要加強員工的培訓，定期對員工進行考核，從而使員工的專業水平不斷提升。對于考核成績優秀的員工，可以送到培訓學院專門學習，在學習在成長，逐漸提升其管理水平。對于物業公司的管理人員，要強化其服務意識，避免在服務的過程中和業主產生沖突。對于保安等流動人員，要通過加強素質教育、業務能力教育等，強化其責任意識，為他們提供更好的發展空間和更好的培訓，以增強隊伍的穩定性，維護小區的有序進行。同時，在物業公司提供服務的過程中，一定要以業主的需要為出發點，維護業主的利益，履行自己的責任。

4.加強業務委員會的監督作用

業主委員會是小區居民維護自身權益的自治組織。因此一定要在生活中予以加強，通過業主們的聯合，促使業主更好的表達意愿，促使物業公司更好的提供服務，促進小區管理的不斷發展和完善。《物業管理條例》從制度上賦予業務委員會對物業管理公司的監督權利與義務。因此在實際生活中，要加強業務委員會的監督作用，充分了解業主們的意愿，并把這些意愿對物業管理公司充分表達，為提高物業管理水平貢獻力量。具體來說，業主委員會可以通過定期不定期會議，來征求小區居民對于物業公司服務的意見和建議，并作為社區居民的代表向物業服務公司進行反饋。通過建立服務、監督、反饋、整改的良性機制，來加強和提高物業服務的質量和水平，促使物業管理服務效能的進一步提升，維護小區的和諧環境。

三、結語

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這次民主生活會開得很好。大家結合分管工作和自身實際，各抒己見，暢所欲言，對今年以來全局各項工作的評價客觀公正，對自身分管工作的總結實事求是，對自身存在的問題和不足的查找深入透徹，對今后的工作提出的建議合理可行，我感到收獲很大。下面，我主要圍繞今年以來全局總體工作情況及對今后的工作設想，談談自己的一些看法。

今年以來，在房地產形勢嚴峻、房產管理面臨挑戰的情況下，局黨組一班人團結和帶領全局干部職工，按照年初制定的工作思路，自我加壓，創新促上，優化服務，推動各項工作取得新的突破。主要體現為六個方面：一是以人本為主線，服務質量進一步優化。今年以來，我們把“愛心房管、誠心房管、細心房管、用心房管”作為乳山房管精神，把“服務他人就是服務自己、尊重自己就是尊重他人”作為服務理念確定下來，貫徹到房管工作的方方面面，融入到全局每位干部、每個崗位、每項工作中去，為提升房產管理工作服務水平注入了新的內涵。同時，通過廣泛征求意見建議、開設網上房管論壇等形式，轉變工作作風，提高服務效率，創新服務舉措，提升服務質量，有效提高了對外服務形象，在半年全市綜合評議活動中，得到了社會各界的肯定，取得了很好的成績。二是以人性化管理為抓手，機關建設進一步規范。從制定崗位目標責任制入手，將工作指標任務明確到科室，崗位責任明確到個人，建立健全了局黨組每周工作例會制、掛牌上崗制度、學習制度、衛生管理制度、禁酒規定、ab崗工作制等近20項制度，使全局各項工作進一步規范，上半年在七一表彰中被評為優秀黨支部。三是以業務創新為動力，管理水平進一步提高。緊緊圍繞優化經濟發展環境，致力于規范房地產市場秩序，不斷創新業務管理程序，推出了權屬登記告知申明程序，建立了商品房預售和商品房交易價格網上公示制度，使我市的房屋權屬管理水平走在了全省同行業前列，為宣傳乳山、服務乳山房地產業起到了很好的探索作用。四是以查堵漏洞為目標，工作程序進一步完善。針對房產交易過程中由于工作流程原因存在的疏漏，加強對交易雙方出示的購房發票原件的審查力度，遏制偷稅漏費的行為；加強對交易當事人身份真實性的審查力度，杜絕利用假身份、假證件交易詐騙的行為，開展交易課稅評估，遏制虛報瞞報成交價格的行為。五是以城建拆遷為重點，保障能力進一步增強。立足全市工作大局，自我加壓，攻堅克難，較好地完成了城市房屋拆遷管理工作，有效保障了全市城市上檔升級綜合整臺工作順利進行。特別是今年首例強制拆遷的順利實施及城區西出口改造拆遷工作進展順利，標志著我市城市房屋拆管理進入合法、嚴格、規范的軌道。六是以監督指導為手段，物業管理水平進一步提高。嚴格落實物業管理人員及收費、維修、保安、工程預算等重要崗位人員的持證上崗制度，提高物管隊伍的整體素質。引導物管企業正確處理經營創收與管理服務的關系，對部分管理水平低、服務質量差、居民投訴較多、經營不善的物業企業，停業整頓，限期整改，推進全市物業管理不斷走向規范和發展。上半年通過外出考察學習，初步擬定了物業管理收費規定、維修資金管理辦法，下半年即將出臺。

這些成績的取得，得益于整個班子團結有力、積極向上、奮發拼搏，得益于全局干部職工立足崗位、創新舉措、扎實開展工作，也得益于中層干部發揮作用、盡職盡責，協力共促全面工作，在此，對大家的辛苦和努力表示感謝！

在肯定成績的同時，我們也應正視自身存在的問題和不足：與市委、市政府的要求相比，與兄弟部門相比，我們在服務大局、服務群眾上還有待于進一步提高，在管理上還有待于進一步創新，工作作風還有待于進一步轉變，特別是在服務中心、服務大局上還有待于進一步加強。這些問題的存在，有基礎、條件、能力等客觀因素影響，但也與我們的主觀努力不夠有關。版權所有，全國公務員共同的天地!

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【關鍵詞】高層辦公樓，物業管理，服務水平

引言

處在現代化社會中，辦公樓管理工作的重要性日益提升，成為當前社會新興行業，而高層辦公樓具有人口密集、功能多樣化、層數較多的特點，物業管理工作難度較大。做好辦公樓的基礎物業管理工作，能夠將更加安全、便利、舒適的服務提供給業務，提高業主的工作質量，加快現代化辦公目標的實現。研究高層辦公樓物業管理具有非常重要的意義，能夠更好的指導實踐管理工作的開展，為相關研究提供參考意見。

一、高層辦公樓物業管理的基本特征及服務內容

同其他類型的物業管理工作存在很大的區別，高層辦公樓物業管理具有其特殊的性質，具體特點可以概括為：1）工作活動保密性強。機關單位作為高層辦公樓的主要服務對象，在開展各項工作活動的過程中，交際關系、會議主題和文件頒發等工作都要做好嚴密的保護工作，物業管理工作要嚴格落實保密工作，避免企業信息泄漏問題的出現；2）管理技術相對密集。當前自動化辦公、智能化辦公越來越普及，工作應用的各項設施、設備較為先進，物業管理工作人員的綜合能力也明顯提升；3）物業管理服務較為特殊。高層辦公樓物業管理標準應同星級飯店保持一致，能夠持續將通訊、供電等各項服務提供給機關單位，即使在假期也要繼續工作；4）政治往活動頻繁。由于事業單位政治性活動較多，高層物業管理活動的安全、衛生等工作質量要求極高。

從服務內容角度來看，高層辦公樓物業管理工作主要包括三大類，即常規型服務、專項服務及特約服務。應具有完整的業務，使業務管理可以正常的運行，維持辦公環境的清潔、干凈，使管理工作更加有秩序。此外，高層辦公樓業主數量較多，需求也各不相同，要求物業管理部門還能提供專項的服務，業務和管理部門可以結合實際需求對服務費用、質量等內容進行商議。特約服務則指的是超出規定服務范圍外一種特殊服務類型，物業管理部門也需要根據業主要求提供訂購機票、收發文件、會務接待等服務。

二、提高高層辦公樓物業管理的對策及措施

（一）提升物業管理人員的服務技能，改善管理效率

高層辦公樓物業管理質量及效率都取決于物業管理人員的專業技能掌握程度，在業務管理內容、類型較多的情況下，提高物業人員的素質成為優化服務質量最有效的途徑。物業部門一定要加強對員工的教育，定期開展專業化的培訓工作，提高員工的業務技能，讓辦公樓業務管理工作各個崗位的員工進行在崗自學，認識到自身承擔的重要職責，在實踐過程中不斷積累經驗，提高實踐操作能力。還要擴展培訓的途徑，深入到廠家，實施跟班作業的方式，使維修管理人員掌握更多辦公設備維修、養護和管理方面的知識，逐步提高物業管理在職人員的業務水平。

（二）強化同高層辦公樓業主間的聯系

物業管理部門只有在對業主進行充分了解的基礎上，才能提高服務管理水平。因此，在平時工作過程中一定要主動的與業主取得聯系，利用業主的反饋信息來調整今后的管理工作方向。辦公樓物業管理部門要虛心的接受業主提出的意見和建議，構建一種和諧的物業與業主關系，圍繞業主的需求進行各項管理活動，提高服務的針對性和有效性。物業管理人員應熟知辦公樓的整體環境，大致的掌握員工的狀況，對事業單位員工的車輛進行合理的安排，了解業主開展各項活動的流程，嚴格的管理進出入人員，確保辦公樓的安全性。還要將物業管理服務滲透到業主各方面工作中，主動的提供人性化的服務，當出現問題使進行及時、有效的處理，并定期進行回訪調查。

（三）制定健全的內部管理體制

健全的管理體制是提高辦公樓物業管理質量的前提，能夠有效的約束和管理員工的行為，保障一切物業管理活動都能高效、有序的開展。首先應明確物業管理的操作目標，以操作目標為導向進行清潔、保安、設備管理等工作，減少事故的發生幾率，提升物業管理水平；其次要規范各項服務，要求物業人員積極、主動的提供多樣化的服務，嚴格遵守相關的職業道德法規，從而使物業管理人員轉變思想觀念，能夠主動的約束自我行為；最后應構建健全的管理體系，細化體系制度的內容，將任務指標、崗位職責、操作行為、員工考核、服務態度等內容列入管理條例中。針對不同的物業管理方向，不斷對清潔管理、安保管理、消防管理、員工管理等多項制度進行進一步的完善，強化物業管理制度的監督力度，確保制度能夠順利落到實處，還應對遵守制度的員工進行相應的獎勵，增強員工遵守制度的積極性，促進辦公樓物業管理的規范和科學化發展。

三、結語

近年來高層辦公樓物業管理行業發展勢頭迅猛，是普通物業管理服務的升級和優化，類型多種多樣，具有非常廣闊的發展前景。在機關后勤體制改革不斷深化的過程中，高層辦公樓業務管理也需要將工作重心放在管理水平的提升和服務質量的提高方面。在實際開展辦公樓業務管理工作的過程中，可以通過提升物業管理人員服務技能，改善管理效率，強化同高層辦公樓業主間的聯系和制定健全的內部管理體制等措施，推動高層辦公樓物業管理的規范化發展，營造一個舒適、優美的辦公環境。

參考文獻：

[1]張勝龍，石延霞，魏雪霞.試論智能化辦公樓物業管理[J]. 沿海企業與科技. 2009（11）

[2]秦小南.物業管理工作探討續[J]. 現代物業. 2004（03）

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按目前的經營狀況，z廣場作為一個商業項目要實現收回投資并盈利幾乎是遙遙無期的，而由于該項目原本是爛尾樓、改造裝修過程中又因工期過緊等原因遺留了大量問題，物業管理的維護和保養也并非完善到位，現在固資折舊與損壞程度相當嚴重，物業品質逐日下降，如不重視存在的問題，加強經營管理，勢必造成投資受損。個人認為，目前首要的問題應該是集團在這個項目上的管理體制模糊，管理力度薄弱。z公司作為業主連起碼的職能機構都不健全，何談對資產的有效經營管理呢。而承擔物業管理的z物業公司在這個項目中的責權利也久未見明確，反而愈趨模糊，加上其他因素，造成目前z廣場的經營管理混亂無序，看似多頭共管，實則無人真正站在市場經營的角度進行管理，無人真正負起管理責任來。

建議盡快就z公司作為z廣場這個項目資產業主的地位進行明確，配備懂經營、善管理的項目管理人員，全面負責招商企劃、客戶溝通、租金收繳以及對物業管理的委托管理服務內容與質量進行監督等，真正履行業主的職責，妥善解決好前期諸多遺留問題（咖啡廳、中餐廳等如不妥善處理或會造成不良社會影響），理順與現有租戶的合同關系，制定發展規劃和招商策略，開展有效的營銷、提升寫字樓的客戶品質，通過系統的整合提高租金收入、實現最大限度的z回報率。z廣場具備優越的地理位置和商務環境、良好的物業設施和省優品質的物業管理服務，也具備了一定的市場美譽度和知名度，有很多目前z獨有的資源（如政府z服務機構的設立），而且是z目前唯一的有規模的商務寫字樓，基本不存在市場競爭，如果加強營銷力度，準確定位，有針對性的招商，引進一些象康佳公司、順馳公司等穩定的優質客戶，即便按z目前的經濟景氣狀況，實現年400萬的收入應該是可行的目標。由于前期管理上的波折，造成z廣場落成后近半年時間的冷場局面，所以在前期的招商中急于求成、粗放引進，加上租賃協議談判不力等因素，目前的租戶良莠不齊、租金定位難以提升，整個經營狀況實際上很不穩定。在招商營銷方面，全盤交由z物業來做，目前的局面可以看出，并無專業度可言，從樓盤CI系統、營銷定位與策略等必要的營銷手段和方式的缺失以及招商手段的單一等細節就可見一斑。建議盡快引進專業人才，建立獨立建制部門，制定完善的招商營銷策略，采取一些必要的市場化的管理措施（常見的如營銷人員業績與報酬掛鉤等），站在業主的層面做好招商工作，這是最大化的創造直接利潤的基礎。目前z物業與z在招商方面的責權利含糊不清，要做好這方面的工作似乎很難。當然，z公司來做自己物業的招商要想取得好的效果也肯定是要付出努力的，但是如果不付出努力，在市場環境下這些資產就無法盤活。

其次是應明確z公司與z物業公司的關系，建議完全按照市場規律的關系來界定雙方的責權利。做為資產的業主，z公司是z廣場的主人，應該有負責人來全盤負責對資產的經營管理，而z物業公司只能是業主委聘的物業管理方，按照物業管理委托合同約定的內容提供物業管理服務，接受業主的監督，這才是它的本位本職。雙方完全按照市場規律來洽定物業管理的服務范圍、需要承擔的責任、應該獲取的報酬，這些也是國家強調和提倡的提高物業管理水平、理順物業管理秩序的基本原則，亦是《物業管理條例》主要規范的范圍。這樣不僅對降低z公司的經營管理成本、理順z廣場的經營管理機制大有好處，而且肯定能夠改善目前z廣場物業管理服務質量無人監管、物業公司越疽代庖代行業利等非市場規律的行為帶來的物業服務品質不盡完善、多頭管理造成混亂等等問題，也把z物業推向市場，迫其提高自身管理水平，增強市場適應能力和生存能力，是一件非常有意義的事情。

上述問題實際上是一個非常簡單的道理。作為物業的產權所有者，z公司肯定應該對自己的資產負責經營管理，尋求自己利益的最大化，爭取縮短z回收期、提高z回報率，而不是任由z物業來越疽代庖，除非與z物業簽定全面的合約，前題是合同的條件完全按照市場規律，z物業必須對自己的項目承擔相應的風險責任，有風險意識、有責任在身、有利益可圖才會形成動力。

而且，目前z廣場占地面積為35畝、總建面只有不足20000平米，容積率不到1.0，按照市場規律，實施二期開發是必須的，否則土地資源浪費，可經營資產盤子太小，是無法實現最佳投資回報率的。而這一任務顯然需要業主z公司來精心安排規劃。綜上所述，個人認為強化z公司作為z廣場業主地位、明確z公司與z物業的委托與被委托關系以及雙方的責權利是勢在必行的，是解決目前z廣場在經營管理上諸多困境的首要條件。

至于臥龍公寓，可以先算一筆這樣的帳：總投資900萬，其中400萬屬固資按照酒店一般規律為5年折舊、500萬屬土地為40年折舊，現在每年即便實現投資物業高端目標年凈利潤150萬元，投資回報也是幾無利潤。但是，應該看到，這樣一個項目如果完全按照市場行情，即便放在z目前的經濟景氣環境中，實現年280萬甚至更好的凈利潤也應該是合理的目標。z目前多家酒店項目在進行二期擴建，近期也將有眾多酒店新落成或立項建設，而且客房都是項目的重點，說明在本地市場臥龍公寓的經營空間是很大的，如果一個項目連投資都難以收回，那存在還有意義嗎。何以差距如此巨大呢。問題是多方面的，一是營銷力度不夠或失策，市場定位太低，與公寓的硬件品質不符，房間出租因協議價格折扣過低造成利潤流失，目前的均價僅相當于一般招待所，而我們提供的服務所需成本遠高于一般三星級酒店。二是設施維護不善，這與物業管理水平有關，也與市場定位過低造成住客素質不佳而引起異常客損過大有關，這個問題造成房間可出租率下降，現在客源充足卻往往無房可賣，由于維修房過多，每月實際出租率僅為70%左右，而且這個問題直接導致了客房設施的提前老化、折舊成本增加。三是管理并非完善，前臺與客房管理等均缺乏專業度，較為粗放，多次有酒店管理專家提出類似建議，這點從臥龍公寓的利潤率上可以看出問題，賓館業的相對成本比例較小，管理的好的客房凈利潤應該在65%以上，如果過低的利潤率連折舊都無法收回，那z現在就不會有那么多酒店z興建增加客房了。四是公寓配套設施存在規劃不當、不夠健全等問題，影響了公寓的定位提升，應該進行適當的合理的調整，但是，調整的前提依然需要考慮是否有利于提高經營收入，凡是無利可圖的z，建議不能再搞。

要徹底解決問題，同樣只能用市場杠桿來尋求突破。建議對公寓按市場行情進行公正評估，確定一個合理的承包價格，即按現狀條件下承包出去，年收取固定租金。可以對外招標，同等條件下，z物業可以優先租賃經營。z廣場的物業管理z公司需要付給z物業一定酬金，而z物業租賃臥龍公寓則需要付給z公司租金，兩相抵扣，只要是完全按照市場規律來處理，應該會有目標值150萬以上的收入。加上寫字樓400萬的目標值，再去除其他因素，實現z廣場項目年收入500萬應該是可行的目標。待z經濟增值，這個數值就會更大些，收回z以及實現盈利就不再是遙不可期，而是現實的。當然，這些數字也許略顯片面，僅為個人淺見，供參考。

z公司和z物業做為金浩集團的兩個項目，完全可以實行項目經理人責任制或承包責任制度，充分調動項目管理者的積極性。當項目責任人的收益和項目業績掛鉤后，就可以淘汰不懂經營管理、不負責任的管理者，吸引和留下真正合格的項目經理人，改變目前存在的粗放經營方式，實現z合理回報才是真正現實的。

管理體制上的責權模糊、監督制約機制的缺位、經營方式上的粗放失策、專業人才的匱乏，這四個問題應該是目前z廣場所存在的問題。做為基層人員，水平和經驗有限，了解和掌握的情況也未盡詳實，以上建言僅憑個人體會，不妥之處請諒解。

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文獻標識碼：A

文章編號：1672―3198（2014）21―0037―02

1沈陽市舊住宅區社會治安管理現狀

作為老工業基地，沈陽市擁有數量眾多的老舊小區。近些年市政府高度重視，花大力氣整頓了大量的舊住宅區，為老百姓辦了實事。2010年開始，沈陽市啟動了“棄管小區”改造三年計劃，投資15億元改造了1502個棄管住宅區，受益人口達165.5萬人。市長陳海波表示，隨著棄管住宅區改造任務的全面完成和后續管理責任的初步落實，“棄管”這個特定稱謂在沈陽已經成為歷史，“棄管小區”改稱為“舊住宅區”。但由于舊住宅區的“先天不足”，改造后的后續管理工作仍然任重道遠。根據統計數據，改造后的小區，其管理模式主要包括專業化物業管理（235個小區，占157%）、自治管理（20個小區，占1.3%）以及社區代管（1246個小區，占82.9%）等。其中占絕大部分的是由社區代管，這種管理模式下的舊住宅區，仍然避免不了管理水平有限、基礎設施欠缺、管理費用匱乏、社會治安管理水平難以大幅度提升等困境。為了打造良好的城市環境，必須加大力度整治社區環境，尤其要下大力氣整治、減少舊住宅區頻發的盜竊、搶劫等社會治安問題，提升社區居民的幸福指數。

根據課題組的調研，沈陽市舊住宅區居民對目前的小區社會治安問題非常關心和關注，調查顯示，48.2%的被調查者表示對小區的治安狀況不滿意，44.6%的被調查者表示一般，僅有7.2%表示滿意。有近70%的被調查者表示發生過車輛被盜事件，另外諸如入室盜竊、街面扒手、打架斗毆等事件均有發生。

為切實改善舊住宅區環境，提高居民生活質量，保障出行安全，沈陽市政府決定2014年繼續開展“改善100個舊住宅區居住環境建設”工作，以建設美化、綠化、整潔、通暢的住宅區為目標，本著“功能齊備、設施完善、環境優美、住用安全”的原則，在全市老舊小區范圍內選擇100個住宅區，通過改造全面提升舊住宅區管理水平，此項工作已列入2014年沈陽市政府為城鄉群眾“辦實事”內容之一。該項工作主要實施綠化提升工程、增設健身娛樂設施、增設安全防范設施、整修破損道路等5大項17小項改造內容，其中增設安全防范設施中，特別提到要在舊住宅區安裝擋車器、新建門衛（監控室）、修建小區圍墻、維修外墻空鼓、安裝監控探頭等多項措施。

由此可見，相關部門已經意識到舊住宅區社會治安管理需要進一步提升水平，但是仍需要進一步深入研究和系統完善，從多個角度多個層面共同提高舊住宅區社會治安管理水平。

2舊住宅區存在社會治安問題的原因分析

雖然各界都比較關注舊住宅區的管理問題，但一直以來，該問題卻沒有得到有效解決。分析其原因多種多樣，但是最根本的矛盾所在，無外乎資金投入與資金來源不匹配造成，加上管理對象的特殊性，導致管理主體缺位，管理媒介缺失，管理目標無法實現，即管理機制不健全導致管理過程不可持續。

具體來講，管理對象的特殊性，就是舊住宅區自身特點，居住群體屬于中低收入者，素質參差不齊，園區基礎設施較為落后，房屋自身破損程度較為嚴重等等，導致對齊管理的前期投入過大，純粹依靠市場機制進行調節的難度很大，這樣導致物業企業不愿意參與，政府又沒有精力面面俱到，導致無人管或者管理效率低下，效果不理想的結果。目前沈陽有80%以上的舊住宅區由社區代管，這種管理模式屬于粗放式管理范疇，由于缺乏必要的人力財力物力，不可能滿足居民的日常需求。根據調查顯示，居民普遍認為沒有物業公司、流動人口太多、安全設備缺乏等是造成小區社會治安問題的主要原因，另有部分被調查者認為警務工作缺乏，沒有實行封閉管理等也是重要原因。

分析調查結果可以發現，舊住宅區居民對物業公司參與管理是認可的，但由于舊住宅區自身特點，卻沒有物業公司愿意接手。同時廣大業主也指出了對基礎設施，警務工作的需求。這就要求我們深入探討對舊住宅區實行管理的機制問題，保障舊住宅區能夠得到長期有效的管理，保障居民的生命財產安全，提高居民的幸福指數。

3提高舊住宅區社會治安管理水平的對策建議

對舊住宅區進行有效管理，提高舊住宅區社會治安管理水平，總體思路應該是“市場主導，政府扶持，全民參與”。

隨著我國物業管理行業的快速發展，物業企業參與小區的管理已經具備了較為豐富的管理經驗與管理資源，物業企業理應成為小區的管理主體。但是由于舊住宅區的特殊性，完全依靠企業的市場行為卻很難滿足企業的逐利動機，因此政府應該在一定程度上積極參與，發揮指導、協調、扶持、激勵、約束等功能。同時采用“誰受益、誰出力”的原則，調動園區內具有熱情和能力的業主參與到日常管理工作中，降低物業公司成本，提高管理效率。具體來講包括如下措施。

3.1管理主體層面

明確物業企業作為舊住宅區的管理主體，負責舊住宅區的日常管理。由于物業企業具有豐富的管理經驗，提供舊住宅區日常保安保潔工作非常容易，理應成為舊住宅區的管理主體。但是舊住宅區的特殊性導致目前大多數物業企業不愿意接管，這也是物業企業逐利的本質決定的。在此過程中，政府要發揮積極的扶持與促進作用，包括部分或全部出資完善舊住宅區圍墻、路燈、監控報警設備等基礎設施設備，降低物業企業的前期投入，提高盈利預期，促進物業企業積極參與。資金來源，可以通過政府的財政撥款、建立專項基金、動用專項維修資金等多種方式籌集，甚至可以通過企業贊助、廣告經營等方式獲得部分資金投入。待舊住宅區的基礎設施較為完善，物業企業就可以參與日常管理，管理模式可以參照其他小區，包括服務項目、服務標準、服務費用等，也可以結合園區特征進行分類管理。另外，由于舊住宅區居住群體特征，有很多下崗或待業的業主，還有部分退休老人，可以充分調動一部分具有熱情及能力的業主參與日常管理，組成治安巡邏隊等進行日常巡邏，收集居民意見反饋等，降低物業企業在保安工作方面的支出，提高工作效率。因此，管理主體視角下，舊住宅區社會治安管理應該以物業企業為主體，政府扶持，業主參與。

3.2管理對象層面

明確舊住宅區中管理對象的特征，系統評價人、物、事的現狀與發展趨勢，采取有針對性的措施提高舊住宅區社會治安管理的水平。根據舊住宅區居住群體的低收入特征，對其收取的費用要保證不影響其生活水平，標準不能過高，要考慮大多數群體的基本物業服務需求來確定服務內容與服務標準。針對少數具有特殊需求的群體，可以通過采取特約服務的方式額外收取費用。關于流動人口，物業公司可以聯合社區做好登記統計工作，同時要加大宣傳力度，讓舊住宅區的居住群體更多的了解物業管理帶來的好處，讓大家主動參與到園區的管理中來。針對舊住宅區基礎設施落后的現狀，物業企業要聯合政府一起進行完善，其中這一環節政府要起到主導作用，并且要從資金上大力支持，幫助物業企業以較輕的負擔承擔起舊住宅區的管理職能，只有這樣才能迅速提升對舊住宅區的管理水平，尤其是社會治安管理水平，保障居民的生命財產安全。而針對居民比較關心的社會治安事件，則需要加強監督執法力度，能夠快速有效的解決居民遇到的各種問題，物業公司與當地的警務工作者要緊密聯系，快速響應，能夠真正解決問題。根據調查顯示，居民認為安裝監控設備、聘請物業公司、設立社區警務隊等手段是解決舊住宅區社會治安問題的重要方法，另外成立社區志愿者巡邏隊也具有重要作用。

因此，管理對象方面，要以較低的收費標準提供符合業主需求的社會治安管理，需要政府大力投入，完善基礎設施，提高辦事效率。

3.3管理目標層面

保證舊住宅區居住者能夠安居樂業，就需要各主體能夠長期合作，實現多方共贏。首先，物業企業作為舊住宅區管理的主體，其根本性追求就是盈利。目前，物業企業的收入來源主要為物業費，但由于舊住宅區的居住者大多為中低收入水平，且流動人口較多，很多業主具有物業管理需求但是支付意愿卻不高。這種矛盾下，一方面需要物業企業提供優質服務促進業主主動交納物業費，另一方面，還需要從制度上約束不交費的業主，需要政府制定相應的規章制度來對欠費業主進行警告與懲罰，以此來實現物業費的順利收取，例如對惡意欠費業主在園區內進行公示，通知業主所在單位，強化訴訟判決的執行力度等。另外，要鼓勵物業企業積極開展多種經營，一定程度上彌補物業管理經費的不足，提高管理服務質量。如果物業企業實現了長期穩定的盈利，那么對于舊住宅區的管理也必然就實現了長期穩定的目標。

3.4管理媒介層面

理論上構建人防、物防、技防相結合的立體防護結構是最佳狀態，考慮到舊住宅區的特征，應從如下幾個方面進行考慮。

人防應該以物業企業保安員為主體，動員業主參與組建巡邏隊，并加大警務工作人員的巡查力度。值得注意的是，目前物業小區安保隊伍具有明顯的不穩定性。一方面，業主與企業需要大量高素質的安保人員，另一方面，安保崗位的工作性質與福利待遇又嚴重制約了人員的聘用，這種矛盾急需解決。根據經濟學規律，價格機制是較好的市場調節劑，通過提升安保人員的工作福利與工作環境，營造良好的崗位口碑，從社會輿論角度多多進行正面宣傳和引導等等，是今后要加強的重點工作。例如可以直接提高工資水平、為安保人員購買各項保險、強化法律法規與業務技能培訓、改善工作環境等等，通過政府與物業企業聯合，建設一支高素質的安保隊伍，是提升舊住宅區社會治安管理水平的重要手段。同時，針對舊住宅區的特征，要將安保隊伍與小區居民組建的巡邏隊結合起來，從物質與精神獎勵等方面激勵巡邏隊參與到小區的治安管理中來，降低物業企業的成本，提高物業管理的持續性。

物防最基本的就是實行封閉管理，修繕小區的圍墻，設置有人看守的住宅區大門及值班室，配備警棍、手電筒等必要的防護器械，設置報警電話。為住宅樓統一安裝單元防盜門，業主家里尤其是一樓二樓等較低樓層安裝防盜門與防盜窗，園區裝有安全照明燈等，同時增強個體治安防范意識。該項工作應該在物業企業承接舊住宅區伊始與政府部門聯合完成。

技防則主要采用閉路電視監控系統、周界報警系統、門禁管理系統、電子巡更系統等，同時鼓勵有條件的業主使用家庭報警系統，進一步補充技防的范圍與層次。有條件的園區還可以建立網絡治安管理平臺，如QQ群，短信平臺等作為補充。

3.5管理機制層面

在對管理主體、管理對象、管理目標、管理媒介進行系統討論的基礎上，將各個層面的內容進行整合，即形成了一系列的管理機制，促進持續提升舊住宅區社會治安管理水平，實現舊住宅區居民安居樂業。

第一，資金投入機制。通過財政撥款、政府專項基金、引入社會資本等形式，聯合物業企業共同完善舊住宅區的

基礎設施設備；在物業從業人員的業務技能培訓、職業資格

作者簡介：

徐龍雙（1988-），男，四川廣安人，天津商業大學在讀碩士研究生，研究方向：產業經濟與區域發展。

考試、法律法規普及、社會保險補助、安保人員的業務培訓等方面，由政府適當投入，聯合相關部門共同完成。

第二，激勵與約束機制。一方面激勵物業企業積極承接舊住宅區的物業管理，對承接積極，效果良好的物業企業進行表彰，甚至可以從稅收等方面給予優惠，在承接新的項目時給予一定的優先權。而對于不愿意承接舊住宅區物業，或者管理效果不佳的物業企業，則可以限制其承接新的項目，或者資質審查時給予特殊標注，把物業企業承接舊住宅區的管理納入到企業的社會責任與誠信檔案。

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關鍵詞：物業管理服務；成本管控；政策建議

隨著房地產產業的繁榮發展，我國的物業管理企業也正處于全面調整、快速發展的階段。人們對社會生活水平日益增長的要求以及外資企業的加入是物業管理服務行業面臨的挑戰和發展機遇，要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，成本控制是不容忽視的環節。并且物業管理服務行業屬于微利型行業，在保證物業管理服務產品質量的前提下提升成本控制的水平，已成為物業管理服務企業急需解決的問題。

一、物業管理服務企業成本收支狀況

物業管理服務企業的主要任務就是根據與業主簽訂的服務合同，以業主的需求為標準，為創造優雅的生活環境而進行的有關房屋及其相關配套設備的檢修、維護和系統化管理等一系列活動。業主為滿足自我需求而支出的費用為管理服務企業的主要收入來源，而其支出主要包括內部管理人員的基本費用支出如基本工資、福利津貼支出，還有提供服務過程中所發生的必不可少的管理費用和風險防范成本。

與其他企業一樣，物業管理服務企業經營的終極目標也是為了實現利潤最大化，可以通過增加收入減少成本費用支出或者開展其他的創利型投資業務來獲取更多渠道的收入等等，總之就是為了增加服務企業成本與費用支出之間的差額，為企業創造更多的社會經濟效益。

二、物業管理服務企業成本控制基本現狀剖析

物業管理服務企業的成本費用支出涉及的范圍廣、種類多，成本控制過程中會出現各種各樣的問題，具體而言，其成本控制的基本現狀可以歸納為以下幾個方面。

（一）成本管控思路狹隘，缺乏有效的管理理念

雖然時代經濟有較大發展變化，但物業管理服務企業成本管控的方式和觀念并沒有發生與時俱進的變化，大多數企業成本管控仍是通過簡單的縮減費用支出、減控管理過程中的資源浪費來實現，加大工作人員工作強度和延長工作時間，目的也只是減少企業的直接成本。對服務產品前期開發設計階段的成本費用缺乏有效的監管，忽視服務過程中人力資源的相關費用支出、服務質量的好壞以及服務環境的優雅狀況，從而導致物業服務企業成本控制的基本思路狹隘，只是追求簡單的成本降低，對社會經濟效益的提升缺乏關注。況且，成本減少并不等同于經濟效益的改善，物業管理服務成本控制也不完全等同于成本減少，在物業管理服務企業提供服務產品時，要正確認識成本控制的基本理念，根深蒂固的舊有觀念應該減弱，需要樹立有效管理理念和制定合理的管理思路，將提升企業的整體經濟價值作為成本控制的最終目標，可以選擇有效的直接性的成本支出減少或者營利產品的開發投資，加大投入量獲取更多的提升經濟價值的渠道，最終實現企業經濟價值的提升。

（二）陳舊的成本管理方法，缺乏創新的管理手段

就目前物業管理服務企業運營情況而言，粗放型的管理模式仍占主流，電子信息化系統沒有發揮應有的效用，其經營管理方式方法還比較陳舊落后，管理手段缺乏創新性。物業企業內部擁有一套機械、萬能的資源配置方案、操作流程、成本管控目標和方法，忽視企業管理項目的差異和項目具體的類型、建筑模式、業主的服務需求水平以及相對應的物業管理費用標準的制定等情況，這種一成不變的管理方式方法容易造成資源浪費、效率低下。信息時代大背景下，手工化的管理手段已經難以滿足現實的需要，信息資源更新速度緩慢導致準確性低、有失全面性和及時性，落后的管理手段與現代化的管理工作不能相搭配，也不能很好地適應先進的管理方法。同時，大多數的物業管理服務企業的成本考核指標體系建立不全面、考核制度和周期不合理，有些知識生搬硬套并不能很好的對現實情況迅速做出反應，缺乏靈活性，其內部員工績效考核機制不健全，獎懲制度不完善，導致員工工作積極性不高。

（三）項目配套設施不完善、不合理，工程質量穩定性不足

物業管理的前期管理階段開始時間比較遲，一些樓房建筑并沒有考慮到物業管理問題，相對應的物業管理設備設施不齊全、不完善，或者雖然安排了配套設施但是設置卻十分不合理，影響物業管理工作的開展和實施效果。除此之外，有些工程建造實施過程監理不到位，對質量把關不嚴謹導致工程質量穩定性差，需要進行大量的維修、維護，增加了物業管理的難度和工作量，從而增加物業管理服務企業的成本。

（四）人員素質參差不齊，缺失優秀人才

隨著生活水平的提升，業主對物業管理水平提出了更高的要求和更多的需求，使物業管理工作人員配置的問題凸顯出來，成為規范物業管理的關注點。首先物業管理發展歷程短，對從業人員的資格沒有統一的嚴格認證，其基本行為也缺乏標準化的規范，物業管理人員的專業知識和技能培訓還很薄弱，員工的素質參差不齊；其次，人們對物業管理行業的認識不足，再加上物業管理行業的準入門檻低、工資收入不理想，人才的基本價值體現程度低，導致許多優秀的人才流失。

三、加強物業管理服務企業成本管控制的對策建議

（一）加大人力資源投資管理

眾所周知，物業管理服務屬于勞動密集型企業，需要投入大量的人力資本，那么合理有效地控制人才資本成為管控成本的關鍵因素之一。在實踐運營過程中，我們應該采用信息化的科學技術管理模式代替傳統的人工管理模式，運用信息技術來減少人力資本的投入，全面提升人均管轄面積及提升人的管理效能。對公司內部員工、新入職員工進行相關的企業文化宣講培訓以及業務能力的基本考核，制定系統化的培訓機制，定期進行各種素質培訓，制定合理的獎懲和職位晉升制度，為員工的職位晉升提供暢通無阻的通道，使每一位員工都能在企業中感受到自身存在的價值，以降低職工離職率，在一定程度上可以大大減少員工培訓費用。不斷提高員工的政治、科學和文化水平，加大技術改造資金投入，及時調整企業組織結構以適應不同時期不同發展階段的匹配度要求，人員職位安排合情合理，在國家相關用工政策的指導下，物業管理服務企業的人員配置工作有條不紊的開展，即實現工作崗位的有效供給又可以減少企業人用工成本。簡而言之，物業管理服務企業通過對內部崗位的科學性編制，選擇適合的人才和合理的職業發展規劃，增強員工穩定性，可有助于物業管理企業減少人力成本的投入，實現企業的可持續健康發展。

（二）追求全局成本控制，實施追蹤作業成本法

目前大部分物業管理企業對成本的控制均是通過簡單的部門或者單位成本管控，這一管控方法的缺點就是對于具有關聯性、同質性和費用并非一個單位部門的歸屬問題很難解決，容易造成單個部門為追求自身利益的最大化而損壞企業整體的收益，有失全局成本控制的效果。所謂追蹤成本控制就是控制作業成本法，將作業作為成本核算的對象而不是項目，可以有效解決上述成本歸屬問題，有利于控制全局成本。同時，物業管理服務企業嚴格貫徹“以業主為核心”的服務理念，對成本的效益水平提升關注度，成本管理控制的標準為資源的消耗是否為業主增加經濟價值，而不是僅僅關注成本費用本身的耗費情況。

（三）注重細節管理成本控制

物業管理行業屬于微利型，需要在實踐運營過程中關注每一細節的費用成本支出，注重細節成本管理已經演變成為獲取盈利的重要保障。以本人工作過的物業公司為例，公司在綜合考慮自身特點的基礎上，對工程建造的成本費用設定嚴格的成本控制方案，并且根據工程進度實施反饋機制，最終獲取預想的經營目標。公司內部每個部門制定自己的財務預算計劃，按照計劃嚴格執行，對各種費用的支出做出合理的安排，減少不必要的非生產性費用支出，例如會議成本費用精簡化、電話費用有效控制額度、接待嚴防鋪張浪費、車輛使用區分公私、提倡水電節約意識等等，對每一個細節的關注可以幫助企業節省很多的成本，保證企業成本管控效果具有成效。

（四）加強組織管理，降低組織成本

組織成本是物業管理企業成本的重要組成部分，不可忽視。如何減少組織成本也逐漸成為企業管理控制成本的一種途徑。具體而言包括兩個方面，一是對組織結構的完善。物業管理企業要緊密結合自身的特點，綜合考慮服務業主的需求以及外界市場環境的變化，對現有組織結構進行考核，發現其運行機制不合理的地方進行改正，使其達到最優的控制效果；二是組織運行機制的合理完善完備。對組織中的每一環節設定相對應的組織運行機制，如決策機制、日常經營管理機制、與服務業主的溝通協調機制以及員工的獎懲機制等等。

（五）開展科學化的管理，提升效率

信息化時代努力發揮“科學技術是第一生產力”的基本理念，物業管理服務公司成本控制走科學化的管理渠道成為社會發展的必然之路。具體而言，可以從以下幾個方面進行實施，一是物業管理中相配套的基礎設施設備要追求低耗能環保，通過與政府相關部門開展合作共同促進高效節能設備的改造工作；二是運用先進的方法進行現代化管理，綜合運用全面預算管理、三標一體化的質量管理體系、辦公的信息化管理、物流集中配送管理等現代化管理方法；三是員工綜合素質的提升，公司員工既要注重基本業務能力培養又要注重職業道德素質的培養，使其成為全方位發展的復合型人才，為企業創造更多效益的同時實現自身的價值。

（六）充分發揮集中優勢

集中優勢是指物業管理服務企業成本控制過程中，努力發揮企業總部具備的特有功能，在企業整體上下實現資源和相關信息的共享，避免產生各個項目各自為政所產生的不必要的成本費用支出，從而達到成本控制的目的。比如，對擁有多個管理項目的物業企業，可對常規性的物資采供進行資源整合，統一招投標，在降低了單位成本的同時又規范了項目采購業務。

參考文獻：

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[2]謝靜.物業管理企業成本控制分析[J].產業與科技論壇，2012（20）.

[3]朱長源.論物業管理企業的成本控制及經營理念創新[J].四川建材，2012（02）.

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大家好！2014年，在中心的正確領導下，我以科學發展觀為指導，帶領物業公司全體干部員工，按照“做精做強做大物業品牌”的戰略指導，圍繞物業工作目標任務，創新工作思路、轉變工作作風，認真踏實努力工作，較好地完成了各項工作任務，取得一定成績。下面，根據中心領導的安排和要求，就自己今年的工作情況向領導和同事們做如下匯報，如有不當，請批評指正：

一、加強學習，努力提高思想素質

2014年，我以“轉變思想作風、提高工作效能”為目標，加強學習，認真學習物業管理理論知識，認真學習公司管理制度，認真向學習，認真向物業公司同行學習。通過學習，提高了自己的綜合素質，努力做一名“四事干部”，認真貫徹“安全穩定”方針，推行“誠信至上，服務為本，優質取勝，滿意為準”的服務理念，不斷加大各項工作的管理和監控力度，盡最大努力為業主創造現代品質生活條件，以優質滿意的服務贏得業主的信譽，拓展公司服務生存發展的空間。

二、認真負責，做好物業管理工作

2014年，我立足業主的需要，做到物業管理高標準，要求廣大員工真正把“業主第一，服務至上”的工作理念落實到實處，不斷強化職責分工，落實工作實效，做好了以下幾項工作：

1、加強安全保衛工作，確保安全穩定。我切實加強保安員的服務意識、工作責任心和道德素養，對新進的保安人員進行崗前培訓及試用，規范和完善安全保衛工作，加強檢查與監督，真正把“業主第一，服務至上”的理念落實到物業管理的每一個細節，確保安全穩定。

2、加強綠化、保潔工作，努力創設潔凈、溫馨的環境。為了給業主創設一個潔凈衛生、優雅舒適的生活環境，我要求保潔人員做好以下工作：一是強化衛生打掃，注重日常保潔。堅持公共區域每天清掃2遍和“垃圾不落地，日產日清”的保潔制度，確保環境清潔衛生。二是加強綠化養護。根據季節、氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗和病蟲害防治，確保綠化養護質量。

3、加強協調溝通，努力構建和諧物業。為了有效提升我們的服務層次，我不斷加強與業主的溝通和交流，及時了解業主的真實需求，認真接受業主的監督評議，對業主提出的意見和建議，做到不回避、不推脫，而是認真傾聽、虛心接受、詳細記錄、及時整改，力求讓每一位業主滿意。通過這些工作，我有效提升了物業管理水平，獲得了業主的滿意，為我公司今后業務的開拓打下良好基礎。

三、存在的不足問題

2014年，我認真努力工作，取得了較好的成績，自己的經營管理水平有了明顯提高，做到愛崗敬業、服務第一，具有良好的職業態度和強烈的職業責任感，但還是存在一些不足問題，主要是學習還不夠，在工作忙的情況下，放松了學習；工作上精細管理還不夠，存在一些管理不到位的情況；業務拓展力度有待加強。

四、2015年的工作打算及計劃

一是進一步加大科學管理力度，堅持“走出去的”戰略，向同行企業學習，借鑒先進的管理手段，創新我們的物業管理水平，努力拓展業務，做精做強做大物業品牌。

二是進一步加大學習培訓和文化建設力度，重點培訓和提高員工的專業知識水平，提高戰斗力和工作執行力，使工作效率得到有效提高。做到以人為本，員工為本，實行人性化管理，關心和愛護員工，組織各種文體活動，樹立和弘揚團隊意識和團隊精神，激勵員工勤奮努力工作。

三是進一步加大安全保衛力度，特別是加強公共環境安全及公共設施安全，力爭全年年實現無安全事故。

篇9

關鍵詞：武警部隊 物業管理 問題對策

中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1008-925X(2012)O9-0074-02

本文主要圍繞武警部隊自有住房物業管理現狀，針對存在的重點難點問題進行研究，并給出一些對策建議，對于完善武警部隊的物業管理以及提升物業管理水平具有一定的借鑒意義和現實意義。

一、武警部隊自有住房物業管理的概念特點

武警部隊自有住房主要是指部隊人員已購買的現有住房、集資房、安居房、經濟適用房等。部隊人員自有住房物業管理，就是由專業機構，依照法律、合同或契約，以優質服務為宗旨，以有償服務為手段，以綜合效益為目的，運用現代化管理科學及先進的修繕技術，對已竣工驗收投入使用并已社會化了的各類非軍事住用建筑和附屬設施及場地所實施的各種管理活動。從廣義上應包括住房的保養、維修，小區配套設施、環保綠化的維護、管理以及道路、消防、衛生、治安保衛等社區治理及其公益性經營服務等等。

武警部隊作為一個執行革命任務的武裝集團，肩負著維護社會穩定的神圣職責，各級官兵隨時準備著離開營房開赴前線執行任務，這就要求部隊住宅小區的物業管理既要適應社會主義市場經濟的要求，又要針對軍隊高度集中統一、住房自成體系、人員流動頻繁、收人較低、負擔較重、職業風險性高的特點，注重把握部隊住宅小區的特色，只有這樣才能更有好的服務官兵，營造良好的生活環境。

二、武警部隊自有住房物業管理的現狀分析

在部隊各部門的整體推動下，武警部隊自有住房物業管理已經有了一定程度的發展和進步，取得了一些成效，但相對與地方的住宅小區，武警部隊的物業管理還是比較滯后的，整體保障水平還比較低下，這在一定程度上制約和影響著武警部隊住房制度改革向深層次發展。筆者通過向部分業主了解，武警部隊自有住房物業管理的現實狀況并不是很樂觀，主要存在以下幾個方面的問題：

（一）物業管理觀念滯后,業主思想難以轉變。“物業管理”是隨著經濟體制改革的發展、社會主義市場經濟的逐步建立和我國城鎮住房制度改革不斷演化而產生的新生事物，它是與當前“住房分配貨幣化”相適應的一種經營性、有償服務性的社會化住房管理模式，可以說已眾所周知且被人們所接受。然而，由于武警部隊的特殊性，住宅小區的業主多以軍人為主，大多有過甚至剛剛告別多年福利住房的經歷，普遍缺乏物業知識且維權意識薄弱，參與物業管理的主動性不強，甚至存在抵觸心理。主要體現在以下幾方面:一是當共同利益受損時，更希望軍隊營房管理部門或其他業主能夠出面，自己“搭便車”的思想較為嚴重。二是對參與物業管理缺乏明確的目標，對自己的努力也不抱有信心。三是一部分業主并不能將物業服務看作是使自己房產保值、增值的消費行為，花錢買服務的意識不強。四是有些業主認為“凡是對物業管理有利的做法，都是業主在吃虧”，不愿與物業管理公司打交道，甚至站到物業服務公司的對立面。

（二）法規體系有待完善，物業監管力度不大。當前，我軍現行有關物業管理的法律法規只是對軍隊住宅小區實行物業管理的組織實施、監督監管、資金使用等問題做了原則性的規定，仍然缺乏可操作的配套措施，無法可依的情況仍然存在。在物業監管上，缺乏必要的機構和措施。具體體現在:一是物業服務公司在管理事務上對業主不公開、不透明。一些措施，業主只是被動執行，很容易產生抵觸心理。二是服務及收費存在一定的隨意性和自主性，缺乏服務及收費標準，業主只能接受。三是在業主委員會的設置上，一些小區雖然成立了業委會，但大多組織構成松散，制度不夠健全，履行職責尚存在困難，更談不上發揮維權、監督和協調等作用。

（三）管理經費標準偏低，業主費用收繳困難。武警部隊現行的營房管理經費標準已執行多年，隨著人們生活水平和精神追求層次的不斷提高，偏低的營房管理經費嚴重制約了軍隊住宅小區的物業管理質量水平的提高，物業管理公司入不敷出，慘淡經營的現象比較普遍。在物業費的收繳上，受固有觀念的影響，一部分人不大愿意支付住宅的日常費用。一些業主對房屋維修基金的概念和用途都不太清楚，甚至把房屋維修基金等同于物業管理費用當中的一部分，認為交納物業管理費中已經包括房屋維修基金，不愿意交納這部分“多余”的資金。

（四）物業管理專業化程度不高，缺乏專業型人才。物業管理這一新生事物需要適量的專業人才，物業管理人才對物管企業來說至關重要，管理人員素質的高低，不僅影響到物業管理的服務質量水平，而且關系到企業的長期可持續發展。但目前，我國物業管理的從業人員多數來自下崗、轉崗職工，知識結構不健全、層次不高，物業管理人員的業務水平有限，物業管理人員的綜合素質偏低。同時，由于物業服務企業經濟基礎薄弱，造成企業的服務水平低下、服務質量不到位、服務意識不強，企業的專業化程度不高。因此，武警部隊住宅小區物業管理的專業性人才就更是“供不應求”。

三、武警部隊自有住房物業管理的對策建議

篇10

關鍵詞：SDDK公司 物業管理創新體系競爭創新

中圖分類號：G353文獻標識碼： A

一、 SDDK公司物業管理服務現狀調查

1、物業管理制度――相對松散，欠缺完善

據樣本數據顯示，多數業主對現階段征收的物業制度的不是很清楚或不全，有9.52％的業主反映對物業制度一點也不知道，只有23.80％的業主對其內容比較清楚，從中可以看出，物業公司對其所收取的物業管理制度建設上存在較大缺陷，物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等制度建設需要進一步完善。

2、物業設施建設――加強資金投入，完善設施建設

對于現階段物業公司的設施建設方面，受訪者中有43.45%對物業管理設施存在不滿意，由于對公司物業及附屬設施設備、服務項目的標準規程較低，許多治理性工作仍不到位，所以為職工服務不夠全面周到。

3、物業費用――收費內容有待透明

物業公司對其所收取的物業管理費所涉及具體內容并沒有很全面告訴業主，讓業主一知半解或心存疑惑，建議物業公司在原先的物業手冊中增加這部分內容，將具體的收費標準、收費條目等羅列其中，讓業主明白交錢，放心花錢。

二、SDDK公司物業管理服務存在的問題原因分析

（一）物業管理觀念落后于現實發展。公司后勤部門負責一直是公司傳統后勤管理的一致做法，這使得公司內的職工對物業管理服務產生了錯誤的理解，在福利模式的影響下很多人會過度的要求物業管理部門對其進行服務，希望物業公司少花錢多辦事。

（二）專業的物業管理人才不足。由于SDDK公司后勤的物業管理改革實施較晚，缺乏與之相適應的物業管理人才，有一部分是附屬企業的下崗員工，轉崗進入。這部分工作人員擁有傳統體制下的后勤工作經驗，但是缺乏相應的學歷文化水平、系統的理論知識、專業技能水平、專業技能訓練和培訓，無法與現代管理的服務水平和服務理念相適應，因此很難保證有較高的服務質量。

（三）缺乏有效的制度管理體系。由于SDDK公司缺乏有效的制度管理體系作保障，因此導致物業管理部門雖然設置了崗位職責、工作流程及標準、行為規范等制度，但還欠完善，執行也非常的松散。

（四）職工專業技術知識培訓力度不夠。SDDK公司中從事物業管理的大部分職工都是由原來公司后勤職工轉變而來，專業技術知識和從事現代物業管理的各方面知識都比較少，只有通過不斷加強培訓學習，才能使問題得以解決。

三、 SDDK公司物業管理服務創新體系設計

（一）服務理念創新

1、創造科學有效物業管理哲學體系、創建特色物業管理風格模式方法、優化組織結構強化信息運行、健全組織健康運行規范制度、健全完善科學民主物業管理制度、建立新型組織關系物業管理機制、積極推進物業管理工作的現代化。

2、針對物業管理公司資源不足的現狀，不斷發掘企業內部潛力，通過建立完善的物業管理機制、形成良好的物業管理模式、創建符合市場經濟的物業管理制度、要求物業管理要不斷創新，不斷提升對自身要求，以嚴要求、高標準為指導改變當前服務落后現狀，提升服務理念。

3、物業管理公司應該從以下幾個方面對服務理念進行創新：一是深抓物業管理的本質不放，緊緊圍繞服務這一本質內涵，增強對物業各個方面的服務水平作為外延，不斷提升服務這一物業管理的本質；二是為客戶提供綜合全面的服務。隨著經濟的發展，人們生活水準的提升，對物業管理的要求也越來越多，為客戶提供更多更全面的服務也成為了物業服務創新的必由之路，增加服務的綜合與全面也是物業管理的重要理念；三是以科技帶動發展，當今公司物業建造智能化的趨勢隨著科技的發展變得越來越明顯，使之對物業使用和管理服務的也產生了越來越高的要求。各種自動化、智能化、專業化、高科技的工具也更加需要，以科技帶動物業管理發展也變得更加符合趨勢；四是大力倡導誠信意識，把誠信理念貫穿到整個物業管理服務過程；五是建立“以客戶為中心”的服務理念，真正做到為了客戶、服務客戶，通過客戶為中心帶動整個物業服務水平的提升。

（二） 服務運作模式創新

1、構建獨立的物業管理公司

按照后勤服務系統改革分開運行、分開核算、分開考核的原則，在全面分離物業管理公司與地礦企業的業務單元，按照物業管理“企業化運作、專業化管理”的要求，結合地礦企業現實狀況，組建成立獨立的物業管理公司，實行規范化的物業管理。

2、優化物業服務單元，合理進行資源配置

地礦企業業務要遵循分離、獨立的原則。要遵照有利于提高物業管理的整體水平、提升服務質量為原則。按照適當的分散經營，將原來的小團體單位、物業單位進行縱向和橫向的整合，優化資源配置，實現分散管理的重組、分區域管理單位的物業服務、區域化管理。充分發揮集聚效應，建立良好的物業管理服務機制與體制。

3、建立合理的考核的制度

對基層物業服務單位的考核，采取“物業服務滿意度”和財務預算指標結合的考核方式，由物業管理公司組織，組織如下：

一是對物業管理公司的財務預算制度，根據現實情況實行不同的預算方法，并以收取的費用充足性，作為衡量表現的主要內容管理服務單位的評價。

二是明確經營目標與責任，在嚴格按照現代會計制度的規范下，對物業管理公司的業務進行評估與評定。按照先進、可行的原則，明確的業務目標。單位的主要物業服務的物業管理公司在其內部，必須堅持按勞分配原則，同時兼顧激勵措施。

三是根據當前市場為導向的物業管理公司成熟的做法，改變上層部門的巡視和檢查的內部獨立運作方式，采取由居民和業主的物業服務單位所提供的服務滿意程度定量的公開考核辦法，要以居民跟業主對物業服務滿意程度作為為主要的評價機制，以加強對主要物業服務單位的考核。

（三） 服務市場競爭創新

1、從內部管理入手。物業管理企業要想在服務質量上得到業主的滿意，要想在激烈的市場競爭中勝出，必須先從企業內部入手。其次，強調員工隊伍紀律對一個企業來說，員工紀律散漫，則士氣必然頹喪，則命令無法貫徹執行，命令無法貫徹，則企業經營目標就必然無法達到。

2、要關注物業管理者與業主之間聯系的紐帶服務。那我們就必然提高服務質量以優質服務為業主服務，替業主之所想，急業主之所急，真正為業主排憂解難。而這一點是建立在“溝通”的意識上，只有充分了解業主的想法，不斷改進和完善物業管理水平，彼此尊重，加強溝通，才能得到業主的認可，并從中發掘提升管理服務水平的創新點。

3、培養企業的創新的活力和動力。作為物業管理企業，要想使企業有發展前途，我們就應該深刻學習海爾的創新理念和與時俱進的時代精神，培養企業的創新的活力和動力，將組織轉化為創新型的組織、變革型的組織和學習型的組織，激發每一位員工的創造力。

（四）服務標準創新

1、服務標準專業化。按照物業地域與客戶要求的不同進行專業化服務，改變大而空洞的物業管理服務項目。

2、樹立良好的品牌形象。樹立物業意識，認識到“物業”是企業物業管理對象，深化服務意識。在物業管理過程中，樹立以人為本、服務為先的物業服務理念，為物業管理企業樹立良好的品牌，為員工與業主提供更加優質高效的服務。

3、明晰物業管理產權。產權管理是物業管理的基礎，物業管理只能被動選擇，而無法主動參與，只有業主選擇才能實現物業管理權，因此要滿足業主需求，在滿足其需求基礎上實現物業增值。