房地產會計論文范文

導語：如何才能寫好一篇房地產會計論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.對于房地產開發企業來說其收入比較復雜。商品銷售主要有開發銷售一體化和合同性開發兩種。對于后者來說是根據預先制定的合同開發項目，按照合同內容的標準進行收款確認工作，而對于企業自己開發的房地產項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發周期較長。所以房地產項目產品采取很多的收款方式進行結算工作，比如預售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產開發企業來說是一個比較復雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業會計準則-收入》和《企業會計制度》中規定風險和報酬的轉移必須要以確定的實質性的資產轉移為準，因此對于一名高素質的會計人員來說必須在工作中分清實質的收入。綜上所述房地產開發企業在進行核算的時候其收入具有較高的復雜性。

2.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長，所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位，而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業產生一定的影響，因此無論對于內部的審查還是外部的認知，現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。

二、解決會計核算問題的措施

1.合理設置會計科目在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業對于開發項目的數量，項目的具體規模，并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發成本一級賬適當的取消，并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬，然后根據相應的一級科目設置明細賬。在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬，然后根據我們進行的核算的不同對象，設立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。

2.實施現金收付實現制房地產開發企業因為在一個會計期間內，可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體，但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑，權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷，能夠導致我們會計信息的不準確，進而導致資金的流失。再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況，這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確，如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題，在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。

3.擴大信息透明度在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤，如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監督；二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督。主要的監督內容應該有購買工程物資款，對工人的工資發放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質量保證金及風險信息的透明度，我們房地產開發企業有一定的高危險性，為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產品的質量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長。基于此種情況企業應該就開發的具體情況提取質量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。

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一、投資性房地產的歸屬問題

本稿“第七條：企業采用成本模式計量的，對于固定資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———固定資產》的相關規定處理；對于無形資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———無形資產》的相關規定處理。”對此條規定，筆者認為似有不妥。

1、投資性房地產不應該作為固定資產或無形資產處理。首先，投資性房地產不完全符合固定資產或無形資產的定義。企業會計準則明確指出，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；無形資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。而投資性房地產，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。包括企業以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產開發企業出租的開發產品（在此，我們僅以非房地產企業作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產可以劃入固定資產或無形資產的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產，則不屬于“固定資產”或“無形資產”的范疇。其次，雖然投資性房地產與原來意義上的固定資產、無形資產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現的問題。同時，從企業持有的投資性房地產中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產不應該作為“固定資產或無形資產”核算。

2、投資性房地產應該作“類投資”業務處理。從經濟業務的內涵看，企業的投資性房地產業務與企業的“投資”業務并無質的區別，兩者都是游離于企業正常的生產經營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產業務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內投資業務。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產業務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據投資性房地產的這一特點我們將其定義為類投資業務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產”賬戶進行專項核算。

二、投資性房地產的會計處理方法

（一）“投資性房地產”賬戶

為了核算投資性房地產業務，需增設“投資性房地產”賬戶。該賬戶屬于資產類賬戶，借方記錄投資性房地產的取得成本、后續支出及因采用“公允價值計量”而產生的增值。貸方記錄因出售、轉讓、轉自用及報廢或毀損的投資性房地產進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業持有的投資性房地產的賬面價值。該賬戶按投資性房地產的種類設置明細賬戶。

（二）“投資性房地產”項目在資產負債表中的列示

根據“投資性房地產”的類投資性質，擬將其列為“資產負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產”之間。

（三）投資性房地產持有期間增值收益的會計處理

企業的投資性房地產，在持有期間可能會因為后續計量（按公允價值進行計量）而產生增值，獲得相應的增值收益。根據投資性房地產的“類投資”特性，該部分所以應該全部作為“投資收益”處理。相應的，若產生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。

（四）投資性房地產的賬務處理方法

1、企業取得投資性房地產的核算

（1）以貨幣資金購入投資性房地產時，按實際取得成本借記“投資性房地產”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

（2）原自用房地產轉換為投資性房地產時，按轉換資產的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產減值準備”賬戶或“無形資產減值準備”賬戶，按固定資產賬面原值貸記“固定資產”賬戶或按無形資產的賬面攤余價值貸記“無形資產”賬戶。若記錄結果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

例1．某企業擬將一自用房產轉換為投資性房地產，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產減值準備50萬元，經評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：

借：投資性房地產――xx房產600萬元

累計折舊300萬元

固定資產減值準備50萬元

投資收益50萬元

貸：固定資產1000萬元

例2．若上例中房產的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：

借：投資性房地產――xx房產1200萬元

累計折舊300萬元

固定資產減值準備50萬元

貸：固定資產1000萬元

投資收益550萬元

2、投資性房地產后續支出的核算。

企業在持有投資性房地產期間可能會發生一些相關的支出，如維護費用等。對于這部分支出應該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產成本，以期將來得到補償。

3、投資性房地產租金收入的核算。

企業以賺取租金為目的的投資性房地產，按期取得的租金應作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

4、企業處置投資性房地產的核算。

(1)企業出售、轉讓投資性房地產。企業出售、轉讓投資性房地產時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（2）企業將投資性房地產轉為自用。企業因生產經營需要將原投資性房地產轉為自用時，按轉換資產的公允價值借記“固定資產”或“無形資產”，按轉換資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（3）投資性房地產毀損。企業投資性房地產因不可抗力因素毀損，應按其凈損失借記“營業外支出”賬戶，按應獲得的保險賠款借記“其他應收款”賬戶，按資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶。

5.投資性房地產后續計量。

如果有確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，企業應改用公允價值模式，對投資性房地產進行后續計量，即期末企業應按公允價值對投資性房地產的賬面價值進行調整。按資產公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。

三、投資性房地產“增值收益”的所得稅問題

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（一）會計科目不完善，會計核算準確性有待提高

現如今我國有關房地產行業的會計處理的制度準則很多，如：《小企業會計制度》《企業會計制度》《房地產開發企業會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產開發企業會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關房地產會計制度并沒有明確規定統一的執行標準。另外，房地產開發企業包括房地產開發和房地產經營兩項業務，與其他行業的產品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產企業在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應和核算的準確性不高。房地產開發企業會計核算方法的多樣性，也影響了房地產企業之間會計信息、財務報表的可比性、準確性。

（二）收益評價指標不能真實體現企業經營業績

對于房地產行業常常會出現這樣的情景：房地產開發企業的經營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業會存在破產倒閉的風險，所產生經營利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產開發企業生產經營的特殊性，其生產投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業務處理對會計報表往往會產生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經營情況會存在一定的差異，不能明確體現企業經營生產活動的業績。房地產開發企業除了受到施工質量等問題所引發的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業業績不同單一依靠收益評價指標來反應。

二、規范房地產開發企業會計核算的建議

（一）合理選用準則，完善會計科目

合理選用會計準則，完善會計科目，規范提高房地產開發企業會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業人數少于100人的房地產企業應當嚴格參照《小企業會計制度》進行會計業務處理；對于股份有效公司、外商投資企業等房地產開發企業會計核算則遵循《企業會計制度》；而已經上市了的房地產開發企業，就應當執行新準則所規定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”“出租開發產品”“周轉房”等房地產業務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產開發企業還可以根據實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。

（二）建立信息化會計核算體系

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一、新會計準則將加強我國會計監督財政部2006年12月5日公布的“財政部會計信息質量檢查公告（第十二號）”指出：財政部將結合新的會計準則體系和審計準則體系，進一步提高會計監督的層次和效果，全面提升會計信息質量和會計師事務所執業質量。同時，財政部將加強同有關部門的協作，綜合治理會計信息失真問題。在此之前，財政部已對一些房地產企業和會計師事務所進行了檢查，發現企業會計信息質量和會計師事務所執業質量總體上有所提高，但會計信息失真問題仍然存在。一些房地產企業會計信息虛假、一些會計師事務所內部質量控制薄弱，財政部已對這些問題企業進行了相關的處理。這一消息，雖然反映出我國會計監督仍然存在一些問題，但從另一層面也反映出國家正在進一步加強會計監督，尤其是政府監督和社會監督。兩大準則體系的實施，為進一步強化監管工作提供了有力支持，有利于促進資本市場健康穩定發展，有利于維護經濟秩序和社會公眾利益。

二、新準則下我國會計監督面臨的新問題經過多的改革開放，我國已建立起了企業內部會計監督、政府部門會計論文監督和社會審計監督三位一體的監督體系，會計監督工作也取得了長足的發展，但近年來，隨著經濟體制改革的不斷深化，發生了一系列復雜經濟現象和不規范的經濟行為。2007年1月1日開始實行的新會計和審計準則，在會計行業帶來變化的同時，也給我國會計監督帶來一些新問題：1.對同類型的資產，其取得來源不同則采取不同的計量屬性。如：對于固定資產的初始計量，外購的采用歷史成本計量；對于接受投資、企業合并、非貨幣性資產交換等方式則分別采用公允價值計量模式和歷史成本計量模式。這與國際慣例有較大的出入，在實際操作中也會有一定難度，如果操作不當會帶來會計信息失真的后果。而且新會計準則首先在上市公司實行，上市公司的賬面價值不一定能反映企業的真實財務狀況，而在成熟的市場經濟中，公允價值反映的會計信息更為可靠。2.新準則的變動幅度較大，變動內容較多。新會計準則要求上市公司在2007年初按照新準則調整原來舊準則下的財務處理。由于新準則變動幅度較大，會計人員如果對新制度掌握的不夠熟練或理解有偏差，同樣會對輸出的會計信息的質量帶來嚴峻考驗。3.我國會計監督的法律約束機制不健全。比如：個人所得稅的交納。一些納稅人在社會上有多重收入，但由于缺少會計監督，這類人群的個人所得稅的交納根本達不到國家相關法律的要求，造成事實上的偷稅、漏稅現象。歸其原因，我國并沒有相應的法律約束機制來完善銀行等金融機構對個人的經濟監督的監督作用。如對于上市公司披露虛假的會計信息，《證券法》只對處罰造假者做出了法律規定，卻沒有明確其賠償責任，處罰力度也很有限，在處罰的金額遠低于獲益金額的情況下，處罰就難以起到威懾的作用。通過制定嚴格的會計準則來抑制證券市場的虛假重組、利潤虛增等操縱利潤的行為，打擊證券投資市場上的投機活動是有一定作用的，但長期來看，作用是有限的。如果市場不規范，企業同樣可以繞過新會計準則達到操縱利潤、操縱市場的目的。會計信息真實可靠的保障條件主要有規范的市場機制、合理的會計準則、公平的中介機構、獨立公正的外部監督和執法機構以及具有足夠職業判斷力和相應職業道德的會計人員。4.會計人員的綜合素質不高，難以適應新會計準則。會計監督作用發揮的好壞與否同會計人員素質的高低直接相關，一般來說，會計人員業務素質越高，發現問題和分析、解決問題的能力也就越強，會計的監督作用就越大。近幾年我國會計人員奇缺的問題雖然得到了一定程度的緩解，但會計人員的整體素質一般，知識結構、學歷結構和業務水平偏低。雖然有些人員經過培訓或學習，也取得了會計人員從業的相關證書，但其工作能力和對知識的熟練運用能力并不是很好。再者，有的會計人員監督意識不強，法制觀念淡薄，缺乏職業風險意識，在“權大于法”的思想支配下，有意造假，使得會計信息失真在所難免。5.對企業單位負責人的約束機制仍不健全，阻礙了會計的有效監督。新會計準則的實行無疑會導致一些企業出現虧損的情況,如果這些管理者憑借“權利”指使、授權會計人員做假賬，虛報利潤，辦理違法會計事項，從而使得會計工作受制于管理當局，不能獨立行使其監督職能，破壞了正常的會計工作，阻礙了會計工作的有效監督。

三、新會計準則下加強會計監督的對策分析1.完善會計法規、制度，保證會計監督有法可依。進一步完善以《會計法》為中心的會計法律、法規體系，對《注冊會計師法》、《證券法》等法律、法規根據實際需要進行修改完善，切實有效執行《新企業會計準則》和《新企業審計準則》，加大法律法規的處罰、賠償和執行力度，加快會計法律體系的建設步伐，使會計監督真正做到有法可依。2.要逐步建立健全包括企業、負責人、會計人員、注冊會計師、會計師事務所在內的會計信用評價系統，通過制定會計信用評價規則，協調稅務、審計等部門搜集整理會計信用信息，建立會計信用檔案，加強信用軌跡跟蹤，并開設會計信用網站，促進誠實守信的職業道德建設。3.應提高會計師事務所的執業質量。首先，財政部對會計師事務所要實行全方位的質量控制，用制度來保證執業質量。其次，會計師事務所需要結合工作認真制定全面質量控制的政策與程序，并采取措施保證其實施。第三，為保證會計師事務所的執業質量，防止客戶風險轉移，可要求客戶要向事務所承諾提供真實、完整的會計資料，否則，要承擔相應的經濟法律責任。4.培養高素質的會計人才。由于會計人員出具的會計信息反映企業經濟活動的整個過程，其素質的高低直接影響會計信息的輸出結果，因此，加強對會計人員的監督管理，提高會計隊伍的整體素質，是強化會計監督的根本要求。5.健全對企業負責人的約束機制。《會計法》中雖然也對企業負責人賦予了一定會計監督的責任，但其強度是不夠的。作假賬、偷稅、漏稅、虛報利潤在多數情況下并不是會計人員自愿所為，而是受企業負責人的脅迫、命令，新準則的實行也會一些企業的利潤出現大額虧損。要想使會計人員真正獨立，不受企業負責人的干擾，就應該對干涉會計行為的負責人予重罰，健全對企業負責人的約束。

綜上所述，只有從我國的現實國情出發，建立并充分發揮各種會計監督形式的作用，才能真正有效實現會計監督和遏止會計信息失真。