個人租房合同簡單版范文

導語：如何才能寫好一篇個人租房合同簡單版，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

出租方：______，以下簡稱甲方

承租方：______，以下簡稱乙方

根據《中華人民共和國》及有關規定，為明確甲、乙雙方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本合同。

第一條 甲方將自有的坐落在______市______街______巷______號的房屋______棟______間，建筑面積______平方米、使用面積______平方米，類型______，結構等級______，完損等級______，主要裝修設備______，出租給乙方作______使用。

第二條 租賃期限

租賃期共______個月，甲方從______年______月______日起將出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。

乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：

1.擅自將房屋轉租、分租、轉讓、轉借、聯營、入股或與他人調劑交換的;

2.利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;

3.拖欠租金____個月或空置____月的。

合同期滿后，如甲方仍繼續出租房屋的，乙方擁有優先承租權。

租賃合同因期滿而終止時，如乙方確實無法找到房屋，可與甲方協商酌情延長租賃期限。

第三條 租金和租金交納期限、稅費和稅費交納方式

甲乙雙方議定月租金______元，由乙方在______月______日交納給甲方。先付后用。甲方收取租金時必須出具由稅務機關或縣以上財政部門監制的收租憑證。無合法收租憑證的乙方可以拒付。

甲乙雙方按規定的稅率和標準交納房產租賃稅費，交納方式按下列第____款執行：

1.有關稅法和鎮政發(90)第34號文件規定比例由甲、乙方各自負擔;

2.甲、乙雙方議定。

第四條 租賃期間的房屋修繕和裝飾

修繕房屋是甲方的義務。甲方對出租房屋及其設備應定期檢查，及時修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。

修繕范圍和標準按城建部(87)城住公字第13號通知執行。

甲方修繕房屋時，乙方應積極協助，不得阻撓施工。

出租房屋的修繕，經甲乙雙方商定，采取下述第______款辦法處理：

1.按規定的維修范圍，由甲方出資并組織施工;

2.由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項目內，先行墊支維修費并組織施工，竣工后，其維修費用憑正式發票在乙方應交納的房租中分______次扣除;

3.由乙方負責維修;

4.甲乙雙方議定。

乙方因使用需要，在不影響房屋結構的前提下，可以對承租房屋進行裝飾，但其規模、范圍、工藝、用料等均應事先得到甲方同意后方可施工。對裝飾物的工料費和租賃期滿后的權屬處理，雙方議定：

工料費由______方承擔( );

所有權屬______方( )。

第五條 租賃雙方的變更

1.如甲方按法定手續程序將房產所有權轉移給第三方時，在無約定的情況下，本合同對新的房產所有者繼續有效;

2.甲方出售房屋，須在三個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優先購買權;

3.乙方需要與第三人互換用房時，應事先征得甲方同意，甲方應當支持乙方的合理要求。

第六條 違約責任

1.甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負責賠償______元。

2.租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關條款的，違約方負責賠償對方______元。

3.乙方逾期交付租金，除仍應補交欠租外，并按租金的______%,以天數計算向甲方交付違約金。

4.甲方向乙方收取約定租金以外的費用，乙方有權拒付。

5.乙方擅自將承租房屋轉給他人使用，甲方有權責令停止轉讓行為，終止租賃合同。同時按約定租金的______%，以天數計算由乙方向甲方支付違約金。

6.本合同期滿時，乙方未經甲方同意，繼續使用承租房屋，按約定租金的______%，以天數計算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權。

上述違約行為的經濟索賠事宜，甲乙雙方議定在本合同簽證機關的監督下進行。

第七條 免責條件

1.房屋如因不可抗拒的原因導致損毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔責任。

2.因市政建設需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔責任。

因上述原因而終止合同的，租金按實際使用時間計算，多退少補。

第八條 爭議解決的方式

本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決;協商不成時，任何一方均可向房屋租賃管理機關申請調解，調解無效時，可向市工商行政管理局經濟合同仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院。

第九條 其他約定事宜

1.……

第十條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議報送市房屋租賃管理機關認可并報有關部門備案后，與本合同具有同等效力。

本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各執1份;副本2份，送市房管局、工商局備案。

出租方：(蓋章) 承租方：(蓋章)

法定代表人：(簽名) 法定代表人：(簽名)

委托人：(簽名) 委托人：(簽名)

合同有效期限： 至 年 月 日

個人租房合同簡單范本二

出租方(以下簡稱甲方)：

承租方(以下簡稱乙方)：

甲、乙雙方通過友好協商，就房屋租賃事宜達成協議如下：

一、租賃地點及設施：

1.租賃地址： 路 巷 號 室;房型規格 ;居住面積平方 米;

2.室內附屬設施：

A ：電器：電話 沐浴 空調 冰箱 彩電 洗衣機 微波爐 吊扇 音響 VCD

B ：家俱：

二、租用期限及其約定：

1.租用期限：甲方同意乙方租用 年;自 年 月 日起至 年 月 日;

2.房屋租金：每月 元人民幣;

3.付款方式：按 支付，另付押金 元，租房終止，甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。

第一次付款計 元人民幣;

4.租賃期內的水、電、煤氣、電話、有線電視、衛生治安費由乙方支付，物業管理，房屋修繕等費用由甲方支付;

5.租用期內，乙方有下列情形之一的甲方可以終止合同，收回房屋使用權、乙方需擔全部責任，并賠償甲方損失。

(1)乙方擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的;

(2)乙方利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的;

(3)乙方無故拖欠房屋租金達 天;

(4)連續三個月不付所有費用的。

三、雙方責任及義務：

1.乙方須按時交納水、電、煤、電話等費用，并務必將以上費用帳單交給甲方，甲方須監督檢查以上費用;

2.無論在任何情況下，乙方都不能將押金轉換為房屋租金;

3.在租用期內，甲方必須確保乙方的正常居住，不得將乙方租用的房屋轉租(賣)給任何第三者;或在租賃期內房租加價;

4.租用期滿后，乙方如需繼續使用，應提前一個月提出，甲方可根據實際情況，在同等條件下給予優先;

5.在租賃期內，甲、乙雙方如有一方有特殊情況需解除協議的，必須提前一個月通知對方，協商后解除本協議;

6.乙方入住該物業應保持周圍環境整潔做好防火防盜工作，如發生事故乙方應負全部責任;

7.乙方不得擅自改變室內結構，并愛惜使用室內設施，若人為損壞的將給予甲方相應賠償;如發生自然損壞，應及時通知甲方，并配合甲方及時給予修復。

四、其它未盡事宜，由甲乙雙方協商解決，協商不成按有關現行法規辦理或提交有關仲裁機關進行仲裁。

本協議一式三份，甲、乙雙方各執一份，簽字后即行生效。

五、其它說明：

(如：入住時的水電煤字數。)

出租方： 承租方：

聯系電話： 聯系電話：

篇2

身份證號：

承租方姓名：[簡稱乙方]

身份證號：

甲方現有　㎡面積的房屋，套型為　地址：

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一、租房從　年　月　日起至　年　月　日止，有效期為　年

二、該房出租的使用性質為　用房，月租金為　元，繳租方式為　支付一次，計人民幣(大寫)　元(￥　元)以后就在付款期末前　天支付。

三、乙方接到住房后，應及時更換門鎖，否則發生意外與甲方無關。

四、乙方不得擅自改變其房屋的使用性質，更不能擅自改變房屋的結構，必須愛護房內設施，如有損壞應及時維修，否則照價賠償。

五、在本協議期內，甲方不得干涉乙方的合法居住(經營)權，不得收回房屋或轉租他人，更不得提高房租或終止協議。

六、乙方必須按照交納房租，否則甲方有權采取措施收回房屋，由此造成的損失由乙方承擔。

七、乙方必須遵守當地暫住區域內的各項規章制度，辦理各種相關證件、按時交納水、電、氣、收視電話、物業管理等費用。并做好一切安全全措施，若出現安全事故，均由乙方自行負責。合同簽訂后，乙方交保證金　元給甲方，乙方退房時結清水、電、氣、電話、物業管理等費用后及屋內設施家具、家電無損壞，甲方退還乙方所交保證金，另水、電氣底度為：水　噸;電　度;氣　方。乙方的民事糾紛均自行負責。以交費收據為準。

八、若乙方的本協議期滿后需繼續租用此房，應提前壹月與甲方商議。(在同等的條件下，乙方有優先租賃、購買權)。

九、甲、乙雙方在協議期內，均不得違約，如甲方違約則按該房月租金及搬家所造成的損失，作違約賠償金。乙方違約則從押金里扣除一個月房屋租金作賠償金給甲方。

十、如果拆遷此房乙方無條件搬出，所交甲方的房租按未滿天數甲方退還乙方。

十一、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份。從簽定之日起生效，到期自行作廢，未盡事宜，雙方協商解決。

備注：

甲方簽字：　地址：　聯系電話：

乙方簽定：　地址：　聯系電話：

簽定日期：　年　月　日

簡單個人租房合同范本打印 甲方：

乙方：

甲方在 ，建筑面積共計 平方米，現租賃予乙方居住;經雙方友好協商達成協議如下：

一、 租賃期自 年 月 日起，截至 年 月 日止，共年。

二、 租金每月為 元人民幣，交租方式是提前十天支付三個月的租金,以季度預付交清形式，即先交租后使用的原則。

三、 為保障房內公共設施的安全，乙方還須向甲方預存協議保證金 人民幣。協議保證金在租賃期間不計息。

四、 房租賃期間內的水電、電話、煤氣費等乙方發生的費用由乙方承擔，租賃期前所發生的一切費用由甲方承擔。

五、 房內一切設施應加以愛護和正常使用，保證各項安全房屋結構不得隨意調整，確因乙方需要，經甲方及物業管理部門認可后可適當作出調整或裝修。乙方裝修時不能破壞房間內的水電使用的獨立性。乙方承擔租用期間的維護、維修費用。

六、 房子由乙方自行負責裝修。在租賃(含續租)期滿后，乙方按來裝去丟的原則退場，不得要求甲方支付裝修費用。

七、 租賃期滿后本協議終止，甲乙雙方3日內應進行清交工作，且在滿足第五項的情況下，甲方無條件退還保證金人民幣壹千元給乙方。如乙方需繼續租用，在租金或其它條件同等之下，甲方優先租與乙方，雙方辦理順延手續。

八、 在合同租賃期內，因乙方原因導致合同無法進行時，乙方應提前二個月通知對方;乙方提前退房，在乙方交清所有費用后，乙方留下壹千元保證金作為甲方的損失的補償。

九、 乙方租住期間必須遵紀守法，不得利用甲方場地進行違法活動。否則甲方有權提前終止甲乙雙方的房屋租賃協議;甲方不承擔任何責任和損失。

十、 乙方在租賃甲方房子期間原則上不得隨意轉租房子給第三方;否則甲方有權解除合同。如果有特殊情況經甲乙方共同協商并由由甲方出示書面同意書方可轉讓。

十一、 本協議一式二份，雙方各執一份，具有同等法律效力，雙方不得違反，違約方責任自擔。未盡事宜雙方應友好協商解決。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

電話： 電話：

日期： 日期：

個人簡單房屋租賃合同范本二 甲方姓名(出租方)：_________________　身份證號碼：________________

乙方姓名(承租方)：__________________身份證號碼：________________

經雙方協商甲方將位于______________________________房屋出租給乙方居住使用。

一、租房從_____年___月___日起至______年___月___日止。

二、月租金為____元，繳租為____支付一次，人民幣(大寫)_________元(￥____元),

以后應提前___天支付。

三、約定事項

1、乙方入住時，應及時更換門鎖若發生意外與甲方無關。因不慎或使用不當引起火災、電、

氣災害等非自然災害所造成損失由乙方負責。

2、乙方無權轉租、轉借、轉賣該房屋，及屋內家具家電，不得擅自改動房屋結構，愛護屋

內設施，如有人為原因造成破損丟失應維修完好，否則照價賠償。并做好防火，防盜，防漏

水，和陽臺擺放、花盆的安全工作，若造成損失責任自負。

3、乙方必須按時繳納房租，否則視為乙方違約。協議終止。

4、乙方應遵守居住區內各項規章制度，按時繳納水、電、氣、光纖、電話、物業管理等費用。

乙方交保證金________元給甲方，乙方退房時交清水，電，氣，光纖和物業管理等費用及屋

內設施家具、家電無損壞，下水管道，廁所無堵漏。甲方如數退還保證金。

5、甲方保證該房屋無產權糾紛。如遇拆遷，乙方無條件搬出，已交租金甲方按未滿天數退還。

6、備注;_______________________________________________________________

_______________________________________________________________________

四、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效。另水;_____噸氣;____立方電;___度

甲方簽章(出租方)：乙方簽章(承租方)：

電話;　電話;　20年月日

個人簡單房屋租賃合同范本三 租方(甲方)________ 性別：____年___月____日出生

承租方(乙方)_________ 性別：_____年____月___日出生，身份證號碼：_______________

甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協議：

一、甲方將位于____市____街道___小區___號樓號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自______年___月___日至____年___月___日，計___個月。

二、本房屋月租金為人民幣_____元，按月交。每月月初15日內，乙方向甲方支付全月租金。

三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、電話費、物業費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時，乙方須交清欠費。

四、乙方不得隨意損壞房屋設施，如需裝修或改造，需先征得甲方同意，并承擔裝修改造費用。租賃結束時，乙方須將房屋設施恢復原狀。

五、租賃期滿后，如乙方要求繼續租賃，則須提前 1個月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天內答復。如同意繼續租賃，則續簽租賃合同。同等條件下，乙方享有優先租賃的權利。

六、租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前1個月書面通知對方，經雙方協商后簽訂終止合同書。若一方強行中止合同，須向另一方支付違約金______元。

七、發生爭議，甲、乙雙方友好協商解決。協商不成時，提請由當地人民法院仲裁。

八、本合同連一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字之日起生效。

甲方：_____________聯系電話：_______________

乙方：_____________聯系電話：_______________

____年___月____日

個人簡單房屋租賃合同范本四 甲方(出租方)身份證號碼

乙方(承租方)身份證號碼

現經甲乙雙方充分了解、協商，一致達成如下個人租房協議書：

一、 房屋的坐落、面積、裝修及設施、設備：

二、租賃期限：，即年月日至年月日。

三、租金及交納時間：每月元，乙方應每月付一次，先付后住。第一次乙方應于甲方將房屋交付同時，將房租付給甲方;第二次及以后付租金，乙方應提前一個月付清。

四、租房押金：乙方應于簽約同時付給甲方押金元，到期結算，多余歸還。

五、租賃期間的其他約定事項：

1、甲乙雙方應提供真實有效的房產證、身份證等證件。

2、甲方提供完好的房屋、設施、設備，乙方應注意愛護，不得破壞房屋裝修、結構及設施、設備，否則應按價賠償。如使用中有非人為損壞，應由甲方修理。

3、 水、電、煤氣、電話、網絡、有線電視等的使用費及物業、電梯、衛生費等所有費用都由乙方支付。入住日抄見：水度，電度，煤氣度。所有費用乙方應按時付清。

4、 房屋只限乙方使用，乙方不得私自轉租、改變使用性質或供非法用途。租下本房后，乙方應立即辦好租賃登記、暫住人口登記等手續。若發生非法事件，乙方自負后果。在租賃期限內，甲方確需提前收回房屋時，應當事先商得乙方同意，給乙方造成損失的，應當予以賠償。

5、合同一經簽訂，雙方都不得提前解除。租賃期內，如遇不可抗力因素導致無法繼續履行本合同的，本合同自然終止，雙方互不承擔違約責任。

6、 甲乙雙方約定，乙方如需開具房租發票，因此產生的稅費由乙方支付。

7、 此合同未盡事宜，雙方可協商解決，并作出補充條款，補充條款與本合同有同等效力。雙方如果出現糾紛，先友好協商，協商不成的，由人民法院裁定。

8、 本個人租房協議書經簽字(蓋章)生效。

9、其他約定事項：

六、違約責任：

甲乙雙方中任一方有違約情況發生的，違約方應向守約方支付違約金，違約金為元，損失超過違約金時，須另行追加賠償。

七、本合同一式兩份，甲乙兩方各執一份，具有同等法律效力。

甲方(簽字) 乙方：(簽字)

聯系電話： 聯系電話：

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篇3

【關鍵詞】保障性住房；資金；權益

文章編號：ISSN1006―656X（2015）01-0028-02

一、保障性住房保障制度的概念及特點

在市場經濟這一體系下，政府實施一些政策來幫助單純依靠市場有住房困難的群體，這種政策體系的總稱，就叫做住房保障制度，它和失業保障、養老保障、醫療保障等都是社會保障體系的組成部分。

保障性住房是指政府為中低收入、住房困難家庭所提供的附有條件的住房，一般由廉租房、經濟適用房和政策性租賃住房構成，適用于不同層次的被保障群體。其中公積金保障了穩定收入的工薪階層的住房需求，經濟適用房保障了中低收入群體的住房需求，廉租房保障了最低收入群體的住房需求。這種住房的出現主要是為實現社會公平，弱化市場化競爭，引導中國房地產市場健康發展。它和商品性住房是一個相對的概念，但二者也有重疊的部分，例如經濟適用房就是有保障性質的商品房。

二、住房保障的現狀及焦點

至2006年底，全國656個城市有512個城市建立了廉租房制度；至2007年6月，達到586個城市，國務院出臺了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；2008年又《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，要求加大保障性住房建設力度，全國在建廉租房已達63萬套；2009年，全國各類保障性住房已完成新建和改擴200萬套；2010年全國城鎮各類保障性住房建設項目、改造項目已開工410萬套，中央財政在保障性住房的支出逐年增長，現已達上千億元。

2014年11月份，國家出臺政策鼓勵商品房改保障房，據各方新聞報道，住房和城鄉建設部（住建部）擬出臺收購商品房用于保障性住房的指導意見，此指導意見出臺將使地方政府回購商品房更具操作性，并加速推進這一過程。自2014年以來，房地產市場下行明顯，以至于現在一些城市商品房庫存較大，所以這類區域地方政府不必要再新建保障類住房用于安置，可采取回購或回租成熟的存量商品房項目，不僅可有效降低配套投資壓力，實現低成本、高效率安置，也將進一步減小地方房地產庫存壓力。通過這種方式，將使整個房產市場的資源得到有效充分的利用，進一步提高整個區域成熟度。

三、保障制度的資金來源

就目前的情況來看，我國保障性住房的投入主要來源于以下幾個渠道：財政、住房公積金、銀行貸款、土地出讓凈收益。

財政：2007年，國務院出臺了24號文，但中央財政對保障性住房上的投入十分有限。經濟適用房是靠地方政府和銀行貸款，而廉租房投入幾乎完全靠住房公積金增值收益和土地出讓。2008年起，中央首次作出承諾，用于廉租房制度建設的資金為68億元，當年在整個保障性住房上的資金投入達354億元。2009年，國務院作出承諾支持保障性住房的發展，投入550億元，2010年國務院繼續加大此項安居工程的建設力度，支出補助資金616億元。中央財政和地方財政逐年增長的支出使得財政越來越成為保障性住房的一大資金來源。

銀行貸款：據人民銀行金融市場司副司長霍穎勵在2010年1月18日新華網在線訪談時披露，截至2009年末，整個經濟適用房開發貸款余額已達到628億元，廉租房達990億元。

住房公積金：2002年3月24日根據國務院令350號公布的現行《住房公積金管理條例》中明確規定“職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有”。所以曾經在相當長的一段時間內，住房公積金的增值收益實際上替代了財政，而成為我國住房保障尤其廉租房建設的主要資金來源。

土地出讓金：雖然各界對土地出讓金用于住房保障有很高的期望，但土地出讓金作為地方政府是最重要的靈活資金來源，早已經有規劃用途，所以對投入到沒有經濟收益的保障住房是沒有積極性的，特別是有關政策中提的是“土地出讓凈收益的一定比例”，而不是土地出讓金總額，給政策的實施進一步加大了困難。政策以土地出讓凈收益為參考，但對于什么是“凈收益”，各地方政府卻是自行解釋，往往以絕大部分出讓金已經支付各種成本、不存在“凈收益”等理由來推托，從而導致這方面資金很難落實。據財政部的《2009年全國土地出讓收支基本情況》，2009年中國土地出讓金支出1.23萬億元，其中用于廉租住房支出為187.1億元，僅占全年土地出讓總支出的1.5%，這一數據也充分說明了這一現狀。

由于各主要資金來源有限，且落實不到位，所以政府地方都開始拓寬融資渠道，現在運用較多的有：參與建設的企業通過發行企業債券的形式來融資，從而投入到保障性住房的建設中；政府可以通過發放保障性住房特別國債來從群眾中納入資金，還可以在市場上引進穩健型的基金，為保障性住房的購買建設貸款提供擔保，降低信貸的風險，同時可鼓勵保險資金參與到保障性住房的建設中來，滿足保障性住房建設的投資需求。；其他的還有提高金融機構支持保障性住房信貸比例、通過社會福利彩票等創新形式募集資金、注入多元化的資金等方式，例如吸引銀行資本的進入，商業銀行可以設立與保障房建設相關的理財產品，將保障房貸款與其他產品合理捆綁銷售。

四、運行與監督體系

為了進一步加強保障性住房的使用監督管理，明確各個階層的相關監督責任，從高層到地方的每一級都分配了相關的職責，建立了明確的責任制度。

根據政府的相關文件，我們可將保障性住房劃分為出租型保障性住房（包括公共租賃住房、廉租住房）和出售型保障性住房（包括經濟適用住房、限價商品住房）。出租型保障性住房的使用監督管理是按照“誰持有、誰管理”的原則，它的使用監督管理工作由房屋產權單位負責，房屋產權單位須承擔的工作有：（一）定期入戶走訪。及時掌握承租保障性住房家庭情況，定期對配租資格進行調查。如發現不符合配租資格的，按合同約定處理并告知承租保障性住房家庭申請地所在區縣住房保障管理部門。（二）開展日常檢查。發現轉租、轉借、閑置、改變用途、擅自拆改房屋等各類違規行為的，應按照合同約定及時制止，做好相關記錄并通知管理部門。做好投訴、舉報事項的接待工作，認真進行調查、核實。（三）建立保障性住房承租家庭檔案。對入住家庭基本信息進行登記，根據家庭變化情況及時做好動態管理工作。（四）做好政策宣傳等其他事項。而出售型保障性住房的使用監督管理則是按照“誰分配、誰管理”原則，其使用監督管理工作由購買保障性住房家庭原申請所在地區縣住房保障管理部門負責。相關日常工作則是由物業服務企業承擔，具體工作與出租型保障性住房基本無異。

就政府而言，上下各級的監督責任如下：

各市的住房保障管理部門負責統籌管理，協調全市保障性住房使用監督管理工作，完善相關政策措施，并對區縣工作進行監督指導。對房屋產權單位和受托物業服務機構人員加強培訓和監督指導，定期進行檢查、考評，完善家庭居住管理和機構考評等制度。

各區縣的住房保障管理部門則是要承擔上級分配的工作，做好監督管理，對于那些違規行為要做好相應的處罰工作，組織區縣住房保障管理等部門按規定開展保障家庭資格復核工作，設立舉報信箱，公開舉報電話，進一步加強社會監督。對復核后不符合申請條件的家庭，按照本市相關管理規定進行處理。

各地的房地產經紀機構則應嚴格遵守本市保障性住房相關管理規定和房屋租賃管理規定，對于違規保障性住房的出租（轉租）、出售業務的，由區縣政府組織區縣住房保障管理行政執法機構依法處理。

五、保障性住房體系中的相關權益

在任何一個體系中都會有權益雙方，在保障性住房這一體系中，平衡相關的權益雙方顯得尤為重要，妥善處理出租人與承租人的相互關系，切實保障承租人及其家人的合法權益，關系到廣大人民群眾的安居樂業，也關系到社會的和諧與穩定。在近年來，能有一個安心的住所是這個社會上每一個人基本的需求，然而，因為這一基本需求引發的爭論也開始層出不窮，更是導致了諸多糾紛。所以通過法律來完善規范雙方的權益迫在眉睫，早前的相關法律雖有涉及這一方面，但卻是淺嘗輒止，沒有適應我國保障性住房發展的現狀。

權益雙方糾紛較多的主要是針對租賃型住房，所以我國應先根據租賃住房制定相應的法律?，F在在國外的法律體系中針對住房租賃的立法形式主要有兩種：一是以單行法的形式規范住房租賃；二是在民法典中以一節或一章規范住房租賃。而我國的《合同法》及相關法律并未針對性地對住房租賃作出規定，導致在實踐中遭遇了一系列難題，所以我國應開始著手制定單獨的法律。首先，制定的法規中應對住房租賃的立法宗旨、定義、適用范圍、基本原則等做出明確的定義。其次還要對租賃的形式、住房的條件、合同的形式與效力以及租賃的時間期限等做出具體規定。再者，法律條文須得詳細規定出租人和承租人的相關義務和權力，其中包括出租人的條件提供義務、維修義務、費用償還義務等方面，承租人的支付租金義務、正當使用租賃房屋義務、妥善保管租賃房屋義務等具體方面。這一條也是最為重要的一條，它往往是引起雙方糾紛的主要源頭，究其原因主要在于權益雙方各方面的地位不對等。首先是雙方的經濟地位、市場地位不對等，出租人這一方一般資金狀況較好，而承租人這一方則較差，國家雖投入大量資金建設了租賃型保障性住房，但數量有限，所以在市場上供求不一，從而造成了出租人與承租人在市場上地位的不對等；再者是雙方利益不對等，對于出租人來說，去出租保障性住房只是一種投資，他們只用拿出一部分錢投入再坐等收入即可，而對于承租人而言，保障性住房對他們不是一個簡單的名字，而是一個安居之所，是一個家，使他們賴以生存的基本物質條件。但由于雙方市場地位不同，出租人很可能利用他們較高的位置謀求他們的最大利益，從而損害承租人的基本利益。所以出現了這些方面的不對等關系就使得國家通過立法來保障雙方權益成為了必要。

參考文獻：

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篇4

關鍵詞：建筑物 所有權 租賃行為 合同效力

1 違章建筑（違法建筑）――違反了什么“法”

違法的兩種情況：一種是違反私法對于建筑行為的相關規定。

此處的私法主要是指我國民法關于不動產所有權取得的相關規定。

首先，需要從房屋與土地的關系上來看房屋所有權的歸屬。房屋與其他建筑物、構筑物同屬于地上定著物，與土地有極為密切的聯系。

我國立法上采取分離主義，房屋所有權獨立于土地所有權，房屋及土地上的其他建筑物、構筑物均可以成為獨立于土地的權利客體。但同時我國又兼采“房隨地走”“地隨房走”“一體流轉”的原則，這使得房屋所有權與土地所有權之間的聯系更為密切。有關該原則的適用，具體可以體現在《中華人民共和國城市房地產管理法》第32條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！段餀喾ā返?82條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

由此分析，我們可以看出從私法上判斷建筑物是否違法，建筑物建筑人能否取得對建筑物的所有權，首先應判斷建筑人的土地所有權問題。然而在我國，土地所有權的主體只有國家和農民集體，個人無法取得土地所有權，在此就涉及我國民法關于建設用地使用權及宅基地使用權的相關規定?！段餀喾ā返?35條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”據此，在我國若是想在土地上建設房屋，就必須通過出讓或者劃撥的方式取得建設用地使用權。這是為任何建造行為的前提條件。由此可以得出結論：未取得建設用地使用權，便開始搭建供人居住或用作生產作業的房屋，此類建筑物就會成為所謂的違法建筑。 在鄉村土地資源的使用方面，《物權法》第152條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！闭厥褂脵嗤ǔＪ寝r村集體經濟組織的成員通過審批的方式取得。宅基地使用權特殊之處還在于嚴格限定權利的設立目的，通過相關法規可以了解到宅基地使用權僅限于依法建造、保有個人住宅、庭院及種植竹木等，為供人居住而對土地進行占有、使用的權利。相應地，未依審批取得宅基地所有權、超出權利設立目的而為建造行為，所建造的住宅及其附屬設施屬于違法建筑。

第二種是違反公法對于建筑物的相關規定。

建筑物的興建不僅關乎個人所有權的歸屬問題，同時也涉及私人利益與公共利益的協調、統籌問題。在我國，公法上對于建筑物及建造行為的總括性法律規定主要見于《城鄉規劃法》。該法對于建設用地規劃許可證的問題有十分詳細的規定。如：第37條、38條中明確指出依出讓、劃撥取得建設用地使用權的建設單位，還應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府核發建設用地規劃許可證。第64條：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款?！钡?5條：“在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除?！庇纱擞挚傻贸觯簺]有獲得有關部門批準同時也沒有取得相關證件搭建的，或是已經取得相關證件但是超越批準范圍而越權搭建的房屋，屬于違法建筑。未經規劃管理部門或土地管理部門批準， 或雖經有關部門批準， 但批準手續、文件是采取欺騙手段騙取的；雖經有關部門批準，但部門的批準行為有違法律相關規定而建造的房屋，屬于違法建筑。

有學者亦對建筑物的違法性進行了程序違法與實質違法的區分，但在此處筆者認為沒有必要探討程序違法的問題，因為程序違法可以通過補辦相關手續使違法建筑轉化為合法建筑，使建造人能依合法性取得對建筑物的所有權、處分權，對于建筑租賃合同的效力影響相對較小。

2 違法建筑的歸屬問題

探討了“什么是違法建筑”的問題之后，我們的目光就應該落在誰是該建筑的主人的問題之上了。無法確定建筑物歸屬問題，就無法確定建造人對房屋進行處分的效力。

在此出現了幾種對于界定違法建筑歸屬問題的角度和思路：

2.1 從違反的法律型來界定

第一類：違反《城鄉規劃法》等公法但不構成對他人私權利的侵犯。持有此觀點的學者認為這類建筑只違反公法，故其后果主要在于公法上不承認此建筑的合法性。如上述法規中所述的拘留、罰款、限期整改、限期拆除等法律后果。而當事人的財產所有權只有在徹底剝奪其對物之占有即沒收或徹底消滅物之存在即拆除建筑時才受到影響。在此已被拆除的違法建筑物客觀上已不存在，根據合同對于標的物必須可得、確定的規定，被拆除的違法建筑不能作為租賃合同的標的物，探討其合同的效力意義不大。此處主要的問題在于實體上客觀存在且有人在其中居住、生活的違法建筑的歸屬問題。但從私法上來看，從私法領域重要的精神理念“法無禁止即可為”角度理解，違法公法的建筑物能受到私法上的肯定性評價。此時，違法建筑的所有權歸建造人所有。

第二類：違反私法。這種情況主要體現在房屋的建造者已經邁過了第一道門檻即獲得了公權力對他的授權、批準，但是在建造者行使其權利的過程中對他人產生了不利影響。用法律的語言來表述就是對相鄰權的侵犯，如妨礙相鄰建筑物的通風、采光。此時只涉及如何解決鄰里間對房屋正確使用的權利沖突問題，不影響房屋建造人對于房屋享有的所有權。

第三類：雙重違反。主要分為在他人已經獲得建設用地使用權的土地上建造房屋以及建造的房屋超過邊界，部分侵入他人的土地這兩種情況。對于完全侵入他人土地之違法建筑，我國法律適用分離主義即土地與建筑物各自為獨立的不動產，建設用地使用權人基于此權利對土地取得占有、使用、收益權?；诖苏加袡?，占有人可以請求違法建筑人恢復原狀，也可以請求賠償。而恢復原狀的請求會使此建筑物不存在，有關此建筑物的租賃合同問題也就無從談起。所以在只考慮請求賠償的情況下，建筑物的建造者即通過賠償的方式變相從擁有建設用地使用權或宅基地使用權人的手中買來建造房屋的權利，從而獲得房屋的所有權。

對此觀點進行總結可以得出結論：違反不同種類法律的不同情況對于建造人取得建筑物的所有權沒有影響。

2.2 依不動產的屬性界定

根據學理通說和相關法律規定，不動產是指依自然性質或者法律規定不可移動的物，包括土地及其定著物。根據財產的物理屬性標準得出：即便建筑違法，也不能改變建筑物的不動產屬性。在我國，土地所有權歸國家、集體所有，但房屋作為獨立存在的個體，可以為私人所有，房屋同時也屬于不可移動的物，屬于不動產。據此得出結論：根據房屋的物理屬性，房屋屬于不動產，在沒有土地所有權、地上權（在我國可以理解為建設用地使用權和宅基地使用權）或租賃權的情況下，私人仍可以享有不動產房屋的所有權。房屋作為不動產的屬性，不因為建造人是否取得國家的認可、準許而改變。

2.3 依所有權的取得方式界定――從法律行為和事實行為角度分析

在私法上，任何主體要取得權利或者承擔義務，均有一種合法的原因作為媒介。法律事實就是作為權利義務與主體相結合的媒介。法律事實包括自然事件和行為，二者之間以是否以意思表示為構成要件相區分。所以，不動產物權可以通過法律行為取得，也可以通過非法律行為即事實行為取得。非法律行為主要包括準法律行為、無因管理、不當得利、侵權行為、締約過失和其他事實行為如加工、占有等。常見的非法律行為還包括司法判決、法律直接規定、繼承、取得實效等。在此，就修建建筑這一建造行為屬于事實行為，建造人依其建造行為在房屋建成之時取得房屋的所有權。

3 違法建筑租賃合同的效力問題

根據《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會的公共利益?！币赃@三個要件為標尺，從而衡量合同的簽訂作為一個民事法律行為是否能夠生效。

違法建筑租賃合同的效力問題爭議點主要就集中在第三條，不違反法律或者社會的公共利益。合同不違反法律是指合同不得違反法律的強制性規定，強制性規定指的是必須由當事人遵守，不得通過協議加以改變的規定。因此，違法建筑租賃合同的效力問題就應該主要使用第三個“標尺”來進行判斷。多數學者均堅持一個觀點“法無禁止即可為”，現行法律中，關于違法建筑不得出租的規定，多出現于地方性法規、部門規章、政府規章及規范性文件中，而法律、行政法規中尚未有此規定。我國建設部曾經出臺過《城市房屋租賃管理辦法》，其中第6條明確規定屬于違法建筑的房屋不得出租，但是此管理辦法已于2002年國務院取消第一批行政審批項目的決定中被撤銷，故此規定已經失效。我國《城市房地產管理法》中也只界定了如何通過劃撥和出讓的方式取得土地使用權，而未對違法建筑的租賃問題做出具體的規定。據此，違法建筑的租賃問題并未構成法律強制性規定的違反，租賃合同本身應屬有效。

在前述關于違法建筑所有權的歸屬上，我們已經認定不管是違反公法、違法私法還是雙重違法的情況下，違法建筑所有權均歸屬于建造人。建造人在法律限制的范圍內，可以自己占有、使用、受益。但在違法建筑物的建造者能否將此房屋出租給他人使用的問題上，存在較大的爭議。有學者總結出相比于合法建筑物，違法建筑物的租賃合同效力存在一個重大的瑕疵：合同標的具有違法性。

對于此種瑕疵，擺在我們面前的問題是標的物的違法性是否阻卻租賃合同的有效成立。分析此問題首先需要將標的物合法與否與民事法律關系本身的效力分開來看，應當認定清楚租賃合同的訂立屬于民事法律行為，合同標的物的違法性并不能直接導致法律行為的違法性。在界定法律行為無效時，存在一種法律行為無效的種類劃分方式：全部無效和一部無效。法律行為，以無效原因系存在于行為內容之全部或一部可分為全部無效或一部無效，法律行為部分無效不影響其他部分的效力。我們可從法律行為標的之數量超過法律許可范圍的角度來分析標的物與合同本身效力的關系。如借貸合同約定利息超過國家規定的最高利率，其高于國家規定的最高利率的部分無效。從此規定中我們可以看出，此時借貸合同這一法律行為并非因利息超過國家規定而無效。所以房屋本身雖然具有違法性，但是建造人出租房屋供他人使用這一行為卻并不因此具有違法性。

也有學者從另一個角度，認為應將建造房屋與出租房屋兩個行為分x，將其作為兩個互相獨立、互不影響的部分看待。建筑物這一違法的標的物實際上是建筑行為與租賃行為這兩個行為的一個連接點，建筑物既是建筑行為的結果，又是房屋租賃行為的對象。建筑行為違反法律的相關規定，但是房屋租賃行為本身并不違反相關法律和行政法規的規定。不能將二者混淆，從而否定租賃行為的效力。

但是最高人民法院于2009年的司法解釋《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中通過第2條“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”，第3條“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效”這兩條規定明確否定了違法建筑租賃合同的效力。有分析認為最高人民法院之所以如此規定是基于以下的邏輯推演考慮：

首先，根據我國《城市房地產管理法》第四節有關房屋租賃的相關規定，第53條：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”此處明確指出房屋的出租人應該是出租物的所有權人。此時，上文已將討論過的界定違法建筑的建造人是否是其所有權人的問題就顯得至關重要?！睹穹ㄍ▌t》第72條規定：“財產所有權的取得，不得違反法律規定?！苯Y合《物權法》第30條關于因事實行為而設立或者消滅物權的規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力?！庇纱朔N相關法條的互相印證可以看出，法條關于建造行為的性質有嚴格的規定，違法的建造行為不適用物權法以事實行為取得物權的規定，所以也不符合《民法通則》中關于依法取得財產所有權的規定。據此，違法建筑的建造人不能作為房屋所有權人對房屋進行處分、支配。

然而通過此解釋第5條：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。”雖然認定租賃合同無效，但在處理當事人權利義務關系時仍然按照出租人對承租人有收取相應受益的權利，只是將租金改為“使用費”，計算時仍依約定的租金為標準。

4 延伸思考

無論學者的觀點如何，在有最高人民法院《房屋租賃合同解釋》的強制性規定之下，違章建筑的租賃效力已經被認定為無效。當發生爭議之時，人民法院審理也一定是依照司法解釋的內容來進行裁判。所以，這里就應該仔細考量按照合同無效做出判決后對于承租人、出租人各自需要履行的義務和各自所擁有的權利問題。

在我國，由于城鄉發展不均衡，城鄉經濟、生活水平仍存在較大差距，故產生了進城務工人員多的現狀。而根據此類人群的特點，大多數進城務工人員工資收入水平較低且由于流動性較強，大都選擇租房來解決住房問題。由于低廉租金及租房成本的吸引，這些人員主要集中在城市中所謂的“城中村”、棚戶區中居住。而城中村中有大量存在私搭亂建、私自擴張房屋面積等違法情況，導致雙方租賃合同無效。由此可見，正確處理認定違章建筑房屋租賃合同無效之后雙方的權利、義務關系問題，對于城市中弱勢群體保護、社會的長治久安具有重要意義。

根據《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。對于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用M，這一處理方法司法解釋中也予以肯定。

此處的重點在于確定承租人的權利、義務。在分析雙方過錯的問題時，一般在訂立房屋租賃合同時，除了出租人應盡到相應的告知義務，將房屋的真實狀況告知承租人外，承租人也應盡到相應的注意義務，要求出租人出示了房屋相關產權證等相關證明。但鑒于進城務工人員的文化水平較低和法律意識相對單薄，且出于急切希望在新環境中找到立身之地的心理狀況，對其不應克以如此之高的注意義務。所以對于合同無效的主要責任應在出租人一方，因此出租人應當賠償對方相應的損失，而此時出租人的責任應該屬于締約過失責任。出租人明知自己的房屋屬于違章建筑卻仍將其作為租賃合同的標的，實際上屬于故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，一定程度上可以構成欺詐。出租人違背誠實信用原則，造成了承租人信賴利益的損失，因此應當賠償承租人因為信賴合同的成立和生效所支出的各種費用，如承租人為履行合同在房屋內添置家具及其他物品的損失。同時，這里還涉及添附以及承租人裝修房屋之后裝飾裝修物的處置問題。對于此類承租房屋裝飾裝修問題，《房屋租賃合同問題解釋》中也有詳細規定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除的……已形成符合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有?！?/p>

學界對于違章建筑租賃合同有效與否的認定問題，爭議并未因最高法的一紙解釋而歸于消滅。由此也可窺見，最高院的司法解釋或許并不是一個解決此類合同效力問題的最合適的辦法。尤其是將此問題置于我國的城市現實狀況中來看，單純否定合同的效力顯得較為草率。在簡單的否定合同效力之后，對于合同雙方的關系處理、權利義務關系問題，需要法官認真考量、合理地進行責任劃分，以此來減小合同無效給雙方帶來的損失。

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篇5

【關鍵詞】房屋租賃合同 登記 抵押權 稅收

【中圖分類號】G527 【文獻標識碼】A

房屋租賃合同概述

房屋租賃合同的含義和特征。房屋租賃合同是租賃合同的一種，在不同學科上有不同的含義。例如財務上會分為融資租賃和經營租賃，稅務上會分為可以稅前抵扣的租賃和不可稅前抵扣的租賃，法律上分為動產租賃和不動產租賃，簡單來說，房屋租賃合同是當事人就房屋的使用、占有和收益達成一致意見的協議。

第一，使用權是租賃合同關注的重點。這和融資租賃買賣合同不同。融資租賃是融資和租賃的混合合同，而買賣合同是為了取得所有權。但是三者也有一些聯系，不論是出租還是融資租賃，首先都要對所有權進行審查。承租人只是取得使用權，因此房屋的承租人僅能依照合同的規定對承租的房屋進行占有和使用，而不得進行處分。在承租人破產時，租賃的房屋不列入破產人的破產財產之中，出租人有權取回承租的房屋。

第二，房屋租賃合同體現有償、雙務和諾成的特點。雙方一旦對合同內容達成一致意見，合同即成立。房屋租賃合同在自雙方當事人達成協議時成立，而交付房屋則是出租人的履行行為或者是合同效力的結果。承租人有交付租金的義務，出租人有收取租金的權利。換言之，一方的權利就是另一方的義務，故其稱為雙務合同。不論房屋用于居住還是商業使用，出租人都是以盈利為目的，因此其稱為有償合同。

第三，房屋租賃合同具有期限性。如果租賃合同沒有期限，這會給雙方造成更多糾紛，但如果租賃合同期限過長，又會使使用權和所有權的區別不再明顯，對出租人更為不利。另外，房屋本身的使用壽命也是租賃合同具有期限性的一個依據。《合同法》第二百一十四條規定：租賃房屋期限不得超過二十年。超過二十年期限的部分無效。如果房屋租賃期間屆滿，當事人可以續訂房屋租賃合同，但是續訂的房屋租賃合同也要符合上述規定，自續訂之日起其期限不得超過二十年。

雙方的權利義務。承租人的權利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租賃期限屆滿后，原租賃房屋的承租人有優先續租權。承租人的義務是按照承租合同的要求正確使用承租的房屋，按照合同的規定方式給付房屋的租金，在租期屆滿時要將出租人的房屋完好地返還。

出租人有權監督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的規定收取租金，在房屋的租賃期限屆滿后有權收回出租的房屋。而出租人的義務則是按照訂立的合同規定交付房屋給承租人，并定期對出租的房屋進行檢查、維修。

承租人和出租人還應考慮合同中關于租賃期限屆滿時承租人對房屋的裝修、裝飾等添附物的處理及安排的規定。

在租賃合同中規定雙方在不履行合同或者不完全履行合同時的處理方式和解除合同的辦法也是承租人與出租人需要加以考慮的問題。

房屋租賃權的性質。房屋租賃權是一個具有歷史性的權利，對它的爭論從未停息過，并且會隨著時代、國家經濟、政治、文化、價值觀等因素的不同而不斷變化。法學界關于房屋租賃權的性質存在兩種觀點：債權性質說和物權性質說。

債權性質說。這是早期的主流觀點。不論古羅馬還是古代中國，在立法上都基本把房屋租賃權看成債權性質的權利，簡單地說，承租人有支付租金的義務，而出租人有收取租金的權利。租賃合同的簽訂會使雙方產生債權債務關系，如果一方沒有支付租金，就會產生違約責任的問題。因此法律上把房屋租賃權以合同法的方式加以保護。①

物權性質說。這是當今的主流觀點，即混合說。房屋租賃權具有公法私法的雙重性質，換言之，房屋租賃權是以債權為主，物權為輔的一種混合性權利。雖然目前中國的立法還沒承認居住權，但是通過買賣不破租賃的規定給予租賃權對抗第三人的權利，即以物權保護的方式來解決相關糾紛已經得到了承認。

房屋租賃合同的訂立及效力

房屋租賃合同訂立的方式和相關風險。房屋租賃合同訂立的方式一般有三種：書面訂立、口頭訂立和通過行為等方式的訂立。在這三種方式中書面訂立比較容易避免糾紛，也有利于雙方約定具體條款和意外情況?？陬^方式對于短期租賃或許更適合，但對于長期租賃合同來說，通過行為訂立合同比較適合，同時也比較符合一般的商業習慣，有利于加強雙方當事人彼此的信任感。

在合同訂立的過程中也存在以下風險：首先，出租人是否可以證明自己是真正的房東。實際生活中經常出現假房東冒充真房東簽訂合同的情況，在這種情況下，作為承租人首先需要對方出示身份證和房產證，最好到當地房產管理部門去進行核實以避免風險。其次，在商定合同條款上一定要細化，盡量約定明確，例如違約責任的金額或者比例，房租的繳付時間，物業費的繳納，租期屆滿后的通知義務和續租權利等。特別關于房屋是否用于個人居住還是商業使用需要特別進行說明，有部分承租人使用房屋完全違反了合同約定或者治安管理法的相關規定，例如從事賭博等。這有可能導致合同解除，同時要承擔相關民事責任和行政責任。再次，房屋的質量或者是否滿足正常使用也是承租人關注的問題，如果承租人對房屋質量沒有仔細檢查，一旦發生水電氣或者其他設施損壞的問題，追究責任人會出現很大困難。

登記備案對房屋租賃合同效力的影響。關于登記和合同效力的關系，理論上無外乎兩種觀點，一是登記決定合同效力，二是登記不影響合同效力。前者顯然是認為租賃合同具有公法和私法的雙重性質，換言之，國家對合同的效力要進行干預，后者認為合同強調當事人意思自治，只要不是違反國家強制性規定就不會無效。按照我國《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定和建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定，前者采取了后一種立法模式，后者采取了前一種立法模式。由于從級別上來說，前者遠遠高于后者，所以司法實踐中，人民法院重點審查民事行為的效力，以前者為判案的依據，至于合同是否違反了行政方面的規定而導致無效就不是民事審判關注的問題。兩個法律規定的不同從本質上來說體現了民法和行政法的沖突，高院的司法解釋明確表示行政部門的登記備案與否不是民事糾紛的判斷依據，其判案依據主要是合同效力的三個因素：當事人主體合格、意思表示真實、不違反法律法規的強制性規定。從這個意義上來說，重點就是建設部的這個規章是否屬于強制性規定。筆者認為：登記備案無非是一種行政管理模式，登記后對監管房屋租賃具有一定的積極意義，同時對稅收監管具有正面影響。有的地方規定房屋租賃同時要在當地公安機關登記備案，這樣做無非是為了加強流動人口管理的需要，簡言之，這些都不是強制性規定。同時，行政立法的模糊性也為法官理解相關規定留下了隱患，目前我國的行政立法還沒有明確規定哪些規定屬于管理性規定，哪些規定屬于強制性規定。

房屋租賃合同中存在的主要問題

買賣合同和租賃合同的關系。首先，房屋租賃合同對承租人的特殊保護體現在“買賣不破租賃”上。房屋租賃關系是一個古老的債權關系，在羅馬法中，并不存在這樣明確的規定。但是羅馬法中有這樣的規定，即“承租人不能針對干涉其活動的第三者人行使訴權，而只能因出租人違反其平安無憂的享用物而對其提出訴訟”，也就是說當時的羅馬法是承認租賃權優先效力的。②另外，從羅馬法關于“出租人通常應當在買賣契約中要求買受人尊重承租人對物的租用”的規定中可以看出羅馬法系中對于“買賣不破租賃”規則的雛形已經存在。買受人要尊重承租人對物的尊重，雖然沒有直接像現在一樣明確“買賣不破租賃”，但我們也可以隱約看出羅馬法對于房屋承租人“特殊權利”的保護。這種權利雖然僅僅是對于承租權的尊重，但是它在某種程度上也可以有限地對抗第三人。這些方面可以看出羅馬法已經將租賃權的權利優先化了。

所謂“買賣不破租賃”是指賦予承租人的承租權優于所有權的一種效力，簡言之，如果租賃合同成立在先，那么依據權利在先，保護在先的理論，出租人就房屋買賣簽訂的轉移所有權的合同不能優于租賃權，新取得所有權的所有權人不能終止原租賃合同，但是享有收取房租的權利。對于此，我國《合同法》和《物權法》都有相關規定。這種規定明顯是受到了租賃物權性質說的影響。買賣不破租賃原則和優先購買權雖然是一個古老的原則，但是是否符合我國的國情筆者不敢茍同，實踐中并沒有多少承租人去購買出租人的房產，另外租賃的產生一般都是暫時性的需求或者經濟能力不足的人過渡性的考慮，如果真有能力，一般人不會去買出租房。同時，買賣不破租賃的原則可能會導致出租人無法將房屋出售，因為一個買方如果是出于自住的目的而買房的話，他肯定不會買出租房。不僅如此，這個原則讓物權一般優于債權的基本理論無法成立，因為判斷所有權權屬最關鍵的問題是處分權，買賣不破租賃原則表面上是約束買方，但實際上它對賣方也會產生約束力，特別是租賃期非常長的情況下無疑會導致沒有買家愿意買房，那么賣方想趁房價高漲的情況而實現升值收益的愿望就無法實現。筆者認為，如果買方是為了自己住而買房，那么可以突破這個限制;但如果買房是為了出租（所謂投資性住房）就應該受到這個限制，因為前者會影響新的產權人實際使用的權利，而后者對新產權人的投資收益沒有負面影響。當然，這并不是在所有情況下都成立的，它也有例外的適用。

抵押合同和租賃合同的關系。關于抵押權和租賃權的規定，主要來自擔保法的司法解釋和物權法的相關規定。學理上一般認為擔保物權優于所有權，所有權優于使用權，但是由于房屋這種特別性質的不動產越來越強調公法干預和所謂居住權的保護，這導致了實際立法上已經不再采取學理上的保護順序。根據我國《物權法》第一百九十條的規定：如果出租在先，抵押在后，那么優先保護租賃權，除非抵押權在先，可以對抗租賃權。這種立法模式的理論依據主要有權利在先理論和登記效力對抗性，簡言之，就是按照權利成立的先后時間來進行保護，權利在先保護在先，而不分權利的性質。首先，如果是先出租后抵押，則優先保護租賃權，這也間接影響抵押權的設立，換言之，如果抵押權人提前知道房屋已經出租，可能會不接受抵押物而導致抵押合同無法成立，也間接影響了抵押人想通過抵押而融資的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登記來決定保護的順序。對于房屋而言，由于屬于法定登記的物品，不登記不產生抵押的物權效力，因此這種情況下優先保護抵押權。這不僅僅是權利設立上優先保護抵押權，關鍵是在實現抵押權的時候，是否會受到買賣不破租賃的限制。對于此，物權法、合同法以及擔保法等都沒有明確說明，那么按照物權法第一百九十條的理解，應該不受這個限制。另外，如果把設定抵押的房屋出租，按照擔保法的司法解釋，出租人應該告訴承租人，如果告知義務履行后承租人還愿意承擔，那么說明他愿意承擔抵押產生的法律風險，否則他是可以選擇不簽訂租賃合同的。從這個意義而言，抵押的設立會影響房屋產權人期待的租金收益甚至會影響租金收益的落空。如果房屋產權人沒有履行告知的義務，他可能構成嚴重違約行為而需要承擔相應的違約責任。③

房屋租賃合同和稅收的關系。房屋出租行為要繳納營業稅、個人所得稅、房產稅和印花稅及城建附加稅和教育附加，特別是針對房屋出租用于居住還是非居住還有不同的稅收優惠政策。但是對于居住和非居住究竟如何界定，國家稅務總局沒有給出具體的解釋。另外，在實踐中，一般出租人很少主動就房屋租賃合同產生的收益去申報納稅，不僅如此，有部分出租人為了能少交稅故意和承租人串通低估租金收入或者簽訂所謂的陰陽合同，還有的給付租金的方式非常隱蔽或者謊稱未收租金。因此稅務機關在實踐中如何監管此類稅收也成為一個難題。如果出租人不繳納相關稅款會承擔相應的行政責任，例如罰款、滯納金和補繳稅款等，但是如果出租人拒不執行，稅務機關是否可以采取查封房產等強制措施呢？特別是能否對房產進行拍賣從而以拍賣所得款項來實現稅收的收繳呢？換言之，由于行政責任導致的買賣能否被租賃還是一個立法上沒有明確的問題。在行政權力和租賃權的關系上誰更優先受到保護也是一個值得思考的法律難題。

房屋租賃合同和刑法、行政法的關系。目前在北京、上海等特大城市，很多房東為了讓租金收益最大化，把原本不大的房間改成很多小間，違法搭建部分房屋進行出租，完全違反了城市規劃法、消防法等行政法規的規定。如果這類合同被查出，可能會被認定為無效合同，這些房間還會面臨被強拆的境地，出租人也會面臨相應的行政責任和承擔對承租人的違約責任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行為而進行出租，那么出租人可能構成共同犯罪而被追究刑事責任。

合同條款的約定不明導致一些風險。房屋租賃合同中一般主要存在以下違約行為：承租人拖欠房租導致合同糾紛;出租人提供的房屋無法滿足承租人基本的使用要求而導致的合同糾紛;出租人以市場價格上漲為由提高租金導致的糾紛;關于是否續租和通知義務未履行而導致的糾紛;關于承租人不合理使用房屋設施導致的糾紛;關于房屋設施存在瑕疵導致的人身傷害或者財產傷害而造成的侵權糾紛;關于租金和保證金交付和退還的糾紛;關于轉租的糾紛;關于承租人無償短期讓他人使用房屋的糾紛;關于房屋設施倒塌造成第三人的侵權責任而產生的糾紛。針對上述糾紛，如果提前將一些問題的解決方式加以明確約定，那么風險將大大減少。如對房租的糾紛，雙方可以約定，若雙方可以給出合理的寬限期，那么在寬限期內繳納了房租就可以繼續履行合同。關于保證金的性質和金額法律沒有明確的規定，筆者認為可以理解為賠償金，簡言之就是承租人由于不當使用房屋設施造成損害而需要承擔的民事責任，當然如果雙方對賠償金有爭議，可以申請第三方鑒定來解決。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以認為是出租人的過錯，其當然要承擔違約責任?？偠灾?，明確、細化的約定是預防合同糾紛的重要途徑。

（作者為重慶人文科技學院副教授）

【注釋】

①鄒雙衛：“論批準、登記在我國法律行為制度中的作用與合理配置”，《法學論壇》，2011年第1期，第20頁。

②[英]巴里?尼古拉斯：《羅馬法概論》，黃風譯，北京：法律出版社，2010年，第192頁。

篇6

【關鍵詞】蟻族；社會認同；蘇州

2013年，中國社科院的青年藍皮書《中國青年發展報告（2013）》指出，當前一個具有新知識、新視野、國際性的青年群體――“城市新移民”已經成長起來，他們為年滿16周歲且1980年以后出生、在城市工作生活但未取得城市戶籍的中國大陸居民。“蟻族”便是其中三大典型群體之一。

“蟻族”一詞由學者廉思2009年最先提出，特指大學畢業生低收入聚居群體，具有三個顯著特點：大學畢業，年齡主要集中在22-29歲之間，以畢業5年內的大學生為主；平均月收入在2000-3000元左右，大多數從事簡單的技術類和服務類工作，以保險推銷、電子器材銷售、廣告營銷、餐飲服務、教育培訓等行業為主；呈現出聚居的生活狀態，但隨著城市化進程的快速推進，在現實居住空間中逐漸趨于分散，在虛擬空間中呈現出集聚的態勢。

近年來，蘇州經濟快速發展，作為一個有著良好發展前景且適宜居住的城市，吸引了越來越多的外地人流入?！跋佔濉贝罅坑咳胄鲁鞘?，不可避免的遭遇社會適應和社會融入問題，其利益得不到足夠的表達，自身的認同也更易產生焦慮感和危機感，“蟻族”面臨重新找回“自我”的社會位置問題。促進“蟻族”提高社會認同、有序地融入城市，既是社會發展的客觀要求，也是保障社會穩定的必由之路。

一、社會認同的界定

社會認同理論認為社會群體的成員身份和群體類別是一個人自我概念的重要組成部分。該理論是20 世紀70 年代英國社會心理學家Tajfel首先提出，為解釋群體行為開辟了新的路徑。他認為，社會認同是“個體自我概念的一部分”，這種自我概念來自于他/她對某類社會群體（或多個社會群體）的成員資格的知識，以及基于這個成員資格的價值和情感意義（Tajfel，1978：63）。

近十年來，中國各界學者均對社會認同提出理論性與操作性定義。李友梅教授從以階級認同為軸心的社會認同體系的角度出發，將社會認同定義為“社會成員共同擁有的信仰、價值和行動取向的集中體現，本質上是一種集體觀念。與利益聯系相比，注重歸屬感的社會認同更加具有穩定性”。鄭杭生教授從社會學中的社會互構論視角界定社會認同，即個人和群體對其身份和社會角色的自我認定和他者認可。方文教授凸顯群體資格在社會認同中的核心地位：社會認同是“行動者對其群體資格或范疇資格（membership）積極的認知評價、情感體驗和價值承諾”。此外，在社會學的實證研究中，一些學者根據研究需要對社會認同作出了操作性界定。比如，王春光是最早對農民工的身份問題進行實證研究的學者，按照他的定義，社會認同是對自我特性的一致性認可，對周圍社會的信任和歸屬，對有關權威和權力的遵從等等。

對社會身份認同的追問，目的在于獲得對身份“滿意的、完整一致的意義解釋，以便接受和平衡轉變所帶來的心理風險，使自我和變化著的環境的有效聯系得以重建，以免于主體存在感的失落”（錢超英，2000b）。 事實上，任何一個主體都會有多種社會身份來源。亨廷頓將人們的社會身份/特性分成了6 類：（1）歸屬性的，例如年齡、性別、祖先、血緣家族等；（2）文化性的，如民族、部落、從生活方式界定的民族屬性和文明等；（3）疆域性的，如所在街區、村莊、城鎮、省份、國別等；（4）政治性的，如集團、派別、領導地位、利益集團、意識形態和國家；（5）經濟性的，如職務、職業、工作單位、雇主、產業、經濟部門、工會和階級；（6）社會性的，如友人、俱樂部、同事、同仁、休閑團體及社會地位等（亨廷頓，2005：25）。

本文按照亨廷頓的分類方式，認為社會認同并不是一個簡單的概念或單一的維度，“蟻族”可能面臨的主要社會認同問題表現為文化認同、群體認同、地域認同、地位認同和職業認同。

二、“蟻族”社會認同的現狀

（一）文化認同

文化認同，即“我該采用哪一種文化模式的”的回答，文化認同體現在語言學習、穿戴的服裝 、吃的食物、采納節日、交往的人群等方面。調查顯示，“蟻族”對遷入地的文化認同呈現出滯后性。大部分“蟻族”沒有學習過蘇州方言，在生活與工作中均使用普通話。他們很少邀請本地人到自己家里做客，即使對本地風俗較為熟悉，也很少會過本地人的節日。例如，受訪者E表示，“旁邊住了什么人我都不太清楚的，平時也不串門。一般都是自己待著。”“剛來的時候特別不適應，吃東西口味都不一樣。只能自己買點菜去做……過的節日都差不多，也有不一樣的風俗，像是端午節我們那邊都會系五彩繩?！?/p>

（二）地域認同

地域認同包括原住地地域認同與遷入地認同兩個方面，其中又以社區歸屬感、定居意愿、未來認同等具體為主?！跋佔濉痹诔鞘薪邮芨叩冉逃⑹艿浆F代城市文明的熏陶，因而對家鄉的鄉土認同較弱，他們對遷入地的地域認同的程度相對較高。留在城市是他們對城市生活境遇的社會理性的選擇，相信大城市有更多的發展機會和更高的經濟效益?！拔矣浀迷袀€老師給對我們說：未來你們就會知道，一個人出生在什么地方太重要了。我現在明白這句話的意思了?！蚁胛覀兂鰜硎菫榱耸裁?，難道就是想自己在大城市嗎？不也是想給未來的孩子一個好的環境?！盭在訪談中說道。當大城市的優勢成為眾所周知的社會共識，這也增添了“蟻族”對遷入地的地域認同。但與此同時，與希望在此定居、未來子女能在此發展的意愿相矛盾的是，大多數“蟻族”卻并沒有城市歸屬感。Z表示，“蘇州真的很好，民風好，風景好，我很喜歡。但是因為各種原因我不能在這里定居，算是一種遺憾，可能很快就會離開，很不舍。”

（三）群體認同

群體認同，即群體身份認同，認為自己歸屬于外地人還是本地人。調查結果顯示，“蟻族”有較強的“外地人”身份認同傾向?！跋佔濉睗M懷對城市資源與生活的向往和追求來到城市，卻因各種問題無法融入到城市的制度和生活體系，他們又不愿意回歸資源緊張的小城市，便會在兩難和困惑中形成“雙重邊緣人”的社會認同。在接受訪談中，Y曾談到，“我畢業4年了，和老公結婚三年了，我們都是外地人，在蘇州工作兩年。年初時我下了下狠心，有這幾年的積蓄加上親戚借的在我們老家的5線以下的城市買了套期房，打算生孩子時好歹有個窩，現在我倆的工作都在蘇州這邊，回家意味著放棄這邊的一切重新來過，老公的專業比較窄，老家就業形勢又不好，不知道到底該怎么辦?！?/p>

（四）地位認同

地位認同即社會經濟地位身份認同，個人對自己在社會階層結構中所占據的位置的感知。結果顯示，大多數“蟻族”傾向于認同為中層和中下層，也有部分對自己所處的社會地位處于模糊狀態。在社會經濟地位評價中，原住地居民以及遷入地的新蘇州人都會成為“蟻族”評估的參照群體?！跋佔濉边€會根據未來經濟成功的想象以及遷移前后的經濟狀況變化來評估自己的社會經濟地位。如W所說，“我好歹也是大學畢業，我可以找一份穩定的工作，大城市工資要比家里那邊高，我想通過自己的努力改變現在的生存狀態?！?/p>

（五）職業認同

職業認同具體操作化為“福利待遇”、“薪水”、“升遷機會”、“工作量”、“勞動設施與條件”、“與老板、同事的關系”等指標。調查顯示，“蟻族”職業認同的總體水平處于中間水平，由于急切希望通過職業成功來證明自己的決定和所付出的高教育成本，再加上生活成本所造成的壓力直接影響到他們對于職業的滿意度。在日企工作的W提到，“房子真的是買不起，我現在租住在蘇州工業園區優租房，但只能申請住兩年。不知道什么時候才能有自己的家。”雖然已有一份穩定不錯的工作，但是W依然覺得生活壓力大。在蘇州一家旅游公司工作的M表示，“在小地方，找個工作都要靠關系。這邊比較好找工作，相對公平，工作環境也好很多，公司還會組織一些活動……但是城市里到處都是大學生。畢業一年多已經換了兩個工作了。大專文憑，學的是工商管理，卻只能做做銷售、客服和文員之類的工作。”大學畢業生

三、“蟻族”社會認同的影響因素

（一）制度性因素

根據社會認同理論，社會身份是主體與社會環境互動的結果。如果“蟻族”感受到的社會接納越多，他們就會傾向于主動向本地社會認同進行轉換。戶籍制度不但直接關系到“蟻族”的基本生活保障，如住房、教育、醫療等重要方面，而且體現了當地政府的社會態度：制度性社會排斥-接納的程度。無法獲得本地戶口、與用工單位的勞動合同簽訂率相對較低、勞動權益難以得到保障等讓“蟻族”感受到制度性社會排斥。同時，城市居住證的使用可以促進“蟻族”將遷入地社會納入社會身份的建構當中。

蘇州作為江蘇省居住證制度試點城市，自2011年來，流動人口居住證累計發放超過1000萬張。這為“蟻族”在教育、醫療、社保等方面，享有與本地居民一樣的“同城待遇”提供了一定的制度保障。

（二）社會經濟地位

追求更大的經濟成功幾乎是每個“蟻族”遷移的動力之一。然而在所有社會中，人們掌握的社會資源不等，存在著社會經濟地位的分化。如果說制度合法性使“蟻族”在基本社會保障方面有所差異，那么，對個體而言，社會經濟地位則直接關系到“蟻族”的直接現實利益。

根據社會認同理論，若是城市“蟻族”社會經濟地位越高，積極的自我體驗就越多，自尊感越強，這種自尊感可以通過社會比較來實現，如與較低社會經濟地位的本地居民比較以及獲得家鄉人的社會羨慕等。因此，提高“蟻族”的社會經濟地，更有利于他們進行積極的社會認同建構。

（三）社會記憶

社會記憶是“蟻族”建構社會認同的基礎。根據原生論觀點，人們在一個社會中生活的時間越久，他們越可能形成自然依戀性情感。當“蟻族”自依戀情感越深，他們越可能形社會認同。此外，歧視性記憶和支持性記憶反映出“蟻族”與本地居民的互動結果。然而事實上一些“蟻族”在融入遷入地過程中，與城市市民之間缺乏情感溝通和互動交往，無法建立起與城市居民相融合的生活圈子，甚至會面臨一些偏見和歧視，主要表現為地域偏見、語言輕蔑、有意回避、職業排斥和人格侮辱等。例如，在一家快遞公司工作的R所說，“同事知道我是蘇北來的，第一反應就是蘇北的人是不是都很窮啊，這讓我很尷尬……有些矛盾，可能這個地方真的不屬于我吧?！?/p>

四、促進“蟻族”社會認同的思考

（一）履行政府公共服務職能，促進和諧

政府作為城市管理者，應充分認識到“蟻族”“進程”是不可逆轉的發展趨勢，在考慮現實城市容量、承載力和城市發展潛力的前提下，把“蟻族”的城市融入問題放在社會和諧目標框架中，積極探索和科學規劃戶籍管理制度、社會保障體制以及就業創業扶持政策，提高其收入水平，提升其就業質量，提改善其生活狀況。

1.健全制度保障，創新社會管理。在享有社會資源和獲得社會機遇等諸多方面，戶籍制附帶的就業、醫療、公共資源等方面的差別待遇成為“蟻族”的阻礙，表征著對“蟻族”的社會排斥，影響其城市融入。因此，改革戶籍制度，推動社會合理流動勢在必行。

蘇州市自2010年起便開始推進居住證制度建設工作，以適應社會管理創新的形勢需要，積極保障大量來蘇建設者公平享受蘇州改革發展成果。居住證制度的實施，是外來人口與本地人口獲得融合共生的制度性保障，政府應以此為基礎，不斷創新社會管理，增強“蟻族”社會認同。

2. 加快推進保障性住房建設，居者有其屋。政府要落實中央公共租賃住房政策要求，出臺一系列加快推進公租房和廉租房等保障性住房建設的政策。條件允許的地方政府可以建造專門供“蟻族”居住的廉價公寓，按照大學宿舍的形式或居民區的方式來建造。除此之外，政府還應著力加強“蟻族”聚居區周圍的公共設施和配套設施建設，如公園、公共交通、娛樂消費場所等。

2007年底，為解決城市新人群的居住難題，蘇州工業園區借鑒新加坡“居者有其屋”的管理經驗，推出優租房制度，為城市新人群解決“蝸居”難題提供了一種解法。但房源有限，僅能解決部分“蟻族”短期住房需求，政府還應進一步加快推進此類保障性住房建設。

3. 開展職業技能培訓，提升“蟻族”職業認同。政府可以結合勞動力市場需求，對“蟻族”進行職業技能培訓，提升“蟻族”的就業能力、將失業“蟻族”納入城市社會救助保障范圍，使其在失業、住房、醫療等方面享受基本生活保障。

（二）加大社區支持范圍，增強社區歸屬感

社區是“蟻族”最為集中的聚居地，是“蟻族”社會支持系統的重要載體，也是落實“蟻族”社會支持工作的主要落腳點。然而更多的“蟻族”具有較強的“過客”心理，只是將租住的社區作為暫時的棲身之所，造成該群體缺乏參與社區建設和社區活動的積極性?；诖?，社區要組織多類符合“蟻族”需求的活動，促進“蟻族”在社區內的溝通和交流，社區要發揮在社會支持系統中的重要作用，充分保障“蟻族”應得的社會支持與服務，增強其社區歸屬感。

（三）提高非政府組織支持能力，助力“蟻族”城市融入

大部分“蟻族”城市的生活、行動得不到有效支持，挫敗感、焦慮感和被排斥感普遍存在于懷揣“城市夢“的“蟻族”中。一方面，非政府組織要拓寬社會服務的范疇，通過為“蟻族”開展職業安全與健康教育、提供法律援助、組織文化發展與休閑娛樂活動等方式實行各種福利服務和便民生活服務，滿足“蟻族”需求，使其得到生活幫助和心理援助，促進“蟻族”城市認同感。另一方面，非政府組織應充當政府和“蟻族”溝通的橋梁，向政府反饋“蟻族”城市融入困境和訴求的同時，向“蟻族”傳達政府的政策意圖，增進政府和“蟻族”相互理解。

（四）發揮輿論引導作用、加強社會的人文關懷

德國學者岡瑟?舒爾茨所說：當德國需要大量外勞時，外來勞力被當成“客人”而受到主流社會的歡迎；然而，當德國的失業率上升，勞動力市場的需求發生變化之后，“客人”就被描繪成了“從第三世界到發達國家瓜分我們現有社會福利的入侵者”，排斥外來移民的社會輿論隨即占了上風（李明歡，2000）。

城市要積極發揮輿論引導作用，對“蟻族”的奮斗精神、親情意識和社會責任感給予充分肯定，形成各階層理解、關心、鼓勵“蟻族”的良好氛圍。城市要該以一份寬廣的心胸接納“蟻族”的到來，共享改革發展成果。這不僅能夠體現

城市的襟懷與底蘊，同時關系到城市良性有序發展。

參考文獻

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[4] 方文.群體符號邊界如何形成――以北京基督新教群體為例[J].社會學研究，2005（1）.

[5] 王春光.新生代農村流動人口的社會認同與城鄉融合的關系[J].社會學研究，2001（3）.

篇7

一、以個人為納稅單位的分類課稅模式的弊端

(一)個人所得相同而稅負不同

個人所得是指個人所得稅法所規定的11項收入項目，即工資、薪金所得;個體工商戶的生產、經營所得;對企事業單位的承包經營、承租經營所得;勞務報酬所得;稿酬所得;特許權使用費所得;利息、股息、紅利所得;財產租賃所得;財產轉讓所得;偶然所得;經國務院財政部門確定征稅的其他所得。因為對個人所得實行分類計征，在所得取得時采用不同的扣除標準和稅率，分項計算應納稅額并征繳稅款，所以造成了收入單一的人多繳稅，收入多源的人少繳稅的現象。如張三取得工薪收入4300元，需交稅24元;李四取得工薪收入3500元、勞務收入800元，合計4300元，但不用交稅。個稅所得相同，但稅負卻不同，這種不公平是因為分類課稅造成的。

(二)家庭所得相同而稅負不同

同樣所得的家庭因為家庭成員收入構成不同而導致稅負不同。如甲家的丈夫月收入7000元，妻子沒有收入，甲家稅負245元;乙家夫妻月收入各3500元，合計7000元，但稅負為零。家庭所得相同，但稅負不同，這種不公平是因為以個人為納稅單位造成的。

(三)家庭所得相同，但負擔不同

家庭是社會組織中最基本的細胞，也是最重要、最基本、最核心的經濟組織，家庭健康的可持續發展是國家、社會穩定發展的基石，家庭可支配收入是維持家庭穩定、健康發展的重要基礎。而個人分類課稅模式具有很大的局限性，它既無視家庭的內部條件差異，也不考慮家庭所處的外部地區差異，而這些差異往往可以造成家庭負擔不同、可支配收入相差懸殊。

1.家庭內部條件差異，諸如贍養老人、撫養子女和家庭成員健康狀況等因素導致的贍養費、撫養費、教育費和醫療費等各項家庭支出差異。如果一對夫妻一面要贍養沒有固定收入的四位老人，一面撫養兩個未成年的孩子，這樣的家庭與夫妻雙方的父母都是退休職工的丁克家庭相比較，家庭所得雖然相同，但可支配收入卻相差懸殊。

2.地區發展差異，比如一線城市的家庭與四線城市的家庭相比，即使家庭成員結構、收入結構相同，一線城市家庭的生計費用要遠遠大于四線城市的。特別是住房費用，北上深廣的房價遠遠高于四線城市的房價，每月償還房貸支出可相差數倍。

(四)年家庭所得相同，但月收入穩定性不同而稅負不同

個人分類課稅模式未考慮在一個納稅年度中不同月份收入差異對稅負的影響。比如自由職業者，這個月可能收入20000元，稅負3120元，下個月可能只收入1000元，全年12個月，收入變動幅度較大，月均收入其實并不高，但稅負卻不低。為體現稅負的公平性，應該考慮年度所得在各月分布不均的情況，削峰平谷，平均各月所得，均衡稅負。

二、以家庭為納稅單位的綜合課稅模式的主要優點

首先，對于一個家庭在納稅年度內從不同來源取得的所得，不再分類計算各項的稅負，而是簡單加總求和，綜合計算稅負，這樣可以解決分類計征造成的不公平。

其次，對于一個家庭中所有成員的應稅所得，不再分人計算各自稅負，而是匯總求和，綜合計算稅負，這樣有助于實現稅收的橫向公平。

第三，對于一個家庭在納稅年度內不同月份取得的所得，削峰平谷，均衡稅負，體現稅負的公平。

第四，在年度終了，對于一個家庭在納稅年度內取得的全部所得進行匯總，扣除家庭生計費用后再計算家庭年度稅負，實行多退少補。這充分考慮到家庭負擔和地區差異，避免了一刀切的做法，可使稅負更加公平合理。

我國是家庭觀念很重的國家，贍養老人和撫養子女是幾千年來的傳統，個人收入最終還是會回到家庭收入的問題，以家庭綜合課稅模式計征個稅，即可以解決個人分類課稅模式的諸多缺點，也有利于維護傳統的家庭觀念。

三、家庭綜合課稅模式下生計費用扣除項目的構成

除個人分類課稅模式下的五險一金可以繼續扣除外，還應該將家庭的贍養費、撫養費、醫療費、教育費、住房費用等各項生計費用列入扣除項目。

(一)贍養費

孝敬長輩、贍養老人是中華民族的傳統美德，法律應該予以保護、鼓勵，將贍養費納入個人所得稅扣除項目就是一個有力的舉措。我國《老年人權益保護法》規定，贍養人是指老年人的子女以及其他依法負有贍養義務的人。子女，是指婚生子女、非婚生義務的人，是指老年人的孫子女、外孫子女。納稅人對被贍養人有贍養義務，被贍養人可以是家庭中夫妻雙方的父母(或養父母、義父母)和其父母。

贍養費宜采用標準限額，初期可以采用全國統一標準，之后應該盡量采用地區標準限額。地區可以是地級市轄區，也可以是省級轄區。地區標準限額由稅務局依據轄區內的社會平均生活水平定期核定，定期可以是一年，也可以五年，總之要隨著社會發展做適當的調整。被贍養者的贍養費標準采取屬地原則，本地贍養者采用本地贍養費標準，異地贍養者采用被贍養人居住地區的贍養費標準。

納稅人在自主申報期內到稅務局申報，提供與被贍養人關系證明和被贍養人的姓名、身份證號碼，稅務局通過系統即可查詢被贍養人是否有穩定的個人收入，其個人收入是否低于當地贍養費標準，將被贍養人個人收入低于當地贍養費標準的部分作為扣除金額。

(二)撫養費

在目前國家仍然實行計劃生育國策的情況下，只能允許扣除至多2個子女的撫養費，若隨著社會發展，人們的生育愿望低迷，可以按實際子女數扣除撫養費，甚至按1:2的比例扣除，以鼓勵生育。

撫養費宜采用標準限額，可將教育費納入撫養費，標準限額核定辦法與贍養費基本相同。

納稅人在自主申報期內到稅務局申報，提供與被撫養人關系證明和被撫養人的姓名、身份證號碼。如婚生子女可以提供子女的出生證明，若是收養子女，須符合《收養法》法律規定，收養應當向縣級以上人民政府民政部門登記。一次申報，長期有效，有效期至子女滿18周歲，若考慮高中教育之后繼續接受高等教育或職業教育，可延至22周歲。

(三)住房費用

住房費用包括償還住房貸款和房租支出，扣除時二者只能選其一。

1.住房貸款。償還住房貸款支出(以下簡稱還貸支出)已經成為家庭支出的重要組成部分。但不是所有的還貸支出都可以扣除，前提條件必須是自住房，一般只能扣除一套自住房的還貸支出。如果夫妻不再同城工作，可以至多扣除兩套自住房的還貸支出，兩套自住房必須分別位于夫妻長期工作地。稅務局可以通過系統查詢夫妻雙方取得穩定收入的支付單位的納稅注冊地，檢查其是否與自住房坐落地一致。

納稅人在自主申報期內到稅務局申報，提供住房貸款合同，扣除金額可以按照貸款合同規定的月還貸金額一次性確定，扣除期限與貸款期限一致，不必考慮日后的利率變動和提前還清貸款問題，簡化手續，減少計征成本。

2.房租。房租扣除費用宜采用標準限額，由稅務局根據當地實際情況核定每人租房費用定額，按照家庭人口乘以每人租房費用定額確定家庭房租扣除標準限額，實際支出低于標準限額的采用實際支出金額。

納稅人在自主申報期內到稅務局申報，提供當地工作證明、當地無房證明和稅務局開具的房租發票。

(四)醫療費

國家可以規定將那些對生活水平造成重大影響的慢性病和大病病種的醫療費用納入扣除費用，將醫療費支出減去醫療保險報銷金額后的凈額作為扣除金額，尚未報銷的，按醫療費支出金額乘以各病種醫療保險報銷比例計算醫療保險報銷金額。

納稅人在自主申報期內到稅務局申報，提供定點醫院開具的醫療費原始結算單據。

(五)其他費用

隨著社會的發展，社會生活水平的提高，還會有其他費用，需要依據當時的情況適當增加可扣除費用。

四、對研發家庭課稅模式下的個人所得課稅系統的建議和構想

國家稅務總局應該研發全國通用的個人所得課稅系統(以下簡稱個稅系統)。建立統一的個稅系統有諸多好處：一是政策統一，貫徹一致;二是原代扣代繳單位不用自行開發維護個稅程序，節約了大量人力物力;三是個人所得稅法修正后可以盡快實施，縮短過渡期。

稅務的個稅系統應該與公安、民政、金融、證券、工商、社保和房管等部門的系統有效互聯，資源共享，互為支撐，便于全面完整地掌握家庭各項信息，如家庭成員、收入支出、保險、房屋的購貸租等信息，還可以查詢到地區差異情況，對家庭綜合課稅模式提供最強有力的支持。

每位公民以身份證號碼作為個人唯一納稅識別號，終生不變。每個納稅人在銀聯系統銀行開設唯一的個人所得專屬賬號，銀行通過銀聯系統將該賬號與個稅系統的個人納稅識別號關聯在一起。

所有單位必須使用個稅系統支付個人所得。單位支付個人所得時只需提供姓名、身份證號碼、應發金額和五險一金數據，將數據導入個稅系統，由個稅系統先以個人為納稅單位匯總收入計算個稅，個稅稅金直接劃轉國庫，實發金額由個稅系統與銀聯系統銜接，轉付到個人所得專屬賬號。

篇8

[論文摘要]隨著我國在社會主義市場經濟的軌道上越走越遠，農村中逐漸出現諸多嚴峻的現實問題，其中一個突出的熱點即是宅基地使用權制度。農村宅基地使用權利用的現實情況表面復雜性背后隱藏著共同的深層次原因，即我國農村土地制度與市場經濟體制的差離及公平與效率的失衡協調。

我國農村土地制度一直以來是社會及學界討論的重點，尤其是宅基地制度更是由于其涉及的利益攸關農民基本居住保障而受到特別的重視。隨著社會主義市場經濟的深入發展，農村宅基地制度所引起的各種社會紛擾和理論困境愈多，各界對此的爭論愈大。本來寄希望于近期出臺的物權法，可以在此方面予以明確和發揮解紛的作用，但由于各種主客觀條件的限制，物權法在宅基地使用權制度上沿用了以前以土地管理法為代表的法律法規的規定。新的立法的簡單、粗陋使得農村宅基地及其使用權制度的改革仍然處于停滯的狀態。同時相繼出現的各種新的糾紛和關涉的法律灰色地帶的困境又懸而未決，迫使人們不得不繼續思考農村宅基地制度的改革方向。本文從當前嚴峻的現實出發，淺析我國宅基地使用權制度的隱含矛盾，探討其應當發揮的社會作用，分析思考問題的癥結所在，以求解決方案。

一、我國宅基地使用權制度的現狀和問題

（一）宅基地制度的立法現狀

當前關于我國宅基地問題的法規政策主要有憲法、物權法、土地管理法的規定和國務院及相關部委、下達的若干規定和意見。它們共同對我國農村宅基地及使用權做出了一定程度的規范和指導。總結起來主要是這樣幾個問題。

從其性質上講，宅基地使用權是一種用益物權。我國農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。確立了宅基地所有權在于農民集體。享有宅基地使用權的農民可以依法在集體土地上建造供己居住的住房，并享有所有權，因此其只能是用益物權。

宅基地使用權的取得和使用主體只能是該集體組織的成員，禁止城鎮居民直接買賣宅基地。這項規定是為了保障農民能夠獲得最基本的生活居住條件，同時防止炒賣農村宅基地的不法行為危害到農民基本利益。宅基地使用權的取得原則是“一戶一宅”，獲得方式必須經過行政審批程序且無需繳納宅基地使用權的出讓費用。但其二次流轉受到限制，宅基地使用權不得單獨轉讓，單獨抵押、繼承，也不得單獨出租。

宅基地使用權只能用于建造農村村民的個人住宅，而且應當盡量使用村內的空閑地。不得不占用耕地的必須經過審批。使用權的行使要符合劃定的宅基地范圍，照顧相鄰人的合法權益。宅基地使用權如果沒有法律規定的特殊原因不能被任意收回。

以物權法、土地管理法為代表的法規政策對宅基地使用權的規定旗幟鮮明地以保障農民的基本居住需要為目標，所規定的取得無償的福利性、流轉范圍和方式的限制性無不體現對農民基本利益和農村穩定秩序的保障和維護。從設定之初我國社會和農村生產生活的基本情況來看，立法的出發點和立足點是正確并且適當的。

（二）宅基地使用權的實踐問題

1.宅基地使用權的取得和直接利用

《土地管理法》等規定宅基地使用權的創設實行嚴格的行政審批制，即由申請人提出申請，集體土地所有權人同意后，經鄉鎮政府審核，最終由縣級人民政府土地管理部門批準。這種嚴格的審批制將權力集中在政府手中，其目的在于加強政府對于土地資源保護和利用的監督管理。但實踐中宅基地的具體分配中出現的問題呈現兩個分化極端。一種情況是宅基地使用權基本上由村干部把領大權。在宅基地的審批過程中，鄉鎮干部及村干部、越權劃撥的現象嚴重。鄉鎮干部及村干部、，亂占地建房、多占地建房，不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴重損害了農民的利益。另一種極端情況是作為責任主體的村集體沒有對農村宅基地盡足夠的監督義務。怕得罪人、礙于人情、多一事不如少一事的想法充斥責任者頭腦，致使宅基地被集體組織成員自作主張亂占多占嚴重。農村宅基地的利用大部分處于低效利用的狀態，與農村宅基地所有者的管理能力低下不無關系。特殊的個別地區人口遷移流動較快，農村中房屋閑置、宅基地申請量下降或閑置荒廢，造成土地利用率低下，不利于農村經濟生活的開展。

當前在某些大中城市的郊區愈演愈烈的小產權房問題更是與當地的集體土地管理者如村委會、鄉鎮政府脫不了干系。很多情況下這些不符合法律規定，無法取得正規房產部門發放的產權證的房子由村集體或鄉鎮集體的領導班子直接籌劃修建，目的是為當地牟取經濟效益。城市及外來人口大量購買用于居住或辦公，但由于法律政策的空白使得該種房屋的產權結構處于模糊不清的狀態。

宅基地的管理缺乏規劃基礎。農村建房無序，規劃不到位，村容村貌差，由于整體利用和建設規劃的嚴重滯后，農村村民住房建設出現混亂的狀態難以避免。村莊向外、尤其是向交通便利的地方急劇擴展。一是呈線型擴張，即農民建新房沿公路延伸；二是呈塊狀擴張，新建住宅不斷向村莊外擴展，村莊周圍新房林立，村莊內部破破爛爛，形成典型的“空心村”。[1]

與此相應的，實踐中對于如何處理使用權人建造與住房的居住生活有關的其他建筑物和設施方面也還有些疑問。如農村村民大多在自家住房周圍從事種植樹木、蓄養少量家禽等家庭經營活動。那么是否允許宅基地使用權人在必要的范圍少量超占土地，這個必要的范圍如何控制都成為操作的難點。

值得一提的是目前蘇南、廣東珠三角等地區的由市縣級政府直接牽頭力推“農宅公寓化”?！稗r宅公寓化”全面引入了城市地產的積極因素，開啟以福利性手段革新農村人居現狀，以集約建房、公寓化聚居、舊村整治等為重要內涵。但農宅公寓化同樣引起極大的爭論和一些現實的問題。如出現的強迫農民拆遷、住進公寓后的農民就業、土地新的浪費等等問題。要想推動順利發展，農村地產需要邁過的“坎”還有很多。①

2.宅基地隱形流轉和產權糾紛

以北京為代表的一些大中型城市，由于外來務工人員較多和日益上漲的超出普通購買者承受底線的商品房價格，導致這些城市的近郊區附近出現了大量的農宅流轉，其基本形式是租賃和買賣兩種。近郊農村以租賃為主，租房者主要是外地務工的農民工或經商者。購買農宅的則有知識分子和白領階層(包括公務員)，買房或是用于成家或是當作第二居所休閑度假之用，也有的用于工作場所辦公；農宅的購買者中還有不少是外省市人，他們為了在北京長住，但又無法承受高價的商品房，只好購買相對便宜得多的農宅。從法律和各項規章制度來看，國家早已明確了城鎮居民不得購買宅基地，宅基地也不能出租。但由于農民對于宅基地上其所建造的住房享有所有權，可以自由地買賣出租，又因為我國實行“地隨房走、房隨地走”即房地一體的原則，農村私宅買賣必然牽涉到宅基地使用權問題，導致購買者對自己購買房屋后享有的物權權利處于十分尷尬的地位。他們繳納了買房款，卻不能如同城市中的房產所有者一樣享有該房產所處土地的使用權。由此引起的糾紛也使得購房者的權益陷入了難以充分保障的境地。房屋抵押情況大致也是如此。

正如上文現象所體現的，具有典型物權性質的房屋所有權和物權性質模糊不清的宅基地使用權之間法律規則的矛盾沖突在實踐生活中已經發生了明顯的沖突。主要體現為以下兩類：（1）買賣合同簽訂后房屋已交付但未辦理宅基地使用權變更登記。買受人要求出賣人履行變更登記義務?；蛘叱鲑u人，要求以未辦理宅基地使用權變更登記為由收回房屋。（2）在房屋拆遷搞房地產開發或工業小區建設，農村房屋所有人可以得到一筆遠高于房屋出售價的拆遷補償款時，原所有權人訴至法院要求確認房屋買賣合同無效從而收回房屋。由于法律法規的不健全，對農村私房買賣合同的效力形成了認識差異導致實踐中的審判標準和結果不同[2]。另一方面，長期無法明確宅基地使用權的物權性質，進一步又影響了農村房屋登記工作，未登記房屋的權利狀態不免就陷于不清不楚之中了。這更加影響了農村房屋買賣糾紛的解決。

3.宅基地取得法定方式單一性和實得方式多樣性的背離土地管理法、物權法規定農村宅基地的取得必須按照“一戶一宅”原則，經過行政審批程序無償獲得。但該條文明顯沒有考慮到實際生活中有一些其他的方式可以使他人從原宅基地使用權享有人手中附帶地獲得宅基地使用權，并且這些方式實際引發了一些法律上的難題。

最普遍的情況是，宅基地上的房屋被繼承（或受遺贈）附隨取得的宅基地。根據法律的規定，無論是城鎮還是農村，公民對宅基地只享有使用權，沒有所有權。即宅基地不屬于公民的個人財產，不能轉讓和買賣，也不發生繼承。但是在宅基地上建造的房屋屬于公民享有完整所有權的合法財產，當然屬于《繼承法》第3條規定的遺產的范圍，房屋是可以發生繼承的。而正如上文所述房地不可分離。凡是房屋所有權合法轉移，宅基地使用權也隨之轉移。而這又與宅基地取得的身份性發生了沖突。有的學者認為繼承人繼承房屋的所有權之后，宅基地使用權人仍然由其繼續使用，當所繼承房屋滅失時，宅基地所有權享有者集體組織有權收回使用權。有的學者提出，結合繼承人的身份要素，屬于集體組織成員的繼承人享有繼承份額內被繼承房屋的所有權，而不屬于集體組織成員的繼承人則只能享有房屋的使用權。如果同時出現這兩種繼承人，他們對被繼承的房屋不能成立共有關系。如果只是存在后一種繼承人，那么宅基地是否調整由集體組織自行處理，待發生拆遷時，各繼承人可對拆遷款進行分割。同樣的規則適用于受遺贈的情況。

比較這兩種觀點?？梢钥吹狡涫滓獏^別在于是否區分繼承人的身份。從宅基地使用權取得的身份性來看似乎首先區分繼承者身份更加順理成章。但區分身份的目的在第二種觀點看來是為了確定繼承人獲得所有權還是使用權。那么區分身份的缺陷就是很明顯的了。農民對宅基地上自己建造的房屋毫無疑問享有所有權，繼承人對房屋的繼承人根據繼承法的規定當然繼承房屋的所有權。而區分繼承人的身份剝奪了繼承人本應該享有的所有權，降格為使用權是沒有依據的。只是由于國家城鄉土地制度不同，為了平衡繼承權與集體經濟組織之間利益，不屬于集體組織成員的繼承人應該享有的合法利益就被剝奪，繼承人的法定權益和實質公平在國家的管理制度面前被無情地犧牲，實在有違法理精神。個人不贊同第二種觀點的處理方法。

相較而言，第一種解決方案雖然有可能導致要么某位集體成員取得多處宅基地要么城鎮居民獲得宅基地，但將房屋滅失與宅基地使用權的存在聯系起來，既不違背繼承規則，又為集體組織行使權利留下了空間和機會，折中的效果更好。二、宅基地使用權問題的解決方案和理論探索

（一）“房地一體”的例外調整

雖然我國理論界和實務界早已經確立了“房地一體”的房屋和土地使用權流轉原則。但在現實中面對農村宅基地制度的特殊性時遇到了困難。綜合各種情況的考慮，具體在房屋轉讓和抵押上，筆者提出這樣一種解決方案。

很明顯的，物權法第146條和第147條是有關建設用地使用權的規定而非宅基地使用權，所以這里所反映出來的“房隨地走”和“地隨房走”的原則不一定要適用于宅基地使用權的流轉。即使是由房地不可分離的自然屬性推導出的房地一體的規則也不是不可動搖的金科玉律，也就是說我們完全可以另辟蹊徑。如房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權自然由購房者所有。同時，由于根據法律規定買受人顯然不能取得宅基地使用權。那么宅基地使用權可以依然保留在出賣人農民手中，但是出賣人不能行使該使用權，同時也不能再申請一塊宅基地。即法律直接給出賣的農村私房的宅基地使用權設定限制。并且法律承認房屋買賣合同是有效的，出賣人不能以未辦理宅基地使用權變更要求收回房屋。必須注意的是當非因公共拆遷原因導致宅基地上的房屋被拆除時，則宅基地使用權也同時消滅收歸集體組織。原出賣人原則上不可以再申請宅基地。但考慮到確實有需要的，可以予以批準，但如果再次買賣該宅基地上的房屋，法律強制性規定買賣合同無效。這樣買賣雙方對自身的買賣行為都負上了對等的義務，同時也照顧了雙方的利益。即“買者不能拆，賣者不能用”。宅基地的使用權依據法律的直接規定，當事人不得、不需也不可能對宅基地的使用權問題自我約定。

該方案不可回避的一個問題是，出賣人通過買受人出資應買受人的要求翻建房屋，再賣給出資者使用以方便買受人入住要求，規避了房屋轉讓后，買受人因不滿意而翻建房屋有可能被收回宅基地使用權的法律強制性規定。而且這種方式早在國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》已經明確規定為違法行為。但該答復作為司法解釋的法律效力如何尚有待考察，何況時過境遷，1990年與現在相比，土地和房產市場的開放程度不可同日而語，突破這一解釋也有實在的現實基礎。

（二）宅基地使用權福利性與財產性、公平和效率的動態平衡

“我們應該看到中國農地的雙重功能，它不是一個簡單的生產資料，不是一個簡單的財產，更主要的，它是對農民的保障。這應是大多數人的共識，但這個共識之下有一個潛臺詞——國家目前無力對農民提供保障,只能通過制度安排的方式解決農民利益問題，而城市的居民國家要提供物質保障。這種傾斜構成‘中國特色‘的一部分。”[3]總的來說，當前農村宅基地使用權問題是以下三對矛盾關系在社會生活中的反應：農民基本生存保障與農民經濟生活發展的矛盾、土地基本使用權與土地發展權的矛盾、土地權利設定時的政治立場和土地權利利用時的經濟追求的矛盾。筆者認為，由于農村基本社會保障手段多樣性的缺乏，使得以宅基地為代表的土地權利利用成為僅有的幾項保障措施。國家站在農民利益的立場上實實在在的為農民著想，采取限制宅基地流轉的方式來保障農民最基本的居住權利和要求，同時也維護了農村社會秩序的穩定。這一考慮更多的是從政治和社會基本利益的角度出發。但當我國逐漸步入市場經濟的發展軌道，市場經濟關于資源優化和配制的效應發揮出來，各種社會主體在利用這一市場機能紛紛獲得利益之際，農民們卻因為自身擁有資源的缺乏及獲得資源的手段的缺乏，而在市場經濟的大潮中被排斥被邊緣化。農民手中最重要的資源便是土地，但是當前城鄉二元的土地制度使得農民在獲得基本利益保障的同時卻無法利用土地資源獲得經濟生活的進一步多樣性發展。宅基地使用權的福利性嚴重制約了財產性的發揮。相應的從土地方面來說，土地基本使用權利和發展權利失衡。國家設定權利時的出發點是無可厚非的，然而當過去的基礎情況發生重大變化，城鄉二元結構的壁壘逐漸在被打破時，再堅持禁止流轉反而對農民的真正利益不利。既然上位的國家政策沒有相應的做出調整，作為社會經濟主體的農民不甘于參與市場的主動權被不合理的壓制，主動尋求法律政策的灰色地帶，各種農宅流轉形式的興起其實就是這種利益訴求的體現。

于是針對社會主體在經濟生活中自發的利益需要，國家依靠單純的禁止，堵而不疏已經行不通，也不合法理依據。國家立法和制定政策的價值取向應該從公平向效率傾斜，充分考慮到農村、農民新時期的發展利益和效率利益。權利本位的法律追求在于保障民事主體的個體利益和自由，實現財產效益的最大化。兼顧義務是強調民事主體履行財產的法定義務或接受必要的限制，但必須明確的是后者是以弘揚而不是放棄權利本位為前提的[4]。以效率為先導，創造市場經濟條件下財富利益的增長才有可能，個體權利的充分自由發揮，更多的利益也才能得到更為均衡的分配。

忽視我國的基本國情，完全不從農民的基本權利和基本利益出發，只是將資源完全交托市場配制，放棄國家的宏觀調控和管理組織職能是不正確的。但過分強調人多地少的國情，政策在效率與公平之間不當地傾斜于公平，最終導致的結果是城鄉經濟發展水平在拉大，農村居民與城鎮居民的實體利益收入在逐步拉開，公平最終反而得不到保障。農村中的社會主體雖然將農村土地流轉與割裂的大市場聯系起來，但自發性帶來的盲目、浪費造成的問題多多，此時應該是輪到國家對此加以引導和規范的時候了。更何況除流轉問題以外，宅基地問題還有很多是因為缺乏相應的配套政策和管理工作滯后造成的，更加需要國家和各級政府采取有效完善的規制措施。

三、結語

農村宅基地使用權改革必然是要放在農村土地制度和社會制度的整體構建中考量，是一個長期且復雜的過程，單單依靠物權解決方法和力量不夠，重要的是要將農村社會保障和農民發展利益掛鉤，而這一問題還需要在實踐中進一步探索。

[注釋]

①這些“坎”一般有三個：住進新公寓的“觀念坎“、“農宅公寓化”適用地區的“產業坎”、農村勞動力轉移的“就業坎”。參見：邊疆.農宅公寓化，警惕借“新農村建設”刮風[J].中國地產市場，2006，（3）.

[參考文獻]

[1]何玉婷.流轉：農村宅基地的改革路向[J].法制與社會.2007，（3）.

[2]陳特.宅基地使用權[A].張柳青，單國軍.物權法審判實務精解[C].北京：中國法制出版社，2007.

篇9

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在大多數居民生活在貧困線以下的環境中，我會提早上大學而不是申請工作，這似乎有些奇怪。我上大學的第一年的最初困難只是阻止了我不想學習人類學。確實，我所經歷的逆境只是成功地加劇了逆境。我的高中課程非常冷淡，教學內容也很臨床，堅持堅定地陳述和記住事實，很少或沒有嘗試讓學生參與其中。我對文化的興趣以及對分析，質疑和參與的自然反應被國家標準所扼殺。相反，由于人文教育和我自己擬議的課程學習，我對文化的迷戀在中學后的教育中得以擴散。

我對人類學的早期教育始于對馬林諾夫斯基(Malinowski)和米德(Mead)等有影響力的先驅者的作品進行的歷史文化瀏覽。我著迷于文化探索涉及的理論框架，尤其是文化信仰和價值觀如何在個人的日常生活中發揮作用。在上一堂關于儀式和奇觀的課上，我狂奔著熱情地探討了關于儀式重要性及其對社會的影響的觀念。主題從婚禮儀式到葬禮不等，我分析了某些儀式并評估了其各個組成部分的含義。由同一位教授教授的另一堂課采用了儀式隱喻，并將其應用于敘事中。該課程從分析的角度處理了歐洲的故事，并且我研究了著名的民間故事以產生其儀式的象征意義。我發現自己對探索超越敘事的膚淺表象并將其視為表達社會基本信念和意識形態的一種有意義的方式而感到失望。我沉浸在其他啟發性人類學家的作品中，研究了敘事形式和自然，儀式隱喻以及講故事在文化中的重要性的文本。

我對講故事的興趣是我本科論文的主題。我決定專注于美國的敘事，特別是專注于男性雜志中男性氣質的表達。它討論了雜志以及青少年男性群體中的對話，重點討論了兩種情況下的性別概念化和表現形式。我的總體方法研究了上個世紀媒體中男性身份的演變。我進一步介紹了三本當代男性雜志在文字中如何體現男子氣概的行為，并將其與關于年輕人如何交流和維護性別角色的人種志著作并列在一起。

我的論文主題與我想在研究生院學習的內容略有不同，但是過程使我熟悉了社會研究所需的先決條件。這些包括常規現實情況的延誤，例如獲得IRB批準采訪和觀察未成年人，以及被迫在女性雜志上大量挖掘資料，以獲取關于男性出版物的有限數據。我參加的這所大學還強調了在初中和高年級組織自己的課程的重要性。這是一個不受限制的課程，學生可以在其中與贊助商進行協商，并計劃自己的學習課程。該課程以與研究生論文相同的強度和專業水平來處理本科論文。

對于我的論文，我評估了自己的主題及其要求，有效地規劃了我的最終學習課程。我與贊助人一起組織了教程，并建立了必要的閱讀清單，這對我的進步有所幫助。通過教程討論，我獲得了廣泛的研究過程，并將我的論文鞏固為理論，文化和人種學方面的論文。我獲得了在當地男孩和女孩俱樂部進行野外工作的許可，并獲準在俱樂部中采訪和觀察少年男性之間的互動。在六個月的時間里，我聽了他們認為是男性氣質的重要方面的事情，并在那里度過了自己的時光，作為郊區郊區表達較大社會性別角色的一個例子。當我在向贊助人和外部考官的口頭陳述中成功捍衛了我的大學論文時，我能夠進一步了解研究生論文的過程。

我接受的人文教育使我能夠以一種敏銳的方式接觸社會人類學，并考慮影響和塑造文化某些方面的各種復雜性。這些能力是在教育環境中成長和繁榮的，使我能夠批判性地思考人類學的主題并選擇自己的學習課程。我剛從大學畢業時，并不是因為教科書中的事實浮現在腦海，而是帶著問題，思想和理論。我相信正是我的本科文科背景為我提供了一種異常而敏銳的文化人類學方法。

在本科生和研究生教育之間的休假期間，我得以退出吸引了我兩年的研究，以便重新評估我的人類學目標。雖然我的假期不包括長時間休學，但我還是利用這段時間再次在社會科學領域進行了廣泛的學習。通過選修與本科不同的心理學和其他人類學領域的課程，我通過接觸不同的材料和對比鮮明的教學方式進一步挑戰自己，從而獲得了對我打算讀研究生的課程的教育和知情理解。我對人類學的廣泛考慮以及我的本科和學士后教育的結合為我提供了一種以深思熟慮和敏銳的方式進入研究生院的方法。此外，這種休假使我有能力專注于選擇研究生院，這將挑戰我對文化認同的看法，并使我在人類學方面表現出色。

留學生在美國住宿安排一、學校宿舍

擁有費用便宜，上下課方便的優勢，而且在安全上也有保障，是國內學生出國的首選，但是一般的供應是有限制的，雖然留學生可以有效提交申請，但是成功率不高。

申請是直接在學校的網站上進行，會有專門的宿舍申請入口，大家需要填寫好自己的個人信息，然后勾選自己想要的服務，并且簽下合同繳納定金，就可以提交申請了，成功定金轉租金，失敗退定金。

宿舍的內部設備是相對簡單的，一般會包括有臥室和衛浴，家具有床衣柜和桌椅，電器基本上需要自己進行購買，此外會提供公共的洗衣房和廚房，入住之后都是可以自由使用的。

二、校外住宿

考慮到宿舍的數量限制，學校的周邊配套服務中，公寓是非常重要的一部分，正規的公寓會有自己的網站，大家可以直接在網站上提交申請，有保障不用擔心被騙，從而影響留學。

如果大家選擇的是規模比較大的公寓的話，可以像申請宿舍一樣，在他們的網站上進行預約，選擇自己感興趣的房子進行預訂，一定要看好配置收費的標準，保證自己可以獲得合同利益。

由于是租房，個人的主動性比較強，所以一點要考察好各方面的情況，包括和學校的距離，出行的便利程度、周邊的安全性，能夠從不同方面獲取可靠信息。

三、寄宿家庭

寄宿可以說是省錢又省心的方式，可以直接入住到本地的家庭中，對學生來說，適應新生活有人給予幫助，起到了監護的作用，但是作為外來人，大家需要適應家庭的習慣，改變自己的生活方式。

申請需要通過官方的渠道，有的學校會有直達通道，還可以通過中介申請，流程都不復雜，大家要準備的材料也不多，而且可以提出自己的要求，方便進行分配和篩選。

美國留學護照辦理攻略一、護照辦理流程

1、攜帶本人身份證或者戶口簿到戶口所在地公安分縣局出入境管理部門領取《中國公民因私出國(境)申請審批表》

2、填寫申請表。

3、提交申請。

提交申請時必須攜帶下列材料：

1)本人身份證或者戶口簿原件和戶口簿首頁、本人資料頁、變更頁及身份證的復印件。(申請人居民身份證、戶口簿及復印件;在居民身份證領取、換領、補領期間，可以提交臨時居民身份證。)

2)填寫完整的申請表原件。

3)符合要求的彩色照片1張。

4、領取護照。

公安局出入境管理處受理申請后，審批、制作和簽發護照的時間是14個工作日(一般做不到，有可能一個月)。領取護照時，須攜帶本人身份證或者戶口簿、領取護照《回執》和200元工本費。

二、護照辦理材料

1、2寸近期正面免冠彩色照片2張，國家公職人員不著制式服裝，兒童不系紅領巾，背景色以各地出入境管理處規定為準。

2、已滿16周歲的居民攜帶本人戶口簿(集體戶口提交《常住人口登記表》)、居民身份證(或者臨時身份證)，未滿16周歲的居民攜帶本人戶口簿(集體戶口提交《常住人口登記表》)、其監護人居民身份證原件以及能證明監護關系材料的原件(如戶口簿、出生證等)，并由其監護人陪同前往辦理

3、部隊院校在讀無軍籍學員還須提交所在院校出具的無軍籍證明，軍人攜帶軍官證(或者離退休證)、部隊《因私事出國(境)人員審查批件》原件，所在部隊須在《中國公民因私出國申請審批表》上出具意見并蓋章，負責人要親筆簽名確認。

三、辦理費用

申請非移民簽證之前，簽證申請人，包括兒童在內，均需繳納簽證申請費，并且該費用不予退款、不得轉讓，有時也稱為可機讀簽證(MRV)申請費。無論是否獲得簽證，均須繳納簽證申請費。具體費用視申請的簽證類型而定。根據您的國籍及所申請的簽證類型，您可能還需繳納簽證簽發費或“對等”費。該網頁列出了各類非移民簽證的申請費用。請注意，此處所列僅為非移民簽證的申請費。

四、付款方式

盡管此處所列費用以美元計，但付款時須使用當地貨幣。您可以到中信銀行800多家營業網點或通過中信銀行ATM自動柜員機，或使用中信銀行發行的借記卡在線繳納費用。有關付款選項的詳細信息，請訪問此處。要查詢中信銀行營業網點或ATM自動柜員機。

五、簽證費用的規定

您繳納的簽證申請費不予退款且不得轉讓。繳費后您會收到一張收據。該收據自付款之日起生效，有效期一年，您可以憑此收據預約美國大使館或總領事館的面談。您必須在收據失效之前，即繳費后的一年內，預約面談。如果在此期間沒有進行預約，您的收據將會過期，您則必須再次繳納申請費并重新開始流程。

六、類型及申請費

篇10

關鍵詞:物業稅;空置稅;房價;宏觀調控;十七大報告

中圖分類號:F812.42 文獻標識碼:A 文章編號:1003-3890(2010)02-0036-05

2009年《深圳市綜合配套改革三年(2009～2011年)實施方案》的出臺使物業稅進入政府操作層面,其施行是否符合我國的現實國情及房地產業的實際狀況成為專家學者和社會大眾的討論熱點。本文將在吸收諸多研究成果的基礎上分析物業稅可能引發的矛盾和問題,繼而找出較為有效的解決辦法――以空置稅替代物業稅,并對空置稅進行初探。

一、征收物業稅可能面臨的矛盾和問題

從國際經驗來看,物業稅已經成為各國政府調節房地產市場的重要手段,具備值得肯定的諸多優勢,但從我國現階段國情出發,征收物業稅可能引發多方面的矛盾和問題:

(一)宏觀經濟環境尚未穩定,征收物業稅不適時宜

經歷金融危機洗禮的各國經濟,目前尚未走出衰退的陰霾。2009年第一季度,世界主要經濟體GDP增長指數均為負值:美國負增長5.5%,日本負增長率高達14.2%,作為歐盟核心的英、法、德負增長指數都在5%左右,我國外向型經濟所面臨的國際貿易環境相當惡劣。國內經濟發展狀況也不容樂觀,過去9.5%~10%的高增長態勢無法長期維持,“保八”成為2009年經濟工作的主要任務,而且增長主要依靠政府財政政策的支持和推動,其自身未必具有持續性。作為國民經濟重要支柱的房地產業,具備產業鏈條極長、與其他諸多產業關聯度極高等特點,它是影響GDP未來走勢的重要因素。

圖1表明,以房價為顯著標志的我國房地產業的發展狀態與以GDP指數為標志的國民經濟運行狀態相互關聯、影響甚深[1]。物業稅的課稅對象是全國范圍內的一切不動產[2],其主要目的是通過強制性增多流通領域的房產數量來降低房價。那么,物業稅的直接負效應可能使剛剛企穩的國民經濟再次陷入困境。因此,在內外經濟形勢如此低迷的情況下,簡單地套用他國經驗、盲目征收物業稅并不符合“天時”。

(二)物業稅合法性沒有普遍共識,地方財政面臨嚴峻挑戰,征收物業有待論證

在西方發達國家,房屋及其下面的土地是隨買賣一并交易的,業主一次性獲得的是土地及土地上房屋的雙重產權。我國城鎮土地歸國家所有、農村土地歸集體所有,房屋的買賣已經是剝離了土地層面的單純地上不動產的交易,而土地出讓金在本質上是房產所有者一次性支付的使用70年土地的租金。[3]這種特殊的國情就給物業稅的征收帶來了多重阻礙:(1)一次性付齊的土地出讓金能在短期內直接增加地方政府的財政收入并充當地方干部政績考核的硬性指標,如果征收物業稅,財政收入嚴重吃緊的客觀實際必然使地方政府存在抵觸情緒。(2)人們認為高額的土地出讓金中理應包含了70年的物業稅,如果舊房的土地出讓金不被折合成物業稅,那就無端增加了現有產權人的負擔[4],而且難逃不公平征稅的嫌疑。如果舊房的土地出讓金被折合成物業稅中的一部分,那么物價變化導致的折合方法是否合理也是一個障礙。即使按照硬性指標將土地出讓金折入物業稅中,地方政府仍舊繞進面臨財政吃緊的境地[5]。(3)我國土地的性質決定了房屋所有權人不擁有房屋下土地的產權,因此,在沒有產權的情況下,對房產所有人征收物業稅在法理上找不到依據[6]。

(三)當前房價過高,某些房屋用途尚未確定,征收物業稅難以確定合理稅率[7]

物業稅的征收是借鑒國外調控房價的經驗對不動產征收的稅額,稅率的高低則需要比照國內外具體情況審慎定奪。以國際通行的第一套住房征收1%的物業稅為例,2009年8月北京市商品住房成交價為18 159元/m2,北京市規劃2010年城鎮人均住宅建筑面積達30m2以上,按1家3口的居住面積為90m2計算,該家庭每年需繳物業稅額為16 343元,2008年北京市城鎮居民人均可支配收入為24 725元,這就意味著1個北京市城市居民3口之家繳納的物業稅稅額占家庭收入比例可達22.1%。同樣征收1%的物業稅,美國的財產稅支出僅占家庭可支配收入比重的3%~3.5%。可見,國際慣例未必適合我國實際。即使確定了第一套房的稅率,如何確定第二、三套或者更多套住房的物業稅率也是一個值得商榷的問題。韓國實施一宅一戶制度,第二套住房收入的資產增值稅為36%,第三套住房更是高達60%~75%,[8]這是因為韓國政府嚴格限制買房投資行為,而我國“十七大”報告指出,要“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”、“擴大中等收入者比重”,也就是說,國家鼓勵中等收入者通過財產性投資獲取合法的收益[9],而財產性投資最典型的方式就是購置房產。此外,受我國文化傳統的影響和當前大學生就業壓力大等現實條件的制約,有些家庭購置二套房是供成年子女居住;隨著城市范圍擴大,有些家庭因工作單位與居所距離過遠才購置二套房。如果稅率過高,或者高稅率征收范圍過大,將會引發新的社會問題;如果稅率過低,在房地產市場賣方主導的前提下,投機者可以通過轉移實際納稅人的方式把稅負強加給買房人,這樣物業稅就無法達到其預期目的。

(四)缺乏相應的組織機構和人員,征收物業稅的政治成本、經濟成本過高

目前,多數國家是通過地方政府內部的專門機構負責物業稅的評估與征收。我國現有的評估體系尚未完善,組織機構不健全、人員專業素質不高,更達不到科學、公開、規范的程度[10]。經濟處速發展階段,房地產市場價格尚未進入穩定周期,評估周期過短無疑也是一個評估難題。當前實際繳稅人是單位(個人通過單位代繳代收),如果直接面對房地產所有人,我國稅務體系在短時間內能否填補經驗的空白,完成收稅環節點對面向點對點的轉換還有待考察。因此,無論是配備評估系統的機構、人員,還是進行稅務系統新的大改革,征收物業稅將耗費大量人力、物力。另外,評估結果和物業稅率的確定直接關系到納稅人的繳稅額度,物業稅可能引發的腐敗等問題會不會使我國付出過大的政治成本和社會成本也是不容忽視的問題。

(五)開發商追逐利益最大化,征收物業稅抑制房價的實效性有待考證

從理論上講,征收物業稅是將一次性收繳的相關稅費在70年中分期征收從而降低購房門檻,但在市場交易中,說房價并不是隨著地價的降低而直線降低的,供需關系緊張、房地產商“捂盤惜售”等行為都是導致房價非理性飆升的重要原因。地產公司追逐利潤最大化,他們不會將房價立刻降至百姓期望值,很可能通過市場營銷、增加房產附加值等手段爭取與政府和買房人的博弈時間,消費者并不會獲得真正的利益,以后每年支付的物業稅總和很可能還超過一次性付款買房的價款[11]。

(六)地產商準入門檻降低,征收物業稅可能加大金融風險、造成土地資源浪費。拿地成本大幅降低,房地產開發對房地產企業資質的要求也就隨之降低,受高利潤率吸引,新的房地產企業將應運而生,新老企業都會在零地價的刺激下大肆開發樓盤,房地產市場的短期虛假繁榮會帶來土地資源的極度浪費和房屋的過度建設。從消費者角度看,困難群眾可能仍舊支付不起房價而需要政府提供保障性住房;中等收入者可能因為房價的降低具備了囤積房產的能力,合理的投資行為可能轉向投機行為;購房門檻的降低也會使一部分支付能力較為低下的買房者通過按揭方式實現購房愿望,隨后,物業稅的繳納和稅負的逐年升高會不斷增加購房者的負擔,這無疑給銀行增加了巨大的金融風險[12]。

總之,中國房地產業面臨的我國社會主義初級階段的特有國情決定了中國政府在房地產領域的宏觀調控措施絕不能照搬西方模式,我們必須在吸收物業稅有利因素的同時,深刻分析其存在的問題和可能引發的矛盾,從而找到取代物業稅的新思路,引導我國房地產業健康發展。

二、關于空置稅的初探性研究

征收物業稅的一個主要原因是政府希望通過強制性措施推動大量閑置房進入市場交易環節,從而達到穩定房價的效果。上海易居房地產研究院2009年4月28日研究報告顯示:從全國來看,2008年我國商品房和商品住宅的空置率分別增至9.5%和6.34%,如果這些白白閑置的商品房能夠被合理利用,那么房地產領域貧富差距過大引發的尖銳矛盾將得到有效緩解。如何借鑒物業稅的合理化因素,避免其存在的弊端,切實提高空置房的利用率等問題,筆者將在以下關于空置稅的研究中初探性地給予回答。

(一)關于空置稅的界定

所謂空置稅是對我國城鎮范圍內、處于空置狀態的所有住房按一定比例征收的財產性稅額。所謂“處于空置狀態”許多業內人士認為應該是指商品房已經竣工且被驗收合格、取得了建設管理部門頒發的交付使用許可證書但尚未售出的狀態。建設部對空置狀態的理解則是經過竣工驗收后,商品房滯銷積壓3年以上的狀態。有學者提出“空置房應該包括開發商在房地產市場前期產品定位產生偏差導致的大量無需求樓盤;樓盤前期推廣力度不夠,銷售不力產生的大量尾房;購買人群對新房降價的期待使樓盤銷售周期拉長,從而使老樓盤轉為新增空置房;開發商用于抵債的債權方以及被法院罰沒、羈押而進入二手房市場的部分房屋”,“空置既針對房產持有人,也同樣針對地產持有人”[13]。筆者認為,空置稅的界定應該考慮以下幾種因素:

1.空置房定義不應該局限于商品房的范疇,只要是處于空置狀態的住房,不論是商品房還是經濟適用房、兩限房或者其他政策性住房都應該成為空置稅課稅的對象。因為征收空置稅的目的是在整合一切空置房源的基礎上,利用收稅的強制將其推向市場,從而緩解住房市場供需關系緊張的局面。

2. 將“空置狀態”規定為滯銷積壓3年以上會造成房地產資源的極大浪費。房屋只要竣工驗收,而且取得了交付使用許可證書,就代表該房屋完全達到使用標準,認為延長房屋的可空置時間,不僅給房地產商提供了“捂盤惜售”的余地、極大浪費房地產資源,而且也是對購房人的極大不公平,因為現在房地產市場中,買房需求過剩、房地產商可以開盤預售、房地產商在房屋建設過程中具備宣傳營銷的能力。

3.空置稅針對土地持有人仍舊缺乏法律依據。如果單純從防止開發商“囤地”的角度出發而對地產持有人征收空置稅,不僅同征收物業稅一樣不會得到法理上的支持,而且也完全沒有實際需要。因為現有的防治開發商“囤地”的相關措施已經取得了顯著的效果,比如“已有土地尚未開發到一定比例不具備再申請用地的資格”,沒有必要為了追求房地產的統一管理而作出統一規定,因為我國房產所有者與土地所有者天然就處于剝離狀態。

4. 空置稅的課稅對象只針對住房。征收物業稅的初衷也是為了解決百姓住房難的問題,因此沒有必要把課稅對象擴大到一切不動產,因為對商業性建筑、公共建筑等征收物業稅根本無法緩解住房供給不足的壓力,而且在商鋪供過于求的情況下,因為加重稅負可能導致商業成本增加,商業成本的增加可能致使商業經濟發展速度下滑,這種不利于國民經濟健康發展的稅收要堅決予以抵制。

5. 一個家庭擁有的第二套住房不宜被定義為空置房。因為征收空置稅打擊的對象主要是占有大量房產的炒房客等投機者,而不是合理合法獲取財產性收益的中等收入者,允許一個家庭擁有兩套住房符合我國“擴大中等收入者比重”的目標,符合我國現有家庭結構對房地產資源合理利用的范疇。以一個家庭擁有的第三套住房作為空置房符合我國國民經濟發展階段的實際,擁有三套以上住房的家庭屬于在市場經濟體競爭中的優勝者,作為先富起來的一部分人,他們在享有改革開放成果和資源的同時應該負有更多的社會責任,對這部分高收入人群征收空置稅符合世界各國在調節不動產收入舉措上的國際慣例。

(二)空置稅代替物業稅的原因分析

1. 征收空置稅有利于優化我國現行稅務體制?？罩枚愂菍σ磺锌罩玫淖》空魇盏亩惪?在本質上與物業稅一樣屬于財產稅。按照國際慣例,現代意義上的稅收體系應該包括商品稅制、所得稅制和財產稅制三個主要部分,而作為財產稅一種的物業稅與消費稅、所得稅共同構成地方政府財政收入的三大支柱。以美國為例,僅在房地產保有環節征收的不動產稅就已經占到地方財政收入的60%,如果算上取得和轉讓環節的多種稅收,該比例可高達80%-90%[14]。而我國的現狀是:商品稅制和所得稅制發展得相對完善,財產稅制卻相當滯后,而且隨著第二產業地方分享所得稅比例的下降、第三產業營業稅的顯著不確定性和所得稅稅基的流動性特征的日益明顯,地方政府很難找到長期、穩定的稅源。選擇對非流動極強的房產起征空置稅,地方政府就不必通過“以費代稅”、“批地賣地”、“政府間接參與房地產開發”來增加財政收入,可一方面可以避免稅種眾多、環節復雜、重復征稅、房地產價格脫離價值軌道、房地產市場供求關系被嚴重扭曲的現狀,實現稅務體系的科學化、完整化,從而可以減少稅費給購房者帶來的價格負擔;另一方面空置稅完全可以效仿國際上物業稅的慣例,納入地方稅收體系,給地方政府提供獨立、穩定的稅源,作為地方政府財政收入的重要組成部分,從而避免地方政府陷入無地可批、財政收入喪失可持續性的境地,減少土地、金融失控的風險。

2. 空置稅同物業稅一樣有利于打擊“捂盤惜售”、“囤房炒地”等投機行為,引導房地產業健康發展?？罩枚愔苯俞槍罩玫淖》空魇崭哳~稅款,這就意味著妄圖通過占有大量房地產資源而操縱、哄抬房地產價格的開發商和炒房者必須背上沉重的納稅負擔;同時,征收空置稅并不會降低購房門檻,那么購房者仍然會保持高價觀望的態度,地產商和炒房者根本無法通過延長博弈時間來決定房價走勢,他們必須選擇拋售手段獲得現實性收益。

3. 空置稅同物業稅一樣,可以通過稅收手段對社會不同收入階層進行有效調節,縮短貧富差距[15]。空置稅既然是財產稅的一種,那么它的納稅義務人就鎖定了財產的所有者,也就是說,房地產多的人承擔更多的納稅義務,而且隨著房地產數量的增多,有些所有者須繳納翻倍的稅額。這種對不動產征稅的方式直接實現了對社會財富的再分配,有利于緩解社會矛盾,增加住房保障資金,促進社會和諧。同時,空置稅稅款不用作為土地出讓金的代替品,它給政府財政提供了更多的經濟支持,完全可以作為建設保障性住房的建設基金、保障性住房的貨幣補貼、政府調控房屋租賃市場基金等。也就是說空置稅在客觀上可以推動“居者有其屋”目標的實現,可以成為政府落實住房保障政策的現實性調控手段。

4. 征收空置稅打擊的目標是哄抬房價的投機行為,不打擊合理合法的投資行為。它只會消除扭曲供求關系的非正常因素,使房價能夠真實地反映房地產市場的有效需求,而不會阻礙房價在房地產市場機制作用下的正常上揚,更不會因為制約了房價的上漲而影響我國國民經濟的企穩復蘇。

5. 征收空置稅只針對住房并不針對土地,因而并不替代現有的土地出讓金,也就是說,地方政府的財政收入不僅不會減少,還因為對擁有多套房產的富人征高額房產稅而增加了長期穩定的稅源。因此,空置稅的征收比物業稅的征收更有利于調動地方政府的積極性。而且已經購置了一到兩套住房的百姓不會因為空置稅而增加養房負擔,不會產生物業稅可能引發的矛盾,也不會遭遇物業稅面臨的抵制。

6. 由于空置稅針對空置的住房征稅,也就是說實際納稅人應該是開發商或者擁有第三套以上住房的富人,因此,空置稅的稅率完全可以效仿國際上的做法進行確定。如果我國確定空置稅的稅率為60%起,隨著房產總面積的增多而逐漸遞增,那么,目前大量的空置房所有人很可能選擇出賣或者出租房屋,這就實現了增加有效性住房供給的目的。另外,為了防止空置房所有人制造假的租賃合同逃避納稅,政府必須嚴格規范房屋租賃市場,實行嚴格的出租房屋登記制度,并且對出租人征收高額的房產盈利稅,使房產所有人通過出租房最終獲得的利潤率等于或者略高于社會平均利潤率。這樣,既打擊了房地產投機行為,又保護了居民正常的財產性投資收益,征收空置稅更符合我國國情。

7. 空置稅的征收不需要增加新的組織機構和人員。目前,我國有空置率的相關統計,具備統計空置房的組織和人力基礎?？罩枚惖恼魇罩饕槍ν稒C行為,納稅人均為資源優勢群體,不用像征收物業稅那樣在全國各地制定不同的稅率,只要確定好統一的稅率,再以各地本月市場成交的房屋均價作為納稅基礎,從價計征,各地的納稅額就會因本地房地產發展狀況的不同而自動顯示出差別。為了避免在統計空置房環節可能出現的舞弊和腐敗,空置房的統計和空置稅的收繳完全可以利用現有的組織機構。比如,空置房的統計可以在綜合現有空置率統計部門數據、城鎮居民委員會空置房統計數據、物業管理公司空置房統計數據的基礎上,向全社會公示空置房信息,最終對目標房屋作出較為客觀的綜合性判斷。統計部門、居委會、物業公司三者相互監督可以提高空置房統計的公信力,防止房屋評估體系中可能存在的腐敗。稅務部門也可以通過物業公司代扣代繳的方式對散戶征收空置稅,實現稅收體制的漸進式改革。

8. 空置稅的征收并不取代與土地有關的稅費的征收。所以,隨著土地數量的減少、土地價格的攀升,資質差的房地產企業必然被淘汰出局,實力雄厚的企業可能占據房地產領域的主導地位,這對國家加大房地產領域的宏觀調控力度、提升宏觀調控質量有著重要意義。同時,房價不會因為土地價格的變動而非理性下跌,需要得到保障性住房和援住房的人群也會因為政府財政的增加而得到更多的住房實物或者住房補貼,因此,房價理性的增長會限制盲目購房的人群,減少“房奴”數量。這樣,空置稅的征收不僅有助于降低金融風險,也可以幫助緩解社會矛盾。有人擔心地方政府任期內熱衷賣地、寅吃卯糧,那么,我們必須明確的是物業稅的征收也未必就能達到約束政府的作用。因為征收物業稅后,幾近無償拿地的事實會把競標取得土地的現狀退回到政府批地的時代。所以,真正落實現在在規制土地轉讓環節的有關政策措施是避免腐敗的有效途徑,我們不能期望一項空置稅根本解決諸多深層次問題。

最后,希望本文對空置稅的思考給過熱的關于物業稅的討論打開新的研究視野,希望日后空置稅的真正實施能夠給過熱的房價以牽制性的力量,希望年輕的中國房地產業能夠優化產業結構、實現可持續性發展。

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Vacant tax: An idea to Replace the Property Tax

Wei Wei

(Mexism School, Beijing Business University, Beijing 100048, China)